投资性房地产核算方法精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇投资性房地产核算方法，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：投资性房地产 核算方法 思考研究

近年来市场经济的发展，使许多单位有了一些闲置的可自由支配的资金，随着这几年房地产行业的繁荣，这些单位把部分闲置的，可自由支配的地资金投资于房地产，用于出租或者准备待高价时卖出，以此获取较高收益。国家财政部于2006年2月15日出台了新的会计准则体系，其中提到了投资性房地产的概念。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资目的、而不是为自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。在新会计准则中不仅明确了投资性房地产的概念，而且还规范了投资性房地产的的核算方法。

一、投资性房地产的核算范围

从持有的目的看，为长期资本增值持有而不是在正常经营过程中为短期销售而持有的土地，尚未确定未来用途的土地，企业拥有（或在融资租赁下持有）并在一项或者多项经营租赁下租出的空间建筑物均属于投资性房地产。企业如有某些房地产的一部分用于赚取租金或者资本增值，另外一部分则用于商品或者劳务的生产或供应，或用于管理目的，如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则企业应分别核算，即分别作为投资性房地产部分和自用部分；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。对那些为将来作为投资性房地产而正在建造或者开发活动完成之前的房地产，应作为在建工程之前核算，待建造或开发活动完成时，转为投资性房地产。而对于那些有的为在正常经营过程中销售或销售而处于建造或开发过程中的房地产、或为第三方在建或者在开发的房地产、白用房地产（包括持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为的房地产）、雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处理的自用房地产则应安排除在投资性房地产之外。

二、投资性房地产的会计核算

（一）投资性房地产的计量

投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借记方“投资性房地产”，贷方记相关科目。自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工日的成本。借记方“投资性房地产”，贷方记“在建工程”。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。对企业原来已入“固定资产”的投资性房地产和记入“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权，比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超出了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其记入投资性房地产的账面价值；反之，应当计入当期费用。

（二）公允价值模式与成本计量模式

首先，明确两个计量模式的相关含义。公允价值计量模式的含义在资产计价究竟是价值还是价格的问题上，价值计量与价格反映并不矛盾。从货币作为统一的计量尺度以来，资产计价就是价值计量，而价值计量的结果是价格。公允价值计量模式在本质上是强调对资产客观价值的计量。对资产公允价值计量的结果是资产的现行市价。公允价值计量模式的创意一是资产计价必须坚持客观价值计量，价格要能真正反映资产客观价值；二是资产计价必须立足于现在时点，坚持动态的反映观。因此，公允价值概念的指导思想是要求真实和公允。公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易理性双方充分考虑。所谓的会计计量模式是指针对会计对象的内在数量关系进行衡量、计算和确定，将其转化为以货币表现的财务信息和其他信息，以综合反映企业的财务状况、经营成果和现金流动状况，也即完成了在资产负债表、利润表与现金流量表中确认和计量有关财务报表要素，而确定其货币金额的过程。

（三）投资性房地产的日常估算

投资性房地产的日常估算分为两类，成本模式计量和公允价值模式估算。

成本模式估算是当取得租金收入时，借记方“银行存款”等，贷方记“其他业务收入”；按当期应计算的折旧或摊销金额，借记“其他业务支出”，如是固定资产形式的投资性房地产，贷记“累计折旧”，如是无形资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产“。公允价值模式计量是取得资金收入的会计处理问题。每个会计期末，应把投资性房地产的公允价值和账面价值进行对比，如两者相等，则不做账务处理；如公允价值小于账面价值，则按其差额借记“其他业务支出”，贷记“投资性房地产”；如公允价值大于账面价值，则按其差额借记“投资性房地产”，贷方记“营业外收入”。

篇2

关键词：蚂蚁算法；方差；投资组合；动态模型

中图分类号： F293.3文献标识码： A

1 引言

蚁群优化算法是模仿蚂蚁工作方式的一种新的启发式算法。蚂蚁算法已广泛应用于求解旅行商问题、指派问题、以及物流管理和施工管理中的最短路径问题等。生物学研究表明一群相互协作的蚂蚁能够找到食物源和巢之间的最短路径。蚂蚁间相互协作的方法是他们在所经过的路上留下一定数量的信息素，该信息素能被其它蚂蚁检测出来，一条路径的信息素越多，其它蚂蚁将以越高的概率选择此路径，从而该路径上的信息素会被加强。

2 动态模型的建立及求解

设房地产市场上有n项投资项目，则第i种投资组合在第t时期内投资额的收益率βit为

βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)

其中p1it表示第i项房地产项目在t时期的市场价格，p0it表示相应的房地产项目投资额，dit表示相应的投资方在该项投资过程中所获得的收益。显然βit为一随机变量。

假设房地产投资者在第t时期的投资金额为mt，mt为外生变量，令xit表示投资者投资到第i种房地产项目第t时期的投资额，xit为内生变量。

2.1 以方差作为风险度量指标的房地产投资动态模型

我们采用房地产收益率的数学期望作为房地产投资收益大小的度量指标，用

房地产收益率的方差作为风险度指标，记

bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)

其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i种房地产投资收益率与第j种房地产收益率在第t时期的协方差。

在上述记号条件下，第t时期内的房地产组合投资总的期望收益bt为：

bt=，t=1，2…，N

第t时期n种房地产组合投资总的风险σ2t为：

σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)

由此可得出如下房地产组合投资的动态模型：minσ2= (1—4)

也可表示为如下矩阵形式 minσ2= XTVX(1—4a)

上述模型是一个动态优化问题，Kuhn-tucker条件是该问题最优点存在的充要条件，其K-T条件可表示为为满足K-T条件的解，可考虑如下动态优化问题的解，记为模型：minJ=eTN W (1-4b)

其中eTN=（1，1…）T1×N，W为人工变量组成的N维向量。若能求出模型(1-4b)的最优解，且最优值J为0，则模型(1-4b)最优解中部分向量X*即为模型(1—4a)的最优解。

3计算实例

某房地产开发公司在某市有A、B、C、D、E、F六处可供选择的地段，可进行(1)高层住宅、(2)普通住宅、(3)商业写字楼、(4)大型商场、(5)商业步行街等五种类型的房地产开发项目建设。各项目类型在不同地段经济评价指标见表1。该公司在一地段只投资一种类型。试确定房地产开发项目投资组合方案。

表l各投资方案各项指标评价情况

基于方差作为风险度量指标的蚁群算法，计算结果如表2所示表2

如果引入静态下的基本蚁群算法则得到如表3所示结果表3

4 二种算法的计算结果比较表4

从表4可以看出，利用方差作为风险度量指标的蚁群算法在计算速度略慢但收益率比基本蚁群算法有了较大提高，投入相同的资金，获得的利润也比较大。可以说本文提出的以方差做为度量指标并随时间变化的蚁群算法，在解决房地产开发项目投资组合问题上是优于基本蚁群算法的。

参考文献

[1] 尹伯成，边华才.房地产投资学[J].上海：复旦大学出版社,2002.

篇3

关键词　分析；总结；预测

一、2008年《中级会计实务》考试总体情况分析

(一)中级职称考试命题规律总结

国家组织的中级会计职称考试，从多年的走势和命题规律看。具有以下主要特点：

1.充分体现出知识更新的要求，“新内容”是绝对的重点。国家的新制度、新准则，其内容得以快速贯彻最有效的方式就是考试。笔者在以前的辅导体会中，多次提到过“新”就是“重中之重”的观点，这是复习考试过程中必须牢记的。比如，在2007年职称考试指定的教材中，新增加的内容主要集中在投资性房地产、金融资产、资产减值、所得税、长期股权投资等章节当中，这几章分值高达45分；而分散在其他章节体现出新内容考核的比如弃置费用、职工薪酬、商业实质判断、每股收益、亏损合同等占13分。两项合计大约为58分。

2.传统的重点章节，不论内容如何变化，始终都是重点。比如，长期投资、资产负债表日后事项、会计政策、会计估计变更和前期差错、合并会计报表等章节就是如此。2007年综合题的第2题(18分)就出在此处。在复习考试中，全面、系统是必要的，但是，如果抓不住重点，“地毯式”推进，是不会取得好成绩的。

3.各章命题分值具有“轮回性”特征。也就是说，各章分值在多年内具有类似抛物线式的变化规律。

(二)2008年中级职称考试教材内容构成及命题走势分析

2008年是新会计准则实施的第二年。由于2007年考试指定的教材已经是按最新会计准则编制的，所以，2008年的教材内容基本保持不变，只是对书中与新的法律、法规、制度不一致的地方进行了调整。这样，考生可以对教材内容进行总体把握和分析。较为科学地预测出2008年的命题走势。笔者强调的重点内容总体未变。在这些重点内容中，2007年已经考过的内容，在2008年整体出现的概率不大，有的知识点可能还会零星出现。但是，已经构成重点内容而在2007年还没有来得及考核或考核不充分的内容，则一定是2008年考核的重点。

二、2008年《中级会计实务》考试应重点掌握的内容

笔者认为，以下内容值得关注(内容重要程度与排序先后无关)。

(一)投资性房地产的确认和计量

1.要明确投资性房地产的内涵，自用的以及作为存货的房地产不属于概念规范的内容。2.投资性房地产的初始确认和计量，主要把握对于符合定义的投资性房地产应当采用成本进行初始计量这一知识点就可以了。3.投资性房地产的后续计量，要明确可以采用成本模式和公允价值模式两种计量方法。采用成本模式要计提折旧或摊销，并且要计提减值准备；采用公允价值模式不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，而是根据公允价值的变动情况，适时调整账面价值，并将其差额计入当期损益，这也是两种模式的主要区别。新准则规定，“投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值模式。通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式”。笔者对这一规定表示疑义：当投资性房地产已经满足特定条件并采用公允价值模式进行了计量，而以后又增加的新的投资性房地产，又不具备特定条件时将如何计量?这种情况只能采用成本模式计量。而准则又不允许两种模式同时存在。不知道此问题如何解决?4.投资性房地产的转换和处置。转换时一定要分清是哪种核算模式下的转换。处置核算最重要的一点是其应用的科目：“其他业务收入”、“其他业务成本”，而不是人们习惯使用的科目即营业外收支。

(二)金融资产

本项内容从本质上说是旧内容，但是。新准则却赋予其新的分类方式和核算形式，提出了新的核算要求，这是本项内容的总体特征。1.要明确四类金融资产的分类。这种分类既具有客观性，更带有主观色彩。因此，这种分类没有定律，考试中要特别注意题中的条件说明，看清楚题中涉及的金融资产划分为哪一类。2.要明确各类金融资产的核算方法。各类资产核算方法的差别很大，一定不能混淆。3.取得金融资产过程中发生的交易费用，有的计入当期损益，有的计入成本。4.在这四类金融资产中，要重点掌握第一类和第四类。5.金融资产减值。明确哪类金融资产不计提减值准备，哪些计提减值准备；计提减值准备的金融资产。哪些可以转回，哪些不得通过损益转回，哪些干脆不能转回。

(三)长期股权投资

这部分内容是永恒的重点，只要是会计考试，该内容就一定是主角。尽管2007年已经考了很多相关内容，但是，仍有出题的可能，不能掉以轻心。长期股权投资的核算，1.可以分成四块：(1)对子公司的投资，采用成本法核算；(2)对合营单位的投资，采用权益法核算；(3)对联营单位的投资，采用权益法核算；(4)其他投资，根据金融资产准则核算。2.分别掌握同一控制下的企业合并形成的长期股权投资和非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，熟悉各自的核算方法和程序。3.要把长期股权投资与企业合并及合并会计报表结合起来一同学习。

(四)职工薪酬的计算

新准则对职工薪酬赋予了很多新内容，其中，非货币性职工薪酬、辞退福利、以现金结算的股份支付等内容很重要，并且，也有一定难度，很容易出错。

(五)企业发行可转换债券

新准则规定，发行可转换债券时。要对其包含的负债成份和权益成份进行分拆，将负债成份确认为应付债券，将权益成份确认为资本公积。另外，还涉及到转换时的处理。本知识点由于难度大、所涉及的金额位数多、数字计算不能取整等因素的存在。十分容易丢分。

(六)购买固定资产、无形资产等延期付款而采用现值入账

本知识点尽管不是很难，但是，计算比较繁琐，尤其是未确认融资费用分摊很容易出错，仍然需要十分谨慎。

(七)固定资产弃置费用

虽然这部分内容2007年已经考过，但只是一个判断题。因此，仍然有进一步考核的空间和可能。弃置费用实际上分解为两部分：一部分以现值的形式及如固定资产成本以计提折旧的方式实现补偿：另一部分是以计人固定资产成本的弃置费用的现值部分为基数，按照相应的利率，采用分期计提利息的方式实现补偿。

(八)无形资产研究阶段与开发阶段的划分以及费用的不同处理方法

篇4

【关键词】新会计准则；房地产企业；会计核算体系

笔者所在的重庆长安房地产开发有限公司，其注册资本总额为33114万元，是长安工业集团发展房地产业务的全资子公司，是一家集多种经营于一体的综合性房地产开发企业。目前，我国的中小企业已经在整个国家经济社会发展中占据着重要的地位，已经做出了较大的贡献。但是，笔者所在的房地产企业目前已经成为我国经济发展的主导型产业，其发展的结果将直接关系到我国整体经济的稳定与否。

一、中小房地产企业会计核算体系现状

（1）大多数的中小房地产企业会计机构设置层次不清晰、分工不明确、办公条件较差，导致了中小房地产企业的会计机构设置不太符合规范，很多中小房地产企业的会计人员属于兼职工作，甚至出现了无证上岗现象，这直接影响了企业的会计核算水平；（2）由于中小房地产企业自身的特点，使得企业的会计核算主体界限不够清晰，容易造成企业财产与个人财产之间的相互占用现象，使得中小房地产企业的会计人员会计核算工作面临着更多的困难；（3）由于中小房地产企业的内部控制制度等基本制度在制定之初就存在着不少的问题，也有的中小房地产企业虽然制定了相关的内部控制制度，但是在真正执行的过程中却困难重重亦或没有真正执行到位，从而使得企业内部会计监督职能没有真正发挥出来；（4）很多中小房地产企业由于过于考虑成本开支费用，常常不能妥善保管好相关的会计档案资料，也有些房地产企业由于自身条件的限制，没有设置专门的地方和安排专门的人员进行负责和保管。总而言之，我国中小房地产企业的会计核算体系中的核算方法不够规范，比如说建账不规范或不依法建账，以虚假原始凭证入账，成本计算对象不规范以及财务报告编制率低。此外，中小房地产企业的会计核算流程还较为狭隘，不利于发挥会计参与决策及培养综合型企业管理人才的作用，不利于企业长远战略发展。这种较为薄弱的会计基础，没有能够真正发挥好应有的作用，导致外部监督困难重重。

二、构建新准则下房地产企业的会计核算体系

我国新会计准则颁布于2006年，并与次年宣布于上市公司正式实施以来，已经给我国中小房地产企业的会计管理工作提出了较高较新的要求。我们要构建出一套符合新会计准则要求与原则，并以税收为导向的会计核算体系。这里谈下房地产企业的所得税在新会计准则下发生的变化，换句话说就是新会计准则对房地产企业的所得税产生了较大的影响。这是因为新颁布与实施的企业会计准则对企业所得税的影响最大。一般来说，我国企业现行的税收包括了应税收入：视同销售，投资收益以及政府补助；成本费用：资产计量，存货计价，固定资产折旧，无形资产摊销，资产减值，职工薪酬，预计负债以及借款费用等方面。事实上，新会计准则对企业所得税的相关规定包含了企业所得税的确认与计量，企业所得税的核算方法以及可抵扣的亏损确认相应的递延所得税资产。新会计准则对于企业所得税的影响主要包含了：真正确立了会计利润与应税所得的适当分离，明确了所得税会计的核算方法，递延所得税资产的确认充分体现谨慎性原则的要求以及对会计人员的素质提出更高的要求，使得所得税会计处理方法不同，所得税费用与应交所得税差额的含义不同，所得税项目在财务报表中的列报和披露内容不同。

那么，我们中小房地产企业要真正构建出一套适应新会计准则要求的会计核算体系的话，就要从以下几个方面来入手：（1）中小房地产企业应该进一步加强会计人员从业资格的管理，建立健全会计机构，提高会计人员的素质，使得会计人员具备较好的综合素质来应对各种不同的形势要求；（2）在社会主义市场经济条件下，我国中小房地产企业应该更好的规范会计基础工作，提高会计工作水平，使得会计信息尽量满足投资者、债权人及国家宏观管理部门等的多方面需要；（3）由于我国中小房地产企业的内部控制制度建设不够完善，因而，我们必须尽快完善企业内部控制制度，加强外部监管，保证会计核算及时、有效、准确，从而帮助中小房地产企业实现会计规范化；（4）中小房地产企业还应该努力加强会计档案保管，严格档案销毁手续，建立完善的房地产行业的会计规范体系，相关会计准则应全面与国际会计准则接轨，加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础，完善企业的内控体系，增强风险控制环节，政府加强相关的法律法规的建设和执行，加强社会监督，形成有利于中小房地产企业发展的外部大环境。总之，中小房地产企业要真正构建出一套新会计准则下的会计核算体系，就要设置完善的会计机构，改进中小企业会计核算方法，优化会计核算流程，从而实现对企业财务业务的一体化管理，实现企业会计、经营价值的最大化目标。

三、强化新准则下房地产企业会计核算体系中的成本管理

笔者所在的企业属于中小型房地产企业，在经济学上，房地产属于较为特殊的企业，其具有位置的固定性和不可移动性等区别于其他企业和行业的特征，因而，又被称之为不动产。由于房地产企业涉及的资金量较大，并且在国家宏观调控政策日益严厉以及房地产行业越来越不够景气的情况之下，房地产企业尤其是中小型房地产企业去要想真正获得盈利，在激烈的市场竞争中求得生存和发展之地，并且应对严酷的外部政策和市场环境，就必须做好会计核算体系中的成本管理工作。一般来说，企业的成本管理指的就是产品的研发，生产和经营过程中所发生的一切费用进行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。就房地产企业来说，其涉及的成本类型涵盖了内部后勤，生产经营，外部后勤，市场销售，服务以及辅助活动等。一般来说，房地产企业的成本主要由三个部分构成，即土地成本、建筑安装成本和税费，其中的土地成本和建筑安装成本是房地产企业总成本的决定性因素。

我们要认真分析房地产企业成本管理中存在的问题，即未能形成有效的成本管理机制，很多员工和部门都缺乏自我控制意识。具体来说，问题表现在：有些房地产企业只注重生产成本控制，对于其他成本控制较为认识不足或者做得不够到位；成本管理方法较为落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理责任不明；成本考核不严；核算虚假，乱挤乱摊成本。那么，我国房地产企业应该如何构建出一套符合新会计准则要求的会计核算体系，并很好的做好成本管理工作。具体来说，可以从以下几个方面来着手：（1）首先要认清房地产企业成本管理与企业经济效益之间的关联性，合理利用人力、物力和财力，不断提高经济效益，树立强烈的成本意识，尽可能的降低企业的生产成本；（2）房地产企业要抓好成本管理的源头所在，做到全面考虑，制定一个较为先进合理的目标，以期实现设计方案的最优化；（3）房地产企业要大力引进竞争机制，加强成本管理工作，保证管理工作的先进性、合理性和准确性，并能够结合现代企业制度，建立一套科学的激励机制和约束机制，加强成本预测和决策，做好事前成本控制，加强内部审计，充分发挥其评价职能，使得内部审计工作能够在会计核算体系中真正发挥好监督和审核的关键性作用，从而保证会计信息的真实性、完整性和可靠性。

参 考 文 献

[1]邓宜春．关于中小企业会计核算问题的探讨[J]．企业家天地下半月刊（理论版）．2008（12）

[2]冯西伏．浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策．经济与管理．2003（5）

篇5

关键词：房地产开发 会计核算 问题 有效措施

与它类型的企业相比，房地产开发企业的会计核算具有特殊的地方，如有着较为复杂的产品成本核算，相关税金与经营收入具有不同核算方式等；由于房地产开发企业会计核算本身的特殊性，在核算的过程中容易出现许多问题，如不对出现的问题加以解决，则可能会对企业财务的健康稳定与公共财务的监管效力与效率造成严重影响，也会损害到房地产开发企业的参与者等其他相关部门参与者的利益。因此，对房地产开发企业会计核算问题进行研究，并找出相关的弊病，提出针对性的解决方法，有着十分重要的意义。

一、房地产开发企业会计核算中的突出问题

我国房地产开发企业是以经营土地和出售商品房为目的的生产企业，具有投入资金量大、投资周期长、承担风险高等特点，所以，必须要求在会计核算上事先做好谋划和精打细算的前提工作，从而有效的配合项目的成功开发。另外，就产品角度而言，房地产开发企业产品的特点是价值高，在销售方面，一般采用预售和分期付款的销售办法，与此同时，房地产企业的会计核算工作中的收入确认比一般企业更具特殊性。一旦其业绩浮动变化比较大，加之信息披露不足时，就会采用不同的业绩评价指标，来误导投资者，这些特点都体现了房地产开发企业会计核算的特殊性。随之房地产开发企业的重点问题也暴漏了出来。

（一）不全面的现金信息

房地产开发企业中现金的流量与其他类型的企业存在显著性的差异，其特殊现金流量主要表现为因经营时间的不同，现金流量单位也不相同。当投资与筹措资金时，现金流量的单位是企业；当企业的经营活动进行时，现金流量的单位则成为了开发项目。在完成产品的开发期后，销售建设项目流入的资金即为现金流入；而进行项目建设时，所需物资、工资的费用则为现金流出。因为房地产开发企业的资金周转时间很长，造成其资金流出与流入相比较于其他企业耗费的时间会更长。所以目前，大部分企业的现金流量单位都会以企业为主，但就房地产开发企业来说，缺乏足够完整的信息，会对其本身长期经营的能力影响很大，并且也法给投资者提供完整的现金流量信息。所以，房地产开发企业的现金流量状况无法全面反映，这就成为了房地产开发企业会计核算的主要问题之一。

（二）收入确认随意性

房地产企业的开发时间比较长，其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式，由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入，因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润，进而达到少纳税或推迟纳税的目的。甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”，其实只是挂在“其他应付款”科目内，还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式，把售房收入存放在其他公司的账目上，然后假借其他项目来进行资金周转，进而达到收入较为隐秘的目的。还有部分的房地产企业竣工之后，房屋也已经全部售出，由于某些方面的问题的制约，不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作，以上种种现象，造成房地产企业的收入比较随意。

（三）会计信息的风险披露不完善

伴随着信息技术的高速发展，房地产开发企业在产品开发过程中将会遇到各种风险，其中包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等一系列风险。这些风险更加使得房地产开发企业比其他企业的风险性更为突出。因此，房地产企业必须严格要求披露质量保证金的核算方法，按时披露还未结清的担保金额，并注明风险程度，保证会计信息风险披露的完善性。

二、强化房地产开发企业会计核算的有效措施

（一）建立房地产开发企业会计核算规范体系

现行法规对于会计成本核算不具备太强的引导力，因其没有对房地产开发企业会计核算的方式制定出严格的规定；不一样的房地产开发企业会采用不一样的会计核算方式进行核算，因为标准的不统一，不仅对会计核算质量造成了影响，也给企业之间的比较造成了不便。建立房地产开发企业会计核算规范体系，使房地产开发企业会计核算按照具体的准则进行处理，可将决策力度提高，并提供更准确的财务信息给财务报告机构。我国的会计法中明确规定，权责发生应作为会计核算的基础，但是用此标准对房地产开发企业的成本进行衡量，则是存在一定的缺陷。因其容易发生人为的利润调节，导致信息失真；且权责发生的制度与我国的国情不符，因此，在其开发成本中统一现金收付与权责发生是很有必要的。

（二）借款费用合理化

房地产企业一般发生的借款费用问题，归属于符合资本化条件的资产购建或生产，符合资本化条件，应计入相关资产成本；而相对于其他借款费用，则必须要在发生时按照发生额来确认为费用，并要归于当期损益。但如果要符合资本化条件的资产，则需要经过长时间的购建或生产活动，从而达到预定可使用或者可以进行销售的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产商品的要求非常严格，预定可销售状态的存货商品是需要经过较长时间的购建才能达到，一定要将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，一起计入开发成本。不仅如此，全新的制度还对借款费用资本化的范围进行扩大，新制度中的借款费用不但是为购建或者生产符合资本化条件的资产专门借入的借款，而且也是为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。因此，必须对会计核算中的借款费用核算进行充分的配比。一旦借款费用在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按照实际占用金额计算房地产项目成本，也可以先将未完工的成本累计发生额作为分摊借款费用的成本对象，合理有效地处理借款费用。

（三）收入确认完善化

在进行房地产的建筑物和土地使用权核算时，必须同时满足一些条件方可得到充分的确认。首先是企业必须取得与该项房地产有关的租金收入和增值收入；然后是该房地产的成本必须可靠的计入会计核算之中；最后是对房地产的建筑物和土地使用权而言，采取单独计量和售出进行会计核算，就会使房地产的产权进行单独划分和交割。与此同时，企业也可采取排除法来确认房地产的投入情况，企业在进行生产商品、提供劳务或者经营管理时所持有的房地产和存货的房地产皆不属于投资性房地产，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使是根据市场价格来收取房租租金，一样也不属于投资性房地产。但是如果总公司是以经营租赁的方式向子公司进行房地产出租，这样就被称之为投资性房地产。这样的房地产也称之为总公司的投资性房地产，而在会计核算的过程中，应当作为企业的自用型房地产。

（四）提高信息披露质量

会计核算中的信息披露问题也是重点问题，为了保证信息披露质量的完善性，必须增加土地储备量和成本构成信息。由于房地产开发公司的土地成本占有量较大，无法满足土地储备量及土地储备量的成本现状，对房地产企业未来的发展动向产生不稳定性，因此，必须严格要求披露土地质量和储备量。通过增加房地产项目现金流量信息披露的方法，以开发项目作为企业的基本单位，客观上披露其在企业开发过程中形成经营活动的所有现金流量，其中包括销售房地产商品所取得的现金和购买工程物资及支付工人工资所支出的现金等等。最后必须加强产品的质量保证和风险信息的披露。使房地产开发企业的风险性在会计信息披露环节中得到充分的揭示，这样在很大程度上提高了现金流量信息的实用性。

三、结语

综上所述，房地产企业做好会计核算的工作，完善信息披露质量，对于房产企业的深入改革意义重大。而科学合理的会计核算工作可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润；重视房产开发会计核算，是我国现代企业经济的市场需求，随着市场经济体制的逐渐完善，全新的会计制度和准则也得到了广泛的与应用，受房地产开发企业特殊性的制约，现有会计核算方法无法满足正常的房地产企业的核算需求，因此，只有充分的发挥会计职能，才能确保房地产开发会计核算工作的顺利进行。

参考文献：

[1]边霞，赵业猛. 房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011，（02）：33-34