高校物业管理措施精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇高校物业管理措施，期待它们能激发您的灵感。

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一高校后勤物业管理的发展现状

高校后勤物业管理与普通的小区物业管理有很大的差别，高校后勤物业管理的服务对象是高学历层次的大学生和教师群体，因而，高校后勤物业管理在按照一般的经济规律经营管理的同时，还必须切实承担起服务育人和管理育人的义务。就目前而言，我国高校后勤物业管理基本上是由高校后勤集团物业管理公司进行管理和经营的，其工作人员主要是学校派遣的分流人员以及聘请的一些临时工。近年来，高校后勤物业管理进行了不断的实践和探索，其社会化改革也取得积极有效的成绩。但是，从另一方面来说，高校规模普遍扩大，认识增多，各项基础设施也在不断完善，因而高校后勤物业管理的内容也不断的增多。此外，不断扩充规模的高校对于高校后勤物业管理的服务质量也提出了新的要求。随着我国市场经济的发展，社会上一些专门进行物业管理的企业逐渐向高校渗透，并且将高校看做是一个具有广阔潜力的开发市场，这就为高校后勤物业管理带来了新的发展机遇。当然，相应地对于服务质量和管理质量的提高也成为了高校后勤物业管理的挑战。

二高校后勤物业管理的特点

高校后勤物业管理具有自身的特点。一方面，高校后勤物业管理与普通的社会企业管理一样，都必须不断地实现管理和经营的市场专业化、合理化和规范化，通过科学合理的管理以及市场的规范运作，提供周到而细致的服务，从而不断提升自己的经营管理水平和服务质量。另一方面，高校后勤物业管理又与普通社会其他类型的物业管理不同，其中一个最为显著的表现就是高校后勤物业管理不仅具有普通物业管理的职能，还必须实现服务的教育性和功能性结合。高校后勤物业管理必须在不断推进高校后勤物业管理，提供服务质量的同时实现教育性的功能，实现高校后勤物业管理的质量功能与高校的教育人、培养人的功能相结合。此外，高校规模不断扩大，学生人数增多，非常集中并且流动性也非常大，各种物业的使用频率高，这些特点都是高校后勤物业管理的特点，必须加强对这些特点的重视。

三高校后勤物业管理存在的问题

要加强高校后勤物业管理，提高其服务质量和管理水平，首先必须发现和研究高校后勤物业管理存在的问题。只有明确问题，分析问题，才能够有的放矢的进行改革，从而提升物业管理质量。高校后勤物业管理存在的主要问题表现在以下几个方面。

1高校后勤物业管理的管理机制滞后

我国高校后勤物业管理的体制还在探索之中，其管理体制还不够健全，还不够完善，管理上还存在着一定的随意性和盲目性。一些高校后勤物业管理公司虽然相应地设置了物业管理机构，但是受到学校各项行政指令的影响和束缚，在悠长服务方面没有得到很好的贯彻执行。管理机制滞后是高校后勤物业管理存在的重要问题之一。缺乏先进有效的管理机制，就使高校后勤物业管理缺乏各种有效的规章制度，这样难以保证物业管理水平和服务质量。此外，正是由于其缺乏优秀先进的管理机制，制度建设不健全，经营管理不完善，使高校后勤物业管理难以实现与专业化、市场化和企业化经营的模式接轨，难以达到现代高校后勤物业管理专业化和市场化的需求。

2高校后勤物业管理的管理理念落后

在传统的高校后勤物业管理中，都是由学校进行负责的，一些校内的教职工缺乏对于高校物业管理的正确认识，对于物业管理公司一些服务项目的收费行为感到无所适从，难以使用现代高校后勤物业管理的有偿服务。另外，高校后勤物业管理人员在工作中也存在着理念问题，他们认为高校物业管理就是一个铁饭碗，自己不需要进行积极主动的服务，而是别人来叫自己去服务，缺乏竞争意识和服务意识，更没有形成经营管理的理念，抱着这种不负责任的心态去工作，难以使高校后勤物业管理水平和服务质量提高。

3高校后勤物业管理缺乏专业性的管理人才

高校后勤物业管理的工作人员大部分是高校各个部门的分流人员，他们缺乏系统的物业管理专业知识，更缺乏各种物业管理的专业技能，服务意识比较淡薄，不会积极主动的提供服务，而是被动的提供服务，服务质量低下。另外，很大一部分的物业管理值班员和保洁员都是社会上招聘的老年化民工，自身身体素质比较差，在上岗之前也没有系统的培训，这样就会难以提高管理水平和服务质量。专业化的管理人才是高校后勤物业管理水平和服务质量得以提高的重要保证。

4高校后勤物业管理没有实现市场化与企业化经营

就目前而言，大部分的高校后勤物业管理公司进行物业管理的费用主要是由学校拨款，物业管理公司难以实现自负盈亏，自主经营，盈利能力低下，造血功能缺乏，难以实现市场化和企业化经营。出现这一问题的主要原因有两方面，一方面是高校后勤物业管理公司的管理水平和服务质量低下，难以达到广大师生的要求，广大师生对于物业管理的有偿服务存在疑惑；另一方面，高校师生群体没有切实转变观念，还没有从传统的福利理念向有偿服务性的理念转变，不愿意为物业服务支付费用。

四加强高校后勤物业管理的有效措施

1建设一支专业化的高校后勤物业管理队伍，提高人员的专业化管理水平

高校后勤物业管理公司是以往的高校总务处转化而成立的，其管理人员专业化水平不高，缺乏专业的高校后勤物业管理的知识和技能。因此，要想提高高校后勤物业管理水平和服务质量，必须切实地建设一支专业化的管理队伍，提高管理人员的专业化水平。一方面加强对物业管理知识的普及与培训，实现整个物业管理公司由上自下的系统的物业管理培训。在提高公司内部人员的物业管理专业化水平的同时，对于选聘员工方面也必须严格把关，有针对性地聘用一些拥有物业管理专业化知识和技能，年轻有朝气的人员。只有切实地构建一支专业化、高素质的物业管理队伍，才能够切实提高高校后勤物业管理的服务水平，增强物业管理水平和自负盈亏的能力。

2建立健全高校后勤物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化

科学有效的管理制度是提高高校后勤物业管理水平和服务质量的基础，优秀的物业管理理念和服务意识都包含在管理制度当中。因而，高校后勤物业管理水平的提升，首先就必须从物业管理公司的内部管理体制上着手，不断地加强各项物业管理规章制度的简历，并且严格将这些规章制度落到实处。在贯彻高校后勤物业管理各项规章制度时，应该自觉地接受学校的监督，接受广大师生的监督。加强与被服务对象的广大师生的交流，积极争取师生的配合与支持，并且发现自己在管理中存在的问题，及时改进管理策略，提升管理水平。在高校后勤物业管理的过程中，还必须注意各种日信息的反馈和收集，不断更新和完善物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化。

3适当地引入竞争机制，促进高校后勤物业管理公司的进一步发展

就目前而言，我国高校后勤物业管理的水平与服务质量与市场上专业的物业管理公司在水平和服务质量上还有很大的差距，高校后勤物业管理受到来自市场上专业的物业管理公司的挑战。为了切实提高高校后勤物业管理的水平和服务质量，高校后勤管理公司必须适当引入竞争机制，有选择地进行部分市场的开放，让社会上一些专业的、优秀的后勤物业管理公司进入到高校后勤物业管理行列中来。这样，高校后勤物业管理公司就能够在竞争中不断发现自己的不足，革新物业管理方式和策略，从而提高自己的服务质量和管理水平。通过竞争机制的引入，能够有效提升高校后勤物业管理公司的管理服务质量，使高校后勤物业管理公司朝着规范化、专业化和科学化的方向发展。适当引入竞争机制是实现高校后勤物业管理公司市场化经营的有效手段，也是高校后勤物业管理公司进行市场化和社会化改革的动力。

总之，高校后勤物业管理的功能随着高校社会化改革的不断推进逐渐显现出来，高校后勤物业管理作为高校管理和高校社会化改革的重要组成部分受到越来越多的关注。近年来，高校物业管理在其管理的方式、管理的模式、服务内容、服务标准等方面实现了积极的探索，取得了一些成效，但是随着高校规模的扩大，人员的增多，各种设施的增多，对后勤物业管理系统的要求也在不断提高。新时期，高校后勤物业管理也面临着机遇和挑战，机遇来自市场化和专业化，而挑战则是对于高校后勤物业管理服务、经营和管理的质量有了进一步要求。

参考文献

[1]熊亮.高校后勤社会化改革后物业管理存在问题及对策分析[J].城市建设理论研究,2011(19).

[2]赵蕾.高校物业管理工作中的常见问题及解决办法[J].华章，2011(17).

[3]张京.加强现阶段高校后勤物业管理探讨[J].现代商贸工业，2008(10).

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关键词：高校物业 管理服务 经济效益

中图分类号：G647 文献标识码：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物业管理存在的问题

1.1 没有真正实现市场化

高校的性质决定了高校的物业管理具有行政性，这是它与社会物业管理的最大区别。很多高校建立了物业部门，从形式上看，物业和高校是分离的，但是高校习惯性地把后勤当作学校的行政部门，后勤的主要领导由学校的人员担任，高校物业编制人员所享有的福利待遇以及任免等由学校进行直接的管理，在权利归属方面，物业和高校没有完全地分离。高校的物业不能完全按照企业的运行模式进行实际的管理，制约了它的发展。

1.2 从业人员的结构有待完善

现阶段，高校的物业管理在人员结构方面不合理，缺乏专业性的人才。现在的物业管理在编人员年龄较大，没有接受系统性的培训，知识比较老化，专业的技术人才缺乏。为了节省成本，部分高校物业雇佣外来务工人员到学校工作，这些人员的知识水平较低，对新知识以及新技术接受得比较慢，高校物业的管理人员服务水平以及观念比较落后，与社会上的管理模式无法实现接轨。

1.3 员工的工作理念比较落后

高校的物业管理人员在服务理念以及经营上没有实现社会化，对高校的物业发展造成影响。高校的物业管理缺乏竞争的意识，物业管理不能激发出活力。现在，高校物业实行的是有偿服务，很多学生以及职工对这种做法不理解。

1.4 经费缺乏

高校的物业管理资金通常都是由学校行政拨款，经费比较紧张。现阶段，物价一直上涨，成本较高，高校的物业管理只能压低成本，经费处于长期缺乏的状态，工作效率较低，运行比较缓慢，影响到企业的发展。

2 高校物业管理服务与经济效益高度统一的措施

在新的时期，高校的物业要想激活发展的动力，必须注重管理服务与经济效益的有机统一。高校的物业应当进行改革，健全组织，实现职能的转变，完善管理机制，进行规范化管理，加强监督，采取多种经营手段。

2.1 形成竞争机制

在高校的物业管理中，人才因素起到很大的作用。应选拔优秀的人才，引入高校的物业管理中。管理者在管理中应当注重以人为本，重视人所起到的作用。加强对人的重视，首先应当增强业主的权利意识，加强自治管理，让广大的群众参与到物业管理的过程中，降低物业管理的难度。高校的物业管理部门应当充分依托高校的人力优势，引进人才，并善于运用人才。

物业管理部门要想充分激活员工的潜力，需要引入竞争的机制。根据学校的实际情况，对员工的编制、岗位以及职责做好分工，加强岗位的管理，做好职能的分配工作，对于工作人员实行聘任制，按照岗位制定薪资，根据物业管理的目标进行量化考核，引入竞争机制，合理地调配员工。管理者应当根据员工的特点，充分发挥员工自身的优势，关心员工，为员工提供相应的保障，如购买社会保险等，调动员工工作的积极性，塑造良好的物业形象。

2.2 降低投入成本

在社会主义市场经济条件下，一个经营的原则是小投入，高回报。高校的物业管理也是如此，应计算成本，降低投入，提高效益。对于物业管理，学校投入的经费有限，仅仅延续收取物业管理费用的方式难以取得经济效益，高校的物业管理公司应当注重提高物业管理的水平，应用新的物业管理手段，节省成本，加强管理，实现管理与效益的统一，实现资金的良性循环，使高校的物业管理实现良性的运转。

高校的物业管理公司是经济实体，具有法人地位，使管理、服务与经营成为一体，是有偿化的劳动。现在高校的物业管理还没有形成可以遵循的管理模式，但是，物业公司可以借鉴社会物业管理的经验，根据学校的实际情况，实现自主经营，自负盈亏，不断完善，并探索适合学校的管理模式。

2.3 完善人才建设

高效优质的物业管理离不开高素质的物业队伍。要想实现物业管理的现代化，应当培养高素质的人才。高校的物业应当充分利用高校的技术资源以及人才资源，发挥高校的优势。高校的物业管理应当注重引进专业人才，对物业管理人员加强培养，为员工创造学习的机会，学习新的技能以及现代化的管理方法。物业管理应该把员工的培训工作放在重要的位置，形成培训人才的机制，实行持证上岗的制度。高校的物业管理部门可以为物业专业的学生提供实践的机会，同时选择部门优秀的人员接受专业的培训，鼓励员工参加继续教育，提高专业技能。与此同时，与物业管理的示范地区进行相互交流，通过学习以及交流，提高管理的水平，进行规范化管理，提高服务的质量。

2.4 完善服务

从服务行业的角度来讲，物业管理属于第三行业。要想实现物业管理的经济效益，必须抓好服务的质量，通过服务促进管理，通过服务创造经济效益，为住户提供全方位的服务。高校是知识分子聚集的地方，物业管理的对象是高素质的群体，他们对物业服务的要求比较高，因此，高校的物业管理应当突出服务的精神，提高服务的质量，如注重服务态度等。使物业管理实现市场化，进行科学化管理，注重提高服务的质量，增加娱乐的设施，拓宽服务的项目，进行多种便民服务，为业主提供方便。

3 结语

在社会主义市场经济体制下，高校的物业管理部门应当具备提供完善服务的态度，实现服务方法的创新，提升服务的质量，拓宽服务的范围，开拓新的服务项目，强化服务的意识，为住户提供优质的服务，使高校的物业实现管理服务与经济效益的高度统一。

参考文献：

[1]马大宇.试论高校物业管理的功能定位和发展方向[J].高校后勤研究，2012，（6）.

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关键词：高校校办企业；财务管理；措施

高校校办企业作为高校投资创办的企业，具有企业所有者与经营者相分离，对内服务与对外服务并存的特殊性，在高校科研成果的转化、筹资办学以及服务师生员工中发挥了重大作用。目前，高校校办企业绝大多数为中小型企业，普遍存在投资规模小、资本结构单一、筹资渠道窄、资金严重不足、投资报酬率低、财务管理方面存在与自身发展和市场经济不适应等情况，因此在激烈的市场竞争中风险应变能力差，经常面临困境。财务管理作为企业管理的重要内容，是企业组织财务活动、处理各方面财务关系的一项价值管理工作。加强校办企业财务管理，建立健全完整的财务管理体系，对于提高校办企业风险意识和可持续性发展具有重要意义。

一、 中小型校办企业财务管理中存在的主要问题

1、融资困难，资金匮乏。中小型高校校办企业投资主体比较单一，基本上只有学校投入这种筹资渠道。日常生产经营中融资比较困难，营运资金严重不足，大多数企业靠负债经营，除了向学校借款外，校办企业内部之间互相担保借款进行资金周转的情况比较多见。由于经营规模有限，业务量小且不稳定，营运资金融资的空间很小，因此企业没有较为充裕的资金再投资扩大企业规模，甚至存在等米下锅捉襟见肘的情况。

2、缺乏激励机制，监督管理职能缺失。校办企业的性质是承包经营，学校作为投资人，拥有对校办企业的监督和管理权。许多校办企业的现状是只侧重自主经营权而忽视了学校的所有权。那些长期负债经营、亏损经营的中小型校办企业，势必造成国有资产流失，给学校带来潜在的负担。学校对校办企业缺乏激励措施，没有科学的指标体系评价企业的财务状况和经营成果，没有规范的措施指导企业持续发展。学校对校办企业缺乏财务监督检查，造成企业经营者按照自己的意愿行事，操纵财务报表数据，想少上交学校利润就加大成本费用，想粉饰业绩就虚报收入，这势必导致企业经营风险的加大，严重影响企业的后续发展。

3、财务管理缺乏系统性，会计基础工作薄弱。中小型校办企业因经营规模较小，经营者往往忽视财务管理的重要性，没有建立起完整的财务管理体系，财务管理模式落后，财务管理工作还是局限于报账算账，不能为企业发展提供有效信息。

财务管理工作滞后，缺乏事前预测事中控制事后分析，使财务管理失去了它在企业管理中应有的作用。同时，中小型校办企业的会计基础工作规范较差，会计人员业务素质及职业道德水平较低，这使得会计信息的质量无法保证，难免出现会计信息失真情况。

4、未建立有效的内部控制制度。中小型校办企业由于经营者权利相对集中，存在短期经营行为，没有很好的发展战略，组织架构设置不科学，资金管理混乱，经济业务流程不明确，不相容岗位未分离等情况。内部控制制度的不健全，使得企业不能制定科学的决策甚至会给企业带来经营风险。

二、加强中小型校办企业财务管理的措施

1、 多元化融资渠道筹集资金。随着国家金融政策的放宽，中小型校办企业要充分利用银行信贷、金融租赁、信托投资等多种融资方式筹集资金。筹资方案应关注筹资用途和相应的偿债能力，并报学校审批。企业还应该充分利用营运资金的融资效应，加强应收账款管理，加快资金回笼，防止坏账的产生。要努力提高信用等级，最大限度的使用应付账款融资。 

2、建立激励机制，实行会计委派制和内部审计。学校要建立校办企业经营者激励机制，加强宏观管理和财务监督，建立科学有效的财务分析体系，全面分析校办企业的营运能力、偿债能力、盈利能力和发展能力。要把企业是否执行国家财经法规和学校财务制度，是否具有保值增值和可持续发展能力作为考核经营者任期内业绩的依据。实行会计委派制，保证校办企业会计的相对独立性，充分发挥财务人员对企业经营决策和财务活动的服务与监督职能。学校要定期和不定期聘请外部审计单位和内部审计部门，对校办企业的财务真实性、公允性进行监督和评价，在防止会计信息失真的同时加强企业内部控制建设和提高企业财务管理水平。

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关键词：高等职业院校；财务管理；现状；改进措施

        高职院校管理是一个系统管理，涉及教学管理、科研管理和后勤管理等全方位的管理，而财务管理是这一管理体系中的重要基础之一。只有重视和加强财务管理，才能完善学校内部管理制度、降低办学成本、提高办学效率、促进资金运用的科学化。因此，应加强高职院校财务管理，加快学校发展、提高抗风险能力，迎接教育国际化挑战。现就高职院校财务管理的现状及改进措施进行初步探讨。

        1 高等职业院校财务管理的现状

        1.1重预算编制，轻预算执行

        一些高职院校没有树立科学发展观的理念进行预算管理，重预算编制、轻预算执行，导致编制预算与执行预算两张皮。同时，预算项目没有做到精细化管理，预算支出没有科学的定额和标准；预算编制时间过短等原因造成了预算编制不准确，预算内容不全面，没有客观反映学校财务收支全貌。

        1.2“两头”理解支持和重视程度的不够，导致财会人员孤军奋战

        所谓“两头”，一头是高校领导，另一头是部门领导和教职工。由于专业背景及部门性质的差异，“两头”的财务管理观念普遍淡薄，对财务工作理解支持和重视程度的不够，这就造成了财务人员孤立地在高校开展财务工作。

        1.3忙于日常事务，疏于财务分析

        目前的高校财务工作范畴只局限于记账、算账、报账，财务管理只停留在财务数据的核算，而没有深入地进行财务分析。所以，财务信息存在前瞻性不强、指导性不高的问题。没有开展融资筹资能力、负债能力测算、经济效益分析、办学成本测算以及如何根据国家对教育发展的要求和学校发展规划进行经济预测等，不利于学校领导运用财务信息进行工作决策。

        随着高等教育改革的逐渐深化发展，高校办学规模迅速扩大，经济业务也变得更加多层次化、复杂化，各类经济决策行为将更加依赖于财务分析得出的结果。但目前许多高校的财务分析只停留在反映一定期间的收支状况和资金结存状况，仅限于提供历史数据和解释财务信息。而对资金的结构、状态、效益缺乏系统分析，以至于无法科学地考核学校整体和各部门资金的使用效率，对高校经济活动和事业发展状况缺乏规律性认识。

        1.4会计制度的缺陷造成固定资产账实不符

        历史上高职院校用地大多是开办时国家无偿划拨的，在学校的固定资产账目中土地价值不能反映出来，因为这部分资产国家不要求作价，学校也难以擅自估价入账，导致土地资产价值长期得不到登记入账。而事实上，土地资源由于其特殊的稀缺性，已成为最有价值的资产。同时，许多高职院校纷纷利用银行贷款投资搞以“办公楼、教学楼、图书馆、体育馆”为主体的新校区建设，金额巨大，有的项目匆忙上马，资金缺口得不到及时补充，施工单位代垫款项过多，发生的财务纠纷较多，使已投入使用多年的房屋建筑物因未办理竣工结算手续而不入学校总账，使房产长期没有体现其账面价值。以上诸多原因，造成高职院校的固定资产不够真实、完整。

        2 改进措施

        2.1加强科学预算，严格控制经费支出，提高资金使用效果

        预算编制的科学性、全面性和准确性是高校加强预算管理，提高资金使用效益和效率的前提条件。由于部门预算编制涉及面广，必须在财务部门内部和财务、业务部门之间进行很好的协调组织，因而必须要有一个有力的组织保证，成立以校领导为首的专门编制预算的小组，保证预算编制所需的时间，在财政部门还未安排预算编制工作时，高校自己就要提前启动预算编制的准备工作。狠抓基础工作，制定标准与定额，推行零基预算。从基层单位开始规范编制，逐级汇总编报，真正做到自下而上全面推行。推广国库集中支付制度改革，建立科学的部门预算。加强项目经费预算管理，细化部门预算，防止出现无具体内容的项目预算或者应在公用经费中列支的项目，重复在项目经费中安排的现象。

        高职院校必须根据事业发展计划和任务编制年度收支计划，将预算管理作为财务管理的中心工作来抓。切实保障学校各项工作的正常运行，提高资金的使用效果，促进学校的建设与发展。

        2.2切实转变观念，加大对财务工作重要性的认识，确立财务管理在高职院校发展建设中的基础地位

        要树立群众观念，形成高校财务齐抓共管的格局。高校财务管理在校长领导下学校党政各职能部门共同参与，实行多元主体共同参与财务管理。高校财务管理的主体是全体师生员工，客体是资金运动及其形成的财务关系。在高校生存和发展中，财务管理的绩效如何，从根本上取决于管理主体，要激发全体师生员工关心学校发展和建设的热情，发挥其积极性、创造性，促使其为学校聚财、生财、用财等出谋划策，延伸拓展到设法筹集资金、按最优化原则合理使用资金、降低资金成本，提高资金使用效率方面，形成全员式理财格局，从而使资金运作处于良好的运行状态，形成财务管理合力，促进教育事业持续、快速、稳定、协调发展。

        2.3加强财务分析，提升财务管理水平，构建财务业务信息化、网络化、一体化平台

        财务工作职能由传统的“核算型”、“事务型”向“管理型”转变，财务分析是关键。通过年度与年度的比较、季度与季度的比较、项目与项目的比较，分析变化情况，找出变化原因，是有利因素还是不利因素，为学校决策提供财务信息。财务每一个岗位都有分析的内容，都能具体地反映优势及存在的问题和漏洞，通过分析反映，学校及时采取措施，完善制度，提高经济工作的主动性、预见性和效益性。

        由于高职院校内外部财务环境的深刻变化，办学过程中的经济活动日趋复杂，财务工作的作用更加突出。不仅要会做账，还要会分析；不仅要会管理，还要会服务。因此，利用现代信息技术的管理方法，搭建高校财务工作的技术支撑平台就显得尤为重要。也就是说，在普遍实行会计电算化、学生收费委托银行代扣代缴的基础上，通过数字化校园、校园“一卡通”的建设，实现校园信息的标准化和学校管理信息系统的整合，促进校内各单位之间的密切配合与分工协作零确保各项收费、资金划拨、预算控制及信息传递等，以确保财务工作的顺利进行。

        2.4建立并落实定期的清查盘点和资产核销制度，对达到预定可使用状态的自建房屋及时估价入账

        固定资产盘点是固定资产实物管理的一个重要环节，但由于固定资产数量庞大，分布面广，使这项工作成为难点。学校可根据自身情况制定可操作的实物盘点制度，并引入条形码信息管理等技术手段，解决清查工作量大的问题。对报废、调出、依法转让的固定资产则严格履行审核程序，定期进行固定资产核销的账务处理，准确反映固定资产实际情况，真正做到账实相符，责任明晰。当建造的房屋达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，待办理了竣工决算手续后再作调整。

参考文献

[1]赵善庆.高校财务管理问题解读[j].黑龙江高教研究，2009（1）：71-74.

[2]王画宇.试论高校财务管理中的几个问题[j].全国商情（经济理论研究），2009（6）：58-59.

[3]刘要军.浅谈高校财务管理新观念与机制创新[j].中国乡镇企业会计，2009（1）：82-83.

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【关键词】 财务管理 经济效益 资产管理

全球经济危机给中国经济发展带来了不同程度的影响，中国企业面对外贸市场的严重萎缩和国内市场的惨烈竞争，给很多企业造成一定程度上经济危机。各国经济界大多把问题归结到经济泡沫、过度消费、监管不严以及金融衍生产品泛滥等外部因素，但从企业内部的角度来看，完善经营管理机制、提高自身防范风险的能力才是应对外部危机的根本保证。大的经济环境是很多企业赖以生存和发展的必要条件。很多企业只追求销量和市场份额，而忽视企业财务管理风险，缺乏完善的财务管理机制，企业的管理方式和组织结构不能适应市场经济形势的变化，加上财务管理人员技术水平有限，使企业财务监管职能未能充分发挥，相应的财务管理效益未能显现，从而使企业资金周转困难，未能和企业快速发展相匹配，因此健全和完善财务管理，实现资金灵活应用，提高资金利用率，实现企业效益最大化，是企业可持续发展的保障。

1. 加强企业财务管理的重要性

随着现代企业经济体制的快速发展，财务管理功能日益显得重要，财务管理掌握着企业经营资金的运作，对企业未来决策起着重要的作用，随着市场资源的流动性进一步加强，对企业资金有效利用要求越来越高，财务管理在企业经营过程中显得极为重要，主要存在以下几个方面深远意义：

1.1加强企业财务管理，有利于企业资产管理

企业的生产、经营、进、销、调、存每一环节都离不开财务的反映和调控，企业的经济核算、财务监督，更是企业经济活动的有效制约和检查。、财务管理是一切管理活动的共同基础，它在企业管理中的中心地位是一种客观要求。企业的正常运作必须有一定的资产做基础，对外推销产品或提供服务时，必须有相应的资金流动，一定程度上还需要增加其固定资产，企业往往为了资产流动性顺畅，往往需要筹措大量的资金，其中一部分资金来自企业自身经营财务支出，令一部分需要外部融资，融资渠道一般通过银行贷款，需要企业根据企业未来规划发展做出正确的筹资方案，主要是解决企业所需资金，并掌握资金来源在总资金所占的比例，确定企业资本结构，做好筹资风险分析，加强企业资金管理，完善防范措施，确保企业资金利用，防止企业资产流失。

1.2加强财务管理，有利于企业规避投资风险

财务管理是组织资金运作，企业投资等有关方面财务关系的一项经济管理工作。它是一种价值管理，渗透和贯穿于企业一切经济活动之中。企业的资金筹集、投资和分配，一切涉及资金的业务活动都属于财务管理的范围。对于创造价值而言，投资决策是最重要的决策。筹资的目的是投资，投资决定了筹资的规模和时间。投资决定了购置的资产类别，不同的生产经营活动需要不同的资产，因此投资决定了日常经营活动的特点和方式。投资决策决定着企业的前景，因此，只有加强财务管理制定出科学合理的投资方案和评价方案并使之具有可行性才能够很好地规避投资风险，使企业免遭不必要的损失。

1.3加强财务管理，有利于企业提高企业资金利用率

随着社会主义市场经济体制的逐步完善，财会工作在企业管理中越来越占有重要的地位。现代企业要想可持续发展，生产发展和财务管理两手都要抓，既要向生产要效益，又要向管理要效益，管理也是生产力。财务管理与经济效益密切相关，企业的最终目的以最小的消耗取得最大的经济和社会效益，加强企业财务管理能够促进企业节约挖潜、控制费用、降低消耗；通过对企业资金合理利用，提高资金的使用效果，防止资金的浪费；通过企业优化库存结构，减少存货积压，做到经济库存；通过价格的拉动，可以增加企业的收入；通过对国有资产的管理可以促使企业合理有效地使用国有资产，并且做到国有资产的保值、增值。因此充分发挥财务管理的龙头作用，就能更加有效地提高经济效益。

2. 加强企业财务管理提高企业效益的措施

2.1 加强资产管理，提高企业资产利用率

随着市场经济多元化发展，受诸多因素的影响，加上企业监管制度和管理机制不健全，资产管理存在很大程度上的缺陷，主要表现在企业资产管理不够规范，帐外资产数量很大，帐帐不符，帐实不符的问题普遍存在；另外企业存在严重的资产闲置，造成大量的资产浪费，并且还要求财政拨款，构建资产，给财政资金带来一定的压力，同时造成国有资产利用率低。许多企业在对外投资过程中，没有严格的执行方案，产权不清，责任不明，造成大量的资产损失，国有财产长期无偿使用，资产流失严重，国家权益受到侵害。因此加强资产管理，维护资产管理的安全，合理有效配置资产，有利于促进企业经济效益，因此必须严格遵守企业现金管理制度，做到大钱小钱都要有计划地使用，收支基本平衡。加强应收账款的周转，合理控制好存货，提高企业资产利用率，避免资产积压，造成大量资金浪费，加强资产管理，很大程度上能提高企业现金流控制，实现企业财富最大化。

2.2以资金管理为中心，提高资金使用率

企业生产经营过程离不开资金做后盾，如若资金管理分散，将难以协调，造成财务风险系数加大，因此应将资金集中进行管理，有利于企业降低财务风险发生的可能。资金管理的特点是，融资成本低，现金存量少，资源配置合理，负债适度，应高度重视资金的时间价值，加快资金的周转，向资金管理要效益。方式可以以资金结算中心进行集中管理，有效控制企业多头账户，统一调度企业的资金，当企业资金充足时，结算中心可以存储部分资金以作他用，当企业资金周转困难时，结算中心可支出部分资金缓解企业危机。资金集中管理凸显企业资金利用效率，有效降低资金占用，减少贷款利息支出，加快资金周转速度，大大提高了资金利用率，同时在满足企业正常生产的情况下，继续开拓融资渠道，实现筹融资多品种化，合理调整公司的贷款规模和贷款机构，在减少公司资金成本的同时，积极开展金融衍生业务，为企业寻求新的利润增长点。实施资金集中管理，可发挥企业资金最大价值，有利于提示企业经济效益。

2.3进行企业全面预算，确保企业利润

为了发挥企业财务管理中资金管理核心功能，企业应进行全面预算，实施全面预算管理是提高企业整体管理水平的重要手段，预算管理的核心对企业未来的规划发展合理安排，对企业内部各部门的各种资源进行分配、考核、控制。严格控制企业产品生产之前以及生产过程之中的资金流动，严格执行预算的要求，以使企业按照既定目标行事，保证资金有序的流动，使企业有限的资金发挥最大的价值，从而有效实现企业发展战略。根据全员预算的利润指标，编制全面预算。成本预算、采购预算、期间费用预算等，反复策划、调整、组合， 寻求实现目标利润的最佳预算方案。年度预算编制后，根据企业生产实际状况，对存在问题及经济活动进行分析，对于薄弱环节可分解为月度预算，有利于采取对策，把握企业利润，及时改进企业资金使用存在的问题，避免负面连锁反应，消除对企业经济效益产生的负面影响。全面的预算管理有利于提高企业的经济效益。

结束语：

企业经济效益离不开的财务管理，财务管理贯穿于企业经营的整个环节，因此加强企业资产管理，提高资金利用率，并进行全面预算，充分发挥财务管理作用，可有效提高企业经济效益。

参考文献：

[1] 史玉梅；加强财务管理，提高经济效益[J]；商业经济；2008年08期.

[2] 邹云珍；加强企业财务管理 提高经济效益[J]；现代经济信息；2009年12期.

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（1）企业财务管理的定义。企业财务管理是指在国家法律法规和方针、政策指导下，根据国民经济发展的客观规律和企业对资金管理的要求，有组织地对企业财务活动及财务关系所进行的一项管理工作，是企业生产经营管理的一个重要组成部分。 （2）企业财务管理的功能。财务管理作为企业管理的一个重要组成部分，其意义在于实现企业的经营目标，企业作为自主经营，自负盈亏及独立的商品生产者和经营者，不仅要尽可能取得最大利润。而且还要做到稳步发展，增强企业的流动性，避免风险，所以财务管理的职能是围绕利润最大化和风险最小化这一经营目标进行的。（3）财务管理的原则。1）风险、报酬平衡原则。 股东财富最大化的目标依靠对风险和盈利能力的平衡。一般说风险越大的投资项目所期望的投资报酬也应越高，财务经理要实现股东财富最大化的目标，必须对风险和盈利能力进行最佳的平衡。2）合理配比原则。配比原则是指短期资产所需资金应该用短期负债来筹集，而长期资产所需资金应该用长期借款来筹集。财务管理中如果不能很好地遵循配比原则，则会产生一系列的问题。如果用过多的长期资金去融通流动资产的需求，会损坏企业的盈利能力。如果固定资产用短期资金来融通，则会导致资金的短缺。

二、财务管理在企业中的作用

（1）利润最大化目标。利润最大化目标是指通过对企业财务活动的管理，不断增加企业利润使利润达到尽可能大。随着我国市场经济体制的不断深入企业有了自主权，有了自己的经济利润，人们逐渐认识到产值最大化目标模式弊端太多。 （2）经济效益最大化目标 。所谓经济效益就是企业的产出和投入的比例关系。即以一定的资源消耗获取最大量的收益，它是一个比利润更广义的概念，它必须借助于一定的经济指标才能表现出来。另外对它也难以控制，难以分解落实责任 。（3）企业经济增加值率最大化 。企业经济增加值最大化目标模式是指企业通过财务上的合理经营，采取最优化的财务政策，充分考虑货币时间价值和风险及报酬的关系，在保证企业长期稳定发展的基础上，追求一定时间内所创造的经济增加值与投入资本之比的最大化。（4）企业价值最大化。企业价值最大化是指通过企业财务上的合理经营采取最优的财务政策，充分考虑货币的价值与报酬的关系，在保证企业长期稳定发展基础上使企业总价值达到最大。企业价值最大化的优点在于它考虑了取得报酬的时间和风险，克服了追求利润的短期行为。

三、现阶段我国企业财务管理现状

我国加入WTO带来的财务管理环境的改变，造成我国财务管理不论是在具体经营业务中的投资、筹资、收益分配以及流动资产管理上。还是对财务管理职能、理论以及目标认识上都存在不少问题。这就需要企业面对这些问题，采取必要的措施。

（1）投资决策随意性大。 在我国企业不顾自身的能力和发展目标热衷于铺新摊子、盲目投资造成严重亏损的例子比比皆是。2001年2月27日，猴王集团破产申请案在宜昌市中级人民法院开庭审理。随即猴王A也加入ST行列。这可以说是盲目投资、无序扩张带来严重后果的典型案例。按国际上通行的做法企业在进行一项投资之前都应对投资项目进行可行性分析，只有在综合考虑各项因素的基础上，当投资项目产生的未来各项收益的净现值之和大于投资项目的现行成本时，即投资项目产生的净现金流量为正时才值得投资。猴王集团盲目追求外延式扩张及所谓多样化经营，未经深入调查研究便乱上投资项目走向破产也就不足为怪了。可是像猴王集团这样的情况在我国企业中屡见不鲜。（2）在筹资方面我国资本市场尚不够发达企业筹资手段尚不够丰富。长期以来我国企业对资本市场的了解还比较匮乏，对资本市场的运转、资本市场的理论缺乏研究，在筹资时较少考虑资本结构和财务风险等，具有一定的盲目性。（3）在收益分配上较少考虑资本结构问题。这里讲的收益分配是指在扣除依据“按劳分配”原则分配给企业职工的报酬以外的利润分配。企业在存续期间内实现的利润，要在企业和所有者之间按一定的比例进行分配。

四、财务管理的改进措施

（1）突出资本运作，强化成本核算，提高企业经济效益。资金链是企业生存和可持续发展的根本，是企业的血。财务管理是指针对企业资金的筹集、使用等情况进行合理的管理和分配。因此要提高企业的经济效益就要通过财务管理来实现企业各种资源结构的优化，最终达到开源节流、强化成本核算、提高企业竞争力的目标。1）强化成本核算。严把原材料采购关。企业大部分的资金是用来采购原材料的。严格控制企业成本，合理使用采购资金，使原材料价格降到最低是实现企业利润最大化、提高经济效益的有效手段。要实现这一目标就要求采购部门在保证原料质量的前提下对不同的供应商询价、压价、比较、筛选之后，选择最优的货源。若是大宗货物、批量货物，可采用竞价招标的方式进行，通过供应商之间的激烈竞争，最终得到较低供应价格，从而使企业的采购成本降到最低。2）全面提高财务人员综合素质。严格控制管理费用节约资金。企业财务管理水平的高低直接影响企业的经营效益和竞争力，企业的生存和发展离不开资金的合理筹措和有效利用。强化财务管理加强成本核算，规范费用报销制度，是提高企业效益的一个重要途径。（2）强化财务监督意识。切实提升企业管理水平财务监督是财务管理工作的重要组成部分，它对保证收支预算的实现具有重要的意义。企业要在当前市场经济竞争中占有主导地位，就必须加强对财务的监督作用，使各种资源得到合理高效的利用，为企业创造更大的利润。为了确保企业财务目标的实现，提高企业资源的使用效率，消除无效率的资源占用和适时地为企业各项业务活动提供所需资金，企业必然要在其营活动过程中，充分利用企业信息化系统所提供的各种信息，对企业的资源分配进行合理的监督和控制。（3）加强财务管理。降低企业经济风险。由于市场经济环境的不确定性，风险管理问题已成为企业能否健康持续发展的关键，现代企业必须建立起一个能够承担风险、保持企业市场竞争力的财务机制，有效实施财务管理努力提高经济效益顺利实现企业总目标。由此，企业财务管理人员必须科学预测由环境变化带来的一切不确定因素，将财务管理和企业风险管理有机结合起来。

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关键词：高等院校；物业管理；育人职能

1高校物业管理育人功能的体现

1.1管理的育人功能

高校的物业管理工作的内容涉猎很多，包括建筑及道路的物业管理，校园配套设施的管理，校园绿化、美化等等，都属于物业管理的范畴。校园物业是大学生学习和生活依赖的硬件条件，是高校教育体系正常运行的保障。物业管理可以为高校带来一定的经济效益，又具有强大的育人功能。主要体现在物业管理可以规范学校工作人员和学生的行为，进而促使学生提高自身的修养，高校物业管理是高校教育的辅助资源，对学生会产生积极的影响。

1.2服务的育人功能

高校物业管理的服务项目很多，物业员工加强物业管理和服务活动，可以将这种服务精神体现在日常工作中，这种服务形象的确立可以提高学生对于物业管理的认识。物业服务人员积极地态度、优质的服务，对大学生的思想品质有着至关重要的影响，有利于提高学生的思想认识，懂得珍惜别人的劳动成果。

1.3校园环境的育人功能

环境是由人类创造的，同时环境也可以造就人，意思是指优质的环境会影响人的情绪和思想。尤其在高校校园，优质的教学环境和生活环境，可以提高学生的学习质量和生活质量，使学生获得良好的体验。校园加强物业管理，使学校环境得到了提升，有利于陶冶学生的性情，激发学生对学校的喜爱，可以为学生创造良好的学习氛围，进而产生出育人的功能，增强学生的凝聚力和向心力。

1.4校园文化建设对大学生素养的提升

校园文化建设是校园的灵魂，相对社会企业而言，大学校园更简单纯净，校园教育宗旨和大学精神的建设是对学生有着潜移默化的影响的。物业管理工作与校园文化建设是分不开的，二者有着密切的联系。例如，大学校园里的一些标志性建筑和修饰性建筑都是物业管理的对象，一些带有标语的醒目装饰雕塑是校园文化的重要体现，而这些都是物业管理的范畴。校园文化对于学生个体的影响很大，文化作为精神的载体，能够体现一所大学的风格和方向，对于学生的道德思想和能力都有着不可忽视的作用。

2发挥高校物业管理育人功能的有效措施

2.1完善高校物业管理运行机制，提高物业管理的服务质量

目前，我国各地区的高校物业管理不够完善，还没建立起规范的、系统的物业管理体系，考核制度和监督制度有待建立。因此，国家有关部门要加大立法进度，完善高校物业管理的有关法律法规，高校也要建立相应的管理制度，为物业管理工作的开展打下基础。高校要针自身的实际情况和校园特点，慎重地选择合作的物业管理企业，加强对去也管理服务的考核，规范物业服务流程，因地制宜的开展物业管理活动。其次，针对各个岗位的物业管理服务要做好规范，建立岗位职责标准，签订物业服务合同，要求物业管理企业根据学校要求，合理配置人员和物资，创新物业管理模式，充分发挥物业工作的育人功能。

2.2提高物业管理人员的素质

目前，大学生朝着个性化的方向发展，他们对校园环境和教育都有一定的要求，对物业管理工作也不例外，为了满足学校和学生对于物业管理工作的要求，物业管理企业一定要提高员工的综合素质，进而提升物业服务的水平。①物业管理企业要建立规章制度，约束员工的行为；建立员工培训制度，定期为员工开展物业管理的专业培训，提高其物业管理专业知识和技能；运用激励机制，激发员工的工作积极性，使员工注意提升自身的能力和素质，满足高校的物业管理工作的需要。②物业管理企业要加强竞争上岗、岗位比武、量化考核，给员工合理施加压力，将压力转变为动力，促进员工综合素质的提升，进而实现高校物业管理工作的顺利进行，充分发挥其育人作用，为广大教职工和学生提供满意的物业服务。

2.3培育“以人为本”的物业管理文化

以高校的校园文化为基础，打造相应的物业管理文化，深化物业管理育人内涵，将物业服务作为一项教育事业去完成。用先进的理念指导物业管理工作的开展，创新物业管理模式，为学生打造优质的环境，以文化浸润学生的心灵，更好地体现物业管理的育人功能。通过打造温馨的物质环境，构建积极高尚的精神文化突出“以人为本”的服务理念，进而充分发挥物业管理的育人价值观，提高高校物业管理的效能。

3结语

高校物业管理是高校管理工作的一部分，是带有育人功能的管理工作，通过建立规范的制度、提高员工的素质、打造个性的物业管理文化，这种育人功能会得到充分的发挥，实现其辅助教学的目的，进而提升学生的综合素质，助力高校教育事业的发展。

参考文献:

[1]李青分.高校物业管理工作现状及育人功能的强化策略[J].高教学刊，2016（08）.

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1高校物业管理SWOT分析

SWOT分析是威瑞奇提出的一种企业战略分析方法。通过分析，找出影响研究对象发展的内部优势和劣势因素以及外部环境对研究对象所带来的发展机会和危机，并将分析结果描述成SWOT决策分析图。SWOT的内部分析着眼于描述组织的竞争优势和劣势，外部分析着眼于描述外部环境给组织带来的发展机会和危机。

1.1优势分析

第一，政治觉悟高。高校物业管理人员长期从事与教育有关的活动，了解国家的政治教育方向，也熟悉学生的思想状况，具有一定的政治思想觉悟，与其他物业管理企业的员工相比，高校物业管理队伍的政治思想水平普遍较高，员工的思想和行动容易与学校保持一致。第二，员工的专业技术水平高。在高校物业管理专业技术岗位上都配备了相应的专业技术人员，如电工、管道工等。一般来说，这些人员的工作岗位稳定，长期从事专业技术工作，与其他物业企业的员工相比，他们既有一定的理论知识，又有丰富的工作经验和较高的专业技术水平。第三，组织机构和管理制度完善。一般来说，高校有较长的发展历史，学校必须按照国家的有关规定，设置物业管理机构和工作岗位，并要制定相应的人、财、物管理制度，配置相应的资源和人员，高校物业管理组织完善，高校开展物业管理具有较好的基础条件。

1.2劣势分析(weaknesses)

第一，管理制度不规范，执行制度的力度不够。虽然各高校都制定了完善的物业管理制度，但是由于受到管理体制的影响，各高校物业管理制度还不尽规范，执行制度的力度还不够，导致物业管理部门资产账目混乱，劳动纪律涣散，服务不规范。物业管理制度按性质分为物业管理企业管理制度和物业辖区管理制度。物业管理企业管理制度可分为综合、行政、财务、业务管理制度等。物业辖区管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。尽管各高校物业管理机构也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但是，高校的物业管理机构缺少相应财产支配权和人事用人权，严格执行各项制度的难度非常大，容易受到各种外部因素的影响。第二，缺乏专业管理人才。目前从事高校物业管理的员工老龄化现象非常普遍，缺乏从事物业管理的专业技术人员，更缺乏高级管理人才。一方面，虽然高等学校是人才聚集的地方，但是学历高、专业技术能力强和管理水平高的各类人员都不愿意从事物业管理工作。另一方面，高等学校是事业单位，人员编制有严格的规定，对要进入学校的人员的学历要求非常苛刻，高校物业管理需要的专业技术人员与高校教学系列的专业技术人员相比，他们的学历文凭低，很难达到学校进人的基本条件。因此，高校往往与下岗工人、农民工签订劳动合同，支付给他们的劳动报酬明显低于学校的正式职工。目前，不少高校通过劳动力市场招聘员工，导致从事高校物业管理的专业技术人员和管理人员的素质出现了下滑趋势，影响服务水平。第三，高校物业管理规模效应差。各高校独立管理本校物业，物业管理规模较小，不能形成规模化经营。按照规模经济理论，一个组织经营的业务没有达到经济规模时，经营成本高，经营效益差。高校各自为政，没有统筹各高校物业管理资源，开展统一的规范化管理，这是各高校物业管理规模偏小的重要原因。

1.3机遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社会化改革为高校物业管理提供了发展机遇。目前,各高校积极推进后勤社会化管理，势必要改革用人机制和管理体制，为高校物业管理提供良好的政策环境和管理环境，促进员工转变工作态度和工作作风，提高物业管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服务管理体系，规范管理行为，有助于提高管理质量和服务质量。目前,我国已经有一批物业管理企业推行了ISO9000服务管理体系的管理方法。ISO9000管理体系是由一系列标准管理方法构成，制度内容、业务流程、员工行为等都是标准的。在高校物业管理活动中，推行ISO9000管理体系，有助于规范管理行为、工作行为等，有助于提高管理质量和服务质量。第三，后勤社会改革，形成灵活的用人机制，有助于解决人才短缺的问题。高校物业管理人才短缺的根本原因不在于人才供给不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社会化将促进用人制度的改革，形成灵活的用人机制，能够吸收优秀的专业技术人才和管理人才进入高校物业管理领域，缓解人才短缺问题。

1.4威胁分析(threats)

第一，高校物业管理法律法规不完善。《物业管理条例》是最系统、最权威的物业管理法律规范,对高校物业管理具有指导意义。但高校物业管理与其他物业管理显然存在一定的区别，不具有普遍性，高校物业管理的政策法规明显滞后,目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理。高校的职工住房、教学和行政管理房屋、教学设施等有其特殊性，与普通商品房的物业管理存在较大的区别。高校物业管理法律的滞后性使业主和物业企业双方都要承担较大的法律风险。第二，高校物业管理缺乏社会管理机制。物业管理作为一个新兴行业，管理还存在许多问题。许多高校的物业管理公司只是高校的一个管理部门，还不是独立法人单位，导致产权不明，政企不分，形成多层次、多实体组织结构。第三，经费投入不足。经费是物业管理的基础。目前高校物业维修资金严重不足，给物业管理工作带来很大的困难。随着高校物业建设档次的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。各高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和少量的物业收入，投入不足的问题日渐突出，各种物业管理设施设备严重不足或不完善，如自动消防、安防装置、设备自动化管理系统和监控系统、物业管理信息系统。

2提高高校物业管理水平的措施

2.1建立健全高校物业管理体制

高校应从实际情况出发,按照《物业管理条例》的要求，建立适合高校管理要求的物业管理体制，从根本上理顺产权关系,建立产权明晰、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。完善决策机制，提高管理效率；建立人才激励机制，不断提高员工素质；要积极参与市场竞争，拓宽经费来源渠道,促进高校物业管理产业可持续发展。建立高校物业管理的监督机制，推动高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

2.2加强高校物业管理法制化、制度化建设进程

为了促进我国高校物业管理事业健康地发展,必须完善物业管理法律法规体系和和监督体系。通过法律法规、管理细则和监督体系，规范高校物业企业管理行为，明确管理层、执行层以及经营层的管理职责，充分发挥他们各自的作用。推进思想观念转变，促进管理制度、组织结构的创新，规范物业管理行为。建立激励与约束相容的奖惩制度，明确经营者、所有者、劳动者各自的权利与义务，完善现代企业制度，建立科学合理的物业企业管理架构。

2.3推行科学管理方法和手段

服务质量是物业管理的立足之本,必须从提高自身服务水平、管理水平和服务技能入手,诚实经营，提高服务质量。各高校物业企业应导入和实施诸如ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等科学管理方法，增强企业的科学化管理水平。有计划地组织企业管理者和员工开展业务学习和培训,提高管理者的管理水平和员工的专业技能水平，增强企业的执行力。建立有效的人才激励机制，对员工实施科学管理。建立内部公平合理、外部具有竞争性的薪酬体系，最大限度地发挥员工的潜能，充分调动员工的积极性和创造性。

2.4加强人才培养

高校物业管理过程中，对物业管理人员的思想素质、业务素质、文化素质的要求都很高,各高校物业管理企业要加大人才培养力度。一方面通过培训、进修等方式，培养一批综合素质过硬的物业管理人才；另一方面,要通过各种渠道选拔一批高素质的人才来充实高校物业管理队伍,建立合理的人力资源结构。

2.5强化服务意识，转变服务理念

高校物业企业不仅要服务于教职工，还要服务于教育教学。强化服务意识，转变服务理念，坚持以人为本,以服务为本，从被动服务转向主动服务,从封闭服务走向开放服务。首先好文明服务，规范员工的行为举止、言辞谈吐、衣着服饰等。其次，拓展服务内容和范围,不仅做好安全、保洁、维修工作,还必须加强与师生的沟通和交流,了解业主的需求，扩大服务范围。

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关键词：高校；物业管理；发展趋势

随着高校不断的发展和进步，越来越多的智能化和大型化的教学科研楼宇得到新建和发展，所以高校实施物业管理是非常有必要的必须实现物业的科学和规范管理，才能延长相关设施设备和楼宇的使用寿命，让学校的固有资产得到保值；正因为这样的背景，高校物业管理逐渐提升管理力度和深化改革，逐渐从传统的学校后勤自我经营模式转换为专业化的模式，让管理的范围得到扩大；很多高校的物业管理中会聘请社会上优质的物业公司，为学校的发展和进步提供更加专业的物业管理与服务，所以物业市场服务的竞争逐渐变大。

一、高校物业发展的历程

（一）传统的高校后勤管理

传统的高校后勤管理主要是学校专门设立的后勤管理部门，负责学校的日常管理工作和运行，跟现代的物业管理相比存在很大的差异；在传统的学校后勤管理中，虽然学校的相关后勤工作得到了保障，但是由于后勤部门在发展进步过程中没有受到相关的压力，导致相关的员工没有经过专业的培训，后勤服务意识越来越差，在新时期的背景下，这种管理模式已经适应不了学校的发展；许多高校为了提升后勤管理的服务质量，采取了相应的措施，改变了单一的后勤管理，让整个后勤管理成为一个团体，通过团体的努力共同打造高效的学校管理，为高校的发展和进步提供必要的基础。

高校后勤团队的实质性工作还是原来的后勤管理，只是在经济和人事上面有了更独立的权利，可是这种模式由于才兴起，在日常管理过程中只能维持基本的运转，达不到学校的高效管理。

（二）物业管理取代后勤部分管理

随着我国教育领域的快速发展，高校物业管理已经成为不可或缺的组成部分，也是逐渐取代高校后勤管理的重要模式，物业企业取代高校后勤管理成为必然的发展趋势[1]；要想实现高校物业管理的高效性，就必须脱离学校的束缚，引进社会上优质的物业管理公司，让整个物业竞争市场变得更加激烈，促进学校物业管理工作的提升，物业管理企业会根据学校的实际情况开展更专业和有层次化的物业管理服务，在传统的后勤管理基础上得到了创新和发展。

二、当前我国高校物业管理的特点

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

物业管理更多的是针对住宅的管理，住宅的物业管理最终目的是为住户创造优良的生活环境，实现物业的价值，而高校物业管理主要目的是为师生创造良好的教学环境，让学校的整体形象得到提升；学校的良好的环境体现在多个方面，比如学生的生活住宿管理、学校的安全稳定管理以及校园的学风校风问题管理等，是一个综合性的管理。

（二）高校物业管理具有育人的功能

学生是构成高校的主要因素，高校的进步和发展都是围绕学生进行的，所以学生是高校的主体，良好的学校管理引导学生树立做正确的价值观念，所以高校的物业管理具有育人的功能，有助于培养学生良好的品质，让他们在优质的校园环境中积极健康的成长；另外受到物业后勤人员的积极影响，让学生更尊重别人的劳动成果，培养他们热爱劳动的优良品质。

三、高校物业管理发展趋势分析

（一）物业所有权与经营权分离

从传统的高校后勤管理到现代的物业管理，高校一直在做出努力和进步，但是整体的效果都没有达到最好，主要的原因是高校物业的所有权与经营权没有分离，在很多责任和权力上没有分清，学校管理在遇到问题的时候找不到责任的主体，不利于整体的发展；为了促进高校物业的更好发展，必须实现物业所有权与经营权的分离，让相互之间的责任和权力得到明确，实现高校社会的发展和改革，同时也是高校后勤社会化改革的重要保障。

（二）物业管理的市场化与社会化

高校物业管理必须实现市场化与社会化，脱离原来的学校管理模式，让高校的物业管理质量得到提升；物业企业必须建立完善的运营管理机制，根据高校的实际情况，开展更专业化和多元化的经营服务；另外高校物I管理还要扩大规模，逐步走向社会，让高校物业获得更大的发展，结合社会中的物业管理，壮大高校物业管理的实力，只有这样才能保证高校物业管理水平的提升，为高校的师生创造更安全和谐的生活和学习环境。

（三）物业管理管理的专业化与规范化

高校物业管理设涉及的内容比较广泛，为了实现高校物业管理的质量提升，物业管理必须更加专业和规范；高校是培养人才的地方，学校的高科技设施非常多，在对设施设备进行维护的时候，需要更加专业的人才；另外高校的物业管理要求比较严格，物业管理企业必须根据国家的相关政策来开展工作，建立一套科学规范的管理制度，让高校的物业管理更规范。

四、结束语

高校物业管理从传统的高校后勤服务到现在引进的先进物业管理企业，经历了很漫长的过程，希望通过我们努力让高校物业管理更加规范和完善，实现高校物业管理质量的提升，满足高校不断的发展和进步；未来的高校物业市场将会更加辉煌，出现欣欣向荣的景象。

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（1）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用。

（2）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。

2、关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制

图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作。

2．1高校图书馆物业社会化后的监督机制

高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签。严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。

2．2高校图书馆物业社会化后的管理机制

严格按照国家和地方颁布的各种物业管理法规、学校的规定，以及物业公司的企业标准进行物业管理，完善规章制度，明确不同岗位的工作职责和工作规范，包括安全防火制度、消防监控及门卫值班制度、卫生清洁标准等。让各个工作岗位，各项程序有章可依、按章办事。合理的规章制度和工作规范还要结合本馆的实际情况，做到具体明确，具有可操作性，具有奖励与惩罚的措施，保证物业管理工作顺利进行。在实施物业社会化管理过程中，要始终参与到具体管理工作中去，尤其是对现代化图书馆内消防设施、监控系统、大型机电设备等各种关键岗位技术操作要领和运行情况要全面掌握，并且按照国家相关法规接受专业技术培训，持有上岗资格证书。这样在与物业公司谈判签订合同和今后的日常管理中，就能掌握主动权。高校图书馆的物业管理社会化后，也应该遵循市场规律，引入竞争机制。既可以引入资质优良、管理经验丰富、信誉好、实力强的企业为图书馆服务，也可以使现有物业公司产生危机意识。与物业公司签订合同的期限最宜为两年一次，这样能兼顾到双方的利益。

2．3高校图书馆物业社会化后的协调机制

图书馆既有监督权、管理权，同时也有向物业公司支付费用、配合工作的义务。物业公司刚开展工作，必然需要一个过程。管理部门有责任帮助物业公司适应工作，让他们尽快熟悉馆内环境、掌握各种设备的操作规程及岗位职责。在日常工作中与物业公司管理人员经常交换意见，对他们提出的合理化建议积极采纳，双方在工作中要互相尊重，互相配合，开辟一个双赢局面。

3、总结

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关键词：高校 物业管理 建议

高校物业管理是在社会住房制度改革、物业管理行业的发展和高校后勤社化改革的推进过程中逐步发展起来的，高校物业管理是高校后勤社会化改革的一个主要内容。因此，在目前的新形势和新环境下，开展高校后勤物业管理工作的创新具有十分重大的意义。

1、高校物业管理的内涵

1.1、高校物业管理的含义

高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤集团的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术就学校已经建成并投入使用的校园、各类建筑物、设施设备等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有者和使用人提供综合性、有偿性的服务。以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

1.2、高校物业管理服务的内容

1.2.1、维护校园环境

校园环境的维护分为对自然环境的维护和对社会环境的维护。自然环境的维护主要包括：校园环境卫生的管理与服务，主要是为了净化校园及其环境，定时对各楼宇内外环境进行清扫保洁，保持校区内环境卫生的清洁而开展的管理与服务；绿化管理服务，主要是为了维护校区内园林绿化，定期地进行保养和营造，使校区内学习和生活更加舒适、健康。社会环境的维护主要包括：校园内安全护卫管理，主要是保护校园的安全，同时作为物业服务企业要做好预防和处理各类突发事件的准备，给师生营造一个安全的学习和生活环境；消防协助管理服务，主要是定期检查消防设施设备，定期地进行消防安全教育和消防演习操练，保证在关键时刻义务消防队伍能派上用场；校区交通协助管理，主要是对校区各种车辆、道路的管理，保证交通畅通、快捷，为师生创造安全、便利、舒适的环境。

1.2.2、校园物业修缮

物业的修缮主要包括建筑主体的管理与修缮和设施设备的管理与修缮。建筑主体的管理与修缮，主要是定期地对房屋（各类宿舍、教学楼、实验室等）进行检查、维修，保持房屋完好率，确保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常维修、保养，房屋各类的小中大维修等；设施设备的管理，主要是为了保证房屋的配套设施设备及各种教学设施设备的完好及其正常使用而进行的管理和服务。除此之外，校园内的市政道路、管网管理与维护和修缮，保证畅通和使用。

1.2.3、营造育人氛围

高校物业管理既有社会化、企业化管理的特点，又与普通物业管理不同，它有着为教学、科研、师生提供服务的职能，更富有管理育人、服务育人积极开展校园文化的职能。物业管理人员热情周到和文明规范管理对培养学生良好的道德品质能够起到一定的示范作用；优美的校园环境、清新的空气可以是学生们的身体健康、精神振奋，良好的校园文化熏陶，使学生形成良好的心理素质，陶冶情操和培养高尚的审美情趣。正是由于物业管理这种对校园环境的优化作用在不断促进学校育人工作的全面实施。

2、当前高校物业管理现状

2.1、管理服务观念落后

高校物业管理仍然处于一种家庭式作坊制，存在小打小闹的经营意识，管理技术，服务手段相当落后。保洁工作，扫地只用扫帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一块抹布。这一种服务方法，可谓：一把扫帚、一把拖把、一块抹布“打遍天下无敌手”。由于经营意识落后导致服务技术踏步不前，而社会上物业管理己采用了机械化服务、无纸化管理、电脑化报修等服务平台的先进管理技术和服务手段。而作为高校物业管理必须更新服务理念经营意识，不断提高物业管理水平和服务技术，与现代物业管理相匹配。

2.2、物业管理队伍知识老化、年龄老化

高校人事部门往往注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员。目前高校物业管理队伍年龄结构老化，在职员工的年龄已极大数接近50岁或50岁以上年龄，身体状况欠佳，在40岁以下仅占在职人数20%左右，而物业管理是一项繁琐而复杂的服务工作，更需要一些年富力强的青壮年，物业管理才能朝气蓬勃。为了降低物业管理成本，在操作层面上的工作人员极大多数聘用了中年下岗、待岗人员和退休工人，以及外来劳务工。这一群体人数占物业管理队伍75%左右，这一群体人员的文化水平低，接受新技术、新知识的能力受到限制。

2.3、制度不够健全

规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。

2.4、物业员工亟待技术培训

物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，员工的培训极为必要。

2.5、经费投入严重不足

当今时代，我国高校正处于高速发展阶段，建设施工、设备购买项目较多，资金使用缺口大。而当前我国高校物业管理经费仍主要依靠学校财政拨款，经费自然也就十分紧张。这就使得高校物业管理大部分时间都处于 “贫血”运行状态，也就很难实现更大的突破，严重制约了高校物业管理的现代化发展。

3、加强和完善高校物业管理的建议

目前，从高校物业管理运行情况来看，还有一些问题。为此，应在后勤改革和发展的大背景下，确定高校物业管理发展的思路与对策。

3.1、树立物业管理现代化发展理念

将物业管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入竞争机制，使高校后勤管理步入专业化、一体化和企业化发展道路。因此，要树立物业管理现代化发展理念，改变过去那种传统的行政化物业管理习惯。要建立健全高校物业管理制度，以制度来规范物业管理的各项工作。另外，高校物业管理的企业化发展仍然需要政府和学校的大力支持，如争取政府在金融信贷、税收减免等方面给予优惠政策，争取学校在行政方面给予便利条件，等等，但仅仅靠外部支持是不够的，物业管理企业要按照现代化、市场化、专业化的标准严格约束自己，努力克服各种困难，增强自身实力，参与市场竞争，实现企业的自我发展。

3.2、提高物业管理水平，走集约化道路

高校后勤不仅有一批物业管理队伍，还有一批集物业维修、绿化、保洁、保安为一体的物业服务队伍，他们长期为教职工和学生服务，熟悉服务对象的特点和要求。但也有服务意识差、“朝南坐”的习性。为此，迫切需要以素质教育、岗位培训、技术考核等形式，提高人员的专业水平和服务意识，并通过机制的转换和专业部门利益的调整，做到优胜劣汰，造就优秀的物业管理队伍，以增强企业的竞争力。高校转制的物业管理还应脱离“小而全”的格局，立足高校物业管理集中与分散并存的市场定位，形成向集团体发展的扬己之长，进行专业化、区域化有机统一的局面。日后，学校对公用房屋采纳用大包大揽的行政管理方式也将退出，物业管理的触角将会延伸至学校的各类用房。目前，从市场需求量和市场规则保障都为物业管理创造了良好的条件，高校物业管理应及早介入。

3.3、加强队伍建设提升专业化管理和服务的水平

重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准结合实际加强专业化建设。一是要高校物管部门制订物管队伍建设规划在引进物管队伍上有优惠措施及政策以吸引优秀的物业管人员。二是加强对员工的技术培训提高人员素质。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划、制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。三是提升高校物业管理人文品位葛造良好的文化氛围。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响决定了其价值取向应服从于高校“教育育人，’的大目标。

3.4、以服务为本，树立高校物业品牌形象

结合新时期学生出现的新特点和社会发展的要求，增加工作内容和服务范围，加强与学生的沟通和交流，向他们提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务。

3.5、理顺物业管理体制和运行机制

高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会。

参考文献：

篇12

关键词：高校物业管理社会化

一、当前我国高校物业管理的特点

从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制

商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。

（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作

国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。

二、高校物业管理发展趋势分析

高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。

（一）物业所有权与经营权分离

在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。

（二）物业管理的市场化

高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。

（三）物业管理社会化

高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。

（四）物业管理的专业化

社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。

（五）物业管理的规范化

首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

参考文献：

[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.

[2]冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系[J].中国院校后勤研究，2003(2).

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从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制

商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。

（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作

国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。

二、高校物业管理发展趋势分析

高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。

（一）物业所有权与经营权分离

在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。

（二）物业管理的市场化

高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。

（三）物业管理社会化

高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。

（四）物业管理的专业化

社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。

（五）物业管理的规范化

首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

参考文献：

[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.

[2]冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系[J].中国院校后勤研究，2003(2).

[3]余宇楠.高校物业管理现状分析及对策研究[J].昆明冶金高等专科学校学报，2006(11).

篇14

随着经济、信息的全球化发展，物业服务外包的出现为高校物业服务提供了新的途径。利用专业物业管理机构的优势来提高物业服务水平与服务质量，同时也促进了高校在教育、科研与教学上更多地投入，使高校综合竞争力得以提升。纵观高校物业服务外包，既有成功经验也有失败教训，本文在对高校物业服务外包的必要性以及外包的优劣进行分析的基础上，对高校物业服务外包的发展提出了几点建议。

［关键词］

高校;物业服务;外包;利弊

高校后勤部门尽管不是教育教学机构，但为高校教育教学提供了重要的服务保障。长期以来，我国高校的后勤机构均由学校自行管理负责，而在改革开放、市场经济发展、高校间竞争不断加剧的形势下，高校后勤传统的管理模式已经无法适应当代需求。在高校相继改革创新的趋势下，部分高校物业服务采用了外包模式，“外包”又被称为资源外包或者外部购买，指的是企业在内部资源有限情况下，为获得更大的竞争优势，保留自身最具优势的业务，而将其他业务委托给其他更专业、更具成本优势的企业［1］。高校物业服务外包包括学生宿舍、教师公寓物业管理等外包，使物业品质得到了大幅度的提升。但部分高校在后勤管理体制的变革与创新过程中面临着诸多的问题，导致变革创新停滞不前，后勤服务质量无法进一步地提升。究其原因，一方面是因为我国高校后勤体制改革正处于探索与初始阶段，另一方面是因为高校管理人员管理理念陈旧，对新事物存在一定的排斥心理，进而在一定程度上对高校后勤管理的变革与创新造成阻碍。

一、高校物业服务外包的必要性

在高校看来，物业管理并不是工作的重点，但其为高校教育、科研活动、师生生活等提供服务，而学校的前进与发展也离不开良好的物业服务质量。学校与企业有着较大的差别，物业管理并没有营利性，高校物业管理看上去并不像专业物业管理机构一样精细化，但其物业管理运作与服务质量同样不容许差错出现。当前，我国高校物业管理缺乏专业、科学的管理体制，存在机构大但杂乱的情况。绝大部分的高校物业管理属于自给自足，较为封闭，有学者将这种物业管理称之为“全包型物业管理”［2］。但在市场经济体制下，这种管理服务模式并不与之相适应，这种管理模式将重点放在投入上，而并不重视产出效益，偏重于公共服务与师生的福利，往往忽视了经济效益与学校的经济实力。尽管高校是非营利机构，物业服务业并不以盈利为目的，但物业管理模式的滞后为学校造成额外的经济负担，需要将部分学校经费用以补贴物业管理，这使得学校无法将所有精力致力于教育、科研、教学等工作，而物业服务质量也较为低下，学校良性发展受到影响。同时，这种物业管理模式下将造成资源的重复浪费，增大高校物业运营的风险［1］。在这种形势下，高校物业管理改革势在必行，科学、合理与高效的物业管理是改革的目标。

二、高校物业服务外包的利弊

(一)高校物业服务外包的优越性高校物业服务管理有着其自身的特点，与企业不同，并不能完全将其放手外包，而是将一些与学校核心管理无关、次要的工作外包给专业组织，进而充分利用其专业优势与管理效率做到取长补短，让学校从繁琐与低效的物业服务管理工作中解脱出来，将更多的精力放在教育、科研与教学工作中。这种物业服务外包模式与传统学校的“全包型物业管理”相比更具有优势，具体体现在以下几个方面:首先，减少高校办学成本，提升学校的综合竞争力。传统的高校物业管理统归于后勤管理机构，在这种管理模式下，后勤机构设置普遍表现为机构臃肿、人员冗杂、工作效率低等状况，这使得物业管理运营成本增加，资源浪费严重。实现高校物业服务外包，通过利用专业组织的优势与高效率，一方面可简化原组织结构，大幅缩减编制，而从业人员也更专业，进而改善高校物业服务效率，提高物业服务质量，节约运营成本，塑造学校良好办学形象;另一方面可提高高校的办学水平与效益，提升综合竞争力。其次，能够有效地避免不必要的责任纠纷，降低高校物业管理风险。高校在为国家培育人才、进行学术研究、为社会经济发展提供服务的同时，需要做好校园的安全管理以及服务工作，而这都是物业后勤的主要任务。学校管理者对在校人员有保障人身财产安全的主要责任，当学生等相关人员的人身财产安全遭到损害时，问责对象往往是高校的管理机构，也使得学校管理风险增高。通过对高校物业服务管理模式的改革，将物业服务外包，可通过对校外力量、市场机制调节作用的合理利用，促进高校后勤管理效率与质量的提升，降低学校管理风险。再次，有利于推动校外服务产业的发展，使得社会资源得以最大限度的优化配置。将高校物业服务进行外包，可节省学校的经济开支，减轻经济负担，让学校投入更多的精力到教育、科研与教学工作中，并利用专业组织的优势提升物业服务质量。同时，实施高校物业服务管理外包可有效地扩大高校物业管理外包服务市场，扩展服务行业产业链，让专业物业管理机构能够公开、公平与公正地参与竞标，形成行业的良性竞争;加上科学理念与制度的引进，优秀物业管理人才的任用，实现社会资源配置的优化。

(二)高校物业服务外包所面临的问题首先，信息存在不流畅与不对称，为高校物业服务管理的改革带来困难。高校实施物业服务改革的目的在于减少办学成本，并通过专业物业机构提供物业服务，配置资源，提高服务质量。而在实际运行过程中，往往存在信息不流畅与不对称的情况，尤其是在高校物业服务管理初始阶段，因高校缺乏对社会物业管理机构的了解，加上尚不完善的物业外包机制，缺乏配套的法律法规，使得物业行业体制并不完善，让高校物业服务管理人员陷入困境，若对物业管理机构选择不当，不仅无法提高物业服务管理质量与效率，反而会增加更多的风险。其次，高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在这个过程中，物业服务管理机构为获得中标服务机会，仅仅需要最大限度地降低投标价格即可成为最大可能的中标者。物业服务管理机构在报价过程中往往容易出现恶意压低价格以达到抢占市场的目的，甚至有企业通过联合来互相陪标，使高校利益遭到损害。另一方面，在外包物业管理机构开始服务后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校缺少对这类行为行之有效的惩罚，因此外包物业管理机构往往不顾及与高校间的长期发展，仅仅将高校作为一次性合作对象［3］。再次，高校原有后勤物业服务管理机制与社会物业管理机制之间无法做到有机协调。高校物业服务管理包括学生宿舍管理、教师公寓管理等，这使得校外专业物业管理机构在与高校物业服务进行接管的过程中，因服务对象与社会人员存在较大的差异，服务业务范畴不完全相同不可避免地存在着无法协调的矛盾［3］。高校是为国家培育人才的基地，因此高校物业外包也是社会高度关注的一个问题。高校物业服务管理与校外社会物业管理的差异，短时间内将造成物业管理机构无所适从的感觉。现阶段，高校物业服务外包还处于探索阶段，部分高校找到了适合自身发展的物业服务管理机制，而大部分学校还处于探索阶段。由于政府相关部门并未对高校物业服务外包出台相关的政策法规，这使得高校本身在实施物业服务外包的改革过程中对改革的目标与计划并不确定，多数是对其他院校改革的模仿，因此高校物业服务外包的顺利实施，实现物业服务质量与水平的提升，需要多方面的共同努力。

三、高校物业服务外包发展的几点建议

(一)把握高校物业管理改革重点，对物业服务外包项目与模式慎重选择高校物业服务管理为学校师生提供服务保障，发挥着十分重要的作用，为实现物业管理体制的改革，需要考虑以下几个方面的问题。第一，考虑高校物业服务外包是否符合高校物业管理体制的改革。合理的物业管理体制对服务质量起着优化作用，并关系着学校的发展大局，因此高校物业服务外包需要明确管理目标，并制定完善的实施计划以及风险应对措施。第二，当高校实施物业服务外包时，需要确定外包的服务项目［4］。当前，高校后勤服务机构的服务项目较为完善，包括基础设施的维修、环境保护、宿舍管理等等，物业服务管理者需要在周密论证后决定需要外包的服务项目，并将必要的项目留由学校管理。第三，科学选择物业服务外包的时间节点。高校物业服务外包时间非常关键，需要充分评估学校的情况，并考虑学校的经济情况，以及学校所在地的经济与物业管理发展情况，在做好各方面的准备后进行实施，进而促进高校物业管理的改革与创新，若缺乏充分的前期准备工作，则将增加失败的风险。第四，所选的外包物业服务管理机构应适合学校的发展。选择优秀的外包物业服务管理机构能够提供优质、高效的物业服务，同时对高校物业管理改革起着积极的促进作用。在对外包物业服务管理机构进行遴选的过程中，由于高校对物业管理机构的全部情况并不能完全了解，因此高校需要通过竞标等方式来选择物业管理机构，并从中挑选出适合学校发展的，具有良好信誉与丰富经验的物业管理机构作为合作对象。在整个过程中有两个重点，一是确定外包物业管理机构的管理原则，二是确定其评价准则与标准。第五，选择正确的外包形式。高校物业服务怎样进行服务外包，选择高水平、经验丰富的物业管理机构与高校物业改革质量有着直接的关系，因此高校物业服务外包必须制定出合理的规划步骤，制定透明、公正与公开的招标制度，明确合同条款，在物业服务外包后建立起服务质量监督体系，以确保服务质量获得有效保证［5］。

(二)严格落实监督管理制度，提高高校物业服务外包管理水平纵观实施物业改革的高校，既有成功经验也有失败的教训，其失败之处在于外包物业机构对合同要求表现出无视、钻合同漏洞等，进而导致物业服务质量与服务水平无法获得保障。究其原因，主要是因高校管理部门忽视了对物业服务外包的监管。因此，高校管理者需要从思想上增强对物业服务外包管理的意识，转变工作作风，建立并完善管理机制。具体包括:成立专门管理外包物业机构的部门，以实现对外包物业管理机构的有效监管;制定并实施明确的监管标准，借鉴国内外先进经验，对管理机制进行不断地完善，确保监管工作的顺利进行;提高管理人员的工作态度，强化对外包物业管理机构的监管，杜绝违规操作，确保物业服务的有序性。

(三)建立并完善评价制度与激励机制为确保物业服务质量与服务水平，制定完善的考评制度与激励机制是行之有效的方法。对物业服务各项工作内容、工作方式等一系列细节制定具体的考核条文，通过外包物业管理机构自身、高校以及师生对外包物业管理机构及其人员的考核来对物业服务进行评价，并由高校物业改革领导小组进行定时的评审，在公布考核结果后，根据奖惩制度予以奖励与惩罚。外包物业管理机构应虚心接受师生的建议，及时对问题进行改进，提高物业服务质量。同时，可委托专业评价机构对物业服务进行评价，为提升服务质量提供数据支持。

(四)切实做到经济性与公益性、长期计划与短期计划的结合校外物业管理机构接受高校物业管理需求的主要目的在于获取经济利益。在提供服务的过程中，不可避免地会出现成本过高的问题，而这与高校物业管理的公益性是相矛盾的。因此，在维护高校物业管理机构公益性的同时，还需要考虑到外包物业管理机构的利益，通过对学校资源的优化与整合，发挥高校的优势，对各种资源充分利用，给予酌情补助，考虑到二者合作的长远利益［6］。

四、结语

服务外包是市场机制下完成物业服务的一种手段，是高校自身物业管理发展的一种战略选择，并与市场进行互动。在市场规模较小、诚信体系不完善、机制不成熟下，高校物业外包面临着较大的风险，大部分高校对于物业服务外包持保守态度;在市场初具规模，诚信体系对企业起到一定约束作用，市场机制相对成熟下，高校物业服务外包形式才能够得以生存发展，获得高校与企业的双赢。

［参考文献］

［1］邱珊珊．物业管理服务外包关键问题分析［J］．中小企业管理与科技(中旬刊)，2014，(12):62－64．

［2］李岳珅．高校物业管理服务外包思考［J］．新西部(理论版)，2015，(12):116－117．

［3］韩莹．Z高校后勤社会化经营问题研究［D］．青岛:中国海洋大学，2013．

［4］王连华．高等教育机构服务外包良性发展研究［J］．开放教育研究，2007，(5):55－60．

［5］李文忠．浅析物业管理服务外包的两个关键问题［J］．知识经济，2012，(16):112－113．