项目投资风险控制精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇项目投资风险控制，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：房地产；装修项目投资；投资风险；风险控制

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产项目投资风险概述

房地产装修项目投资是房地产项目投资的重要一环。房地产在开发建设楼盘的时候，会对已经建好的房子进行装修。根据统计表明，对于房子装修的投资大约占了整个投资的32%-34%，占据了房产销售的13%。因此，房子装修投资对于房地产项目投资风险的影响重大。在规划房产装修投资的时候就要优化投资方案，用最少的投入实现最好的装修效果。

二、房地产项目投资风险的特点

首先，房地产项目建设具有不可移动的特点。房地产投资项目的首要风险就是房地产项目的建设地点选择。房地产项目的价值在于其地理位置的好坏，位于交通通达的市中心，房地产项目的价值就高。而位于交通不便的市郊，其房地产项目的价值就不会很高。因此，房地产项目投资所面临的风险特点就是地理位置。

其次，一个地区经济发展的导向对于房地产建设而言是十分重要的。但是，由于房地产投资开发经历的时间较长，所以，对于经济导向的改变不能及时地做出应对。这就成了房地产项目投资建设的另外一个风险。因此，在房地产投资建设方面，必须加强对经济发展导向的预测。尤其是房地产项目开发投资较少的地区，必须加强对该地区经济发展方向的研究。这就是房地产项目投资风险的区域性特点。

最后，房地产项目投资具备长久性的特点。由于房地产项目建设材料的特殊性，其耐久性较好。一般房地产的使用寿命长达几十年甚至几百年。因此，房地产投资项目的风险也具备长久性。

三、房地产装修项目投资风险控制措施

房地产项目投资风险因素有很多，但是，最主要的风险和最需要控制的投资风险则是房地产装修项目的风险。本文将就房地产装修项目投资风险作简要分析并提出相关建议。

（一）在装修材料上，建议采用进团或区域采购，以此在确保品质的同时降低成本，减少材料成本过高带来的投资风险。同时，区域采购和集团采购也能满足不同装修的质量和档次。其中，如入户门、橱柜、龙头等建议采用区域采购。而涂料、开关、内墙砖等采用集团采购。但在目前大多数房地产装修项目的材料供应上，较少采用集团采购和区域采购。

（二）在进行房地产装修的设计上，为了更好地实现装修产品标准化，越早设计越有利于对房地产装修的成本控制。通常，很多房地产投资开发商等到房产已经基本建设完成后才进行装修设计。而这时候，通常会为了满足装修效果，对于已经建设好的工程进行拆改。这就直接导致了房地产整体投资的增加，投资的无意义增加就变相提高了装修项目投资的风险。因此，装修设计应该尽早开始。在建筑平面图基本绘制完成的时候，装修设计就应该介入。在满足装修效果的同时，尽量减少使用稀缺材料。同时，还要降低施工难度，以此降低装修成本。只有对成本进行良好的控制，才有利于进一步降低装修项目的投资风险。

（三）为了进一步控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险，在装修时，尽量采用简约的装修风格。在简约中突出装修的亮点，提高市场接受率。在整个装修过程中，要有重点地进行精装修，以控制装修成本，降低装修投资风险。对于客户主要关注的大堂、电梯、客厅、卫生间还有厨房灯进行重点精装修。在精装修上面突出装修的亮点。其它地方则尽量采用简约风格装修，使客户能够根据自己的想法去装修房间。按简约风格进行装修，可以有效避免由于装修的功能过剩而缺乏亮点，也能够在保障品质的情况下控制成本，从而降低装修项目的投资风险。

（四）为了更好地降低房地产装修项目的投资风险，还可以采取精装修样板房的方式。通过对样板房的精装修，可以有效地看出之前的设计在成本上是否在控制之内，装修成本投资是否超出了之前的预期以及通过客户对样板房的体验来进行返修或者预设计，从而有效避免了交楼时可能会产生的风险。同时样板房也能充分反映装修设计是否合理，营销时的承诺是否切合实际情况等。这样一来，通过样板房的精装修有效规避了大规模二次装修的风险，从而大大降低了装修项目投资风险。

（五）控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险的措施就是强化装修过程管理。通过强化装修过程的管理，能够合理调配人员，提高工作效率，减少额外无用开支。在材料选购上，也能有计划地进行，减少了材料浪费。在装修过程中，由于工序问题，施工单位较多，协调起来相对浪费时间。然后，加强对装修过程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的发挥。因此有利于最大限度地降低房地产装修项目投资风险。

四、结束语

房地产在我国国民经济中所占的比重越来越高，重要性也越来越大。但是由于在投资房地产时的高回报带着高风险，所以，房地产项目投资的风险控制显得尤为重要。投资者只有在投资房地产时针对投资风险做一定预防，才有利于规避风险。而房地产装修是整个房地产较为关键的环节，因此对于装修项目的成本控制显得比较重要。其中，最需要控制的就是装修项目投资风险。本文在结合风险特点的基础上重点分析了装修项目投资风险，并提出了一些建议，以此推动房地产建设更加安全、可靠、高效。

参考文献：

[1]王炜.关于整个房地产全过程的风险识别[J].才智，2011(01).

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EPC+BOT模式，即政府向企业颁布特许，允许其在一定时间内进行项目建设和运营，企业在建设过程中进行工程总承包施工，特许期结束后向政府移交项目。该模式的优点在于，政府能够引入社会资本解决大型公共项目投入不足的问题，综合实力雄厚的企业能够发挥资金、技术和管理优势追求较大利润空间，摆脱激烈的低层次竞争，符合国家投资体制改革要求和政策鼓励方向。

作为投资人和总承包人的企业参与该类项目面临的最大风险是投资风险，包括资金安全得不到保障、投资成本难以控制、投资收益无法实现等，必须采取有效方式进行防控，争取利益最大化。

二、项目基本情况

该高速公路项目为某直辖巿政府“十二五”规划建设项目，总投资近50亿元，其中建安费逾30亿元，征地拆迁费5亿元，项目资本金为总投资的25%，工期3年。政府以EPC+BOT方式招标引进央企作为项目参股投资人暨总承包施工方，中标后由政府授权主体与中标方组建项目公司并按股权比例筹集资本金，中标方占比40%，其余建设资金由项目公司以收费权质押申请银行贷款。项目公司对项目实行全过程负责，在特许经营期满后无偿移交给政府指定机构。项目总承包价按照中标价实行总价包干。

三、项目主要投资风险

某集团参与该EPC+BOT项目的主要目的是以少量投入获取总承包施工任务，但作为参股投资人和总承包方，面临着投资风险，具体有以下几个方面：

（一）项目退出风险。由于总承包方只有作为参股方才能获得EPC合同，在建设期获得的绝大部分施工利润实际上转化为项目股权。如不能转让出去，根据项目投资评估，参股方从该项目获得的经济效益不大，施工利润将冻结在项目股权上，短期内无法变现。

（二）资金风险。项目资本金的风险在于施工利润形成滞后，前期启动资金投入大，以及资本金比例提高。银行贷款的风险主要是不能按时提款和利率增加。运营前期资金风险主要是项目收费不足以维持项目公司经营。

（三）成本控制风险。由于合同总价和建设工期固定，较大幅度的工程量变动、材料价格变化、设计变更都将对总承包方的成本控制和施工利润造成影响。

四、投资风险控制对策

（一）以股权变现为目的制定参与方案。通过对项目招标文件及政府有关规定的分析，项目进入运营期后经招标人批准可在母子公司间转让股权，为完全退出留下了操作空间。为此，集团引入合作方组建合资公司，在运营期将项目股权转让给合资公司间接变现。同时，为应对参与项目运营的可能性，在与政府及授权主体的投资协议中要求政府不新建改扩建竞争性道路；同时要求政府配套部分开发用地，并要求政府授权主体将所属房地产用地与集团联合开发，以房地产收益支持项目运营。

（二）多渠道降低资金风险。一是分散前期资金投入过大风险，引入合作方获得了大部分资本金融资，缓解了前期出资压力，并通过施工利润覆盖后续出资。二是针对资本金比例提高的风险，在投资协议中保留提高总承包价或无损失退出的权利。三是防范银行贷款风险，争取项目列入政府重点工程，取得优先提款权，并根据资金到位情况控制施工进度；对于利率提高的风险，采取调整概算、增加建设期利息的措施予以防范。

（三）严密防控合作方风险。集团通过引入合作方解决了项目股权变现和启动资金问题，合作方愿意承接项目股权以获得工程施工份额，但集团面临着合作风险。为此，集团在对合作方进行尽职调查的基础上签订了合作协议，对合作方从出资到回购的各个环节风险严密防范，并通过现金和资产担保、掌握分包结算权等方式保障双方合作方案有效实施。

（四）争取总承包的利润空间。一是争取在项目公司取得项目概算、设计变更等环节的共同决定权；二是争取减少概算下浮幅度；三是选派优秀的项目经理和项目公司经理，提高项目施工创利能力；四是充分发挥合作方的作用，加强与有关方面沟通，为项目争取较好条件；五是用足项目预留费。

（五）加强与政府有关方面的工作。积极与政府、银行等建立密切联系和良好的合作关系，为项目运作创造宽松的政策环境和操作环境，降低投资及施工风险。

（六）积极参与项目公司管理。为保证参股方权益并为总承包施工争取有利条件，集团要求一是设立完整的项目公司治理结构，二是交叉确定董事长、总经理、财务负责人，三是实施财务双签制。

五、参与该EPC+BOT项目投资实践的体会

通过对该项目投资风险的充分识别、评估和防范，某集团成功拟定了前期以较小投入，撬动30亿元总承包施工任务，实现上亿元的施工利润的投资建设方案并付诸实施，积累了如下实践经验与体会：

（一）EPC+BOT模式是抢占市场资源的现实需要，也是建筑企业摆脱价格战的有效途径。由于总承包方同时是项目股东，掌握多个环节的主动权，市场地位和施工利润明显高于纯粹承包施工。

（二）选择好条件合适的投资项目。一是经济发达、政府诚信地区的重点项目，有合法文件批准；二是工程难度适当，工期合理，投资规模可以承受；三是有操作弹性，能够切实发挥影响力争取有利地位和权利。

（三）加强观念创新与方式创新。一是深化经营理念，将竞争优势从施工技术提升到资源整合能力，赢得新竞争优势。二是与资金实力强和承建能力强的企业合作，填补资源缺口，降低经营风险和适应竞争环境。

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（一）会展项目工程投资现状概述

会展项目工程投资过程中，存在许多无法避免的不确定性，对于项目工程投资者来说，应该主动采取预防措施，有效控制、预防项目投资过程中存在的这些不确定因素，即：通过管理者对不确定因素的识别，制定消除、减少风险的策略，加强并提升会展目标工程风险有效管理能力。

（二）会展项目工程投资风险特征全面把握会展项目工程投资风险特征，了解各种投资风险才能准确识别，并加以控制，最终使会展项目投资风险降到最低，保证工程项目的顺利发展。

1.会展项目投资风险多样性

会展项目投资风险多样性是最典型的特征，说明项目的投资过程，会遇到各种各样的风险，除投入与产出的经济风险外，还会存在一些社会风险，如：政策风险及管理风险，这些多样性的风险，对于项目投资人来说，是一项十分巨大的考验。当前，会展行业刚刚起步，还处于摸索阶段，与其他工程项目比较，涉及的范围广泛，意味着投资者需要承担的风险相对也较多，如果不能有效控制多样风险，就会使会展项目陷入失败。

2.会展项目投资风险阶段性

会展项目投资风险具有阶段性，项目进行过程中，会在不同的周期内遇到不同的风险，即会展项目工程投资过程，每个阶段的风险都呈现出不同的特点，造成阶段性差异及非均衡性；会展项目工程投资周期长，期间受客观因素的影响，存在许多不同的周期性风险，并且每种风险的大小不等，因此，识别会展项目工程投资阶段性风险，对不同的发展阶段的项目进行调整，以保证会展项目投资安全。

3.会展项目投资风险系统性

会展投资是一项系统工程，其风险系统性对展会项目工程投资过程产生重大影响，项目实施过程中，每个工程环节都是相互制约、紧密联系的，只要其中一个环节出现了风险，那么必然会带动其他环节也出现风险，因此，对于会展项目工程投资风险系统性的识别，需要兼顾到每个环节，在每个环节进行风险控制，高度重视各种风险之间存在的联系，控制并解决由某一风险而带来的关联风险，使会展项目工程投资风险控制在可以控制的范围内。

（三）会展项目投资风险来源

由于会展项目工程具有独有的特性，其投资过程存在很多不确定性，而这些不定因素会对项目目标产生影响，还会带来不必要的风险，致使投资项目失败。会展项目投资初期没有明确的想法，甚至出现不知道需要什么的状况，致使项目开发过程需要修改、再修改，这一过程中又会出现不同的新问题，如：成本问题、期限问题、可行性等问题，而这些问题就是会展项目工程投资过程风险产生的主要原因。

二、会展项目工程投资风险的类别内容

（一）会展项目工程投资风险类别

会展项目工程投资过程会产生各种各样的风险，针对这些风险的根源，将这些风险进行分类，对风险集中领域进行有效管理。只有对会展项目工程投资过程中的风险有足够的了解，才能有效识别这些风险，并对这些风险加以控制，文章对第四种风险进行详细概述：

（二）会展项目工程投资风险概述

1.会展项目投资经济风险

会展项目投资经济风险是投入与产出，产生的盈亏风险，投资人进行项目投资过程中，由于经济环境的变化，使项目工程投资出现了风险，而这一风险可能表现为：利率变动带来的风险、供求变化带来的风险等。如果展会项目工程投资人的主要资金，是来自金融机构间的信贷拆借，当贷款利率不断上升时，投资人投入的资金占用费用加大，提高了工程项目的投资成本，加大了会展项目投资收回的难度，即出现风险；另外，供求变化也会给项目投资带来风险，如果会展行业存在严重供大于求的情况，就会使项目投资人投入的资金很难快速收回，甚至根本无法收回，因此，对于会展项目工程投资者来说，经济风险是最重要、危害最大的投资风险，需要投资者投入更多的精力，采用科学的方法进行分析、识别经济风险，运用合理的方法降低风险的发生。

2.会展项目投资政策风险

会展项目投资政策风险是与项目投资有关的政策、法律、制度等，给投资过程带来的风险，这一风险主要表现为：信贷政策风险、土地、税收政策风险等。由于会展行业受国家政策影响比较深，各种与会展行业有关的政策都会给投资者带来一定的风险，如：政府给予会展项目工程税收政策不断弱化，这种变化加大了投资者投入的成本及投入资金的收回期限，另外，会展项目要求占用大规模的土地，没有合理的土地占用，会展项目工程建设无从谈起，因此，相关政策也会对会展项目投资带来风险。

3.会展项目投资管理风险

会展项目工程投资管理风险是对项目建设期及项目营运期间，每个阶段可能会产生不同的风险，而这些管理风险主要包括：项目规范标准风险、组织能力管理风险、施工管理风险、项目建设过程的质量管理风险、技术管理风险等，实际上，许多展会项目工程或多或少都会出现超期情况，这是由于管理不善而引起的，鉴于会展工程投资项目具有很强的专业性，因此，需要对每个环节做好管理工作，保证系统工程可以如期完成，避免延误工期现象的发生。

三、会展项目工程投资风险的识别与控制策略分析

会展项目工程投资风险，会在不同的阶段产生不同的影响，需要根据不同的阶段的特点，对不同风险进行识别与控制，采取不同的控制策略与方法，来转移、化解、降低风险发生的机率，以下通过对会展项目工程投资筹备阶段、项目建设阶段及项目营运阶段的风险识别进行详述，找出降低风险、避免风险发生的策略。

（一）会展项目工程投资风险的识别与监控的意义

由于会展项目工程处于特定的环境中，其发展过程受到各种因素的制约，而这些因素必然会引起风险的产生，识别投资风险可以对风险的严重程度、可能带来的损失进行准确估算，避免一些不必要的风险及损失；会展风险监控可以确保风险策略正确执行，即阻止风险对于项目目标产生不利影响，同时，也可以预防工程项目实施过程中再渡出现新风险，它是对新风险的识别，也是对可能发生风险的控制。

（二）会展项目各阶段风险控制策略

1.识别会展项目筹备阶段的风险及控制策略

会展项目筹备阶段存在各种各样的风险，如：项目的设计与规划风险、项目搭建期间的筹资风险及能否获准审批的风险，识别该阶段的项目风险需要从审批入手。由于会展项目工程需要占地面积大，对于投资人来说，需要投入的资金数量也十分之多，此时，为了能够得到审批，需要进行大量的准备工作，比如：进行项目审批前的规划设计，同时，需要对设计规划进行详细的检查，审阅设计方案中是否存在缺陷，如果存在缺陷而没有被及时发现，就会给今后的建设过程带来不必要的损失，甚至会使项目失败，此阶段可以采取专家调查法与报表分析法相互结合，通过专家指导提出代表性的风险问题，利用报表对项目风险可能产生的损失做出总结，给投资者及决策者一个清晰、明了的信息，使其可以足够了解项目储备期潜在的风险。及时对于会展项目筹备阶段的投资风险，采取规避与分散策略，如：放弃高风险、审批难度大的会展项目；设计过程存在很大的难度，此时可以采取其他方案等策略，使会展项目筹备阶段的投资风险，通过宽展渠道的方式予以规避、降低。

2.识别会展项目建设阶段的风险及控制策略

了解会展项目工程建设阶段的每个细节，对该阶段可能发生的风险进行有效预测，如：工程的工期、项目建设质量、建设阶段技术风险及超预算风险等，项目建设期的投资风险最为密集，如果项目的投资工期过长，受到外部物价因素的影响，物价上涨就会使工程项目超出预算支出，就会增加投资方的资金投入量，延长项目成本回收期，导致建设阶段风险的出现；该阶段可以将流程图与现场考察相结合，对建设期工程每个环节通过图表清晰的表现出来，找到每个模块中存在的潜在风险，并进行现场考察，动态反映图表的预测结果，及时掌握第一手材料，在每个流程将风险控制到最小；另外，会展项目建设阶段工期很难如期完成，此时产生的风险，可以通过风险转嫁的形式，减少投资方风险，如：超预算、超费用风险，可以将其转移给施工方，由施工方承担这些风险。

3.运识别会展项目营运阶段的风险及控制策略

会展项目工程进入到营运状态后，会面临各种各样的风险，如：营运管理风险、市场竞争风险、外部环境及外部政策变动风险、项目内部资产折损风险等，而这些风险都会直接影响展会项目工程实际投入的回收期，及实际产生利益的多少，另外，会展项目营运阶段的风险很难转嫁，因此，加强项目运营阶段可能出现的风险，进行风险控制，可以采用环境分析与列表法相结合，将营运过程与外部环境相联系，辨别阶段性风险，将风险整理成来源表，列出这些风险实际发生可能性及带来的经济损失，将其设定在可以控制的范围内。该阶段风险控制需要加强会展项目管理者的管理水平，对营运项目进行卓越管理，从而实现整体管理水平的提升，实现营运阶段风险有效控制。

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一、房地产开发项目的投资风险

房地产开发项目的投资风险类型复杂，涉及自然风险、竞争风险、清算风险、流动风险、变现风险、政策风险6个方面内容。其中，自然风险，又称不可抗力风险，由于骤发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨、地震等，直接影响房地产开发项目的竣工时间或工程质量造成企业经济损失的风险。竞争风险主要由于房地产市场存在多个相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘销售量提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是企业市场敏感度不足的主要表现。清算风险由于楼盘出售价格低于预期价格造成企业经济损失的风险。

受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间转移，一旦地区人口过少，市场供求过多，造成房地产开发项目的流动投资风险。房地产项目的交易价值高，房地产项目的投资资金多，造成房地产项目资金交易的周期长，一旦货币价值有所变动，造成企业内部流动资金不足的变现投资风险。政策风险主要由于行业政策变动影响房地产市场造成企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为全面，一旦改变现有的房地产政策，企业蒙受巨大经济损失。此外，按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险。

二、房地产开发项目投资风险的产生原因

房地产开发项目投资风险的产生原因包括：（1）回报周期。房地产开发项目的投资回报周期普遍偏长，造成房地产投资企业存在着巨大风险。有统计资料表明，除房地产开发投资伴随开发结束于2至5年内回收成本外，置业项目投资的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可见，小规模房地产投资企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力，客观完成市场优胜劣汰的过程。（2）经营活动。作为房地产开发项目投资风险的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了保证投资项目处于正常运转状态，企业普遍向银行贷款，一旦企业经营水平不足，缺乏经验，无法达到经营目标，直接影响企业的信誉及筹资能力。（3）利率比例。房地产开发项目的投资利率及借入资金利率间比例的不稳定性造成房地产投资企业存在着巨大风险，即：一旦借入资金利率过低，企业以财务管理为依托提高利润率，进一步保证企业的经济效益；一旦借入资金利率过高，企业存在效益亏损及负债过高破产的可能性。（4）财务风险。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（5）社会风险。由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（6）自然风险。在人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化的情况下，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

三、房地产开发项目投资风险的控制措施

1.分析市场行情

在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，以识别房地产投资风险为切入点，做好房地产市场行情的分析工作，调研房地产市场，获取调研结果，

2.做好市场调研

一般说来，房地产开发项目的资金投入巨大，筹备建设时间长，特别是管理过程中存在的不确定性投资风险因素较多。如何有效控制不确定性投资风险，是房地产投资企业在实际管理过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，做好房地产市场的调研工作，得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法，得出社会效益、财务管理、经济周转等项目不确定性风险，评估有效控制的可能性及可行性，为房地产项目投资提供强有力的保障。

3.利用投资战略

房地产市场的地域性与房地产投资收益存在着密切联系，即城市不同，经济环境不同，房地产市场的供需不同，房地产投资收益不同。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，灵活运用投?Y战略，尽可能分散房地产开发项目的投资比例，避免房地产投资企业受投资比例的影响造成巨大经济损失，进一步分散投资风险。

4.重视工程监管

在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，加大对于房建工程监管的重视程度，积极引进科学的房建工程监管理念，逐步构建具有企业特色的房建工程监管体系，做好成本投入的估算工作，特别是施工技术引进及施工设备更替的成本投入，做到成本投入侧重化，合理配置人力资源，从根源上认识到房建工程监管的重要性，便于解决在实际控制过程中所面临的风险。同时，及时签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，进一步细化管理责任，有助于完成工作目标，确保监管的工作效率及质量，降低投资风险的发生率，避免延误施工期限。

5.树立风险意识

一般说来，基层工作人员的受教育程度普遍偏低，对于风险意识及风险控制的反应不强。如何短期内转变基层工作人员的意识，是房地产投资企业在实际控制的过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业加大对于人才引进的重视程度，组织一系列在岗培训，树立投资风险意识，增强工作人员的整体素质水平。同时，针对房地产开发项目控制投资风险人才短缺的问题，地方政府及相关部门重视人才培养，出台相应的扶持性政策，以填补长期人才缺口。

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关键词：投资效益；投资决策；投资风险防范；投资项目评估

中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-00-02

一、当前经济投资现状的简述

2013年，全国固定资产投资呈现了放缓的总体发展态势。国家出台了新一轮“稳增长”的管理政策支持下，投资规模放缓的格局有所改善。投资结构出现按经济行业的分化，全国制造业投资总体规模在减速、房地产投资低位企稳；各行业区域板块投资结构继续保持优化。

（注：全国固定资产投资规模2013年1-12月统计数据展示图）

2013年国家相关管理部门统计数据显示，全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%，比2012年回落1.1个百分点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。

从到位资金情况看，投资到位资金480381亿元，同比增长20.1%，其中，国家预算资金增长17%，增速加快1.6个百分点；国内贷款增长14.4%，增速回落2.6个百分点；自筹资金增长20.8%，增速加快0.2个百分点；利用外资下降3.7%，降幅缩小1.5个百分点；其他资金增长25.3%，增速加快0.4个百分点。

展望2013年，我国投资方向将在外需向内需转变、工业化生产需求驱动向扩大城镇化驱动需求转变。然而，这并不能从根本上改变投资规模总量仍处减速的发展趋势。未来投资政策取向应在“投资结构优化”和“投资效益提高”为重点，加大对重点发展领域支持，鼓励和引导民间投资，改善融资环境和金融服务，保证并促进企业的投资规模平稳健康发展。

二、经济投资运营中存在的问题

当前投资存在的主要问题仍然是固定资产投资规模依然偏大，投资结构不合理。现将目前存在于经济投资的弊端简单展示如下，目的是为提前做好经济发展全面转轨做准备。

（一）投资规模过大的问题。从总趋势上看，投资规模过大的问题主要从资本形成率及固定资产投资率两个角度来看。

1.投资比例过高，而消费率比重过低。资本形成率也称投资率，是指资本形成占GDP的比例。我国的资本形成率明显高于主要发达国家和发展中国家水平。

与资本形成率过高相对应的是消费率在GDP中的比重过低。从GDP构成比例来分析，社会消费品零售的实际增长率远低于同期的投资增长率，目前我国社会消费率为53.6%，远低于同期世界平均社会消费率。根据国际货币基金组织（IMF）的数据显示，发达国家最终消费支出占GDP的比例平均在80%左右，发展中国家平均约为74%。

2.固定资产投资率呈上升趋势。固定资产投资是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量。固定资产投资率是指固定资产投资占GDP的比重。如2012年投资运行仍处于减速下行阶段。前三季度，固定资产投资累计同比增长20.5%，与2000-2011年同期均值相比低5.3个百分点。

（二）投资结构失调。

1.社会投资的所有制结构比例不合理。社会所有制结构是指国民经济中各种经济成分之间的比例关系。制造业投资规模与外贸出口紧密相关，制造业投资减速主要是由于世界经济复苏脆弱、下行风险加大以及一些国内制造业产能过剩、需求萎缩、企业投资信心不足导致。

2.不同地区投资结构有待进一步优化。地区经济结构是指生产力的空间分布，以及各地区经济之间的相互制约关系。

我国东部地区与中部、西部的经济差距长期存在着发展差距。在2012年的经济统计数据中，在1-10月区间，东、中、西部地区投资累计同比分别增长18.2%、26%和24.2%，中西部地区投资增速持续高于东部。这表明中西部投资增加幅度更大些。

三、如何确定投资项目决策的依据和标准

项目评估决策就是研究如何最佳地配置社会资源，并在其使用过程中得到最佳利用的科学方法。进行项目评估的参考条件大约有一下几方面；国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数和条例等、可行性研究报告的评估、拟投资项目的必要性、生产的必须条件、预计产品需求、必备工程技术参数、项目收益和社会效益等，投资项目评估的结果是投资者、贷款的金融机构和社会管理部门进行投资决策的重要理论依据。可行性研究报告的评估是重点。

（一）可行性研究报告是投资项目决策的主要依据。可行性研究报告的评估要求项目评估机构和评估人员必须熟练掌握可行性研究的理论和方法，熟悉有关可行性研究报告的内容及处理方法。审查可行性研究报告的一般程序展示如下：

1.对可行性研究内容进行详细的审阅，及时发现存在的问题。2.确定并分析是否可行的各项重要因素，在可行性研究中没有得到解决或有点疑点的问题。3.对可行性研究报告进行详细的分析和研究，确定项目评估的要点。

投资项目的可行性研究不仅是投资项目本身的一个重要工作环节，在分析评价投资项目的可行性报告时，要做到宏观经济环境与微观实体经济相结合、静态资料数据分析与动态资料分析分析相结合。

（二）项目的可行性研究报告的宏观分析。投资项目的宏观分析，主要是分析投资项目所存在的政治环境、经济环境、法律环境、社会文化环境和自然条件环境。具体内容有显示如下：

1.投资项目第一步是了解项目的政治环境，具体包括项目的审批手续、政府规章制度等。2.社会经济环境对投资项目的影响。3.法律环境能有效的保护投资者的利益，并不断扩大投资规模。4.社会文化环境的主要内容是指当地居民的人口数量和结构、生活习惯、教育水平、和价值观念等。5.自然地理环境主要分析项目所在地的地理位置和自然资源。对于自然资源能否满足投资需要等。

四、如何做好投资项目的风险防范

（一）明确投资项目风险控制的要点。国际通常采用的风险投资主要集中在以下几个环节：投资项目的收集与筛选、投资决策、签署投资协议、投资运作、策划并适时退出.风险投资项目评估是整个投资风险控制活动的最为关键点，决定着投资活动的成败。

投资项目如何进行风险控制是投资的前提条件，投资者应采用专业的投资经营团体。对投资项目的经济数据进行客观实证分析，筛选出具有投资价值的项目，只要将充分的事前信息搜集和审慎的研究评估过程，才能将投资风险降低到社会最低水平。

（二）建立风险投资评估体系的要点。目前我国的投资市场的快速发展，迫切要求由政府牵头，建立一个健全的投资项目评估体系。以下是对建立风险投资项目评估体系的一点参考建议，具体在一下几个方面：

1.加强对投资项目风险评估理论研究力度。政府应加大对投资项目风险评估体系的人员投入及资金投入，尽快在全国范围内建立一个健全的风险投资项目市场，使项目投资人在实践投资活动中有法律理论参考依据。

2.规范中介机构和中介行为。投资风险项目评估运作过程是相对比较复杂，中介机构的公正、客观要求是投资决策工作的基础，中介机构通常包括会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所、投资咨询机构等一般中介机构；但是还需要增补专门中介机构，例如风险投资行业协会、标准认证机构、知识产权评估机构和科技项目评估机构等，只有这样我们才能保证中介机构的信息具有公正、客观的特性。

3.建设全面投资项目评估系统。投资项目技术的创新性或经济收益并不是决定投资的最重要的因素。在对高新技术性投资项目的评估时，投资的管理团队、项目的管理制度、产品发展前景、产品的独创性、国家政策与法规的分析等都是一并要同步考虑的关键因素。不可偏废其一，否则项目还可能有失败的可行性。

4.建设职业风险投资者人才体系。投资项目风险评估的具体操作过程中，从商业计划的开始，到交易内容结构设计、投资步骤策划及最后投资退出，都需要专业的投资人在操作。投资项目的风险要求投资从业人员既要有广泛的社会知识，又要具备专业娴熟的实践经验。

从长期发展风险投资的角度看，就必须加大力度培养风险投资人才；吸收国外风险投资公司的风险投资人才，借以培养和造就我国自己的风险投资人才队伍；设计合理的投资回报机制，以此吸收和留住优秀的风险投资人才。

参考文献：

[1]张汉亚.当前投资领域的效益问题[J].投资研究，2004（9）.

[2]王庆水.企业投资决策怎样才能科学化[J].经济论坛，2004（15）.

[3]陈佳贵.企业经济学[M].北京：经济科学出版社，1998.