房地产开发市场营销精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产开发市场营销，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产开发；市场营销；理论；实际；困难；途径

一、研究房地产开发市场营销理论和实践的重要性

（一）房地产营销策划的定义

对于现代的房地产开发商来说，房地产营销策划理论有几点深层次的含义，第一：在房地产关键领域内，合理正确应用科学规范策划行为活动；第二：房地产营销策划的出发点是市场调研和市场定位；第三：创意是房地产营销策划的灵魂；第四：在房地产营销策划活动中，要会综合利用各式各样的策划手段；第五：房地产营销策划要明确正确的目的；第六：整个房地产营销策划过程，是一个整合效应的行为过程。[1]

综上所述，整个房地产营销策划过程并不简单，这个过程是一个综合和系统的过程，如何把握好这个进程，就在于房地产开发商是否能够很好地掌握先进的营销理论和各式各样的营销手段，将理论联系到实践中去。

（二）房地产开发项目市场营销现状

随着中国宏观政策的不断调整，房地产的发展也越来越成熟，房地产营销过程中国遇到的问题也是越来越多。而作为房地产开发中的一个重要环节，房地产营销更是颇受开发商们的重视。不过，如果和外国房地产一比，中国的房地产营销理论还是嗷嗷待哺的婴儿阶段，在中国的房地产行业内，没有系统的营销理论体系，导致大大小小的问题不断地出现在房地产发展的过程中，如果这些问题不能最大效度地解决，那么我国的房地产就会受到很大的刺激。所以，对我国房地产市场来说，构建合理的房地产市场营销理论体系是十分是有必要的，中国的房地产市场开放才能做好健康发展。[2]

二、房地产市场营销理论的演变与具体应用

（一）满足顾客需求与和“4P”营销理论

著名的美国营销学学者卡锡教授曾经提出了一个有名的理论，“4p”营销组合理论。产品和价格还有渠道与促销四个要素是“4p”理论的构成部分。卡锡教授认为，市场营销活动成功一次，那么就能用现在的营销手段，现在的营销价格，现在的营销渠道等等来将产品应用到特定的市场。菲利普·科特勒在随后利用“4p”理论，对怎样更好满足市场需求的核心思想提出了自己的看法，提出了新的“4p”要素，他们分别是市场调研和市场细分，除此之外，还有目标市场选择与市场定位，菲利普·科特勒的这个观点，极大的丰富了现在的市场营销理论。[3]

（二）追求顾客满意与 “4C”营销策略理论

美国营销专家劳特朋教授曾经针对顾客满意的过程提出了将“顾客”作为中心的“4c”理论。消费者、成本和便利还有沟通是构成“4c”营销理论的四个要素。[4] “4c”营销理论认为现在的房地产企业应该将顾客的需求和顾客的满意度放在开放的首要位置上，接下来才是降低开放时候要考虑的成本问题，这些成本其中就有顾客购买成本和其他的一些耗费成本。另外，顾客在购买过程中的便利程度也是房地产商么不能要考虑的，在顾客购买之后，房地产商还要与消费者进行沟通。如今，很多的房地产开发商全部都是为了满足顾客的祥和，最终目的都是为了让顾客满意。[5]

在“4p”理论的基础上，“4c”理论是前者的进一步发展。虽然“4p”理论研究的对象也是消费者的需求，沟通双方的交流，但是，“4p”理论的中心点是企业，实用的场景也是传统的市场，但是对于现代竞争空前激烈的营销市场来说，“4p”理论或许已经远远不能够满足大众的需要，在这个时候，“4c”理论的出现极大的缓解了这种需求。

（三）构建顾客忠诚与 “4R”营销理论

关系营销是“4R”理论的核心，它主要由关联、反应和关系以及回报四个要素组成。在“4R”理论中，企业和顾客直接要构建合理的关系，这样一来，企业就可以最大限度地留住顾客的信，为自己在竞争激烈的市场当中夺得一个稳定的地盘。另外，面对现在多变的市场，企业必须要学会和顾客沟通，在问题中寻找顾客的需求，需求企业的突破，要学会和顾客做朋友，让顾客对企业有一定的依赖感，维持住顾客的购买力。最后，企业的发展目标是企业获得利润，企业应该把市场利润当作自己发展的动力和源头，只有这样，企业才能做大做强。

综上来说，我们可以得出这样一个结论：“4c”、“4p”、“4r”三个理论中间，没有互相取代的关系，他们三个是一个整体，一个互相联系的关系。

三、房地产开发项目市场营销的理论和实践应该互相结合

（一）加强房地产市场调研与预测

在房地产营销策划过程中红，市场调研是一个必不可少的环节，因此，在进行市场调研之前，企业要制定严密的市场调查流程，从整体上把握市场，在调查结束后，企业要系统地分析市场的未来发展方向。

（二）确认目标市场，定位科学市场

在营销策划过程中，目标市场的分析和市场的定位是关键，对伊每一个地产项目，企业都要有充足的认识，因为每一套每一套房子都有可能是不同的，不仅仅是面积上，还有格局和楼层、景观上，所以，房地产企业必须要系统地认识市场需求的不同点，从消费者的角度和企业自身的特点出发，双面地看待问题。

（三）注重广告品质，重视广告创意

广告是企业宣传的一个重要手段，只要企业的广告做得好，那么消费者就能对企业产生更好的第一映像。

（四）加强专业培训，提高责任感

策划人员自身的知识培训是非常重要的，如果企业能够为策划人员定期举行一些培训，那么，企业的策划人员就能的不断地吸收先进的策划经验，然后将其应用到企业自身的发展上来。■

参考文献

[1]杨雪.房地产营销理论的发展及实践研究[D].重庆：重庆大学， 2006.

[2]李春.房地产营销策划研究[D].武汉：华中师范大学，2007

[3]陈雪冰.我国房地产发展现状问题以及策略研究[J].科技信息（科学教研）. 2007，（33）.

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所谓“跳蛙原理”，指某些自然科学家曾经做过一个试验，将一只青蛙放入沸水中，它会本能地跳将出来；如果把它放入一种感到很舒服温度的水中，然后慢慢加热，此青蛙则根本没有什么要跳出来的意识，于是慢慢地被煮熟。

对过于激烈的某种事物敏感地做出反应是它的内在本能，而对渐变着的事物却往往是熟视无睹，忽视了个中要害。所以，我们把这种现象和道理称做是“跳蛙原理”。

一、问题的提出

（一）购房户或经商者的心理因素分析

对于房地产专业开发市场的购房户、市场经商户来讲，他们的目的很明确，购房作为一个投资平台，将购房用于投资或直接用于经商，如何能获取利润的最大化，就是他们的最终目的。

对于购房户和市场经商者来说，其在购房、经商的前期自己心中都是有一个“小九九”，要对开发商出售的房价预期、租金定价、管理费收取、优惠政策的落实以及经商的盈利指标等进行认真的分析。这些要素分析如在自己心中预算承受范围之内，那么，开发商与购房户、经商者最终就能会促成这个生意。否则，就会导致交易失败。

（二）房地产市场销售中存在的一些问题

1.房产销售价格的制定与调价存在随意性

有的房地产开发商专业市场店面营销和招商初期，楼盘销售、招商很旺市，经商户进驻市场经营后也很顺意；部分开发商就认为之前楼盘销售以及认租定价过低，白白损失了企业收益。有了这个片面的认识后，就随意性地调高了房屋销售价格，或调高了市场租赁费、物业管理费，再加上市场经营后续管理的措施不力等因素，最终直接造成客户流失，房源滞销，市场招商不到位，房地产开发经济效益急剧下降，这种案例，并不鲜见。

2.政府的一些优惠政策得不到兑现落实

政府部门为了招商引资项目，当地政府部门与房地产开发商签订的招商合同，有一些政府承诺的优惠政策在实施的过程中得不到很好地落实和到位，结果给房地产开发专业市场的营销与后续管理带来了一定的负面影响。

3.银行的惜贷给房地产市场经营带来资金困难

房地产专业开发市场的正常营运和维护，在后期还需要不断的资金投入，要有长远的战略目标才能做好市场。但是，银行现在惧怕给房地产开发商贷款，由此带来房地产开发商资金紧张或断裂，这势必影响开发专业市场的持续经营。

二、“跳蛙原理”应用及解难之道

笔者认为“跳蛙原理”，可用于现行的房地产开发商、专业市场营销和招商经营等各项事务之管理活动。

水的温度之于蛙，犹如商品的价格之于消费者。因此，对于开发商的房屋销售价格、市场租赁定价、物业管理费、税收的高低、相关优惠政策的落实和业态分布等要素的确定上，要有一个明智的做法和正确的决策。

（一）要运作好房地产营销广告宣传工作

营销广告宣传是房地产销售工作和市场运作的第一生命线。营销广告宣传工作要结合实际并灵活多样，除了媒体上消息、传单、条幅标语广告、围墙标语等传统形式外，还要有创新的广告宣传形式。比如制作微电影进行宣传；采取走街串巷对客户进行面对面的宣传，并承诺购房成功或招商成功者给予一定的物质奖励；通过摸彩给予一定的回馈；在一定的时间段范围内对于购房和招商成功者，进行集体聚餐（或其他形式）增加营销气氛，进一步宣传开发经营市场的经营前景和远期目标，等等。

房地产广告宣传工作实际上隐含着一个学习的全过程，所谓“习以为常”。因此，房地产广告宣传要结合实际情况不定期开展，采取虚实相结合的方法，广告宣传工作做到有的放矢，使购房者和经商者树立起信心，实现市场广告宣传效应为市场销售服务，最终拉动和影响一大片，达到预期的目的。

（二）对房地产销售定价或调整不能过于随意

要从购房户和市场经商户的利益角度出发，在确定房屋销售价格上要中性一点；在市场管理措施和服务上也要平和一些。房地产开发专业市场的相关要素，应认真考虑采取购房者和经商户在心理上更能接受认同的形式，这是一个基本的法则。在房地产开发专业市场要素等内容大致相同和既定的情况下，不同的形式所带来的效果是不一样的。因此，要让购房户和经商户认同并接受你的价格或管理服务，就不要随心所欲对房地产销售价格、市场租赁费、后期的市场管理费等随意调整，不能急于求成。

对于已确定的房价、市场租赁费等确实非要调整不可的一些项目，调整的次数也不要太多，金额幅度更不要过高，要学会循序渐进。中性的价格与和谐的服务管理，要比毕其功于一役的急躁效果好得多。这就是借鉴 “跳蛙原理”的启发和实际运用。

（三）当地政府承诺的优惠政策要给予兑现，银行的惜贷不能搞一刀切

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一·产品策略（product）

房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种的浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

二·价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

三·促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

1.人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

3.公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

四·渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。

1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

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关键词： 市场细分；房地产 

        0  引言

        市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和实践价值。

        1  当前房地产营销中存在的主要的问题

        房地产企业，是国民经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有：

        1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略  虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。

        1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求联系起来  房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。

        1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作  在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的打开市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 

        2  房地产市场细分的作用

        房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在：

        2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会  房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。

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随着中国加入WTO，房地产企业还要面临外资的强有力挑战。事实上，21世纪不动产、香港的新世界地产和长江实业等房地产国际巨头早已登陆中国，特别是香港地产商在内地的发展势头之猛，早已为业界所共知，使我国房地产业遭遇到前所未有的挑战。

企业核心竞争力（the core of competence of the corporation）是美国著名战略学家帕拉哈德（C.K.Prahalad）和哈默(Gary Hamel)于1990年在《哈佛商业评论》上率先提出的，他们将企业核心竞争力解释为“一组先进技术和谐组合”，即核心竞争力是开发独特技术、研制独特产品、独特营销手段和管理方式诸能力的特定组合，是以一定方式有机地结合在一起的能力群体。通俗地讲是“具有不可模仿性”。

房地产企业是对土地、房屋及其附属产品进行综合开发、经营、管理和服务的微观经济实体，其业务运作的核心是对营销、房地产金融、规划设计、施工管理、物业管理等业务进行整合，因此，房地产开发企业的生命在于它有别于建筑施工企业、设施设备供应企业、金融企业的“集成性”。这种集成能力便是房地产企业的核心竞争力所在。没有较强的集成能力，房地产企业就没有在开发市场上存在的意义，也必将为其它企业所取代。

提升核心竞争力的误区

误区之一：经济规模做大就是要把组织机构做大，上下游产业的钱都得赚。

从组织管理的角度看，企业组织规模的大小取决于管理层素质的高低、企业的经营战略、企业发展阶段要求、员工素质的高低和企业的空间分布。

目前许多房地产开发企业都力图在房地产上下游产业中综合发展，“上下游产业的钱都得赚”成为许多房地产企业的经营信条。实践中，许多企业以控股或参股方式成立自己的建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、商贸公司、销售公司，甚至成立自己的设计所。据不完全统计，全国房地产企业平均资产规模不足5000万元人民币，平均注册资本金仅为2000万元人民币，注册资金达5000万人民币的少之又少，集团型房地产企业的市场占有率不足2%。由于多数企业又以不同形式成立了控股、参股公司，使得有限资本更趋分散，难以使资本得到有效利用，也不利于向金融机构融资。

“大而全”、“小而全”的组织结构的形成大致基于如下动因：

1、房地产市场上下游产业发育不完全，迫使开发企业向大而全、小而全方向发展；

2、开发企业内部经营管理不到位；

3、基于管理层某些人员的利益压力，企业盲目成立自己的小而全的上下游行业公司，主是“肥水不流外人田”的心理使然。

房地产开发企业的小而全、大而全的组织架构，会产生如下弊端：

1、降低企业运营效率和对市场的反应能力。

2、对企业人员素质提出挑战，企业往往在人力资源的调配使用上捉襟见肘，降低了项目经营质量。

3、由于房地产开发企业与其上下游企业形成了实质意义上的母子公司关系，加上人事、经济利益等方面的关系因素，使房地产开发企业直接在工程工期控制、质量控制、工程预决算、物业管理等方面处于难以控制的尴尬境地，与其成立这些公司的初衷相悖。

误区之二：概念+广告=营销

由于我国房地产业还处于初步发展阶段，特别是前几年房地产市场的购买力主要由集团购买支撑，使得房地产企业重成品销售、轻过程控制；重开发、轻服务，企业发展不成熟。随着居民个人代替集团购买力成为销售市场主体的市场局面的形成，一些房地产企业力图利用耗资不菲的大量精美广告、名目繁多的“概念”来应对日趋激烈的市场竞争。

实际上，概念+广告≠营销。营销的实质是企业为了实现企业目标而进行市场机会分析、目标市场细分、目标市场定位及选择、确定和实施市场营销组合的一系列有机的、连续的管理过程，营销应该覆盖企业经营管理的全过程，即具有整合性。广告、概念的运用仅是整个营销组合过程中的个别手段。

成功的销售，除了广告、概念外，主要动因来自于设计和生产出满足市场需求的“个性化产品”，包括在小区文化环境的营造、环境设计、户型功能的满足、较高的“质量-价格-性能”综合比等方面体现出的个性特质。

打造核心竞争力的现实考虑

提高集成能力就是要求房地产企业充分提高自己对房地产开发业上下游产业资源包括房地产融投资、市场营销、规划设计、施工管理和物业管理进行有效的整合、优化。具体应该包括：

一、建立健全企业的法人治理结构，优化企业的战略决策、投资决策和管理决策。

目前房地产企业大多是按照《公司法》成立的有限责任公司，但在实践中并没有有效发挥权力制衡作用。因此，严格按照《公司法》要求，发挥企业董事会、经理层和监事会各自作用是企业发展的重要制度保证。

二、房地产开发企业要在组织架构方面进行必要的创新，要坚持“有所为，有所不为”的原则，大胆退出不熟悉的行业，着重在组织规划设计、营销管理、夯实内部管理和甲方工程管理等方面下大力气、花大功夫。在实际运作中，可采取如下方式：

1、充分利用社会、行业资源，在项目运作中根据需要以严格、科学的法律合同方式聘用建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、销售公司进行具体操作，自己控股、参股的企业也应参与市场化运作。

2、对控股、参股公司进行必要整合，凡是运作效率低下、无力进行有效的专业化经营的控股、参股公司必要时可以采取股权转让的方式将控股或参股的建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、销售公司等剥离出去。

3、强化房地产公司的“市场化导向”职能，成立具有综合协调功能的部门，强化公司项目整体营销、现场销售、规划设计组织管理、项目工程工期质量管理和资金运作等“节点工作”的整体性、协调性和效率性运作。

三、管理创新

房地产开发企业的管理创新应视企业经济性质、发展情况、面临问题等不同情况而异，具体实施中应注意：

1、正确理解“创新”内涵。

创新不全是对企业过去已证明是行之有效的管理办法的舍弃，而应相应保留或推陈出新。

创新应主要立足于人力资源管理的创新。由于房地产开发企业的生命在于它有别于施工企业、设施设备供应商、金融机构等企业的“集成能力”，如果没有体现这种特点，没有一支素质好、综合能力强的人才队伍，房地产开发企业在市场上就没有生命力和竞争力，建筑施工企业或其它行业的企业就完全可以自行进行房地产开发，将其取而代之。所以，管理创新的重点是要建立、培养和使用一支集营销策划、投融资管理、规划设计组织和工程管理于一体的优秀运作人才队伍。

2、当前房地产开发企业管理创新的主要任务。

（1）建立一个富有弹性和行业特点的激励机制，具体操作中可针对各类人员分别建立一套激励制度，如：

对最高管理层人员：年薪制、内部股权期权制或“年薪+股权期权”

对骨干管理人员：住房待遇、竞争性薪酬、实职与虚职相结合、培训发展机会

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[关键词]绿色建筑房地产营销策划

一、引言

近几年我国城乡建筑发展十分迅速，房屋建设规模日益扩大，建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准，它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节，探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。

二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析

我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革，继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和广告媒体。

1.项目判断阶段

伴随着绿色开发标准的建立，可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升，至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说，在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了，并在此基础上寻求市场定位。一方面，绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求，所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多，成本相应提高。在项目开发阶段，必须要给予足够的重视；其次，绿色建筑又具有地域性特征，使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策，决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时，考虑社会效益，而且要更多的关注社会效益，不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。

2.概念设计阶段

概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说，一方面，《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系，能够为全行业提供一个协调行动的模板，加强对环境重要性的认同，引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面，这一标准不仅针对开发商，还面向消费者（业主）。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者，完全做到了公开。同时在概念设计中，人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同，将进一步促进绿色建筑的发展，而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。

3.广告媒体阶段

广告是联系开发商和消费者的桥梁，广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气，其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够，不愿花费较高成本购买节能住宅，节能市场上缺乏需求动力，导致开发商做节能成本风险增大，从而形成节能消费市场恶性循环，给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识，合理引导消费者消费观，必须在广告与媒体阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知，并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视，加大力度宣传绿色节能建筑意识，加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广，关键是要注意市场的创新，同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展，并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构，以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求，以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。

三、结论

高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变，在这一转变进程中，房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征，在了解熟悉、运用上述规律的基础上，重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位，做好概念设计阶段的信息整合，完成广告与媒体阶段的调整，对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。

参考文献:

[1]住宅:跨世纪发展热点聚焦.99中国住宅发展论坛文集[A].上海:上海财经大学出版社，1999

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入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。

一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。

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关键词：房地产开发企业项目管理问题对策

中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：

房地产开发包含前期规划，工程建设，市场营销，物业管理四个阶段，在房地产开发实践过程中，笔者深刻体会到要维持房地产行业的生存和发展，必须处理好两种关系：建筑施工技术，施工管理，质量的出类拔萃；施工企业内部的项目承包制。在房地产开发市场竞争水深火热的今天，除了具备企业的实力和整体资质外，保证良好的施工管理，技术以及质量，有利于企业进行合理的资源以及人员配置，达到低消耗，高质量的效益。根据项目实际情况，合理对资源进行控制，体现现代管理的内在。

一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。

首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。

其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。

此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

2、施工图设计管理方面

现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作不够，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

3 、合同管理方面

目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

二、我国房地产公司项目管理的对策建议

1、加强项目前期开发。管理项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。

2、重视项目规划设计拟建。项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。一方面，加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。

3、房地产开发的过程控制。项目控制技术一般包括：质量控制、成本控制两方面的内容。

（1）质量管理质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划，明确质量目标。所谓质量策划，就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理，都集中在材料甄别、施工过程错漏等等。质量，不再是不出错，而是在资金使用的限制下，达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同签订及索赔打下坚实的基础。其次，以人为本，加强岗位技能培训，提高全员质量意识。最后，完善质量管理体系，建立健全完善的质量管理制度，加强过程检验。

（2）成本控制的具体措施有以下几个方面：①降低资金成本。首先，加强现金管理，制定合理的现金使用计划，压缩现金库存与现金使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。

4、完善房地产开发项目后期的项目管理①项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。②营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。

总之, 开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作, 并围绕项目管理工作任务建立与之配套严密的组织和制度, 加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性, 注意预控, 就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度, 提高项目管理的质量和效率。

参考文献：

[1] 胡晓.浅谈房地产成本控制[J]. 广东科技. 2010(04)

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关键词： 房地产 建筑企业 开发

据统计，全国共有房地产企业2万多家，一级开发资质的仅有1.44％，二级资质的12.9％，另有国外注资公司1200家左右，港、澳、台公司3800个，合计5000个。本人所在地的县级市就有38家房地产开发企业，只有三家房地产企业具有二级资质，其余都是一些小型房地产开发企业。在经济宏观调控、残酷激烈的市场竞争下，房地产市场面临着洗牌重组，摆在小型房地产企业面前的只有两条路：一是自生自灭。有人曾预言，近10年以内是中国房地产企业整合的最快时期，有将近二分之一的企业经受不住经济市场的调整而自行倒闭。二是自强不息。这些企业不愿被淘汰出市场，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己。这就对小型房地产企业的生存和发展思路提出了挑战。面前国内的中小型房地产企业经营模式过于单一，局限于拿地…造房…卖房…再拿地的粗放型经营模式，在生存压力面前，小型房地产企业一定要有不同于大企业的开发思路。

1、当前经济局势和发展趋势

房地产业对局势和趋势的认识极为重要，局势是指国际、国内的政治经济大气候、趋势是指宏观经济调控下的前景预测。再大的房地产企业，再有能力的开发商，如果对这两个“势”认识错误的话，就意味着灭亡不远了。

当前国际、国内的政治大气候是以和平与发展为主题，中国经济在持续高速发展，房地产业作为支柱产业，也将随着得到持续发展，这些都是人所共知的，在此就不做过多的叙述。

在宏观经济方面，为了控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉……土地和资金均被纳入了宏观调控的范围。进入2005年，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到一定的控制，但是由于市场需求偏大，一些地区住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，国务院办公厅于2005年3月27日发出了《关于切实稳定住房价格的通知》，建设部等七个部门于2005年4月30日发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区各部门要把解决房地产投资规模过大，价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务，宏观调控措施得到进一步的细化。

对以上的措施分析可以看出，国家并不是想限制房地产业的发展，只是要控制部分地区房地产投机的现象，产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展。随着人们生活水平的不断提高，房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。

2、小企业的几种开发思路

2.1 避势开发

中小房地产企业的出路，不在那些竞争激烈的房地产一线或二线城市，无论该企业的管理水平有多高，所谓巧妇难为无米之炊，由于缺乏资金和土地，要避免与大型房地产企业进行直接的竞争。中国的基本国情是一个农业人口占绝的多数的农业大国，城市化进程的加快得益于农村人口的减退。也就是说，城市人口的大幅度增加，绝大多数来自于农村。农民进城谋生的手段，一是打工，二是做生意。本人认为，中国房地产的处女地在那些经济条件比较好，有专业市场的小城镇。特别是沿海地区的农村正在向城镇化发展，那些摆脱了土地的束缚，靠做生意而富裕起来的人们迫切希望改变自己的住房条件，这里就存在着不小的商机。如果在进行充分调查研究、做好可行性分析的基础上，直接把大城市的项目开发模式转移到小城镇，就有可能吃到头口水，捞到第一桶金。

耀江房产在临海市杜桥镇开发的金都花园住宅小区就是一个很好的例子。杜桥镇是临海市规模最大的一个乡镇，有全国最大的眼镜批发市场，在2000年时镇上还没有一个上规模的住宅小区，耀江房产在调查研究的基础上，按大城市小区的开发规划模式进行开发。在商品房预售的那天，出现了排队购房的火爆场面，甚至出现了倒卖排队号的情况，一期开发的房子三天就基本售完。而象杜桥镇这种经济发达的乡镇，在沿海地区还是很多的。

2.2 个性化开发

城乡地区文化存在差异，什么样的人建什么样的房。一段时间以来，楼盘中“同质化”倾向严重，尤其是一些大楼盘之间，根本看不出两个小区之间有什么明显差别。随着中国改革开发步伐的加快，中国人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。房地产开发商应是住房消费的组织者、新型生活方式的引导者、开发创新的参与者、个性追求的实践者，而不是落在后面，被动应付消费者日新月异变化着的消费理念。

“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。比如，楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异，要风格各异。比如，在户型设计方面，要根据当地消费者的需求“量体裁衣”。“个性化”的开发来源于创新，其实质是“以人为本”的服务意识，要设身处地为消费者着想，才能设计开发出有“个性”的住宅产品。本人认为，应坚持以中低收入人群为服务对象，户型上应以小户型为主、多户型并存，并保持这种开发理念的一贯性。而中小套型普通住房的开发，正是这次七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。

2.3 联合开发

随着城市化进程的加快，房地产楼盘已呈郊区大盘化趋势。这是因为郊区地价相对便宜，周围环境制约因素少，可以减少开发成本；郊区环境好，适合人们居住。但在郊区居住最大的障碍是交通不方便，生活设施不配套，而大楼盘则可以较好地解决这一问题。动辄十几万乃至上百万平方面积的开发，从成本的均摊上有利于开发商做好环境规划，做好生活设施的配套工作。但小型房地产企业因为开发资金实力的原因就做不到这些，眼看着一些好的开发项目及地块被大型房地产企业拿走。

如果几家或十几家小型房地产企业联合起来进行开发，“集各家之长，合众人之力”不就可以解决资金不足的问题了吗？大楼盘的优势在于“大而全”，讲的是功能配套，如果小型公司将大楼盘应配的各项设施分而摊之，形成“小而联，联而全”的格局，不就仍可以和大公司对垒抗衡了吗？

本人认为，可以由当地的房地产协会牵头协调，在统一规划，合理分工，有机配合的前提下，每一家公司负责其中的一项生活配套设施，有的做会所，有的做健身场所，有的做园林楼阁，做的精，做的细，合在一起就成了一个配套设施齐全的大型社区了。

2.4 借势开发

大型房地产公司有资金实力，有优秀人才，有品牌战略，动不动就几十公顷的土地、几十万平方米的楼盘，他们可以实施“大楼盘郊区化”战略，开发“多功能全方位”的现代化社区。而小型房地产企业因实力不如人，就不能有如此大的气魄。宏观调控后，各的银行都加紧了贷款的审批，造成小企业融资困难，以前总投资一千万的项目，资本金有两百万就可以运作，现在要求自有资金要达到三百五十万以上，项目没有资金就很难运作，小企业就只能开发一些小楼盘。

本人认为，大型房地产公司在郊区做多功能全方位配套的大楼盘，小型房地产公司可以在大楼盘周围做一些大型房地产开发公司不屑于开发的项目，做一些“迷你型”楼盘的开发。大楼盘在基础设施、环境配套上下功夫，小楼盘可以在建筑质量、户型设计上花力气；大楼盘有销售策划，可以在电视报纸上做广告，搞文化品位时尚需求的概念炒作，小楼盘可以不动声色，以价格取胜。这样就可以在当地的房地产市场中分得一杯羹。

3、结语

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关键字：房地产建筑；设计理念；原则

中图分类号：S611

1.前言

一个好的建筑设计成果应该是社会大力弘扬、广泛认可的成果。建筑设计是开发商开发市场全过程的最重要的第一步，有时候能够左右开发商的营销方式和购房者生活方式及行为方式。如果从经营者的角度看，建筑设计是决定房地产企业经济效益的重要因素，有什么样的设计就会有什么样的建筑管理，物业就要服从于硬件的特点。有什么样的设计就会有服从于硬件条件的使用者的行为方式，社会管理或物业管理也要适应由此产生的软件特点。可以说设计是生产力，是开发商经营运作链条上的重要节点，是不可小视的微观生产力 ，如果从宏观上讲，是重要的社会生产力之一，是需要长久跟踪考研的重要课题，应该引起社会、企业和使用者的高度关注。

2.房地产建筑设计理念

建筑设计的根本设计理念是使用，外在表象是美观。设计的最终目的是保证建筑质量，关键是耐用 。开发企业设计的房地产项目也是如此。现在很多开发商或者说建筑设计院，把建筑设计的精力或者放到是不是美观、规范或者放到了能否得到审批部门的审批这些枝节上。实际上除了建筑设计要规范、美观、坚固等必备的前提，还要科学。所谓科学不仅仅是建筑专业知识的运用，还要考虑市场需求，注重建筑质量，要从长计议。缺少对市场的充分估计及对未来环境的规划，设计的建筑也必定造成眼前或将来的浪费，或者因为外观落伍提早重新装修，或者因为有碍风景拆除重建、或者因为使用功能的缺陷改建，最严重的后果就是还没有建起来就倒塌了。所有这些问题都是设计环节的短视或者不足所致，或者是建设的质量施工监管不力。从这个角度讲，建筑设计是科学。科学的设计成果一定要经得住市场的考验，经得住时间的考验。

一个好的建筑设计经受历史的考验、重大灾难的考验，是设计成果所产生内在价值的体现。当然开发商和购房人往往考虑的都是眼前功利，当市场上供需不平衡的时候，设计成果的表现形式就出现明显特征。需求旺盛的时候，设计形式单一、规格单一、布局简单、使用功能少，开发商销售时无需营销人员更多专业知识；当需求低迷的时候，设计形式多样、规格多种、使用功能完善，开发商销售时需要营销人员更多专业知识，消费者的多种需求也会得到尊重和考虑；这种现象是一种自然现象，是市场作用或者说是供需作用的结果。还有另一种作用，就是设计、审批、开发等部门理念对建筑设计的影响。往往建筑设计的结果反映设计、审批、开发部门的素质高低。涉及到历史的考验和重大灾难考验的建筑都是市场意外因素作用的结果，是品牌、理念、社会效益等方面的综合反映。

3.房地产建筑设计的构成要素

3.1房地产的建筑功能性

建筑功能是指所建建筑的用途和使用要求，是人们建造房屋所要达到的主要目的之一。

3.2经济合理性

从建筑构想到建筑实体，处处都应考虑房地产经济的合理性，在满足房产开发的使用功能和各种期望的同时，必须合理的降低造价。

3.3建筑技术性

建筑技术是把人们的建筑构想实现为建筑实体的方法和手段。包括建筑材料、建筑物理、建筑结构、建筑构造、建筑设备与建筑工程施工技术等各项技术措施。3.4建筑艺术形象性

这是人们建筑构想中关注度比较高的项目之一，尤其对于房地产事业来说，这点尤其重要。它包括建筑群体和单体的体型、建筑立面构图、细部处理、内部和外部的空间组合、材料的色彩和质感以及光影变化等综合因素所创造的综合艺术效果。

4.房地产建筑设计原则

4.1均好性的布局原则

虽然各个楼盘因定位、投入的不同、售价的限制，还很难做到景观均好性，但这是一种发展趋势，也越来越为更多有理想的发展商所重视。一个楼盘如果只做一、二个集中亮点景观建筑，平时所能享受的住户比例是很少的。住户每天回家的过程，所能活动的空间很有限，因此最关心的还是站在阳台、窗边能看到什么景色？下楼散步10分种能享受到什么环境？ 如果楼盘建筑景观未能做到均好性原则，楼价必然打折扣，各组团的卖价也会相差很大。同时也破坏了人们使用景观环境时的适度集中原则，很容易产生大部分地方没人去，一两个地方人太多的现象，也降低了一个楼盘整体景观环境的使用价值，这是很需要重视的问题。

4.2经济性原则

由于房地产项目都是投资型，讲究的是投资回报率，所以如何在满足楼盘环境营造需要的同时节约成本，就成为各发展商最关心的问题。这就是“经济性”原则。我们提倡打造符合不同楼盘需要的、性价比最高的建筑作品。

强调经济性指标主要有两个方面的考虑：任何投资主体都会特别强调投入与产出的关系，力求以最经济的投入获得最大化的产出。 豪华型的房地产建筑建设投入或许能带来短暂的投资回报，但大投入往往带来大破坏，违反自然及环保原则，不符合长远的社会利益。

4.3建筑巧妙结合自然环境原则

不少发展商为满足消费者猎奇的需要，千方百计把南方树种移到北方，理由之一是北方搞不出好园林。其实这本身已违反自然性原则。植物并不都能移植，即便能移植通常也达不到原生地的种植效果，而且移植的施工成本和养护成本都比较高，不符合经济性原则。 就植物而言，南方有南方的特色，北方有北方的特点，南北差异正好体现这个世界的多姿多彩。好的设计师是能充分利用当地的植物营造富有当地气候特点的园林景观，而不是靠一味的求奇求异来展示有限的创意。

一个口碑好的房产，一定会得到市场长久的追捧，这是不言而喻的。尤其当房地产市场日趋完善，买卖双方达到平衡的时候，设计对开发商的经济效益所起的作用尤为重要。符合市场需求的建筑所设计的布局、结构一定会提升该项房产的内在价值。

参考文献

[1]徐海滢. 浅谈现代建筑设计方法的创新[J].长沙铁道学院学报，2010（3）.

[2]林蓉. 从建筑设计方法看传统与创新[J]. 福建建筑，2009（3）.

[3]付昆. 建筑设计方法思维探析[J]. 民营科技，2010（10）.

篇11

房地产开发带来巨大商机

集团化生产品种全有实力

赚钱要抢占商机。什么是商机?房地产开发无疑是商机,随着房地产开发而来的商机还有门窗加工业。目前国内现有住宅面积约100-150亿平方米,按5:1的门窗率计算,门窗约占20-30亿平方米,每年还以2亿平方米的速度递增,预计到2050年前,我国居民住宅面积约为200-250亿平方米,仅门窗需求就有40-50亿平方米,按每平方米320元计算,国内门窗经济需求量就为12800-16000亿元。由此可见,多功能防盗门窗产品的市场发展潜力非常大。

芜湖景尚商贸有限责任公司是一家具有集团规模综合能力的公司。公司主营门窗研发、生产及销售、加盟,年生产型材数千吨,产值5000万元,是国内品种齐全、功能完善、防盗、节能、环保效果好的知名品牌产品,赢得了客户广泛认可和赞誉。公司被有关部门授予品牌质量“AAA”级企业和“2007―2008重合同守信用单位”的荣誉称号,是当地知名品牌企业。

如今,国内市场没有一家成规模的门窗加工成品品牌,谁领先一步发展起规模,占据门窗成品加工行业的领先位置,谁就能引领门窗成品加工行业的发展,成为行业规则及标准的制定者。门窗制造行业是一个拥有巨大开发潜力的行业,具有广阔的市场前景和利润回报,为具有一定经济实力、勇于接受新事物的个人或企业提供了一个可遇不可求的投资获利机会。

产品先进独具特色

更具舒适安全性能

传统的防盗窗产品感觉很压抑,破坏了外观的完美,遇到紧急情况逃生困难。如要保存良好的视觉感受就无法兼具防盗和防坠落的功能。针对上述弊端,景尚公司的技术研究人员经多年钻研,开发出新型的功能性窗户,产品除在抗风压强度和水密性、气密性、装饰性、品质上都要优于市场上普通窗户外,还赋予了诸多人性化功能,受到消费者的热烈追捧。如今,新型特色门窗已遍布全国40余个大中城市,成为无数个家庭安全和舒适生活的保障。

公司目前研发、推广的多达十几个品种的功能性门窗产品具有节能、隔音、防盗、美观等特点,比现在市场上的功能性门窗技术含量高,设计更合理,而且成本低、易操作,具有国际领先水平,它充分满足了人们对门窗产品人性化、个性化、差异化的需求。

公司开发的固定、推拉防盗、防蚊窗,采用强度高、不生锈、免维护的铝合金型材内加防盗钢材制作而成,防盗、防蚊效果好,具有欧式风格,非常美观,深受消费者欢迎。尤其是三轨推拉防盗窗,安全性好,市场需求大,加工简单,有纱窗专用轨道,既可做到普通纱窗,也可做到防盗纱窗和高档新颖的隐形式纱窗,适合高档建筑和别墅。

普通的防盗窗在出现紧急情况时,阻挡了逃生的出口,针对这一缺点,研发人员采用特殊的思维方式,配合客户的审美需求,设计出可开启的防盗装饰门窗,在遇到险情时可以打开逃生。这种防盗窗还有一个特点,可以将防盗窗打开一定尺寸,保证室内通风换气,同时兼具防盗功能,窃贼无法进入。

过硬的产品是打开市场的首要条件,景尚公司凭借自己先进的技术和产品敲开了千家万户的大门,引领了一种新的生活方式,使之成为口碑相传的门窗升级换代产品。目前,公司不断研发和改进新产品,保证产品一直优于市场同类产品,在市场上具有极强的竞争优势,为加盟者开发市场保驾护航!

指导营销大力扶持

加盟商轻松打开市场

公司推出了两种加盟连锁模式,一种是专卖店模式,它的特点是操作成本低,产品质量高,只需一个店面接订单即可,产品由总部加工中心服务专卖店,成品或半成品通过物流送到目的地。另一种是开办加工厂模式,由加盟商引进设备,在当地接订单并直接生产加工成品。其特点是利润高,市场可控性强。实践证明,这两种模式适合条件不同的加盟者,每一种模式都取得了成功。

为保证加盟商顺利打开当地市场,公司总部还精心制作了营销方案,结合众多加盟商多年在市场营销的成功经验,聘用专业营销人员,总结、发扬、定制整套成功针对市场行之有效的方案。让加盟商在做市场时少投入,少走弯路,比较顺利的进入市场运作。有了这本成功的宝典,加盟者就算毫无市场经验也可以结合资料操作市场、打开市场,更快地得到回报。同时,公司采用销售奖励、广告、门面装饰、设备投入、返还奖励政策。

公司还在各大全国性的媒体上相应的广告,提升品牌的知名度,让加盟商的产品在短时间内为消费者所熟知,更快的让产品渗透市场。总部为加盟商编写的技术手册和后续开发产品制作工艺光盘软件,能让加盟商轻松掌握产品加工和安装技术难题。公司免费培训技术人员,并委派优秀技术人员上门指导、设备调试、车间布置、开业前筹备等事宜。

安徽马鞍山市的徐先生原是做装潢生意的,前些年生意一直不好。2007年他了解了景尚窗业的项目,他感觉门窗业市场好,公司实力雄厚,产品特色明显,在市场有竞争力,于是加盟了公司。在公司的营销指导下,他先以当地的中高档小区为重点逐步打开市场,一开始是跟物业合作,在业主装修的时候推出公司产品。新型的多功能门窗吸引了一个又一个业主,就这样,市场越做越大,名气越来越响,后期与开发商合作,承览门窗工程。如今,他在当地的年产值早已超过了200万。

芜湖景尚商贸有限责任公司(逸家窗业)

地址:安徽省芜湖市高新技术产业开发区滨江南路8号

电话:0553-3021199 18955371181

篇12

刊登热线：027－83313510

(注：凡“商人俱乐部”会只，均可免费信息一条。)

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招聘

招聘单位：北京五八信息技术有限公司武汉分公司

工作信息：招聘销售专员(电销＋面销)。专科以上学历，26岁以内，行业不限，一年以上销售经验(电销＋拜访)优先，本岗位为全职，请兼职实习者勿投。月薪3000―5000元，享有国家规定的法定假日及年假、婚假、产育假等。工作地点武汉。

联系方式：027－82798601

联系人：周小姐

招聘单位：湖北三五醇饮食配送有限公司(三五醇酒店)

工作信息：招聘客户代表。女性，166厘米以上，热爱服务行业。月薪2500－5000元，免费员工餐，优良住宿，社保五险，生日礼物，爱心基金，拓展旅游，带薪年假。工作地点武汉江汉。

联系方式：13986285555

联系人：王经理

招聘单位：武汉琴岛文化娱乐传播有限公司

工作信息：招聘平面设计师。大专以上学历，22

32岁，精通Ps、DW、FW。月薪面议，工作地点武汉武昌。

联系方式：13247157501

联系人：胡主管

招聘单位：新闻信息报社(《新闻信息报》)

工作信息：招聘编辑。相关专业本科以上学历，5年以上工作经验，2年以上军事类报刊编辑经验。负责《新天下周刊》的编辑、结构、选题工作。总收益主编月薪4000元以上，编辑2000元以上。工作地点武汉。

联系方式：027－88518377

联系人：阮小姐

交友

昵称：欧阳

个人信息：男，22岁，长的不难看的土家族。

兴趣爱好：看书，看电影，听歌，游泳，做饭。

自我评价：典型的伪理想主义者，典型的伪文艺青年。

交友宣言：长夜漫漫，无心睡眠，交友交心。

QQ：2669383993

昵称：金瑜

个人信息：女

兴趣爱好：看电影、旅游、跳舞。

自我评价：理性

交友宣言：探讨商业，希望以此机会能认识更多的朋友。

QQ：1369837309

昵称：康康

个人信息：性别男，爱好女。开朗热情。

兴趣爱好：打篮球，看电影，听歌。

自我评价：是个不错的好孩子，是个不错的好朋友。

交友宣言：待人至诚、至信，交友至深、至浓。

QQ：838085559

昵称：楚舒

个人信息：男，23岁双子座。

兴趣爱好：看书、做饭、看电影。

自我评价：智商高，情商比智商更高，呵呵。

篇13

(一)个人贷款客户的深度营销是一种创新性理念

影响竞争能力的根本原因之一在于营销理念。纵观传统的营销理念，无论是生产观念、产32品观念、推销观念、营销观念、社会观念等，总体上来说，更多地还是站在金融产品供应者的角度、针对市场的显性需求。从根本上看，这些观念都注重营销手段，只是关注的侧重点有所不同，更因为这些观念建立在传统工业经济时代基础之上，已经不能完全适应网络信息时代的市场拓展现状，不能有效支持维护大客户和满足差异化的市场需求。个人贷款的市场营销需要一种全新的营销观念，以有效应对瞬息万变的个人消费市场需求，并通过关心和满足客户的内在需求，在营销者和客户之间搭起互动的、相得益彰的沟通桥梁。个人贷款客户的深度营销，是依托现代传媒技术，以商业银行和个人贷款客户之间的深度沟通、认同为目标，从关心客户的显性需求转向关心隐性的客户需求，进而达到与顾客建立长期合作关系的一种新型、互动、更为人性化的营销新观念。个人贷款客户的深度营销要求顾客参与商业银行的营销管理，给客户提供超值的关怀，与顾客建立长期的合作关系，通过大量的人性化的沟通工作，使本行的个人信贷产品品牌产生潜移默化的吸引效果，维护和保持客户长久的品牌忠诚。它强调将人文关怀体现到从信贷产品设计到产品营销的全过程，因而有效的深度营销工作将对个人贷款业务的营销服务水平产生一个质的提升，也为有效的中间业务服务性收费等创益项目开展打下良好的基础。

(二)深度营销的创新能够使个人贷款业务更适应差异化市场需求

个人信贷市场不断成熟，客户面临更多可选择的银行和多样化的产品，同业以及不断涌入的中、外资商业银行在不断分割新的市场份额，在分流我行的存量贷款市场，客户贷款需求显现更强的差异化特征，存量客户的稳定性越来越低。还有一个问题就是客户价值相差悬殊，这是导致我们必须研究差异化营销以提高营销效率的关键。我们曾经对工商银行吉林省分行个人贷款客户的单位信息资料作过统计。根据客户所在单位稳定程度和目前客户的不良率状况，将客户划分出三类，一类人员包括国家机关、科教文卫、部队系统、金融保险、邮电通讯、水电气供应和工业交通，该类客户占我行个人贷款总户数的42%，不良率均未超过1%，显示了具有较稳定的现金流和较高的信用程度；二类客户包括商业贸易、房地产建筑、农林牧渔和社会服务等，该类客户占工商银行吉林省分行个人贷款总户数的33%，除房地产建筑类客户不良率超过2%外，其他均在目前评价不良率附近，属于一般客户，占我行个人贷款客户的25%左右，贷款额占全行的18.4%，不良率高达6.8%，应属于我们应该规避的客户群。可见客户价值相差之悬殊。客户差别化对开展深度营销的经营行来说，首先，可以使营销工作定向明确，以集中有限的资源从最有价值的客户获得最大的收益，毕竟经营行不可能有足够的营销资源与所有有需求的不同客户建立服务关系，客户能够创造的利润也各不相同；其次，经营行也可以根据现有的顾客信息，重新设计组合产品，从而对顾客的价值需求做出及时的反应。再次，经营行对现有的数据库进行一定程度的差别化，将有助于经营行在特定的经营环境下制定适当的经营战略。

(三)深度营销创新有利于在存量客户群以及现有业务中获取新的营销价值及进行客户价值提升

挖掘存量客户价值出于两方面的考虑，一是个人贷款增量市场资源的有限性，使同业竞争更趋深入，作为原来的市场主导者，因此必须摆脱单纯以发展增量客户为手段的业务模式，进一步细分市场，充分挖掘存量客户资源，创新业务提供方式，在提升存量客户价值上多下工夫。二是存量优质客户的再营销成本低，营销基础好。存量客户进入售后服务后，其基本信息已录入，进行再营销成本低，客户若有较高忠诚度其个人金融需求的开发价值往往较高。

个人贷款客户深度营销创新的原则与客户市场定位

深度营销需要消耗各种营销资源，因此必须采取差异化市场战略，并遵守一定的原则。原则之一：集约性原则。就是在营销目标明确后，业务分工主体要随之明确，流程环节需要整合修缮。深度营销讲求的是银行各种效益综合化，营销需要整合化、一体化，形成深度的战略营销体，但是不同的商业银行个人贷款营销流程整合的程度明显不同，如个人贷款前、中、后台分离初期的两年间，职能不够明确，导致相当的工作环节管理松懈，很多品种因种种原因业务停办，市场份额迅速下降，管理层次的增多不能取得好的市场效果反而形成掣肘，这是违反集约原则和整合缓慢的代价。原则之二：效益性、渐次性原则。深度营销需要消耗人力、物力及信贷政策规模等各种营销资源，在引入深度营销以前必需对市场进行战略性分析，做好战略布局，在重点市场导入新模式，取得成功经验后，进行梯形推进，渐次实现覆盖全辖的深度营销。深度营销推进要有层次性，这是因为深度营销并不是一个简单的、单纯的营销模式改革，它涉及到战略、管理、流程、市场、产品研发、人力资源等众多的要素，如果盲目大面积启动并不熟悉的深度营销模式，会造成了人力资源等其他相关资源的严重不到位。原则之三：接续性原则。深度营销可能在短期内能够取得一定的市场效果，但是更大的效率及价值是需要用长期坚持才能够得以体现。在引入深度营销的过程中如果操之过急，或急于追求效果，或认为深度营销没有速效而选择放弃，都是缺乏长效性战略规划的表现。在遵守以上原则的基础上，个人贷款深度营销可选择的市场定位，应该是有个人贷款以及再融资贷款潜质需求的中高端客户人群，营销主体首选个人信贷营销平台功能强大的经办机构。

工商银行现行个贷营销服务流程下的深度营销创新策略

(一)构架个人信贷深度营销的管理基础

个人信贷业务极具成长性，随着其市场地位日见突出，运营模式的科学性，营销管理的效率化愈显重要。个人信贷业务发展至今，各家商业银行业务多已进入规模扩张期，市场不断生成新热点，潜力客户群不断出现新变化，这种情况下，就必须去研究顺应业务发展，实现专业化、延伸、联动、创新发展的营销管理新路径，为深度营销开展铺垫管理基础。应从几个主要方面思考营销管理的创新。一是构建适应于深度营销的专业化新型营销管理组织体系。个人贷款业务属于零售信贷业务，任何一家商业银行的个人贷款业务达到一定规模，特别是以同业市场领先发展为目标的主导行，必须按照业务发展规律，同步地走专业化的发展道路。目前建设银行个人贷款业务在总行为一级部管理，各个分行均设置个人贷款中心，对全面延伸发展本行个人贷款品牌，抢占市场主导地位形成管理模式上的支持。构建个人信贷业务“多渠道、大范围营34销——集中式、专业化处理”的新型业务布局，是个人信贷业务发展到今天的必然需要。从2007年开始，工商银行开始对“个人信贷业务营销标准化工程”项目进行了大量有意义的实践，在特色支行建设、消费信贷汽车贷款、综合消费贷款等品牌营销工作中取得过显著成效。随着工商银行业务规模的不断扩大，业务经验的不断积累，特别是随着零售银行专业化经营、系统化管理改革的不断深入，个人贷款专业化升级建设应早日纳入营业网络改造的整体框架内。二是客户关系管理要形成系统化创新，构架新型营销管理平台。客户关系管理的创新从根本上说就是要搭建分层次管理系统，实现对个人信贷客户群的换手维护和重点集中管理相结合的新型维护流程。零售化的个人贷款服务，需要大量的个别接触，而存量客户管理环节始终没有形成一个完整的分层次、有侧重点的管户和个人金融产品再营销后续系统。个人客户营销管理系统（PBMS）为这一贷后“再生产”后续营销提供了极佳的管理平台，MOVA系统整合后，个人信贷客户经理角色也并入PBMS系统进行管理，但介于个人信贷专职经理均属于专业化个人信贷经理，受个人金融业务特别是个人理财专业技能和平台非管户模式角色限制，对个人信贷客户的后续需求开发与关系维护缺乏专业化支持。如能走出专业客户维护的局限，对普通贷款客户实现贷款发放后的换手维护，以及对重点星级客户采取个人贷款中心（俱乐部）集中管理与个人理财经理双线维护相结合的方式，既能提高对个人信贷存量客户个性化营销的效率，又降低了营销成本，形成贷款售后的良性营销循环，进而得以实现信贷管理功能服务化的新型营销管理模式。创新客户关系管理关键点，是要借用个人客户营销管理系统为贷款客户分层，由个人贷款中心提供相关的贷前调查、业务处理和受理等专业服务支持，随后对存量个人贷款客户分层，将个人信贷高端客户业务的后期维护换手，通过个人客户营销管理系统，交由个人理财经理通过管户模式进行维护，这样，个人信贷业务的服务链可延伸至贵宾理财中心、个人理财中心、一般理财网点，个人信贷客户形成了个人信贷客户经理营销识别客户、受理业务、接办业务——客户分层、个人理财经理维护客户、实现个人金融业务再营销，个人信贷中心双线维护高端客户的循环营销服务新格局，进一步提升了个人信贷高端客户的服务维护水平的同时，也提高了整体的个人金融客户吸纳能力。三是强化营销支持体系及特定营销团队的整合，形成新型个人信贷联动营销组织体系。创新个人信贷营销服务组织的关键在于组成以营销支持体系、特定营销团队和营销客户经理队伍构成的具有高效业务拓展和市场分层服务能力的经营行营销体。个人贷款营销支持体系的推进主体是二级分行，要形成新型个人信贷营销网络，营销支撑体系首先要完备。在分行营销支持体系架构的设计上，应该保证合作单位管理岗、市场分析岗、产品创新岗、营销支持岗等岗位的设置和人员配备，确保个人贷款营销支持体系更好地担负起组织策划市场营销活动、加强个人信贷业务管理、贷款申请的审查和审批、重点客户的跟踪服务等工作，强化营销支持体系对支行市场营销活动的支持和保障功能。特定营销团队应针对批量热点业务和大型市场、单位，以强化组合联动，有效切入市场，抓住重点目标客户群有效需求，为个人客户整合营销与交叉销售，为相关个人信贷、个人金融等客户经理进一步跟进服务和培养优质、忠实客户群为组织目标，成为完善批发营销和定向营销职能的枢纽。如此全面的营销管理创新后，将形成以个人贷款中心为依托，个人营销管理系统新型平台为支点，营销支持体系、团队以及个人理财人员整合联动和延伸售后服务的新营销格局，个人贷款产品的渗透率提升、规模扩张以及客户的综合贡献提高都将得到进一步的保障，个人信贷整体的精细化管理和服务力将得到质的提高，个人信贷业务的贡献度将大幅提升。

(二)识别个人信贷客户，定位深度营销目标

取得尽可能多的个人贷款需求顾客的详细信息，对经营行开展深度营销来说至关重要。最高效的识别就是能直接挖掘出一定数量的客户，而且大部分是具有较高服务价值的潜在客户，建立自己的客户池，并与潜在客户池中的每一位顾客建立良好关系，以最大限度地提高每位顾客的服务价值。识别客户的工作不仅在个人信贷经办行，而且应该有个人金融理财经理、营销经理等共同参与进来。1.通过信息库引导优先服务。识别有需求的个人贷款优质客户需要多岗位的营销人员参与。首先应该提升有贷款需求客户的服务跟进级次，根据有需求的贷款客户的需要，引导其获得个人信贷客户经理的优先服务，以提高其在办理业务的概率，提升其满意度。个人金融的营销经理接待的个人优质客户有贷款需求的，如果优质客户在本理财中心有专属客户经理，应该立即安排客户经理为客户提供服务；如果优质客户在本理财中心没有专属客户经理，可在客户需要的前提下介绍个人信贷中心的客户经理为其提供服务，或者直接引导到个人信贷中心办理业务。实现核心竞争力的个人理财网点原则上都应开设个人信贷经办专柜或绿色通道，保障优先服务；如果网点没有条件开设经办专柜，应该尽量通过内部沟通管道，可直接引导到个人信贷中心办理业务，减少对其他普通客户的影响。2.分析存量客户资料，确认待跟进客户。个人信贷客户经理应该根据前面活动提供的客户推介清单，了解客户的基本状况以及贷款情况，了解包括上次识别客户在内的近期接触情况，对客户实力、客户性格爱好以及客户可能的贷款需求做一个基本的分析。客户经理应该根据上述分析情况确定联络客户可能达到的目标。如果一些客户防范心理比较重，第一次联络客户就不应该推销什么产品，而另外一些客户可能本来已经在营销活动中表示出对某些产品意愿和兴趣，此时则可以在约定客户会面的同时推销产品。要及时整理客户清单，分配后续工作计划，保持适当、高效的工作节奏，保障及时与有意向的客户取得联系。

(三)通过客户池分类，实现顾客差别化

深度营销较之传统目标市场营销而言，应由注重产品差别化转向注重客户差别化。个人贷款客户的差别化主要体现在两个方面：一是不同的客户代表不同的价值水平；二是不同的客户有不同的需求。因此，在充分掌握了客户的信息资料并考虑了其价值的前提下，合理区分客户之间的差别是深度营销的一项定制前必要工作。个人贷款业务可以通过客户池分解，进行客户差异化分类，进而为开展定向深度营销打下基础。个人信贷定向营销强调营销的主动性以及潜在目标优质客户进行营销，以激活优质客户业务，扩大优质客户群体。因而个人贷款客户池的形成是多方面的，优质客户可能通过广告、营销宣传活动以及亲戚朋友的推介了解银行理财服务，而在专职个人贷款客户经理和理财客户经理36的推介服务引导下，即定向营销方式引导下成交的概率更大。为提高销售行为的准确性，集中销售力量，这些营销活动往往针对某个具体的市场方向进行。这些市场方向可能包括：已有客户群体的分析结果，通过系统识别并分配的未开户优质客户群体；某类新产品的目标人群；个人信贷中心、理财中心所属社区；现有优质客户推介的社交团体；合作伙伴的优质客户群体；通过特定团体或社会机构可以接触的特定目标人群；通过我行对公业务优质企业可以接触的高收入人群。定向营销下，可以通过高端客户介绍，在一个特定社会圈子中发展更多的客户关系。得到很多高价值的客户，成功率比较高，客户经理应该充分发挥优质客户的引荐潜力。可以通过社区访问、合作伙伴客户访问、特定团体或社会机构访问等客户经理的主动定向访问，发现各类优质客户，引导到个人信贷中心或理财中心。在分析社区特点的时候，要特别注意社区有效人群的确定并与销售策略相匹配。

(四)开展关系利益人深度营销，加强合作分销的渠道吸引力

开展个人信贷深度营销，不仅要考虑直接营销业务营销渠道的平台深度，更要考虑通过改进关系利益人的合作努力，即加强分销渠道的方法取得渠道差异化的改进，尤其对于个人住房信贷业务，销售渠道可以是银行的各营业网点，但更大量的客户要通过与合作的房地产开发公司、房产中介等关系利益人间接取得，而个人汽车贷款业务则很多需要通过保险公司、担保公司、特约经销商等关系利益人的“间客模式”获得。关系利益人深度营销的对象是为个人贷款客户提品、服务和为个人信贷提供配套服务及产品的各类合作机构。包括产品供应商一类的合作机构，房地产开发企业、房地产经纪公司、汽车生产商、汽车经销商、出国留学中介机构、大中型零售商场等生产、销售产品或提供服务并与银行建立了业务合作关系的企业。还有服务提供商一类的合作者，主要包括律师事务所、房地产评估机构、担保公司、资信评估机构、保险公司等与商业银行建立了业务合作关系的企业或组织。尤其要注意做好前者的深度营销工作。与关系利益人合作的主要方式是：银行为合作机构的产品购买者提供个人信贷服务，如个人住房按揭贷款、个人汽车消费贷款等，并可派专职人员现场提供咨询及办理业务；合作机构为银行的个人信贷客户提供相关服务并通过其营销渠道，搭配营销银行个人信贷产品，双方还可以通过签订业务合作协议的方式，互换客户资源，捆绑营销及推介对方的产品，实现各自利益的最大化。目前，由于各家商业银行在房地产市场争夺异常激烈，对房地产开发企业售楼部的深度营销已经引起各行注意。因而做好此项分销的关键在于对合作机构的深度关系维护，同时要保证业务处理效率，避免削弱营销效果。能够在良好关系和高品质产品的基础上实现个人信贷产品与合作机构能形成互补优势，彼此直接促进对方的销售，实现银企双盈无疑是事半功倍的高效营销。

(五)建立“银行—顾客”双向信息沟通制度，保证深度营销效率

一是建立重点联系客户定期沟通制度。要赢得真正的顾客忠诚，必须是经营行和客户产生互动。深度营销的关键就在于它能够和顾客之间建立一种互动的信息沟通关系，以发现市场机会，发挥最大的顾客价值。建立重点联系客户定期沟通制度，可以创造更多的机会让顾客告诉银行他需要什么，并且分析这些需求，把有效的建议反馈给顾客，由此永远保住该顾客和该类客户的业务。如果顾客付出努力提供给银行需求信息的回报是更加个性化的满意的产品或服务，那么这种行为可以促使顾客更忠诚，会更加愿意付出努力来提供给经营行更加个性化的需求。二是通过售后服务挖掘存量优质客户营销内涵。存量客户进入售后服务后，其基本信息在我行，进行再营销成本低，客户若有较高忠诚度其个人金融需求的开发价值往往较高。要根据个人信贷营销标准化工程的循环流程思路，开展差异化的存量优质客户市场营销。三是加强存量待跟进处理，提品改进和强化方案。个人信贷客户要形成众多“代跟进处理”客户，在已经识别出优质客户但销售或引导不成功的情况下，将该客户的基本信息予以记录并纳入需跟踪服务的客户进行管理，个人信贷客户经理应根据记录的客户情况，有重点的进行跟踪接触，为客户提供一定范围内的个性化服务。争取在我行产品品质改进后或争取一些办理条件后，重新取得客户信任，促使销售成功。要在识别销售过程中就尽量详细记录客户基本信息和联系方式的同时，对客户有跟踪服务表示的做待跟进纪录，除客户有明确需求，二次接触客户，尽量不要以销售为目的，在记录和分析客户有关信息后寻找销售机会。用服务作为切入点，可以让客户感到被重视，这也是关系营销促进的潜在目标。

(六)进行业务的中心化重构，提供深度营销的组织保障

篇14

说是“计划赶不上变化”，但实际上有计划总比没有计划要强得多，也有方向感的多！下面是小编给大家带来的2020最新销售个人工作计划范文，欢迎大家阅读参考，我们共同阅读吧!

2020最新销售个人工作计划范文1

2020年，对于我来说是充满期待的一年，通过以往的经验，我相信在新的一年可以做的更好！下面是我个人2020年的工作计划：

一、加强数据总结分析

作为汽车销售顾问，必须对数据有极度的敏感性。因为，汽车销售顾问不能脱离数据，例如：销售车的数量、业绩数、和客户谈的价格、还有客户的数量。甚至是挖掘潜在客户的数量、拜访客户的数量、电话营销的次数等。销售顾问要懂得用数据来说话，用数据做总结，分析自己的优势和劣势，找出对策。

二、加强技能的总结分析

对汽车销售顾问来说，销售技巧的总结能让自己更深去了解自己。大多数销售顾问在半年内都有一个质的进步，当然，这不能缺少自己本人的努力以及同事、上司的指点，还包括公司的培训。

1.对于老客人，和固定客人，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客人，好稳定与客人关系。

2.在拥有老客人的同时还要不断从各种媒体获得更多客人信息。

3.要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合。

三、加强个人的综合能力

优秀的汽车销售顾问并不是只会卖车，他还能把持好各种关系。例如和同事、上司相处的关系；在售前和售后之间的关系，还有和客户之间的关系。因为销售顾问的具体工作包含：客户开发、客户跟踪、销售导购、销售洽谈、销售成交等基本过程，还可能涉及到汽车保险、上牌、装潢、交车、理赔、年检等业务的介绍、成交或代办。总之要对自身社会实践活动的回顾过程，又是思想认识提高。

四、增强提高销售流程

1.向顾客演示所销售的产品和服务，包括试乘试驾，要微笑友好。

2.消除顾客的疑虑与抗拒，专业地处理顾客投诉。

3.维持与顾客的良好关系，并及时更新顾客资料。

4.通过追踪潜在顾客，取得顾客名单，促进销售。

5.填写销售报告、表卡。

6.确保展厅和展车整洁，参与制订销售活动、市场开发、促销计划所具备的能力素质。

7.能够与各部门建立良好的关系，特别是财务部门和售后部门。

并且能够在销售过程别关注这些部门的需求。

8.具有专业的仪表和积极、热情的工作态度。

9.能够不断学习新的销售方法、与产品有关的新信息，以及提高行政管理和与顾客打交道效率的新方法。

2020最新销售个人工作计划范文2

营销目标：以最快的速度进入本地医药市场，并在周边地区取得一定的市场份额。本着用心服务的原则，与国内的厂商和客户建立良好的合作伙伴关系。

营销策略：凭借优质的服务，诚信至上的经营理念去开拓市场。计划在初期采用如下策略：以服务赢得市场的经营策略，重点培训销售人员的药品专业知识，打造一支高水平、高素质、凝聚力强的优秀销售团队。

具体营销工作计划：

一、建立团队：

医药专业销售需要高素质的、有成功进取心医药代表。以往的销售员仅有送货和签合同等的功能，现代医药代表是企业与医生之间的载体，公司产品形象的大使，产品使用的专业指导，企业组织中成功的细胞。

通过招聘的形式，建立一支5—10人的销售团队，进行系统的、专业的药物知识、沟通技巧的全面培训（3—5天）。以便快速的了解公司及药品情况，并迅速进入市场。以后每周进行培训，月底考核，制定详细、科学的培训考核方案。

二、开发市场

重点开发二、三级医院（县、市级医院），同时普及一级医院（乡镇卫生院、社区服务站、规模大的门诊部），以销售“区域”品种为主，确保客户享受销售权和区域保护政策。有利于建立和保持良好的客户关系。

1、销售目标：争取1—3个月，完成县内医疗机构的临床药品销售目标，3—6个月初步建立全市医疗机构的临床药品销售目标。

逐步覆盖到全省及周边。利用多种营销手段，和院长、药房主任、临床医生建立良好的朋友关系。实现共赢互利，对客户中的关键人物进行有效说服及定期拜访，为应用我们产品的客户提供帮助、解决问题、清除障碍，及时收集市场综合信息和竞争对手产品及市场信息。

2、药品提成方案初步建议：院长：5%，药房主任：2%，临床医生：20—30%。

以上提成均按药品供货价百分比计算。（根据具体药品价格再做进一步明细）

3、产品进入医院的具体方法：

（1）通过行政手段使产品进入。可以到医院的上级部门，如卫生局或政府部门进行公关，从而使他们出面使产品打进医院。

（2）召开新产品医院推广会。时间、地点确定好以后，将该区域内大中小型医院的院长、药剂科主任、采购、财务科长和相对应科室的主任、副主任以及有关专家请到，邀请比较有名的专家教授、相应临床科室的主任在会上讲话以示性，进行产品的交流，发放礼品或纪念品，以达到产品进入医院的目的。

（3）通过医院临床科室主任推荐。在做医院开发工作时，若感到各环节比较困难，可先找到临床科室主任，通过公关联络，由他主动向其他部门推荐企业的产品。一般情况下，临床科室主任点名要用的药，药剂科及其他部门是会同意的。此外，医院开发工作本身也应该先从临床科室做起，先由他们提写申购单后，才能去做其他部门的工作。

（4）通过间接的人际关系使产品进入医院。对医院的各个环节作了详细的调查后，若感觉工作较难开展，可以从侧面对各环节主要人员的家庭情况和人际网络进行了解。了解清楚医院相关人员的详细个人资料，以及与他最密切的人（朋友、孩子、亲属），然后有选择性地去间接接触访问，通过他们间接地将产品打入医院。

（5）试销进入。先将产品放到医院、卫生院、门诊部试销，从而逐步渗透，最终得以进入。

总之产品进入医院，成为临床用药，需要一定的程序和方法，需要销售人员充分利用天时、地利、人和的各种优势。

三、市场促销与维护

医院市场的促销与维护工作方向是：以建立、联络感情为主，介绍公司、产品为辅。如涉及相应科室较多，要根据自己的人力、物力、财力，抓重点科室，抓重点医生。具体方案：

（1）一对一促销

由医药销售人员与某个科室主任、医生面对面的私下交流来实现的。药品销售人员事先备好工作证、产品说明书、产品样品、产品临床报告、产品宣传册、产品促销礼品等资料，这样进行交流时才会更方便。

（2）一对多促销

主要是指药品销售人员与在同一个办公室里的三、五个医生交谈的形式。在此场合下必须做到应付自如，遇乱不惊，运筹帷幄，掌握谈话的主动权，整个交流过程中药品销售人员以一位学生求教的身份出现。

（3）人员对科室促销

在药品刚进医院时，组织门诊、住院部相关科室的医务人员在饭店或酒店进行座谈，以宣传新产品为由建立促销网络，可以给一定的组织费，让科室主任把门诊部坐诊医生和住院部医生通知到位，定在某一时间和地点开座谈会。为每人准备一套产品资料（产品样品一盒、说明书、产品宣传册、临床报告书、促销礼品各一份），会议过程中，要注意保持温馨、和缓的气氛。座谈会内容可分为公司简介（主要介绍公司的发展前景）、产品知识、临床报告（侧重于谈产品作用机理、用法用量）三个方面。会议快结束后就餐并发小礼品。并要求各到会人员留下姓名、住址、电话，便于以后互相交流。

（4）定期以产品交流形式，组织院领导及其亲属参加旅游及其他观光活动。加深相互之间感情，以确保我公司的产品在医院长期稳定销售。

2020最新销售个人工作计划范文3

时光飞逝，不经意间20某年已经结束。默默地算来，从加入金宇房地产开发有限公司，来到隆德县项目部参加销售工作到现在已经有七个多月的时间了，七个月的时间放在以往或许会显得很漫长，但在这里仿佛是眨眼间便消逝而过。

本人是20某年7月初加入公司的，刚入职时，由半知半解到对销售流程有了较好的掌握，背后确实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事们的帮助。正因为是第一次接触商业地产的销售工作，所以刚来的前半个月，一边协助同事做好销售工作，一边学习专业知识。慢慢地，对接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行按揭等各方面都开始有一定的认识。到七月份的下半月就开始真真正正独立一人去接待客户，在此过程中遇到过许多困难，但在经理和同事的协助下，都能顺利将工作完成，也从中很快得到成长。一个月后本人对于公司项目的具体情况、公司的管理模式、房地产专业知识和房产销售流程及技巧等都有了很好的掌握。

但由于受国家房地产调控政策及企业自身等因素的影响，我司的楼盘会出现间歇性的低迷状态。当然我们接待的来访客户和来电客户数量也就有限了，而且大部分客户对市场的观望心理较强。本人在前几个月共接待各类来访客户60组次左右，接听各种客户来电50人次左右。虽然来访客户较少，但我们销售人员并没有因此空闲下来，而是积极地对来访客户进行电话回访，对来电意向客户进行预约，对之前的购房业主做好售后服务。本人在这期间不断的学习、锻炼、提升自己业务能力，也积累了一些意向较好的客户群体，为后来的有效成交奠定了基础。

另外，就是在不断地接触各种客户之后，跟其他楼盘相比的过程中更能深刻地体会到我们项目的优劣势。归纳起来有，项目吸引客户的地方主要有：位于隆德县中心地段，交通十分便利，是隆德的首个高层建筑，是隆德的商业核心，是隆德的首座商业综合体，也是隆德的地标型建筑，也可实现一站式购物的便利，拥有现代化的物业管理体系。而影响客户购买信心的因素有：户型设计不是很合理，采光度不是很好，公摊面积过大，担心物业费用过高，没有车库；商铺公摊太大，担心装修效果达不到预期，担心商场火不起来，担心管理跟不上，投资户担心投资回报。

总之，本人在来公司的这段时间里，收获颇多，当然也积累了一些经验，总结出一些心得，希望20某年借此把工作做的更好，归纳起来主要有以下几点：

1、保持一颗良好的心态很重要。

良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质，良好的心态也包括很多方面。控制情绪我们每天工作在销售一线，面对形形的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。宽容心人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，应该与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。上进心和企图心：上进心，也是进取心，就是主动去做应该做的事情，要成为一个具备进取心的人，必须克服拖延的习惯，把它从你的个性中除掉。企图心，当产生的时候，就会产生企图心；如何将企图心用好，必须好好的学习。

2、不做作，以诚相待，客户分辨的出真心假意。

得到客户信任，客户听你的，反之你所说的一切都将起到反效果。

3、了解客户需求，第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解。

4、推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。

做到对客户的所有问题都有合理解释。

5、保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们就会将喜爱传递。

6、确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。

多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，都可以增加客户的信任度。

7、在销售经理的带领下，与同事团结协作，完成公司新一年的销售目标。

8、加强自身学习，因为再好的方法与计划，也要靠强有力的执行力来完成。

这也是我个人需要加强的地方。作为房地产的销售人员，不仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也必须了解，这样才能更好为客户服务，让客户感觉我们的房子无论从质量，社区环境，物业质量等较其他楼盘都更有优势。

最后，非常感谢公司领导给本人的锻炼机会，感谢同事对我的帮助。在新的一年里自己要保持一颗良好的心态，积极的心态、向上的心态，去面对工作、面对生活，好好工作、好好生活，忠于公司，忠于顾客，忠于自己的职责，也要忠于自己的业绩，来年努力交出自己满意的成绩单。

2020最新销售个人工作计划范文4

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括

一、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

二、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

三、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

四、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

五、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

六、行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

七、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

八、控制：讲述计划将如何监控。

其中个人心得总结如以下

一、保持一颗良好的心态很重要。良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质，良好的心态也包括很多方面。

二、不做作，以诚相待，客户分辨的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之你所说的一切都将起到反效果。

三、了解客户需求，第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解。

四、推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。做到对客户的所有问题都有合理解释。

五、保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们就会将喜爱传递。

六、确定自己的身份，我们不是在卖房子，而仕问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，都可以增加客户的信任度。

七、在销售经理的带领下，与同事团结协作，完成公司新一年的销售目标。

八、加强自身学习，因为再好的方法与计划，也要靠强有力的执行力来完成。

2020最新销售个人工作计划范文5

时间转眼即逝，迎来了2020年的钟声，我将对我今年的工作做个计划。工作中需要自己时刻明白只存在上下级关系，无论是份内、份外工作都一视同仁，对领导安排的工作丝毫不能马虎、怠慢，在接受任务时，一方面积极了解领导意图及需要达到的标准、要求，力争在要求的期限内提前完成，另一方面要积极考虑并补充完善。业绩代表过去，并不是代表过去就没事了。要以过去的不足和问题来鞭策自己，让自己在新的时间里有更好的突破！为了2020年的工作能上升一个层次，给自己制定计划如下：

一、三个大部分

1.对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。

2.在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体获得更多客户信息。

3.要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。

二、九小类

1.每月要增加5个以上的新客户，还要有到3个潜在客户。

2.一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。

3.见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。

4.对客户不能有隐瞒和欺骗，这样不会有忠诚的客户。

在有些问题上你和客户是一致的。

5.要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。

6.对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下四。

给客户一好印象，为公司树立更好的形象。

7.客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。

要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。

8.自信是非常重要的，要自己给自己树立自信心，要经常对自己说我是最棒的！我是独一无二的！。

拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。

9.和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。

一个好的销售人员应该具备：好的团队、好的人际关系、好的沟通技巧、好的销售策略、好的专业知识、还有一条始终贯穿其中的对销售工作的极度热情！个人认为对销售工作的热情相当重要，我们有好的团队，我们工作热情，我们可以做到也一定能做到！

2020年，将遵守的工作思路：在公司的带领下，公司战略性持续改进活动，销售部的日常工作，对订单和发货计划的情况、平衡、监督和跟踪；对客户的产品按时交付和后续对客户的跟踪，开发新客户完成公司产销的任务。