房产法律法规条款精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房产法律法规条款，期待它们能激发您的灵感。

篇1

[关键词]房产继承；赠与；强制公证

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。

1房产继承、赠与强制公证的弊端分析

11缺乏必要的法律依据

我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。

12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则

2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。

2房产继承、赠与不再要求强制公证

21房产继承可以不用办理公证

《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。

22不公证可节省费用

有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。

23新规范更加注重便民服务

《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。

综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。

参考文献：

[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）

[2]陈慧娜，郭发产处分不动产遗嘱应当实行强制公证[J].上海房地，2009（4）

[3]杨永华，沈洁颖强制公证制度初探[J].行政与法，2003（7）

[4]郭岳萍强制公证进入物权变动领域辨析[J].中国司法，2012（8）

[5]丁炜炜，曾远涛关于强制公证立法的思辨[J].中国司法，2010（11）

[6]高发房屋继承登记强制公证于法无据――从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（1）

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一、商品房买卖合同中存在的问题

此次调研共对全市22家重点房地产开发企业进行了摸底排查，检查各类《商品房销售合同》合同1440份。目前，荣成市所有商品房销售主体，包括开发商和中介机构，多数经营者在与消费者进行商品房买卖业务时，使用的合同文本空白处较多，存在条款约束不明现象，给经营者利用格式合同免除自身责任、加重消费者负担、排除消费者权利提供了机会。

（一）追责条款明显不公。部分房屋内卖出人在《商品房买卖合同中》利用其优势地位设置霸王条款，主要体现在违约条款的追责上强行加重买受人的违约赔偿责任。如某开发商《商品房销售合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定的买受人的违约金日利息为万分之三，而在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定的出卖人的违约金日利息却只有万分之二，追责条款明显对房屋买受人不公。

（二）擅自增加买受人风险。部分房屋卖出人在合同中将相关风险擅自强加给房屋买受人。如某开发商在《商品房销售合同》中约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具备交付条件，买受人逾期不接受房屋的，出卖人有权将该商品房交予前期物业管理单位，该房屋的所有风险责任转移由买受人承担”，从而将相关经营风险悉数转移给买受人。

（三）私自扩大不可抗力因素。《商品房买卖合同》格式文本中有对由不可抗力等特殊原因造成开发商不能如期交房情况免责的规定。部分开发商为免责而在格式条款中擅自扩大不可抗力范围。如某房地产开发公司的《商品房买卖合同》规定：“因人力不可抗拒因素（如审批、设计等出现变更）造成延期交房，甲方不承担违约责任”。按照《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。上述条款中开发商把房屋建设过程中政府审批、房屋设计等可以预先掌握的因素都列入“不可抗力”范畴，明显扩大了不可抗力的范围。

（四）变相推诿自身责任。按照有关国家规定，房屋出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案，以利于买受人办理相关手续。部分开发商为变相推诿责任，私自在《商品房买卖合同》中有关产权登记约定的规定中将国家规定的90天期限私自变更为180日，涉嫌变相推诿自身应当承担的责任。

（五）模糊概念涉嫌侵权。目前，多数开发商和房产中介使用的《商品房销售合同》中存在用语不规范现象，部分条款意思表达不清，大量使用“相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”、“一般情况下”等模糊概念，使得合同约定不明、内容表述存在歧义，涉嫌侵害消费者合法权益。

（六）补充协议违法条款较多。房屋卖出人特别是专业的房产开发公司在与买受人签订售房合同时，除签订住房与城乡建设部统一制作的《商品房买卖合同》格式文本外，往往还要针对格式文本中相关未明条款额外签订《补充协议》。《补充协议》多由开发商自主制定，里面违规条款也相对较多：一是否定合同示范文本格式条款的法律效力。开发商事先拟定的补充协议中普遍存在部分条款与示范文本重复的现象，出卖人为了突出其补充协议的法律效力，多用“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准”的规定否定示范文本中相关条款的法律效力。二是排除买受人正当权利。如某房产开发商与买受人签订的《补充协议》中有如下规定：“本合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，如协商不成，则依法提交当地仲裁委员会仲裁”、“对国家相关规范允许的由于物理化学变化产生的裂缝等现象乙方同意不向甲方索赔”。开发商通过上述条款分别剥夺了买受人向法院提讼以解决争议和请求房屋卖出人赔偿的权利。三是强制选择物业公司。部分开发商在《补充协议》上强制房屋买受人选择其指定的物业公司，并在未经买受人同意的情况下擅自制定物业收费标准。四是刻意规避赔偿条款。大部分开发商与买受人签订的《补充协议》在有关违约条款的描述中绝大多数条款是对买受人的追责，却往往未对经销商的违约责任作出任何规定，从而刻意回避了房屋卖出人的违约责任，严重违反合同行为公平性的原则。

二、强化商品房销售行业合同监管工作的建议

针对商品房买卖合同中存在的主要问题，结合工商监管职能，提出如下监管建议。

（一）加强行政指导，提高自律意识。一是成立行业协会。建议组织市内主要房产开发商和房屋中介机构成立商品房销售行业协会。工商、房管、住房与城乡建设等职能部门依据各自职能加强对行业协会的行政指导。充分发挥协会的作用，强化行业自律和同业监督，积极履行社会职责。二是签订承诺书。以工商所为单位同辖区主要商品房销售机构签订承诺书，督促企业规范守法经营，切实提高企业的自律意识和责任意识，从源头上抵制利用格式合同侵害消费者权益的不法行为

（二）畅通投诉渠道，加大执法力度。充分发挥12315投诉举报专线作用，进一步畅通投诉渠道，鼓励群众及时投诉商品房买卖过程中卖出人的不法行为。同时，加大巡查与执法力度，对卖出人利用格式合同免除自身责任、排除消费者正当权利等侵害消费者的行为适用《合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《欺诈消费者行为处罚办法》等法律法规从严、从重处罚，树立工商部门权威。

（三）加强自主学习，提高适岗能力。商品房买卖合同格式条款专业性较强，涉及到《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等诸多法律法规和行业规范、标准，对基层工商干部法律理论水平要求较高。而目前工商一线特别是基层工商部门执法人员年龄老化严重，知识结构陈旧，法学素养不足，难以准确评判商品房买卖合同中相关格式条款是否违法，一定程度上影响了监管力度。建议结合当前工商系统“学习型工商建设年”活动，进一步加强基层工商工作人员学习力度，通过组织法律知识讲座、典型案例剖析、实务操作讲座等途径提高合同监管人员的适岗能力，增强基层工商部门查处商品房买卖领域合同违法行为的执法水准。

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摘 要：房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业，建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急。本文从反洗钱的角度系统梳理了房地产交易的现行法规，为房地产业反洗钱专项制度的建立探索基础，并为反洗钱法规与房地产交易法规的有效衔接提供依据。

关键词：房地产；反洗钱；交易法规

随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。统计《中国洗钱犯罪案例剖析》和《中国反洗钱报告》（2010年至2012年）公开披露的113个洗钱案例，其中26个案例涉及房地产行业，比例高达23%，房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业。然而，我国对房地产业的反洗钱义务尚未作出明确要求，因此建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急，而在建立房地产业反洗钱专项制度之前，需要系统梳理房地产交易的现行法规，以便为房地产业反洗钱专项制度的建立奠定基础，并与之有效衔接。一、现行房地产交易法规梳理房地产业作为经济发展和社会稳定中具有重要影响和作用的产业，为维护其健康发展，国家出台了一系列法律法规。2007年出台的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法（修正案）》构成房地产业的基本法律。2001年建设部的《商品房销售管理办法》是房地产交易的基本规范性文件。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》，从系统要求、数据采集与整合、系统管理等方面对房地产市场信息系统建设提出了规范性要求，其中涉及了一定的收集客户信息要求。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中明确了房屋的权属登记问题。作为对《房屋登记办法》的进一步细化，住建部于2012年4月颁布了《房地产登记技术规程》，该规程分别从登记程序、登记归档、登记资料利用等层面对房屋登记做了详细的规定。2011年住建部联合相关部委的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构和经纪人的职责与义务作了明确规定，是进一步完善房地产法规的重要组成部分。此外，各地也相继出台了地方性法规，目的在于对新建商品房预售资金实行监管，加强房地产中介服务管理，规范和完善房地产市场秩序。二、房地产交易法规对开展反洗钱工作的基础作用虽然现行的反洗钱法律法规主要是针对金融机构而言的，但其所秉承的“了解你的客户”的基本原则，所涵盖的客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告等反洗钱工作要求同样也是FATF明确要求应用于特定非金融行业反洗钱法律法规构建的基本内容，可据此审视房地产交易法规。（一）客户身份识别。在房地产交易中实行实名制购房是我国一直坚持的制度，体现在房地产交易的各环节中。建设部已在2006年的工作要点中提出落实房地产预售及销售阶段的合同联机备案和实名制购房制度，并表示通过修订有关法规和加强配套制度建设进一步完善。《商品房销售管理办法》第16条、《城市房地产转让管理规定》第7条和第8条规定了在签订房屋买卖合同时必须登记交易双方的身份信息，如果买方是自然人，则要核对并登记身份证件号码。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。预售合同为事先制定好的格式合同，身份信息为必填项。对外国人在中国购买房屋，2006年7月，建设部联合其他部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国公民和机构在中国购房做出了严格的身份要求和验证程序。（二）交易记录保存。对于房地产交易来说，房屋买卖合同是买卖双方的交易记录。为使政府部门掌握有关房屋买卖的信息，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。2008年5月实施的《房屋登记薄管理试行办法》第十三条规定登记簿应永久保存，采取相应的安全防护措施并制作电子备份。2012年颁布的《房地产登记技术规程》中5.1.1规定，登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料收集、整理、归档，定期或永久保存。除被列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。这些规定均为重现交易记录奠定了前提基础。三、房地产交易法规在反洗钱方面的提升空间（一）现行房地产法规的立法角度尚未考虑反洗钱因素。一方面，纵览所有房地产的法规条款，未能找到一处直接出现“洗钱”或“反洗钱”词汇的条文。另一方面，所有对违法违规行为进行预防和打击的房地产法规，重点主要集中在扰乱房地产交易秩序，维护市场健康稳定等方面。如《城市房地产管理法》第一条明确提出“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。虽然黑钱流入房地产市场也可能会扰乱房地产市场秩序，但现有的法律法规并未明确将通过房地产交易洗钱列为预防和打击对象。（二）现行房地产相关法规仅要求收集客户的少部分信息，难以满足反洗钱工作的需要。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，其中仅在第一款“当事人名称或者姓名和住所”中提及客户个人信息。然而，这种笼统的规定导致房地产机构掌握的客户信息量过少，无法真正做到了解客户。另外，《房屋登记簿管理试行办法》第九条明确了房屋所有权的内容，其中包括了房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、房屋所有权取得方式等信息。对该办法的解释中，明确规定了前述概念具体包括的含义。该办法虽然较《商品房销售管理办法》对客户的信息更全面，但同样与反洗钱的需要距离较远。（三）现行房地产相关法规对客户的资金来源关注不够，注重客户的资金安全。在整个房地产法规体系中，涉及资金管理的内容并不多，主要对房地产开发商在预售房时取得的资金管理和客户交给房地产经纪机构的资金安全。如2006年建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知要求要建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。这些要求的主要目的是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。仅有的提及资金来源的《商品房销售管理办法》，在第十六条第四款中明确要求购房合同应包括“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”等内容。然而，遗憾的是，该办法中所提到的“付款方式”并非一般意义上理解的“现金、银行转账、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等购房款的缴付形式，因此，从购房合同中的“付款方式”上，几乎无法得到客户的资金来源信息。（四）现行房地产相关法规中，有利于反洗钱工作开展的法规不健全、推行缓慢。早在2005年5月，建设部等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定：实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2006年7月的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》再一次明确要求房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。应该说，“购房实名制”的推行是非常有利于反洗钱工作的，它为了解客户、进行客户身份识别提供了前提。然而，房地产业的法规体系中只有实名制而没有相应的配套措施，很容易出现管理漏洞，也使这项制度在反洗钱中发挥的作用大打折扣。2004年建设部办公厅印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路，即“以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，”。在以后的五年中，各地已基本建立了当地自己的房地产市场信息系统。然而，从反洗钱的角度审视上述基本工作思路，“以城市为单位”的指导思想几乎已经成为“建立全国联网的联机备案系统”的制度。这样，仅能掌握每个购房者在当地的房产情况，而无法发现洗钱分子在全国范围内不同地区购置多套房产的犯罪行为。另外，在调查中也发现，虽然各城市建立的房地产市场信息系统基本包含了上述工作纲要提及的模块，但仍存在一定差异，同样不利于将来各地不同系统之间的联网整合，在反洗钱方面的作用也将受到一定限制。上述分析不难发现，我国房地产业现行的交易法规体系预防和打击洗钱犯罪的作用是有限的。当然，《反洗钱法》出台较晚也是造成这种状况的客观原因之一。如何改变这种状况已成为需要重点研究的问题。较大范围的修改既收效缓慢也是不现实的，在《反洗钱法》的指导下，针对房地产业另外制定出台符合行业特色的专门的反洗钱法规才是合理之举。四、房地产业反洗钱法规建设的建议国际反洗钱组织FATF关于反洗钱工作的最新40项建议中，共有9项建议涉及包括房地产业在内的特定非金融机构，其中建议10、11、12、15、17中规定的客户尽职调查和交易记录保存义务，建议18、19、20、21规定的可疑交易报告义务以及建议28明确的监管原则，这些建议要求各国对特定非金融机构建立反洗钱工作体系。然而，目前我国房地产业的法规建设重在产权界定的清晰性和交易合法性的行政审批环节，缺乏对房产购置资金来源的合法性以及资金交易的监测手段。例如，现行规定已经要求买卖房地产的客户在房地产交易登记中心办理产权登记时，应当提供真实有效的身份证明文件，但考虑到可疑交易的分析排查需要，需要房地产开发企业或房地产经纪机构协助客户除提供真实有效身份证明文件外，房地产开发企业或房地产经纪机构也应对实际控制客户的自然人和交易的实际受益人身份、资金来源、交易目的、职业等背景信息进行了解和登记。要求房地产机构在客户尽职调查方面达到上述标准，首先要克服制度障碍，可选择的思路有两条：其一，全面修改房地产业的相关制度，加入反洗钱内容，比如明确客户身份识别的主要要素和资金监测的主要内容；其二，由反洗钱行政主管部门会同相关部委联合出台较高级别的包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱高级监管原则，再由具体行业主管部门结合实际情况予以具体化。相比而言，第二种思路较之第一种思路对现有房地产业的管理体系影响较小，更便于实现和实施。在《反洗钱法》的框架下，中国人民银行应会同房地产业的行业主管部门，共同制定房地产业的客户身份识别、大额交易和可疑交易报告等制度，清晰房地产业反洗钱义务主体和职责，明确监管机构职责。房地产业的反洗钱义务主体应该包括房地产开发商和二手房交易中介机构等房地产机构。在客户身份识别方面，规定房地产机构核对登记购房者的真实身份信息，留存单位营业执照、税务登记证、法定代表人或负责人等身份证明文件，登记自然人姓名、身份证件种类及号码、住址、职业、收入水平以及交易房产基本信息，并留存有效身份证件影印件。与此同时，住房与城乡建设部应及时修改统一的制式购房合同，增加客户身份信息量，补充可进一步了解客户的必要信息。大额交易和可疑交易报告制度，应明确规定大额交易和可疑交易报送主体、时间和途径，可原则性地列举房地产交易中的可疑交易特征和可疑行为特征。具体如：（1）在购房手续办理过程中，客户突然提出要求变更买受人姓名的；（2）按揭购房后，突然提前偿还剩余房款的；（3）直接以50万元以上现金支付房款的；（4）不关注房产质量、物业等要素，大概了解后直接购房的；（5）一次性以同一身份证购买三套（含）以上房产的；（6）通过他人账户支付房款，而不能合理解释付款人和买受人关系的；（7）购买房产后无合理原因强烈要求全款退房的；（8）持有他人身份证件购房，且不能解释购房人和身份证件所有人关系的；（9）持有假身份证件购房的；（10）以明显高于或低于市价进行房地产交易等。此外，中国人民银行和住房与城乡建设部也应与房地产业的行业自律组织中国房地产业协会加强沟通与合作，发挥行业自律组织的作用，引导行业协会利用自身的资源优势，制定房地产业反洗钱工作指引，帮助房地产业反洗钱主体有效履行反洗钱义务。参考文献[1]法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中国洗钱犯罪案例剖析[M].北京：群众出版社，2009。[3]童文俊房地产中介机构洗钱风险分类与管理研究[J].上海金融学院学报，2013，（3）：45-49。[4]中国人民银行.中国反洗钱报告（2012）[M].北京：中国金融出版社，2013。[5]中国人民银行反洗钱局.反洗钱法规实用手册（2014）[M].北京：中国金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation责任编辑、校对：杨振峰

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【关键词】工程建设法规案例教学法实施方法注意事项

【中图分类号】G712【文献标识码】A【文章编号】1674-067X(2014)07-060-02《工程建设法规》是一门建筑专业基础课，主要介绍整个工程建设项目从报建、招投标、施工到竣工验收全过程中各阶段所涉及的相关法律法规。随着我国法制社会建设的不断推进，其在中职教育中的地位越为处于重要地位，因此它也是考取建筑行业上岗证、执业资格证的必考科目。《工程建设法规》这门课的主要教学目的就是要让学生提高法律意识和职业道德，建立依法履行工作职责的理念，简单的说，就是让学生懂法，守法、用好法。

一、《工程建设法规》课程内容的特点

教学大纲建议的课时是60学时，从内容可以看出这门课的特点在于：

1.是建筑知识和法律知识的结合，同时也是相关法律在建设行业的应用。比如，《安全生产法》讲的是对安全规范的相关法律，这门法律在规范所有安全生产行为的基础上，又结合了建筑行业的特点，作为建设安全规范来运用。所以，如果脱离建设行为，或是对建筑知识一窍不通，那教师单纯讲授法律知识便失去了意义。反过来，如果学生熟悉建设的流程和技术，却不晓得哪些事情不可为，那学校培养出来的不是人才，而是可怕的建筑杀手。

2.是某些法律的延伸和细化。如《合同法》在规范所有合同的前提下，专门将建设工程合同单列出来，针对建设工程合同自身特点做出更加具体的规定。

3.是理论性和实践性结合。对于完全没有法律基础的中职生而言，要让枯燥的法律条款硬生生地搬进他们的大脑，是一件吃力不讨好的苦差事。假如教师在教学中换一个方法，找一些实际的案例，这样就能帮学生搭起一座走向现实生活的桥梁。

二、应用案例教学法的必要性

从这门课程的特点可以看出两点，第一职业教育需要一种优于口头传授的教学方法，以更贴近实践的要求，为即将踏出社会的学生打开一扇接触职业的窗口。第二是教师如果单纯用传统的灌输式教学法，是不能在有限的学时里，保证学生能真正理解所学的知识。所以，目前比较见效的做法就是，教师可以适当地应用另一种教学方法――案例教学法。

案例教学法始创于英国哈佛大学，是指在教师的指导下，由学生对典型案例进行分析和讨论，从中提出问题并找到解决问题的方法。这种教学法以培养学生分析问题和解决问题的能力为核心，有以下几大优势：

1.依据记忆的特点，比口头传授理论知识的形式更容易让学生接受那些文字化的法规条文。

2.侧重理论联系实际，突出工程中法律的应用，缩短了教学与实际生活的差距，加强与工作岗位的联系，以便学生工作后更容易上手。

3.以能力为本位，着眼于对学生创造性思维的培养，每个案例的问题都可以由浅入深，给学生多打几个问号，培养他们遇到问题时能养成独立思考、分析的习惯。

4.突出学生的主体地位，充分发挥教师的引导作用，真正做到把课堂还给学生。

三、案例教学法的实施

1.精心设计案例。课堂上的案例必须在教师备课时先挑选好，这是原则之一。因为好的案例更容易让学生接受和有所启发，而不恰当的案例既会打击学生的积极性，又无法贴近生活。比如教师在准备《工程报建》这章节的案例时，应注意以下几点：

（1）针对教学目标来设计案例。这章的教学目标之一是让学生知道违背了报建和开工的先后顺序会有什么后果；教学目标之二是如何遵守《城乡规划法》和《土地管理法》这两个主要法律。所以教师应围绕这两个教学目标来设计案例，这样有的放矢的做法可以让学生更明确哪些内容是自己必须掌握的。

（2）一般挑选的案例不要太长太复杂。教师要切合实际，即使参考习题也不能全盘照搬，要删掉一些与本知识点无关的内容，突出重点，才不会给学生的思考带来一些干扰信息

（3）教师在描述案例时应尽量使用生动、生活化的语言，帮助他们理解案例的字面意思。如讲到《城乡规划法》时，教师可把生活中的例子自然地搬进了课堂，选择班里学生所在的乡村的规划方案作为案例，让学生自己通过平日的观察和感受，分析和判断乡村的规划是否合理。

（4）教师要结合学生所学的专业和执业资格证的内容。如果学生的专业是工程造价，那教师就应该在《招投标法规》、《合同索赔》等章节多加案例；如果学生是工民建专业，那教师就把侧重点放在《工程发承包》、《工程生产安全》等章节。以此类推，如果在考取执业资格证方面，学生是房地产类的，教师就应在《房产与物业法规》、《验收与保修制度》等章节下功夫。

2.建立有效的学习组织。当案例的答案是开放性的，无标准答法时，教师可以根据需要，把学生分成几个小组展开探讨。这样做既可以培养他们集思广益的合作精神，又有利于培养他们的创造力和发散思维能力。比如教师在讲到施工合同工程款的纠纷有多种防范措施时，就可以通过分组来实施。但在这个过程中由于课时紧迫，如果要让学习组织更有效地建立，教师就需要注意几点，首先，组员过多难管理，每组以六人为宜。其次，选好组长，才能确保顺利完成课前准备、课上讨论、课后总结的任务。再者，教师要给不配合的学生做思想工作，引导和督促他们认真对待，积极参与。

3.教师要与学生共同配合。学生都能踊跃参与其中并收获知识，这是每个教师希望达到的课堂效果，但在现实生活中，还需掌握五个技巧。

（1）对于一年级的学生来说，对建筑知识和法律知识比较陌生，很多答案都不可能马上能回答准确完整，教师应该给与理解，不求其回答能一步到位，而是要做两次引导，第一次引导是让学生结合课本主题去思考，第二次引导是鼓励学生提出心中的提问，一步一步靠近答案。这种方法可以让学生获得成就感，增加对案例的兴趣。

（2）如果学生的答案与教师不一样，教师仍应对其发言的行为给与肯定，并及时和标准答案做对比，让大家评选出最佳答案。这种做法也是从另一个方法让学生参与到案例活动中。

（3）教师的指导重点应放在引导学生运用所学过的建设法规知识去寻找正确的分析思路上，而不是用自己的观点去影响学生。

（4）教师不要直接说出自己的观点，避免学生产生依赖和懒惰的心理，而是要充分为学生创造独立思考的机会，在整个过程中，教师只把握时间和指导思想。

（5）教师应在案例教学法结束后进行总结，向学生讲评分析问题的技巧、思路和方法。

4.培养学生适应案例教学法的能力。结合所学专业进行案例教学是中职教学中常见的方法，但对这个刚踏出初中校门，习惯于应试教育的学生群体来说，还是有些无从下手。如何让学生在课堂上自觉养成独立思考、并勇于表达的学习习惯，是实施案例教学法成败的关键。首先，教师可提前下发案例的讲义，这样在无形中延长了学生准备答案的时间。其次，在每章节结束后，教师应该安排时间应用案例教学法，帮学生梳理思路。最后，让学生通过体会，明白案例教学法的好处。这样，学生便会从养成习惯，开始慢慢喜欢上这种教学方法。

5.提高教师的综合能力和素质。作为整个课堂的设计者，教师的综合素质也会影响到案例教学法的应用效果。教师应具有威信、耐心、语言表达能力、场面控制力等能力，才能让课堂达到想要的效果。在业务上，由于工程法规制度经常修改，教师也要随时更新自己的业务知识，以设计出符合实际的案例。

四、案例教学法实施中的注意事项

1.为调动学生的积极性，课堂表现应与期末分数挂钩。

2.案例教学法比较费时，为了更好地把握学时，教师可以让学生在课后完成案例，作为平时作业上交。

3.教师要创造一个宽松和谐的互动式教学情境，鼓励学生更多地提出解决问题的方法，吸引每一个学生都能参与其中。

中职教育具有专业针对性、技术应用性、职业适用性等特点，它对学生搜索和运用知识能力的要求要比普高教育高。如《工程建设法规》这门课，教师无需要求学生死记硬背法律条文，只要学生在以后实际工作中碰到类似问题时，能熟练地搜索到相关的法规政策，能把课堂上学到的知识运用自如，那就达到了职业教育的目的。案例分析法是一种更注重学生应用知识的教学方法，符合职业教育观，是一种值得推广的教学观念和方法。

[ 参考文献 ]

[1] 王锁荣、张培新.工程建设法规.高等教育出版社.

[2] 董佳，于香梅.全过程案例教学法――建设法规课程案例教

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一、目前有关土地使用权到期的相关规定

《国有建设用地使用权出让合同》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

《城市房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年期届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

二、目前有关条款存在的问题及其原因分析

（一）存在的问题

1.因多方面的原因，很多开发商出售商铺时，实际对应的土地使用年限只有30多年，甚至20多年，这意味着土地使用权的终止日期很快就要到了。原土地使用权人在购买商业用地（或商铺）时投入的金额巨大，相当一部分人既想继续使用土地，又不想缴交高额的土地出让金。目前，国土资源主管部门的国有建设用地使用权出让合同同样因其合同的特殊性，约定的履约保证金或在商业用地招拍挂时收取的保证金也只限于约束土地使用权竞得人按规定缴交整宗地的土地出让金。合同的违约责任追究的是如何确保土地出让金的收取、项目建设的正常开竣工，确保国家房地产市场调控的目标得到实现，国有建设用地使用权出让合同并未明确土地使用权到期后，如果原出让土地使用权人或通过转让取得土地使用权的受让人，在出让时间到期如若不主动申请办理土地使用权续期有关手续的违约责任。同时，因40年后商业地价难以准确预见，如果违约成本过低，仍然会造成国有建设用地使用权出让合同执行难的问题。

2.土地使用权虽然到期，因为房屋所有权的存在，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，无偿收回土地使用权存在相当难度，可操作性不强。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其中并未规定虽然土地使用权到期但还存在房屋产权的房子不能置换。因此，房屋所有权的存在，在房屋未完成征收之前，处罚商业用地土地使用权人违约使用过期土地在法理上有缺陷。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收房屋必须是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，否则不能征收房屋。所以，即使土地使用权到期，只要房屋所有权还存在，不是因为公共利益的需要收回房屋所有权就无法实施，也就导致无法收回土地使用权。

（二）原因分析

房屋所有权和土地使用权虽都属物权，但却为两种不同性质的权属性质。其差异导致了收回土地使用权的困难。

1.房屋所有权年限和出让土地使用权年限两者确定所有、使用年限的依据不同

房屋所有权与房屋建筑时采用的材料及建筑结构直接相关，并无一定的年限规定，它只有安全使用寿命（或建筑设计使用年限）规定。在当代科技不断进步、建筑材料不断更新换代、维护手段不断推陈出新的情况下，建筑物的安全使用年限只会越来越长。出让土地使用权则不同，它是由国家通过法律法规条文明确规定，有具体的年限规定，其使用年限与土地的规划用途直接相关。两种权属同时存在时，其年限存在不完全一致性。

2.收回房屋所有权和土地使用权依据的法律法规不同

收回土地使用权依据的是《土地管理法》第58条的规定，即为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地的、因单位撤销迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的、公路铁路机场矿场等经核准报废的、土地等有偿使用合同约定的使用期限届满土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的。另外，还依据《城市房地产管理法》、《物权法》等规定。

收回房屋所有权依据的是《物权法》（即为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的房屋及其他不动产），以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要）。

3.收回房屋所有权和土地使用权的程序不同

《城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。即当土地使用权和房屋所有权发生变更时，应先办理房屋所有权的变更，再办理土地使用权的变更。也就是当同时存在房屋所有权和土地使用权时，必须先收回房屋所有权，才能收回土地使用权。而且，作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。在未征得房屋所有权人同意、未对房屋所有权进行评估并对所有权人合理补偿的情况下，直接根据土地使用权出让合同的约定或土地管理法的规定，收回土地使用权，显然在法理上存在冲突、矛盾。

4.收回国有出让土地使用权的补偿与收回房屋所有权的补偿及方式有一定的差异性

《物权法》规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》则规定，房屋被征收时，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。即收回土地使用权的补偿主要是给予货币补偿，收回房屋所有权则可给予货币补偿，也可给予房屋补偿。

三、解决上述问题的建议

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关键词：绿色建筑；发展；节能；形势；任务

前言

建筑是人们城市生活的重要载体，城市的重要标志之一即为大量的建筑群，但建筑更重要的作用是创造城市空间与组成环境，因此，建筑发展是一种动态发展，建筑形态的发展密切联系着社会生活形态的发展，势必会随着社会生活形态的变化而变化。而目前能源危机和环境恶化等现实情况随着工业、建筑业的不断发展而日益严峻，因此，绿色建筑成为了世界建筑业的自然发展趋势。绿色建筑不仅能为人们提供舒适健康的内部生活环境，还能为人们创造出与自然和谐共生的外部环境，具有可持续性，以实现人、建筑、自然环境这三者的和谐统一[1]。而就目前的国情来看，绿色建筑业中还存在不少问题，文章则主要阐述在绿色建筑的发展趋势下，绿色建筑业应该采取怎样的活动才能有效推动绿色建筑的发展。

1 我国绿色建筑发展中存在的问题

1.1 对绿色建筑的认识存在偏差

目前社会上对绿色建筑的认识存在误区，认为绿色建筑就是高科技、高成本建筑，因此限制了绿色建筑的推广和普及。很多建筑商甚至以“低碳”“绿色”等作为炒作热点，实际建筑却完全不能算得上是绿色建筑，另外一些地方政府没有将推广绿色建筑工作放到改变现代建设模式，改善民生经济的战略性高度来认识，因此缺乏主动性。还有一些建筑师、设计师对绿色建筑的内涵不够熟悉，设计出的建筑严格上来说并不能算是绿色建筑。此外，建筑开发商也不清楚投资绿色建筑的市场回报预期，影响到建筑项目的决策，而消费者则对绿色建筑的效果体会不深刻，影响市场需求[2]。这些都是影响我国绿色建筑业发展的因素。

1.2 绿色建筑评价体系不完善

我国现有的绿色建筑评价体系并不完善，不但覆盖面不足，而且评价体系中部分指标的设置不够合理。首先，绿色建筑中涉及的环节和学科非常多，各专业学科都有各自的评价标准体系，相互之间难以有机协同；其次，我国绿色建筑的工程建设标准大多为效果评价标准，而设计、施工、验收、运行维护等方面的评价标准与其技术标准并不完全相符；最后，相关工程标准中缺乏绿色建筑相关的工程标准，因此难以有效引导和约束绿色建筑的建筑工作。

1.3 绿色建筑相关法律制度不健全

我国现有的绿色建筑相关法律法规的系统性不足，尤其在建筑法、能源法、节约能源法等法规中没有设置明确的绿色建筑定位。且绿色建筑的寿命周期建设管理制度也不够健全，政府对绿色建筑的监管力度仍不够，尤其是绿色建筑质量监管问题尚未解决。同时缺乏一些对绿色建筑发展的激励政策，现行的与建筑节能节水、环保等相关的财税激励政策，并没有针对绿色建筑的节能环保标准进行定义，缺少绿色建筑的相关方面的优惠政策。比如：给予房产开发商相应的开发绿色建筑在土地、审批、融资等方面的优惠政策、鼓励消费者购买绿色建筑的相关优惠政策，以拉动市场需求力[3]。此外，现有的绿色建筑设计收费标准普遍偏低，难以激发建筑设计者的积极性。

1.4 建筑技术和材料的市场支撑力度不够

现在我国绿色建筑技术基础的研究仍不够，绿色建筑的重点和难点技术尚未突破，也没有形成符合地理特色，以及相关建筑功能的技术体系。而且缺少绿色建筑的咨询、规划、设计、评估等相关人才和机构。此外，绿色建筑材料市场发展缓慢，难以跟上建筑业的发展速度，材料市场中各类建筑产品质量参差不齐，影响到绿色建筑业的发展。

2 加快绿色建筑发展与建筑节能的主要措施

2.1 提高新建建筑中绿色建筑的比例

首先，要加强城市规划的管理力度，提高城市新区建设以及旧区更新中绿色建筑的比例，将生态环保、绿色交通、可再生能源循环利用等内容融入相关的城市总规划中，并制定相关的专项规划、控制性详细规划以及修建性详细规划，还可以将绿色建筑的相关标准作为土地使用权竞拍的前提条件。另外应采取有针对性的激励措施，比如：对不同星级的绿色建筑给予相应的不同奖励；要求各大城市的新建保障房能够达到绿色建筑的标准，以推进绿色建筑的发展。

2.2 加强公共建筑的节能改造

随着第三产业在我国国民生产总值中比例的加大，建筑能耗所占社会能源总消费量的比例也再持续增加，因此应该在各城镇中加强公共建筑的节能改造，改变目前公共建筑能耗大的现状。采取有效的节能改造措施，达到节约能源的目的，充分考虑低成本以及居民适用性，并借鉴和总结国内外节能改造经验的基础上，进行采暖通风、供配电、节能照明以及监控系统等节能改造，一方面推广人们对绿色节能建筑优势的认识，另一方面也能有效降低公共建筑的单位面积的能耗，而改造费用完全可以在极短的时间内通过节能成本而完全回收，可见节能改造的前景广阔[5]。只有既有建筑节能改造取得成效，全国建筑能耗才能大幅度降下来，从而产生巨大的社会经济效益。

2.3 加快改造供暖计量的速度

在我国，民生方面是用能大户，随着社会经济的发展以及人民生活水平的提高，民生建筑的能耗增长远远高于生产能耗的增长速度，尤其是北方供暖系统，每年消耗的能源成本非常高昂，若不采取有效合理的措施，势必会限制国家经济的发展，因此，应该推行民用建筑供热计量的改造工作，在保证室内散热器整体数量和室温质量的前提下，改造民生建筑中的采暖形式，以有效降低城市总耗能，保证国民经济持续、健康、快速的发展。并在供热计量节能改造中大力推广应用新型绿色节能技术、材料、产品，以带动相关产业发展。

2.4 开展绿色建筑实验点

开展绿色建筑重点实验点要注意：第一，要制定一个科学合理的城市总规划以及相应的管理机构，以管理绿色建筑与节能减排体系；第二，要制定一套完善的污水废品处理系统，以确保供给水系统、道路系统、绿化设施等都能实现绿色环保、低碳节能；第三，建立先进的三网合一通讯网络，这在大城市较难以实现，但在人口较少的乡村城镇却可以尝试开展试点；第四，在试点内建立起太阳能、风能、生物质能等新型能源的供应系统，将能源体系向清洁环保的方向进行改造；第五，在试验点内采取多种方法提高居民消费能力，扩大内需，比如建设连锁超市等；第六，根据实验点的实际风俗习惯等制定出相应的绿色建筑模式，以增强当地公共建筑的居住功能以及服务功能，提高人口的集聚程度，推动经济发展。

2.5 推广绿色建筑技术的研发和推行

首先，要成立绿色建筑相关技术发展的研究专项，以支持绿色建筑相关技术的突破；其次，要成立绿色建筑相关技术、标准的研究基金，支持研究发展；再次，中央要从财政、政策等方面支持绿色建筑的示范性建设，增强绿色建筑的推广力度；最后，要重视高校、科研机构等方面的人才培养，加快绿色建筑节能、再生能源的循环利用等技术的研究和发展。

2.6 绿色建筑发展问题的解决方案

首先，明确绿色建筑的发展方向和目标。既要树立理想的绿色建筑观念，又要基于不同地区的经济社会发展水平和建筑特点设立切合实际的分阶段目标，并向理想的绿色建筑方向迈进。其次，完善绿色建筑的标准体系和法规制度。加快制订适合不同气候区、不同类型建筑的绿色建筑评价标准，完善绿色住宅、办公楼、商场、宾馆的细化评价标准。并对现有的绿色建筑和建筑节能相关法律法规条款进行补充完善，在我国的建筑法、节约能源法等法律中统筹制定绿色建筑的有关规定。再次，加大政策激励力度。建立绿色建筑的财政、税收、金融优惠的激励机制，引导消费者购买绿色住宅。最后，建设起严格的绿色建筑监管体制。在现有建设工程质量监管体系基础上，逐步建立绿色建筑审查制度，加强各个施工环节的管理。

总之，我国绿色建筑业正面临着一次巨大的机遇和挑战，我们应该抓住机遇，克服传统传统工程建筑模式，再辅以有力的激励政策，来创造我国绿色建筑和建筑节能的发展新局面。

参考文献

[1]刘玲，魏向辉，李明.绿色建筑项目管理综合均衡优化研究[J].数学的实践与认识，2014（19）：185-187.

[2]刘文源.关于绿色建筑发展的思考[J].低碳世界，2014（11）：247-249. [3]廖欢.绿色建筑主体博弈、市场约束及治理路径[J].绿色科技，2014（5）：328-329.

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二是抵押银行债券式。在住房金融市场上有专门的抵押银行（mortgage bank），通过发行抵押银行债券筹集资金，再向他的客户发放住房贷款。抵押银行不是通过吸收存款来创造贷款的，因此不需要众多的银行网点，但是需要有一个比较成熟的债券市场。抵押银行债券主要有担保发行债券、抵押发行债券，信用债券和抵押信托债券等。抵押银行制度在德国最为发达，芬兰住宅抵押银行、意大利伦巴底省银行和抵押信贷银行也是这一类的抵押银行。美国、丹麦、瑞典、韩国和加拿大等国家也有这种抵押银行债券。

一、存款储蓄方式的内在缺陷和资产证券化的准备成本、收益以及时机

在存款储蓄方式下，商业银行等金融机构的负债是储蓄存款，具有中短期性质，其资产住房抵押贷款具有长期性，一般都在十年以上，因此资产和负债在期限上出现结构性倒挂，这种倒挂会导致商业银行面临流动性不足、资金周转不畅，问题严重时甚至发生挤兑风潮和支付危机。

解决问题的出路在于增加商业银行抵押贷款债权的流动性，把这种长期的资产变成流动性很强的资产。美国的住房金融市场在经历了上述结构性矛盾引发的一系列储蓄银行支付危机和破产风波后，进行了金融创新，在抵押贷款一级市场之外创造了一个资产证券化的二级市场，商业银行及时将抵押贷款债权卖断给特殊目的载体（special purpose vehicle），特殊目的载体再通过证券化，将所购买的债权转变成分割开了的和可流通转让的证券，出售给投资者。美国的这种抵押贷款资产证券化不仅解决了商业银行的资产负债期限结构上的倒挂，而且扩大了存款储蓄融资方式在住房金融市场上的份额，也促进了住房金融市场和住房产业的发展。但是，抵押贷款证券化需要很高的前期准备成本，包括证券定价、倍用增级、一级市场债权规模、证券化市场上作为投资的买方力量、会计准则、税收优惠、法律法规条款、证券市场环境、监管的制度安排、人才和技术上的准备。这些准备成本有的是短期性的，有的是长期性的。短期性的可以通过跨越式和爆炸性的发展来完成，长期性的则必须通过积累和消化才能解决。有的成本属于环境因素，有的属于制度因素，制度因素可以通过制度创新或改进来实现，但环境因素却是离不开一个培育和成长的过程。

我国的资产证券化面临基础脆弱、制度条件和环境条件缺乏的问题。有人认为我国缺乏大量、持续、长期和稳定的资金供给，即机构投资者的现状不能支撑资产证券化，一方面我国能够参与各种证券投资的机构投资者比较少，类似于国外那种典型的机构投资者之数量更少；另一方面，机构投资者能真正用于投资的资金规模也很有限。虽然我国已有8万亿元的居民储蓄存款和800多亿美元的外汇储蓄，但是由于抵押贷款证券化的复杂性和个人投资者自身各方面的局限性，我国的个人投资者更不可能成为大规模资产证券化稳定持久的主要投资者。也有人认为我国的资产证券化面临制度和环境障碍，存在信用限制、法律限制、市场环境限制、监管问题、人才和技术限制。还有人通过观察和分析美国住房抵押贷款二级市场，认为我国一级市场的交易规模不大（到2000年底，住房抵押贷款仅占gdp的4%，并且限于沿海地区的少数发达地区），不足以形成足够的债权集合来形成证券化的“资产池”（asset pool）。而且对证券定价等实务问题的研究不够充分。国有商业银行也并未出现流动性不足的资金瓶颈制约。事实上，大部分商业银行目前只对不良资产证券化感兴趣，个人住房抵押贷款相对于其他资产来说还是优良资产，不仅能给银行创造效益，还能优化资产结构，而且违约率很低（目前仅为0.3%），所以商业银行对住房抵押贷款证券化热情不高。另据统计，截至2001年底，我国个人住房抵押贷款余额总计6380亿元，分别仅占到当年gdp和银行信贷的7.9%和6.6%.在实行抵押贷款证券化的发达国家，银行抵押贷款余额与银行信贷余额的比例通常是30%到40%，可见我国住房抵押贷款的规模显然还不够。

存款储蓄和抵押贷款证券化、抵押银行债券都是达到发展我国住房消费金融市场和住房产业，发展我国债券市场三重目的的两种手段。但是，由上所述，现在在我国实行抵押贷款资产证券化不仅前期准备成本很高，所带来的收益小，而且我国证券化的时机也不成熟。所以目前主要不是在抵押贷款一级市场之外创造一个二级市场，实行资产证券化达到三重目的，而是在于除了继续壮大抵押贷款一级市场之外，要努力发挥另一种手段的作用，即发展抵押银行债券。抵押银行发行抵押银行债券筹集住房贷款资金，恰好不仅前期准备成本小，收益大，而且不存在时机问题。

二、抵押银行债券的优势分析

（一）成本分析

抵押银行筹集的资金和发放的贷款都是长期性的，资产和负债的期限结构对称，所以抵押银行不仅很好地衔接了债券市场和长期借贷市场，而且不存在存款储蓄制度的内在缺陷。同时，我国现有债券市场的发展程度基本上可以支持发行抵押银行债券，其优势在于：避免了证券化那样的高准备成本和时机成熟问题；不存在证券化那种很复杂的定价问题（如：提前还款模型和期权调整价差法）；无需一个抵押贷款一级市场来支撑；在人才和技术上没有特别要求；现有的税收政策、会计准则和监管主体完全适用；在法律法规上，只需对抵押银行和抵押银行债券做出有关的法律界定即可。由于抵押银行债券不仅适合机构投资者，同时因为对投资者的投资技术没有较高的要求，所以也完全适合广大中小投资者，因此，抵押银行债券有足够的、持久的和稳定的资金供给。

我国的债券市场自1981年财政部正式发行国债以来已经发展了二十多年，尤其是近几年来发展十分迅速。发行方式和承销程序越来越规范；实行一级自营商制度；交易品种增加较快，包括政府债券、企业债券、金融债券公司债券、可转换公司债券和可赎回债券等。市场发行主体和参与者迅速扩大，当前我国债券市场的发行主体包括政府、金融机构和企业等；市场交易主体包括居民、企事业单位、非银行金融机构和银行机构等在内。债券交易系统、登记、结算和托管等基础设施建设加快；市场交易规则日趋完善；市场规模不断扩大，现在主要有证券交易所上市交易的债券市场和银行间债券市场两大市场；债券市场化程度显著提高。与此同时，为了完善资本市场结构和进行我国金融体系第三阶段的改革，我国将大力发展债券市场，由此采取的有关举措更将为抵押银行债券的发展创造良好的条件。

（二）收益分析

1.通过完善住房消费金融市场，实现住房投资的大众化和机构化，进而促进我国房地产业进一步发展。住房业是我国国民经济发展的主导产业之一，它不仅可以带动住房消费和扩大内需，还可以通过产业关联性带动建筑材料、装饰材料和服务业的发展。同时，住房是我国居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一个重要反映指标。抵押银行通过发行抵押银行债券不仅可以将小额的闲散的资金集合起来，而且也可以吸收机构投资者的投资资金，然后再放贷给需要住房融资的人，这样实现了住房投资的大众化，扩大了住房消费容量。同时这种直接融资方式融资迅速，成本低，数额大，期限长，能很好地满足居民住房消费贷款的需要。居民的住房消费会带动和刺激住房的生产，从而促进房地产业的更大发展。根据国家统计局投资统计司的资料，我国房地产业有着广阔的发展空间。我国城镇居民人均居住面积还有待提高，2000年底我国城市缺房户有156万户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有34.6万户，640个城市尚有2200多万平方米的危房需要改造。在“十五”期间大约有1350万对新婚夫妇需要住房。此外，我国城市人口每年大约净增800万人左右。另据建设部的消息，新世纪前5年，我国住房建设的发展目标是：全国城镇新建住宅27亿平方米；

农村新建30亿平方米。由此可见，我国住宅消费市场潜力巨大。无论是从我国具体实际还是国际实践经验来看，一个如此巨大的市场，仅仅依靠存款储蓄制度和我国目前的公积金制度是满足不了住房消费金融市场上的融资需要的，也带动不起住房产业的壮大。我们必须要利用另外一种主要融资方式，即抵押银行债券。

2.有利于推动我国融资方式的非中介化和国民经济的证券化。西方经济学者rybczynski将直接融资和间接融资相互发展过程的关系分为下列三个阶段。第一阶段是以银行间接融资占主导地位的“银行主导”阶段，银行通过吸收存款，然后向企业和家庭发放贷款。第二阶段是金融市场直接融资占主导地位的“市场主导”阶段。该阶段以初级证券化为典型特征，企业通过在金融市场上直接发行票据、债券和股票实现融资，产生金融业上的脱媒现象（disinterm ediation），即融资的非中介化。第三阶段是“强市场主导”阶段，仍以金融市场直接融资为主，并且继续侵蚀间接融资的传统阵地。该阶段以二级证券化（即资产证券化）为主要特征。我国金融市场显然还没有发展到“强市场主导”的第三阶段，但是融资的非中介化趋势正在发展之中。抵押银行债券是属于典型的初级证券化，因此它的发展必将促进我国金融业的脱媒，也将促进我国金融市场的升级，从而提高国民经济证券化率（指证券市场总市值与国内生产总值的比率）。目前我国国民经济的证券化水平还很低，1999年证券化比率是33%，流通市值占国内生产总值的比率是8.25%.而1996年美国的证券化水平是115.6%，英国是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亚是79.5%，泰国是53.9%，印度是34.4%。

3.增加投资者的投资品种，进一步促进我国的储蓄分流。从微观上来说，抵押银行债券作为一种金融工具，因为有银行信誉、个人财产抵押、政府的担保或者其他形式的债权保证，安全系数高，信用等级一般与政府债券一样，都为aaa级。抵押品住房具有增值保值的投资作用，尤其是在通货膨胀时期。利率通常比政府债券高，因而投资收益率比较高。交易很活跃，可以随时转让。抵押银行债券还有很多不同的档级，可以满足投资者的不同投资需求，所以对投资者来说它是一种优异的投资产品。从宏观上来看，抵押债券的发行意味着居民储蓄向投资转化的渠道增多，有利于我国目前储蓄分流的进一步发展，防止储蓄的沉淀，居民的储蓄转变为生产性投资，提高了资金的使用效率，也不会造成证券市场上的泡沫。同时，储蓄分流是一种金融深化，而金融的深化提高了国民经济的金融化程度。

4.推动债券市场的发展，进而扩大和完善资本市场。目前我国债券市场地进一步发展面临以下主要问题：规模不够，目前债券余额只占gdp的24%；各种债券的发行量严重不平衡，国债和政策性金融债券占主导地位；债券品种单一；流动性差和市场需要改革与创新。抵押银行债券作为债券市场和住房消费金融市场中的一个重要品种，它的产生与发展不仅是我国金融体系第三阶段改革的重要内容，也是债券市场的改革与创新的要求和表现，而且有利于改变目前债券市场发展中的不足，推进债券市场的发展。虽然抵押贷款证券化同样也能促进债券市场的发展，也是成熟债券市场的重要组成部分，但是因为我国金融体系还没有发展到上文所述的“强市场主导”阶段，而且抵押银行债券目前具有相对于抵押贷款证券化的明显优势，所以我们不应急于把证券化债券作为第三阶段改革和债券市场发展的重点。当股市出现较大规模的下跌，使股票投资收益率或安全性降低时，股市资金就会大规模撤出。又因为债券市场的发展相对于它在资本市场中的地位和股市的发展来说处于弱势，所以流出的资金最后只能流入银行，变成银行储蓄。而由储蓄带来的银行贷款主要是向企业提供短期性流动资金，即使提供长期贷款也主要是面向大型企业，并且附带有限制性条款（包括一般性、例行性和特殊性条款）。可见股市和债市在发展上的这种不平衡导致股市的波动对直接投融资市场和资本市场的影响太大。更重要的是，问题还在于我国股市的发展虽然一直很快，但一直不规范和不健全。这种不规范很容易造成股市的大幅波动。即使今后我国股市规范健康地发展，股市的波动也是不可避免的。首先是企业业绩波动与分化比较大，企业业绩和生存的变化莫测决定了股票价格和股市指数是波动型的；其次，因为人民币不是世界货币，一旦汇率水平受到国际投资者怀疑，加之我国稳定汇率的政策操作空间有限，这种怀疑会很容易带来股市的波动。股市的波动明显会影响股市投资收益率的变化。因此，我国必须有一个与股票市场的发展比较对称的债券市场来调节储蓄资金在股市和债市之间的流动以及在资本市场和货币市场之间的流动。抵押银行债券作为债券市场上一个极为重要的品种，它的发展有助于改变我国股市与债市发展上的不平衡，并且也有利于凋节储蓄资金在金融市场上的流动。

三、抵押银行债券的制度安排

（一）抵押银行机构的设立

抵押银行是抵押银行债券的发行主体，因此设立抵押银行是抵押银行制度的重要一环。从国外的实践来看，抵押银行一般是其它金融机构的附属机构，所以我们可以在我国现有金融机构的基础上考虑抵押银行的设置。根据抵押银行的所有者之不同，本文认为以下几种模式很值得考虑。

模式一：国内的商业银行组建自己的附属机构抵押银行

虽然抵押银行不需要众多的银行网点来吸收存款作为贷款资金来源，但是，抵押银行需要借助于广泛的银行网点把住房贷款发放给分散的住房资金需求者。而商业银行不仅有广泛的网点和分支机构，而且还有众多的客户渠道。同时，抵押银行的贷款还可以与母公司商业银行的住房贷款（一般是中短期贷款）形成组合贷款，这样整个集团公司通过这种“一站式”服务更好地满足了借款人的资金需要，在住房金融市场也尽量实现了最大化收益。当然，随着网络经济的发展，抵押银行可以通过互联网受理贷款申请，一定程度上会减少对银行网点的依赖。

模式二：由几家商业银行联合出资成立抵押银行

这种模式下的抵押银行资本雄厚，信誉等级更高，从而可以降低发债的利率，实现低成本融资，有利于资产的扩大。同时，抵押银行也相当于可以利用投资各方之商业银行的客户渠道和银行网点来推销住房贷款。这种模式有点类似于前面提到的在美国有几家银行联合成立发行抵押银行债券的财务机构。

模式三：商业银行与保险公司联合出资成立

一个成熟的住房抵押贷款市场，离不开保险公司的参与。例如：美国规定贷款成数超过80%，必须由保险公司担保，不足80%的则鼓励保险公司参与；英国的保险公司保险借款人的支付能力；澳大利亚的保险公司保险因借款人违约给贷款机构带来的损失；日本规定住房借款人必须购买人寿保险；香港的按揭证券公司为贷款人提供保险。保险公司的参与可以提高贷款成数，扩大消费容量，降低抵押银行等住房贷款机构的贷款风险，最终促进住房金融业的发展。所以商业银行和保险公司共同出资设立抵押银行，可以使抵押银行享受两者在住房金融市场上的资源优势。保险公司因此而进入住房贷款市场，商业银行因此而找到一种新的筹集住房资金方式，降低了贷款风险，进一步扩大了住房贷款。

（二）抵押银行债券业务经营和操作上的制度安排

在债券品种上，除了发行固定利率等普通抵押债券外，还可以借鉴我国发行可转换债券和可赎回债券的经验，发行可转化抵押债券和可赎回抵押债券。这两种债券是抵押银行债券中很重要的品种。可转化抵押债券是指抵押债券持有者可以在债券到期时要求发行人还本付息，也可以要求购买住房，投资抵押债券的本息转换为住房预付款，根据债券本息和预付款的差额，抵押银行对债券持有人多退少补。这意味着债券到期时投资转换为住房投资或者是住房消费。可赎回债券是指在抵押债券上附加提前赎回条款。抵押银行有权在发行一段时间后按约定价格赎回部分或全部债券。这样当市场利率降低时，抵押银行会行使赎回权，偿还以前发行的高利率债券，再按当前的低利率发行新债券借人资金。可赎回债券大大降低了抵押银行负债的利率风险和期限风险，也降低了其住房抵押贷款的利率风险和期限风险。此外，抵押银行通常只能就房产价值的60%进行债券融资。所以，在有保险公司参与住房贷款市场和抵押银行的资本充足率较高时，抵押银行可以发行信用债券。当住房贷款需求大于资金供给时，在一定条件下抵押银行可以通过货币市场获得短期融资。在发行方式上，可以借鉴美国联邦住房贷款银行统一债券的做法，短期筹资循环不断，新老交替，这样短期融资也就变成了长期融资，负债和资产期限结构还是对称的，不会出现资产负债的结构性倒挂。

因为住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房产业又是我国的主导产业主一，所以在抵押银行的制度安排上，政府还应该对抵押银行债券的筹资收入实行税收优惠，或者政府在债券发行上提供担保，也可以由政府引导建立抵押银行债券担保基金，从而增加债券的信用等级，降低抵押银行的筹资成本，政府相当于只以或是负债的形式或是少量财政资金就实现了自己在住房产业上的相关利益。

（三）法律法规的安排

抵押银行是通过发行抵押债券筹集资金和发放住房贷款的银行机构，是一个自主经营，自负盈亏的企业法人，因此有必要制定一部专门的（抵押银行法），对抵押银行的设立、变更和撤销，经营和管理，专业化原则，抵押银行债券等诸多方面做出严格的法律界定，并且把上述有关的制度安排上升为法律的意志。同时，因为抵押银行发放住房贷款，所以也必须遵循人民银行颁布的（贷款通则）。严格限制经营范围和实行专业化经营是抵押银行制度成功的重要保证，也是德国抵押银行制度成功的重要经验之一。

（四）加快利率市场化的改革，扩大利率市场化的覆盖范围

抵押银行债券是利率产品，对利率的过多限制使得不同债券的投资价值和风险难以得到有效实现。此外，人民银行货币政策司司长戴根有认为，随着外资金融机构进入我国，带来的新型经营方式和金融产品将使中央银行在与其博弈中处于不利地位，这种不利地位将促进利率市场化。除了利率市场化外，也还需建设一个全国债券市场而形成真正反映以市场供求状况为基础的市场化利率。社科院的李扬博士认为，我国债券市场已基本上实现了利率市场化，如国债和政策性金融债券的发行，未来要做的就是扩大市场化的覆盖范围，井且鼓励银行发行和购买债券，这意味着我们需要在发行抵押银行债券时借鉴和参照国债的发行方式。

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[5]程定华。浅谈中国债券市场[j].现代管理科学，2001，（5）

[6]卢晓平。债券市场发展将成为主旋律－访中国社科院金融研究中心主任李扬博士[n].上海证券报，2002-4

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为促进土地的有序流转，今年3月份，央行、银监会、保监会、财政部和农业部联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。两个暂行办法的，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，农民以地融资贷款将成为现实。那么，什么土地流转办法或机制是既能兼顾国家、集体和农民利益，又最有效和可持续的呢？

通过多年以来对农村土地流转的研究与探索，并针对当前土地流转的现状和问题，我认为应建立“以公有制为主体的双重保障型农地市场流转机制”。该机制依据《宪法》将农地产权（农地承包经营使用权等）在集体和农民之间按集体占51%、农民占49%的比例分配混合（简称“51：49式”土地集体公有制）后再市场化流转。并主张集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又能实现土地市场化的机制。

“51：49”土地流转模式

农村土地流转是推进农业规模化经营和增加农民收入、改善农民经济条件的基础，但是农村土地流转现在仍处于一个相对混乱的局面，这不仅没有有效的帮助农民提高经济水平，促进农业现代化的发展，反而在一些地方一定程度上损害了农民的利益。

在我看来，农村土地抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地产权和住房财产权的市场化自由流转，但还必须坚持土地集体公有制。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为土地所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立既能坚持土地集体所有制的主体地位，又能实现农村房产市场自由交易和土地自由市场流转的体制机制，只有这样，才能保证土地抵押贷款取得持续成功。

依据国家现行法律法规对农地的三项要求（土地集体公有制性质不变；土地承包关系不变；土地用途不变）和农民对农地的三项要求（农民对土地在国家和集体层面的货币化社会保障要求；农民利用土地实现生存就业和发展就业的要求；农民利用土地作为商品实现其财产收入的要求），要进行“以公有制为主体”的“双重保障型农地市场流转机制”试验。从七个方面试验农村土地市场流转的可能性和现实性：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51：49式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会倮障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。

关于形成新型土地家庭承包关系。其实质是指土地家庭承包货币关系长久不变和土地家庭承包实物关系长久不变并存。以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，是中国特色社会主义制度的重要支柱，也是社会主义市场经济体制的根基。因此，实行农地产权51：49比例化混合后土地家庭承包经营控制权市场流转，转出土地农民可用土地衍生的“土地社会保障金和土地规模化公积金”来体现他与集体之间的土地家庭承包货币关系长久不变（新型的土地承包关系）；转入土地农民或组织则用其获得的实物土地承包经营控制权，体现他与集体之间的实物承包关系长久不变，这样就彻底消除了转出和转入土地双方的后顾之忧。有利于加快农村土地市场流转集中和人口同步城镇化进程，因为不管短期打工，还是长期打工的农民都可依靠“土地社会保障金和土地规模化公积金”放心地出售土地，进而加速土地流转集中。打算永久进城的农民则可将“土地社会保障金和土地规模化公积金”转移至城镇相应的社会保障金和相应的失业保险金中去，带着财产转移，有利于加快人口城镇化进程。愿意重回农村的农民工则可提取公积金买地返回农村，体现了来去自由。关于新的集体成员资格将是动态开放的，原集体成员出生自然获得、继承获得和购买获得并存。

该试验提出了建立农地产权比例化市场流转机制的创新思路。这一思路遵照“以公有制为主体，多种所有制经济成分并存”的《宪法》原则，依据这原则可同理提出“土地以集体公有为主，非集体（农民）所有为辅”的集体土地所有制新形式。从经营的角度看，“土地以集体公有为主”用集体土地统一经营权来表达，“非集体所有为辅”用农民土地承包经营权来表达，从产权数量上看，让前者集体占集体土地产权的51%，让后者农民占集体土地产权的49%（简称51：49式土地集体所有制）。由此可见，试验设计所提出的集体土地所有制新形式与当前农村双层经营体制是完全一致的。

当然，该比例划分不是绝对的，也可借鉴“金股”制度等灵活性处理。我们主张集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又具有双重保障和稳定性的农地产权市场流转机制，最终科学解决人多地少条件下农地产权市场化所产生的社会震荡问题，及农地产权自由进入和退出问题，探索了一种集体土地市场化和规模化的新途径。该试验还将对农地产权比例市场流转所需的配套措施，如农民利用土地实现社会保障和就业保障、农地金融支持等方面进行系统性的综合探讨。

以公有制为主体，建立双保障型土地市场

为检验“以公有制为主体的双重保障型农地市场流转机制”，我们在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。该改革试验示范项目将农地产权（所有权、农地承包经营使用权等）在集体和农民之间按集体占51%，农民占49%的比例混合分配后再市场化流转，解决“转出土地农民不敢转出土地”和“转入土地农民或经济组织无钱转入土地”问题，探索集体土地永久市场化、规模化的新路径。

董家岭村示范项目探索建立“以土地集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体公有制，通过土地承包经营控制权比例化市场流转试验，组建土地股份合作社、家庭农场和专业大户等经营主体，实行规模化集约化经营，进而科学地解决人多地少条件下土地产权市场化可能产生的社会不稳定因素以及农民农地产权自由进入和退出问题，让农民“退出土地”有保障，“进入土地”有支持，彻底消除农民流转土地的后顾之忧，形成“以公有制为主体具有双重保障的农地市场流转机制”。这一农村的新思路是遵照“以公有制为主体，多种所有制经济成分并存”的《宪法》原则，借鉴国有企业划分国有股、企业股和企业全员持股的经验及城镇住房公积金改革的做法，将农地产权（农地承包经营使用权等）在集体和农民之间按集体占51%，农民占49%的比例混合分配后再市场化流转。其中集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又具有双重保障和稳定性的农地产权市场流转机制。

从实施“51：49”土地流转模式的董岭村项目取得的成果看，通过农地产权比例化市场流转改革，土地可以量化为货币，给村民提供双重保障，当然货币也可自由购买土地，让农民实现生存和就业。现有的土地流转方式制约了农业集约化发展和农民收入的增长，启动产权比例化市场流转试点后，可以很好解决村里土地规模化经营问题，把村民从土地中解放出来，加快村里产业发展，增加农民收入，他们村力争用一到两年的努力，流转土地2000亩，为农地产权比例化市场流转改革探索可以推广的经验。村民与村委会签订流转协议，村委会再委托第三方或自己成立公司经营，通过发展现代农业保障村民收益，村民可以享受土地收益保底和产业发展年终分红，同时在村委会下设集体资产管理委员会。监督集体资产保值增值。在试验中也体会到农村宅基地、林地和草地也可依此方法实现市场化。

通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步通过土地市场形成以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。该试验将在董家岭村形成新的集体成员资格条件和新型土地家庭承包关系，建立土地社会保障金、土地规模化公积金，实行土地规模化公积金抵押贷款，找到了一种农村土地与金融结合的有效路径，最终推动农村经济发展和农民收入增加。

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二是抵押银行债券式。在住房金融市场上有专门的抵押银行（mortgage bank），通过发行抵押银行债券筹集资金，再向他的客户发放住房贷款。抵押银行不是通过吸收存款来创造贷款的，因此不需要众多的银行网点，但是需要有一个比较成熟的债券市场。抵押银行债券主要有担保发行债券、抵押发行债券，信用债券和抵押信托债券等。抵押银行制度在德国最为发达，芬兰住宅抵押银行、意大利伦巴底省银行和抵押信贷银行也是这一类的抵押银行。美国、丹麦、瑞典、韩国和加拿大等国家也有这种抵押银行债券。

一、存款储蓄方式的内在缺陷和资产证券化的准备成本、收益以及时机

在存款储蓄方式下，商业银行等金融机构的负债是储蓄存款，具有中短期性质，其资产住房抵押贷款具有长期性，一般都在十年以上，因此资产和负债在期限上出现结构性倒挂，这种倒挂会导致商业银行面临流动性不足、资金周转不畅，严重时甚至发生挤兑风潮和支付危机。

解决问题的出路在于增加商业银行抵押贷款债权的流动性，把这种长期的资产变成流动性很强的资产。美国的住房金融市场在经历了上述结构性矛盾引发的一系列储蓄银行支付危机和破产风波后，进行了金融创新，在抵押贷款一级市场之外创造了一个资产证券化的二级市场，商业银行及时将抵押贷款债权卖断给特殊目的载体（Special Purpose Vehicle），特殊目的载体再通过证券化，将所购买的债权转变成分割开了的和可流通转让的证券，出售给投资者。美国的这种抵押贷款资产证券化不仅解决了商业银行的资产负债期限结构上的倒挂，而且扩大了存款储蓄融资方式在住房金融市场上的份额，也促进了住房金融市场和住房产业的。但是，抵押贷款证券化需要很高的前期准备成本，包括证券定价、倍用增级、一级市场债权规模、证券化市场上作为投资的买方力量、准则、税收优惠、法规条款、证券市场环境、监管的制度安排、人才和技术上的准备。这些准备成本有的是短期性的，有的是长期性的。短期性的可以通过跨越式和爆炸性的发展来完成，长期性的则必须通过积累和消化才能解决。有的成本属于环境因素，有的属于制度因素，制度因素可以通过制度创新或改进来实现，但环境因素却是离不开一个培育和成长的过程。

我国的资产证券化面临基础脆弱、制度条件和环境条件缺乏的问题。有人认为我国缺乏大量、持续、长期和稳定的资金供给，即机构投资者的现状不能支撑资产证券化，一方面我国能够参与各种证券投资的机构投资者比较少，类似于国外那种典型的机构投资者之数量更少；另一方面，机构投资者能真正用于投资的资金规模也很有限。虽然我国已有8万亿元的居民储蓄存款和800多亿美元的外汇储蓄，但是由于抵押贷款证券化的复杂性和个人投资者自身各方面的局限性，我国的个人投资者更不可能成为大规模资产证券化稳定持久的主要投资者。也有人认为我国的资产证券化面临制度和环境障碍，存在信用限制、法律限制、市场环境限制、监管问题、人才和技术限制。还有人通过观察和美国住房抵押贷款二级市场，认为我国一级市场的交易规模不大（到2000年底，住房抵押贷款仅占GDP的4%，并且限于沿海地区的少数发达地区），不足以形成足够的债权集合来形成证券化的“资产池”（asset pool）。而且对证券定价等实务问题的不够充分。国有商业银行也并未出现流动性不足的资金瓶颈制约。事实上，大部分商业银行只对不良资产证券化感兴趣，个人住房抵押贷款相对于其他资产来说还是优良资产，不仅能给银行创造效益，还能优化资产结构，而且违约率很低（目前仅为0.3%），所以商业银行对住房抵押贷款证券化热情不高。另据统计，截至2001年底，我国个人住房抵押贷款余额总计6380亿元，分别仅占到当年GDP和银行信贷的7.9%和6.6%.在实行抵押贷款证券化的发达国家，银行抵押贷款余额与银行信贷余额的比例通常是30%到40%，可见我国住房抵押贷款的规模显然还不够。

存款储蓄和抵押贷款证券化、抵押银行债券都是达到发展我国住房消费金融市场和住房产业，发展我国债券市场三重目的的两种手段。但是，由上所述，现在在我国实行抵押贷款资产证券化不仅前期准备成本很高，所带来的收益小，而且我国证券化的时机也不成熟。所以目前主要不是在抵押贷款一级市场之外创造一个二级市场，实行资产证券化达到三重目的，而是在于除了继续壮大抵押贷款一级市场之外，要努力发挥另一种手段的作用，即发展抵押银行债券。抵押银行发行抵押银行债券筹集住房贷款资金，恰好不仅前期准备成本小，收益大，而且不存在时机问题。

二、抵押银行债券的优势分析

（一）成本分析

抵押银行筹集的资金和发放的贷款都是长期性的，资产和负债的期限结构对称，所以抵押银行不仅很好地衔接了债券市场和长期借贷市场，而且不存在存款储蓄制度的内在缺陷。同时，我国现有债券市场的发展程度基本上可以支持发行抵押银行债券，其优势在于：避免了证券化那样的高准备成本和时机成熟问题；不存在证券化那种很复杂的定价问题（如：提前还款模型和期权调整价差法）；无需一个抵押贷款一级市场来支撑；在人才和技术上没有特别要求；现有的税收政策、会计准则和监管主体完全适用；在法律法规上，只需对抵押银行和抵押银行债券做出有关的法律界定即可。由于抵押银行债券不仅适合机构投资者，同时因为对投资者的投资技术没有较高的要求，所以也完全适合广大中小投资者，因此，抵押银行债券有足够的、持久的和稳定的资金供给。

我国的债券市场自1981年财政部正式发行国债以来已经发展了二十多年，尤其是近几年来发展十分迅速。发行方式和承销程序越来越规范；实行一级自营商制度；交易品种增加较快，包括政府债券、债券、金融债券公司债券、可转换公司债券和可赎回债券等。市场发行主体和参与者迅速扩大，当前我国债券市场的发行主体包括政府、金融机构和企业等；市场交易主体包括居民、企事业单位、非银行金融机构和银行机构等在内。债券交易系统、登记、结算和托管等基础设施建设加快；市场交易规则日趋完善；市场规模不断扩大，现在主要有证券交易所上市交易的债券市场和银行间债券市场两大市场；债券市场化程度显著提高。与此同时，为了完善资本市场结构和进行我国金融体系第三阶段的改革，我国将大力发展债券市场，由此采取的有关举措更将为抵押银行债券的发展创造良好的条件。

（二）收益分析

1.通过完善住房消费金融市场，实现住房投资的大众化和机构化，进而促进我国房地产业进一步发展。住房业是我国国民发展的主导产业之一，它不仅可以带动住房消费和扩大内需，还可以通过产业关联性带动建筑材料、装饰材料和服务业的发展。同时，住房是我国居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一个重要反映指标。抵押银行通过发行抵押银行债券不仅可以将小额的闲散的资金集合起来，而且也可以吸收机构投资者的投资资金，然后再放贷给需要住房融资的人，这样实现了住房投资的大众化，扩大了住房消费容量。同时这种直接融资方式融资迅速，成本低，数额大，期限长，能很好地满足居民住房消费贷款的需要。居民的住房消费会带动和刺激住房的生产，从而促进房地产业的更大发展。根据国家统计局投资统计司的资料，我国房地产业有着广阔的发展空间。我国城镇居民人均居住面积还有待提高，2000年底我国城市缺房户有156万户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有34.6万户，640个城市尚有2200多万平方米的危房需要改造。在“十五”期间大约有1350万对新婚夫妇需要住房。此外，我国城市人口每年大约净增800万人左右。另据建设部的消息，新世纪前5年，我国住房建设的发展目标是：全国城镇新建住宅27亿平方米；新建30亿平方米。由此可见，我国住宅消费市场潜力巨大。无论是从我国具体实际还是国际实践经验来看，一个如此巨大的市场，仅仅依靠存款储蓄制度和我国目前的公积金制度是满足不了住房消费金融市场上的融资需要的，也带动不起住房产业的壮大。我们必须要利用另外一种主要融资方式，即抵押银行债券。

2.有利于推动我国融资方式的非中介化和国民经济的证券化。西方经济学者Rybczynski将直接融资和间接融资相互发展过程的关系分为下列三个阶段。第一阶段是以银行间接融资占主导地位的“银行主导”阶段，银行通过吸收存款，然后向企业和家庭发放贷款。第二阶段是金融市场直接融资占主导地位的“市场主导”阶段。该阶段以初级证券化为典型特征，企业通过在金融市场上直接发行票据、债券和股票实现融资，产生金融业上的脱媒现象（disinterm ediation），即融资的非中介化。第三阶段是“强市场主导”阶段，仍以金融市场直接融资为主，并且继续侵蚀间接融资的传统阵地。该阶段以二级证券化（即资产证券化）为主要特征。我国金融市场显然还没有发展到“强市场主导”的第三阶段，但是融资的非中介化趋势正在发展之中。抵押银行债券是属于典型的初级证券化，因此它的发展必将促进我国金融业的脱媒，也将促进我国金融市场的升级，从而提高国民经济证券化率（指证券市场总市值与国内生产总值的比率）。目前我国国民经济的证券化水平还很低，1999年证券化比率是33%，流通市值占国内生产总值的比率是8.25%.而1996年美国的证券化水平是115.6%，英国是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亚是79.5%，泰国是53.9%，印度是34.4%.

3.增加投资者的投资品种，进一步促进我国的储蓄分流。从微观上来说，抵押银行债券作为一种金融工具，因为有银行信誉、个人财产抵押、政府的担保或者其他形式的债权保证，安全系数高，信用等级一般与政府债券一样，都为AAA级。抵押品住房具有增值保值的投资作用，尤其是在通货膨胀时期。利率通常比政府债券高，因而投资收益率比较高。交易很活跃，可以随时转让。抵押银行债券还有很多不同的档级，可以满足投资者的不同投资需求，所以对投资者来说它是一种优异的投资产品。从宏观上来看，抵押债券的发行意味着居民储蓄向投资转化的渠道增多，有利于我国目前储蓄分流的进一步发展，防止储蓄的沉淀，居民的储蓄转变为生产性投资，提高了资金的使用效率，也不会造成证券市场上的泡沫。同时，储蓄分流是一种金融深化，而金融的深化提高了国民经济的金融化程度。

4.推动债券市场的，进而扩大和完善资本市场。我国债券市场地进一步发展面临以下主要：规模不够，目前债券余额只占GDP的24%；各种债券的发行量严重不平衡，国债和政策性债券占主导地位；债券品种单一；流动性差和市场需要改革与创新。抵押银行债券作为债券市场和住房消费金融市场中的一个重要品种，它的产生与发展不仅是我国金融体系第三阶段改革的重要，也是债券市场的改革与创新的要求和表现，而且有利于改变目前债券市场发展中的不足，推进债券市场的发展。虽然抵押贷款证券化同样也能促进债券市场的发展，也是成熟债券市场的重要组成部分，但是因为我国金融体系还没有发展到上文所述的“强市场主导”阶段，而且抵押银行债券目前具有相对于抵押贷款证券化的明显优势，所以我们不应急于把证券化债券作为第三阶段改革和债券市场发展的重点。当股市出现较大规模的下跌，使股票投资收益率或安全性降低时，股市资金就会大规模撤出。又因为债券市场的发展相对于它在资本市场中的地位和股市的发展来说处于弱势，所以流出的资金最后只能流入银行，变成银行储蓄。而由储蓄带来的银行贷款主要是向提供短期性流动资金，即使提供长期贷款也主要是面向大型企业，并且附带有限制性条款（包括一般性、例行性和特殊性条款）。可见股市和债市在发展上的这种不平衡导致股市的波动对直接投融资市场和资本市场的太大。更重要的是，问题还在于我国股市的发展虽然一直很快，但一直不规范和不健全。这种不规范很容易造成股市的大幅波动。即使今后我国股市规范健康地发展，股市的波动也是不可避免的。首先是企业业绩波动与分化比较大，企业业绩和生存的变化莫测决定了股票价格和股市指数是波动型的；其次，因为人民币不是世界货币，一旦汇率水平受到国际投资者怀疑，加之我国稳定汇率的政策操作空间有限，这种怀疑会很容易带来股市的波动。股市的波动明显会影响股市投资收益率的变化。因此，我国必须有一个与股票市场的发展比较对称的债券市场来调节储蓄资金在股市和债市之间的流动以及在资本市场和货币市场之间的流动。抵押银行债券作为债券市场上一个极为重要的品种，它的发展有助于改变我国股市与债市发展上的不平衡，并且也有利于凋节储蓄资金在金融市场上的流动。

三、抵押银行债券的制度安排

（一）抵押银行机构的设立

抵押银行是抵押银行债券的发行主体，因此设立抵押银行是抵押银行制度的重要一环。从国外的实践来看，抵押银行一般是其它金融机构的附属机构，所以我们可以在我国现有金融机构的基础上考虑抵押银行的设置。根据抵押银行的所有者之不同，本文认为以下几种模式很值得考虑。

模式一：国内的商业银行组建自己的附属机构抵押银行

虽然抵押银行不需要众多的银行网点来吸收存款作为贷款资金来源，但是，抵押银行需要借助于广泛的银行网点把住房贷款发放给分散的住房资金需求者。而商业银行不仅有广泛的网点和分支机构，而且还有众多的客户渠道。同时，抵押银行的贷款还可以与母公司商业银行的住房贷款（一般是中短期贷款）形成组合贷款，这样整个集团公司通过这种“一站式”服务更好地满足了借款人的资金需要，在住房金融市场也尽量实现了最大化收益。当然，随着的发展，抵押银行可以通过互联网受理贷款申请，一定程度上会减少对银行网点的依赖。

模式二：由几家商业银行联合出资成立抵押银行

这种模式下的抵押银行资本雄厚，信誉等级更高，从而可以降低发债的利率，实现低成本融资，有利于资产的扩大。同时，抵押银行也相当于可以利用投资各方之商业银行的客户渠道和银行网点来推销住房贷款。这种模式有点类似于前面提到的在美国有几家银行联合成立发行抵押银行债券的财务机构。

模式三：商业银行与保险公司联合出资成立

一个成熟的住房抵押贷款市场，离不开保险公司的参与。例如：美国规定贷款成数超过80%，必须由保险公司担保，不足80%的则鼓励保险公司参与；英国的保险公司保险借款人的支付能力；澳大利亚的保险公司保险因借款人违约给贷款机构带来的损失；日本规定住房借款人必须购买人寿保险；香港的按揭证券公司为贷款人提供保险。保险公司的参与可以提高贷款成数，扩大消费容量，降低抵押银行等住房贷款机构的贷款风险，最终促进住房金融业的发展。所以商业银行和保险公司共同出资设立抵押银行，可以使抵押银行享受两者在住房金融市场上的资源优势。保险公司因此而进入住房贷款市场，商业银行因此而找到一种新的筹集住房资金方式，降低了贷款风险，进一步扩大了住房贷款。

（二）抵押银行债券业务经营和操作上的制度安排

在债券品种上，除了发行固定利率等普通抵押债券外，还可以借鉴我国发行可转换债券和可赎回债券的经验，发行可转化抵押债券和可赎回抵押债券。这两种债券是抵押银行债券中很重要的品种。可转化抵押债券是指抵押债券持有者可以在债券到期时要求发行人还本付息，也可以要求购买住房，投资抵押债券的本息转换为住房预付款，根据债券本息和预付款的差额，抵押银行对债券持有人多退少补。这意味着债券到期时投资转换为住房投资或者是住房消费。可赎回债券是指在抵押债券上附加提前赎回条款。抵押银行有权在发行一段时间后按约定价格赎回部分或全部债券。这样当市场利率降低时，抵押银行会行使赎回权，偿还以前发行的高利率债券，再按当前的低利率发行新债券借人资金。可赎回债券大大降低了抵押银行负债的利率风险和期限风险，也降低了其住房抵押贷款的利率风险和期限风险。此外，抵押银行通常只能就房产价值的60%进行债券融资。所以，在有保险公司参与住房贷款市场和抵押银行的资本充足率较高时，抵押银行可以发行信用债券。当住房贷款需求大于资金供给时，在一定条件下抵押银行可以通过货币市场获得短期融资。在发行方式上，可以借鉴美国联邦住房贷款银行统一债券的做法，短期筹资循环不断，新老交替，这样短期融资也就变成了长期融资，负债和资产期限结构还是对称的，不会出现资产负债的结构性倒挂。

因为住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房产业又是我国的主导产业主一，所以在抵押银行的制度安排上，政府还应该对抵押银行债券的筹资收入实行税收优惠，或者政府在债券发行上提供担保，也可以由政府引导建立抵押银行债券担保基金，从而增加债券的信用等级，降低抵押银行的筹资成本，政府相当于只以或是负债的形式或是少量财政资金就实现了自己在住房产业上的相关利益。

（三）法规的安排

抵押银行是通过发行抵押债券筹集资金和发放住房贷款的银行机构，是一个自主经营，自负盈亏的企业法人，因此有必要制定一部专门的（抵押银行法），对抵押银行的设立、变更和撤销，经营和管理，专业化原则，抵押银行债券等诸多方面做出严格的法律界定，并且把上述有关的制度安排上升为法律的意志。同时，因为抵押银行发放住房贷款，所以也必须遵循人民银行颁布的（贷款通则）。严格限制经营范围和实行专业化经营是抵押银行制度成功的重要保证，也是德国抵押银行制度成功的重要经验之一。

（四）加快利率市场化的改革，扩大利率市场化的覆盖范围

抵押银行债券是利率产品，对利率的过多限制使得不同债券的投资价值和风险难以得到有效实现。此外，人民银行货币政策司司长戴根有认为，随着外资金融机构进入我国，带来的新型经营方式和金融产品将使中央银行在与其博弈中处于不利地位，这种不利地位将促进利率市场化。除了利率市场化外，也还需建设一个全国债券市场而形成真正反映以市场供求状况为基础的市场化利率。社科院的李扬博士认为，我国债券市场已基本上实现了利率市场化，如国债和政策性金融债券的发行，未来要做的就是扩大市场化的覆盖范围，井且鼓励银行发行和购买债券，这意味着我们需要在发行抵押银行债券时借鉴和参照国债的发行方式。

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[1]主编。房地产金融全书[M]，北京：中国出版社，1997.

[2]尹伯成等编著。房地产金融学概论[M]，上海：复旦大学出版社，2000.

[3]梁定邦主编。中国资本市场前瞻[M]，北京：北京大学出版社，2001.

[4]汪利娜。发展我国抵押贷款证券化的几点思考[J].财经，2000，（5）。

[5]程定华。浅谈中国债券市场[J].管理科学，2001，（5）。

[6]卢晓平。债券市场发展将成为主旋律－访中国社科院金融中心主任李扬博士[N].上海证券报，2002-4.