房产法律法规条款精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房产法律法规条款，期待它们能激发您的灵感。

篇1

[关键词]房产继承；赠与；强制公证

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。

1房产继承、赠与强制公证的弊端分析

11缺乏必要的法律依据

我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。

12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则

2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。

2房产继承、赠与不再要求强制公证

21房产继承可以不用办理公证

《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。

22不公证可节省费用

有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。

23新规范更加注重便民服务

《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。

综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。

参考文献：

[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）

[2]陈慧娜，郭发产处分不动产遗嘱应当实行强制公证[J].上海房地，2009（4）

[3]杨永华，沈洁颖强制公证制度初探[J].行政与法，2003（7）

[4]郭岳萍强制公证进入物权变动领域辨析[J].中国司法，2012（8）

[5]丁炜炜，曾远涛关于强制公证立法的思辨[J].中国司法，2010（11）

[6]高发房屋继承登记强制公证于法无据――从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（1）

篇2

一、商品房买卖合同中存在的问题

此次调研共对全市22家重点房地产开发企业进行了摸底排查，检查各类《商品房销售合同》合同1440份。目前，荣成市所有商品房销售主体，包括开发商和中介机构，多数经营者在与消费者进行商品房买卖业务时，使用的合同文本空白处较多，存在条款约束不明现象，给经营者利用格式合同免除自身责任、加重消费者负担、排除消费者权利提供了机会。

（一）追责条款明显不公。部分房屋内卖出人在《商品房买卖合同中》利用其优势地位设置霸王条款，主要体现在违约条款的追责上强行加重买受人的违约赔偿责任。如某开发商《商品房销售合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定的买受人的违约金日利息为万分之三，而在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定的出卖人的违约金日利息却只有万分之二，追责条款明显对房屋买受人不公。

（二）擅自增加买受人风险。部分房屋卖出人在合同中将相关风险擅自强加给房屋买受人。如某开发商在《商品房销售合同》中约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具备交付条件，买受人逾期不接受房屋的，出卖人有权将该商品房交予前期物业管理单位，该房屋的所有风险责任转移由买受人承担”，从而将相关经营风险悉数转移给买受人。

（三）私自扩大不可抗力因素。《商品房买卖合同》格式文本中有对由不可抗力等特殊原因造成开发商不能如期交房情况免责的规定。部分开发商为免责而在格式条款中擅自扩大不可抗力范围。如某房地产开发公司的《商品房买卖合同》规定：“因人力不可抗拒因素（如审批、设计等出现变更）造成延期交房，甲方不承担违约责任”。按照《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。上述条款中开发商把房屋建设过程中政府审批、房屋设计等可以预先掌握的因素都列入“不可抗力”范畴，明显扩大了不可抗力的范围。

（四）变相推诿自身责任。按照有关国家规定，房屋出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案，以利于买受人办理相关手续。部分开发商为变相推诿责任，私自在《商品房买卖合同》中有关产权登记约定的规定中将国家规定的90天期限私自变更为180日，涉嫌变相推诿自身应当承担的责任。

（五）模糊概念涉嫌侵权。目前，多数开发商和房产中介使用的《商品房销售合同》中存在用语不规范现象，部分条款意思表达不清，大量使用“相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”、“一般情况下”等模糊概念，使得合同约定不明、内容表述存在歧义，涉嫌侵害消费者合法权益。

（六）补充协议违法条款较多。房屋卖出人特别是专业的房产开发公司在与买受人签订售房合同时，除签订住房与城乡建设部统一制作的《商品房买卖合同》格式文本外，往往还要针对格式文本中相关未明条款额外签订《补充协议》。《补充协议》多由开发商自主制定，里面违规条款也相对较多：一是否定合同示范文本格式条款的法律效力。开发商事先拟定的补充协议中普遍存在部分条款与示范文本重复的现象，出卖人为了突出其补充协议的法律效力，多用“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准”的规定否定示范文本中相关条款的法律效力。二是排除买受人正当权利。如某房产开发商与买受人签订的《补充协议》中有如下规定：“本合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，如协商不成，则依法提交当地仲裁委员会仲裁”、“对国家相关规范允许的由于物理化学变化产生的裂缝等现象乙方同意不向甲方索赔”。开发商通过上述条款分别剥夺了买受人向法院提讼以解决争议和请求房屋卖出人赔偿的权利。三是强制选择物业公司。部分开发商在《补充协议》上强制房屋买受人选择其指定的物业公司，并在未经买受人同意的情况下擅自制定物业收费标准。四是刻意规避赔偿条款。大部分开发商与买受人签订的《补充协议》在有关违约条款的描述中绝大多数条款是对买受人的追责，却往往未对经销商的违约责任作出任何规定，从而刻意回避了房屋卖出人的违约责任，严重违反合同行为公平性的原则。

二、强化商品房销售行业合同监管工作的建议

针对商品房买卖合同中存在的主要问题，结合工商监管职能，提出如下监管建议。

（一）加强行政指导，提高自律意识。一是成立行业协会。建议组织市内主要房产开发商和房屋中介机构成立商品房销售行业协会。工商、房管、住房与城乡建设等职能部门依据各自职能加强对行业协会的行政指导。充分发挥协会的作用，强化行业自律和同业监督，积极履行社会职责。二是签订承诺书。以工商所为单位同辖区主要商品房销售机构签订承诺书，督促企业规范守法经营，切实提高企业的自律意识和责任意识，从源头上抵制利用格式合同侵害消费者权益的不法行为

（二）畅通投诉渠道，加大执法力度。充分发挥12315投诉举报专线作用，进一步畅通投诉渠道，鼓励群众及时投诉商品房买卖过程中卖出人的不法行为。同时，加大巡查与执法力度，对卖出人利用格式合同免除自身责任、排除消费者正当权利等侵害消费者的行为适用《合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《欺诈消费者行为处罚办法》等法律法规从严、从重处罚，树立工商部门权威。

（三）加强自主学习，提高适岗能力。商品房买卖合同格式条款专业性较强，涉及到《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等诸多法律法规和行业规范、标准，对基层工商干部法律理论水平要求较高。而目前工商一线特别是基层工商部门执法人员年龄老化严重，知识结构陈旧，法学素养不足，难以准确评判商品房买卖合同中相关格式条款是否违法，一定程度上影响了监管力度。建议结合当前工商系统“学习型工商建设年”活动，进一步加强基层工商工作人员学习力度，通过组织法律知识讲座、典型案例剖析、实务操作讲座等途径提高合同监管人员的适岗能力，增强基层工商部门查处商品房买卖领域合同违法行为的执法水准。

篇3

摘 要：房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业，建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急。本文从反洗钱的角度系统梳理了房地产交易的现行法规，为房地产业反洗钱专项制度的建立探索基础，并为反洗钱法规与房地产交易法规的有效衔接提供依据。

关键词：房地产；反洗钱；交易法规

随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。统计《中国洗钱犯罪案例剖析》和《中国反洗钱报告》（2010年至2012年）公开披露的113个洗钱案例，其中26个案例涉及房地产行业，比例高达23%，房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业。然而，我国对房地产业的反洗钱义务尚未作出明确要求，因此建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急，而在建立房地产业反洗钱专项制度之前，需要系统梳理房地产交易的现行法规，以便为房地产业反洗钱专项制度的建立奠定基础，并与之有效衔接。一、现行房地产交易法规梳理房地产业作为经济发展和社会稳定中具有重要影响和作用的产业，为维护其健康发展，国家出台了一系列法律法规。2007年出台的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法（修正案）》构成房地产业的基本法律。2001年建设部的《商品房销售管理办法》是房地产交易的基本规范性文件。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》，从系统要求、数据采集与整合、系统管理等方面对房地产市场信息系统建设提出了规范性要求，其中涉及了一定的收集客户信息要求。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中明确了房屋的权属登记问题。作为对《房屋登记办法》的进一步细化，住建部于2012年4月颁布了《房地产登记技术规程》，该规程分别从登记程序、登记归档、登记资料利用等层面对房屋登记做了详细的规定。2011年住建部联合相关部委的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构和经纪人的职责与义务作了明确规定，是进一步完善房地产法规的重要组成部分。此外，各地也相继出台了地方性法规，目的在于对新建商品房预售资金实行监管，加强房地产中介服务管理，规范和完善房地产市场秩序。二、房地产交易法规对开展反洗钱工作的基础作用虽然现行的反洗钱法律法规主要是针对金融机构而言的，但其所秉承的“了解你的客户”的基本原则，所涵盖的客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告等反洗钱工作要求同样也是FATF明确要求应用于特定非金融行业反洗钱法律法规构建的基本内容，可据此审视房地产交易法规。（一）客户身份识别。在房地产交易中实行实名制购房是我国一直坚持的制度，体现在房地产交易的各环节中。建设部已在2006年的工作要点中提出落实房地产预售及销售阶段的合同联机备案和实名制购房制度，并表示通过修订有关法规和加强配套制度建设进一步完善。《商品房销售管理办法》第16条、《城市房地产转让管理规定》第7条和第8条规定了在签订房屋买卖合同时必须登记交易双方的身份信息，如果买方是自然人，则要核对并登记身份证件号码。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。预售合同为事先制定好的格式合同，身份信息为必填项。对外国人在中国购买房屋，2006年7月，建设部联合其他部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国公民和机构在中国购房做出了严格的身份要求和验证程序。（二）交易记录保存。对于房地产交易来说，房屋买卖合同是买卖双方的交易记录。为使政府部门掌握有关房屋买卖的信息，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。2008年5月实施的《房屋登记薄管理试行办法》第十三条规定登记簿应永久保存，采取相应的安全防护措施并制作电子备份。2012年颁布的《房地产登记技术规程》中5.1.1规定，登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料收集、整理、归档，定期或永久保存。除被列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。这些规定均为重现交易记录奠定了前提基础。三、房地产交易法规在反洗钱方面的提升空间（一）现行房地产法规的立法角度尚未考虑反洗钱因素。一方面，纵览所有房地产的法规条款，未能找到一处直接出现“洗钱”或“反洗钱”词汇的条文。另一方面，所有对违法违规行为进行预防和打击的房地产法规，重点主要集中在扰乱房地产交易秩序，维护市场健康稳定等方面。如《城市房地产管理法》第一条明确提出“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。虽然黑钱流入房地产市场也可能会扰乱房地产市场秩序，但现有的法律法规并未明确将通过房地产交易洗钱列为预防和打击对象。（二）现行房地产相关法规仅要求收集客户的少部分信息，难以满足反洗钱工作的需要。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，其中仅在第一款“当事人名称或者姓名和住所”中提及客户个人信息。然而，这种笼统的规定导致房地产机构掌握的客户信息量过少，无法真正做到了解客户。另外，《房屋登记簿管理试行办法》第九条明确了房屋所有权的内容，其中包括了房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、房屋所有权取得方式等信息。对该办法的解释中，明确规定了前述概念具体包括的含义。该办法虽然较《商品房销售管理办法》对客户的信息更全面，但同样与反洗钱的需要距离较远。（三）现行房地产相关法规对客户的资金来源关注不够，注重客户的资金安全。在整个房地产法规体系中，涉及资金管理的内容并不多，主要对房地产开发商在预售房时取得的资金管理和客户交给房地产经纪机构的资金安全。如2006年建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知要求要建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。这些要求的主要目的是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。仅有的提及资金来源的《商品房销售管理办法》，在第十六条第四款中明确要求购房合同应包括“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”等内容。然而，遗憾的是，该办法中所提到的“付款方式”并非一般意义上理解的“现金、银行转账、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等购房款的缴付形式，因此，从购房合同中的“付款方式”上，几乎无法得到客户的资金来源信息。（四）现行房地产相关法规中，有利于反洗钱工作开展的法规不健全、推行缓慢。早在2005年5月，建设部等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定：实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2006年7月的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》再一次明确要求房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。应该说，“购房实名制”的推行是非常有利于反洗钱工作的，它为了解客户、进行客户身份识别提供了前提。然而，房地产业的法规体系中只有实名制而没有相应的配套措施，很容易出现管理漏洞，也使这项制度在反洗钱中发挥的作用大打折扣。2004年建设部办公厅印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路，即“以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，”。在以后的五年中，各地已基本建立了当地自己的房地产市场信息系统。然而，从反洗钱的角度审视上述基本工作思路，“以城市为单位”的指导思想几乎已经成为“建立全国联网的联机备案系统”的制度。这样，仅能掌握每个购房者在当地的房产情况，而无法发现洗钱分子在全国范围内不同地区购置多套房产的犯罪行为。另外，在调查中也发现，虽然各城市建立的房地产市场信息系统基本包含了上述工作纲要提及的模块，但仍存在一定差异，同样不利于将来各地不同系统之间的联网整合，在反洗钱方面的作用也将受到一定限制。上述分析不难发现，我国房地产业现行的交易法规体系预防和打击洗钱犯罪的作用是有限的。当然，《反洗钱法》出台较晚也是造成这种状况的客观原因之一。如何改变这种状况已成为需要重点研究的问题。较大范围的修改既收效缓慢也是不现实的，在《反洗钱法》的指导下，针对房地产业另外制定出台符合行业特色的专门的反洗钱法规才是合理之举。四、房地产业反洗钱法规建设的建议国际反洗钱组织FATF关于反洗钱工作的最新40项建议中，共有9项建议涉及包括房地产业在内的特定非金融机构，其中建议10、11、12、15、17中规定的客户尽职调查和交易记录保存义务，建议18、19、20、21规定的可疑交易报告义务以及建议28明确的监管原则，这些建议要求各国对特定非金融机构建立反洗钱工作体系。然而，目前我国房地产业的法规建设重在产权界定的清晰性和交易合法性的行政审批环节，缺乏对房产购置资金来源的合法性以及资金交易的监测手段。例如，现行规定已经要求买卖房地产的客户在房地产交易登记中心办理产权登记时，应当提供真实有效的身份证明文件，但考虑到可疑交易的分析排查需要，需要房地产开发企业或房地产经纪机构协助客户除提供真实有效身份证明文件外，房地产开发企业或房地产经纪机构也应对实际控制客户的自然人和交易的实际受益人身份、资金来源、交易目的、职业等背景信息进行了解和登记。要求房地产机构在客户尽职调查方面达到上述标准，首先要克服制度障碍，可选择的思路有两条：其一，全面修改房地产业的相关制度，加入反洗钱内容，比如明确客户身份识别的主要要素和资金监测的主要内容；其二，由反洗钱行政主管部门会同相关部委联合出台较高级别的包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱高级监管原则，再由具体行业主管部门结合实际情况予以具体化。相比而言，第二种思路较之第一种思路对现有房地产业的管理体系影响较小，更便于实现和实施。在《反洗钱法》的框架下，中国人民银行应会同房地产业的行业主管部门，共同制定房地产业的客户身份识别、大额交易和可疑交易报告等制度，清晰房地产业反洗钱义务主体和职责，明确监管机构职责。房地产业的反洗钱义务主体应该包括房地产开发商和二手房交易中介机构等房地产机构。在客户身份识别方面，规定房地产机构核对登记购房者的真实身份信息，留存单位营业执照、税务登记证、法定代表人或负责人等身份证明文件，登记自然人姓名、身份证件种类及号码、住址、职业、收入水平以及交易房产基本信息，并留存有效身份证件影印件。与此同时，住房与城乡建设部应及时修改统一的制式购房合同，增加客户身份信息量，补充可进一步了解客户的必要信息。大额交易和可疑交易报告制度，应明确规定大额交易和可疑交易报送主体、时间和途径，可原则性地列举房地产交易中的可疑交易特征和可疑行为特征。具体如：（1）在购房手续办理过程中，客户突然提出要求变更买受人姓名的；（2）按揭购房后，突然提前偿还剩余房款的；（3）直接以50万元以上现金支付房款的；（4）不关注房产质量、物业等要素，大概了解后直接购房的；（5）一次性以同一身份证购买三套（含）以上房产的；（6）通过他人账户支付房款，而不能合理解释付款人和买受人关系的；（7）购买房产后无合理原因强烈要求全款退房的；（8）持有他人身份证件购房，且不能解释购房人和身份证件所有人关系的；（9）持有假身份证件购房的；（10）以明显高于或低于市价进行房地产交易等。此外，中国人民银行和住房与城乡建设部也应与房地产业的行业自律组织中国房地产业协会加强沟通与合作，发挥行业自律组织的作用，引导行业协会利用自身的资源优势，制定房地产业反洗钱工作指引，帮助房地产业反洗钱主体有效履行反洗钱义务。参考文献[1]法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中国洗钱犯罪案例剖析[M].北京：群众出版社，2009。[3]童文俊房地产中介机构洗钱风险分类与管理研究[J].上海金融学院学报，2013，（3）：45-49。[4]中国人民银行.中国反洗钱报告（2012）[M].北京：中国金融出版社，2013。[5]中国人民银行反洗钱局.反洗钱法规实用手册（2014）[M].北京：中国金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation责任编辑、校对：杨振峰

篇4

【关键词】工程建设法规案例教学法实施方法注意事项

【中图分类号】G712【文献标识码】A【文章编号】1674-067X(2014)07-060-02《工程建设法规》是一门建筑专业基础课，主要介绍整个工程建设项目从报建、招投标、施工到竣工验收全过程中各阶段所涉及的相关法律法规。随着我国法制社会建设的不断推进，其在中职教育中的地位越为处于重要地位，因此它也是考取建筑行业上岗证、执业资格证的必考科目。《工程建设法规》这门课的主要教学目的就是要让学生提高法律意识和职业道德，建立依法履行工作职责的理念，简单的说，就是让学生懂法，守法、用好法。

一、《工程建设法规》课程内容的特点

教学大纲建议的课时是60学时，从内容可以看出这门课的特点在于：

1.是建筑知识和法律知识的结合，同时也是相关法律在建设行业的应用。比如，《安全生产法》讲的是对安全规范的相关法律，这门法律在规范所有安全生产行为的基础上，又结合了建筑行业的特点，作为建设安全规范来运用。所以，如果脱离建设行为，或是对建筑知识一窍不通，那教师单纯讲授法律知识便失去了意义。反过来，如果学生熟悉建设的流程和技术，却不晓得哪些事情不可为，那学校培养出来的不是人才，而是可怕的建筑杀手。

2.是某些法律的延伸和细化。如《合同法》在规范所有合同的前提下，专门将建设工程合同单列出来，针对建设工程合同自身特点做出更加具体的规定。

3.是理论性和实践性结合。对于完全没有法律基础的中职生而言，要让枯燥的法律条款硬生生地搬进他们的大脑，是一件吃力不讨好的苦差事。假如教师在教学中换一个方法，找一些实际的案例，这样就能帮学生搭起一座走向现实生活的桥梁。

二、应用案例教学法的必要性

从这门课程的特点可以看出两点，第一职业教育需要一种优于口头传授的教学方法，以更贴近实践的要求，为即将踏出社会的学生打开一扇接触职业的窗口。第二是教师如果单纯用传统的灌输式教学法，是不能在有限的学时里，保证学生能真正理解所学的知识。所以，目前比较见效的做法就是，教师可以适当地应用另一种教学方法――案例教学法。

案例教学法始创于英国哈佛大学，是指在教师的指导下，由学生对典型案例进行分析和讨论，从中提出问题并找到解决问题的方法。这种教学法以培养学生分析问题和解决问题的能力为核心，有以下几大优势：

1.依据记忆的特点，比口头传授理论知识的形式更容易让学生接受那些文字化的法规条文。

2.侧重理论联系实际，突出工程中法律的应用，缩短了教学与实际生活的差距，加强与工作岗位的联系，以便学生工作后更容易上手。

3.以能力为本位，着眼于对学生创造性思维的培养，每个案例的问题都可以由浅入深，给学生多打几个问号，培养他们遇到问题时能养成独立思考、分析的习惯。

4.突出学生的主体地位，充分发挥教师的引导作用，真正做到把课堂还给学生。

三、案例教学法的实施

1.精心设计案例。课堂上的案例必须在教师备课时先挑选好，这是原则之一。因为好的案例更容易让学生接受和有所启发，而不恰当的案例既会打击学生的积极性，又无法贴近生活。比如教师在准备《工程报建》这章节的案例时，应注意以下几点：

（1）针对教学目标来设计案例。这章的教学目标之一是让学生知道违背了报建和开工的先后顺序会有什么后果；教学目标之二是如何遵守《城乡规划法》和《土地管理法》这两个主要法律。所以教师应围绕这两个教学目标来设计案例，这样有的放矢的做法可以让学生更明确哪些内容是自己必须掌握的。

（2）一般挑选的案例不要太长太复杂。教师要切合实际，即使参考习题也不能全盘照搬，要删掉一些与本知识点无关的内容，突出重点，才不会给学生的思考带来一些干扰信息

（3）教师在描述案例时应尽量使用生动、生活化的语言，帮助他们理解案例的字面意思。如讲到《城乡规划法》时，教师可把生活中的例子自然地搬进了课堂，选择班里学生所在的乡村的规划方案作为案例，让学生自己通过平日的观察和感受，分析和判断乡村的规划是否合理。

（4）教师要结合学生所学的专业和执业资格证的内容。如果学生的专业是工程造价，那教师就应该在《招投标法规》、《合同索赔》等章节多加案例；如果学生是工民建专业，那教师就把侧重点放在《工程发承包》、《工程生产安全》等章节。以此类推，如果在考取执业资格证方面，学生是房地产类的，教师就应在《房产与物业法规》、《验收与保修制度》等章节下功夫。

2.建立有效的学习组织。当案例的答案是开放性的，无标准答法时，教师可以根据需要，把学生分成几个小组展开探讨。这样做既可以培养他们集思广益的合作精神，又有利于培养他们的创造力和发散思维能力。比如教师在讲到施工合同工程款的纠纷有多种防范措施时，就可以通过分组来实施。但在这个过程中由于课时紧迫，如果要让学习组织更有效地建立，教师就需要注意几点，首先，组员过多难管理，每组以六人为宜。其次，选好组长，才能确保顺利完成课前准备、课上讨论、课后总结的任务。再者，教师要给不配合的学生做思想工作，引导和督促他们认真对待，积极参与。

3.教师要与学生共同配合。学生都能踊跃参与其中并收获知识，这是每个教师希望达到的课堂效果，但在现实生活中，还需掌握五个技巧。

（1）对于一年级的学生来说，对建筑知识和法律知识比较陌生，很多答案都不可能马上能回答准确完整，教师应该给与理解，不求其回答能一步到位，而是要做两次引导，第一次引导是让学生结合课本主题去思考，第二次引导是鼓励学生提出心中的提问，一步一步靠近答案。这种方法可以让学生获得成就感，增加对案例的兴趣。

（2）如果学生的答案与教师不一样，教师仍应对其发言的行为给与肯定，并及时和标准答案做对比，让大家评选出最佳答案。这种做法也是从另一个方法让学生参与到案例活动中。

（3）教师的指导重点应放在引导学生运用所学过的建设法规知识去寻找正确的分析思路上，而不是用自己的观点去影响学生。

（4）教师不要直接说出自己的观点，避免学生产生依赖和懒惰的心理，而是要充分为学生创造独立思考的机会，在整个过程中，教师只把握时间和指导思想。

（5）教师应在案例教学法结束后进行总结，向学生讲评分析问题的技巧、思路和方法。

4.培养学生适应案例教学法的能力。结合所学专业进行案例教学是中职教学中常见的方法，但对这个刚踏出初中校门，习惯于应试教育的学生群体来说，还是有些无从下手。如何让学生在课堂上自觉养成独立思考、并勇于表达的学习习惯，是实施案例教学法成败的关键。首先，教师可提前下发案例的讲义，这样在无形中延长了学生准备答案的时间。其次，在每章节结束后，教师应该安排时间应用案例教学法，帮学生梳理思路。最后，让学生通过体会，明白案例教学法的好处。这样，学生便会从养成习惯，开始慢慢喜欢上这种教学方法。

5.提高教师的综合能力和素质。作为整个课堂的设计者，教师的综合素质也会影响到案例教学法的应用效果。教师应具有威信、耐心、语言表达能力、场面控制力等能力，才能让课堂达到想要的效果。在业务上，由于工程法规制度经常修改，教师也要随时更新自己的业务知识，以设计出符合实际的案例。

四、案例教学法实施中的注意事项

1.为调动学生的积极性，课堂表现应与期末分数挂钩。

2.案例教学法比较费时，为了更好地把握学时，教师可以让学生在课后完成案例，作为平时作业上交。

3.教师要创造一个宽松和谐的互动式教学情境，鼓励学生更多地提出解决问题的方法，吸引每一个学生都能参与其中。

中职教育具有专业针对性、技术应用性、职业适用性等特点，它对学生搜索和运用知识能力的要求要比普高教育高。如《工程建设法规》这门课，教师无需要求学生死记硬背法律条文，只要学生在以后实际工作中碰到类似问题时，能熟练地搜索到相关的法规政策，能把课堂上学到的知识运用自如，那就达到了职业教育的目的。案例分析法是一种更注重学生应用知识的教学方法，符合职业教育观，是一种值得推广的教学观念和方法。

[ 参考文献 ]

[1] 王锁荣、张培新.工程建设法规.高等教育出版社.

[2] 董佳，于香梅.全过程案例教学法――建设法规课程案例教

篇5

一、目前有关土地使用权到期的相关规定

《国有建设用地使用权出让合同》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

《城市房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年期届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

二、目前有关条款存在的问题及其原因分析

（一）存在的问题

1.因多方面的原因，很多开发商出售商铺时，实际对应的土地使用年限只有30多年，甚至20多年，这意味着土地使用权的终止日期很快就要到了。原土地使用权人在购买商业用地（或商铺）时投入的金额巨大，相当一部分人既想继续使用土地，又不想缴交高额的土地出让金。目前，国土资源主管部门的国有建设用地使用权出让合同同样因其合同的特殊性，约定的履约保证金或在商业用地招拍挂时收取的保证金也只限于约束土地使用权竞得人按规定缴交整宗地的土地出让金。合同的违约责任追究的是如何确保土地出让金的收取、项目建设的正常开竣工，确保国家房地产市场调控的目标得到实现，国有建设用地使用权出让合同并未明确土地使用权到期后，如果原出让土地使用权人或通过转让取得土地使用权的受让人，在出让时间到期如若不主动申请办理土地使用权续期有关手续的违约责任。同时，因40年后商业地价难以准确预见，如果违约成本过低，仍然会造成国有建设用地使用权出让合同执行难的问题。

2.土地使用权虽然到期，因为房屋所有权的存在，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，无偿收回土地使用权存在相当难度，可操作性不强。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其中并未规定虽然土地使用权到期但还存在房屋产权的房子不能置换。因此，房屋所有权的存在，在房屋未完成征收之前，处罚商业用地土地使用权人违约使用过期土地在法理上有缺陷。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收房屋必须是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，否则不能征收房屋。所以，即使土地使用权到期，只要房屋所有权还存在，不是因为公共利益的需要收回房屋所有权就无法实施，也就导致无法收回土地使用权。

（二）原因分析

房屋所有权和土地使用权虽都属物权，但却为两种不同性质的权属性质。其差异导致了收回土地使用权的困难。

1.房屋所有权年限和出让土地使用权年限两者确定所有、使用年限的依据不同

房屋所有权与房屋建筑时采用的材料及建筑结构直接相关，并无一定的年限规定，它只有安全使用寿命（或建筑设计使用年限）规定。在当代科技不断进步、建筑材料不断更新换代、维护手段不断推陈出新的情况下，建筑物的安全使用年限只会越来越长。出让土地使用权则不同，它是由国家通过法律法规条文明确规定，有具体的年限规定，其使用年限与土地的规划用途直接相关。两种权属同时存在时，其年限存在不完全一致性。

2.收回房屋所有权和土地使用权依据的法律法规不同

收回土地使用权依据的是《土地管理法》第58条的规定，即为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地的、因单位撤销迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的、公路铁路机场矿场等经核准报废的、土地等有偿使用合同约定的使用期限届满土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的。另外，还依据《城市房地产管理法》、《物权法》等规定。

收回房屋所有权依据的是《物权法》（即为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的房屋及其他不动产），以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要）。

3.收回房屋所有权和土地使用权的程序不同

《城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。即当土地使用权和房屋所有权发生变更时，应先办理房屋所有权的变更，再办理土地使用权的变更。也就是当同时存在房屋所有权和土地使用权时，必须先收回房屋所有权，才能收回土地使用权。而且，作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。在未征得房屋所有权人同意、未对房屋所有权进行评估并对所有权人合理补偿的情况下，直接根据土地使用权出让合同的约定或土地管理法的规定，收回土地使用权，显然在法理上存在冲突、矛盾。

4.收回国有出让土地使用权的补偿与收回房屋所有权的补偿及方式有一定的差异性

《物权法》规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》则规定，房屋被征收时，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。即收回土地使用权的补偿主要是给予货币补偿，收回房屋所有权则可给予货币补偿，也可给予房屋补偿。

三、解决上述问题的建议