税务局加强契税征管措施精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇税务局加强契税征管措施，期待它们能激发您的灵感。

篇1

一、关于房地产税收一体化征收窗口(以下简称征收窗口)的设立

各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口。市区(含大凌河街道)征收窗口设在市地方税务局申报大厅。

二、关于房地产税收一体化税款的入库级次

(一)市本级

1、土地使用权出让、转让税款。

2、房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

3、市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。

(二)乡镇级

房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

三、享受税收优惠政策的普通住房与非普通住房的划分标准

我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下(__市行政区域内住房平均交易价格为2200元／平方米)。不能同时满足以上条件的住宅为非普通住房。

四、关于土地、房屋权属变更的税收管理程序

(一)纳税申报

转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。

(二)纳税审核

1、征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。

2、符合税收减免政策及不征税范围的房地产交易，征收窗口按照相关税收政策规定办理减免税手续或不征税手续。

(三)税款征收

纳税人依法缴纳税款时，征收窗口开具完税凭证和不动产销售专用发票，并按有关规定对已征税款分属地和级次入库。

(四)办理变更手续

纳税人凭契税完税凭证或契税减免手续(不征契税手续)和不动产销售专用发票到市国土资源、房产管理部门办理权属变更手续。

五、加强信息传递工作

市地方税务、财政、国土资源、房产管理部门根据房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度。

1、市国土资源部门对以新办征用或出让、转让方式取得土地的和变更土地登记的，在办理用地手续的次月初5个工作日内向市地方税务局提供上月土地审批情况和相关资料。

2、对单位和个人将购买住房对外销售的，市房地产管理部门应在办理房屋权属登记的次月初5个工作日内，向市地方税务局提供上月权属登记的房屋坐落、产权人，房屋面积、成交价格等信息。

3、市地方税务部门从市国土资源、房产管理部门获得的土地、房产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。

六、加强部门配合及分工协作

1、市地方税务、财政、国土资源、房产管理等部门共同研究强化税收征管的办法和措施，通过多种形式沟通情况和信息，加强有关部门间的协作配合。

2、市国土资源局在办理土地使用权权属变更时，对没有出具缴纳契税、耕地占用税、土地增值税(或减免税)凭证的，不予发放土地使用权证。办理土地权属变更后，应将完税(或减免税)凭证或复印件和权属资料一并归档备查。

3、市房地产管理部门在办理房地产权属变更时，对没有出具契税完税(或减免税)凭证和转让销售不动产专用发票的，不予办理权属变更手续。

4、对于市国土资源部门、房地产管理部门配合税收管理增加的支出，市财政将给予必要的经费支持。

市地方税务局

市财政局

市城乡建设管理局

篇2

为了充分发挥职能部门的源头控制作用,进一步加强税收协管工作，彻底杜绝税收征管中的跑、冒、滴、漏行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《甘肃省地方税务局关于加强建筑安装营业税征收管理暂行办法》等有关规定，结合我县实际，现就建筑安装营业税、销售不动产税、车辆营运税、房屋租赁营业税、耕地占用税、契税的征收管理工作提出如下安排意见。

一、协管单位及征收任务

1、县规划局：负责新开基建工程建筑安装税收和新建住宅楼契税的协助征收工作，征收任务为150万元。具体是：在各类基建工程开工放线前，县规划局应根据工程预算向县地税局和契税征收管理所开具纳税通知单，督促施工企业向地税局先期缴纳50%的基建工程建筑安装税(包括营业税、所得税、教育费附加、印花税、城建税)，同时，督促建设单位按工程预算的3%向契税征收管理所交纳契税（工程完工后再由建设单位将契税分解到每个住户），县地税局、契税征收管理所依此向施工企业和建设单位开具相关税收完税凭证，县规划局凭县地税局、契税征收管理所出具的完税凭证给予放线和签发开工通知书。对总投资在50万元以下的小型工程，县规划局要在开工放线前督促施工企业一次性缴清全部应纳税款。

2、县城建局：负责各类基建工程欠税的协助征收工作，征收任务为75万元。具体是：对尚未竣工验收的基建工程，县城建局应在工程竣工验收时，对施工企业和建设单位的纳税情况进行认真核查，在督促欠税单位缴清全部税款后，凭征管单位出具的完税凭证方可进行工程竣工验收；对以前年度形成的已竣工工程所欠税款（征管单位应及时向城建局提供欠税单位名单），应在新的工程招投标时，督促施工企业和建设单位向征管单位缴纳税款，在缴清全部欠税后，凭征管单位出具的完税凭证，方可准予施工企业和建设单位参加新的工程招投标，否则，取消其招投标资格，拒绝其参与新的工程招投标。

3、县水务局：负责全县各类水利工程建筑安装营业税的协助征收工作，征收任务为35万元。具体是：在各类水利工程开工前，县水务局应根据工程预算向县地税局开具纳税通知单，督促施工企业(个人)向地税局先期缴纳50%的建筑安装营业税;水利工程完工后，要督促施工企业(个人)缴清剩余税金，凭县地税局开具的完税凭证，方可拨付剩余工程款和进行工程验收。

4、县国土资源局：负责全县土地复垦整理工程建筑安装营业税和耕地占用税、土地增值税、契税的协助征收工作，征收任务为140万元。具体是：在土地复垦整理工程开工前，县国土资源局应根据工程预算向县地税局开具纳税通知单，督促施工企业(个人)向地税局先期缴纳50%的建筑安装营业税;工程完工后应督促施工企业(个人)缴清剩余税金，凭县地税局出具的完税凭证，方可拨付剩余工程款和进行工程验收。在非农用地审批时(包括土地租赁等)，县国土资源局应根据土地占用总量开具纳税通知单，督促有关单位或个人到县财政局缴纳耕地占用税，县财政局根据国土资源局提供的纳税通知征收耕地占用税，县国土资源局根据完税凭证方可审批用地指标，否则，不得审批和划拨用地。在国有土地使用权出让及应税土地使用权转让（含土地房屋拍卖）时，县国土资源局应将土地变动和增值情况通知县地税局和契税征收管理所，县地税局和契税征收管理所据此征收土地增值税和契税，县国土资源局凭征管单位出具的完税凭证方可审批和划转土地，否则不得办理土地转让手续。

5、县房管局：负责销售不动产税、房产交易税的协助征收工作，征收任务为20万元。具体是：在不动产(房屋、土地)销售时，县房管局应督促出售者到县地税局交纳销售不动产营业税，凭征管单位出具的完税凭证方可办理房产转让手续，否则，不得办理转让手续。县房管局在办理房产证书时（包括新办房产证和因房产交易更换房产证书等），对于尚未缴纳契税的，县房管局应督促其向契税征收管理所缴纳契税，凭征管单位出具的完税凭证方可办理房产证书，否则，不得办理房产证书。

6、县公安局：负责房屋租赁营业税的协助征收工作，征收任务为20万元。具体是：县公安局应根据《租赁房屋治安管理办法》的有关规定，以房产证为主要依据，对城乡沿街门店的租赁行为进行认真排查审核，建立征管档案，督促房主到县地税局缴纳房屋租赁营业税，对拒不缴纳的按房屋租赁管理办法和税收征管法的有关规定予以处罚。

7、县交警队：负责全县车辆营运税的协助征收工作，征收任务为50万元。即：在车辆年审时，县交警队应对车主车辆营运税的缴纳情况进行认真的审核，督促车主到县地税局一次性缴纳车辆营运税，在车主缴清车辆营运税后，凭县地税局出具的完税证明办理年审手续，否则，不得进行车辆年审。

二、征管责任

1、各协管单位要认真履行职责，严格按照税法及其他有关规定，切实把好税收源头控制关，从源头上杜绝税款的流失。

2、征管职能部门要在帮助和指导协管单位搞好税收协管工作的同时，充分发挥职能部门的主体作用，积极主动地寻找税源，切实抓好税收征管，保证完成政府下达的征收任务。

3、县内各单位在支付涉税款项时，应对支出票据进行严格审核，把好两个关口,一是单位应税行为所换开的税务票据必须是*县税务机关开具的，否则，不得支付款项；二是要按照“款清税清和款、税同步”的原则支付款项，不得在未交税的情况下预借任何资金，因单位把关不严造成税款流失的，由该单位缴纳所欠税款，并按有关规定予以处罚。

三、奖罚措施

篇3

为了加强和规范我省房地产开发企业所得税征收管理，针对全省地税大调研发现的房地产开发企业所得税管理中存在的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其《实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）等法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，现将进一步做好房地产开发企业所得税管理工作的有关问题明确如下，请认真贯彻执行。

一、房地产开发企业所得税管理是当前税收征管工作的一个薄弱环节，也是今后加强税收征收管理的重点。各级地税机关要充分认识加强房地产开发企业所得税征管工作的重要性，将加强房地产开发企业所得税的管理作为落实企业所得税科学化、精细化管理要求的具体工作来抓；要从推进依法治税、自觉维护税法的严肃性和统一性的高度出发，认真执行《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的有关政策规定，不折不扣地做好房地产开发企业预售收入企业所得税征收工作，不得随意变通，少征税款，确保政策落实到位，努力提高房地产开发企业所得税征管质量和效率。

二、实施房地产税收一体化管理，是国家税务总局倡导的加强房地产税收管理的重要措施。各级地税机关要按照国家税务总局房地产税收一体化管理的总体要求，紧密结合当地实际，以契税征管为把手，积极探索将房地产开发企业所得税纳入房地产税收一体化管理，逐步理顺管理机构，合理配置征管资源，切实解决多头管理造成的信息不畅通、管理不到位、政策掌握不一致的问题，真正从体制、机制上为做好房地产开发企业所得税管理工作提供保障。

三、加强管户管理，夯实征管基础。各级地税机关要抓住征管软件全面上线的契机，开展房地产开发企业管户清查工作，认真做好房地产开发企业开户、变更、停复业、注销、外出经营报验登记管理工作。要根据房地产开发企业的行业特点，推行房地产开发项目所得税管理制度，逐户按项目建立房地产开发企业所得税税源管理档案和管理台账，按月份及时归纳、整理和分析管户管理的各类信息，动态跟踪所得税缴纳情况。在此基础上，加强征、管、查信息传递，严格对非正常户的认定和处理，定期对企业纳税情况进行比对，开展纳税评估，发现异常及时与企业进行纳税约谈，对重大偷漏税问题，要按规定移送有关部门查处。

四、规范票据使用，加强源泉控管。今后，在全省范围内，所有房地产开发企业在预售房产时必须使用由地税机关监制的《*省××市地方税务局统一收款收据》（以下简称《统一收款收据》），坚决杜绝房地产开发企业使用自制收据收取预售房款逃避税收的现象。同时，严格不动产销售发票的管理，纳税人在办理产权手续时必须凭地税机关监制的《统一收款收据》换取不动产销售发票。对违反发票管理办法的行为，依法加大惩处力度，实现以票管税，从源头上遏制房地产开发商隐匿收入，逃避税收的行为。

五、加大核定征收企业所得税的力度，堵塞管理漏洞。对不能严格按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定申报缴纳企业所得税的，各地地税机关应当按规定核定应税所得率征收企业所得税。经济适用房的应税所得率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于太原市城区和郊区的，应税所得率不得低于15%；位于其他地级市城区及郊区的，应税所得率不得低于10%；位于其他地区的，应税所得率不得低于7%。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）的有关规定,必须出具有关部门的批准文件及其他相关证明材料。

六、各级地税机关要主动争取工商、建设、国土资源、发展改革、规划、房管等有关部门配合，加强部门之间的沟通协作，建立房地产开发企业所得税源泉控管制度和信息传递、反馈机制，实现信息互通共享。实施对房地产开发企业从注册登记到开发产品的计划立项、项目实施、预售批准、竣工决算、产权转移等环节的跟踪管理，堵塞漏洞，提高税源监控水平。

篇4

日前，央视“百家讲坛”总策划人解先生请吃饭。席间，一位客人说自己的亲戚将自己的住房交给子女居住时，当地税务局要求交“遗赠税”。我问：是不是“遗产税”?然而，我们国家还没有开征遗产税呢。这位客人听了直劲儿地摇头，并断言：“没错，就是遗赠税，正在交涉呢。”

不太厚道?

回来后上网查询，在中国税务网上看到一条消息：“2006年10月，国家税务总局下发《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)，对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面提出加强税收征管的措施。”可见，那位朋友说的“遗产税”，实际上是契税而已。

在144号《通知》实施之后，不论是否是法定继承人，其受赠的房产，都要征收契税。

文件之后，当时曾在社会上引起不小的震动。许多人认为，144号《通知》实际上完全取消了2004年颁布的关于法定继承可以免征契税的优惠政策，如此规定有明显的不合理之处：

第一，作为法定继承，应当是被继承人死亡后才发生的行为，作为死者的继承人继承财产(房屋)，却还要全额征收契税，而一个仅拥有居住用房的人在死亡后，将这座唯一住房的所有人变更为其继承人，该继承人还要掏出一大笔钱来缴纳契税，这样的税法也太不近人情了吧?

第二，那些以“假赠与”的招儿逃税的人，不应当属于法定继承范围，怎么能用覆盖所有遗产继承人的契税来制裁逃税行为呢?这很容易让人理解为是在借打击炒房者逃税行为之名变相增加民众的税负。

第三，作为法定继承行为，财产转移的过程应该属于遗产税的规范范畴，而遗产税对是否征税、如何减免应该有一个明确的尺度。目前，我国大部分的普通人所谓的“遗产”中，最大的部分也就是房产，在我国还没有出台遗产税的情况下，利用契税对法定继承房产行为执行一刀切的税率，这样制定税收政策，用一句网络语言来形容：不厚道啊!

笔者理解质疑者的观点。

在制定涉及亿万民众切身利益的税收政策的问题上，税收决策者们应奉行法定主义的原则，秉持十分谨慎的态度。如果仅仅是为了减少目前房地产市场征税方面的投机，即所谓的“假赠与”行为，就连同真的合法继承算连来一起征税，这样做的确不合理。

而且，这样任意扩大征税范围，是否经过人大专门会议审议过?是否经过颇具“中国社会现阶段特色的听证会”论证过?是否考虑到这一新的征税办法会给买不起商品房的低收入家庭和社会弱势群体的生活带来什么?特别是在目前收入分配不公平且差距继续拉大的情况下，一根筋地只考虑如何增加财政收入，而置税收政策与消除社会贫困、缩小贫富分配差距的政策相互呼应配合的问题于不顾，这样的思路显然有问题。

要说明白

不过，这一次恐怕是我们“冤枉”了国家税务总局。误会可能出在144号《通知》第二条规定上：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”，在该通知的第一条中，却将“继承不动产”列为“个人向他人无偿赠与不动产”，这就很难不让人在理解上产生歧义，也难怪引起公众的强烈反弹，甚至会引起税务征收机关在实际执行时的偏差。

前面那位先生所说的“遗赠税”，是不是地方税务机关就是以144号《通知》的含糊之处来自定章程，乱征赋税?对此，尚没有进行进一步调查，无法判断。但在这样含糊表达的144号《通知》之下，现实中是很可能也很容易出错的，而出错的责任，不在民众。

也许正是针对民众的质疑，2006年末的时候，国家税务总局农业税征收管理局《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》，其中指出，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税征税范围包括赠与，但不包括继承。税务总局在《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)中已明确，不属于契税征税范围的继承是指法定继承行为。该函还强调，今年税务总局发出的“144号文”，未对现行契税政策进行调整，其中“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”的规定，并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

这是对自己两个月前刚发的文件的解释，还是纠正?我们不得而知，但总算是没有让误解持续下去，话总算是说明白了。

篇5

一、统一思想，进一步提高对推进我区房地产税收一体化管理工作重要性认识。

加强房地产税收管理，是中央实施房地产宏观调控政策的一项重要举措，也是贯彻落实建设部等八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[]87号）的重要举措。实施房地产业诸税种间的有机衔接，是落实科学发展观在税收征管中的具体体现。财政、规划（房管）、国土资源、工商、国税和地税等部门都要紧紧围绕服从和服务于侨区经济建设大局，共同推进房地产税收一体化管理工作的实质性进展，以促进我区房地产市场规范、健康、持续发展。

二、加强配合，明确职责，建立健全房地产税收管理协税保税网络。

财政、规划（房管）、国土资源、工商、国税和地税等部门要明确工作职责和任务，积极沟通，加强配合，建立健全协税护税网络，大力推进我区房地产税收一体化管理。

（一）国土资源、房管部门在办理土地、房屋权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，实行“先税后证”制度，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地、房屋权属登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地、房屋权属登记后，应按完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。

财政部门、国税、地税机关应及时办理完税或减免税手续并开具完税或减免税凭证。在开具完税凭证、减免税凭证或证明时，应注明申请标的权属证号或特征。对申请人申请土地或房屋的产权登记事项不属于纳税范围的，由申请人出具不属于纳税范围的相关证明材料。

（二）健全信息共享制度。房地产税收一体化管理的核心是信息的一体化应用，关键是建立部门信息定期传递机制，通过房地产诸方面、诸环节信息的顺畅收集、传递和共享，为税源监控、申报审核以及税务稽查服务。因此，各部门要建立完善的房地产信息资源提供的正常通道和信息共享平台，实现对地籍资料、基准地价资料、房屋产权资料、房地产开发、交易登记信息、房地产税收征收情况等的信息共享。具体而言：

国土资源部门应向财政、国税、地税部门提供：土地出让信息，包括项目名称、供地批复文号、项目用地批准日期、受让人名称、供地面积、土地用途、供地方式、出让金价款等；土地使用权转让信息，包括转让方和受让方名称、转让方式、转让价款、原土地使用权取得方式、土地用途、使用年限、取得费用等；基准地价、出让土地最低价标准等；地籍登记信息。

规划（房管）部门应向财政、国税、地税部门提供：房地产开发项目基本信息，包括项目名称、坐落、开发企业名称、联系方式、项目总建筑面积、容积率、建筑用途、施工单位、开工时间、预计竣工时间等；房屋交易信息，包括商品房预售许可证信息，含项目名称、坐落、建筑用途、批准预售面积、批准预售时间等；交易标的房屋情况，包括坐落、建筑面积、权利来源、合同价格等。

财政部门应向地税部门提供：纳税人交纳契税的信息，包括转让方、中介方和承受方的名称、识别号码（组织机构代码或身份证号），房地产的转让价格、转让时间、面积、坐落地等信息；存量房交易过程中纳税人的房屋价格评定表。

国、地税务机关对从以上有关部门取得的信息资料，只能用于征税目的，并有责任按有关部门的要求予以保密。同时，根据有关部门的管理工作需要，提供房地产税收征收情况等信息。

三、整合资源，创新方式，扎实推进我区房地产税收一体化管理工作。

财政、规划（房管）、国土资源、工商、国税和地税等部门要在开发区房地产市场秩序专项整治领导小组统一领导下，积极主动地加强与开发区管委会的汇报沟通，合力构建部门配合、司法保障、社会参与的综合治税网络，不断创新管理方式，全面加强和落实我区房地产税收“一体化”管理。

（一）加强组织领导。定期召开财政、国土资源、规划（房管）、工商、国税、地税等部门专题会议，研究制定加强房地产税收征管的具体措施和解决实施过程中遇到的问题，建立部门间的协作配合长效机制，形成“政府监督、部门配合、财税征收”的税收协作管理模式。同时，各部门要明确分管领导和牵头单位，加强内部各职能部门协作与配合。

（二）整合社会资源。财税部门应建立涉税信息内部传递制度，应将定期从国土、规划（房管）、工商等部门取得的信息资源进行整合，传递至税源管理部门和征管部门，全面运用于日常管征、税收分析和纳税评估工作。同时，地税部门应加强销售不动产发票管理，实现“以票控税”；全面落实存量房地产交易相关税收政策，加快“一窗式”征收模式进程。

（三）创新管理方式。开发全区统一的房地产税收管理软件，充分运用部门信息资源和相关信息，建设“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合数据库，通过应用功能模块细化商品房销售、二手房交易、土地使用权转让、房屋出租、房地产保有等各个环节的房地产税收管理，实现房地产税收一体化、房地产交易计税价格、土地增值税清算以及纳税评估等管理功能。

四、明确房地产一级、二级市场交易契税、营业税计税价格。

（一）房地产一级市场交易。房地产一级市场交易，以实际成交价（购房合同和售房发票为准）计征，成交价明显偏低的，以房地产指导价计征。

篇6

为了贯彻落实国务院关于加强和改善宏观调控的方针政策，进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税，下同）管理，充分发挥税收的经济调节作用，促进土地的节约和集约利用，加强部门协作，现将有关问题通知如下：

一、各级地方税务、财政和国土资源管理部门，要认真贯彻执行国家土地税收和土地管理的法律、法规和政策规定，共同研究强化土地税收征管的办法和措施，通过信息共享、情况通报、联合办公、联席会议等多种形式沟通情况和信息，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要主动与当地的国土资源管理部门取得联系，积极研究强化征管的措施、信息共享方式、协作配合办法。?

二、各级国土资源管理部门应根据当地地方税务、财政部门的需要，提供现有的地籍资料和相关地价资料，包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等情况资料，以便税务部门掌握土地的占有和使用情况，加强土地税收的管理。?

对于通过征用或者出让、转让方式取得的土地，以及出租土地使用权或变更土地登记的，国土资源管理部门在办理用地手续后，应及时把有关信息告知当地的地方税务、财政部门。?

各级地方税务、财政部门对从国土资源管理部门获取的地籍资料和相关地价资料，只能用于征税之目的，并有责任按照国土资源管理部门的要求予以保密。?

三、各级地方税务、财政部门要充分利用地籍资料和相关地价资料，加强土地税收的管理。建立健全土地税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和土地税收数据库内的信息。要定期将从国土资源管理部门取得的地籍资料等相关信息与房地产税收征管的有关信息进行比对，查找漏征税的土地，分析征管中存在的问题及原因，提出解决问题的意见和办法，并进一步规范土地税收的征收管理办法，做到应收尽收。

各级地方税务、财政部门在征管工作中，如发现纳税人没有办理用地手续或未进行土地登记的，应及时将有关信息告知当地国土资源管理部门，以便国土资源管理部门加强土地管理。?

四、各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地登记后，应将完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。?

五、为了方便纳税人，各级地方税务、财政部门和国土资源管理部门要积极协商，创造条件，在土地登记、审批场所设立税收征收窗口。?

各级国土资源管理部门在进行用地情况检查和查处土地违法案件中，发现擅自转让（受让）土地的，除按有关规定进行处理外，还应查验土地使用人的完税（或减免税）凭证，对于不能出具完税（或减免税）凭证的，应将有关情况及时通报地方税务、财政部门。要切实做好地价评估动态监测及基准地价确定更新等基础工作，规范土地市场交易行为和涉税评估行为，防止国家税收流失。地方税务、财政部门应积极配合国土资源管理部门开展土地管理方面的检查。?

六、各级地方税务、财政部门要充分利用国土资源管理部门已有的城镇土地分等定级、基准地价成果，合理划分和调整城镇土地使用税的等级和税额标准，更好地发挥税收调节经济和土地收益的作用。要大力支持国土资源管理部门做好土地分等定级与基准地价更新工作，及时提供现有税源登记档案及税源数据库中有关房地产价值等信息。?

省级地方税务部门应根据国土资源管理部门提供的土地分等的资料，对全省范围内的城镇土地使用税分等定级和确定适用税额的情况进行研究分析，报经省级人民政府批准后，对各市、县、镇的税额标准进行综合平衡，使城镇土地使用税的分等定级和确定的税额标准能够客观反映各地间地价和土地收益的差别。

各市、县、镇的地方税务部门应根据国土资源管理部门提供的土地定级资料，对本地区城镇土地使用税等级划分和适用税额情况进行研究分析，对等级划分不合理或城镇土地使用税税额偏低的，按照税收管理权限报经批准后适时做出调整。?

篇7

（一）西宁市房地产开发经营情况

根据工商、房地产管理部门注册及房地产经营审批情况的调查，西宁五区三县注册登记的房地产企业为292户，取得国家2级以上资质的49户（其中一级资质1户），实际从事房地产开发经营的企业为194户（含外商投资企业13户）。

自2003年以来，房地产企业共计开发商品房面积459.11万平方米，竣工商品房45437套，销售商品房42184套（包括建还回迁户），取得销售收入298,068.9万元。空置房4253套。

（二）西宁市房地产企业税收征管现状

房地产企业税收征管现状。西宁地区2003年至2005年房地产业累计征收各税为26,302万元，其中：征收营业税20,998万元，企业所得税1,271.82万元。申报累计利润总额为-10,335万元，征收企业所得税1790万元。西宁市地税局同期税收收入总额为244,152万元，房地产业税收收入占全部税收收入的比例为10.77％。

营业税方面则表现为税收增幅与房地产业销售收入增幅不完全同步，据房地产业主管部门统计的应税成交金额相比，2003年至2005年，西宁市房地产业营业税的征收率都低于100％。近3年，西宁市商品房销售增长迅猛，而同期房地产企业所得税不增反降，依据实缴的企业所得税推算房地产业利润率，2003年到2005年分别为4.3％、3.6％、2.1％，根据纳税检查结果反映，房地产行业的平均利润率不会低于10％，这一现象反映出企业所得税没有足额申报。

从房地产管理部门了解到，西宁地区2003年至2005年底，二手房成交金额13,022万元，从交易情况看，由于二手房市场不发达，加之税务与房地产管理部门没有建立相应的信息交流共享平台，税务控管难度大，由于居民个人交易点宽面大，给税收清缴工作带来极大的难度，税源流失的情况比较严重。自2005年西宁地税局向房地产交易中心驻点征收后，情形有了较大的变化，2005年11月至2006年10月，二手房交易共计征收税款486万元，有效地遏制了税款的流失。

西宁市地方税务局从2006年开始加大了对房地产行业税源的监控和征缴力度，建立了与房产管理部门的协税体制，使税收征管状况得到了改善。2006年1至9月份税收收入总额76,033万元，其中房地产税收总额为10,472万元，房地产税收比重上升至13.77％，较年同期增长20.28％。

（三）房地产税收检查情况

西宁市地税局稽查局2004年至2006年累计检查房地产企业192户（次），查补税款总额6,050.42万元，查补入库税款5,764.19万元。累计查补营业税3,442.64万元。查补企业所得税2,465.36万元，查补其他各税142.42万元，查处入库罚款86.17万元。查补各税占房地产税收收入总额的21.91％。说明房地产行业在纳税申报、税务管理方面存在一定问题。

二、房地产税收检查中的问题

房地产企业都是跨年度、跨地域滚动开发，具有经营周期长、中间环节多、产供销体系复杂，在税收检查中发现问题有：

（一）财务核算不健全、不规范

会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从检查的情况看，很多企业财务核算不健全、不规范，成本核算混乱，收入与支出不相匹配。房地产经营企业从开发到竣工、到发售清盘没有按相应的项目归集成本费用，而是按实际发生额不分项目全部计入，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入。

（二）票据不合法、不真实

财务核算的票据必须真实、合法、有效。有的企业以套开发票多列费用，甚至有的企业以假发票虚列费用等手段大肆偷逃企业所得税，而查证此类税收违法行为需要进行大量的外调，往往时间又不允许。例如：企业利用用工人员的多变性，不稳定性，加大工资支出，虚列费用，导致应纳税所得额的减少。

（三）计税营业额申报不准确

从检查中发现，有相当一部分纳税人故意缩小计税营业额，少申报营业税及附加。比较常见的有：1、价外费用或代收费用不计算营业额内，即房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计处理上不计或少计收入，或直接冲减成本，导致营业额的减少，偷逃税款；2、以房换地、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；3、还建房拆迁面积偿还部分不计营业收入，偷逃税款；4、将预收房款记入“其他应付款”等往来账目上，对已开具发票的销售行为，不及时结转收入，挂往来账，长期不申报纳税。还有的采取把售房款长期存储在个人账户，随意调节当期应结转的收入，隐瞒收入；5、个人购房按揭款记入“应付账款”，不申报纳税。开发企业收到贷款后不作销售收入处理，而是挂在“应付账款”往来科目上，延迟纳税；6、以房抵顶应分配给投资者的利润不计应税营业额；7、经济实用房和职工集资应税房等划分不清；8、出租房屋收入不申报纳税。

（四）企业所得税难以征收到位

近几年，我省房地产发展较快，房地产开发规模不断加大，企业所得税却没有增长。通过调研，亏损的主要原因就是反映建安成本过高、虚列费用。从检查的情况来看，企业的偷税的手段主要有：1、以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；2、在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润；3、多列利息支出，多列预提费用。一些纳税人采取“预提费用”、“待摊费用”帐户调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用，数额巨大，在配套工程完工验收之后也不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额也不调整，冲减商品成本，而是长期滚动使用，减少了应纳税所得额，借以偷逃税款；4、滚动开发搅乱成本。有些开发商利用连续滚动开发项目，将项目决算期推后，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，有时开发几个项目，给税收检查带来困难；5、房地产开发企业为了减少应纳税所得额，人为加大某些应税项目的计税成本。例如：开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售部门的成本，以减少销售部分的营业利润；6、虚开广告费。利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，地产商可以通过虚开高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。

（五）注销旧企业，注册新企业，故意脱离地税监管。

根据国税发［2002］8号文的规定：自2002年1月1日起新成立的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。于是就有部分地产开发企业在开发完一个项目、售完房后，在没有结清税款的前提下就在工商、房产部门把原企业注销了，等有了新的开发项目后，就重新在工商、房产部门注册成立新的房地产开发企业，利用国、地税管理的权限，以达到偷逃税的目的。

三、强化房地产业税收征管的建议

（一）加强房地产税收协税护税网络建设。税务部门要强化、深化与房管、规划、建委、国土、金融等部门配合。继续执行“先税后证”有关规定，以优化服务、方便纳税人为宗旨，以信息共享、数据比对为依托，利用契税征管信息，全面掌握房地产税源情况，实现房地产业诸税种间有机衔接，有效堵塞税收漏洞，减少税收流失，提高征管质量和效率。

（二）尽快实施房地产税收专业化管理。从每一个项目入手，服务先行、管理跟进，实施专业化全程跟踪管理。有条件的地方对房地产行业可成立专门征管机构，实施“专项化、专业化、专家化”的专业化管理，及时跟踪掌握房地产税收的税源情况，提高税源监控水平。

（三）调整二手房交易指导价格。目前二手房交易指导价格明显偏低，造成二手房应缴税金的大量流失。针对这一现象，税务部门要有针对性地开展税收调研工作，尽快协调有关部门调整指导价。通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。

（四）加强发票监管，加大税收征缴力度。

完善发票监管的一系列制度和措施，加快与国税系统和外省市地税系统的联网，实现信息资源共享，实现以票控税。应不断加强与工商、城建、规划、国土、房产、银行、公安、法院等部门的联系，建立和完善该行业协税护税网络，在各个环节层层设防，最大限度的减少该行业的税收流失。

（五）充分利用房地产税收征管信息，加强房地产各环节的税收管理

1.要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息。

2.要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握对承受的新建商品房的物业管理情况。

3.要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况。

4.要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。

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众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司xx户客户往来和xx户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了xx的往来款xx万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在20xx年共完成了：收取xx二期回笼房款xx亿元，契税维修基金xx万，审核原始凭证x万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证xx张。出具统计报表xx份出具纳税申报表xx张，税源统计表xx张。出具xx集团、xx集团相关财务报表xx张，出具预算报表xx张等。

二、 融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx的前期开发。最严重的是xx年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20xx年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20xx年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票，完成了xx行的xx万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx财务部可以骄傲地说，在融资方面，xx年xx财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品，六个月利率为xx%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在x行理财x次每次分别为x万元(x天)、x万元(x天)、x万元(x天)，共获得理财收益xx元。在x行理财x次，每次xx万元分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。1月开始ipo打新股，投入xx万元，获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20xx年财务部共办理承兑汇票xx笔，充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、涉税管理工作

由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部xx年所做的主要涉税管理工作进行回顾。

1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。xx年财务部共审核相关经济合同xx份。

2、xx月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。

3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到xx年，这样就可以在XX年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。

4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了xx元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。

5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

6、x月x日—x日xx市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写xx-xx各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

7、x月份xx国税局来到我公司就我公司xx年的所得税申报表列示的销售收入xx万元，对应的成本只有xx万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件xx区的主体竣工证明，否则xx区对应的收入xx万元不能予以确认。由于涉及调减我公司申报的所得税xx万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对xx年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。

8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税a级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。如果申请纳税a级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与xx政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

四、财务分析与风险预警工作

财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。

过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在x月份出了一份xx公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了x条不利影响因素和x条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的x条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

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第一条根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称税收征管法)的规定，制定本细则。

第二条凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用税收征管法及本细则；税收征管法及本细则没有规定的，依照其他有关税收法律、行政法规的规定执行。

第三条任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。

纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。

第四条国家税务总局负责制定全国税务系统信息化建设的总体规划、技术标准、技术方案与实施办法；各级税务机关应当按照国家税务总局的总体规划、技术标准、技术方案与实施办法，做好本地区税务系统信息化建设的具体工作。

地方各级人民政府应当积极支持税务系统信息化建设，并组织有关部门实现相关信息的共享。

第五条税收征管法第八条所称为纳税人、扣缴义务人保密的情况，是指纳税人、扣缴义务人的商业秘密及个人隐私。纳税人、扣缴义务人的税收违法行为不属于保密范围。

第六条国家税务总局应当制定税务人员行为准则和服务规范。

上级税务机关发现下级税务机关的税收违法行为，应当及时予以纠正；下级税务机关应当按照上级税务机关的决定及时改正。

下级税务机关发现上级税务机关的税收违法行为，应当向上级税务机关或者有关部门报告。

第七条税务机关根据检举人的贡献大小给予相应的奖励，奖励所需资金列入税务部门年度预算，单项核定。奖励资金具体使用办法以及奖励标准，由国家税务总局会同财政部制定。

第八条税务人员在核定应纳税额、调整税收定额、进行税务检查、实施税务行政处罚、办理税务行政复议时，与纳税人、扣缴义务人或者其法定代表人、直接责任人有下列关系之一的，应当回避:

(一)夫妻关系；

(二)直系血亲关系；

(三)三代以内旁系血亲关系；

(四)近姻亲关系；

(五)可能影响公正执法的其他利害关系。

第九条税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，是指省以下税务局的稽查局。稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。

国家税务总局应当明确划分税务局和稽查局的职责，避免职责交叉。

第二章税务登记

第十条国家税务局、地方税务局对同一纳税人的税务登记应当采用同一代码，信息共享。

税务登记的具体办法由国家税务总局制定。

第十一条各级工商行政管理机关应当向同级国家税务局和地方税务局定期通报办理开业、变更、注销登记以及吊销营业执照的情况。

通报的具体办法由国家税务总局和国家工商行政管理总局联合制定。

第十二条从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内，向生产、经营地或者纳税义务发生地的主管税务机关申报办理税务登记，如实填写税务登记表，并按照税务机关的要求提供有关证件、资料。

前款规定以外的纳税人，除国家机关和个人外，应当自纳税义务发生之日起30日内，持有关证件向所在地的主管税务机关申报办理税务登记。

个人所得税的纳税人办理税务登记的办法由国务院另行规定。

税务登记证件的式样，由国家税务总局制定。

第十三条扣缴义务人应当自扣缴义务发生之日起30日内，向所在地的主管税务机关申报办理扣缴税款登记，领取扣缴税款登记证件；税务机关对已办理税务登记的扣缴义务人，可以只在其税务登记证件上登记扣缴税款事项，不再发给扣缴税款登记证件。

第十四条纳税人税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关或者其他机关办理变更登记之日起30日内，持有关证件向原税务登记机关申报办理变更税务登记。

纳税人税务登记内容发生变化，不需要到工商行政管理机关或者其他机关办理变更登记的，应当自发生变化之日起30日内，持有关证件向原税务登记机关申报办理变更税务登记。

第十五条纳税人发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前，持有关证件向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按照规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内，持有关证件向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

纳税人因住所、经营地点变动，涉及改变税务登记机关的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关申请办理变更或者注销登记前或者住所、经营地点变动前，向原税务登记机关申报办理注销税务登记，并在30日内向迁达地税务机关申报办理税务登记。

纳税人被工商行政管理机关吊销营业执照或者被其他机关予以撤销登记的，应当自营业执照被吊销或者被撤销登记之日起15日内，向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

第十六条纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。

第十七条从事生产、经营的纳税人应当自开立基本存款账户或者其他存款账户之日起15日内，向主管税务机关书面报告其全部账号；发生变化的，应当自变化之日起15日内，向主管税务机关书面报告。

第十八条除按照规定不需要发给税务登记证件的外，纳税人办理下列事项时，必须持税务登记证件:

(一)开立银行账户；

(二)申请减税、免税、退税；

(三)申请办理延期申报、延期缴纳税款；

(四)领购发票；

(五)申请开具外出经营活动税收管理证明；

(六)办理停业、歇业；

(七)其他有关税务事项。

第十九条税务机关对税务登记证件实行定期验证和换证制度。纳税人应当在规定的期限内持有关证件到主管税务机关办理验证或者换证手续。

第二十条纳税人应当将税务登记证件正本在其生产、经营场所或者办公场所公开悬挂，接受税务机关检查。

纳税人遗失税务登记证件的，应当在15日内书面报告主管税务机关，并登报声明作废。

第二十一条从事生产、经营的纳税人到外县(市)临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。

第三章账簿、凭证管理

第二十二条从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照或者发生纳税义务之日起15日内，按照国家有关规定设置账簿。

前款所称账簿，是指总账、明细账、日记账以及其他辅账簿。总账、日记账应当采用订本式。

第二十三条生产、经营规模小又确无建账能力的纳税人，可以聘请经批准从事会计记账业务的专业机构或者经税务机关认可的财会人员代为建账和办理账务；聘请上述机构或者人员有实际困难的，经县以上税务机关批准，可以按照税务机关的规定，建立收支凭证粘贴簿、进货销货登记簿或者使用税控装置。

第二十四条从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。

纳税人使用计算机记账的，应当在使用前将会计电算化系统的会计核算软件、使用说明书及有关资料报送主管税务机关备案。

纳税人建立的会计电算化系统应当符合国家有关规定，并能正确、完整核算其收入或者所得。

第二十五条扣缴义务人应当自税收法律、行政法规规定的扣缴义务发生之日起10日内，按照所代扣、代收的税种，分别设置代扣代缴、代收代缴税款账簿。

第二十六条纳税人、扣缴义务人会计制度健全，能够通过计算机正确、完整计算其收入和所得或者代扣代缴、代收代缴税款情况的，其计算机输出的完整的书面会计记录，可视同会计账簿。

纳税人、扣缴义务人会计制度不健全，不能通过计算机正确、完整计算其收入和所得或者代扣代缴、代收代缴税款情况的，应当建立总账及与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的其他账簿。

第二十七条账簿、会计凭证和报表，应当使用中文。民族自治地方可以同时使用当地通用的一种民族文字。外商投资企业和外国企业可以同时使用一种外国文字。

第二十八条纳税人应当按照税务机关的要求安装、使用税控装置，并按照税务机关的规定报送有关数据和资料。

税控装置推广应用的管理办法由国家税务总局另行制定，报国务院批准后实施。

第二十九条账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票、出口凭证以及其他有关涉税资料应当合法、真实、完整。

账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票、出口凭证以及其他有关涉税资料应当保存10年；但是，法律、行政法规另有规定的除外。

第四章纳税申报

第三十条税务机关应当建立、健全纳税人自行申报纳税制度。经税务机关批准，纳税人、扣缴义务人可以采取邮寄、数据电文方式办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表。

数据电文方式，是指税务机关确定的电话语音、电子数据交换和网络传输等电子方式。

第三十一条纳税人采取邮寄方式办理纳税申报的，应当使用统一的纳税申报专用信封，并以邮政部门收据作为申报凭据。邮寄申报以寄出的邮戳日期为实际申报日期。

纳税人采取电子方式办理纳税申报的，应当按照税务机关规定的期限和要求保存有关资料，并定期书面报送主管税务机关。

第三十二条纳税人在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。

纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。

第三十三条纳税人、扣缴义务人的纳税申报或者代扣代缴、代收代缴税款报告表的主要内容包括:税种、税目，应纳税项目或者应代扣代缴、代收代缴税款项目，计税依据，扣除项目及标准，适用税率或者单位税额，应退税项目及税额、应减免税项目及税额，应纳税额或者应代扣代缴、代收代缴税额，税款所属期限、延期缴纳税款、欠税、滞纳金等。

第三十四条纳税人办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，并根据不同的情况相应报送下列有关证件、资料:

(一)财务会计报表及其说明材料；

(二)与纳税有关的合同、协议书及凭证；

(三)税控装置的电子报税资料；

(四)外出经营活动税收管理证明和异地完税凭证；

(五)境内或者境外公证机构出具的有关证明文件；

(六)税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。

第三十五条扣缴义务人办理代扣代缴、代收代缴税款报告时，应当如实填写代扣代缴、代收代缴税款报告表，并报送代扣代缴、代收代缴税款的合法凭证以及税务机关规定的其他有关证件、资料。

第三十六条实行定期定额缴纳税款的纳税人，可以实行简易申报、简并征期等申报纳税方式。

第三十七条纳税人、扣缴义务人按照规定的期限办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表确有困难，需要延期的，应当在规定的期限内向税务机关提出书面延期申请，经税务机关核准，在核准的期限内办理。

纳税人、扣缴义务人因不可抗力，不能按期办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表的，可以延期办理；但是，应当在不可抗力情形消除后立即向税务机关报告。税务机关应当查明事实，予以核准。

第五章税款征收

第三十八条税务机关应当加强对税款征收的管理，建立、健全责任制度。

税务机关根据保证国家税款及时足额入库、方便纳税人、降低税收成本的原则，确定税款征收的方式。

税务机关应当加强对纳税人出口退税的管理，具体管理办法由国家税务总局会同国务院有关部门制定。

第三十九条税务机关应当将各种税收的税款、滞纳金、罚款，按照国家规定的预算科目和预算级次及时缴入国库，税务机关不得占压、挪用、截留，不得缴入国库以外或者国家规定的税款账户以外的任何账户。

已缴入国库的税款、滞纳金、罚款，任何单位和个人不得擅自变更预算科目和预算级次。

第四十条税务机关应当根据方便、快捷、安全的原则，积极推广使用支票、银行卡、电子结算方式缴纳税款。

第四十一条纳税人有下列情形之一的，属于税收征管法第三十一条所称特殊困难:

(一)因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；

(二)当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。

计划单列市国家税务局、地方税务局可以参照税收征管法第三十一条第二款的批准权限，审批纳税人延期缴纳税款。

第四十二条纳税人需要延期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届满前提出申请，并报送下列材料:申请延期缴纳税款报告，当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单，资产负债表，应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算。

税务机关应当自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定；不予批准的，从缴纳税款期限届满之日起加收滞纳金。

第四十三条法律、行政法规规定或者经法定的审批机关批准减税、免税的纳税人，应当持有关文件到主管税务机关办理减税、免税手续。减税、免税期满，应当自期满次日起恢复纳税。

享受减税、免税优惠的纳税人，减税、免税条件发生变化的，应当自发生变化之日起15日内向税务机关报告；不再符合减税、免税条件的，应当依法履行纳税义务；未依法纳税的，税务机关应当予以追缴。

第四十四条税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。

第四十五条税收征管法第三十四条所称完税凭证，是指各种完税证、缴款书、印花税票、扣(收)税凭证以及其他完税证明。

未经税务机关指定，任何单位、个人不得印制完税凭证。完税凭证不得转借、倒卖、变造或者伪造。

完税凭证的式样及管理办法由国家税务总局制定。

第四十六条税务机关收到税款后，应当向纳税人开具完税凭证。纳税人通过银行缴纳税款的，税务机关可以委托银行开具完税凭证。

第四十七条纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额:

(一)参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；

(二)按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；

(三)按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；

(四)按照其他合理方法核定。

采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。

纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。

第四十八条税务机关负责纳税人纳税信誉等级评定工作。纳税人纳税信誉等级的评定办法由国家税务总局制定。

第四十九条承包人或者承租人有独立的生产经营权，在财务上独立核算，并定期向发包人或者出租人上缴承包费或者租金的，承包人或者承租人应当就其生产、经营收入和所得纳税，并接受税务管理；但是，法律、行政法规另有规定的除外。

发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的，发包人或者出租人与承包人或者承租人承担纳税连带责任。

第五十条纳税人有解散、撤销、破产情形的，在清算前应当向其主管税务机关报告；未结清税款的，由其主管税务机关参加清算。

第五十一条税收征管法第三十六条所称关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织:

(一)在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；

(二)直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；

(三)在利益上具有相关联的其他关系。

纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料。具体办法由国家税务总局制定。

第五十二条税收征管法第三十六条所称独立企业之间的业务往来，是指没有关联关系的企业之间按照公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。

第五十三条纳税人可以向主管税务机关提出与其关联企业之间业务往来的定价原则和计算方法，主管税务机关审核、批准后，与纳税人预先约定有关定价事项，监督纳税人执行。

第五十四条纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额:

(一)购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；

(二)融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；

(三)提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；

(四)转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；

(五)未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。

第五十五条纳税人有本细则第五十四条所列情形之一的，税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额:

(一)按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；

(二)按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；

(三)按照成本加合理的费用和利润；

(四)按照其他合理的方法。

第五十六条纳税人与其关联企业未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，税务机关自该业务往来发生的纳税年度起3年内进行调整；有特殊情况的，可以自该业务往来发生的纳税年度起10年内进行调整。

第五十七条税收征管法第三十七条所称未按照规定办理税务登记从事生产、经营的纳税人，包括到外县(市)从事生产、经营而未向营业地税务机关报验登记的纳税人。

第五十八条税务机关依照税收征管法第三十七条的规定，扣押纳税人商品、货物的，纳税人应当自扣押之日起15日内缴纳税款。

对扣押的鲜活、易腐烂变质或者易失效的商品、货物，税务机关根据被扣押物品的保质期，可以缩短前款规定的扣押期限。

第五十九条税收征管法第三十八条、第四十条所称其他财产，包括纳税人的房地产、现金、有价证券等不动产和动产。

机动车辆、金银饰品、古玩字画、豪华住宅或者一处以外的住房不属于税收征管法第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品。

税务机关对单价5000元以下的其他生活用品，不采取税收保全措施和强制执行措施。

第六十条税收征管法第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人所扶养家属，是指与纳税人共同居住生活的配偶、直系亲属以及无生活来源并由纳税人扶养的其他亲属。

第六十一条税收征管法第三十八条、第八十八条所称担保，包括经税务机关认可的纳税保证人为纳税人提供的纳税保证，以及纳税人或者第三人以其未设置或者未全部设置担保物权的财产提供的担保。

纳税保证人，是指在中国境内具有纳税担保能力的自然人、法人或者其他经济组织。

法律、行政法规规定的没有担保资格的单位和个人，不得作为纳税担保人。

第六十二条纳税担保人同意为纳税人提供纳税担保的，应当填写纳税担保书，写明担保对象、担保范围、担保期限和担保责任以及其他有关事项。担保书须经纳税人、纳税担保人签字盖章并经税务机关同意，方为有效。

纳税人或者第三人以其财产提供纳税担保的，应当填写财产清单，并写明财产价值以及其他有关事项。纳税担保财产清单须经纳税人、第三人签字盖章并经税务机关确认，方为有效。

第六十三条税务机关执行扣押、查封商品、货物或者其他财产时，应当由两名以上税务人员执行，并通知被执行人。被执行人是自然人的，应当通知被执行人本人或者其成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场；拒不到场的，不影响执行。

第六十四条税务机关执行税收征管法第三十七条、第三十八条、第四十条的规定，扣押、查封价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产时，参照同类商品的市场价、出厂价或者评估价估算。

税务机关按照前款方法确定应扣押、查封的商品、货物或者其他财产的价值时，还应当包括滞纳金和扣押、查封、保管、拍卖、变卖所发生的费用。

第六十五条对价值超过应纳税额且不可分割的商品、货物或者其他财产，税务机关在纳税人、扣缴义务人或者纳税担保人无其他可供强制执行的财产的情况下，可以整体扣押、查封、拍卖，以拍卖所得抵缴税款、滞纳金、罚款以及扣押、查封、保管、拍卖等费用。

第六十六条税务机关执行税收征管法第三十七条、第三十八条、第四十条的规定，实施扣押、查封时，对有产权证件的动产或者不动产，税务机关可以责令当事人将产权证件交税务机关保管，同时可以向有关机关发出协助执行通知书，有关机关在扣押、查封期间不再办理该动产或者不动产的过户手续。

第六十七条对查封的商品、货物或者其他财产，税务机关可以指令被执行人负责保管，保管责任由被执行人承担。

继续使用被查封的财产不会减少其价值的，税务机关可以允许被执行人继续使用；因被执行人保管或者使用的过错造成的损失，由被执行人承担。

第六十八条纳税人在税务机关采取税收保全措施后，按照税务机关规定的期限缴纳税款的，税务机关应当自收到税款或者银行转回的完税凭证之日起1日内解除税收保全。

第六十九条税务机关将扣押、查封的商品、货物或者其他财产变价抵缴税款时，应当交由依法成立的拍卖机构拍卖；无法委托拍卖或者不适于拍卖的，可以交由当地商业企业代为销售，也可以责令纳税人限期处理；无法委托商业企业销售，纳税人也无法处理的，可以由税务机关变价处理，具体办法由国家税务总局规定。国家禁止自由买卖的商品，应当交由有关单位按照国家规定的价格收购。

拍卖或者变卖所得抵缴税款、滞纳金、罚款以及扣押、查封、保管、拍卖、变卖等费用后，剩余部分应当在3日内退还被执行人。

第七十条税收征管法第三十九条、第四十三条所称损失，是指因税务机关的责任，使纳税人、扣缴义务人或者纳税担保人的合法利益遭受的直接损失。

第七十一条税收征管法所称其他金融机构，是指信托投资公司、信用合作社、邮政储蓄机构以及经中国人民银行、中国证券监督管理委员会等批准设立的其他金融机构。

第七十二条税收征管法所称存款，包括独资企业投资人、合伙企业合伙人、个体工商户的储蓄存款以及股东资金账户中的资金等。

第七十三条从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款的，纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款的，由税务机关发出限期缴纳税款通知书，责令缴纳或者解缴税款的最长期限不得超过15日。

第七十四条欠缴税款的纳税人或者其法定代表人在出境前未按照规定结清应纳税款、滞纳金或者提供纳税担保的，税务机关可以通知出入境管理机关阻止其出境。阻止出境的具体办法，由国家税务总局会同公安部制定。

第七十五条税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。

第七十六条县级以上各级税务机关应当将纳税人的欠税情况，在办税场所或者广播、电视、报纸、期刊、网络等新闻媒体上定期公告。

对纳税人欠缴税款的情况实行定期公告的办法，由国家税务总局制定。

第七十七条税收征管法第四十九条所称欠缴税款数额较大，是指欠缴税款5万元以上。

第七十八条税务机关发现纳税人多缴税款的，应当自发现之日起10日内办理退还手续；纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。

税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。

退税利息按照税务机关办理退税手续当天中国人民银行规定的活期存款利率计算。

第七十九条当纳税人既有应退税款又有欠缴税款的，税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款；抵扣后有余额的，退还纳税人。

第八十条税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。

第八十一条税收征管法第五十二条所称纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，是指非主观故意的计算公式运用错误以及明显的笔误。

第八十二条税收征管法第五十二条所称特殊情况，是指纳税人或者扣缴义务人因计算错误等失误，未缴或者少缴、未扣或者少扣、未收或者少收税款，累计数额在10万元以上的。

第八十三条税收征管法第五十二条规定的补缴和追征税款、滞纳金的期限，自纳税人、扣缴义务人应缴未缴或者少缴税款之日起计算。

第八十四条审计机关、财政机关依法进行审计、检查时，对税务机关的税收违法行为作出的决定，税务机关应当执行；发现被审计、检查单位有税收违法行为的，向被审计、检查单位下达决定、意见书，责成被审计、检查单位向税务机关缴纳应当缴纳的税款、滞纳金。税务机关应当根据有关机关的决定、意见书，依照税收法律、行政法规的规定，将应收的税款、滞纳金按照国家规定的税收征收管理范围和税款入库预算级次缴入国库。

税务机关应当自收到审计机关、财政机关的决定、意见书之日起30日内将执行情况书面回复审计机关、财政机关。

有关机关不得将其履行职责过程中发现的税款、滞纳金自行征收入库或者以其他款项的名义自行处理、占压。

第六章税务检查

第八十五条税务机关应当建立科学的检查制度，统筹安排检查工作，严格控制对纳税人、扣缴义务人的检查次数。

税务机关应当制定合理的税务稽查工作规程，负责选案、检查、审理、执行的人员的职责应当明确，并相互分离、相互制约，规范选案程序和检查行为。

税务检查工作的具体办法，由国家税务总局制定。

第八十六条税务机关行使税收征管法第五十四条第(一)项职权时，可以在纳税人、扣缴义务人的业务场所进行；必要时，经县以上税务局(分局)局长批准，可以将纳税人、扣缴义务人以前会计年度的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料调回税务机关检查，但是税务机关必须向纳税人、扣缴义务人开付清单，并在3个月内完整退还；有特殊情况的，经设区的市、自治州以上税务局局长批准，税务机关可以将纳税人、扣缴义务人当年的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料调回检查，但是税务机关必须在30日内退还。

第八十七条税务机关行使税收征管法第五十四条第(六)项职权时，应当指定专人负责，凭全国统一格式的检查存款账户许可证明进行，并有责任为被检查人保守秘密。

检查存款账户许可证明，由国家税务总局制定。

税务机关查询的内容，包括纳税人存款账户余额和资金往来情况。

第八十八条依照税收征管法第五十五条规定，税务机关采取税收保全措施的期限一般不得超过6个月；重大案件需要延长的，应当报国家税务总局批准。

第八十九条税务机关和税务人员应当依照税收征管法及本细则的规定行使税务检查职权。

税务人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书；无税务检查证和税务检查通知书的，纳税人、扣缴义务人及其他当事人有权拒绝检查。税务机关对集贸市场及集中经营业户进行检查时，可以使用统一的税务检查通知书。

税务检查证和税务检查通知书的式样、使用和管理的具体办法，由国家税务总局制定。

第七章法律责任

第九十条纳税人未按照规定办理税务登记证件验证或者换证手续的，由税务机关责令限期改正，可以处2000元以下的罚款；情节严重的，处2000元以上1万元以下的罚款。

第九十一条非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九十二条银行和其他金融机构未依照税收征管法的规定在从事生产、经营的纳税人的账户中登录税务登记证件号码，或者未按规定在税务登记证件中登录从事生产、经营的纳税人的账户账号的，由税务机关责令其限期改正，处2000元以上2万元以下的罚款；情节严重的，处2万元以上5万元以下的罚款。

第九十三条为纳税人、扣缴义务人非法提供银行账户、发票、证明或者其他方便，导致未缴、少缴税款或者骗取国家出口退税款的，税务机关除没收其违法所得外，可以处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。

第九十四条纳税人拒绝代扣、代收税款的，扣缴义务人应当向税务机关报告，由税务机关直接向纳税人追缴税款、滞纳金；纳税人拒不缴纳的，依照税收征管法第六十八条的规定执行。

第九十五条税务机关依照税收征管法第五十四条第(五)项的规定，到车站、码头、机场、邮政企业及其分支机构检查纳税人有关情况时，有关单位拒绝的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款。

第九十六条纳税人、扣缴义务人有下列情形之一的，依照税收征管法第七十条的规定处罚:

(一)提供虚假资料，不如实反映情况，或者拒绝提供有关资料的；

(二)拒绝或者阻止税务机关记录、录音、录像、照相和复制与案件有关的情况和资料的；

(三)在检查期间，纳税人、扣缴义务人转移、隐匿、销毁有关资料的；

(四)有不依法接受税务检查的其他情形的。

第九十七条税务人员私分扣押、查封的商品、货物或者其他财产，情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第九十八条税务人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外，对税务人处纳税人未缴或者少缴税款50%以上3倍以下的罚款。

第九十九条税务机关对纳税人、扣缴义务人及其他当事人处以罚款或者没收违法所得时，应当开付罚没凭证；未开付罚没凭证的，纳税人、扣缴义务人以及其他当事人有权拒绝给付。

第一百条税收征管法第八十八条规定的纳税争议，是指纳税人、扣缴义务人、纳税担保人对税务机关确定纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税及退税、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点以及税款征收方式等具体行政行为有异议而发生的争议。

第八章文书送达

第一百零一条税务机关送达税务文书，应当直接送交受送达人。

受送达人是公民的，应当由本人直接签收；本人不在的，交其同住成年家属签收。

受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织的财务负责人、负责收件的人签收。受送达人有人的，可以送交其人签收。

第一百零二条送达税务文书应当有送达回证，并由受送达人或者本细则规定的其他签收人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章，即为送达。

第一百零三条受送达人或者本细则规定的其他签收人拒绝签收税务文书的，送达人应当在送达回证上记明拒收理由和日期，并由送达人和见证人签名或者盖章，将税务文书留在受送达人处，即视为送达。

第一百零四条直接送达税务文书有困难的，可以委托其他有关机关或者其他单位代为送达，或者邮寄送达。

第一百零五条直接或者委托送达税务文书的，以签收人或者见证人在送达回证上的签收或者注明的收件日期为送达日期；邮寄送达的，以挂号函件回执上注明的收件日期为送达日期，并视为已送达。

第一百零六条有下列情形之一的，税务机关可以公告送达税务文书，自公告之日起满30日，即视为送达:

(一)同一送达事项的受送达人众多；

(二)采用本章规定的其他送达方式无法送达。

第一百零七条税务文书的格式由国家税务总局制定。本细则所称税务文书，包括:

(一)税务事项通知书；

(二)责令限期改正通知书；

(三)税收保全措施决定书；

(四)税收强制执行决定书；

(五)税务检查通知书；

(六)税务处理决定书；

(七)税务行政处罚决定书；

(八)行政复议决定书；

(九)其他税务文书。

第九章附则

第一百零八条税收征管法及本细则所称“以上”、“以下”、“日内”、“届满”均含本数。

第一百零九条税收征管法及本细则所规定期限的最后一日是法定休假日的，以休假日期满的次日为期限的最后一日；在期限内有连续3日以上法定休假日的，按休假日天数顺延。

第一百一十条税收征管法第三十条第三款规定的代扣、代收手续费，纳入预算管理，由税务机关依照法律、行政法规的规定付给扣缴义务人。

第一百一十一条纳税人、扣缴义务人委托税务人代为办理税务事宜的办法，由国家税务总局规定。

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一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，以推进房地产税收一体化管理为契机，以计算机网络为依托，应用估价技术进一步加强房地产交易环节计税价格的管理，规范二手房交易纳税申报行为，堵塞房地产税收征管工作中存在的漏洞。通过开发房地产交易价格评税软件，建立房地产交易价格核定应用功能，将其应用于实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照就高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善评税软件。同时切实做好房地产评税的技术革新准备、基础数据积累和人才培养工作。

二、组织领导及工作职责

（一）成立领导小组。

成立市应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作领导小组，负责外部联络、组织推动工作，制定评税方案，实施项目管理，落实评税小组职责分工及督查督办工作，并会同相关部门指导评税业务等。

（二）成立实施小组。

实施小组由市地税局、市财政局、市国土环境资源局、市住房和城乡建设局、市统计局、市住房保障与房产管理局、市民政局等部门组成。实施小组办公室设在市地方税务局直属分局，主要职责为提出具体评税操作方案，应用实施方案，组织相关人员培训，并负责具体实施等工作。

三、工作原则

（一）合法原则。房地产评税应按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法必须符合国家的有关规定。

（二）公平原则。房地产评税的标准、评税的时点要一致，评税的结果要客观公正。

（三）务实原则。房地产评税工作要始终立足万宁实际，既注重科学系统又注重严谨规范；既体现万宁特色又注重广泛的实用性；既能满足房地产税改革要求，又能满足当前加强房地产税征管工作的需要。

四、具体工作方法

（一）构建完整的信息平台。

1.数据采集。市住房保障与房产管理局负责定期收集市房屋建安工程造价的标准值和房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、房屋总层数、房屋所在层数、建筑面积、房型、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格等指标；市住房和城乡建设局负责收集房屋朝向、面临景观、是否靠海、有无电梯、建筑密度、绿化率和容积率等指标；市国土环境资源局负责定期收集土地基准地价和地价指数信息。各部门所采集数据应完整及时地提供给地税部门，市地税局从纳税人申报资料获取税源信息，并采取外包方式组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。

2.资料审核。根据土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，从客观、准确、完整的原则出发，在评税专家顾问组的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。

3.信息录入。集中组织人员采取一边录入、一边再次审核的办法，以确保数据的准确和全面。构建完整有效的数据平台，将录入信息与各部门共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。对信息录入工作量大的可采取外包方式，聘请专人在相关职能部门的指导下完成。

（二）建立公平的评估体系。

1.确定评税方法。以住建、房管、土地管理等部门现有工作成果及政府颁布的分类房产建安造价标准、城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，确定一套科学的评税方法。

2.制定评税技术标准。市地税局在住建、房产、国土等部门的配合下，对本地区房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评税专家顾问组的指导下制定评税技术标准。

3.建立评税软件体系。根据评税技术标准，选择软件系统，并根据房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评税专家顾问组的指导下，对国家税务总局确定的房地产评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。

（三）确定可行的征管办法。

1.奠定数据基础。采集大量的房产、土地详细数据，进一步摸清房地产税源情况，全面掌握纳税人的应税房地产信息，为开展二手房交易价格的监控提供有力的数据支持。

2.确定征管办法。通过调查研究，将评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税负等，依此制定切实有效的房地产税征管办法。

五、实施步骤

（一）确定评税标准。按照财政部、国家税务总局和省财政厅、省地税局有关文件精神，在评税专家顾问组的指导下，采用“市场比较法”确定评税的有关要素。即结合全市住宅类房屋的实际，对全市范围内按照房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，各影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同的原则划分若干区片，在每一区片内选取可比实例，确定可比基准价格标准，经楼层、朝向、建筑面积等价格修正系数调整后，求取待评估房地产交易计税评估价格。此项工作于年月至年月完成（责任单位：市财政局、市地税局、市住房和城乡建设局、市国土环境资源局、市住房保障与房产管理局）。

（二）评税软件本地化开发。以选择的评税软件为基础，结合我市实际，在评税专家顾问组的指导下，提出房地产评税软件本地化业务需求;拟定评税软件开发技术方案，明确有关技术需求，通过招投标选中一家软件公司，负责评税软件的开发、测试、完善。此项工作于年月至年月完成（责任单位：市财政局、市地税局）。

（三）采集相关数据。委托一家房地产专业评估机构，按照房地产评税的统一要求，运用评税方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，组织信息普查，获取评税所需基础数据;市地税局向住建、国土等部门提供房地产的基础数据，逐步实现信息实时传输;对相关数据进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。此项工作于年月至年完成（责任单位：市财政局、市地税局、市住房和城乡建设局、市国土环境资源局）。

（四）评税软件运行及评税结果分析。利用计算机辅助评税软件进行评税，在评税的基础上，进行数据分析;将评税技术应用于房地产税收一体化中的二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，强化一体化税收征管。此项工作于年月至年月完成（责任单位:市地税局）。

六、保障措施

（一）建立部门协调工作机制。明确各部门职责，形成工作合力。市财政局主要负责工作经费的筹措，参与方案的制定以及工作的组织协调。住建、房产、国土等部门主要负责收集并提供房地产的建安造价、基准地价及地价指数信息、房地产交易价格、房产坐落地信息、规划容积率、建筑密度等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作，并配合将评税结果应用到税收征管工作中。市地税局主要负责整个方案的制定和评税工作的组织协调，组织评税标准的制定和评税软件的本地化，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作。

（二）组织人员培训。聘请房地产评估、计算机、财税等领域的专家和教授，组成评税工作专家委员会，负责指导评税指标的确定和评税系统的研发;从财政、地税、住建、房产、国土等职能部门抽调业务技术人员从事具体评税工作;不定期举办房地产评估知识培训班，聘请专家授课，就房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识等内容，对参与工作的具体人员进行培训，明确评税工作的业务流程及工作方法。

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无独有偶，2013年2月，浦东新区检察院也查处了一起原南汇区房地产交易中心和知名房地产经纪公司相互勾结逃避税收的案件。为了少缴税费，房产经纪公司将两栋原价2000多万元的别墅房价做低到六七百万元，又找到原南汇区房地产交易中心的房产登记受理员刘某及审核科终审员王某，请他们帮忙通过审核，并许诺分别给予好处费6.5万元和31万元。在利益的诱惑下，房产交易中心工作人员通过了两份本应被退回的交易材料，使买房者顺利拿到了房产证。此案经法院审理后，原南汇区房地产交易中心审核科终审员王某以判处有期徒刑5年、并处没收财产1万元，另一名受理员刘某同样以被判处有期徒刑3年、缓刑3年。

这两起案件有着惊人的相似，它们反映出二手房交易税收征管中存在的诸多问题，其中，中介参与、与税务部门工作人员勾结规避税收的问题非常值得注意。

“阴阳合同”现象普遍

房屋中介为了获得客户，在激烈的竞争中求生存，在二手房税收中采取不法手段，与房产交易当事人、税务人员勾结规避税收。

房屋中介偷逃税款的手段主要有三种：一是对新购买的住房未办理产权证就再次转让，房地产开发公司与购房者重新签订合同，使二手房转让变成新房销售，不仅使原购房者未缴纳契税，而且逃避了再上市转让应纳的其他各税。二是房屋中介唆使买卖双方签订两份合同，一份为实际成交合同，另一份为办理相关税费的合同，从中逃避税款。三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方时将原购房合同改签为租赁合同等。

据了解，二手房交易中“阴阳合同”规避税费现象普遍。据犯罪嫌疑人交代，做低房屋价格申报纳税已经成为业内公开的“秘密”。为了达成促进交易和少缴税费的目的，房地产经纪组织与上下家恶意串通，申报纳税价格与实际成交价相差甚远，造成国家税收损失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。但是，目前，二手房的交易价格没有明确的标准，二手房的成交价格也很难核实。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。房地产经纪组织为促成二手房交易成功，最大限度地压低纳税申报价格是有效的手段。

中介与税务人员串通逃税

按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。因此，具体负责的税务人员就成为被拉拢腐蚀的重点对象，形成中介与税务人员串通偷逃税款的现象。

按照规定，征税有受理、审核和审批三个环节，分别由三个岗位办理，但实际操作中，存在一人受理、审核，事后由他人在纳税申报表上补签意见的现象。由于二手房交易的价格不需要房管部门审核、备案，卖方在保证实际成交价格的前提下，在向税务部门申报纳税时，多数愿意帮助买方压低纳税价格，偷逃税收。税务部门在审核上流于形式，或省略审核环节，或颠倒审核顺序，极易引发渎职犯罪。

另外，对自由裁量权的滥用也给了税务工作人员权力寻租的空间。现行税收征管法律、法规、规章赋予了税务机关及其执法人员宽泛的自由裁量权。但在实际操作中，由于税收执法人员千差万别，个人素质和价值取向的不同会导致对法律规范的理解偏差，从而产生自由裁量权滥用的执法风险。当前，税务机关及其执法人员在二手房交易税收行使自由裁量权时，普遍存在的问题是对房产交易的价格处理存在任意性。由于目前相关法律的内容操作性不强，在价格认定上标准不明确，给税务人员以可乘之机，或与中介机构、房屋买卖双方串通压低价格、或者放宽区域价格的最低标准适用。导致房产交易中课税对象价格失真，影响国家税收，而工作人员却利用房产交易机会获得非法利益。

二手房交易反避税建议

严格审批流程，健全监督机制

为防止人为操作擅自减免税现象的发生，应制定严格的审批制度和审批流程。严格审核程序关和事后监督也是重要环节。程序公正是行政行为公正的前提和保证，也是控制滥用自由裁量权最有效的手段。应建立房屋交易链条体系，“先税后证”。实行稽查约谈和重点稽查，帮助和促进纳税人提高自核自缴的能力和纳税遵从度。

采取有效措施控制虚假交易

对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。加强部门间信息共享，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，防止漏征漏管。

此外，还可以加大群众的举报力度，并对举报人实施一定奖励。

加强对中介组织的监管

目前，对房地产经纪组织的监管，无论是政府主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。

为了打击“阴阳合同”，2011年4月国家发改委和建设部就了《房地产经纪管理办法》，其中规定了房地产经纪人操纵“阴阳合同”就要被处罚1万元，中介机构3万元；早在2010年9月，统计部门宣称，一旦发现房屋销售虚报价格的行为，最高将处以20万元的罚款。

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关键词：营改增； 新财税体制 ； 影响 ；对策

中图分类号：F810.422文献标识码：A文章编号：1008-2670（2013）06-0055-06

一、引言

经济基础决定上层建筑，上层建筑反作用于经济。税收制度作为国家运行的重要上层建筑之一，既是国家财政收入的基础保障，也是国家宏观调控的重要经济杠杆。一国税制的完善程度标志着一个国家的发达程度，随着国家政治经济形势的变化，我国财税制度的建立与发展经历了曲折的过程。税制改革始终都是我国体制改革的重头戏。自建国以来，我国税制共进行了五次较大规模的改革。营业税改征增值税（简称营改增）是继1994年我国税制改革之后的又一次税收制度的重大变革，是一次新的创新和突破，是结构性减税的重大举措，对我国经济转型、产业结构调整等方面具有重要作用。通过改革有效解决了服务业重复征税、增值税抵扣链条中断等问题。据国家税务局统计，在2013年8月“营改增”试点扩围后9月份的第一个申报期，全国纳入“营改增”试点的纳税人共申报增值税125.37亿元，其中22个新扩大试点省份纳税人申报39.28亿元。全国实行营改增当月共减税130.13亿元，其中营改增试点纳税人减税59.89亿元，原增值税纳税人增加抵扣减税70.24亿元；22个新扩大试点省份减税43.97亿元，其中试点纳税人减税14.15亿元，原增值税纳税人增加抵扣减税29.82亿元①。数据充分显示了“营改增”的减税效果，尤其是小规模纳税人成为最大受益者，税负下降普遍超过40%，促进了产业分工细化和市场经济的活力。

与此同时，随着“营改增”行业的全面推开，国家改变税收归属权，将会给地方财政造成巨大的压力，或许地方的这种收支差距会持续拉大。与前期试点的上海、北京等经济较发达的地区不同，青海、甘肃等原本就财政“收不抵支”的西部省份，“营改增”后地方收支矛盾或更加突出。以青海省2012年为例。公共财政预算收入完成319.7亿元，比上年增加49.3亿元，增长18.2%。公共财政预算支出完成1188亿元，比上年增长220.6亿元，增长22.8%。青海省近年来营业税的增幅基本上都在30%左右来源于《中国经营报》。。随着“营改增”试点的进程，越来越清晰的看到我国税制结构、中央与地方的税收管理和分配格局被打破，中央和地方的财权与事权严重背离，这将阻碍改革的进程，不利于经济社会的发展。因此必须尽快分析“营改增”对现有财税体制影响，重新建立与经济发展相适应，与中央和地方的财权事权相匹配的新财税体制，以规避改革风险，为发挥税收职能奠定良好基础。

二、“营改增”政策回顾

2010年10月党的十七届五中全会首次提出 “扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”，并在 “十二五”规划中被再次明确指出；财政部、国家税务总局先后印发了《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号），《关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号））、《关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2012〕71号）、《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号）等一系列文件，营改增政策不断丰富和完善，试点地区由上海逐渐扩大至全国。对试点期间税收收入归属做出了较为明确和详细的规定，规定在试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入改征增值税后仍归试点地区，试点产生的财政减收，中央与地方按照现行财政体制分别负担。但是截至目前中央并未下发关于财政扶持的相关文件。

2012年1 月 1 日“营改增”试点工作首先在上海启动，交通运输业和部分现代服务业（“1+6”行业）营业税改征增值税，这标志着我国“营改增”改革正式拉开了序幕；由于改征行业中一般纳税人的法定增值税税率普遍高于原有营业税税率，外加部分企业进项税额由于种种原因不能够抵扣，所以致使部分改征企业税负加重，尤以交通运输业最为突出[1]。针对这一情况，上海市财政局、国税局、地税局在2012 年 2 月 2 日下发了《关于实施营业税改征增值税试点过渡性财政扶持政策的通知》，按照“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”的方式，给予税负增加的试点企业过渡性财政扶持。

2012 年 8 月 1 日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点范围，由上海分批扩大至北京、天津、江苏、浙江等 8省市。第二批试点后，在《关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知》（财税[2012]367号），进一步明确了关于改征增值税的收入划分：试点期收入归属保持不变，改征增值税税款滞纳金、罚款也全部归试点地区。试点期间第二批试点地区也相应明确了财政扶持政策：北京财政扶持资金由市和县分别负担，财政扶持资金按照“企业据实申请、财税按月监控、财政按季预拨、资金按年清算、重点监督检查”的方式进行管理；广东10亿财政资金补贴“营改增”，安徽财政补贴按月拨付，按年清算[2]。

2013 年5月财政部、国家税务总局印发了《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号），8月1日交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点正式扩大到全国范围，文件明确规定了营改增的纳税人和扣缴义务人、改征应税范围、税率和征收率、计算方法、税收优惠等要素，改征的税款仍然由国家税务局负责征收。

三、营改增对财税体制的效应分析

我国现行税制将税收收入划分为中央固定收入、地方固定收入和共享收入三种。“营改增”政策的实施，在现行分税制下，改变了中央和地方财权的分配格局，对现行税制结构、管理体制等产生重要影响。

1.营改增将致使我国税制结构失衡

长期以来我国实行的都是以流转税为主体的单主体结构的税制体系，近年来所得税类尤其是个人所得税的增长，使我国税制结构由单主体逐渐向双主体过度，但是流转税增长势头和所占比例仍居高不下（见表1）。

由表1看出，在为实行营改增之前2011年增值税和营业税占税收总额的42.28%，2012年改革试点后增值税和营业税占税收总额的比例仍然达41.8%，2013年上半年达39.09%。由此推测营业税全面改征增值税后，增值税占国家财政收入的比例预计将达到40%左右，这一比重远远高于欧美等发达国家。

增值税属于流转税，主要是在商品和劳务流转环节征收，流转税比重过高存在以下风险：一是流转税过高可能导致物价过高，由于税负的转嫁性，商品价格中含有的流转税有消费者买单。二是增值税同行业采用单一比例税率，这种税率形式致使税收的累退性比较明显。这种税制结构将会加大我国的财政风险，降低税收政策实施效果，不利于社会公平和再分配调节机制的要求[3]。

2.改变了中央与地方税收收入归属权，打破了中央和地方的税收收入分配比例，地方财政收入将大幅度减少

营业税主要是对建筑、交通、金融保险、文化体育、邮电通信、娱乐、服务七大行业以及销售不动产和转让无形资产两大行为征税。94税改以来我国经济体制改革和产业结构调整不断深化，我国第三产业得到蓬勃发展，逐渐崛起成为地方经济的支柱产业之一。随之营业税的征税范围不断扩大，税源不断增加，税额逐年提高，成为地方的主体税种（见表2）。

表22007-2011年地方营业税收入与财政收入的比例关系年份1地方营业税收入1地方税收入总额1地方财政收入总额1营业税占地方税比例1营业税占地方财政比例200716379.51119252.12123572.62133.14%127.06%200817394.29123255.11128649.79131.80%125.81%200918846.88126157.44132602.59133.82%127.14%2010111004.57132701.49140613.04133.65%127.10%2011113504.44141106.74152547.11132.85%125.70%数据来源于2012年统计年鉴。

由表2看出， 2007年至2011年五年间营业税总额呈逐年上升趋势，2011年营业税收入是2007年的2.12倍，历年营业税收入占地方税收收入总额的百分之三十以上，地方财政收入的四分之一 以上来源于营业税，营业税对地方财政收入的贡献和作用可见一斑。

增值税属于共享收入，其中75%的收入归中央，25%的收入归地方。显然，“营改增”的实施致使中央和地方的税收收入发生了变化。首先，如果不考虑原归属于中央收入的营业税部分和营改增后税额减少的因素，假设增值税的分配比例不变，那么地方财政收入将会减少18.75%，设：

y=x+a（1）

其中，y表示营改增前的地方财政收入，x表示营改增前的地方营业税，a表示其它地方财政收入。

y’=x’+a（2）

其中，y’表示营改增后的地方财政收入，x’表示营改增部分归地方所有的税收。

x’=25%x（3）

x=25%y（4）

将公式（1）（2）（3）（4）联立可得：

y’=81.25% y，说明每年的地方财政收入将减少18.75%。

其次，“营改增”的主要目的之一是结构性减税，其结果是税额下降，即x’

3.改变了中央与地方的税收征收管理权，致使两大税务机构人力资源供需矛盾

1994年我国为摆脱中央财政困难的尴尬局面，实行分税制财政管理体制，按照收入归属划分税收管理权限，设立了国税和地税两大税务机构，分别履行对中央收入与地方收入的征管职能。除关税等部分税收由海关代征以外，其他税种都由国家和地方税务局分别负责征收。目前除试点上海的国税局和地税局没有分家外，其他省份国地税都是相互独立的。增值税由国税局负责征管，营业税由地税局负责征管。显而易见营业税改征增值税后，必然对我国两大税务机构的职能和定位产生影响。

目前试点地区在试点前国地税都进行工作交接，原地税局对营业税的征管工作改由国税局征管，两大机构的征管范围发生变化，职能发生转变，随之而来的是两大机构的工作业务内容和总量发生变化。在现阶段，其他因素不变的情况下，营改增将致使国地税机构在人力资源供需方面产生矛盾。简单说，国税需求职工将大于现有职工，地税则反之。作为政府职能部门，人力资本成本所占比重较大，按照成本效益分析，若营改增后机构职能或人员不作调整，必将降低政府效益。

四、应对营改增的财税对策与建议

1.建立和完善以财产和所得为主体的地方税种体系，弥补地方财政

营业税是地方财政收入的主要来源，“营改增”后为地方政府寻找并设计新的主体税种成为亟待解决的问题。2011年在我国税制体系中财产税（包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、资源税、车船税和船舶吨税7个税种）的收入为7096.4亿元，占当年全国税收的7.6%。根据OECD组织资料，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。相比较我国财产税水平远远低于发达国家，已经不适应我国的经济发展状况[5]。在结构性减税的大方针下，开征以房地产税为代表的财产税并以此作为地方政府的主体税种是可行选择。一是目前开征房产税的呼声愈见高涨。二是房产税的开征条件也愈加成熟。面对我国房地产市场过热，盲目投资造成资源浪费，金融风险增大的现状，纵观现有地方税种，尽快出台房产税，同时积极探讨开征环境税是完善地方税制体系的最佳选择。

2.建立新的税收共享的分配比例，实现中央与地方财政平衡

我国地大物薄，社会主义经济建设需要在国家宏观调控的同时，更多的需要依靠地方政府，只有充分发挥地方政府和企业的能动性和创造性，才能推动我国改革建设步伐。在“营改增”为首的结构性减税的改革中，重新明确和划分中央和地方的事权和财权成为关键因素。自1994税制改革以来。中央税占全国税收总额的始终保持在50%左右，具有绝对的控制力，充分体现了社会主义特点。这也使得地方财政在执行事权时因财力匮乏，无法保质保量的完成各项公共服务项目的供给。尤其是贫困地区尤为突出。造成一些地方过分依赖财政转移支付。财政转移支付随意和混乱，财政政策扭曲，违背和影响了转移支付制度的实施。同时这也在一定程度上造成地方企业纳税意识薄弱，存在消极的纳税情绪，不利于地方经济建设[6]。因此根据试点地区反馈情况，按照中央和地方的事权合理进行财权划分，适当降低中央税收比例，提高地方税收比例，对搞活地方经济具有促进作用。

3.完善转移支付制度，缩小地区经济发展差距

我国目前区域经济发展极不平衡，经济与税收相辅相成，经济的滞后严重影响税收。2011年广东省的地方税收入总额是4548.66亿元，地方税收收入只有45.83亿元，前者是后者的99.25倍。结构性减税的实施，基于税收乘数效应，贫困地区基数偏小，地区经济差距将日益扩大[7]。在结构性减说全面实施之前，必须着眼地方经济平衡发展，以地区总体发展情况为依据完善政府转移支付制度。利用好税收杠杆、财政补贴制度，加大财政政策力度，真正体现财政均等化。一是针对不发达地区的特产品和服务企业可以设立增值税的优惠税率或对该地区企业实行免税政策。我国虽然在税收优惠方面对不发达地区有所措施，但散见于部分税种中，尤其在流转税中对于地区优惠基本没有；二是加大对经济不发达地区的财政转移支付，促进地区经济贸易和产业结构调整[8]。

4.改革税收征管机构，实行国税和地税部门合署办公

我国国税和地税的分离有力地加强了中央的宏观调控能力，同时增强了地方税收收入自和控制权。但同时也出现了冗员、税收成本增加、行政效率低下、纳税人不便等问题[9]。营改增后问题更加凸显。不论是国税还是地税，依法征税关键是税务系统能否全面详细掌握企业经营状况，这也成为最大的征税成本和征税瓶颈。就目前税制结构来看，地方税中的财产行为税更多的纳税人仍然是企业，这和国税是一致的，在“营改增“实施扩围过程及结构性减税过程中，从节约成本，提高效益角度看，国税局和地税局合署办公是最佳选择。

首先共建纳税人信息管理部，建立统一的网上报税平台，实现税收信息资源共享。一是可以有效解决国地税人员供需矛盾的问题。二是可以节约税收成本，既提高效率又有利于监督和管理。纳税人报税信息只需要提交信息管理部，经审核后，就可以自动生成各种报表，纳税人依次填报即可。其次是合署办公将会提高行政审批程序，大大简化纳税人税务行政注册和办税程序。目前，很多省份办理税务登记需要分别到国税和地税注册登记，耗时耗力，将大量时间浪费在跑路、填表和等待等方面。其次合署办公后企业办税人员可以节省办税时间，将更多时间用在企业内部税务管理方面，提高企业竞争力。再次可以加强国家宏观调控力度。合署办公后国税局可以更准确把握地方税收情况，实时进行顶层设计，使之适应经济发展状况，在经济放缓，货币政策持续发力的背景下，加强财政政策力度，有效促进我国经济可持续发展。

营改增作为我国财税体制改革的大手笔，带来的影响是复杂和深远的，要积极应对改革过程中问题，扎实有效解决，稳步推进，才能取得最终的成功。

参考文献：

[1]李明.“营改增”与我国财政体制[J].中国证券期货，2012（12）：164-165.

[2]邱峰. “营改增”税制改革的效应及其应对[J].柴达木开发研究， 2012（5）：24-27.

[3]彭骥命，韩晓琴.营业税改征增值税研究的文献综述[J].税收经济研究， 2012 （6）：8-12.

[4]吴菲，李玉娇，熊羽.我国营业税改增值税的效应影响探究[J].财政监督，2013（3）：67-69.

[5]樊其国.“营改增”税收政策变化解析[J].财会学习，2013（11）：56-58.

[6]黄志良.浅议营业税改征增值税的影响及应对措施[J].商业会计，2013（3）：51-52.

[7]高蕤.浅谈营业税改增值税的意义[J].企业研究， 2013（4）：157-158.

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一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持“依法治税、信息管税、服务兴税”，充分发挥税收各项职能，从推广应用房地产估价技术手段入手，在测算房地产基准价格及价格影响因素修正系数的基础上，开发核定价格计税模块，建立房地产交易价格核定应用功能，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。从根本解决房地产交易中“阴阳合同”申报不实的问题，规范存量房交易纳税申报行为，维护存量房交易市场税收公平。同时，在现行税收法律法规框架下，制定适合本市实际的争议处理办法，探索房地产税税制改革新思路和税收征管新模式。

二、工作原则

（一）合法原则。房地产评税应按国家法律、法规的规定进行，评税所依据的数据和资料必须合法有效，评税的方法必须符合国家的有关规定。

（二）公平原则。房地产评税的标准、评税的时点要一致，评税的结果要客观公正。

（三）效率原则。坚持房地产评税方法与现代化技术手段相结合，使应用房地产评税技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便快捷地进行房地产批量评税。

三、工作内容和方法

（一）构建完整的信息平台

1．数据采集。市住建设局负责定期收集当期我市房屋建安工程造价的标准值。市国土环境资源局负责定期收集我市的土地基准地价、土地交易案例，征地和发证信息；市房管局负责定期收集房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标以上。三个部门所采集数据应及时完整地提供给地税部门。市地税局从纳税人申报资料获取税源信息，并采取组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。

2．资料审核。根据我市的土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，从客观、准确、完整的原则出发，在评税工作专家组的指导下，对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。

3．信息录入。集中组织人员采取边录入、边审核的办法，确保数据准确全面。构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。对信息录入工作量大的可采取合作攻坚方式，从政府相关职能部门抽调人员，在实施小组的指导下完成。

（二）建立公平的评估体系

1．确定评税方法。以房产、土地管理部门现有工作成果、政府颁布的分类房产建安造价标准和城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，以本地化后的评估软件为依托，运用市场法、成本法和收益法等相关房地产价值评估方法，通过评税系统计算出房地产评估值，据此作为房地产交易计税核定价格。

2．制定评税标准。地税部门在住建、国土、房产等部门的配合下，对我市房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评税工作专家组的指导下制定本市的评税技术标准。

3．建立评税体系。根据我市评税技术标准，选用已纳入海南地税税费征管信息系统中的“全省统一采用经本地化后的版软件”，并根据我市房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评税工作专家组的指导下，对软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验，力争评估价更接近市场交易价。

四、工作安排

我市开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作从年2月份开始，在7月底以前完成并上线运行。此次工作范围包括我市辖区内所有进入交易环节的土地和房产，具体工作安排如下：

（一）确定评税标准（年4月15日前）。按照上级要求，在评税工作专家组的指导下，确定评税的有关要素，研究制定可行的房地产评税办法，确定符合我市实际的评税标准。责任单位：市财政局、市地税局、市住建局、市国土环境资源局、市房管局、市物价局、市公安局。

（二）采集相关数据（年4月30日前）。按照房地产评税的统一要求，运用评税方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，各成员单位组织信息普查，获取评税所需基础数据。地税部门向住建、国土、房产等部门获取个案房地产的基础数据，逐步实现税源信息实时传输，强化现行征管过程中的税源动态管理。对相关数据进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。责任单位：市财政局、市地税局、市住建局、市规划办、市国土环境资源局、市房管局。

（三）开发评税软件（年5月31日前）。以“全省房地产计税价格评估软件系统版”为基础，结合我市实际，由实施小组提出房地产评税软件的业务需求。拟定评税软件开发技术方案，明确有关技术需求。责任单位：市财政局、市地税局、市国土环境资源局、市房管局。

（四）运行评税软件（年6月30日前）。利用计算机辅助评估软件进行评税，在评税的基础上，进行数据分析。将评估技术应用于房地产税收一体化中的二手房营业税、土地增值税和契税的征收过程，强化一体化税收征管。责任单位：市地税局。

（五）建立评税机制。按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，制定适合我市情况的争议处理办法，建立争议处理机制。责任单位：市地税局、市国土环境资源局、市房管局、市物价局。

五、保障措施

（一）加强组织领导。决定成立应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管推广工作领导小组，负责全面指导和协调推广工作的开展。其组成人员如下：

（二）明确部门职责。财政部门负责做好专项经费的预算，为开展评税工作提供经费保障；住建、规划、国土、房管等部门负责收集并提供房地产的建安工程造价指标值、城市规划方案、土地基准地价、土地交易案例、房地产交易价格等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作；物价部门负责提供房屋交易指导价格相关信息，并为评税的计税价格的确定提供依据，参与评税标准的制定，配合解决评税结果应用中产生的分歧；民政部门负责提供地理信息；工商部门负责定期提供全市工商登记信息和企业登记变更信息，以便及时维护存量房登记信息情况；公安部门负责定期提供准确的户籍管理信息，并为评税调查工作的顺利进行保驾护航；地税部门负责整个推广方案的制定和推广工作的组织协调，组织评税标准的制定和评税软件的本地化，实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作。

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【关键词】征纳；房租税；重要性；紧迫性；分析

“房租税”通俗地说，就是租赁房屋所得收入应交的税。1986年9月，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，按年征收。[1]2009年11月26日，国家税务总局下发了《对个人转租房屋取得收入征收个人所得税的问题解读稿》，首次明确了出租房税收标准，更提出了具体实施和处罚意见。但时至今日，提及多年的“租房税”在西安乃至全国其它城市仍然难以落实。西安市普遍存在的情况是，租住房漏税十分严重；店铺房租税征收相对较为理想，但同时也存在漏税现象。是什么原因造成房租税漏税？如何破解这道难题呢？

一、西安市城镇居民“房租税”漏税原因

（一）纳税意识淡薄，漏税意识强烈

近年来，随着陕西省城乡一体化改革试点的逐步推进和农村小城镇建设进程加快，大量的工商业者、农村剩余劳动力涌入省会城市西安经商和就业，使城镇居民私房出租日渐兴旺，西安市城镇居民将闲置的住宅或门面房出租已司空见惯。

西安市城镇居民住宅用房的出租行为隐蔽性大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或者交往的范围很小，房屋出租一般很难发现，此外，私人租房住，也不向房东索要发票，导致税务机关的征管难度相对加大。同时，变相出租房屋大量存在，在租房时，房东和房客都会采取死不承认的避税策略，房东会和房客约定，谁泄密谁负担税收的约定，而借住行为是否要征税是没有明确的规定，税务机关就房租收入很难取证，使房屋的产权所有人与实际使用人不一致，且出租方与承租方私下协商的租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性。房屋在转租和再转租中，承租人往往继续利用原承租人已有的营业证照进行经营活动，这种现象一般也较难发现，导致税收征管难度加大。

承租人认为，如果交房租税，那是房东的事，与自己无关，只要房租便宜就行。调查中，租房者普遍担心的是会不会因房租税的征收而抬高房价？认为羊毛出在羊身上，如果增加税金，房东肯定会将这一负担转嫁到租客头上。

（二）城镇居民私房出租管理混乱

西安市目前尚没有一个部门能够全面、准确地统计出城镇居民实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收入。房屋租赁登记备案制度难以落实。由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外（很多连合同都“省了”），一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，表面不收租金，但却有私下协议，或以维修费形式收取租金。还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真（暗）假（明）合同，用假合同应付税务机关。还存在着变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性。而且，《城市房地产管理法》、《陕西省城市房地产市场管理条例》以及《西安市城市房屋租赁条例》规定的房屋租赁登记备案制度在征收“房租税”时形同虚设，难以落实，也导致了“房租税”税款的大量流失。

住房制度改革中，大量涌现的商品房与现行落后的城镇居民“房租税”征管模式，使私房出租中税款流失严重。

（三）重复征税导致纳税人税负过重

房屋的出租收益己作为我国现行营业税的计税依据之一征收了营业税，如果房产税也把房屋出租收益作为计税依据，有重复课税的可能。此外，房产税是以房屋为征税对象进行征收的，属于财产税类的税种，因此按租金计税不符合财产税“存量课征”的特征。此外，同一课税对象如果既有房屋余值又有租金，按租金收入计税的税负往往高于按房屋余值计税的税负。如此一来，有重复征税之嫌，使纳税人税负过重，易导致税负不公。

（四）税源零星分散，地税部门重视不够

“房租税”在一个城市的税收中，能占多大比例？要算房租税这笔账，除了要知道房租的价格外，还要了解房租税的构成，弄清一个城市出租房的数量。房租税的构成有明文规定，房屋出租人应缴纳的房屋租赁税包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税等多项税种的比率。不说商业出租用房，单就居住出租房来说，这些税按比率计算后加在一起，估计只占房租收入的7.5%左右。[2]房租税占房租的比例清楚了，但弄清楚一个城市出租房的数量是个难题，西安市不能确切掌握这一情况。统计出租房的确切数量，真的就那么难吗？

早在房租税开征时，国内一些城市地方税务部门就采取委托居委会，对各家各户房子的租、住情况进行造册。但是，虽然街道登记得较详细，还是会出现不实现象，因为那是得罪人的事情。后来撤并街道居委会成立社区，由于社区人手少，住房登记就处于了真空状态。所以，如果确实征收“房租税”，具体能征收多少，此税种收入在一个城市的税收中能占多大比例，仍无法计算出来。之前，因为房租税开征多年后，几乎处于空转状态，市地税局征管部门都没做过具体统计，他们把主要征收精力都放在了对企业税务的征收上。

如果去一家一户、一街一巷去调查访问，能不能实现呢？市地税局有关工作人员表示：这很费人手。再加上投入高，收益率低，配备那么多的人手去征这个税，很不划算。

二、西安市依法征纳“房租税”的重要性和紧迫性

（一）依法征纳“房租税”的重要性

依法征纳“房租税”，对西安市城镇居民而言，可以调节个人收入分配，体现社会公平；可以增强市民纳税意识，树立义务观念；还可以扩大聚财渠道，增加财政收入。

依法征纳“房租税”，与西安市政府而言，可增加市府的财政收入，政府通过财政可以有效地调节资源配置，促进西安经济和科学、教学、文化、卫生事业的发展，有利于促进和提高西安市城镇居民生活水平的提高。

2010年9月23日，在西安市十四届人大常委会第二十四次会议上，市财政局在向市人大常委会报告时透露，将扩大网络在线发票使用范围，在房地产、建筑业全面实行网络在线发票。进一步调整有奖发票布奖结构，加大对餐饮、娱乐、、酒店、中介服务等行业的税收征管。[3]同时，做好私房出租税收和小产权房契税征管办法的前期调研，力争尽快试点征收。加大停车场收费等非税收入征管，减少跑冒滴漏，采取得力措施加强行政事业单位国有资产经营收益和处置收益管理，着力查处坐收坐支、应缴不缴等问题。由此可见，西安市地方政府已经意识到了依法征纳“房租税”的重要性。目前，我国北京、上海、广州、南京、杭州、济南等城市也纷纷制定相关地方法规，把依法征纳“房租税”提到意识日程上来。

以《广州市地方税务局关于征收2007年和2008年度城镇土地使用税的通告》（穗地税发[2008]67号）的规定为例，国内居民出租住宅房屋月租金收入未达1000元的，综合征收率为4%；月租金收入1000元以上（含1000元），2000元以下的，综合征收率为6%；月租金收入2000元以上（含2000元）的，综合征收率为8%。国内居民出租非住宅房屋月租金收入未达1000元的，综合征收率为6%；月租金收入1000元以上（含1000元）的，综合征收率为14%。按综合征收率征收的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和个人所得税。个人出租住宅房屋免征城镇土地使用税。个人出租非住宅应征收城镇土地使用税。个人出租、承租住宅房屋签订的租赁合同，免征印花税。个人出租、承租非住宅房屋签订的租赁合同，按照合同租赁总金额的千分之一计缴印花税。个人出租房产取得租金收入应缴纳的税费，纳税义务人为出租方。广州市政府通过制定地方性法规，使地方税务机关在征收“房租税”的过程中，真正做到了有法可依的同时，穗地税发[2008]67号文件的规定，利用税法的构成要素，在市民缴纳“房租税的”减、免上做足了文章。这一做法，非常值得我们西安市政府在制定相关地方法规时加以借鉴。

（二）西安市依法征纳“房租税”的紧迫性

假设某西安市民有一套住宅出租，每月租金700元，一年收益就是8400元，如按规定比例纳税，需缴纳“房租税”1008元。如果西安市每月有40万套类似房屋出租，市府每年至少要流失税金4个亿。如果再算上门面房等租金较高的房屋，“房租税”税款的流失更是触目惊心。

在西安市城镇居民房屋出租统计过程中，最少要破解三道难题，一是理清市区每套房的房主及用途；二是弄清是不是“亲戚租房”问题；三是如何提高公民的自觉纳税意识，达到出租人主动纳税的最理想状态。突破薄弱环节，管好重点税源。摸清税源，掌握和管好重点税源，突破和加强对薄弱环节的税收征管，是拓宽税源、保证收入增长的一个重要因素。对辖区内的名演员、名运动员、名画家等特殊技能者等高收入个人建立档案，掌握其房租收入的渠道、形式、特点，跟踪了解其纳税情况，力求征管到位，使“房租税”收入有更大增长。

同时，在征纳“房租税”中，还必须警惕房屋租赁税费转嫁问题。开展出租房屋管控，应着力加强房屋出租管理，职能部门可与新闻媒体配合，使那些既不登记备案又不缴纳税费的房屋出租户被曝光。此举一方面增加税收，为加强房屋出租管理奠定基础；另一方面可充分利用新闻媒体的舆论监督作用，给予职能部门以信息上的指导。笔者以为，职能部门在加强房屋出租管理中，既要治理既不登记备案又不缴纳税费的房屋出租户，同时也要谨防房屋出租户将税收“转嫁”给寻租者。因为寻租者一般都是在一定的地域内租房，而此间的房屋出租数量又是有限的，这就形成了不完全竞争市场。在不完全竞争市场条件下，形成的买方市场又能让出租户掌握价格的主动权，一旦职能部门征收一定税费，他们就会通过提高房屋出租的价格，来将税费“转嫁”给寻租者。寻租者在此处于弱势地位，维护自身权益的条件又非常少，那么，他们的合法权益就会遭受出租户的税费“转嫁”侵害。

事实上，征收房屋出租税费本可作为调节房屋出租市场的一个重要杠杆，搞好房屋出租管理的有效措施。若是运用的不恰当，相关的辅助工作搞的不到位，杠杆的作用就会失灵，房屋出租价格虚高不下，就可能造成新的房屋出租市场秩序的混乱。与其等问题出现再去绞尽脑汁想点子治理，倒不如先打一针预防针，以防范可能会发生的税费“转嫁”现象等。

当然，这需要管理者以较强的管理智慧来运作，给出一个房屋出租价格的指导价，使其在合理的区间内波动，绝不能只想着解决眼下的问题，而对今后可能出现的问题没有一定的把握、或者说坐视不管。笔者以为，职能部门要给出一个科学的房屋出租指导价，需要先考虑怎样在市场正常运行和法律政策监管制约间作出合理的平衡，对房屋出租市场进行科学地调查研究，充分了解出租户与寻租者双方的期望价，类如要给房地产价格一个指导价那样，也给出一个科学的房屋出租价格，如是才能兼顾“买卖双方”的利益，防范出租户将税费“转嫁”给寻租者。

综上，要彻底解决西安市城镇居民“房租税”征管问题，就必须从思想上保持对“房租税”征收的重要性与紧迫性的清醒认识，在科学统计的基础上，提出切实可行的完善房屋租赁所得税法的意见和建议。

参考文献：

[1]傅樵.房产税的国际经验借鉴与税基取向[J].重庆:改革,2011(01).

[2]常玉选.开远力解房租税征收难题[N].红河州:红河日报,2010-06-23.

[3]傅誉君.西安拟开征私房出租税 调研后将会尽快试点征收[N].西安:西安晚报,2010-09-23.

基金项目：本文系西安市住房保障和房屋管理局基金项目《西安市城镇居民房屋租赁所得及纳税情况统计研究》的阶段性成果之一（项目编号：XFY1001）。

作者简介：

温晓芸（1963－），女，河南固始人，副教授，陕西警官职业学院物业管理专业带头人、教研室主任、项目负责人，研究方向：经济法，物业管理法规。