物业管理的范畴精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇物业管理的范畴，期待它们能激发您的灵感。

篇1

负债经营风险的总体防范与控制

负债经营是现代企业的主要经营手段之一，运用得当会给企业带来收益，成为发展经济的有力杠杆。所以，首先针对这个问题进行分析。但是，负债筹资如果运用不当，则会使企业陷入困境，甚至会将企业推到破产的境地。因此，企业对负债经营的风险应有充分的认识，必须采取防范负债经营风险的措施。

第一，要有风险意识。在社会主义市场经济体制下，企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的独立商品生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业在从事生产经营活动时，内外部环境的变化，导致实际结果与预期效果相偏离的情况是难以避免的。如果在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。因此，必须树立风险意识，即正确承认风险，科学估测风险，预防发生风险，有效应付风险。首先要明确风险是不可避免的，要勇于承担和面对风险，并采取有效措施降低和防范风险。

第二，建立有效的风险防范机制。企业必须立足市场，建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。如通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。应建立财务预警机制，随时监控企业的筹资风险，把风险水平降到最低点。

第三，确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。负债经营能获得财务杠杆利益，同时企业还要承担由负债带来的筹资风险损失。为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，以实现风险与报酬的最优组合。在实际工作中，如何选择最优化的资金结构，是复杂和困难的，对一些生产经营好，产品适销对路，资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想，产销不畅，资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些，否则就会使企业在原来商业风险的基础上，又增加了筹资风险。根据国家有关部门统计，目前我国企业资产负债率普遍过高，一般在70%左右，有的在80%以上，为了增强抵御外界环境变化的能力，我国企业必须着力于补充自有流动资本，降低资产负债率。

第四，根据企业实际情况，制定负债财务计划。根据企业一定资产数额，按照需要与可能安排适量的负债。同时，还应根据负债的情况制定出还款计划。如果举债不当，经营不善，到了债务偿还日无法偿还，就会影响企业信誉。因此，企业利用负债经营加速发展，就必须从加强管理、加速资金周转上下功夫，努力降低资金占用额，尽力缩短生产周期，提高产销率，降低应收账款，增强对风险的防范意识，使企业在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债。在制定负债计划的同时须制定出还款计划，使其具有一定的还款保证，企业负债后的速动比率不宜低于1：1，流动比率应保持在2：1左右的安全区域。

第五，针对由利率变动带来的筹资风险，应认真研究资金市场的供求情况，根据利率走势，把握其发展趋势，并据此做出相应的筹资安排。在利率处于高水平时期，应尽量少筹资或只筹急需的短期资金。在利率处于由高向低的过渡时期，也应尽量少筹资，不得不筹的资金应采用浮动利率的计息方式。在利率处于低水平时，筹资较为有利。在利率处于由低向高的过渡时期，应积极筹集长期资金，并尽量采用固定利率的计息方式，降低负债利息率。

筹资风险的阶段性控制

1.事前控制

首先，应做好企业的财务预测与计划，作好各种预算工作。在对外部资金的选择上应从具体的投资项目出发，运用销售增长百分比法确定外部筹资需求。可以从以往的经验出发，确定外部资金需求规模；也可以进行财务报表分析，使各项数据直观准确，量化资金数额，由于这种方法比较复杂，需要有较高的分析技能，因而，应在筹资决策存在许多不确定因素的情况下运用。准确的财务预算对于防范和规避企业的筹资风险具有重要作用。企业根据短期的生产经营活动和中长期的企业发展规划，预测出自己对资金的需求，提前做好财务预算工作，安排企业的融资计划，估计可能筹集的资金量。同时企业可以根据预测的筹资情况来确定资金是否能够满足企业资金的需求，并以此安排企业的生产经营活动，从而把企业的生产经营和资金筹集有机地联系在一起，避免由于两者脱节造成企业的资金周转困难，防范企业的筹资风险。在编制具体财务预算过程中，企业可以依据行业特点和宏观经济运行情况，保持适当的负债比率，根据生产经营的需求确定资金需求总量，合理安排筹集资金的时间和数量，使筹资时间、资金的投放运用紧密衔接，及时调度，降低空闲资金占用额，提高资金收益率，避免由于资金不落实或无法偿还到期债务而引发的筹资风险。

其次，因地制宜地确定资本结构，合理安排资本与借入资本的比例，降低资本成本，也就是选择合适的筹资组合。企业在经营过程中，要根据所处的行业特点和企业自身情况，确定合理的资产负债结构。在企业的资产负债结构上，保持适当的短期变现能力（如流动比率和速动比率）和长期偿债能力（如资产负债率和产权比率），可以提高企业的市场竞争力，提高企业抵抗筹资风险的能力。改善企业的资产负债结构，主要应该动态地监控资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业偿债能力的财务指标，确定最佳负债结构。在实际工作中，如何选择最优的资产负债结构，合理确定自有资金和借入资金的比例，是非常复杂和困难的。对一些生产经营好、产品适销对路、资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想、产销不畅、资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些，否则就会使企业在原来经营风险的基础上，又增加过多的筹资风险。

最后，企业在选择负债筹资的方式中，如果选择银行借款的筹资方式应做出分析，对银行做出选择。应选择那些愿意承担风险，勇于开拓，肯为企业分析潜在的财务问题，有着良好的服务，乐于为具有发展潜力的企业发放贷款，在企业有困难时帮助其度过难关的银行。同时，要关注银行的专业化程度，选择那些拥有丰富专业化贷款经验的银行进行合作；保证所选银行的稳定性，使企业的借款不至于中途发生变故。

2.事中控制

在风险的事中控制中应重点强调资金的使用效率，增强企业使用资金的责任感，只有这样才能从根本上降低筹资风险，提高收益，这是彻底摆脱债务负担的关键。我国大部分企业长期以来缺乏资金使用效率的意识，缺少资金靠借贷，资金投入较少考虑投资回报、投资风险以及投资回收期的长短，以至于企业越借越多，自身造血功能越来越差。因此，企业应加强资金使用意识，把资金管理作为重点，确保投资效益，实现资金结构优化，减少企业收不抵支的可能性和破产风险。要加强对流动资金的动态管理，主要包括：

（1）保持合理的现金储备，确保企业的正常支付和意外所需。现金是企业资产中流动性最强的资产，现金持有量过少而无法保证企业的正常支出，企业就会因资金短缺发生筹资风险；反之，企业持有的现金越多，企业的支付能力就越强。但是现金是收益能力和增值能力较低的资产，如果企业持有过多的现金，必然失去了用这部分现金投资的机会，造成资金的机会成本过大，从而降低企业资产的盈利能力和资产利润率。因此，企业必须合理预测企业经营过程中的现金需求和支付情况，确定合理的现金储备。

（2）加强存货管理，提高存货周转率。存货是企业流动资产中变现能力较弱的资产，如果存货在流动资产中比重过大，就会使速动比率很低，从而影响企业的短期变现能力，因此要通过完善企业的内部控制和生产经营流程，使企业存货保持在一个合理的水平上。

（3）加强应收账款的管理，加快货币资金回笼。应收账款是被债务人无偿占用的企业资产。不能及时收回应收账款，不仅影响企业的资金周转和使用效率，还可能造成企业资产无法收回而形成坏账损失。因此，企业应加强对应收账款的管理，通过建立稳定的信用政策、确定客户的资信等级、评估企业的偿债能力、确定合理的应收账款比例、建立销售责任制等措施，积极组织催收，减少在应收账款方面的资金占用，加快货币资金回笼。

另外，在还款期限和额度的把握上，应尽可能地将还款期限推迟到最后，同时必须保持企业良好的信誉，有时候无形的声誉往往更加重要。这样虽然没有现实的现金流人，但却获得了货币的时间价值，节省了一定的使用成本。保持适当的还款额度可以减少企业资金使用风险，使企业不至于因还款额度过大而承担较大的财务风险。

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关键词：高等院校；物业管理；育人职能

1高校物业管理育人功能的体现

1.1管理的育人功能

高校的物业管理工作的内容涉猎很多，包括建筑及道路的物业管理，校园配套设施的管理，校园绿化、美化等等，都属于物业管理的范畴。校园物业是大学生学习和生活依赖的硬件条件，是高校教育体系正常运行的保障。物业管理可以为高校带来一定的经济效益，又具有强大的育人功能。主要体现在物业管理可以规范学校工作人员和学生的行为，进而促使学生提高自身的修养，高校物业管理是高校教育的辅助资源，对学生会产生积极的影响。

1.2服务的育人功能

高校物业管理的服务项目很多，物业员工加强物业管理和服务活动，可以将这种服务精神体现在日常工作中，这种服务形象的确立可以提高学生对于物业管理的认识。物业服务人员积极地态度、优质的服务，对大学生的思想品质有着至关重要的影响，有利于提高学生的思想认识，懂得珍惜别人的劳动成果。

1.3校园环境的育人功能

环境是由人类创造的，同时环境也可以造就人，意思是指优质的环境会影响人的情绪和思想。尤其在高校校园，优质的教学环境和生活环境，可以提高学生的学习质量和生活质量，使学生获得良好的体验。校园加强物业管理，使学校环境得到了提升，有利于陶冶学生的性情，激发学生对学校的喜爱，可以为学生创造良好的学习氛围，进而产生出育人的功能，增强学生的凝聚力和向心力。

1.4校园文化建设对大学生素养的提升

校园文化建设是校园的灵魂，相对社会企业而言，大学校园更简单纯净，校园教育宗旨和大学精神的建设是对学生有着潜移默化的影响的。物业管理工作与校园文化建设是分不开的，二者有着密切的联系。例如，大学校园里的一些标志性建筑和修饰性建筑都是物业管理的对象，一些带有标语的醒目装饰雕塑是校园文化的重要体现，而这些都是物业管理的范畴。校园文化对于学生个体的影响很大，文化作为精神的载体，能够体现一所大学的风格和方向，对于学生的道德思想和能力都有着不可忽视的作用。

2发挥高校物业管理育人功能的有效措施

2.1完善高校物业管理运行机制，提高物业管理的服务质量

目前，我国各地区的高校物业管理不够完善，还没建立起规范的、系统的物业管理体系，考核制度和监督制度有待建立。因此，国家有关部门要加大立法进度，完善高校物业管理的有关法律法规，高校也要建立相应的管理制度，为物业管理工作的开展打下基础。高校要针自身的实际情况和校园特点，慎重地选择合作的物业管理企业，加强对去也管理服务的考核，规范物业服务流程，因地制宜的开展物业管理活动。其次，针对各个岗位的物业管理服务要做好规范，建立岗位职责标准，签订物业服务合同，要求物业管理企业根据学校要求，合理配置人员和物资，创新物业管理模式，充分发挥物业工作的育人功能。

2.2提高物业管理人员的素质

目前，大学生朝着个性化的方向发展，他们对校园环境和教育都有一定的要求，对物业管理工作也不例外，为了满足学校和学生对于物业管理工作的要求，物业管理企业一定要提高员工的综合素质，进而提升物业服务的水平。①物业管理企业要建立规章制度，约束员工的行为；建立员工培训制度，定期为员工开展物业管理的专业培训，提高其物业管理专业知识和技能；运用激励机制，激发员工的工作积极性，使员工注意提升自身的能力和素质，满足高校的物业管理工作的需要。②物业管理企业要加强竞争上岗、岗位比武、量化考核，给员工合理施加压力，将压力转变为动力，促进员工综合素质的提升，进而实现高校物业管理工作的顺利进行，充分发挥其育人作用，为广大教职工和学生提供满意的物业服务。

2.3培育“以人为本”的物业管理文化

以高校的校园文化为基础，打造相应的物业管理文化，深化物业管理育人内涵，将物业服务作为一项教育事业去完成。用先进的理念指导物业管理工作的开展，创新物业管理模式，为学生打造优质的环境，以文化浸润学生的心灵，更好地体现物业管理的育人功能。通过打造温馨的物质环境，构建积极高尚的精神文化突出“以人为本”的服务理念，进而充分发挥物业管理的育人价值观，提高高校物业管理的效能。

3结语

高校物业管理是高校管理工作的一部分，是带有育人功能的管理工作，通过建立规范的制度、提高员工的素质、打造个性的物业管理文化，这种育人功能会得到充分的发挥，实现其辅助教学的目的，进而提升学生的综合素质，助力高校教育事业的发展。

参考文献:

[1]李青分.高校物业管理工作现状及育人功能的强化策略[J].高教学刊，2016（08）.

篇3

【关键词】物业管理；管理模式；反馈机制

前言

高校物业是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。近年来，我国高等教育迅速发展，很多学校招生规模不断扩大，专业不断调整和增设，相对应的是老校区改、扩建和新校区的筹建，高校物业已经成为高校改革的一个重要领域。物业管理模式从无到有，服务范围由简到繁。在一些经济地区发达和基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，其管理服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力。应该说，目前高校物业管理的改革的方向是正确的。但同时也要深刻认识到由于学校物业具有重教育、重服务的特性，因此，在不断倡导专业化物业管理的进程中，不可避免地出现一些复杂问题和困惑，高校的物业管理必然要走一条创新发展之路。

一、高校物业管理工作的概述

1.高校物业管理范畴广泛

高校物业管理是个广泛的服务行业，包括广大教工、学生的所有后勤工作，覆盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。这些事务的具体内容如下：首先，涉及教学管理的服务范围有：教学楼房维护、教学设施的维护维修等。其次，涉及生活的服务范围有：宿舍管理、餐厅餐饮、美容美发，学校超市等，体现在安全、卫生、实用、美观等几个方面，例如，食堂主要包括教工学生伙食的质量、卫生状况，餐饮价格等等；再次，涉及到校内交通的服务范围有：校内班车的运营，学生交通工具的管理等。当然还有其他重要事项，校园绿化，校办工厂的运营等等。

2.高校物业管理的基本要求

（1）安全至上的原则。例如，教学楼、宿舍楼的维护维修必须坚持安全第一的原则。房产设施包括行政办公楼、教学楼、学生宿舍、教工宿舍、校内后勤房产等等。不论是学生宿舍的涉及还是教工家属宿舍的管理都要把防火、防盗、防震等安全事项放在首要位置。

（2）坚持以人为本的原则。把方便学生、服务教师的指导方针贯穿于其生存和发展的全过程。物业管理的规章应方便教职员工和学生联系物业管理人员，使工作人员能及时处理相关事务。

（3）成本收益相统一的原则。在物业公司还尚未完全独立化的前提下，物业管理既不是完全免费的福利服务，也不是追求效益至上的市场服务，必须讲求二者的平衡。物业管理公司管理的资产比较特殊，服务的对象是具有人文环境的高校。因此，物业管理要遵循教书育人的宗旨，不仅为学校师生提供高效、高质的服务，并且还要创造平安、优雅的校园环境。物业管理始终要把公众利益放在首位，然后才考虑实现经济效益，最终努力实现和谐双赢的管理效果。

二、高校物业管理现存的主要问题

高校物业管理是高校后勤社会化改革的重点，也是学校后勤改革所面临的重要难题，目前主要表现在思想观念滞后、规模效应差、费用偏低、职责权限不明确等方面。

1.管理体制没有理顺

我国高校物业管理存在多种模式，由于各高校在引入社会参与程度有很大的差异，因此，高校物业管理发展就体现了不平衡性和多元化特点。目前，有社会物业竞争管理型，有学校后勤主导性，还有二者共同管理型，但从长期来看，高校物业管理独立化是个大方向。由于制度体制落后，现在仍然有部分高校受传统计划管理体制的束缚，名义上虽然将物业管理从学校分离出去，但其仍不具备独立法人资格。因相关的产权问题没有得到解决，所以和学校继续存在附属关系，在资源分配关系上具有浓厚的行政管理色彩。有些高校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务内容，也实行了象征性的有偿服务，并签订了相关物业管理协议，但在服务内容、服务收费等方面往往受到学校的行政约束。缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事，既不执行行业要求和标准，也不考虑成本和效益，其运行方式带有的行政命令的特点。

2.物业管理方与被管理方责权不清晰

首先，物业管理作为高校后勤改革的内容之一，其管理体制尚处于摸索中，管理制度尚不健全，职责权限不清，因此管理过程必然出现随意性强、盲目性大的现象。长期以来，物业员工的思维在“事业单位”思想惯性的影响下，对自身工作范畴没有搞清，既没有明确自己的义务，也没有坚持自己的权利，原有的“等、靠、要”思想比较严重，缺乏服务意识、竞争意识，仍持有“到时上班，到点下班”的心态。由于，物业部门负盈不负亏，因而市场运作化程度低，完全达不到现代企业发展的要求，所以，时常出现管理不及时、不到位，服务效率和质量跟不上学校管理的问题。

其次，目前，仍有不少高校职工对物业的认识比较片面，认为物业就是环境维护、卫生清理、简单的门窗桌椅维修等。不少职工还停留在过去行政型、福利型管理模式的思维上，尤其对有偿服务等现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希望物业管理不收费、少收费、多做事。这些观点是不正确的。

3.缺乏高素质的物业管理人才

目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有员工有的来自本单位后勤，有的来自高校附属企业的下岗职工，有的是单位职工的家属，他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企业经营理念都有待提高。

长期以来，高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障，普遍采取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来，高校职工的境遇大幅提高，因此，他们要求居住工作环境应大幅改善，加之，目前，学生的生活条件也不断提高，这一切都对物业管理的服务质量提出了新的标准。

4.长期以来物业管理经费短

由于物业管理体制没有理顺，高校物业资金的来源比较单一，主要是来自少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源非常有限，而且学校住宅的维修工作量很大，因此，常常造成物业管理经费紧张的局面。近年来，随着学校招生规模的不断扩大，学校基建项目相应增加，投资管理的费用也会不断增多，成本收益可能严重失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成为高校物业管理中的一个无法回避的问题。

三、完善高校物业管理的对策与建议

1.建立新的管理模式、完善新的管理体制

逐步完善管理体制是高校物业发挥作用的根本保障，随着我国市场经济体制的逐步推进，我国高校物业由行政事业型管理模式向企业管理转制已成为一种发展趋势。因此，在实践中探索发展，努力坚持物业管理面向社会，逐步推行企业化管理，提高其法人独立地位的大方向。坚持“规范、和谐、创新”的核心价值观和树立“服务教学、以人为本”的管理理念，以公共教学设施和学生公寓设施及相关配套服务为重点，采取科学的市场运作原理，逐步提高物业管理水平，充分发挥高校物业市场化运行与服务育人的双重职能，为高校师生创造了一个安全、舒适的工作、学习和生活环境。

2.完善高校物业管理制度

规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例如建筑安全检查，水电设施安全，校车运行安全等事项，务必做到事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相结合的方针，讲求资金利用效率，从资金的筹集、分配到使用是个有机过程，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”等现象。再次，注重管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责任感。

3.提高和纠正认识上的偏差

只有广大教职工对物业有了正确认识，并加强自身的自律行为，物业管理才能事半功倍。高校物业的作用非常重要，内容也比较广泛。全校职工、学生的教学设施、居住环境、饮食卫生质量、校车的合理调配、校办工厂的运营等等都是物业的管理范围。物业的职能不仅是提供基本的服务及便利，而且也涉及到个人息息相关的日常事项。广大教师员工学生既要维护自身的权益也要尽到自己的义务，对于物业合理的计价收费标准应认真执行。

4.坚持低碳物业管理的原则

物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设节约型社会将作出积极的贡献。

5.吸收高学历的物业管理人才

物业人才应专业化、年轻化，要逐步提高完善物业管理人员的学历层次和知识结构。随着部分职业院校和高等教育院校物业管理专业的设置，物业人才能逐渐满足高校的需求。高校物业公司应重点吸收建筑设计、管理学、经济学、会计学等方面的复合型物业管理人人才，这些专业人才适应性强，所学专业对高校物业管理比较对口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一个有效的监管反馈机制

没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之处。

参考文献：

[1]尹成志,崔逸山.浅谈高校物业管理的模式和体制[J].高校后勤研究,2007(2).

[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).

[3]程志巧,陈冬虎.引入物业管理营建“绿色学校”[J].现代物业,2009(10).

篇4

深圳市现有大小物业管理公司1100家,进行注册登记的就有600家。经过近20年的发展,深圳物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业,而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取,树立了一个新兴服务行业的良好形象。然而面对北京、上海物业管理咄咄逼人的发展态势,深圳物业管理如何继续保持旗舰地位,如何利用社区优势拓展公司的生存空间?这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。

一、网络化管理日渐成为物业管理的主角

物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下,住宅的管理是一个劳动密集型的行业,然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在,已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业,物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。

(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程

只要轻轻一点,就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟,获取各种服务的诱惑的确让不少人心动。一项调查表明,深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑,调查还显示,2001年家用电脑市场将再上一个台阶,14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向。带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,更进一步使网络家居为越来越多的人所接受。根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

千兆以太网和VODSL等宽带通信技;噩术的应用,利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输,完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题,ADSL终端设备大约要2700至3000元,而VODSL只要几百元钱,用户完全可以负担得起,有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成。深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。

(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应

三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。

(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理的良性互动

住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端,为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。

网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,常可以听到身边有人建议:随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。

(四)网络化的进程,使物业管理完全可以与外界配套取得联系,甚至将周边配套视为资源,以补充自身配套的不足

项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点,然而随着网络化管理的推进,管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系,甚至将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户,也正是他们今后的战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡,附近某医院还将为其建立医疗档案,某著名学校还将接纳其子女人学,附近某家具城将提供折扣优惠,其指定装饰公司也会推出优惠服务,和某汽车救授公司联系,为业主提供汽车救援卡等等。对物业公司而言,也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

二、物业管理网络化在小区内的实施

(一)网络化管理,将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来

通过网络化管理,实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

(二)小区物业管理的网络化,促进社区管理规范、高效运营

在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等,相当复杂繁重。网络化管理,将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

(三)社区网络化管理,为物业管理公司带来增值效益

如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务,对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VOD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24小时巡更下,小区住户车出车入,与外界的交流依*着先进的网络系统,连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了。面对激烈的竞争,如何有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真.实地拥有这些服务,担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。

三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用

在对物业管理的问题上,人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上,它还包括另一个重要层面,即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业,但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散,势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理

据深圳市住宅局公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关,成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"。

发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如开发单位多、物业项目小而零散,致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题,将物业管理升级,利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入发挥更大的功效;物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

(二)减少中间环节,有效降低成本

网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息、公用,从而有效降低经营成本;

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关键词：物业；物业服务；物业收费

中图分类号：F27文献标识码：A

随着房地产综合开发的崛起、改革开放的深化、生活水平的提高，物业管理在我国产生、并逐渐发展是个必然过程。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的管理模式，在发展过程中其职能不断深化，内容越来越丰富，手段越来越先进。然而，在实践中物业管理收费难的问题始终制约着物业管理企业界及物业管理行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费问题，真正做到既能保护物业业主或使用人的合法权益，也能促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个亟待解决的重要问题。可以说，物业行业前途光明但是道路曲折。

一、相关概念

（一）物业的内涵。“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家，是由英语“Estate”或“Property”翻译而来的，含义是“财产、资产、拥有物”，是一个广义的范畴。而现实中，我们所说的物业是一种狭义的范畴。狭义的物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。

（二）物业管理的含义。物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理。

（三）物业服务收费。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务收费分为三部分：公共收费、公共代办收费和特约收费。（1）公共是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务，其基本项目包括：房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等，其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费、清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素；（2）公众代办费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用；（3）特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求，物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容质量与收费标准公布，当业主或使用人需要这种服务时，接受其委托而提供服务所收取的费用。主要包括交通工具保管和应业主要求所提供的搬家、运送液化气瓶、煤炭等劳务费用；个人家电、办公设备、户内水电管线设备、仪表的维修、报刊信函收递分发等费用。

（四）物业服务收费原则。根据2004年1月1日下发的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费原则为“合理公开，收费与服务水平相适应”。

二、物业管理收费难的原因分析

（一）物业服务与承诺不符。笔者认为，物业收费难最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。目前，大部分物业公司都属于“建管一家”型，或者“投标中的”型。第一种情形下，开放商为了能够更好地销售住房，给购房者提出很多项优厚的服务承诺，当这些潜在的业主变成真正的业主后，发现物业的服务与之前的相差甚远，不愿意缴纳物业管理费；第二种情形下，物业公司为了能够中标，提出的服务承诺都是物美价廉，等真正入主之后，也不能达到承诺的标准，导致业主愤愤不平，不相信物业公司，抵制缴费。

（二）物业有偿消费观念落后。目前，整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平，人们普遍对这个新兴的行业不很了解，许多业主尚未树立物业有偿消费观念。有位业主到物业质问，我住我的房，凭什么给你们交钱。客服主管解释说，工作人员的工资、基础设施的维护都是需要从物业费中出的。业主喊道，我又没有用过这些基础设施，凭什么要我交钱，你们说不通我。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下，人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯――既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。另外，物业行业不同于其他服务行业，这种先服务后收费的方式，本身就使得物业收费处于被动局面。园区中的某些业主还没有形成一种像缴纳水电费那样的习惯，没有认识到物业管理服务的必要性。好物业维护好楼盘，好物业增值好楼盘的观念还没有被大多数人接受。

（三）物业管理服务收费偏高。现代城市的许多小区，都尽力塑造出城市富人区或高尚社区的感觉，但事实证明，更多入住在这些小区的工薪阶层，是“负人”，即大部分业主都是在负债的情形下入住的。而高层和小高层的存在，电梯的普遍使用，现代化通讯工具以及可视系统等都提高了物业收费的标准。负债入住以及物业费的偏高，是很多人抵制或延迟缴费的一个原因。

（四）物业管理的服务内容不明确。2007年笔者所在的小区发生一起小汽车丢失事件，由于是免费停车场，加之事件根源在于业主醉酒忘锁车门，因此经法院宣判，此事件系业主自己的责任，物业公司不予负责。尽管如此，该业主仍以此为理由拒交物业费。这种认识表现出业主对物业管理企业所进行的服务和责任的主张上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵，从而对物业管理企业的责任要求超出了合理的范围。

2004年1月1日出台的《物业服务收费管理办法》规定的收费原则为：合理公开，收费与服务水平相适应。物业的服务水平业主看得见，但是收费标准业主却看不见。这必定会引起业主的猜疑和不信任，无益于双方的沟通，增加了收费的难度。

三、物业管理收费难的解决对策

（一）物业公司应质价相符。如果属于建管一家的情形，物业管理的早期介入可以有效避免工程质量的遗留问题，在公共设施的建设上物业公司也可以根据业主需求，提出更加合理化的建议。然而，现实的情形是很多物业公司的前期介入也只是在走形式。这样的物业管理企业往往不进行严格承接验收，稀里糊涂就接管过来。笔者认为，我们可以借鉴近邻日本的做法。日本政府就非常重视早期介入的作用。他们要求在房屋销售时，一定要确定物业管理单位。实际上，物业管理公司在房屋设计、规划阶段已经介入，另外在房屋出售时，物业管理公司也已经制定出20年的维修养护计划。我们要求物业公司早期介入的工作重点是制订《工程服务计划》，其包括：对建安工程、附属工程和室外工程进行补充设计漏项、完善使用功能；优化系统设计、完善设计细节；对绿化设计和变更设计进行审核补充设计；参与房屋建筑设备和电气设备的选型；对封建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。最后，必须严把承接验收关，在承接验收中必须分清开发建设单位与物业管理企业的责任，特别对于物业共用部件、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会移交承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任由开发单位负责解决，切不可忽视承接验收的环节，为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。对于投标选中的物业公司，应该本着诚信为本的精神，做出的承诺要努力践行，如果不能真正实现，可以自己降低物业费收费标准，使得收费与服务相符。

（二）加大宣传力度。为使业主和物业公司建立良好和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，如使用公告栏、宣传栏等向业主进行宣传。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动，与业主互动交流，使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识，让他们切身体会到他们才是物业管理的最大受益者。物业管理公司要以更良好的管理与服务让广大居民切实感到物业管理所带来的变化，从而唤起他们的参与意识。此外，在收费问题上，要使各级政府部门认识到此事事关物业管理行业的生存发展。只有政府、物业管理公司、业主共同提高认识，才能真正解决物业管理收费的难题。

（三）制定合理的价格标准，对低收入者适当补贴。首先，对不同的住宅区根据居民的不同情况，制定合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，力争达到业主与物业公司的双赢。同时，国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制定像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，物业公司在不损害其他业主利益的前提下，适当降低例如回迁户的物业费，使交不起物业费的贫困户的物业费也能有一个合理的解决途径。

（四）增强物业管理服务费收支的透明度。我国在2006年提出物业费公开这个服务理念。事实上，增强物业管理服务费收支情况的透明度，是业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有知道物业管理服务费用在什么地方，花到哪里的去的权利。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此，可以推行综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。

四、总结

现阶段，我国的物业管理刚刚起步，业主有偿消费的观念还没有确立，物业公司的服务往往难以满足业主的要求，增加了物业收费的难度。笔者认为，改善物业收费难的问题，需要物业公司和业主共同努力，只有收费标准的透明，才能使现有问题得到更好的解决。

（作者单位：河北工业大学廊坊分校）

主要参考文献：

[1]赵秀池，谭善勇.物业管理实务[M].北京：中国林业出版社，2000.