物业智能化管理精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇物业智能化管理，期待它们能激发您的灵感。

篇1

什么叫智能物业呢?在这里我们有必要弄清这个概念。近年来，智能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到一个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地连接起来进行统一管理，这样的区域和城市分别被称为智能物业小区和智能城市。智能物业小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的有一个热点。

所谓的智能物业小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小区)按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能的提高性价比指标。

让我们对比来看看国内外智能化物业的发展现状吧!国外，智能网络物业常被称为”smarthome"。现在已有不少地方，如美国、加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能网络物业社区。这些社区都通过电子手段提供与社区有关的信息和服务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给用户带来了许多方便。通过Internet，社区向其住户提供国内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。另外，还有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。而社区最重要的是服务，这些社区提供了如医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行选择。此外，在住户家庭内部联成局域网(HomeLocalAreaNetwork)，将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。这一智能化控制使得整个小区的智能化水平又提高了很多，当然这和国外网络普及、应用水平、国民收入是密不可分的。

早在几年前，美国、欧洲和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了“智能物业"(SmartHome)的概念。其实项目标就是：“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS'''')连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。”早在1983年美国电子工业协会就组织专门机构开始制定家庭电气设计标准，并于1988年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：《家庭自动化系统与通讯标准》，也有称之为家庭总线系统标准(HBS)。在其制定的设计规范与标准中，智能住宅的电气设计要求必须满足以下三个条件，即：

1)具有家庭总线系统；(也称综合布线系统)

2)通过家庭总线系统提供各种服务功能；(各种家电的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相连接。(互联网的功能，目前中国电信、长城宽带及有线电

视都在积极的扩展此项业务以争取更多的终极用户)

我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计(标准)导则》)(讨论稿)，在“导则”中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足以下的要求：高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。同时也对小康住宅与小区建设在安全防范、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方面提出了三级设计标准，即：第一级为“理想目标”；第二级为“普及目标”；第三级为“最低目标”。

在1998年5月新加坡举办的"98亚洲家庭电器与电子消费品国际展览会”上，通过在场内“盖”起的模拟“未来之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系统，并在

新加坡新闻媒体上刊登了有关“未来之家”的智慧所在。在“未来之家”里当早晨起床时间一到，卧室音响设备就会自动播放屋主人爱听的“起床曲”唤醒主人；卧房浴室的电灯也会在主人进入梳洗时自动亮起，这时，厨房的煮咖啡器也自动煮水，等主人出来时，就有热腾腾的咖啡等着他；在客厅里，主人只需轻轻按动综合功能遥控器，就可以十分方便的通过家庭影院系统播放电视节目、VOD点播、DVD播放、上网查询邮件和当天的重要新闻，以及多媒体游戏。当主人出门后，家庭智能化系统就会自动启动安全保卫系统，一旦有人非法进入住宅或发生意外事故(如：火灾、煤气泄漏、老人疾病紧急求助)，系统就会立即自动拨电通知主人，或向有关警署报警。在外的主人接到报警后，也可以拨电回家拨接上家庭智能化系统，开启家中的数码电话机上的特别对讲器，听听家里有没有奇怪的声音，甚至质问不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通过手机遥控家里的空调机并调节到舒适的温度上，以及其它家里的电器设备(如：热水器等)，当主人完成操作后，电话里会传来柔美的声音：“空调已开启”。因此“未来之家”也是一个会“说话”的智慧之家。目前在美国已有近四万户家庭安装了这一类的“家庭智能化系统”，在新加坡也有近30个社区(住宅小区)近5000户的家庭采用了“家庭智能化系统”。相信到了2l世纪将会有更多的公寓和洋楼，以及住宅单位(住宅小区)安装上这一类高科技智能化系统产品。

虽然建筑智能化在国内出现只是近几年的事，但随着国家信息产业的发展和建筑功能的改善，人们需要加强对外交流，因此产生了智能建筑这一概念。针对中国智能建筑市场已经形成，建设部设立了有关科研课题对其进行研究，但主要是在对现在的新技术、新产品进行优化、组合。为了避免投入、产出的效率问题，对市场进行科学管理，建设部在今年将推出”建筑智能化管理暂行办法”，同时也将慢慢建立设计、施工、维护、检验等标准。现在建设部对小区智能化方面的研究主要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传播(娱乐)；计算机进入家庭；物业管理四大方面。目前，国内一些经济较发达的城市已经有这方面建设，如我市的番禺丽江花园、保利花园、光大花园第三期等，而中信大厦更号称要成为广州的数码港。他们的出现满足了不同收入用户对住户的需求，同时，也为将来国家制定小康型住宅的标准进行了有益的探索和尝试。

智能物业和智能物业管理是两个不同的概念，智能化是物业里面固有的一种硬件设施，他是用来为住户实施服务的一个理想的环境，智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，智能住宅与智能社区的发展方向，可以概括出四大特点：1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就已充分考虑了居民的各种现实与各种需要要“以人为本”。4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能函盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。

具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。

同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。

现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理

的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。

其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。

其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。

智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：

第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。

第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。

第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暧管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管

理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。

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关键词：智能化；物业管理；3A系统；智能建筑

中图分类号：TU972+.1 文献标识码：A

我国智能建筑专家清华大学张瑞武教授1997年6月在厦门市建委主办的“首届智能建筑研讨会”上就智能建筑提出了下列比较完整的定义：智能建筑系指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通讯技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的优化组合，所获得的投资合理、适合信息社会需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的建筑物。这一定义特别有助于认识什么是真正的智能建筑。

1智能建筑

智能建筑：是指在结构、系统、服务运营及其相互联系，全面综合而达到最佳的组合，获得高效率、高功能、高舒适性和安全性有保障的大楼。

通常有四大主要特征，即楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化和布线自动化，由此可见：智能建筑是计算机技术、控制技术、通讯技术、微电子技术、建筑技术和其他多种先进技术等进行相互结合的产物，是以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间，具有安全、高效、舒适、便利、灵活和生活环境优良、无污染的建筑物。

23A系统

智能建筑的核心是3A系统，即建筑设备自动化系统BAS，通讯自动化系统CAS，办公自动化系统OAS。智能化建筑就是通过综合布线系统将此3个系统进行有机的综合，使大楼各项设施的运转机制达到高效、合理和节能。

2.1SIC

智能化建筑系统集成中心（SIC）应具有各个智能化系统信息汇集和各类信息综合管理的功能，并要达到以下三方面的具体要求：（1）汇集建筑物内外各类信息，接口界面要标准化、规范化，以实现各子系统之间的信息交换及通信。（2）对建筑物各个子系统进行综合管理。（3）对建筑物内的信息进行实时处理，并且具有很强的信息处理及信息通信能力。

2.2BAS

楼与自动化系统（BAS）是以中央计算机为核心，对建筑物内的设备运行状况进行实时控制和管理，从而使办公室成为温度、湿度、光度稳定和空气清新的办公室。按设备的功能、作用及管理模式，该系统可分为火灾报警与消防联动控制系统、空调及通风监控系统、供配电及备用应急电站的监控系统、照明监控系统、保安监控系统、给排水监控系统和交通监控系统。BAS系统日夜不停地对建筑的各种机电设备的运行情况进行监视，采用各处现场资料自动处理，并按预置程序和随机指令进行控制。

2.3OAS

办公自动化系统（OAS）是把计算机技术、通信技术、系统科学及行为科学应用于传统的数据处理技术所难以处理的、数量庞大且结构不明确的业务上。可见，它是利用先进的科学技术，不断使人的部分办公业务活动物化于人以外的各种设备中，并由这些设备与办公人员构成服务于某种目标的人机信息处理系统。

2.4CAS

通信自动化系统（CAS）能高速进行智能建筑内各种图像、文字、语言及数据之间的通信。它同时与外部通信网相连，交流信息。通信自动化系统可分为语音通信、图文通信、数据通信及卫星通信等四个子系统。

3智能物业管理

物业智能化管理，是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥智能物业的价值。

智能物业管理是在智能建筑的基础上发展起来的，与传统物业相比，智能物业有了显著的优势，主要体现在：

3.1创造了安全、舒适、高效、便捷的办公、生活环境

智能物业首先确保人、财、物的高度安全及具备对灾害和突发事件的快速反应能力。建筑智能化系统通过建筑物内外四通八达的电话网、电视网、计算机局域网、互联网及各种数据通信网等现代通信手段和各种基于网络的办公自动化系统，为人们提供一个更加安全、健康、高效便捷的工作、学习和生活环境。

3.2节省了能源

节省能源主要是通过建筑设备自动化系统来实现的。以现代化的大厦为例，空调和照明系统的能耗很大，约占大厦总能耗的70%。在满足使用者对环境要求的前提下，智能大厦可以利用自然光和大气冷量(或热量)来调节室内环境，以最大限度减少能源消耗。利用空调与控制等行业的最新技术，最大限度地节省能源是智能物业的主要特点之一，其经济性也是该类建筑得以迅速推广的重要原因。

3.3节省了设备运行维护费用

通过管理的科学化、智能化，使建筑物内的各类机电设备的运行管理、保养维修更趋自动化。建筑智能化系统的运行维修和管理，直接关系到整座建筑物的自动化与智能化能否实际运作，并达到其原设计的目标。维护管理工作的主要目的，是以最低的费用去确保建筑物内各类机电设备的妥善维护、运行、更新。

3.4现代化的通信手段与办公条件大大提高了工作效率

在信息时代，时间就是金钱，智能物业可以大大提高工作效率。智能物业中，企业可以利用物业局域网，统一调度各部门运作，实现信息共享、互访和传递，极大地提高内部工作效率；用户可以通过国际互联网进行多媒体信息传输和收集，还可以通过国际直拨电话、可视电话、电子邮件、声音邮件、电视会议、信息检索与统计分析等多种手段，及时获得全球性金融商业情报、科技情报及各种数据库系统中的最新信息。

3.5方便管理，提高了生活质量

智能物业可以通过总线控制技术实现对家中通信、家电、安保等设备的监视控制，实现水、电、煤气多表自动计量、自动收费，可以通过网络提供社区服务、网络医疗、教育、娱乐、购物、投资理财等各类服务，从根本上改变了人们的生活、工作方式，提高了生活质量。

3.6广泛采用了“4C”高新技术

在建筑智能化系统中，广泛采用了“4C”高新技术。由于现代控制技术是以计算机技术、信息传感技术和数据通信技术为基础的，而现代通信技术也是基于计算机技术发展起来的，所以，“4C”高新技术的核心是基于计算机技术及网络的信息技术。并且这些技术均采用了系统集成的方法使系统协调统一的工作。

参考文献：

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关键词：信息管理；S2SH；B/S

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2016）03-0107-02

随着中国房地产业的迅猛发展，人们对房产消费观念也在发生变化。如果说房产位置、建筑质量是评价一个房地产项目优势的硬件指标，那么物业管理则是人们追求更高层次生活品味的一个重要方向。

物业管理作为一种新型的服务行业[1]，不仅是房地产综合开发的延续和完善，同时也是塑造企业形象，提高企业知名度，使得品牌物业增值，保值的最有效手段。目前我国的房地产企业在物业管理环节较为落后，但随着全球信息化进程加快，以及房地产现代化的建设，一套功能完善的物业管理系统尤为重要。

文中所探究的智能化物业信息管理系统是一套优化流程为基础的软件系统，允许小区物业管理人员进入系统对相关业务进行相应的处理，实现整个业务流程的自动化，同时系统允许业主进入系统查看相关信息，申请办理相关的维修业务等等。本系统在满足不同用户的需求上，规范了物业管理市场，提高物业管理水平，使物业更好的服务业主，从而促进房地产业健康有序发展。

1相关技术

1.1 B/S结构

B/S结构（Browser/Server）结构就是浏览器和服务器结构，这种结构是对C/S（Client/Server）结构的一种改进，是伴随着互联网技术而兴起的一种网络结构模式[2]。WEB浏览器是客户端最主要的应用软件，需要在客户端安装一个浏览器，然后数据库安装在服务器上，这样就可以利用浏览器通过服务器同数据库进行数据交互。在这种结构下，用户工作界面通过浏览器来实现，仅少部分事务逻辑在前端也就是Browser实现，主要事务逻辑都在服务器端server实现，大大简化了客户端载荷，减轻了系统维护与升级的成本和工作量，降低了总体的成本。

1.2 S2SH框架

S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的结合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的体系结构中，Structs2框架一般主要基于表现层，直接面向用户，响应用户的请求，并向用户提供其所需要数据；Hibernate框架用于数据持久层，负责数据的持久化功能；Spring是一个轻量级控制反转（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。

主流的S2SH技术构架，相对于旧的系统有诸多优势：良好的可维护性；良好的可扩展性；优秀的解耦性；典型的三层构架体现MVC（模型Model，视图View和控制）思想，可以让开发人员减轻重新建立解决复杂问题方案的负担和精力。便于敏捷开发出新的需求，降低开发时间成本[3-4]。

1.3 小结

本项目技术上首先采用面向方面的编程对物业管理业务过程中各业务逻辑进行隔离，完成对象的初始化及管理工作，降低各部分之间的耦合度，提高程序的可重用性，进一步提高开发的效率和维护扩展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的对象关系映射技术完成不同类型系统的数据之间的转换，特别是物业管理业务中各对象之间的虚拟映射关系以及数据的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技术不仅完成客户端与服务器端的数据传输，还要完成物流业务具体的逻辑过程。所以，智能化物业管理系统的开发以J2EE开发框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）为核心技术框架，客户端利用Ajax技术创建快速动态的交互式网页应用，力求在后台与服务器进行少量数据交换即可以使网页实现异步更新。用户在不重新加载整个网页的情况下，对网页的某部分进行更新，从而提高用户体验。

2 系统总体设计

2.1 需求分析

通过对物业管理行业特点的分析、调研、整合，以及根据实际的业务需求，智能化物业管理信息系统应该具有以下功能：

1）能够对楼宇、车位等物业资源进行全面的管理；

2）能够对业主的信息档案、投诉、维修等事项进行管理；

3）能够以各种方式完成业主的缴费业务，对收费结果拖欠情况进行统计并加以保存；

4）方便不同的用户登陆系统有不同的功能使用权限。

2.2 系统功能模块设计

本系统的主要使用者是物业管理人员和业主。通过对系统功能的分析整合把智能化物业管理系统分为六个模块，分别是小区信息管理，业主管理，资产管理，设备设施管理，费用管理以及系统管理。

2.3 数据库模型设计

用于数据库模型设计的最直接的方法是E-R图（实体-关系图），主要是用于描述系统的数据关系，一般这个模型是面向问题的，可以按照用户的观点对数据建立模型，与软件系统中的实现方法没有关系[6]。根据物业管理系统的软件需求描述和功能分析，找出其中各个实体以及各实体的相关属性，设计出实体间的关系图，为了能够清晰地看出实体之间的关系，在此处给出一个实体的属性，其他省去。

3 结束语

通过对物业管理这种新型服务行业的深入调研和分析，设计了智能化的物业管理系统，在满足物业管理需求的基础之上，使物业管理向着市场化、规模化、信息化、专业化发展，从而使管理信息得到有效的集中，大大减少数据的冗余，确保数据的准确性和及时性，有利于房地产业的有序发展。

参考文献：

[l] 黄峥，陈援峰.物业智能化管理[M]. 武汉： 华中科技大学出版社，2013.

[2] 姚芬.物业管理系统架构设计[J].电子设计工程，2015，23（13）：40-45.

[3] 孙卫琴.精通Struts： 基于MVC的Java Web设计与开发[M].北京： 电子工业出版社， 2004.

[4] 陈俟伶，张红实.SSH框架项目教程[M].北京：中国水利水电出版社，2013.

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1、概述 

随着互联网向普通家庭生活不断扩展，微电脑、计算机、通讯一体化趋势日趋明显。智能小区及智能家居在小区内的综合应用，使得小区的数字化程度越来越高，因此一种新型时尚的数字社区概念出现了。数字社区是数字城市的组成部分，社区数字化是指在社区范围内，利用各种新技术，建立社区建设、管理、服务数字化综合信息共享平台，并与城市建设、管理、服务数字化的综合信息共享平台互联互通。智能小区、数字化社区已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，同时也是人类社会住宅发展的必然趋势。但人们对智能家居的概念仍然有些模糊不清，甚至停留在一些表面的认识上，不能真正认识到智能家居给业主及物业管理带来的好处。有的甚至简单的把家庭报警器、可视门铃、摄像机监控与智能家居等同。智能化、数字化系统最主要的特征在于它采取了诸如多元信息处理、传输、监控、管理以及系统集成等一系列高新技术，以数字化和网络化为平台，实现多种服务与信息的资源共享。智能小区一般包括可视对讲系统、非接触卡门禁系统、安防报警系统、远程抄表系统、周界防范系统、电子巡更系统、闭路监控系统、停车场管理系统、背景音乐系统、设施设备监控系统等。随着新技术的发展，小区智能化水平正日新月异的发生着改变。 

2、智能化、数字化技术在物业管理中的应用 

2.1 物業智能化、数字化是社会发展的需要 

近年来，互联网技术的迅猛发展，促使人类生产和生活方式也因此正向信息化迈进。传统的办公方式、商贸、管理、文化、休闲等活动无不朝着信息化、网络化发展，从而促进了“信息化智能小区”的兴起。信息化影响着社会的每一个角落，是IT 产业向传统建筑产业及人们生活渗透的必然结果。“智能化住宅”是一种面向市场销售的特殊商品。智能化小区的建设必须坚持“经济性” 、“可靠性”、“开放性” 和“ 可持续发展性”的基本原则，使小区更好地向人们提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒适” 的居住环境；“高效、便利”的物业管理。 

2.2门禁管理系统是物业管理的需要 

一是可以节约传输线缆。日常生活中使用的各种线缆不但会使用大量的铜等金属，还会产生重金属污染。门禁系统在综合布线系统、总线制传输、利用互联网传输等方面的应用技术能够大量减少线缆的运用，从而实现资源节约和环境保护。二是生物识别技术的应用可以节约资源。随着门禁系统技术的不断发展进步，指纹、眼部虹膜、人脸等各种生物识别技术被应用到门禁系统中，这种技术的运用不仅安全方便，而且还会大量减少门禁卡的使用，从而在更大幅度上实现资源节约。最后，门禁系统不只是作为进出口管理使用，而且还能有助于内部的有序化管理。门禁系统改变了以往安防产品如闭路监控系统、防盗报警系统等被动的安防方式，以主动控制的方式替代了被动监视的方式，通过对主要通道的控制大大地防止了犯罪分子从正常通道的侵入，并且可以在案发时通过对通道门的控制限制犯罪分子的活动范围以制止犯罪或减少损失。 

2.3电子巡更系统是提升物业质量的需要 

电子巡更治理系统是安防中的必备系统，可以通过合理设计巡逻路线有效地对保安的巡更任务进行管理，将帮助您彻底克服传统巡逻管理方式比较随意无序的缺陷，实现科学管理、合理巡逻，最大限度地减少巡更管理工作的难度，提升管理水平和管理业绩。随着社会的发展，科学技术的进步和人们安全防范意识的提高，大量高科技的安防产品和系统被广泛采用，并发挥了巨大的作用。一般的巡检制度，通常的方法是依靠员工的自觉性，在巡检巡逻的地点上定时签到，以达到目的。如何充分发挥人工巡检的作用并且又能有效地监督巡检工作，给巡检工作提供规范化的科学管理，使人工巡检制度真正得到落实，也使巡检人员的繁重的工作能有量化的体现。 

2.4新技术的应用提升设施设备管理水平，降低物业服务的人力资源成本。 

随着物联网的发展，扫码识别系统的技术日趋成熟，在物业管理设施设备的管理过程中，通过智能化终端扫描技术，可以将设备参数按照标准设置进行收集，一旦出现设备异常及时进行报警，从而能够进行快速处置，避免出现设备的损害。在物业智能化设置时，可以将各类智能化设备进行集中配置到监控中心，从而达到消防、监控、设施设备等集中控制管理，能够有效的减少值班人员的配置。另外，在应急处置方面能够达到周围几个片区共用一个应急处置小分队的方式，从而整体上达到人力资源配置的优化管理，节约人力资源配置，有效地降低物业服务成本。 

综上所述，小区智能化系统的建立是一项系统工程，只有将智能化、数字化等新技术应用到小区物业管理之中，就能实现智能化小区和物业管理的良性健康发展。 

参考文献： 

[1]李春云.浅谈数字化居住区物业管理的技术应用[J].现代物业，2007，11：72-73. 

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关键词：智能化；物业；管理

前言

社会经济的高速发展，人们对物业管理部门的服务要求越来越高。为了能够树立物业管理部门的良好形象，并能够不断的提高企业在激烈的竞争环境下立足的资本，需要不断的改进技术，加快信息化，智能化的管理。

一、智能化办公楼设计

21世纪，我国建筑行业等各行各业正在稳健的发展，这些行业的前进，也促进了我国国民经济的整体发展。与此同时，可以说科学技术也越来越发达，其中计算机及网络技术在不断的创新与改进。那么，将高科技应用到物业管理这一措施，将被更多的企业公司所使用。所以说，如果能设计一个信息化、智能化、高科技的办公楼管理模式，将能为物业管理部门解决问题带来一定的便捷，使业主更加满意物业管理部门的服务。智能化办公楼的设计，将进一步提高物业公司的管理效率。

智能化办公楼的总体设计方案具体内容包括：结构化综合布线系统、通信网络系统、计算机网络系统、卫星电视接收及有线电视系统、闭路电视监控及防盗报警系统、公共广播系统、“一卡通”系统、同声传译系统、视讯服务系统、多媒体会议系统、建筑设备监控系统、智能化集成系统、机房工程、程控交换系统、办公自动化系统。

二、智能化物业管理

我们所说的传统意义上的物业管理，一般的管理内容包括对一般建筑物、对一些设备的维修、环保方面问题及对每一位用户档案的管理。这些管理，对高速发展的现代化居民住宅来说，是存在着一定的不足与弊端的。但是，我们推崇的智能化物业管理，是应用高科技、信息化、智能化的物业管理系统，这种物业管理不但能够提高物业公司的工作效率，节省人力物力财力，缩短时间，降低管理成本，更主要的是能够给人们提供更周到、更满意的服务，同时，也能够树立物业管理公司的良好的形象，打造企业的知名品牌。

（一）传统的物业管理存在的问题

传统的物业管理存在多方面的弊端及问题，主要是以下几个方面：

1、是在车辆的管理方面。这种管理大多数都是效率比较低，工作的失误也比较多，同时，又经常受到人为因素的一些难免影响，这些情况很容易引发业主对物业公司的不满，损害公司形象；在对车辆管理的费用方面，有时候多收了一点，有时候也可能少交了一点，资金总有流失的情况；一些人情车、霸王车也给物业公司带来了不必要的经济损失；甚至还有一些人假装来拜访朋友达到盗车的目的；针对一些临时停放的车辆，传统的物业管理模式无法进行科学又效率高的管理，使得每天的工作统计都非常复杂，错误也是在所难免。

2、是管理业主、暂住人、临时人员方面。有时候，一些人混进小区，还有各种的装修、施工团队，都对该区域的安全带来了一定的隐患，这种情况可以说管理上难度比较大；还有一些人表面说来访友，不断的骚扰业主的生活，都给物业公司管理的效果带来了非常不好的影响；一些保安人员多，管的多了，也容易监守自盗，无法完全杜绝。

3、是在收费管理的方面。物业管理的工作中，部分业主拖欠水电费的情况时有发生，针对这种情况，如果管理部分给业主停电停水了，那么，便会引发物业与业主的矛盾，这样影响业主对公司的服务是否满意的评价。

物业公司的任务是比较多的，有时候错误是在所难免的。所以说传统的物业管理面临很多的困难与不足，需要我们采用新的措施来解决。这边要求物业管理采用智能化物业管理的方法。

（二）针对传统物业管理的不足与问题的解决方法

1、车辆管理

针对车辆管理方面，物业管理公司要建立智能停车场管理系统。这些系统要具备语音报价、中文屏幕的功能。这样的系统可以使车辆在停放的时候有一定的顺序，这样也能够避免多收费或少收费的问题。同时，也要安装图像记录系统、安装自动车牌识别系统，这些系统有利于记录业主系统，这样也为管理人员分担了工作，提高物业管理的效率；

2、人员管理

针对是不是管理业主、暂住人、临时人员方面的问题，给每位业主发一个接触式的IC卡，可以利用系统识别的功能放行。给一些临时人员发放临时卡，有一定的时间规定，方这样便可以提高管理效率，杜绝外界人的叨扰；

3、收费管理

针对收费问题，要建立收费系统，在每个小区安装收费机，货币电子化，业主用自己的卡来结算，避免现金的流动；针对拖欠水电的问题，建立智能门禁管理系统、三表抄送系统，通过这样方式来解决问题，避免与物业管理的工作人员直接的冲突。

4、智能管理

为了提高业主对物业管理公司的满意度买药不断的提高物业管理的科技含量，即智能化与信息化采用只能的管理模式，加速物业管理的快速发展。那么，智能化管理需要注意的问题有两方面：其一，在管理方面要注意不断的提高物业管理水平，便要全方位地提高物业管理意识。在一个项目工程的建设中，管理公司要制定合理又详尽的计划，对施工质量加大监督，提高管理意识，保证工作质量；针对已经竣工的项目，物业管理公司要确立一些具有实效的管理方案，经常的检查，预防不良后果；针对物业管理的队伍也要改变结构，要逐渐的加入年轻的力量，提高知识及科学技术水平，以人为本；最后，针对收费也要合理化，有一定的规定，不断的为房产开发提供商机。其二，在技术方面要注意实现物业管理的智能化需要技术方面的支持。技术可以是自行开发，也可以是委托开发，或者是购买商品化软件。

三、结语

如今是科技高速发展的时代，信息及技术的发展已经无法阻挡，在我们的生活里非常重要。针对物业管理的改进及提高，也需要用科技的方法来解决。物业管理方面的智能化表明了现代社会人们生活水平的提高，智能化给我的生活带来了方便，对我们的生活有巨大的影响，我们正逐步加快智能化管理的步伐，智能化管理不是一个梦，是一个会实现的目标。

参考文献：

[1]汪牧.智能化小区物业管理问题及对策[J].经营管理者.2009（10）：11-12.