建筑物业管理精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇建筑物业管理，期待它们能激发您的灵感。

篇1

1.1传统物业管理

我国幅员辽阔，受发展阶段、资源环境条件等的影响，不同区域之间经济发展水平有较大差异，即使在同一个城市中，不同地区之间也存在着经济发展水平参差不齐的现象，因而，我国目前物业管理模式表现出明显的多样性特征，大体有以下六种。第一，以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司在其辖区内进行物业管理的模式。第二，房地产管理部门转制成立的物业管理公司对既有居住区进行物业管理的模式。第三，房地产开发公司组建的物业管理公司对其自身开发项目进行物业管理的模式。第四，单位直管公房自我管理模式。第五，完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司进行物业管理的模式。第六，由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的物业管理模式。

1.2绿色建筑物业管理

绿色建筑物业管理是在传统物业管理基础上的提升，它除了具有物业管理的一般特点之外，还具有自身的特点，主要体现在以下四个方面。

1.2.1实施全寿命周期管理

运用全寿命周期理论，制定绿色建筑物业管理的目标与流程，做到最大限度节约资源和保护环境。绿色建筑物业管理要从物业的全寿命周期出发，即将物业管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段，物业管理人员从前期开始全面了解绿色建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现绿色物业管理节能减排的目标奠定了基础。

1.2.2坚持“以人为本”理念

人类居住环境的健康问题已经引起世界各国政府、专家学者和居住者的共同关注。坚持“以人为本”的理念，主要体现在为业主提供服务方面，物业管理企业应考虑不同业主的需求、层次、时间和费用支付能力等的差异，尽可能提供菜单式服务，满足业主的个性化需求，体现人性化服务。在管理过程中，物业管理企业应从各方面引导业主主动节能，树立保护环境、节能减排的良好意识，并使业主可以切实体会到主动节能所带来的环境效益与经济效益。

1.2.3应用节能、智能化技术

传统物业管理主要是劳动密集型，科学技术在物业管理过程中应用率较低，日常运作过程中的资源消耗较大，环境保护不到位。绿色建筑物业管理通过应用节能、智能化技术，包括供热、通风和空调设备节能技术、能源管理系统、楼宇能源自动管理系统以及建筑设备自动监控系统等，来实现节能降耗的目标。

1.2.4注重数据监测与分析

绿色建筑相关技术与设备的应用效果需要通过对绿色建筑运行数据的监测来获取，绿色建筑在运营阶段的监测是绿色建筑科学评价和不断优化管理手段的可靠依据。绿色建筑的运营监测可提供大量真实的数据，通过对环境、能源和设施实时监测数据的分析，及时进行设备优化与控制来提高绿色建筑性能，实现真正的节约资源。

1.3传统物业管理与绿色物业管理的区别，对传统物业管理与绿色物业管理

从管理目标、管理范围、管理过程、管理方式、管理机制等五个方面进行比较，不难看出绿色物业管理与传统物业管理存在显著差异。

2绿色建筑物业管理模式设计

2.1管理主体专业化

绿色建筑物业管理作为绿色物业管理的分支，以“创造价值”和“以人为本”为核心理念。绿色物业管理需要专业化的管理主体，政府应建立健全绿色物业管理的准入机制，建立绿色物业管理评价机构，根据科学的指标体系评价绿色物业管理企业的管理水平，颁发相应的资质认证证书。绿色物业管理与环境管理关系密切，通过ISO14000系列环境管理标准是企业获得资质的必要条件。为了保证绿色建筑节能减排效果，必须严把准入关，只有具备专业资质的企业才能从事绿色建筑物业管理。

2.2管理措施精益化

绿色建筑物业管理工作涉及面广、技术应用复杂，需要采用精益化的管理措施。将企业内部管理数据化，注重环境、能源和设施的相关数据收集、数据分析与管理经营的关联。借助数据化管理，企业不仅可以有效测量和分析管理效果，而且还能为企业提供决策依据。数据化管理为企业数量化评价提供条件，通过分析评价更精确地掌握企业管理的动态。

2.3管理过程规范化

绿色建筑物业管理是一个系统工程，为使其正常运转，需对各项管理要素进行规范化、流程化和标准化设计，形成有效的管理运营机制，是绿色建筑达到最佳运营效果的前提和基础。管理制度和标准是绿色建筑物业规范化管理的有效工具，是管理人员进行物业管理的主要依据。传统物业管理以“计量考核”为重点，绿色建筑物业管理制度的核心应转变为“绩效考核”。“绩效考核”应含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果。

2.4管理行为动态化

绿色建筑的种类复杂，包括居住、公共、工业等，种类不同决定了管理上的差异，因此，必须实现动态化管理。就同一绿色建筑而言，在全寿命周期的不同阶段，由于设备及系统的逐渐老化和运行效率的变化，物业管理的技术手段和管理方法必须有所不同，需体现绿色建筑不同时间维度的不同管理行为。

2.5科技支撑引领

加大科技投入，以科技作为绿色建筑物业管理的有力支撑，既含有绿色建筑物业管理理论层面上的创新研究，也包含先进技术的开发与应用，诸如供热、通风和空调设备节能技术，能耗监控系统，水、电、气、热等的分项计量，水循环利用，新型绿化灌溉技术，垃圾分类收集与处理技术，楼宇能源自动管理系统等。科学研究和新技术开发是推动绿色物业管理发展的重要保障。

2.6业主参与互动

绿色建筑物业管理活动过程中，物业管理企业应当从“意识”和“行为”两方面引导业主参与。一方面，“意识引导”要求物业管理企业开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传活动，培养业主生态文明意识，引导广大业主主动支持和参与绿色物业管理，同时开展绿色文化社区的建设，使业主融入其中，构建和谐邻里关系，实现人与人、人与建筑、人与自然的和谐共生。另一方面，物业管理企业通过“行为引导”，调动广大业主配合绿色物业管理的工作，主动实施节能、节水行为，自觉进行垃圾分类、选用节能环保材料及环保方式进行房屋装修等。

2.7绿色建筑物业管理模式

结合绿色建筑的特点，通过对物业管理主体、管理过程、管理措施、管理行为等的分析，笔者认为绿色建筑物业管理应采取如下模式。

3我国现阶段推动绿色建筑物业管理的对策建议

3.1加强绿色建筑物业管理的政策支持

为了促进绿色建筑的物业管理，政府管理部门要制定相应的政策法规，出台绿色物业管理的导则及实施细则，推进绿色物业管理的实施。国家和地方政府以经济激励作为调整和刺激的核心手段，采取补贴、税收减免等措施，促进相关主体实施绿色物业管理的积极性。

3.2政府和企业制度保障

政府层面要建立健全绿色物业管理相关的法律法规，完善绿色建筑物业管理企业的准入机制，全面提高物业管理人员素质；企业层面应根据企业和项目的实际情况制定实现“节能减排”目标的各项物业管理制度、标准、规程等。

3.3提升物业管理人员的综合素质

绿色建筑物业管理对管理人员提出了更高的要求。绿色建筑物业管理人员不仅要掌握专业技术，还需要有强烈的社会责任感和环保意识。由于我国物业管理领域，高学历的专业人才所占比例还很小，能够真正胜任绿色建筑物业管理的人员就更少了。因此，应采取各种有利措施，通过普及性、专业业务、岗位培训等措施，提升物业管理人员的综合素质，以适应推行绿色建筑物业管理对人才的需求。

3.4大力宣传教育

篇2

一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。

(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。

(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。

(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。

(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。

(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。

(6)租赁户的流动或局部使用性质的改变,高层建筑内边使用边装修的情形时有发生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意识,极易发生意外后果。2010年11月15日上海市静安区胶州路728号公寓大楼发生的特大火灾,直接原因就是由于电焊人员违规操作,坠落溶珠引燃聚氨酯保温材料,从而引发大火,造成58人死亡、71人受伤的特大悲剧。

二、高层建筑物业管理消防安全成因分析

追究以上问题出现的原因,主要有以下几方面。

(1)物业管理进入我国房地产市场20多年发展至今,良莠不齐,实力不等,有的物业公司管理能力和水平有限,消防专业力量薄弱,资金、人力、物力与承揽的物业负荷不相匹配,急待提高。

(2)开发商对房产进行了分割销售,未能及时通过业主大会成立业主委员会,大楼竣工验收使用多年,仍处于前期物业管理合同推诿责任,实际工作难以落实。

(3)高层建筑在使用管理上缺乏有效的行政约束,大楼在投入运行后,消防安全制度不健全,消防经费没有保障。目前除消防设施维保费以外,消防教育宣传经费、消防岗位人员培训经费、消防设施检测经费等均无章可循,再遇消防设施更新或大修,房屋维修专项基本的使用制度跟不上,问题难以解决。

三、高层建筑物业管理消防安全工作的突破思路

针对高层建筑物业管理消防安全的现状,消防安全工作作为物业管理系统的一项重要子系统,它的完善一方面应在全面加强社会物业管理这个系统中给与考虑,另一方面需要加强消防行政力量对物业管理制度的监督。

(1)国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容。

①明确消防安全管理是现代物业管理中一个重要分支,涉及的不只是目前实施的《物业管理条列》中提到的公共消防设施的维护保养,加强对业主大会制度和前期物业管理合同履行的监管,适时召开业主大会,确保物业管理依法实施,有序进行。

②进一步规范物业管理市场,加快实现规模化经营,专业化管理,在物业管理涉及各个领域方面配备足够的注册资质人才和专业人才。2013年2月份,人力资源和社会保障部、公安部联合下发了《注册消防工程师制度暂行规定》,面对全社会开展了注册消防工程师资格考试认定工作,提倡从事消防安全管理和消防设施检查、维护、管理的人员取得了相应等级的注册资格,持证上岗。对于一般管理人员,积极倡导参与“行业消防知识在线学习”,以山西省太原市为例,任何单位或个人均可以登录太原市行业消防知识在线学习平台进行学习、测试、培训。而且参加人员通过在线测试后,即可打印获得相应的合格证书,加盖属地消防部门公章即可生效(有效期为一年)。

③规范房屋专项维修基金的使用,或设立消防设施专项维修基金。从目前房地产运行情况来看,再以山西省太原市为例,单位或个人购房前缴纳一定比例的房屋专项维修资金存入当地房地产维修基金专项账户,但不能由业主自行决定使用,申请使用程序也不成熟。据了解,目前仅有电梯维修,屋面防水翻修两项维修基金申请可获批,消防设施更新或其他大修还得不到明确支持。

(2)消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。

①从“源头”上加强建筑消防工程的施工质量。建筑消防设施系统是整栋高层建筑消防安全的硬件系统,理论上要求与建筑同寿命,如果从设计质量到施工质量严格把关,从施工人员到监理人员严格要求,从产品抽检到系统验收认真负责,势必极大地提升消防设施系统的可靠性,为日后的正常维护保养和有效运行创造良好的基础。

②明确业主和物业管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重点单位的多产权高层建筑来分析,参照公安部61令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定,单位的法人为本单位的消防安全责任人,实施消防安全管理工作的为消防安全管理人,而该高层建筑常为多产权建筑,应成立业主委员会,物业公司与业主委员会签订物业管理合同(其中含概消防安全管理内容)后,按照产权关系和合同约定,应认定业主委员会为该高层建筑的消防安全责任人,物业公司为该高层建筑的消防安全管理人。若该高层建筑投入使用后未成立业主委员会,则物业管理方所担负消防责任应以《前期物业管理合同》约定为准,其他消防责任理应由开发商和入住的业主共同负责。

篇3

一、我国建筑业发展概况

我国的建筑行业发展与广大人民群众的生活十分相关，特别是近年来，随着我国建设规模的不断扩大，住宅建设规模也不断增加，随着住房制度改革的推进，商品房走入千家万户，物业管理需求也日趋深入人心，已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥更大的作用。

1、近年来房屋建设规模分析

在房屋建设过程中，房屋竣工和施工面积、住宅投资规模、房地产开发企业新开工面积、住宅商品房平均销售价格等因素，是影响房屋建设规模的重要影响因素，对今后的房屋管理与维护也会有很大影响。

（1）房屋竣工和施工面积

从2004年以来，我国的房屋建筑发展日趋扩张，截止2013年，全社会房屋竣工和施工面积成倍增长，房屋施工面积从376495.06增长为1336287.60（万平方米）；住宅房屋施工面积从217580.48增长为673163.29（万平方米）；不难看出，房屋施工面积和竣工面积得以空前扩张（详见表1）。

全社会房屋竣工和施工面积 表1

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面积（万平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面积（万平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面积（万平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面积（万平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面积（万平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面积（万平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工价值（亿元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工价值（亿元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工价值（亿元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

（2）住宅投资规模分析

在建筑业不断发展的过程中，与百姓密切相关的是全社会的住宅投资规模，在近十年中，全社会的住宅投资从2004年的13464.08增长为2013年的74870.67（亿元）；其中，城镇住宅投资从2004年的11010.13增长为2013年的67483.36（亿元）；投资规模不断扩张，详见表2。

全社会住宅投资 表2

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社会住宅投资（亿元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城镇住宅投资（亿元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地产住宅投资（亿元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

（3）房地产开发企业新开工面积

虽然房屋竣工面积不断增长，全社会住宅投资不断投入，开发企业的新开工面积也呈现不断上升趋势，2004年为60413.86（万平方米）；2013年为201207.84（万平方米），详见表3。

按用途分房地产开发企业新开工面积 表3

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地产开发企业新开工房屋面积（万平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地产开发企业住宅新开工房屋面积（万平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地产开发企业别墅、高档公寓新开工房屋面积（万平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地产开发企业办公楼新开工房屋面积（万平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地产开发企业商业营业用房新开工房屋面积（万平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地产开发企业其他用途新开工房屋面积（万平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

（4）商品房平均销售价格

虽然房屋竣工和施工面积不断增加，住宅投资规模不断加大，房地产开发企业新开工面积不断扩张，商品房的销售价格还是不断增长，以住宅商品房平均销售价格为例，2004年为2778.00（元/平方米）；2013年为5850.00（元/平方米），详见表4。

按用途分商品房平均销售价格 表4

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均销售价格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均销售价格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

别墅、高档公寓平均销售价格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

办公楼商品房平均销售价格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商业营业用房平均销售价格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均销售价格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

2、建设规模增长，对物业管理的需求增加

通过对表1至表4中的数据进行分析，不难看出，房屋竣工和施工面积、住宅投资规模、房地产开发企业新开工面积均是上升趋势，但是住宅商品房平均销售价格的增长幅度还是非常大的，这足以说明，建设规模和购买力之间，量价齐升，目前，我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重，随着住房商品化发展，物业管理与老百姓直接相关，物业服务企业为广大居民提供了相关专业服务，自2004年开始，我国的房地产市场的投资一直保持着迅猛的增长势头，房屋施工房屋面积、竣工房屋面积、住宅投资规模逐年增长。数据表明：2004-2013年间，我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入，房地产市场的供给迅速增加，在这种经济形势下，建筑施工质量对后期物业服务的影响，应引起各行业专业技术人员的充分重视。

二、建筑施工质量对后期物业管理的影响

建筑物本身构造由基础、墙和柱、楼板、楼梯、屋顶、门窗等六个主要部分组成，这六个不同构造组成在不同施工阶段的质量保障，对后期物业项目服务与管理都有很大影响，因此，在各个不同施工阶段应充分考虑对后期物业服务的影响。

1、 基础施工

俗话说，万丈高楼平地起，基础作为建筑物的重要组成部分，承受了建筑物的全部荷载，并且在建筑工程中属于隐蔽工程，对于建筑物来说，建筑主体设计和施工质量再好，如果没有一个稳固耐久的基础，建筑物后期使用也会出现问题，如：不均匀沉降，上部结构开裂，一旦基础出现问题，维修起来非常困难，维修费用高、施工难度大，维修周期长等问题。如果，房屋销售后移交给物业公司提供服务，就会造成业主与物业企业的误解和矛盾，业主会将对房屋质量的不满意转嫁到物业服务企业身上，物业服务企业将代人受过，甚至影响到业主及时交纳物业服务费，给物业服务企业带来经济损失，因此，在基础施工阶段、建设单位（开发商）、施工单位、工程监理公司、物业服务企业前期介入人员和相关政府主管部门要严格把关，按照国家相关基础施工规范进行施工，确保基础施工质量关，为今后的物业服务企业管理与服务奠定基础。

2、墙体施工

墙体是建筑物的一个重要组成部分，在建筑物中是竖向构件，首先，墙体应具有足够的强度和稳定性，其次，从节能考虑应具有保温隔热性能，特别是护墙，再次，墙体应具有隔声、防火、防潮、放射线等功能。在墙体施工过程中，应严格按照国家施工规范把关，执行现行的《建筑抗震设计规范》，严把施工质量关，为今后的物业管理提供物质基础。

3、楼板及楼地面施工

楼板是多层和高层建筑分隔建筑物空间的水平承重构件，在现代建筑中钢筋混凝土楼板是目前最为普遍的一种，在施工阶段应注意保证坚固要求，强度和刚度都应该满足设计要求，特别是有防水要求的卫生间，在施工和装修过程中，注意防潮、防水方面的施工质量，一旦出现问题，就会引起楼上和楼下业主之间的邻里纠纷，双方业主就会找到物业服务企业进行沟通，给入住的业主日常生活带来不必要的麻烦。也会给物业服务企业带来很大工作量。

4、楼梯施工

两层以上的房屋就需要有上下交通和疏散设施，即楼梯、电梯、自动扶梯等。设有电梯和自动扶梯的建筑物，也必须同时设置楼梯，因为，在遇见特殊情况如：停电、发生火灾等，人们要通过楼梯进行疏散。楼梯施工过程中，除了本身自重较大，使用荷载也较大，因此，必须有坚固的墙体或框架支撑，确保投入使用后具有足够的安全性。施工过程中也要注意防火、安全疏散的问题。楼梯间四周必须是耐火墙体来保证防火疏散的要求。除此之外，楼梯的细部施工质量也很重要，例如：防滑构造措施（凹槽、金刚砂、金属条等）的施工质量直接影响后期使用，因为，楼梯时倾斜构件，为避免行走时滑倒，应严格注意施工质量，确保业主入住后上下楼梯时的人身安全。

5、屋顶施工

屋顶是建筑物最上部结构部分，具有双重功能：维护、承重，所以必须在施工过程中解决好防水、排水、保温隔热等等问题。首先，防水和排水是屋顶最基本的功能要求，工程实践证明：排水是防水的主要措施，排防结合，根据不同的屋顶形式，有的以排为主，有的则以防为主。现在有很多新建住宅区，由于施工问题，造成业主入住后时间不长，就出现屋顶渗漏现象，维修起来非常麻烦，因此，在屋顶施工阶段，防水和排水问题是屋顶施工质量的关键环节，应引起建设单位、施工单位、监理单位等各方主体的注意，确保为今后的物业管理扫清障碍。

6、门窗施工

门窗是建筑物的一个重要组成部分，属于建筑物的围护构件，具有分隔、保温、隔热、防火、防水、防风尘以及防盗要求。门是交通疏散的必经要道，设计及施工应符合防火规范要求，保障正常交通的需要与紧急疏散的安全。门窗在关闭的情况下，应尽能的封闭，从而达到防风尘、防雨水的作用。同时，应注意保温隔热、隔声的性能，保温隔热性能对业主入住之后的居住舒适性和建筑节能措施，都是意义非凡的，如果施工质量欠缺，不但会影响业主的正常生活，也会造成能量损失，不利于建筑节能要求。

综上，建筑工程的各个施工阶段，其内容复杂，施工周期较长，保障良好的施工质量，不是一朝一夕能解决的事情，需要多方合作，严格遵守国家施工规范，才能为后期物业管理与服务奠定基础。

三、确保建筑施工质量的措施

建筑工程施工质量的好与坏直接影响的业主入住后的生活质量和物业服务企业的服务质量，因此，应引起施工单位和物业服务企业的多方重视，应对措施如下。

1、 确保施工监理质量

由于房地产项目开发周期较长，很多施工内容属于隐蔽工程（如基础施工、地下管网施工、水电管线安装等），因此，在施工的各个环节，如地基与基础施工、主体施工、装饰装修施工、水暖电施工、中央空调安装于调试、电梯安装于调试等各个环节，物业服务企业均要与开发企业、监理公司一起共同进行质量监理，确保各个环节保质保量完成施工任务，为今后物业管理扫清障碍。确保物业能正常运转，最大限度发挥其正常使用功能，为全体业主和使用人提供服务保障。

2 、物业服务企业建立施工技术档案

物业服务企业在施工过程中要早期介入，参与各个环节的施工监理，保障质量，同时要尽可能地全面搜集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，逐步建立物业项目的各个施工环节的技术档案，为后期物业服务奠定基础。

3、 确保国家技术标准在施工阶段的应用

物业服务企业应根据国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发企业一起认真进行技术交底和图纸会审。近年来，我国住建部颁布了很多新标准，如《视频安防监控系统工程设计规范》、《出入口控制系统工程设计规范》、《民用建筑绿色设计规范》、《建筑外墙清洗维护技术规程》等一大批国家技术标准，物业服务企业人员应充分熟悉这些标准，并应用与具体的施工阶段，确保在施工过程中，施工企业能严格执行国家技术标准，保障施工质量，为后期物业管理与服务扫清障碍。

4 、确保建筑材料选用符合国家绿色环保要求

2010年11月我国住建部颁布了《民用建筑绿色设计规范》，从而对节地、节能、节水、节材和环境保护等内容作出基本界定，对建筑设计、建筑材料、给水排水、暖通空调和建筑电气等绿色设计理念提出了技术规范要求。为了使得业主和使用人得到一个环境优美、清洁安静的绿色居住环境，物业服务企业人员在房地产项目开发建设的可行性分析时就要依据新的规范要求严格审核设计方案，并对后期施工阶段是否严格履行设计标准，进行把关。确保建筑材料选用和执行均能达到《民用建筑绿色设计规范》国家标准。从而保障为业主和使用人提供一个绿色安全的居住环境。

5 、物业服务企业与建设单位在施工阶段应密切合作

物业服务企业和房地产开发企业在施工阶段要密切合作，因为，一个房地产项目在今后交付使用过程中，至少使用几十年，甚至上百年，施工质量的好坏直接影响到物业的正常使用，对于开发企业来说，它开发出的产品其质量的好坏，影响到它的今后信誉，而物业服务企业在施工阶段的介入，增加了房地产开发企业的技术监督力量保障对工程质量的监督，为下一步的物业承接查验做好了准备，也可为房地产开发企业增强售后服务质量提供了方便。

物业管理行业涉及千家万户，关系到社会的和谐稳定，因此，各级政府要不断加大施工过程监管力度，严格工程监理管理制度，促进物业管理行业的发展。

综上，随着我国经济发展形势越来越好，人们的经济收入也在不断增加，对生活环境质量的追求也越来越高，只有不断学习发达国家的物业管理先进经验，不断提升建筑施工质量，才能促进我国的物业管理行业健康、有序的发展。

参考文献：

【1】《建筑工程概论》2012年9月，中国建筑工业出版社，段丽秋主编

【2】《物业管理综合能力》，2006年8月，中国建筑工业出版社，韩朝主编

【3】《物业管理实务》，2014年7月，中国建筑工业出版社，张秀萍主编

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一、总体要求

针对当前物业管理中存在物业服务不到位等问题，坚持标本兼治、综合治理的方针，按照以人为本、共享和谐、立足当前、着眼长远、综合治理、务求实效的总体要求，依法查处物业服务中不规范和违法违规行为，集中整治服务水平低、社会形象差的物业服务企业，使社会和群众反映强烈的问题得到有效整改，让老旧小区的基本物业服务更有保障，让高中档住宅小区物业服务质量得到显著提升，全面提升全县物业服务水平，树立小区的良好新形象，促进全县物业服务行业持续健康发展。

二、整改内容

（一）物业企业市场行为不规范问题。重点查处物业企业无资质或超资质范围承接物业服务业务；擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理；擅自撤离物业管理区域或停止物业服务；聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动；以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书；在物业管理招标投标中与招标人或其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标等行为。

（二）物业企业服务不到位问题。重点查处物业企业未按要求签订物业服务合同或未按规定办理合同备案手续；未按照物业服务合同和服务标准提供物业服务，只收费不服务或服务不到位；物业收费未备案或擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等；未按规定在物业管理区域显著位置公示服务内容、收费项目、收费标准；对小区内乱搭乱建等违规行为未制止，制止不了又未及时向有关部门报告等。

（三）物业企业侵犯业主合法权益问题。重点查处物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业服务用房用途，非法占有公共部位的经营收益；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；未按照装饰装修服务协议规定及时向业主退还装修保证金；物业服务合同终止时不按规定移交物业服务用房和有关资料等。

（四）物业企业自身管理不规范问题。重点纠正物业企业工作人员服务意识差和态度不端正；不按规定报送信用档案信息、统计报表等资料；未建立健全内部各项规章制度，办事制度和办事流程未公开；未按要求配齐物业管理项目经理和专业管理技术人员；未建立投诉、回访处理机制，未公开投诉受理电话，处理记录不详细等。

（五）前期物业管理不规范问题。重点查处建设单位未按规定划分物业管理区域；未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；未按规定要求与物业服务企业签订书面前期物业服务合同；未按照规定办理前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑和设施设备清单及权属资料备案手续；未按规定对共用部位、共用设施设备进行承接查验；未按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关资料等。

（六）业主委员会履职不到位问题。重点纠正小区已具备成立条件，未按规定成立业主委员会；业主委员会未办理备案手续；未依照规定，与选聘的物业企业签订物业服务合同；未及时了解业主的意见和建议，督促业主按时缴纳物业费；未监督和协助物业企业履行物业服务合同；未对不履行职责或违章搭建建筑物、构筑物，拒付物业费以及侵害业主合法权益的委员作出终止资格的决定；违反法律、法规作出决定等。

三、实施步骤

本次专项整治分三个阶段进行。

1、安排部署阶段（10月15日—10月20日）。印发专项整治实施方案，召开活动动员会议，做好宣传发动工作，营造良好实施氛围。

2、集中整治阶段（10月21日—11月20日）。组织物业服务市场各主体单位开展自查自纠，自觉整改存在的各类问题，进一步规范自身行为。县住建局组成联合检查组，对城区物业服务市场组织开展专项整治，对存在的各类问题进行全面查处，按照“主动自查整改从轻处理，不自查不整改从重处理”的原则提出处理意见，全面规范物业市场秩序。

3、检查验收阶段（11月21日—11月30日）。对问题整改情况进行全面验收，形成检查处理情况报告，并在全县范围通报。

四、保障措施

（一）加强领导，搞好配合。县住建局抽调人员专门成立县物业管理市场专项整治工作领导小组，负责整个活动的组织和领导。各物业服务企业要按照上级要求主动自查，不断规范市场行为，对存在的问题不折不扣地进行整改。

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关键词：BIM技术；建筑设计；物业管理

引言

BIM含有的中文含义为建筑信息模型，如今我国利用的建筑模型软件很多，比较常见的BIM软件为Revit、Bentley等。美国国家BIM标准用空间能力、信息度准确度互用性等判断的标准，这些数据可以加快建设的时间周期同时可以给管理带来便捷的信息。我国的建筑业虽然取得了很多举世瞩目的成就，创造了很多的人类建筑奇迹，不过建筑业却遇到了很大的挑战，同其他的行业相比，建筑业存在能耗巨大与效率低下的问题。建筑业是一个需要依靠能源消耗与原材料来实现各种建筑物的行业，依据相关的数据显示，建筑行业消耗世界能源与原材料占据40%以上，同时建筑业效率低下。依据美国研究院的报告显示，同制造业相比，建筑业浪费率在57%以上。所以如何的降低建筑成本、提升生产的效率，是建筑行业必须面临的一个问题。现今我国建筑行业同其他发达国家相比，其在生产效率上面还是具有很大的差距，出现能耗巨大与效率低下等问题，原因也是多方面的。依据制造业的成本控制、提升效率方面具有的经验来说，一个行业的整体水平提升依赖于整个生产的流程化与信息化。依据制造业领域含有的PLM理论逐渐发展起来的PIM技术获得很大成功，建筑业也逐渐依据BLM理念发展起来的BIM技术，其在建筑领域的应用逐渐深入，本文将开展相关的研究。

一、基于BIM建筑工程设计工作开展

（一）项目的构思

项目构思含有总体平面布置构思与建筑方案构思等，启动RevitArchitecture软件平台与初始模块，设定字型、线型以及基础材料等，保存为标准的模板，之后开展设计可以依据该标准进行。同时建立一个清晰与明确的工程目录框架，利用工程的维护与管理。依据路网含有的规划图与用地红线、现状的地形图关键点的地形高程数值等资粮，利用已经建立的工作平台进行三维场地模拟布置，利用不同的材质将建筑、广场以及绿地等进行区分，作为建筑平面布置的基础。接着开展建筑方案的构思，RevitArchitecture工作平台具有的概念体量工具，在项目的前提概念性的方案构思内部提供十分灵活与简单的概念设计，利用这样的模型在三维视图环境下，方便反复的推敲建筑的形态，快速的表达设计的意图，依据概念模型可以直接的提取建筑面积、占地面积以及外立面面积等数据，同时这些数据都是准确的。

（二）方案的设计

以已经完成的三维建筑信息模型作为基础，开展方案设计，在概念体量模型中已经具有一些基本图，不过还是缺乏准确方案分布信息的表达，这就是方案阶段信息写入的集成化阶段，在这个阶段就是将概念模型反复的推敲成熟成为建筑基本信息，开始分类的构建到BIM模型中，该阶段为整个环节的关键阶段。BIM方案模型就是阿精草图模型精细化，构建完整的信息化模型，含有内部结构、主梁板梯饥饿哦股、外墙结构等元素构建，对于各个元素的建模之中，依据各自先后的顺序逐步完善。其一为层数设定，在工程列表之中选择新建楼层，或者为直接框选图形内部的整个平面，在确定框架之后软件还会自动弹出对话框的设置平面楼层名称、层高等模型数据，依据剖面图设计楼层之后还是需要单独设置总平面图、门窗信息以及大样图等信息，不过为了防止由于图纸增加层之后覆盖信息层，可以预留几层来作为信息层，如果没有层数增加就可以删除空白预留层。RevitArchitecture内部具有的相同平面可以在对话框内部设置相同的层数具有叠加量，如果标准层为3-20层，就会输入3-20就可以，这样软件就会自动的叠加层数，不需要每层单独设置。之后在依据名称在文档对话框复制出来。双击平面层数就会自动的弹出文档信息窗口，在文档信息中就实现楼层信息，方便随时查询。其二为构建立柱网，对于规整的柱网可以用柱网系统自动的构建，相对复杂的模式则是利用手绘，这样的模式可调控与操作性比较大，可以详细的开展轴网的柱网系统布置活动。其三为绘制墙体，墙体同整个模型联系的参数化信息，脱离了简单的二维线。在修改墙体参数的时候，仅仅需要重新的输入新的参数，相关联的二维表达会随着参数的改变而变化，不在需要重新的绘制。在墙体对话框内部，设置相关的参数就可以对于平面的线型、构造以及在三维模式下的型体与材质开展编辑活动。其四为生产楼板，楼板在RevitArchitecture内部是基础水平的建筑模块，其重要的途径为地板建模与分割层同时生成相关的图标信息。墙体与板建立的顺序，因为工程的需求来设定。其五为生成梁柱，楼层使用的框架剪力墙结构，外部的梁柱环绕中间剪力墙核心筒构成，梁柱元素相关比较简单，基本以矩形为主，不规则的图形需要与墙体一样通过复杂的曲面来完成，最后将柱子与梁连接在一起。最后为绘制幕墙，其含有钢龙骨、外饰面板以及幕墙预埋等结构组成，绘制幕墙时选择画一条参考线的几何方法，轮廓线或弧，创造一个幕墙的平面，垂直，轮廓和室内标高或3D窗曰中建立幕墙。通过上述的建筑模型基本信息的设定之后，方案阶段BIM模型主要部分己基本完成。

二、以BIM技术为基础的物业管理模式

（一）BIM技术物业管理概念

现阶段，BIM技术在建筑的设计和施工过程中得到越来越广泛的应用，这就奠定了其在后期物业管理中的应用基础。当一项项目竣工并交付，可对项目BIM组进行的BIM模型的移交，借助BIM三维可视化模型，来有效整合在每一专业中分散的设备和材料等信息，借助对综合智能建筑监控系统和相关BIM模型的引入，来实现综合高效管理。整体看来，BIM物业管理的实质就是对BIM的数据以及可视化进行核心技术的集成：首先为物业管理可视化，有效结合BIM信息模型同传统物业管理存在的GIS技术，使得物业管理建筑构建实现管理的可视化，BIM模型能够对建筑物整体的构成部分的走向、位置以及形状等进行显示。其次为BIM模型数据集成化，处于运营管理中，能够对建筑的施工和设计阶段出现的信息包含在内，以及关键设备型号和相关厂家信息，后期设备的维护和修理等信息，都要想BIM模型进行录入，BIM是一个大型网络数据库，数据库可通过物业管理人员进行随时调整，与GPS等工具有效结合，能够使得定位更为准确和快捷，同时对设备详细信息进行快速获取，使得BIM技术平台物业管理得以实现。比如出现水管渗漏的问题的时候，维修人员并没有先去对整个建筑进行巡查，却对BIM模型进行渗漏水管周边的开关设备等的查找，对型号、规格、维修记录和厂家等信息进行提取，以此来对维修解决方案进行快速寻找。

（二）BIM技术物业管理的优势

其一为人力资源，以BIM技术为基础的运维管理的信息化管理系统是非常先进的，这就使得其在管理人员方面没有较高要求，这成为物业管理未来发展模式的核心竞争力。借助统一高效的管理平台，能够对管理人员的效率进行极大的提升，以此来对劳动力成本进行降低。这就让管理人员持续流动，在实施了BIM模型综合管理智慧，秩序借助BIM对信息进行输入查询，则楼宇的全部信息便都可显现。其二为设备运行监控首先为设备信息，以BIM为基础的管理系统对全部设备信息如期位置、供应商、维护状况以及联系电话等进行了存储，物业管理人员仅通过对模型进行点击便能够对每个设备的基本信息进行查询。这一管理系统能够登记管理楼宇内存在的全部设备，同时设置设备使用期限能够对过保或是到保时发出警报，以此来得以及时对到保和过保设备进行维护和更换，避免事故发生。管理人员仅通过电脑客户端界面进行有关设备信息的输入，便能够准确定位BIM模式。进行授权的有关人员借助BIM四维模型，能够对建筑内的设备信息进行随时读取。其次为设备的运行与控制，处于BIM模型平台中，能够对建筑内的所有设备状况进行观察，借助相关设置：绿色表示正常运行，红色表示有故障，只要对模型打开，并对其任意位置进行点击，那么便能够对位置运行设备状态进行深入了解，同时，管理人员能够远程控制设备，比如说开闭某一设备的操作等。再次为隐蔽工程管理，以BIM技术为基础的管理系统对于较复杂的地下管网以及隐蔽工程的管理较为方便，在模型中会立体的显示所有地下管线，同时能够在图上对其相互距离进行直接量取，在扩建和改建场地或是二次装修的时候，能够精确定位模型的管线，对管线位置进行避开，来维修管线和更换设备。借助电子化，可对全部信息进行保存，同时以维修或是改建状况给以实时更新，对信息准确性和完整性进行保障，内部人员能够查询或是共享信息。最后为安保管理，以BIM为基础的安保系统既能够实现视频监控，还具备智能控制中心，借助监控设备能够对所有区域的管理实现可视化，管理人员能够借助电脑对任意楼层的监控状况进行随时调查。

三、结束语

本文在分析大量文献的基础之上，利用BIM技术对于建筑各个阶段的设计，含有结构分析、工程概算等完成，完成了建筑的初步设计，总结出了BIM技术建筑设计的流程。同时开展了基于BIM技术在物业管理上面的应用，得到一些具有价值的结论。

参考文献

[1]刘占省,赵明,徐瑞龙.BIM技术在建筑设计、项目施工及管理中的应用[J].建筑技术开发,2013,03:65-71.

[2]张家昌,马从权,刘文山.BIM和RFID技术在装配式建筑全寿命周期管理中的应用探讨[J].辽宁工业大学学报(社会科学版),2015,02:39-41.

[3]刘林,齐振华.基于BIM的大型建筑物业管理平台应用[J].建筑经济,2015,05:78-80.

[4]翟越,李楠,艾晓芹,何薇.BIM技术在建筑施工安全管理中的应用研究[J].施工技术,2015,12:81-83.

篇6

关键词：居住物业 服务质量 监督机制

改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，使得居住物业大量兴建，为人们的生活提供了有力的保障。居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。物业企业管理的对象虽然是“物”，但服务的对象却是“人”，提供的产品是服务。[1]因此，物业服务也具有无形性的特征。居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。

一、居住物业管理的服务内容

居住物业是指住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的的物业。居住物业伴随着我国住房商品化的改革和房地产综合开发的发展而不断发展，使得广大业主对居住物业管理的需求程度越来越大。居住物业管理是运用现代科学的管理理论与方法，为保证业主居住使用正常，以满足业主各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。[2] 随着时代的发展和互联网技术的广泛运用，居住物业管理的内容不断扩展和延伸，可分为以下几个方面：

（一）公共性的基础服务

公共性的基础服务主要是针对居住物业公共区域所提供的物业服务，主要包括：保洁绿化、工程维修、设施设备运行与保养、秩序维护、安全管理等内容。公共性的基础服务是物业企业赖以生存和应对市场竞争的根本，是为业主对物业服务的基本需求。公共性的基础服务主要目的是为业主提供舒适、安全的居住环境，保证共用设施设备的正常使用功能，实现物业的保值增值。

（二）平台性的便民服务

随着互联网技术的发展和广泛应用，“互联网+物业”已成为行业内的热点话题，很多知名物业企业已经开始尝试和应用，成绩斐然。平台性的社区服务是以物业企业为主体，利用互联网平台将居住物业周边供应商（如超市、餐厅、诊所、家政、健身馆等）联合在一起，共同为业主提供服务。将O2O模式应用到居住物业的服务中，物业企业成了服务的集成商，旨在为业主提供便捷的服务。

（三）定制性的私人服务

业主消费理念的转变，使得业主对物业服务的个性化、定制化的需求越来越多。定制性的私人服务是指物业企业在提供基础物业服务的基础上，能够根据业主的个性化需求，量身为业主定制私人化的管家服务，如私人物品采买、室内装修、孩子接送、宠物喂养等。

二、居住物业管理的现状

居住物业管理在中国其发展经历了三十多年，是在效仿国外成熟经验的基础上不断探索而成长起来的。现今居住物业在迅速发展的过程中，也呈现出一些问题：

（一）建管分离，开发遗留问题制约业主对物业管理服务的认可

目前，我国绝大多数的房地产开发企业只专注于居住建筑物的开发建设，在进入销售环节前，选聘一家物业企业进行后续的物业管理服务工作，基本处于“建”和“管”的分离状态。房地产开发企业又会在销售环节给业主很多承诺，一旦业主入住，房地产开发企业就会不断退出，开发遗留问题会丢给物业企业。然而，很多工程问题又不在物业管理的服务范围，进而会招致业主的投诉，得不到业主的认可。同时，也会引发物业管理收费难，物业服务恶性循环等诸多问题。

（二）地区间发展不均衡，两极分化情况较严重

我国物业管理的浪潮是从居住物业开始试点尝试，并从广州、深圳开始不断推向全国各地。从全国范围来看，无论是发展速度还是规模化程度，南方城市的物业管理要优于北方城市，大型发达城市的物业管理要好于中小城市，地区发展部均衡。就物业管理行业而言，无论是经营理念还是专业化程度，南方物业管理企业要优于北方企业，大型知名企业要好于中小物业管理企业，两极分化情况较严重。

（三）法制建设滞缓，对物业服务质量监督不到位

2007年我国颁布实施《物业管理条例》，使得物业企业在发展和竞争中有法可循，使得物业管理行业的发展更加规范。但相对物业管理行业的发展，物业管理的法制建设比较滞缓，缺少关于物业服务质量标准及监督方式的明确阐述。《条例》提倡业主自治，要充分发挥业主大会及业主委员会的作用，但实际上业主自治并没有发挥有利作用，主要原因是：业主缺少对服务标准的了解和认识、缺乏对物业服务质量的评判和监督的方法。对物业服务质量的监督不到位，就导致了居住物业管理是否能做到“质价相符”全依靠物业企业的自我管理。

（四）业主维权意识不强

居住物业管理的服务范围主要集中的共用设施设备的维修与保养、共用部位的清洁、秩序维护等，业主缺乏对共用财产的认识，“搭便车”心态普遍存在，部分业主缺少主人翁意识，很少有业主为公共问题站出来维权。此外，业主对维权过程的想象过于简单，如果一时没有结果，就会慢慢放弃维权行动。

三、建立居住物业管理质量监督机制的必要性

（一）物业企业的发展与成长需要建立质量监督机制

随着经济的发展，国外知名物业企业不断进军中国市场，国内物业企业数量也在逐年增加，我国物业管理行业的竞争愈演愈烈。俗话说：“打铁还需自身硬”，物业企业要想在激烈的竞争环境中生产和发展，就必须在企业内部建立起质量监督机制，已确保输出的服务能满足业主的需要。

（二）业主的权益保障需要建立质量监督机制

共用设施设备、共用场地等是保证居住物业使用功能完整的重要组成部分，也是业主公共财产权益的重要体现。业主通过缴纳物业服务费来委托物业企业进行管理与服务，物业企业是否为业主提供了“质价相符”的服务，就需要依靠质量监督机制来进行验证。

（三） 社会和谐发展需要建立质量监督机制

城镇化的兴起和发展，使得居住物业大量兴建，人们的居住条件及生活环境得到了大幅度的提升和改善，居住物业管理已经和人们的日常生活紧密地联系在一起。居住物业管理质量与人们的切身利益息息相关，对城市管理水平产生直接影响。家庭的安居乐业、城市的长治久安、社会的和谐发展需要建立起居住物业管理质量监督机制。

四、建立居住物业管理质量监督机制的策略

居住物业管理质量监督机制是以保证广大业主的权益为目的，以业主需求为中心，按照物业服务合同约定对物业企业所提供的服务进行系统性、全面性、过程性监督的管理机制。它是一个综合性管理机制，需要物业企业、业主、物业行业及政府主管部门共同配合，才能保证机制的完整性和实效性。

（一）物业企业应重视服务质量监督工作，规范服务过程，提升服务标准

物业企业应重视服务质量监督工作，将质量监督工作放在战略的高度上去关注。居住物业管理质量监督机制首先应从物业企业的内部开始实施，只有专注于服务质量的物业企业，才能在发展中获得竞争优势，才能赢得业主的认可和良好的口碑。目前，很多物业企业将ISO9000质量认证体系引入到物业管理服务中，并在企业内部专设品质管理部门，其目的是规范服务过程，提升服务标准。但引入ISO9000质量认证体系并不代表质量监督工作就做到位了，还需要企业结合自身的特点对服务过程和服务标准持续不断地进行改进，建立起真正适合企业运作的质量监督机制。

（二）业主应对物业服务有正确的认识，保障自身权益，充分发挥业主委员会的作用

业主在享受物业服务的过程中，还要不断了解居住物业管理收费标准与服务标准之间的对应关系，了解物业服务的范围和内容，了解自身的权利和义务，才能使得自身的权益得到保护。然而，业主委员会的不作为，却会致使居住物业管理质量监督机制不能发挥功效。为了避免这一问题，充分发挥业主委员会的作用，可以从两个方面进行尝试：一是，业主按照缴纳物业费的一定比率出资，聘用业主委员会代表专门从事物业管理质量监督工作；二是，聘用第三方专业机构，辅助业主委员会做好物业管理质量监督工作。

（三）集聚行业力量，细化服务标准及考核方案，引领物业企业发展

物业管理行业作为正在向现代服务业转型的一个行业，而居住物业管理又直接面向社区和百姓，与民生最贴近。聚集行业力量，细化居住物业管理服务标准和考核方案，引领物业企业发展是行业发展到一定程度应承担的责任，是市场和社会对行业的呼唤。服务标准和考核方案的细化，不仅能促进物业企业质量监督工作，还能为业主提供科学参考，充分发挥了业主自治的作用。

（四）政府主管部门应加强法制建设，发挥指导和监督作用

法制环境的完善与建设是奠定物业管理行业长足发展的基础，政府主管部门应在加强法制建设的基础上，充分发挥指导和监督作用，保证行业的健康发展，规范市场竞争，监督物业企业的服务质量，保证业主利益不受侵害。

参考文献：

[1] 王刚. 基于TQM理论的物业服务质量管理模式研究[J].现代物业，2007（1）：112-113.

[2] 谢献春. 居住物业管理[M]. 华南理工大学出版社，2004：9-10.

[3] 彭杏芳. 对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J]. 法制与社会，2007（2）：36-37.

篇7

【关键词】建筑业；债权债务；工程款；清欠

一、建筑施工企业工程款拖欠的原因分析

（1）施工企业自身内部管理不善导致工程款拖欠。一是由于竞争激烈，不少施工企业为了确保拿下工程，盲目的承接工程，甚至施工企业垫资施工，致使工程刚刚承接就形成了工程款的拖欠。二是施工企业基层的项目部缺乏项目债权风险意识以及自我保护意识，在工程施工进程中忽视了防范债权风险，垫资施工甚至无合同施工，未及时办理有关的签证索赔以及施工合同变变更证明，债权管理意识淡薄，致使前清后欠。三是建筑施工企业基层的项目部领导班子，特别是项目经理的个人工作能力、技术能力、沟通能力、协调能力不算很强，因此在工程施工、结算以及清欠的过程中未同业主方和相关人员处理好关系，从而在请求工程欠款时，很难获得业主方及相关人员的支持，最终导致使工程款清欠工作难以顺利开展。（2）外部市场环境不良导致工程款拖欠。一是建筑施工市场不规范导致不正当竞争。当前建筑施工市场竞争日益激烈，不少施工企业为了保证拿下工程，不惜采取包括垫资让利等的一切手段。二是部分业主方社会诚信缺失。在市场经济中，不少业主方诚信缺失。在工程建设中，很多业主方违背诚信原则，采取一系列手段诱骗施工企业进行施工，而工程竣工后业主方却无力支付抑或是恶意不支付工程款，导致工程款的拖欠。如我所在的公司与香港新实业国际集团签订的山梨酸工程项目建设合同，工程交接后我公司出具结算数为40529981元，而香港新实业国际集团只对36655285元进行了确认，剩余3874696元工程款以种种理由拖延未予确认。

二、建筑施工企业清欠工程款的对策

（1）选择的诚信状况良好的业主方。尽管建筑施工市场的竞争激烈，然而，施工企业还是必须严格调查业主方的诚信状况，了解业主方的信誉度以及资金运作情况，力争做到不承接信誉度低、资金落实不到位的以及需要大额垫资的工程，避免工程项目一承接就形成拖欠。因此，国家层面上应该通过颁布相关的法律进行宏观调控，规范建筑施工市场。而施工企业不仅要提高企业施工的技术，增强企业的施工实力，加大内部控制的力度，还要建立施工信息库，抓住有利时机积极参与工程投标。（2）慎重签订工程施工合同。建筑施工企业在同业主方签订工程施工合同时，必须慎重、严谨，确保该合同的合法性、真实性、有效性以及完整性。施工企业人员要对该合同的每一条款都要认真审查，尤其要明确施工预付款、施工进度款、施工尾款的支付额度以及具体的支付日期，同时必须明确付款延期的有关违约责任。（3）施工过程中加大在建工程款的回收力度。建筑施工企业在依据施工合同完成相应工程进度的同时，必须及时进行工程进度款的催收，尽量防止垫资施工。为确保工程的工期以及质量，业主方会拨付一定的进度款防止工程停工或工期延迟。企业回收在建工程款，必须贯彻项目经理为工程款清欠第一人的宗旨，并同负责人签订工程款回收协议。企业可依据不同工程项目的情况，确定不同在建工程工程款的回收比例，同时出台相应的奖惩颁发。（4）工程交接后及时收回尾款。工程交接后，建筑施工企业必须尽快编制好工程结算书并递交业主方审批。结算完成后，企业必须派专人负责工程尾款的回收。企业还要对各款项进行严格分析，查找拖欠的原因，制定合理的回收方案，同时注意保留欠款证明，防止超过诉讼时效，最终形成呆坏帐。（5）合理运用相关法律手段。法律手段是最迫不得已对于的，但是对于那些履催无效、明明有还款能力却恶意拖欠的业主方，施工企业只能通过充分的调查取证，利用法律的手段来进行解决。对簿公堂时，施工企业首先要聘请专业律师，了解有关的法律法规和条款，做到心中有数；第二要注意收集原始证据；第三特别要注意诉讼时效，一点要在法定的追诉期间提出诉讼请求。

参 考 文 献

[1]罗玉波．企业清理债权债务的实证分析及启示[J]．会计之友．2011（8）

[2]李龙刚，巨亚平．加强企业债权债务管理的对策探讨[J]．商场现代化．2008（8）

[3]张德玉．论拖欠工程款的危害及对策[J]．城市建设理论研究（电子

篇8

当前我国的建筑市场竞争异常激烈，承接的工程项目条件越来越多，利润越来越小了。尤其是近几年国外建筑施工企业的进入，他们先进的施工管理水平和成本控制优势给我国建筑施工企业造成了很大的冲击，国内的建筑施工企业生存压力越来越大。加强财务管理，增强内部控制制度是其不可忽视的重要方面，以下本文将探析一下目前我国建筑施工企业存在的一些主要问题：

1.财务管理体制不健全

当前我国的一些建筑施工企业规模不一，施工的队伍有的也比较混乱，有些企业应设置的财务收支制度、成本核算制度、定额管理制度等基本的制度残缺不全；有些建筑施工企业虽然有几项制度，但在实际工作中没有办法充分发挥应有的作用，尤其是对于挂靠企业更像是形同虚设。由于制度的不健全，给企业带来很多负面影响，这种现状既损害了企业自身的根本利益，也导致外部监督困难重重。

2.企业经营权责不清，账实不清

目前而言，我国的大部分建筑施工企业都有自己的规章制度，施工企业内部的管理人员及各职能部门都制定了相应的责任和义务，但是在大部分建筑施工企业里普遍存在有权无责的现象，只行使权利，而不承担责任，从而造成国家资产流失，对重大经济损失没有建立责任追究制度，直接造成财务管理混乱。有些事业单位的领导在承揽到工程后，没有对合同进行深入理解，对财务知识懂的少，对财务工作观而不理或理而不管，这也影响了企业的经济运行质量。

3.建筑施工企业偷漏税问题较突出

一些本地的建筑施工企业纳税意识不高，只有在税务检查时，查点补点，拖欠问题也比较严重；一些外地的建筑施工企业在工程结束之后一走了之，没有及时缴税；另外，由此建筑施工企业经常出现工程项目资金不到位的现象、建筑单位拖欠材料款等，从而使得开具发票和及时缴纳税款经常不及时。

4.财务管理缺乏监督

部分财务人员往往有章不循、有法不依、有规不守、有责不负，年初无预算、开支无计划、成本无控制、费用无限制、核算无规矩、挂账不清理等，造成财务秩序混乱、建筑企业经营质量不高的根本原因。

二、建筑施工企业财务管理的现状特点

随着市场经济的发展，建筑施工企业在我国日益呈现出规模，企业发展越快、规模越大，在当前财务管理模式的问题也日益表现突出。建筑施工企业财务管理现状存在如下几个方面的特点：

1.由过去的直接管理变为分层管理。传统财务会计制度都是由国家财政部与中国人民建设银行总行颁发，下面照章办事。改革后，企业财务管理分为以下三个层次。第一个层次：《企业财务通则》、《企业会计准则》。这是企业财务会计制度的基本法规，是财务部门必须遵守的规范和准绳。第二个层次：根据《企业财务通则》制定的《施工、房地产开发企业财务制度》，即所谓的行业财务制度。第三个层次：企业根据第一个层次和第二个层次的规定，结合企业生产经营特点制定企业内部的财务管理办法。

2.在资金管理上取消专款专用和专户储蓄制度，建立资本金制度。《施工、房地产开发企业财务制度》打破了固定资产、固定基金、流动资产、流动基金、专项资产、专用基金三段平衡关系。按照“资产＝负债＋所有者权益”的平衡关系，将企业资金来源划分为所有者权益和负债两大类。

3.改革了成本管理制度，建立了新的财务指标评价体系。成本管理制度的改革主要包括以下几个方面：改“全部成本法”为“制造成本法”；建立坏账准备金制度；调整了部分成本、费用开支项目。此外，为了政府部门、投资者、债权人和经营者的需要，设计了能够反映企业偿债能力、经营能力和获利能力的指标体系。

三、改进建筑施工企业财务管理现状的建议

1.明确企业内部财务管理的权责范围

要克服这种弊端就要按照有关法规的要求，根据企业的实际情况，建立和完善权责明确的财务管理创新体制，也就是明确企业管理人员在财务管理上的权责、财务管理的权责范围、明确个人在各个职能岗位上所具有的权力和责任，将这些权责范围明确到个人。从而就可以建立起有条不紊的权责体系，通过这种必要的制度体系管理人，达到提高财务管理的目的。

2.发挥财务的监督控制职能，完善财务内部控制制度建设

一般建筑施工企业的内部控制制度包括人工预算制度、材料费用的计划、采购验收、入库及款项审批支付制度、投资筹资的申请审批制度、货币资金（包括现今、银行存款、备用金）的审批报销制度等、完善公司的内部控制制度就是要完善这一系列的申请审批报销制度。

建筑施工企业财务管理中的一个根本问题就是要“尽量开源节流”。最好的成本控制方法就是要建立有效的内部控制制度。而内部控制制度说准了就是要控制人的贪婪的源头，遏止住这些贪婪的机会。控制的根本问题就是要做好财务管理内部的控制制度建设，同时在实施过程中不断完善改进。

3.加强资金结算的功能建设，提高资金的利用效益

如果要比较大限度地发挥资金结算的职能，其前提就是要建筑施工企业能够实现资金的统一调度，在资金流转中尽可能地减少资金占用，运作好沉淀的资金，最大限度地提高资金的使用效率。同时，对于现金的管理施工企业还应该制定相应的管理规定，包括收入和支出两方面，结算中心根据这些规定控制整个企业的现今缴纳和支用。此外，作为施工企业的高级财务管理人员应该能够站在较高的起点上去把握和调配整个企业的资金，协调好各个项目间的资金利用，防止资金使用中的障碍和效率低下。

4.从整体上把握和盘活企业资产，使企业资产链和资金链能够都运行良好

我们都知道作为建筑施工企业，其本身的工程的固定资产和其他一些资产占用的比例较大。目前，垫资施工和工程拖欠款回收难就是困扰建筑施工企业的两把尖刀。因此，施工企业除了严格规范垫资施工、下大力气清收工程拖欠款、必要时用法律手段说话等，还要从整体上把握好资产和资金的使用比例，尽量降低风险资金和贷款的使用，从根本上去除资金和资产协调问题带来的企业风险。

总体而言，作为建筑施工企业，财务管理贯穿于施工企业运作的各个阶段，体现在生产经营的各个过程。施工企业的一些其他活动比如投标招标、投资决策、资金运营等都跟财务管理密不可分。因而，可以说做好建筑施工企业的财务管理工作关乎整个施工企业的生死存亡。

参考文献：

[1]钟自强.建筑施工企业的财务监督[J].管理，2007，(9).

[2]杨威荣.建筑施工企业财务管理工作之我见[J].财会园地，2007.

[3]汪臻.小议建筑施工企业财务管理[J].财会研究，2007，(4).

【摘要】随着去年房地产泡沫的诞生，中央财政加强了对各地建筑房地产市场的监控。本文对于现今的建筑施工企业的财务管理现状进行了剖析，在指出一些突出问题的基础上，提出完善改进建筑施工企业财务管理的政策建议。

篇9

胡华

身份证号码

性 别

男

年 龄

28岁

政治面貌

共青团员

婚姻状况

未婚

视 力 状 况

完全正常

身高(厘米)

176 cm

体重(公斤)

69 kg

民 族

汉族

户口所在地

南昌市(含区市县)

技术职称

最 高 学 历

大专

现居住地

南昌市(含区市县)

毕业时间

2007

求 职 状 态

在职

电话、手机

EMAIL

个人主页

地 址

江西省南昌市新建县兴华路088号301室

邮编

330100

受教

育及

培训

状况

2002年3 月 至 2007年7月

江西蓝天学院

设计与传播 大专

专业描述：

主攻,设计理念文化传播

蓝天驾校

C1 博士

专业描述：

驾驶技术过硬

工

作

经

验

摘

要

任职公司名称: 南昌时盛科技信息有限公司 。

2008年4 月 至 2012年5月

业务主管

工作职责和业绩:

求职意向

现从事行业：

市场/营销

现从事职业：

市场/营销/拓展主管

现职位级别：

中级职位（两年以上工作经验）

期望月薪：

面议

目前月薪：

面议

可到岗时间：

一周以内

期望工作性质：

全职

欲工作地区：

南昌市(含区市县)、新余市(含区市县)、九江市(含区市县)

欲从事行业：

市场/营销

欲从事职业：

业务拓展主管/经理

技能特长

在学期间,个人兴趣爱好广泛,积极参加各种活动,具有很强的组织能力和亲和能力.大一时加入学校舞蹈协会,大二时任舞蹈协会公关部部长,管理日常舞蹈协会事务,吸收新会员,还经常与其他学校、本校的各个社团打交道,开展联谊活动,曾经组织过学校的舞蹈大赛.大二时还在班级担任文娱委员,经常召开各种班务会,组织篮球、足球比赛.工作上能大胆提出个人见解,又能虚心接受别人意见,表现出色.在校期间曾被推荐参加学校无比赛和歌唱比赛.

外语水平

第一外语:英语 一般

第二外语:英语 一般

兴趣爱好

舞蹈,画画,唱歌

自我简评

篇10

目前施工企业物流管理大多停留在手工管理状态，这种落后的管理方式必然导致了工作效率低，管理不规范，成本费用高，实时性、动态性差，难于控制，工作方式烦琐。主要存在以下几个方面的缺陷摘要：

物流管理息化低，甚至还停留在原始的手工操作的阶段；对物资供给商联合体的构件缺乏科学管理，短期竞争多于合作；物资采购是一个信息不对称的博弈过程，非集约化，采购成本高；物资采购没有和预算部、技术部、施工部紧密联系，缺少必要的信息支持，和工程实际严重脱节；物资库存、现场管理混乱，造成资源的浪费，建筑成本的增加。

因此，打破传统建筑企业物流管理方式至关重要。随着管理和技术的不断提高，各种有效方式不断涌现。本文提出了“建筑材料精准物流管理”模式，能够解决传统建筑企业物流管理的缺陷，并防范新的新问题的出现。

2.精准物流管理的基础

2.1技术支持——建筑施工企业实现信息化

建筑施工企业信息化是精准物流管理的技术支持，必须辅助企业各管理层次，其核心是工程项目管理软件的应用。工程项目管理软件一般包括合同管理、进度管理、预算管理、物资管理、人劳管理、机械设备管理、资金管理、成本管理等八个基本的模块，能够辅助各层次的管理摘要：对企业物资统一分类、统一编号，编制物资数据库；从进度管理模块导出阶段性计划工程量；根据计划工程量预算管理模块计算出物资计划；依据物资计划，物资管理模块实施物资采购管理。

以建筑施工企业信息化为技术基础，对物流进行精准控制，实现物资料采购渠道多元化和透明化，物资库存管理、现场管理的实时化和精准性，最终达到物资供给好、周转快、消耗低、费用省、浪费小，保证建筑施工企业顺利建造。

2.2组织环境基础——基于精准建造的建筑施工企业流程重组

基于精准建造的建筑施工企业流程重组是建筑施工企业通过共享数据库、EDI、WEB等信息技术，将策划单位、业主、勘测单位、设计单位、监理单位、建筑施工企业的各个部门有机的连接起来，对整个建筑产品供给链实行有效的管理，实现精准物流管理，缩短建造周期，减少非生产性无价值的工序、简化工作流程，实现企业内外部组合的一些列活动的总称。

基于精准建造的建筑施工企业流程重组打破了原有部门界限，加快了建筑施工企业内外各职能部门之间的信息流通和反馈速度，节省了潜在的时间、节约了潜在的成本、为建筑施工企业精准物流管理提供了组织环境基础。

2.3组织文化基础——精准建造思想

精准建造（LeanConstruction）是一种基于建筑产品管理，通过精确的建筑产品定义、合理有效的建造单元的分解、精准产品策划、精准设计，在物资的精准供给、全过程的产品控制、及时的信息流通和反馈、全体人员早期介入下实现建筑产品的成功交付、资源浪费的最小化、价值创造的最大化的建造管理方法，以提高建筑产品的价值、优化整个建造过程的价值流、构建合理有效的产品流、降低资源浪费、合理控制工期、整个项目达到最佳效能为目标的管理活动的总称。精准建造的根本目的是使整个建造过程持续时间缩短、精准物流管理、建造成本最小、整个建造价值链创造价值最大、客户满足度最高。

因此，将精准建造作为组织文化的基础，指导组织的建造生产，其目标是实现建造过程的“零浪费”，其中包含了物资的“零库存”，即将工程建造过程和物资供给相连接流水化，最大化地减少中间库存、消除中间搬运、等待的时间浪费，达到精准物流管理。

3.精准物流管理模式

3.2精准物流管理的目标

在建筑产品的整个建造过程中，工程项目是一个临时的产品系统而独立的存在，紧密的和物流联系在一起。加强物流管理是工程项目精准建造的资源保证。精准物流管理的基本目标是摘要：加强供给商的管理，改变传统的竞争和短期合作为长期有效合作；规范物资采购机制，应用计算机、网络技术，实现物资采购电子商务化和批量化，缩短物资采购周期，降低采购成本，简化采购程序；加强物资入库、出库、调拨、报损管理，使库存最小化；加强物资入场、加工建造、退场、损耗管理，降低物资浪费，减少物资的二次搬运；物流信息及时、准确，便于物流的有效控制。精准物流管理的终极目标是物资的“零库存”和“零浪费”，从而降低成本、提高质量、增加整个建造过程的价值、最大化的满足客户满足度。

3.3精准物流管理模式

精准物流管理是以共享工程项目数据库为基础，动态实现物资库存状况监控和物资现场管理监控，精准猜测和计划物资，选择最佳供给商和租赁公司，实现物资的精准、均衡供给。精准物流管理是一项系统性强、涉及范围广的一系列活动。精准物流管理包括四个方面的工作摘要：（1）猜测物资用量、编制物资供给计划；（2）组织、采购或者调剂物资；（3）物资的验收、储备、领用和配送；（4）物资的统计、核算和盘点。

3.3实施的关键

3.3.1工程项目物资现场动态平衡

工程项目物资现场动态平衡是物资优化配置和优化组合的手段和保证，是优化企业资源的一种有效方式。动态平衡是按照项目内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各施工阶段的物资投入，并对物资按时间节奏进行动态优化，以保证整个建造过程的均衡性、实现物资供给的动态配置、平衡协调和均衡投入的过程。因此，在工程项目中，有机、紧密地结合物资投入数量、结构、时间、范围的计划和工程项目进度计划，使物资、人员均衡地投入到工程项目中，实现物资综合控制、工程项目均衡节奏性地建造，达到预期进度目标，实现精准物流管理，减少物资浪费，降低建造成本。

3.3.2现场物资的精准控制和物资需求精准猜测

现场物资的精准控制和物资需求精准猜测以共享工程项目数据库为基础，动态实时的获取物资目前状况、工程项目进度状况和阶段性计划，精准猜测工程物资需求。在工程项目立项之后，工程管理子系统将总体进度计划录入到工程项目数据库中。在工程项目实施后，仓库管理子系统实时动态追踪物资库存状况，并及时反馈到工程项目数据库。物资现场管理子系统实时记载物资入场、物资损耗、物资生产、物资回收、物资退回仓库等具体内容，快捷的统计现场物资状况并反馈到工程项目数据库；工程管理子系统实时追踪工程项目进展状况，报告累计未完成工程以及变更工程，并依据约束限制条件，动态制定阶段性进度计划；预算管理子系统依据实时更新的物资信息精准猜测物资需求。

因此，现场物资的精准控制和物资需求精准猜测是精准物流管理的关键要素之一，是达到精准建造目标的重要手段之一。

3.3.3供给渠道的选择

供给渠道的选择是精准物流管理的核心业务之一，在整个供给链管理中地位非常突出，是物资的源头。供给渠道的选择的目标是使物资从采购、租赁到材料入库的总成本达到最小，质量、交货期、服务水平达到顶期水平，尤其是物资供给商、租赁公司的选择。因此，可以得出以下线性规划模型。

设Q、L、S是企业对供货质量、交货提前期和服务的要求水平，D是需求总量。设阶段性一次需要采购m种材料，每一种材料可供选择的供给商（或者租赁公司）有n个，则xij表示第i种材料供给商j供给量，Di是第i种材料的总需求量，tij是材料xij的运输成本，pij.qij，lij，和sij分别是有关供给商价格、质量、交货提前期和服务水平的参数。可得到如下的线性规划模型摘要：

物资采购、租赁总成本最小

利用上述模型计算时，需要将供货质量、交货提前期和服务的要求水平等进行量化，其量化的标准如图2所示，也需要事先确定，作为物资采购的标准。通过线性规划计算的结果说明了供给商供给的物资和租赁公司租赁的物资设备。

4.结论和建议

篇11

1.企业组织形式复杂，挂靠、分包、转包现象普遍存在。目前，建筑业施工资质管理越来越规范，办理资质证书、安全生产许可证程序越来越严格，一些施工企业为收取管理费，出借、挂靠施工资质，层层分包、转包工程项目现象普遍存在，建筑市场暗箱操作现象屡见不鲜。一部分不具备施工资质或施工资质等级的小型企业为承揽建筑工程，纷纷采取分包、转包、挂名等经营方式挂靠资质较高的企业。施工企业向这些施工队收取一定数额的管理费后，挂靠方则提供发票交施工企业入账。税务机关难以将这些施工队纳入正常的管理。

2.建筑项目生产周期长、内部管理规范化程度不一。由于建筑业具有建筑项目生产周期长、单项工程跨年度作业现象较为普遍，项目建设期长达数年甚至更长时间，内部管理规范化程度不一，工程项目流动分散、从业人员众多，工程款项结算不及时，少申报和延期申报税款的现象大量存在。

3.建筑企业工程款回笼迟缓，造成企业欠税严重。建筑企业为了承接施工项目，往往会压低报价，且需垫付大量的资金，而有的工程项目早已竣工，建设单位却迟迟不清算，长期拖欠工程款，致使建筑企业无力缴纳税款。

4.会计核算的问题。

（1）不按期确认工程结算收入。由于建筑项目施工周期长，而建设单位经常是先预付工程款，到工程竣工决算时才要求施工方开具建筑业发票，所以很多建筑企业就将这部分工程款收入一直挂在“预收账款”会计科目，而不及时确认“工程结算收入”造成收入核算反映不真实，迟缴税款。

（2）不据实核算工程施工成本。由于建筑业单项工程施工环节众多，而工期往往又很长，企业为了少缴企业所得税，通常会虚增工程成本，加大材料费、人工费及机械费用的支出，从而造成账面亏损，达到少缴或不缴企业所得税的目的。

（3）虚列工程施工人员工资。近几年，施工企业工人工资不断上涨，个别工种的人员工资已超过施工现场管理人员的工资，而他们个人又不愿意缴纳个人所得税，所以施工企业会虚列工程施工人员工资，达到减少员工少缴个人所得税的目的。

（4）实物抵账不入账。工程项目竣工后，有的建设单位因种种原因无力支付工程款，就用汽车、货物或房屋抵顶工程款，而建筑企业对这部分抵顶工程款的实物却不作账务处理，从而偷逃税款。

（5）以施工劳务名义将工程转包，转移利润。目前，许多有条件的企业成立有建筑劳务公司，有的建筑企业利用劳务公司将利润转移。如：将工程劳务分包给劳务公司，劳务公司就其劳务分包部分缴纳建筑业营业税，建筑公司以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业税计算缴纳营业税及附加。建筑施工单位一是在税负（营业税金及附加）不增加的情况下，避免税务机关对其用工情况进行核实，另一方面，转移利润，通过劳务公司开具建筑业发票计入“工程成本”科目，即不增加税负，又达到转移消化企业利润的目的，造成企业所得税流失。

5.纳税人依法纳税意识淡薄。建筑企业作为纳税义务人积极纳税的意识淡薄，对工程收入则是尽量少列，现金能坐支的也不入账，或者长期挂在“预收账款”上，但企业以工程未结算而不转收入。另外，一些建筑企业在财务核算上编造虚假记账凭证，虚增工程成本，造成无法完成纳税义务。

6.大量农村施工队伍未纳入税收管理。随着我国农村劳动力的转移，大量农村施工队伍活跃在城乡承接工程。在建设和承接双方之间签订的建筑安装合同或协议很少，大部分只有口头协议，基本按约定俗成的规矩处理。上述情况表明，对建筑企业税收的管理不够科学合理，存在着一定漏洞，需要进一步加强改进。

二、结合行业特点，加强建筑业税收征收管理的方法及途径

1.加大税法宣传的力度，形成依法诚信纳税的社会共识。定期召开企业负责人、财务负责人税法宣讲大会，并有效利用电视、广播、网络等现代新闻媒介进行税法宣传，扩大影响面，将宣传材料送到建筑工地，让承包人知法、懂法、守法，形成自觉纳税的共识，使纳税人进一步明确各自的权利和义务，从而形成自觉依法纳税、社会协税护税的良好氛围。

2.实行行业管理，细化工程监督，抽调专门的税务专管员进行管理，不定期下户进行调查，重点检查挂靠和个人承包行为、取得工程收入不开票行为，对在税务管理过程中发现的问题及时处理，偷税、抗税行为及时移交税务稽查部门，以点带面，堵塞建筑业税收管理漏洞，促进税收管理工作，保证国家税款的及时、足额入库。

3.严格执行“建筑业工程项目情况登记”制度。要求建筑业纳税人在签订工程承包合同后一月内必须到税局办理工程项目登记，并严格执行。有的纳税人经常是签订合同后不及时到税局登记，拖延到要工程款时才到税局登记，造成迟缴税款。

4.加强建筑业发票管理，细化开票流程。目前，税务机关加强了对建筑业发票的管理，根据纳税人的业务量控制发票的领购并实行项目登记，就是说即使纳税人有发票但没有登记项目也没法开具发票，实现了“以票管税”从而遏制了一些建筑业纳税人欠税，堵住了建筑业单位利用发票偷税的空子，从而从源头控制建筑业税收的流失。设立转（分）包工程开票流程、预收工程款开票工作流程，外来经营户开票工作流程及相应的台账，实现开票流程公开、透明、细化，大大方便纳税人办理开票事宜，提高工作效率。在完善开票流程的基础上加强宣传和检查力度，扫除建筑业专用发票的推广使用死角，加强国家行政机关、事业单位工程建设结算用票的监督检查工作。

5.各部门密切配合，形成综合治税的管理模式。为加强对建筑行业的监督，及时、有效的掌握项目信息，建委、统计局等部门都要求建筑业报送报表，税务部门可建立与这些部门的信息定期交换联系制度，做到部门配合、职能协作、资源共享，使税务部门能及时掌握建筑业工程招标、施工进度、竣工结算等税源信息，从而有效堵塞征管上的漏洞，减少偷漏税的现象发生。

6.进一步完善代扣代缴和委托代征工作。抓住建筑业总承包人不放，要求其认真切实履行代扣代缴义务，对重大基础建设项目可委托建设方按照工程进度代征税款，达到管控税收的目的。

7.完善税收征管政策，充分发挥不同所得税征收方式的作用。

（1）对出借、挂靠施工资质的施工企业，由于其施工成本计算不准确，容易造成所得税流失，为避免税款流失，应核定其应税所得率，按核定征收率计算缴纳企业所得税。

（2）推进纳税人建账建制工作。税务机关应积极督促核定征收企业所得税的纳税人建账建制，改善经营管理，引导纳税人向查账征收方式过渡。对符合查账征收条件的纳税人，要及时调整征收方式，实行查账征收。在充分考虑纳税人缴纳所得税是否接近其真实经营状况的情况下，利用两种方式的转换，鞭策和鼓励纳税人依法纳税。

篇12

关键词：建筑企业税收管理问题对策

一、建筑业的基本特点及其对税收管理的影响

(一)建筑业的基本特点

1．开发和生产项目的特殊性

建筑行业开发和生产项目的特殊性主要表现为．开发和生产项目的单件性、流动性和长期性。与国民经济整体发展一样．建筑业同样具有周期性，且从投入到产出的运行周期往往较长。

2．与其他产业的关联性

建筑业与国民经济其他多个行业具有较强的产业关联性，比如水泥、钢铁、玻璃、木材、家电、塑料等各种行业或产业，均在建筑业生产经营中扮演相应角色。正因为此，建筑业也为我国社会经济发展做出较大贡献。

3．对国家政策的敏感性

国家和政府出台新的政策极易给建筑业带来明显影响，比如国家各项税费在影响建筑业成本核算基础上，使企业利润回报率出现变动．再如政府在建筑业投资规模的大小也直接影响到建筑业规模的变化。

（二)建筑业行业特点对税收管理产生的影响

1．税源变动不易把握

由于建筑业很容易受到国家产业政策的影响，其税收收入计划、预测等难以保证准确无误，使得建筑企业决策和税收征管把握难度较大。

2．所得税管理难度较大

建筑业常出现开发项目实施时间持续一年以上的情况。对建筑企业征收企业所得税，如果按照正常的以会计年度为单位，则很难对收入、配比结转成本等进行准确计算。加上有效开发项目具的流动性．给个人所得税的征收和管理造成更大不便。

3．税务稽查工作复杂

建筑业牵涉其他多个行业，这给某些建筑企业在成本费用上造假提供机会。此外，由于全国各地执行税收政策并非完全一致，则一些建筑企业到税负较低的地区申请，甚至使用假发票。建筑业材料票使用增值税发票，在上述情况下，地方地税部门稽查难度明显增加。

二、建筑企业税收征管中常见问题

(一)会计核算不规范

目前。建筑业企业账面核算不实、明亏实盈、逃避税务机关监管、偷逃企业所得税等现象严重。一则营业收入申报不真实，其主要原因在于建筑企业挂靠单位多、财务制度不健全、诚信度偏低、账证不规范等问题普遍存在．比如将工程款结算收入或者合同外工程收入、工程差价收入等挂“其他应收款”，再如处理涉私建筑项目时，将私人合伙建房的部分收入以略低于税务机关所确定的最低申报价格入账甚至不入账，私自帐外经营，故意偷漏税款。二则企业列支成本费用随意性较大、成本费用较高．尤其是虚列各种名目开支．如人工费、广告费、业务招待费、借款利息等费用。

(二)个人所得税监管不到位

在建筑业税收收入构成中。营业税占据较大比例．个人所得税所占比重甚小，税务机关对个人所得税监管不到位，导致出现较多问题：代扣代缴义务时间滞后、收入难以把握、分包工程常被遗漏、逃税避税现象严重。比如企业承接分包工程所得收入应计人企业所得税、个人所得税扣缴的计税金额，但在人账时往往被遗漏，再如个人承包人或挂靠人开具材料发票抵账，用以逃避工薪所得的个人所得税

(三)营业税计税金额申报不足

据《营业税暂行条例实施细则》相关内容，纳税人从事建筑、装饰、修缮工程作业时，不管其与对方采取何种方式结算．纳税人营业额均应将工程所用原材料及其他物资和动力价款包含在内。在施工过程中，建筑企业需要与其他多种行业产生联系．但相当一部分建筑企业自行采购原材料，只向施工单位支付施工费用则申报缴纳营业税时，施工单位纳税人也只依照所得旋工费进行申报。对于常发生的绿化、木门、水泥路、路灯、电梯等配套及零星工程，均以各种建筑材料、设备等发票形式直接计入且有账目，以减少计税金额。纳税人申报纳税只以施工费为依据，则漏掉了建筑施工过程中自购原材料费用及其他动力价款应缴纳的营业税。

(四)营业税征收难度大

目前．我国建筑企业营业税相关税收政策规定不够合理和明确，客观上助推了纳税人税款申报延时、税款交付拖欠等不良现象的产生．十分不利于营业税征管工作的开展。首先，税收政策中关于建筑营业税纳税义务发生的时间规定过多、过细，在实际操作中遭遇较多难题，尤其是按照建筑营业税纳税人工程价款结算方式的不同，现行政策规定了不同的纳税义务发生时间，使得纳税人巧用规定故意延缓税款缴纳期限，税务机关在未能全面掌握工程价款结算方式的情况下．很难确定建筑施工单位纳税义务发生时间。其次．税收政策关于建筑营业税纳税地点规定的多样性也成为税收征管难度的诱因，《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则对营业税纳税地点做出分散性规定，导致多数建筑企业不按时缴纳税金或者税金分毫不缴，由于时间、空间、人力成本的限制．主管税务部门无法准确掌握工程进度、成本核算、企业劳务、企业收入等具体情况，进而造成施工企业拖欠、少缴税款。

三、加强建筑业税收管理的主要对策

(一)完善税源监控机制

做好税源监控应从管理流程和管理内容两个角度人手。

1．规范管理流程

规范管理流程，应实行有序的项目登记，包括项目开工登记即在办理开工许可手续前，建设单位须与施工单位一同到税务机关办理建筑业税收项目登记手续；项目变更登记，即在施工过程中出现停缓建等较大变动时，建设单位和施工单位须到地税部门办理项目变更登记手续：项目注销登记，即建设单位须在建筑项目竣工验收后．主动到主管地税机关办理项目注销登记手续，进行结清代征税款、交回《委托代征税款证书》、代扣代征税款凭证等一系列税收事宜。

2．细化管理内容

细化管理内容应实施双向申报方式，即建筑单位和建筑企业需在建筑项目被纳入正常的税收管理轨道后，分别向项目所在地税收征收分局、机构所在地税收征收分局申报纳税。其中建筑单位应定期明细申报，对工程进度、付款情况、代征税款、工程材料供给等详情进行分项目申报，并建立健全代征税款台账，按月解报税款。建筑企业则首先根据法定要求，办理相关纳税申报手续，并据工程进度将《建筑业税收明细申报表》报送至机构所在地税收征收分局处．以将税源监控延伸至具体的建筑项目，提高纳税申报准确性。

(二)有机协调工作局面

1．明确机构定位和职责

在建筑企业税收征管过程中。对建筑项目所在地税收征收分局、建筑企业机构所在地税收收分局、建筑业税收管理员的地位、职责应予以定位和明确。建筑项目所在地税收征收分局同时监督建设单位代征税款申报、解缴、代征税款及时足额入库，以及施工、贷款结算、开工与竣工验收等各个不同过程，并将税收信息传递给机构所在地税收征收分局。建筑企业机构所在地税收征收分局既要负责对纳税人据项目预算和工程进度实施纳税申报情况的监督．又要对财务核算、税款缴纳等内容予以监管，以向项目所在地税收征收分局传递及时性信息，做好定期分析对比工作。

2．实现动态控制和相互制约

建筑企业税收专业化管理和动态控制要求，税务机关专人、专职、专责地对建筑项目施以跟踪管理方式，其目的在于监管建设单位代扣税款是否合法、建设项目施工进度如何、涉税动态信息是否可靠，并及时发现问题、解决问题，确保税款从开工到项目竣工验收均能够及时足额入库。建筑业内部机构应相互协调、彼此制约，比如施工单位机构所在地税收征收机构、建筑项目所在地税收征收机构共同、定期对比析纳税申报详情，及时查找漏项工作、申报不及时等问题。

3．构建信息化管理平台

随着计算机技术不断翻新，建筑业信息化水平目益提高，其信息化管理诉求也日渐提高。比如借助于平台信息集成功能，对建筑企业内外信息资源有效整合；再如以信息化管理平台的比对预警功能，实现税源智能化管理；或者以平台多元化查询功能，提升税收管理效能，此点最利于建筑行业企业各个职能部门与税收管理员的沟通，以全面及时地监控和了解税源情况。

(三)拓展税收管理范围

1．扩充税源信息渠道

加强建筑业税收管理，须解决税源信息不对称问题，构建信息共享、管控有效的综合治税体系和综合治税网络，积极扩充税源信息渠道。具体来讲，建立健全和相关部门进行信息交换与联系的制度．保证重点建设项目信息的定期获取，并对工程项目计划投资、招投标以及投资完成进度等及时、全面掌握，充分挖掘潜在税源信息．实现现有税源信息准确、真实、可靠。

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关键词：建筑企业；财务管理；问题；措施

伴随我国经济全球化，市场国际化的不断深入，建筑工程企业的市场竞争也日趋激烈，如何在激烈的市场竞争中占有一席之地，这就要求建筑施工企业的领导及财务人员要树立全新的财务管理观，以适应瞬息万变的市场经济的发展。

一、加强建筑施工企业财务管理的必要性

当前我国建筑市场竞争异常激烈，承接的工程项目利润空间越来越小。再加上国外建筑施工企业逐步进入我国，以先进的施工管理水平以及成本控制的优势，对我国的建筑施工企业生存发展造成更大的压力。建筑业是我国的支柱性产业之一，在我国的国民经济中占有十分重要地位。建筑企业财务管理牵涉的环节较多，故其财务管理工作与其他企业有许多不同之处。

那么，在竞争残酷的状态下，我国建筑施工企业如何更好的生存发展壮大?众所周知,企业是以盈利为目的的，企业生产经营全过程的体现,企业经营成果的最终体现，企业精神文明建设和物质文明建设的全面体现均能在企业的财务管理工作上得到反映，企业要生存，就要发展,其最终目的是要盈利。对建筑企业而言必须以资产的保值增值为首要责任,来确保出资人的投资得 到合理的回报。唯一的办法就是，要在公司内部管理做文章，即完善公司治理制度，强化内部控制制度建设，实现公司管理成本最小化，公司价值最大化。作为公司治理的核心部分的财务管理就显得尤为重要。

二、当前我国建筑企业财务管理中存在的问题

1．缺乏健全的财务管理体制

一些大型建筑企业由于财务管理体制分权过渡，大量财务控制权下放到子公司，以致集团母公司无法对整个集团实施有效的控制，不能从集团整体发展的战略高度来安排投资和筹资活动，集团内部财务政策不能达到一致，削弱了集团整体优势和综合功能的发挥。

2．资金利用障碍，物资招标采购流于形式

资金是企业的“血液”，资金控制是影响企业生存与发展最直接、最关键的财务控制手段。建筑业市场竞争日趋激烈，有些企业为了能够承揽到任务资源，占领市场，不惜低价竞标并作出种种让利承诺，使得利润更加微薄，严重制约了企业的全面发展。再加上由于缺乏竞争机制，采购渠道单一，因此，在采购物资时，对于设备的价格与质量难以比较，易导致采购支出的浪费和成本的增加，且没有透明的采购决策，易出现在采购中的腐败行为，出现权钱交易，人情交易，从而导致企业的利益受损，质量难以得到保障。

值得特别指出的是，建设单位拖欠工程款不仅损失企业效益，而且还让企业承担着沉重的银行利息负担，给企业资金周转带来困难，直接造成企业欠发职工工资、欠发职工生活费、欠民工劳务费、欠职工社会医疗保险费及住房公积金等费用。

3.挂靠企业的财务核算、偷漏税问题

为确保工程质量和效益，国家对建筑市场采取了资质管理的市场准入管理制度，而出于各方利益的考虑，出借、挂靠、虚假投标等在建筑市场上为规避资质管理的现象层出不穷，从而引发了在财务管理上的问题，具体体现如下：

挂靠的企业不设置相关账簿、财务人员，或只设置流水账，由有资质的企业代为核算。挂靠企业为了隐匿利润，不将真实的业务记录交于核算企业，核算企业只能将持有的部分业务记录进行核算，致使核算脱节，不能真实地反映企业的财务状况、经营成果。

由于挂靠等行为易导致管理的混乱，挂靠的施工企业在工程中大量存在偷逃税款行为；纳税意识差，只有在税务检查时，查点补点,能拖则拖;由于管理上的不规范易导致工程项目资金不到位问题严重,导致相应税收的拖欠和流失。

4．财务管理缺乏监督，权责不分

财务管理需要制度作保证，部分财务人员往往有章不循、有法不依、有规不守、有责不负，年初无预算、开支无计划、成本无控制、费用无限制、核算无规矩、挂账不清理等，是造成财务秩序混乱、建筑企业经营质量不高的根本原因。

5．财务管理人员素质偏低，不能客观认识企业的财务风险

随着市场经济和信息化的发展。建筑企业日益呈现出规模化和科学化发展，同时在财务管理模式中的问题也日渐突出。然而，我国建筑企业财务人员普遍存在素质不高的现象，部分财务人员从未经过正规的专业培训，缺乏财务管理的能力，而且还有相当一部分的财务管理人员不能客观认识企业的财务风险，认为只要管理好资金就不会产生财务风险。其实不然，在现实工作中，只要企业有经营活动、财务活动，就一定会存在财务风险。

信息时代建筑企业内部财务管理存在一些不容忽视的现实问题，如：（1）报表的电子化、网络化，汇总核对通过软件的自动电算等，技术手段的进步对既有的财务机构设计和人员素质提出新的要求；(2)财务管理模式有待改善。目前，我国建筑企业财务机构的设置大多是金字塔形、机构设置层次多，效率低下。员工之间的信息存在不对称性，缺少创新精神和创新能力，导致企业的理财观念陈旧、员工理财知识和技巧不足,与信息时代的要求不相适应。没有充分利用信息时代的诸多优势，导致企业的信息传递和财务管理效率低下。

财务人员素质不高，再加上企业领导也不重视财务人员素质的提高，他们不但不组织财务人员进行培训，还经常让财务人员满负荷地工作，被动处理日常事务，致使财务人员很难有时间、精力主动钻研深层次的管理问题。这就使财务人员不能为管理高层决策提供有效的财务信息，严重制约企业的管理与发展。

三、完善建筑施工企业财务管理的措施

1.更新企业财务管理观念

企业领导主管要高度重视企业的财务管理工作，建立起事前、事中、事后全方位的财务监控体系，在采购中要采用层层递进的多道财务保安防线，实现采购财务管理的法制化、科学化，同时要运用信息技术等现代化手段，实行多渠道、相对比采购，从而降低采购成本，使企业节支增效，为建筑企业参与市场竞争奠定良好的管理基础。

2.加强财务监管，划清权责范围

建筑施工企业财务管理的最根本问题就是要“开源节流”，而实行成本控制的最好办法就是要建立有效的财务内部控制制度。建筑施工企业财务内部控制制度包括人工预算制度，投资筹资的申请审批制度，货币资金的审批报销制度，材料费用的计划、采购验收、入库及款项审批支付制度等，各项制度的建立，能有效遏制人的贪欲，以便有效的加强成本控制。

针对财务监管不力问题，建立严格的内部审计制度，加强对财务管理的监督。根据有关法规的要求和企业的实际情况，建立健全财务管理的创新体制，明确企业财务管理人员的权责范围，每个人在各自岗位上所应有的权力和责任，并建立完善的权责体系，在这种体系的管理下，以提高财务管理。

3.加强财务管理人员素质的培养

首先，加强财务管理人员的政治素养和职业道德教育，加强政治理论知识的学习，提高政治思想觉悟，牢固树立全心全意为企业服务的思想，爱岗敬业，熟悉法规。其次，强化财会的法制观念，依法设置财务帐簿，建立健全企业内部财务监督机制，使财务人员依法履行岗位职责，自觉抵制违法乱纪行为。再次，建筑企业应加强业务培训，严格规范从业资格，强化对新准则，新制度及相关法律法规的学习，不断更新和充实自己的业务知识。建筑企业结合实际，定期对财会人员进行全方位、多层次的的业务培训和指导，并进行综合考核，奖优罚劣等。还要加强对财务人员风险意识的培养，增强其职业判断能力，使其能准确、及时发现和估计潜在的财务风险。

四、结束语

总之，在社会主义市场经济的大环境中，财务管理成为建筑施工企业管理的核心，是企业健康发展的重要保障；要想在激烈的建筑市场中做强做大，就必须重视建筑企业的财务管理，采取各种措施解决财务管理过程中所遇到的难题，以降低企业成本，提高企业的经济效益。加强财务管理能有效增强企业的竞争力，为企业增效。企业应充分重视财务管理的重要性，加强财务管理工作，把财务管理渗透到企业法人治理结构和组织管理的各个层面，由企业主要领导主管，建立起事前、事中、事后全方位的财务监控体系。当然，建筑施工企业经理资在进行财务分析的同时，要注意影响企业财务活动的内部各种条件――企业的财务管理环境。只有把影响企业的宏观、微观环境也考虑在内，建筑施工企业的财务管理制度才能更好的得以实施。

参考文献：

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摘要：积极向业主方提供项目管理增值服务是新形势下建筑企业的必由发展之路。本文以建筑服务企业的角度，介绍了建筑领域增值服务的内涵和意义，分析了建筑增值服务提高的措施，同时又以实际案例阐释了建筑企业提供增值服务所带来的巨大收益，对建筑服务企业如何提供增值服务也有一定的指导意义。

Abstract: Positive value added services to the owner to provide project management of construction enterprises in the new situation will be by the road of development. The paper is based on the construction enterprises, describes the meaning and significance of the construction sector value added services, and the measure to improve value added services, especially practical case illustrates the construction enterprises to provide value-added services to the enormous benefits, certain guiding s how to provide value-added services for construction services companies.

关键词：建筑服务企业；增值服务

Key words: construction service enterprise；value added service

0引言

随着近年来国内外形势的变化，建筑工程项目逐渐增加，建筑市场调查研究表明，目前大多数工程项目的业主希望建筑服务企业能够提供增值服务，即在满足项目建设工期、进度和质量等目标的前提下，能够为项目业主提供项目的各种相关延伸服务。

1 建筑增值服务的内涵和意义

建筑市场的竞争不仅仅是产品和价格的竞争，更重要的是服务的竞争。这就意味着“服务能力”是建筑企业发挥核心竞争力获取竞争优势的关键。如果建筑企业能够提供超出常规业务的增值服务，例如施工企业提供设计优化等服务，监理企业提供设计监理、造价咨询和项目信息管理平服务，企业的市场竞争能力、获得项目业主信任的能力和项目效益最大化的能力无疑将得到极大的提升。

向项目业主提供增值服务也是项目业主的需要。尽管项目业主是建设项目生产过程的总集成者和建设项目生产过程的总组织者，但由于很多项目业主并非建筑行业出身（尤其是政府项目），业主管理者对建筑行业和项目管理的专业知识缺乏；而随着现代建筑技术、管理等的发展，建筑产品却越来越复杂，建筑项目全寿命周期的管理任务繁多而艰巨，单靠项目业主的人员力量、经验和技术是难以解决的。建筑服务企业如果从项目全寿命周期出发，以建设项目价值最大化为准则，向项目业主提供管理和技术的增值服务，无疑能够获得业主的肯定和长期合作的愿望。

2 如何提高建筑服务企业增值服务

不同的工程项目、不同的业主对项目增值服务的需要是不一样的，但总的来说，建筑服务企业应以项目业主的角度出发，以项目效益最大化为准则，结合自身企业核心竞争力，向项目业主提供增值服务，拓展自己的价值服务链。一般来讲，建筑服务企业应做好以下几点：

2.1确定增值服务的内容，提高该项增值服务的竞争力

根据不同的业主和项目特点，建筑服务企业应确定增值服务的方向，例如业主要求对项目进行信息化管理，企业就应增加信息工程师，增强信息管理，建立项目网站，便于业主方及时查看工程进展情况，以及通过该网站平台达到各方信息互通的效果。总之，企业应努力培养各方面的技术专长人员，并根据具体项目特点选派合适人员，满足业主方对增值服务的需求。

2.2树立项目管理服务观念，确立以业主为中心的项目管理原则

以项目业主为中心，不仅是建筑服务企业项目管理的原则，更应该是建筑服务企业的经营管理原则。对于建筑服务企业而言，项目业主的需要以及他们的认知价值才是最重要的，一个典型的工程建设项目往往包括立项决策、方案、设计、建设、移交和运行等阶段，其实质是将项目业主的需求和意愿实体化、具体化。建筑服务就是在这实体化过程中围绕项目业主的目标，对多种资源的利用和整合。因此，建筑服务企业必须明确项目业主的核心地位。

2.3 正确处理业主利益和项目利益矛盾，维护企业自身利益

以项目业主为中心提供相关建筑服务，并不意味着完全遵从项目业主意志，放弃项目利益。项目利益依然是建筑服务的基本原则，当项目利益和业主利益产生矛盾时，应以良好的敬业精神和专业素质应对，采取一定的沟通技巧，使业主认识到“只有实现项目利益，才更好实现业主利益”的道理，这样才能更好地获得业主的认可，也必将有利于后续项目的承接和良好口碑的获得，维护企业的自身利益。

2.4 勇于创新，不断改进建筑服务手段，拓宽服务外延

建筑服务企业应注重现代新思维、新技术、新方法的运用，为项目业主提供创新增值服务，最大化项目业主利益和项目价值。实践证明，谁能最大限度的提供业主满意的服务，谁就能赢得最后的胜利，而勇于创新，不断改进服务手段既是企业增强核心竞争力的要求，也是向业主方提供满意增值服务的基础。

3 某一建筑服务企业向业主方提供管理增值服务案例

某政府部门的一个建设项目，是集会议、外事接待、培训、休闲度假等为一体的会议型酒店，建设用地面积50000平方米，建筑面积约60000平方米，投资约4亿元人民币，建设工期24个月。

作者所在单位承担本项目的项目管理和监理服务，我们成立了项目部，每人分工明确，同时又团结协作，积极向业主方提供增值服务。

a、安排管理人员和监理人员常驻现场，并根据项目进展需要，及时调换相应人员，例如在项目前期阶段派人专门负责前期手续办理，在工程招投标阶段派招标部门人员进驻现场，随后增加现场监理人员以增强现场监理力量；b、增加设计监理服务，提供设计优化服务，节约了项目资金；c、编制与政府相关部门的往来函件，为争取政府的支持、配合征地工作和办理前期手续奠定了良好基础；d、为本项目专门建立了信息平台，便于参建各方即时了解项目进展和各方工作情况，并提供信息控制系统的建设、管理和维护服务；e、支持和帮助项目业主采用新技术、新工艺等，并帮助业主获取科技奖项。

我方的各项管理服务不仅得到现场业主的认可，而且得到了项目业主的上级部门的认可，且使我公司在总公司获得了良好的口碑，实现了较好的经济效益。

4结语

波特在《竞争优势》中提出：产品服务增值是重要的企业价值服务。建筑服务企业管理应时刻关注市场变化，大力培养各方面专业技术人才，以更富创新和更有竞争力的项目管理和增值服务来满足项目业主需求，寻求新的利润增长点；同时依靠管理增值服务实现建筑服务企业、项目业主和项目本身的各方的共赢局面，将是新形势下建筑服务企业的有效发展之路。

参考文献：

[1]乐云，何清华. 受业主委托提供项目管理服务的思考和建议. 2007

[2]王建声，李金平，郭志涛. 面向业主的工程项目管理增值服务研究2007