土地管理的目的精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇土地管理的目的，期待它们能激发您的灵感。

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    土地整治项目的特点

    土地整治项目管理过程中通常会涉及到的几点包括:

    (一)涉农土地协调整治过程容易引发矛盾纠纷。对于农村土地整治项目中,不仅仅土地面积非常大,还会涉及到多个村、镇上等村民的用地。对村民的土地经济补贴是项目实施过程中最棘手的问题,因村民普遍素质较低,又缺乏相应的法律知识,一旦处理得不好常会发生各种不同程度的纠纷。

    (二)不可预见的项目建设因素。由于管理技术水平的局限以及建设项目设备的不足,在实际管理过程中,常常会出现各种不可预见的项目施工因素。

    土地整治项目管理应做好的工作

    (一)做好前期准备工作

    土地整治项目管理工作是一项非常复杂的工作,要保证项目的顺利实施,首先要做的是做好土地施工整治项目管理的前期工作,其中包括对图例管理的整体规划和施工设计,规划人员和施工设计人员在进行土地整治项目前期工作中必须要做到对所整治土地进行地形进行仔细地勘测、并经过多次讨论后,方可确定具体规划方案和施工计划。

    (二)加快土地整治项目建设进度

    在实际施工操作过程中,土地整治项目会因为多种不确定因素导致工期的延后或规划方案的调整,一旦出现了这些情况,要相应地重新调整项目人力、物力、财力这对国家造成的经济损失是巨大的。为了降低这些不确定因素的干扰,土地整治项目施工的进度一定要跟上,严格按照施工计划进行,从而加快建设项目进度。     (三)规范工程监督

    保证土地整治项目的顺利完成与其工程监督工作是否到位有着密切的关系。在施工过程中,监工人员缺乏责任心对施工要求不严格,导致工程质量差,施工效率低的情况,很容易造成安全事故的发生。因此,做好土地整治项目的施工工程监督是非常必要的,一方面保证工程的施工进度,另一方面加强监督施工效率,保证工程质量。

    改善土地整治项目经营模式构建措施

    (一)构建项目监管体系

    对于如何有效改善土地整治项目的经营模式,可以先从构建一个完整的项目监管体系为前提,对土地整治项目涉及到的整个流程进行统一监管,将其涉及到的管理责任落实到各建设刑侦部门以及有关单位,使整个项目的管理体系实现规范化、系统化。

    (二)建立整治项目监管奖惩制度

    土地整治项目在实际建设过程中其监管工作的优劣直接影响整个项目的施工质量。因此,落实好项目监管体系,将项目建设责任具体落实到每一个责任人身上的同时要建立相应的奖惩制度,对监督不利,出现严重问题的项目负责人进行严厉的打击和惩治,依法追求其法律责任。对于各项工作落实到位的负责人进行适当的鼓励措施。

    (三)利用现代化技术进行管理

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现将北京市建设项目用地全程管理规程（以下简称“规程”）发给你们。

该“规程”是加强我市建设项目用地管理，保证“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”这一基本国策具体实施的一项新举措，请认真贯彻执行。对执行过程中遇到的问题，要及时总结经验提出意见，使该“规程”不断完善，以利于建设项目用地管理工作的不断提高。

北京市建设项目用地全程管理规程

第一章  总  则

第一条  为了贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，强化建设用地程序化、规范化、制度化管理，做好系统服务，依据“北京市实施《中华人民共和国土地管理法》办法”制定本规程。

第二条  凡需报市或区（县）人民政府批准的建设用地，均适用本《规程》。

第三条  建设项目用地全程管理包括：前期管理、审批管理和后期管理。

前期管理要做好建设项目用地审查，基本做到“三参与”，即参与建设项目可行性研究；参与建设项目选址；参与建设项目设计任务书审查。

审批管理，建设项目用地立项后，建设单位持有关文件，按照法定批准权限，向市或区、县土地管理局申请用地，核定用地面积、签订征地协议书、落实劳动力安置方案和建设资金，按土地审批权限，逐级上报审批，批准后核发《建设用地批准书》。

后期管理，做好建设项目用地使用情况检查和验收，对征而未用的土地收取土地荒芜费；批准后两年未用土地的，收回土地使用权；擅自改变用途或未经批准出、转让土地作用权的，由区、县土地管理局报市土地管理局批准后注销《建设用地批准书》。

第四条  市土地管理局负责重点项目的批后管理工作。各区、县土地管理局负责辖区内的建设项目批后的统一管理。

第二章  建设项目用地的前期管理

第五条  建设项目用地前期管理是全程管理的基础，努力做到超前到位，主动配合，系统服务，做到合理利用土地，充分体现建设用地的社会、经济、环境综合效益。

第六条  凡在我市范围内的国家建设项目，需征用农村集体所有土地的，在其报批设计任务书和可行性研究时，均应对建设项目用地列专章评述，有关部门在审批可行性研究和设计任务书时，应征求市土地管理局意见。

第七条  建设用地评述的内容和要求

    一、选址方案要有选择性，对方案进行评述、说明拟定方案在节约和充分利用土地方面的有利条件。

二、对项目用地数量、土地利用系数，建筑密度，建筑容积率，绿化面积，厂区道路，厂前区等应该说明确定的依据。

第三章  建设项目用地的审批管理

第八条  建设用地的审批管理是依法进行建设用地审查、报批的核心工作，土地管理部门要积极主动，为国家建设征地做好服务，依法协调好部门间关系，合理安置好被征地单位群众的生产和生活。

第九条  建设项目审核内容：

1.建设项目是否列入国家固定资产投资计划或者经过批准的项目；

2.建设项目用地数量是否符合计划控制指标；

3.建设项目用地是否符合总体规划要求，有无选址红线图、平面设计图和规划条件；

4.建设项目用地是否占用永久农田保护区；

5.建设项目用地区域环保评估；

6.建设项目建设资金是否落实；

7.建设项目是否未批先占地或用其他手段非法占地；

8.建设项目用地类别，特别对非耕地的认定；

9.建设项目征地的补偿安置、农转非是否符合国家政策规定；

10.建设用地可行性报告。

第十条  市土地管理局经对上述文件材料进行审查并对申报征地地块踏查后，由市土地管理局征地事务管理处会同区、县土地管理局组织建设单位、被征地单位签定征地协议书，并按市有关规定，落实补偿安置方案后，上报市土地局，市土地局对上述材料审核后按审批权限报批。

第十一条  对征地中发生的土地补偿费和安置补助费，要严格按《土地管理法》和《实施细则》执行，任何单位和个人都不得擅自抬高或压低，以保证被征地集体组织妥善安置。

第十二条  因建设征地造成的多余劳动力的安置应按有关政策规定，本着谁占地谁安置的原则（也可以多渠道，多途径），妥善安置。

第十三条  建设用地经市政府批准后，市、区（县）征地事务管理部门处理征地事务工作，办理补偿安置、农转非等具体工作。处理建设用地和验地钉桩划界拨地之后，由市土地管理局根据工程进度一次或分批划拨土地，向用地单位核发《建设用地批准书》。

第四章  建设项目用地的后期管理

第十四条  建设项目用地后期管理是全程管理的保证。建设用地单位从领取《建设用地批准书》开始进行跟踪管理至建设项目竣工复核，验收。

第十五条  国家建设项目用地经批准后，各区、县土地管理部门要监督土地使用情况，及时处理、解决用地中出现的问题。跟踪管理重点内容是：（1）是否按用地计划使用土地；（2）是否按批准的用地用途使用土地；（3）有无少批多占和移址用地问题；（4）有无荒芜土地的问题；（5）划拨的土地有无转让、出租、抵押的问题。对多占的土地按非法占地查处。对擅自异地使用土地的，按非法占用土地查处，注销《建设用地批准书》。

第十六条  国家建设项目用地经批准后，建设单位一年以上无正当理由仍未进行建设造成土地荒芜的，由市、区（县）土地管理局按照同类土地年产值的五倍征收土地荒芜费。如不按期缴纳土地荒芜费，给予适当罚款，直至注销《建设用地批准书》。

第十七条  用地单位撤销，建设项目停建或未经原批准机关同意，连续两年未使用的建设用地、对擅自改变批准用途的建设用地，及擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的，由市土地管理局报市人民政府批准，收回土地使用权，注销《建设用地批准书》，由政府另行安排使用。

第十八条  后期跟踪管理检查工作，根据市、区（县）土地管理局的分工，对已批准的建设用地每半年检查一次，并将检查情况和问题及时报市土地管理局。

第十九条  建设项目竣工后的检查验收：

一、检查验收主要内容：

检查建设用地单位依法使用土地情况、面积、界址，用地性质和土地利用情况。

二、检查验收合格后，核发《土地使用证》。

三、检查验收不合格建设单位，要写明情况，区别对待，依法进行处理。

第五章  附  则

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关键词：土地利用现状；土地复垦；土地整理；居民点；可行性分析

中图分类号： D651.1 文献标识码： A

一 项目区概况

（一）自然条件

泽州县位于山西省东南部，史称“河东屏翰、冀南雄镇”，东与陵川县相连，西与阳城、沁水县接壤，北与高平市毗邻，南与河南省济源、博爱、沁阳等县（市）交界，总面积2024.40平方公里。属暖温带大陆性气候，四季分明，气候温和。

（二）社会经济条件

泽州县辖17个乡（镇），632个村民委员会。2012年全县生产总值217.69亿元，人均地区生产总值44812元，按2012年平均汇率计算达到7099美元。

（三）拆旧区状况

1、拆旧区土地利用现状

拆旧区位于大东沟镇司家山行政村，全村土地总面积446.6066公顷。拆旧区总面积为13.1009公顷，全部为村庄用地。土地所有权为村集体所有，村与农户之间的土地权属关系明晰，界线分明，无纠纷，无争议。

2、拆旧区经济情况

司家山村为农业村庄，农业收入是村民的主要经济来源，全村现有耕地面积132.9951公顷，近三年主要粮食播种面积及收入情况见表1。

表1 司家山村近三年经济情况统计表

二 拆旧区土地复垦可行性分析

（一）土地复垦为耕地可行性分析

拆旧区内土地利用现状存在的主要问题是村庄用地面积大于村镇规划建设标准，更达不到节约集约利用土地的要求。同时，拆旧区改造难度低，通过土地平整和土壤改良，可以复垦为较好的耕地。

（二）资金筹措可行性分析

项目拆旧区的资金来源：

1.由企业出资对拆迁区村民进行补偿，并垫资修建村民安置房。

2.村民出资以成本价购买安置房。村民在获得相应拆迁补偿后，需根据自身情况出资购买安置房。

（三）村民搬迁意愿可行性分析

项目拆旧区为典型的农业村庄，村民对改善现有居住条件，提高生活质量的要求越来越迫切。村民同意签署了拆迁安置补偿协议。

三 拆旧区土地复垦整理

（一）复垦整理目标

拆旧区范围均是需要拆迁的村庄，除部分田间道路、沟渠、田坎占地外，其余均可复垦为农用地，复垦后的耕地将进行农业基础设施配套，使其成为优良耕地。

（二）土地复垦布局

根据区内自然和社会经济条件，结合工程技术措施，确定项目区土地利用结构见表2

表2 拆旧区复垦前后土地利用结构对比表 单位：公顷

（三）土地复垦工程内容

1、土地平整工程

土地平整工程中主要涉及：拆除建筑垃圾、土地平整、表土覆盖、土地翻耕。

2、农田水利工程

项目区排水沟采用明沟自流排水，只设一级排水沟。因各片区所处相对位置较高，地下水埋藏较深，排水设计只考虑排涝，不考虑排渍。各地块中多余地表水通过田块内部平整后可以自流入排水沟。

项目的涵管主要是排水沟过路涵管，铺设于排水沟与田间道路交汇处，置于田间道路面之下50cm，满足人畜力通行要求。

3、田间道路工程

田间道路工程分田间道和生产路两级。项目区保留原主干道路15条，新修混凝土路面田间道3条，素土生产路14条，停车场面积2921m2。

4、土壤改良工程

其他工程主要是土壤改良工程，为尽快发挥复垦新增耕地的效益，需对新增耕地进行生土熟化，采用施精制有机肥的方法，每亩施用100kg，项目区共需施用14.44吨。

（四）土地复垦整理费用估算

1、复垦投资

根据《大东沟镇项目区拆旧区土地复垦项目初步设计》的预算结果，拆旧区土地复垦费用约为271.22万元，亩均投资13801元，具体构成见表3。

表3 拆旧区复垦总投资估算表 单位：元

工程或费用名称 预算金额 各费用占总费用的比例（%）

一、工程施工费用 2363627.68 87.15

二、其他费用 295354.19 10.89

1、前期工作费 136854.04 5.05

2、工程监理费 35454.42 1.31

3、竣工验收费 70908.83 2.61

4、业主管理费 52136.90 1.92

三、不可预见费 53179.64 1.96

总计 2712161.51 100.00

2、拆旧区后期维护费

拆旧区压覆煤炭开采后，将会造成土地破坏需要及时进行复垦，主要工程措施包括裂缝充填、土地平整、表土剥离回填、道路维修等。为方便村民种地时临时避雨和存放农具，待拆旧区沉降稳定后拟修建少量简易房。

3、复垦收益

项目复垦整理后新增耕地9.6259公顷，全部用于种植小麦、玉米，按50%的种植比例。合计一年耕地年纯收入10.77万元

四 拆旧区土地复垦保障措施

（一）制度措施

建立土地复垦两级验收制度，确保复垦耕地的质量。建立台账管理制度，及时核减相关指标，保证建设用地总量有减少，耕地面积有增加。

（二）资金筹措保障

项目土地复垦整理过程中，资金专款专用，加强资金使用管理力度，保障项目资金的及时到位。

（三）技术措施保障

应用“3S”技术、数据库、网络技术建立管理信息系统，利用动态监测数据库随时掌握实施项目的建设状况，提高项目管理的信息化水平，适应后期土地管理的要求。

五、土地复垦效益分析

（一）社会效益

对旧宅基地的复垦可以增加耕地面积，提高土地经营的规模化、集约化程度，缓解人地矛盾，确保粮食安全；通过农村新居的建设可以改善农村人居环境，提高农民生活水平；通过城镇基础设施的建设可以优化资源配置，有利于地方经济和社会发展。

（二）生态效益

通过合理的村庄规划，有利于完善农村基础设施条件，提高公共设施的利用率和服务率，有利于生活污水、生活垃圾的综合治理，有利于村容村貌等农村人居环境的改善。

对拆旧区的复垦，完善田、水、路、林的配套，有利于调节农田小气候，改善水土结构，增强抵御自然灾害的能力。

（三）经济效益

通过工程、技术等措施改造后将形成优良耕地，增加农业收入；对村民进行集中安置后，将大大节约农村基础设施建设成本和管理成本，便于农民参与到二、三产业的劳动和技术改进上，有利于农民收入水平的提高。对拆旧区的复垦，将增加有效耕地面积，采用工程、技术等措施提高耕地质量；可实现土地的集约、节约利用，使建设用地总量有所减少，布局更合理。

参考文献：

【1】王万茂，韩桐魁．土地利用规划学．北京：中国农业出版社，2006,7．

【2】同济大学等．城市规划原理．北京：中国建筑工业出版社，1984．

【3】王万茂．中国乡镇规划概论．合肥：安徽人民出版社，1988．

【4】国家土里管理局土地利用规划司．全国土地利用总体规划研究．北京：科学出版社，1994．

【5】中国综合农业区划．北京：农业出版社，1981．

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关键词：土建工程；项目管理；可行性管理；造价管理

1.当前土建工程的项目管理问题分析

建设监理制、项目法人责任制和招标投标制作为我国基本建设领域的三大改革制度，对规范建设市场、建立投资责任约束机制、提高投资效益起到了一定的作用。但是，在我国建筑业的项目管理制度体制中仍存在不少弊端。

一是投资管理体制不善。现阶段，我国工程建设领域的投资主要来源于中央政府、地方政府和公有制企事业单位。但建筑市场上最大的买方仍然是政府，各级政府在项目建设中起着决定性的作用。项目法人的领导班子大多由各级行政领导和主管部门负责人组成，投资体制仍带有浓厚的行政色彩和极强的计划性。

二是对项目法人的约束不够。非经营性建设项目的项目法人，除了项目建设资金外，无其他流动资产和固定资产，没有承担民事责任的能力。并且，项目法人不具备资金的自我积累能力和向外部融资的能力，没有独立的投资决策权。项目建成后如没有工程的所有权、收益权，项目法人通过正常渠道在项目建设成本中列支的管理费用和开办费用不能反映其为管理项目所必须的开支。权、责、利失衡，使得项目法人只管花钱不管还钱，投资决策失误后，无法追究赔偿责任。

三是相关单位总体水平不高。目前我国现有的设计单位多为综合性设计单位，包含着建筑、结构、机电等多专业工种。由于组织过于庞大，使得这些设计单位不适应目前国际上流行的以设计为龙头的总承包体制。监理单位人员素质不高，对监理的性质、任务、机制认识不够，监理不力，局限于对施工质量的临控。令人遗憾的是国内众多工程项目，如小浪底水电站、大亚湾水电站、深圳地王大厦以及北京、上海、广州等地的许多大型项目的项目管理，被国外的项目管理公司或项目咨询公司所包揽。

2.加强土建工程项目管理的对策

一是强化观念创新。当前，随着市场竞争白热化，企业必须适时调整战略，更新观念，加大管理力度。特别是各级领导必须牢固树立坚持做大做强主业的思想不动摇的经营战略理念，高度重视经营开发工作，要把经营开发工作作为企业发展第一要务，要在企业范围内形成全员经营、全方位经营的浓厚氛围。各级组织要在加大经营开发力度和优化配置经营管理班子和经营队伍的同时大力加强经营网点、区域阵地建设，制定出切实可行的经营战略目标和措施，努力构筑全方位、全过程、全员化的“大经营”网络格局。在经营管理方面要做到“五要”：一要关注国内外的政治、经济形势、市场趋势，不断调整和完善适应本企业的经营发展战略。二要把经营开发工作和资本运营、多元经营工作有效地结合起来，形成主业精、多元经营为第二支柱产业的发展态势。三要重视发挥技术创新和人才效应在经营开发中的作用。要通过重点工程建设，通过高、精、尖、科技含量高的项目建设，培育一批科技拔尖人才和高级管理人才，显示出企业雄厚的技术实力和良好的企业形象。在技术装备上要从经营战略上来考虑，超前谋划争取尽量进入新的施工领域。

二是加强激励机制建设。激励调控机制，作为工程项目管理的保证。发展才是硬道理，追求最佳综合效益是企业的根本宗旨。为此，工程建设企业要保证项目生产经营良性运转和健康发展，必须建立健全强有效的激励调控机制。（1）分配激励。分配激励是激励的主要手段。应突出强调内部承包合同的严肃性，应该做到：政策明确、考核到位、帐目清楚、兑现及时。避免将内部承包合同当儿戏，或久拖不决，或敷衍了事，影响项目班子的积极性。（2）思想激励。即要加强对项目经理和项目班子的思想政治教育，培养他们的荣誉感、责任感和危机感，使他们认识到自己所施工的每一项工程，不但是对自己、对企业、对业主负责，更重要的是对历史负责、对人民负责。用这样的责任感激励他们干优良工程、干名牌工程、干人民满意的工程。（3）评价激励。即每一项工程完成交付后，企业都应该进行认真总结，找出成绩和不足、经验和教训，并在一定的范围内对项目经理和项目班子给出一个客观公正的评价。这种评价不但是对该项目管理人员的激励，也是对其它项目管理人员的激励，以此来形成企业内部互相学习，比学赶帮的竞赛氛围。还可以开展“优秀项目经理部”和“优秀项目经理”考评活动，进行荣誉激励。

三是强化项目质量与造价管理。质量与造价是工程建设的核心，也是管理的核心工作。做好质量管理和控制应采取以下措施：（1） 确定事故的范围、性质、影响和原因等，通过调查为事故的分析与处理提供依据。其内容包括：工程概况，重点介绍事故有关部分的工程情况；事故情况，事故发生时间、性质、现状及发展变化的情况；是否需要采取临时应急防护措施。（2）事故原因分析，对调查提供的数据、资料进行详细分析，找到造成事故的主要原因进行事故处理。在施工过程中，要严把工程质量关，始终贯彻“至精、至诚、更优、更新”的质量方针，各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，做到工程一次成型，一次合格，杜绝返工现象的发生，避免造成因不必要的人、财、物等大量的投入而加大工程成本。工程造价管理不仅是衡量建筑工程项目的一个重要经济技术指标，也是维护建筑产品供需双方的经济权益的关键所在。

实施有效的工程造价管理，可以保证在建设项目中合理地使用人力、物力、财力，使投资效益和社会效益实现最大化。降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采取措施控制。（1）采取组织措施控制工程成本。首先要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确公司、项目经理部和施工队之间职权关系的划分。项目经理部是作业管理班子，应对公司整体利益负责任，协调好项目经理部与公司之间的责、权、利的关系。其次要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，避免成本大了，费用超了，项目亏了责任却不明的问题。（2）采取经济措施控制工程成本。采取经济措施管制工程成本包括人工费控制：要严格控制人工费。要从用工数量控制，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而达到降低工日消耗，控制工程成本的目的。材料费的控制：材料费一般占全部工程费的 65％～75%，直接影响工程成本和经济效益。一般作法是要按量、价分离的原则，主要做好两个方面的工作：一是对材料用量的控制，二是对材料价格进行控制。机械费的控制：尽量减少施工中所消耗的机械台班量，通过全过程施工组织、机械调配，提高机械设备的利用率和完好率，同时，加强现场设备的维修、保养工作，降低大修、经常性修理等各项费用的开支；加强租赁设备计划的管理，充分利用社会闲置机械资源，从不同角度降低机械台班价格。

3.小结

总之，在土建工程的项目管理中，作为建设单位的项目管理人就要及时采取行动，从技术、协调关系及经济角度对施工单位施以援手，从而促进项目管理的可持续发展。

参考文献

[1] 袁建明. 论土建工程的项目管理[J]. 山西建筑. 2009(07) .

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【关键词】成本管理控制措施

前言：工程项目施工成本足指在建设工程项目的施工过程中所发生的全部生产费用的总和，是施工过程中耗费的构成实体或有助于工程实体形成的各项费用支出。包括人工费、材料费、机械使用费、施工措施费等直接成本．和工程施工所必须发生的但无法汁入工程对象的间接成本。因此，为使项目施工成本管理_工作能够落到实处，应该从人工费、材料费、机械使用费、措施费及间接成本等方面人手。

1.搞好成本预测，确定成本控制目标

成本预测是成本控制的基础，为编制科学、合理的成本控制目标提供依据。成本预测的内容丰要是使用科学的力''''法，结合中标价，根据项目的施工条件、机械设备、人员素质等对项目的成本目标进行预测。首先，测算所需用工，确定工程项目人工费费用。其次，测算所需材料及费用，对主材、辅材、其它材料的到场价等逐项分析，确定材料费用。第三，测算机械使用费。根据工地实际施工条件，确定将要投入的施工机械及测算出将要发生的机械使用费。第四．根据工程工期、施工条件等测算出工程措施费。第五．测算间接费用。间接费主要包括管理人员的丁资、办公费、工具用具使用费、财务费用等。通过对这些主要费用的预测，初步确定工、料、机等费用的控制标准，确定工期，完成管理费的目标控制。所以说．成本预测是成本控制的基础。

2.编制适用的企业定额

以企业定额进行成本控制，足水利工程造价管理体制和投标市场竞争对施工企业的客观要求。在工程投标时，根据科学而切实可行的企业定额，可用确定投标的保本点。同时，还可以根据企业定额审核正在施工的项目的各项消耗是否合理。是否节约，借以控制不必要的消耗，提高项目的利润。在落实项目内部承包责任制过程中．企业定额也是确定承包基数的依据。总之，先进、可行、适用的企业定额是项目成本控制的一项重要的基础工作。同时，施工企业还必须根据外部市场信息的变化，及时对企业定额进行修订以保证定额的先进适用性。

3.建立工程项目承包责任制

3.1项目部的责任成本承包制

在工程项目合同签订后，以项目经理部为丰体．以合同价作为限制成本，根据施工图纸，结合企业定额，测算出工程直接费及列入工程项目开支的间接费，以此作为责任成本与公司签订承包协议。项目部承包实行风险抵押承包，超支自补，节约归项目部的原则。

3.2项目内部的承包责任制

在工程项目施工前，将工程进行切块，或按工序进行分解。以责任成本作为限制成本，根据企业定额，测算出切块后的分项T程单价或者工序单价，以此与各施工队或部门签订承包协议。

这样通过各级承包责任制的落实，就可以将施工成本控制在一个“封闭”的范围内。迫使各核算主体自觉的采取适当的手段降低单位施工成本。

4.建立项目部成本控制系统，确保承包指标的完成

降低项目施T成本的方法有多种，概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采取控制措施。

4.1采取组织措施控制工程成本

组织措施是从施工成本管理的组织方面采取的措施。施工成本控制是全员的活动，如实行项目经理责任制，落实施工成本管理的组织机构和人员，明确各级施工成本管理人员的任务和职能分工。施工成本管理不仅是专业成本管理人员的工作，各级项目管理人员都负有成本控制责任。

组织措施的另一方面是编制施工成本控制工作计划．确定合理详细的工作流程。要做好施工采购规范，通过生产要素的优化配置、合理使用、动态管理，有效控制实际成本。

加强施工定额管理和施T任务单管理，控制活劳动和物化劳动的消耗；加强施工调度．避免因施工计划不周和盲目调度造成窝工损失、机械利用率降低、物力积压等而使施工成本增加。成本控制工作只有建立在科学管理的基础之上，具备合理的管理体制，完善的规章制度，稳定的作用秩序，完整准确的信息传递．才能取得成效。

4.2采取技术措施控制工程成本在工程施工中要充分发挥技术人员的主观能动性，对投标时的主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本。包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，确定最合适的施工机械、没备使用方案，提高机械化操作等。

43采取经济措施控制工程成本

4.3.1材料费的控制

材料费一般占全部工程费用的65％～75％．是降低成本最大的潜力所在。程施工过程中，要对材料的用量、材料价格加以控制。要掌握材料的规格型号，严格计算材料的使用计划。严格制定材料进场验收制度，实行量方、点数、过磅，保证材料质量合格，不亏方短缺，保证其数量。在施工过程中实行限额领料。施工完毕后，要做到“活干料净”。

4.3.2,人工费控制

人工费一般占全部工程费的10％左右，作为旌工企业．要制订}十{切实可行的劳动定额。要从用工数量上加以控制．有针对性的减少或缩短某工序的工日消耗。力争做到实际结账不突破定额单价的同时，提高工效，提高劳动生产率。还要加强T资的计划管理、提高出勤率和T时利用率，尤其要减少非生产用工和辅助用一工，保证人工费不突破。

43.3机械费控制

工程施工机械化程度高低与工程成本有着直接的关系。一般说机械化程度越高，机械使用费所占工程成本的比例越大，在这种情况下，企业内部机械的使用实行统一调配，内部租赁有偿使用的办法。在内部引进市场机制，提高机械的使用效率。实际操作过程中．机械小修理费南租赁项目承担．大修理费用包含在租赁费用中收回。这样既解决了项目工期不相同而承担大修理费用的偶然性，又保证了设备的完好率。这就要求项目部必须做到计划管理，精心安排，减少占用。

4.4间接成本控制

间接成本是指为组织管理工程所发生的全部支出．间接成本管理主要是对管理费用和间接费的控制，主要是做好办公费、差旅费、低值易耗品使用费、业务招待费等主要项目的控制。这些费用的开支要做到年度有计划，月份有考核，能分解到个人的要层层分解，不能分解的要有专人管理，并有具体的审批管理办法．使各项开支处于受控状态。

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1.1土地开发整理项目缺乏完善的管理制度

任何项目工作的开展都离不了完善的制度指导，只有在完善的制度指导下，才能确保项目的顺利开展。虽然目前国家出台了相应的土地开发整理政策，但是其根本的制度还不够完善，这样就很难保证项目开展能够顺利进行。在缺乏完善制度的制约下，一些地方政府在实施土地开发整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政绩、急功利，常常存在表面应付的情况，这都严重影响了土地开发整理项目的正常开展，使开发整理的土地项目没有达到应有的效果。

1.2人民对土地开发整理缺乏足够的认识

土地开发整理项目是适用于广大农村的项目之一，人们对于项目缺乏足够的认识，有的只是知道这项项目是一种德政工程，所以大家对这项项目具有很大的期望，期望通过这项项目的开展能具体解决大家的一些实际问题。但是人们对于项目的具体开展流程、以及项目的长远意义并没有良好的认识。当土地开发项目涉及到其自身的利益时候，人们就会自然的产生抵触情绪，不主动的为项目开展提供帮助，甚至破坏项目的正常开展。如在某县实施土地开发整理项目中，由于项目材料的运输车队需要经过某村的自建公路，所以当地村民就提出了收过路费的的要求，甚至有的村民会在路上设置障碍，破坏材料等。

1.3土地开发整理项目中存在的其他问题

除了上诉问题外，在土地开发整理过程中，还存在很多的问题，包括项目资金短缺、使用中介缺乏规范等。土地开发整理项目是一项较为庞大的项目，所需要的资金较多，有关部门对于项目资金的投入方式不是根据具体项目所需要的情况而定的，而是土地开发整理工作受投入资金量而具体执行，这样的模式下，项目很难开展，对于项目开展的质量也有很大的影响。如在某地区土地开发整理项目实施过程中，由于资金问题，在实施过程中按照资金量而进行了工作，但是其功能工程的整体性就没那么完整，所以受到了当地群众的不满，纷纷要求增加工程。另外，在土地开发整理项目实施中，常常会借助于一些中介结构的力量，但是由于对中介机构的资质没有一个明确的规定，所以存在一些中介机构业务水平低下，影响了土地开发整理项目的顺利开展，还有的中介机构在工作中，常常会脱离项目实际，按照自己的意愿进行实施，这种情况也会影响项目整体的质量。

2加强土地开发整理工作的有效对策

针对上诉问题，需要加强对土地开发整理项目的管理，并加大投资力度，加强项目实施人员素质等，其具体的对策包括以下几个方面：

2.1加强土地开发整理管理

对于土地开发整理项目的管理工作，需要从项目规划、项目实施、竣工验收以及项目移交等方面实施管理。

（1）需要设计合理的项目规划，这是项目顺利开展的前提。这就需要当地的政府将工作做细，并统一思想，召开全体人员会议，主动的听取人民群众的意见，并对一些重点普遍问题进行分析解决。还需要将项目的范围进行明确，并进行相应的土地测绘等工作，明确土地的归属权问题。然后需要对项目实施的具体内容以及相关政策进行处理，这关系着整个规划的有效实施。

（2）对于土地开发整理项目的实施过程，需要加强施工管理，确保项目工程的实施质量，并保证其在规定时间内完成。这就需要做到以下几点：①加强项目实施进度管理，从施工人员、施工设备的落实方面入手，在施工前制定详细科学的实施计划书；②根据国家相关政策、制度规范等，加强对项目实施的质量管理，在实施过程中，加强有效监督，对于不合格的工程，监理单位需要勒令有关施工单位进行整改；③加强项目资金管理，合理的安排资金使用，并做好相应的规划，避免出现投资的盲目性，对于每一笔资金的流向，都需要严格的给予审评，制定完善的资金管理制度，并监督其有效执行。

（3）在项目竣工验收阶段，需要加强验收管理。①制定完善的工程验收制度，并有专门的管理人员进行监督；②由施工单位、监理单位等对项目进行自检，对发现的问题及时进行整改；③强化项目资金审计工作，只有对项目实施审计后才能进行资金的结算；④做好相关资金的支付工作。在项目施工验收完成后，需要进行项目的移交，这个过程中，要明确交接双方的责任与义务。投资方扣除工程费用的5%作为项目质量保证金，如果发现施工质量不合格或者无法进行修复，保证金不给于支付。对于质量保修期过后的管护工作及费用在项目实施过程前也应该重点考虑。

2.2加大对土地开发整理项目的宣传力度

土地开发整理项目关系到所有群众的切身效益，具有长远的效益目标，所以需要广大的人民积极参与和支持。这就需要有关部门加大对项目的宣传力度，使群众充分了解党和国家的相关政策，以得到广大群众的支持，提升项目实施的社会性以及生命力。

2.3全面提升土地开发整理项目实施人员的专业素养

土地开发整理项目的实施人员是整个项目的终端，也是开展项目的实施者，其专业素养的高低直接关系着整个项目的顺利实施。所以必须加强实施人员专业素养的培训，建立一支专业素质高、责任性强的项目实施队伍。对于土地开发整理项目的实施人员，要定期的进行培训，并合理的调配施工人才资源，保证实施队伍中专业人才的全面性，将土地开发整理人员与项目有机的结合起来实施管理，确保项目高质高效的实施。

3总结

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[关键词]土地整治；项目工程管理；存在问题；解决措施

中图分类号：TU71；F301.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）22-0071-01

引言

社会的发展，推动土地项目工程整治步伐。由于土地整治项目工程施工规模相对比较大，涉及环节相对比较多，在进行工程项目管理过程中难免会出现诸多问题。因此，在土地整治项目工程施工过程中，采取有效的措施，建立完善的工程检测体制，增加施工工程的公开性，从而才能在一定促进土地整治项目工程顺利完工。

1.土地整治项目工程管理存在的问题

1.1 土地整治项目工程施工工作准备不充分

第一，未构建出完善的土地整治项目工程设计规范。目前，我们国家在土地整治项目工程设计所遵循是2000年颁布的土地整治制度，由于其年代已经久远，不能与时展要求相互适应，这项政策在目前土地整治项目工程实施过程中缺乏合理性以及科学性。

第二，土地整治论证会过于形式化。在进行土地整治项目工程施工前，通常会有来自于农、林、水以及交通等方面的专家学者进行严格把关，其目的是为了能够在一定程度上确保土地整治项目工程具有一定的可行性，及时发现土地整治过程中出现的问题，并且采取有效的解决措施，但是，在实际的土地整治专家论证过程中，受到各种因素的制约，未能达到预期的效果。

第三，过度看重项目资金。根据我们国家相关规章制度，对于土地整治项目工程资金申报必须要从土地整治的实际情况为主要的出发点，并且在土地整治需求的基础上进行资金申报。然而，在实际的土地整治资金申报过程中，大多数申报单位内部存在着对项目资金过度看重的情况，对于技术上的要求则给予一定的忽略，从而出现在施工过程中盲目增加整治资金，造成资金浪费现象出现。

1.2 土地整治项目工程实施中缺乏科学性管理

在土地整治项目工程施工过程中，大多数施工企业对土地整治的目的以及意义未能给予充分的认识，在施工过程中存在着一定的功利性，并且在土地整治方案确定后，相关政府管理部分对方案的可行性未能进行有效的论证。同时在土地整治实施过程中，也未能进行规范化的管理，从而造成土地整治项目工程质量得不到一定的保障。除此之外，在土地项目工程整治过程中，还存在着投机取巧以及偷工减料的现象，这都在一定程度制约土地整治项目工程顺利进行。

1.3 土地整治项目工程施工人员素质水平低

从目前土地整治项目工程施工现状上看，普遍存在施工人员整体素质水平以及技术水平低的现象。由于土地整治项目设计的环节相对比较多，在施工过程中，需要土地、农业、林业以及水利等相关的技术型人才，从而才能在一定程度上确保整个土地整治工程项目施工质量。然而，大多数土地整治施工企业未能建立专业的施工队伍就进行工程施工，在施工初期出现的诸多的问题，将会给整个土地整治项目施工工程造成一定的安全隐患性问题。

2.加强土地整治项目工程管理解决措施

2.1 提高土地整治项目工程决策科学性与民主性

土地整治项目决策始终贯穿于施工项目管理的始终，因此，土地整治企业相关负责人对此必须要给予高度的重视，特别是在土地整治项目施工前期做好项目评估、项目选定以及可行性分析等充分的准备工作。在土地整治项目实施过程中，必须要在科学以及民族的基本原则下，运用先进的管理办法，从而提高整个土地整治施工工程质量水平。

2.2 加强土地整治工程检测评价体系建设

在土地整治工程施工整治过程中，建立起严密而科学的监测评价土地整治施工过程中重要的环节之一。其中土地整治监测内容主要包括施工材料采购进度检测、施工工程进度检测、财务进度检测以及社会影响检测等方面内容，在土地整治过程中必须要进行检测内容包括施工环境检测、土壤检测、水资源检测以及安全性检测方面内容。因此，在土地整治过程中国建立起完善的检测点，从而增加施工人员的实地检测次数以及定期的土地整治进度进行跟踪以及检测，从而才能在一定程度上促进土地整治工程整体质量水平的提高。

2.3 增加土地整治工程建设的公开性

在进行土地整治项目工程施工过程中，必须要以工程实际情况为主要出发点，并且遵循“公开、公平、公正“三项基本原则对工程招标以及施工材料采购程序对工程物质、劳务进行有效的确定。在工程土地整治施工过程中，通常情况下，土地整治工程采购内容主要包括货物采购、土建工程采购以及咨询服务采购三个方面内容，对此，采购可以在此基础上将其分为招标采购以及非招标采购两种。只有在土地整治工程项目进行不断的公开，才能在一定程度上保障施工项目资金使用用途的合理性。

2.4 提高工程项目资金合理性

在土地整治工程施工过程中，项目资金并不是无偿使用，在资金的应用过程中必须要确保施工工程经济效益，在施工过程中尽量在一定程度上节约开资，预防风险。基于此，土地整治施工企业内部必须要建立起完善的资金管理部门，并且严格按照相关的规章制度遵守财务“申报批用“制度以及流程，确保土地整治工程项目资金能够专款专用。此外，在资金使用过程中必须要严格按照遵守财务流程以及手续，从而才能在一定程度上确保工程项目资金能够在一定程度得到合理的贯彻以及落实，同时施工工程运作情况以及使用情况定期如实上报，接受上级相关部门的监督以及检查。

2.5 加强土地整治项目工程组织机构建设

在进行土地整治项目工程施工过程中，要在当地政府以及相关土地管理部门的有效的领导下，成立专门的土地整治项目工程组织管理机构，并且机构内的各负责人必须要明确各自的职责范围，严格按照相关的规范进行土地整治项目工程管理。同时，在土地整治项目工程企业建立技术开发小组具有非常重要的作用，可以采取从国土局、水利局、林业局、交通局、农业局、环保局以及电力局等部门各抽调一名人员参与到土地整治项目工程施工过程中，在这些这些专业人员的共同努力下，土地整治目工程才能在高质量以及高质量状态下完工。

3.结语

综上所述，在我们国家土地整治施工工程一项任重而道远的工程施工任务，因此，在进行土地整治项目工程施工过程中，在遵循以施工工程实际情况下为主要出发点的前提下，必须要政府、社会以及施工单位等多方面共同配合，并严格按照相关标准进行土地施工整治，同时，政府相关管理部门也要严格进行监督以及检查，只有在各方面共同配合下，从而才能有效的解决土地整治项目工程管理过程中的出现的诸多问题。

参考文献

[1] 赵琳琳.浅谈土地整治工程的发展目标及质量提升管理办法[J].黑龙江科技信息.2016（34）.

[2] 赵琳琳.浅谈土地整治工程的发展目标及质量提升管理办法[J].黑龙江科技信息.2016（36）.

[3] 汤怀志，梁梦茵，范金梅，关小克.我国土地整治规划的发展历程、趋势与反思[J].郑州轻工业学院学报（社会科学版）.2016（06）.

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为制止丧葬滥占土地私建坟墓，保证殡葬管理和土地管理法规的贯彻执行，促进社会主义物质文明和精神文明建设，特通知如下：

一、土葬改革区死亡人员的遗体，在建有公墓的地方，必须埋入公墓；未建公墓的地方，有荒山瘠地的，要埋入荒山瘠地；无荒山瘠地的，实行平地深埋，不留坟头和碑志。任何地方，都不准在可耕地（包括承包责任田和自留地）和宜林地乱埋乱葬。

二、在广大平原地区，要积极开展平坟扩耕工作，将耕地内的旧坟平掉，实现耕地无坟化和遗体埋葬公墓化。

三、为了加强对公墓的统一规划、统一管理、统一绿化，民政部门和土地管理部门要共同协商， 可以将城镇的旧墓地、坟岗划归殡葬管理部门和改造，按规定办理用地手续。

四、在火化区或土葬改革区需占用土地埋葬骨灰盒或遗体的，必须按照殡葬管理和土地管理方面的有关规定执行。严禁为活人建寿坟。

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关键词:土地整理 项目管理

土地整理分为两大类，即农用土地整理和城市土地整理。农用土地整理又分为土地整理、土地开发和土地复垦，我国现在土地整理重点放在农村以农用土地整理为主。 农用土地整理分别包括：土地整理主要是平整土地，改良土壤；修建田间道路、生产道路、挖设沟渠、布置林网以及埋设浇水管线等综合建设；土地开发主要是在荒地、坡地、滩涂地等原来不能耕种的土地上，使用科学有效的施工技术对土地进行规划和改良达到耕种需要，增加耕地面积；在新增耕地上合理布局修建田间道路、生产道路、挖设沟渠、布置林网以及埋设浇水管线等综合建设；土地复垦主要是在矿山生产及自然灾害损毁的废弃土地上，使用科学有效的施工技术使土地恢复开垦耕种，在复垦后的土地上合理布局修建田间道路、生产道路、挖设沟渠、布置林网以及埋设浇水管线等综合建设。

一、项目实施中的管理

土地复垦开发整理对于确保粮食安全、促进资源可持续利用、促进农村经济发展、改善生态环境具有十分重要的意义。许多基层人民政府将它作为重要议事事项，要求各政府职能部门共同参与，形成协力，确保项目计划顺利实施。

(一)机构设置和制度建设

土地复垦开发整理项目所在地的基层人民政府，普遍成立项目工作机构，由政府相关领导任负责人，项目工作机构下设置办公室，由国土资源系统的相关人员承担主任。部份重点项目施工现场都设有现场工作指挥部，由国土资源系统相关人员担任指挥长。现场工作指挥部内设技术、质量验检、征地、财务等现场小组。明确了《项目管理工作制度》、《财务管理规定》、《施工管理制度》、《工程监理制度》、《安全生产制度》等制度，同时拟订了相关人员的任务职责以及工作步骤。项目法人制、通告制、招投标制、合同制、监理制等正逐渐改进施行。由建议项目书、研究可行性报告、设计与规划、调查权属、招投标组办、建造工程、监理质量、变更设计、状况汇报到竣工验收、后期看护、使用管理资金、管理档案等工作步骤均有标准的程序与规则，基本能够按照以上的程序和规则管理实行项目。

(二)信息资料的管理

当前广泛均将土地复垦开发整理项目信息资料，列为国土资源管理的主要档案材料，从起初就设专职人员负责，实时收纳、清理，保障了项目档案文献的完好。

二、项目管理中存在的主要问题及原因

尽管土地复垦开发整理项目在组办落实与管理、工程进展与质量、资金运转与绩效等方面，整体情况是不错的。但在部分项目区域及个别项目点的落实与管理上存在的问题不容我们忽视。

(一)相对广泛存在修改设计

个别项目的规划计划，未能适合当地百姓愿望和当地具体实际状况，建设过程中不可避免的修改计划，个别项目设计为管道浇灌，群众不熟习，请求修改为明渠明沟；个别设计细度不够，导致施工异常，只有修改设计；个别地区私自修改设计和规划计划，甚有预算调剂不走报批的步骤。

(二)部分项目实施进展较为缓慢

普遍存在项目实施进展较为缓慢情况。下达当年项目资金的时间一般在年底或下年头，通过相应级次下达，最好建设时期通常错过。有的项目申报资金与下达资金相差太大无法组织实施。

(三)个别制度施行不力

部分项目招投标未依要求公开，取用邀请招标方法选择建设机构；部分项目监理机构未选择注册的、建设单位资质较差、公告范围较小等状况；部分项目监理机构无资质或尚未参加过相关培训；部分项目区未依照规定设置公告牌等。

(四)个别项目建设成果未达标

通过督查，存在建造范畴、新增耕地面积等方面不能达到预计指标要求的完工项目；个别项目存在较低的新增耕地利用比率：部分项目建造质量尚需提升：如土地开发整理项目灌溉引水工程防范滑坡、泥石流的情况未能根本解决，土地开发整理项目区内道路不畅、灌水排水不通，土地开发项目部分地块平整度不足、耕作层厚度不够等。

三、改善项目的管理

(一)提升前期工作质量就必须增强前期工作力度

做到从时间上加以保障（不少于180天规划设计时间）；通过普遍征咨百姓看法来设计计划，必须集中同级环保、交通、水利、林业、农业等相应单位的专业人材论证设计方案。培训加大，提升项目设计人员和管理人员的素质。加快设计修改审批相关规定的拟订，约束其管理。加大设计部门的资格质量管理，通过公示业绩，促进工作质量提高。

(二)推进项目工程进度就必须加大监督措施力度

针对未按要求竣工验收的项目所在地区，则不审批新建项目；针对应完成竣工验收而未进行验收备案的项目，就不同情况，按照项目验收要求，进一步完善验收备案工作。

(三)管理项目、加强实施

各级项目业主从“项目法人等五制度”实行、方案落实等方面来完成项目实施方案的编制，同时落实实际工作中；上级国土资源部门通过加强帮导力度、加大督查，及时觉察、研讨处置问题。

(四)夯实业务知识，提高理论素养

采取轮训、学习等方式，进一步提高各级项目业主单位的财务会计核算管理，彻底解决项目会计建账不规范、开支超范围等问题。

参考文献：

[1]胡振琪,赵艳玲,程玲玲.《中国土地复垦目标与内涵扩展》 《中国土地科学》 2004年03期

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【关键词】房地产；项目管理；成本控制；控制途径

近些年，我国的房地产业获得了高速发展，房地产市场在已成熟，同时房地产的行业竞争也在逐渐加剧。为了在激烈的市场竞争中获得生存，各房地产行开始纷纷通过各种手段来降低成本，提高利润空间。而有效的房地产年成本管理正是降低成本的有效方式。房地产项目的成本管理，即通过对房地产开发过程中的材料、设计和施工等成本进行有效的控制，以降低房地产的工程建筑成本，以提高商品房的开发收益的行为。笔者认为，房地产项目的成本管理应当从材料、预算、设计和施工管理等几个方面入手。

1 加强材料、设备的成本控制

房地产项目开发过程中的材料由甲方提供，因而也往往成为被忽略的部分。但同时，我们也应当看到，材料的成本控制仍然有很大的潜力。加强材料成本控制，应当紧抓材料的采购关。在房产开发过程中必须保证施工的原材料和设备从大渠道获得为主，并且以自行采购为辅。在自行采购过程中，应当由工程主管和技术人员共同参与，在采购的过程中应当坚持三人同性，并且坚持物美价廉和货比三家的原则，在保证工程质量的基础上尽量选择价格低的材料，以降低工程成本。大型设备的购买可以采取招投标的方式，招标完成后，在双方签订的合同中应当尽量明确双方的责任和义务。比如，一旦设备或者材料进场后出现质量问题，施工单位有权力拒收，用这种方式，可以达到在保证工程质量的同时节省建筑投资的目的。

2 完善工程的预算和结算管理

预算和结算是成本管理的有效手段，加强预算和结算就是要对房地产开发过程中的每一笔钱都做到心中有数。笔者认为，房地产项目的预算和结算管理应当做到以下几点：首先，应当做好工程预算，房地产项目开工之前，工程人员应当结合施工计划做好详细的施工预算，在施工预算中应当将可能产生的成本都包含在内，并且将建筑过程中的机械费、人工费、材料费用分解到每一个单位工程，甚至是分项工程。其次，应当对建筑工程预算实时动态管理，因为在施工过程中难免会出现一些不可预见因素，这些不可预见的因素会使得工程量和施工措施都发生一定的变化，因此工程预算应当对这些因素有所反映。此外，在工程的施工过程中，应当通过预算做好对工程的管理，使其真正地起到对工程施工的约束作用。最后，在工程竣工之后应当做好工程的结算工作。在工程完工后，预算人员应当根据合同的要求，及时而准确地搜集工程相关资料，做好结算工作。

3 开展设计阶段的造价控制

3.1 强工程设计管理

笔者认为，当前设计阶段的造价控制存在一定的误区，即项目投资审查制度的缺失。工程部门应按审查通过后的图纸，编制相应的施工方案，保证与工程施工阶段的基本吻合，反映实际情况，得项目的设计资金真正用在刀刃上。

3.2 强化对设计变更签证的管理

设计变更签证根据工程实际情况，由施工、监理及工程管理人员会审，提出可行方案，报设计后，出设计变更方可实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。第二，加强对设计变更工程量及内容的审核监督对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容准确性。

4 做好发包管理工作

承包单位的选择不仅仅是工程质量保证的关键，同时也会对工程成本产生一定的影响。因此，要做好房产项目的成本管理应当认真做好工程的发包管理。笔者认为，做好发包工作应当从以下几个方面入手：第一，通过招标的方式选择比较好的施工队伍，在招标的过程应当以价格合理、质量和工期有保证、经济效益好和社会声誉高为基本的选择原则。第二，对大宗材料应当单独招标购买。在工程成本中，材料设备等费用所占的比重非常大，因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的影响。笔者认为，在材料的购买过程中，投资方应当通过建立完善和灵活的信息网络对建筑材料的货源、价格都有动态而准确的把握，对于差价比较大或者投资比较高的大宗产品，应当单独从厂家购买，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。第三，严格工程的发包合同。在招标完成之后，严格按照招投标文件与施工单位签订工程承包合同。在签发的过程中，应当通过一定合同条款将合同中各方都和成本控制联系起来，保证成本控制的实现。第四，在严格合同约定的基础上，在施工过程中应当认真做好对已完成工程量的计量，防止过度支付。第五，严格防范施工单位的索赔工作。施工单位的索赔工作是工程成本的重要部分；因此，作为建设方，应加强对施工单位的现场管理、监理单位的旁站工作，详细了解工程实际情况。一般的，索赔的的原因主要有设计缺陷、合同变更、管理人员或者监理工程师行为违规或者其它一些不可抗力。由于监理工程师大多由业主委托，他们的不当行为对与施工单位造成的损失往往由投资方来承担，因此在工程管理过程中应做好对监理工作的监理。

5 施工现场管理的成本控制

进入施工阶段，工程设计已完成和程量已经基本确定，因此此阶段对于工程造价的影响较小。但是，我们也应当看到工程投资主要发生在这一阶段，施工阶段管理的疏忽往往会造成投资浪费的现象。做好施工设计阶段的成本管理工作应当从一下几个方面入手：

5.1 做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计包含工程施工过程中的质量控制、成本控制、进度控制、安全管理以及技术管理等多方面内容，它可以说是施工活动中的纲领性的技术性和经济性文件。因此，通过对施工组织设计工作的审查，优化施工组织设计便显得十分重要了。在审查的过程中，应当能够正确处理好质量、投资与工程进度之间的关系。在保证工程质量与工程进度的基础上，尽量的减少工程造价

5.2 做好现场签证的审查

在施工过程中，由于不可预测的因素往往会出现工程质量、工程进度或者工程内容的变化，这些变化往往会引起工程量的变化，承包方要求签证问题，此时便出现了现场签证。签证往往会造成工程的投资超出预算的现象。因此，应当做好对现场签证的审查工作。笔者认为，现场签证的审查应当从以下几个方面入手：一是通过对工程量和投资变更的分析来论证签证的必要性；二是设计变更应当经过项目总监理工程师的同意；三是当签证所涉及的工程变更超出设计标准或者批准的建设规模时，应当由建设方报有关部门批准后方可实施。（三）做好竣工结算的审核。在施工过程中往往会出现各种变化，比如材料的代换、工程量的增减变化，在施工管理过程中，建设方应当按现场管理人员、监理工程师及设计变更做好竣工结算的审核工作，使其能够反映工程所作出的变更的真实情况。

参考文献：

[1] 宋丹.浅谈如何提升房地产成本的控制与管理[J].中国商界(下半月).2010(10).

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关键词：土地整治 实施管理 问题分析 建议

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1007-3973（2013）004-157-02

十几年来，我国高度重视三农问题，建设社会主义新农村和统筹城乡发展已成为国家发展战略。中央和地方集中投入大量涉农资金支持农村建设，以改变农村面貌、促进农业发展和农民增收，其中开展农村土地整治已经上升为国家层面的决策部署。2012年国务院批准正式颁布实施《全国土地整治规划（2011～2015年）》，这预示着我国农村土地综合整治事业迈出快速发展的步伐。但由于农村土地综合整治项目自身具有涉及面广、工程建设复杂、牵涉的利益主体较多、项目难度大等特点，若使农村土地综合整治项目顺利实施，保证工程质量与进度，充分发挥惠农工程的效益，在农村土地整治项目的实施管理工作中，还存在着不少亟待解决的问题。

1 规划设计不能满足施工和群众需求

在施工阶段逐渐暴露出前期规划设计不符合当地实际、不能满足施工需要、达不到群众的期望要求等诸多问题。

1.1 测量标准偏低，工程计量出入较大

农村综合土地整治项目区很大，几千亩到几万亩，地形复杂多样，沟渠林路居民点俱全。目前的测量比例尺标准较低：平原为 1：5000，丘陵为 1：2000。这造成了在规划设计时，建设内容量化偏差较大。建设内容工程量不准，而投资额度已定，在后期的施工就会出现上述问题。

1.2 规划设计时现场踏勘、走访调研不够细致深入

在前期的规划设计时，建设单位与规划设计单位应成立专班，对项目区的规划布局、建设内容涉及到的田、路、沟、渠、桥等都应做详尽的测量、踏勘，并征求当地村组群众、有关部门代表意见。但由于项目涉及的面广，许多规划设计单位考虑时间、成本因素，在这方面都做的不够好。

1.3 部分规划设计人员的专业素质不高和责任心不够

在我国，农村土地综合整治事业才开展十几年。许多的行业标准规范还不健全，部分规划设计人员的专业水平不高，责任心不够也造成了前期规划成果不能满足施工需要和群众需求。

1.4 规划设计成果专家评审有局限性

农村土地整治项目的规划设计及预算书进行专家评审前，大多数专家由于精力和时间有限，在项目区现场踏勘时难以面面俱到。在评审时，侧重于对项目的经济技术指标、规划设计标准等问题提出专业性建议。

2 施工招投标过程中围标串标现象严重

围标串标现象在各个领域的招投标中普遍存在。但由于农村土地综合整治项目的特点，决定了施工单位的准入门槛低、工程质量后期责任难以认证追究，又因其建设资金为财政拨款有保障，使得农村土地整治项目围标串标现象尤为严重，且呈现以下特点：

2.1 农村土地整治项目投标单位报名家数较多

一个项目多则300家单位报名，不避免存在严重的围标串标现象，这就增加了招标成本，延长了招标时间。

2.2 农村土地整治项目招投标中挂靠单位、假借资质问题严重

为了增加中标的几率，许多单位或个人不惜采用挂靠单位、假借资质等各种方式进行虚假投标，这给农村土地整治项目招标择优带来了很大困难和负面影响。

2.3农村土地整治项目投标参与者素质普遍偏低

由于农村土地整治项目施工技术含量不高，要求投标施工单位的资质等级较低。在招标时农村土地整治项目往往被划分为若干个标段，每个标段大致金额四五百万，这又造成了实力雄厚的、资质等级高的施工单位往往不愿涉猎该类项目。长此以往，使得农村土地整治项目投标参与者的素质不高。

3 农村土地整治项目施工监管不力、协调难度大

（1）由于土地整治项目涉及面大，范围广，而监理人员有限，造成了施工监管力度不够。这很容易给施工方有了减少工序、偷工减料的机会，从而无法保证施工质量数量。

（2）土地整治项目涉及的利益主体多，如果施工不力、组织不当，还会影响农时，耽误农村的播种收割。在施工时还经常会有清障、青苗补偿、拆迁补偿等工作，当地的群众或单位为了得到高价补偿或担心影响自家的收成，经常使用各种方式阻碍施工，其协调难度十分大，既增加施工成本，又影响施工进度。

（3）由于前期工作成果不够深入，再加上施工人员的素质不高，施工方追求利润的最大化，主观上直接影响了农村土地整治项目的施工进度和工程质量。

4 农村土地整治项目实施管理优化的几点建议

从上述的分析看，农村土地整治项目施工技术含量不高，单个项目投资规模不大，但想把该类项目实施好、管理好确非易事。

4.1 强化从业单位的技术培训，灌输科学理念

农村土地整治项目虽然有其自身的特点，难以实施管理。但从主观上来说，人为因素、主观因素是主要的，起决定性作用的。从业人员都应接收系统的教育培训，提高各类技术人员的专业水平。

通过教育培训，加强规划设计人员的农业现代化、农村城镇化、环境生态化的设计理念，而不仅仅只限于沟、路、渠、林的设计布局，还应有超前意识，应使其设计成果更符合现代农村、现代农业发展的需要。

4.2 推行资质等级制度和商业信誉制度，健全制度措施

推行资质等级制度和商业信誉制度，就是参照交通、房建等成熟行业，通过对从事农村土地整治项目的中介单位的注册资金、技术力量、仪器设备、类似业绩等方面进行评估考核，进行等级划分，颁发土地整治专业的资质证书，并记录其从业行为，进行商业信誉评估并公示。以此，来规范监督中介单位的从业行为、增强从业单位和从业人员的责任意识，推进农村土地整治事业的健康发展。

4.3 在农村土地整治项目中采用高新技术，进行信息化管理

随着科技的进步，许多高新技术被应用到了各个领域。目前，国土资源部已经升级使用农村土地整治监测监管系统和耕地占补平衡动态监管系统，可以在计划与预算下达、实施阶段、验收阶段全过程的动态监管，建立了信息备案通报制度，年度责任目标考核和扣减建设用地指标相挂钩的约束机制。这为信息化管理农村土地整治项目奠定了基础。

随着“一张图”工程的应用和完善，可以对农村土地整治项目、规划设计前后情况、施工前后情况进行数据化、信息化的量化，进行直观的对比，便于对规划设计成果、竣工验收成果的专家评审、监督管理。

2013年5月1日起，开始施行《电子招标投标办法》。随着各地方电子招投标的推广应用，农村土地整治项目也将尝到电子信息化带来的红利，进一步降低招投标成本、减少围标串标的机会，提高招投标的效率。

4.4 广泛宣传，发挥群众的参与、监督作用。

农村土地整治项目是惠民工程，项目管理部门应加大宣传教育力度，争取得到广大农民群众的支持和配合。同时，也要发挥当地群众的参与、监督作用。无论是在规划设计阶段、还是施工阶段、验收阶段都可以组织经验丰富的当地群众参与、监督。这样既做到了项目的实施符合当地实际需要，又保证了项目工程质量。

相信通过制度政策的不断完善，高新技术的逐渐应用，我国农村土地整治事业会发展得又快又好，农村土地整治也会在保护耕地、保障粮食安全、促进城乡和谐发展中发挥重要的积极作用。

参考文献：

[1]国务院.全国土地整治规划（2011-2015年）[S].2012，3.

[2]国家发改委等八部门20号令.电子招标投标办法[S].

[3]余星涤.未来十年我国土地利用与土地整治大趋势.2011-01-04.

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一、突出做好科研项目经费预算

科研项目经费预算是地质项目所需全部费用的经济方案，它反映了实现一个地质项目的计划总成本。要重视预算方案的编制工作，按照科研项目任务及工程技术经济指标等因素编制地质设计、施工设计，结合项目的不同性质和特点，严格执行地质勘查项目预算，合理编制预算方案，逐项汇总各费用项目预算，把好项目预算关。

二、抓好事中成本控制

（一）建立健全成本控制制度，完备配套管理办法

我所对科研项目实行独立核算，严格开支范围，统筹归集地质项目成本，核算摊销项目经费支出，做好成本核算工作。为加强项目管理以及成本控制，提高效益，对科研项目统一管理，合理配备人员、车辆、装备，项目成本控制以《财务管理规定》、《地质项目管理办法》为核心，按照研究所-科研室-项目组-项目组本文由收集整理长四级体系进行管理，相继出台《物资管理规定》、《项目组管理办法》、《地质工作奖励细则》、《研究室量化考评办法》、《地质科研工作质量监督管理实施细则》等相关制度，逐步形成科研项目管理全过程、全内容、全员控制的成本管理体系。同时明确项目组经费控制指标，与科研室签订经济管理责任书，经费的使用与项目质量有机结合，做到激励有效、处罚有度。

（二）规范项目组野外经费开支

项目野外工作点多线长，人员分散，流动性大。野外经费开支突况多、随意性较大，特别是对一些易超难管的开支项目如油料费、汽车修理费、材料费、雇工费、租车费等难以控制和掌握。我们依据项目人员构成，对项目成员进行合理的职责划分，区分不同成本费用，采取不同的成本控制。如油料费支出，采取定额和不同区域补助相结合，按照加油的时间、地点、数量逐项进行登记，根据行车总里程、油耗和加油量来核定支出是否合理。对汽车修理，原则上在野外不做大修，只进行一些小的维修项目，并对维修情况进行登记，由项目组长、经办人、司机分别签字，回所后由车辆主管部门检查验收，联签联审。对在野外确实需要进行大修的车辆要先向所主管部门请示，经批准后方可进行修理。对雇工和租用地方车辆等，小额开支由项目组直接办理，完善手续，大项开支必须预先向所主管部门请示，经批准后实施并签订劳务承包合同，报所主管部门备案。对占地费、青苗补偿费等，要切实掌握支出标准和数量，完善手续。

（三）控制好项目组室内工作经费开支

科研项目有别于其他地质工作项目，为做好科研工作报告，项目组需要进行室内项目资料收集、数据下载、样品测试、课题评审、报告复制、业务研究，学术探讨等工作，不可避免发生相应科研费用。对这些室内科研费用成本，我们要求项目组按照项目设计工作方案，采取项目组申请实施经费项目-科技处把关-财务审核经费-分管首长审签-主官审定的程序，从源头控制经费支出，确保室内研究费用项目成本可查、可控。

（四）严格执行成本集中控制

科研项目实行统一管理，项目组归口实施，成本管理必须实行集中控制。我所高度重视成本控制工作，为有效控制项目成本，成立以主官任组长的地勘成本领导小组，建立了机关相应人员和项目组长参加的成本核算办公室。科研项目经费使用严格按照“统一领导，按级负责，财务归口，先批后支”的原则进行。科研项目经费独立核算，严格成本核算程序，强化会计监督，严格预算控制指标，专款专用，层层把关，强化成本管理，杜绝非正常性开支，防止挤占项目经费、虚增地勘（科研）成本。

三、加强外协项目经费的成本控制

为做好科研项目，根据项目设计任务需要，不可避免会发生外协项

转贴于

目经费。对外协项目经费我们从三个环节加强成本控制。一是强化承包单位的选择，规范招标选用流程，明确外包双方的责任与权限，加强对外协项目的控制与管理，建立和完善相关制度，控制成本；二是做好合同的签订工作，项目组在合同未正式签订前，会同科技处、财务等部门共同进行合同评审，采用严格的条款，明确双方的责权利关系，特别是单价、付款方式、结算等，做好风险应对；三是加强外协项目的合同控制，要选用合适的合同结构模式，按质量、进度拨付预付款。

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关键词：城市地铁；土建工程；成本管理；控制

中图分类号：U231文献标识码： A

引言

只有控制好了工程的施工成本，才能够以最低的投入而得到最大化的效益，从而避免不必要的资金浪费。因此，企业必须要控制好工程的施工成本，提高工程管理的工作效率，以为企业创造更大的利润。

1、城市地铁土建工程项目成本管理的含义和原则

1.1、含义

在城市地铁土建施工项目工作中所使用的一些成本称为工程项目的成本，对花费的这些成本进行科学的管理便是项目管理工作的任务。进行这项工作时一定要首先保证工程质量和进度符合标准，同时要以高水平的技术来提供支持，采取多种管理方式结合的方式，将资金合理调配，这样才能有效地降低成本。

1.2、原则

进行建筑工程项目管理工作时必须本着“四项基本原则”。首先，要符合目标管理的原则。只有事先做好充分的准备工作，才能保证工程项目管理工作的顺利开展，具体工作就是对目标方案进行分解再进行贯彻落实，并及时进行检测和评估，以纠正工作中出现的误差；其次，动态控制原则。就是结合项目经营过程中所遇到的实际问题监控、掌握、调整成本控制指标；再次，全面控制原则。就是要对每个员工进行全面的管理；最后，要将责、权、利进行统一。就是结合具体的成本考核指标，设置一套以项目经理为主要责任人的成本管理工作体系，还要按照规定将奖惩落实到位，激发员工的工作积极性和创造性。

1.3、地铁土建工程项目施工成本管理的特点

由于成本费用的控制始终贯穿于整个项目的施工过程，因此要想做好其工作，必须应该对其管理的特点认识清楚。土木工程项目的建设由于具有自身行业的特殊性的限制，所以使得施工成本的管理工作变得异常困难。各种外界因素的影响。例如:天气、地质、政策法规、技术标准、设计文件等原因，都导致了施工项目的成本控制措施难以实行并起到作用。因此，需要掌握其事先控制的特点，在工程开工之初，就应该制定计划、利用恰当的技术来完成目标。同时还要注意将企业各部门之间紧密联系，协同合作，明确责任，进而共同完成成本经济的控制工作，做好施工成本控制的工作还会推动企业进行经济责任制度的建立，把施工成本控制工作当作重点，使施工人员责任意识更强烈，态度更积极，责任更明确。

2、施工项目成本的影响因素

2.1、人员技能。项目部人员的水平、工作效率、团队适应性、沟通能力等

2.2、施工方案。施工方法、施工进度计划、材料机具需求计划、现场布置图、劳动力组织及安全组织措施等。

2.3、机械设备状况。主要考虑其设备状况、功率以及设备能否在施工过程中正常运作。

2.4、材料供应。由于材料供应不及时，就会造成工期拖延，也会因为个别专业材料供应不好，造成交叉作业的专业被迫停工等待，进而影响整个工期。

2.5、施工质量。项目部既要按照合同要求抓好施工质量，又要合理控制合理的成本支出，确保施工过程不出现因质量问题。

2.6、组织管理。项目部人员配置，会影响项目的管理费用的变化，对项目成本有影响。

2.7、施工进度。成本与工期有着密切的关系，存在着一个最优工期，它所对应的项目总成本最小，寻找这个最优工期的工作就是项目的成本优化。

3、施工成本管理的任务和环节

3.1、施工成本预测，就是对将来的成本水平及其可能发展趋势做出合理的、科学的估计。

3.2、施工成本计划，是为工程项目的费用、成本水平、成本降低率及降低成本所制定的计划。

3.3、施工成本控制，是分析影响成本的各种因素，采取有效措施，将工程中实际发生的消耗和支出严格控制在成本规定的范围内。

3.4、施工成本核算，根据成本核算对象，计算施工费用的实际发生额及总成本和单位成本。

3.5、施工成本分析，是对成本的形成过程和影响成本的因素进行分析，寻求进一步降低成本的途径。

3.6、施工成本考核，是将成本的实际指标与计划、定额、预算进行考核和对比，分析施工项目成本计划的完成情况和各责任者的成绩。

4、地铁土建工程项目成本管理中存在的问题

4.1、成本管理观念需要提升

保证建筑工程项目成本管理工作质量的首要前提是具有较高的成本管理观念，如果观念上对成本管理没有充分的认识，就会使项目施工成本增加，产生巨大的损失。现今我国在进行建筑工程项目成本管理工作时，管理者和工作人员一般都不具有较强的成本管理意识，平时工作过程中也没有高效的成本控制方案来进行指导，这会使成本管理工作效率很低，给公司带来损失。

4.2、管理意识薄弱

推行项目经理负责制可以促使项目经理及管理人员提高成本管理意识，并采取有效措施，不断降低成本，提高企业整体经济效益。但是，项目经理与相关管理者成本管理意识不强。在项目经理部，往往表面上看起来分工明确、职责清晰、各司其职，但是缺乏全员的成本管理思想。如技术人员只负责技术和工程质量，为保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施；工程组织人员只负责施工生产和工程进度，为赶工期而盲目增加施工人员和设备等，这些必然会导致成本增加。

4.3、控制方法不完善

传统的项目成本控制中，成本、进度和质量是分别用不同方法管理的。控制的目的是要保证按规定的方向发展，而在项目的进展过程中的成本预计值与实际值的比较结果，无法说明费用在该时刻的差异是由于进度的超前或落后而造成，还是由于成本的超支或节约而造成，不能给项目管理者提供决策的信息依据，以使项目进展得到有效的控制。

5、城市地铁土建工程项目的成本管理与控制

5.1、转变思想观念，确立恰当的经营策略，提高管理者的管理水平，加强施工成本教育，进行施工成本培训，提高他们的施工成本知识；加强科学管理，提高施工成本管理效率。

5.2、科学、合理设计成本考核周期，建立施工企业内部施工定额，编制施工成本计划，提高成本管理的适应性、有效性和先进性。做好市场信息的采集工作，做到施工材料采购信息的准确、及时。科学设计施工成本管理的各项账册体系、各种财务报表等，使施工成本管理高效、快速。为施工成本管理的业务操作提供科学、标准的模式。制定成本管理目标，根据目标编制成本管理计划，制定措施。

5.3、建立成本管理责任体系，责任到人。成本管理责任体系的建立是施工成本管理的基础工作，建立各岗位成本管理的责任制，加强成本管理的工作程序、组织制度、计划执行、业务标准和责任制度的建设，做到人人负责，人人有权利、有责任管理成本管理这个重大的工程。使施工项目的成本、安全、进度、质量四方面同时进行，不可忽视某一方面，也就是在确保工程质量的前提下，加强工程的进度、安全与成本的管理。

5.4、严把材料质量关，采购合理适度工程建设中，材料在经济成本控制中占有很大的比例，为了做到节约成本，施工单位必须加强对材料的采购和使用管理，这样才能提高使用效率，减少不必要的浪费，降低经济损失。在进行材料购买之前，要做一份详细的采购申请计划，为了保证其准确合理，必须提前做好计算。对购买厂家的选择上要参考其材料质量、口碑，择优选购。同时为了方便财务人员核算账目，采购员需将采购材料厂家、数量、价格等基本情况做成表格，提供给相关人员检查，此举更有利于监督检查。在材料的使用方面，要尽可能做到循环利用，注意材料的损耗管理，提高其利用价值。

5.5、注意机械设备的管理维护除了人力、材料的管理之外，还要注意现场机械设备的维护管理。施工管理人员要制定相应责任制度，指派固定人员定期维修保养，同时记录好机械种类、数量、台班数，及时计算好台班费用，这样既提高了工作效率又保证了工程质量，从而大大减少了经济损失。

5.6、加强成本的过程控制。对于施工项目成本来说，应当特别强调项目成加强人工费的现场管理，有效控制人工成本。人工成本是建筑施工成本的重要组成部分，人工成本反映了企业的经营管理水平及成本控制情况。在现场管理中，充分考虑施工过程的连续性、协调性等特点，合理安排施工作业面，合理配置现场工作面的施工人员，既要保证施工生产的需要，又要避免出现窝工、怠工现象，提高定额水平和全员劳动生产力，严格按施工任务单进行计量和考核，实行多劳多得。在施工中，要做好各工种之间的协调配合，提高劳动生产率，降低工资费用。施工劳务队伍要选择成建制的、作风顽强的队伍，要选择技术能力强、综合素质高的劳务人员，对不服从管理、或技术水平差的人员进行淘汰，实行动态管理。采用技术革新和劳动培训，不断提高劳务队伍的操作技能，注意调动人员的工作积极性，合理配置劳动资源，提高劳动生产率，降低人工消耗，降低人工成本。本的事中和事前控制。在施工准备阶段的成本控制，根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制定成本控制方案，为今后成本控制做好准备。而竣工阶段的成本管理由于成本盈亏基本已成定局，即使发生了误差，也已经来不及纠正，因此，应当把成本控制的重心放在主要施工阶段上，对成本实行动态管理，以便及时发现问题，采取措施，控制成本。

结束语

地铁发展极大改善了城市交通状况,扩展了城市生活空间,对维持城市可持续发展具有不可替代的作用。然而巨额的初始投资一直是妨碍地铁事业发展的瓶颈。因此加强成本控制是迫在眉睫的，需要引起我们的重视。

参考文献

[1]王凤香.探析地铁土建工程项目的成本管理与控制[J].现代装饰(理论),2013,05:175.

[2]蔡寅,牛亚琨.工程项目成本管理与控制[J].中华建设,2013,10:118-119.

[3]邓文君.地铁土建工程投资控制研究[D].南昌大学,2011.

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一、某市西部新区土地一级开发项目实例介绍

某市西部新区位于某市B郊区的西部，规划区域包括了其3个镇的主要镇域，规划总面积约42.8平方公里，规划总人口约36万人。该新区依托于国家的示范镇建设的政策，遵循一、二、三产业协调、集约化发展的理念规划建设，围绕现有产业基础，建立产业体系，发展养老、文化、休闲娱乐及农业观光旅游等产业，打造以健康养生、低碳环保、生态循环为主导的宜居宜业的新型生态产业区。

B郊区土地整理储备机构在该区政府的领导下，经过竞争性谈判与筛选，拟与J集团公司合作运作该项目。经过测算，通过迁村并点、土地整理等开发工作，获得的可以在土地一级市场出让的用地为18050亩。该土地使用权出让收入将为该新区发展提供资金，J集团拟以项目实际经营情况按持股比例分配收益。

二、项目风险管理的重要性

自20世纪80年代以来，在世界范围内，风险成为项目管理、工商管理等工作中颇受关注的领域。当前，公众对于城镇化过程中的征地、拆迁、建设、环境等问题越来越关注，自我意识越来越强，新闻机构对于违规的曝光也越来越多，执法也日趋严格。项目的成功比以往任何时候都更依赖于有效的风险管理过程，在这种环境下，忽视风险的企业将变得名誉扫地和岌岌可危。

但是，我国在风险管理的理论研究和实践应用方面与发达国家尚有较大的差距。并且，在现实中很多企业缺乏系统运用风险管理的理论和手段，远没有将风险管理融入日常工作并形成共识。因此，值得在这里进行探讨。

三、如何进行该项目的风险管理

（一）创造性的项目风险识别

项目伊始，项目管理团队就着手建设项目风险管理系统，并与J集团公司和B郊区土地整理储备机构取得一致，以利于了解母公司J集团和土地整理储备机构与风险有关的重要信息。并且，项目团队将J集团和土地整理储备机构列为关键的项目干系人，并充分利用J集团和土地整理储备机构有关操作风险的经验和数据，以消除信息不对称。

1.寻找项目干系人

风险管理过程中的重要基础工作是识别那些与本过程结果有利益关系的各方项目干系人，并对他们进行分类。土地一级开发涉及到城乡规划编制、拆迁安置、土地征收、土地变性、市政基础设施与房屋建筑工程建设、政府审批以及房地产市场等方方面面，具有极强的公共属性、极为复杂。因此，潜在的项目干系人的范围非常广。

经过项目管理团队的分析和识别，项目干系人包括：

相关各级政府及其相关行政管理部门和工作人员

村民委员会和当地群众

项目公司的母公司

可能受让土地的企事业单位或开发商

金融和保险机构

咨询、勘察、规划、设计单位

项目的各种工程承包商、分包商、物资和服务供应商

法律顾问

借助项目干系人有助于识别更多的风险与机会，制定更加有效的控制策略。为了简单起见，根据影响决策结果的能力或受决策影响的大小，将项目干系人分为三类：关键、重要、次要。有研究发现，项目干系人在决策过程早期参与进来，将会有助于其支持风险减轻策略从而带来巨大收益（比后期才参与高85%）。

关键项目干系人——通过会议方式被逐一咨询，来识别项目风险控制决策计划的目标。

重要项目干系人——持续保持对于项目风险与机会管理过程的知情权。

一般项目干系人——如果需要的话，告知其项目风险与机会管理的过程。

特别需要说明，在新的形势下，出于道德、经济以及政治的考虑，村委会和群众应该作为专门部分在决策中进行关注。

2.选择合适的风险识别技术

在项目处于启动的前期阶段，选择主动风险识别技术，包括使用工作分解法绘制系统分析图。（见图3-2）

3.风险识别成果

首先成立了项目风险管理小组和项目干系人委员会，明确风险管理现实目标是保障实现项目的财务指标。然后，在这些指标小组的组织下，委员会采用德尔斐法以分解技术和系统影响图技术进行风险识别，得出如下风险识别成果（见表3-1）。

（二）务实的项目风险分析

1.定量与定性相结合的方法

当前项目风险分析存在两个误区，一是缺乏定量分析，一是过于看重定量分析中的数字计算。尤其是后者往往具备欺骗性，毕竟，通过复杂计算可以提供一个不容置疑的假象。

土地一级开发项目具有极强的地域性和独特性，中国土地市场的发展时间也比较短，统计数据十分有限。因此，只能以主观概率为主。但为了尽量客观地反映问题，在一些技术性领域（如工程造价、宏观经济数据等）采用一些经论证的统计数据进行概率计算。因此，该项目采用定量与定性相结合的方法。

2.风险分析的成果

首先，通过该项目风险管理小组组织项目干系人和专家采用德尔菲法，建立一个复合矩阵用来作为评估风险事件的权重值表。这样可以将定性分析和定量分析的不同风险事件整合在一起来进行风险水平的评估。

然后，通过德尔菲法确认出每个已经识别出的风险事件的可能性和后果，分别与“权重值表”中的“可能性”和“后果量级”比对并赋值，进而计算出后果相对权重。对于适合采用定性分析的风险事件采用德尔菲法确定后果的相对量级再乘以同样采用德尔菲法确定的可能性，得到后果相对权重。对于适合采用定量分析的风险事件，采用统计数据，计算出后果的基于德尔菲同等群体的货币值，再通过计算占项目成本的百分比换算成后果的相对量级，进而将其乘以以德尔菲法确定的可能性得到后果相对权重。

最后，每个风险事件会按照优先顺序进行排序，以便能够最有效地配置项目资源来解决这些问题。（见表3-2）

在项目中可靠的风险分析与复杂的统计过程和电子计算机程序之间没有必然的联系。同时，在风险分析过程中，风险心理感知是有可能造成风险分析偏差的潜在来源之一。鉴于此情况，唯有尽可能地进行详尽的调查研究并通过高超的管理手段来尽量弱化对分析结果的不利影响。

（三）系统的项目风险应对

1.不采取专门应对措施的某些事件

从表2-3可知，R1.3、R2.3、R3.2、R4.1、R7.3、R1.1等的风险权重相对偏低。并且，这些潜在风险事件是作为一个相对成熟的项目管理组织所必须具备的基本管理技能、必须面对的重要管理工作和前提条件。因此，项目管理者可以不必采取专门的应对措施。

2.采取专门应对措施的事件

当对潜在的风险进行应对时，目的应该是尽可能减少潜在的损失。风险的应对分为4个层次：风险规避——风险减轻和消除——风险转移和分担——风险自留。

（1）无法简单进行风险规避

本项目没有采取单纯的风险规避。因为，该项目的投资巨大、周期漫长，具有高风险。虽在项目中可以选择那些区内风险水平低的优质地块，而避开那些拆迁、征转问题复杂的地块。然而，将导致建设布局凌乱、社会问题突出，不利于区域的协调发展。政府从公共管理的角度有时也不允许这样做。而企业到其他地方寻找机会，会同样引入其他风险。

（2）风险减轻和消除的措施

该项目属于采取风险减轻和消除应对的事件为：R6.3、R6.2。现实的选择是减轻风险，最理想的情况是能够消除风险。根据风险的不同类型，选择不同的方式减轻或消除风险：

一是项目公司以“代建制”等模式承建该项目所涉及的市政基础设施及公益设施的建设，通过这种模式，争取某市B郊区的税务机关的减免税政策。

二是项目公司争取到“示范镇建设优惠政策”，减轻所得税的缴纳。

三是项目公司通过投资建设该项目所涉及的市政基础设施及公益设施的来消除大配套费上涨的风险。

四是项目公司具有政府出资背景，可以减轻政府相关部门未返还土地出让金的信用风险。

（3）风险转移和分担的措施

该项目适合以风险分担或转移应对的风险事件是：R6.1、R7.2、R2.1、R2.2、R3.1、R5.1、R1.2、R3.3、R4.2、R7.1。可以采取的风险分担或转移措施有：

一是设立项目公司止损

该项目公司（简称“X公司”）是由J集团公司与B区土地整理储备机构下属的投资平台公司（简称“B公司”）合资在某市B郊区注资设立的具有独立法人资格的企业，可以独立承担基于运作该项目举债的偿还责任，以及破产的风险。如果该项目发生重大风险，J集团所损失的将仅为X公司的注册资本金。

二是通过协议明确风险分担责任

X公司与B区土地整理储备机构、3个镇政府签订《授权开发与合作协议》，就潜在的风险事件进行约定，包括将相关法定城乡规划作为部分前置条件，将《项目平衡测算表》、《项目拆迁成本测算表》、《项目其他费用成本测算表》、《项目复垦费用成本测算表》作为协议的附件，以及详细约定了土地出让收入返还项目公司的时间、利益分配原则、成本兜底原则、工作分工原则、土地出让计划、土地市场价值提升的分工协作、市政和公共设施的建设成本和进度，清算的条件等等。

三是在资金来源、资金安全、贷款保障等融资方面做了详尽的安排。

（4）风险自留

对R5.2、R5.3事件，进行风险自留应对。由X公司或者J集团公司或者J集团公司的关联企业受让该项目在土地一级市场推出的土地。在受让土地后，可采用在土地二级市场上转让或者自行启动房地产二级开发的具体对策。这种对策主要应对土地市场需求不足和宏观经济形势的下行风险。

3.进行风险心理感知因素修正

在该项目风险分析中，专家将公众放在较为次要的地位。但该项目风险管理小组制定一些修正策略，增加了对R3.2风险事件的应对措施，以进行项目风险减轻。后来的实施充分证明了在此处布局，取得了维稳的成效。

四、该项目风险管理的效果和启发

该项目风险管理小组利用项目干系人理论确定了适当的决策咨询范围，采用一系列科学方法对项目进行风险识别和评价，系统地制订了风险应对策略，并在风险分析过程中关注了社会、心理方面的影响，在风险应对中做了修正。事实证明，这个管理体系在项目实践中发挥了效力。

随着项目的发展，对风险事件的影响进行了化解，更重要的是避免了面对危机时手足无措的狼狈。经过风险评价而提出的对策，为根据风险形势发展进一步采取措施和修正策略奠定了基础。