关于城中村改造的问题精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇关于城中村改造的问题，期待它们能激发您的灵感。

篇1

（1.贵州大学 公共管理学院，贵州 贵阳 550025；2.贵州大学 国际教育学院，贵州 贵阳 550025）

摘要：随着贵州工业化进程的发展，贵州城镇化进程的步伐也随之加快。在城镇化进程中，城中村给城市发展带来了双面影响：它能够缓解住房、就业等社会压力，有利于城镇化的稳步发展；但它的“脏乱差”现象也给城市发展、城市生活质量等带来负面影响。文章针对城中村存在价值及其改造问题进行分析，并提出关于城中村改造的几点思考意见。

关键词 ：城镇化建设；城中村；价值；改造

中图分类号：F 320.3文献标志码： A文章编号： 1004.390X(2015)01.0011.05

收稿日期：2014.08.21修回日期：2014.09.22网络出版时间：2015.01.0713：06

作者简介：鄢小青（1984—），女，四川阆中人，硕士研究生，主要从事公共组织与公共经济研究。

*通信作者：张成霞（1963—），女，贵州贵阳人，博士，主要从事教育管理、高等教育国际化研究。

网络出版地址：http：//cnki.net/kcms/detail/53.1044.S.20150107.1306.003.html

Research on the Existing Values and Reconstruction Problems of

Urban Villages in the Process of Urbanization in Guizhou

YAN Xiaoqing1，YANG Longyu1，ZHANG Chengxia2，SU Ru1，LIU Weiwan1

(1.School of Public Administration， Guizhou University， Guiyang 550025，China；

2.School of International Education， Guizhou University， Guiyang 550025，China)

Abstract：With the industrialization process of Guizhou， the pace of urbanization process is also accelerated.

In the urbanization process， the urban village is like a“double?edged sword”， which has double effects on city development： on the one hand， it can relief the social pressure such as housing， employment， which is conducive to the steady development of urbanization； on the other hand， poor environmental sanitation and untidiness caused by which will hinder the city development， and bring the bad effect on the quality of city life. Aiming at the double effects of city village， this paper puts forward a few comments.

Keywords： urbanization； urban villages； value； reconstruction

当前随着贵州工业化进程的加快，入驻贵州的企业越来越多。企业的入驻可带来大量的工人，随着人口的增加和公共服务设施的完善，有利于该地区城镇化水平的提高，因此工业化是推进农村城镇化建设的有效途径［1］。贵州省委、省政府提出了“十二五”期间“加速发展、加快转型、推动跨越”的工作思路，实施工业强省和城镇化带动战略，从而实现贵州经济社会又好又快、更好更快发展。在“工业强省”战略的推进下，农村与城市的经济交往与融合日益密切，人员交往日趋紧密。破解贵州的“三农”难题成为政府当前的重要工作之一。要真正解决好贵州的“三农”问题，必须坚持以工带农、以工促农，加快具有中国特色的农村城镇化建设对解决贵州省“三农”问题、缩小城乡差距、实现社会公平、促进贵州省各项事业又好又快发展，有着极其重要的现实意义。

当前，我国的农村城镇化建设主要是以集中居住人口和盖房子为主要侧重点，对于如何提高农民生活品质方面的考虑非常欠缺。在城镇化进程的推进下，城中村是许多城市在快速发展的进程中出现的一种普遍现象。在城市向农村扩张的过程中遇到村庄的时候，因为各种问题的存在，政府部门和开发商一般愿意采用避开农村的做法，尽量去避免各种各样阻碍城市空间扩展的不利因素［2］。于是在城市中心和市郊就涌现出了大量的“城中村”。这些被遗留下来的区域成了在管理体制、居民身份、土地制度与社区传统文化仍未加以转变的特殊社区类型。目前城中村的存在以及由此引发的一些社会问题和矛盾，成为政府、城中村村民以及学术界共同关注的重要而棘手的问题，并且这一问题已经演变成全国性的所有城市发展都要面临的一项非常重大的难题。

一、城中村概述

（一）城中村的概念

城中村，从其字面意义上来说是城市中的村落，是被城市包围的村庄，是在快速城镇化的过程中政府急功近利式的空间拓展政策的产物。关于城中村的概念，学术界并没有分歧，但不同学者从不同角度对其做了定义，如产权角度、社会关系角度、经营制度角度以及土地、户籍角度等；也有学者从广义和狭义上对城中村做了定义。从狭义方面来讲，城中村是指在农村城镇化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的特殊居民区。从广义方面来讲，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区［3］。

一般来说，城中村主要具有三种情况：第一种是已经撤村建居，土地基本全被征用，农民转为居民。第二种是已经撤村建居，但是土地并未全部被征用，农民还有一小部分的土地，农民转为居民。第三种是已经列入了城市的框架范围，但是仍然为行政村和农民。在“工业强省”战略背景下，贵州省农村城镇化速度加快，涌现出的城中村也越来越多，三种主要情况在贵州省都有出现。

（二）城中村的形成原因

城中村是具有中国特色的一种城市化进程中产生的社会现象，是在快速推进城市化进程中产生的一种新的城市化问题。在早期的城市化发展进程中，政府为了规避土地补偿、村民安置方面支付的巨额经济和社会成本，直接获取农民的耕地，故意绕过城中村以达到降低开发成本，如此城镇化建设得到快速的发展，然而城中村却越来越多。

农村城镇化急功近利式的发展是城中村形成的客观原因。一方面，改革开放以来，经济发展加快了农村城镇化进程。在农村城镇化进程的过程中，农民的耕地被征用了，而当地的农民却仍然留在原居住地，并且保有部分宅基地可供他们建房居住。村落被城市包围，形成了城中村。另一方面，目前租金收益是城中村存在的经济根源。城市的快速发展，提供了很多的就业和创业机会，吸引了大批外来打工者，但城市配套设施建设缺乏或是供应不足，使外来打工的中低收入者有工作可做，却无房屋可居住。城中村恰好为这些人提供了价格相对便宜的出租屋，本地村民通过出租屋获得很大的收益。村民们在巨大的利益诱惑和驱动下会想尽一切办法，比如违章加建、扩建、改建，去不断追求房屋租金的最大化，最终就形成被城市包围的农村景观，形成了特有的城中村问题。

城乡土地“二元”结构是形成城中村的最根本的原因，即农村的土地集体所有与城市的土地国家所有［4］。可见城中村问题的核心就是土地问题，城中村问题的形成、发展甚至问题的解决都集中在土地这一点上［5］。根据《中华人民共和国宪法》第10条规定，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有。城中村在被纳入城市总体规划范围之内的时候，他们的土地就保留了集体所有制，所以农民原则上享有土地的使用、占有和收益权。同时我国的相关政策还规定了行政村享有土地非农使用的初审权。因此城中村的一个重要特点就是土地的非农使用地价昂贵，很多城中村都利用其土地的集体所有制和区位优势积聚了大量的财富，村民和村集体形成一个利益共同体。为了获得更大的利益，村民会极力抢占空间建房，以便在城中村的改造到来之前获得更大的收益，并在城中村改造时获取更多的国家补偿。

二、城中村存在价值

有的学者或一些地方政府认为城中村是“社会毒瘤”［6］，会给城市发展带来负面的影响。但随着对城中村认识的加深，城中村存在的合理性被越来越多的人意识到，因此，城中村给城市带来的影响应该是双面性的，应该客观公正的认识和评价城中村的存在。

（一）城中村舒缓了激增的外来人口与紧张的城市住房之间的矛盾

随着城镇化进程的快速推进，大量的外来人口被吸引并涌入较好的城镇就业或者创业，但是商品房的居住成本较高，同时廉租房数量较少，难以获得租房资格，并且廉租房所在位置大多比较偏僻，交通不便；城中村恰恰相反，交通一般比较方便，租金也只比廉租房稍高，生活设施也比较齐全，虽然不及商品房，但和很多农村房子相比，算是很理想的住所了，所以外来人口大多数很青睐城中村的住房。城中村在一定程度上发挥了“廉租房”的作用［7］，是廉租房的辅助。同时部分刚毕业的大学生在毕业后，通常无力承担租金较高的商品房，很多大学生毕业后都选择居住在交通方便、租金较低的城中村，尤其是紧邻高校的城中村。进城务工人员在城市中一般从事脏、累工作者较多，他们工资较低，多数属于生活在城市边缘的人，因此一般也喜欢选择租金较便宜的城中村生活，城中村成了大学毕业生和进城务工人员的“安身之所”，也成为了他们与城市生活近距离接触的第一站。以贵阳市花溪区新朝阳村为例，在贵阳市租住一间房屋需要600~1200元，而在花溪区新朝阳村租住一间房屋需要100~300元就可以解决居住问题。因此城中村对于高校毕业生和进城务工人员来说，有助于他们融入城市社会，在一定程度上满足了他们的住房需求，有利于实现住房公平和维护社会稳定。

（二）城中村出租房是城中村村民的生活保障

在中国大多数农村，土地是农民赖以生存的生产生活资料。当他们的耕地被城市征用，城中村的村民基本上都不再从事农业生产，这让城中村的村民脱离了第一产业，但他们不能享受城市的社会保障。因为他们大部分文化素质较低，少部分人只具有高中文化程度，并且大多数人都只具有初中甚至小学文化程度，还不具备任何专业技术，因此他们很难融入城市的社会分工当中去。城中村出租房的出现使他们找到了获取收入的途径，同时部分居民也靠着优越的地理位置做生意，这就使得城中村村民的生活有了保障，这在一定程度上缓解了村民与政府之间的矛盾，起到了维护社会稳定的作用［2］，出租屋经济就成为城中村居民生活保障的来源。

（三）城中村让城市生活方式更加多元化

城市生活具有复杂的社会分层、社会分工以及职业结构的特点。城市生活的人际关系也由最简单的血缘地缘关系向复杂的业缘关系转化，社会流动性很大，个人地位和角色变化也较快，生活质量和消费水平高，消费方式多种多样，空闲时间多，个人社会化程度高。城市生活节奏较快，紧张压迫感强，文化生活绚丽多姿。这种生活方式从社会的发展历程与现状来看，依旧存在诸多的弊端和问题。而城中村那种城乡交融的“血缘地缘联系紧密、低消费、慢节奏和高可入性”［9］的生活方式让城市生活多元化的同时，对城市生活也是一个有益补充。比如近几年全国的很多地方夏天的高温天气时间长，而贵阳以“爽爽的贵阳，避暑的圣地”而闻名遐迩，吸引了很多夏天炎热地方的老人、小孩到此避暑。美丽的花溪是人们避暑的首选。许多避暑的人结伴选择居住在花溪新朝阳村这一座城中村里，新朝阳村有短期房出租，房租相对便宜，同时这里也有大量的小旅馆，价格也比酒店低很多，因此新朝阳村是来贵阳花溪避暑的理想居住点。

（四）城中村里有诸多的创业机会

房租便宜，交通便利，城中村里的人际关系已有业缘关系的出现，但是还保留着一定的血缘地缘关系，同时很多的城中村邻近工业园区，或是连接着高校，因此吸引外来务工人员和毕业大学生们来此居住。城中村里房屋密集，因而居住的人员多，同时他们本身就是大量的消费群体。这里饭店、超市、发廊、酒吧、休闲吧、游戏厅、旅馆等比比皆是且应有尽有，大多生意红火，这给许多想创业的人们提供了商机，并且相对于其他商品房区的门面房租也低许多，因此创业门槛也随之降低。

三、城中村存在的主要问题

城中村有其存在的社会价值，但也不可忽略它给城市发展、城市生活质量等带来的阻碍和坏的影响。大多数学者从经济、社会、文化、景观、环境等多个领域对城中村的弊病进行了概括，本文主要对城中村存在的以下几个问题进行了列举。

（一）人口密度较大，社会秩序紊乱

由于在空间上多与工厂、高校相邻，出租屋90%都是租给外来务工人员和高校学生。在房屋结构上多为单间或者一室一厅，屋内设施简单，房屋租赁价格远远低于周边的商品房，因此吸引了大量的外来务工人员和高校学生，出租屋常年供不应求。流动人口大，暂住人口多，外来人口大大多于原住人口，人口密度大。

城中村房屋大多为第一层商用，从第二层开始出租居住。饭店、酒吧、网吧、游戏厅、精武馆、小旅馆、发廊等一个接着一个，极大地增加了出入人员的复杂性，同时城中村没有物业和保安，房屋建筑的防盗设施也不足，偷盗事件时常发生。

（二）建筑密度过大，布局混乱

村民建造房屋时，只考虑个人出租利益最大化，尽最大可能地占用土地面积，随意搭建增建房屋，因此城中村建筑楼高而密，再加上监督管理措施缺位，整个村落的房屋建筑形状各异、空间布局混乱、高矮不齐。“室内现代化，室外脏乱差” ［6］是城中村形象的写照。此外，比如贵阳花溪新朝阳村曾经两个传言让城中村的面貌几度改变，一是传言高校和工业园区要占用该村土地扩建校园和工业园区，村民们就平面扩建或者向高空加高；随后又听说五年后有房开商要开发此处，村民们又开始忙碌起来了，只要能够修的地方都会种上房子。如今低的房子在4~5层，高的有7~8层，建筑密度也非常大，村子里只有一条2~3m的通道通向外界。走在村庄里，眼前呈现的全是钢筋水泥，整个村子看不到一棵大树，一个草坪，“一线天”、“握手楼”［5］是村子里的建筑现象。这些房屋的通风性、采光性远不能达到健康标准，在这里也就没有惬意的生活环境。同时村内的居住环境和建筑群落与旁边小区和城镇很不协调，从而影响了城镇的整体面貌。

（三）市政设施缺乏，公共服务设施欠缺，环境卫生条件脏乱差

城中村村民为了出租牟利，村内的建筑密度非常高，间距小。以新朝阳村为例，村子仅有一条2~3m的狭窄道路通向外界，同时路边的小摊林立，根本不能满足消防、急救、环卫车辆的通行，同时，水、电管线混乱，整个村庄更是没有一所公厕。此外，公共服务也非常欠缺，文、体、医、卫设施缺失。虽然该村建了一个垃圾站，请了一对夫妇打扫道路卫生，于缺乏统一的规划和管理的缺失，排水排污、垃圾处理等市政设施不足，洗衣店、发廊、饭店等的生活污水就会随意排到路上，个别村民将固体废弃物随意堆放在路边，使周围环境恶气熏天、苍蝇满天飞，严重影响了居住环境。

四、对城中村改造的几点思考

随着贵州省工业强省战略的顺利实施，城市经济发展及城市规模扩大，人们对城市提出了更高的要求，城中村改造大势所趋。目前已经有了很多成功的城中村改造经验可以借鉴，但是也要因地制宜，不能完全照搬照套。

首先，“住房、出租房配套”安置。城中村人口密度大，房屋租金是当地居民的主要经济来源。对城中村进行改造后村民的这些租金收入来源就会全部失去。如果一次性补偿不能够达到居民的收入的时候，城中村的居民们对拆迁就会有很大的抵触情绪。住房问题、租金问题和生活问题是城中村居民最为关心的拆迁后的三大问题［2］。因此可以实行“住房、出租房配套”的解决方案。也就是在拆迁后的规划用地中安排相当的土地用于建设村民的出租房，按照村民原有的出租房面积补给村民，村民具有出租房的产权。把村民杂乱无序的自建自租房变成整齐划一的整建整租房，在统一的规划下不但可以让村民原来的租金收益不减少，而且还能够腾出有大量的土地进行有序的城市规划。村民的持续收入得到保障的同时，也能够妥善地处理好村民的住房问题。

其次，“住房就业配套”安置。未来的生活状态是城中村村民最关心的问题，对城中村进行改造就需要充分考虑改造后村民的后续生活保障问题。解决了村中居民的住房和就业问题，也就解决了村民们的后顾之忧，在一定程度上也就减少了政府在城中村补偿方面的费用。对城中村进行改造后的新社区会涉及物业用人、社区维护、商铺经营等方面的用人，就可以首先考虑城中村里的原著居民的就业问题，使他们脱离农业生产、租金收入后仍旧能够有稳定的收入，同时也有利于城中村居民真正实现市民化［6］。

再次，政府要引导帮助城中村居民市民化。对城中村进行拆迁改造仅仅是村民向市民转化的开始，要让城中村的村民从根本上实现从村民到市民的转变却需要经历一个长期的过程。要让城中村的村民市民化，仅仅将村民户口转变为城市户口，让村民的身份在形式上转变为市民是远远不够的。政府需要有所作为，帮助村民进行职业培训，提高他们的文化技能水平，进而提高其工作竞争能力，让村民逐步有一个稳定而体面的工作。只有居民的素质逐步有了很大提高，物质生活状态有了真正改变，道德水准、知识素养等各方面都有明显改变，才能够让村民逐渐真正的市民化［9］。

城中村是具有中国特色的快速城市化发展的产物。笔者认为，不能简单地用对错来对城中村进行评价，更不能单纯地把城中村看作是“社会毒瘤”，必须将其摘除。城中村更像是一把“双刃剑”，有它存在的合理性，处理得当，可以给城市的发展带来正能量，帮助加速城镇化建设的进程，也可使城市生活更加丰富多彩，达到双赢的局面；处理不当，则会事倍功半，阻碍城镇化建设的步伐。

［

参考文献］

［1］郝良峰，徐和平．贵州省城镇化、工业化与农业产业化协调发展研究［J］．贵阳市委党校学报，2013（3）：1.5．

［2］田静．城市化进程中的城中村问题研究［D］．苏州：苏州大学，2011．

［3］杨永梅，段.从行政法角度分析昆明城中村拆迁改造［J］.法制与社，2011（2）188.189.

［4］严明昆．基于空间分析的城中村研究［D］．武汉：武汉大学，2005．

［5］向碧华．城中村问题研究［D］．武汉：武汉大学，2005．

［6］李涛．城中村形成及改造规划的初步研究［D］．太原：太原理工大学，2011．

［7］韦芳，赵之友．贵阳市“城中村”问题研究［J］．经济论坛，2006（16）：26.27．

篇2

【关键词】城中村改造；规划；城市的改变

前言

瑞安市经过新一轮的城市规划，城市规划建成区规模扩大将近10倍以上，城中村达到334个，建设用地约占规划建成区的70%。随着城市化建设步伐的加快，城市化地区范围不断扩大，城市范围内的城中村改造所带来的问题日益凸现，已成为政府必须解决的棘手问题。近几年来，在城中村地区编制了多层次、多种类的规划，但都面临着同样的命运，要么根本是纸上谈兵，要么实施哪块改哪块，安置问题迫使调整容积率、建筑控制高度等经济技术指标，几年功夫，当年还是优秀设计的规划成果已经面目全非。城中村就象城市的“肉瘤”，留着无碍，割之痛苦，那么，我们如何使这些“肉瘤”逐渐清除，使我们的城市充满新的气象。

一、 城中村改造的含义

城中村改造应区别于旧城改造和农村旧村改造

旧城改造：即城市老城区改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。

农村旧村的改造：也是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。

城中村改造：一是已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区；其二是土地性质尚未发生变化，仍然归属于村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。因此，城市旧村改造更复杂，难度更大。

二、城中村改造的动力

从村集体与个人角度看，随着房地产价格的高涨旧村改造的动力主要有两方面：一是对目前的居住环境不满，尤其是卫生状况差，交通出入不方便等方面；二是在周边城市化地区影响下，实现资产扩张，“借村改发财”等因素。事实上村民心里非常清楚，改造后村民是得到应当的好处，改造后把一个“脏、乱、差”的破旧农村变成现代化的城市新区，不但解决居住问题，还使家庭的资产大幅增加。

而作为城市政府，主要动力来源于城市化的目标，城市规划的实施等涉及的景观的改造、基础设施配套、区域协调发展、重大工程的建设等方面。可以看出，这些改造或建设都有一个显著的特点，就是都具有整体性与系统性，不能跨越特定的地域概念，因而也成为“受制于”村民的一个因素，村民借此提出种种要求以获得更大利益。

由此可见，政府要开发城中村改造，要认真做好经济账，关键内容在于利益最大与公平分配问题。

三、城中村改造的定位

从瑞安市目前旧村改造成功的几个村来看，牛伏岭村的连排跃层公寓，到红光村的多层住宅，再到岭下村的高层居住小区，由于他们建成的时间先后，安置政策的变化，房价的上涨，城市土地的紧张，使旧村改造的定位上出现了很多的变化，村民追求小区环境的同时，要求更高容积率更高的安置面积，他们的目标相当明确，就是在有限的土地上创造更高的价值，往往这种追求限制了城市规划所追求的城市空间的变化。政府规划部门的无奈，在涉及成片旧村改造的片区编制控制性详细规划时，政府为了达到政策的平衡，落实旧村改造的容积率基本相同，甚至个别片区容积率全部一致的情况。这种伪科学的城市规划，使城市空间趋于雷同。

好在目前我们的城市旧村改造成功的还很少，大部分村多还在前期研究策划阶段。随着时间的过去，村民可能有新的想法，政府也可能有新的政策，使城市的空间再在新的追求下发生变化，也许这就是城市。我就在想，城市化的进程我们不仅是解决住的问题，同时也是我们需要解决工作问题，可以想象我们利用部分旧村建设商业、办公、配套等更多的公共建筑，为未来城市留点经济的活力，也为城中村改造找点空间上的变化。

四、城中村改造应打破村界

长期以来的城乡二元制，农村如同二十世纪80年代的国有企业，具有社会政治管理、经济分配的权力，使之变成了一个政治、经济的独立体，村民对村集体具有极强的依赖性，这种长期形成的对村界的认同感，短期内不可能消除，使得需要全局统筹的配套设施建设难以开展，安置房建设也局限于本村本土，异地安置与货币安置措施举步为艰。而各村的土地资源与人口分布又是相当不均衡，另外，改造地块边界又具有很大的不可预计性，使得以城市设计为导向的容量控制在这种条件下很难起作用，需要经常性地调整容积率以实现理论上的“就地平衡”。

所以，打破“村界”需要打破城乡二元制，与城市的房地产市场充分接轨，使村改住房能进入市场进行自由交易，进而实现文化融合，为将来村改居提供条件。

五、城市随着城中村改造而变化

也许我们的过去太落后，几呼没有值得我们规划部门为之保留，我们城中村改造时几呼一律拆除，专家们会大呼特呼：“我们为什么不保留历史”。去过巴黎的人，谁都会为巴黎的历史古迹和文化氛围而深深震撼。漫步巴黎街头，留下的最深刻印象是：它既保留着许多闻名世界的历史遗迹和艺术建筑，如埃菲尔铁塔、巴黎圣母院、卢浮宫、凡尔赛宫，又有许多宏伟壮丽的现代建筑，如拉德芳斯大拱门、蓬皮杜文化中心，让人流连忘返。巴黎无疑是极其重视文化艺术传统保护的。正是因为它拥有着、保护着自己的历史和文化，才拥有着属于它自己的灵魂。

那么我们的历史在哪里？这需要我们有关部门去寻找去研究，也许是村头的榕树，也许是小河上的古桥，也许有我们祖辈留下的祖屋，因为我们祖辈穷，不可能为这个城市留下“法国街头的艺术建筑”，但我们是否在旧村改造过程中增添新的建筑时留住历史的元素。

篇3

珠江投资有限公司（以下简称“珠江公司”），成立于2008年7月，注册资本为人民币1000万元，公司主要经营房地产等业务。下设舜和投资、舜吉实业等子公司，日前正与陈村村委协商拟对陈村实行城中村“三旧”改造。珠江公司拥有舜吉实业100%的股权，即取得全部融资地块（国有）股权；按比例取得舜和投资的股权，即部分取得复建商业（国有）股权。现就舜吉实业取得融资地块股权，舜和投资取得复建商业股权的过程中涉税问题进行探讨。

舜和投资在融资地块和复建商业过程中不能享受相应的优惠政策，但开发过程中发生的成本费用都可以在企业所得税、土地增值税计算时扣除，且确权给村组织的房产不需交营业税、土地增值税等。由于融资地块与复建商业都是建房后销售，故两者需要缴纳的税费一致。广州市“林和村”就是采取自主改造、引进开发商的模式，地块南面所建的8栋住宅和公寓将由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发，其中，新鸿基地产将拥有70%的权益。

一、共建模式

即珠江投资与陈村共同组建项目公司舜和投资公司，舜和投资公司在取得复建商业股权过程中珠江投资公司和村集体分别在哪些阶段涉及到哪些具体的税费。

根据复建商业开发过程中发生的成本费用依据相应的可税前扣除的法律法规，珠江地产只取得舜和投资复建商业部分股权，其依然是村集体经济组织，可向税局申请企业所得税核定征收。核定征收可按收入核定应税所得率，也可按成本费用核定应税所得率计算企业所得税。舜和投资申请企业所得税核定征收成功后，其企业所得税征收方式即为核定征收。现将该模式下各阶段详尽的涉税情况列表如表1：

二、代建行为或产权调换模式

1.代建行为：即珠江公司与村集体签订的合作协议书，复建住宅的土地使用权、房屋所有权属于村集体及村民，珠江公司只是代建行为。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。代建应符合下列三个条件：①土地使用权属于委托方；②委托双方（或三方）须签订委托合同；③须由受托方办理建设项目立项手续。符合条件的代建行为，开发企业因承担复建房建设取得的手续费（或管理费）收入按“服务业-业”税目征收营业税。

2.产权调换模式：即珠江公司利用资金在村集体及村民的土地上建设房产，拥有按协议无偿补偿给村集体及村民之外的剩余房产的土地使用权与房产所有权。此方式下，开发企业用于补偿的开发产品涉及营业税、土地增值税和企业所得税问题。而珠江公司应在交付所开发的房产时，应按市场公允价值销售该房产和购入土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将购入土地使用权的价值计入相应房产的成本，该土地使用权的计税成本即所换出房产的公允价值。

篇4

关键词：城中村 城中村改造 相关研究

中图分类号：F291.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一种复杂的社会经济文化现象，是我国城市化推进的必然结果，在沿海地区城市中，城中村现象表现尤为突出。城中村界定的原则基于以下四个方面：（1）位于城乡边缘带；（2）城市化过程迅速；（3）存在农村群众性自治组织；（4）行政边界完整。

一、国内城中村改造的研究

近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究，有杨柳、欧阳南江（2002）；陈尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；谭炳才、何启环（2002）；何伟（2001）；李立勋（2001）等学者，并且有向专题研究细分趋势（李俊夫，2003）。周锐波（2004）、王先文（2002）对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬（2003）对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红（2003）从二元结构理论和城市化进程角度，探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培（2004）分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾，并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念，指出应利用现有自然优势，因地制宜，采用生态方式改造，建立生态城市的总体战略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军（2005）对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴（2005）以广州石牌为例，对其成因进行了探析。于（2005）从广州城中村改造实录中，探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等（2006）从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红（2007）从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。

国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施，或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路（初步统计得出表1）。

经查阅国内几本有关城中村研究的专著，以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早，涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制，认为城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架，并运用土地资产经营理念，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。

根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量，自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富，涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上，大多数研究者认识类似，具体总结如下：（1）思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法，由血缘和地缘关系联结的村落灵魂，在其农民和农业的载体消失后，仍然会长期地“活着”。同时，城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用：集体土地变国有土地的评估，征地补偿、变更费用，整个村改造或外迁建农民公寓成本费用，农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用，改造后的原公共开支等，改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金，由谁负担或如何分担、如何筹措？这是推进改革的难点问题。（3）利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面：土地级差地租收益如何分配的问题，集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题，用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。（4）缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定，因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。（5）现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度：村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建，房屋产权属私人所有，对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事。（6）外来人口问题凸现，由于城中村的改造，村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失，在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。（7）村民的就业安置问题，对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。（8）村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质，村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。

二、国内城中村改造的研究特点

综上所述，近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点：（1）国内对于城中村的研究仍处于探索阶段，文献虽然大多集中在城中村的改造研究上，但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及，因此关于城中村表面问题（比如城中村的社会、景观特征，村中存在的不良现象等）的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题，如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。（2）在对城中村改造的研究上，文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题（房屋拆迁，多方利益分配等）和相应对策的研究，以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上，前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性，而后者的研究结果又具有极强的地域性，很难进行推广应用。（3）新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少，大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发，针对具体问题，采用传统的方法进行解决。（4）公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势，社会调查是获取真实研究资料的基础。

三、国内城中村改造的研究趋势

纵观国内学术界的研究资料，我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下：（1）系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进，国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题，今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究，以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。（2）研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中，已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想，因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中，应该综合多种学科的先进技术和方法。（3）关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中，但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进，和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中，关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。（4）外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中，关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足，以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此，在今后的研究中，必须对这个问题加以重视。

总之，国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上，在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式，应该结合目前国内对于城市发展模式的探索，因地制宜地研究对待城中村的政策法规，在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。

参考文献：

1.李俊夫.城中村改造，北京科学出版社，2004

2.张建明.广州城中村研究，广东人民出版社，2003

3.王如渊.深圳特区城中村研究，西安交通大学出版社，2004

4.汪晖.城乡结合部的土地征用：征用权与征地补偿，中国农村经济，2002（2）

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关键词：景观都市主义；城中村改造；理论；实践；探讨

1.景观都市主义概述

从某种意义上说，景观都市主义是一种全新的理论，它不仅跨越了不同的学科，还涉及到很多领域。相应地，在城市规划方面，景观都市主义主要是以景观作为其中的纽带。在此基础上，景观都市主义在对不同领域予以整合的基础上，全面解决城市在发展过程中遇到的问题。同时，还把景观作为媒介，创造出一种不一样的城市形态以及空间结构。景观都市主义的出现，主要是因为城市在环境方面存在的很多问题与不合理的设计有着密切联系。针对这些问题，需要以景观都市主义的理论为基础，对它的实践予以分析，采取可行的对策来解决。

2.关于城中村的改造

从某种角度来说，城中村是城市化进程中一道独特而亮丽的风景线。城中村急需根据实际状况来予以合理的改造，因为随着大量人口不断涌入到城市中心地带，城中村的规模不断扩大，而它并没有处于有序的管理之中。它存在很多问题：一是高大的建筑物不断增加，却没有进行合理的规划与布局，处于混乱的格局中。二是在城市中心地带，人口的容量已经远远超过城市中心应有的容量，在安全方面埋下了隐患问题。与此同时，随着城中村的改造，还引发了一系列的其它问题，比如，城市土地的价格不断提高，造成房屋拆迁方面的费用不断增加。城中村的改造并不是随意改造。在改造过程中，不仅需要在社会历史学的角度分析，还要站在长远发展的角度进行全面考虑。换句话说，城中村的数量需要保持在一定范围之内，需要坚持适度的原则，可见，在改造城中村时，需要遵循谨慎而稳步的原则。与此同时，在经济方面以及城市的持续发展方面，加以重视。改造后的城中村展现出城市应有的活力，再现它的精神文化。总的来说，对城中村改造予以完善，也是对农民城市化问题进行合理的解决。同时，在城中村改造方面，需要站在城市持续发展的角度，对它各个方面予以恰当的调整。比如，城市人口的合理分配；予以科学规划与布局城中村，需要对城中村带来的环境问题予以全面分析。在此基础上了，实现城乡一体化的发展战略。

3.启示

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关键词： 城中村改造；社会保障；公众参与；可持续发展

“城中村是我国城市化高速发展进程中出现的一种特殊现象，它是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区。”伴随中国城市化进程的高速发展，城中村改造成为实现城市可持续发展的必然要求。在我国实施城中村改造的模式主要有以下三种：政府改造模式、村集体改造模式和开发商改造模式。其中政府改造模式是我国大多数城市进行城中村改造时的首选模式，下文将以政府改造模式为例阐述城中村改造中存在的困境，并分析其产生的原因，进而提出相应的对策和建议。

一、城中村改造过程中存在的困境

（一）城中村改造缺乏国家宏观政策的支持。

我国在城中村改造方面的相关法律、法规及政策十分缺乏和落后，只有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》来进行规范。而在实际的城中村改造过程中经常会出现地方政府违规和违法操作，且没有相应的法律进行规制，进而引发一系列暴力拆迁和抗拆等社会现象。

（二）城中村改造后自身的可持续发展性不足。

城中村的改造，要坚持科学、合理的规划。而我国大多数城市进行城中村改造时往往存在总体规划的编制力度不足的现象，其发展和规划缺乏科学性和前瞻性。此外，在实际改造过程中，存在有形改造与无形改造失衡的状况，很难将城中村的改造与城市社会、经济、环境的整体发展相结合，因而造成城中村改造后的可持续发展性不足。

（三）城中村改造土地征用难。

城中村改造需要对土地进行征用，将集体土地转为国有土地，并对征用土地进行拆迁及安置补偿。按照《土地管理法》规定，土地征收补偿是依据土地的原用途进行补偿，而不考虑土地的区位价值，即以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准，这给地理位置优越、寸土寸金的城中村土地带来了征地补偿标准的差异，致使实际补偿的不合理，最终造成了土地征用的困难。

（四）城中村改造资金缺乏。

城中村改造工作本身复杂、艰巨和持续时间较长，其改造涉及到征地、拆迁、安置、建设及环境整治等各个环节。对政府来说，单就征地、拆迁等补偿方面，就是一笔巨额的财政支出，而后续的市政基础设施建设等还需要更多资金，因此资金问题已成为“城中村”改造的瓶颈，并严重制约着城中村改造的进程。

（五）社会保障体系建设远落后城中村改造步伐。

城中村改造的“四个转变”之一就是要变农民为城市居民，市民化也就意味着由身份的转变而带来的传统权利的丧失和新的权利的取得，他们需要的并不是简单的市民身份认证，而是市民身份背后的权益保障，特别是直接关系到他们生存生活的社会保障制度。 但受我国长期实行的城乡二元管理体制的影响，社会保障体系的建立相当困难。尤其在涉及城中村村民医疗、住房、教育等方面缺乏实质性规定，没有真正建立起失地农民的社会保障体系。

二、可持续发展的城中村改造之路

对城中村进行改造意义重大如何更好地发挥城中村改造的作用，突破改造中的现实困境，关键就在于走城中村改造的可持续发展之路。我们可以考虑从以下几个方面着手：

（一）加快出台指导城中村改造的法律、法规和政策性文件。

建议国家在充分调查研究的基础上，广泛征求各界人士尤其是城中村村民的意见后尽快出台关于城中村改造问题的宏观指导性文件，地方政府则根据本地区的实际情况，在国家的宏观指导性文件指导下制定出相应的法规文件。特别是在涉及土地所有权转让、征地补偿、拆迁补偿等方面要制定出确实可行的方案。以规范政府的不合理行为，保障村民和村集体的合法权益不受侵犯，保护村集体资产、村民个人财产不受损害。

（二）合理、科学的改造规划先行。

首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在编制规划时，应在充分听取他们合理意见的基础上，编制本村的改造规划。其次，改造规划要有前瞻性和科学性，城中村改造的最终目的是适应城市发展的需要，因我国城市化进程处于一种加速发展的状态，如果城中村的改造规划不具有前瞻性和科学性，势必会造成与城市的不兼容，最终导致改造的失败。最后，城中村改造规划应秉承可持续发展的思想，兼顾有形改造与无形改造，避免城中村的再生。

（三）加强城中村改造的公众参与。

政府模式的城中村改造过程中，政府应该尽快转变观念，要充分认识到人民群众在城中村改造中的主体性地位， 积极引入公众参与机制， 认真听取群众意见， 切实保障群众利益。如：加强村民参与，建立政府与村民的双向沟通机制；合理的引导开发商参与，合理引入开发商的资金以推动城中村改造进程；加强非政府组织的参与，发挥其在社会公共事业管理中的作用。非政府组织能使社会自己组织起来，生产一定社区内的公众所需要的产品或提供所需要的服务，及时回应社会多元化的需求，从而缓解社会不同群体对政府不同需求的压力，使政府专心于提供纯公共产品。

（四）建立与城中村村民相关的社会保障体系。

在城中村改造过程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素质普遍不高，虽然失地后的村民得到了相应的补偿，但从长远来看，不利于他们融入城市。因此，政府在城中村改造时要坚持社会保障体系建设的并行，要及时在村民中建立养老保险制度和基本医疗保险制度和最低生活保障制度。把村民的就业统一纳入城市就业管理并优先享受就业培训、就业指导等待遇。

城中村的存在，不仅影响城市的美观，也给城市的发展带来诸多问题，严重阻碍了城市化的进程。因此，对城中村进行改造已成为推进我国城市可持续发展的必然要求。在城中村改造过程中，我们必须坚持科学发展观，坚持“以人为本”，结合我国具体国情并积极借鉴国外城中村改造的成功经验，尽快制定相关的法律法规，加强社会参与，完善社会保障体系，大胆进行制度创新，实现城中村改造的可持续发展。

参考文献 ：

[1] 吴建中.浅议城中村存在的问题及其改造措施[J].山西建筑. 2007（5）

[2] 李志生.关于城中村改造的问题[J] . 城市建设. 2002（5）

[3] 邵任薇.城中村改造中的政府角色扮演：安排者、监管者和协调者[J].城市社会. 2010（12）

[4] 王永昌.城乡一体化发展： 城中村改造的必由之路[J].求是. 2007 （20）

[5] 陈小燕，董 冬.城中村改造中的问题及对策[J].衡水学院学报. 2011（2）

[6] 王子新.城中村的改造及可持续发展研究[J].云南师范大学学报. 2004（4）

[7] 吴小建.城中村改造中公众参与的困境及消解[J].江西行政学院报. 2011（1）

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关键词：城中村；改造策略；利益博弈；共赢

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056

1引言

芜湖市作为安徽省的政治、经济、文化、交通次中心，近年来工业化、城市化发展较快。随着城镇化的广度和深度的不断发展，芜湖市的人口和面积都在迅速地增长。但“城中村”问题也随之日益凸显――房屋低矮连片、密度大、基础设施配套不齐全。城中村所呈现出来的负面问题已经成为芜湖市发展中极不协调的一个因素，严重阻碍了城市的可持续发展。针对芜湖市城中村进行改造，不仅有利于改善城市居民的居住环境、提升城市形象，还可以加快城市现代化建设进程，同时也为其他城市改造城中村提供有利借鉴。因此，为解决城乡二元结构的矛盾，城中村的建设治理已经成为芜湖市全面建设发展过程中亟需改善的重要问题。

2文献综述

针对城中村现象，国内外学者已经有了丰富的研究成果。

在国外城市发展的进程中，有关城中村的研究主要通过几个方面展开的。首先，是关于城市边缘地带研究。早在20世纪50年代，奎恩和托马斯就按照内城、城市边缘区、城市腹地这三个部分将大城市的地域结构进行分解，并且很明确地提出“城市边缘区”这一概念。从此，城市边缘区的研究便开始了。接着，是关于城市蔓延的研究。大部分学者一贯认为，城市蔓延就是指是城市化区域向未城市化地域的扩张。随着城市边缘大片住宅的开发，住宅的高容积率、建筑密度不断模糊了城乡间的界线。最后，是关于都市村庄的研究。2004年，美国学者约翰斯顿在《人文地理学辞典》中定义都市村庄为一种居住型社区，是移民进入城市的聚集点。因为具有相同的或相似的文化或种族特征的居民，常常会位于内城或转型地带。此外，美国城市经济学家苏利文则定义都市村庄为现代城市郊区的次中心，这是使人与人、人与自然在生活、工作、游乐中达到一种和谐关系的地方。

在国内关于城中村的相关研究中，主要是根据国内学术界在不同的历史时期，基于不同的角度展开的，最终探讨了城中村改造的可持续发展模式。首先，是20世纪90年代的城市边缘区研究阶段。房庆方（1999）从未来规划、城乡发展规划、城中村法律法规政策出台等角度提出相应解决对策，此外还提出在城中村改造过程中，一定要因地制宜，制定相应的政策。然后，是20世纪90年代末至今的深入研究阶段。周新宏（2007）基于经济学的研究视角，探究导致城中村形成的经济与制度原因，针对城中村的形成、存续和改造问题进行了深刻分析并在此基础上提出相应的改造方略。辛刚国（2008）从城中村文化角度出发展开研究，全面评价和认识城中村现象，重点讨论城中村多元文化的冲突和融合，以及重建独特文化模式。李莉莉（2009）从城市化以及生态问题的方面展开研究，提出城市生态化和环境保护的改造建议。王新（2011）针对城中村改造中利益群体的冲突，分析城中村改造过程中的利益主w及其相互之间的关系，探究出城中村改造过程中存在的具体矛盾和矛盾冲突产生的根本原因。

结合国内外的研究，不难得出，虽然众多学者从各种角度探讨城中村问题，而且取得了丰硕的研究成果。但是，大部分的研究都是大环境下城中村的治理问题，因此难以避免的是研究范围过大，不能适应于每一个城市，在某种程度上存在局限性。本项目将立足于对芜湖市“城中村”地区进行的实地调研，找出其形成的具体原因，并探索出适合其可持续发展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人经验或其他城市做法，由此达到使芜湖市全面快速发展的效果。

3芜湖市城中村改造项目现状

芜湖市“城中村”现象明显地区，有杨家门附近、湾里街道和芜湖市步行街附近。从市区来看，2013年到2015年棚改货币化安置比例在不断的上升，从30%增至59.8%。通过推进棚改货币化安置和市场化购房等方式，总共消化存量房地产23225套，占据同期商品住房销售总量的37.5%。2016年，安徽省芜湖市计划实施棚改面积为305万平方米、共有26973户。尽管如此，在芜湖市城中村改造进程中尚且存在很多有关利益的冲突，利益主体在进行利益冲突的博弈。从调研中，不难发现为了能够得到城中村改造资金来源，政府与开发商展开是否实施优惠政策的博弈。为了解决拆迁补偿安置的费用和社会保障问题，村民与政府、开发商展开博弈。为了追求利润最大化，开发商与村民为拆迁补偿安置方案展开博弈。为此，建立以下博弈模型展开深入分析，得出相应解决方案。

4城中村改造三方博弈模型

在城中村改造的博弈过程中，三个博弈主体分别是政府、开发商和村民。政府主要是为了合理规划和管理城市土地，改善城市环境和提高城市竞争力，从而实现政治目标，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的过程中，政府存在一定的压力。首先，缺乏资金的来源，推进的周期能够控制在合理的时间范围内，但实现却困难重重。此外，法律方面不够完善，实施城中村改造过程阻力大。开发商在改造中可以获得利润，提升自身品牌形象和知名度，但是投入资金多收益少，改造的周期长且不确定性大。而且，在改造的过程中村民不是很配合，拆迁成为难题。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善脏乱差的环境，而且在拆迁中可以得到补偿和社会保障，从而以崭新的身份更好地融入城市生活。当然，村民也有一些考虑，他们担心对土地和房屋补偿的期望过高，担心社会保障不到位，不敢用已有的收入来源作赌注。

在博弈中，政府的最优策略是为对城中村改造提供优惠，受到城市化进程的影响，城市中的村庄不得不改造。政府可以吸引开发商投入资金，但是政府需要对开发商追求利益过程进行监管从而保障村民的利益。村民对城中村改造的支持，取决于改造是否能达到村民期望收益。在此基础上，可以建立三方博弈模型，如图1所示。

图1是六种城中村改造的组合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和开发商共同改造；S2表示政府承担改造费用，村民支持进行改造；S3表示村民和开发商共同改造；S4表示村民在其所在的村进行改造；S5表示村民不支持，无法进行改造；S6表示村民不支持，无法进行改造。

5总结与建议

5.1总结

从三方博弈拓展模型综合分析可知，村民的选择在城中村改造中起着决定性的作用，只要村民支持改造就能实现，同样只要村民反对改造就不能实现。在村民支持的情况下，一旦开发商介入，政府和村民就必然获得相应的收益，所以村民就相应地支持改造。因此，城中村改造的过程中最主要的问题就是对村民利益的绝对保障。

5.2建议

城中村改造的过程是政府、村民和开发商之间的一场合作，需要三方看清自己的位置，发挥好在各个环节中的作用，最终实现互利共赢的目的。鉴于芜湖市城中村改造的调查研究，得出以下几点建议。

首先，芜湖市政府应该制定相应的规划，组织招商引资项目，建立一种政府主导、市场运作、社会参与的模式。在建设用地上，坚持通过招拍挂的方式供应土地，进行阳光操作。同时，为了维护好开发商的利益，各县都在政策许可的范围内通过制定优惠措施，尽量让利于开发商。坚持以村民利益为本，监督和调控拆迁补偿安置方案。建立和完善相关的法律制度，对于住宅房屋的拆迁补偿安置，根据房地产权证等有效证明给予补偿，实行货币补偿和产权调换。对于非住宅房屋拆迁补偿，区分土地使用权取得方式不同计算补偿，或者按照重置价格结合成新计算补偿。完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合芜湖市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。

其次，开发商应该保持良好的企业形象，不能^分追求利润和抢夺村民的利益空间。配合政府工作，尽力实现共同的利益。自觉遵守法律法规，从考虑村民利益的角度出发，合理获取应得利润。

最后，村民应该看到城中村改造的发展前景，大力支持政府工作，全面考虑改造的成本和收益，降低预期收益标准，不盲目追求利益，以可持续发展为目标和原则。积极主动参与各种政府培训，提高自身素质，努力学习科学文化知识，自主创业，为农村建设尽自己最大的努力。

参考文献

[1]房庆方，马向明，宋劲松.城中村：我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市发展研究，1999，（04）：2123.

[2]周新宏.城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007.

[3]辛刚国.都市里的村庄―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社会主义学院学报，2008，（06）：9193.

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[关键词] 城中村 土地置换 产权

城中村作为一种居住形态及社会形态，主要指在经济快速发展、城市化不断推进过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已成为城市一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍保留农村模式的村落，亦称为“都市里的村庄”。 城中村是城市的一块夹缝地，究其存在根源，城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构是造成城中村存在的深层次制度原因，因而，城中村的改造也应从根本的土地制度及权利开始。城中村改造过程中集体土地的置换过程中存在的问题，导致这项利民工程不时引发一些社会矛盾。

一、城中村改造中集体土地置换问题分析

早在2004年，全国各大中城市拉开城中村改造序幕。城中村改造作为政府主导运营城市一种方式，对于城中村改造过程中集体土地的置换，各级政府在宪法和土地法等法规范围内纷纷出台文件予以指导，整个城中村改造模式和程序基本按照地方政府出台的具体文件来进行，甚至可以依据法律及政府规定将城中村涉及到的集体土地上市交易。城中村改造过程中集体土地置换存在以下几种普遍问题：

（一）城中村改造项目的土地出让形式缺乏有效监管和查处机制。

依据各地方政府相关文件规定，城中村改造涉及土地公开出让及修建性详细规划批准前一律不准擅自进行拆迁和擅自开工建设。对未获得规划、土地等部门的相关批准手续，擅自进行城中村改造建设的要依法查处。由于利益驱动、相关政府部门不作为、缺乏有效的监管和惩罚机制，导致城中村改造工程项目未批先建、程序倒置现象相当普遍，使土地出让招拍挂制度形同走过场，不仅降低政府公信力，同时埋下社会不稳定隐患。

（二）城中村改造中征地拆迁补偿安置、场地平整、基础设施配套建设、规划设计方案等具体事宜运作存在问题。

城中村改为城市社区，村民改为市民后，原村集体和村民首先需要解决的是就业和生活出路问题，而非一次性付款结束，必须将对土地的补偿及村民安置区别对待。然而城中村改造中征地补偿安置制度把补偿和安置混在一起，制度设计本身存在的问题极易引起矛盾。政府对拆迁过程中土地补偿应该考虑具体情况的不同区别对待，例如区分环境、区位价值、村民拆迁成本等进行补偿，不能一刀切，否则极易引发极端拆迁案件的发生。

其次，缺乏有效纠纷调处机制，导致拆迁过程中矛盾无法及时化解。

暴力拆迁及极端方式阻止拆迁案例并不少见，矛盾积聚并非一日之寒。如果存在有效调处机制，能在问题发生伊始积极解决，这些悲剧将不会发生。城中村改造过程拆迁过程中，地方政府追求政绩、开发商追求开发速度、被拆迁村民考虑己身利益，三方诉求无法达成一致且缺少有效解决途径时，违法行为铤而走险。

其三，城中村改造集体土地置换中具体运作过程缺乏透明性，有部分领导干部权力寻租，，成为社会诟病。

城中村改造集体土地置换涉及多方重大利益，运作过程中经常出现暗箱操作，甚至部分村干部、政府官员，权钱交易，政府相关部门因利益牵系视而不见甚至默许，利益分配不均导致矛盾不断。被拆迁村民集体上访、政府前静坐等报道反映出城中村改造中存在的问题不容忽视。

（三）城中村改造房建设涉及到土地出让等问题。

城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，获得所用土地方式一般是有两种方式：对于异地安置，安置房建设用地可以划拨或协议出让方式供地；就地安置的，则土地以招拍挂方式出让时，应设定土地出让附加条件，明确配建安置房的套数、套型面积、设施条件、建设周期和销售价格等要求，以此妥善解决相关村民生产生活，保护其合法权益，维护社会稳定。城中村改造过程中，各级政府原则上都规定应优先组织安置房的建设。然而，现实中经常出现城中村改造过程中商品房开发热闹非凡，而关于安置房涉及到土地置换问题久拖不决，应优先或同时开工建设的安置房却风平浪静，让被安置村民久久等待，无形中损害其合法权益。

（四）城中村集体土地转换手续繁琐。

按正常程序是上级批准某个村实施城中村改造后，先是进行土地转换，将集体土地（或农耕地）转换为国有土地，再进行招牌挂（寻找土地开发商），再找建筑开发商。而土地转换要逐级审核批复，环节多，政策性强，时间长。为加快城中村改造进程，往往是边建设边补办这些手续，假如哪个环节出现问题不能完善以上手续，建成的房将是“无证房”，于安置户、购房户都会引起矛盾。

二、城中村改造集体土地置换存在的问题解决方案

现阶段，面对城中村改造过程中复杂的集体土地置换矛盾，重点应该放在保护村民合法土地权益、维护社会稳定上，让被改造村民分享真正意义上的城市化成果。本文从实际情况探讨城中村改造中应该注意的问题。

（一）首要的原则是保护城中村改造村民的合法权益，减少纠纷，维护社会稳定。

例如对于城中村改造涉及农用地转为建设用地，应当依法办理土地使用权出让或划拨手续，并对承包经营者的损失给予合理补偿。其次，对于符合城中村改造总体规划的各类出让用地或应当招标、拍卖、挂牌出让的经营性用地，需要交纳土地使用权出让金或公开出让的土地收益，按照土地管理体制和土地收入征管体制，由财政部门统一征收，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障，做到专款专用，杜绝公款浪费。其三、城中村的改造过程中必须通盘考虑，如身份的置换、管理体制的变换、社会保障机制的建立甚至城中村的规划建设问题等等，实现村民权益的可持续发展。

（二）提高城中村改造过程中具体事宜的透明度。

征地拆迁是一项政策性、群众性、时限性很强的工作，是涉及多方利益的大事。公开、公平、公正坚持统一补偿标准，统一征拆程序，接受群众监督，杜绝暗箱操作等具有非常重要的现实意义。这不仅利于拆迁的顺利实施，更能营造良好的舆论氛围，实现群众满意，进而构筑和谐社会。因此通过增加村民代表人数、账目公开等方式监督征地拆迁补偿安置、场地平整、基础设施配套建设、规划设计方案编报等拆迁具体工作过程，增强村民对拆迁改造过程的信任度，努力维护大多数拆迁安置对象的切身利益，尽量减少纠纷产生。

（三）完善征地标准，将征地项目的合法性问题与补偿安置的合法性问题区别对待。

城中村拆迁中的现实情况是城中村拆迁过程中征地项目的合法性审查主要在国务院和省级政府，负责审查是否符合法定条件和程序，而对于拆迁对象具体补偿安置方案由市、县政府负责。因此，要坚持区别对待、因地制宜原则，认真分析不同城中村具体情况，制定符合其切实利益的补偿安置方案，最大限度保障群众的安居乐业。正在修订中《土地法》对集体用地中房屋的征收与补偿工作将予以明确规定，并对集体土地的征收和拆迁工作予以框定，进而弥补国家层面的标准不健全等方面的缺陷。针对拆迁城中村集体村民的土地，不妨通过和安置对象的双向沟通，在尊重其意愿基础上充分考虑其现实需要，拓宽补偿方式--将原国有用地的拆迁中规定的补偿方式实物和货币，增加就业、培训、入股、留地等多种方式，最大限度保障安置对象的生活稳定。

（四）加大监管力度，从中国国情出发，本着公平正义原则，保障合法征地行为，化解城中村改造纠纷的同时，对于非法批准或实施征地的，必须从严追究责任。除了加大现行法律制度执行力度外，还应建立更为严格完善刑事责任追究制度，从而形成对征地犯罪更直接有效的威慑，以维护正地秩序和被征地村民的权益。

结语：城市化进程如火如荼，城中村改造对于整合土地资源，提高土地集约利用具有重大意义。城中村改造中集体土地置换要想顺利实施，必须妥善解决城中村改造过程中面临的系列问题，减少城中村改造中群体性矛盾冲突发生，这利于营造和谐的社会环境，直接影响社会稳定和改造顺利进行，具有极强现实意义和政治意义。

参考文献：

［1］李小龙. 征地拆迁安置补偿实证分析[J]. 中国论文下载中心，2011（8）.

［2］陈望新. 浅谈征地拆迁中存在的问题及对策[J]. 中国市场，2011（4）.

［3］王玉信. 完善城建法律法规遏制违法征地拆迁--对64起违法征地拆迁案件的调查剖析[J].城市规划，2011（11）.

［4］孙事龙. 房屋拆迁新热点解析 [M]. 中国政法大学出版社，2009.11.

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关键词：城中村　问题　解决措施

城中村问题是一个极其复杂和系统的问题，既有宏观上的制度问题，又有具体的政策问题，还有因所处地域、发展水平之别而带来的特殊性。近年来，国内各界学者对这一问题进行了广泛的研究，对城中村问题的研究无论是在理论上、方法上还是在深度度上和广度上都需要进一步深化和拓展。

一、国内关于城中村的定义

国内关于城中村的定义有很多种，有从外部形态描述性定义的，有从成因定义的。有从关键特征定义的等等。杨安在城乡建设杂志(1996)文中描述道，繁华的闹市里，纵横的道路边排列着一幢幢漂亮气派的新现代建筑，在现代建的背后却往往有一大群坐落无序、高低不齐、新旧不一的农舍。有的只是抓住了城中村的外部特征，而未揭示其本质，所以并不能称为定义，更恰当的应该称其为概念。而有的则从我国的城乡二元经济结构出发对城中村进行定义，也只有这样才抓住了城中村问题的本质。

二、城中村的形成原因

1、根本原因在于我国城乡二元体制和政策。

城中村的形成焦点在土地，原因在规划管理，症结在体制。城中村是城乡土地所有制矛盾、社会转型过程中的制度真空以及法律法规滞后和不健全、村落社会关系网络的顽强存续、城市管理疏漏的结果。城市空间演化的制度经济学理论认为：政府趋利型的土地征用政策是导致城中村形成的主要原因；城市二元社会保障政策刺激了对城中村的空间需求；城市就业结构滞涨促进了城中村非正规就业环境的发展；二元化的市政与行政体制加剧了城中村的孤岛效应。从深层次角度看，城市化农民的利益机制、生存和发展机制及其相关行动逻辑才是形成城中村现象的根本原因。

2、客观原因在于我国城市化进程的快速发展。

城市的快速发展、空间的急剧膨胀导致农村的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。形成一种城市包围农村的态势。原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了“城中村”。

三、城中村存在的问题

1、产业畸形，没有整体竞争力。

城中村的经济一般以房屋出租为主。各种发廊、餐馆、药铺、杂货铺等充满了城中村的主要街道。村民单纯的依靠租金收入生活，故惰性不断滋生。另外。由于缺乏监管，城中村中“黄赌毒”泛滥，危害了城市治安与社会风气。如此下去，无论是村集体还是村民个体。其发展都很有局限性。

2、缺乏合理规划，村容、村貌差，安全隐患多。

由于历史原因，城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑距离小，建筑环境是“室内现代化，室外脏乱差”。村对外交通极不发达，各种市政建设极不规范，随意拉线铺管，留下不少隐患。又由于村中道路窄，一旦发生火灾，消防车、救护车无法进入，势必造成严重后果。

3、社会保障体系不完善。

在城乡分割的二元政策体制下，土地是国家赋予农民社会保障的载体，然而在城市化进程中，由于征地权的滥用(主要是没有严格区分公共利益和非公共利益)，以及没有妥善处理失地农民的安置问题等，导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利。

四、城中村改造中存在的问题及解决措施

城中村改造是一个非常棘手的问题，涉及到村民、政府、开发商、外来租房者等各个方面。肖秀玲(2008)认为，城中村改造是一场典型的利益博弈。参加的主体主要有三方：政府、开发商和村民。刘毅华(2007)认为。文化整合是城中村改造的核心。

1、农民的工作保障。

农民不仅希望能够卖出土地获得较高的价钱，而且更为重要的是。他们希望获得一份较为稳定的工作保障。因此，政府应该在其管辖的各种工作的安排上充分考虑城中村农民的安置，比如，超市饭馆的经营工作、城市绿化工作等。

2、农民安置房的规划。

当农民交付土地后，政府要根据户数或宅基地数分配给农民住房，以解决他们的居住问题。但政府传统的方法就是简单的给农民两套中型(一般约60-90平方米)住房。这不仅让一些人口较多家庭因住房面积太小无法居住，而且让那些想靠出租住房得到租金补偿的农民因住房面积太大无法出租其住房。因此。政府应该对城中村里的居民情况做出合理的调查，根据农民的实际情况对住宅小区的住房面积做出合理的设计和规划，以满足不同家庭的不同需要。政府尤其要对小户型住宅的开发给予重视，因为小户型的住宅能够满足农民出租其住房的要求，弥补其租金方面的损失。

3、外来务工人员公寓房的建设。

由于城市的发展需要很多的外来务工人员，因此城中村农民就依靠低廉的房价来吸引这部分人群在城中村居住，以收取租金，维持生计。傅晨(2008)认为，向城市低收入人群提供廉租屋本是政府的职责，然而政府职责缺位，由“城中村”村民自发提供了，政府不花分文。照此推理，在进行改造城中村的时候，政府就应该承担起其本该承担的职责。为进城打工的农民提供廉租屋，而不应把他们置之度外。如果农村发展了，农村劳动力需求和收入都会相应提高，需要出来打工的农民减少了，这就会给城中村租房市场降温。可见，缩小城乡差距之后，再来改造城中村会容易很多，可以说那时将会水到渠成。

参考文献：

[1]傅晨，刘梦琴，城中村及其改造：一个三农的视角，农业经济问题，2008年第8期

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关键词：城中村；治理；城市空间；城市功能

中图分类号：F121 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）01-124 -02

我国现有的研究而言，关于城中村的治安、环境、公共服务等方面的理论成果如汗牛充栋，城中村对城市化的积极作用却被忽视。当前改造方式衍生出来的问题，已经影响到城市化的进程。探讨城中村对于城市化的积极意义，或许能够给我国城中村改造提供一个新的路径。

一、城中村研究的历史与现状

城中村是我国城市化的过程中，生长出来的独有现象。国外并没有对城中村的研究，但是我国学界对城中村的研究在很大程度上受了国外城市边缘带、贫民窟、都市村庄等类似理论的影响，并且在改造城中村的实践上也学习了国外的一些经验。

国外最早的类似理论是对城市边缘带的研究。这一概念的提出最早要追溯到由德国学者赫伯特・路易斯，他于1936年首先提出“城乡过渡地带”，来概述德国柏林城市中某些原先靠近城市的边缘地区，后来在城市化过程中变为市区的一部分。 于此同时，20世纪40年代初，芝加哥学派著名学者威廉・亨特・怀特明确提出“贫民区”这一概念。在发展中国家，贫民窟指非正式的居住地，城市贫困问题在这些区域及其严重。关于都市村庄的研究，美国学者O・Sullivan在《城市经济学》一书中，将都市村庄定义为“现代城市郊区的次中心”，是一种“在生活、工作、游乐中，人与人、人与自然之间达到和谐关系的这样一种地方”。

相对而言，我国学界对城中村的研究是在西方学者这些类似研究之后的。20世纪80年代末90年代初，顾朝林、熊江波从国外引入“城市边缘区”这一概念，开始了对城中村的关注。有更加尖锐的观点认为：城中村其实就是国外的贫民窟，只是放在我国不能体现社会主义制度的优越性，故而名曰“城中村”。其实，尽管将城市边缘带、贫民窟引入城中村的研究有可取之处，但用来代替城中村都是不恰当的。城市边缘带是城市之间延伸的带状区域，范围较大，而我国的城中村则是分布在建成区内的点状村落；贫民窟与城中村的形成与本质更是有着显著的区别。我国对城中村的定义基本达成了普遍的统一：城中村是我国快速城市化及社会经济制度改革的过程中出现的一种特有的现象，由于城市用地的急剧扩张，把以前城市周边的村落纳入到城市用地的范围。城中村不是独立的部分，它也是城市中的城中村，是城市空间的组成部分。

二、我国城中村治理的问题及思考

我国城中村治理沿袭国外对贫民窟粗暴的改造，从这种改造形式的价值取向以及造成的消极影响来看，主要存在以下问题：

第一，影响城市社会正义。传统的观点仍然支配着很多决策者的态度，他们对“城中村”抱有成见，认为它们是社会的畸变，是健康城市肌体的可怕的“瘤”。 城市的决策者只看到城中村环境、治安、卫生等方面的问题，在他们眼里，城中村从来不是城市空间的一部分。城市规划的决策者选择功利主义的做法，直接对城中村的居民进行驱离。因为城中村基本都处于城市商业的黄金地带，在许多决策者眼里看来，对城中村进行商业开发既可以获得丰厚的土地财政回报，又变相移除了这一区域的环境、卫生、治安以及公共服务等问题。这种一举两得的“惰政”成为各城市城中村改造的首选方式。这对低收入的外来务工人员来说，无疑不是正义的治理。他们是城市建设者，而功利的城市决策者却将他们驱离赖以生存的进入城市的落脚点。因此，粗暴的城中村改造模式在价值上是非正义的，是对流动人口的权利剥夺。

第二，城市多元空间的破坏。城中村是我国城市蔓延的历史产物，它已经完全融入城市空间之中，并成为城市空间的一部分，拆迁式改造让城市空间变得单一化。首先，城市的居住空间具有分异性的特点，城市当中的各个收入层次的群体都有权利有自己的居所。城中村被商品房取代，原先适合低收入的外来流动人口的居住空间被清除，转而变成高价的商品房，流动人口的生存空间被挤压，造成流动人口居无住所。其次，对城市文化空间的侵蚀。许多城中村在历史上就保留着城市独有的传统和特点，例如北京的四合院、上海的弄堂等，这是城市历史的印记，是城市宝贵的财富。钢筋混凝土覆盖的城市，看不到城市的文化传承，造成千城一面的现象。最后，城市商业空间的同质化。城中村尽管问题很多，但是它也能蜓苌出自己的极富效率的商业空间，城中村内的小摊小贩能够为当中的居民提供各式各样的商品服务。城中村的消失，这些内生的商业形式也将随之消失。

第三，城市公共效益的损失。自上个世纪中叶美国大规模的城市改造以来，不断有学者对美国的城市改造提出了质疑，简？雅各布斯在《美国大城市的生与死》一书中认为，那种机械化的思维模式，“推土机式”的改造是一种天生浪费的方式。 通过用好的、新的建筑去代替旧的、差的建筑，是一种效益低下的改造方式。我国城中村改造正是遵循着这一套“推土机式”的思维模式，使得城市资源的公共效益愈发低下。首先，损害外来人口居住权益。我国快速城市化以来，大批外来流动人口涌入城市，城市就出现了严重的住房紧张问题。城中村以其低廉的房租，便捷的生活，使其成为外来人口进入城市的“桥头堡”，这让失地农民进入城市成为可能。城中村的消失，甚至有可能迫使这部分人离开城市，很大程度上堵住了许多农民进入城市的通道。其次，加剧城市公共交通的效率。对于外来的务工人员来说，居住在工作地点附近的城中村，能够大大缩短他们的通勤时间，也就能够大大缓解城市交通的压力。一旦城中村被清除，这些人就将被迫去城市远郊区寻求新的廉价住所，就给交通带来很大的压力，就极易造成拥堵的现象。

三、我国城中村治理的路径探讨

城中村的治理并不能一蹴而就的，我国这种大破大立的改造模式还存在很多问题。就当前而言，正视城中村的存在，并充分发展它的积极功能，是对我国城中村治理的可行性路径。

（一）城市决策者价值取向转变

罗尔斯认为：“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。某些法律和制度，不管它们如何有效率和有条理，只要它们不正义，就必须加以改造或废除。” 因此可以说，社会治理应当是正义的治理，也不能损害正义的价值。同样，城中村的治理也应该以正义为首要价值，充分尊重居民的嗬。在城中村的治理上，决策者遵循的是单纯的经济效率优先的原则，或者遵循的是政绩导向的原则，二者都是带有极强的功利性的价值取向，而损害了社会的正义。居民有选择居住地的权利，政府不能轻易地剥夺这种权利。决策者需要改变功利性的价值取向，更多地考虑居住在城中村的外来流动人口的权利问题。短期的功利，衍生出来的经济社会问题会在长时间显现出来。正义的治理虽然短时间内无法取得巨大的经济绩效，但是其带来的长期效益值得我们探讨。

（二）重视城中村的城市功能

城市决策者往往以城中村的负面影响为正当理由，而对城中村进行大规模地拆迁。决策者必须充分认识要城中村的城市功能。主要表现在三个方面：

第一，丰富城市住房体系。城中村的存在，是对城市住房体系的完善。城市商品房的高昂价格，令低收入群体望而却步，而廉租房等公共住房计划出现的种种状况，实行起来效率底下，不能真正惠及低收入群体。城中村低廉的房价正好能够解决这些群体的住房问题，而且还对城市低端住房不足有结构性的调整作用。第二，城市空间系统的运行。城中村有其地缘优势，大大减少城市总通勤距离和总通勤成本，能够缓解大城市严重的拥堵现象。既降低了外来务工人员的工作生活成本，又降低了社会经济的运行成本。第三，提供就业机会和就业岗位。城中村内生出来的小企业和服务业，可以解决相当一部分低收入者的就业问题。此外，有些城中村还有着城市传统文化的传承功能等。

（三）发展城中村城市功能的技术推进

从技术方面落实城中村的功能提升，可以从以下几个方面着手：

第一，加强城中村的基础设施建设。基础设施建设是发展的前提，没有好的基础设施，城中村的治理无从谈起。城中村人口密度大，需要更加完备的基础设施建设支持。城中村环境差一直是让人诟病的问题之一，而加强基础设施建设将有助于改善这一问题。第二，加强城中村的社区公共服务支持。发展的本质就是人的发展，城中村的治理本质也就是促进其居民的发展。城中村居民多为低收入群体，他们无法支付城市高昂的私人服务费用。政府应该承担起公共服务供给者的角色，从教育、医疗、卫生等方面加强城中村的社区公共服务支持。第三，加强政策支持，鼓励内部创业。城中村流动人口聚居，有非常庞大的市场目标群体；再加上低收入人群众多，有着丰富的廉价劳动力。政府需要考察适合的产业，在城中村某些区域设立创业区，加大财政和政策的支持力度，并对其进行创业指导。第四，加强城中村社会组织建设。城市社区治理有别于传统社区，其形成和发展有赖于政府和公民参与的良好合作。政府应当支持城中村中社会组织的成长，培育公民参与意识，培养他们的参与能力。这在理论和实践上对城中村的治理都有积极的意义，理论上是公民精神有利于维护城市的社会正义，实践上是低收入群体的居住权以及生活权的捍卫。

参考文献：

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[2]0・Sullivan A， Urban economies[M].The McGraw一Hill Companies，]nc.press.2001：170-181.

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[5]罗尔斯，何怀宏等译.正义论[M].北京：中国社会科学出版社，1998.

篇11

城中村改造必须满足城中村居民的优势需要，改造的目标与模式选择也要与城中村居民的需要层次相匹配，同时要坚持实事求是、因村制宜、造福群众、服务群众的人本管理原则，强化管理人员的公共服务意识。

关键词：城中村改造，人本管理，社会管理创新

Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.

Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation

中图分类号：C916文献标识码：A 文章编号：

城中村问题是一个困扰许多城市管理者的棘手问题，如何在工业化、城市化的社会变迁中，对城中村进行彻底改造，是城市管理者及专家学者积极探索的一个热点问题。广州市的城中村由于地处南方改革开放前沿，相对于中西部或欠发达地区来说，最大的个性特色是拥有总量极大的集体与私人物业和资产，市场化程度较高，在功能上已经和城市紧密相连，改造牵涉的社会面比较广，社会影响比较大。2002年以来，广州市政府相继出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号文）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号文）文件以及相关细则，这些文件从撤村建居、股权固化（即以某时段为固化始点，这之前的村民均可以通过参加原集体经济的分配方式获得股权）、村民转居民以及土地规划、建设实施等诸方面提出了城中村改造的政策保障和实施指导，推进了城中村改造的步伐。经过几年的努力，成效十分明显，这与政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相关。

一、城中村改造中的人本管理理念

1、人本管理的内涵

人本管理就是以人为本的管理。从哲学的角度看，“本”有三层含义：一是指原质、本原。原质就是物质或事物的本性，是派生出其他东西的东西。西方康德哲学所讲的“物自体”就是万事万物的本；二是指根基、主体，如庄子就把树的根和杆视为本；三是指根据和原因，我们平时常说的治标与治本中的本，指的就是根据和原因。这三个方面告诉我们：本是事物中自在的、原生的、能够派生和决定其他部分的东西。通常可以用两对范畴表达出来：一是目的与手段；二是原因与结果，其中，目的和原因为本，手段和结果为非本。

人之“本”应该是什么？马克思说：“我们首先应当确定一切人类生存的第一个前提，也就是一切历史的第一个前提，这个前提是，人们为了能够‘创造出历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些东西。因此，第一个历史活动就是生产满足这些需要的资料，即生产物质活动本身。”[ 《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页]马克思的话可以理解为，人的本质就是人根据自身发展着的、富有层次性的需要，去改造包括人自身在内的客观世界，来满足自己的这种需求。因此，凡是管理的过程和结果能满足人的需要的管理就是具有“以人为本”性质的管理。

人本管理必须满足三个前提，一是人本管理是相对于物本管理、事本管理而言的，着眼点是满足管理对象的优势需要，即什么情况、什么条件、什么发展阶段其最需要的是什么？是满足人的民利、公平正义、价值实现、精神文化等社会需要，还是满足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是单纯满足管理者的物欲需要或权力需要。二是管理对象的需要层次与发展阶段的最优匹配状态，即既能满足人的当下需要，又有合理的未来发展空间。三是管理模式上必须坚持相信群众、依靠群众的群众路线，真正体现人民群众的当家作主，体现作为管理对象的人是主动参与建设、参与管理的主体。

总之，只有管理的目标与共同愿景和管理模式与上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正体现“以人为本”的管理才能赢得群众的信任。

2、城中村改造中的人本管理理念

城中村改造是指由政府统一规划管理，以经济联社和农转居民为主体，在城中村范围内依法组织实施的改造建设活动。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版]人本管理视阈下的城中村改造必须确立满足城中村居民优势需要的理念。

根据马斯洛的需要层次理论，人的需要有很多种，但最能满足当下需要的就是优势需要。城中村改造不仅要促进旧城改造，更重要的是通过改造造福群众、服务群众，为群众提供方便。根据调查，改善民居条件，完善城市设施，提升居民生活幸福指数，营造宜人、宜居、宜业的温馨和谐家园，使转制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外来人员的优势需要。

确立满足城中村居民优势需要的理念，体现在实际操作中必须坚持三个转变的导向：一是由外部化目标向内部化需要转变，即城中村改造的总体思路、制度设计和愿景目标应当由从脱离人的需要的外部目标出发转变为从人的内源性需要出发；二是由手段性向目的性转变，即由把城中村改造看成单纯服务于城市改造的手段转变为提升城中村居民的生活质量的目的，特别是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人为目的。三是在工作方式方法上由简单的服从向自愿转变，城中村改造本来是一件利国利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是图政绩，做表面文章，就有可能使“民心工程”变味，不仅可能对群众实行围追堵截，还有可能采取强迫性的拆迁，导致群众充满怨言。相反，只有把城中村改造之类的“民心工程”做实做好，使之成为群众自觉支持、自愿参与的心愿与行动，才能真正得民心，也才能使其达到亲民、保民、利民、得民与益民的目的。

二、广州市荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践

1、充分尊重和满足城中村村民的优势需要，从城中村村民的内源性需要出发来实现城中村改造的目标是广州市荔湾区城中村改造的基本经验。根据我们在荔湾区的调查发现，城中村干群对城中村改造与发展的期盼主要集中在怎样建造、怎样补偿、如何完善市政设施等事关村民切实利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心问题。广州市城中村的村民大都希望政府尽快来征地，以此谋得经济联社和村民自身的发展，焦点在于如何利用土地与政府博弈。但在具体实施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目标选择上，81.63%的干部和87.31%的社员以及69%的外来务工人员希望改造后的城中村具有水秀花香的岭南特色，既有城市味道又具有乡村特色。在城中村经济发展上，56.35%的社员希望荔湾区的城中村改造应抓住与佛山市相连的地理优势，发挥原有的绿色休闲产业的优势；39.59%的社员则主张利用优美的自然环境，打造广州人的生活休闲区。在从对“所居住的环境中，哪方面不满意？”的调查中，社员和干部以及外来企业主、外来务工人员认为交通不便的分别占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被调查干部、36.04%的被调查社员、46%的被调查外来务工人员和51.5%的被调查外来企业主都对其所在城中村的市政配套设施不满意，要求尽快将其完善。在“城中村改造过程中，如果必须征收你的宅基地或物业，哪种补偿方式您能够接受”的调查中，73.47%干部和67.01%的社员认为，回迁是最能够接受的补偿方式。

针对这些问题，广州市政府相继出台了相应的政策，从土地、规划、融资合作、建设实施等诸多方面大大加强了城中村改造的政策保障和实施指导，例如，对于连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。荔湾区政府强调城中村的改制与改造必须服从和服务于城乡结合部社会稳定的大局，有利于经济联社社员生活的改善。该区对难度较大的集体土地转制问题采取试点的办法，重点抓好被市政府列入城中村改造试点的花地村改造和西裕安围整治改造，力求在取得经验的基础上推进其他城中村的全面改造。荔湾区政府还将城中村改造相关的行政审批、审核事项列入“绿色通道”，争取“一站式”并联办理服务，提高了政府的办事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基础设施建设成效显著，改造试点工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。

2、从实际出发，力求城中村改造的模式选择与城中村村民的需要层次相匹配。在城中村的改制与改造中，荔湾区始终注意按照本地的实际，从兼顾保障村集体经济发展、村民经济利益和建筑容积率因素等方面考虑，实事求是地推行广州市政府提出的城中村改造要实行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主导，村为主体；统一规划，一村一策；社会参与，主动优先”的改造思路和“科学统筹、分类指导、分步实施”的改造方针，强调城中村改造必须与白鹅潭地区的规划相结合、与推动重点经济项目建设相结合，与打造“两个适宜”的环境相结合，与广佛经济圈的形成结合，并从深化体制改革、完善城中村建设规划、加快基础设施建设等方面整体推进改造进程。比如，在城中村改造的具体形式上，荔湾区将重建型的全面改造与调整型的整治改造结合，形成了周转地块启动改造的花地模式和西村裕安围整治改造模式；在城中村改造的主体选择上，严格按照市场运作的要求，采取政府引导、各经济联社为主的办法，鼓励与房地产开发商合作。这一做法突破了以往只有政府的积极性而没有充分发挥社会参与的积极性的局限，既发挥了政府的主导作用，又调动了经济联社自身参与改造的积极性，同时也吸引了社会力量来参与城中村的改造，有利于解决城中村改造中资金不足、人才缺乏的矛盾，有利于协调各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也为后面的城中村改造工作提供了可供借鉴的经验。

3、把城中村改造作为一个系统工程来配套实施，注重解决村民的长远发展与生计问题。城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及政治、经济、文化、历史、环境等方方面面，需要配套实施。比如，由经济利益的重新分配而产生的新的社会问题，原村民的就业问题，外来人口的再次择业问题，村民旧思想观念与城市文明的冲突等，都要求在改造的过程中加强其他方面的配套改革。荔湾区的城中村改造首先是从体制转轨开始，通过撤销村委会、保留经济联社、村民实现农转居完成转制工作，然后针对改制中出现的问题出善转制的相关文件，为经济联社社员落实相关的配套政策，减轻经济联社的负担，规范经济联社的内部管理，鼓励条件成熟的联社完善股份制改革，同时大力完善城中村的市政基础设施建设，解决农转居民的生活用水问题，这就为城中村的空间改造逐步扫清了机制障碍。在改制中，各经济联社还将村民的素质提升贯穿其中，比较好地解决了城中村的社会治安问题，促进了村民向市民的转变。这些举措注重解决村民长远发展和生计问题，充分体现了实事求是、执政为民的要求，是落实科学发展观的具体体现。

三、从荔湾区城中村改造中的人本管理看社会管理的创新

荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践说明，城中村社会管理的创新可以通过以下路径实现。

1、城中村社会管理的创新必须以维护城中村村民的根本利益为前提。城中村改造主要是围绕土地的征集而展开的，因而，在某种程度上说，城中村改造实际上是政府、经济联社和社会力量（如开发商）三个改造主体在土地问题上的利益博弈，任何一方都希望在这场利益博弈中获得满意的收益。作为开发商当然希望通过城中村改造获得更多的经济回报，而代表国家和城市形象的市、区政府则希望通过城中村改造彻底解决城中村城乡并存的二元结构问题，实现城乡一体化的和谐发展，不仅彻底改变城中村的脏乱差现象，提升城市的整体形象，更可以盘活城市的现有土地资源，提升土地存量的拓展和发展空间。而作为社员代表的经济联社则希望通过城中村改造带动联社集体经济的发展，进一步提升联社经济的市场竞争力，促进集体经济的壮大和可持续发展，进而使农转居民尽快享受到现代化的成果。

在三方的利益博弈中，很显然，政府是站在城市全局的整体利益上来考虑的，因而，城中村的多数干部和社员都能站在政府的立场上理解政府的行政作为，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府来主导，主要是担心开发商或其他人的插手，只顾及自己的利益而牺牲了城中村村民的利益。这说明，政府在城中村改造上的行政作为体现了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事关群众切身利益的大事上，人民政府要真正代表和维护广大群众的根本利益。如果政府的决策或政府工作人员的行政作为背离或伤害了群众的利益，政府的公信力就会失去根基。所以，城中村改造应坚持“政府为主导、联社为主体、多方参与”相结合的原则。这不仅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一个基本原则。

2、城中村社会管理的创新要围绕城中村的产业改造，促进城中村的经济发展进行。城中村改造包括机制改造、空间改造、产业改造和村民的思想观念改造等四大改造。其中，产业改造是基础，它是从经济发展的角度对城中村原有产业进行的提升。没有城中村自身集体经济的发展，就不可能为城中村改造提供足够的资金，也不可能从根本上改变城中村村民的生计与发展问题。从目前广州市各个城中村的实际情况看，经济发展不平衡，主要是原有产业发展不平衡，因此，必须以产业改造为切入，带动城中村的全面改造与发展。事实上，产业升级改造恰恰是城市区域发展的中心，城村一体化发展，升级整合现有产业，既增加经济联社的集体收入，又增加城市税收，还能同步有计划的推进城中村人居环境的整治改造，最大限度地调动各个经济联社的积极性。总之，以产业升级促改造带发展，政府和经济联社围绕共同的目标跳双人舞，步伐才能一致，效果才会更佳。

3、城中村社会管理的创新要着眼于幸福社区的构建，不断提高城中村村民的生活质量。城中村改造是一个以发展为目的、促进城中村村民生活提高的“民心工程”，不仅关系城市形象的塑造，更关系到城中村村民的发展与长远幸福，必须依靠群众，发动群众，充分尊重城中村干群的意见，体现“以村民为本”的理念。因此，要把有关城中村改造的政策向广大群众宣传，让更多的人对城中村改造的意义与法规有更深刻的理解，从而自觉地支持和参与城中村改造。建议政府部门可在改造前后建立与居民之间的信息交流平台，使城中村居民在能够充分接受政府各项相关政策和监督政策实施情况的同时，也能够将自己对城中村改造的意愿和建议及时上传到政府部门，保证政府与居民之间的信息对称和信息通畅，在双方互动维护下实现城中村改造的顺利进行。

土地、房产与社会保障是城中村居民最敏感的话题，他们对城中村改造最关心的问题是改造之后能否安置好，补偿程度如何以及社会保障的措施是否落实。其中，最突出的是保证农转居民可以在文化、卫生、教育、医保、社保等享受到与城市居民一样公平地享有城市公共产品。此外，加大对城中村的市政设施建设，改善城中村的基础条件，尽快完善交通、教育、卫生服务、娱乐休闲等方面的配套设施，完善就业培训制度，努力增强社员的就业能力，也是他们很关心的问题。[荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）

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4、城中村社会管理的创新要注意强化干部的公共服务意识，改善社区管理的工作效率。全心全意为人民服务是我们党的宗旨，这一宗旨要求社区管理人员应强化公共服务意识，真正为群众做实事，办好事。在群众的心目中，干部为群众服务是天经地义的，服务态度好，实事办得多，干部的威信就高。相反，对群众提出的问题敷衍塞则，马虎对待，群众就会有意见。在城中村调研中，我们感受到比较深的一个问题是：由于干部在处理涉及村与村民利害关系问题上工作不够细致，政策把握缺乏前瞻性，给政府的信誉造成极大损害。这说明，管理人员在城中村改造中虽然是在为群众办实事，但如果执行不到位，也会造成群众的误解。所以，在城中村改造的实施过程中，有关部门要注意听取城中村干群的意见，并通过不同方式收集城中村改造的建议。城中村不仅有原住居民，还有许多外来工和外来业主，城中村改造中应注意解决外来工的住房问题，避免住房价格因房屋改造而波动，同时要加强和完善流动人口和特殊人群的管理和服务，完善特殊人群的管理和服务政策，特别是要加强城中村社区的环境卫生与治安的管理与服务，增强外来人员对城中村社区的归属感。

参考文献

《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页

李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版

荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.asp?id=18，2009-02-16

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关键词：快速城市化 城中村 城市规划 管理 对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

四是实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。

当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。

参考文献：

【1】李钊：《“城中村”改造途径的思考》，《安徽建筑》，2001年第3期

【2】李志生：《关于城中村改造的问题》，《城市发展研究》，2002年第5期

【3】沈磊、钟德祥：《城中村改造设计实例分析》，《山西建筑》，2007年第17期

【4】赵民、陶小马：《城市发展和城市规划的经济学原理》，高等教育出版社，2008年版

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从“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概况、改造现状及存在的主要问题的基础上，结合当地实际情况、因地制宜地提出了一些措施及建议，希望能对昆明“城中村”改造提供参考及帮助。

城市化“城中村”改造村民昆明

一、引言

目前，我国处于经济快速发展阶段，城市规模急剧扩张，对土地的需求量越来越大，随之在城市发展过程中出现大量“城中村”。“城中村”是我国城市化进程中带有普遍性的社会现象，同时也是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进城市化进程中出现的特殊问题。近年来，昆明城市化进程快速推进，经济快速发展，城中村问题也随之不断加剧，成为城市发展的制约因素。在2008年，昆明市委市政府面对昆明日益恶化的城中村问题，提出了用5年时间完成城市建成区内三百多个城中村的改造改建工作。

二、“城中村”改造的意义

城中村与城市经济、社会、空间发展极不协调，影响城市规划实施，对城市景观、城市基础设施建设、城市土地利用与空间布局、城市经济社会发展都产生不良影响。因此，将城中村划入城市的统一管理与规划，通过土地、规划、建设、人口、经济、管理等各方面的调整，实现从农村向城市的转变，从而真正实现城市的共同发展，以利于完善城市功能、优化城市形象、提升城市综合竞争力。

三、昆明“城中村”改造现状及问题

（一）昆明“城中村”改造现状

（1）西山区“城中村”改造情况

目前，西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积126.96万平方米，其中：2008年完成南亚项目22.07万平方米，2009年完成拆迁面积104.89万平方米，并完成55个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作，调查总面积4.6万亩。同时，已建成回迁安置房共计23.2万平方米：其中南坝五组5万平方米安置房已建成，红庙一组7万平方米安置房已建成，鲤鱼村村民安置房屋3.2万平方米主体已完工，郑家新村村民安置房已建成8万平方米。南亚风情商业广场项目13.6万平方米安置房年内可建成。

（2）盘龙区“城中村”改造情况

2008年盘龙区第一批城中村开始改造。截止至2008年12月31日，列入改造计划的5个片区6个村全部完成了专项规划的编制和审批，累计拆除各类建筑物20余万平方米。目前，盘龙区纳入2010年计划改造的共有15个村，7个村进入实质性拆迁，完成改造9个村，按承诺要求完成5个村回迁安置房建设。

（3）官渡区“城中村”改造情况

至2008年6月，全区拆除建（构）筑物20多万平方米，其中太和佴家湾村拆除建（构）筑物86160平方米、关上日新片区拆除建（构）筑物50000多平方米、关岭路木器厂片区拆除建（构）筑物40000多平方米、小板桥云溪片区拆除建（构）筑物15000多平方米、六甲官南大道片区拆除建（构）筑物6800平方米。与5家公共单位达成协议交房，占公共单位总数的45.5%，与片区户主签定拆迁补偿安置协议110户，占总户数的22%。

（4）五华区“城中村”改造情况

2008年11月，五华区开始启动城中村改造，将分五年开发改造完成。截止到2010年1月区域已经签署开发合同的城中村达15个，进入实质拆迁阶段约9个，2010年底将开始第三批城中村改造。

（二）改造过程中遇到的问题

（1）政府、开发商、村民三者之间的利益冲突

“城中村”改造的博弈三方：政府、房地产开发商和“村民”。村民们的主要要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的主要要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府则希望在避免财政的压力和保证市场的情况同时维持社会的稳定。城中村改造的最终方案，将是这三方利益平衡的合约安排，但三方博弈出的征地拆迁补偿机制极有可能会是有失公平的。

（3）外来民工丢失了廉价的出租屋，住宿成了问题

在城中村拆迁过程中，往往会忽略一个重要的群体，那就是外来务工人员。城中村未拆迁时，他们大多居住在城中村的廉价出租屋里，但是城中村拆迁后，他们将失去廉价的出租屋，住宿成了问题，这势必将导致一个城市外来务工人员的缺失或劳动力的工资上涨。

（4）房子改造导致村民失去了主要的经济来源

城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金为其主要经济来源，在城中村拆迁过程中，他们将长时间没有住处和收入。

（5）村民的社会保障问题

由于我国的户籍管理制度把户口与社会保障、医疗、子女教育、社会福利和社会地位直接挂钩，使得农民在失去土地后难以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就业，也无法享用城市的许多公共产品，无法进入城镇社会保障体系，生活得不到保障。

四、对昆明“城中村”改造建议

（一）明晰土地产权关系，完善农村土地产权制度

“农村集体对其所有的土地并不具有处分权，只是名义上的所有权而己，真正拥有支配权的是国家。”国家有偿出让使用权的城市土地一级市场的建立和扩展，使土地增值得到显化，从而使农村土地所有权转移的矛盾突出。由于法律限制农村集体土地直接进入土地市场，农民无法直接享有由此带来的土地增值。

（二）协调“三方”关系，保障村民合法权益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、开发商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他们之间有共同利益，即都希望“城中村”问题得到妥善解决。但在这个过程中，应保证“城中村”居民的合法权益。

（三）制定合理的拆迁补偿制度、科学的土地出让政策

“城中村”房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益，因此应制定出合理的拆迁补偿方案以保证村民的集体收益。在执行国家和省市有关政策法规的同时，应结合具体情况，作出适当调整，制定出双方都能接受的标准，协商解决补偿中可能发生的争端。

（四）制定科学的城市规划，预防“准城中村”

“准城中村”主要是指城市规划区域内，由于城市发展的需要，目前正在征地待建的地方，存在着大量的村庄和农户，随着城市的发展它们将很快成为新的“城中村”。为了预防再一轮的城中村改造，应制定科学的城市规划，在充分考虑现有制度和各种现实的约束条件的基础上预防新一批城中村的出现。

五、结语

“城中村”是在我国特有的二元经济社会体制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题，也是我国现代化进程中独有的一大难题。城市在发展，“城中村”的问题就不可避免。

“城中村”改造是一项复杂的系统工程，不仅涉及到社会、经济、法律、文化等多个领域，同时也是政府、房地产开发商、城中村集体和原村民等多方主体的博弈过程，并涉及农民、农村在城市化进程中的现实生活状况与长远出路。本文通过对城中村形成机制的深入分析，再详细分析研究昆明城中村的改造现状、存在改造问题等，提出相应的解决措施。

参考文献：

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[6]周新宏.“城中村”研究综述[J].开放导报，2007， 02（1）：42-43.

[7]轩明飞.“城中村”城市化：问题困境中的悖论[J].探索与争鸣，2006，02（4）：45-47.

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[9]李津逵.城中村的真问题[J].开放导报，2005，6（3）：43-48.

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[11]韩冉，李红.关于二元结构理论和城市化进程的思考——试析城中村问题产生的原因和解决的有效途径[J].经济师，2003，05（9）：62-63.

[12]刘伟文.城中村的城市化特征及其问题分析——以广州为例[J].南方人口，2003，18（9）：29～33.

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关键词：城中村城中村内部关系城中村未来之路

1 城中村产生的背景

1990年代以后，我国进入了一个快速的城市化阶段，在城市规模不断扩张的过程中，出现了一种新的城市空间――城中村，所谓城中村就是指在城市建成区范围内，伴随城市扩张城市建设用地包围了原始的村庄聚落，从而形成了城市用地和农村集体土地共存的现象，在景观上则表现为城市的高楼大厦和乡村的宅基院落两种截然不同景象并存的局面。

城市的发展需要空间，无限制蔓延只会使得问题更加严峻，改造城中村是一个迫切而棘手的问题，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至强拆现象的教训下，应该反思一下这种推倒重来的方法是否是一种可持续的发展，达到可持续的目的必须要以处理好涉及其中的各主体要素的利益为前提。

2 城中村复杂的关系

2.1 从社会关系上来分析

随着城市化进程的加快，城市边缘的农村在生活状态上发生了深刻的变化，城市扩张将他们赖以生存的土地占据。一系列繁华的商业圈或生产性工业也在其周围形成。而在村庄内部生活了世世代代的农民，在社会关系上仍然维持着传统的秩序，邻里关系与宗族关系并未因城市化而消失。

外来务工人员和大学毕业生来城市里发展，住宿与就业是他们必须解决的问题，受经济状况的限制，房价低廉且靠近工商业集聚地的城中村成了他们的首选。于是城中村内的人员构成变得复杂。根据走访调查，村内居住的外来农民工大都是一个集体，他们很多都是来自同一个地方或在同一个地方务工。还有就是刚毕业大学生暂居于此，他们大多是同学朋友一块到此，他们是属于知识分子一层。总体上来看城中村里的群体可分成三类：原村庄村民、外来务工人员以及毕业大学生。

2.2 从经济关系上来分析

从经济利益上来看，城中村居民可以分成两类：一类是原村庄居民失去土地就在自己的宅基地上盖起出租房，于是成了“包租公”；另一类是进城农民及毕业大学生就成了“租户”。前者通常依靠房客所缴纳的房租维持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工维持生活，往往是暂居于城中村，搬迁的几率很高。

城市化进程越快，吸引的外来人口就越多，在市场利益的驱动下，村民自主加建房屋以容纳更多外来人口，于是建筑密度和容积率加大，城中村环境质量下降，公共空间也随之减少，人口混杂也使得其内部的经济利益关系愈来愈复杂。

2.3内部生活状况

对城中村的人动状况的调查中可以清楚发现，不同类的人群活动状况差异很大。原村庄居民生活相对安逸，他们大都成为商业主，或自开店铺或直接把房子出租。然而这些暴富的阶层往往因此而丧失创造力，好逸恶劳是这个群体的显著特征。而城中村的外来人口却截然不同，在工作日，城中村每天的规律基本一致，早上有一个上班高峰期，街道上人满为患，过了高峰，人一下子少了下来，到傍晚迎来了下班人流高峰，在道路上摆摊买吃的用的东西的小商小贩活跃起来，村子也仿似变成变成了一个闹市区。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公园逛街、聚会等。

3 城中村改造的困难

3.1 村中居住者的利益问题

城中村是一个有原始村落形成的封闭小社会，在这个村中，从管理到负责都是一个整体性的过程，因为他们从村委会到每家每户都是自己村庄的村民。村委的负责人是由村民选举，代表了大多数村民的利益，何况他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村时往往找不到村中的代言人。

村民对自己土生土长的村落有着浓厚的乡土情愫，加之房子的商业化操作可给他们带来高额的回报，倘若对村子拆迁改造，无疑是对既得者利益的破坏。另外就是村中的外来人口，由于国家廉租房迟迟无法惠及大众，城中村中的廉价房本应成为他们的有效选择，然而改造城中村就意味着他们的临时家拆迁。另外在向城市迁移的过程中，加剧了通勤交通压力，无形中浪费了大量的人力资源和时间资源。

3.2 再开发改造中的风险问题

城中村经过村民几年的建设，建筑的容积率和密度已经接近饱和，巨大拆迁量与拆迁经费令开发商咋舌。城中村现状开发强度太大，拆迁安置地土地紧张，新开发项目的容积率也很难再加高，开发商无利可图，加上涉及的人员复杂，很多开发商避而远之。为保证改造单位在改造中有赢利或至少不亏损，政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠，或进行大量的资金补贴，这不仅影响到地价收益进而延缓城市建设步伐，而且容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。

4 城中村的未来之路

4.1 对城市化的再认识

城市化是城市在演变过程中不断发展的一个进程，在当今时代背景下，人们只注重物质而精神方面考虑欠妥，反映到城建设上就是大拆大建，这种浮躁作风严重的背离了城市的发展规律。

一个城市的城市化进程，不仅要有“高度”，更要有“深度”， “深度”也就是城市的文化内涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是这一内涵的承载者与“活化石”。无论城市化发展到何种程度，他们都是一笔珍贵的财富。因此，在城市化的进程中，要很好地实现物质文明与文化建设的有机统一。

4.2 城中村保留的可行性

通常情况下，政府对城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁华的商业区，而外来人口的生活空间越来越少，许多商家不择手段的将不宜人住的空间出租，最后很可能出现贫民窟现象。

城中村之所以被人们认为是城市中的“毒瘤”，主要是从消防、卫生、容积率、采光通风、建筑质量、社会治安等几个方面来说，但这些并不是什么疑难杂症，消防上可以布设消防栓，不必在狭窄的街道上穿行消防车。像是建筑质量、建筑密度、容积率等是相对而言，可以完全通过政府政策来解决。

4.3 未来发展的建议

城中村问题不仅是单纯的城市建设问题，而且渗透着复杂的社会关系。采用一刀切，显然不合事实，我们应实事求是，在城中村的问题上，走出一条“保留与逐步改造并举”的道路。

城中村是有千百年的村落，它们在演变过程中形成了浓郁的地域特色，具有独特的价值。同时国家为低收入者提供保障房遥遥无期，在这段时间内城中村完全可以划为保障房，由政府统一管理，由村民自己建设，风格可以统一采用地方特色，这样，就很好的解决了农民户外来人口的住房问题。

参考文献

1. 李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科学出版社，2004:26―30

2. 北京大学社会学系城市改造暨城中村研究课题组，应立即停止城中村改造扩大化――由昆明扩张之路反思中国城市发展（N），2010（5）