商业建筑采购精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇商业建筑采购，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：建筑企业；采购管理；电子商务；采购管理；

一、电子商务采购的优势

基于电子商务的物资采购平台支持多组织、多地点的应用，实现集团总部、分子公司、项目部、各职能部门之间的业务协同，实现标准规范的统一、实现对物资采购业务的集中监管，实现工程物资的垂直管理，增强内外部供应链的协同，有效的对整个集团的供应商资源进行全面的管理，降低采购成本，提高采购效率。其优势主要体现在以下几个方面：

1. 支持多种集中采购模式

满足各种工程建设物资集中采购模式（集中采购分散结算模式、集中采购集中结算模式、集中采购与分散采购混合模式）的应用，系统统一设定采购的标准和规范。

2. 减少采购环节降低采购费用，提高采购效率

基于电子商务的物资采购平台可以突破传统采购模式的局限，根据设定的采购流程自动进行价格、交货期、服务等信息的确定，整个采购活动都公开于平台之上，使采购过程更透明、更规范，降低了采购人员的工作强度，提高采购效率。

3. 可以实现采购业务程序的标准化

基于电子商务的物资采购平台是在对业务流程进行优化的基础上进行的，按照设定好的标准化软件流程进行，则可以规范采购行为，规范采购环节大大减少采购过程的随意性。

4. 实现财务业务一体化的集成应用

浪潮物资管理系统以价值为导向、业务为驱动理念设计，实现财务物流一体化集成应用，来自采购、存货、销售等业务系统的单据信息，可以在有关单据填制完成后，自动生成相关会计凭证到总账系统，来自业务系统的凭证可实现与其业务系统的关联，直接返查追溯到该笔会计信息的原始凭证，从而实现物流业务与财务平行记帐。

5. 物资信息准确、全面，协助领导决策

基于电子商务的物资采购平台使企业领导层可以方便地了解每一种物资的价格、数量、库存情况，合同的执行情况，资金的使用情况以及供应商情况等各种信息，针对物资采购过程中出现的问题，快速反应，有效的对领导层决策提供数据支撑。

二、建筑企业采购管理控制的重要性

从近年国内上市建筑企业和国有大型建筑企业利润数据来看，利润很低，有部人企业甚至是亏损的。前几年房地产业蓬勃发展时尚且如此，当前低迷的市道――国家房产政策打压、银行房贷紧缩等之下，上游房产公司的成本控制会加强，审价更严，对建筑企业而言，必须更好、更有效地控制住成本。建筑企业的成本，一是人工成本，而另一个就是物料成本。随着社会的进步发展、社会的各项基本保障的逐步完善，人工成本将越来越高，要想降低，几乎不可能。建筑企业的重心，有必要转移到如何有效控制物料成本上，也就是采购上。

大型建筑企业由于项目多，跨地域经营，传统管理手段已无法握多项目跨地域经营带来的海量数据，特别是大量的建材数据，总部与项目部已严重信息不对称。管理复杂度一高，数据量大到一定程度，管理就需要依赖技术手段，光有流程、制度就没用了。正因如此，大型建筑企业的管理、技术、采购优势反而发挥不出来。

随着互联网电子商务应用的逐步成熟，造价成本、建材设备、劳务等价格信息更趋透明化，也将对建筑企业赢利能力、赢利模式带来重大影响。可以预见一个大趋势是过去那种主要靠经营上搞关系的粗放管理经营模式，将越来越难生存，生存之道将转化为靠精细化管理能力。

在强调精细化管理的同时，建筑企业不得不面对一个现实，根据行业经验，建材成本一般占工程总成本的60%左右，若能够通过先进的水平，将建材成本降低5%，建筑企业利润即可提升3%，相当于某些大型建筑企业一年的利润。

建材成本控制分为两部分：采购时进行有效管控，施工时进行有效管控。经过数十年的发展，建筑企业在施工时的建材管控已经有了相当完善的流程和制度，且国家在施工标准方面给出了大量的规范和要求，建材的消耗量均有最低标准，想要再大幅降低施工时的建材量，几乎不可能。建筑企业有效控制建材成本的途径，只有选择采购环节的管控。

由此可见，建筑企业的采购管理控制非常重要！

三、电子商务环境下采购环节管理措施

企业物资采购业务主要包括申请计划、订单编制、谈判签约、合同执行和结算货款等环节。在各环节中，影响采购活动的风险因素各有不同。企业要想有效防范采购风险的发生，就要降低成本和提高产品质量，全面提升企业核心竞争力，必须加强采购各个环节的管理。

1.编制采购计划及采购申请环节的管理

该环节包括两项内容：编制需求（采购）计划和提出采购申请。

1.1编制采购计划。采购计划是企业组织采购的重要依据，也是确保企业生产经营正常运营的基础。如果采购计划不合理，不按实际需求安排采购或随意超计划采购，甚至与企业生产经营计划不协调等，就可能导致企业运营不畅。

1.2采购申请。采购申请是指企业生产经营部门根据采购计划和实际需要，提出的采购申请。采购企业如果不建立采购申请制度，采购申请未经适当审批或超越授权审批，就可能导致采购物资过量或短缺，影响企业正常生产经营。

2.供应商择用环节的管理

供应商实力的大小，信誉的好坏，所品质量的优劣，关系到采购方的生存与发展的大问题。所以，在供应商的选择与管理上要建立科学的供应商准入制度和对供应商的评估制度。

3.采购价格环节的管理

采购价格是决定采购成本的最重要因素之一。如果采购定价机制不科学，采购定价方式选择不当，缺乏对重要物资品种价格的跟踪监控，引起采购价格不合理，可能造成企业资金损失。因此，在管理上必须要健全采购定价机制，定期研究大宗通用重要物资的成本构成及市场价格变动趋势，进行市场供求关系及价格走势商情分析，建立采购价格数据库。

4.谈判签约及履行合同环节的管理

采购合同是采购方和供应方之间明确采购权利和义务的协议。在整个合同过程中，可能存在以下风险：合同内容即合同条款不明确、模糊不清，不具体，容易出现争议；合同履约率低；出现欺诈性的合同；人的无效；没有建立重大合同披露制度及评估制度，容易出现暗箱操作等等。主要管控措施是要建立采购合同的内部审查制度。

5.验收及付款环节的管理

验收环节的主要风险是：验收标准不明确、验收程序不规范、对验收中存在的异常情况不作处理，可能造成账实不符、采购物资损失。主要管控措施是建立采购验收制度和完善验收程序，采购部门与验收部门应当相互分离，严格验收程序。如在验收过程中发现问题，应及时报告，查明原因，妥善处理。另外要建立退货管理制度，对退货条件、退货手续、货物出库、退货款回收等内容做出明确规定。

付款环节的主要风险是：付款审核不严格、付款方式不恰当、付款金额控制不严，可能导致企业资金损失或信用受损。主要管控措施是建立预付账款和定金的授权审批制度，严格审核采购预算、合同、审批程序、验收手续、发票等相关内容，审核无误后，方可办理付款，否则，应当拒绝支付。还要加强对应付账款、应付票据等往来账款的审计力度，定期与供应商核对金额，发现不符，查明原因，及时处理。

总结：电子商务在建筑企业内的发展，与国家政策（建筑企业特级资质信息化）供应商中的电脑普及息息相关，在宏观大方向下，电子商务必将成为建筑企业建材采购乃至整个建筑企业管理中必须的应用。

参考文献：

[1]张德群，2000，《电子商务对建筑业的影响分析》，[J]，《建筑管理现代化》第2期。

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关键词：大型商业建筑；防火设计

引言

现代商业建筑具有综合性的特点，未来的发展趋势将是结合各种功能的综合体，集餐饮、艺术等消费功能于一体，成为城市景观的新气象。随着经济的发展，建筑面积也开始发生了巨大的变化，建筑面积越来越大，甚至达到了几十万平方米，是一个面积庞大，人口众多的现代化商业建筑。由于现代商业建筑的复杂性的特点，因此，大型商业建筑在防火和消防方面也和其他建筑有明显的区别。由于我国目前存在的相关规定还不完善，相关体系还不健全，因此，不同的地方也出台了相应的标准，但是同时，这也给大型商业建筑的防火设计带来很大的挑战。

1.大型商业建筑防火设计中存在的不足

以前的防火设计已经不能适应现代商业建筑的发展，迫切需要与时俱进的防火设计出现。从近年来大型商业建筑消防设计情况来看，在进行消防设计时要进行分隔防火分区、实施人员疏散、灭火救援活动、设置商业空间等问题设计，以下就这些问题进行详细分析：

1.1分隔防火分区问题

从以往的经验来看，大型商业建筑中的水幕水量的供应和排放都是难以解决的工程问题。大面积防火卷帘的使用常出现很多问题，卷帘箱的缝隙、导轨及卷帘下部常常因受热而变形，防火卷帘受火焰作用向受火面凸出，失去阻火隔烟作用。上述问题都对防火卷帘功能的发挥起到了很大的阻碍作用，在大型商业建筑中最好不要使用防火卷帘，以保证消防安全。

1.2实施人员疏散问题

由于大型商业建筑人员密集，一旦发生火灾，人的情绪难以控制，由于受到身体状态等综合因素的影响，疏散问题更加难以控制，这对消防安全的保证造成很大威胁。如果原来通畅的公共走道和开阔的中庭空间被众多的卷帘分隔，也会给人员的疏散造成困难，给人们的心理上带来不安全感。

1.3有效开展灭火救援行动问题

对于大型商业建筑火灾时（如表1为不同建筑位置火灾热释放量表），火际蔓延非常快，火灾热释放量大，消防人员深入扑救火灾的难度很大。

1.4有效设置商业空间问题

大型商业建筑的商业功能是其主要功能，由于大型商业建筑是一个多功能的综合体，因此，商家的种类也比较多。不同的商家对于商铺的要求也不同，有些艺术性比较强的商品对于空间的要求比较特殊，如果仅仅按照一般的防火要求进行防火设计，则无法保证大型商业商业功能的发挥。一般情况下，人员安全疏散是通过楼梯进行，但是按商业消防疏散宽度的规范要求，消防疏散宽度很大，即疏散楼梯间的宽度也相应很大，这将大大减少商业空间，采购流线组织流畅也受到一定的影响。

2.大型商业建筑的规模及火灾特点

大型商业建筑是应经济发展的要求而产生的，它是城市商业的集中地。在我国，此类商业中心也雨后春笋般不断涌现。大型商业建筑的特点有很多：功能复杂，疏散路线曲折，导向性差。内部可燃物品多；人员多，疏散困难。因此，商业建筑会有一些不可避免的弱点：可燃物多，而且由于大型商业建筑是城市的经济集中地，如果出现火灾情况，那么损失也是巨大的。

3.大型商业建筑疏散设计要点

3.1总平面布置

大型商业建筑在进行选址和总平面设计时，应符合城市规划要求。大型商业建筑沿街道部分的长度大于150m或总长度大于220m时，应设置穿过大型商业建筑的消防车道；当确有困难时，应设置环形消防车道。大型商业建筑与周边建筑之间、建筑内的各幢单体之间应满足规范的防火间距要求。

3.2划分防火分区

划分防火分区是建筑防火设计的重要环节，其面积大小主要是根据建筑性质、类型以及建筑耐火等级、防火分隔构造等，按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）的规定执行。

3.3安全出口与疏散楼梯

每个防火分区安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个；商业营业厅的出入口、安全门净宽度不应小于1.4m：确定楼梯数量和楼梯总宽度是建筑防火设计的关键，也是当前设计中的主要难点。疏散楼梯的合理设置很重要，尽可能利用自然通风采光；确实因疏散距离不够而需在商场中部设置疏散楼梯的，可将楼梯成组布置。梯段宽度不应小于1.4m。充分利用商业建筑层高一般大于5m的特点。若设置成2跑剪刀梯，则一个梯间位置可设置两部楼梯，梯间节省面积更为可观。室外楼梯因防烟性能好，还不占商场的内部空间。

3.4疏散宽度计算

每层疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门各自总宽度，应按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.3.17条的有关规定经计算确定（见表2）。

商店的疏散人数应按每层营业厅建筑面积乘以面积折算值和疏散人数换算系数计算。地上商店的面积折算值宜为50-70%，地下商店的面积折算值不应小70%。疏散人数的换算系数可按表3确定。

由上述规范规定的要求我们得到下式：

W=S×A×B×C/100

式中：W——商业营业厅的疏散总宽度（m）；

S——商业营业厅面积（m2）；

A——面积折算值（50～70%）；

B——疏散人数换算系数（人/m2）；

C——疏散宽度指标（m/100人）。

3.5疏散距离

疏散距离是保证人员安全到达安全地段的主要途径。相关规范对民用建筑的安全疏散距离有明确规定，对营业厅等大空间的疏散距离，如果是多层建筑，按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）表5.3.13的注1：其室内任何一点至最近安全出口的直线距离不宜大于30m（当建筑物内全部设置自动喷水灭火系统时，其安全距离为30×25%=37.5m：如果是高层建筑，按《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.7条规范：其室内任何一点至最近安全出口的直线距离不宜大于30m。

3.6地下防火隔离区与屋顶避难空间

屋顶避难空间：《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）第4.2.4条，对于大型商业建筑做出了相应的指示，在发生火灾时要保证室内人员能够及时到达屋顶避难空间，对疏散楼梯间做出了明确的规定，消防设计人员要严格按照规定设计，减轻火灾事故的发生给人们带来的伤害。

3.7防火救援窗

防火救援窗主要是使工作人员可以通过“非常出入口”进行灭火或救援。即外墙每层均应设置可供消防救援人员进入的窗口，窗口的净尺寸不得小于0.8m×1.0m，窗口下沿距室内地面不宜大于1.2m，该窗口间距不应大于20m，窗口的玻璃应易于破碎，并应设置可在室外识别的明显标志。

3.8疏散指示

由于大型商业建筑的人员密集，而且人员素质水平不同，因此，标明疏散指示时要考虑到不同人员的接受程度和辨识能力，尽量使疏散指示简单明了，而且要醒目，保证所有人员都能看懂而且能明显看到。考虑到火灾发生时有浓雾，因此，疏散指示灯需要有特殊材料的使用，确保人员能够在烟雾中正确辨认方向。

4.结束语

设计人员在进行商业建筑的防火设计时需要考虑到大型商业建筑复杂性，需要实地考察后，结合相关大型建筑的使用要求，在遵循国家法律法规的前提下进行防火设计，同时还要保证大型商业建筑的实用性和美观。即在进行大型商业建筑设计时，切实地按相关的消防规范进行设计，满足消防规范的要求，为日后避免许多安全的隐患，也为和谐社会和节能社会的体现创造了深远的影响。鉴于大型商业建筑对于我国的建设和发展的重要性，因此，探讨其防火设计相关问题具有非常重要的现实意义。

参考文献

[1]王璐.对大型商业建筑防火设计问题的探讨[J].山西师大体育学院学报研究生论文专刊，2009.

[2]《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）.

[3]《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）.

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关键词：大型商业建筑，消防设计，难点，对策

中图分类号：TU998.1 文献标识码：A

引言：现代商业建筑具有综合性的特点，未来的发展趋势将是结合各种功能的综合体，集购物、餐饮、休闲等功能于一体，建筑面积越来越大，甚至达到了几十万平方米，但与之相匹配的相关建筑法律法规还不完善，相关体系还不健全，这给大型商业建筑的防火设计带来很大的挑战。

1、大型商业建筑消防设计中的难点

以前的消防设计已经不能适应现代商业建筑的发展，迫切需要与时俱进的消防设计出现。从近年来大型商业建筑消防设计情况来看，在进行消防设计时要进行分隔防火分区、实施人员疏散、灭火救援活动、设置商业空间等问题设计，以下就这些问题进行详细分析：

1.1分隔防火分区问题

从以往的经验来看，大型商业建筑中的水幕水量的供应和排放都是难以解决的工程问题。大面积防火卷帘的使用常出现很多问题，卷帘箱的缝隙、导轨及卷帘下部常常因受热而变形，防火卷帘受火焰作用向受火面凸出，失去阻火隔烟作用。上述问题都对防火卷帘功能的发挥起到了很大的阻碍作用。

1.2实施人员疏散问题

由于大型商业建筑人员密集，一旦发生火灾，人的情绪难以控制，由于受到身体状态等综合因素的影响，疏散问题更加难以控制，这对消防安全的保证造成很大威胁。如果原来通畅的公共走道和开阔的中庭空间被众多的卷帘分隔，也会给人员的疏散造成困难，给人们的心理上带来不安全感。

1.3有效设置商业空间问题

大型商业建筑的商业功能是其主要功能，由于大型商业建筑是一个多功能的综合体，因此，商家的种类也比较多。不同的商家对于商铺的要求也不同，有些艺术性比较强的商品对于空间的要求比较特殊，如果仅仅按照一般的防火要求进行防火设计，则无法保证大型商业商业功能的发挥。一般情况下，人员安全疏散是通过楼梯进行，但是按商业消防疏散宽度的规范要求，消防疏散宽度很大，即疏散楼梯间的宽度也相应很大，这将大大减少商业空间，采购流线组织的流畅性也受到一定的影响。

2、大型商业建筑消防设计要点及对策

2.1总平面布置

大型商业建筑在进行选址和总平面设计时，应符合城市规划要求大型商业建筑沿街道部分的长度大于150m或总长度大于220m时，应设置穿过大型商业建筑的消防车道：当确有困难时，应设置环形消防车道。大型商业建筑与周边建筑之间、建筑内的各幢单体之间应满足规范的防火间距要求。

2.2划分防火分区

划分防火分区是建筑防火设计的重要环节，其面积大小主要是根据建筑性质、类型以及建筑耐火等级、防火分隔构造等，按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）的规定执行。防火分区之间应采用防火墙进行分隔。当采用防火墙确有困难时，可采用防火卷帘等防火分隔设施分隔。对于公共空间较大和不规整时，可以在建筑内部划出“亚安全区”，在此区域围围内，通过对内部可燃物进行控制，并与周围邻近区域之间采取严格的防火分隔，控制火灾和烟气侵入区域内。为人员疏散逃生提供暂时的过渡空间并为消防扑救力量侦察并展开火情扑救提供暂时安全的场所。

2.3安全出口与疏散楼梯

每个防火分区安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个；商业营业厅的出入口、安全门净宽度不应小于1.4m；确定楼梯数量和楼梯总宽度是建筑防火设计的关键，也是当前设计中的主要难点。疏散楼梯的合理设置很重要，尽可能利用自然通风采光：确实因疏散距离不够而需在商场中部设置疏散楼梯的，可将楼梯成组布置。梯段宽度不应小于1.4m。充分利用商业建筑层高一般大于5m的特点。室外楼梯因防烟性能好，还不占商场的内部空间。剪刀楼梯，在平面设计中可以利用较为狭窄的空间，可起两个楼梯的作用，予以解决安全疏散总宽度不足的问题。剪刀楼梯要求两梯段之间设置有耐火极限不低于1.00h的不燃烧体墙完全分隔，使两条疏散通道成为各自独立的空间，剪刀楼梯设计应为防烟楼梯间，且分别设置前室。图1为见到楼梯切面图。

图1 剪刀楼梯切面图

2.4疏散宽度和疏散距离

每层疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门各自总宽度，应按《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第5.3.17条的有关规定经计算确定。商店的疏散人数应按侮层营业厅建筑面积乘以面积折算值和疏散人数换算系数计算。地上商店的面积折算值宜为50-70%，地下商店的面积折算值不应小70%疏散人数的换算系数可按计算确定。疏散距离是保证人员安全到达安全地段的主要途径。相关规范对民用建筑的安全疏散距离有明确规定，对营业厅等大空间的疏散距离，如果是多层建筑，按《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)表5.3.13的注1：其室内任何一点至最近安全出口的直线距离不宜大于30m(当建筑物内全部设置自动喷水灭火系统时，其安全距离为30x125%=37.5m：如果是高层建筑，按《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)第6.1.7条规范：其室内任何一点至最近安全出口的直线距离不宜大于30m。人员的安全疏散需要通过增加通道疏散宽度，提高人流通过的股数，缩短疏散时间等指标，以求实现安全疏散。图2为底层疏散通道平面图。

图2底层疏散通道平面图

2.5地下防火隔离区与屋顶避难空问

屋顶避难空间：《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）第4.2.4条，对于大型商业建筑做出了相应的指示，在发生火灾时要保证室内人员能够及时到达屋顶避难空间，对疏散楼梯间做出了明确的规定，消防设计人员要严格按照规定设计，减轻火灾事故的发生给人们带来的伤害。

2.6防火救援窗

防火救援窗主要是使工作人员可以通过“非常出入口”进行灭火或救援。即外墙侮层均应设置可供消防救援人员进入的窗口，窗口的净尺寸不得小于0.8mx 1.0m，窗口下沿距室内地面不宜大于1.2m，该窗口间距不应大于20m，窗口的玻璃应易于破碎，并应设置可在室外识别的明显标志。

2.7疏散指示

由于大型商业建筑的人员密集，而且人员素质水平不同，因此，标明疏散指示时要考虑到不同人员的接受程度和辨识能力，尽量使疏散指示简单明了，而且要醒目，保证所有人员都能看懂而且能明显看到。考虑到火灾发生时有浓雾，因此，疏散指示灯需要有特殊材料的使用，确保人员能够在烟雾中正确辨认方向。

3、结束语

设计人员在进行商业建筑的消防设计时需要考虑到大型商业建筑复杂性，需要实地考察后，结合相关大型建筑的使用要求，在遵循国家法律法规的前提下进行消防设计，同时还要保证大型商业建筑的实用性和美观即在进行大型商业建筑设计时，切实地按相关的消防规范进行设计，满足消防规范的要求，为日后避免许多安全的隐患。

参考文献

[1] 李根敬.浅谈大型商业建筑安全疏散的设计与管理[J].消防科学与技术，2009，28（10）：784-787.

篇4

关键词：商业地产； 商业空间； 可持续发展

Abstract:Owing to the large capacity, huge investment and long-runcapital-recycleing, the big commercial design is a particular project in special industries. The commercial idea is rather different from bottom layers and self-contained ones. A long-term development of of commerce depends on its function, commodities, the integral efffect caused by the structure of its industry. A scientific commercial strategy may constanly upgrade efficiency. It may also increase the value of real estate. A pragmatic business plan can maximize the profit of Huilong Shopping Mall after the analysis of risk and scientific placement of the item.

Keywords:Commercial real estate； Business possibilities； Sustainable development

中图分类号：TU984.13

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2009）06-0124-03

1总论

近年来，随着改革开放和经济发展，中国社会进入快速的国际化和市场自由化进程。众多知名商家纷至沓来，国内消费者的需求也随之增大。我国商业建筑的面积日趋增大，大卖场已成为现代零售业最主要的商业形态，尤其是成了消费者购买日用消费品的主要场所。大卖场客流量大、辐射范围广，产品销量大，同时也是很好的展示企业形象的窗口。面对一个如此庞大的市场，商业地产开发商无不希望把握机遇，建造出自己的大型购物中心和商业帝国。汇龙购物中心正是在这样的背景之下开发建设的。

汇龙购物中心位于上海市奉贤区南桥镇，用地面积：14399.80m2，地上总建筑面积：23906m2。基地北邻南亭公路，东邻环城西路，西邻奉贤区自来水厂。作为一个大卖场，开发商希望该项目建成后大大地完善南桥镇的商业服务设施，提高城区居民的购物环境品质，同时其建筑形式有力的提升南桥镇的城市建设形象，成为当地标志性商业建筑。

接到这个任务后，我们与业主充分沟通，了解业主需求，意识到如何塑造与购物中心相适应的整体空间环境和人文环境，提升地段环境质量，创造宜人的购物环境同时追求外部环境和内部环境的互动，通过空间组合的流动和渗透，体现出环境的均好性原则，形成多元化与多样化的功能布局是我们设计的主要任务。

随后在设计中确定了如下设计原则：

1.整体性原则：新建工程的用地、道路系统、景观环境要与周遍环境相协调，并符合城市总体规划要求。

2.三统一原则：科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，做到经济效益、社会效益、环境效益的三统一。

3.注意城市设计：创造宜人的购物环境的同时，注意与外部环境的对话，共同构筑城市整体形象。

4.高效的原则：强调资源的综合利用，创造高效有益的内部空间和外部空间。

5.可实施性原则：充分考虑规划设计的可实施性、易操作性及经济性。

2总平面设计

本项目用地面积紧凑，开发商希望能占用最大的面积以发挥最大的商业价值。而大卖场的性质又决定了要有相当面积的停车卸货人流集散广场等用地，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关，是无法回避的矛盾，解决了这一矛盾才能进一步谈规划和建筑，忽视这些问题将对商业项目产生无法弥补的影响。我们从购物中心的整体环境、空间形态、建筑构成为出发点，结合室外广场、道路、景观、绿化、照明等布置，经反复修改比较，最终形成现设计的总平面，使建筑的整体品质符合城市规划的要求。

基地位于南亭公路和环城西路交叉口，主要人流来自这两条道路，故底层主入口设置在南亭公路与环城西路交叉口，设计为圆弧形，与道路交叉口圆弧相融合，在满足城市规划需要的前提下尽可能的吸引交叉口的人流。同时在南亭公路和环城西路上设置商业中心的次入口。

在道路系统的设计中，将人流、车流和物流等动线分开，减少车辆对人行的干扰，保证购物人群的安全性和交通的高效便捷性。人行道路沿南亭公路和环城西路布置。在基地西边和南侧用地边界处设置内部货运通道并兼做消防车道，靠近建筑西南角设卸货区，控制物流出入口方向，使物流路线更加畅顺。

购物中心设计充分考虑到未来商业竞争对停车设施的要求，在满足现有规范的要求下，考虑远期的停车使用需求，同时为了将更多的地面面积还给商家，设地下停车和屋面停车2个停车库，和一个地下自行车停库。屋面及地下停车库均设一进一出双车道与地面连通，同时均设置一上一下自动人行坡道连接商场和车库，方便顾客通行。地下车库出入口和屋顶停车场出入口设在南亭路上，靠近基地西侧，与物流道路通过绿化分隔。各动线互不干扰，提高了交通设施的运行效益。符合人流物流分流，路线短捷顺畅、安全、准时的原则。

21世纪是追求生态的世纪，寻求可持续发展是人类的共识，良好的生态景观有助于提升整个区域环境的档次，作为服务于大众的公共商业设施更应该体现这一点。由于基地被大体量的建筑所覆盖，所以尽可能的提高基地的绿化率是摆在建筑师面前的重要任务。沿南亭公路和环城西路是展示建筑形象的两个主要景观界面，同时又是人行系统融汇的区域，该区域虽然没有大片的集中绿化，但通过延长绿化带，合理的植物搭配等绿化、景观设计手段使得建筑形态、绿化系统、人行系统有机地整合到一起。

3建筑设计

本购物中心项目是一个大型商业建筑，作为区域性的大型商业中心要求建筑造型应体现时代感和超前性，力求建成奉贤区标志性建筑。我们在充分尊重现有环境的基础上，处处体现“以人为本”的设计原则。在满足商业运作提出的各类技术要求和指标前提下尽量体现商业建筑的外部特质。商业建筑除投入资金大、周期长之外，另一特点是建筑设计在后，商业规划在前。由于不同商家对建筑形态要求不同，不同商家对建筑尺寸、层高、外立面、平面布局乃至装修风格都有不同要求，在商家还未明确前，建筑设计就无法深入进行。本项目的开发商对此有明确的态度，在设计初期就要求商家介入，对平面布局提出具体而详尽的要求，使得本设计能顺利进行。

按照商家需要及规划部门的要求，本购物中心地下一层，地上三层。按照功能性质，在本工程的区域功能可以分为三大类，其一是商业功能区域，其二是仓储配套设施及设备区域，其三是停车区域。这三大功能区域大致以竖向结合平面做区域分隔：地下室和屋面为停车区域及设备用房，地面一至三层为商业功能区及仓储配套区。

地下室设计为停车区域及设备区域，设有地下汽车库、自行车库、设备用房及约600m2人防区域，在地下室设计中采用无梁楼盖的结构形式，尽量赢得更多的使用空间。

购物中心首层为整体式商场，主要以出租商铺为主。通过自动人行坡道与地下车库连接起来，方便驾车人员到达商业区。底层布置充分考虑到沿街人流创造的商业价值，在沿南亭公路和环城西路侧均布置独立商铺，使沿街人流可从商铺直接进入购物中心。二层及三层为超市卖场，通过自动人行坡道将人流引致设于三层的超市进口，待采购完毕后，又有自动人行坡道将人流引致设于二层的出口，顾客购物流线清晰，避免进出人流交叉干扰，同时最大限度地延长人流在卖场内部的停留时间，给卖场尽可能带来效益。卖场内部通过区内两部自动人行坡道进行联系，把人流带至需要到达的楼层。

结合总体布局，本工程物流入口设于建筑西面，并设有三台货梯；每层相应部位均设计一定面积仓储空间，最大限度的避免物流流线在竖向上的重复，有效的利用资源。

局部四层为设备用房，屋面为屋顶绿化及停车场。

由于本工程为大型商业建筑，因此我们在人性化设计上也有充分考虑：驾车顾客进入设于室内的地下车库或屋顶停车场停车后，均可通过自动人行坡道迅速到达商场各层。在环城西路与南亭公路建筑主入口处设置两处供轮椅通行的无障碍坡道，在建筑主入口旁边设置一台无障碍专用电梯，在地上每层男女卫生间各设置一个无障碍厕位，这些设计充分体现了以人为本的设计原则。

根据商业建筑的能耗调查统计，设有空调系统的商业建筑每年的能源消耗费用接近150元/m2，现有商业建筑的每年的能源消耗费用就高达225亿元人民币。商业建筑消耗的能源主要用于空调、照明、热水供应以及其它动力设备等方面。其中空调能耗是商业建筑的能耗的主要部分，占总能耗的50～60％。中国的商业建筑具有巨大的节能潜力，技术手段的推广和合理利用是商业建筑节能的关键。我们在设计中充分考虑到节能的要求，减少开窗面积，玻璃采用中空LOW-E玻璃，框料为断热材料，屋面及墙体采用板材外保温，提高空调系统运行管理，使建筑的节能落实到实处。

在充分研究基地特征和景观条件的基础上，通过建筑造型的处理，力求以体现时代气息和商业中心的视觉特征为基准，融流畅、现代、活泼为一体，将独特的建筑形象展示给城市及公众。商业建筑形象塑造有其固定的标准模式：雍容华贵、较封闭的外墙，沿街配以大玻璃的橱窗，成为顾客的导购指南。本项目结合以上特点，根据建筑巨大的体量并结合功能，在立面处理中对建筑材料进行了重新的组合。建筑造型上满足购物中心对立面上广告设计的实际要求，又突出时代感、标志性，现代感极强。外墙材料及极具视觉效果的玻璃幕墙通过细致的设计给人以全新的视觉感受。建筑材料以现代材料为主，突出商业建筑的自有特色，给人耳目一新的感觉。

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[关键词]：商业巨舰展贸综合体设计价值

中图分类号： F713.51 文献标识码： A 文章编号：

商业建筑做为建筑类型中的一个重要门类，其发展与社会经济、生活水平、交通状况、科学技术等有着密切的联系，对社会经济的发展起着极大的促进作用。展贸型商业模式作为新兴的第四代商业模式，正逐渐在各个大中型城市不断涌现并走向成熟。

第四代展贸商业模式主要的核心是强调体验式消费，与第三代MALL相比，第四代购物不再是重要的功能，更加突出休闲娱乐的功能，表现出城市生活时尚的概念，满足大众日益增加的文化需求。随着人民生活水平的提高，国民的消费观念发生显著变化，向着时尚化、个性化和体验化转型。构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场等现代商业提倡的“一站式”购物中心应运而起。

本文介绍的广州国际商品展贸城项目，正是有着诸多新型商业建筑综合体特点的巨型商业建筑项目。本项目分为交易、会展、仓储物流、商务、酒店、休闲娱乐、客运中心及社区服务等8大功能，其定位为：依托珠三角产业集群，借助广州会展业优势，打造完整会展产业链的、配套齐全、功能完善的一站式综合魅力体验区，是以常年展贸为主，集会议会展、商务商业、信息、财务结算、物流配送等多种配套功能为一体的窗口区域，力求成为立足华南、面向全国、影响全球的国际采购中心和商品集散中心。

该项目中的一期工程作为首期建设与运营，目标为建成广州光谷，是展贸综合体项目在广州运作的先行者，起着极其重要的探索与尝试的作用。

一、项目概况

广州国际商品展贸城项目地块位于位于广州番禺片区东北部化龙镇内，广州二环线以内，地理上接近广州经济开发区和黄埔码头；位于大学城、广州新城、萝岗中心区三个重点发展区域的几何中心，在东部创新产业发展区内，区域地理位置优越。规划区地处珠三角核心地带辐射整个珠三角，海、陆、空三网配套完善，有得天独厚的交通优势。

项目总用地面积272万平方米，总建筑面积437万平方米。项目将包含商品交易区、一体化商务中心、国际会展中心、物流中心，配套建设有：社区功能服务区（含：公安、超市、医疗卫生、停车场等）、客运中心、美食休闲中心、公寓等。其中一期工程规划总用地为141738平方米，基地内4栋建筑共同形成一个围合空间， 包括3栋展贸交易馆和1栋办公楼，总建筑面积达269210平方米。

二、设计理念

建筑应具有多重复合的美，包括形式美[包括视觉思维，形式美元素和形式美法则以及反形式美思维]，功能美[包括使用功能和结构逻辑，材料工艺]和艺术美[包括抽象，隐喻，转喻，象征，倾注观念等]，展贸城项目一期工程作为大型商业展贸建筑群，从空间布局到建筑符号，从设计理念到功能形式均崇尚建筑美学的具体表达，注重形式，技术，艺术的综合运用。

格局：以传统风水自然观与现代生态理论相结合，创造带有风水学中吸纳、聚气特点的格局，设计建筑呈半围合空间，在意象上形成回环的气场，结合南广场聚气凝神，形成“阴阳互补，相互交融”的规划特色，营造出展贸城一期工程的独特氛围。办公楼作为一期工程的核心，与三栋展贸馆一起，形成 “坐北朝南，左青龙，右白虎，后玄武”的风水格局。

轴线：强调中国传统特色的中轴线式布局，以一期工程为始，展馆与办公楼成中轴对称布局，贯穿一条有始有终、张弛有度、起承转合的主轴线。

庭院：四栋建筑围合，刻意营造中心内庭院，叠水相依，静中有动，曲水通幽，南面景观广场叠水相依，在环境空间上打破了建筑规则布局的呆板，同时也象征了统一和谐的境象。

共享：商业建筑追求流线的顺畅共享，均好可达，围绕建筑群的骑楼设计以及展贸馆内垂直交通，结合展贸建筑群的屋面停车体系，人流和车流均成功营造各自的共享空间。强化围合北广场与南广场之间的景观联系，创造外部景观相互交融的开放共享式展贸建筑群。

三、一期工程规划与建筑方案

1、规划结构

一期工程规划总用地为141738.1平方米，基地内的4栋建筑共同形成一个围合空间，展览交易A3馆位于地块的最北边，展览交易A1、A2馆分列地块的东西两侧，办公楼位于地块的最南边。

2、空间形态

通过起、承、转、合的空间变化与序列性来共同营造展贸城多样性空间品质，达到理性与浪漫情怀的交替交融。办公楼核心坐镇，3栋展贸馆环绕其间，各展馆间以旋转车道作为立面形态的制高点，保证空间形态的主次分明、对称严谨。

3、交通系统

基地的主入口设计在基地的东西两侧，结合基地内每栋建筑的交通流线因素，深入研究本项目的交通设计，在建筑物周边均设有环形消防通道，交通系统简洁，利于消防疏散。每栋建筑内部及相互之间的交通流线明晰，尽量做到人车分流，避免相互交叉。用地南面景观广场东西两侧各设2个机动车行入口，连接四栋建筑内部的环形道路，达到人车分流的效果。

4、景观系统

方案借鉴了岭南传统园林多种设计手法，形成多层次、全方位、立体化的丰富多变的整体景观。在建筑形成的一系列的围合与半围合的绿化庭院和大型景观广场中，借鉴岭南传统园林造景手法，局部挖池堆土，小桥流水，亭台小品等，通过借景、组景、分景、添景等，共同打造具有地域特色的展馆建筑绿化景观。

四栋建筑围合的内部空间形成地块内部的景观花园，能为人们提供丰富的休闲绿化空间。各栋建筑的电梯厅、中庭、休闲活动平台，一系列开敞空间的布置，活跃了建筑内部空间，拉近了人与自然的距离，更好地体现“以人为本”的设计理念。

5、建筑与立面设计

整个建筑群体量单纯，立面风格简洁、大方。

办公楼作为整个展贸城的形象代表，其整体造型及立面的标志性塑造对彰显整个展贸城个性化、国际化的商业氛围起着举足轻重的作用。办公楼体量设计方正、对称，其外立面设计强调竖向肌理，在建筑顶部周边适当布置横向广告牌，外墙材料以银灰色铝板为主，部分采用灰色面砖、铝合金百叶、透明玻璃幕墙。办公楼整个立面设计简洁、整体，标志性强。

展览交易馆A1、A2、A3，外墙采用浅灰色面砖，局部白色面砖，主入口采用透明玻璃幕墙，造型简洁，标识明显。

通过分析广州地区的气候，从节能角度考虑；结合平面及造型特点，除了保证正常的自然通风和满足采光要求外，分别采用了连廊、挑檐、凸窗台、装饰墙遮光百叶等具有地方特色的建筑元素，在起到遮阳作用的同时又为创造室内外空间相互融合的地域性建筑做了有特色的标识。

展览馆采取平层停车和屋面停车，平层停车和屋面停车均为开敞式，尽量利用自然光和自然通风，节省能耗。

四、设计特色

设计价值：商业设施的总体布局、建筑商业元素的设计、商业氛围的营造，商业化市场功能的完善程度是衡量商品展贸市场是否具有竞争力的重要因素，也是商品展贸市场现代化程度的一个重要体现。

功能探索：一站式购物运营体系，仓储式物流以及购物体系，大型屋面停车体系，双首层的商业开发模式，在歌剧院和活动中心中间设计了高五米的架空平台，立体围合绿化核心区，底层停车，形成立体化景观的市民广场。

共融共生：强调一期工程对整个广州国际商品展贸城项目先行者的作用，以景观广场为龙头，首期严谨而富于商业化的建筑群，做为后期开发的指引，展贸区整体景观和环境的塑造，强化建筑绿化与周边环境绿化的“共融共生”，营造展贸区内建筑与自然的融洽，体现出有效的凝聚力的同时保持其视觉张力，营造有浓烈商业氛围和时代特征的展贸中心区环境。

结束语

商业建筑是市场的产物，是社会的综合，商业设施是一种地标式的城市名片，它不但承载着精神物质文化和商业文化，对于每一个享受它的人来说更代表着一种生活质量，商业是发展社会主义文化的重要途径。

城市展贸综合体不同于一般的城市商业建筑，是城市中集中体现、宣传和发展商业的重要场所，是城市人民商业活动的集散地，在城市中具有特殊的地位，有利于发展社会主义先进文化，符合行业发展规划，满足人民群众日益增长的物质文明和精神文化的需求。不同的商业形态也决定了不同商业建筑的形态，需根据商业项目情况不断完善项目设计，利用各种空间组合形成的商业流线，构筑商业地产价值链，打造符合需求的最优设计作品。

参考文献：

《广州市城市总体规划（2001—2020）》

《广州市番禺片区发展规划（2001—2010）》

《广州市番禺区化龙镇总体规划（2003—2020）》

武扬;;购物者心理与行为在商业建筑设计中的体现[J];建筑学报;2007年01期

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（一）为什么要控制机电成本机电安装在施工过程中是属于施工管理范围内的，在中国并没有把机电管理放在比较重要的位置上。如今，伴随着机电行业的不断进步和快速发展，机电建设在施工企业中的地位越来越重要，难度也是不断地在增大。因为现在机电安装还是相对比较复杂的一个项目，导致在这项施工中成本是很难掌握的，并且因为机电安装是比较特殊的，成本的空间是很大的。因此，很有必要对于机电安装中产生的成本进行控制和管理。在中国目前的状况来看，对于机电安装中的相关成本还是比较单纯地用人工在进行计算，必然出现了不准确的数据。当前，引进先进的统计技术是比较紧急的。（二）控制机电成本的意义机电成本在施工的工程中不是一眼能看得到的，对于施工企业管理并不是很完善，一些机电安装是可以获取私利的。现在伴随着国家对于建筑行业的监管，很多的施工企业也发现了机电安装过程中存在的成本问题，开始进行监管。在施工企业中，要求建设成本管理必须是透明的，所以，机电成本的控制力度就会有所加强。原来的企业放养式的管理模式已经不适用了，在激烈的竞争环境下已经被淘汰。对于机电安装的控制，可以让企业对于施工中的管理更加的科学化，信息更加透明化。企业运用计算机技术对相关的数据进行整理，也节省了人力在管理上的成本。

二、对于机电成本控制现状

（一）让机电成本管理更加的专业化机电安装在施工过程中是属于项目管理的范畴，在管理方面是比较互通的。在全世界范围内，机电安装是可以利用网络技术进行核算的，但是在中国，这样的系统还没能被开发和利用上。在其他的国家，对于机电安装的管理已经比较成熟了，他们对于机电成本的管理就是利用计算机技术来进行的，而不再是比较传统的人工进行记载，这样对于成本分析得也会比较详细。一些大的商业建筑对于施工中的项目要求都是比较严格的，制定好的就不能随意的变动。（二）中国机电成本现状在中国商业建筑中还是存在一些问题的，比如，在施工前期制定计划的时候就比较的粗糙，施工过程中的可控制性就很不好，还有就是在施工的过程中随意地进行改变，不能按照原本制定的计划进行实施。

三、机电安装的成本分析

现在在很多的商业建设中都是把项目的主体看的比较重要，对于机电成本的管理就比较不重视，人们对于机电成本的核算也具体分析的比较少。在实际的施工中，施工方一般会根据自己的实际情况进行管理，可是并没有完整的管理体系。我们要在自己实际情况的基础上增加完整的管理体系，主要体现在：在图表中，每一个板块都在发挥着自己的作用，他们之间是紧密相连的，都不是单独的个体。成本是一个施工中最关键的，也是最基本的，只有先制定好成本预算，才能更好地进行施工。

四、机电安装中的成本包括什么

成本预算是施工项目的基础，是整个项目的主导。成本核算对于商业建筑来说是至关重要的，直接关系到建设的成功与否，特别是针对机电安装过程当中，成本的核算更是非常重要的。因为机电安装是比较复杂的工程，细节又比较多，里面会隐含很多不好核算的工程成本，不是专业的核算人员或者不使用计算机进行核算是没办法准确地算出机电成本的数值的。在机电成本的核算中，对于工作人员的要求是很高的，必须是相对来说经验很丰富的人才有可能对机电成本进行准确的核算。机电成本的核算除了在自己的施工项目基础之上进行，还需要掌握当前社会的价格，比如进行材料的购买的市场价格的浮动变化等等，都需要及时地掌握，这样统计出的信息才能更加的准确。下面是机电成本包括的核算内容：

五、机电成本在施工中的落实

成本核算完以后就到了真正需要实施步骤的时候了，整个施工也是围绕成本核算进行的，成本主要包括了几个大的方面：（一）采购成本采购对于施工是比较关键的环节，所以的建筑材料都需要采购进来，然后才能进行施工，采购的材料所用的成本也是项目中占的比重较大的，也是项目中比较看重的一个环节。（二）施工中成本管理在施工过程中，所使用的成本就需要在工程进行过程中进行严格的控制，也是成本使用的关键，对于整个项目都是非常重要的。（三）库房管理库房对于施工单位是很重要的，所以采购回来的材料，还有需要的材料运输都要经过库房。首先，每次采购回来的材料，管理员要进行检验，按照规定进行严格的验收，保证材料的质量，这对于日后的施工是非常关键的。其次，验收完以后就要对采购回来的材料进行妥善的保管，按照材料的类别不同分开摆放，以免对材料造成损坏。最后，就是施工中材料的发放，库房管理员要对材料的发放严格监管，否则对于材料的领取数量和真正使用的数量都没有一个精确的记录，对于企业是一个很严重的损失。

六、对机电成本进行信息化控制

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亮点1

闵行华漕现代商务区

该项目位于华漕镇中西部,位于虹桥综合交通枢纽西北侧;基地东至纪翟路、南至北青公路、西至联友路、北至闽北路与罗家港,规划总用地面积728亩。未来商务功能的总建筑面积将达50万至60万平方米,以总部经济、大型商业、酒店、娱乐、办公等功能为主。

亮点2

闵行国际医疗园区

该项目位于闵行区北青公路以北、周泾港以南、联友路以西、纪谭路以东,规划用地面积576亩,紧邻现代商务区,计划引入四所医疗机构。该园区的建设将为虹桥商务区提供强有力的医学生物支持,既是发展相关产业的有力载体,也将为整个虹桥商务区提供丰富的医疗资源,营造和谐的生活工作环境。

亮点3

闵行商务会展区

该区域东至嘉闵高架,南至蟠龙港,西至南莘铁路,北至规划路,规划总用地面积1381亩。以北翟路为界,功能布局规划分为北区商务和南区会展。闵行区还为闵北商务区配置了七宝生态商务区、莘庄商务区等“兄弟”功能区。这些功能区几乎覆盖了闵行最精华、竞争力最强的区域范围。

亮点4

闵行国际采购区

国际采购区位于金丰路西侧,纪谭路两侧,朱建路北侧,占地约500亩。以枢纽为依托,建立集产品集中展示、办公一体化的多功能采购区,定期举办会展。目前中国国际跨国采购大会常设上海,2009年跨采大会共邀请了32个国家和地区的211家国际采购商、20家服务贸易商参展,参会供应商达4000家。

亮点5

长宁新泾镇

新泾镇是长宁区唯一一个被明确列入虹桥商务区的镇,未来2号线将从淞虹路向西延伸到青浦徐泾,加上西郊百联等商业设施进驻,该区域的生活便利度将不断提高。新泾镇南部目前是传统的西郊别墅区,北部则以老工房供应为主,从而具备了投资、自住的双重价值。

亮点6

长宁虹桥临空经济园区

临空经济园将重点发展信息服务业、现代物流业和高新技术产业,打造3个互相独立又相互融合的产业发展空间:北部形成以高新技术产业为主的高端企业总部与高科技企业集聚区;南部形成以信息服务业为主的现代服务业集聚区;西部形成以现代物流业为主的产业集聚区。

亮点7

长宁虹桥涉外贸易中心

虹桥经济开发区现扩容至3.15平方公里,成为虹桥涉外贸易中心。“LV大厦”、金虹桥国际中心及上海城三期都将在此区域内兴建。长宁区还在此确定了企业总部、经贸组织、法律服务、专业咨询、航空物流、会展服务、贸易金融、投资基金等16大重点发展的领域。

亮点8

青浦徐泾镇

虹桥综合交通枢纽对青浦徐泾镇的利好将更多地体现在交通和商务环境的升级上。同时,虹桥综合交通枢纽在聚集大量人流、物流和信息流之时,也将带动区域商务环境的大幅提升。作为商务成长区,徐泾镇从而具备了宜商宜居的发展前景――进可便捷地进行商务活动,退可享受舒适的别墅生活。

亮点9

青浦赵巷镇

青浦赵巷镇在围绕奥特莱斯周边区域,已经形成了商贸集聚点,上海创展商贸商务时尚中心、吉盛伟邦国际家具村二期等项目即将竣工。青浦区还表示,为发展赵巷商业商务集聚区,在今后三到五年内还将投资60亿元,商业建筑面积总量将接近200万平方米,销售收入将达到100亿元。

亮点10

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关键词/绿色建筑 住宅项目 LEED NC V2009中建地产 汤逊湖壹号 样板展示房

一、住宅项目的样板展示房与绿色建筑评价标准LEEDTM NC 2009

就LEED认证的社会评价而言，在中国是褒贬不一的，既有作为国际上现行最完善、最具影响的绿色建筑评估体系在中国广受青睐，也有“国贸三期”获得LEED CS黄金级预认证后被评为一个昂贵的环保噱头。在汤逊湖壹号作为住宅项目定位于绿色住区后，“如何学会营造并建成一栋样板展示绿色住宅建筑”就成了项目目标，选择了更为系统、完善和量化的LEED认证评估体系作为标准，同时，因地制宜的选取符合我国建筑业和建筑市场服务水平的得分点，并且在样板展示房的建造实践过程中，兼顾住宅产品所不可避免的经济效益，使中建的绿色住宅产品在武汉落地，同时在设计与工程管理中培养绿色习惯和提高绿色意识，并且培养一支绿色建筑管理团队。

LEEDTM NC 2009是LEED认证关于新建筑和重大改建工程（如：建筑的门窗更换、外墙屋顶改善、设备系统更新等）项目的评估标准，。LEED NC主要针对新建商业建筑的评估，但在实践中也曾经应用于很多建筑类型中。如：所有商业建筑（包括办公建筑）、公建（图书馆、博物馆、教堂等）、旅馆、不低于4层的住宅。

中建·汤逊湖壹号项目LEED认证样板展示房（来源：方超）

二、样板展示房LEED认证先决条件

在制定LEED认证目标之前，首先就要了解LEEDTM NC V2009认证评定的先决条件。1）在可持续发展场地中，先决条件为建筑施工污染防治，不管是国家指定的文明施工规范，还是美国环保局（EPA）标准，对施工现场防止水土流失与沉积控制的措施是一致的，必要文件是《防止水土流失与沉积控制计划》。2）节水20%，控制（节约50%）或消除使用饮用水作为景观灌溉用水是主要目标。3）能源与环境部分较为专业，建议聘请调试专家，进行建筑耗能系统调试，具有最小能耗表现，同时对制冷剂基本管理（减缓臭氧稀薄趋势）。4）可循环材料的储存与搜集，减少运往填埋地处理的废弃物。5）建立了最低室内质量要求，鼓励在基础设施成熟的城区实施新的建设项目，保护原生绿地，保存栖息地和自然资源，防止住户和系统暴露在吸烟环境中。以上五点涉及建筑、环境、设备、材料使用和室内多方面，虽然都是一些基础要求，但是需要一个多专业多部门的专项管理团队协同工作，这也是LEED认证的先决条件。

三、样板展示房LEED认证各分项得分点概述

在做好上述LEED认证评估条件和管理的准备工作之后，认证等级定位与策略制定则是另一项重要工作。LEEDTM NC 2009评估标准中，分值条款的总分达到40～49之间为认证级，50～59之间为银级，60～69之间为金级，80分及以上为白金级。认证等级定位将基于项目自身条件与LEED评估体系得分点分析而制定。作为住宅项目，汤逊湖壹号需要从一开始就面临着诸多挑战，所以下文将从得分点的六部分逐个分析。

1. 可持续发展场地：住宅项目基本都经过《环境影响评估》、《交通影响评价》以及绿地率的规划条件，所以场地选择、2条以上的公共交通和降低施工干扰，恢复公共空间与提高绿化率，通常都是可以在规划阶段做到的，过程图纸需要按照LEED认证评估要求另行绘制。在建筑和环境方案设计过程中，自行车存放和更衣室对于样板展示房的管理人员是必要的，按照规范最低停车位和对50%以上硬化景观提供遮阳，减少地面反射的原则进行场地设计，在常规的样板展示区建筑和景观方案设计中稍加注意就可以达到的。

2. 节水：满足先决条件节水20%，几乎就可以得分，因为通过雨水收集、中水处理或场地循环水的使用，达到减少饮用水灌溉使我们必须要做的。城市给水系统一般只有一套市政给水系统，有时还作为消防水源，用饮用水进行景观灌溉就太浪费了。汤逊湖壹号在样板展示房的环境设计中，通过选用本地适宜且耐旱和中度蓄水的植物，并配以滴灌和喷灌系统，满足节水要求的。建议整个社区根据规模自建或选用市政雨水收集或中水系统，不仅满足2011年新版住宅规范要求，而且也是绿色建筑必经之路。

3. 能源与环境：这部分的能量分析调试报告较为专业，一般需要有资质的外部资源进行合作，核心工作为通过调试提高能效，得分与提高的百分比挂钩。另外，可再生能源使用也是一个重要部分，目前国内住宅项目应用较多的是太阳能和地热能，这需要根据项目自身和外部的情况而定。汤逊湖壹号项目与绿色建筑咨询机构合作，LEED认证专业人员对样板展示房加强调试，同时注意在采暖、通风和空调系统中避免使用氯氟碳族（CFC族）和氢氟碳族（HFC族）制冷剂和消防灭火的溴氟烷烃（Halons哈龙）。另外，绿色电力使用是一个补充得分子项，因为目前国内尚无符合美国标准的绿电，即必须从美国购买绿电。

4. 材料和资源：施工期间对建筑垃圾进行回收和再利用是精细化的现场施工管理原则，也是绿色建筑的施工要求，制定《施工期间废弃物管理计划》是LEED认证评估的一项重要文件。在样板展示房软装部分采购可循环（环保）建材制作的家具，是这个分项的得分点，也是硬软装家具制作采购中很经济的方式。本地建筑材料的使用也是在国内建筑行业中普遍的做法。

5. 室内环境质量：样板展示房的空调系统建议在定位过程中就选择了新风系统，制定并实施施工阶段和入住前阶段室内空气质量管理计划，保证施工人员和住户的健康舒适；同时选用低挥发材料，控制室内污染源，提高照明和室温的系统可控性，并加强室内热环境和光环境设计，建议提前做好样板展示房精装修绿色管理计划。

6. 额外得分点：1）创新和设计。绿色教育计划在一个样板展示房是可以通过投影和电视录像等方式实现的，比如：节水系统、样板展示建筑的新风与空调系统、选用的环保家具等项目介绍可以录制一个绿色建筑专题节目，作为宣传传递给住户，环保的清洁产品的使用，以及项目管理团队自有或聘请一位具有LEED AP资质的专业人员作为专员参与到项目管理之中，都可以加分。2） 本地优先。这个分项强调的是绿色建筑中本地化的策略。前文所述的一些得分点采用本地化的策略还会再次得分，比如：节约50%饮用水灌溉、加强调试和节能达到12%等子项。

四、总结

在制定样板展示房的绿色建筑发展伊始，通过比较LEED认证评估标准和国家《绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2006）》及《绿色建筑评价技术细则》（建科[2007]205号），基于准入门槛和评价方式，发现LEED认证门槛较低且使用打分制的量化评估，采取引导性强的绿色奖励机制，我们最终选择了LEED认证作为标准。在整个样板展示房定位、设计和营造过程中，始终贯彻了绿色建筑理念，并融入LEED认证标准，积极的探索并初步掌握了一套实施绿色建筑的管理方法，同时期望通过一栋绿色建筑的实践，推动今后从事的建筑活动向绿色转型。

参考文献

1.美国绿色建筑委员会（USGBC）官方网站http：//

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专家：9级强震远超建筑抗震设防

建筑节能认证助保温企业提高竞争力

中英低碳建筑改造研讨会在京召开

水滴状建筑利用太阳能将空气转化成水

绿色建筑如何实现

英国2月建筑业采购经理人指数升至56．5

日股狂泻哑太股市反应不一建筑业相关股票走高

建筑业如何应对高成本经济

德国的城市绿化：未来建筑和植物紧密联系

爱“1000万套保房”将对房地产业有何影响

太原建筑工地将每月“打分”考核

二线城市地块几乎均以底价成交

今年我国土地政策突出惠民生

上海经适房“门槛”放宽

昆明2011年新建11．4万套保障性住房

2011年北京市将建20万套保障性住房

京再添太阳能一体化建筑

新西兰将彻查坎特伯雷电视大楼坍塌原因

国土部：三类住房用地不低于供地总量7成

阎庆民：日前暂时没有新的房贷措施出台

黄奇帆：中低收入者不用担心房产税

美1月房屋销售指数下挫2．8％楼市仍低迷不振

史上首个超800米的建筑物

不惧调控压力六成上市房企年报报喜邢飞

未来两年八成小企业要签用工合同

住建部：未出住房限购令的14个城市被点名

5月地产销售34亿中国建筑业绩涨幅趋缓

福克萨斯演讲：建筑设计应使人们感觉幸福

不受“限购令”限制郊县房价逆市上扬

上海挂牌竞价出让保障房用地

住建部要求各地调房价年度日标须本月公布马生泓

城市的未来“云时代”

新国家博物馆3月1日起开放为世界上最大博物馆

日本建筑为何如此抗震

智能建筑：普及节能意识任重而道远

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计

建筑大师努维尔：现代建筑问题是脱离环境历史

淮安市白蚁灭治市场失灵现象浅析

论视觉艺术与时尚生活的融合关系

基于社区利益要求及其实现方式的非财务指标披露满意度研究

区域农副产品物流基地建设探讨

城市开发

山东省龙口市城乡一体化SWOT分析

城市地下商业圈发展浅析及问题探讨——基于政府和房地产企业视角

规划设计

现代风水理论与住宅区规划探讨

商业建筑物业咨询管理实例

昆明市户外广告与建筑关于风貌的规划控制

建筑设计

机械式立体停车库在居住建筑中的应用

现代科技在古建筑测绘中的应用

新疆地区普通住宅供暖问题浅谈

建筑工程

某隧道坍方处理措施

混凝土施工裂缝成因及预防

建筑混凝土结构节点部位钢筋间距的技术质量分析

后张预应力梁板施工问题的浅析

高速铁路软土地基处理方法

工程管理

重庆地区供电保障安全辨识及风险管理

浅析建筑施工安全管理措施

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1商贸城消防安全问题现状

商家在进行设计时总是将每一平方米的面积加以利用以增加使用面积，其本身的消防安全意识较弱，因此在设计时并不十分在意。并且处于利益的原因，很少有商家能认识到要请专业的消防人士参与商贸城的设计，因此，在建设中就为日后商业用房的消防安全问题埋下隐患。表现为：

1）安全通口建设达不到规范。一些商业人员在设计商业城时，往往投机取巧，将原来的一楼层改成两层，而安全出口只按照一楼层设计，这样减少了占地面积而增加了使用面积，但是却破坏了原有的防火层，很难达到规范的要求。 特别是一些商城存在着先天不足的问题，因为它们所在的土地原来建设的是仓库、市场之类的消防设施不齐全，安全管理滞后的建筑，而后天又没有加以改造，以至于当危险来临时处于极端被动；

2）装建筑料不具有规范的燃烧性能。根据我国消防规范标准，商贸城中的墙壁，楼梯、屋顶、地面等建筑材料具有相应的燃烧性能规范来达到消防预警、隔离、驱散、阻燃等处理程序。而目前的商业建筑所使用的建筑材料普遍存在燃烧性差、耐火性低的要求规范，一旦出现危险，极易发生楼房坍塌。楼梯的宽度不能满足商业城流动的人口在瞬间疏散，极易发生踩踏事件照成人员伤亡；

3）电气线路敷设不规范。很多商业建设者没有对电气线路进行阻燃保护，只是进行一些初步的设计与防护。这样的话，一旦电路出现问题，非常容易引起燃烧，带来火灾。目前的商贸城的顶端或中间夹杂着员工的住宿、餐饮业等，线路混杂，增加的火灾发生的可能性。且为了防盗，很多楼层的窗户都被铁丝网或者其他的防盗设施封闭，如果发生意外，人员得不到及时的疏散；

4）商贸城中的消防设备过少。商贸城中所包含的消防设备的保护范围不能够全部覆盖整座大楼，存在盲区和盲点，有些设备放置位置不易找到，有些甚至是坏的。其商业城中的管理人员和业务人员没有定期进行消防安全方面的培训，如果遇到紧急情况不能得到妥善的处理。面对以上存在的问题，结合现状，我们从以下几个方面提出解决建议避免火灾事故，减少伤亡。

首先，要从根本上解决，那就是要对楼层进行消防安全设计的改进。商贸城要逐层进行消防改进，将各层的防火层相连接形成防火墙。要做到没有消防盲区，达到国家规范，对于国家没有明确要求的，也要在设备上做到没有纰漏。当出现紧急情况时，其商贸城的自备的水管以及灭火设施能够达到初步灭火等待消防队到来的需要。并且，灭火设施要放置在显眼处或有显眼标记，可以挂置在墙上或者拐角处。

其次，对商业街和商贸城的建筑材料进行筛选使用。严格控制沿街商业用房选材及施工。商业建设者在进行建设的时候，要选择达到国家要求规范的建筑材料和产品，加强对这方面得管理力度。而监督部门在检测时，要对着方面加大监测力度，对有问题的材料和不达标准的材料进行上报和上缴。定期对商业街各用户进行定期抽查和监测。商业建设者可以和承租方统一进行工程的采购、施工、管理、监测等项目；还可以建设方把采购的产品、材料自行负责后转交给承租者进行施工和其后的一系列工程项目；也可以将双方负责的项目相交换。总之以自身的特点来进行合同的签署，而消防按键部门要做好对该工作的监测。

第三，就是建后的安检工作。商业街、商贸城内部就需要有监督，防御、检查等专门的部门来负责，并且与当地的消防部门进行搭配和学习，形成一系列的消防体系。在签署合同时分配好各自负责的消防项目，与责任。消防部门要进行跟踪督促和检查，并定期对其进行培训。督促各部门、各企业认真对待消防安全问题，加强预警机制和管理机制。最后，要加强消防教育和宣传，提高人们的消防意识。无论是建设者、业主还是消费者普遍存在消防安全意识淡薄的问题。因此人们需要提高对消防等一系列安全问题的意识，和遭遇紧急情况时的自救能力。消防部门要定期对商贸城、商业街的员工进行宣传和培训。培训班就是一个很不错的方法，而且要联合各部门组织进行防火演练和应急演练。这样可以尽最大的可能做到对灾难的避免。以上就是对我国现阶段商贸城消防安全工作的总结，我国的经济飞速发展，商业城、商业街的建设依然会呈直线上升的趋势。加强消防安全工作是首要的也是必要的。只有公民的安全得到了保证，才能更好的利于商业的发展与腾飞。

参考文献

[1]小火显露大隐患银基商场不安全[J].河南消防，2003(7).

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【关键词】 高耸建筑物 拆除 爆破 安全性

高耸建筑物爆破中，可能引起安全事故的原因很多，主要是在人和物，以及环境的不安全因素上。只有采取安全管理方法，实施安全防护措施，才能实现安全问题的控制。

1 影响安全性的因素分析

1.1 振动因素

1.1.1 爆破振动

当炸药在炮孔内爆炸的时候，它会在围岩中形成强烈的应力波。一旦引起了岩石质点出现振动的，应力波就会转变成地震波。地震波在介质传播中，会形成介质质点中的强烈振动，使得爆破区周围建筑物出现破坏，甚至出现倒塌。当前，国内不少的介质，将振动速度当做主要主要判据，来对爆破振动的周围建筑物实际破坏进行测定。但是，在实际工程里，使用萨道夫斯基的经验公式，对振速计算，实际的结果偏大。在工程实例中，使用修正之后的萨道夫斯基经验展开振速的计算。

本式中，V是介质的质点实际振动速度。Q是炸药量，也就是爆破时的炸药总量，R是测点到爆心的距，K，α是爆破的条件和材料以及特性涉及的系数。K1是修正系数，值为0.25～1.0。依照《爆破的安全规程GB6722-2003》， 爆破作业时振速不大于5cm/s，可以实现一般工业和商业建筑物的安全（一般民用建筑物安全允许振速不大于3cm/s）。在爆破地震的因素中，其特性因素很复杂。主要有三个方面：第一，爆源特性方面，和爆区地质条件、爆破方式、药量大小有关。第二，传播介质。地质构造以及传播介质其物理的力学特性等。第三，场地条件，主要是地形以及土质的条件。在对国内外大量实际的观测资料总结来讲，爆破拆除中，药量以及距离两个因素，影响是最大的。

1.1.2 塌落振动

在高耸烟囱的拆除爆破中，主要运用定向拆除爆破，使其整体倒塌，这个过程中会形成强大冲击地压以及振动，其威力涉及到建筑物设施、地下管道安全。塌落振动，主要是通过介质质点，其振动速度来开展描述的。危害的程度的速度计算公式，如下

本式中，M是冲击地面解体的建件质量。H是解体建件实际落高，r是落地的建件。其位置和被保护物间之间的距离，KB是常数，取值范围是30～40。依照《爆破的安全规程GB6722-2003》， 爆破作业时振速不大于5cm /s，可以实现一般工业和商业建筑物的安全（一般民用建筑物安全允许振速不大于3cm/s）。

1.2 爆破飞石

爆破飞石，主要是指，在被爆物体过程中，出现的脱离主爆堆最后飞散较远一些碎块。分析其主要原因是：首先，爆炸过程中药量太大，所以一些能量散落在碎块上，导致碎块四周飞散。其次，被爆物中的介质的结构具有不均匀特性，使得爆生气体在某些弱面涌入，形成这些部位飞石的产生。再次，炮孔口中堵塞在长度陶段，形成了孔破中的破碎情况。最后，自由面在装药量中的影响。因为爆破飞石主要的防护，是依照爆破飞石的飞行水平进行保护的，随意最大距离及时采取相应的防护措施。所以我们要对爆破飞石水平飞行的实际距离，进行计算。

其中，Q是装药量。K是介质种类的系数，B是介质系数，g是重力的加速度，K取值3.6～9.23之间;W是最小的抵抗线，m是意思是拆除爆破过程中，爆破飞石最大的飞行高度。其角度计算的公式为

2 安全性应对措施

高耸建筑物拆除爆破的安全应对措施，主要有三个方面。

2.1 施工管理的加强

爆破施工中，施工组织管理体要严格贯彻。包括作业人员和爆破器材的管理。人员管理中，纠正一些施工人员的习惯性违章、违规行为，从思想深处提高他们的安全意识，认识到习惯性违章的危害性。同时做好设备按期检验、操作人员持证上岗、存在安全隐患等进行了排查，针对检查中发现的相关问题，依法作出限期整改决定。要注意将现场安全保卫、爆破器材的供应与管理、爆破施工、爆破技术作为严格控制重点[3]。除此之外，作业顺序、施工的劳动组织都要严格执行。器材管理中，严格执行起爆、装药、加工、堵塞等问题事前检查清楚，对于爆体要尽快清除，实现爆破工程的严格管理。还要在施工进度上进行优化，执行安全规程，明确责权。

2.2 技术方案优化

爆破方案设计时，要对气象、拆除范围、结构特点等进行优化，对于可杂散电流、射频电流进行控制。射频电流、爆破参数依照爆破需求设定好。严格的计算和设计拆除爆破的方案。严格起爆器材的采购，减少在器材上引起的安全问题。爆破危险大、难度高，是一项技术很强的工作。评估设计方案安全是设计中的重中之重，在实施，要组织专家进行实地勘查，实现爆破中的安全性及可行性控制。在爆破前，要预防好爆破事故，开展周密的安全防护。

2.3 监测检查爆破安全力度的加强

监测检查的对象主要是爆破作业人员行为、爆破器材的管理、爆破场地环境等，确保爆破安全，消除安全隐患。执行安全检查标准，开展细致地检查。尤其注意建筑物塌落振动以及爆破振动的监测，保证在周围人和物的安全。

3 结语

拆除爆波工程中，爆破安全是重中之重。只有对危害产生的机理了解，对爆破噪声、爆破吃石、塌落振劝、爆破振动、爆破空气冲击波进行有效的控制将“物”的不安全因素、“人”的不安全因素、“环境”的不安全因素处理好，发现易被忽视的安全工作细节问题，才能实现安全问题的控制，实现安全拆除。

参考文献

[1].城市拆除爆破安全评价模型研究[D].昆明理工大学，2008.

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【关键词】商业楼；暖通工程；安装技术

1、引言

近些年来，随着改革开放的不断深入，各个地区的经济水平也得到了迅速的提高。在城市化进程的加剧下，商业楼俨然已经成为城市建筑的重要组成部分，商业楼的繁荣对于地区经济的发展也起着一定的促进作用。对于商业楼而言，暖通安装技术起着改善经营环境的重要作用，与一般的建筑物相比，商业楼对于暖通安装技术的要求也更加的严格。

2、商业楼暖通安装技术的特点

2.1 空调负荷量大

商业楼与普通的民用建筑相比而言，对于空调的要求更高，除了内部的照明负荷、设备负荷以及结构负荷以外，商业楼内部的空调还需要承担新风负荷和人体负荷，且这种新风负荷与人体负荷占据着整个空调负荷的较大比例，商业楼的人员密度大，人口流动性大，该种负荷也是随着人流密度情况的变化而不断的发生着变化。因此，在商业楼暖通技术的应用上，必须要精确的计算出人流密度，根据人流密度、节能要求和经济安全要求来综合选择安装技术。

2.2 空气湿度大

商业楼与普通民用住宅相比，其围栏结构的负荷仅仅只有总体负荷的一部分，整个建筑物内部的散湿量较大。尤其是在夏季，会出现较小的热湿比，因此，这对于商业楼暖通工程空气系统降湿性能的要求也相对较高。

2.3 空调负荷冬夏差别大

由于商业楼内部包括办公场所和商场，这两部分区域空调使用时间有着较大的差别，商场的营业时间较长，空调使用时间相较办公区域而言也会更长，因此，商业楼暖通空调必须使用全新风设计方式，这样才能够实现节能的要求。同时，由于商业楼的人流密度较大，一旦发生火灾，造成的人身财产损失也将不可估量，因此，对于暖通材料防火性能的质量要求也较高。

3、商业楼暖通技术的设计参数

就现阶段来看，商业楼暖通技术参数包括湿度参数、温度参数、空气含尘浓度以及最小新风量等，其中，温度和湿度是商业楼暖通技术最主要的参考因素。根据相关的标准规范规定，商业楼夏季温度以维持在24到28°为宜，湿度则以40%到65%为宜，冬季温度维持在18到22°即可，湿度维持在40%到60%为宜。从这一规定可以看出，商业楼中暖通温度差异不大，湿度方面却存在着一些差异，对于商业楼暖通工程的设计，必须考虑到经济性与可靠性的双重要求，因此，设计温度以规定标准的上限值为宜。对于最小新风量的设计，不同的标准都有着不同的差别，为了适应卫生环境的实际要求，可以使用最小新风量标准，即8m?人/h，这样既可以为使用者提供宜人的环境，也能够达到国家的标准。此外，为了保证空气的质量，在暖通的安装过程中，还要对新风以及回风进行中效和粗效两级过滤处理。

4、商业楼暖通工程设计特点

4.1 空调冷热源可以使用两用直燃型溴化锂冷热水机组

商业楼的工程总量均较大，暖通工程的冷热负荷也较大，因此，必须要合理的选择空调的冷热源。经过相关专家学者的研究证实，为了缓解电力供应紧张的情况，空调冷热源可以使用两用直燃型溴化锂冷热水机组。与其他的能源相比而言，天然气是一种典型的清洁能源，燃烧完全，热值较高，燃烧产物对环境污染很小，使用溴化锂作为制冷剂，也负荷环保的要求，对人体不会产生毒性。同时考虑到夏季是用电的高峰，但是却是天然气使用的低谷，这样便可以很好的避免“电荒”对商业楼暖通带来的不良影响。

使用该种设计方式，可以将废化工油、废机油以及废矿物油进行二次提炼，提炼成有用的燃料油，可以实现费用的节约，也符合国家节能减排政策的实际要求。

根据商业楼的实际特点，在设计中央空调系统时可以使用多联式空调系统，并根据实际的使用功能和建筑物特点对各个楼层管理间、弱点机房、楼宇控制中心以及监控中心内设置好独立的空调系统，这样就能够满足建筑物节能以及灵活运行的实际要求。

4.2 使用高效节能设备，实现对气流的合理组织

商业楼的空间较大，为了保证空调效果，在多功能厅等大空间场所中可以使用双风机以及变新风比全空气低速回风系统，同时，在春秋过渡季节，将自然风以最大限度的利用起来，这样不仅可以提高空气品质，也能够达到节约能源的目的。同时可以使用电动变流态远程喷口送风的方式，根据夏季和冬季温度送风口的实际开启状态和角度来调节，以便满足商业楼内部的实际需求。对于办公场所及其他面积较小的场所可以使用风机盘管加新风的空调方式，为了满足使用者的舒适度要求，在办公区域可以增设高压水喷雾加湿器。

4.3 商业楼暖通技术安装要点

4.3.1 做好风管的安装

风管是暖通系统的主要组成元件之一，在安装前，必须根据暖通技术参数设计好图纸，再根据建筑物的实际要求采购好风管材料，保证角板、镀锌钢板的质量，坚决禁止使用结疤、裂纹、锈蚀、刺边的材料。在施工阶段，要严格按照图纸的设计要求，将不同厚度和尺寸的风管材料通过咬口的方式组合为风管。在整个组合的过程之中，要保证风管厚度均匀、表面平整、无咬口断裂等缺陷。

对于法兰的制作，要使用同一的模子，以保证法兰的平整度和调节阀等部件规格保持一致，在钻孔时，要控制好孔间距，法兰和风管的连接要使用翻边铆接的方式，在连接完成后，要进行加固处理。

对于风管的安装，包括几个步骤，首先要做好相关的准备工作，检查孔洞的尺寸和位置是否符合安装要求，检查完成后，将风管与部件进行编号组对，并根据风管和法兰之间的连接形式、风管厚度和安装部位确定好风管的长度，并在地面上进行连接。其次，做好吊架的安装工作。一般情况下，对于吊架的安装主要依靠膨胀螺栓，固定在房梁或者楼板上即可，固定的位置必须要与图纸的设计要求相一致。在安装的过程中，吊杆是必不可少的材料，一般吊杆需要使用直径10mm左右的圆钢材质，两组吊架间距保持在3m为宜。最后，要做好风管的保温工作。

4.3.2 做好风机盘管与冷媒水道管的安装工作

要做好风机盘管与冷媒水道管的安装，必须要先做好相关的准备工作，对于预留槽洞要进行严格的检查，保证其能够与施工图纸保持一致，此外，还要根据图纸的设计在施工位置标注好管路的管径和位置。在准备工作完成后，就需要进行干管和支管的安装，对于干管的安装一般先从分支路点或者进户开始，阀门和分路点距离不能太远，在安装的过程中要调整好螺栓的平整度和松紧程度。对于支管的安装要使用水平尺和钢尺对其尺寸和坡度进行校对，保证安装好的立管和风机管盘不会发生移动。

4.4 做好后续的调试工作

在暖通工程施工完成后，需要进行调试，要保证整个系统中的仪器、仪表与鉴定文件和出厂合格证的技术参数相一致，运行测试的时间要保持在24h以上，此外，要注意到，在对空调系统进行测试的过程中，常常会出现各种各样的问题。最为突出的就是实际风量过小、过大，实际气流速度过大，噪音不符合标准。如果在调试过程中出现这些问题，就需要调整好风机的阀门和风板，法兰的入孔和接缝，改变送风口面积等等，保证整个系统能够正常运行后方可投入正常的使用中。

5、结束语

商业楼与普通的住宅楼相比而言，其暖通技术的要求更加严格，在实际的设计和施工过程中，要根据商业楼的实际特点设计好完善的施工方案，从细节出发，加强管理，这样才能够保证商业楼的暖通效果。

参考文献：

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关键词：EMC；节能改造；风险防范

引言

合同能源管理（EnergyManagementContract，简称EMC）是节能服务公司通过与企业签订能源管理合同，为企业提供综合性的节能服务，帮助企业节能降耗，并与企业分享节能效益，以此取得节能服务报酬和合理利润的一种商业运作模式。对于企业来说可以实现零投资、零风险、高回报，降低建筑能源消耗，提升设备系统能效，同时建立企业绿色形象；对于节能服务公司来说可以利用资金优势实施综合性的节能服务，提升公司业绩及市场影响力。20世纪90年代初，合同能源管理新机制登陆我国。经过多年的发展，2003-2013年，我国合同能源管理行业投资规模不断扩大，复合增长率高达50.45%，说明行业发展迅速。2012年，投资规模为557.65亿元，同比增长35.21%；2013年，中国合同能源管理投资增长到742.32亿元，增幅为33.12％，相应实现的节能量达到2559.72万吨标准煤，减排二氧化碳6399.31万吨[1]。随着国内、国际的能源价格都在迅速上涨，较低的能源利用效率大大增加了经济增长和企业发展的成本，而国内能源利用技术、能源产品和能源管理与使用模式的落后也大大增加了中国单位国民生产总值的能耗水平，与发达国家的能耗水平相比相差十几倍甚至几十倍。因此，节能降耗是中国现阶段发展所面临的重要问题，这也说明了国内节能服务产业、能源管理技术存在着巨大的发展潜力和空间[1]。合同能源管理作为一种对合同双方“双赢”的商业模式具有广阔的市场空间，如何在防范风险的前提下加快合同能源管理模式的推广意义重大。合同能源管理在我国推广大约已有20年的时间，取得了一定的经济效益，也赢得了社会的广泛认可。但是从总体上来看，合同能源管理项目存在诸多风险点，如中国目前的信用机制尚不完善，客户信用差会带来回款困难；或是客户由于经营不善，盈利能力下降，可能会导致履约困难，不愿支付节能效益款；或是节能服务合同的不完善，对一些细节规定得不够详尽，导致在合同执行过程产生纠纷及问题；或是金融和财务风险，如宏观经济运行周期、能否如期获得银行贷款、合同期内的通货膨胀率变化、利率变化等问题导致对项目预期产生偏离；最后是技术方面，选用的节能改造技术未达到预期测算的节能效果，导致无法产生节能效益的情况[2-4]。由于缺少合理的风险防范和管理机制，因此我国目前合同能源管理市场规模有限。本文主要从合同能源管理项目的筛选、模式分类选择，以及影响项目收益等角度出发，给EMC项目全过程风险防范的建议和方法。旨在通过这些方法提高EMC项目的普及率，为我国节能减排大事业做贡献。

1、合同能源管理建筑节能项目筛选原则

合同能源管理项目一般合同期限较长，且投资规模较大，存在较大的风险，因此在前期项目选择上需要慎重，尽量选择优质的项目，从源头上避免因项目选择的不合理造成的用能企业和节能服务公司的风险。（1）建筑规模及能耗费用总量达到一定的规模合同能源管理项目的重点是“节能”，节能效益=项目收益，因此在项目选择上应尽量选择建筑面积及能耗量达到一定规模的项目，在此基础上实施节能改造或优化才能有较大的空间，同时能耗基数较大抵御各种不确定因素影响的能力更强。（2）建筑能耗强度较大且存在较好的节能潜力选择同类型建筑中能耗强度明显偏高或处于中等水平，且用能系统在效率提升和运营管理方面存在明显的优化潜力的项目。（3）建筑产权较为清晰合同能源管理项目由节能服务公司投资，需签订长期的节能服务合同，若建筑产权不清晰或多产权人，后续合同条款的履行存在较大的不确定性。（4）有较好的支付能力合同能源管理项目需用能企业定期支付节能服务费用，因此需要用能企业有较好的支付能力。（5）有较好的运行数据记录节能效益预测的准确性是决定合同能源管理项目能否成功的关键，因此需要建筑具有较完备的能耗账单及历史运行数据，据此来测算节能效益可大大降低节能效益预测风险。（6）建筑业态及业务量较稳定建筑业态的调整及业务量的变化会对建筑能耗产生明显的影响，若业务量大幅度提高会增加改造后能耗，使项目节能收益受到较大影响，因此在项目选择时尽量选择业态和业务量较为稳定的项目。

2、合同能源管理建筑节能模式分类及适用性

根据公共建筑的建筑类型、建筑功能、采用的节能技术形式及效益分享模式，合同能源管理模式有以下几种分类。

2.1建筑类型划分

根据建筑是否竣工验收投入运行，可将其划分为既有建筑和新建建筑。目前合同能源管理模式在既有建筑节能改造项目中应用较为普遍，新建建筑受能耗基准和节能效益较难确定等因素的影响，较少采用，仅在照明系统和分布式能源类型项目试点应用。

2.2建筑功能划分

公共建筑包含办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑以及交通运输类建筑，每种类型的建筑又细分成多种类型。根据不同类型的建筑功能及特点，给出公共建筑EMC模式的适用性建议，表1中打√的建筑类型可结合建筑规模和用能情况考虑采用合同能源管理模式。

2.3改造技术划分

根据项目所采用的技术形式，可分为采用单一节能技术和集成节能技术，常见的节能技术及合同能源管理模式适用性分析如表2所示。

2.4商务模式划分

按照不同的商务模式，合同能源管理模式分类如表2所示，目前较为常见的是采用效益分享型和保证型，以及多种模式相结合的混合模式。

3、影响合同能源管理收益的风险因素及对策

3.1用能企业的风险

（1）信用风险。项目可能存在用能企业恶意隐瞒、转移项目收益、拖延支付节能收益、提前终止合同期、企业改制或更换领导班子后新任领导不愿意履行合同等风险，建议将此类信用风险对策在合同中予以明确。（2）经营风险。项目可能存在因经营不善导致盈利能力下降、改造后设备达不到预定负荷导致节能量相对下降、客户从事非法经营导致停业或关闭等风险，建议在前期对项目进行充分的评估，对此类风险较大的项目不建议开展EMC节能改造，对于采用EMC模式的项目在合同中对可能出现的经营风险对策予以明确。（3）使用权限。项目可能存在用能企业的建筑产权和租约关系的风险，建议在项目前期对使用权限和时限进行充分评估，对于产权不清晰和使用期限较短的项目不建议采用EMC模式。（4）合同风险。项目可能存在因合同条款的不完善导致的收益风险。如未考虑天气、业务量、使用习惯、不可抗力等可变或不可预见的因素；能耗基准及节能效益验证方法、付款时限和方式、设备所有权等。建议在合同中结合项目可能存在的技术、商务、所有权等风险因素，在合同中予以明确。

3.2项目自身风险

（1）金融和财务风险。能否如期获得银行贷款，国家税收政策，合同期内通货膨胀率变化、利率变化、汇率变化等风险因素需充分考虑。（2）设计及技术风险。系统设计在满足现有使用需求的前提下，设计是否经过优化比选，所选用的技术或产品的高效性和成熟度等技术风险需全面评价。（3）设备原材料采购风险。在采购设备时需充分考虑设备能否正常运行、设备性能是否达到预期、运行是否可靠、售后维护是否及时可靠等风险。（4）工程施工风险。工程能否按照预定进度和预算保质保量完成，后期系统调试、操作培训、运维管理等均会对项目总体收益产生一定的影响。建议用能企业的管理人员和操作人员介入施工过程，避免前期工程与后期运维管理不能有效衔接。改造系统竣工验收后，务必对改造系统进行节能优化调试，保证系统和设备达到最佳运行状态，同时对用能企业管理人员和操作人员进行专业的操作培训，并制定节能运营管理手册指导后续节能运行。（5）业态及业务量风险。在节能改造前后，业态调整或业务量发生较大变化会对项目收益产生较大影响，对可能存在业态调整和业务量变动风险较大的项目，不建议采用EMC模式。（6）节能量界面风险。改造前后所改造设备功能范围应完全一致，设备数量、开启规律、室内环境应基本一致，改造前充分调研评估原系统的使用合理性，并对可能发生的此类风险在合同中予以明确。（7）节能量的测量与验证风险。改造前双方确定能耗基准和节能效益测量与验证方法，前期节能量预测的准确度，以及后期评估机构和用能企业对验证标准和内容的认可度等都会对项目收益产生一定的影响。节能量的测量与验证方法要尽量规避改造系统之外的因素对节能效益产生的影响。（8）原有系统或设备利用风险。节能改造可能会利用部分建筑原有的辅助系统或设备，原系统或设备运行可靠性、维护保养情况、效率衰减及使用习惯等都会对项目收益产生一定的影响，在改造前要充分评估考虑此类风险的影响，并在合同中予以明确。（9）能源价格变化风险。能源价格变化造成的节能效益变化对项目收益的影响，建议尽量采用固定的能源价格，避免因价格变化产生的收益风险。（10）投资风险回报。效益分享的比例和期限、用能企业的支付能力、政策变化（补贴等）、体制改革、领导更换等风险需谨慎评估。

4、结论与建议

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■建筑智能化行业高成长

■建筑节能领先者

■当前股价:33.81元

■今日投资个股安全诊断星级:

达实智能是一家从事建筑智能化及建筑节能服务的民营企业。自然人刘磅、涂德猛和刘昂通过持股达实投资,持有达实智能40%的股权。

上市前三年,公司主营业务收入复合增长率达到29%,而净利润复合增长率达到38%。

较之主营收入的平稳增长,净利润增速波动较大,这主要是由于2008年毛利率下降,以及今年上半年政府补贴金额较之去年同期有所减少所致。

建筑智能化:受益行业高成长

建筑智能化,是指综合运用现代通信技术、自动控制技术、计算机技术等现代技术,将建筑物建设或改造成为智能建筑的全部工程,包括建筑智能化方案咨询、规划设计、定制开发、设备提供、施工管理、系统集成及增值服务。

由于建筑智能正处于快速成长期,随着大型建筑智能化系统解决方案提供商的经验积累逐渐加深,其获得大型工程和大额订单的能力也随之加强,因而未来市场集中度会逐步提高。这就为行业相关公司提供了良好的发展空间,但也对其技术和资金能力提出了较高要求。行业特点决定了只有具有较好资质、拥有较强技术服务能力的企业才能更好分享行业成长。公司在资质、技术和区域方面的优势有助于其获得更大市场份额。

技术创新和行业经验是公司的最大优势

除了外购设备,公司还拥有楼宇可视对讲产品、IC卡读写器、安防监控产品、建筑设备监控系统等自主产品。公司首次提出“智能卡一卡一密”的方法,解决了IC卡应用系统的安全问题,并成功研制了基于TcP/IP技术的IC卡读写设备1公司博士后科研工作站自主研发的城市能源监测管理平台,是一套基于Intemet、GPRS、zigbee等技术的能源监测与管理系统,可实时地采集和记录建筑物的主要能耗数据,并通过中央空调在线仿真技术,发现建筑物能耗漏洞,可以有针对性提出管理节能和节能改造方案,公司产品均达到国内领先水平。

在行业经验积累方面,达实智能在12年时间内完成了2000多项自动化,智能化案例,其中包括300多栋建筑物的智能化设计施工及节能项目,应用行业包括住宅、学校、医院、办公、商业、文化等多种建筑形式,行业经验十分丰富。近期又将在建筑领域的智能化控制经验应用到轨道交通领域,为深圳地铁三号线轨道交通二期项目提供了自动化集成系统,市场开拓取得有效突破。

从毛利率来看,公司综合毛利率持续高于其他同类型公司,一方面原因在于其他公司业务种类较杂,另一方面也是因为公司拥有较强技术和产品研发能力,保证了公司业务差异化的竞争优势。

EMC节能领域的领先者

目前中国城乡400亿平方米的建筑中,95%以上为高耗能建筑。据建设部测算,预计到2020年,全国高耗能建筑面积将达到720亿平方米,建筑能耗将占总能耗的40%,建筑能耗将加剧能源危机。按照中国建筑节能“十一五”规划目标,到2010年全国建筑节能的目标为实现节约标准煤1.01亿吨,减少二氧化碳气体排放4亿多吨;建设节能建筑的总面积累计要超过21.46亿平方米,其中,新建建筑达到15.92亿平方米,既有建筑改造达到5.54亿平方米,建筑节能服务已经被列入国家的节能规划,但目前距离该目标实现仍有相当大的距离。

如果对目前存量400亿平方米中十分之一的建筑进行节能改造,按每平米100元计算,至少有40000亿元市场规模。如果对存量建筑的三分之一进行节能改造,就有至少1.5万亿元的市场规模。根据赛迪传媒的调研数据,2007年建筑节能服务市场规模为24.9亿元,其后将保持其后将保持30%以上的增长,到2010年,行业规模将达到60.4亿元。在节能减排的政策推动下,未来三年建筑节能行业还将维持高速增长。

合同能源管理成为节能改造的新趋势

对于既有建筑的机电设备节能改造,达实采用合同能源管理(EMC)模式。合同能源管理(EMC),即由专业的能源服务公司(ESCO)通过能源管理合同为客户企业提供能源审计、方案设计、项目融资、设备采购、施工和节能量监测、等一整套的节能系统化服务,在合同期节能服务公司与客户企业分享节能效益,并由此得到应回收的投资和合理的利润一种商业运作模式。

在节能改造之前,耗能客户需要付出大量能源和设备运行维护费用,而在进行节能改造的过程中,客户能源支出减少,EMCO的收入来自客户节省的部分能源费用。在节能改造完成后,客户获得全部的节能收益。

建筑EMC节能领域的领先者

公司在国内建筑节能服务市场的主要竞争者以国内本土企业为主,主要有同方股份、泰豪科技、汇通华城、嘉力达等公司。与国内竞争者相比,作为建筑节能EMC行业的先行者,达实智能具有较强技术和品牌优势。达实智能采用自主研发的“EM C007中央空调节能控制系统”,实现了对占空调总能耗35%的水系统的节能控制。该系统以变温差模糊控制专利技术为核心,集成数据采集、控制策略优化、自动控制等技术,提高中央空调水系统的运行效率,达到节能的目的。

实践表明,中央空调系统整体能耗可在目前的基础上降低10―20%。信息产业部首批推荐建筑节能公司名单有53家,其中中央空调合同能源管理只有达实智能一家。达实能源监测管理系统(EMC002)目前已经在广泛应用于工业建筑、商业建筑及轨道交通建筑等领域的节能改造项目中。其中包括深圳书城、嘉里中心、天马微电子、迈瑞生物、深圳地铁、好易通科技、南玻集团、方正科技、伟创力集团(新辉开)等知名企业。

基于达实能源监测管理系统(EM C002),达实公司在深圳总部建立了“城市能源监测管理平台运营中心”,通过运营中心,为用户定期提供“节能服务运行及建议报告”,使用户获得真正有保障的节能服务。