老人住房设计精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇老人住房设计，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】老年人；需求；住房设计

中图分类号：TU24 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）03-286-01

老年人处于一个特殊的年龄阶段，其生理和心理上都与年轻的时候大不相同。人的需求总是多样化的，本文主要从马斯洛的需求理论来分析老年人的住房需求。

一、老年人住房需求

美国著名的人本主义心理学家马斯洛把人的各种需求归纳为五个层次，这就是生理需求，安全需求、尊重需求、归属与爱的需求和自我实现的需求。

（一）生理需求

生理需求是人最低层次的需求，它包括人的衣、食、住、行。随着年龄的增大，老年人身体开始衰老，生理需求也大不相同。在食物方面，老年人更注重保健，对饮水和空气环境的需求也更讲求洁净、新鲜、卫生；在服装方面，老年人需求与自己年龄相符的服饰，讲求宽松、轻便、保暖、透气和适用；在住房方面也同样有不同的要求，如老年人更需要方便、舒适、无障碍的卫生间，喜欢更低调一点的颜色，安静的环境等。

（二）安全需求

在人对生理需要相对满足后，就会产生保护自己的肉体和精神，使之不受威胁、免于伤害、保证安全的欲求。老年人的安全需要较之其他人群更为迫切，尤为集中在医、住和行这样三个方面。在医疗康复保健方面，老年人希望老有所医、老有所乐、健康长寿。在住房方面，老年人的居室要求稍宽敞一些，以便于行走和活动，室内要求通风、干燥、透光；内部设施要便于老年人使用和行动，比如卫生间要有扶手和坐便器之类，楼道要安装栏杆和扶手，以防其摔倒；居住楼层不宜太高，以便于老年人进出和下楼活动。

（三）归属与爱的需求

一个人在社会生活中，他总希望在友谊、情爱、关心等各方面与他人交流，希望得到他人或社会群体的接纳和重视。老年人也需要参与社会活动，渴望与邻里、亲朋好友的接触和交流，害怕孤寂。在住房方面，老年人更希望房子大些，能和子女住在一起，或是子女能偶然回家看下，哪怕就住一两天或是中午休息一下。

（四）尊重需求

一个人在社会上总希望自己有稳定、牢固、强于他人的社会地位，需要自尊和得到他人的尊重。老年人特别爱面子，自尊心强，特别需要别人对他的尊重，对于他人对自己的态度尤为敏感。在前面的需求得到相对满足的时候，老年人更喜欢把家里装修的好一点，房子漂亮一点，拿的出手，希望得到朋友的赞扬等。

二、老年人住房设计要点

设计老人住房时，要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等各个层次需求，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。以下我们重点分析下老年人客厅、卧室、厨房和阳台设计

（一）客厅及卧室设计

阳光是保障老年人身心健康的重要条件，在具体设计中，客厅、卧室应尽量选择南向，具有良好日照条件、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。根据居住入口、家具尺寸及轮椅活动空间，老年人居住的客厅、卧室面积及开间尺寸略大于普通人居住的客厅、卧室，客厅面宽4.8米以上，卧室面宽3.6米以上。墙面、门洞及家具位置，应满足轮椅通行、停留及回转的适用要求。即轮椅通行的门洞净尺寸大于900mm，住宅内走道宽度大于1500mm。老年人往往因不注意或路面不平，绊倒而发生骨折，在客厅、餐厅一定要避免台阶之类的不平地面，同时，也要注意消除不必要的突出部分。老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角。老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。应避免使用有强烈凹凸花纹的地面材料，因为这种材料往往会令老年人产生视觉上的错觉。如误认为地面上有高差，从而影响其正常行走，所以地面材料应尽量统一。

在客厅、卧室设双控照明开关，可避免老年人往返行走。如在卧室入口处开电灯，等上床后在床边关掉卧室电灯，不用到开电灯的位置去关电灯，且夜间方便老年人开灯起床。老年人睡眠较轻，易受干扰，在休息时需要较安静的环境。因此，有效控制老年人居住建筑的环境噪声对老年人的健康是非常重要的，在楼地面做法中，可以增加轻骨料混凝土填充层以达到隔声的要求。另外，考虑到老年人生理的特点，对卫生间的使用比较多，因此，尽可能老人卧室设独立卫生间，卫生间需要使用坐便器，地砖需要做专门的防滑处理。

（二）老年人厨房设计

老年人住房的厨房面积要考虑到操作的安全性和方便性，应略大于普通家庭厨房面积，轮椅使用者使用的厨房应留有轮椅回转面积即满足1.50m×1.50m。为减少老年人的通行困难和放置物品的便利，厨房位置距门厅越近越好，并且路线要便捷，光线要明亮，空气要流畅。为了进出和使用的便利，老年人使用的厨房为开敞式最为理想，因可减少许多动作，特别受到乘轮椅者的欢迎。厨房可布置至少两人使用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。

老年人行动能力较差，操作台面的高度要掌握两个原则，一是站着操作不用弯腰，二是坐着操作能够得着。因此厨房操作台面距地面的高度为0.75～0.80m。主要操作台和洗涤池下的橱柜最好向里面凹，预留0.60m高，0.25m深的空间，以便老人坐凳子干活时不顶腿，宁愿浪费储物空间，也要让老人能坐着省劲儿干活。

专门为老年人设计厨柜设计应尽量迎合他们记忆力不好的特性，多采用一些开放式的储物设计，无法做成开放的部分，也应采用通透性好的玻璃门板，让老人不用翻箱倒柜，只需探探身就知道要的东西放在哪里了。在厨房这样比较小的空间内，所有阳角尽量处理成圆角，特别是在头部附近和胯部以下出现的部分尤其要注意。橱柜和其他的门把手尽量选择内嵌式的，防止刮到老人比较宽大的衣服上。当使用不锈钢洗涤池时，建议选用带有底衬的，以防池底外部产生凝结水并作隔热层用，避免烫伤老人腿部。

篇2

关键词：老年人建筑 ，消防安全， 优化设计

中图分类号：TU998.1 文献标识码：A 文章编号：

引言

据资料显示，从2000年到2010年，我国60岁以上的老年人口由1.26亿增长到1.74亿人，总人口比例从10.2%提高到13%，预计2020年老年人口将达到2.4亿人，占总人口的17.71%，到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，在不久的将来老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，如何养老将成为城市发展中日趋严峻的问题。同时，一对独生子女夫妻，要面对四个老人的养老问题，越来越多的普通家庭已经深切感受到了家庭养老的困难，随着养老观念的转变，养老院、托老所、老年公寓将成为不少老人的选择。而目前养老院等老年人建筑大多数存在较多的消防安全隐患：一是建筑先天患不少，有些老年人建筑基本上都是利用旧的厂房或旧办公楼改造而成，没有经过消防部门审核验收,个别的还存在耐火等级低、周围环境复杂、防火间距不足、袋形走道过长、楼梯间形式不符合规范要求等先天患；二是一些养老机构考虑到经济因素，用塑料扣板、木板等可燃装修材料装修，乱拉电线，增加火灾荷载、用电负荷；三是消防设施未及时跟上，老年人建筑未按规范设置火灾自动报警、消火栓、应急照明等消防设施。

老年人建筑主要的形式

1.老年住宅即专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅；

2.老年公寓即专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型；

3.老人院（养老院）即专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施；

4.托老所即为短期接待老年人托管服务的社区养老服务场所，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。

老年人公寓在消防设计中存在的问题

1. 老年公寓的定性问题

《老年人建筑设计规范》和《老年人居住建筑设计标准》中将老年公寓定性为居住类建筑,并有条文说明,在设计新建普通住宅时可做方便老年人的潜伏设计, 以利于改造。为此,不少设计人员在设计老年公寓时作为住宅考虑,有的直接利用住宅建筑作为老年公寓。再者,《建筑设计防火规范》中规定在三级耐火等级中的养老院等老年人建筑不得高于3层,但对于一、二级耐火等级多层老年建筑则未加限制, 甚至在《高层民用建筑设计防火规范》中更是没有提及老年人建筑在消防设计中的要求,老年人是否可以建造于高层,如何定性和对其特殊性考虑, 这些都是目前比较疑惑之处。

2. 疏散楼梯的设置问题

在上下楼、行走上超过或接近一半的老人存在困难或者完全不能做。而作为疏散逃生的手段考虑中, 我们一般仅将疏散楼梯作为逃生的安全工具。根据《老年人居住建筑设计标准》明确:“老年人居住建筑宜设置电梯。三层及三层以上设老年人居住及活动空间的建筑应设置电梯”,且三层以下的老年人建筑应设置坡道, 那么对于三层以上的建筑, 当火灾发生时用于日常疏散的电梯迫降到底层后, 不能行走的或行走困难的这将近50%的老年人只能通过楼梯疏散,不但疏散时间会增长,且实际执行困难,显然不够合理。

3. 疏散走道和距离问题

根据调查显示[2],目前,我国入住老年公寓的老人平均年龄为78岁左右,其中有40%左右的老人年龄在70～79 岁之间,45%左右的老人年龄在80岁或以上,这意味着中老人和老老人在全部入住老人中占绝大多数。人均患病1.2种,其中约有30%的老人在听力和视力方面表示有困难或者完全不能做。在紧急情况中的反应能力上都较年轻人弱, 疏散准备时间要远远长于中青年人, 有的甚至需要借助他人及外力方能逃生, 因而在计算疏散宽度及户门至安全出口的距离时沿用普通建筑的距离要求显然不合理。另外,《建规》和《高规》并未对老年人建筑做出特殊规定, 参照公共建筑,疏散走道双面布房要求在1.4米, 根据实际使用中,接近50%的老年人需借助轮椅、拐杖、助步车等工具疏散, 以轮椅的标准尺寸63.5cm加上手臂运动的宽度计算,一辆轮椅通过的走廊有效宽度为0.9m,即在同一时间内疏散走道仅能通过一人。而普通建筑中,1.4m足够2个人同时通过,在疏散通道的设计上沿用普通公共建筑的设计不够人性化。

4. 装饰材料的要求

根据火灾统计显示, 香烟导致老年人火灾死亡的人数接近老年人火灾死亡的30%,其火灾多发生在家庭活动间或卧室中, 首先引起火灾的物质主要是室内装饰品和床上用品。纺织品、室内装饰品和床上用品是这类火灾发生频率最高的着火物。为此美国法律规定,市场上为老人生产、销售的衣服和被褥,必须是阻燃型的,不许用可燃型,其目的是预防火灾。这是美国总结多年来火灾教训而制定的法律。为了保护老人的安全, 美国侧重加强老人的服饰及床上用品防火,其用意是可取的。但根据我国《建筑内部装修设计防火规范》中,单、多层的老年人建筑地面、固定家具和其他装饰材料可用B2级可燃材料,而高层建筑中未对老年建筑做出特殊规定, 参照综合楼和医院病房楼的规定,二类建筑中除顶棚和墙面其余均可采用可燃材料。

老年公寓消防设计几点见解

第一、根据新《消防法》规定老年公寓等养老院属于人员密集场所,且在《建筑设计防火规范》中,我们在有关疏散等条款中都已将老年公寓列入公共建筑的范畴, 因此在老年公寓的消防设计中应以公共建筑考虑。

第二,增设消防电梯逃生。根据研究表明, 如果启用电梯与楼梯混合疏散效率将是仅靠楼梯疏散的1.2倍。由于对电梯运行可靠性的质疑, 不少国家规定普通电梯不能作为疏散用,而对于消防电梯,在达到规范标准的前提下理论上可作为疏散工具, 尤其是对于高层老年公寓中通过增设消防电梯, 将会大大提高疏散的效率。同时, 还应规定建筑中处于三层以下的楼层设置坡道,使三层以下的老年人能够通过坡道和楼梯疏散,提高疏散效率。

第三,配备特殊的消防逃生设施,如室内应安装紧急呼叫装置,能方便、及时地或自动地发出警报, 在每个房间内配备必要保险绳、手电筒、简易防烟面具等,从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助和逃生。

第四,通道部分的设计应适当拓宽,各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8m比较可取,这样既可以步行通过也可以轮椅通过。

第五,推广应用极早期火灾探测器。若能做到火灾的极早期探测, 及时发现火灾的隐患点,就不会使火情进一步发展下去,由于把火灾扼杀在了萌芽状态, 就不会出现要短时间迅速撤离大量人员的情况, 可以有效缓解老年人疏散困难的问题。在老年人建筑中推广使用吸气等极早期火灾探测器具有现实意义。

结束语：

社会日益加剧的养老问题，各种养老院、托老所、老年公寓建筑将应运而生，注重老年人建筑消防设计方案就显得尤为重要。

参考文献：

[1] 回良玉.第二次全国老龄工作会议讲话[R].2006.

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【关键词】宜昌市；休闲方式；改善与创新；养老建筑

1. 绪论

1.1 课题研究的背景

老龄化已经成为中国乃至世界的问题，同时，中国的养老设施也存在很多问题，国内多数养老设施的发展还停留在设施数和床位数的增加上，养老机构的生活品质较差，照料方式粗放，远没有达到有针对性的、切实满足老年生活照料的要求。养老设施还停留在只是对宾馆、医院等建筑的简单模仿，存在着片面追求“宾馆化”、“医院化”的倾向。[7]同时据调查显示，老年人休闲时间普遍比较充裕，一天平均休闲时间在 3-5 小时，年龄越大休闲时间则更多，应此休闲时间在老年人生活中占了很大比重，日常休闲已经成为老年人的重要生活部分。

1.2 相关概念和研究范围的界定

1.2.1 相关概念。

养老安全防护设施：包含安全辅助设施，交通设施，消防安全设施。

安全辅助设施：无障碍设施、扶手、建筑导向标志、防撞防滑等设施。

交通设施：楼梯、过道、房门等设施。

消防安全设施：火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、安全疏散系统等设施。

生活休闲方式：书法、绘画、打牌、唱歌跳舞、垂钓、游园等休闲活动。

1.2.2 研究范围的界定。

主要针对本文提出的建筑内养老防护设施的配备情况及合理性进行分析和研究，而其他养老设施，例如医疗保健设施，因所调查对象不存在相关设施，无法结合实例研究，故不在研究范围之列。同时，本文针对研究的具体内容提出相关的分析和改善方法，可能涉及建筑设计、安全设施、建筑设备等多个内容的知识。老人生活休闲方式无严格界定。

1.3 研究的内容、目的、意义

1.3.1 研究热荨

主要从养老建筑的安全防护设施与老年人生活休闲方式入手，在养老建筑防护设施上，主要有消防安全设施，安全防护设施，无障碍设施。生活休闲方式则主要通过现有拥有的休闲娱乐设施与老年人进行的休闲娱乐方式比较，探究价值及合理性。

1.3.2 研究目的。

通过对宜昌市养老建筑安全防护设施及生活休闲方式的调查分析，再结合国内外养老建筑典例的分析，可以从中分析现存养老方面的不足，在此基础上提出改善建议并加以创新，以促进养老相关方面的发展与建设。

1.3.3 研究意义。

据宜昌市民政局工作报告显示，宜昌市的老龄化程度明显要高于全国水平，已经全面进入了老龄化社会，且跻身为全国首批养老服务综合改革示范城市。因此，在宜昌市开展相关养老调查具有很高的现实意义。

研究不仅注重养老相关方面的改善，同时存有创新，研究结果将为今后养老建设提供有效的参考，解决一部分现存的养老问题，对缓解社会养老压力，减轻老年人的儿女负担问题起到积极作用。

2. 国内外现有的养老安全防护设施及生活休闲方式

2.1国内外养老设施现状分析

国内的养老设施研究大多从一般意义上的舒适出发，如无障碍设计、 消防设施，安全防护设施，停留在物质设施的改进，借鉴国外的经验提出宏观的空间规划设计原则和设计理念，但还没有关注到老年人综合生活品质的改善。总的来说，国内研究偏重于物质的空间环境，而对护理环境及老年人生活行为方面的研究还很不够。国外的养老设施研究跨越了学科的界限，在养老设施空间环境与老年人的行为、空间使用行为、心理行为[7]等个人属性与空间结构等不同方面，进行系统化的研究，已走在国际前列。

2.2国内外老年休闲方式现状分析

发达国家较早就进入人口老龄化社会，相对的也较早就注意到休闲对于退休人的现实意义。西方社会在老年人运动休闲的研究也比较多，时间较长。在世界各国纷纷进入老龄化社会之后，老年人运动休闲作为缓解老龄化社会危机的重要途径的研究成为了各国研究的一大重点。如何使老年人避免在运动休闲中受伤和受伤的性别差异等等均为国外的研究重点。[9]国内对休闲行为研究相对较晚，涉及的研究内容基本体现了休闲行为的主要方面，但在理论基础研究方面比较薄弱。我国对老年人休闲行为研究角度较单一，系统性的研究不够深入。由于我国地域大、差异性强，现有的老年人休闲行为研究的样本也较小，较大区域的老年人休闲行为研究极少。

3. 宜昌市典例分析

3.1 晚霞老年公寓背景介绍

宜昌市晚霞老年公寓（图一）位于宜昌市西陵区开发区渭河路，占地面积3000平方米，总建筑面积4000平方米。设有单人间，双人间，特护间等多规格住房120间，床位236张。收住对象为自理，半自理和全自理的老人。老年公寓总共四层，一至四层都为照料室，每个照料室都设有符合老年公寓建设规范的床位，家具，电视机，独立卫生间等设施。公寓旁为小园林，绿化充足，还有供老人休息的廊道，外部还配有健身器材。总体上基础设施比较完善。

3.1.1安全防护设施。

消防安全设施：

晚霞老年公寓配备有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统，每层楼的适当位置都设有三个手动报警器及多个灭火器放置点，消防安全设施（图二）十分齐全的，但在疏散标识（图三）的摆放方面还是存在一些不合理的地方，需要进一步加以改善。

篇4

所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，其实就是差不多已经讨论了十年之久，并且陆陆续续有地方政府在“试点”，然而效果却不尽如人意的“以房养老”。为此，《人民日报》发表评论称：“‘以房养老’须破伦理阻力。”《北京青年报》则假“业内人士”之口指出：“以房养老更适合无子女孤寡老人。”

上述两篇媒体评论，从两个方向道出了“以房养老”在当今中国现实社会生活中遭遇的尴尬。前者把“阻力”归结到“伦理”，但“伦理”并非唯一阻力。就一个家庭而言，将住房抵押给金融机构从而获得“倒按揭”来为父母养老，其中涉及的问题显然远远超越“孝”与“不孝”的范畴。后者是“业内”的意见，其实是从另一个角度证明，若是“无子女”，不言而喻，“伦理阻力”也就不存在了。但是，在当今中国，有房产的“孤寡老人”究竟有多少人？如果算上有子女但子女不在乎房产不房产的老人，这个群体又有多少人？

因此，在现实生活中，“以房养老”只会是一个非常“小众”的政策，基本上影响不了老年保障和老年服务的大局。

以上所述，只是问题的一个方面。另一方面，“以房养老”还必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。十年来，其实有很多地方一直都在做这方面的“试点”，但效果不佳。现在将这个“试点”称作“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。现在住房市场有哪些不可预测的影响因素呢？

首先，就是如今媒体上热议的“70年大限”。虽说《物权法》规定，可以“续期”，但怎样“续期”？续期时要不要交费？并没有明确规定，估计近期内恐怕也难以出台相应的规定。那么，这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”？而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算？还有一个“利坏”消息，就是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，恐怕并不是一件容易的事情。

其次，现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的；二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存；三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理？

总之，住房市场的走势不企稳，前景难预测，其实是无法做保险精算的，因而也就无法做出相应的保险方案。如果硬要以行政手段去“推动”、去干预，会不会出现“中国式”的“次贷危机”？金融机构迄今没有对“以房养老”表现出积极性，恐怕其深层的理由也正在这里。

所以，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。

在上个世纪末开始搞住房改革时，当时的方案设计是学新加坡，解决居民住房问题并使他们拥有自己的资产（房产）主要是靠“经济适用房”。在这个前提下，我们曾经提出过把养老保险和住房关联起来的政策设计。新加坡的经验，实际上就是把个人账户中储备积累的养老保险基金（公积金），用按揭的方式贷给投保者买房，把这笔在投保者看来本来要沉睡几十年的资金用活了，同时也让养老保险基金获得了稳定可靠的贷款利息（买方自己住的一般不会不还款）。进入老年时，即使遭遇什么不幸，最终还有一份不动产可以作抵押贷款来保底。因为子女也可以得到同样的政策待遇，所以他们就无需老惦记着老人的房产了。但是，后来住房社会政策被扭曲，走上了以房地产市场为主的路子，使这一方案成为“乌托邦”。

篇5

傍晚,我们常选择捷径,径直向东行到海边。一来近,二来这里有一片极富异国情调的木屋别墅。丹麦的房子追求设计新颖,互不雷同,这里却是一式的二层小楼,褐色的原木,攀缘而上的青藤,只有每家门前院落里盛开的鲜花不同。郁金香、玫瑰花,还有各色叫不出名字的花,在茵茵绿草中争奇斗艳。

一打听,才知道原来是一处养老院。如此富于浪漫气息的养老院,我不由得惊叹。看来,丹麦的老人是幸运的。丹麦的人口约为525万,65岁以上的老人占15.8%,比欧盟国家的平均数字还高。丹麦政府因之把老年福利作为社会保障政策的重要内容。

丹麦实行养老金制度,每个年满67岁的老人都可以领取养老金。孤寡老人、子女不在身边的老人、没有其他收入的老人,还可以再申请额外津贴。一年下来,领取七八万丹麦克朗应该没有问题,折合人民币10万元左右。这样还嫌不够,丹麦还推出了其他半政府养老金方案和私人养老金方案,并对老人实行各种优惠政策,诸如公共交通优惠及免费收听收看广播电视等。

67岁是丹麦法定的退休年龄。1995年以后,又实行了弹性退休方案,就是从60岁开始可以逐渐减少工作时间,每周少上几个小时的班,损失的收入由政府发放养老津贴补偿。这样做的目的是帮助老人调整心理,逐渐适应赋闲在家的生活,以避免冷不丁退休带来的健康问题和社会问题。

医疗护理不言而喻是最基本的老年保障。丹麦各市政府都有专门的医疗服务机构,24小时昼夜服务,各社区都建立了家庭呼叫系统,由市政府聘用的护士和家庭服务人员昼夜值班。平日里,老人和其他公民一样,选择一位固定的医生看病。这位医生了解病人的身体状况和既往病史,需要时,他才把病人介绍到专科医院去看病。老年人接受这些医疗服务全部免费。

篇6

今年70岁的北京老人李明珠在自己居住的小区楼下参与老年活动时，和自己的邻居们说道。

李明珠是新华通讯社的退休老干部，在这一片新华社员工的家属区，她是老人群体里对理财、保险、金融类产品消息最灵通的一位。

“划算”的养老新产品

李明珠所提到的“划算的产品”，是幸福人寿保险推出的“以房养老”产品，房来宝。

房来宝的全称是房来宝老年人住房反向抵押养老保险。拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司后，可继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

按照测算，以70周岁的老年人为例，房屋价值为500万元的情况下，扣除延期年金保费和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为18500元。

这一产品对投保老年人设置了年龄限制，60周岁至85周岁。由于这一产品与普通的人身险产品相比较为复杂，设置的犹豫期较长，为30天（普通产品犹豫期为10天），也就是说老年人投保后30天内退保，自身权益不受损失。

向来敏感的李明珠嗅到了这款产品的与众不同。确实，它是国内第一个正式的“以房养老”保险产品。

那么，何为以房养老呢？

“以房养老，就是依据拥有资源在自己一生优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制以提前套现变现，实现价值上的流动，为其退休养老期间建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。”对以房养老有多年研究的浙江大学经济学院教授柴效武对《小康》记者说道。

这种新兴的养老理念，是将人们大都拥有的住房与晚年生活必须考虑的养老保障通过构思精妙的金融保险机制链接后形成的产物。反向抵押贷款则是金融保险机构基于以房养老理念而创办的一种新型金融产品，银行开办这一产品可称为“倒按揭”；保险部门开办这一业务则可称为“房产养老寿险”或“老年人住宅反向抵押养老寿险”。

通俗来讲就是，老人把自己的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔钱，由金融机构按月发放给老人用于养老，让其生活得更有质量，去世后房子归金融机构处理。如果去世得早，房子归金融机构，但剩余的钱会给老人指定的继承人。

反向按揭源于西方

其实，以房养老模式虽然在国内仍是一个新鲜事物，但是在西方社会，它早已发展成为一个成熟的社会、金融产品。

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款（也称反向按揭）最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款。此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为2005年的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的住房权益转换抵押贷款已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

人口老龄化已经成为一个全球的现象。对任何一个国家与地区来讲，养老保障都将是一项重大挑战。柴效武总结了中国老龄化的特点：老龄人口规模大、占据总人口比例高，老龄化速度增长快。国家前财政部长项怀诚在出席香港公开大学举办的有关区域经济融合的研讨会时表示，中国人口的老龄化速度将会大大高于世界平均水平。2000年，全球和中国60岁以上人口的比例均为10%左右，二者大体相当；到2030年，这个比例则分别是16%和24.5%，中国人口老龄化的速度比其他国家要快得多。

人口预期寿命的大幅提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然结果，但老年人口增长过快，养老负担过重，步入老龄化社会的速度过猛，再加上独生子女政策负面效应的日益显现，未富先老的特殊国情，使得养老问题在我国日益突出，人口老龄化危机愈益严重。而未富先老、养老资源严重短缺、养老保障制度不健全等，也使消化这一老龄化危机面对多重困境，有的城市的个人养老金账户已处于“空账运行”状态。“因此，通过以房养老，就可以使老年人有一笔持续稳定的固定收入来改善晚年生活，弥补社会养老和家庭养老的不足。”柴效武说道。

其实，早在2004年，柴效武就提出“60岁前人养房，60岁后房养人”的观点，当时引起了很大的社会反响，随着老龄化社会的到来，“以房养老”观点越来越被社会民众所接受。

2013年9月13日，中国政府网全文公布了由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。“这标志着以倒按揭为形式的以房养老在我国正式推出。”柴效武说道。

今年3月31日，国家发改委公布 《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。中国保监会表示，今年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

“以房养老是一种新型的养老理念，倒按揭则只是以房养老理念指导之下的一种具体操作工具。以房养老的具体操作方法有三十种，倒按揭只是其中的一种，而且是风险最大、关联面最多、操作事项最为复杂的一种。国务院和央行、保监会、发改委提出的老年人住房反向抵押养老保险，都是倒按揭的新提法。”柴效武说道。

多少人愿为“以房养老”埋单？

在政策出台后，越来越多的人了解到“以房养老”概念，“2016中国居住小康指数”调查显示，71.5%的受访者对“以房养老”拥有认知。“以房养老”这一新概念牵动了很多老年人及其家人的心，但能否真的打动他们，依旧是一个疑问。

来自幸福人寿的最新数据显示，从2015年3月产品获批到2016年4月底，幸福人寿“房来宝”签订投保意向书的客户有58户，77人。其中32户家庭已顺利领取保险金，月领保险金以5000-10000元居多，平均月领保险金8000元，最高的是上海一位客户，每月可领取19000元。

可是，“77人”这个数字，在2015年数据统计60岁人口已达到2.16亿的中国，实在是沧海一粟。

不仅客户鲜有问津，保险公司对此也并不热情，国内四大保险公司均没有立即推出相关产品。

太平保险公司的金融理财规划师苏晨告诉《小康》记者，在他的76位客户中，只有一位客户向他咨询以房养老的方式。这个客户今年55岁，在北京拥有四套房产，准备用一套房以房养老，其他的留给自己的子女。

其他的客户大多咨询的都是太平保险新出的养老社区产品。包括李明珠的邻居，已经迈入80岁的代子君，她宁愿每年花十万元购买太平保险的养老保险，以获得养老社区的优先入住权，也不愿意考虑每个月可以得到近两万元的以房养老保险产品。

为何推广会遇冷？幸福人寿相关负责人表示，由于以房养老业务较为复杂，目前公众对以房养老理念还没有充分理解。

此外，业界普遍认为，由于中国人的传统思想根深蒂固，传统的养儿防老观念和住房观念影响深远，以房养老突破了传统观念，大家对它的了解和接受需要一个过程。而且，房子历来作为家庭财产传续，如果抵押给银行，将来子女就继承不了，所以阻力很大。

“2016中国居住小康指数”调查显示，58.5%的受访者表示老了之后的房产会留给后代， 32.1%的受访者会考虑抵押以房养老。而当受访者被问到最合理的养老形式时，有35.2%的人选择了子女养老，28.5%的人选择了养老院养老，只有18.9%的人选择了以房养老。

“事实上，老年人用自己的房子为自己养老，无论是产权出售置换、使用权出租流转、空间场所转移、住宅功能转换、住宅价值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能够达到用房子养老的目的，就是可行的，应予以倡导。”柴效武表示，在价值多元化的社会，老百姓的住宅、养老、经济和观念等各方面状况都有较大差异。政府需要为老百姓的多元化养老保障和养老服务搭建好平台，给予财税、金融、土地等多项政策优惠，协调处置好多方面的权责利关系，鼓励养老制度与观念的创新，而非限制于某一种舶来品上。

篇7

以房养老：国外金融如何对接？

美国政府推动“以房养老”，为市场运行树立了标杆。政府成立保险基金，为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。

美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式：第一种住房权益转化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二种住房持有者贷款（The Home-Keeper Program）， 第三种是财务自由计划（Financial Freedom Program）（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二种主要针对不符合 HECM 条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供（私营机构），专门为净值超过 40 万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。

日本的“不动产担保型生活资金”制度主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人，主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品。房地产公司利用此项目资金侧重经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品，为居住在危房的低收入老人改善居住环境。日本成功的经验是，发挥各机构的特色提高了效率。比如，保险公司设计“以房养老”产品，政府审核老人资格，银行发放贷款，各司其能。

新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”，针对家庭月收入不超过3000新元的63岁及以上老人，政府回购组屋的部分剩余租期，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的继承人享有剩余的回购屋契所得;如果寿命超过30年的租期上限，建屋局将这些老年人安排到护理居住地点。新加坡的主要经验是：一是分化组屋的使用权，创造新的剩余价值;二是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命压力。 从美国、日本、新加坡的经验可知，“以老人需求为本”的产品设计是推行“以房养老”的核心，政府必须支持低收入老人的“以房养老”。

我国“以房养老”：金融的机遇和难题

日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式，“以房养老”就是很好的突破口。

我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会， 2014年末 60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重（《中国老龄事业发展报告2013》）。

老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，城市老年人平均月养老金收入为1527元，即年均18324元。然而，我国的社保基金缺口大，部分城市已空账运行。加之，目前我国养老机构和设施严重不足，劳动力短缺和医疗技术发展，养老成本快速上涨。因此，需要开辟新的养老融资渠道。

高的住房自有率、养老观念和养老模式的转变必将推动“以房养老”金融产品的发展。城市居民自有住房的拥有率为85%，不少居民的资产大部分固化在住房上。我国正在经历人口结构转变时期，老龄化进程快。尤其，“421”家庭结构的养老压力非常之大，不给子女增加养老负担是祖辈、父辈的主要心愿之一。

但近十年来，诸多相关金融尝试并未取得实质性进展。

2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”。根据老年人养老申请，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住养老服务中心产生的相关费用，房屋产权不变更。由于缺乏公信力，只有几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开。上海市公积金管理中心推出“住房自助养老项目”，老年人将自己的产权房卖给市公积金管理中心并一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租金与市场价等同。该项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候变更房屋产权归属。2005年，南京汤山的温泉留园推出“以房换养”业务，60岁以上的孤残老人自愿将房产抵押给留园，入住留园享受终身免费养老服务，老人去世后房屋产权归养老院所有。养老院没有充足的现金流，无法持续支付预支的养老服务费用，即使勉强维持服务质量也势必会降低。中信银行于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

我国“以房养老”难产的原因主要有以下几点。

对企业而言，单向现金流流量大，房产贬值风险高，收益难保障。“以房养老”业务必须先长期垫付现金，然后再把不动产变现获取收益。如果没有其他担保，房产的贬值风险直接影响企业收益。我国居用地使用权仅为70年，产权到期后将导致房产贬值。另外，我国住宅建筑质量普遍低，房产抵押之后产生的维修、保养和折旧费难以估算。

对个人而言，存在资产缩水风险和养老风险。我国居民非常执着于住房，多数老人还是希望把房子留给子女。另外，现在的老年人经历了长期的通胀和房价的快速上涨时期，既担心未来上涨的住房价值远远超过自己领取的养老金金额，又担心定额养老金跑不过物价的上涨将面临养老资金不足。

缺乏制度的保驾护航。无法获得制度保障和有公信力的组织担保，金融机构和个人都担忧风险。

政策建议

修缮法律法规，明确土地使用权的续期问题。为保证居民财产的保值，居住用地使用权年满70后，可以无偿续期使用或低价有偿续期使用。在低价有偿续期使用时，可以实施土地年租制，促进土地市场的可持续发展。

稳定房价、动态调整。“以房养老”在发达国家的成功推行建立在完善的房地产评估体系，健康稳定的房价和物价的基础上，我国以房养老的推进也应以相对稳定的我国房地产市场为前提。另一方面，如果房价和物价的变化幅度较大，应适时（比如每隔7年）重新评估房地产价值，适当调整养老金金额。

篇8

关键词：老年人社区；人性化；建筑；细节设计

引 言

我国是世界上总人口和老年人口最多的国家，2014年，60岁及其以上老年人将突破2亿，“银发潮”将对我国的住宅建筑未来的发展产生深远的影响。新世纪的老年人与子女同住的比例越来越少，而且对养老院感到排斥，专门的老年人住区越来越受欢迎。

对于老年人来说，其由于生理特点影响而造成其身体机能退化，身体变得虚弱等，这些都引起老年人行动缓慢、体力下降。因此在设计老年人住宅方面应当重点考虑从方便性出发，而且设计住房时应当考虑到其早先生活方式的连续性，使其能长时间维持独立生活能力。笔者总结了欧美几十年以来对老年人住区舒适、安全以及适应性的研究报告，并结合工程实践，将从住区规划、环境设计、建筑设计、老人社交和心理需求、场地设施等细部设计方面，针对老年人住区提出可行的设计手法。

1 老年人住区规划及环境设计

对于老年人住区规划和户外环境设计上，应当重点针对老年人特点，考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，加强住宅区的活动场所、交通辨识、户外照明等方面的细节设计。

（1）在室外规划上应当具备足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要；可以在住区内布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。

（2）交通辨识。为帮助老人在户外明确方位和寻找路线而适当地设计和安排户外空间是非常重要的。其中安全、易识别和通达性是最基本的考虑因素。随着人的衰老，感官机能也逐步受到破坏，老人依赖越来越有限的感知信息，在这方面主要的设计注意点就是导向、感官刺激和环境感知。

①用特殊的标志指示经常行动的路线，或在重要地点提供详细的感官指示，来帮助居民对这个场所进行认知。

②区域之间应视线通畅，标志明显，并能提供让人找到相对位置的指示牌。

③建设一个封闭的户外空间或是一条可绕回到住宅入口的步行道。

④使环境更容易被感知是弥补老人感官机能受损是一种方法。提供触觉辨识物是特别重要的，因为视觉和听觉通常是随年龄最先衰退的。

⑤在需要有色彩变化的地方采用黄色、橙色和红色。因为这些颜色是最容易被察觉到的。

⑥明确标志和界定行人和车辆过往繁忙的地段。

（3）户外照明。总的来说，老年人的眼睛需要更高亮度的照明。

①居住区入口、建筑物入口和停车场内应采用高亮度的照明，以保证安全。庭院和其他活动区的照明应有特殊效果。

②常有人使用的区域附近应设置照明，以界定铺地边界，避免浓重阴影。

③相互重叠的照明区可有效避免过亮的眩光点。

④使用光线向下的照明设施，而不是光线向上或向外的照明设施以避免眩光。

2 建筑设计

对于老年人住区来说，其住区建筑及室内空间的设计显得更为重要，其直接影响到老年人日常生活的安全性以及方便性等。

（1）每栋建筑外立面以及每栋楼室内每户外墙宜使用不同颜色以便方便记忆和视觉能力下降的老人能找到自己的房间。宜采用黄色、橙色和红色等，因为这些颜色是最容易被察觉到。

（2）主入口除了是进出建筑物的必经之路外，还是受人欢迎的休息、等候、交流的场所。（图3）

①在建筑的入口处，设置遮阳蓬或棚架，以减少眩光问题。

②在棚架上种植落叶藤类植物，这样可在夏天遮蔽烈日，在冬天透进温暖的阳光。

③使用深色无反光的面砖，以减少眩光。

④要清楚地标识和照亮台阶与坡道，特别是台阶的第一个踏步。

⑤各处都有扶手。

⑥天棚要能覆盖整个用来上下车的车道，为那些上下车比较慢的老人提供庇护。

⑦天棚应有足够宽度以在刮风时遮挡雨雪。

⑧在主入口处设置了一个大门厅，并提供了轻便、可移动并且有不同高度的座椅和桌子供老人们社交之用。

（3）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。并住宅内提供能让人找到相对位置的带有盲文的指示牌，在楼道中设置有导向性的铺地和指示牌。

（4）可设计全封闭的走廊用以连接住区，使老年人在恶劣天气也能进行散步锻炼；将走廊局部放大，提供空间和设施供老人社交之用。（图4）

（5）从生理学角度来分析，对于老年人来说，其由于身体机能的退化造成其行动缓慢，因此在设计老年人居住空间时，应当从经济以及方便角度出发，尽量占地较小，而且室内空间布置应该紧凑，有效保障老年人日常生活的方便性；同时鉴于老年人行动不便，因此做好防火设计同样是最大考虑要素之一。另外，鉴于老年人喜欢宁静环境，害怕小孩吵闹，因此室内环境应当要做到高度宁静。

（6）考虑到老年人比较惧怕孤独、喜欢阳光，因此房间面宽应较宽，建筑应南向布置，满开的落地窗以保证充足的阳光。

（7）将户外活动区和园艺区安排在楼前，使老人能看到别人的活动，产生参与感。阳台使用栏杆以不遮挡人坐在座位上时的视线。并且窗台做450mm高，使老人在室内也能看到阳台外的景色。这样能吸引更多的老人们参与到体育锻炼中，也能使那些高龄或者身体有残疾的老人能在室内观赏户外丰富多样的空间和其中活动的事物（后者通常是最受他们喜欢的）。

（8）在电梯能到达的屋顶上为喜欢种花的老人设置一个植物温室，使他们在冬天也有一个舒适的种植区，在室内就可享受到户外的乐趣。

3 结 语

老年人的居住问题已经成为当前我国重点关注问题之一，其直接影响到社会各个层面，建设适合老年人特点的居住环境已经刻不容缓。我们必须在开始的设计规划的开始阶段就需要注意种种细节，并深入到设计、建设及物业管理的方方面面，以满足老人现实、多样的需求。

参考文献

[1]Clare Cooper & Carolyn Francis.《 People Place： design guidelines for urban open space 》. John Wiley & Sons，Inc.1998.

[2]Santa Monica， Calif.《Market feasibility studies and computerized data bank》.Gerontological Service，Inc.1983～1989.

篇9

【关键词】以房养老 模式 特征

中国属于发展中国家，有别于发达国家的先富后老。未富先老带来的养老问题已经成为中国亟待解决的社会问题。以房养老是指老人利用自己的产权房，以多种形式将房产价值进行重新组合，最终实现其养老目的的过程。以房养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。即拥有产权房的老人通过特定的金融保险机制，将产权房提前变现或套现于生前使用的一种新型模式，实现老有所养，安度晚年的目的。

一、现有以房养老的主要模式

以房养老最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。从国外先例来看，以房养老的模式主要有四种。

第一，房屋出租或出售，用租金或售房款养老。因为让渡房屋使用权而获取补偿性的固定租金，或者将房屋出售获得可观的售房款，以此实现养老。新加坡著名的“组屋”出租，德国、美国的老人住进养老院利用房租维持退休生活以及中国南京汤山留园公寓属于该模式。

第二，先出售，再租回模式。指老人将产权房出售给特定机构，然后再与该机构签订租房协议租回住房，用售房款项缴纳房租并实现养老。特定机构可以是商业银行、保险公司或政府指定的金融机构或公益性机构。上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点类似该种模式。

第三，售大买小或售好房买便宜房，差价养老。出售住房面积大的房产，到郊区县城等消费水平低的地方购买面积较小的住房。售好房买便宜房形式与此类似。英国在这方面尤其典型，不少老人选择到西班牙、南非等物价水平较低的地区。

第四，反向抵押贷款模式，又称“倒按揭”。指面向老人开展的、老人以自有产权的住房向特定金融机构抵押，定期向金融机构获得主要用于养老用途的贷款。放款对象主要是拥有住房的老人。在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本利和费用的一种贷款。美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款最为典型。

二、中国以房养老的发展现状及影响因素

（一）中国以房养老的发展现状。

2003年，时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念引入中国，并最早在国内开展住房反向抵押贷款寿险服务。以房养老从实践层面在中国开始兴起。2007年，上海市公积金管理中心实施“以房自助养老”，选取80岁以上老人家庭试点，之后便再无任何进展消息；2009年，杭州通过租房增收养老、售房预支养老、退房补贴养老、换房差价养老等模式开展以房养老。但存在实施规模较小，无法应对可能存在的风险等问题；2011年，北京鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构开展以房养老试点，并在《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中明确；2012年，南京出台的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》提及以房养老，因为法律制度缺陷，最终只停留在政策研讨阶段；2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称《意见》）正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划以房养老政策会在2014年上半年实行推广。

以房养老在中国起步较晚，通观其发展也是几经波折。中国目前的以房养老暂时还处于探索研究阶段，并没有建立行之有效、与中国国情相吻合的以房养老模式。即便上海公积金管理中心“以房自助养老”试点和南京汤山留园公寓试点努力试图对以房养老这种新型模式做出探索性建设，最终也由于种种原因难以有所建树。

（二）中国发展以房养老的影响因素。

以房养老在国内的开展由于受到多方面因素的影响，发展缓慢甚至一度停滞不前。至今为止，还没有行之有效的模式在国内能够广泛开展，被百姓所接受。究其原因，笔者认为主要有以下四点：

1.传统观念束缚

对于我国具有浓厚传统观念的老人来讲，以房养老的新型养老观点不易被其接受，更谈不上进一步的实施和发展。中国根深蒂固的“养儿防老”仍然占据着国内养老的最大比重，是中国养老最主要的渠道。国人内心认知，以房养老涉及面子问题，会通过以房养老的人通常会被视作为子女不孝、家庭失和等伦理问题。近9成中国老人更愿意将产权房留下，待离世后由子女继承。

2.缺乏政策设计和法律保障

以房养老无论是在国外还是国内，都是作为养老保障机制的重要组成部分。不同于商业保险养老，以房养老本身带有福利性质。以美国的以房养老为例。美国是最早推行以房养老的国家之一，已建成规模最大、制度灵活、充满人性化的以房养老体系。最典型的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款。按政策规定，美国老人必须接受以房养老相关知识培训，保证充分知情权，贷款前需聘请专业顾问。贷款期间，老人若出现违约情形，由联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。政府部门主动参与并履行相应职责，完善政策设计和法律保障，不仅是从美国案例中得到的启示，更是以房养老顺利发展的客观需要。

3.相关金融机构持观望态度

以房养老的实施除了老人的自主选择意愿、政府的参与和履职外，还需要数量众多、质量优良的相关金融机构积极参与[3]。国外以房养老的相关金融机构业已形成以商业银行为主，保险公司、房地产公司、担保机构、资产评估机构等多方力量共同参与的成熟机制和市场。反观国内的金融机构，持观望态度者居多，这与政府政策的限制、金融机构对以房养老风险持谨慎态度以及国内缺乏孕育以房养老的土壤有关。

4.以房养老自身限制

以房养老作为养老方式的多种选择固然不错，但是要进行以房养老必须具备五个基本要素的事实不容忽略：独立住房，拥有产权，房产价值，家庭条件以及适用人群。五大要素是开展以房养老的基础和前提，其中任何一项的缺失，以房养老将寸步难行。五大要素的必要性存在保障以房养老顺利开展的同时，也成为其自身发展的限制因素。因为并不是每一个老人都满足以上条件，五大要素同时成为以房养老的“行业壁垒”。

三、中国以房养老发展的主要特征

以房养老在中国尚属新事物，在目前的形势背景下，来自各方面的因素都将影响以房养老的实施。以房养老主要表现出以下特征：

（一）依靠政策试点引领发展趋势，反向抵押贷款顺势先发。

不比美国、英国、新加坡等发达国家，以房养老在中国起步晚是不争的事实。从2003年至今，短短13年。伴随2013年9月的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，根据《意见》指示，以房养老政策会在2014年上半年实行推广。这是不是“以房养老的春天”现在不得而知，但是从国家制定和颁布政策的层面上对以房养老试点如此明确的引导和支持来看，以房养老将会以更加正式的姿态进入人们视野。通过政策解读，具有代表性的反向抵押贷款以房养老模式将在中国具有优先发展的大好机会。

（二）房地产经济带动产权房价值，进而影响以房养老开展。

在以房养老的五大要素中，成为联系各方的纽带――房产价值，发挥着不可替代的作用。不仅影响老人是否有条件采用以房养老模式，还决定着相关金融机构和政府部门的进入积极性。无论是出租出售房产入住老年公寓、还是采取反向抵押贷款的模式以房养老，都打上鲜明的社会保障福利性质的烙印。但是，金融机构是追逐利润的群体，不可能对以房养老全盘买单，政府部门如果完全忽略房产价值因素，进行转移补贴，无疑会增加财政负担，达不到预期效果，与引入以房养老的初衷相背离。房产价值成为牵动关联各方的触发器。房产价值高，老人不愿意不舍得将产权房出售；房产价值低，各金融机构也不会冒着高风险买入房产。中国房地产处于投资过热到宏观调控的过渡阶段，不明朗因素众多，房产价值上升下降随房地产经济发展因势利导，作用影响于以房养老模式。

（三）70年房屋产权尚需法律明晰，定以房养老关联方之心。

以房养老此前多年在中国停滞不前，除缺乏相应的文化土壤和经济土壤之外，法律制度的缺位也是关键原因。2007年，《物权法》终于落地，明确对住宅用地规定70年产权后自动续期的条款。但是，70年土地使用权期满后何去何从，依旧是悬而未决的问题。即便《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满后可自动续期（对商用地的使用权规定还是未知数），但是这种自动续期仍未成型。具体涉及到自动续期是有偿还是无偿。如果是有偿续期，其标准怎样制定，是否能够被产权拥有者和相关参与机构所接受等。这些都是需要重点斟酌的方面。现有的《物权法》暂时还不能对70年产权自动续期做出明确的法律解释，难安关联各方之心。使用权的延长导致住房折旧和土地价值不断升值等明显带有中国特征的因素相互交织，共同影响，也将使以房养老的情况变得更为复杂。

参考文献：

[1]柴效武，蒋徐娇.售房养老――一种养老新思路的提出[J].浙江社会科学，2004（1）.

篇10

在洛杉矶市近郊有一处像花园的公寓住宅区,一座座3层小楼掩映在绿树、喷泉和小 径间。这就是一所老年公寓。公寓共有200多套住房,都是一居室:客厅朝阳,面积有30平方米,卧室约有13平方米,厨房和卫生间较大,还有一个阳台,电话、电视、冰箱、烤箱等设备俱全,还有设备齐全的康乐室等。保健医生每周上门服务两次。公寓对面是个公园,公寓门口有公共汽车可通向超级市场。

老年公寓是出售的。老人先花几万甚至几十万美元(价格根据地段和档次而定)买下公寓,然后按月支付服务费。根据提供的服务类型,老年公寓分为3种。第一种是自住型公寓。这种公寓是为生活能自理的老人设计的。公寓并不提供与日常生活、医疗相关的服务,只提供环境优美、生活舒适的居住社区。这里不仅有食堂、洗衣房、公共交通等设施,还有丰富的娱乐设施,如游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等。大部分公寓每天至少组织一次集体活动。由于提供的服务较少,每月收的服务费一般约为1300美元。

第二种是协助型公寓,目前最流行,有55万美国老人住在这种公寓里。公寓为日常生活需要帮助,但不需要专业医疗护理的老人设计,提供与日常生活有关的各种服务,如穿衣、洗澡、吃饭、喂药、洗衣等。公寓的收费每月约为2000美元,要求的服务越多收费越高。

第三种是持续护理型公寓。这里不仅提供日常生活服务,还提供健康服务,包括护士服务、康复护理、健康监控服务等,每月收费为1500到5000美元不等。

篇11

老年人服务设施基本采用跟住区混合型的，提倡老年人生活不要离开社区，不要离开他熟悉的生活，不要离开亲情。按照自主经营、自立方法养老，再结合我们自己的情况学习和思考。在养老问题上我们刚刚起步，刚刚开始探讨这个事情，而日本已经发展十多年，甚至20多年的时间。

日本养老方式几个特征

日本的养老分两大类，机构设施即机构养老，还有就是老人住宅。机构设施是供养性和协，老年住宅是经营性。有收费老人住家、老年痴呆高龄者集体住家和高龄者生活援助住屋。收费老人住家比较灵活，非常适合中国开发商运营，除了服务部门服务费用由国家承担以外，其他都是由个人承担。

日本老年人在养老费用、退休金方面基本不愁。到了一定年龄、标准以后，就有资金跟着人走，这是个非常大的保障。第二是进入40岁以后，每个人都要进行保险，保险费个人负责一部分，国家负责一部分。退休的时候又会有一笔钱可以拿来用。所以日本老人退休以后，有保险的钱基本上都不愁的。这对于日本政府负担很重，老年化的程度越高，政府负担越重。

日本的临终关怀非常到位，这是很人性的一个做法。不光护理方面给予相当多的照顾，许多设备、设施也都很到位。让人到了临终的时候，感到有尊严，很自信、很满足。在人去世了以后，把灵柩放到非常好的房间里，办隆重的遗体告别仪式。不仅对逝者表示尊敬，也给在世老年人以心理安慰，让他们觉得自己一生受到尊重，没有白活一辈子。人总要有这么一个自然过程，日本的坟墓也跟中国不一样，前面是住宅，后面就是陵墓。人们在饭前、饭后到陵墓看看，送水、送水果，很亲近，不避讳。

运营模式很重要

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2013年是中国养老服务业的元年，国务院于当年9月公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出试点“以房养老”制度。九个月之后，“以房养老”推进到试点阶段。

今年3月，保监会下发“以房养老”征求意见稿，6月下旬，正式出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《意见》），要求从7月1日起开始展开试点。从征求意见到正式试点，仅用三个多月时间，动作神速。

保监会人身险监管部主任袁序成在“以房养老”试点通气会上表示，开展此项试点，可以盘活老年人房产，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加一种新的养老方式，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，同时也是对现有商业养老保险的业务模式创新。

根据保监会的定义，“以房养老”属于养老保险产品的一个新品类，与既有的养老保险产品相比，其专业程度更高、涉及的其他行业和领域更复杂。但是纵观《意见》，保监会对“以房养老”的监管要求主要是原则性的规定，未对产品定价、房产估值、运营模式和风控等技术细节进行详细规定，甚至对参与试点的房屋性质亦未作具体规定，仅要求申请人拥有房屋完全独立产权。

“保监会主要对以房养老试点的开展进行指导，产品的具体定价模型、房产估值方法等内容，由保险公司根据自身的情况自行探索和采用，保监会不作具体规定，目前暂时不考虑出台进一步的细则。”保监会相关部门人士对《财经》记者表示。

对于这项被呼吁和研究多年的业务，业内对试点的反应并不急迫。“总体来说，中资公司特别是中小公司比较积极，外资公司普遍表示谨慎。”一位参与“以房养老”试点项目研究的保险公司人士表示。

“这毕竟是新事物，现在还没有一个适合国情的成熟模式可以借鉴，我们讨论时认为，试点初期不宜限制过死，最好先不要对具体模式作太具体的规定或限定，让各家试点公司自行探索，最后看试点的最终结果。边试点、边完善，这样有更大的灵活性。”上述试点项目组人士表示。

执行力在于细节，对于试点保险公司来说，将“以房养老”从理论层面落地成为实体产品，并被市场接受，可能是其面临的最大问题，探索之路或许颇为蹒跚。 小规模试点

“老年人住房反向抵押养老保险”这个有点拗口的名称，通常被人们用一个更简洁而形象的词来称呼――“以房养老”。

这种养老保险业务将住房抵押与终身养老金保险相结合，申请人将其房产抵押给保险公司后，仍拥有房屋占有、使用、收益以及经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。如申请人身故，保险公司可获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分依然归法定继承人所有。简言之，“以房养老”是将个人房产未来收益的提前变现和使用，同时不改变房屋的消费属性（即居住），为自身养老提供的新型融资方式。

早在2003年，我国就提出了“以房养老”的概念。其后南京尝试过“倒按揭”模式，60岁以上、拥有本市60平方米以上产权房的孤残老人，自愿将房产抵押，入住汤山留园老年公寓，老人身故后房屋产权归养老院所有。上海模式则相当于“售后回租”，由65岁以上的老人将自己的产权房售给市公积金管理中心，房款作为租金，一次性给付公积金管理中心，老人租住在自己原来的房子里。这两种方式都涉及转让房屋所有权，且获得的资金偏低，在当时难以获得市场认可。

2011年北京民政局的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，鼓励商业保险公司、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展住房反向抵押贷款试点。

此次“以房养老”试点的主体则变为保险公司，“住房反向抵押贷款”的叫法也改为“老年人住房反向抵押养老保险”这个更具保险特点的名称。试点对象则是北京、上海、广州和武汉四地的60岁以上、拥有房屋独立产权的老年人，试点时间为两年。

为何首批试点城市选择此四地？保监会相关部门负责人表示，北、上、广是一线城市，经济较发达，保险市场相对较成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量也较大。

有关数据显示，北京退休老人月平均收入相当于北京在职职工平均月收入的三分之一，而北京老人平均拥有住房面积（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且约有50%老人的住房有自主产权。

二线城市武汉的入选，则因业内首家开业的养老社区――合众养老社区落户于此，便于其探索“以房养老”与养老社区对接的尝试。

据了解，美国入住养老社区的人群中，有60%通过住房抵押贷款缴纳入门费和后续服务费，这意味着，参与“以房养老”的申请人，未来有可能成为养老社区的潜在客户，进而推动养老社区的发展。

《意见》要求，申请试点资格的保险公司，须满足开业满五年、注册资本不少于20亿元、偿付能力充足率不低于120%等门槛。长江证券分析师刘俊在报告中测算，国内满足相关试点要求的保险公司约33家。

单个保险公司接受抵押房产的评估价值，不得超过“4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分”，如以万亿元资产规模匡算，该业务的规模上限约为27.6亿元。诸分析师估算，国寿、平安寿险、太保和新华保险如试点“以房养老”，规模上限将分别是47亿元、30亿元、21亿元和19亿元，全行业房地产评估价值合计不会超过180亿元，市场体量不会太大，短时间内不会形成规模效应。

“试点初期，各家保险公司应该都会比较谨慎，可能远远达不到上限，而且初期可能主要针对失独或无子女老人。”一位保险公司精算人士认为。

据了解，中国60岁以上老人中，拥有独立产权的占比约80%-90%，远高于美国60%的比例。试点初期如以无子女或失独老人为主，这部分人群的全国规模约为3000多万人。

业内人士普遍认为，此时推出“以房养老”正逢其时，养老问题已成为摆在全社会面前不可回避的现实问题，民众的养老意识也在逐步提升。保监会日前的《中国保险业社会责任白皮书》显示，养老险的公众关注度同比提升了70%，养老保险是公众认为对自身最有益的险种之一。

养老需求如此旺盛，供给端却面临养老产品种类较少且同质化的尴尬：有关数据显示，目前保险公司约7700多个在售人身险产品中，养老保险产品仅有60多个。“现在市场上缺乏真正的养老保险产品。”一位保监会人士表示。

“以房养老”的试点，无疑开拓了一种新型的养老方式和养老保险产品。“以房养老”的首创者孟晓苏所在的幸福人寿对此表现最为积极，称公司目前已初步完成产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，将采取统一规划、分步启动的方式，在四地开展试点。此前泰康人寿高管亦在公开场合表示，公司将会积极参与试点。据了解，目前幸福人寿、合众人寿、泰康人寿和平安等保险公司已递交了试点方案。 待解难点重重

何时能够正式推出产品、能否顺利试点，有关公司的表态却模棱两可。

对于保险公司来说，还有很多技术和实际操作层面的问题需要首先解决，其中最大的难点在于房屋估值、产品定价和房屋处置方式等。

在产品模式的选择上，《意见》规定，可按照投保人所抵押房产增值的处理方式，分为参与型和非参与型两种。所谓参与型产品，指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

一家计划参与试点的保险公司精算师表示，就现实情况来说，如采用非参与型，领取的养老金额固定，且房产增值部分带来的剩余金额可由法定继承人继承，这种方式相对明晰简单，消费者的接受度更高。“采用哪种方式，关键是看哪种更易被投保人所接受，更符合消费者的利益。”

随之而来的一个问题便是产品定价。据了解，国际上主流的定价方式有支付因子模型法和精算模型法两大类，前者的定价因素包括利率波动、通胀率、贷款期限、房产价格波动率和投保人死亡率等，由此根据模型确定贷款价值比和支付因子。该模型在美国应用得较广泛。这种定价方式更关注财产价值变动对价格的影响，并需要历史数据来确定支付因子。

精算模型法分为一次支付和终身年金定价两种，相对而言，该方式更具实用性和精确性。不过，有种业内观点认为，由于我国房价波动大，利率决定机制亦与欧美不同，采用这两种定价模型都有一定的局限性。

定价的一大影响因素便在于房屋的估值。《意见》规定，由具有一级资质的房地产估价机构进行房产价值评估，费用由保险公司和消费者共同负担。据了解，房屋估值将每年一评估，而美国则是三年一评估。

“如果每年对单个房屋逐一评估，对保险公司来说管理成本太高了，不是我们所设想的理想方式。此外，如何对抵押房屋进行持续管理也是一个问题。”上述试点项目组人士表示。

在欧美发达国家，房屋的管理和维护一般委托给专业的物业管理机构，并通过购买房屋财产保险来补偿房屋在使用过程中发生的损失。

房屋处置方式则是“以房养老”的又一大难点或者说是最大的难点。“回收处置是一个大问题，因为对一些现行法律规定形成新的挑战，现在大家也没有探讨出一个特别好的方式。”上述试点项目组人士表示。

据介绍，从目前来看，房屋处置主要有贷款和拍卖等形式，但拍卖的一个难点在于能否顺利执行。根据现行规定，只有非自住的房屋才能执行拍卖，这与“以房养老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。

美国在推行“以房养老”的过程中，对此进行了专门的立法，同时创造和运用了一些金融工具。“比如可将房产资产进行证券化，做成资产包在二级市场上打包发售，通过金融市场实现流通，这样保险公司不用沉没大量的现金资产，只需要在二级市场赚一个利差就可以。”上述项目组人士介绍。

据了解，美国HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房产净值转换抵押贷款）模式的成功，关键在于依托“房利美”等机构，实现了抵押资产的证券化，从而解决了保险公司持续多年无法处置房产、回收现金的困局。不过，从目前国内资本市场的现状来看，短时期内尚难运用此类金融工具。 风险因素众多

在“以房养老”试点方案中，除了试点地区、目标客户、产品设计思路与定价、业务流程等内容，亦要求保险公司必须列明风险防范措施等。据知情人士透露，在各家公司提交的试点方案中，对风险的测算和评估占据了相当的篇幅。

由于“以房养老”一端关联波动较大的房地产市场，涉及领域广泛，业务期限较长，法律关系复杂，风险因素众多，对保险公司的风险管控能力提出了更高的要求和挑战。《意见》要求，保险公司要在“以房养老”的条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制。

概括来说，保险公司开展“以房养老”主要面临的风险包括政策风险、利率风险、房价波动风险、长寿风险和现金流风险等。

不过对保险公司来说，最重要的风险主要是长寿风险和房价波动风险。不过这些风险并非不可化解。以长寿风险为例，可以通过与现有寿险产品相组合，加以对冲，此外还可以通过再保险机制实现风险转移和分散。

对于房产波动风险，有业内人士建议，可以制定合理的价值比例，做好精算定价，在机构设置和承保上分散抵押房产的分布。

以北京为例，市区、郊区的房价差别巨大，房产新旧程度、以及城区区位和地段的不同，房价基数和波动程度也各不同。如果在不同地区开设分支机构，吸引不同类型的住房，可以减少单类抵押房屋的非系统性风险，分散房产价格的个体风险。

试点虽然已开闸，有意试点的诸保险公司，却仍陷入对诸多风险的左右思量之中。一位业内人士指出，如果在产品设计中把所有风险因素都考虑进去，并把风险全都转移到消费者身上，如果从“以房养老”获得的养老保障和其他养老产品并无多大差别，消费者怎么会买单？ 业务延伸空间

即使在“以房养老”业务发达的美国，其占比人群亦属小众。有关数据显示，美国目前符合条件的潜在人群中，也仅有2%-3%的家庭选择了反向按揭方式。

英国、日本等发达国家推行“以房养老”的历史经验显示，当目标群体占比很高时（美国为15%、英国和日本均为 20%），这种方式比较容易推行。

中国的“以房养老”虽经十年探索终获试点，但从当前法律环境、养老观念以及保险业现状来看，真正落地可能尚需时日。一位监管层人士认为，在现有养老保险体系中，“以房养老”面临诸多的问题和挑战。

孤掌难鸣，“以房养老”的顺利试点，需要在整个养老保险体系中寻找合力。《意见》指出，保险公司应在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与“以房养老”相关的养老服务链条，比如，针对不同年龄和需求的客户推出医疗保险、健康管理、金融理财等服务。

青松居家康复护理机构总裁王燕妮在去年的一个健康险研讨会上曾表示，国内目前有超过98%的老人选择在自己家里养老，这些老人如享受相关的护理服务，最大的问题在于支付来源。

“以房养老”可为此提供一个资金来源。上述计划参与试点的保险公司精算师表示，“以房养老”将来可以对接重疾险或大病保险，可以设计“提前给付”等条款，使老人获得资金支付相关的医疗费用。

与养老社区的对接，亦是“以房养老”拓展养老产业链的重要一环。此外，保险公司还可为房屋所有者承保人身险和家财险、住房反向抵押贷款保证保险，以及将抵押房产连接年金产品等一揽子“以房养老”保险服务。

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关键词：特殊需求人群；老龄化社会；老年人；居住模式

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

一、中国人口老龄化现状，对经济发展的影响

国际上通常把60岁以上人口占总人口的比例达到10%或65岁人口占总人口的比例达到7%的人口称作“老年型”人口，将进入老年型人口的国家和地区称作“老龄社会”。按照这一标准，我国于2000年就已经进入了老龄化社会。

人口老龄化是社会进步的一个标志，但同时它又成为社会发展的障碍。如何解决这个矛盾是应该引起全社会关注的问题。随着人口老龄化速度的加快，现有的住宅区的环境和设施就越发显得不能适应这种年龄结构上的变化所带来的新的要求。

二、中国养老模式的选择

研究中国养老问题，首先我们面对的是老人居住模式的选择。老人退休以后，主要活动由社会转入家庭，居住环境成为主要的生活基地。满意的居住形式，意味着老年人所能得到所需的帮助和支持，这对每一个老人来讲都是最重要的方面。

1、国外老年人居住建筑模式借鉴

世界各国对养老居住模式的选择既各有特色又有其相似性。各国老年人居住模式与政策制度和文化背景、家庭观念、经济状况、亲子关系有关。纵观世界各国针对老年问题及老年居住问题的政策，大致可分为以下几种类型：

第一种是以社会保障制度为核心的老年人政策制度。这些国家的老年人普遍认为父母与子女之间不应该互为拖累，老人独立居住者占绝大多数。为此政府特别关注发展社区服务设施，如建立老年家庭服务员派遣网，老年饮食服务部和老年俱乐部等。他们的理论不是简单地支持延寿，而是提高生存质量。

第二种是以社会福利制度为核心的老年人政策制度。其住房政策以扶助老年人独立生活为目标，同时尽最大努力满足老年人独立居住在一个他们熟悉的地方和环境中的意愿。老年人的居住模式主要有：普通住宅、老年公寓、服务住宅和家庭旅馆、公立养老院和老人康复中心等等。

第三种是以西方文明与东方传统文化相结合的老年人政策制度。如日本养老模式在参照西方发达国家的同时，注意本国孝敬老人的优良传统，在实践中逐渐形成了以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。日本老年住宅突出自助自理，其技术和电器化程度很高，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。并且开发多种类型的住宅产品，如提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居和三代居)住宅产品。

2、中国养老模式的演变

中国的封建社会，家庭是社会的基本生活单元和生产单位，家庭的功能集生活生产教育赡养等多功能于一身，表现为大家庭、多功能、多成员的结构形式。随着社会经济的发展，生活方式和思想观念的改变，导致以往的传统大家庭的解体，家庭结构逐渐小型化。同样也削弱了传统家庭养老的功能。取而代之的是形式的多样化，如合居养老，分居养老，雇人养老，委托养老等等，不再拘泥于单调的传统居家养老和子女养老。

3、对中国老年人居住模式选择的探讨

理想化的老年人居住模式大概可分为3类：居家养老、社区养老和社会养老。其中社区养老模式是居家养老的补充和完善。随着社会的发展，当代社会生活方式的急剧变化对家庭养老功能的严重削弱使得传统家庭很难满足居家养老的各种需求，而且老年人相似的生理与心理变化也对居住模式提出了新的要求，因此赡养功能逐步社会化是一个必然趋势。社区养老服务设施使居家养老模式进一步得到完善，主要有老年人活动中心、托老所、医疗保健站、老年咨询中心等。而社会养老是由社会提供的养老机构接纳单身老人和老年夫妇居住，并提供生活起居、文化娱乐、医疗保健等综合服务的养老方式，包括老年公寓、养老院和关怀医院等。

三、养老建筑环境的创造需要针对生理心理进行细部设计处理

在进行了养老模式的选择之后，老人住区和环境的设计同样是处理养老问题的重要方面。因为老年人的生活内容主要是寄托于居所空间环境来实现的，因而构建完整的老龄安居环境对满足老年人的特定需求，提高老年人的生活质量尤为重要。

1、老年活动空间的无障碍设计：老年人特殊的生理和心理特点，要求公共建筑和场所具有可接近性。从规划上就需要保证居住点具有一定数量的服务设施与活动场所；从建筑单体设计上要保证这些地方具有无障碍通道及其必要设备，使老年人得以同健全人一样自由进入。比如厨房的设计应充分考虑到老年人的使用要求：降低操作台高度、使轮椅能够接近的下部空间、冰箱门可以横开180度、降低高度的窗台等等。

2、提供安全感和安全性：主要体现在居室和环境的细部设计上，比如在易于发生事故的地方如楼梯、厨房、卫生间和过道等位置设置特殊的照明、扶手和地面铺装，在公共走廊的设计中设置双面扶手，根据老年人的特征设计踏步高度等等。

3、保证私密性：与子女一同生活的大部分老年人既希望享受天伦之乐，也希望拥有不被打扰的自由生活。因此住宅的内部空间需要有较为明确的行为划分如公共空间、半公共空间、半私密和私密空间，以确保老年人的心理需求。

4、鼓励社会交往：老年人与其他年龄段不同，他们既需要私密和安宁，又怕寂寞和孤独。交往聊天成为大多数老人的生活必需。学习能力与记忆能力的衰退，使得老年人从社会参与的主流中退避出来。但是越脱离社会，这种能力的丧失则越加速，因此要积极鼓励老年人参与社会活动。比如德国某老年公寓，室内设计了6—8米宽的带玻璃顶的公共交通空间，通过电梯、坡道和走道的有机结合，为老年人带来相互交流和交往的机会。

结语：

人口老龄化是一个综合性的重大社会经济问题，涉及面甚广，必将影响到国家的住房政策、社会福利制度和社会保障制度、医疗制度等，对建筑设计和城市规划工作的影响也是直接和深远的。它是全世界在本世纪所面临的严峻问题，建筑师、社会学家和经济学家应该各自担负起自己的责任。探索老龄问题的解决之道将促进社会经济和文化的综合发展，有助于创造一个人人共享的富有人本主义精神的人居社会。以人为本，关注特殊需求人群是一个建筑师所应该具有的基本素质和美德。

参考文献：

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（1.安徽大学，安徽 合肥 230601；2.安徽工业经济职业技术学院 财经学院，安徽 合肥 230051）

摘 要：截止2014年9月，中国60岁以上老年人突破了2亿.如何积极应对人口老龄化问题，加快发展养老服务业，满足老年人不断增长的养老服务需求，是政府面临的一项紧迫任务.通过开展住房反向抵押养老试点积极探索补充养老保障方式，引导社会形成新的养老保障理念，增强养老保障体系的可持续性，可以在一定程度上提升老人的养老保障水平.但综合目前的情况分析，住房反向抵押养老可能还只是一项小众业务，无论是对老人还是对保险公司而言，积极性普遍不高，这就需要政府在多方面进行积极地引导、宣传并予以大力地支持.本文着力于分析当前的住房反向抵押养老试点工作的市场需求情况，并提出了一些对策建议，希望这项试点工作真正能够发挥出对养老保障路径的拓展以及让部分老人能够安享晚年的重要作用.

关键词 ：住房反向抵押养老；风险；对策建议

中图分类号：F241.34文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）07-0031-03

2013年9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，拟开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作.2014年6月23日，保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出了在北京、上海、广州、武汉四个城市进行为期两年的试点工作.2015年3月，安徽省政府也明确提出了将在养老保险方面，积极探索住房反向抵押养老保险方式，这意味着我国将有计划地进行“以房养老”模式的研究和推广.

住房反向抵押养老，是一种新型养老保险业务，拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，按照约定条件领取养老金直至身故，在此期间仍可继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权.当老人去世后，保险公司通过处置抵押房产，处置所得首先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分归其法定继承人.本质上，以房养老作为一种养老保险产品，是为了满足不同的老年群体的特殊养老需求，是对社会养老保障体系的一种有益补充.

1 住房反向抵押养老的市场需求情况分析

几年前，“以房养老”曾在一些大城市的金融机构进行了尝试，但均因效果不理想而搁浅.目前，虽然有幸福人寿、平安人寿等几家保险企业正在进行相关保险产品的开发尝试，但保险行业整体而言都处于观望之中，参与热情不高，这或多或少会对试点工作造成不小的现实考验.

1.1 小众业务，短期内难以影响养老保障的大局

住房反向抵押养老保险在国外已经比较成熟，这与西方国家的金融制度的完善以及高额遗产税的征收等密切相关，即使这样，在美国、日本、荷兰这些比较成熟的国家，住房反向抵押养老保险也只是小众业务.所以从该业务在我国现阶段的发展前景来看，它只能定位为一种补充性的小众养老方式.

第一，由于中国的老人对房产的归属十分重视，宁愿将其作为遗产由其亲属继承，因此短期内“以房养老”观念难以形成.很多老人是倾其一生的积蓄才拥有了独立的房产，他们更愿意与子女一起生活，并将房产留给子女.这种思想根深蒂固，让大家接受新型的养老方式可能还需要一些时日.目前来看，以房养老可能更适合那些少数的拥有房产而没有子女的独居老人.

第二，根据保监会的《指导意见》要求，只有年满60周岁且拥有独立产权房屋的老人，才可以作为反向抵押养老保险的投保人，这会导致真正符合条件的人很少；另外，符合条件的老人主要集中在城市，相对而言，他们的经济状况尚好，对住房反向抵押的需求并不迫切，而保险公司等为了合理规避风险，必然在保险产品的设计上提高要求，最终可能会导致这项业务难以深入开展.

1.2 风险难测，难以调动保险公司的广泛兴趣

1.2.1 风险因素之一——房屋定价的合理性

不少保险业内人士并不看好反向抵押养老市场，主要考虑的因素是对中国房市价值的波动难以预测和评估，以及“70年建设用地使用权”到期后的续期等问题尚未准确界定.对于参与这项业务的保险公司来说，被抵押房产的价值无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题，而准确估价就是重中之重.对此问题，《指导意见》给出了解决办法，保险公司可以通过聘请具有一级资质的房地产评估机构对其进行价值评估，产生的相关费用由消费者和保险公司共同负担.房产资产如何精准估价？我国的房地产市场建成时间不长，市场周期波动大，对于房产价值的涨跌谁都无法进行准确的预期，更加难以实现对产品风险的合理规避与对冲.考虑到我国房屋建设的整体质量情况，房屋意外毁损灭失的风险也是保险公司需要考虑的.

1.2.2 风险因素之二——老人长寿的可预期性

随着医疗手段的进步和科学合理的营养，人类平均寿命不断延长已是不争的事实，这对保险公司来说，其风险承受能力要求更高.根据《指导意见》中的规定，保险公司在这项业务中要承担老人长寿的风险，保险公司要确保投保老人的晚年生活无忧，必须定期向老人支付养老年金直至其身故.并且在老人过世后，房产处置所得资金在偿还保险公司已经支付的养老保险年金后，剩余部分归法定继承人拥有；如果所得不足以支付保险公司已支付的相关费用，这份风险由保险公司承担，不得再向投保老人的家属追偿.保险公司基于经营的谨慎性和营利性考虑，一般会低估房价，再经过年金折现，投保老人事实上可以得到的养老保险金是十分有限的，这也在很大程度上影响了老人选择这种养老方式.

1.2.3 风险因素之三——房地产相关法律制度有待完善

由保险公司开发的住房反向抵押养老保险业务，由于其仍然是一项新鲜事物，加上产品的设计开发难度较大，流程较复杂，涉及到的相关领域广泛.不可否认的是，保险公司开展这项业务，如果不能在房地产税收、政策等方面得到政府大力地支持，其面临的风险很大，首当其冲的就是倍受大家关心的70年产权的法律规定.《物权法》等法律中明确规定的住宅占用范围内的建设用地使用权为70年，期满后，虽然法律规定会自动续期，但是，对于续期后土地使用权的使用费的支付标准和支付办法未作规定；另外，国外的保险公司在处置反向抵押养老的房地产时产生的盈余所得，是可以享有税收的优惠政策，以及最终的风险的分担由政府兜底担保，将保险公司的风险降到最低，而我国目前在这些方面的法律制度仍很欠缺，这也必将会影响保险公司的参与热情.

2 完善住房反向抵押养老的对策建议

这项业务虽然在短时间内市场规模不会太大，但从长远来看，“以房养老”具有较好的发展前景和市场需求，这就需要我们的政府加强引导和宣传，保险公司需要设计科学合理的产品类型来吸引老年人的兴趣，社会各相关机构应该鼎力协作.

2.1 政府应加大对住房反向抵押养老保险的政策支持

1980年代初，美国刚推出这一业务时，公众也很排斥.美联邦政府通过出台了很多的优惠政策和保障措施，比如通过下调整体利率水平、进行贴息优惠，对承担以房养老业务的机构的亏损进行“兜底”担责，最终才使得美国的以房养老为社会公众所广泛接受.因此，我们现在进行以房养老相关试点工作时，政府依然要担负起宣传推广的主要责任.更为重要的是，我国目前的社会养老保障体系尚不健全，各种社会评价都有，在这种情况下，如果不进行正确的引导、宣传，容易被看成是政府在推卸养老责任，从而激起大家的抵触情绪.这就需要政府对这项业务加大政策支持的力度，使其真正作为兼具市场性和公益性的一种补充养老方式而被大家接受.

2.1.1 政府要大力宣传和倡导以房养老方式

拓宽养老方式，建立多层次的养老保障制度，是有效应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求.住房反向抵押养老这一新型的养老方式，可以很大程度上缓解老人及其子女的经济压力，又可以适度地提高老人的养老质量，政府应加大舆论宣传，使人们的思想观念逐渐得到改变，随着时间的推移，人们会逐渐突破传统的伦理观念并接受这一新型的养老方式.

2.1.2 政府在相关领域应进行制度创新

为了进一步推进住房反向抵押养老业务，政府可以在保险、税务、银行、社区管理等领域进行制度创新，这样会鼓励老人积极地选择这样的养老方式，并激发保险公司开发相关保险产品的热情，例如减免保险、金融机构等在开展住房反向抵押养老业务时获得的房产增值收益等的税收，这会大大提高机构从业的积极性.

2.1.3 政府应建立健全相关法律制度

借助不动产统一登记的东风，政府应建立严格的住房反向抵押的登记和公示制度，以保障保险公司等债权人的合法权益；政府还应建立健全保险公司在进行住房反向抵押养老业务情况时的审查制度，并明确养老保险年金的发放程序和监督制度，对相关资金进行严格管理.

2.1.4 建立政府担保房产价值基金

考虑到我国开展住房反向抵押养老尚处于起步阶段，保险公司因为对高风险的担忧而不愿参与其中，我国可以适度借鉴美国的经验，通过建立政府担保房产价值基金来缓解保险公司的风险压力.美国联邦政府在推行住房价值转换抵押贷款计划时，就为贷款到期时贷款本息超过房屋价值的借款人提供了担保，从而消除了贷款机构的担忧.可以通过向保险公司定期对老人发放的养老年金中收取一定的费用，政府再拿出一定的资金，共同组建保险基金，当贷款到期时，如若抵押的房产资不抵债时，差额就由保险基金来补偿，当保险基金也不足以补偿时由财政补贴，这样可以将保险公司的风险降到最低.

2.2 保险公司应加大与其他机构的合作

反向抵押养老保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高；同时，作为一项新业务，其法律关系复杂，保险公司面临着诸多风险.其中，最大的风险就是房产估值和保单定价，而这并不是保险公司擅长的专业领域.保险公司若要顺利地开展这项工作，既要提高自身的业务水平，更需要多与其他房地产相关机构合作，从技术层面获得更好的支持.例如保险公司可以考虑和房产中介机构合作，因为给房产估值是房产中介的专业领域，他们可以提供专业的评估；还可以考虑与社区和物业管理公司合作，在给老人提供无微不至的关心的同时对房产加强管理；可以与医疗保健机构合作，建立起良好的医疗救护机制.

2.3 保险公司应创新以房养老相关衍生产品以对冲风险

开展保险版的以房养老的试点工作，保险公司应结合中央和地方各项养老政策，通过解放思想，大胆创新，在改善老年人养老待遇和服务等方面广开思路，以期取得突破性的进展.

2.3.1 保险公司应进行服务领域与服务内容的创新

在设计保险版的“以房养老”时，其资金来源是保险公司的自有资金，本质上住房反向抵押是一款终身年金保险产品.作为一个单独的险种，它如能跟养老产品、护理产品一起配套开发，就能让风险达到一定的中和.中国保监会关于开展以房养老试点的指导意见中规定：保险公司可以在相关服务领域拓展延伸，通过提供丰富的服务内容、多样化的服务手段、新颖的服务方式，形成一条完善的反向抵押养老保险的服务链条，如可以针对不同需求的客户尝试推出个性化的养老服务产品.

2.3.2 开发住房反向抵押保险相关的险种

可以尝试设计“医疗服务不及时险”类：在保险期间内，被保险人因为未能获得及时的医疗和救助导致疾病加重甚至身残或者身故的，保险人依约定给付保险金.还可以设计“业余生活不丰富险”类：在保险期间内，因为养老保险管理方没有提供相应的业余活动，导致老人业余生活匮乏，保险人要承担相应的保险责任.通过这些险种的配套销售，既可以降低保险公司的风险，又可以增强老人及其子女对住房反向抵押养老方式的认可.

2.3.3 保险公司应完善养老服务体系建设，提高服务质量

为了更好地推行以房养老方式，现阶段亟需解决的一个现实问题就是不断增强的养老需求与养老相关产业发展滞后的矛盾.保险公司需要承担的长寿风险，可以通过扩大养老增值服务和提供配套的养老医疗产品去缓解风险.当前社会养老普遍存在服务设施不完善的问题，花钱也未必能享受到优质的服务，因此我们要高度重视如何完善养老服务配套体系的建设，可以通过提高养老服务质量，让“以房养老”群体能真正享受到这种养老方式为自己带来的种种便利和舒适.

以房养老，重在养老，老人用一生的积蓄换取老年的幸福生活，没有理由不倍加重视，所以我们在进行制度设计和试点工作的摸索中，一定要体现出以人为本，以养老为重的原则，面对不断加剧的老龄化趋势，为老人提供一种科学可行的、温馨合理的养老方式，来减轻政府和社会养老的压力，增强老人的幸福感，减轻子女的负担，提高社会的稳定性，以房养老具有现实可行性.但就目前来讲，“以房养老”仍处于摸索和试点阶段，这一新型的养老方式还存在着一定的障碍，有待于我们的政府需要结合具体的国情，通过大量深入细致的工作，完善相关的规章制度，增强老人和保险公司推行以房养老的信心；也还需要社会上的各相关机构的协调与合作，共同为老人构建幸福安逸的晚年生活.

参考文献：

（1）单奕.发达国家“以房养老”的经验及特点[J].唯实，2014（4）.

（2）宋歌.反向住房抵押贷款——以房养老的新模式探析[J].辽宁公安司法管理干部学院学报，2014（2）.

（3）任晓莉.浅谈“以房养老”模式在中国的试水——住房反向抵押贷款[J].综合论坛，2013（11）.