增值税税收风险精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇增值税税收风险，期待它们能激发您的灵感。

篇1

摘要：近年来，房地产开发企业在我国迅猛发展的经济的带动下发展日趋成熟，目前已经占我国GDP相当一部分比重。房地产开发企业最重要的是土地和资金，相应的涉及到的最重要的税种就是土地增值税，作为地方税收的主要来源之一，其征管的力度在很大程度上决定着地方税收的增长和发展。那么在实际征管过程中如何有效的识别土地增值税的税收风险并有效的预防和管理就显得尤为重要。本文结合土地增值征管过程中的风险进行分析并以此建立税收风险识别方法体系。

关键词：房地产开发；税务风险识别

房地产开发行业在我国城市化进程的不断加速过程中得到迅猛发展，虽然近两年增长趋势放缓，但总体来说还是呈现增长的状态。2008年以来，国家陆续出台了很多关于房地产开发行业的宏观政策，主要是为了抑制过快增长的房价，从而削减房地产泡沫，同时税收机关也逐渐加大对该行业的税收征管力度。但房地产开发行业涉及税种较多、运营方式较复杂的特点决定了其征管的难度，尤其是土地增值税的核算征管，难度之大更是不言而明。

一、房地产开发企业土地增值税征管过程中存在的风险

房地产开发企业的土地增值税的核算最复杂，可将土地增值税征管中存在的风险归集为两大类：（一）房地产行业因自身财务核算不规范等造成的风险；（二）征管部门人员因自身能力等原因造成的风险；（三）其他风险。具体如下：

（一）房地产开发企业自身方面风险。1、土地增值税的核算，最重要的有两部分，即收入和扣除项目。对于收入来说，最可能存在的风险就是少计收入，其少计收入的主要方式有将房产作为拆迁补偿分给购房者、以银行按揭方式销售房产不记收入、以完工房产抵建安成本、将车库、杂物房等的销售收入作为房租核算等。2、对扣除项目，可能存在的风险之一为虚增开发成本，如：增大建安成本，虚增材料价格等。风险之二为房地产开发企业售房时将收取的代收费用作为20%加计扣除的基数，从而增加扣除数。风险之三为将车库作为公共配套设施扣除。风险之四为将转让房地产时缴纳的印花税作为与转让房产有关的税金计入扣除项目。风险之五为将整个开发企业的利息支出全部计入房地产开发项目的扣除项目等。3、核定征收所存在的风险。核定征收被普遍认为可以降低税负，少缴纳土地增值税，故有很多企业即使账目清晰、核算健全，也自称核算不健全而去申报核定征收以达到少交税的目的。

（二）征管部门人员因自身能力等原因造成的风险。1、房地产行业属于一个大的门类，涉及的财务知识非常专业且财务核算极复杂，加之基层税务人员对相关土地增值税的政策的了解上掌握不足，故对基层税务人员来说征缴土增税是一大难题。2、监管不到位，房开企业即使达到清算条件，但因税务局未要求其清算自身不主动进行申报清算从而拖延清算时间。

（三）除上述之外的其他风险，如利用税收优惠：合作建房、企业兼并等进行避税；出售出售土地使用权等存在的风险

二、风险识别指标体系的构建

在各行业中房地产行业以其涉及税种多、核算复杂著称，其中土地增值税按照“先预征、后清算”的原则进行征收，本着这个思路，将土地增值税的风险识别指标按环节主要分为三类：整体风险识别指标、预征阶段风险识别指标和清算阶段风险识别指标。具体见下表：

（1）整体税收风险识别指标。由于房地产开发需缴纳的土地增值税与房地产企业的总体利润、收入都具有正相关性，可据此来构建如下分析指标：

指标1：净利率=净利润/销售收入

指标说明：与毛利率相比，净利率考虑了期间费用的因素，能反映最终经营成果与收入的比例关系。将其与同期同类企业统计得出预警值相比较，如果过低可能为成本数据不真实。

指标2：土地增值税负比=实际缴纳的土地增值税/应税销售收入

指标说明：该指标旨在对土地增值税税负进行分析，可以参考同期同类楼盘的指标情况以及近几年该纳税单位指标值，若存在较大差异，即有理由怀疑收入、成本或者纳税义务的履行方面可能存在疑点，有待进一步进行评估。

指标3：企业所得税税负比=实际缴纳的企业所得税/应税销售收入

指标说明：该指标主要是对纳税人企业所得税税负进行分析，一般企业所得税税率为25%，若有较大差异，主要关注是否有双限房及不征税收入，同时关注是否有少计收入等情况。

（2）预征阶段税收风险识别指标。针对尚未达到清算条件的房地产开发项目，税收机关对纳税人在项目销售阶段，按月或按季以申报销售收入按某一预征率进行土地增值税的预征。

指标4：营业税怀土地增值税度税依据差=（营业税-销售不动产）-（土地增值税-预征）

指标说明：按税法规定，转让不动产应当征收营业税。同时，这些转让不动产行为也会形成转让增值额，因此也属于土地增值税的应税项目。根据钩稽关系，上述指标合理值应为0。如果出现差额，可能因为企业少申报营业税、土地增值税，也有可能企业申报期出错等情况。

指标5：土地增值税额变动率={[本期应纳土地增值税额/（本期房产销售收入+本期预收账款期末数-本期预收账款期初数）]÷[上期应纳土地增值税额/（上期房地产销售收入+上期预收账期末数-上期预收账款期初数）]-1}×100%

指标说明：根据规定，房开企业正常开发期间，土地增值税税负应当基本保持在相同水平，如税负变动大，则可能存在少申报土地增值税及财务报表数据不实的问题。该指标预警值为0。

（3）清算阶段税收风险识别指标。根据国家税务总局出台的《关于印发的通知》（国税发[2009]91号），对符合土地增值税清算条件的项目进行专项清算根据土地增值税的计算特点，在清算评估指标的构建上分为两个部分。第一部分评估指标是针对房地产企业营业收入的评估。

指标6：销售面积差=企业申报已售面积/第三方公布已售面积

指标说明：该指标合理值应为0。如果出现负值，则说明有部分土地使用权转让或者房屋以其附属建筑销售后，没有被计入已售面积中，相关收入也就没计入土地增值税征税范围。

指标7：单位面积销售价格=主营业务收入/项目总建筑面积

指标说明：该指标可与房管局网站上网签的该楼盘平均售价进行比较，如过低，可能在少计收入的问题。

指标8：单位面积建筑成本差异率=（单位面积建筑成本/参照值-1）×100%

指标说明：通过具体房产项目的单位面积建筑成本与该地区的参照值进行对比，如果高于标准值，则可能存在虚增建筑成本的情况。如果单位面积建筑成本差异率大于0，则产生税收风险，差异率越大税收风险越大。

三、案例验证

本文借助北京某上市房地产公司的B项目二期进行验证，数据来源全部为其资产负债表及利润表和相应成本，经核算比对得出如下结论：

通过对整体风险识别分析得出，2014年A公司世纪城项目二期可能存在少缴税款，少申报等问题，同时对于指标4和指标5共同出现的指标反常问题，可能原因是由于2013年销售的房产中包含有双限房（仅限于推测），具体原因需进一步评估核实。

通过对预征阶段风险识别分析得出，A世纪城项目二期土地增值撕毁预缴阶段存在较大异常，可能存在隐瞒收入进而少申报缴纳土地增值税或隐瞒不缴的情况，应重点进行排查。

通过对清算阶段风险识别分析得出，A世纪城项目二期存在少计销售收入和虚增建筑安装成本、其他开发成本的可能。

四、结论及展望

上述三个阶段的指标并不是每次都全部用来识别可能存在的风险，如果房地产开发企业未达到清算条件，处于预征阶段，则根据预征阶段识别指标和整体分析阶段识别指标来进行分析即可；如果房地产开发企业已达到清算条件，则可根据整体分析识别指标和清算阶段识别指标来进行分析。同时不同阶段分析时可进行比对验证，以确定风险是否真的存在。

房地产行业是个值得研究的行业，涉及的税收内容也较多，本文三个阶段的指标是按土地增值税的征收环节来构建的，可能不尽完善，笔者将持续努力，在实际工作中不断探索出更好的方式或模型来识别其税收风险。（作者单位：云南财经大学）

参考文献：

[1]张戈丽.浅析企业税收风险识别、评估与应对系统的设计[J].企业导报，2011，（14）

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关键词：房地产；土地增值税；筹划

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地产开发企业税负情况

房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。

房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。

三、房地产公司土地增值税税收筹划

地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。

（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：

1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。

2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。

3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。

（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划

1.项目前期准备阶段

（1）开发主体经营组织形式的选择

首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。

（2）开发方式选择

一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。

合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。

代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

2.项目建设阶段

（1）建设期扣除项目筹划

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。

（2）借款费用的筹划

房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。

3.项目销售阶段

（1）销售方式的选择

可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。

（2）销售定价的筹划

根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。

（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。

四、对房地产税收筹划的思考

上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。

参考文献：

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一、相关假设

设经营企业当期购进原材料不含税价格为A，增值税进项税率为T1，当期全部的不含税的销售额为B（其中应税销售额为B1，免税销售额为B2），增值税销项税率为T2，城市建设维护税率为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%。分开核算应税销售额和免税销售额的，税收征管机关规定不得抵扣的进项税额按免税产品销售额占全部销售额的比例分摊；不分开核算的，按全部销售额计算销项税额。

二、推导分析

第一，公式推导。当经营企业为一般纳税人时，分别计算其享受增值税税收优惠和不享受税收优惠的税后净现金流量。

享受税收优惠时：销项税额=B1×T2；不得抵扣的进项税额=A×T1×B2/B；可以抵扣的进项税额=A×T1-A×T1× B2/B= A×T1× B1/B；当期应纳税额= B1×T2- A×T1× B1/B；税后现金净流量M1=现金流入-现金流出=［B1×（1+T2）+B2-A×（1+T1）-（B1×T2-A×T1×B1/B）-（B1×T2-A×T1×B1/B）×（7%+3%）］×（1-25%）=0.75（B-A-T1×A+0.1T1×A×B1/B-0.1T2×B1+T1×A×B1/B）。

不享受税收优惠时：销项税额=B×T2；进项税额=A×T1；当期应纳税额= B×T2- A×T1；税后净现金流量M2=现金流入-现金流出；= B×（1+T2）- A×（1+T1）-（B×T2- A×T1）-（B×T2- A×T1）×（7%+3%）-［B-A-（B×T2- A×T1）×（7%+3%）］×25%=0.75（B-A-0.1T2×B+0.1T1×A）。

当经营企业为小规模纳税人时，按3%的征收率征收增值税，是否享受部分产品免征增值税税收优惠都对其当期应纳税额和税后净现金流量不产生影响。

第二，结论分析。当B1×T2- A×T1× B1/B＜B×T2- A×T1时，即享受税收优惠的当期应纳增值税额比不享受税收优惠的当期应按增值税额小，有B/A＞T1/T2。

当M1-M2＞0时，即享受增值税税收优惠的税后净现金流量大于不享受增值税税收优惠的税后净现金流量，有B/A＞11T1/T2。

由上述分析可知：当B/A＞11T1/T2时，一般纳税人享受增值税税收优惠时，既可以减少当期应纳税额，又可以增加当期税后净现金流量，企业获得相应的税收优惠；当T1/T2＜B/A＜11T1/T2时，一般纳税人享受税收优惠，当期应纳税额比不享受税收优惠的少，但是税后净现金流量也比不享受税收优惠时的少，企业虽然获得了当期少交增值税的优惠，同时也付出了税后净现金流量减少的代价；当B/A＜T1/T2时，一般纳税人享受税收优惠，当期应交增值税比不享受税收优惠时更高，相应的税后净现金流量比不享受税收优惠时更小。

如表1所示，因为在实务中一般有B/A＞1，所以：

当T1/T2≤1时，即情况①、②、④、⑤、⑥时，B/A恒大于T1/T2，享受增值税税收优惠比不享受税收优惠给企业带来当期应纳税额减少的好处。此时：B/A＜11T1/T2时，与不享受税收优惠相比，享受税收优惠的税后净现金流量变小；B/A＞11T1/T2时，享受税收优惠的税后净现金流量大于不享受税收优惠的税后净现金流量。税收优惠给经营企业带来应纳税额减少和税后净现金流量增加的双重好处。

当T1/T2＞1即情况③时：B/A＜1.31时，享受税收优惠的当期应纳税额大于不享受税收优惠的应纳税额，税后净现金流量也较不享受税收优惠的小。此时，税收优惠政策对经营企业是“陷阱”；1.31＜B/A＜14.41时，享受税收优惠较不享受税收优惠，当期应纳税额减少，同时税后净现金流量也减少；B/A＞14.41，享受税收优惠会给经营企业带来当期应纳税额减少和税后净现金流量增加的双重好处。

由上述分析可知：当T1/T2≤1，B/A＜11T1/T2时，享受增值税税收优惠只给企业带来了当期应纳税额的减少，而税后净现金流量也变少了，这是因为销售收入与购货成本差额的变化大于应纳税额变化的速度；当经营企业的销项税率为13%，进项税率为17%时，并且销售额和购货成本之比小于1.31的时候，企业没有享受增值税减免带来的优惠。原因在于经营企业享受了两种增值税税收优惠：部分产品免征增值税和13%的低税率。部分产品免征增值税减少本期销项税额，同时减少可抵扣的进项税额，13%的低税率也减少了本期销项税额。销项税额和进项税额同时减小，并且进项税额减小的速度比销项税额减小的速度快，就会产生享受优惠的应纳税额比不享受优惠的应纳税额大；此外，是否享受部分产品免征增值税税收优惠会导致一般纳税人的当期销项税额和应纳税额不同，当期的应交城市建设维护费和教育费附加也就不同，当1.31＜B/A＜14.41时，虽然当期应纳税额有所减少，但是税后净现金流量增加。企业不应盲目享受增值税税收优惠政策，税收优惠并不一定给企业带来收益，良好的税务筹划可避免陷入税收优惠陷阱。

综上所述企业应该根据自身发展战略，选择合适的税收优惠政策，积极开展进行税务筹划，以实现企业利益最大化目标。

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关键词：房地产；企业税收风险；内控管理

随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。

1房地产当前的税收风险分析

从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。

2房地产企业当前的税收风险内控现状

2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念

房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。

2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全

要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。

2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况

(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。

3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略

3.1成立专门的风险识别体系

针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。

3.2进行有效的税收风险评估

企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。

3.3不断完善风险应对体系

面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。

3.4完善关于税收风险的内控管理机制

很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。

3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势

税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。

3.6针对土地增值税的风险控制

房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。

3.7针对企业所得税的有效管控

房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。

4结语

总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。

参考文献

[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).

[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).

[3]刘蓉.企业税务风险及其管理理论的研究兴起与理论框架构建[J].光华财税年刊,2013(00).

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一、中小民营企业在税收政策方面存在的风险

营业税政策。对于一般民营中小企业来说，如中小建筑单位、服务行业，一般需要缴纳百分之三至百分之五的营业税额，存在的风险压力并不大。但对于娱乐行业来说，营业税政策为其但来了不小的税收风险与压力。由于娱乐行业本身具有的特殊性，因此需要缴纳百分之二十的营业税，该营业税并不是指的存收入，而是具体的营业份额，因此对于这类中小型民营企业来说，面临着很大的税收风险与税收压力。

增值税政策。对于增值税政策来说，主要面对的是诸如以制造或营销为主的中小型民营企业，相对于一般纳税人而言进项税可以抵扣一部分增值税，一般抵扣额度占需要缴纳的增值税总额的百分之三至百分之五左右，而中对于中小型企业来说其增值税在计算过程中是不将进项税计算在内的，因此其所需要缴纳的增值税要高于一般的纳税人，而中小型民营企业本身由于规模小，经营有限，利润相对于大型企业来说比较低微，因此增值税在某种程度上也为中小型民营企业的税收带来了一定风险并对其规模发展造成了一定影响。

所得税政策。由于很多中小企业其核算税率制度并不健全，因此都施行的是核定税率，并且由于本身营业利润微薄，因此在所得税政策方面的优惠也并不高。如果企业核定税收情况与企业实际经营情况不符，那么就需要企业额外多付出一些费用。举有一个简单的例子，一家中小型民营企业按照核定税收情况应承担的税率是15%，但企业实际营业利润仅仅为7%，因此就会导致企业付出的税额要大于企业实际应该缴纳的税额，为企业带来了很大的税收风险。

二、中小民营企业税收风险管理构建措施

（一）构建良好的信息沟通机制

在中小型民营企业构建良好的信息沟通机制过程中，需要结合其实际经营情况，可以采取以下措施来完成信息沟通机制的构建：一是实现内部信息反馈制度的构建，即将企业相关经营及税务信息进行收集归纳整理，并反馈给相关税务专员，税务专员再将相关信息进行分析总结，并指出其潜在的税务风险，最后反馈给上级领导。若企业没有相应税务专员，应采取外聘或其他方式加以实现，从而保障信息沟通机制得以完善。二是实现内部信息汇总制度的构建，主要目的是使得手收集归纳的信息能够得到更好的利用，并严格按照相关规定对涉税信息加以处理分析、加工、传递，在传递形式方面可以以制定《财务信息流汇总表》来实现。三是实现内部信息处理制度的构建，即在信息实现汇总后能够快速对信息加以处理，提升信息的时效性，并尽快制定出相应处理意见与方案，提升税务管理组织的执行相率，有效避免税务风险。

（二）构建良好的税务风险预警机制

首先，选择科学合理的预警指标，一般情况下，由于中小型民营企业受其规模、盈利能力等多方面限制，因此税务风险承受能力相对于大型企业相比较弱，并且很容易受到外部信息的干扰影响，难以实现相关指标的量化与实施。基于此，在对预警指标进行选择是?r可以将目标集中在对企业内部风险管控上，例如可以将生产销售、盈利能力、资产管理等尽快纳入到预警指标中去，有效提升中小型民营企业税务风险预警能力。其次要提升预警指标的可操作性，即在进行企业风险指标选择及获取中能够更加容易，例如可以通过企业提供的年度、月度报表来直接或间接的得到相应指标。最后还要确保税务风险预警指标具有很强的代表性，从而有效提升中小型民营企业的税务风险预警系统的灵敏性，全面实现中小型民营企业税务管理构建。