投资估算的步骤精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇投资估算的步骤，期待它们能激发您的灵感。

篇1

1.效益与费用计算的一致性原则。采取旅游项目的效益与费用计算的一致性原则能够正确评价旅游投资项目。如果在某旅游项目投资估算中包含了一项工程，那么因建设该工程而获得的增加效益就应该予以考虑，否则就低估了项目的总体效益；反之，如果起初考虑了该工程对某旅游项目效益的总体贡献，但投资成本却未计算在内，那么该旅游投资项目的效益就可能被高估。所以，只有将收益与投入的估算限定在同一范围内，计算出来的净效益才是投入的真实回报。

2.基础数据准确可靠原则。准确可靠的基础数据对于财务评价结果的准确有着决定性作用。财务评价的大部分基础数据都是通过估算和预测得来的，具有不确定性。基础数据准确可靠原则，可以在最大程度上稳妥地确定和选取基础数据，使财务评价结果的可靠性实现最大化，避免过度乐观估算带来的巨大风险，更好地满足旅游投资决策的需要。

3.静态与动态分析相结合，动态分析为主原则。世界上比较通行的财务评价是以基于资金时间价值理论的动态分析法为主，估算某一项目全部计算期内每年的费用和效益，同时采取现金流量分析的静态分析方法，计算净现值和收益率评价指标。

(二）旅游项目投资财务评价的作用

1.旅游投资项目财务评价可以说是旅游投资项目决策分析与整体评价中不可或缺的重要组成部分。旅游项目评价应从多方面、多角度进行，从旅游项目的前评价、中间评价到后评价，贯穿始终，旅游项目的财务评价都是不可或缺的重要内容。在旅游投资项目的项目建议书、机会研究报告、可行性研究报告中，财务评价都是其不可缺少的重要组成部分。

2.在旅游项目或方案选取比对时，旅游投资项目财务评价也起着十分重要的作用。这种方案比选可以说是旅游投资项目财务分析与评价的精髓。通过方案的比选，适当优化工程、技术、规模等各方面内容，最后的财务分析结果反馈到方案的建设中，以优化旅游项目整体。

3.在旅游投资项目决策过程中，旅游投资项目财务评价的结论是该项目决策的重要依据。在某一旅游项目中，该项目的发起人决策、权益投资人决策、债权人决策、审批人决策等等，都要依据财务评价的结论。对于需要政府审核的项目，审核部门在决策时，也都要以相关财务数据为该旅游项目经济与社会影响力的判断基础。

二、旅游项目投资财务评价的内容与步骤

由于旅游项目的目标和性质不同，旅游投资项目财务评价内容也有所不同。对以经营为目的的旅游项目而言，旅游项目财务评价内容应包括财务费用与效益的估算、偿债能力分析、营利能力评价和财务生存能力分析等；为社会公众提供公共产品和服务的非经营性项目，财务评价有其专门的体系。

（一）旅游项目投资财务评价的内客

1.明确旅游项目评价范围，根据旅游投资项目的融资方式和性质选取适宜的评价方法。

2.通过基础数据对财务费用与效益进行估算，主要包括成本费用、营业收入和相关税金的估算等，并制作相关辅助财务报表。这些估算是旅游项目财务分析与评价的基础准备工作，即对旅游项目财务分析基础数据的确定、分析与估算。

3.进行旅游项目投资财务评价，即计算财务分析指标并编制财务分析报表，主要包括偿债能力分析、营利能力分析和财务生存能力分析。4.在对某旅游项目初期方案进行财务评价后，还需要进行不确定性的分析，主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。这需要将财务分析的结果进行反馈，优化原方案，甚至进行重大调整。

（二）旅游项目投资财务评价的步骤

财务评价的步骤与各组成部分之间的关系，主要包括财务评价与融资方案、投资估算之间的关系。财务分析的基础是融资方案和投资估算，但在实际操作的过程中，三者互有关联，相互影响，这可以体现在财务评价的指标体系设置与方法上。首先要分析融资前的项目投资现金流量，分析结果可以体现出项目方案设计的合理性，以用于未来投资决策或项目方案的比选。这是考察项目是否具备可行性，对项目发起人、债权人、投资者和政府部门有很大用处。假设财务评价的第一步分析结论为“可行”，然后才能继续考虑融资方案，进行该项目的融资后分析，其主要包括项目偿债能力分析、资本金现金流量分析和财务生存能力分析等，它是融资方案必选、融资决策和投资者出资的重要依据。

三、旅游项目投资财务评价的指标计算

1.基础数据的估算基础数据的估算是旅游项目投资财务评价的重要依据，在整个项目的财务评价中起着关键性的作用。基础数据的估算主要包括六个方面：旅游项目总投资的估算、项目经营期的确定、总成本费用的估算、销售收入及销售附加的估算、总利润及分配的估算、借款的本金与利息的估算。2.财务报表的编制财务报表是旅游项目投资财务评价的基础数据源和核心。财务报表一般可分为基础报表和辅助报表两个类别，二者层次不同，互为补充，在编制报表栏目时要充分考虑到二者之间的关联。基础报表是依据辅助报表提供的各要素资料编制而成，用来计算或分析旅游项目的经济评价指标，主要包含利润表、现金流量表、资金负债表、资金来源与运用表和外汇平衡表等。基础报表是旅游项目评价中不可或缺的一套完整报表，并可以通用，适应于各类其他项目的需要。辅助报表则是在调研考察而确定基本数据的基础上，对旅游项目的资产、权益、负债、成本、费用和收入等基本组成部分进行汇总计算而编制出的基本数据估算表，其包括流动资金估算表、建设投资估算表、总成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、销售收入和税金估算表等。辅助报表可以因旅游项目的特点和性质的不同而有不同的编制与计算方法。

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一、建设工程投资估算

对一个建设工程项目来说，费用估算是不可或缺的重要步骤，随着工程的进度实施，工程需要运用的相关信息也更多，工程造价需要进行更加精细的估算，且整个过程也会更加复杂。而在建设项目工程中，投资估算这一步骤相对靠前，在对投资进行估算时，很多因素都没有办法进行详细准确的确定，而且，在工程施工与执行时，不可避免的会出现一些影响因素，对工程造价产生不可预见的影响，这也让项目投资难以进行准确的估算，因此，前期估算就会面临更多的不确定性，估算过程也相对粗糙，但投资估算对整个工程费用的影响程度是非常大的。投资估算主要存在于项目前期，是项目计价最重要的环节，能够对项目的资金筹措与经济评价产生影响，对工程的基础建设规模，投资决策方案、投资实施进度、项目设计成果、投资经济效果等，都有直接影响，更关系到建设工程是否能够顺利进行。传统的估算方法主要有比例估算法、资金周转率法、综合指标法、生产力指数法等，虽然这些方法也能够对投资进行大体上估算，但有些需要细分工程量，有些更倾向于经验估算，在当前条件下，已经无法完全满足建设工程项目在投资方面的估算需求了。而国外一些工程项目在估算过程中，普遍会运用历史数据分析法，在理论方面也有很多投资估算的模型，但在实际操作过程中，这些理论模型并不实用。因此，笔者选用多元统计法对工程项目中的投资进行估算与分析，以确保估算数据的准确与高效。

二、数据的整理与分析

1.数据的收集与分析。

为了构建起数据模型，需要对历史数据进行分析，从工程费用指数入手，对相关费用进行等价转换。历史数据对于模型的构建来说是不可或缺的输入元素，对模型参数与分析方法的选择有很大影响。笔者从某工程咨询企业中获得了89个建设工程的相关数据，主要涉及的内容有：建筑的标号、年限、类型、地点、面积、结构、可利用率等，实际成本主要指的是项目工程的总造价与单位造价。在回归方程中，自变量主要指的是一些比较典型的建筑物参数，这些参数具有一定特征，能够对单位造价产生影响，主要包括：总面积、层数、层高空间可利用率、结构等，这些参数也是在建筑初期能够基本确定下来的。

2.数据的筛选。

因为样本中的工程类型较多，工程类型的不同所产生的单位造价也会不同，为了准确的将变量分布的偏离量鉴别出来，在运用多元回归法进行分析以前，需要检验变量的分布情况，以不同建筑类型为基础，对数据进行合理筛选。可以运用R软件中的plot语句来实现。经过筛选之后，可以剔除一些特殊的样本，本实验中没有发现特殊样本。之后在89个样本中选取9个项目，分别为3号、8号、13号、17号、34号、45号、53号、61号、82号，剩下的80个数据则用于回归模型的构建与分析。

三、以多元统计为基础的分析模型

在会计领域中，回归分析是一种比较常见的数理分析方法，主要以事物发展为基础，对事物的主要矛盾进行分析，并研究主要矛盾之间的关系，之后构建起相应的数学模型，对模型进行预测。在建设工程项目中，投资的估算与上述过程非常类似，单位造价与建设项目工程中的很多因素都有一定的联系，这些因素相结合，能够在很大程度上对工程的单位造价产生影响。由于大部分多元非线性回归问题都能够变成多元线性回归问题，因此，本文在建立模型时选用多元线性回归进行模型的建立与投资的估算。

1.建立数学模型。

将单位造价设成Y，X1表示总面积，X2表示层高，X3表示空间可利用率、X4表示层数，X5与X6表示的是结构因变量（如果X5=1，X6=0，建筑是砖混结构；如果X5=0，X6=1，建筑是框架结构；如果X5、X6=0，建筑是钢结构），上述六个为非随机因素。Y会受到的影响除了这六个因素以外，还会受到随机因素的影响，用ε表示，Y与上述因素之间存在线性联系，可以用公式表示如下：Y=Xβ+ε，其中，β表示的是常数，该式可以看成一元多种回归。

2.拟合回归模型。

将历史数据制作成与之相对应的文本文件，将程序代码输入到R软件中，便可以得到相应的投资估计方程。从计算结果来看，X1与Y之间的关系并不大，因此，可以将这一数据剔除。从逻辑角度看，与投资中单位造价存在较大联系的是空间可利用率，在空间可利用率一定的情况下，总面积的变化不会对单位造价产生太大影响。一般情况下，总面积主要是通过其他变量间接对单位造价产生影响的，举例来说，某建设工程的层数、房间数都一定，总面积的增加会导致空间可利用率变大，单位造价会随之减小；而在层数与空间可利用率一定的情况下，总面积增加会使房间数增多，而单位造价不会发生很大变化，因此，可以剔除总面积这一变量。

3.判断有效性。

在剔除X1以后，可以在R软件中对回归方程进行重新拟合，但所得到数据之间的回归效果并不理想。如果假设模型正确，则可以通过回归函数进行推断，但在此之前，需要对模型的适应性进行检验，以对模型的有效性进行合理判断。从检验结果来看，将X1剔除之后的回归方程残差图呈现出散开的漏斗状，这说明误差方差并不相等，所以，之后需要对Y进行变化，这一过程可以运用Box—Cox的方法。运用回归函数线性、误差齐性、误差独立性以及误差服从性，可以对变化之后的回归方程进行有效性分析，得出新的残差图。新的残差图所显示出来的数据点基本上散布在一条线上，满足同方差性.

四、结语

篇3

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).

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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010(8).

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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[j].建筑经济,2010(8).

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关键词：资本存量　永续盘存法　改进

中图分类号：F221　文献标识码：A　文章编号：1004-4914(2011)05-073-02

关于当代中国及地区经济的很多实证研究中都需要计算资本存量K这个指标，特别是关于经济增长、投资效率和TFP的研究，所以确定资本存量K显得尤为重要。

在关于中国资本存量的相关研究中。众多学者几乎都采取了各自不同的测算方法，而他们所得出的数据间却又存在很大的差距。K测量的不准确必然会影响到后续研究的可靠性和准确性，所以尽量完善测算方法是非常有必要的。

众多学者在对资本存量的估算过程中，应用最多的方法之一是“永续盘存法”，笔者在学习资本存量估算K的研究过程中，发现在测算时，特别是对地方经济进行研究时，应用简单算法还有一点可以改进的地方，在这里写出来以便共同探讨改进。

估算资本存量的方法主要有1951年戈德史密斯(Goldsmith)开创的永续盘存法和1995年乔根森(Jorgenson)提出的资本租赁价格度量法。用永续盘存法计算资本存量能够充分利用较长时期连续的、相对可靠的投资统计资料，并可以任意选用某一存量资料较为齐全的年份作为基期往前或往后逐年递推，因此得到广泛的应用。目前OECD定期公布10个成员国的资本存量数据，就是利用永续盘存法得到的。

永续存盘法的具体步骤包括：通过普查或根据一定的假定，估算出某一计算基期的全社会资本存量；取得各年份产业部门的投资数字，并将按当年价格计算的各年投资额分别换算成按可比价格计算的投资额；按每年投资额中各类资产的投资构成，以专门调查测算的各类资产平均使用年限(从投入使用到完全报废的时间)为依据，测算出每年资本报废的价值，并予以汇总；从历年投资额中扣除报废总值，得出各年资本的实际增量；根据上年资本存量加本年资本增量等于本年资本存量的原理，推算出历年资本存量的数字。

用公式简单表示就是：

K1=K1-1+It-D1=Kt-1+I1t=Kt-1+I1-FCt-1×δ　(1)

其中，Kt、Kt-1分别表示第t年和t-1年的资本存量，It、I1t、D1表示第t年投资、净投资和折旧，FCt-1表示第t-1年的资本存量，δ表示折旧率。目前关于我国历年资本存量估算的研究大都是在永续盘存法的基础上，根据各自研究的需要，采取了一些替代方法和不同的指标进行的。

关于资本存量的计算，目前的焦点是中国资本存量的计算，而地方资本存量的计算研究较少。本文试图在分析比较已有研究成果的基础上，采用简单计算方法，对地方资本存量的估算提出一点改进意见。

一、已有的研究成果及比较

在对我国历年资本存量进行估算的研究中，

张军扩(1991)、贺菊煌(1992)、Chow(1993)的工作受到人们的广泛关注。沈坤荣(1999)、胡鞍钢(1999)、王小鲁和樊纲(2000)、邹至庄(2000)、王金营(2001)、张军(2002、2003)、李治国与唐国兴(2003)、何枫(2003)等也是比较有影响的。总体来看，已有研究的主要估算步骤为：估算基期年的资本存量；估算各年资本存量的净增加额(本年资本存量增加额扣除上一年固定资本存量折旧额)；在基期资本存量的数据基础上，逐年累计各年的资本存量净增加值，从而得到以后若干年份的资本存量。

这一过程涉及四个关键变量：基年资本存量K1的估计、当年投资It或净投资It′的选取，各年资本折旧率δ的选择、固定资产投资价格指数的确定。由于各学者对资本存量的前提假设、估算方法以及选取指标不尽相同，因而所得出的结论相差较大。综观已有的研究，其差异也主要围绕这三个步骤所涉及的四个重要变量展开。

(一)关于基期资本存量K1的确定

大多数学者的研究选定1952年或1978年为初始年。

张军扩(1991)采用美国学者珀金斯(1989)的假定(我国1953年的资本存量与国民收入比为3)，推断1952年的资本存量为2000亿元(1952年价)。王金营(2001)、何枫(2003)也沿用了这一假定，推算出了1952年的资本存量。

贺菊煌(1992)分别估算了生产性资本和非生产性资本存量。他假定的前提是经济体制和经济政策相对的稳定性，直接依据相应年份的积累数据，推算出1964年的生产性资产以及1990年住宅价值，并假定该年住宅价值占非生产性资产价值70％，估算出当年的非生产性资产价值；然后，他在这两个数据的基础上推算其他年份的资本存量数据。这一研究结果也被张军(2002)所采用。

Chow(1993)对积累数据的处理则比较细致。他假定1952年农业产出340亿元中，土地、资本分别贡献40％和25％，两者的年贡献率均为19％，从而得到农业的初始资本存量，再加上其他部门的资本存量，得出1952年包括土地在内的资本存量为1750亿元，若不包括土地则为1030亿元(1952年价)。为了避免资本存量初值估算不准确影响对总量生产函数的估计，他还把资本存量初值范围定为1550亿至1950亿元。此后，李治国和唐国兴(2003)直接采用Chow(1993)的1978年年末资本值为初始资本量。

胡鞍钢(1999)只估算了1978年我国固定资产存量为5500亿元(1978年价)。同时如果假定1978年固定资本存量是GDP的1.5倍，也可得到相近的结果。张军和章元(2003)则利用上海市的历史数据、全国工业企业固定资产原值和净值数据，并在考虑农业资本存量后，分别测算出若干个1952年我国资本存量估算值，选定800亿元(1952年价，不包括土地)为1952年我国资本存量。

可以看出。这些研究中关于初始年份资本存量值的估算方法很不一致，估算的数据差异也很大，这为利用估算的数值进一步开展研究工作带来了困难。

(二)关于当年投资lt或净投资It′的选取

张军扩(1991)、贺菊煌(1992)、Chow(1993)都采用积累来表示新增净投资。但随着我国统计体系的变更，1993年起统计资料不将公布积累数据，这给后续的研究带来了困难。邹至庄(2000)依据国民收入核算原理，“从1978年价的官方实际GDP数据中减去实际消费和实际净出口，

得到实际总投资”，并将实际总投资乘以当年净投资与总投资之比，得到实际净投资。与此同时，张军和章元(2003)发现“积累”和“全社会固定资产投资”的主体是一致的，他们利用生产性积累和全社会固定资产投资1954―1993年以来的增长率波动的相似性，并假定两者增速基本保持一致，拟合出1993年以后各年的生产性积累。

另一具有代表性的人物是王小鲁，他直接使用统计年鉴中的固定资本形成，在数据衔接上就显得比较勉强。

(三)关于固定资产投资价格指数的折算

长期以来，由于缺乏固定资产投资价格指数，大多数学者都是用其他的指数来代替。Chow(1993)使用积累隐含价格指数。他发现1952―1983年该指数基本不变，于是从1984年起对积累进行平减。在随后的研究中，他又利用国民收入恒等式得到实际净投资序列，从而折算出1978年以来的投资隐含平减指数，并认为这一指数比较稳定。此外，李治国和唐国兴(2003)、张军与章元(2003)还利用上海的数据拟合出全国固定资产投资价格指数，以此取代全国指数。不过，目前学术界最为常见的做法是以GDP平减指数来代替，如王小鲁(2000)即是采用此种方法。

(四)关于资本折旧

已有的研究成果对折旧的估算大致可以分为两种方法。一种是根据官方公布的折旧率或折旧额进行估算。如邹至庄(2000)利用国民收入恒等式算出1978～1982年的折旧额，再进行调整，然后又汇总各省折旧得到1983―1998年全国折旧额，从而得到1978―1998年的折旧。他的数据和方法基本为李治国和唐国兴(2003)所采用，后者还指出利用国民收入恒等式推算折旧会产生数值高估问题。另一种是按照自己提出的折旧率进行估算，如王小鲁(2000)统一使用，5％的折旧率；王金营(2001)考虑了不同时期固定资产投资领域和技术进步的影响，提出固定资产折旧率在1952―1977年、1978―1990年、1990年以后分别为3％、5％、5.5％。与此不同的是，张军扩(1991)、贺菊煌(1992)、Chow(1993)及张军(2003)采用积累额作为资本存量净增加额，因而完全避开资本折旧问题。鉴于折旧核算的困难，沈坤荣(1997)、何枫等(2003)索性忽略了折旧问题。

二、对中国资本存量K的再估计

关于初始年份的选择，在这里考虑到资本存量K对经济研究的意义以及数据获得的难易程度，选定1978为初始年；为了简化，统一选取全社会固定资本投资作为当年投资；固定资产投资价格指数的折算，则采用目前学术界最为常见的做法：以GDP平减指数来代替；资本折旧采用王小鲁(2000)提出的折旧率计算，统一使用5％的折旧率。

(一)已有研究成果介绍

大多数学者在估计各省资本存量K的时候，假设全社会固定资本投资时间序列可近似用式(1)表示：

I(t)=I(O)eλt　(2)

那么第一期的资本存量可以用式(2)求出：

K(1)[I(t)dt=I(0)eλ／λ　(3)

用δ表示折旧率，则资本存量可以用式(3)求出：

K(t)=K(t-1)(1－8)=I(t)　t=2，3，4，……，23　(4)

(二)估算方法的改进

仿照大多数学者的估计方法，用每年的投资来估算固定资产存量。假设投资按指数的形式增加入，如(2)式。其中，λ是投资的增长率，I(t)是第t年的投资，运用Chou(1995)的方法，假设第一期的资本存量是过去投资的加总，选择一个固定的折旧率5％做如下迭代：

K(1)＝K(0)(1－δ)+I(1)

=K(－1)(1―δ)2+I(0)(1-δ)+I(1)

=K(－1)(1－δ)1+t+I(-t+1)(1-δ)t+I(t+2)(1-δ)t-1+…+I(0)

=K(-t)(1-δ)1+t+I(0)eλ((1-δ／eλ)t+(1-δ／eλ)t-1++1)

1-(1-δ／eλ)t-1

=K(-t)(1-δ)t-1+I(0)eλ―――――

1－l-δ／eλ

所以当t∞时，K(1)＝－I(0)eλ／1-(1-δ)eλ，这就是第一年的资本存量。

其他数值的计算方法同上。那么K1计算的微小改进，对于计算的资本存量数据走势产生了一定的影响，改进后的计算方法使得计算出来的结果是一条光滑的指数形式曲线，符合实际经济增长的发展规律。通过图形表现如下：

(三)关于中国资本存量K1的估计

本文数据来源于中国统计年鉴2010，使用的计算软件是Eviews3，1，通过计算得出I(0)=874.792749，k=0.103578，应用公式计算出K(I)=6762.60，其他年份的全社会资本存量应用递推公式K(t)=K(t-1)(1-δ)+I(t)(t=2，3，……，32)计算。

具体数值如下：

三、不同估算方法数值的比较

根据已有计算，我们将贺菊煌所测算的1990年不变价用我们上文所估算的固定资产投资价格指数折算成1978年不变价为2014亿元。他们的计算结果比较如下：

上面的对比说明他们估算结果之间的差距很大，这也和国家的经济形势比较复杂有关，因此在计算方法上进行不断改进是非常有必要的。本文在估算资本存量的过程中所考虑的因素相对简单，避免了应用永续盘存法在后续的估算过程中出现拐折情况，同时也没有出现极值，因此我们认为使用这一方法进行估算固定资本存量，特别是估算地方固定资本存量的时候，不仅简单而且实用。

参考文献：

1.张军扩“七五”期间经济效益的综合分析――各要素对经济增长贡献率测算[J].经济研究，1991(4)

2.王金营.人力资本与经济增长――理论与实证[M].北京：中国财经出版社.2001

3.何枫等.我国资本存量的估算及其相关分析[J].经济学家，2003(5)

4.贺菊煌.我国资产的估算[J].数量经济技术经济研究，1992(8)

5.chow.Capital Formation and Economic Growth in China[J].QuanerlyJoumal ofEconomics，1993(8)

6.胡鞍钢.中国：不平衡发展的政治经济学[M].北京：中国计划出版社.1999

7.张军，章元.对中国资本存量K的再估计[J].经济研究，2003(7).

8.邹至庄.2010年我国经济增长前景[A].快速增长没有终结――中外专家看中国经济增长潜力[C].北京：中国财政经济出版社，2000

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[关键词]土地整治规划、资金测算、测算方法

中图分类号：TM331 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0401-01

1、引言

根据《县级土地整治规划编制规程》，进行资金测算与效益分析。资金测算是测算土地整治投资规模，测算实现规划目标的投资总额，进行土地整治筹资渠道及潜力分析；效益分析是从土地整治经济效益、社会效益和生态效益三方面入手，采用定性、定量分析方法测算区域土地整治带来的效益价值，全面科学地评定土地整治综合效应。

2、资金测算与效益分析

2.1 资金测算分析

（1）资金需求

根据土地整治潜力调查所确定的土地整治项目，测算土地整治规划的投资需求。

测算的基础和方法，主要是根据以往的土地整治项目的投资情况，采用统计分析与情景分析相结合的方法，来分析不同类型（土地开发、土地整理、土地复垦、农村建设用地整治）的土地整治的投资需求。

（2）资金供给

根据土地整治的资金来源渠道，分为政府统筹土地整治资金、可带动的其他涉农资金和社会可投入资金，测算土地整治的资金供给量。

测算的基础和方法，主要是根据以往的土地整理规划实施过程中资金供给情况，采用统计分析与情景分析相结合的方法，来分析不同类型（土地开发、土地整理、土地复垦、农村建设用地整治）、不同投资结构（政府直接投资、带动其他投资和社会投资）的土地整治的资金供给量。

2.2 土地整治效益分析

土地整治效益评价的指标分为社会、经济和生态效益三大类。

社会效益指标主要包括土地利用增加率、新增耕地率、粮食产量增加率、就业（供养人口）增加率、道路通达增加率、水利设施利用增加率、居民点基础设施配套增加率、复种指数增加率。

经济效益评价基本采用投入-产出的分析方法，指标主要包括单位面积投资、每万元投资新增耕地面积、项目区总产值增加率、基础设施运营成本、静态投资收益率、人均收入增加率。

2.3 土地整治效益评价

根据确定的规划目标、重大工程和重大项目，参照定性和定量相结合的评价方法，运用层次分析法，综合评价溧水区土地整治规划社会、经济和生态效益。

3、土地整治规划资金测算

3.1 资金测算任务

土地整治规划资金测算的任务是预测土地整治投资规模，测算实现规划目标的投资总额，进行土地整治筹资渠道及潜力分析。

3.2 资金测算意义

（1）有利于提高土地整治规划的可行性。开展土地整治资金的需求和供给情况的研究，有利于有效地实施规划，切实开展土地整治工作，进而为规划提供决策依据。

（2）有利于提高土地整治规划的科学性。土地整治规划编制必须以科学基础做支撑，通过对影响土地整治投资与筹资的因素进行综合研究，从资金需求与供给两个方面进行合理分析，从而提高土地整治规划的科学性。

（3）有利于强化土地整治规划的合理性。根据溧水区不同街镇的社会经济条件、土地整治规划目标、任务和方案，按照不同类型、不同区域测算土地整治规划投资，在时空上均衡分配土地整治投资，提高投资有效性，有利于强化土地整治规划的合理性。

3.3 资金测算分析

3.4 资金测算方法

资金需求测算主要是按照不同整治类型，采用单位面积标准投资估算方法估算土地整治单位面积的投资，通过系数法进行修正，并对各分类型土地整治类型综合加总。

3.4.1分类型综合加总法

分类型综合加总法用于测算区域内土地整治资金总需求。这种方法结合规划目标，参照有关调查数据，按照农用地整治、农村建设用地整治、废弃土地复垦、宜农未利用地开发的类型分别估算各类投资并加总，得出土地整治方案的资金需求总规模。

测算步骤：

（1）根据各区域物价指数、最低工资变动情况及土地整治难度，确定该区域土地开发整理投资标准。

（2）测算宜农未利用地开发潜力、农用地整治潜力和土地复垦潜力。

（3）将各类型土地整治潜力与投资标准相乘，得到各类型土地整治资金需求规模。

（4）将各类型的土地整治资金需求汇总，得到区域土地整治资金总需求。

3.4.2系数法

系数法一般用于测算省级、市级土地整治项目投资需求。

测算步骤：

寻找与规划项目相类似的典型项目及其投资量。

测算规划项目相对于类似典型项目的规模倍数。

依据项目配套设施的工程量和工程难易程度与已知类似项

目相比较的结果选取常数，工程量和工程难度大的去上限。

测算土地整治项目投资需求。

估算公式如下：

Y=AXn

式中，Y为项目估算投资（万元）；A为已知的类似土地整治项目投资（万元）；X为规模倍数，等于规划的项目规模除以已知的类似项目规模；n为常数，一般取0.8～1.2。

3.4.3单位面积标准投资估算方法

单位面积标准投资估算方法一般用于测算市级、县级土地整治项目投资需求。测算步骤：

（1）测算土地整治典型项目单位面积投资量。分地貌类型和项目类型在本地区或类似地区选择已完成的典型项目，分别测算出各类型土地整治典型项目单位面积投资额。

（2）估算项目投资量。根据地形、地貌、基础设施（水、电、路等）、对外交通、物价水平、劳动力价格等因素对典型项目单位面积投资量进行修正，再根据规划的项目规模计算出项目投资量。

（3）估算总投资。根据规划目标，分别计算土地整治各项目投资量，汇总为总投资量。

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【关键词】化工项目投资控制与管理

目前是化工热，如何建设和管理好化工项目，是眼下当务之急，而投资控制与管理，又是重中之重，是最难管理的一门科学，工程投资往往出现三超现象，即概算超估算，预算超概算，结算超预算现象。下面主要谈谈对化工项目投资控制与管理的一些经验。

一、化工项目的投资的组成部分

众所周知，化工建设项目的投资主要涉及到两个方面，其一，固定资产投资部分；其二，流动资产投资部分；理论上来讲，固定资产项目占据化工项目总投资的比重应该是符合工程造价的。所谓的工程造价是指，按照一定的建设项目，建设规模，建设规则和建设要求开展建设，确保其顺利验收并交付使用，在此过程中的所有费用消耗。

依据我国石油和化学工业协会的相关规定，目前我国的化工建设项目的工程造价的结构应该是这样的，即设备费用，安装费用，建设费用，预算费用，建设贷款利息费用，固定资产投资费用等几项内容。

二、化工项目工程预算控制的基本理念

项目建设依照一定的流程进行，其详细的步骤可以分为：决策阶段，初步设计阶段，施工图纸的设计阶段，招标阶段以及完工阶段。看似相互独立的结算过程，其在内在上还存在一定的关系，有着前者制约后者，后者又补充着前者的特点。从这个角度出发，实现对于化工项目工程的投资控制，就要从这样的诸多方面入手，保证每个环节都具备一定的控制标准。首先，总结实践经验，对于投资估算进行可行性上的研究，并以此为工程环境去开展初步的设计工作；其次，基于初步设计得出的工程预算，开展施工图纸的相关设计，在此过程中严格按照程序，开展分阶段，分步骤的进行控制，一直延续到工程的结束；通过上述的方式，使得化工工程的每一个环节的预算都控制在合理的范围之内，达到预期的目标设定，有效的规避超值超标的现象。

三、化工项目投资控制的步骤

项目前期阶段：主要是方案论证，初步设计，据统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为10%～35%。因此做好该阶段的投资控制，对整个项目投资影响最大。

首先，确定投资估算，参考同类装置进行投资估算，或找有实际经验的设计院或同类装置厂家做出投资估算。参照多方估算，做为项目投资估算依据。这次过程中，我们需要明确的投资估算的重要性。准确的投资预算，不仅仅涉及到上述两者的结果，还直接影响到下一阶段的设计环节的开展，将直接作用于项目资金的措施方案。在项目投资预算中需要注意以下两点：其一，在遵守国家以及行业的相关政策和规则的前提下，对于以下参数进行详细的调查，即市场前景状况，实际的技术水平，环境保护方案，产品战略，生产能力，资源情况，所处位置等，在分析之后，对于项目的可行性进行明确；其二，保证项目工程的投资合理，科学，有效，合理规划，优化资源配置，使得在投入和产出的关系处理中获得比较理想的效益。

其次，初步设计完成后，要完成工程投资概算，以做为工程项目投资目标，目前大部分化工项目均是三边工程，边设计、边施工、边完善。这就要求编制完善投资概算，做为投资控制依据。对设计院编制的投资概算，要进行详细的审核，而且执行标准要统一，否则无法进行审核。从建筑、安装工程量、工程做法、设备厂家等全方位进行审核，确定出合理的投资概算，以做为投资控制依据 。

第三，限额设计，在规定额度下进行设计，工程材质，设备选型在满足工程要求下，进行限额选择。

项目实施阶段：首先是把握住工程设计变更，对工程每一项变更，均要通过变更控制系统进行变更，而不能很随意进行变更，只有控制住变更，才能更好的控制住投资。以合理的，科学的施工方案来指导施工过程，有利于工程期限的缩短，有利于工程质量的提高，是企业经济效益不断扩大的有效途径。需要在施工阶段，以此从技术角度和财务角度详细分析，综合考虑，以定性和定量的方式处理好质量，时间，和投资三者之间的关系，争取实现三者之间的和谐发展，使得人力，财力，物力得到了最大限度的使用，由此形成的良性循环也将促使企业获得最佳的经济效益。

其次，现场费用控制，积极建立健全建设工程监理制度，形成专业化的建立人员队伍，总结投资失控的经验教训，杜绝出现工程监理人员只顾及签证，不顾及财务上的损失的现象。与此同时，注重签证手续的程序监管，建立健全以建筑方，监理单位，和施工方三者联合监理签证手续的制度，确保签证手续的真实，有效，合理，节约，从而有效的规避了形式主义的做法。实践证明，只有严格按照现场签证管理办法进行现场签证，严格控制签证，方能控制现场费用。

项目竣工阶段：竣工结算资料一定要经过内审和外审两个阶段，只用通过工程审计，才能把住工程投资最后这道坎。这里所谓的工程竣工结算，即施工企业按照相关的规定，在合同的基础上完成了所接收的任务，工程质量合格，符合合同条款，将向建筑单位索要的最终结算。对于这个阶段，相关的造价审计人员要严格按照国家的各项规定，无论是技术上的，还是法律上的，都要做到依法办事，严格审计，从实监督，确保工程造价环节的公正，合理，有效，合法，确保工程造价的最后一个环节。

最后，化工项目工程通过各阶段全过程费用控制，工程投资会达到一个科学合理的水平。

四、结束语

化工建设项目的投资控制，所涉及的面积比较广泛，所要接触到的单位比较多，需要我们以一项系统工程的视角来审视，从而实现全流程，全方位的有效控制和监管。综合实践经验，我国现阶段的管理模式还处于原始的阶段，难以以动态的视角去审视投资控制。尽管在一些方面提出了这样的管理模式改变，但是由于实践操作缺乏指导，自身经验不足，施行能力不足，认识不到位等原因，使得建立动态的预算管理体制成为一件很困难的事。这就需要我们不断的在实践中去探索和发现，争取以科学的方式开展化工项目工程的投资控制工作。

参考文献：

[1]严玲尹贻林：《工程造价导论》，天津：天津大学出版社，2004

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[关键词] 投资； 估算； 资产； 建设项目

[abstract] according to the construction projects of investment estimate related provisions of editing,

from the investment estimate content, requirements, summarized the establishment of analysis,

according to explore how to constitute reasonable cost calculation and determine the construction

project investment estimation, detail with the index estimating method of the feasibility study stage

investment estimation, for investment estimate preparation to provide the reference.

[keywords] investment; Estimate; Assets; Construction projects

中图分类号：F830.59文献标识码：A 文章编号：

投资估算是指项目决策过程中，依据现有资料和特定方法，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。项目规划、项目建议书、（预）可行性研究、方案设计阶段应编制投资估算。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算建设项目的总投资，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。本文从以下方面阐述建设项目投资估算编制。

一、投资估算内容

建设项目投资估算包括建设投资、建设期利息和流动资金估算。其中，建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资，固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。建设投资估算的内容按照费用性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费。其中，建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费直接形成实体固定资产，被称为工程费用。建设投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。静态投资部分由工程费用、工程建设其他费和基本预备费组成。动态投资部分主要包括建设期贷款利息、投资方向调节税、汇率变动及价差预备费。

二、投资估算要求

估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：1、据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；2、应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；3、应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；4、应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；5、对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；6、投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。

三、投资估算步骤

分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费估算涨价预备费估算建设期利息估算流动资金。

四、投资估算编制

不同阶段的投资估算，其方法和允许误差是不同的。项目规划和项目建议书阶段投资估算的精度低，可采取简单的匡算法；可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用相对详细的指标估算法。

（一）、建筑工程费用估算

建筑工程费用是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，一般采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法、概算指标投资估算法等进行估算。具体采用以下方法：1、主要构筑物和管道铺设应按照可研报告所确定的设计规模、工艺流程、建设标准、设备选型和主要工程套用相应的估算指标、概算指标、概算（综合）定额或类似工程的实际投资资料进行编制；2、辅助构筑物可参照估算指标或类似工程单位建筑体积或有效容积的造价指标进行编制；3、房屋建筑工程，可根据工程所在地相应的面积或体积指标进行编制。

（二）、安装工程费估算

安装工程费通常按行业或专门机构的安装工程定额、取费标准和指标估算投资。一般采用安装费率、每吨设备安装费或单位安装实物工程量的费用估算。具体采用以下方法：1、按照单项工程设计内容和主要实物工程量，分别采用相应的估算指标、概算指标、概算（综合）定额和费用指标进行编制；2、主要工艺设备、机械设备按每吨设备、每台设备或占设备原价的百分比估算；管道安装工程按不同材质、不同规格（包括管件）分别以长度或重量估算；供电外线按每千米造价指标估算；自控仪表、变配电设备、动力配线按主要设备和主要材料费用的百分比估算；3、参照类似工程的实际投资资料或技术经济指标进行估算。

（三）设备及工、器具购置费估算

设备及工、器具购置费=设备购置费+工具、器具及生产家具购置费；设备购置费=设备原价+设备运杂费。具体编制方法如下：1、设备原价。主要设备按设备表，采用制造厂现行出厂价格逐项计算。非标准设备按国家或主管部门颁发的非标准设备指标计价或按制造厂的报价计算，也可按类似设备现行价及有关资料估价计算。次要设备可参照主管部门颁发的综合定额、扩大指标或类似工程造价资料中次要设备占主要设备价格比例计算。国内设备和进口设备应分别估算，国产设备原价一般根据生产厂或供应商的询价、报价、合同价确定，或采用一定的方法计算确定。进口设备原价指进口设备的抵岸价，通常是由进口设备到岸价（CIF）和进口从属费构成；2、成套设备服务费。指设备成套公司根据发包单位按设计委托的成套设备供应清单进行承包供应所收取的费用。其费率一般收取设备总价的1%；3、设备运杂费=设备原价×设备运杂费率；4、备品备件购置费可按设备价格的1%估算；5、工具、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率。

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关键词：电力项目；经济可行性；评价

中图分类号：F407.61文献标识码： A 文章编号：

前言

电力投资项目的经济效益评价是电力投资项目决策的重要依据,是可行性研究的有机组成部分和重要内容,是一项十分重要的技术经济分析的论证工作,它决定着电力投资项目的命运.评价电力投资项目的经济效益的好坏不能简单地凭感觉识别,而是需要分析投资主体的经济效益,科学地分析和论证经济指标，从而评价出经济可行性。

一、经济可行性分析的评价依据、准则以及评价步骤

某电力建设项目投资施工包含OPGM光纤通信、500KV线路、500KV变电所三项，总投资为43051.9万元。

评价依据和准则：项目盈利能力、债务偿还能力、财务净现值、投资回收期、投资利润率、财务收益率、不确定因素对税前财务内部收益率和税前财务净现值的波动影响以及社会风险系数等。

评价步骤：首先，对项目投资额的估算和资金筹措方案进行评估；其次，在上一步的基础上对企业财务进行评估，从财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率等来计算出企业财务的项目盈利能力，当盈利能力大于某一值时能确保项目在经济上可行。同时也需要计算项目债务偿还能力是否在较短期限内能归还，不能忽视的是还需要从敏感性和盈亏平衡角度对不确定性因素进行分析，其中敏感性分析包括了经营成本、产品售价、基建投资和产品产量在某一范围内上下波动对税前财务内部收益率、税前财务净现值、投资利润率和投资回收期的影响；最后，要对项目的投资风险进行分析来估算项目在经济上是否可行。

二、经济可行性分析

（1）投资估算与资金筹措方案评估

①投资估算

电力工程项目的投资估算主要是对投资项目工程的设备购置、建筑工程、安装费用等各种费用总计的估算，它包括静态投资估算和动态投资估算。前者一般采用概率指标估算法，后者是按前者价值资金率与静态资产价值总额的乘积来估算。他们都是项目经济评价所需重要参数，且在一定程度上影响投资决策。根据2003年电力规划设计总院颁发的《火电、送电、变电工程限额设计控制指标》，工程实施过程中把各项设计指标控制在文件规定范围之内，且对材料价格、设备价格、定额等的编制概算也是按照国家相关机构颁布的行业标准和规定来核算，在保证评估依据合理的前提下，项目投资估算为：

表1

②资金筹措方案评估

资金筹措方案需根据资金成本率和资金来源比例来拟定，可以从不同的资金筹措方案中进行择优选择，选择使资金成本率最低的资金来源结构。资金筹措方案中资金筹措很大一部分来自于银行贷款。在该项目中动态资金筹措总额中，企业自筹占30%，剩下部分申请银行的动态资金筹措，其中年利率为5.58%。债务资金和项目资本金的比例严格按照国家规定的项目资金制度来划定，分别占总额的75.31%和24.69%。

（2）企业财务评估

财务评价是根据国家现行的财税制度、价格体系和项目评估的有关规定，分析预测项目的财务效益与费用，利用现行价格、现行工资和基准收益率来计算财务评价指标，从企业的角度出发，对项目的盈利能力、偿债能力和抗风险能力等财务状况进行分析，据以判断项目的财务可行性。财务评估有定性和定量两种评估策略，它直接涉及到企业的经济效益和投资资产。评价内容主要包括项目盈利能力分析、项目偿债能力分析、项目不确定性分析和敏感性分析。下面分别从以下四个方面来对企业财务进行评估。

①项目盈利能力分析

项目盈利能力分析是考察企业盈利尺度的重要标准。对企业而言，在项目可行性分析中，项目盈利能力占据主要位置，也是项目在经济上是否可行的重要指标。

a.财务内部收益率

财务内部收益率作为盈利能力分析的一项动态指标，它把项目资金的时间价值也作为一种评估参数来考虑项目工程投资后所得回报率。一般情况下，只要财务内部收益率能超出该行业在财务方面的基准收益率，从财务内部收益率角度来说，项目是可行的。

b.财务净现值

财务净现值和财务内部收益率一样，它也是作为盈利能力评估的一项动态指标。从该指标衡量公式分析可知，只要该值大于或者等于0，也就是说项目的报酬率超过了设定指标，就能给企业来带盈利。

c.投资回收期

当企业投入资金与现金流入资金相等时所需年限即为投资回收期，可以说它是对企业债务偿还能力的真实反映。投资回收期的长短决定企业收益率，投资回收期越小，收益率越大，项目投资可行性更高。

d.投资利润率

投资利润率是评估盈利能力的静态指标。通过和同类行业比较该项目的投资利润率，若大于平均投资利润率，则具有一定的盈利能力。

经计算，盈利能力分析如表2所示。

表2 盈利能力分析表

从表2中可知内部收益率无论是税前和税后都超过了10%的基准收益率，并在收益率的基础上计算出了相应税前和税后的净现值，都大于0，回收期包含了建设期时间(1年)，时间比较短，年均投资利润率也较高。显然该项目具有较好的盈利能力。

②项目偿债能力分析

项目偿债能力主要是依靠项目在运行期内公司根据财务状况对债务进行偿还的能力。进行评估前，必须合理把握公司的财务状况，可以从资金来源和公司年收益情况、资产负债表等来计算，再结合其他评价指标来评估出公司项目偿债能力。该项目贷款金额为30,136.33万元，考虑到项目的盈利额、摊销费、折旧费以及其他资金均可用于还贷，再加上需要支付一定的还本利息，从而可以算出该项目偿债时间为4.23年，显然该时限较短，但在经济上是合理而可行的。

③项目不确定分析

虽然在项目的决策和评价工作上已做充分准备，但也不能排除一些与最初设想背离的事情发生，导致项目实际结果与最初预测有较大偏差，所以在评估时应把一些不确定性因素纳入评估考虑范围，估算出因不确定性因素带来的项目运营风险和经济损失等。其中不确定性分析主要包括了敏感性分析和盈亏平衡分析。图1为盈亏平衡分析图，从图1中可知，盈亏平衡点为54.5%，只要BEP大于该值，项目就不会出现亏损，且获利也比较大。表2为敏感性分析，从表2中可知经营成本、产品售价和产品产量均在一定范围波动时，其内部收益率和税前财务净现值的情况。

图1 盈亏平衡分析

表3项目敏感性分析

三、项目风险分析

由于项目的研究、设计和立项等是在将来的社会、政治、经济和环境基础上进行预测的，一旦某项因素受到干扰，原有项目计划和方案将受到波动，这些无法预料的不确定外部和内部因素对项目的干扰，都可称为项目工程风险。风险分析的目的就是要通过对工程项目风险的特殊性进行分析，然后辨识各种风险，分析其作用关系、作用途径、各种风险的复合规律，从而对项目风险进行评价、控制与管理。对项目风险的评估，先必须确定出风险因素对项目带来的各种影响权重，然后建立风险权重集，再建立评价集和模糊评价矩阵，进一步算出项目风险带来的后果。对该项目进行了项目风险分析，其风险影响程度为26.37%，风险发生概率为35.08%。综合比较，项目风险等级一般，在经济上可行。

四、结束语

篇11

Abstract： QUE$TOR is a software for investment evaluation of oil and gas field， which could describe engineering plan precisely， have high accuracy and continually updated cost data. The simulation process of QUE$TOR is summarized， including project definition， field description， production profile determination， engineering plan selection， CAPEX and OPEX calculation， investment planning. The accuracy of QUE$TOR is demonstrated through comparison with actual investment in the example. QUE$TOR could be applied in concept design， feasibility study and oversea projects with few information.

关键词： 地面工程；投资估算；QUE$TOR软件；海外项目

Key words： surface engineering；investment evaluation；QUE$TOR；oversea projects

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）22-0209-02

0 引言

海外油气田开发是一种高科技、高投入、高风险的投资活动[1]。准确估算工程投资是合理安排项目建设资金基础，也是油田出资比例和分成油比例的谈判依据[2]。项目前期常用的投资估算方法包括生产能力指数法、设备系数法、比例估算法、指标估算法以及投资估算软件等[3]。此时工程资料较少，不确定因素多，而上述方法比较简单，对工程方案的刻画不够细致，投资估算往往产生较大偏差。QUE$TOR软件是美国IHS公司开发的一款石油工程投资和费用估算软件，主要用于油气项目前期论证和可行性研究阶段，凭借良好的操作界面和估算精度，在全球各大石油公司中得到广泛应用，成为海外油气项目投资估算的重要手段。

1 QUE$TOR软件特点

QUE$TOR软件根据油气田的市场分布和技术特点，将全球划分为17 个海上在产区和11 个陆上在产区，并提供了各地区的“成本库”和“技术库”。成本库中包含设备、材料、预制、建造、安装、管线、设计与管理、认证、不可预见费用和运营成本等成本数据[4]。技术库则包括典型的油气田处理流程、油气集输和外输方式、发电设备、材料等资料。与其他方法相比，QUE$TOR需要输入的数据较多，对工程方案的刻画比较详细，保证了投资估算的准确性。软件自动化程度高，可提供项目所在区域平均投资指标供用户参考，因此特别适用于资料和经验较少的海外项目的前期投资估算。

2 QUE$TOR软件工作流程

用户需要使用QUE$TOR软件逐步完成采购策略选择、油气田特征描述、确定开发方案、刻画工程方案等必要的用户输入，然后软件自动计算工程建设投资和操作费。

2.1 项目定义

收集项目资料，判断项目是油田还是气田，是海上项目还是陆上项目。选择项目地理位置，决定采购策略和汇率，软件将根据输入条件，选择相应地区的成本数据库，用于估算项目投资。

2.2 油气田特征描述

定义油气田的可采储量、气油比、埋深、油藏压力、分布面积等油田特征参数；输入原油密度、初始含水率、CO2和H2S含量，以及后勤基地和交油点距油田的距离、采油方式等。

2.3 确定开发方案

根据钻井数、钻井节奏和产量剖面，确定油田生产年限、建产时间、高峰产量及时间、开发井和注水（气）井数、单井最高产量、设计系数，进而确定油、气、水产量剖面和注水（气）量。如果用户没有详细的开发方案，软件根据油气田特征和所在地区类似油气田的开发经验，可以自动给出产量剖面供用户参考，用艨稍诖嘶础上进行调整。

2.4 刻画工程方案

准确刻画工程方案是QUE$TOR软件建模的关键步骤，直接决定了工程投资的估算精度。刻画工程方案包括三个层次：一是选择合理的工程模式；二是确定集输流程、处理工艺和外输方案；三是确定管道和设备材质、施工方法等技术细节。QUE$TOR软件提供了一些典型的工程模式，如针对陆上油田的井场-中心处理站、井场-转油站-中心处理站、井场-转油站-第三方设施等模式供用户选择和修改，用户应深入分析油气田特征，调研类似油田的工程实际并结合专业经验，准确刻画工程建设方案。

QUE$TOR软件友好的操作界面帮助用户刻画工程方案，使之尽可能接近设计方案。但是软件也存在一些不足：①对原油处理流程刻画比较详细，对天然气和污水处理流程的刻画较简单；②提供了分离器、储罐等少数重要设备的尺寸和重量，次要设备和辅助设备则只有重量，没有尺寸；③软件自动选择的技术参数不一定合理，建议用户使用Pipesim、OLGA、Hysys等专业设计软件确定关键技术参数。

2.5 计算工程建设投资（CAPEX）

工程方案_定后，软件自动计算工程量，调用“成本库”计算各分项工程投资，汇总后给出油气田总投资。油气田的投资一般分为：井场设施、中心处理站、集输和外输管道、公用工程、不可预见费以及其他费用等几部分。

2.6 计算操作费（OPEX）

操作费包括人员、检测和维护、后勤、开发井维护、保险等。由于OPEX受作业者操作水平影响较大，软件的计算结果只能反映油气田所在地区的平均水平，往往与实际情况差别较大，因此操作费一般以实际资料为准，软件计算结果只能作为参考。

2.7 投资规划

软件根据用户输入的建产节奏自动安排年度建设投资分布，并以甘特图形式显示。用户可根据实际情况修改各项工作的开始时间、结束时间和持续时间，软件会根据修改后的工作进度自动调整投资规划。

3 应用实例

某区块位于非洲加蓬陆上热带雨林地区，所产原油为轻质高含蜡原油，气油比较低，井口产液温度和压力较高。因此采用一级布站，油气水在井场计量后混输至中心处理站；采用二级分离，大罐沉降脱水，污水回灌，天然气发电；原油通过125km、12英寸管道外输；燃料气通过150km管道输送到中心处理站。油田特征和开发参数见表1。由于缺少在该地区建设油田地面工程的经验，也不掌握附近油田的实际投资，因此可行性研究阶段很难准确估算地面工程投资。研究后决定采用QUE$TOR软件模拟，如图1所示。

QUE$TOR软件计算出该项目地面工程静态投资为5.16亿美元，包括中心处理站1.16亿，外输管道1.28亿，天然气管道0.54亿，井场、集输管网及公用工程等2.18亿。Woodmackenzie咨询公司估算的投资为4.99亿美元。该项目作业者提供的实际投资为5.38亿美元。QUE$TOR结果与实际投资相差0.22亿，误差4%，比Woodmackenzie公司更接近实际投资，估算精度满足编写可行性研究报告的要求，见表2。

4 结语

QUE$TOR投资估算软件自动化程度高，对工程方案刻画准确，计算精度较高。“成本库”每年更新两次，可以更好地反应近期市场价格变动对工程投资的影响。但是，软件输入的数据较多，对操作人员要求较高，对工程方案和技术参数要有深刻理解，否则估算结果可能发生较大偏差。QUE$TOR是一款优秀的投资估算软件，计算结果的准确性和可靠性得到国际各大石油公司的普遍认可，适用于项目前期概念设计、方案比选和可行性研究阶段，特别是资料和经验均较少的海外油气项目的工程投资估算。

参考文献：

[1]李怀印.海上油气田开发石油工程投资估算方法[J].武汉理工大学学报，2011，30（27）：56-57.

[2]许建军，薛飘，刘康勇.长输管道建设项目投资估算的几种方法[J].石油工程建设，2002，28（3）：43-44，48.

[3]王志远.国际石油工程投资估算方法研究[J].武汉理工大学学报，2002，24（12）：82-84，90.

篇12

关键词：工程造价；全过程控制；具体方法

工程造价全过程控制的目的是按照经济规律的要求，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理确定和有效控制各阶段的工程造价。

1 工程造价的动态控制贯穿于项目实施的全过程

工程造价具有动态性。从工程决策到竣工交付使用的整个建设周期内，许多影响工程造价的动态因素会发生变化，从而使工程造价在整个建设期处于不确定，直至竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。所以，这种动态目标控制贯穿于项目实施的全过程。

2 工程造价控制全过程分析

工程造价全过程控制，指从建设项目的预可行性研究阶段工程造价的预测开始，一直到工程实际造价的确定和经济后评价为止。整个建设期间都必须按每个阶段的工程造价编制深度进行投资控制。投资估算是建设项目可行性研究阶段必不可少的。经审批后的预可行性研究投资估算是编制项目建议书投资的依据。项目建议书获得批准后，在进行工程可行性研究的基础上，编报工程可行性研究投资估算；经审批后的工程可行性研究投资估算是控制建设项目投资的依据。设计概算是初步设计阶段的重要组成部分，初步设计阶段又是控制工程造价的关键环节，在优化设计方案的基础上，采用优化方法和措施把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额内。即，初步设计阶段必须严格按照审批后的工程可行性研究投资估算，做好多方案的技术经济比较，有效地控制造价。设计概算应控制在审批后的工程可行性研究投资估算以内。概算造价经批准后是建设项目投资的最高限额，是筹措资金、安排建设项目实施计划、签订建设项目总承包合同的依据，也是考核设计经济合理性的依据。用概算造价控制施工图设计和预算造价，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。

3 工程造价全过程控制的具体方法

要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同等几个方面采取措施。其中技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。工程造价控制的基本方法主要有：

1）可行性研究阶段是通过多专业综合论证一个工程项目在技术上是否可行、经济上是否合理等，进行经济效益分析及评价，为投资决策提供科学依据。它是决策科学化的必要步骤和手段。可行性研究阶段通过投资估算来控制该阶段的工程造价。进行建设项目可行性研究时，应根据项目的构成编制建设项目总估算及总项工程估算。以审批后的项目建议书投资估算为依据进行工程可行性研究及编报工程可行性研究投资估算。设计单位在严格执行国家方针、政策及有关规定的同时，根据可行性研究的内容，并以审批后的工程可行性研究投资估算为依据，实事求是地分析影响投资的各种因素，合理选用定额、价格等编制依据，精心编制投资估算，力求使估算完整，合理确定工程投资。

2）初步设计阶段必须实行限额设计，即按照批准的投资估算控制初步设计过程。设计阶段是控制工程造价的关键环节。

初步设计概算是初步设计文件的重要组成部分。进行初步设计时，设计单位根据工程的构成分别编制单项或单位工程概算以及建设项目总概算。概算编制必须严格执行国家的方针政策和有关规定，根据工程所在地的建设条件及施工方案，设计单位按照批准的可行性研究报告的投资估算，做出多方案的技术经济比较，合理选用定额、取费标准和价格等各项编制依据。设计概算必须完整、正确地反映建设内容，使概算控制在批准的建设项目可行性研究投资估算以内。如果概算超过投资估算，必须分析原因或修改设计，经修改后仍超过投资估算10%的，应重新上报可行性研究报告。

3）施工图设计阶段同样要实行限额设计。限额设计是我国建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。施工图预算是施工图设计文件的组成部分。施工图设计和施工图预算要控制在批准的初步设计概算范围内。如果单位工程预算突破相应概算时，应分析原因，对施工图设计中不合理部分进行修改，对其合理部分应在概算范围内调剂解决。因此，必须严格控制施工图设计的不合理变更，以保证总投资额不突破初步设计总概算，处理好技术与经济的对立关系，提高设计质量，杜绝投资失控的现象。

4）招标投标。通过投标竞争来择优选定承包商，不仅有利于确保工程质量和缩短工期，更有利于降低工程造价，是造价控制的重要手段之一。实行施工招标的工程，以施工图预算作为标底的编制基础。

5）合同管理。合同确定工程项目的价格、工期和质量等目标，规定着合同双方的责、权、利关系。合同管理是工程项目全过程造价管理的核心和提高管理水平及经济效益的关键。

篇13

关键词:项目决策阶段、投资估算

中图分类号：TU723文献标识码： A

投资估算是对项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、场（厂）址方案和工程建设方案、项目进度计划等进行研究并基本确定的基础上，对建设项目总投资及各项投资数额进行估算。

某国水泥投资项目是公司考察设想投资的项目。随着该国基础设施建设逐年增加，建材市场对水泥的需求量也日益扩大，水泥市场供不应求的矛盾逐渐显现并越来越突出。公司就该国对水泥供量的日益需求，经过实地考察，根据该国国民经济发展的要求，结合市场需求以及当地资源条件等，拟投资建设一条日产5000吨熟料水泥生产线。从经济效益与社会效益综合分析考虑，认真贯彻“生产可靠、技术先进、节省投资、提高效益”的指导思想，认真研究落实项目建设条件，通过多方案比较，拟采用主要工艺技术先进，其他部分采用适用技术，在安全可靠地前提下，尽量选用国产设备。根据已经落实的项目规模、产品方案、技术方案、设备方案、场（厂）址方案和工程建设方案等条件编制投资估算。

1.概述

1.1工程项目投资估算的内容

投资估算的内容，从费用构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工直至竣工投产所需的全部费用，分为建设投资和流动资金两部分。 建设投资估算内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、基本预备费、涨价预备费、建设期利息等。

1.2投资估算的阶段划分

我国建设工程项目的投资估算分为以下几个阶段：

（1）项目规划阶段的投资估算。此阶段是指有关部门根据国民经济发展规划、地区发展规划和行业发展规划的要求，编制一个项目的建设规划。

（2）项目建议书阶段的投资估算。此阶段，按项目建议书中的产品方案、项目建设规模、产品主要生产工艺、企业车间组成、初选建厂地点等，估算项目所需要的投资额。

（3）初步可行性研究阶段的投资估算。此阶段是在掌握了更详细、更深入的资料条件下，估算项目所需的投资额。

（4）详细可行性研究阶段的投资估算。此阶段的投资估算至关重要，因为这个阶段的投资估算经审查批准之后，便是工程设计任务书中规定的项目投资限额，并可据此列入项目年度基本建设计划。

1.3工程投资估算各阶段精度要求

投资阶段精度要求对比表

工作阶段 工作性质 投资估算方法 投资估算误差率 投资估算作用

项目决策阶段 投资机会研究或项目建议书阶段 项目设想 生产能力指数法、资金周转率法 ±30% 鉴别投资方向；寻找投资机会提出项目投资建议

初步可行性研究 项目初选 比例系数法、指标估算法 ±20% 广泛分析，筛选方案；

确定项目初步可行；

确定专题研究课题

详细可行性研究 项目拟订 模拟该算法 ±10% 多方案比较，提出结论性建议，确定项目投资的可行性

1.4投资估算的方法

名称 特点 适应范围 精度

单位生产能力估算法 把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系。使用这种方法时要注意拟建项目的生产能力和完全类似项目的可比性。 适用于新建项目或装置的估算。 误差较大

生产能力指数法 造价与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）的增大而减小。

此方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以。 适用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 精确度略高于单位生产能力估算法，误差在±20%之内。

系数估算法 设备系数法 以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。 常用于国内项目的项目建议书阶段。 精度较低。

主体专业系数法 以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关资料，计算出拟建项目各专业工程与工艺设备投资的百分比，进而求项目总投资。

朗格系数法 以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用。原理是将总成本费用中的直接成本和间接成本分别计算，再合为项目建设的总成本费用。 世行项目投资估算常用方法，适用于工业项目。 估算误差在10% ～15%

比例估算法 根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占全厂建设投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的建设投资。 适用于设备投资占比例较大的项目

指标估算法 这种方法是把建设项目划分为各项具体工程，再根据各种具体的投资估算指标，进行各项费用项目或单位工程投资的估算，在此基础上，可汇总成每一单项工程的投资，进而求得总投资。 适用于规划性建设项目 其精度依赖于对各项指标的实事求是地调整与换算。

2.流动资金估算方法

方法 定义 估算的具体步骤或内容

分项详细估算法 分项详细估算法是根据周转额与周转速度之间的关系，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。 （1）周转次数计算；（2）应收帐款估算；（3）存货估算；（4）现金需要量估算；（5）流动负债估算。

扩大指标估算法 扩大指标估算法是根据现有同类企业的实际资料，求得各种流动资金率指标，也可依据行业或部门给定的参考值或经验确定比率，将各类流动资金率乘以相对应的费用基数来估算流动资金。 （1）按建设投资的一定比例估算；（2）按经济成本的一定比例估算；（3）按年销售收入的一定比例估算；（4）按单位产量占用流动资金的比例估算。

公司某某水泥公司投资项目根据各工作阶段对投资估算的要求作用运用了不同的估算方法编制投资估算。在项目投资设想阶段，在尚无工艺流程、平面布置，也未进行设备分析的情况下，根据国内已投产日产5000吨熟料水泥生产线项目的投资额，并考率该国地方性差异换算来编制项目投资估算（单位生产能力估算法），对投资估算精度要求允许误差大于±30%；在项目投资机会研究时期，有初步的工艺流程图、主要生产设备的能力，大致确定了建设的地理位置，根据国内已建成日产5000吨熟料水泥生产线项目生产能力、投资额及水泥行业生产能力指数X=0.6编制投资估算（即生产能力指数法），对投资估算精度要求允许误差±30%以内；在项目可行性研究阶段，此时设备规格表、项目总平面布置、建筑物尺寸、公用设施配套、建设厂址等已经具备，把建设项目划分为各项具体工程，再根据各种具体的投资估算指标，进行各项费用项目或单位工程投资的估算，在此基础上，汇总成每一单项工程的投资，进而求得建设总投资（即指标估算法）。为了确保各阶段投资估算的精确度，先后两次对厂址及周边情况进行实地考察，了解该国对水泥项目建设投资的法律、法规及政策，了解拟建厂址地质、水文、天气情况，了解当地宗教、文化、人员准入情况，了解当地建筑材料、施工机具、生活物资等价格情况，了解当地码头、海关、内陆运输等情况。确保了投资估算范围应与建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致；估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不漏项、不少算；估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分；投资估算精度能够满足建设项目决策不同阶段的要求。

结束语

按照建设项目决策分析与评价的不同阶段所要求的内容和深度，完整、准确地进行投资估算师项目决策分析和评价必不可少的重要工作。

篇14

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，正在蓬勃兴起，并出现高速增长的态势。

一、房地产市场的主要特点

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

二、房地产项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应根据项目的性质和范围而定。

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。估算质量如何，将决定着项目能否纳入投资建设计划。

三、总结

近十年，稍微有点实力的企业都在搞房地产，比如：海尔、海信、TCL、雅戈尔、罗蒙、鄂尔多斯所有这些优秀的私营经济企业都在搞房地产开发，有些企业房地产在其内部的占比达到70～80%以上。房地产企业要想寻求长远地发展，就必须制订出适合实际情况的发展战略。

房地产开发不仅为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己和集体的知识及能力，全面地调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。

良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。

参考文献：

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[2] 郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007（3）.

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[4] 黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010（8）.