投资估算的步骤精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇投资估算的步骤，期待它们能激发您的灵感。

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1.效益与费用计算的一致性原则。采取旅游项目的效益与费用计算的一致性原则能够正确评价旅游投资项目。如果在某旅游项目投资估算中包含了一项工程，那么因建设该工程而获得的增加效益就应该予以考虑，否则就低估了项目的总体效益；反之，如果起初考虑了该工程对某旅游项目效益的总体贡献，但投资成本却未计算在内，那么该旅游投资项目的效益就可能被高估。所以，只有将收益与投入的估算限定在同一范围内，计算出来的净效益才是投入的真实回报。

2.基础数据准确可靠原则。准确可靠的基础数据对于财务评价结果的准确有着决定性作用。财务评价的大部分基础数据都是通过估算和预测得来的，具有不确定性。基础数据准确可靠原则，可以在最大程度上稳妥地确定和选取基础数据，使财务评价结果的可靠性实现最大化，避免过度乐观估算带来的巨大风险，更好地满足旅游投资决策的需要。

3.静态与动态分析相结合，动态分析为主原则。世界上比较通行的财务评价是以基于资金时间价值理论的动态分析法为主，估算某一项目全部计算期内每年的费用和效益，同时采取现金流量分析的静态分析方法，计算净现值和收益率评价指标。

(二）旅游项目投资财务评价的作用

1.旅游投资项目财务评价可以说是旅游投资项目决策分析与整体评价中不可或缺的重要组成部分。旅游项目评价应从多方面、多角度进行，从旅游项目的前评价、中间评价到后评价，贯穿始终，旅游项目的财务评价都是不可或缺的重要内容。在旅游投资项目的项目建议书、机会研究报告、可行性研究报告中，财务评价都是其不可缺少的重要组成部分。

2.在旅游项目或方案选取比对时，旅游投资项目财务评价也起着十分重要的作用。这种方案比选可以说是旅游投资项目财务分析与评价的精髓。通过方案的比选，适当优化工程、技术、规模等各方面内容，最后的财务分析结果反馈到方案的建设中，以优化旅游项目整体。

3.在旅游投资项目决策过程中，旅游投资项目财务评价的结论是该项目决策的重要依据。在某一旅游项目中，该项目的发起人决策、权益投资人决策、债权人决策、审批人决策等等，都要依据财务评价的结论。对于需要政府审核的项目，审核部门在决策时，也都要以相关财务数据为该旅游项目经济与社会影响力的判断基础。

二、旅游项目投资财务评价的内容与步骤

由于旅游项目的目标和性质不同，旅游投资项目财务评价内容也有所不同。对以经营为目的的旅游项目而言，旅游项目财务评价内容应包括财务费用与效益的估算、偿债能力分析、营利能力评价和财务生存能力分析等；为社会公众提供公共产品和服务的非经营性项目，财务评价有其专门的体系。

（一）旅游项目投资财务评价的内客

1.明确旅游项目评价范围，根据旅游投资项目的融资方式和性质选取适宜的评价方法。

2.通过基础数据对财务费用与效益进行估算，主要包括成本费用、营业收入和相关税金的估算等，并制作相关辅助财务报表。这些估算是旅游项目财务分析与评价的基础准备工作，即对旅游项目财务分析基础数据的确定、分析与估算。

3.进行旅游项目投资财务评价，即计算财务分析指标并编制财务分析报表，主要包括偿债能力分析、营利能力分析和财务生存能力分析。4.在对某旅游项目初期方案进行财务评价后，还需要进行不确定性的分析，主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。这需要将财务分析的结果进行反馈，优化原方案，甚至进行重大调整。

（二）旅游项目投资财务评价的步骤

财务评价的步骤与各组成部分之间的关系，主要包括财务评价与融资方案、投资估算之间的关系。财务分析的基础是融资方案和投资估算，但在实际操作的过程中，三者互有关联，相互影响，这可以体现在财务评价的指标体系设置与方法上。首先要分析融资前的项目投资现金流量，分析结果可以体现出项目方案设计的合理性，以用于未来投资决策或项目方案的比选。这是考察项目是否具备可行性，对项目发起人、债权人、投资者和政府部门有很大用处。假设财务评价的第一步分析结论为“可行”，然后才能继续考虑融资方案，进行该项目的融资后分析，其主要包括项目偿债能力分析、资本金现金流量分析和财务生存能力分析等，它是融资方案必选、融资决策和投资者出资的重要依据。

三、旅游项目投资财务评价的指标计算

1.基础数据的估算基础数据的估算是旅游项目投资财务评价的重要依据，在整个项目的财务评价中起着关键性的作用。基础数据的估算主要包括六个方面：旅游项目总投资的估算、项目经营期的确定、总成本费用的估算、销售收入及销售附加的估算、总利润及分配的估算、借款的本金与利息的估算。2.财务报表的编制财务报表是旅游项目投资财务评价的基础数据源和核心。财务报表一般可分为基础报表和辅助报表两个类别，二者层次不同，互为补充，在编制报表栏目时要充分考虑到二者之间的关联。基础报表是依据辅助报表提供的各要素资料编制而成，用来计算或分析旅游项目的经济评价指标，主要包含利润表、现金流量表、资金负债表、资金来源与运用表和外汇平衡表等。基础报表是旅游项目评价中不可或缺的一套完整报表，并可以通用，适应于各类其他项目的需要。辅助报表则是在调研考察而确定基本数据的基础上，对旅游项目的资产、权益、负债、成本、费用和收入等基本组成部分进行汇总计算而编制出的基本数据估算表，其包括流动资金估算表、建设投资估算表、总成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、销售收入和税金估算表等。辅助报表可以因旅游项目的特点和性质的不同而有不同的编制与计算方法。

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一、建设工程投资估算

对一个建设工程项目来说，费用估算是不可或缺的重要步骤，随着工程的进度实施，工程需要运用的相关信息也更多，工程造价需要进行更加精细的估算，且整个过程也会更加复杂。而在建设项目工程中，投资估算这一步骤相对靠前，在对投资进行估算时，很多因素都没有办法进行详细准确的确定，而且，在工程施工与执行时，不可避免的会出现一些影响因素，对工程造价产生不可预见的影响，这也让项目投资难以进行准确的估算，因此，前期估算就会面临更多的不确定性，估算过程也相对粗糙，但投资估算对整个工程费用的影响程度是非常大的。投资估算主要存在于项目前期，是项目计价最重要的环节，能够对项目的资金筹措与经济评价产生影响，对工程的基础建设规模，投资决策方案、投资实施进度、项目设计成果、投资经济效果等，都有直接影响，更关系到建设工程是否能够顺利进行。传统的估算方法主要有比例估算法、资金周转率法、综合指标法、生产力指数法等，虽然这些方法也能够对投资进行大体上估算，但有些需要细分工程量，有些更倾向于经验估算，在当前条件下，已经无法完全满足建设工程项目在投资方面的估算需求了。而国外一些工程项目在估算过程中，普遍会运用历史数据分析法，在理论方面也有很多投资估算的模型，但在实际操作过程中，这些理论模型并不实用。因此，笔者选用多元统计法对工程项目中的投资进行估算与分析，以确保估算数据的准确与高效。

二、数据的整理与分析

1.数据的收集与分析。

为了构建起数据模型，需要对历史数据进行分析，从工程费用指数入手，对相关费用进行等价转换。历史数据对于模型的构建来说是不可或缺的输入元素，对模型参数与分析方法的选择有很大影响。笔者从某工程咨询企业中获得了89个建设工程的相关数据，主要涉及的内容有：建筑的标号、年限、类型、地点、面积、结构、可利用率等，实际成本主要指的是项目工程的总造价与单位造价。在回归方程中，自变量主要指的是一些比较典型的建筑物参数，这些参数具有一定特征，能够对单位造价产生影响，主要包括：总面积、层数、层高空间可利用率、结构等，这些参数也是在建筑初期能够基本确定下来的。

2.数据的筛选。

因为样本中的工程类型较多，工程类型的不同所产生的单位造价也会不同，为了准确的将变量分布的偏离量鉴别出来，在运用多元回归法进行分析以前，需要检验变量的分布情况，以不同建筑类型为基础，对数据进行合理筛选。可以运用R软件中的plot语句来实现。经过筛选之后，可以剔除一些特殊的样本，本实验中没有发现特殊样本。之后在89个样本中选取9个项目，分别为3号、8号、13号、17号、34号、45号、53号、61号、82号，剩下的80个数据则用于回归模型的构建与分析。

三、以多元统计为基础的分析模型

在会计领域中，回归分析是一种比较常见的数理分析方法，主要以事物发展为基础，对事物的主要矛盾进行分析，并研究主要矛盾之间的关系，之后构建起相应的数学模型，对模型进行预测。在建设工程项目中，投资的估算与上述过程非常类似，单位造价与建设项目工程中的很多因素都有一定的联系，这些因素相结合，能够在很大程度上对工程的单位造价产生影响。由于大部分多元非线性回归问题都能够变成多元线性回归问题，因此，本文在建立模型时选用多元线性回归进行模型的建立与投资的估算。

1.建立数学模型。

将单位造价设成Y，X1表示总面积，X2表示层高，X3表示空间可利用率、X4表示层数，X5与X6表示的是结构因变量（如果X5=1，X6=0，建筑是砖混结构；如果X5=0，X6=1，建筑是框架结构；如果X5、X6=0，建筑是钢结构），上述六个为非随机因素。Y会受到的影响除了这六个因素以外，还会受到随机因素的影响，用ε表示，Y与上述因素之间存在线性联系，可以用公式表示如下：Y=Xβ+ε，其中，β表示的是常数，该式可以看成一元多种回归。

2.拟合回归模型。

将历史数据制作成与之相对应的文本文件，将程序代码输入到R软件中，便可以得到相应的投资估计方程。从计算结果来看，X1与Y之间的关系并不大，因此，可以将这一数据剔除。从逻辑角度看，与投资中单位造价存在较大联系的是空间可利用率，在空间可利用率一定的情况下，总面积的变化不会对单位造价产生太大影响。一般情况下，总面积主要是通过其他变量间接对单位造价产生影响的，举例来说，某建设工程的层数、房间数都一定，总面积的增加会导致空间可利用率变大，单位造价会随之减小；而在层数与空间可利用率一定的情况下，总面积增加会使房间数增多，而单位造价不会发生很大变化，因此，可以剔除总面积这一变量。

3.判断有效性。

在剔除X1以后，可以在R软件中对回归方程进行重新拟合，但所得到数据之间的回归效果并不理想。如果假设模型正确，则可以通过回归函数进行推断，但在此之前，需要对模型的适应性进行检验，以对模型的有效性进行合理判断。从检验结果来看，将X1剔除之后的回归方程残差图呈现出散开的漏斗状，这说明误差方差并不相等，所以，之后需要对Y进行变化，这一过程可以运用Box—Cox的方法。运用回归函数线性、误差齐性、误差独立性以及误差服从性，可以对变化之后的回归方程进行有效性分析，得出新的残差图。新的残差图所显示出来的数据点基本上散布在一条线上，满足同方差性.

四、结语

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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).

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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010(8).

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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).