房地产的纳税筹划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产的纳税筹划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】 土地增值税;免税待遇;纳税筹划

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。

一、下列房产免征土地增值税

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;(3)对于以房地产进行投资、联营的,投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税,投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税;(4)企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(5)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税;(6)对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可以免征土地增值税。

二、纳税筹划的基本方法

(1)税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负,这种方法计算比较复杂,因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。(2)扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法,这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。(3)延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法,这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值,几乎所有企业都适用。(4)分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。

三、充分计列利息费用及其他费用支出

现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和(以下简称“合计数”)的5%计算扣除;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述“合计数“的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中,以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按“合计数”的10%扣除全部费用。

篇2

关键字：房地产 纳税筹划 执行与对策

随着社会经济的飞速发展，房地产行业在国民经济中占有非常重要的地位。现阶段，国家为了促使房地产行业稳定持续的发展，出台了一系列的限购调控政策，特别是“十”以后，政府进一步表明了“坚持对房地产宏观调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心，致使大部分房地产企业现金流量持续恶化，资金链岌岌可危；如何在残酷的现实与竞争中不被淘汰出局，充分挖掘内部潜力，保障企业持续稳定发展成为房地产企业财务管理的重要工作；通过纳税筹划，合理合法地降低税收成本就显得由为必要。本文打算对房地产企业制定了纳税筹划方案后，在具体执行中所面临的困难和问题进行探讨，分析成因，提出对策，试图指导企业将所制定的纳税筹划方案顺利执行，真正做到“未雨绸缪”，为企业创造节税利益，实现价值最大化提供重要保障。

一、房地产企业涉税的特点

房地产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务于一体的行业，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为；具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。上述明显的行业特点，决定了房地产行业的税收体制与其他行业有着本质的区别，表现出以下特点：

（一）税种多

房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、土地增值税、企业所得税等九个税种，这些税种分布在房地产开发经营的各个环节及全过程。

（二）税额大

房地产企业投资大、开发产品的造价高，销售额大，因此，所缴纳的税额一般很大。

（三）实行预缴和清算制度

由于房地产企业销售环节采用预售制，造成土地增值税和企业所得税采取先预缴后清算的税收制度。这是房地产企业税务与其他行业企业的根本区别。另外，由于房地产企业的成本确定需要专业的工程或造价人员来确定，清算程序比较复杂。

二、房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题及成因

纳税筹划是纳税人在税收法律法规许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。纳税筹划方案从设计到最终取得成果需要经过如下步骤：全面分析确立目标制定筹划方案执行方案调整修订方案。一个完美的纳税筹划方案只有经过企业的各个组织部门，经营活动的各个环节，层层落实，真正为企业带来节税利益，才能算得上是一个成功的纳税筹划方案，否则也只能是“纸上谈兵”。由于纳税筹划方案的执行贯穿于企业的各个层面，在实际操作中，会遇到许多困难，面临诸多问题，大体可归纳为以下几个方面：

（一）管理层及企业员工纳税筹划意识淡薄

现阶段，纳税筹划在我国开展的时间还比较短，很多企业管理层受过去传统计划经济观念的影响，缺乏纳税筹划的意识；即便是有些企业在财务管理中已开始融入纳税筹划的理念，但对它的理论方法及实践意义还缺乏深刻的认识。管理层往往重视一个理论上的纳税筹划方案，而忽略了执行环节的重要性。一个纳税筹划方案，如果没有管理层的支持，是很难在企业中开展和推广的。同时，筹划方案的执行，需要企业各个部门和人员的积极配合与协作，但目前大部分企业人员对纳税筹划认识浮浅，甚至还停留在偷税、漏税的认知上，所以在筹划方案执行中会遇到很多的阻碍。

（二）税务中介机构的专业水平有待于进一步提高

纳税筹划具有高智力、高技术的特点，它要求进行纳税筹划人员精通国家税收法律法规，熟悉财务会计制度，更要时刻清楚如何在既定的纳税环境下，能够达到企业实现税收利益最大化的目的。目前，我国许多企业由于财务人员能力的局限性，一般都是委托税务中介机构制定纳税筹划方案，但税务中介机构的发展也不是很均衡，专业人员的素质参差不齐，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能满足企业进行纳税筹划的需要。

（三）纳税筹划方案缺乏弹性及灵活性

由于房地产行业受国家政策导向的影响，经济环境复杂多变，而大部分企业在制定纳税筹划方案时未考虑到这些不确定因素所带来的影响，使得筹划方案丧失了其使用价值。

（四）会计核算不规范，导致纳税筹划方案“功亏一篑”

纳税筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、合法性、完整性直接影响纳税筹划的整体效果。在实际工作中，有些企业为了实现节税利益，虚增成本，扣除项目不实，发票管理不当，造成最后清算及税务检查时，对这些违规项目进行调整，导致筹划方案“功亏一篑”。

（五）征纳关系不和谐，阻碍纳税筹划方案的顺利实施

由于我国税收政策具有较大的弹性空间，税务机关拥有自由裁量权，税务人员专业知识相对欠缺，必然出现征纳双方政策运用上的分歧，征收管理的异议，导致征纳关系存在不和谐因素；如果纳税筹划方案得不到税务机关的认可，再好的筹划方案也无法实施。

三、 提高房地产企业纳税筹划执行效果的措施

（一）自上而下地提高企业全员对纳税筹划的认识

作为企业管理层，应正确理解纳税筹划的含义及所面临的风险，并对其执行环节加以高度重视，这不但要体现在制度上，更要体现在管理层的意识中。同时要将纳税筹划的理念贯彻到企业的各个部门及全体员工，使企业员工认识到纳税筹划的实践意义，明确纳税筹划并不是会计机构的“专利”，企业的各个部门及员工都应成为纳税筹划方案落实的责任者和执行者。

（二）培养高素质的纳税筹划人员

企业要清醒的认识到税务中介机构尚处于发展时期，专业人员的水平有待于进一步提高；因此，企业在利用外力的同时，要加强自身专业人员的队伍建设。对在职的会计人员、筹划人员进行培训，提高他们的业务素质，同时，企业也要注意招聘高素质、全方位的纳税筹划人才，以充实企业纳税筹划队伍，带动专业人员整体素质的提高。

（三）编制弹性的纳税筹划方案，增强其灵活性

由于国家宏观经济环境的复杂多变，房地产调控政策的不断深入，国家税收法律的修正和完善，使得房地产企业处于变幻莫测的经营环境中；所以企业在制定纳税筹划方案之初，就要充分考虑到这些不确定因素对筹划方案的影响，对可预见的变化，编制弹性的筹划方案，做到“胸有成竹”；对不可预见的变化出现时，及时调整筹划方案，与时俱进，以保证筹划方案的有效性。

（四）严格规范会计核算工作，规避筹划风险

纳税筹划方案是建立在规范的会计核算基础之上的，具有合法性的特点，企业无论由于主观和客观原因，造成会计核算工作不规范，势必影响筹划方案的最终结果，也脱离了纳税筹划的本质。因此，企业应建立内部控制制度，并在实践中不断地加以完善，提高管理水平，增强风险防范意识，建立一套操作性强、便于控制的内部财务管理信息系统。

（五）建立良好的征纳关系，保证筹划方案的落实

房地产企业纳税筹划方案的最终成果需要经过最后清算及税务检查的验证，因些，企业应加强对税收征收管理工作的了解，积极主动地与税务机关保持联系，进行有效的沟通，达到对税收政策理解上的共识，并在筹划方案的执行过程中得到税务机关的支持，筹划成果得到税务机关的认可。

四、结束语

本文对房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题、成因加以分析研究，并提出了有效的应对措施；在当前宏观经济环境下，房地产业欲谋求持续稳定的发展，纳税筹划成为企业财务管理的一个重要因素，它作为一种高层次的综合财务管理活动，成功与否，除了运用过硬的专业知识制定出一套理论上的纳税筹划方案外，在具体执行中，要求企业从意识到实践，从管理层到全体员工，从内部到外部，各个层面通力配合与协作；另外，还要兼顾纳税筹划方案的成本，只有当收益大于成本时，此筹划方案才是行之有效的。

随着我国加入WTO和整个国民经济总体水平的提高，我国税制将与国际惯例接轨，这为纳税筹划带来了新的发展机遇。如何将国外先进的纳税筹划理念和技术，与我国的税法体制相结合，量身打造出一套切实可行的税收筹划体系，有待于我们进一步探索和研究。

参考文献：

[1]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨.中国外资 ，2012（9）： 196-197

[2]王立.房地产企业税收筹划风险探析.会计之友， 2012（03）：91-92

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关键词：房地产 纳税

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。二、房地产项目建设中的税收筹划

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划

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关键词:房地产企业;纳税筹划;企业财务

从2002年起,房地产企业就被国家税务总局以及其领导下的全国国税、地税系统列为专项稽查的重点行业,覆盖面是百分之百。最近一年的时间内,政府对房地产市场的管理措施不断出台,行业管理和政策逐步地在趋于规范和严格,对于房地产的税收也正在逐步地加强管理,提出了一系列的税收征管措施,多年的房地产税务稽查工作,使税务部门积累了一套稽查房地产企业的经验和方法,检查的水平也全面提高了,可以说目前房地产企业面临的税务风险是空前的。

一、房地产企业纳税筹划工作的现状

房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作,第一类是纳税遵从工作,所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项已经完成后的纳税申报,以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成。第二类工作是纳税筹划。纳税筹划就是指企业各种经济交易事项没有完成,或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成,完全可以在事先加以调整,事先加以筹划,事先重新计划安排,目的是尽可能地规避税收风险,尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲,一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面,二者表现为内容不同,但是又有着千丝万缕的联系。

二、房地产企业做好纳税筹划工作的必要性

当前房地产企业税收负担普遍偏重,是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关,也跟中国整体税收制度安排有关,这是税制因素,为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因。

传统的落后的纳税模式是来自于纳税人纳税意志,要引进新的观念和纳税筹划的模式也是由纳税人自身决定的。

房地产企业面临新一轮的税务稽查的危机,是因为税务系统征管建设方面的原因,主管部门在加强征管,逃税、偷税已存在高风险。

企业规范发展的要求,这是来自于企业长远建设的原因。

筹划不是空中楼阁,由于大量税收优惠政策的存在和特定税制要素内容的存在,为企业开展纳税筹划创造了可行性条件。

三、房地产企业纳税筹划工作的案例分析

纳税筹划是纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的,而在税法允许的范围内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项经济活动进行事先安排的过程。很显然,纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为,企业就像降低生产成本和开发成本一样,去降低税收成本,这是一个新的概念,新的一种理念。与逃税或者其他非法手段之间有着明显的区别:从目的上来讲,纳税筹划不但为了减轻税负,还要追求零风险;从手段上来看,纳税筹划主要侧重于事先调整,而不是事后补救。

纳税筹划是完全侧重于事先的调整,比如现在有一家房地产公司A,投资2000万元到房地产公司B,占B公司股份比例为50%,B公司是新成立的房地产开发公司,两年后B公司获得税后利润3000万元,现有一个公司C,愿意收购B公司,C公司和A公司协商如下,C公司收购B公司肯定要把B公司股份都要买下,每个股东都要谈,他现在跟A公司协商的方案,有以下两种:第一种是C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份。第二种是A公司也可以先分回B公司的利润1500万,然后再按股本价2000万转让给C公司,请问A公司领导应该选择哪种成交方式?其实作为A公司来讲,无论是先分1500万还是再转2000万,也是拿回3500万,如果一次性转让也是拿回3500,但是哪一种拿回的方式更好,税交得更少?当然是第二种方案好。因为股权销售、股权转让要交营业税。所以这是非常重要的,在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式,因为只有先分利润,才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税,也就是说先分的话一分钱都不用交,如果是一次性转让的话,A公司投了2000万,卖股权卖了3500,说明A公司股权转让差价收益是1500万元,33%的所得税,就要交495万,但是如果采取先分后转的方式有什么好处?因为这个房地产公司B已经交过33%的所得税,A作为法人所得税回来也是33%,税法规定已经交过税了的不再重复征税,除非有税率差,就是公司B是15%的税率,公司A是33%,回来补交18%;B是18%的税,A是33%,回来补15%;如果B是33%,A也是33%,回来就不再补税了。因此,先分利润实际上比直接转让要节省税收。

纳税筹划清楚地告诉我们,在股权转让的时候,就要开始筹划了,哪一股权转让的方式更好,为什么?所以纳税筹划就要求把原来股权转让合同分成两个合同,分成两个文件,一个是股东决议,分配利润的文件,再一个就是股权转让协议,从专业角度来看,就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得,准确地区别开来。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得,也就是要求我们一定要采取“先分后转”的方式,这4个字是高度凝结了对《税法》的理解与分析。

公司哪些税是该交的,哪些税是不该交的,税法又是怎么具体规定的,划分该与不该的界限在哪里?实际上公司的纳税筹划就是要寻找该与不该的界限,找到这个界限以后尽量规避。如果条件不成熟的,要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去,这是纳税筹划的整体要求。

四、房地产企业纳税筹划意识的培养

由纳税筹划的概念可以延伸出两个重要的概念,企业税收负担率和企业税务风险。企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入乘以百分之百。这个指标能够从整体上反映一个企业的税收负担状况。经过有关专家测算,中国房地产企业的税收负担,平均在10%左右,低于10%和高于10%都说明企业在纳税当中存在一定的问题。影响企业税负率变化的主要因素,是企业的利润率决定企业税负率,一般情况下随着利润率的上升,税负率同样上升;随着利润率的下降,税负率也跟着下降,两者呈现同方向变化的关系。当然,分析税务筹划,一定是在既定利润率前提下来进行的,否则就失去基础了。

公司纳税筹划是为了减轻税负,其最终目的是要实现企业税收零风险。企业税收零风险是指纳税人正确理解和执行国家税收政策法规,而不存在多交少交税款的行为,这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况,一种就是因为政策法规掌握不清楚,而导致少交税款被税务部门处罚的可能性。另一种是因为对国家政策法规掌握也是不清楚导致多交税,给公司效益造成的流失的可能性。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性,也有可能因为多交税而被效益流失。我们可以考虑建立一个防范企业多交税款的机制,这种机制可以通过专业机构的检查,也可以通过建立专业部门检查。有的单位,还专门设立了税务部、税务总监或税务经理这类部门和岗位,主要是负责解决税收方面的计划和规划,特别是纳税筹划方案的制定和执行,专门设立了税务部、专职的税务经理岗位,使纳税人员从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算,以实现有效降低企业的税务风险。

我们的纳税筹划工作,任重而道远!为了实现减轻税负,降低税收负担和税收零风险的目的,我们还需要做很多的工作!还需要继续总结和提高!

参考文献:

1、严锡忠.房地产租赁经营中的纳税筹划[M].机械工业出版社,2005.

2、贾从飞.会计巧妙处理,效果截然不同[M].机械工业出版社,2005.

3、翟继光.房地产业如何进行纳税筹划[J].中国房地产,2005(4).

4、赵连志.纳税筹划操作实务[M].中国税务出版社,2001.

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关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划

一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述

土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路

（一）控制增值额

主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。

（二）适用低税率或享受免税待遇

房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。

三、 具体筹划案例分析

（一）合理选择有利于企业的可扣除成本的分摊法

房地产开发企业同一项目中即包含住宅，又包含其他类型用房的，扣除项目金额在不同类型用房中的分摊可选择采用“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”计算分配。企业可根据实际情况，合理选择分摊法对计算土地增值额有利的一种，经调查，目前市场非住宅毛利较高、增值额较大，土地增值税额税负较重，企业应尽量使非住宅部分（如店面、车库等）多分摊可扣除项目成本，多分摊可扣除项目成本，减少非住宅增值额，从而降低企业的土地增值税税率和税额。

在土地增值税中关于利息支出的规定主要有“据实扣除”与“计算扣除”两种模式。如果房地产企业可以分别计算并提供银行单据，且不超过商业银行同期贷款利率的，房地产开发费用可以“据实扣除”，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×5%以内。否则只能按照“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除”。这实际上也给房地产企业提供了两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠正规渠道的负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本或正常融资渠道筹资，则可考虑计算扣除模式，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发企业一个项目，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。据实扣除最多能扣除的房地产开发费用=利息费用+（300+500）×5%=利息费用+40（万元）；计算扣除最多能扣除的房地产开发费用=（300+500）×10%=80（万元）。此时，如企业预计利息支出高于40万元，应考虑“据实扣除”，否则选择“计算扣除”。

（二）合理控制增值额进行筹划

比方说某房地产开发企业销售建造的住宅小区，每平方米扣除项目金额共计1606元，可采取以下二种不同的销售方案。第一种方案，销售价格定为每平方米1900元，增值额为294元，占扣除项目金额的18.3%，未超过20%，不缴纳土地增值税，扣除应缴纳的营业税及城建税、教育费附加104.5元（1900 x5.5%），营业利润为189.5元。第二种方案，销售价格为每平方米2000元，增值额为394元，占扣除项目金额的24.53%，适用土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税118元，扣除应缴纳的营业税及城建税、教育费附加110元（2000 x5.5%），营业利润为166元。方案二比方案一虽然销价每平方米低了100元但却节约了土地增值税118元从而增加利润23.5元。

或者开发商可以多投资一点，在小区里建个小花园增加可扣除项目使增值率低于20%从而节约了土地增值税，同时还美化和绿化了小区环境，提高了企业开发产品的品质，使得公司的品牌形象得到很好的提升。

（三）房地产销售变代建筹划法

如果纳税人将房地产开发业务合理转化为代建房行为，则可使税收负担大幅度降低。税法中规定“房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为”。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征收范围，只须按“服务业——业”税目缴纳营业税。采用此法的关键是利用现有条件进行转化为代建房所需条件：即用房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划；房地产开发企业不垫付资金；受托方与委托方实行全额结算；受托方只向委托方收取手续费；受托方与委托方要签订代建合同。具体操作案例如下：

某房地产开发公司通过债务重组方式取得一块土地的土地使用权价值300万元，2005年，公司在该土地上建造写字楼，最终以1000万元价格全部出售。假设写字楼的建安成本为450万元，土地增值税的扣除项目金额为750万元（含加计扣除部分）。则该公司应缴纳的各项税费计算如下（成本利润率为10%，城建税适用7%，教育费附加3%）：

（1）应纳建筑安装营业税二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3万

（2）销售不动产营业税=I000×5%=50万元

（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%

应纳土地增值税 250×30%=75万元

应纳城建税、教育费附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53万元

该公司纳税总额 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13万元

如果该公司进行纳税筹划，则可使销售行为转化为代建房行为，具体如下：

该公司在开发写字楼前，先确定写字楼的最终客户，将土地按300万元的价格售给最终客户，然后以700万元的价格与最终客户签代建合同，房屋建成后可得700万元的建筑安装收入，仅交纳建安营业收入700万元产生的营业税金及附加。而公司将土地以300万元的价格转让给最终客户，不须缴纳转让无形资产的营业税、转让土地未增值，不需缴纳土地增值税，也不再负担销售不动产的营业税。

筹划后该公司应纳税：

（l）建筑安装营业税= 700×3%=21万元

（2）城建税、教育费附加 =21×（7%+3%）=2.1万元

合计缴纳23.1万元

筹划前后可节税105.13-23.1=82.03万元

（四）分立不动产销售合同，降低土地增值额

对房地产开发交房形态来看，可以考虑从精装与毛坯房两类来进行思考，并且将相关的装修与维护及设备的安装等作为单独的业务进行核算，可以达到节税的目的。举例：某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。暂时不考虑附加税金。

直接销售精装房应交的土地增值税=（100-60）×40%-60×5%=13（万元）（增值率=66.67%，税率40%，速算扣除数为5%）

营业税=100*5%=5（万元）两者合计税金=18万元。

分解销售毛坯与装修两个合同后的应交土地增值税=（80-60）×30%=6（万元）（增值率=33.33%，税率30%，速算扣除数0）

营业税=80×5%+20×3%=4.6（万元） 两者合计税金=10.6万元。

可见，分立不动产销售合同可以降低土地增值税额。

四、结束语

近年来，随着房地产行业国家加大宏观调控力度，税负越来越重，使得房地产开发企业的经营也越来越困难。譬如，在以房地产项目公司股权转让的情况下，由于海南省有着明确的规定，所以当地企业在考虑通过股权转让来规避土地增值方案时，纳税筹划基本上就没有空间。所以，在服从国家政策的整体要求下，通过合理安排税负，降低企业的生产经营成本，或者配置现金流向，都是非常必要的。

参考文献：

[1]杨晓兰.逃税的动因分析及对策建议[J].财会研究.2005

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【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税

一、纳税筹划及其内容

纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。

1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。

2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。

3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。

4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。

5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。

二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用

1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。

5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

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关键词：“互联网+”；房地产众筹；发起人；投资人；涉税事项

一、房地产企业众筹模式

众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。［3］

二、众筹模式下企业的涉税事项

（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。为了达到营销目的，甲公司承诺给予投资人一定的折扣，将折扣后筹集的资金作为筹资目标，所以筹集的目标金额为标的物的价格的85%即340万元。本次众筹的截止时间为5月17日，房产出售时间为7月1日，资金托管机构为中国建设银行。同时，在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，在本案例中，按税法规定，A企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2020年5月17日，即众筹资金款项到账的当天，并且在现行税法下，甲公司本次活动视同为预售。其纳税情况如下:首先甲企业需要按税法规定在收到投资人支付额的押金时按照3%的预征税率预缴增值税，因此，甲公司需预缴纳的增值税税额为:340/（1+9%）×3%=9.35万元。甲公司的这套房产在7月1日以800万元（不含税价733.94万元）的价格成交。按照相关税法规定，还需补缴甲公司56.7万元的税额（733.94×9%-9.35=56.7万元）。最后，在甲公司转让住宅产权过程中时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。所以营销型众筹主要涉及的风险是中介费、托管费等的抵扣问题。按照现行税法，甲公司可以按照9%的税率取得增值税专用发票抵扣销项税额，达到节税的目的。但是如果企业取得增值税普通发票就不能抵扣进项税额，有些企业对于取得的增值税发票是否可以抵扣上存在一些问题，可能导致税款缴纳不足①；二是关于众筹和售出价格之间的422.02万元［733.94-340/（1+9%）］的差额，企业一般认定将其为销售费用，费用会涉及税前扣除的问题，按照税法规定，如果企业获得了合法原始凭证就可在税前扣除。此外，近几年，由于政府不断加强对房价控制，如“限购”政策等政策的相继出台，投资者人数有限，房地产企业只能靠降低房价来销售，导致企业的盈利空间缩水，同时也会改变投资者的风险偏好，导致企业资金筹措困难，给企业带来一定的财务风险。第二，对于投资者来说，纳税风险主要在于他的投资者身份。如果是个人投资者，就仅按投资收益所得缴纳个人所得税；如果是法人投资者，其收益所得应计入企业所得税，缴纳完企业所得税后的个人收益缴纳个人所得税。同时还应注意，投资者是否在众筹项目中认购了房产，如有签署商品房买卖合同，则应按合同金额缴纳印花税。第三，对于众筹平台来说，根据收取的中介费所得确认为主营业务收入，计入应纳税所得额。同时按服务行业税率缴纳增值税1.54万元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根据应交增值税计提城建税及教育费附加。

（二）销售型众筹甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，2019年4月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为一套价值300万元的成品房产，标的价格为700万。本次众筹的截止时间为5月17日，甲公司所筹700万元（不含税价642.2万元），在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，对于甲公司，适用9%的税率，此时需要交纳税额为83.81万元（642.2×9%=83.81万元）。第二，对投资者来说，销售型众筹等同于房地产企业向投资者销售房产，如果投资者的目的是为了以低于市场价获得房产，那么投资者仅仅需要缴纳契税和印花税，无须缴纳个人所得税。②因契税的税率受购房次数的影响，所以我们只计算印花税。印花税一般为是购房总价的0.05%，即3500元（700万元X0.05%=3500元）。第三，对于众筹平台来说，需要根据收取的中介费和最终所得缴纳增值税和所得税。按照销售型众筹和营销型众筹下所涉及的纳税情况基本相似，其所面临的财税问题也基本一致。

（三）融资型众筹甲公司在2019年10月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为价值1200万元的新建楼盘，本次众筹的截止时间为11月10日，众筹的约定利率为16%，甲企业承诺到期后还本付息，其他假设同上。由于需要支付给众筹平台8%的中介费即96万元，支付给银行36万元的资金托管费，所以甲企业最终筹集的资金为1068万元。在本次项目中，A企业适用9%的增值税税率，这次众筹项目涉及利息，利息是否要在税前扣除成了这种模式下的涉税主要问题。一般来说，企业会使用利息支出来降低税前利润，从而达到降低所得税的目。但在本项目中，由于众筹平台和银行不是贷款方，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除。但两年期满，A企业支付给投资者利息，企业可凭获得的原始凭证进行抵扣。除此利息支出外，融资型众筹的涉税环节和营销型众筹大致相同。

三、众筹模式下企业纳税筹划的建议

无论是出于何种目的、用于何种用途的众筹，纳税都是企业不可避免的问题，纳税问题如果处理不当就会使企业面临涉税风险，影响企业的形象，降低企业的信誉，所以企业应加强对财务人员的专业素质和纳税风险管控能力及政策敏感度的培养，针对以上的问题提出两点筹划建议。第一，加强对财务人员专业素质的培养，提高对税务相关政策的敏感度。我国自2016年全面进行营改增，现已取得了不错的结果，营改增的目的是为了减轻企业的税负，但不少企业却出现不减反增的情况，其原因还是税务人员对税收政策的把控不到位。不可否认，目前的形势下，房地产行业情景不太乐观，所以房地产企业的发展重点都放在了如何提高盈利和创新上，不可避免地忽视了对税务及财务人员的管理与培养，导致房地产企业税务人员能力提升缓慢，对税收和相关优惠政策的解读不到位，降低了企业纳税筹划的效率。因此，房地产企业应该重视税务管理工作，设立相对独立的税务部门，制定一套完整合理的绩效考核和奖惩制度作为依据考核税务人员的工作情况。第二，企业应该完善风险控制制度，众筹模式下的财税问题是由于国家对房地产众筹尚未提出相关政策，所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点给房地产企业带来了税务风险，所以企业要针对这些争论点完善企业的风险管控制度，提升税务人员涉税风险的处理能力，并且达到减轻企业税负的目的。

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关键词：税前扣除 优惠政策 纳税筹划

房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点，其开发经营活动不同于其他企业。从我国当前的税收体制来看，涉及到房地产企业的税种数量非常多，因此税负比较繁重。而在房地产企业的所有税种中，企业所得税所占比重最大，因此有必要对企业所得税进行科学筹划。企业所得税法对税前扣除项目和税收优惠的规定较多，弹性很大，房地产企业从税前扣除项目和税收优惠两方面进行考虑，将具有很大的纳税筹划空间。

一、税前扣除项目的纳税筹划

房地产企业所得税的计税依据是应纳税所得额，而应纳税所得额的大小取决于收入和扣除项目两个因素。因此把握好所得税的税前扣除是房地产企业所得税纳税筹划的关键。

（一）会计核算方法的选择

房地产企业通过选择不同的会计核算方法，可以增加成本，达到减轻税负或延缓纳税的目的。房地产企业所得税税前扣除的会计核算方法筹划主要包括以下两个方面。

1.存货计价方法的筹划。房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业应纳税额的计算。企业所得税法规定，存货的计价方法有后进先出法先进先出法加权平均法移动加权平均法和个别计价法等多种方法可供选择，这就为发出存货的成本扣除提供了筹划的空间。在通货膨胀的情况下，采用后进先出法企业耗用原材料的成本较高，有利于减少当期应纳税所得额；反之，在通货紧缩的情况下，采用先进先出法则有利于减少当期应纳税所得额。

2.固定资产折旧的筹划。固定资产在房地产企业中的比重很大，因此需重点考虑固定资产的税务筹划。然而，企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产一般按照直线法计算的折旧准予扣除，因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限和预计净残值方面入手。一是尽量缩短折旧年限，可以使后期成本费用前移，减轻企业前期所得税负担，延迟缴纳所得税，视同于从国家财政取得了一笔无息贷款。二是合理预计净残值，新的会计制度及税法只要求根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，但并没有做出具体的规定，因此房地产企业可以对固定资产的预计净残值进行合理纳税筹划。

（二）职工薪酬的筹划

1.工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费支出的筹划。企业所得税法规定，企业发生的合理的工资、薪金支出，准予在税前扣除；职工福利费、工会经费、职工教育经费支出分别在不超过工资薪金比例的14%、2%和2.5%的范围内扣除，对职工教育经费超出限额部分，准予在以后纳税年度结转扣除。因此房地产企业要制定合理的支出分配方案，将工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费纳入企业的财务预算计划，充分发挥其抵税效应。在税务筹划中要注意，工资薪金在结合同行业、同地区水平的同时，发放金额在一定时期要相对固定，若有调整也应有序进行；职工福利费应单独设置账册，并进行准确核算；拨缴的工会经费，必须取得工会组织开具的《工会经费收入专用收据》，否则不得税前扣除；职工教育经费支出可以和带薪休假相结合，从而给职工创造宽松的休闲学习机会，不仅为企业培养了人才，有利于技术创新，而且提高了职工的工作积极性。

2.五险一金的筹划。税法规定，企业依照有关部门为职工缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等费用，应准予扣除；企业为投资者或者职工支付的补充养老保险、补充医疗保险，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除；企业为特殊工种职工支付的人身安全保险费允许扣除。因此房地产企业应充分利用这些规定，足额购买，为职工安排好福利方案。这样不仅增加税前扣除成本，降低企业所得税，又遵守了法律、法规；而且更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）利息费用的筹划

房地产企业生产周期长，投资数额大，需要筹措大量的资金，其中借款是筹资的重要渠道，由于借款产生的利息费用金额会很大，因此利息费用的筹划很有必要。

1.借款渠道的筹划。企业所得税法规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分不得税前扣除。因此房地产企业在筹资时，应尽量向金融机构借款，或发行企业债券，避免高息借款，使得超标部分不得税前扣除。如果资金确实周转困难，取得高息借款，则应尽量将高息分散于费用项目，例如管理费用、销售费用等，从而扩大税前扣除的范围。

2.利息支出处理方式的筹划。税法上对性质不同利息支出有不同的处理方式，费用化的利息可以在当期计税时扣除，而资本化的利息一般分期扣除，显然对利息支出的不同处理会产生不同的计税影响。纳税筹划途径可以考虑以下方面：一是房地产企业在开办初期往往处于亏损状态，利息支出应尽量予以资本化，而以后年度计税时作为费用扣除；二是当企业处于盈利年度时，利息支出应予以费用化，尽早实现计税扣除。

（四）亏损的筹划

1.亏损额的筹划。企业所得税法规定，企业年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。因此合理确定房地产企业的亏损额，最大限度地进行弥补，显然可以获得一定的税收收益。房地产企业如果能够预测亏损当年后五年内的盈利额可以弥补当年的亏损，那么扩大当年的亏损显然是有利的，这就要求企业进行有效的税收筹划。首先，要通过销售方式等推迟收入的确认；其次要正确核算和增加不征税收入和免税收入额，例如国债利息收入、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益等免税收入；最后，要尽量增加当期扣除。

2.汇总纳税的筹划。企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。但是境内总机构和分支机构可盈亏相抵，因此房地产企业在总机构盈利的情况下，可考虑设立分支机构。因为设立初期的分支机构往往是亏损的，那么总机构汇总缴纳时，就可降低企业所得税的税负，获得亏损抵税的利益。

二、利用税收优惠进行筹划

（一）加计扣除优惠的筹划

1.企业研发费用的筹划。企业所得税法规定，对于企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定实行100%扣除的基础上，再按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。因此，房地产企业纳税人应注意分清研究开发费用的费用化和资本化。如果构成无形资产，则不能在当期全额扣除，要按照无形资产摊销的有关规定处理。房地产企业在设立初期企业经常是亏损的，应尽量使开发费用资本化；而在以后年度盈利期，应尽量使开发费用费用化，增加税前扣除金额，从而发挥研发费用加计扣除的抵税效应。

2.安置特殊就业人员的税收筹划。企业所得税法规定，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除，安置残疾人员要按照《中华人民共和国残疾人保障法》的规定处理有关事务，否则不能享受加计扣除。因此房地产企业在一定的合适的岗位可以安排残疾人员工作，不仅可以多获得税前扣除利益，而且为社会提供更多的就业机会，更好地保障弱势群体的利益，树立良好的企业形象。

（二）投资方向的纳税筹划

对国家支持的产业和项目，企业所得税法规定了比较优惠的税收政策，因此房地产企业为了获得税收筹划利益，需考虑到其投资方向。

1.对三类固定资产投资的筹划。税法规定，企业购置环境保护、节能节水、安全生产等专用设备，该专用设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。房地产企业需要注意的是：专用设备应在《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定范围内；享受优惠的房地产企业，应当实际购置并自身实际投入使用；如果购置的专用设备在5年内转让、出租的，应当停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。目前国家不断加强环境保护和治理，企业用于环境保护方面的投资也越来越大，因此，要充分利用该政策进行税收筹划。房地产企业可以充分考虑这些规定，在购置以上三类设备时，要充分考虑到必须是企业所得税优惠目录中的专用设备，而且注意年限限制，以使企业税负达到最低。

2.投资行业的筹划。税法规定，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税，即三免三减半；从事包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，三免三减半。享受税收优惠的开始时间为第一笔生产经营收入，因此要选择好第一笔生产经营收入的时间。因为一旦优惠期限开始，那么无论企业盈亏，优惠固定期限都必须连续计算，不得更改。而房地产企业在投入初期，投入较大，亏损多盈利少，几乎没有应税所得，如果急于享受此优惠政策，就会“白享”优惠之名。若投资时间处于下半年，可尽量延迟到第二年开始确认收入，这样第二年才能完全享受税收优惠。X

参考文献：

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合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。

2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。

税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。

企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。

另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。

纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。

利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。

房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。

例如：某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。

则该企业5月份应纳税所得额减少（600 000＋

85 000＋15 000）＝700 000（元）。

少预缴企业所得税：700 000×33%＝231 000（元）

这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。

利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。

1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000－11 500）

÷11 500×100%＝30.43%

适用30%税率。应缴纳土地增值税＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（万元）

2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%

增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。

豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%

适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（万元）

分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。

房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。

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关键词：房地产企业；纳税筹划；土地增值税

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）22-0106-02

一、房地产企业加强纳税筹划的意义

纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。

二、房地产涉及到的税收优惠政策税种

1.营业税。企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

2.土地增值税。建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让。（2）合理分解租金收入。（3）变房屋出租为对外投资。（4）分解商品房销售价格。（5）变房屋出租为承包业务。（6）合作建房的纳税筹划。

三、房地产企业税收筹划几种实物方式

1.相关借款利息的筹划实务。由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

2.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

3.促销活动的税务筹划。（1）销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。（2）买房赠物的税务筹划。随着购房者购房需求的多样性和品位的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家俱家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。

4.出租商品房的税务筹划。有时房地产开发企业也会出于房屋滞销或者其他考虑将商品房用于出租经营。这时可以从两方面进行税务筹划：第一，房地产开发企业需要就出租收入缴交营业税及房产税，税务筹划的关键在于分开核算房屋租金与其他代收代垫费用，降低计税依据。实务中不少房地产企业在签订房屋租赁合同时将水电费等代收代垫费用和房屋租金一起计入租赁价格，这样企业必须按照总的租赁价格作为营业税以及房产税的计税依据。其实，企业可以将这些代收代垫费用与房屋租金分开，通过“其他应收、应付款”核算；或者由承租人独立负担，从而减少应交税款的税基。第二，房地产开发企业可以把用于出租的商品房从“开发商品”转入“出租开发商品”，按月计提折旧并在税前扣除，一方面使商品房成本更接近于实际，避免虚增利润；另一方面起到降低税负的作用。

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一、 土地增值税筹划的重要性

截至2006年末，税务局对房地产企业一般只是按销售收入的1%预征。2007年初了国税发【2006】187号文《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%-60%的税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。清算初始，全国各地税收管理机关对清算细则的把握均有所不同，经过几年的摸索经验，国家税务总局针对各地土地增值税清算过程中出现的问题进行了更为细致的规定，清算标准也愈加严格。因此，房地产企业提前进行土地增值税纳税筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化，显然刻不容缓。

二、 土地增值税纳税筹划技巧探讨

1、灵活运用减免税优惠政策及临界点进行纳税筹划。

房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如果做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税越少，所获利润最多，这是房地产公司应认真考虑的问题。

按照税法有关优惠政策的规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在20%之内，享受国家的免税政策。

再就是“20%的增值额”即临界点，也可以在此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值率的适用税率，从而减轻税负；二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发成本中包括的可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市场。

2、 适度延伸产业价值链，跨行业利润转化。

对集团化的房地产企业来说，土地增值税筹划的总体思路就是延伸价值链，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、设计、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，增大成本起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。但是随着税收管理的愈加严格，此种方法应注意“适度”，在合理的成本增加范围内操作。

3、 期间费用转移到房地产开发成本。

房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。一般公司总部也相应设置了庞大的人员组织，公司总部没有直接的经营收入来源，却有大量的期间费用发生，这在企业所得税方面不占任何优势。例如，企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。如果某部门某人员兼任下属某房地产项目的工程管理，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么其有关费用可以分摊一部分到房地产开发间接费中去。而开发间接费属于开发成本的组成部分，不仅可以作为扣除项目金额扣除，而且可以作为加计扣除20%的计算基数，从而达到节税目的。

4、 采用合适的利息支出进行纳税筹划。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*5%

但是，如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*10%

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关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划

近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。

一、纳税筹划基本原则

1.合法性原则

纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。

2.整体性原则

纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。

3.减税性原则

纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。

4.成本效益原则

纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。

二、房地产企业纳税筹划存在的问题

1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作

房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。

2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行

房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。

3.企业内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。

三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施

1.加强税收政策的学习

怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。

2.重视规范性的决策操作

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

3.重视战略筹划

虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。

4.重视前瞻性筹划发展

不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。

参考文献：

[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.

[2]庄粉荣：房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社.2011.01.

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【关键词】房地产 分立 税务筹划 特殊性税务处理

企业从筹资设立至利益分配的整个运行链无不受到税务法规的制约，尤其在纳税观念日益增强的今天，企业可以通过税务筹划，从而最大程度减小税务风险，最大可能地获取税后收益。

企业任何经营决策一旦形成经营行为就记录在案不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事先对照相关税收政策进行筹划，以形成对企业有利的决策方案。通俗讲，就是要运用税收筹划来为企业合理避税、节省成本。

房地产集团公司大都为项目公司管理模式，其特点是项目前期开发多由集团母公司负责，在立项、概念设计、方案申报、控详规设计、工程招投标及开工许可证一系列前期工作完成，项目可行性基本确认后，集团母公司会设立项目公司，正式开工建设。此时是最适合进行整体项目的税务筹划，特别是土地增值税及所得税的税务筹划。

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）明确，一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，便实现企业的依法分立；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。

根据房地产集团公司的特点，土地使用权一般在项目正式开工前都是归属于集团母公司的，一旦项目开工，需将土地使用权转移给项目公司。由于近年土地价值升值较快，土地在权证转移时增值部分需缴纳大额税金，给房地产企业带来相当负担。如果参照《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）第二十七条中规定的企业特殊重组条件的，可以不按土地投资入股的形式设立项目公司，而以企业分立的形式成立项目公司并满足上述文件殊性税务处理规定的企业分立条件，土地计税基础可以按被分立企业的原有计税基础确定，从而免除大量税赋。因为，《中华人民共和国企业所得税法》第五十七条规定，就企业整体（即全部生产经营所得）享受税收优惠过渡政策的，合并或分立后的企业性质及适用税收优惠条件未发生改变的，可以继续享受合并前各企业或分立前被分立企业剩余期限的税收优惠。

一、案例

A房地产集团（以下简称“A公司”）拥有B地块土地权证，前期工作已全部完成，现成立C项目公司对B地块进行房地产开发。目前B地块土地原始成本为23 700万元，资产评估值为68 500万元。计划将B地块土地权证办入C项目公司名下以便正式开工建设。

如果A公司不经过税务筹划，直接以无形资产――土地使用权出资成立C项目公司，所需缴纳的税种如下：

1.根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，此项投资无需缴纳营业税。

2.根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，其土地评估增值部分需要由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的土地增值税，即土地增值税预纳税额=评估价值×2%=68 500×2%=1 370万元。

3.根据《企业所得税法》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换（注：以土地投资也归属非货币性资产交换的范畴），以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，需由A房地产集团缴纳B地块评估增值部分相应的企业所得税。

A公司对外投资所得税=（评估价值-账面成本-土地增值税）×25%=（68 500-23 700-1 370）×25%=10 857.5万元。

合计税务成本=1 370+10 857.5=12 227.5万元。

二、政策解读

根据财税（2009）59号文，如果分立满足以下几个条件，则可以使用特殊税务处理：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

对应条件（1），A公司成立C项目公司就是为了开发B地块，对整个地块收入成本进行独立核算，因此具有合理的商业目的。

对应条件（2），C项目公司整体开发计划持续3年，可用项目立项书、方案设计书、控详规设计书、项目计划进度表作辅助证明。

对应条件（3），A公司可出具董事会会议纪要，声明不会在12个月内转让其对C项目公司的股份。

篇14

【关键词】房地产企业；纳税筹款；新会计准则

一、纳税筹划的基本原则

纳税筹划指的是在我国税收法律的允许范围之内，纳税人为了达到减税、节税的目的，通过各种经营安排进行的一系列财务活动。对于企业纳税筹划来说，这种财务活动必须遵循以下三项原则：

（一）合法性

一切纳税筹划都需要基于符合国家法律的基础之上进行，不能突破国家税收法律的框架和界限，否则就会转变成为偷税漏税行为。

（二）预见性

企业必须在履行责任义务之前已经安排好的纳税筹划活动，而不能够在企业经营活动结束之后，才通过各种方法和手段来达到减税、节税的目的，例如制造假账等等。

（三）成本性

企业进行纳税筹划的根本目的是通过减少赋税达到降低资金成本的目的，但是在筹划的过程中很有可能会带来资金成本的支出，当支出大于减少赋税的收益时，纳税筹划方案不予成立。

二、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划

（一）房地产企业借贷利息的纳税筹划

目前，我国大多数房地产企业的项目资金都是通过借贷而来，这种借贷方式有着借款周期长、借款数额大、借款利息高等特点。此时，房地产企业就可以采取合理的利息扣除方式来完成借款利息的纳税筹划工作。第一，房地产企业可以在项目开发成本中计入房地产项目完工之前的借款利息费用。尤其是对于房地产开发经营的企业，还可以将土地使用权支出金额和房地产项目开发成本的总额加计20%扣除，从而达到增加扣除条目、降低增值金额的目的，通过税率和税基两个方面共同减轻企业缴税负担。第二，当房地产项目开发完成之后，其利息费用能够提供相关金融机构证明，按照转让房地产项目来计算的，可以通过金融机构提供的收据凭证扣除，但是不能超过按照同期银行贷款利率计算得出的金额数目；如果不能提供相关金融机构的证明，或者不能按照转让房地产项目来计算利息费用的，在房地产项目开发费用计算方面，要按照土地使用权支出金额和房地产项目开发成本总额加计10%一下扣除。

（二）房地产企业所得税的纳税筹划

延迟纳税筹划指的是房地产企业可以利用拖延房地产项目完工时间的方法，达到延缓企业缴税时间、减小企业资金压力的目的，这种方法实际上也能够体现了企业合理进行纳税筹划的良好效果。由于企业已经完成项目开发之后，就不能够按照计税毛利率的方式来纳税，但是，国税发[2009]31号政策文件规定的计税毛利率费用较低，基本没有任何所得可以进行所得税的缴纳，因此，房地产企业可以按照政策文件内规定的房地产项目完工条件，尽量延迟项目的完工时间，这样既利用了我国税收法律规定的税前扣除项目，又可以达到合法延迟纳税的目的。企业还应该足额购买税收法律内规定的能够税前扣除的费用，包括住房公积金、养老保险、生育保险等等，这样使得企业在遵守了国家法律法规的同时，又降低了企业所得税的缴纳。

（三）土地增值税征收范围的纳税筹划

我国税法对于确定是否属于土地增值税的征税范围有着明确规定，房地产企业可以根据我国税法的判定标准进行合理的纳税筹划，关于房地产项目的代建行为是否进行征税这个问题，我国税法中有着明确规定，房地产项目的代建行为指的是由客户指定的房地产开发经营公司代替其进行项目开发，当项目开发完成之后，房地产开发经营公司向客户收取一定的代建资金。对于房地产开发经营公司来说，由于其代建资金收入没有发生实际的房地产权转移，所以其代建资金收入属于劳务性质的收入，因此不在于土地增值税的征税范围之内。我国税法中指出：当一方付出资金，一方付出土地，由双方共同合作完成房地产建设，待房地产建设完成之后按照既定比例分房自用的，可以暂免土地增值税的征收；待房地产建设完成之后进行实际转让，需要对其征收土地增值税。由此，房地产开发经营公司可以通过税法相关规定进行合理的纳税筹划，从而达到有效降低缴税金额的目的。

三、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划应注意的问题

（一）纳税筹划需要多部门配合完成

企业实际纳税筹划工作中，计财部门只能够正确的反映出企业整个生产经营的过程，而纳税筹划、生产经营、投资集资等一系列具体业务也需要其他部门相互配合完成。房地产企业的房地产企业税负是在其生产经营的过程中产生的，企业的缴税与生产经营的具体业务密不可分，因此，纳税筹划要以房地产企业的生产经营业务作为起始，这也是在计财部门完成财务核算过程前的具体业务。由此，房地产企业的纳税筹划工作需要企业相关部门的大力配合和有力支持，在进行纳税筹划工作之前，首先对企业业务流程进行严格规范，加强税务管理，促进企业各个部门之间的沟通合作。结合房地产企业实际纳税筹划经验来看，只有对企业业务流程的所有环节进行合理的纳税筹划，才能够最终达到减少税负的目的。

（二）纳税筹划应该防范风险出现

房地产纳税筹划风险包括企业在完成纳税筹划的过程中由于受到诸多因素的影响，最终导致企业纳税筹划的终止或失败的可能。因此，房地产企业应该不断加强我国税收政策的学习，提高纳税筹划风险责任意识；对企业纳税筹划负责人员进行专业课程的培训；企业领导层应该重视税企关系，加强沟通和联系。其中，企业纳税筹划负责人要有较高的知识水平，要熟知税务、财务、会计等多方面的技能知识，这样才能通过自身良好的职业素养为房地产企业进行合理的纳税筹划。

总结

综上所述，本文在基于新会计准则下，从三个方面介绍了房地产企业的纳税筹划，探讨了房地产企业在纳税筹划过程中应注意的部门配合和风险防范问题。随着我国税法的改革完善和市场经济制度的健全，相信房地产企业纳税筹划工作越来越有章可循、有理可依。

参考文献：

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[2] 杨娜. 新财税制度下房地产企业纳税筹划的主要方式[J]. 经济视角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石红红. 房地产企业土地增值税筹划分析[J]. 辽宁工程技术大学学报（社会科学版）. 2011（02） .