商业综合体市场研究精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇商业综合体市场研究，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：长春明宇广场；建筑设计

Changchun Mingyu square large city complex commercial projects in the architectural design and research

Cui Ling

（ Northeast China Architecture Design and Research Institute Company Limited Shanghai branch， Shanghai 200052 ）

Abstract： in order to Changchun Mingyu square project as an example， from the large city layout， function， traffic flow， energy saving design of the large commercial complex building design were analyzed and discussed， and the evaluation of the completion of the project to improve the level of modern city life.

Key words： Changchun Mingyu square； architectural design

城市综合体是商业地产的高级形态，离不开城市，它是城市功能集聚的产物，功能、流线、分区都更加的复杂。城市综合体必须结合国情，结合经济发展的各种要素，注重以人为本、和谐的可持续生态的发展。下面以长春明宇广场项目为例，通过在工作中接触的实际情况，从以下几个方面多角度地谈谈大型城市综合体的建筑设计问题。

1.工程概况

1.1地处长春东部丘陵地带，地势略有起伏。用地呈现出两侧高、中间低的整体用地该用地位于长春净月经济开发区景观轴线上，地块北为乙一路，南为丙十路，东临彩宇大街，西临彩宇西街，C1-2（A区）、C1-5（B区）地块为项目建设地块。

1.2本工程所处位置及周围环境见图1总平面图；

本工程为大型城市综合体商业开发项目。

用地面积为5.6437万平方米，总建筑面积约为45万平米，其中地上建筑面积33.86万平方米，地下建筑面积10.49万平方米。由6栋100米到150米的五星级酒店、商业办公楼及四层高的商业楼群所组成，结合12万平米绿地景观，未来将形成一个城市综合广场；A区地块内四栋塔楼位于地块四角，将地块围合成一个既联系又开放的整体空间，而B区地块内的2栋塔楼呈U型面向北侧A区地块，视觉上使南北地块融为一体。整个塔楼群沿开发区景观轴线左右完全对称布局，稳重大气，可起到为整个开发区景观轴的收头的作用，同时左右完全对称，南北向视线无遮挡，且塔楼群由南向北逐栋升高，形成开发区景观轴的门户；B区双塔楼底层为商业功能，沿马路呈U形布局。商业主入口位于地块南面，办公的车流与商业人流互不干扰。而在中心主轴上的位于A，B两区之间的景观节点--花园广场在视觉上把A，B两区紧密联系在一起；地块内A区塔楼平面为矩形，横竖3：4的比例关系，使平面使用更有效率。核心筒居中偏北布置，同时北侧轮廓两端呈斜角造型。B区塔楼平面呈L形，核心筒布置在北侧，以上设计构思皆以减少北面朝向，增加南向面宽为出发点，力求符合当地的气候特点；

A1酒店塔楼位于A地块最东北面，毗邻北面的休闲广场。共35层，建筑最高点150m，使用功能为酒店客房，共453套。酒店4层裙房主要功能为其配套设施，三层为餐厅，四层为KTV及足疗中心，满足酒店住客及商务人士的需求，建筑面积6.86万平方米（含裙房面积）。

A2塔楼为办公楼，共33层，建筑面积4.25万平方米；

A3塔楼为办公楼，共31层，建筑面积5.63万平方米；

A4塔楼为办公楼，共33层，建筑面积6万平方米；

A5为四栋四层高的商务楼，建筑面积1.46万平方米；

B1、B2塔楼为办公楼，共28层，单栋建筑面积4.3万平方米；

B区商业裙楼共2层，建筑面积0.98万平方米；

A区、B区的地下室共两层，为设备用房和机动车库及后勤用房。

1.3总平面布置

1.3.1总平面设计中，A区地块内四栋塔楼位于地块四角，将地块围合成一个既联系又开放的整体空间，而B区地块内的两栋塔楼呈U型面向北侧A区地块，视觉上使南北地块融为一体，整个塔楼沿开发区景观轴线左右完全对称，稳重大气，可起到为整个开发区景观轴的收头作用，同时左右完全对称。南边向视线无遮挡，且塔楼群由南向北逐栋升高，形成开发区景观轴的门户；

1.3.2双塔楼底层为商业功能，沿马路呈U型布置，商业主入口位于地块的南面，办公的车流与商业人流互不干扰。而在中心轴上的位于A，B两区之间的景观节点（见图2）―花园广场在视觉上把A，B两区紧密联系在一起；

1.3.3地块内A区塔楼平面为矩形，横竖3：4的比例关系，使平面使用更有效率。核心筒居中偏北布置，同时北侧轮廓两端呈斜角造型。以上设计构思皆以减少北面朝向，增加南向面宽为出发点，力求符合当地的气候特点；

1.3.4 环境景观和绿地布置以生态景观为布局基调，考虑“人与自然”之间的和谐关系。在空间上以“点、线、面”的设计手法，并与水景、水系相结合；

“点”状绿化――节点绿化，分散布置，提供人们休闲、交流空间

“线”状绿化――道路行道树绿化，以及道路沿线灌木绿化所形成的带状绿化，将点状绿化串联，形成绿化网络，起了划分空间的作用

“面”状绿化――道路两侧的绿化带形成的片状绿化，将景观分成块状，并形成联系绿化空间的纽带，是整个绿化形成系统，穿越地块的明渠水系营造更丰富景观系统，达到了多样化的绿化效果。

2.整体设计

2.1 平面设计

2.1.1酒店平面设计

酒店塔楼位于A地块最东北面，毗邻北面的休闲广场，往北可俯瞰整个休闲广场，南向与其他办公楼形成门户的意向。酒店楼高150米，标准层高3.6米，酒店4层裙房主要功能为其配套设施，酒店大堂主入口设在2楼，车辆通过坡道到达2层，增强酒店入口的气势，酒店宴会入口设在一楼，宴会人流与酒店客流分开，保证酒店的品质。各具特色的餐厅，轻松休闲的酒吧，设备齐全的小型会议中心，近1200平米的无柱网两层挑高的宴会厅及裙房设游泳池等，满足酒店住客及商务人士的需求。酒店客房共有18层，客房374套，酒店标准开间为4.5米，深度10米，套内面积达到45平方米，尽显豪华和舒适。酒店另设有7层长住型酒店套间共计140套，满足长期住客的需要。酒店130米高楼上设两层“云顶酒廊”四周的城市景象一览无余。

总体的建筑布局形成了从入口大坡道、入口水景、大挑檐雨篷、大开间大堂、大堂吧的系列空间变化，景观序列与主楼形态互相呼应、相辅相成。

2.1.2商业办公楼平面设计

二栋分别为150米及135米商业办公楼分别位于酒店西侧及南侧。标准层高4米，两层挑高的办公大堂，光线充足，体现气派的办公大楼入口形象。进入大堂后，低区办公和高区办公的候梯厅完全独立，分区电梯分别到达各自服务的楼层，同时利用群控系统，使电梯运行智能化，使乘客等待时间缩短，运行效率大幅提升。外幕墙到核心筒间近11米深无柱的出租空间，满足商业办公的标准，亦方便分割成单一或者多个租户使用。4米的办公层高亦保证了商业办公楼的舒适性。1.0米的吊顶深度及10公分高的架高地板满足通讯及网络的系统分布，同时也保证了高效的中央空调系统合理地布置到各个位置。

2.1.3 办公楼平面设计

一栋高135米布置在A地块西南角，靠近彩宇西街一侧，标准层高3.6米，与东侧商业办公楼对称布局。二栋100米办公楼对称布局在B地块，标准层层高3.4米， B地块办公，单栋房间数665间。A地块办公分高低区分布，设有8部客梯，2部货梯，候梯厅完全独立，分区电梯分别到达各自服务的楼层。

2.1.4地下室平面设计

A地块负一层主要为停车，局部设计有人防，平时为停车，酒店裙楼下方主要配以卸货区，机房设备及酒店后勤，负二层主要为机动车停车。酒店塔楼下方为酒店独立的后勤及设备区域，其他塔楼的设备用房皆有效利用各侧角落布置，以达到停车空间的完整性。整体停车位已超过1800辆，符合实际需要及规划要求。B地块地下层主要为停车。

2.2 立面设计

建筑立面以竖线条为主，外形硬朗挺拔。依据本地的气候条件及生态环保要求，外墙主要的立面采用金属板，玻璃与石材为辅，颜色为暖色调为主柔和的色调配合造型使得立面更显刚毅，同时减少环境光害。外墙立面分割简洁，凸显建筑体量轮廓，立面的进退关系丰富了立面的层次感。建筑将设有泛光照明系统，在夜间强化地标性建筑的特性。外墙构造以单元式幕墙系统来保证安装的品质，低辐射镀膜中空玻璃的使用，使此外墙具有极为优良的节能性，节能性体现在其对阳光热辐射的遮蔽性―即隔热性，对暖气外泄的阻挡性―即保温性两方面。北面酒店及办公塔楼核心筒外立面考虑LED光墙，在节庆及不同时段，呈现多彩多姿的光影变化，丰富了外立面的夜景效果，亦强化了其地标建筑的特色。如图3。

3.空间设计

3.1 酒店入口形象设计

为满足酒店使用功能的要求，建筑采用了9米X10米的大柱网设计，通过结构设计的精心考虑，为酒店功能所需的大面宽、大空间创造了条件。酒店主要入口大堂设在二层，车辆通过大坡道到达二层，增强酒店入口的气势。入口大堂更是充分考虑入口形象，采取了大开间，有力地营造了豪华、气派的大堂氛围，体现了开阔、畅通的景观视野。

3.2 宽敞舒适的客房设计

酒店拥有客房数374套，拥有各类客房及套房，客房拥有4.5米的大面宽，套内平均面积达到45平方米，尽显豪华和舒适。

3.3 高贵典雅的行政酒廊

在34层设计了两层通高的云顶酒廊，尽览城市全景。并设计了独立的弧形楼梯，更增添了酒廊的气氛。

3.4 无柱宴会厅

酒店裙房一层平面设计了一个1180平方米无柱的宴会厅，面宽27米，进深44米的大空间内不设柱子，满足大型宴会厅举办高档酒会、宴会的需要。

3.5 完善的酒店功能

酒店拥有装饰典雅的客房，第一流的餐厅，酒吧，会议空间，酒店完备的设施和服务还包括25米长的室内游泳池，健身中心，SPA足疗中心。

4.建筑节能设计

4.1 建筑节能设计

体型系数、窗墙比、屋面、外墙（非透明幕墙）、外窗等围护结构的节能构造措施，采用200厚加气混凝土砌块加100厚泡沫玻璃保温板的外保温材料，屋面采用110厚岩棉玻璃棉板。

4.2 水系统节能设计

4.2.1消防给水设计

本工程A、B区各设一套消火栓给水系统，采用临时高压系统。于A区地下室设一座1010m3的消防水池，于B区地下室设一座918m3的消防水池

A1酒店：室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向分为两个区。

A2 办公：室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向分为两个区。

A3，A4：室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向分为两个区。

A5： 室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向为一个区。由地下室消防水泵房的2台低区消火栓给水泵组1#经减压阀减压后供水，一用一备，互为备用。

B1，B2： 室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向采用减压阀减压分区给水系统。

4.2.2 热水系统设计

本工程酒店部分采用全日制集中生活热水供应系统。

热源由地下室热水锅炉供给，经换热后提供热水。由安装在换热器热媒管道上的温度控制阀自动调节控制。

热水出水温度为60℃，回水温度50℃，由安装在回水管道上的电接点温度计控制，热水循环回水泵的启、停，温度低于50℃循环泵开启，温度达到55℃循环泵停止运行。

热水分区同给水系统，各分区分别设半容积式换热器及热水循环泵。

4.2.3空调给水设计

空调水系统形式为两管制： 冬季送热水，夏季送冷水，同用一套管路系统，分高低两个区，在避难层做中间换热装置。

空调机组的水系统与风机盘管水系统分开设置，满足独立运行控制及计量要求。空调机组的水系统采用异程式，风机盘管的水系统采用同程式。

空调水系统管材：均采用无缝钢管，空调冷热水管道、凝结水管等均采用橡塑保温材料。

4.3 暖通节能设计

大堂，多功能厅，大餐厅等大空间房间拟采用全空气空调系统，设计专用的空调机房；客房，办公室等普通层高且面积较小的房间拟采用风机盘管加新风空调方式，酒店及办公部分的新风系统尽量竖向布置，减少水平风管，同时排风系统竖向布置，集中排风与新风机热交换，采用热回收新风机，解决新风机防冻问题同时降低运行成本。地下室的办公区设风机盘管加新风系统。在游泳区按《公共建筑节能设计标准》（GB 50189―2005）的要求设置热回收装置。

4.3.1 空调设计

（1）冷源：酒店部分：拟采用单独的冷热源，冷源设计电水冷机组，布置于地下室一层设备用房，冷却塔布置于裙房屋面，夏季空调冷媒为7/12℃的冷水；热源结合生活热水供热采用燃气/燃油两用锅炉加板换机组的形式；锅炉房的位置设置于负一层。商业办公部分：A2办公楼冷源拟设计电水冷机组，布置于负一层设备用房，冷却塔布置于裙房屋面，夏季空调冷媒为7/12℃的冷水； A3办公楼设置VRF系统，室外机布置于每层设备平台处，夏季制冷，过渡季节制热；A5办公部分独栋设置VRF多联机，室外机置于屋顶，夏季制冷，过渡季节制热。办公部分：冷源拟设计分体空调建筑配合预留空调室外机平台。循环水泵设置在地下室的设备用房内。

（2）热源：空调热媒为60/50℃热水， 热源由设在地下室的燃气/燃油常压锅炉供给95/70℃热水，通过板式换热器进行换热后供给热媒为60/50℃低温热水。

4.3.2地板采暖节能设计

酒店部分（A1）大堂，泳池等大空间区域拟设计地板辐射采暖系统；商业办公部分（A2，A3，A5）拟设计散热器采暖系统，采暖水系统竖向分为4个区域；办公部分（A4，B1，B2）拟设计地板辐射采暖系统，分户计量，分室控温，采暖水系统竖向分高中低3个区域。地下车库拟设计热风采暖系统，车库入口处设置热风幕。地下设备用房可根据设备发热情况及通风空调设计综合考虑。

4.3.3防排烟设计

酒店设计了全面完善的防排烟设施，不仅满足了国家消防规范的设计要求，还满足了酒店管理公司严格的要求，酒店人员停留区及重要部位当房间面积大于35平米时就设机械排烟系统，更好地保证了火灾时人员的安全疏散和消防人员救援工作安全、顺利的开展。

4.4 电气设计

4.4.1 供配电设计

本项目为超高层及特大型公共建筑，属于特别重要用户类，

其中，特别重要负荷设备是：

消防用电设备（消防控制中心电源、火灾自动报警与联动装置、火灾应急照明与疏散标志、防烟及排烟、自动灭火系统、消防水泵、消防电梯及其排水泵、电动防火卷帘及门窗以及阀门等），航空障碍标志灯；总弱电机房；经营及设备管理用计算机系统电源管理用计算机系统电源；保安监视系统等；

一级负荷是：

地下车库负荷，消防水泵、主要客梯用电等。办公楼的走道照明、值班照明、警卫照明、障碍照明用电，主要业务和计算机系统用电，电子信息设备机房用电等。

其余为二级和三级用电设备。

4.4.2弱电智能化设计

酒店弱电系统设有语音，网络及酒店管理系统，安防系统，建筑设备管理系统，多媒体信息系统，公共广播系统，电缆电视及卫星接收系统，其中语音系统采用了IP交换机，以适应未来的发展，并设置了覆盖整个酒店的WIFI无线接入系统。

篇2

商业配套进入“3G”时代

以体验式商业为核心的商业配套形式，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。而对于投资者来说，则是如何顺应这种变化，从中寻找到更多的投资机会。

何谓的“3G”时代商业综合体？如果将大卖场加酒店或是写字楼为主要组合形式的传统模式形容为“2G”时代商业综合体，那么，随着大型居住社区的发展壮大，带来的直接影响就是人口数量大规模聚集以及消费需求的改变，从而对商业形态提出了新的要求。也就是说，在此基础上的升级版商业配套，可以视为“3G”时代商业综合体。

与传统相比，“3G”时代商业综合体最大的不同在于注入了体验式商业业态，商业零售的核心作用更加明显，同时在一定程度上出现了“去大卖场”趋势；此外这种商业综合体更为注重与公共交通尤其是轨道交通的接驳紧密程度。

洲联集团（WWW5A）总顾问刘力表示，此前很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其它物业的销售，要么只是满足内部其它物业的配套功能。但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是零售商业为核心的综合体日益增多。

刘力认为，产生这种转变的根本原因在于酒店和写字楼这两种物业类型所承载的业态已不再适合商业综合体的发展需求。在奢华酒店市场已相对饱和的情况下，商业综合体的定位不再适合经济型酒店进驻。而同时写字楼有高端化专业聚集的趋势，与商业综合体的形式也有冲突。这样的变化在上海已经有所反映，如位于上海闵行区的南方购物中心西侧，就建造了一座总建筑面积达6.4万平方米的友谊商场项目，业态则主要以零售业为主，主要销售国际二线品牌为主的服饰、钟表等。

另外一个值得注意的变化是“去卖场化”。卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，这样的案例比比皆是。但随着大卖场在国内布局的完成，已再无新开大卖场的空间，尤其是市中心区域，更是无法容纳大卖场，因此新开的商业综合体中，不再考虑这种业态。

商业综合体与共同交通直接的接驳也变得更为紧密。刘力表示，随着城市基础设施建设的新一轮高峰，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，其意图也非常明显，就是分享公共交通的人流，做足地块价值。

商业地产更受追捧

而从宏观层面来看，商业地产必将因为楼市调控而更受投资者关注。

“新八条”的出台，对投机性和投资性需求会形成严厉打击。据汉宇地产市场研究部近日获得的门店反馈来看，包括“限购”、“二套房首付六成”和“全额营业税”的具体措施，对房产投资有着巨大的影响。

具体来看，新“限购”政策对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限购”政策实际上已经剥夺了投资性需求的购房权利。“二套房首付六成”、“全额营业税”以及房产税试点等具体措施，使得房产投资在交易、持有等环节的成本都大幅上升，这在很大程度上也能够抑制投资需求。

专家分析认为，宏观调控力度的加大，商品住宅投资已无多少机会，这迫使部分社会资金寻找新的出路，商业地产势必成为新的出口。这种变化其实在去年已经得到体现，2010 年商业地产销售面积、销售额增速均高于市场平均水平。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长10.1%，商业营业用房增长29.9%，较住宅销售面积要高出20个百分点；商品房销售额5.25 万亿元，比上年增长18.3%，其中商业地产增幅更是高达46.3%，比住宅高出近32个百分点。

掘金“3G”商业综合体

针对商业综合体的发展趋势，投资者应调整自己的投资策略，顺应变化，从而让投资收益最大化。

专家表示，投资者需要把握的总体方向是选择适合零售类业态的商业物业。上海五合智库总经理邹毅表示，目前还有部分商业综合体在规划中考虑了酒店和写字楼物业，从大的发展趋势来看，这两种物业的功能将会偏离商业综合体的定位，从而沦为“配角”，这无疑会影响到其投资收益。而随着零售类业态在商业综合体中地位的加强，其租金水平会不断走高，进而影响到物业本身的价值，因此零售类商业物业的发展前景要好于酒店和写字楼物业。

当然，对于区域商业特色的研究也不能忽略。邹毅指出，区域特色商业可以吸引消费者购物的倾向，以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。但如果商业物业的定位与区域商业特色不相符，便无法吸引到消费者前来消费，从而影响到物业本身的升值潜力。

篇3

关键词：华润 结构 管理

中图分类号：F279.23 文献标识码：A

标杆企业之一华润置地：

1、企业发展特点：

华润集团于1994年收购了北京华远房地产，随后将所持有的股份归集到华润置地并在香港上市。当时收购华远的目的主要是获取国内住宅开发经验，为华润进军房地产行业创造条件。2005年，华润将分散于集团内部的房地产业务进行整合，将华润置地作为华润房地产业务发展的旗舰，明确了公司的定位和发展方向。在成功开发出凤凰城、上海滩、橡树湾等一批高品质住宅，以及万象城都市综合体项目后，华润置地迅速将这些产品在各地复制，至2012年年末，华润置地已进入中国内地40个以上城市，正在发展项目超过80个以上。

2、产品定位：

华润置地产品定位，从高端住宅系列（橡树湾学府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列）和商业地产系列（万象城都市综合体系、住宅+区域商业中心（五彩城）、住宅+欢乐颂）开始，至2013年年初，华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及万象城都市综合体、住宅+区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

3、组织架构的特点：

1）、华润置地城市公司有标准组织架构，各城市公司依据此架构，根据自身情况，作适当的微调，但必须经华润置地公司审批；

2）、若城市公司同时运作2个（含）以下的项目：可不设置工程管理部，工程管理职能由项目管理部分管副总牵头组织工程品质小组，行使工程管理职能；可不设置客户服务部，在物业公司设置客户服务线，行使客户服务职能；在成本管理部或者行政管理部或财务管理部设置法务人员；可不设行政管理部，由人力资源部代行。规模扩大时，成本管理部的招标采购职能转移至工程管理部行使。

3）、若商业仅仅作为住宅配套项目，且体量小于10000平米，则配套商业策划由市场营销部行使（若城市公司设置商业运营委员会，则由商业运营小组运作住宅配套商业的策划与招商），商业运营职能由市场营销部行使；若开发纯商业项目或商业综合体项目，可成立商业运营线运作商业策划与招商；

4）、市场营销部销售职能线、项目部、设计管理部、成本管理部可设置行政助理，其它部门不设置行政助理。

5）、各城市公司统一设置投资决策委员会、招投标委员会、产品决策委员会、商业运营委员会，其它专业委员会可根据自身情况灵活设置。

二、标杆企业之二万达集团

1、企业发展特点：

大连万达集团创立于1988年，至2012年11月底，已经形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。

其中，支柱产业之一商业地产情况如下：

万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

万达商业地产公司持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120个万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

2、产品定位：

万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、提升城市商业档次；二、新增大量就业岗位；三、创造持续巨额税收；四、丰富群众消费需求。

3、万达集团组织架构的特点：

1）、万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。

2）、万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。

3）、万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。

4）、独有的倒金字塔管理。

三、新地产集团转型期的组织架构设计

（一）、产品定位建议：

自2011年起，商业地产开发商纷纷对旗下产品进行调整，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列；此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中。有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，相比粗放型开发，由集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一身的大型室内购物中心已经发展成为更大型的城市综合体，这类产品需要大的资金的长期投入。相比，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许更能赢得机会，建议“三胞广场”的产品定位和设计有这方面的思考，同时建议采用华润置地的产品定位策略，实现“百城千县”目标。

（二）管理体系建议：

建议采用万达集团的管理决策体系，结合华润置地的产品定位策略，发展自主品牌的商业广场模式，例如：购物中心+电子产品连锁+自主超市+餐饮+娱乐（影院）+专门店的业态组合，形成集团城市综合体的模式。

（三）组织架构建议：

保持现有组织架构弱矩阵管理格局不变，根据新增职能成立对应的新职能部门，同时在原部分职能部门中，调整或增设新岗位，以便与完成新增工作内容。

各部门设定如下：

1、战略投资管理中心：负责行业及市场研究，战略管理，拓展与投资分析，报批报建，土地获取；

2、规划设计管理中心：负责产品研究、设计管理、设计成本及设计供方管理；

3、市场营销管理中心：负责营销管理，客户关系管理；

4、工程管理中心：负责工程管理、工程技术研究及支持、工程管理制度、工程进度、质量、安全、文明施工管理；

5、预算成本管理中心：负责预算管理，成本管理、招标管理、采购管理；）

6、运营管理中心：负责组织管理，计划管理，组织绩效管理，流程制度，知识管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：负责人力资源管理、行政与后勤管理；

8、财务管理中心：负责财务管理、税务管理、资金管理、法务管理；

9、物业管理公司：负责提供物业管理全程服务、参与招商计划和招商方案制定工作。

10、资产经营公司：自持物业资产的经营管理、参与商业资产的经营与管理；

11、商业管理公司：负责城市综合体的招商运营管理、商业管理；

篇4

关键词：高层建筑设计；教学改革；限制与创新1 教改源起

在全球化、快速城市化的背景下，城市密度和高度的变化巨大。高层建筑由于高效节省土地资源、形态显著等优势而广泛被建造，世界高层建筑建设的重心也由北美逐步转向以中国为最的亚洲。

作为教学目标与理念，先向学生传递的是：已广泛应用于全球可持续发展理念、一直被认为围绕“发展”和“限制”的一对核心概念。技术复杂的高层建筑对城市环境影响巨大。建筑师如何谨慎、理性、负责但又不失艺术创意？在满足空间、形态、科技、防灾等基本准则下，追求可持续发展的理念成为更高层次的目标与准则。

“高层综合体建筑设计课程”（以下简称“高层建筑”）最大的难点是技术复杂性与较短教学周（6周）之间的矛盾。课程要考察学生的综合分析、应对能力，考察学生对城市空间的审美能力，以及理解城市的复杂性与多样性的能力。课程尝试教学改革和创新：一是认知空间和城市设计之间的关系；二是搭建建筑与城市之间的紧密关联，挖掘想象力，训练空间逻辑的叙述与表达。

2 教学概况

2.1系统原理

教学的主要任务是培养学生进一步的综合设计能力。其中，四年级教学着重引导学生向城市设计层面扩展，并关联性地分析和解决设计问题，基本指导原则是：整体性原则，关联性原则，系统性原则，多样化原则。课程设计的选题围绕教学目标，在大类课题的范围内加强内容和地形图的多样化。

2.2教学目标

课程教学目标是了解掌握高层建筑设计的相关理论和方法，认识高层建筑和城市环境的相互制约关系。

2.3教学模式

（1）多样性的主题设置

课程设计的主题是“城市与建筑”，设置主题包括三个领域：城市设计类、高层商住综合体、高层宾馆办公综合体，三类课题同时开设，学生自主选择题目，依据教师研究课题、实践工程来选择教师。

“城市设计类”：设计必须包括大量的研究，总体规划应该是一个城市或地区基本的分析图，而不仅仅是一个物理设计。

“高级商住综合体”：商业研究环境中必须包括市场研究，包括了解高层住宅规范、设计、调整大小和高层住宅单位。

“高层酒店办公综合体”：要掌握高层公共建筑的设计规则和流程建模之间的关系，就必须有一定的技术含量，掌握技术规范、设计尺寸和深度调整。重视当前热点主题，如文脉、景观、可持续性、生态、技术等。

（2）课堂组织与团队合作

四年级形成2个大班组，每班组2～3名教师。将大班组分成3～5人的团队，团队成员共同组织效果良好的组间讨论报告，并填写课后反馈调查表。

（3）设计过程控制

各教学组根据不同的命题方向，在教学过程之初由教师根据自己特长组织多场“高层建筑”研讨会，主要有：①高层建筑简介：高层建筑的历史，分类的定义，与城市之间的关系，经典案例分析；②建筑技术：分析结构体系、地下车库、设备机房、核心筒、避难层等；③历史文脉：高层建筑在文化、社会、历史背景的影响与价值，分析在当今存在的问题及所面临的新挑战。影响需求分析的主要因素：自然环境，交通流线调查、景观风貌等，需绘制分析图示及文字说明，作为最终正图的部分内容，且需要搜集当代中外建筑经典范例，在课堂上用PPT对其分析评价，并由教师点评。

（4）加强教学评图环节

大图评是加强教学效果的有效手段。外部专家、教师和学生参与的组织，明确评估系统图的形成、逼真的设计整体性能等级。多年的教学实践表明，四年级的教学改革极大地促进了学生的积极性，鼓励了教师之间的竞争，鼓励学生的创新思维，让学生对自己选择的职业生涯逐渐有清晰的认识。教学鼓励参与国际、国内竞争，使教学更具跨学科性和挑战性。

3 总结

篇5

近年来，随着电子商务不断掀起热潮，为传统企业提供前端建站、后台系统等电商技术服务的公司如雨后春笋般登台，各种信息化服务也随之面世。据美国市场研究公司IDC的报告称，全球大数据技术和服务市场将在未来几年保持31.7%的年复合增长率，2016年的总规模有望达到238亿美元。就国内来说，可以排的上号的第三方技术服务商数量已经超过千家。

应该说，数据技术服务商的涌现，对大多数实体商业的互联网技术不足带来了一大补充。通过整合数据，分析数据，精准营销等“无微不至”的技术服务推动下，实体商业+互联网的发展速度大大提升。

海康威视的可视化应用

一般而言，每个商业综合体在交付时都会部署大量传统的安防系统，包括视频监控、报警、门禁、停车场等，几乎涉及到商业综合体的所有关键场景。因此，有不少部分安防企业借助先局优势，研发推出智慧应用，利用这些无处不在的安防终端设备为商业综合体创造更大的商业价值。

同时，大数据正在促使安防行业从传统的监控中心建设迈向数据中心建设，单一的数据也正在向多维数据转变。大数据的应用将给用户带来全新的价值，而实现这一切的基础，就是承载着安防大数据技术的产品和解决方案。

以视频监控起家的海康威视，则利用了先行优势围绕“可视化”帮助购物中心的商家进行管理与经营。它可以将一个购物过程分成八个过程板块。当消费者选定某个品牌之后，走进这家门店，和导购沟通情况选择商品，之后是支付。这个过程完成之后，再买其他商品，或者去其他楼层，其他门店仍然会重复上面这样一个流程。当把所有东西都选择购买完成之后，消费者拿着商品离开商场。

海康威视在此基础上提炼出六大核心数据，分别是视频数据、客流数据、WIFI数据、人脸数据、停车场数据和消费数据，这六大数据集成在海康威视自己的购物中心综合管理平台层面。

之后在这些数据发现隐含内容，比如通过车牌号车标识别，来判断车辆档次把人的基础框架框定，还有人脸摄像以及会员卡信息等，这样组成一个对购物者最基础的画像的描述。有了顾客属性之后，第二步便是记录顾客行为，即他干了什么。海康威视提出两个方面的内容依据，客流统计和客流定位。客流统计是把进入这个商场的人流数据信息进行统计，从时间维度、空间维度，甚至包括季节、天气，节假日都可以有这样数据统计的方式。最后是进入购物中心的客流动向，停留原因等。之后通过比较快捷、及时的方式把这些信息实时的推送到整个购物中心板块运营管理者的手上。

对于购物中心商家来说，得出了客流数据、停车场数据，甚至人脸数据。这些自动采集的大量统计样本数据可用于商业综合体的消费人群的分析，以及客户的消费习惯统计挖掘与分析。

米雅：最大的愿望是干掉收款机

杭州米雅信息科技有限公司董事长杨德宏则认为，只为客户画像是不够的。“实际上零售业没那么复杂。就购物中心来讲，我觉得两件事情：第一，选址选对。第二，招商招对。这两件事做好了，购物中心的成功率80%就做对了。”真正要把零售商做好，把零售业做好，把消费者的体验做好，首先把这两件事做足，购物中心招的这些品牌是不是做到足够的便宜。做的这些营销活动是不是足以让消费者感到他拿到真正的优惠。

在接受《中国连锁》记者专访时，杨德宏告诉记者他的第一桶金是靠卖收款机赚取，但米雅最大的愿望却是要干掉收款机。他认为，收款机的功能并不都是有用的，比如打印出来作为退货凭证的小票有90%以上都不会存放，而退货凭证完全可以以电子形式发到顾客的手机里。“全世界有多少企业为了这个小票生产纸、墨盒、打印机，花这么多成本，但是这个给消费者不带来价值。我们有理由把它干掉。”

杨德宏告诉记者，他从1995年开始做零售业IT，做了15年对消费者的调查，问到对什么不满意时？始终有一项是对排队不满意。

“但是店面面积就那么大，增加不了更多的收款台。收款方式流程也说这样，我们必须要刷这个卡，刷完卡必须要打小票，必须得签字。如何来对这个小事进行改变？让消费者感到更多的实惠？让消费者购物的时候感觉更多的体验？”杨德宏说。

米雅做的第一件事是移动支付的接入，节省成本和空间，提升效率。成立一年半时间，已经为100多家企业10000多家门店做了移动支付的接入，比如永辉，华润，优衣库，耐克，京客隆，超市发，城乡超市等，全国前一百名的零售商有一半已接入米雅系统。

杨德宏表示，门店系统升级是非常高效的，比如优衣库全国300多家门店，通过后台把前端的门店系统升级，一夜之间即可统一完成。但他同时也坦承，前期沟通比较长，也是比较困难的，毕竟直接关系到收银系统，所以起初企业都会非常小心。

在杨德宏看来，那些大品牌商花大价钱请明星代言，打广告，弄标语牌，其实和消费者并没有多大关系。米雅思考的是，有多少营销费用进了消费者的口袋？如何能够让这些供应商的营销直接优惠到消费者的手中？

高成本 应用难

虽然技术服务层出不穷，但由于没有明确的行业标准规范，野蛮生长的行业现状使得商业信息化服务的成本始终高居不下，严重制约了整个实体零售行业的信息化进程，同时也变相地掣肘了商业信息化行业的发展。

尤其是传统商业信息化服务的高成本问题，严重制约了整个实体零售行业的信息化进程。据了解，目前，实体零售行业想要实现信息化管理运营，往往要承担一个较为高额的成本支出，不仅初次投入成本高，而且投入运营后还需根据企业的发展和规模的变化，面临更新换代的问题，随之而来的维护或者换新的设备成本同样不菲；采购成本高，决策风险大，使得不少实体零售企业信息化的推进工作变得十分困难。

有业内人士指出，传统的商业信息化服务门槛高，采购及决策成本高，传统招标方式伴随着较大的决策风险，企业新建的系统也很可能会出现各种各样的问题。最终，企业商业信息化的进程极大受阻。

目前，整个实体零售行业的发展规模差不多已经达到30万亿元人民币的容量，但中国小微企业的信息化程度还不到80%。实际上，大多数发展中的企业，并不知道哪套系统真正适合自己，或者说适合未来市场的需求，因为不同发展阶段的实体零售企业的信息化的需求是不同的，也就无法提前预知结果。