商业综合体市场研究精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇商业综合体市场研究，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：长春明宇广场；建筑设计

Changchun Mingyu square large city complex commercial projects in the architectural design and research

Cui Ling

（ Northeast China Architecture Design and Research Institute Company Limited Shanghai branch， Shanghai 200052 ）

Abstract： in order to Changchun Mingyu square project as an example， from the large city layout， function， traffic flow， energy saving design of the large commercial complex building design were analyzed and discussed， and the evaluation of the completion of the project to improve the level of modern city life.

Key words： Changchun Mingyu square； architectural design

城市综合体是商业地产的高级形态，离不开城市，它是城市功能集聚的产物，功能、流线、分区都更加的复杂。城市综合体必须结合国情，结合经济发展的各种要素，注重以人为本、和谐的可持续生态的发展。下面以长春明宇广场项目为例，通过在工作中接触的实际情况，从以下几个方面多角度地谈谈大型城市综合体的建筑设计问题。

1.工程概况

1.1地处长春东部丘陵地带，地势略有起伏。用地呈现出两侧高、中间低的整体用地该用地位于长春净月经济开发区景观轴线上，地块北为乙一路，南为丙十路，东临彩宇大街，西临彩宇西街，C1-2（A区）、C1-5（B区）地块为项目建设地块。

1.2本工程所处位置及周围环境见图1总平面图；

本工程为大型城市综合体商业开发项目。

用地面积为5.6437万平方米，总建筑面积约为45万平米，其中地上建筑面积33.86万平方米，地下建筑面积10.49万平方米。由6栋100米到150米的五星级酒店、商业办公楼及四层高的商业楼群所组成，结合12万平米绿地景观，未来将形成一个城市综合广场；A区地块内四栋塔楼位于地块四角，将地块围合成一个既联系又开放的整体空间，而B区地块内的2栋塔楼呈U型面向北侧A区地块，视觉上使南北地块融为一体。整个塔楼群沿开发区景观轴线左右完全对称布局，稳重大气，可起到为整个开发区景观轴的收头的作用，同时左右完全对称，南北向视线无遮挡，且塔楼群由南向北逐栋升高，形成开发区景观轴的门户；B区双塔楼底层为商业功能，沿马路呈U形布局。商业主入口位于地块南面，办公的车流与商业人流互不干扰。而在中心主轴上的位于A，B两区之间的景观节点--花园广场在视觉上把A，B两区紧密联系在一起；地块内A区塔楼平面为矩形，横竖3：4的比例关系，使平面使用更有效率。核心筒居中偏北布置，同时北侧轮廓两端呈斜角造型。B区塔楼平面呈L形，核心筒布置在北侧，以上设计构思皆以减少北面朝向，增加南向面宽为出发点，力求符合当地的气候特点；

A1酒店塔楼位于A地块最东北面，毗邻北面的休闲广场。共35层，建筑最高点150m，使用功能为酒店客房，共453套。酒店4层裙房主要功能为其配套设施，三层为餐厅，四层为KTV及足疗中心，满足酒店住客及商务人士的需求，建筑面积6.86万平方米（含裙房面积）。

A2塔楼为办公楼，共33层，建筑面积4.25万平方米；

A3塔楼为办公楼，共31层，建筑面积5.63万平方米；

A4塔楼为办公楼，共33层，建筑面积6万平方米；

A5为四栋四层高的商务楼，建筑面积1.46万平方米；

B1、B2塔楼为办公楼，共28层，单栋建筑面积4.3万平方米；

B区商业裙楼共2层，建筑面积0.98万平方米；

A区、B区的地下室共两层，为设备用房和机动车库及后勤用房。

1.3总平面布置

1.3.1总平面设计中，A区地块内四栋塔楼位于地块四角，将地块围合成一个既联系又开放的整体空间，而B区地块内的两栋塔楼呈U型面向北侧A区地块，视觉上使南北地块融为一体，整个塔楼沿开发区景观轴线左右完全对称，稳重大气，可起到为整个开发区景观轴的收头作用，同时左右完全对称。南边向视线无遮挡，且塔楼群由南向北逐栋升高，形成开发区景观轴的门户；

1.3.2双塔楼底层为商业功能，沿马路呈U型布置，商业主入口位于地块的南面，办公的车流与商业人流互不干扰。而在中心轴上的位于A，B两区之间的景观节点（见图2）―花园广场在视觉上把A，B两区紧密联系在一起；

1.3.3地块内A区塔楼平面为矩形，横竖3：4的比例关系，使平面使用更有效率。核心筒居中偏北布置，同时北侧轮廓两端呈斜角造型。以上设计构思皆以减少北面朝向，增加南向面宽为出发点，力求符合当地的气候特点；

1.3.4 环境景观和绿地布置以生态景观为布局基调，考虑“人与自然”之间的和谐关系。在空间上以“点、线、面”的设计手法，并与水景、水系相结合；

“点”状绿化――节点绿化，分散布置，提供人们休闲、交流空间

“线”状绿化――道路行道树绿化，以及道路沿线灌木绿化所形成的带状绿化，将点状绿化串联，形成绿化网络，起了划分空间的作用

“面”状绿化――道路两侧的绿化带形成的片状绿化，将景观分成块状，并形成联系绿化空间的纽带，是整个绿化形成系统，穿越地块的明渠水系营造更丰富景观系统，达到了多样化的绿化效果。

2.整体设计

2.1 平面设计

2.1.1酒店平面设计

酒店塔楼位于A地块最东北面，毗邻北面的休闲广场，往北可俯瞰整个休闲广场，南向与其他办公楼形成门户的意向。酒店楼高150米，标准层高3.6米，酒店4层裙房主要功能为其配套设施，酒店大堂主入口设在2楼，车辆通过坡道到达2层，增强酒店入口的气势，酒店宴会入口设在一楼，宴会人流与酒店客流分开，保证酒店的品质。各具特色的餐厅，轻松休闲的酒吧，设备齐全的小型会议中心，近1200平米的无柱网两层挑高的宴会厅及裙房设游泳池等，满足酒店住客及商务人士的需求。酒店客房共有18层，客房374套，酒店标准开间为4.5米，深度10米，套内面积达到45平方米，尽显豪华和舒适。酒店另设有7层长住型酒店套间共计140套，满足长期住客的需要。酒店130米高楼上设两层“云顶酒廊”四周的城市景象一览无余。

总体的建筑布局形成了从入口大坡道、入口水景、大挑檐雨篷、大开间大堂、大堂吧的系列空间变化，景观序列与主楼形态互相呼应、相辅相成。

2.1.2商业办公楼平面设计

二栋分别为150米及135米商业办公楼分别位于酒店西侧及南侧。标准层高4米，两层挑高的办公大堂，光线充足，体现气派的办公大楼入口形象。进入大堂后，低区办公和高区办公的候梯厅完全独立，分区电梯分别到达各自服务的楼层，同时利用群控系统，使电梯运行智能化，使乘客等待时间缩短，运行效率大幅提升。外幕墙到核心筒间近11米深无柱的出租空间，满足商业办公的标准，亦方便分割成单一或者多个租户使用。4米的办公层高亦保证了商业办公楼的舒适性。1.0米的吊顶深度及10公分高的架高地板满足通讯及网络的系统分布，同时也保证了高效的中央空调系统合理地布置到各个位置。

2.1.3 办公楼平面设计

一栋高135米布置在A地块西南角，靠近彩宇西街一侧，标准层高3.6米，与东侧商业办公楼对称布局。二栋100米办公楼对称布局在B地块，标准层层高3.4米， B地块办公，单栋房间数665间。A地块办公分高低区分布，设有8部客梯，2部货梯，候梯厅完全独立，分区电梯分别到达各自服务的楼层。

2.1.4地下室平面设计

A地块负一层主要为停车，局部设计有人防，平时为停车，酒店裙楼下方主要配以卸货区，机房设备及酒店后勤，负二层主要为机动车停车。酒店塔楼下方为酒店独立的后勤及设备区域，其他塔楼的设备用房皆有效利用各侧角落布置，以达到停车空间的完整性。整体停车位已超过1800辆，符合实际需要及规划要求。B地块地下层主要为停车。

2.2 立面设计

建筑立面以竖线条为主，外形硬朗挺拔。依据本地的气候条件及生态环保要求，外墙主要的立面采用金属板，玻璃与石材为辅，颜色为暖色调为主柔和的色调配合造型使得立面更显刚毅，同时减少环境光害。外墙立面分割简洁，凸显建筑体量轮廓，立面的进退关系丰富了立面的层次感。建筑将设有泛光照明系统，在夜间强化地标性建筑的特性。外墙构造以单元式幕墙系统来保证安装的品质，低辐射镀膜中空玻璃的使用，使此外墙具有极为优良的节能性，节能性体现在其对阳光热辐射的遮蔽性―即隔热性，对暖气外泄的阻挡性―即保温性两方面。北面酒店及办公塔楼核心筒外立面考虑LED光墙，在节庆及不同时段，呈现多彩多姿的光影变化，丰富了外立面的夜景效果，亦强化了其地标建筑的特色。如图3。

3.空间设计

3.1 酒店入口形象设计

为满足酒店使用功能的要求，建筑采用了9米X10米的大柱网设计，通过结构设计的精心考虑，为酒店功能所需的大面宽、大空间创造了条件。酒店主要入口大堂设在二层，车辆通过大坡道到达二层，增强酒店入口的气势。入口大堂更是充分考虑入口形象，采取了大开间，有力地营造了豪华、气派的大堂氛围，体现了开阔、畅通的景观视野。

3.2 宽敞舒适的客房设计

酒店拥有客房数374套，拥有各类客房及套房，客房拥有4.5米的大面宽，套内平均面积达到45平方米，尽显豪华和舒适。

3.3 高贵典雅的行政酒廊

在34层设计了两层通高的云顶酒廊，尽览城市全景。并设计了独立的弧形楼梯，更增添了酒廊的气氛。

3.4 无柱宴会厅

酒店裙房一层平面设计了一个1180平方米无柱的宴会厅，面宽27米，进深44米的大空间内不设柱子，满足大型宴会厅举办高档酒会、宴会的需要。

3.5 完善的酒店功能

酒店拥有装饰典雅的客房，第一流的餐厅，酒吧，会议空间，酒店完备的设施和服务还包括25米长的室内游泳池，健身中心，SPA足疗中心。

4.建筑节能设计

4.1 建筑节能设计

体型系数、窗墙比、屋面、外墙（非透明幕墙）、外窗等围护结构的节能构造措施，采用200厚加气混凝土砌块加100厚泡沫玻璃保温板的外保温材料，屋面采用110厚岩棉玻璃棉板。

4.2 水系统节能设计

4.2.1消防给水设计

本工程A、B区各设一套消火栓给水系统，采用临时高压系统。于A区地下室设一座1010m3的消防水池，于B区地下室设一座918m3的消防水池

A1酒店：室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向分为两个区。

A2 办公：室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向分为两个区。

A3，A4：室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向分为两个区。

A5： 室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向为一个区。由地下室消防水泵房的2台低区消火栓给水泵组1#经减压阀减压后供水，一用一备，互为备用。

B1，B2： 室内消火栓给水系统水平竖向均成环状，竖向采用减压阀减压分区给水系统。

4.2.2 热水系统设计

本工程酒店部分采用全日制集中生活热水供应系统。

热源由地下室热水锅炉供给，经换热后提供热水。由安装在换热器热媒管道上的温度控制阀自动调节控制。

热水出水温度为60℃，回水温度50℃，由安装在回水管道上的电接点温度计控制，热水循环回水泵的启、停，温度低于50℃循环泵开启，温度达到55℃循环泵停止运行。

热水分区同给水系统，各分区分别设半容积式换热器及热水循环泵。

4.2.3空调给水设计

空调水系统形式为两管制： 冬季送热水，夏季送冷水，同用一套管路系统，分高低两个区，在避难层做中间换热装置。

空调机组的水系统与风机盘管水系统分开设置，满足独立运行控制及计量要求。空调机组的水系统采用异程式，风机盘管的水系统采用同程式。

空调水系统管材：均采用无缝钢管，空调冷热水管道、凝结水管等均采用橡塑保温材料。

4.3 暖通节能设计

大堂，多功能厅，大餐厅等大空间房间拟采用全空气空调系统，设计专用的空调机房；客房，办公室等普通层高且面积较小的房间拟采用风机盘管加新风空调方式，酒店及办公部分的新风系统尽量竖向布置，减少水平风管，同时排风系统竖向布置，集中排风与新风机热交换，采用热回收新风机，解决新风机防冻问题同时降低运行成本。地下室的办公区设风机盘管加新风系统。在游泳区按《公共建筑节能设计标准》（GB 50189―2005）的要求设置热回收装置。

4.3.1 空调设计

（1）冷源：酒店部分：拟采用单独的冷热源，冷源设计电水冷机组，布置于地下室一层设备用房，冷却塔布置于裙房屋面，夏季空调冷媒为7/12℃的冷水；热源结合生活热水供热采用燃气/燃油两用锅炉加板换机组的形式；锅炉房的位置设置于负一层。商业办公部分：A2办公楼冷源拟设计电水冷机组，布置于负一层设备用房，冷却塔布置于裙房屋面，夏季空调冷媒为7/12℃的冷水； A3办公楼设置VRF系统，室外机布置于每层设备平台处，夏季制冷，过渡季节制热；A5办公部分独栋设置VRF多联机，室外机置于屋顶，夏季制冷，过渡季节制热。办公部分：冷源拟设计分体空调建筑配合预留空调室外机平台。循环水泵设置在地下室的设备用房内。

（2）热源：空调热媒为60/50℃热水， 热源由设在地下室的燃气/燃油常压锅炉供给95/70℃热水，通过板式换热器进行换热后供给热媒为60/50℃低温热水。

4.3.2地板采暖节能设计

酒店部分（A1）大堂，泳池等大空间区域拟设计地板辐射采暖系统；商业办公部分（A2，A3，A5）拟设计散热器采暖系统，采暖水系统竖向分为4个区域；办公部分（A4，B1，B2）拟设计地板辐射采暖系统，分户计量，分室控温，采暖水系统竖向分高中低3个区域。地下车库拟设计热风采暖系统，车库入口处设置热风幕。地下设备用房可根据设备发热情况及通风空调设计综合考虑。

4.3.3防排烟设计

酒店设计了全面完善的防排烟设施，不仅满足了国家消防规范的设计要求，还满足了酒店管理公司严格的要求，酒店人员停留区及重要部位当房间面积大于35平米时就设机械排烟系统，更好地保证了火灾时人员的安全疏散和消防人员救援工作安全、顺利的开展。

4.4 电气设计

4.4.1 供配电设计

本项目为超高层及特大型公共建筑，属于特别重要用户类，

其中，特别重要负荷设备是：

消防用电设备（消防控制中心电源、火灾自动报警与联动装置、火灾应急照明与疏散标志、防烟及排烟、自动灭火系统、消防水泵、消防电梯及其排水泵、电动防火卷帘及门窗以及阀门等），航空障碍标志灯；总弱电机房；经营及设备管理用计算机系统电源管理用计算机系统电源；保安监视系统等；

一级负荷是：

地下车库负荷，消防水泵、主要客梯用电等。办公楼的走道照明、值班照明、警卫照明、障碍照明用电，主要业务和计算机系统用电，电子信息设备机房用电等。

其余为二级和三级用电设备。

4.4.2弱电智能化设计

酒店弱电系统设有语音，网络及酒店管理系统，安防系统，建筑设备管理系统，多媒体信息系统，公共广播系统，电缆电视及卫星接收系统，其中语音系统采用了IP交换机，以适应未来的发展，并设置了覆盖整个酒店的WIFI无线接入系统。

篇2

商业配套进入“3G”时代

以体验式商业为核心的商业配套形式，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。而对于投资者来说，则是如何顺应这种变化，从中寻找到更多的投资机会。

何谓的“3G”时代商业综合体？如果将大卖场加酒店或是写字楼为主要组合形式的传统模式形容为“2G”时代商业综合体，那么，随着大型居住社区的发展壮大，带来的直接影响就是人口数量大规模聚集以及消费需求的改变，从而对商业形态提出了新的要求。也就是说，在此基础上的升级版商业配套，可以视为“3G”时代商业综合体。

与传统相比，“3G”时代商业综合体最大的不同在于注入了体验式商业业态，商业零售的核心作用更加明显，同时在一定程度上出现了“去大卖场”趋势；此外这种商业综合体更为注重与公共交通尤其是轨道交通的接驳紧密程度。

洲联集团（WWW5A）总顾问刘力表示，此前很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其它物业的销售，要么只是满足内部其它物业的配套功能。但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是零售商业为核心的综合体日益增多。

刘力认为，产生这种转变的根本原因在于酒店和写字楼这两种物业类型所承载的业态已不再适合商业综合体的发展需求。在奢华酒店市场已相对饱和的情况下，商业综合体的定位不再适合经济型酒店进驻。而同时写字楼有高端化专业聚集的趋势，与商业综合体的形式也有冲突。这样的变化在上海已经有所反映，如位于上海闵行区的南方购物中心西侧，就建造了一座总建筑面积达6.4万平方米的友谊商场项目，业态则主要以零售业为主，主要销售国际二线品牌为主的服饰、钟表等。

另外一个值得注意的变化是“去卖场化”。卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，这样的案例比比皆是。但随着大卖场在国内布局的完成，已再无新开大卖场的空间，尤其是市中心区域，更是无法容纳大卖场，因此新开的商业综合体中，不再考虑这种业态。

商业综合体与共同交通直接的接驳也变得更为紧密。刘力表示，随着城市基础设施建设的新一轮高峰，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，其意图也非常明显，就是分享公共交通的人流，做足地块价值。

商业地产更受追捧

而从宏观层面来看，商业地产必将因为楼市调控而更受投资者关注。

“新八条”的出台，对投机性和投资性需求会形成严厉打击。据汉宇地产市场研究部近日获得的门店反馈来看，包括“限购”、“二套房首付六成”和“全额营业税”的具体措施，对房产投资有着巨大的影响。

具体来看，新“限购”政策对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限购”政策实际上已经剥夺了投资性需求的购房权利。“二套房首付六成”、“全额营业税”以及房产税试点等具体措施，使得房产投资在交易、持有等环节的成本都大幅上升，这在很大程度上也能够抑制投资需求。

专家分析认为，宏观调控力度的加大，商品住宅投资已无多少机会，这迫使部分社会资金寻找新的出路，商业地产势必成为新的出口。这种变化其实在去年已经得到体现，2010 年商业地产销售面积、销售额增速均高于市场平均水平。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，比上年增长10.1%，商业营业用房增长29.9%，较住宅销售面积要高出20个百分点；商品房销售额5.25 万亿元，比上年增长18.3%，其中商业地产增幅更是高达46.3%，比住宅高出近32个百分点。

掘金“3G”商业综合体

针对商业综合体的发展趋势，投资者应调整自己的投资策略，顺应变化，从而让投资收益最大化。

专家表示，投资者需要把握的总体方向是选择适合零售类业态的商业物业。上海五合智库总经理邹毅表示，目前还有部分商业综合体在规划中考虑了酒店和写字楼物业，从大的发展趋势来看，这两种物业的功能将会偏离商业综合体的定位，从而沦为“配角”，这无疑会影响到其投资收益。而随着零售类业态在商业综合体中地位的加强，其租金水平会不断走高，进而影响到物业本身的价值，因此零售类商业物业的发展前景要好于酒店和写字楼物业。

当然，对于区域商业特色的研究也不能忽略。邹毅指出，区域特色商业可以吸引消费者购物的倾向，以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。但如果商业物业的定位与区域商业特色不相符，便无法吸引到消费者前来消费，从而影响到物业本身的升值潜力。

篇3

关键词：华润 结构 管理

中图分类号：F279.23 文献标识码：A

标杆企业之一华润置地：

1、企业发展特点：

华润集团于1994年收购了北京华远房地产，随后将所持有的股份归集到华润置地并在香港上市。当时收购华远的目的主要是获取国内住宅开发经验，为华润进军房地产行业创造条件。2005年，华润将分散于集团内部的房地产业务进行整合，将华润置地作为华润房地产业务发展的旗舰，明确了公司的定位和发展方向。在成功开发出凤凰城、上海滩、橡树湾等一批高品质住宅，以及万象城都市综合体项目后，华润置地迅速将这些产品在各地复制，至2012年年末，华润置地已进入中国内地40个以上城市，正在发展项目超过80个以上。

2、产品定位：

华润置地产品定位，从高端住宅系列（橡树湾学府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列）和商业地产系列（万象城都市综合体系、住宅+区域商业中心（五彩城）、住宅+欢乐颂）开始，至2013年年初，华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及万象城都市综合体、住宅+区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

3、组织架构的特点：

1）、华润置地城市公司有标准组织架构，各城市公司依据此架构，根据自身情况，作适当的微调，但必须经华润置地公司审批；

2）、若城市公司同时运作2个（含）以下的项目：可不设置工程管理部，工程管理职能由项目管理部分管副总牵头组织工程品质小组，行使工程管理职能；可不设置客户服务部，在物业公司设置客户服务线，行使客户服务职能；在成本管理部或者行政管理部或财务管理部设置法务人员；可不设行政管理部，由人力资源部代行。规模扩大时，成本管理部的招标采购职能转移至工程管理部行使。

3）、若商业仅仅作为住宅配套项目，且体量小于10000平米，则配套商业策划由市场营销部行使（若城市公司设置商业运营委员会，则由商业运营小组运作住宅配套商业的策划与招商），商业运营职能由市场营销部行使；若开发纯商业项目或商业综合体项目，可成立商业运营线运作商业策划与招商；

4）、市场营销部销售职能线、项目部、设计管理部、成本管理部可设置行政助理，其它部门不设置行政助理。

5）、各城市公司统一设置投资决策委员会、招投标委员会、产品决策委员会、商业运营委员会，其它专业委员会可根据自身情况灵活设置。

二、标杆企业之二万达集团

1、企业发展特点：

大连万达集团创立于1988年，至2012年11月底，已经形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。

其中，支柱产业之一商业地产情况如下：

万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

万达商业地产公司持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120个万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

2、产品定位：

万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、提升城市商业档次；二、新增大量就业岗位；三、创造持续巨额税收；四、丰富群众消费需求。

3、万达集团组织架构的特点：

1）、万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。

2）、万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。

3）、万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。

4）、独有的倒金字塔管理。

三、新地产集团转型期的组织架构设计

（一）、产品定位建议：

自2011年起，商业地产开发商纷纷对旗下产品进行调整，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列；此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中。有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，相比粗放型开发，由集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一身的大型室内购物中心已经发展成为更大型的城市综合体，这类产品需要大的资金的长期投入。相比，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许更能赢得机会，建议“三胞广场”的产品定位和设计有这方面的思考，同时建议采用华润置地的产品定位策略，实现“百城千县”目标。

（二）管理体系建议：

建议采用万达集团的管理决策体系，结合华润置地的产品定位策略，发展自主品牌的商业广场模式，例如：购物中心+电子产品连锁+自主超市+餐饮+娱乐（影院）+专门店的业态组合，形成集团城市综合体的模式。

（三）组织架构建议：

保持现有组织架构弱矩阵管理格局不变，根据新增职能成立对应的新职能部门，同时在原部分职能部门中，调整或增设新岗位，以便与完成新增工作内容。

各部门设定如下：

1、战略投资管理中心：负责行业及市场研究，战略管理，拓展与投资分析，报批报建，土地获取；

2、规划设计管理中心：负责产品研究、设计管理、设计成本及设计供方管理；

3、市场营销管理中心：负责营销管理，客户关系管理；

4、工程管理中心：负责工程管理、工程技术研究及支持、工程管理制度、工程进度、质量、安全、文明施工管理；

5、预算成本管理中心：负责预算管理，成本管理、招标管理、采购管理；）

6、运营管理中心：负责组织管理，计划管理，组织绩效管理，流程制度，知识管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：负责人力资源管理、行政与后勤管理；

8、财务管理中心：负责财务管理、税务管理、资金管理、法务管理；

9、物业管理公司：负责提供物业管理全程服务、参与招商计划和招商方案制定工作。

10、资产经营公司：自持物业资产的经营管理、参与商业资产的经营与管理；

11、商业管理公司：负责城市综合体的招商运营管理、商业管理；

篇4

关键词：高层建筑设计；教学改革；限制与创新1 教改源起

在全球化、快速城市化的背景下，城市密度和高度的变化巨大。高层建筑由于高效节省土地资源、形态显著等优势而广泛被建造，世界高层建筑建设的重心也由北美逐步转向以中国为最的亚洲。

作为教学目标与理念，先向学生传递的是：已广泛应用于全球可持续发展理念、一直被认为围绕“发展”和“限制”的一对核心概念。技术复杂的高层建筑对城市环境影响巨大。建筑师如何谨慎、理性、负责但又不失艺术创意？在满足空间、形态、科技、防灾等基本准则下，追求可持续发展的理念成为更高层次的目标与准则。

“高层综合体建筑设计课程”（以下简称“高层建筑”）最大的难点是技术复杂性与较短教学周（6周）之间的矛盾。课程要考察学生的综合分析、应对能力，考察学生对城市空间的审美能力，以及理解城市的复杂性与多样性的能力。课程尝试教学改革和创新：一是认知空间和城市设计之间的关系；二是搭建建筑与城市之间的紧密关联，挖掘想象力，训练空间逻辑的叙述与表达。

2 教学概况

2.1系统原理

教学的主要任务是培养学生进一步的综合设计能力。其中，四年级教学着重引导学生向城市设计层面扩展，并关联性地分析和解决设计问题，基本指导原则是：整体性原则，关联性原则，系统性原则，多样化原则。课程设计的选题围绕教学目标，在大类课题的范围内加强内容和地形图的多样化。

2.2教学目标

课程教学目标是了解掌握高层建筑设计的相关理论和方法，认识高层建筑和城市环境的相互制约关系。

2.3教学模式

（1）多样性的主题设置

课程设计的主题是“城市与建筑”，设置主题包括三个领域：城市设计类、高层商住综合体、高层宾馆办公综合体，三类课题同时开设，学生自主选择题目，依据教师研究课题、实践工程来选择教师。

“城市设计类”：设计必须包括大量的研究，总体规划应该是一个城市或地区基本的分析图，而不仅仅是一个物理设计。

“高级商住综合体”：商业研究环境中必须包括市场研究，包括了解高层住宅规范、设计、调整大小和高层住宅单位。

“高层酒店办公综合体”：要掌握高层公共建筑的设计规则和流程建模之间的关系，就必须有一定的技术含量，掌握技术规范、设计尺寸和深度调整。重视当前热点主题，如文脉、景观、可持续性、生态、技术等。

（2）课堂组织与团队合作

四年级形成2个大班组，每班组2～3名教师。将大班组分成3～5人的团队，团队成员共同组织效果良好的组间讨论报告，并填写课后反馈调查表。

（3）设计过程控制

各教学组根据不同的命题方向，在教学过程之初由教师根据自己特长组织多场“高层建筑”研讨会，主要有：①高层建筑简介：高层建筑的历史，分类的定义，与城市之间的关系，经典案例分析；②建筑技术：分析结构体系、地下车库、设备机房、核心筒、避难层等；③历史文脉：高层建筑在文化、社会、历史背景的影响与价值，分析在当今存在的问题及所面临的新挑战。影响需求分析的主要因素：自然环境，交通流线调查、景观风貌等，需绘制分析图示及文字说明，作为最终正图的部分内容，且需要搜集当代中外建筑经典范例，在课堂上用PPT对其分析评价，并由教师点评。

（4）加强教学评图环节

大图评是加强教学效果的有效手段。外部专家、教师和学生参与的组织，明确评估系统图的形成、逼真的设计整体性能等级。多年的教学实践表明，四年级的教学改革极大地促进了学生的积极性，鼓励了教师之间的竞争，鼓励学生的创新思维，让学生对自己选择的职业生涯逐渐有清晰的认识。教学鼓励参与国际、国内竞争，使教学更具跨学科性和挑战性。

3 总结

篇5

近年来，随着电子商务不断掀起热潮，为传统企业提供前端建站、后台系统等电商技术服务的公司如雨后春笋般登台，各种信息化服务也随之面世。据美国市场研究公司IDC的报告称，全球大数据技术和服务市场将在未来几年保持31.7%的年复合增长率，2016年的总规模有望达到238亿美元。就国内来说，可以排的上号的第三方技术服务商数量已经超过千家。

应该说，数据技术服务商的涌现，对大多数实体商业的互联网技术不足带来了一大补充。通过整合数据，分析数据，精准营销等“无微不至”的技术服务推动下，实体商业+互联网的发展速度大大提升。

海康威视的可视化应用

一般而言，每个商业综合体在交付时都会部署大量传统的安防系统，包括视频监控、报警、门禁、停车场等，几乎涉及到商业综合体的所有关键场景。因此，有不少部分安防企业借助先局优势，研发推出智慧应用，利用这些无处不在的安防终端设备为商业综合体创造更大的商业价值。

同时，大数据正在促使安防行业从传统的监控中心建设迈向数据中心建设，单一的数据也正在向多维数据转变。大数据的应用将给用户带来全新的价值，而实现这一切的基础，就是承载着安防大数据技术的产品和解决方案。

以视频监控起家的海康威视，则利用了先行优势围绕“可视化”帮助购物中心的商家进行管理与经营。它可以将一个购物过程分成八个过程板块。当消费者选定某个品牌之后，走进这家门店，和导购沟通情况选择商品，之后是支付。这个过程完成之后，再买其他商品，或者去其他楼层，其他门店仍然会重复上面这样一个流程。当把所有东西都选择购买完成之后，消费者拿着商品离开商场。

海康威视在此基础上提炼出六大核心数据，分别是视频数据、客流数据、WIFI数据、人脸数据、停车场数据和消费数据，这六大数据集成在海康威视自己的购物中心综合管理平台层面。

之后在这些数据发现隐含内容，比如通过车牌号车标识别，来判断车辆档次把人的基础框架框定，还有人脸摄像以及会员卡信息等，这样组成一个对购物者最基础的画像的描述。有了顾客属性之后，第二步便是记录顾客行为，即他干了什么。海康威视提出两个方面的内容依据，客流统计和客流定位。客流统计是把进入这个商场的人流数据信息进行统计，从时间维度、空间维度，甚至包括季节、天气，节假日都可以有这样数据统计的方式。最后是进入购物中心的客流动向，停留原因等。之后通过比较快捷、及时的方式把这些信息实时的推送到整个购物中心板块运营管理者的手上。

对于购物中心商家来说，得出了客流数据、停车场数据，甚至人脸数据。这些自动采集的大量统计样本数据可用于商业综合体的消费人群的分析，以及客户的消费习惯统计挖掘与分析。

米雅：最大的愿望是干掉收款机

杭州米雅信息科技有限公司董事长杨德宏则认为，只为客户画像是不够的。“实际上零售业没那么复杂。就购物中心来讲，我觉得两件事情：第一，选址选对。第二，招商招对。这两件事做好了，购物中心的成功率80%就做对了。”真正要把零售商做好，把零售业做好，把消费者的体验做好，首先把这两件事做足，购物中心招的这些品牌是不是做到足够的便宜。做的这些营销活动是不是足以让消费者感到他拿到真正的优惠。

在接受《中国连锁》记者专访时，杨德宏告诉记者他的第一桶金是靠卖收款机赚取，但米雅最大的愿望却是要干掉收款机。他认为，收款机的功能并不都是有用的，比如打印出来作为退货凭证的小票有90%以上都不会存放，而退货凭证完全可以以电子形式发到顾客的手机里。“全世界有多少企业为了这个小票生产纸、墨盒、打印机，花这么多成本，但是这个给消费者不带来价值。我们有理由把它干掉。”

杨德宏告诉记者，他从1995年开始做零售业IT，做了15年对消费者的调查，问到对什么不满意时？始终有一项是对排队不满意。

“但是店面面积就那么大，增加不了更多的收款台。收款方式流程也说这样，我们必须要刷这个卡，刷完卡必须要打小票，必须得签字。如何来对这个小事进行改变？让消费者感到更多的实惠？让消费者购物的时候感觉更多的体验？”杨德宏说。

米雅做的第一件事是移动支付的接入，节省成本和空间，提升效率。成立一年半时间，已经为100多家企业10000多家门店做了移动支付的接入，比如永辉，华润，优衣库，耐克，京客隆，超市发，城乡超市等，全国前一百名的零售商有一半已接入米雅系统。

杨德宏表示，门店系统升级是非常高效的，比如优衣库全国300多家门店，通过后台把前端的门店系统升级，一夜之间即可统一完成。但他同时也坦承，前期沟通比较长，也是比较困难的，毕竟直接关系到收银系统，所以起初企业都会非常小心。

在杨德宏看来，那些大品牌商花大价钱请明星代言，打广告，弄标语牌，其实和消费者并没有多大关系。米雅思考的是，有多少营销费用进了消费者的口袋？如何能够让这些供应商的营销直接优惠到消费者的手中？

高成本 应用难

虽然技术服务层出不穷，但由于没有明确的行业标准规范，野蛮生长的行业现状使得商业信息化服务的成本始终高居不下，严重制约了整个实体零售行业的信息化进程，同时也变相地掣肘了商业信息化行业的发展。

尤其是传统商业信息化服务的高成本问题，严重制约了整个实体零售行业的信息化进程。据了解，目前，实体零售行业想要实现信息化管理运营，往往要承担一个较为高额的成本支出，不仅初次投入成本高，而且投入运营后还需根据企业的发展和规模的变化，面临更新换代的问题，随之而来的维护或者换新的设备成本同样不菲；采购成本高，决策风险大，使得不少实体零售企业信息化的推进工作变得十分困难。

有业内人士指出，传统的商业信息化服务门槛高，采购及决策成本高，传统招标方式伴随着较大的决策风险，企业新建的系统也很可能会出现各种各样的问题。最终，企业商业信息化的进程极大受阻。

目前，整个实体零售行业的发展规模差不多已经达到30万亿元人民币的容量，但中国小微企业的信息化程度还不到80%。实际上，大多数发展中的企业，并不知道哪套系统真正适合自己，或者说适合未来市场的需求，因为不同发展阶段的实体零售企业的信息化的需求是不同的，也就无法提前预知结果。

篇6

上海长宁区中山西路1065号SOHO中山广场很快封盘，封盘前的售价为5.8万元至6.2万元/平方米。但售楼员说现在租赁业务还在正常进行。作为长宁区唯一一个在售的5A级办公楼现房，中山广场的租金已经从2011年的4.8元涨到6元至7.5元/平方米/天。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为这是SOHO中国在转变商业模式。散售物业的回报在逐年降低，而且潘石屹持有的大多是黄金地段，这部分物业越卖越少，以后很难再买回来。在有财力支持的前提下，自持是明智的。

机构投资者们依然看好办公物业。华燕置业市场研究部的报告显示，8月份上海办公物业成交面积的冠军是位于安亭汽车城板块的嘉亭荟城市生活广场，有1.5万平方米被整体收购，亚军长海大厦1.4万平方米被批量收购。

办公楼的长期投资回报前景显然更吸引SOHO中国，这个领域里的投资机会却并不仅限于机构投资者。

办公楼投资性价比高

“个人投资者想投资不动产，办公楼是不二选择。”立超商业地产执行董事刘科建议。他解释说：目前新购住宅租金回报率不到2%，加上限购限贷政策，首先就可以排除掉。商业地产包括商铺、办公楼、酒店式公寓、工业地产。商铺是最讲究投资技巧的产品，好铺要养，要靠专业技巧判断。工业地产很多人都不了解，投资门槛也高。办公楼的投资门槛最低，回报率还算不错，目前上海甲A级办公楼的平均回报率达到4.5%至5%。非甲A办公楼短期回报率要更高。

办公楼投资要看租金回报率，它是需要长期持有的产品。不过不动产地域差异极大，投资者在投资办公楼产品前要根据不同的地域具体分析。

世邦魏理仕的2012年第二季度市场指数显示：15个主要城市办公楼市场表现分化。北京和上海这两个最大的办公楼市场的租金增长均有所放缓。广州、深圳、宁波和青岛四个城市受外部经济环境和需求放缓的趋势影响租金下跌；而成都、重庆、沈阳、大连等二线城市，租金在高品质项目入市和市场升级需求的推动下强劲上涨。

租金下降也带来机会

从租赁情况看，实体经济对市场的影响也已开始体现。21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明发现，不少小业主以“降租”吸引客户。在21世纪不动产上海区域市场研究部持续监测的110个甲级办公楼项目中，8月份有近10%的项目出现了租金下降的趋势，降幅在3%至20%之间。根本原因是客户需求减少引发的办公楼空置。

相比之下，品质较好的5A级办公楼租金最坚挺，如浦东新区的国际金融中心，8月租金约为11元/平方米/天，较年初增长37.5%。但是不少小业主持有的品质一般的甲级办公楼租金则出现了下降的趋势，即使在城市核心区域也不能避免。

刘科却认为实体经济走弱带来的影响实际上给投资者进入办公楼投资领域带来了机会。以往经济走强时二手办公楼出售的很少，“2012年开始很多个人业主为了变现，出售持有的办公物业，性价比非常高。尤其是小业主出售的位于核心区域的二手办公楼，‘淘金’机会非常大。”

他以上海市久光百货旁的办公物业静安中华大厦为例，售价3.5万元/平方米，投资回报率6%，相比周边的住宅五六万元的单价，投资回报率只有2%，仅用于投资，买办公楼非常划算。而且100多平方米的面积租赁比较灵活，这个区域有长期稳定的租客、品牌企业。他建议遇到这样的项目可以大胆买入。“位于轨道交通枢纽附近的物业不怕租不掉，但如果是郊区的项目就要特别慎重。”交通不便、人流稀少、周边商业设施不齐全，都是办公楼投资的大忌。吴晓明提醒，上海市嘉定区的办公楼供销比已高达2.28：1，严重供大于求，该区域办公类物业已存在极大风险。

投资哪里更合算？

陈仲伟更看好北京的办公楼市场。“北京的办公需求一直在稳定增长，国企和民企依然有办公物业升级的需求。”根据世邦魏理仕数据显示，2012年至2014年，北京办公楼总供应量将不到100万平方米，而2008年一年的供应量可达120万平方米。现在北京办公楼的空置率已经下降到4%，是史上最低。他认为相较于世界上其他经济体，中国经济一直保持着飞速增长。在全世界经济不景气、印度通货膨胀达到双位数的情况下，中国依然是许多跨国公司的关注焦点。

这一点在商业房地产服务机构高力国际的报告中也得到了印证。8月24日，高力国际报告称，亚太区大部分国家受到经济增长放缓的拖累，办公楼租金下跌，但是中国及澳大利亚的大部分城市，办公楼租金仍有涨势。

高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事Mark Lampard表示，尽管利率处于低位，但亚太区的准买家普遍难以通过房地产取得融资，只有中国和澳大利亚的悉尼例外，中国的业主及租户仍然活跃。他认为如果欧元区经济进一步转差，办公楼租金有下调的压力。

上海的办公楼市场并不乐观。吴晓明表示，上海办公楼买卖市场目前已存在一定风险。目前上海新建办公楼的存量已达到3.69万套，总计476.9万平方米。以2012年月均10.6万平方米的成交量推算，目前存量至少需44.8个月才能消耗完。

未来上海的办公楼出租回报率进入下降通道的可能性很高，而且受政策调控住宅的影响，很多以开发住宅为主的开发商也转向商业地产开发，其中就有不少进军办公楼市场。

篇7

阳光新业地产有限公司总裁助理李睿最近为项目选址十分头疼。他向记者抱怨：“或许你正在集中精力打造一个社区商业购物中心，但不远处马上就会有体量巨大的购物中心冒出来，带来恶性的竞争。”

他也知道，这股潮流源于住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心。

据世邦魏理仕(XBRE)的数据，全球面积最大的3个在建购物中心都在中国，此外，在建购物中心规模排名前十的城市中，中国占了8个。

天津在购物中心建设方面是全世界最繁忙的城市。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一个欧洲城市现有购物中心的面积总和。

工业城市沈阳的购物中心建设排名全球第二位。沈阳也是中国对俄罗斯、日本以及朝鲜和韩国贸易的中心，目前有18个购物中心开发项目在建，总面积218万平方米。

成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。2011年底，成都的商业综合体项目已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上；未来两年，成都还将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米。

成都零售商协会、成都理工大学商学院共同的《2011年成都零售业发展报告》显示，2011年，成都1万平方米及以上大型卖场增加明显，达53.3万平方米，增幅达23.3％。成都已形成六大商圈：它们分别是春盐商圈、金沙光华商圈、建设路商圈、沙湾商圈、红牌楼商圈和天府新城商圈。其中，春盐商圈已聚集22个5000平方米以上大型卖场。

不光是省会城市，这样的建设狂潮还在一些小城市里上演。广东惠州，一个常住人口仅115万的城市里，大型购物中心的总建筑面积超过了60万平方米。这意味着平均两个人要支撑起一平方米的购物中心面积。并且，随着城市外扩和旧城改造的启动，还有多个新购物中心在规划或建设之中。

“可能风险就在眼前。同一个商圈，即使是城区公认最好的商圈，有的购物中心生意红火，有的门庭冷落，有的购物中心几经折腾，仍然在亏损线挣扎。”李睿说，“光有钱建设是不够的，投资者必须对建成后的运营管理风险有足够的评估。”

疯狂的推动者

尽管网购大潮汹涌，新首富万达集团董事长王健林还是很看好体验式消费中心在未来的发展，这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到，国家“十二五”规划提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿元增长到30万亿元，年均增长15％以上，大大高于GDP增长速度。“这么大规模的增长靠什么实现?完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。”王健林说。

万达的扩张速度已不可复制。2012年，万达将在全国新开业18个万达广场。万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。

高纬环球中国区董事总经理张良军也向记者提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20％。

高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论坛时表示，“2008年以后，所有国家治理经济衰退的方法就是一条，不断地印钞票。而中国城市化的动力，推动了人口和资金的聚集，这是对房地产最大的支持，而且是长期的。”另外，资金要寻找出口，商业地产便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。盈石资产管理有限公司副总经理许大金告诉记者，出让商业用地所带来的附加值更高，但许多商业地产并非开发商主动要求建设。一位外地开发商与北京某郊区谈判土地事宜，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。

总投资达70亿元的天津银河国际购物中心的投资商是天津城投集团。该集团的负责人曾对记者无奈地说，公司此前并无太多商业地产运营经验，但“天津市政府很重视这个项目，主动找到城司，(要求他们)作为国企，必须做好(这个项目)。”

过剩隐忧

如果正在建设的购物中心大潮，主要不是源于消费需求快速增长的推动，而是更多受地方政府、投资者主观判断的影响，过剩隐忧是否在所难免?

国际知名的商业地产机构莱坊对此提出疑虑。该机构去年底的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。

这份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言，购物中心“大未必佳”。报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18％以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，且大都是分期开发。

供过于求最直接的影响，是空置率的上升和租金下滑。根据世邦魏理仕的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，商业地产空置率分别上升至13.55和12.6％，沈阳、西安、重庆的租金均小幅下滑。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11％，首层租金则环比下降1.4％。

在一线做商业运营的开发商们，感受到的压力来自于招商环节，及商业地产人才的短缺。李睿告诉记者，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于ZARA、优衣库、HM在国外不是很强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频遭遇面临被挖角的过程。“一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来，但是还没到5年，许多人就已经被挖走了。”李睿对此表示无奈。

不过，世邦魏理仕亚洲公司执行总裁赛巴斯蒂安·斯基夫说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，仍落后于国际标准。

张良军认为，虽然肌总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽如人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败。亦可能出现一些烂尾项目。

许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动在所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。许大金和李睿共同指出了沈阳购物中心面临着过剩的危险。李睿认为，这些城市将会是开发商谨慎选择进入的城市。

篇8

关键词：工业遗产保护和更新模式搬迁企业

中图分类号：O228文献标识码： A

从工业遗产保护和更新改造的国内外研究现状及趋势开始，结合工业遗产及保护更新的相关概念和所运用的项目管理理论，分析保护和改造中存在的问题，主要发现如下：一是工业遗产更新保护的意识依然十分薄弱；二是工业遗产的再利用定位困难；三是规划设计创新性仍然不够；四是相关的法律和制度建设滞后；五是在实际操作中项目的报批、审核手续十分复杂等。此外，还需关注在工业遗产的保护、更新项目实施过程中所涉及到的核心技术问题，包括项目价值评估体系和项目可行性研究、市场研究和产品定位分析以及适应性空间整合等。

以杭州新天地项目为例分析发现：在工业遗产的价值评定、业态定位、改造模式等方面案例项目都取得了较好的保护和改造效果，具有较强的可操作性和重要推广价值。总体来看，该案例为同类城市和同类项目提供的主要经验包括：第一，要秉承能保则保的理念，建立科学性和全面性的价值评估操作体系；第二，应注重注入新型功能，充分利用工业遗存，实现二次价值；第三，坚持工业遗产保护、更新的整体性设计原则，同时应结合区域特征，创造工业遗产个性价值；第四，坚持法律保障保护的原则，规范遗产开发行为；第五，应着重优化政府审批程序，提高项目审批效率，强化管理与服务职能，实现制度创新。

新天地项目位于杭州下城区，是中国第一个以工业遗产为核心的城市综合体，距武林广场约6公里，原杭州重机厂地块，总用地面积约800余亩，总建筑面积约150万平方米。根据杭州市委、市政府的要求，对原杭州重型机械厂所在地区进行整体改造，保留原重机厂工业遗产建筑落地面积2.1万平方米，保护的内容为：钣焊车间、铸铁车间清理工部、铸铁车间和金工车间装配工部，以及铁轨、烟囱、铁罐、露天跨等工业构件和构筑物。这个工业遗产项目的改造不仅对综合体本身品质的提升，甚至是整个杭州市工业遗产的改造更新都会起到一个标杆的作用。

国外对工业遗产的理论研究比较深入，对实际案例的改造技术比较成熟，相应的法律法规比较全面，而我国对工业遗产的认识还处于起步阶段，相应的价值评估、改造模式、方案设计、法律监督管理体制等都处于探索阶段，需要向国外借鉴的地方很多。如何进行有效的工业遗产保护和改造管理，秉承“应保尽保，积极保护”的理念，是目前乃至今后相当长的时间内需要解决的问题，对解决工业遗产在城市快速发展和更新的社会中的生存是至关重要的。

杭州搬迁企业做地项目，在工业遗产的价值评定、业态定位、改造模式等方面取得了较好的保护和改造效果，具有可操作性和推广性的意义，为同类城市和同类项目提供的参考和借鉴意义在于：

1、秉承能保则保的理念，建立科学性和全面性的价值评估操作体系。

①、牢牢抓住了杭州市市委市政府提出的“应保则保，积极保护”的两大理念。对见证杭州重型机械的城市工业遗产与场所进行保护。②、在工业遗产完成普查的基础上，通过招投标的方式委托专业的建筑物安全鉴定机构进行建筑、结构、现状、安全等科学鉴定，以“人的安全第一”的原则进行严禁的评估调查。③、关注环境风险，进行环境影响评价。搬迁企业一般都是化工企业，对生产过程中的环境风险、厂房和土壤的环境污染一般都缺乏监督指导，这些为后续的用地埋下不稳定的因素。故委托权威的检测机构和环境影响评价机构，进行详细的风险评估和场地调查。④、引入专家和职能部门审查制。根据遗产自身和再利用的价值进行量化的评价的同时，引入专家和职能部门审查，增加程序的弹性机制，在保证科学性的基础上，更加注重人文和精神等非物质遗产的保留。⑤、公众参与机制的建立，工业遗产是这个社会共有的财富，人人都有责任和义务来关心它的保留和改造，社会各界及当地居民需要共同尊重价值性的保护和多样性的设计，寻找基于一种持续发展理念的解决途径。

2、注入新型功能，充分利用工业遗产，实现二次价值。

本项目邀请国内外权威机构进行了宏观和区域市场的研究，结合工业遗产建筑的特色进行了业态的定位，商业餐饮类、休闲娱乐类、创业产业类、公共场所类等，融汇多种产业功能，激活商业源泉，激发工业遗产的活力，丰富了城市区域的风采。改造后的使用效果说明合理的利用是对工业遗产最好的保护，只有对工业遗产注入符合当代需求的功能，工业遗产才能真正的焕发新的生命、实现二次价值。

3、坚持整体性设计，结合区域特征，创造工业遗产个性价值。

①、重点处理好工业遗产与整个综合体的关系，工业遗产建筑周围新增建筑形式、体量、高度、色调等与保护对象的整体风貌相协调，并且注意对工业遗产建筑周边历史风貌的保护。②、调整区域规划的功能布局、用地性质、建筑设计等，以工业遗产为中心点，融汇多元空间，实现工业遗产和外部整体的适应性空间整合和空间能量转换，让工业遗产的有机细胞生长，进而带动其他细胞的功能和活力。③、调整整体交通系统的规划设计，促进工业遗产周边道路及步行系统的贯通，较强工业遗产厂房的联系形成整体的效应。在道路的取材上也要充分考虑与工业遗产风格的协调。④、重视工业构配件的再利用，结合林荫步道和水景景观灯，将构配件设计到周边景观中去，实现工业遗产开放性的景观。

4、坚持法律保障保护的原则，规范遗产开发行为。

目前国内工业遗产的法律法规存在空缺，杭州市还算走在全国的先例，颁布了《杭州市工业遗产（建筑）保护规划》，所以大量的工作都是在工业遗存实施单位有责任心和历史使命感的基础上。案例处于综合体项目中，结合综合体进行了《城市设计规划》、《总体概念设计》、《工业遗产保护规划报告》、《项目发展策略研究》、《工业遗产实施方案》等一系列方案，严格按照杭州市人民政府和杭州市规划局对这些方案的批复意见，落实相关工作，规范遗产的开发行为，所以急需保护、监督、惩处等相关工业遗产的法律，将保护和再利用工作有法可依。

5、优化审批程序，强化管理职能，实现制度创新。

根据目前经验，总结工业遗产保护和改造的思路和技术路线，强化在每个环节中职能部门的工作，对于工业遗产类文保建筑审批中，由于相关规定较少，可参考相关案例不多，相关管理部门要实现制度创新，在制度出台前结合实际案例搞个审批样板，为我市后续的工业遗产类文保建筑管理提供参考。

随着杭州市城市的发展和产业结构的调整，大量的工业企业已搬离原址，留下大量的工业遗产项目将进入保护和改造的高峰期。从业主角度出发，根据目前从事的大型工业遗产保护和改造项目从管理方法、操作流程、技术路线等方面进行积极地探索性的研究，希望大家了解工业遗产的相关概念，重视对其进行保护、改造、再利用，并共同沟通、探讨、完善对工业遗产价值评估、业态定位、改造模式等核心技术内容，使得工业遗产的保护工作走向成熟。

参考文献：

[1]马迪.工业遗产保护利用与地区复兴的分析与思考[J].浙江建筑,2012(7):1-4

[2]李林.国内外工业遗产旅游研究述评[J]. 华南理工大学学报，2005(4)：44-47

篇9

2012年11月9日，市场研究公司Canalys的最新报告显示，2012年第三季度苹果iPhone 出货量份额在中国市场从第二季度的 9% 下跌至第三季度的 8%，跌出前五。具体来看，三星仍然排名第一位，而中国本土手机厂商智能手机出货量则有大幅提升，二至五名均为国产厂商所把持，联想公司以13%的市场份额位居第二，酷派（10%）、中兴（10%）和华为（9%）分别位居第三、第四和第五位。综合来看，国产品牌几乎占据中国手机市场半壁江山，这无疑是国产手机有史以来的最佳表现。

然而，不断攀高的市场份额并不能掩盖其跃进式发展背后的隐忧：国产手机的盈利能力并不乐观。

据调研公司Asymco的数据显示，2012年第一季度，苹果和三星占据了全球手机行业99%的利润，其中苹果占去了73%的利润。

类似数据的不只是Asymco。市场研究公司Canaccord Genuity的报告同样显示，2012年第一季度苹果和三星包揽了99%的利润，第二季度两家利润占比达到了108%，第三季度则达到了106%。超过100%的利润或许有些夸张，但目前三星和苹果垄断市场九成以上利润却是不争的事实。国产手机品牌价值低、利润薄，一直依靠劳动力的廉价优势竞争，以价换量，以出货量大维持生存是当前国产手机生存现状的真实写照。然而，即便是在手机低端市场，随着竞争的加剧，毛利率也在不断下滑，国产手机厂商生存极其艰难。

TCL通讯的2012年前三季度财务报告显示，销售收入前三季度同比增长9%达到81.46亿港元，同期净利润将大降97%仅1787万港元，仅第三季度出现了8709万元的净亏损。TCL通讯整体毛利率从2011年同期的22%下降到目前的18%，第四季度毛利率下滑的趋势还将继续。毛利率下滑已成为TCL等国产手机品牌面临的普遍情况。与苹果iphone 智能手机同期超过55%的行业最高的毛利率相比，国产智能手机的毛利率2012年以来一直呈持续下滑的态势。

在"中华酷联"中，仅酷派能实现较为稳定的利润。2012年上半年，酷派实现营收62.2亿港元，同比增长105.4%；净利润1.53亿港元，同比增长28.2%。酷派在国产手机中显得另类，与其清晰的定位不无关系。在业界看来，酷派能获得一定的利润，更主要的原因是其在高端市场有几款产品，包括其大观系列，可为公司带来丰厚的利润。

低端手机不挣钱，在业内似乎已经达成共识。据百度移动发展部总监岳国峰介绍，千元机硬件已经不挣钱，60%手机厂商有可能在2013年淘汰。

博沃科技营销副总裁王占家在接受《广告主》杂志采访时表示，目前，国内手机市场竞争极为激烈，运营商、互联网大佬、传统方案商纷纷杀入，国内手机市场已经变成红海市场。在他看来，2013年将是手机洗牌的一年，强者愈强，众多没有核心竞争力的中小企业将纷纷倒闭，战略发展不清晰的大型企业也将陷入困局，差异化竞争者将胜出。

纷纷发力高端市场

凭借着亲民的价格，国内手机厂商在规模上已经有所斩获。然而其意义并没有人们想象的那么大。国产手机要想取得更大的突破，在于靠产品创新与品牌打造赢得高利润的高端市场。面对低端市场越走越窄的利润空间以及与之形成鲜明对比的高端市场，众多在中低端市场耕耘的国产品牌，如联想、中兴通讯、华为、酷派等手机厂商集体发力中高端手机市场，以渴望分得一杯羹。

为改变中低端品牌形象，2012年华为大张旗鼓要走精品路线，先后推出三款定位为中高端市场的手机。华为公司在接受《广告主》采访时表示，国产手机在高端市场上将大有可为，华为继续坚定不移走精品战略，更加注重产品的综合体验；酷派也将重点放在了高端商务细分市场，并争取获得一定的影响力。其中，定位高端的大观S和大观8950，是国产高端手机的典型代表；联想集团、运营商业务总经理冯幸也表示，联想将重返中高端手机市场，推出系列中高端产品，争取更高的产品利润率；而中兴更是在2012年10月底了手机新品牌nubia（努比亚），定位于个性人群中的中高端智能手机。这是中兴通讯成立27年来，首次在集团品牌之外新品牌，可见中兴通讯对此给予厚望。nubia品牌下的首款四核手机Z5在12月26日。

不单是传统手机品牌厂商，一些新兴的互联网手机品牌也纷纷入局，将目标锁定在中高端市场。小米无疑是其中的典型代表，以大屏幕、高配置、高性价比、发烧机为主打的卖点，并依靠互联网营销的模式，迅速红遍了大江南北。8月16日，小米了其四核手机小米2，继续以高配置吸引用户，期望延续小米1的火爆。作为智能手机市场的新生军博沃科技也在2012年10月19日推出千万像素的互联网手机Walker S-F16。在定位上瞄准了25-40岁的高端用户。此外还有一大批其他新兴品牌纷纷入局，使得这块市场逐步升温。

仍需修炼内功

高端手机不仅是高配置，还必须有高端的用户体验，让用户有尊贵感和认同感，此外在营销上也应改变传统的思维，尝试一些新的营销方式。这也在业内似乎达成共识。

在王占家看来，目前，消费者认知问题及国产手机质量的精细度和稳定性是国产手机高端化最大的阻碍。国产手机纷纷布局中高端市场，这是一个好的势头，尽管国产手机走高端路线开始可能出现叫好不叫座的局面，但只要不断提高产品和服务品质，坚持不懈，才是品牌发展之道。

中国联通集团市场营销部终端销售处处长陈丰伟在接受《广告主》采访时表示，手机高端化有两种概念，第一种概念是配置高端化而价格、优惠适中，第二种概念是配置高端化价格高端化。目前在国内，做第一种概念的国产厂家有很多，但成功的凤毛麟角，也就只有“小米”；第二种概念的产品目前几乎是国际品牌垄断，比如苹果、三星、诺基亚等，国产厂家基本无法插足。

在他看来，“手机高端化”必须具备三项优势：产品优势、品牌优势和营销优势，其中产品优势在当前拼硬件配置的形势下，国产厂家想拥有绝对的产品优势几乎不可能，或者说也只能领先很短的时间。品牌优势是需要长时间的积累才可以形成的，不是一蹴而就或者想做高端化就能有好的品牌。好的品牌的高端化产品也不见得都取得好的销量，因此好的营销对高端化手机更加重要。基于以上分析，对于厂家而言，配置高端化，价格高端化才更有意义，而这种意义下的国产手机高端化还处于起步阶段，尤其是品牌积累和营销能力提升是国产手机所缺乏的。但是国产手机想寻求突破，除了规模化销售以外，最重要的是实现“手机高端化”的突破，这是必然选择，“手机高端化”无捷径可言，建议国产厂家还是脚踏实地的做好品牌建设和营销能力提升工作，长期坚持不懈，方能突破。对运营商而言，高端化手机将为运营商带来高质量高贡献的用户，运营商的补贴策略也将由全面补贴向“高贡献高补贴，低贡献低补贴”的市场化补贴政策转化，这将为所有高端化手机发展带来帮助。

北京云狐网络技术有限公司 CEO董德福也表达了类似的看法。他认为，高端手机其实不仅仅是技术，有更多的非硬件元素。如果高端手机指的是硬件高端，那很快就会变为低端，因为最后大家的硬件基本是相同的。因此高端更多的是指品牌的定位和对自己定位的坚持。

篇10

但是土地市场的纵横捭阖，加之向商业地产的倾斜，难掩其资金压力，一季度财报显示，其净资产仅为24.4亿元，总负债高达122亿元，是净资产的5倍，现金仅为14.8亿元，负债率居于82.64%，不得不通过股权质押的方式向信托融资。

对于资金如何支撑运营，拿地是否冒进等问题，时代周报记者致电泰禾相关负责人，该人士表示不便接受采访。

第三、四梯队房企掀抢地潮

2012年，泰禾的销售额首次超过百亿元，实现营业收入26亿元，同比下滑1.46%，净利润3.4亿元，同比下滑6.16%，拿地花费35.99亿元。按照泰禾集团董事长黄其森的构想，“2013年泰禾集团的销售目标是翻番，并且进入全国更多区域实现更为均衡的发展。”

加速扩张必然要有足够的土地储备作为支撑。1月28日，泰禾公告称：“公司董事会同意，授权公司经营班子可以根据房地产业务经营的实际情况，在总额不超过50亿元人民币的额度内决定并全权处理购买土地。”

今年伊始，泰禾便以8.23亿元在福建石狮拿下一地块。随后，在北京与龙湖、融创、九龙仓等十几家房企经过42轮厮杀，以18.5亿元中标并配建2000平方米公租房，溢价率近50%夺得朝阳区孙河乡北甸西村W地块。

此后，泰禾以平均每月都有土地进账的速度在福建大本营和意欲打造成桥头堡的北京夺地。泰禾在北京土地市场的表现异常凶猛，4月，以19.3亿元将通州台湖镇251亩地块收入囊中，溢价率高达112%。

5月20日，通州区台湖镇B-03地块拍卖现场座无虚席，有19家房企参与竞价，地块总面积 82184平方米，建筑面积13.2万平方米，在竞拍过程中，主持人不断提醒“请谨慎出价”，达到 11 .25亿元的价格上限后，泰禾以配建73000平方米公租房胜出，溢价率48%，成交楼面地价达1.9万元/平方米，勇夺北京通州新地王桂冠。

5月21日，泰禾再度公告，新增了60亿元的拿地额度，这意味着全年拿地额度上调为110亿元。

按照规划，泰禾2013年的房地产开局将逐渐从福建、北京两点向全国铺开。6月5日，泰禾打响了向上海扩张的第一枪，以6.48亿元竞得上海闸北区103街坊27丘商办地块，楼板价30974元/平方米，溢价率106.49%。至此，泰禾拿地已近79亿元。

同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示，第三、第四梯队的房企已经错过2012年的最佳拿地时机，现在再不抢地，土地储备就不会有持续的增长，从战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，很快就会被市场淘汰。

现在这些房企的状态就是要不就抓紧时间回笼资金拿地，抓紧时间往上爬，要不往上爬就有落后、逐渐消失的风险。

“‘不上则下’成为这些房企当前最尴尬的处境，泰禾如此大批量的拿地正是反映了这些房企对于未来市场竞争环境的担忧。”张宏伟说。

兰德咨询总裁宋延庆认为，一个房企拿地是否有风险，要看这个企业的发展策略，如果是快速发展时期，拿地动作频繁是没问题的，但长期如此，就会有风险，企业每年可按照营业收入的25%-35%预算出新增土地储备投入。

股份质押过半 债务风险凸显

在外界看来，黄其森的举动似乎有些疯狂。2002年，黄其森北上，在北京开发了豪宅运河岸上的院子，一举成名，2004年售价1万元/平方米的项目，目前均价已达8万-10万元/平方米，楼王单栋价格已达3亿-5亿元，号称“3亿楼王”。

2007年，福建三农股票连续3年亏损后被深圳证券交易所暂停上市，能否解决原大股东高额占用上市公司资金问题，能否成功进行股权分置改革并实施重大资产重组引进并优质资产，对福建三农生死攸关。当时有10多家公司洽谈重组，但由于福建三农有14亿元的债务，重组复杂而艰难，只有精心谋划借壳上市的黄其森坚持了下来，2010年9月，泰禾借壳福建三农上市，打通了资本市场的通道。

2010年，黄其森又将目标瞄向商业地产，当年年底，泰禾以8.91亿元拍得福州五四北商业地块，2011年3月又以21.6亿元竞得福州东二环综合性地块。如今，总建筑30万平方米的五四北泰禾广场预计今年开业，总建筑面积70万平方米的东二环泰禾广场写字楼、商业街和底商目前在售。今年泰禾在石狮、北京台湖镇、上海拿下的地块也是商办性质。

泰禾在2012年年报里称，在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体，加快推进福州市、泉州市、石狮市四个“泰禾广场”的开发建设。泰禾的口号一直是学习万达、超越万达。

无论是豪宅，还是商业地产，对资金的要求极高。北京中原地产市场研究部总监张大伟向时代周报记者表示：“泰禾在北京的项目，运河上的院子和泰禾红御卖得都一般，价格很高端，但区域不够高端。新拿的孙河地块，算是中央别墅区的辐射区，但容积率1.1，跟运河上的院子不一样，打造不了独栋别墅，很可能是类似于5-6层的花园洋房或叠拼。旁边龙湖的项目刚刚入市，卖5万多元/平方米，但龙湖的品牌知名度更高些。而在台湖镇的项目，这个区域本身是刚需区域，很难做得高端，楼板价跟周边项目在售价格差不多，盈利空间并不大。不知道泰禾的战略定位到底是什么，这样疯狂拿地风险会比较大。”

虽然在北京市场拿地出尽风头，但北京泰禾去年亏损2759万元。一位北京的开发商告诉时代周报记者，目前，泰禾很多项目有些是需要带来现金流的，有些则是为了树立品牌，不能单独放在地方公司里看，要考虑项目能否在整个公司里达到平衡。同时，泰禾商业项目到目前都还没有正式运营开业，是否能成功或者在全国复制，也有待观察。

泰禾第一季度财报显示，今年1-3月，泰禾营业收入10.9亿元，经营活动产生的现金流量净额为-13.5亿元，货币资金仅为14.8亿元，存货87.3亿元，净资产为24.4亿元，总负债高达122亿元，是净资产的5倍，其中流动负债近60亿元，总资产为147.8亿元，负债率为82.64%。

6月5日，泰禾公告称，公司将为子公司北京中维泰禾置业提供总计不超过25亿元、为期两年的担保。通过为子公司提供担保，泰禾房产将与重庆信托合作发行约20亿元的房地产信托，用于开发北京通州区台湖镇的项目。

篇11

1 电力市场的基本内涵及特点

1.1 电力市场的涵义

电力市场是采用法律、经济等手段，本着公平竞争、自愿互利的原则，对电力系统中发电、输电、供电、客户等各成员组织协调运行的管理机制和执行系统的总和。

电力市场首先是一种管理机制。这种管理机制与传统的行政命令的机制不同，是采用经济手段而不是行政手段进行管理。同时，电力市场又是一个执行系统，是电力生产、传输、分配、转换信息和计算机系统的综合体，具有交换和买卖电力、提供信息、通融资金的功能，是应用计算机、测量和通讯设备，以电价为控制信号，进行负荷管理、监视电力系统的运行和促进与客户合作的综合体。电力市场的实质是通过建立一个充满竞争和选择的电力系统运营环境来提高整个电力工业的经济效益。竞争和选择是市场机制相互依存的两个方面。从供电厂家来看，电力市场的本质是引入竟争机制，各厂家可以充分挖掘各自的潜力，千方百计地降低供电成本，以获得更大的经济效益；从客户的角度看，电力市场的本质是提供了更多的选择机会，可以得到更便宜的电力。市场机制中的竞争和选择保证了电力市场的高效运作。此外，还通过联合备用、协调维修和事故支援等获得共同利益，这些共同利益在电力市场成员之间合理地进行分配。

1.2 建立电力市场的必要性

（l）电网间进行功率交换需要电力市场。

目前，我国电网是“省为实体”。互联电网的功率交换，涉及各省网的经济利益，由于电价长期偏低，影响了供电方的积极性，妨碍了省网间的功率变换。这一现状使我国省网间的功率交换，无论从数量上还是种类上都是很少的，一般是固定电量、固定时间和固定电价的交换方式，缺乏科学的管理。在电力市场中，电力交换是以贸易的形式进行的，彼此间是平等的、互利的伙伴关系，处处体现了自愿的原则，对于未能满足合同要求的，其处罚措施也是经济性的，所以电力市场能提高各电网间电力交换的积极性。

（2）电厂产权多元化需要电力市场。

自从我国实行集资办电政策以来，电厂大家办。目前已形成由中央政府、地方政府、华能和外资等多家办电的局面。这对加快电力发展、缓和电力供需矛盾起到了很大作用，对于不同所有制的发电厂应该平等对待，创造一种平等竞争的环境，使建设和运营各种类型的发电厂的投资者在承担一定风险的情况下有利可图。电力市场能做到给予每个参与者以平等竞争的机会。

（3）电力企业的发展需要电力市场。

电力企业必须在电力市场中引进竞争、降低供电成本和电价、提高服务水平在电力市场中，参与各方是平等的竞争关系。如在英格兰和威尔士的电力市场，首先由电厂根据成本报价，再依照报价高低安排发电计划，这样，各电厂为使自己处于有利的竞争地位，就努力采取各种措施降低成本，如在发电厂内部精简机构，提高效益，从而降低报价，增强自己的竞争力。输电企业和配电企业通过竞争降低成本、降低电价、提高服务水平，客户从中得益，促进了经济发展。

（4）建立电力市场是吸引投资的有效手段。

由于电力市场创造了一种平等竞争的环境，在允许投资者承担风险的前提下获得一定的利润，这符合一个良好投资环境的要求。例如，阿根廷自从建立电力批发市场后，允许所有的发电厂自愿参加贸易，各电厂既可参加调度，也可将电能直接卖给终端客户。阿根廷的电力市场引来了美国、日本、芬兰、法国等国家的投资公司、工程公司，它们都积极谋求获得阿根廷的电力工程。

2 树立电力市场营销观念的重要性

电力市场营销作为一种有意识的经营活动，是在一定的经营思想指导下进行的，这种经营思想可称为“营销管理哲学”或“商业哲学”，它是电力公司经营活动所依赖的指导思想和行为准则。这个问题是电力市场营销学中一个非常重要的问题，因为，现代市场经济条件下，公司的市场营销工作要靠人去干，公司的市场营销计划也要靠人去制定、贯彻执行、监督检查，而公司的高级管理人员和市场营销人员都是按照一定的经营思想或商业哲学去进行经营管理活动的。因此，公司的高级管理人员和市场营销人员的经营思想是否符合客观形势、是否正确，对于电力公司的经营管理能否改善、电力公司兴衰成败关系极大。

3 电力市场营销观念

电力公司长期以来实行高度集中的计划经济体制和政企合一的管理模式，使我们习惯于用行政手段来管理电力的生产与销售，发展靠国家，效益靠政策，管理靠行政手段，缺乏市场竞争的紧迫感和危机感。随着国家电力公司经营体制的转变和电力供需矛盾的缓和，电力的发展必须靠市场，求质量、求效益；电力发展模式必须从数量速度型转向质量效益型；实现电力的发展从过去以供给导向为主，被动地填补供电缺口，转向以需求导向为主，主动开拓市场，促进电力资原优化配置，为此，必须树立和强化改革创新观念、优质服务观念、市场竞争和效益观念、依法经营观念、科技创新和人才开发观念，加强营销队伍建设，丰富和完善营销手段，加强营销管理，逐步实现营销工作现代化。

电力公司在新世纪，应树立以市场需求为导向，以满足客户需求为中心，以引导客户消费并取得经济和社会效益相统一的市场营销新思想。以市场需求为导向，就是要加强对市场需求预测的研究，做好市场变化的跟踪分析，提高市场预测的及时性和准确性。电力生产项目的规划和实施，电力生产运行计划的编制，用电政策、电价政策的调整，用电计划的安排及日常营销管理工作均需以市场需求为依据。以满足客户需求为中心，就是不仅要根据客户的要求，提供优质、可靠、价格合理的电力电量，而且要做好全方位的优质服务，给客户带来安全、舒适、方便和满足感。

4 电力市场营销观念的实施与贯彻

电力市场营销观念的实施与贯彻，需要付出艰辛的努力，需要作大量的工作。具体地说，主要包括以下几个方面。

4.1 树立全员市场营销观念

美国市场学专家菲利普日科特勒设计了一个评判标准来衡量一个企业营销机构的优劣，简称“POISE”标准。它表示观念、组织、情报、策略和效率。由此可见，考察一个电力公司的首要标准就是观念，即公司从上到下的工作人员是否有一心想到客户、为客户服务的经营指导思想。首先，电力公司的决策者必须牢固地树立正确的经营指导思想。决策者在公司中担负着重要的职责，其指导思想正确与否将影响到公司的战略战术与决策，关系到公司的生存与发展。为此，可通过各种形式的厂长、经理培训班培训公司领导，同时对从事销售工作的人员进行培训。而且，由于具体贯彻执行一个公司营销目标的任务，总是落在处于最低层次的人们的肩上，这些第一线的职工在实现公司的目标中，发挥着实质性的作用，他们的经营指导思想的正确与否也直接关系到市场营销观念在公司中的贯彻和实施。因此，需要对公司职工开展全员培训，使公司每一个成员都树立市场营销观念。

4.2 全面理解满足需求

电力市场营销观念的核心是满足客户的需求，始终坚持客户第一的原则，这是它与旧观念的区别所在。满足需求包含着丰富的内容，电力公司只有全面理解才能贯彻。

（1）要满足客户对电力产品的全部需求。客户对电力产品的需求是多方面的，不仅限于电力产品直接的表面的使用价值，还包括其他方面的要求，如客户购买电力，不仅要求电能安全，电力质量好，电压稳定，而且要求有周到的服务和适当的价格等。因此，作为经营者要考虑客户对电力产品的全部需求，实施整体产品策略。

（2）要满足客户不断变化的需求。客户对电能产品的需求不会永远停留在一个水平上，而是随着生产的发展、产品的发展而不断变化的。公司的经营者要认识到这种变化，研究这种变化，适应这种变化，生产和经营客户需求的新产品（如发展新的服务）。

（3）要满足不同客户的需求。客户不是清一色的产品需求者，而是各有特色的、具体的、活生生的人，由于他们个性不同、所处地位不同，对产品的需求也就不同。所以需要进行有效的市场细分，了解不同层次消费者的需求，开拓公司市场，获得较好的经济效益。

4.3 树立长期利润观点

实施电力市场营销观念还体现在电力公司利润的获取与评价方面。在电力供小于求的情况下，电力公司无需市场营销，没有市场营销的观念，公司活动的中心是保证安全的前提下大量生产电力产品，以获得尽可能多的利润。在电力供大于求的情况下，电力公司的情况则发生了较大的变化。但有的公司往往只顾眼前利益，有利就干，无利不干，利大大干，利小小干，忽视长期获利目标。电力市场营销观念明确指出，电力公司应在满足客户的需要之中获取预计的利润；不能只有短期目标，急功近利，而要从长计议，把整个公司营销活动看成一个系统的整体过程。要满足客户的需求并达到长期利润最大的目标，公司既要考察短期利润目标，又要考察产品的市场占有率、投资收益率等指标，不仅要看到市场上存在的现实的消费者的需求，还要分析潜在的需求。为了提高市场占有率，取得较大的市场份额，对于某些有购买潜力但短期内公司获利甚微的客户，也要经营，以求得长期利润最大。

4.4 改革公司内部的管理机构

公司内部管理机构是由一定的经营思想决定的。不同的市场营销观念在公司内部组织机构设置以及各职能部门的相互关系上都体现出明显的不同。在旧的经营思想指导下，企业组织机构的设置通常为三部分，生产部门、财务部门在前，经销部门处于次要的位置。这三部分分工清楚，呈“分立式”，各部门都是从本部门的职责要求出发考虑工作安排，每一个部分中又分为不同的职能部门。这样，不同部门的想法和努力方向都不同，经常出现互相掣肘、扯皮的现象，抵消了营销的效率。在电力市场营销观念下，应建立一个以满足客户需求为核心部门的整体系统，市场营销部门担负各部门之间的协调工作，运用市场营销观点制定公司的市场营销计划。在这种结构中，一般从市场营销人员中选取市场营销副总经理并由其负责统一协调各部门之间的行动，实施整体营销。市场营销副总经理在最高决策层中占有重要位置，对公司决策有较大的发言权。

篇12

昨天和一个移民澳大利亚多年的朋友聊天，他提出一个问题：“市场营销（Marketing）对中小公司有什么具体的作用吗？大公司才需要专门的市场营销人员吧。”他的问题比较有代表性，反映了很多人对市场营销的理解误差。

大部分人，对于会计学会有一个比较准确的描述，但对MBA的理解则比较笼统，对于金融学和经济学很难说出具体的应用领域，因此不敢妄自评断。而唯独对于市场营销，人们觉得很简单，容易理解。但事实上，人们对市场营销的误解却是最大的。在澳大利亚是这样，在中国就更是如此了。

所以我问这个朋友：“哦，你说Marketing是做什么的呢？”他说：“不就是广告、销售、品牌吗？”

我先解释一下市场营销的定义吧。英文中的Marketing，中文翻译为市场营销，它有很多不同的定义，但我可以用一句话做总结：在满足产品及服务的购买者、使用者，同时兼顾其他利益相关者（Stakeholders）的前提下，更好地为企业创造价值。利益相关者包括：雇员、供应商、竞争对手、合作伙伴、政府机构、行业组织、潜在雇员、推荐者、评论者、学者等所有与企业发展利益相关的个人和团体。而价值包括可见价值和不可见价值，包括经济收入、市场占有率、品牌价值到发展潜力等等。而市场营销如果用一个词语来概括的话，就是“竞争”。

从具体应用上，市场营销所覆盖的领域非常广泛。很多企业之所以能取得成功，不是靠着技术优势或资金实力，而仅仅是凭借出色的营销策略，或者是营销策略中的某一个方面执行得比较到位、出色。IBM的个人电脑之所以发展迅速，就是因为IBM的关系营销做得很出色：发展合作伙伴，与其分享自己的技术，扩大个人电脑应用平台，从而占据技术标准的垄断位置，最后市场越大，IBM受益越多。而苹果电脑早期的失败，相较于IBM，更多的原因在于其营销策略有问题：尽管苹果电脑拥有业内公认的技术优势，但却缺乏伙伴营销策略。再譬如耐克和可口可乐，除了市场营销，它们没有其他关键部门，没有自己的工厂，没有自己的销售，所做的工作就是制定市场营销策略并予以执行，其中最主要的工作就是维护和发展耐克和可口可乐品牌。

很多知名人士断言，今后随着市场全球化的进一步深入和发展，全球各区域市场将逐渐进入饱和状态，从而导致竞争白热化，企业在资金、技术方面是否悬殊不再是成功与否的关键，而市场营销将成为决定性因素。

有的朋友会说管理更重要。是的，管理的确很重要，但是管理不是一个单独的学科，而是多个学科的综合体。比如，我们不妨看看大学里工商管理硕士的课程设置，其实就是把会计、金融、市场营销、HR的部分课程整合到一起。我认为，这些课程中最重要的是市场营销和会计。市场营销将决定企业是否创造价值，会计（包括审计）将决定企业如何更好地维护价值并优化价值。所以，管理是一个比较笼统的概念，包括人事管理、营销管理、技术管理、运营管理、财务管理等。

那么，市场营销的具体运用究竟是什么？其实我刚才已经回答过了，在此先将市场营销覆盖的领域再具体一些，以便我们更好地理解市场营销：

1.产品、服务购买者的购买行为、购买习惯、购买心理、消费心理、消费场合的研究。

2.企业与利益相关者之间关系的研究，各利益相关者对企业发展的影响程度的研究。宏观方面有Pestel研究（政治因素、经济因素、社会因素、技术因素、环境因素、法律因素等），微观方面则涉及企业职员、股东、供应商、竞争对手等。根据各个企业的具体情况，其他利益相关者也非常重要。

3.企业如何有效地与利益相关者进行沟通，包括广告、直销、互联网、事件营销、电子邮件营销等等。

4.企业如何形成竞争优势，实现可持续发展，其中包括品牌创造、管理、维护，以及如何降低成本、如何突出竞争优势(competitive advantage)。

而新产品研制与开发、广告与促销、市场研究与分析、CRM、关系营销、营销网络等等，大家所熟悉的这些职能，便被以上四个方面所涵盖，是某一方面的具体应用和实现。

比如，新产品投放，就必须要考虑到以上四个方面。而很多企业是以赌博心态推出新产品的，缺乏对以上四个方面的综合分析和把握，以为只要广告做得好，就不愁销路。这是很危险的。

一个商场，在规划和建设的时候，如果没有充分考虑以上四个方面，最后在使用商业设施和进行营销推广时就会碰到各种各样的问题。细节包括停车场、购物车、垃圾筐、广告位置、电梯配备、功能区划分、厕所位置、出入口、工作人员换衣间、洗澡间等等。

而一个B2B企业，必须考虑到对方企业内部不同的职能划分。在作出购买决策时，对方企业会有多个影响者和参与者，涉及前台服务人员、产品购买人员、产品使用者、中层经理、其他部门经理、决策者、总经理、股东、消费者等，他们都会影响B2B服务的购买。

至于销售人员，其职责就是执行企业的营销策略，偏重短期销售行为。他们对于企业营销策略的理解，是非常重要的，将直接影响购买者、使用者的品牌体验和满意度、忠诚度。

现在很多企业，包括一些大企业，在上述四个方面，没能做到整合，相互之间往往是脱节的，广告与产品脱节，顾客与雇员脱节，新产品研发与市场营销脱节。

篇13

2012年，互联网行业正在经历一系列深刻变革，移动互联网继续爆发式增长、云计算开始落地，大数据时代开启，等等。这些变革，让沉寂多年的网络广告生存法则岌岌可危，技术革新和市场格局演变带来的驱动效应正在倍增显现，网络营销的内涵愈加深化，充满想象增长空间的创新商业模式在慢慢浮出水面。但是，我们也要看到，中国广告市场的固有格局，林立壁垒和发展不平衡，以及种种信息不对称带来的桎梏，使得中国网络广告前进的步伐依然遇到不少阻碍。未来，公司、技术公司、老牌企业和新秀企业之间的竞争势必更加激烈，也必将推动中国网络广告行业不断向前探寻更宽广的发展空间。

评选说明：

本次针对网络广告的调查和评选主要由《互联网周刊》编辑部设置具体评选指标，并联合市场研究公司、数据公司、广告主、门户网站进行独立监测、分析和问卷调查产生最终的排名。评选团组成机构包括第三方数据机构、互联网智库、专家学者及本刊编辑部。《互联网周刊》将持续关注网络广告产业的发展，并及时对行业的发展状况和趋势进行客观反映并发现和推广有创新潜力的公司。指标说明：

此次对网络广告公司的评估主要从以下几个指标进行，并根据各指标在一个企业经营发展成长过程中所起的作用的不同给予其相应的权重（根据相关行业市场调查机构的标准执行）：

资源整合度（30%）

新媒体资源，客户资源和传统媒体资源的整合能力，包括资源总规模、分布结构和精准度等。

创新能力（25%）

创新能力主要包括在新服务项目和业务方面的创新和拓展能力，新营销策略、新技术、新应用革新的能力，以及公司目前发展所呈现出的态势和方向是否对行业有引导作用。

广告技术（15%）

对网络广告新技术的研发、应用水平，技术能力对商业模式创新与企业业务的支撑力度。

广告主口碑（15%）

广告主对网络广告公司服务水平的综合体验，包括服务固定客户的时间长短，服务效率。服务质量，如是否积极的研究互联网中的新技术、新形式，并将这些获得告知客户等。

新媒体评价（10%）

主要测评公司在新媒体领域的知名度、口碑和影响力

业务水平（5%）

公司团队的凝聚力、营销和创意水平、日常业务的执行力

支持机构：艾瑞咨询。央视CTR

榜单说明：

来自艾瑞咨询的数据显示，中国今年互联网广告投放规模有望达到750亿人民币，正在逐渐接近电视广告，而以预计的增长率来判断，网络广告甚至有可能在2013年年底超越电视广告，成为“最赚钱”的媒体渠道。

显然，增长迅猛的网络广告市场也将引来各方势力更激烈的竞争。2012年，被称为中国的RTB元年，国内的一些技术类广告公司开始不断发出强势的声音。同时，云计算、大数据等行业趋势也牵动着网络广告的前进步伐——无可否认，广告技术一直推动着网络广告行业的发展：一方面让网络广告拥有更多的展现形式，给了广告主以更多的投放选择空间，另一方面日渐倾向于精准、互动和定向的网络广告，对于技术的要求进一步提升。

但对于网络广告公司来说，最重要的是如何整合这些技术并实现创新，需要他们能够灵活运用技术来为自身业务服务、更要为广大的广告主提供更好的服务。事实上，RTB的本土化进程就有很长的路要走。这点，这对于现在国内不断升温的概念炒作或许是一个警醒。

同时，我们也看到，中国网络广告公司虽然各自有着自己熟谙的生存之道和立命本钱，但是中国网络广告公司群体却依然普遍地难以避免差异化不足的问题，如何塑造自身不可替代的核心竞争力才是发展要务，而面对未来的竞争，国内广告公司也应该逐渐学会肯定和发现同业者身上的优势、同时维护好自身的核心竞争力，并逐步挖掘下一个不容易被替代的优势，这样才能让自己在行业中有更广阔的生存空间，同时将网络广告市场的盘子越做越大。

《互联网周刊》从2008年开始，一直持续关注中国网络广告市场，每年会定期中国网络广告公司排行榜。目前，本刊关注的网络广告公司已接近90余家，从中遴选评比出TOP50进行集中，以期及时反映中国网络广告市场的最新动向，以及行业内公司的经营状况。同时，为更好地反映和研究中国网络广告市场，增进与网络广告行业内公司的相互了解，我们还在2012第十届中国互联网经济论坛中，设立“网络广告与新媒体营销高峰论坛”，给业界提供一个交流与分享的平台。同时，本刊也评出了2012年度中国网络广告公司技术类、营销类和创意类三个单项分类的金银铜奖。

综观榜单，华扬联众作为老牌的网络广告公司通过一系列的巩固、布局和收购，在榜单依然保持第一名：好耶需要在王汉华加入管理层之后尽快稳定下来，奥美世纪，新意互动、三星鹏泰之间的竞争逐渐白热化，电众数码作为日资企业去年遇到一些麻烦，联手科思世通的效果还有待观察，技术类广告公司今年开始壮大，但成长前景短期内并不十分明朗。

值得一提的是，传统领域广告公司巨头嗅到互联网商机，正在大力进军网络广告行业。比如被誉为“中国广告扛旗者”的广东省广，在2012年成长十分迅速。

篇14

回想自己进入地产行业这十年来的发展，虽然没有明确挂过项目总监的名头，但实际上自己其实也是从项目总监、项目操盘手的角色上走过来的。

项目总监是真正能够拿到高薪酬的岗位，而且几乎可以视作公司的专业合伙人，能够成为项目总监，其“出身”往往分为两大类：1、专业类总监，如销售总监、策划总监等，因为某项目的重要性，则从专业总监的位置上直接转任具体的项目总监；2、项目策划经理或销售经理，因为已经有比较丰富的盯盘经验，并在跟随原先项目总监的过程中获得了较大的成长，故而能够在新项目中担当更高层次的职务，而且，从未来的发展趋势看，大部分项目总监都将从这部分人群中产生。

不过，想当上或说当好一个项目总监是不容易的，我一直有这样一个观点：看一个公司能做多大，关键就看其有多少位项目总监、操盘手级别的人。如果自身人力资源不济，却去盲目扩展，往往会进入“偷鸡不成蚀把米”的窘境。

以下是我总结的项目总监的各项工作范畴：

第一部分、接盘前期

这是一位优秀项目总监最理想的前期工作，即指从项目前期接洽便开始介入，直接以未来合作成功后、准项目总监的身份出现。

从前期提案就介入合作有两大益处：一是比较便于获得未来甲方的深度认可，前期已经混熟了，可以大大降低未来沟通中的磨合成本；二是可以深度理解一个项目，尤其是在前期与甲方的沟通中吃透甲方对项目的预期目标。

第二部分、全程操盘

相对来说，大部分项目总监都是在公司接盘之后、按照公司调度方才走马上岗的。一个合格的项目总监在项目全程操作过程中有三个大方面的工作要完成，或说是带领、督导属下和团队共同完成。

一、专业操盘

作为项目总监，所负责项目的全部方案和文件都必须由总监来主笔或主导带队完成，在呈报公司领导和甲方之前，项目总监就是全部方案的终审者和所有文件的定稿者。同时，项目总监也是一个项目所有执行类工作的最高执行人和督导者。

1、团队建设：根据项目情况和总监自身的工作能力与范畴，最终确定项目的管理架构，总监一般下辖策划经理、策划助理、销售专案、副专等，但有些岗位可以剔除。

2、市场研究类工作：持续进行区域市场研究与竞争对手分析，并定期完成报告后上报公司和甲方，大多为“月报”形式；这是一项贯穿操盘全程的工作。

3、项目营销方案制定与执行：A、年度、季度、月份营销计划；B、项目定位（市场定位、价格定位、目标客户群定位等）、操盘模式、销售模式、入市时机、推盘步骤与产品组合、价格策略、促销策略等；C、项目各阶段营销总结与分析，进入正常工作程序后，项目总监负责带队完成的阶段性汇报文件包括周报、月报、半年报、年报等四类。

4、项目推广方案制定与执行：A、核心卖点提炼、统筹策划、安排项目的推广策略、项目命名与包装思路、广告推广预案、展会推广、公关行销、SP、PR活动策划方案制定等；B、定期制定阶段性推广计划，包括“工程线”的开工奠基、封顶、开盘、认购、样板间和样板区开放、交房入伙等活动，以及“时间线”的五一、十一促销、元旦、圣诞节活动等；C、与项目相关的所有的广告创意、设计和文案制定，包括电视电台广告创意、各类宣传物料、平面广告的文案及设计、新闻宣传、营销中心更新布置、楼体广告等。

5、销售管理与督导（主要是督导专案经理）：A、完善各类销售管理文件、销售体系建立、协助公司进行人员招聘、销售团队培训、现场管理等；B、根据项目实际情况，制定出系统化的销售管理文件，包括标准说辞、答客问、接待程序、销售现场管理表格、客户分析和客户资源管理等；C、并且要根据项目最新进展，随时调整相关销售道具和销讲内容。

二、内部管理

1、对接公司上级：定期（一般为每周）或及时向公司汇报项目和甲方的最新动态、最新要求，汇报项目操盘的具体进展和相关建议，及时提醒领导对接甲方或保持适当的出面频率，项目中的突发问题或自己解决不了的问题要第一时间汇报领导等。

2、项目部全员管理：贯彻企业文化并组织小团队活动，及时告之公司动态；审阅项目部成员的各类汇报文件，及时发现问题；与大家保持良好的沟通、定期谈话，及时向公司领导反馈员工的心理动态和实际要求；组织并参加项目部的各类会议；本项目若有人员需要调整，要及时向公司上报增加或删减人员的建议；各岗位的考核；培养和发现人才，最好的项目总监是能够带出一个或两个新项目总监的人。

3、文件、资料汇集管理：跟项目有关的全部各类文件要统一管理好。

三、客户对接

1、沟通和公关：根据约定定期与甲方召开例会或沟通会，负责向甲方同级人员呈报各类方案和文件；与甲方相关人员保持良好的沟通和对接状态。

2、财务结算：每月与甲方对接人核对业绩，根据约定结算佣金等费用。

3、外部对接：与项目操作相关的各合作单位的对接与沟通，与规划、设计、建筑、监理、媒体、广告等关联企业保持良好的沟通状态。

第三部分、业务拓展

在负责操作一个或几个项目的过程中，总会出现与新开发商的见面或沟通机会，优秀的项目总监应在做好本项目的基础上，积极向外部宣传、推广自己的公司，将公司的影响力尽可能拓展到最大，并争取为公司赢得新的合作机会、新的项目。

以上这些，就是入行以来，我对项目总监这个岗位的部分理解。想做项目总监，必须是一个复合型人才，专业强势、懂得管理、擅长沟通，三者缺一不可。

即使都为项目总监，但不同的人依然有不同的操盘特点，有的人擅长项目为多产品构成的复合住宅、综合体，有的人擅长商业投资类项目，有的人则有专业偏好，例如在销售管理与执行方面见长等。

全程盯过一个或几个盘之后，在实战中经过锤炼和磨砺之后，就可以同时负责挂职多项目的总监了，但一般情况是不跨客户或不跨地域，例如同一开发商的多项目同时运作，或是同一区域的不同项目同期操盘。

后记：成长无极限