房地产不景气的原因精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产不景气的原因，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：金融危机； 房地产； 对策

一、前言

美国次贷危机引发全球性的金融危机，给世界经济带来巨大冲击，中国金融市场同样受到很大影响。并且，金融和房地产关系密切，房地产的健康、繁荣发展，离不开金融市场的支持和参与，反过来，健康、繁荣的房地产市场可以促进金融市场的稳定和繁荣。金融危机波及中国，不可避免的波及到中国的房地产业，给中国房地产业带来了显著的影响。

二、金融危机对我国房地产的影响

金融危机与房地产市场紧密相关，据统计资料表明，金融危机对我国房地产业带来了以下方面的影响。

第一，房地产需求急剧下降。金融危机的发生，给消费者带来消极悲观的情绪，大部分购房者对房地产预期不是很乐观。一般说来，如果经济上升会给房地产市场带来显著的财富效应，人们手中的资产升值，资本流动加快，人们的购买能力增强，房地产需求会增多。但是如果经济增长速度减缓，甚至呈停滞状态，那么人们手中的资产就贬值，购买能力下降，房地产需求则会减少。许多房地产公司的成交量没有达到预期数量，因资不抵债而破产。另外，房地产需求下降也与金融危机背景下的失业和减薪有关，大批企业倒闭，工人失业，公司裁员减薪等，使人们的购房欲望下降。

第二，房地产贡献率下降。房地产行业是我国的支柱产业，房地产的繁荣对我我国GDP增长有直接贡献，它可以拉动内需，带动GDP增长点。但是金融危机发生后，房地产商业普遍不景气，所以房地产投资业大大减少。

第三，房地产筹资困难。金融危机使金融机构相关资产减值，对房地产信贷信心不足，致使房地产筹资困难。总体上来说，房地产筹资困难主要有以下三方面的原因：一是筹资渠道单一。一般来说，房地产借贷主要有三种形式，第一种是流动资金贷款，第二种是开发项目贷款，第三种是抵押贷款。但是这三种贷款期限很短，不适应房地产开发的需要。二是房贷利率高，成本高，因为房地产市场的不景气，银行在借贷方面小心谨慎，虽然金融危机背景下，国家对银行的利率下调，但是对房地产的借贷利率依然很高，而且房地产成本很高，所以在偿还贷款上负担沉重。三是筹资风险加大，房地产行业一次性投资的成本高，回收周期长，需要承担巨大的风险，更何况是在金融危机的背景下，经济不景气，销售数量减少，房价一跌再跌，偿贷压力大，很多投资商不愿意投资。

第四，房地产泡沫现象发生。所谓房地产泡沫，是指房地产投资商过度投机，抬高房价，但事实上与其使用价值严重不对等，因为房地产是依附于土地的建筑，所以房地产泡沫也被称为地产泡沫。房地产泡沫是被炒作的虚拟经济，能催生金融危机，尤其是房价的起伏不定会让人们以为房地产泡沫变小或消失，而属于防范。房地产泡沫经济对我国金融和国民经济是毁灭性的灾难，因此，我们要大力整治房地产行业，杜绝房地产泡沫经济。

三、对策分析

金融危机使我国房地产行业受到巨大影响，使房地产行业不景气，在信贷方面又处于两难境地，房地产行业的发展直接关系到我国金融的回复，关系到我国GDP的增长，关系到我国经济的稳定持续发展，而房地产的这种低迷状态给我国的金融和国民经济敲响了警钟。意识到问题的所在并提出的预防和应对措施，是迫在眉睫的事情。

第一，完善金融体系。金融体系与房地产信贷直接关联。目前，我国金融机构体制尚不健全，个人信用制度、抵押制度还不完善，银行也存在很多的不足，如资金不足、管理水平低等。金融机构自身的不完善加大了房地产信贷的风险。所以，我国金融机构要从基础开始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛资金，抵御不良贷款，提高金融机构的预警机制。

第二，调整货币政策。在金融危机下，我国实行宽松的货币政策来刺激消费，但是房地产商却利用这种宽松的房地产信贷政策，投机取巧，房地产投资热情高涨，实际上是非理性的举动制造了虚假的繁荣，这种情况很容易导致房地产泡沫经济。所以要调整货币政策，加强房地产信贷管理，合理调控，防范房地产泡沫。

第三，拓宽房地产筹资渠道。许多实实在在的房地产投资商因资金不足想要获取信贷，但因为筹资渠道的单一而不得，所以国家为了鼓励房地产投资，并规范房地产投资，就要拓宽房地产的筹资渠道，拓宽投资渠道可以减少房地产商对银行的依赖，分散风险。例如可以运用贷款证券化的方式使投资商获取贷款。

第四，防范投机行为，稳定房价。房价上涨实际上是房地产泡沫经济的表现，同时也为房地产市场的稳定和国民经济的健康发展埋下了隐患。从长远利益来看，房地产市场的大量炒作和投机行为使房价上涨，造成房地产市场虚假的繁荣，从而进一步加大了房地产市场的风险。所以需要防范这些炒作与投机，将房价回复到合理的区间，满足市场的正常需求，才能保证房地产市场的稳定。需要注意的是，稳定房价，需要结合我国的经济实际状况，与房屋管理、土地管理、税务管理等部门协调合作，加大监管力度，避免资金流动过剩。

第五，改革金融体系，强化管理。金融体系仅仅是完善还是不够的，还有必要积极、稳步的对我国金融体系进行创新性的改革，以强化风险管理。房地产行业的信贷一般是与商业银行对口，在商业银行信贷中，个人信贷占70%，房地产信贷占据的比重较低，而且利率高，成本高，商业银行要承担很大的风险，而且资金匮乏或流通不足也会造成房地产信贷的不及时。所以商业银行可以推行房地产资产证券化策略，积极探索这一信贷出路的方案。同时，金融体系的改革要结合我国国情，调节市场运转的节奏与速度，平衡市场与经济，加大商业银行房地产信贷的监督管理，

四、小结

全球化的金融危机，给中国的房地产行业带来了巨大的冲击力，同时也给中国的金融体系、经济发展和房地产行业的整治带来了莫大的机遇与挑战。在金融危机的暴露下，我们看到了我国房地产行业乃至整个金融体系、市场机制等的不完善、不健全，这一切的弊端与风险给我们敲响了警钟，让我们去反思，去完善金融和市场体系，去提高政府的管理能力，使我国房地产行业逐步走向健康有序的发展轨道。

参考文献：

篇2

关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13

中国

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财

务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。

1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

转贴于中国

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

中国-

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.

[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期

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关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一)财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。

1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究基于财务战略视角.东北财经大学出版社,2008.

篇4

“温州炒房团”是全国炒房的典型代表，也是全国房地产投机的风向标。“温州炒房团”全军覆没意味着全国房地产市场中的投机购买力绝大部分被挤出市场，也意味着楼市调控取得阶段性成果。

“温州炒房团”全军覆没的教训有利于促进实体经济的发展，有利于将资本资金导流到实体经济渠道。当然，笔者所说的实体经济的准确定义是，实实在在从事商品生产和商品流通，从事各类服务的企业。而不是用资本资金进行短期投机炒作，追求暴利的行业。从这个意义上说，“温州炒房团”全军覆没是个好现象，对将整个经济从虚无缥缈、虚火过旺的全民一大炒中解救出来大有裨益。

但是，对于“温州炒房团”全军覆没后可能引爆的金融风险我们不能不警惕。从“温州炒房团”的资金构成看，其资金七成来自于借款，包括两个方面：一是民间借贷，二是银行贷款。而民间借贷大多又都是高息借款，少则月息一两分，高达三四分。去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。另一个事实是，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。在目前房地产调控力度不减，特别是限购政策不松懈和中小企业经营严重困难两面夹击之下，大部分炒房者已经资不抵债，抵押房产价值下降到不能抵偿债务，资金链条已经开始断裂，风险已经开始暴露。这是浙江特别是温州企业主不断跑路的原因。这背后的民间借贷和银行信贷风险可能被引爆。今年以来，温州除了民间借贷接连崩盘以外，温州银行不良贷款率也出现大幅上升。到今年2月末，温州不良贷款率快速升到1.74%，3月末为1.99%，4月末为2.27%，5月末为2.43%，6月末为2.69%，而去年6月末温州银行业不良贷款率仅为0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。种种迹象表明未来急剧攀升的可能性非常大。

篇5

二季度，市委、市政府继续积极贯彻科学发展观，建设和谐*和社会主义新农村，经济运行继续保持健康发展的态势，企业景气调查结果表明，在已往宏观调控措施继续发挥作用，以及新的宏观调控政策影响下，企业家对经济发展的信心较为乐观，企业综合生产经营整体状况良好，企业景气指数处于较强景气水平，企业家信心、企业景气分别为127.12点、124.99点，仍处于较高水平，均高于同比程度，但与上期比有所回落，随着对国家和省市新的宏观调控措施的适应和认同，企业家对宏观经济发展的信心将趋于增强，进而会努力促进企业生产经营更好的发展,因此，预计下季度*市经济发展将呈稳中有升的局面。本期景气走势如下图：

一、企业家信心有所回落，宏观经济仍被看好

企业家信心指数就是宏观经济景气指数，它综合反映企业家对当前宏观经济环境与宏观经济政策的感受与信心。本季度，国家、省陆续出台一系列经济调控政策，进一步巩固调控成果，我市企业家对宏观经济发展环境和政策态度进入更理性调整阶段，据对218户企业统计数据分析，今年二季度，*市企业家信心指数为128.52点，比去年同期增加3.07点，但比上期回落10.09点，显示*市企业家对当前宏观经济发展的认识更加理性化、客观化。在监测的企业中，有91.12%的企业家对本行业发展前景表示乐观或基本乐观，有8.88%的企业家对本行业发展状况表示不乐观。*市企业家不仅对当前宏观经济表示乐观，对今后经济运行趋势.也表示也有更高的期待，他们对下期经济信心预期指数达到132.86点，比当前信心指数高出4.34点。

（一）、建筑业企业家信心提高，社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输明显下调。二季度，在八个行业中建筑业属于较景气的部分，经营环境总体得到改善，企业家对本行业运行信心进一步提高，指数为124.19点，比上期、去年同期分别增加22.22点、5.15点，是本期信心唯一一个同步增长的行业；本期社会服务业和信息计算机软件业主要受国家体制改革、能源价格及工人工资上涨等因素的影响，信心指数下降比较明显，分别从一季度的150点和*点下降到本季度的100点和160点，下降幅度分别为50点和40点；由于受市场主要原材料与能源价格上涨、货币紧缩、国家调控房地产过热政策、石油紧张及自然灾害等多种因素的影响，本期社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输信心指数也明显下调，分别为100点、160点、72.73点、111.18和131.25，本季度由于国家、省、市相继出台了抑制房地产价格过高的相关政策，特别是本市经济实用房的大力推广，房地产业企业家信心影响较大，在1季度基础上下滑了36.36点，同期更为明显，直接下降63.63点，进入不景气区间，企业家信心指数的明显波动，说明国家、省政府重点调控领域，企业家信心指数变化比较敏感；由于世界原油价格的不断攀升，近期国内成品油供应紧张，致使交通仓储邮电企业的企业家信心下滑，比上期和同期分别下降了21.46点和7.11点。本季度作为本市的支柱产业工业企业由于受原材料、能源价格及用工成本的增加，使企业家信心指数比上期下降了7.61点，但同比上升了6.25点，工业大类中，制造业、电力煤气及水的信心景气指数分别为139.43点、1101.17点，同比分别下降3.96点、32.37点，环比分别增加6.25点和1.43点。

（二）、三资企业、集体企业的企业家信心饱满，国有企业有待提高。本调查期内，国家、省、市各级政府继续把招商引资作为工作的重点来抓，想法改进企业内、外部经营机制，*市三资企业的企业家也感受到各级政策的利好措施，因此显示出高昂的信心，其指数分为162.50点，环比上升12.50点，同比上扬33.65点。比较之下，国有企业家信心显得底气不足。有限责任公司、股份有限公司二季度信心指数分别为131.91点和139.74，均在景气区间运行，环比分别下降9.85点和4.82点，同比分别下滑1.23点和23.86点，如何从经济政策上、环境上促进企业的发展已不容忽视。

（三）、大型企业家信心指数高位运行，中小型企业家信心需要补充。在社会主义市场经济条件下，国家对大型企业按照现代企业制度的要求，进行改制、改组，去逐步实现产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学的目标，大型企业家凭借丰富的经验和智慧，能够顺应经济发展的大潮，发展企业的信心倍加乐观，本期内*市大型企业家信心指数为170.94点，处于历史上较好水平，虽然比上期分别下降12.28点，但同比分别增加25.56点，虽然中、小型企业在残酷的市场经济中基本上自主沉浮，但是它们也在不断的努力，扩大规模开拓市场，信心指数分别为115.43点和118.38点，比一季度分别下降8.64点和4.70，同期分别上扬4.32和18.38点。

二、企业综合生产经营景气呈现健康良好态势，但景气强度略逊于上期

企业综合生产经营景气指数也称企业景气指数，用以反映调查期内企业综合生产经营状况。二季度，随着企业家信心持续积极乐观，*市企业努力克服国内外不利因素，抓住企业发展的机遇和有利条件，调整行业产业结构，把握产品市场定位，挖掘自主创新、科研开发潜力，提升产品科技含量和附加值，增强企业抗御风险能力，降能节耗，压缩生产成本，提高企业经济效益，企业生产经营呈现生机和活力。本期企业景气指数为133.06点，在景气区间运行。同比攀升8.97个指数点，低于一季度6.05个指数点。当期全市有91.12%的企业认为综合生产经营状况“良好”或“一般”，有8.88%的企业认为综合生产经营状况“偏差”。景气状况表明企业生产经营在迂回曲折中前进。

（一）、工业企业景气上扬，社会服务业、信息计算机软件业大幅下滑。二季度，工业作为我市支柱产业，景气指数在较强范围内，为137.64点，高出*7年2季度13.35点，比上季度上涨0.71点，工业中电力煤气及水的生产经营情况比制造业好，景气指数分别为135.89点和136.75点，分别比上期增长31.79点和下降7.47点，同比分别增加21.57点和11.37点，说明本季度制造业的综合生产受原材料及价格上涨较为严重。本季度，社会服务业、信息传输业综合生产景气指数下降幅度较大，景气指数分别为112.50点、140点，分别比上期下降50点和40点，同比分别下降16.07点和20点，房地产业生产经营总体与上期持平，景气指数为10.9.09，去年同比下降45.46点，而建筑业与上期相比却有小幅下滑，本期指数为121.84点，比上期下降3.84点，而同期却上升14.22点，说明在国家以控制土地和商品房销售价格为主要手段的宏观调控政策下，我市房地产业、建筑业还保持着积极健康发展的态势，充分显现出了我市产业结构调整的成效。交通运输业原本处于营运淡季，又受到石油价格上涨且供应紧张的冲击，经营形势较为严峻，景气指数为128.55点，仍处于景气通道内，比上年同期上扬4.71点，环比下调15.2点，本季度批零业和住宿餐饮业比上期也有回落，景气值分别为129.65点、137.5点，但同比均在上升，分别上扬18.33点、31.25点。

（二）、外商投资企业、股份有限公司、有限责任公司是各类型企业景气良性发展的主力军。本期，外商投资企业以其先进的管理经验和生产技术工艺推动企业迅速发展，企业的股份制改制尽管不尽如意但使使企业充满活力，这两类企业是稳定我市企业景气主要力量。这两种经济类型企业景气指数分别为175点、148.68点，外商投资企业显示了较强的发展势头，同比上扬45.86点，环比增加12.5点，后者虽然显示强势，但指数同比和环比分别下降14.18点、6.19点。国有企业、集体企业、有限责任公司企业景气指数分别为118.55点、115.76点、136.62点，同比分别上升10.18点、9.79点、11.65点，但分别低于前期20.94点、3.18点、7.69点。

（三）、大型企业景气高位运行，小型企业稳中有升。本季度，大型企业景气指数为168.74点，同比扩大32.7点，虽略有回落，但从规模上看，已成为企业景气的佼佼者，小型企业生产经营稳步改善，其景气度为126.92点，比去年2季度提高12.34点，与上期持平。中型企业景气指数为119.75点，在景气区间运行。

三、企业生产总量、产品定货、盈利主要指标均处于景气区间，但有回落势头

二季度景气调查结果显示企业生产总量、产品定货、赢利等主要经济指标景气指数均在景气范围，但比一季度均有不同程度的回落，说明企业生产经营的微观经济基础良好，同时在市场供求、国家政策措施影响下需要进一步加强。

（一）、企业生产放缓，生产总量景气下降。由于部分企业继续改制、转产，加上生产季节、国家、省政策性关停、压缩污染、浪费资源企业，生产速度放慢。本期企业生产总量景气指数为110.89点，同比、环比分别下降5.71点、5.88点。建筑业、房地产业受城镇规模持续扩大影响和国家抑制房地产热的因素，建筑业企业务量继续上升，生产景气指数为136.97点，同比和环比分别增加32.65点、12.53点，房地产业景气指数比前一季度上扬9.09点、但去年同期下降81.82点，进入不景气区间，信息传输业、住宿餐饮业、批发零售业生产景气指数分别为65.51点、87.5点、106.93点，前两者景气降滑至不景气区间，后者在景气临界值以上，前两者同比分别下降49.25点、6.25点，后者上升22.73点，但比第一期分别降40点、17.29点、62.5点。交通运输业、社会服务业生产景气指数分别为112.65点、100点，在临界值附近，同时呈强势递减，主要原因在于行业经营淡季和石油价格高涨且供应紧张。工业企业生产指数为113.83点，环比上升7.04点，但同比却下滑2.95点，工业中，制造业为105.95点，比去年同期及上期分别变化-3.28点、6.74点，电力煤气及水虽然在145.62点，显示大幅度上升，同比与环比分别增加11.89点、10.95点。

（二）、市场消费徘徊渐减，产品定货多不均衡。二季度，国家继续实施增加城、乡居民收入的惠民政策，但受物价、能源上涨等因素的影响，人们的购买力减弱，市场运营有所滞后。企业产品定货景气指数为124.66点，比上期回升3.24点。工业定货指数是136.17点，比一季度提高8.37点，工业中制造业、电力煤气及水分别为130.97点、152.86点，在1季度水平上分别攀升1.81点、34.09点，表明工业企业产品销售趋旺，国际、国内市场扩大。另外，建筑业市场销售显出旺盛的势头，销售景气值为120.34点，环比、同比分别扩大16.27点、5.02点，房地产业销售指数为81.82点，进入不景气区间，分别比上期、同期下滑27.27点、45.45点，社会服务业、信息传输、住宿餐饮市场销售明显缩小，景气指数分别为100点、120点、81.25点，比上期和去年同期分别下降12.5点、20点、68.75和28.57点、13.55点、25点。

（三）、企业盈利总体减少，经济效益有待提高。二季度，企业赢利景气指数为114.58点，同比降低4.74点，比上期降低7.91点，我市无天然矿产资源，能源、煤、油、钢铁等必须的生产资料完全依赖外界供给，这些生产环节比较薄弱，易受市场的震动，本期能源、原材料供应持续紧张、价格居高不下增加了生产成本，抵消了企业利润，致使经济效益不理想。工业企业赢利景气指数为121.23点，比去年同期及上期分别减少4.74点、7.91点，工业中，制造业为122.23点，也比*7年2季度、今年1季度分别缩小0.95点、10.14点，电力煤气及水指数为105.42点，但盈利能力增强，比去年同期和上期分别提高16.17点、18.06点。建筑业盈利能力好转，指数为115.38点，同比分别增加9.09点32.71点，比前一调查期和同期分别扩大7.42点、20.72点，房地产业同期盈利能力大幅下滑，由去年同期的181.82点下滑为118.18点，但上期不所好转，比上期增加9.09点。社会服务业、信息传输业赢利景气大幅度回调，均降为不景气区间。交通运输业、批发零售业盈利景气度分别为107.02点，95.36点，下降趋势也不容乐观。

（四）、企业劳动力需求略有减少，吸纳劳动力空间缩小。本季度，部分企业因改制、转产以及技术设备的更新，加上新劳动法的实施，而精简部分富余人员，辞退临时工人，用工减少。劳动力需求景气指数为101.63点，同比增加1.28点，但比上期回落13.08点，工业为98.5点，比去年二季度微增加1.98点，但比上期下降16.41点，其中制造业景气指数为01.49点，也是同比稍微增加3.97点，比前期下降19.19点，电力煤气及水用工仍不景气，为86.29点，建筑业吸收劳动力较多，景气指数分别为130.13点，在上一调查期基础上分别向上弹升18.72点、同期上升16.36点。房地产业用工产业化不太明显，本期指数为109.09点，但比同期少有增加，增加9.09点，住宿餐饮同比分别上升18.75点，但比上期下降25个指数点，交通运输、批发零售社会用工也有所减少，用工招数分别为100.77点、96.76点，分别比上期下降9.57点、1.82点，比同期下落5.04点、1.43点，服务业用工比上期陡降，用工指数为75点，处于不景气状态。

（五）、企业货款拖欠有所抬头。调查结果显示：二季度企业货款拖欠景气指数为115.50点，比上期降低6.33点，比去年同期有所好转上扬7.71点，说明随着我市清理企业拖欠款，企业货款拖欠又有松动。批发零售业、房地产业货款拖欠持续好转。景气指数分别为112.65点、136.36点，同比增加6.68点和持平，比上期分别升高4.56点、9.09点，社会服务业、住宿餐饮业货款拖欠加剧，景气指数分别为50点、106.67点，比期分别降低37.50点、30.83点，比去年同期分别上升7.14点、0.42点。建筑业有所抬头，指数为95.69点，比上期及同期分别下降9.54、4.28点，信息传输业与上期持平，比去年二季度上升53.55个指数点、工业与1季度比较，下降3.29点，但同比上升8.25点，政府执法机关、企业应继续加大企业间三角债、多头债的清理，促进企业资金良性循环。

（六）、工业、房地产业、信息计算机软件业、建筑业企业投资意向趋强，固定资产投资增加。本期，建筑业、房地产业生产规模迅速扩大，拉动了企业投资上升。两个行业投资景气指数分别为114.15点、109.09点，同比建筑业增加6.65点，房地产业持平，比上期分别增长2.99点、18.18点，社会服务业有所减速，但同比增加39.29点，还有批发零售业投资指数为105.45点，比同期及上期分别下滑10.08点、25.51点，工业投资回升，主要用于生产设备的更新改造，生产规模扩大，指数为137.07点，比一季度升高2.58点，同比提升29.29点，制造业、电力煤气及水投资分别为点35.7点、140.33点，后者比一季度回升18.75点，前者回落0.97点。交通运输业为123.69点，同比及环比均有所减少，信息传输业投资指数为132.76点，分别比上期和同期上升5.52点和40.14点。

四、企业生产经营中存在的问题及对策

本季度，尽管各级政府所实施的宏观调控政策使企业发展的制约因素有所缓解，但企业生产经营中深层次的矛盾和问题带来的影响有所显现，通过问卷调查及实地走访调查了解一些企业生产经营中存在的问题及来自一线企业的呼声。

（一）、企业生产经营中存在的棘手问题：行业竞争激烈、市场混乱、恶意倾轧压缩了企业的生存空间；融资难度大、货款拖欠严重造成企业资金恶性循环，制约企业的发展；部分企业改制、改组简单粗放，少数企业国有资产没有很好的实现保值、增值，小部分企业不能妥善安置富余职工，在一定程度上降低了经济运行质量和社会效益；企业科研技术水平落后、人才素质不高，使企业缺乏核心竞争力；企业历史债务、富余人员安置使企业负重运行；能源、燃料供应紧张，制约企业发展。

（二）、*市企业家根据本行业运行的特点，提出如下切实可行的建议：为加快企业发展，提高经济运行质量，进一步提高精细经营、精准的营销水平，使企业持续快速发展。*市企业家认为：工业企业应摈弃小农企业意识，加快科研步伐，实现技术创新、产品创新，不断促进本系统产业结构优化升级。企业最靠近市场，投资发展高科技产业的主体应该是企业，而不是政府。政府的主要作用是制定政策，加强宣传，合理引导企业投资，促进科技成果转化为生产力。大企业资金及技术实力雄厚，新产品研发能力强，抗风险能力高，市场竞争力强。政府应在资金、人才、科研技术等资源配置方面给予大力倾斜，全方位、多角度实施引智工程，开发前沿产品，提升企业核心竞争力。着力培育出像金丹乳酸、辅仁药业等实力强大，在全国叫得响的企业。以全国开展的打击商业领域行贿、受贿行为为契机，净化房地产、建筑业、医药、食品市场，规范市场竞争秩序，有效遏制无序竞争、恶意竞争行为，为企业发展壮大提供良好空间。政府、金融部门对效益好、实力强、信誉高的部分企业及企业市场潜力大、经济贡献突出的部分项目真正实行切块封闭运做，不应以银行利息、生产形势差等为由拒绝资金支持，这些企业如同沙漠中的骆驼急需轻装上阵；加强市场管理，特别是石油市场的监控，不能使国家的政策变成个别个体的赚钱法宝，国家正规加油站正常油价无油可供，个体加油站高价油可加，给和谐社会带来了没和谐，建议有关部门加强监管力度，严厉打击不利于社会和谐发展的不正之风。