房地产不景气的原因精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产不景气的原因，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：金融危机； 房地产； 对策

一、前言

美国次贷危机引发全球性的金融危机，给世界经济带来巨大冲击，中国金融市场同样受到很大影响。并且，金融和房地产关系密切，房地产的健康、繁荣发展，离不开金融市场的支持和参与，反过来，健康、繁荣的房地产市场可以促进金融市场的稳定和繁荣。金融危机波及中国，不可避免的波及到中国的房地产业，给中国房地产业带来了显著的影响。

二、金融危机对我国房地产的影响

金融危机与房地产市场紧密相关，据统计资料表明，金融危机对我国房地产业带来了以下方面的影响。

第一，房地产需求急剧下降。金融危机的发生，给消费者带来消极悲观的情绪，大部分购房者对房地产预期不是很乐观。一般说来，如果经济上升会给房地产市场带来显著的财富效应，人们手中的资产升值，资本流动加快，人们的购买能力增强，房地产需求会增多。但是如果经济增长速度减缓，甚至呈停滞状态，那么人们手中的资产就贬值，购买能力下降，房地产需求则会减少。许多房地产公司的成交量没有达到预期数量，因资不抵债而破产。另外，房地产需求下降也与金融危机背景下的失业和减薪有关，大批企业倒闭，工人失业，公司裁员减薪等，使人们的购房欲望下降。

第二，房地产贡献率下降。房地产行业是我国的支柱产业，房地产的繁荣对我我国GDP增长有直接贡献，它可以拉动内需，带动GDP增长点。但是金融危机发生后，房地产商业普遍不景气，所以房地产投资业大大减少。

第三，房地产筹资困难。金融危机使金融机构相关资产减值，对房地产信贷信心不足，致使房地产筹资困难。总体上来说，房地产筹资困难主要有以下三方面的原因：一是筹资渠道单一。一般来说，房地产借贷主要有三种形式，第一种是流动资金贷款，第二种是开发项目贷款，第三种是抵押贷款。但是这三种贷款期限很短，不适应房地产开发的需要。二是房贷利率高，成本高，因为房地产市场的不景气，银行在借贷方面小心谨慎，虽然金融危机背景下，国家对银行的利率下调，但是对房地产的借贷利率依然很高，而且房地产成本很高，所以在偿还贷款上负担沉重。三是筹资风险加大，房地产行业一次性投资的成本高，回收周期长，需要承担巨大的风险，更何况是在金融危机的背景下，经济不景气，销售数量减少，房价一跌再跌，偿贷压力大，很多投资商不愿意投资。

第四，房地产泡沫现象发生。所谓房地产泡沫，是指房地产投资商过度投机，抬高房价，但事实上与其使用价值严重不对等，因为房地产是依附于土地的建筑，所以房地产泡沫也被称为地产泡沫。房地产泡沫是被炒作的虚拟经济，能催生金融危机，尤其是房价的起伏不定会让人们以为房地产泡沫变小或消失，而属于防范。房地产泡沫经济对我国金融和国民经济是毁灭性的灾难，因此，我们要大力整治房地产行业，杜绝房地产泡沫经济。

三、对策分析

金融危机使我国房地产行业受到巨大影响，使房地产行业不景气，在信贷方面又处于两难境地，房地产行业的发展直接关系到我国金融的回复，关系到我国GDP的增长，关系到我国经济的稳定持续发展，而房地产的这种低迷状态给我国的金融和国民经济敲响了警钟。意识到问题的所在并提出的预防和应对措施，是迫在眉睫的事情。

第一，完善金融体系。金融体系与房地产信贷直接关联。目前，我国金融机构体制尚不健全，个人信用制度、抵押制度还不完善，银行也存在很多的不足，如资金不足、管理水平低等。金融机构自身的不完善加大了房地产信贷的风险。所以，我国金融机构要从基础开始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛资金，抵御不良贷款，提高金融机构的预警机制。

第二，调整货币政策。在金融危机下，我国实行宽松的货币政策来刺激消费，但是房地产商却利用这种宽松的房地产信贷政策，投机取巧，房地产投资热情高涨，实际上是非理性的举动制造了虚假的繁荣，这种情况很容易导致房地产泡沫经济。所以要调整货币政策，加强房地产信贷管理，合理调控，防范房地产泡沫。

第三，拓宽房地产筹资渠道。许多实实在在的房地产投资商因资金不足想要获取信贷，但因为筹资渠道的单一而不得，所以国家为了鼓励房地产投资，并规范房地产投资，就要拓宽房地产的筹资渠道，拓宽投资渠道可以减少房地产商对银行的依赖，分散风险。例如可以运用贷款证券化的方式使投资商获取贷款。

第四，防范投机行为，稳定房价。房价上涨实际上是房地产泡沫经济的表现，同时也为房地产市场的稳定和国民经济的健康发展埋下了隐患。从长远利益来看，房地产市场的大量炒作和投机行为使房价上涨，造成房地产市场虚假的繁荣，从而进一步加大了房地产市场的风险。所以需要防范这些炒作与投机，将房价回复到合理的区间，满足市场的正常需求，才能保证房地产市场的稳定。需要注意的是，稳定房价，需要结合我国的经济实际状况，与房屋管理、土地管理、税务管理等部门协调合作，加大监管力度，避免资金流动过剩。

第五，改革金融体系，强化管理。金融体系仅仅是完善还是不够的，还有必要积极、稳步的对我国金融体系进行创新性的改革，以强化风险管理。房地产行业的信贷一般是与商业银行对口，在商业银行信贷中，个人信贷占70%，房地产信贷占据的比重较低，而且利率高，成本高，商业银行要承担很大的风险，而且资金匮乏或流通不足也会造成房地产信贷的不及时。所以商业银行可以推行房地产资产证券化策略，积极探索这一信贷出路的方案。同时，金融体系的改革要结合我国国情，调节市场运转的节奏与速度，平衡市场与经济，加大商业银行房地产信贷的监督管理，

四、小结

全球化的金融危机，给中国的房地产行业带来了巨大的冲击力，同时也给中国的金融体系、经济发展和房地产行业的整治带来了莫大的机遇与挑战。在金融危机的暴露下，我们看到了我国房地产行业乃至整个金融体系、市场机制等的不完善、不健全，这一切的弊端与风险给我们敲响了警钟，让我们去反思，去完善金融和市场体系，去提高政府的管理能力，使我国房地产行业逐步走向健康有序的发展轨道。

参考文献：

篇2

关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13

中国

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财

务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。

1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

转贴于中国

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

中国-

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.

[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期

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关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一)财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。

1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究基于财务战略视角.东北财经大学出版社,2008.

篇4

“温州炒房团”是全国炒房的典型代表，也是全国房地产投机的风向标。“温州炒房团”全军覆没意味着全国房地产市场中的投机购买力绝大部分被挤出市场，也意味着楼市调控取得阶段性成果。

“温州炒房团”全军覆没的教训有利于促进实体经济的发展，有利于将资本资金导流到实体经济渠道。当然，笔者所说的实体经济的准确定义是，实实在在从事商品生产和商品流通，从事各类服务的企业。而不是用资本资金进行短期投机炒作，追求暴利的行业。从这个意义上说，“温州炒房团”全军覆没是个好现象，对将整个经济从虚无缥缈、虚火过旺的全民一大炒中解救出来大有裨益。

但是，对于“温州炒房团”全军覆没后可能引爆的金融风险我们不能不警惕。从“温州炒房团”的资金构成看，其资金七成来自于借款，包括两个方面：一是民间借贷，二是银行贷款。而民间借贷大多又都是高息借款，少则月息一两分，高达三四分。去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。另一个事实是，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。在目前房地产调控力度不减，特别是限购政策不松懈和中小企业经营严重困难两面夹击之下，大部分炒房者已经资不抵债，抵押房产价值下降到不能抵偿债务，资金链条已经开始断裂，风险已经开始暴露。这是浙江特别是温州企业主不断跑路的原因。这背后的民间借贷和银行信贷风险可能被引爆。今年以来，温州除了民间借贷接连崩盘以外，温州银行不良贷款率也出现大幅上升。到今年2月末，温州不良贷款率快速升到1.74%，3月末为1.99%，4月末为2.27%，5月末为2.43%，6月末为2.69%，而去年6月末温州银行业不良贷款率仅为0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。种种迹象表明未来急剧攀升的可能性非常大。

篇5

二季度，市委、市政府继续积极贯彻科学发展观，建设和谐*和社会主义新农村，经济运行继续保持健康发展的态势，企业景气调查结果表明，在已往宏观调控措施继续发挥作用，以及新的宏观调控政策影响下，企业家对经济发展的信心较为乐观，企业综合生产经营整体状况良好，企业景气指数处于较强景气水平，企业家信心、企业景气分别为127.12点、124.99点，仍处于较高水平，均高于同比程度，但与上期比有所回落，随着对国家和省市新的宏观调控措施的适应和认同，企业家对宏观经济发展的信心将趋于增强，进而会努力促进企业生产经营更好的发展,因此，预计下季度*市经济发展将呈稳中有升的局面。本期景气走势如下图：

一、企业家信心有所回落，宏观经济仍被看好

企业家信心指数就是宏观经济景气指数，它综合反映企业家对当前宏观经济环境与宏观经济政策的感受与信心。本季度，国家、省陆续出台一系列经济调控政策，进一步巩固调控成果，我市企业家对宏观经济发展环境和政策态度进入更理性调整阶段，据对218户企业统计数据分析，今年二季度，*市企业家信心指数为128.52点，比去年同期增加3.07点，但比上期回落10.09点，显示*市企业家对当前宏观经济发展的认识更加理性化、客观化。在监测的企业中，有91.12%的企业家对本行业发展前景表示乐观或基本乐观，有8.88%的企业家对本行业发展状况表示不乐观。*市企业家不仅对当前宏观经济表示乐观，对今后经济运行趋势.也表示也有更高的期待，他们对下期经济信心预期指数达到132.86点，比当前信心指数高出4.34点。

（一）、建筑业企业家信心提高，社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输明显下调。二季度，在八个行业中建筑业属于较景气的部分，经营环境总体得到改善，企业家对本行业运行信心进一步提高，指数为124.19点，比上期、去年同期分别增加22.22点、5.15点，是本期信心唯一一个同步增长的行业；本期社会服务业和信息计算机软件业主要受国家体制改革、能源价格及工人工资上涨等因素的影响，信心指数下降比较明显，分别从一季度的150点和*点下降到本季度的100点和160点，下降幅度分别为50点和40点；由于受市场主要原材料与能源价格上涨、货币紧缩、国家调控房地产过热政策、石油紧张及自然灾害等多种因素的影响，本期社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输信心指数也明显下调，分别为100点、160点、72.73点、111.18和131.25，本季度由于国家、省、市相继出台了抑制房地产价格过高的相关政策，特别是本市经济实用房的大力推广，房地产业企业家信心影响较大，在1季度基础上下滑了36.36点，同期更为明显，直接下降63.63点，进入不景气区间，企业家信心指数的明显波动，说明国家、省政府重点调控领域，企业家信心指数变化比较敏感；由于世界原油价格的不断攀升，近期国内成品油供应紧张，致使交通仓储邮电企业的企业家信心下滑，比上期和同期分别下降了21.46点和7.11点。本季度作为本市的支柱产业工业企业由于受原材料、能源价格及用工成本的增加，使企业家信心指数比上期下降了7.61点，但同比上升了6.25点，工业大类中，制造业、电力煤气及水的信心景气指数分别为139.43点、1101.17点，同比分别下降3.96点、32.37点，环比分别增加6.25点和1.43点。

（二）、三资企业、集体企业的企业家信心饱满，国有企业有待提高。本调查期内，国家、省、市各级政府继续把招商引资作为工作的重点来抓，想法改进企业内、外部经营机制，*市三资企业的企业家也感受到各级政策的利好措施，因此显示出高昂的信心，其指数分为162.50点，环比上升12.50点，同比上扬33.65点。比较之下，国有企业家信心显得底气不足。有限责任公司、股份有限公司二季度信心指数分别为131.91点和139.74，均在景气区间运行，环比分别下降9.85点和4.82点，同比分别下滑1.23点和23.86点，如何从经济政策上、环境上促进企业的发展已不容忽视。

（三）、大型企业家信心指数高位运行，中小型企业家信心需要补充。在社会主义市场经济条件下，国家对大型企业按照现代企业制度的要求，进行改制、改组，去逐步实现产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学的目标，大型企业家凭借丰富的经验和智慧，能够顺应经济发展的大潮，发展企业的信心倍加乐观，本期内*市大型企业家信心指数为170.94点，处于历史上较好水平，虽然比上期分别下降12.28点，但同比分别增加25.56点，虽然中、小型企业在残酷的市场经济中基本上自主沉浮，但是它们也在不断的努力，扩大规模开拓市场，信心指数分别为115.43点和118.38点，比一季度分别下降8.64点和4.70，同期分别上扬4.32和18.38点。

二、企业综合生产经营景气呈现健康良好态势，但景气强度略逊于上期

企业综合生产经营景气指数也称企业景气指数，用以反映调查期内企业综合生产经营状况。二季度，随着企业家信心持续积极乐观，*市企业努力克服国内外不利因素，抓住企业发展的机遇和有利条件，调整行业产业结构，把握产品市场定位，挖掘自主创新、科研开发潜力，提升产品科技含量和附加值，增强企业抗御风险能力，降能节耗，压缩生产成本，提高企业经济效益，企业生产经营呈现生机和活力。本期企业景气指数为133.06点，在景气区间运行。同比攀升8.97个指数点，低于一季度6.05个指数点。当期全市有91.12%的企业认为综合生产经营状况“良好”或“一般”，有8.88%的企业认为综合生产经营状况“偏差”。景气状况表明企业生产经营在迂回曲折中前进。

（一）、工业企业景气上扬，社会服务业、信息计算机软件业大幅下滑。二季度，工业作为我市支柱产业，景气指数在较强范围内，为137.64点，高出*7年2季度13.35点，比上季度上涨0.71点，工业中电力煤气及水的生产经营情况比制造业好，景气指数分别为135.89点和136.75点，分别比上期增长31.79点和下降7.47点，同比分别增加21.57点和11.37点，说明本季度制造业的综合生产受原材料及价格上涨较为严重。本季度，社会服务业、信息传输业综合生产景气指数下降幅度较大，景气指数分别为112.50点、140点，分别比上期下降50点和40点，同比分别下降16.07点和20点，房地产业生产经营总体与上期持平，景气指数为10.9.09，去年同比下降45.46点，而建筑业与上期相比却有小幅下滑，本期指数为121.84点，比上期下降3.84点，而同期却上升14.22点，说明在国家以控制土地和商品房销售价格为主要手段的宏观调控政策下，我市房地产业、建筑业还保持着积极健康发展的态势，充分显现出了我市产业结构调整的成效。交通运输业原本处于营运淡季，又受到石油价格上涨且供应紧张的冲击，经营形势较为严峻，景气指数为128.55点，仍处于景气通道内，比上年同期上扬4.71点，环比下调15.2点，本季度批零业和住宿餐饮业比上期也有回落，景气值分别为129.65点、137.5点，但同比均在上升，分别上扬18.33点、31.25点。

（二）、外商投资企业、股份有限公司、有限责任公司是各类型企业景气良性发展的主力军。本期，外商投资企业以其先进的管理经验和生产技术工艺推动企业迅速发展，企业的股份制改制尽管不尽如意但使使企业充满活力，这两类企业是稳定我市企业景气主要力量。这两种经济类型企业景气指数分别为175点、148.68点，外商投资企业显示了较强的发展势头，同比上扬45.86点，环比增加12.5点，后者虽然显示强势，但指数同比和环比分别下降14.18点、6.19点。国有企业、集体企业、有限责任公司企业景气指数分别为118.55点、115.76点、136.62点，同比分别上升10.18点、9.79点、11.65点，但分别低于前期20.94点、3.18点、7.69点。

（三）、大型企业景气高位运行，小型企业稳中有升。本季度，大型企业景气指数为168.74点，同比扩大32.7点，虽略有回落，但从规模上看，已成为企业景气的佼佼者，小型企业生产经营稳步改善，其景气度为126.92点，比去年2季度提高12.34点，与上期持平。中型企业景气指数为119.75点，在景气区间运行。

三、企业生产总量、产品定货、盈利主要指标均处于景气区间，但有回落势头

二季度景气调查结果显示企业生产总量、产品定货、赢利等主要经济指标景气指数均在景气范围，但比一季度均有不同程度的回落，说明企业生产经营的微观经济基础良好，同时在市场供求、国家政策措施影响下需要进一步加强。

（一）、企业生产放缓，生产总量景气下降。由于部分企业继续改制、转产，加上生产季节、国家、省政策性关停、压缩污染、浪费资源企业，生产速度放慢。本期企业生产总量景气指数为110.89点，同比、环比分别下降5.71点、5.88点。建筑业、房地产业受城镇规模持续扩大影响和国家抑制房地产热的因素，建筑业企业务量继续上升，生产景气指数为136.97点，同比和环比分别增加32.65点、12.53点，房地产业景气指数比前一季度上扬9.09点、但去年同期下降81.82点，进入不景气区间，信息传输业、住宿餐饮业、批发零售业生产景气指数分别为65.51点、87.5点、106.93点，前两者景气降滑至不景气区间，后者在景气临界值以上，前两者同比分别下降49.25点、6.25点，后者上升22.73点，但比第一期分别降40点、17.29点、62.5点。交通运输业、社会服务业生产景气指数分别为112.65点、100点，在临界值附近，同时呈强势递减，主要原因在于行业经营淡季和石油价格高涨且供应紧张。工业企业生产指数为113.83点，环比上升7.04点，但同比却下滑2.95点，工业中，制造业为105.95点，比去年同期及上期分别变化-3.28点、6.74点，电力煤气及水虽然在145.62点，显示大幅度上升，同比与环比分别增加11.89点、10.95点。

（二）、市场消费徘徊渐减，产品定货多不均衡。二季度，国家继续实施增加城、乡居民收入的惠民政策，但受物价、能源上涨等因素的影响，人们的购买力减弱，市场运营有所滞后。企业产品定货景气指数为124.66点，比上期回升3.24点。工业定货指数是136.17点，比一季度提高8.37点，工业中制造业、电力煤气及水分别为130.97点、152.86点，在1季度水平上分别攀升1.81点、34.09点，表明工业企业产品销售趋旺，国际、国内市场扩大。另外，建筑业市场销售显出旺盛的势头，销售景气值为120.34点，环比、同比分别扩大16.27点、5.02点，房地产业销售指数为81.82点，进入不景气区间，分别比上期、同期下滑27.27点、45.45点，社会服务业、信息传输、住宿餐饮市场销售明显缩小，景气指数分别为100点、120点、81.25点，比上期和去年同期分别下降12.5点、20点、68.75和28.57点、13.55点、25点。

（三）、企业盈利总体减少，经济效益有待提高。二季度，企业赢利景气指数为114.58点，同比降低4.74点，比上期降低7.91点，我市无天然矿产资源，能源、煤、油、钢铁等必须的生产资料完全依赖外界供给，这些生产环节比较薄弱，易受市场的震动，本期能源、原材料供应持续紧张、价格居高不下增加了生产成本，抵消了企业利润，致使经济效益不理想。工业企业赢利景气指数为121.23点，比去年同期及上期分别减少4.74点、7.91点，工业中，制造业为122.23点，也比*7年2季度、今年1季度分别缩小0.95点、10.14点，电力煤气及水指数为105.42点，但盈利能力增强，比去年同期和上期分别提高16.17点、18.06点。建筑业盈利能力好转，指数为115.38点，同比分别增加9.09点32.71点，比前一调查期和同期分别扩大7.42点、20.72点，房地产业同期盈利能力大幅下滑，由去年同期的181.82点下滑为118.18点，但上期不所好转，比上期增加9.09点。社会服务业、信息传输业赢利景气大幅度回调，均降为不景气区间。交通运输业、批发零售业盈利景气度分别为107.02点，95.36点，下降趋势也不容乐观。

（四）、企业劳动力需求略有减少，吸纳劳动力空间缩小。本季度，部分企业因改制、转产以及技术设备的更新，加上新劳动法的实施，而精简部分富余人员，辞退临时工人，用工减少。劳动力需求景气指数为101.63点，同比增加1.28点，但比上期回落13.08点，工业为98.5点，比去年二季度微增加1.98点，但比上期下降16.41点，其中制造业景气指数为01.49点，也是同比稍微增加3.97点，比前期下降19.19点，电力煤气及水用工仍不景气，为86.29点，建筑业吸收劳动力较多，景气指数分别为130.13点，在上一调查期基础上分别向上弹升18.72点、同期上升16.36点。房地产业用工产业化不太明显，本期指数为109.09点，但比同期少有增加，增加9.09点，住宿餐饮同比分别上升18.75点，但比上期下降25个指数点，交通运输、批发零售社会用工也有所减少，用工招数分别为100.77点、96.76点，分别比上期下降9.57点、1.82点，比同期下落5.04点、1.43点，服务业用工比上期陡降，用工指数为75点，处于不景气状态。

（五）、企业货款拖欠有所抬头。调查结果显示：二季度企业货款拖欠景气指数为115.50点，比上期降低6.33点，比去年同期有所好转上扬7.71点，说明随着我市清理企业拖欠款，企业货款拖欠又有松动。批发零售业、房地产业货款拖欠持续好转。景气指数分别为112.65点、136.36点，同比增加6.68点和持平，比上期分别升高4.56点、9.09点，社会服务业、住宿餐饮业货款拖欠加剧，景气指数分别为50点、106.67点，比期分别降低37.50点、30.83点，比去年同期分别上升7.14点、0.42点。建筑业有所抬头，指数为95.69点，比上期及同期分别下降9.54、4.28点，信息传输业与上期持平，比去年二季度上升53.55个指数点、工业与1季度比较，下降3.29点，但同比上升8.25点，政府执法机关、企业应继续加大企业间三角债、多头债的清理，促进企业资金良性循环。

（六）、工业、房地产业、信息计算机软件业、建筑业企业投资意向趋强，固定资产投资增加。本期，建筑业、房地产业生产规模迅速扩大，拉动了企业投资上升。两个行业投资景气指数分别为114.15点、109.09点，同比建筑业增加6.65点，房地产业持平，比上期分别增长2.99点、18.18点，社会服务业有所减速，但同比增加39.29点，还有批发零售业投资指数为105.45点，比同期及上期分别下滑10.08点、25.51点，工业投资回升，主要用于生产设备的更新改造，生产规模扩大，指数为137.07点，比一季度升高2.58点，同比提升29.29点，制造业、电力煤气及水投资分别为点35.7点、140.33点，后者比一季度回升18.75点，前者回落0.97点。交通运输业为123.69点，同比及环比均有所减少，信息传输业投资指数为132.76点，分别比上期和同期上升5.52点和40.14点。

四、企业生产经营中存在的问题及对策

本季度，尽管各级政府所实施的宏观调控政策使企业发展的制约因素有所缓解，但企业生产经营中深层次的矛盾和问题带来的影响有所显现，通过问卷调查及实地走访调查了解一些企业生产经营中存在的问题及来自一线企业的呼声。

（一）、企业生产经营中存在的棘手问题：行业竞争激烈、市场混乱、恶意倾轧压缩了企业的生存空间；融资难度大、货款拖欠严重造成企业资金恶性循环，制约企业的发展；部分企业改制、改组简单粗放，少数企业国有资产没有很好的实现保值、增值，小部分企业不能妥善安置富余职工，在一定程度上降低了经济运行质量和社会效益；企业科研技术水平落后、人才素质不高，使企业缺乏核心竞争力；企业历史债务、富余人员安置使企业负重运行；能源、燃料供应紧张，制约企业发展。

（二）、*市企业家根据本行业运行的特点，提出如下切实可行的建议：为加快企业发展，提高经济运行质量，进一步提高精细经营、精准的营销水平，使企业持续快速发展。*市企业家认为：工业企业应摈弃小农企业意识，加快科研步伐，实现技术创新、产品创新，不断促进本系统产业结构优化升级。企业最靠近市场，投资发展高科技产业的主体应该是企业，而不是政府。政府的主要作用是制定政策，加强宣传，合理引导企业投资，促进科技成果转化为生产力。大企业资金及技术实力雄厚，新产品研发能力强，抗风险能力高，市场竞争力强。政府应在资金、人才、科研技术等资源配置方面给予大力倾斜，全方位、多角度实施引智工程，开发前沿产品，提升企业核心竞争力。着力培育出像金丹乳酸、辅仁药业等实力强大，在全国叫得响的企业。以全国开展的打击商业领域行贿、受贿行为为契机，净化房地产、建筑业、医药、食品市场，规范市场竞争秩序，有效遏制无序竞争、恶意竞争行为，为企业发展壮大提供良好空间。政府、金融部门对效益好、实力强、信誉高的部分企业及企业市场潜力大、经济贡献突出的部分项目真正实行切块封闭运做，不应以银行利息、生产形势差等为由拒绝资金支持，这些企业如同沙漠中的骆驼急需轻装上阵；加强市场管理，特别是石油市场的监控，不能使国家的政策变成个别个体的赚钱法宝，国家正规加油站正常油价无油可供，个体加油站高价油可加，给和谐社会带来了没和谐，建议有关部门加强监管力度，严厉打击不利于社会和谐发展的不正之风。

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关键词：房价下跌；影响；对策

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）08-0131-02

1 中国房地产市场现状

近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。

2 房价下跌对中国经济的影响

房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。

但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率是负5.8%。在外需不振的情况下，中国的国内经济也面临着诸多的不确定性。房地产业作为支柱产业，也是中国经济的最大隐忧，一旦房价暴跌将影响全局。房地产的发展会带动其他产业的发展，房地产业发展需要国民经济中许多行业和部门直接或间接地提供各种物质资料，例如楼房的建造需要钢筋水泥，带动钢铁和建筑业的发展，居民购房之后，要购置家居用品，必然会推动家居业的发展，购房装修等一系列的活动也会促进服务业等第三产业的发展，与此同时房地产投资所获得的利润也为其他产业的发展提供了资金。一旦房价暴跌，房地产作为产业链的一端必会影响到其他产业的发展，影响到中国经济的全局。

房价暴跌将导致无法保障住房民生。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性之的住房，其旨在解决城市特困人口的住房问题。房地产保障民生的前提是地方财政充裕、房地产市场稳定。廉租房资金由中央、地方、各地银行共同承担，但是房地产企业仍然承担着这其中最基础的工作，在房地产市场不景气的情况下，面对着政府推出的巨额空头资产包，试问哪个房地产企业敢于承担，承担的结果只能是企业的负担加重，企业关门，然而这样的结果最终吃亏的还是就业者，这已经远离了我们保障民生的初衷。一些地方的廉租房只能先买不能租，其原因就是一些企业无法收回资金，由此可见，房价的暴跌加剧了房地产市场的不景气，也导致了住房民生的改善受到了影响。

房价暴跌将会引发银行危机。2011年末，银行业直接对房地产相关企业和个人贷款约为9.5万亿元，中国房地产市场一旦“崩盘”就可能引发银行危机。大部分业主在购房的时候都会选择银行贷款，但是一旦房价暴跌，业主就会选择停止供房，而银行即使将房子收回拍卖，也不得不承担房价下跌的损失，这无疑会加大银行的风险，同时，银行提供给开发商的贷款也会因房价下跌，开发商资金回笼慢而受到影响，按揭贷款出现违约，大量不良贷款的产生使银行资产缩水，进而引发银行危机。

房价下跌也无疑会影响到开发商尤其是中小开发商的利益。有关资料显示，近七成的房地产开发商存在着资金问题。由于购房者“买涨不买跌”的心理，房价下跌带来的是大多数购房者的观望态度，这就造成了开发商的资金回笼缓慢。中小开发商为运转不得不向银行寻求借款，而银行的货币紧缩政策，无疑让中小开发商雪上加霜。资金匮乏成为了行业中的普遍现象。资金匮乏使得房地产投资减少，企业利润降低，不得不减少开支，进行裁员，最终受害的还是就业者，影响的还是整个社会经济发展。

房价下跌在给部分购房者带来春风的同时，也使一些人陷入困境。一方面，一些个人投资者，由于房价的下跌，其已购住房的价值也必然下降，这必然会造成投资者的损失；另一方面，房价的下跌，使一些资金并不宽裕，花费多年心血终于买上房的人陷入难堪境地。随着房价的下跌，购房者涌入售楼中心进行示威也反应了这一问题。

3 房价软着陆策略

房价的暴跌将会影响到整个产业链，影响到经济的发展和社会的安定。因此对于房地产只能实行软着陆的办法，无论企业还是个人都应该积极应对房价下跌所造成影响。

（1）要从体制上对房地产进行改革。房地产行业要重新进行定位，我们不能过分倚重房地产行业对经济的拉动作用，而是要让它与其他行业融合共生，充分发挥其他行业的潜力，使各行业共同拉动GDP的增长。同时，我们还要建立多元化的房地产金融体系，发展房地产信托投资基金，使社会资金有序地进入房地产市场，防止房地产投资扎堆，促进房地产市场的有序发展。

（2）国家要充分发挥宏观调控的作用。加强对房地产市场的管理，对进入房地产行业的企业进行资质审核，防止出现购下地盘后多年不进行建设造成土地闲置的现象出现，同时要严格控制新开工项目，对不符合国家政策、资金来源不落实、建设条件不具备、市场前景不明的项目要下决心停建或者缓建，要规范房地产市场的交易行为，严格制止炒卖房地产牟取暴力的行为。

（3）国家要加大对保障性住房的投资力度。有关专家指出，2012年房地产投资增速将取决于新建和现有保障房的完工进度。面对房价下跌，市场不景气的局面，房地产企业不愿意承担政府推出的空头资产包。因此，政府应增加房地产投资，对房地产企业采取相关的优惠措施，缓解部分企业资金回笼慢的局面，在房地产市场不景气的情况下，切实为特困群众解决住房困境。

（4）银行应加强对贷款人还债能力的审核，完善银行关于房地产信贷的风险防范机制。作为银行，一方面中小型的开发商为了资金流通会向银行借贷，另一方面买不起房的购房者也通过向银行借贷买房，这就给银行带来了双重风险。一旦房价下跌银行就会面临着开发商和购房者无法还贷的双重被动局面。因此，要完善银行的风险防范机制，在借贷之时，银行要加强对贷款人还债能力的审核，对于信用不好的借贷者应果断回绝，尽量减少房价下跌而造成的风险。

（5）开发商要加强风险应对机制的建设。由于房地产行业的投入相对较低，一旦房价下跌，资金回笼缓慢，开发商就会面临着缺乏流动资金的危险，进而影响企业的投资，影响利润的增加。开发商要建立有效的风险应对机制，预留合理资金，以应对房价下跌造成的风险。

（6）对于个人投资者而言，房价下跌使其资产造成损失，这就为一些炒房者敲响了警钟。在房价下跌的情况下，我们不妨放下投机心理，趋利避害，将风险降到最低。个人投资者可以根据自己的实际情况选择多元化的投资方式，在不同领域、不同行业进行投资，分散投资风险，减少损失。

房价的合理回归，必会减轻中国人肩头的重担，有利于中国居民生活质量的改善和社会的和谐，但是房价也必须软着陆，房价的暴跌必然会造成中国经济受损，影响就业，最终还是使民生问题得不到改善，损害的还是老百姓的利益。因此，国家必须采取有效手段，从体制上进行改革，充分发挥宏观调控的作用，企业也应建立良好的风险应对机制，以应对房价下跌的影响，实现社会进步与和谐。

参考文献

［1］任宏.中国房地产泡沫研究［M］.重庆：重庆大学出版社，2008，（9）.

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关键词：房地产经济；实体经济；经济调控

一、房地产经济泡沫风险的成因

1.土地财政作祟

随着我国分税制度改革之后，我国明确了中央政府对地方政府的财权，虽然能够调动地方政府理财的积极性，但由于事权与财权之间并不是十分匹配，导致一部分地方财政收入有限，远远无法满足新时展的需求。所以，为了能够提高自身的财政收入，土地收入不断增加成为地方政府财政的主要来源。为了能够从根本上解决城市建设的财政问题，政府不断提高土地价格，一部分城市土地收入占据了财政收入的60%以上。我国土地市场属于垄断市场，主要由政府负责，政府最终会获得大部分的土地增值收益，正是由于土地垄断制度的存在，最终导致地价不断提高。

2.实体经济不景气

房地产经济泡沫风险的不断增加与我国实体经济的不景气有直接联系。随着固定资产投资的不断提高，我国其他产业呈现出严重的产能过剩问题，大部分企业竞争愈演愈烈，进而导致制造行业的企业利润比较有限，甚至导致一些企业处于微利或无利的经营状态，制造行业本身的艰难经营导致资本不断从实体经济逐渐流向房地产行业。社会资本投资本身的渠道比较窄，由于房地产经济本身的利润比较高，进而导致各路资本不断融入到房地产行业投资，希望能够获得最大化的经济回报，最终随着资本不断流入促进了房地产经济的繁荣，房地产本身的超高利润也进一步促进了资本的流入，最终形成恶性循环，增加了房地产经济的泡沫风险。

3.房地产调控不力

随着我国十分重视房地产行业的可持续性发展，积极颁布诸多政策对其宏观调控，但调控的效果并不是十分理想。根据相关统计表明，我国房价比本世纪初提高了十倍以上。大部分专家认为我国房价越调越高的主要原因就是调控的原因。我国房地产经济调控并没有直接影响房价上涨的根本，主要集中在抑制居民需求等方面，并没有增加房地产的供给，进而给房地产带入了一个恐慌的环境中，最终导致人们对房地产行业产生了误判，认为房地产的供给一直短缺，最终促进了房价的持续上涨。

二、化解房地产经济泡沫风险的具体策略

1.破解土地财政模式

我国房地产经济泡沫出现的主要原因就是土地财政模式，为了能够避免泡沫风险，必须要积极采取针对性措施解决土地财政模式。其主要可以从以下几个方面加以着手，（1）必须要不断优化和调整分税制度，赋予地方政府更多的财权，由中央政府分担更多的事权，从而才能够有效减少地方政府的支出，从根本上缓解地方政府的财政压力；（2）必须要破除政府垄断土地的模式，允许集体土地在相关规定和标准下进行市场流通，从而能够有效改变政府垄断土地的现象，有助于土地的降价，最终实现土地增值收益的社会共享。土地财政模式的破除不仅能够降低地方政府对中央房地产调控政策的抵制，还能够进一步降低房价，保障我国房地产经济的可持续性发展。

2.大力发展实体经济

为了能够进一步稳定房地产经济，必须要不断拓宽人们投资的渠道，大力发展实体经济。政府应该不断出台优惠政策支持实体经济，通过各种支持政策促使实体经济能够得到更好的发展，为社会存量资本提供更多的增值渠道。其主要可以从以下几个方面加强实体经济的发展，（1）必须要不断加快利率市场化的推进速度。通过利率市场化能够有效降低实体企业的资金成本，帮助更多的中小型企业实现更好的发展，充分利用资金，最终促使资金能够从效率低的行业流向效率比较高的行业；（2）必须要改革垄断行业，破除金融以及石油等行业的垄断现象，从而才能够释放更多的市场空间，为社会资本带来更多盈利的机会。最终才能够保障资金逐渐由房地产经济流出来，从根本上降低了房地产经济的泡沫风险。

3.强化房地产经济调控

房价的高低与每个居民的生活息息相关，必须要及时纠正房地产经济调控不到位的现象。房地产调控工作不能仅限于居民们的需求，还必须要考虑供给，通过增加用地指标提高供给，最终降低房地产的价格。必须要出台科学、合理的房产税，不断提高持有人的成本，才能够有效限制投机人员的行为，最终有助于降低房地产价格，从根本上解决房屋空置问题，减少不必要的资源浪费。房地产经济不仅会直接影响社会经济的发展，还与人们的日常生活息息相关，必须要积极发现房地产经济风险的成因，并且采取科学、合理的措施加以解决，才能够保障我国房地产经济的可持续性发展。

作者:刘宁 单位:烟台市不动产登记中心

参考文献：

[1]刘守坚.对我国房地产经济泡沫问题的思考[J].广东科技,2011(2).

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关键词：商品住宅；市场预警；预警方法；比较选择

中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0134-02

一、商品住宅市场预警的研究背景

1.房地产业的发展具有举足轻重的地位。随着中国城市化进程的加快，近年来房地产业供求量都保持了旺盛态势，成为中国经济发展的支柱产业和经济增长点。国家统计局统计数据显示，房地产业作为第三产业的重要组成部分，2008年及2009年，在第三产业增加值的构成中，房地产业分别占11.2%及12.6%；房地产业增加值占GDP增加值的比重分别为4.7%及5.5%。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达5%时就可称为支柱产业。可见，房地产业在国民经济发展中占有举足轻重的地位，它的健康发展关系到社会及广大人民群众的切身利益。

2.房地产市场在波动中不断发展。中国房地产市场自20世纪80年代末期开始正常发育。同其他新兴市场一样，房地产市场的发展充满了活力和空间，但由于房地产市场周期性以及作为新兴产业的发展不成熟等综合因素影响，房地产市场一直处在波动之中。回顾中国房地产业的发展史，1992年房改全面实施后，各地房地产投资额迅速增长，投资结构失衡，房价猛涨，房地产行业出现明显过热。1993年末由于政府宏观调控以及房改的深化实施，房地产市场在低迷中经历着不断的调整。至1998年，房地产市场复苏后出现高速增长现象，全国大中城市房价大幅上涨，同时带动中小城市的房屋价格普遍上涨。根据国家统计局统计，2009年商品房销售价格同比上涨23.5%。2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，逐渐趋向理性。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求和投机需求。统计数据显示，2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3%，房地产市场逐渐降温。

3.商品住宅在中国现行住房供应体系中占主要地位。随着住房制度改革的深入发展，中国住房体系的不断完善，现行住房体系具体包括：针对低收入家庭的廉租房、经济适用房供应体系；针对中等收入家庭的中小套型普通商品住宅；以及以高收入家庭为对象的高档大套型商品住房。其中，经济适用房、廉租房承担着政府解决城市低收入家庭住房困难的重要职能，服务对象有限制，政府对其价格和规模进行严格管理，属于有限的市场运作。商品住宅则不同，是以营利为目的的市场行为，面向社会上有住房需求的购买者。商品住宅是中国现行住房供给的主要方式，是影响城市房地产市场的最要因素，因此，有必要对商品住宅市场进行预警研究。

二、商品住宅市场预警的研究意义

商品住宅市场预警，是指通过对商品住宅市场的运行过程中反映出的现象和数据进行科学分析整理，同时结合房地产业整体发展状况，通过选择和建立主要指标体系，对商品住宅市场的发展运行状态和局部特征变化进行准确的把握，并对其发展趋势作出正确的预期与评价，以此为相关群体作出正确决策提供支持，促进商品住宅市场的健康良好运行。

当前建立商品住宅市场预警系统，具有重要的意义。房地产业在发展过程中所存在的波动现象，往往造成资源的不合理配置，若不采取适当的应对措施，每一次超常波动都会给经济发展、群众生活造成负面影响。商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分，其运行发展不可避免的会出现波动等现象。因此对商品住宅市场进行预警研究，一方面可以使政府部门把握各地商品住宅市场的发展态势、与宏观经济的协调比例关系，依此作出有利于实现资源优化配置的决策，适时进行适度的宏观调控，维护房地产市场秩序，防止市场大起大落。另一方面为开发商、购房者作出合理投资决策提供依据，引导理性投资，规避市场风险，弱化市场震荡等现象的不良影响。

三、商品住宅市场预警方法选择

从房地产预警国内外研究进展来看，预警方法层出不穷，从定性预警到定量预警，从单一指标预警到综合指标预警，预警方法各有优势和局限。综合近年来研究较为深入的几种预警方法，大致有以下几种：景气循环法、综合模拟法、专家经验法、景气调查法。通过对以上几种预警方法的特点及适用范围进行比较分析，结合被研究市场的自身特点、发展状况，选择适合的预警方法，是决定商品住宅市场预警系统能否准确的发挥其预见、监测功能的关键因素之一。

1.景气循环法。景气循环法是国民经济监测预警常用的方法，在房地产市场预警方面也有着广泛的应用，又称为景气指数法。最具代表性的应用就是由国家统计局较早编制的房地产预警系统——国房景气指数。国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，其编制采用景气循环法，根据指标之间的时差关系和周期变动，编制房地产经纪的综合指数和扩散指数，使房地产业发展变化趋势和变化程度得以量化反映。该指数由房地产开发投资等八个分类指数合成运算而成并以百分制表示，以100分为界划分景气状态与不景气状态。基于景气循环的房地产预警的基本思路是：根据指标在经济总体变动时序上的不同，把指标分为先行指标、同步指标、滞后指标三类。商品住宅市场总体运行出现异常的前兆主要反映在先行指标的变动上；同步指标则能反映商品住宅市场景气波动的当前态势，利用先行指标的变化和与同步指标之间的关系进行经济景气的预警。景气循环法的优点主要体现在先行、同步、滞后三类指标的划分。但同时该方法也具有一定的局限性。一方面，合成后的综合指数的波动虽可以反映市场整体波动状况，但也容易掩盖指标的个别异常情况，可能忽略某个重要指标的信息，不利于确定警源，以针对具体的经济变量进行调控。另一方面，先行、同步、滞后三类指标的判断警情状态需要进行相关时差分析，而中国房地产市场化时间尚短，各相关指标的时间序列数据较少，难以满足时差相关分析的数据要求，所以景气指数法的运用受到一定的局限。

2.综合模拟法。综合模拟法又称为统计预警法，是指采用综合集成形式并通过实证模拟建立市场运行监测预警分析环境的一种方法。统计预警方法的实施原理是首先找出最能反映发展的一个综合警情指标，然后找出警兆指标，根据警兆找变动情况，确定警兆警级，综合警兆重要性进行警级的综合，最后预报警度。综合模拟法和景气循环法最大的区别在于，综合模拟法不分析指标的因果关系，而是对经济系统或需要反映的目标做整体的分析评价。综合模拟法是一种定量的方法。首先根据一定原则选取一组与当前经济景气变动密切相关的指标体系，不分先行、一致、滞后指标，根据统计数据对各指标进行计算评价，确定其临界点，为房地产经济波动划分若干判断区间，最终将所有指标综合计算分值，设置模拟灯号及灯号值，并据此对市场运行状态作出监测预警。综合模拟法在警情发生时可以通过各警兆指标的警度推断警情发生的主要原因，在警情未发生时，就可以根据各个警兆指标所处的区间，明确宏观调控的目标和调控的方向。由于指标选取时，不分先行、一致、滞后指标，不要求分析指标间的时差关系，而侧重于整体评价，既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅监控整体经济活动的波动，还可以监测每一个指标的波动，并明确支持调控的目标和方向，易找出警源。因此，这种方法能够较好的实现预警目标。

3.专家经验法。专家定性评估分析法是借助一批具有自然科学、社会科学和交叉科学专业知识和经验的专家学者进行评估，评估专家根据个人的经验知识和所掌握的警兆信息来对环境中的有利因素与不利因素进行全面分析，然后进行不同时期的对比研究，最后结合直觉、经验及其他有关人员的估计对警情做出判断或者预测的预警方法。专家经验法具有不受警兆信息规范程度的限制的突出优点，并可随新信息逐步修正预警结果，比较灵活实用，适用范围较广。但同时该方法具有较强的主观性，在预警的准确程度上稍有欠缺，且容易出现专家的意见不一致，难以形成统一结论的现象。

4.景气调查法。景气调查方法是第二次世界大战以后出现的一种方法，以定性为主、定量为辅，定性定量相结合的景气指标为体系，采用问卷表方式收集调查对象关于景气变动的判断，调查对象只需就关于景气变动的上升、不变和下降三个答案作出选择，最后经过扩散指数将定性判断定量化，反映本期的实际景气状况和下期景气状况的走势。景气调查法需要进行大量的问卷调查作为数据支持，其运作成本和难度较高。而且受调查对象主观因素的影响较大，无法排除被调查者预测判断失误的情况，因此对于中国商品住宅市场预警研究来说，可以用做预警结果的初步主观检验与验证该方法，不能作为主要研究方法。

四、结语

通过以上分析比较看出，当前商品住宅市场乃至房地产市场处于在波动中快速发展，市场的不平稳性可能会导致各项经济指标发生较大的波动。在这种客观情况下，商品住宅市场预警比较适合运用综合模拟法作为预警系统设计的基础，通过对数据的科学处理建立预警模型，同时予以客观的定性评价，弥补统计预警法受数据样本限制的不足，以此实现优势互补，进行更加科学的预警，建立一个完善的商品住宅市场运行预警系统。

参考文献：

[1] 曹振良，傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产，2002，(2):33-35.

[2] 胡鸣，吕杰.房地产泡沫预警系统的建立研究[J].沈阳建筑大学学报，2007，(1):87-89.

[3] 胡鹏.房地产投资预警管理系统设计[D].成都:电子科技大学，2003:5.

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据悉，设立REITs 的方案已上报国务院并获批复，只待确立REITs 实施细则便可正式出台。

香港在这方面已经先行一步。2005 年11 月，香港首支真正意义上的REITs――领汇基金上市交易。同年，越秀房地产投资信托基金（0405.HK）作为首只以内地房地产为资产的REITs 也成功登陆香港联交所。这些REITs 先驱，其运作模式都不乏独具匠心之处，可以说是内地地产商未来最可借鉴的样板。

通常情况下，从地产商的角度来看，设立REITs 的整个过程主要包括资产重组阶段、上市准备阶段、以及上市发售阶段。

资产重组

在整个REITs 的设立过程中，资产重组是一个必要的准备阶段。地产商只有先将所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与自身资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。

此阶段，首先是资产筛选。地产商可以根据自身情况及市场预期和风险防范等目的挑选拟发售资产，形成不同的资产组合，从而获得投资人更多的认同。相比之下，写字楼、商场等商业地产具有较高的租金收入，但是如果只有单一的资产则可能会随市场波动而出现整体疲软，从而影响基金的收益。地产商可以考虑把不同城市、不同类型的资产进行整合，以保证比较稳定的现金流。

其次是资产清理，即假若拟发售资产本身有抵押等不便于资产转移的负担，地产商要变更资产所有权状态使之恢复为完整的所有权。

最后是资产转移，即地产商要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权。这个债权是在上市发售成功之后，特设公司将持有人认购的资金转移给发起人的基础。当然，资产转移之前要有资产评估程序。

上市准备

上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs 的结构。REITs 作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。

应该来说，在此阶段，越秀模式较为特别。

越秀投资有限公司（以下简称越秀投资）选择HSBCInstitutional Trust Services（Aisa）Limited（汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司）作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立越秀房托（控股）2005 有限公司（以下简称“Holdco”）来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司（柏达、金峰、福达及京澳这四家注册于英属维尔京群岛（BVI）的离岸公司为越秀投资所特设的全资子公司。――编者注）已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco 成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco 实现了对四处地产名义上的持有。这也就意味着四家离岸公司偿付地产出让价款债务的义务转移到Holdco 身上，然后，Holdco 通过“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。这样，越秀投资通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco 身上，Holdco 也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。

越秀模式其间的特设公司较多，往往会使人认为REITs的设立过程过于复杂。但是越秀投资这样的操作也是有其特定目的的。“除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI 公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”

一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。

上市发售

上市发售就是将REITs 的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。对于地产商而言，这时的风险主要来源于发行折价，而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足。对于市场的不景气，地产商可以选择适当的时机进行发售而避免风险。即使，在发行过程中出现折价现象，发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失，而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中就持有33.1%的基金份额。

简而言之，地产商通过REITs 模式将自有资产及长期收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。

REITs 渊源

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关键词：房地产泡沫；泡沫破裂；经济危机；政治危机；社会危机

一、房地产泡沫破裂诱发经济危机

(一)生产萎缩

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5，377家，停产企业达6，538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。

(二)消费锐减

Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。

(三)经济增速下降

个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。

二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1，038宗，增加至2004年的1，299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2003年，前迹的反向关系更为清晰。

我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均计算)与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。

香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。

图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。

三、总结

总而言之，房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70％的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43％。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机制、REITs和衍生工具(例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets)，不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用(谢明干、江春泽1999)。 readers. traumatized by the rape of sethe and the ma-ternal violation，halle gradually loses his mind.hisselfhood shatters.he smeared that butter on his face，sethe thinks，because the milk they took from her ison his mind eventually.those complex factors drivehim in mental disorder as most mad people do. even，he disappears from the community for permanent es-cape from the trauma， the mortal ruin rather than per-manent safety.

passive victims

as father does，howard and bugler，sons ofsethe and halle run away after living in 124 for sev-eral years.not behaving like denver， their sister， theycan't face the haunting spirit combined with theirmother's prayer for penance in 124.they deny not in slavery.as research of psychoanalysis reveals， exil- ing is one way to trauma when one is unable to resolveit with mental strength.the brothers respond it in theway. it's impossible for the victims to heal their trau-ma when they choose deathly stillness in front of pain，which brings on pessimistic attitudes towards life andpassive way towards trauma.they are so young thatthe traumatic effect of slavery is destructive for them.to some degree，they share the same state with theirpoor father，permanent self-exiling with the incurabletrauma.

surviving victims

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2015年底，中央的经济工作为房地产去库存政策埋下伏笔，而且政府的工作报告中也多次强调此项政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二线房价上涨过快的现象，3月两会中再次使去库存政策成为政协委员的热议话题。因此，明确其去库存的重要性，关键还是要看其实施路径的选择，去库存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地产金融风险，还是会衍生额外金融风险，值得学者深思。

 

1“去库存”政策提出背景

 

2015年，房地产业仍延续2014年调整回落的态势，实体经济处于不景气状态。按照国家统计局的数据，截至2015年底每个月住房待销面积同比呈增长态势。这就意味着房地产业在受个方面因素影响下，市场已经出现‘供过于求”的场面，而且房地产业本身为建设周期长、前期投资多的行业，主要依赖银行等金融机构的贷款支持。存量的增多，不仅对房地产业发展不利，无法售出导致行业不景气，更是对金融机构金融风险的挑战。高库存对实体经济产生了负面影响。

 

2015年底至2016年两会，去库存政策应声而出，成为中央部署未来五大经济任务之一。在十三五规划当中，中央明确提出未来经济保持中高速发展。那么，作为中国金融业影响巨大的房地产行业必须在未来做出相应改革，通过去库存政策来优化房地产供给侧结构，从而带动实体经济发展。

 

2去库存对金融风险的影响

 

房地产业是金融领域的龙头老大，其良好发展能够给金融市场注射一支定心剂。而如今，潜在的交集性金融风险隐藏于房地产高库存背后让我们不得不重视。地产行业的经济下滑，不仅对其上下游的固定资产投资，如水泥钢筋等增速的影响，而且其波及众多个行业领域，如建筑业、银行业以及众筹融资背后潜在的风险。建房买材料等都需从银行融资，而居民储户购房也需从银行贷款，若不去库存，那么这部分滞留资金将无法收回，且大大缩水，从而引发房地产金融危机。因此，去库存能有效分散房地产金融风险。

 

倘若去库存实施路径选择错误，必将引发新的金融风险。由于中央政策的引导性，短时间内一二线城市再次将关注点放于地产，使得房地产热景象重演。据统计，春节过后上海豪宅再次被抢售一空，深圳房价也小幅上涨。这种由开发商、投机者炒作房价的行为使得政策违背初衷，没有将房地产引入正规运行渠道。而投机者利用高杠杆、众筹等配资，不惜血本再次砸入房市，会加大因住房价格虚高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融风险。因此，政策的导向性必须正确，谨防额外金融风险的发生。

 

3实施路径的政策建议

 

3.1去库存力度要与城市发展水平相匹配

 

纵观去库存政策被中央提出后，各地政府都纷纷采取措施推动政策落实。但针对不同经济水平的城市，政府应当区别对待，即去库存的实施力度要与城市发展水平相匹配。近期，北上广深等一线城市房价再次上涨，而三四线城市房地产业动静不大，主要原因2--是一线城市人口流动规模较大，而三四线城市流入人口少，对房地产需求较小。若单纯推动房地产需求侧，去库存政策只能维持短暂时间。因此，必须时时测度城市人口规模以及其经济水平，改善房地产供给结构，如暂缓商品房的增建、改造经济适用房等，以补偿费用或公积金房贷等来刺激流动人口的购房需求。

 

3.2避免房地产投机性套利活动

 

政府实施去库存政策的同时，要谨防房地产机构或个人投资者的投机套利活动。中央之所以提出去库存政策，是想让房地产业在盘活存量的同时行业发展趋于稳定健康，但若出现机构或投资者的投机性购房行为，短期中炒作买卖会浪费房地产存量的合理配置，且其中会再次哄抬房价，衍生房地产金融泡沫。金融机构应当加强监管，引导房地产机构从事良性经营，杜绝场外配资或利用高杠杆来投机套利。

 

3.3加快税法体制改革

 

去库存政策实施主要在于拉动农民工等流动人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身经济水平较低，政府应当给予住房购买的相应扶持政策，而税收优惠政策恰好可以起到区别对待作用。通过减免房产税、营业税等，既能鼓励房地产行业增建经济适用房、廉租房等，减少楼房改建增建成本，拉动房地产企业的去库存积极性，又可以鼓励低收入群体购房需求，降低其购买成本，达到盘活地产存量进而将资金配置于实体经济中的目的。

 

3.4提高公共财政预算支出

 

房地产的高库存量不能仅落实于居民储户的消化，政府部门应当承担部分产量的消化。在减少商品房、保障房等，增加经济适用房同时，居民储户是经济运行的主力军，各级政府也应积极购置存量。开发商部分建造于优良地段或无法解决的库存房产，政府可购置于建设城市基础设施。通过提高公共财政预算支出，政府可将房屋改建为城市公共服务等设施，完善城市基础建设。既能有效解决去库存问题，又能使城市居民福利指数提升，提高城市发展水平且多项城市建设可能会增加公共财政的收入。

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关键词：

随着我国经济的发展，人民生活水平不断的提高，家庭资产的不断增加，投资理财已成为日益重要的问题，家庭投资理财是针对风险进行个人资财的有效投资，以使财富保值、增值，能够抵御社会生活中的经济风险，不管是储蓄投资、股票投资，外汇、保险投资，由于投资品种日益增多，所需的专业知识，投资方法也很难完全掌握，家庭的资产选择、组合、调整行为家庭对某一种或某几种资产所产生的需求偏好和投资倾向，本文对工薪家庭的投资理财的这一行为进行了分析，并对家庭投资理财制胜之道和家庭投资理财风险及其规避进行了分析，希望对家庭投资理财的实践有所帮助。   

一、工薪家庭投资理财的选择 

（一）、进行家庭投资理财选择的必要性   

家庭在投资时，首先面临的就是投资方式和领域的选择，一般应以资产的收益与风险以及相互制约关系为考虑基本点，选择某种或某几种资产，并决定其投人数量与比例。 以前，在老百姓眼里，“投资理财=银行=储蓄所”，个人金融投资给老百姓带来的仅仅是“存钱生利息”。今天的老百姓不但有能力“穿金戴银”，个人可支配的收人也达到了数万元。新的投资品种逐渐成为个人投资理财的重笋组成部分。诸如金融期货、金融期权等新兴的个人投资理财工具层出不穷，对现代个人理财投资组合影响很大。在众多的资产选择方式中，及时引导家庭利用资金市场的不景气，以较低的成本筹措社会游资，选择自己适合的方式进行理性投资，就是一种不景气市场条件下的资产选择策略。     

（二）、工薪家庭投资理财的品种   

当前，新兴的个人投资理财工具层出不穷，对现代个人理财投资组合影响很大。现在家庭投资理品种主要有：   

    1.银行存款。对普通百姓来讲，存款是最基本的投资理财方式。与其它投资方式比较，存款的好处在于：存款品种多样、具有灵活性、具有增值的稳定性、安全性。 

    2.股票投资。在所有的投资工具中，股票(普通股)可以说是回报率最高的投资工具之一，特别是从长期投资的角度看，没有一种公开上市的投资工具比普通股提供更高的报酬。 

3.投资基金。不少人想投资股市，但是不懂得如何选择适合自己的股票，最理想的方法是委托专家代做投资选择，这种投资方式便是基金。 

4.债券投资。债券介于储蓄和股票之间，较储蓄利息高，比股票风险小，对于有较多闲散资金、中等收人家庭比较适合。债券具有期限固定、还本付息、可转让、收人稳定等特点，深受保守型投资者和老年人的欢迎。   

5.房地产投资。房地产是指房产与地产，亦即房屋和土地这两种财产的统称。由于购置房地产是每个家庭十分重大的投资，所以家庭要投资于房地产应该做好理财计划;合理安排购房资金并随时关注房地产市场变化，以便价格大幅度看涨时，卖出套现获取价差。 

    6.保险投资。所谓保险，是指由保险公司按规定向投保人收取一定的保险费，建立专门的保险基金，采用契约形式，对投保人的意外损失和经济保障需要提供经济补偿的一种方法。 

    7.期货投资。期货交易是指买卖双方交付一定数量的保证金，通过交易所进行，在将来某一特定的时间和地点交割某一特定品质、规格的商品的标准化合约的交易形式。 

    8.艺术品投资。在海外，艺术品已与股票、房地产并列为三大投资对象。 

二、家庭投资理财的组合   

不管是金融资产、实物资产，还是实业资产，都有一个合理组合的问题。许多家庭已经认识到具有实际经济价值的家庭投资组合追求的不是单一资产效用的最大化，而是整体资产组合效用的最大化。因为资产间具有替代性与互补性，资产的替代性体现在各种资产间的需求的多少。从经济学的角度不难证明，过多地持有一种资产，将产生逆向效应，持有的效用会下降，成本上升，风险上升，最终导致收益的下降。这不利于家庭投资目标的实现，而实行资产组合，家庭所获得的资产效用的满足程度要比单一资产大得多，这经常可以从资产的持有成本，交易价格、预期收益、安全程度诸方面得到体现。比如，市场不景气时，一般投资品市场和收藏品市场同时处于不景气状态，但房市、邮市、卡市、币市、股市、黄金首饰、古玩珍宝的市场疲弱程度并不相同，有的低于面值或成本价，有的维持较高的价格，也是有可能的，这时头脑清醒，有鉴别能力的投资者，会及时选择上述形式的资产中，哪些升值潜力大的品种进行组合投资，也会获得可观的效益。我国已有不少家庭不仅可以较自如地运用资产组合的一般投资技巧，甚至自有资金与他人资金互相配合，从而使家庭投资理财的效益大力提高。这是效益较佳的资产组合方式。     

三、家庭投资理财如何获取收益：   

现在，不少家庭投资理财收效不理想，有的甚至因投资失误和理财不当而造成严重损失。那么，家庭投资理财，到底如何进行，才能取得预期收益呢？我认为：   

（一）、制订投资理财计划坚持“三性原则”—安全性、收益性和流动性。所谓安全性，将家庭储蓄投向不仅不蚀本、并且购买力不因通货膨胀而降低的途径，这是家庭投资理财的首要原则。所谓收益哇，将家庭储蓄投资之后要有增值，当然盈利越多越好，这是家庭投资理财的根本原则。所谓流动性，即变现性，家庭储蓄资金的运用要考虑其变成现金的能力，也就是说家里急需用这笔钱时能收回来，这是家庭投资理财的条件，如黄金、热门股票、某些债券、银行存单具有较高的变现性，而房地产、珠宝等不动产、保险金等变现性就较差。   

    （二）、了解和掌握相关领域和学科的知识。在进行家庭投资理财过程中，将涉及金融投资、房地产投资、保险计划等组合投资，因而，首先要了解投资工具的功能和特性，根据个人的投资偏好和家庭资产状况有针对性地选择风险大小不同的储蓄、债券、股票、保险、房地产等投资工具，制定有效的投资方案，最大限度的规避风险、减少损失。了解国家的时事动向，掌握宏观经济政策、相关的法律法规。家庭投资离不开国家经济背景，宏观经济导向直接制约投资工具性能的发挥和市场获利空间;同时，了解国家的法律法规，使得投资合法化，不参加非法融资活动，在可能的情况下 通过合理避税提高收益。   

（三）、家庭投资理财要有理性，精心规划，时刻保持冷静头脑。   

科学管理如何妥善累积人生各阶段的财富，并且将财富做有计划有系统的管理，是现代家庭必备的理财观。 

四、家庭投资风险及其规避：       

（一）建好金融档案。在家庭金融活动频繁的今天，众多的金融信息已经很难仅凭人的大脑就全部记忆清楚，由此导致了一系列问题：有的银行存单和其它有价证券被盗或丢失后，却因提供不出有关资料，无法到有关金融机构去挂失；有些股民股票买进卖出都不记账，有关上市公司多次送股后，竟搞不清帐上究竟有多少股票，以至错失了高价位抛出并盈得更多利润的良机；有的将家庭财产或人身意外伤害等保险凭据乱放，一旦真的出了事，却因找不到保险凭单而难以获得保险公司理赔，等等。只要建立家庭金融挡案，这些问题就完全可以避免。   

（二）、打造个人信用所谓个人信用，即个人向金融机构借贷投资或消费时，所具有的守信还贷纪录。它是公民在经济活动中不可或缺的 “通行证”。目前，居民建立个人金融信用，广大居民在进行冢庭借贷投资或消费时，应借助这样的中介服务，建立个人信用，取得向多家银行借贷的“通行证”。   

（三）、家庭投资者要及时查明实际遇到风险的种类、原因，并及时采取补救措施。由于外部原因引起的风险，由于国家宏观经济政策的变化造成的风险，应及时调整修改投资计划和投资方案，如利率下调，就调整储蓄结构;如资本市场不景气，就调整股票、期货、基金、债券结构。   

以上的分析希望能够对工薪家庭阶层理财有所帮助，最后建议要科学合理地掌握理财原则，扩大投资渠道，运用各种理财工具，科学组合、分散风险，走出理财误区，最大限度地发挥资金的使用效应。总之，工薪家庭投资理财的健康发展，才有可能最大限度地动员家庭家庭持有的资金，从而实现家庭财产使用效益的最大化。

参考文献：

[1]（美）滋维.博迪著，朱宝宪等译：《投资学》，机械工业出版社.

[2]杨德勇主编：《证券投资学》，中国金融出版社.

[3]（美）弗雷德里克.S.米申金著，刘毅等译：《货币金融学》中国人民大学出版社.

篇13

关键词：房地产价格；影响因素

在现实房地产市场上，全面而深刻地认识影响房地产价格因素及其作用特点，不仅有利于正确制定房地产价格，而且有利于搞好房地产开发和经营。影响房地产价格的因素大体有以下几个方面。

一、商品房开发成本

商品房开发成本是指房地产为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来源，大致可分为三大部分。

（1）土地取得和开发成本。土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。土地开发成本是指在取得房地产开发用地后，进行土地开发所需的直接费用、税金等。

（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

（3）其他费用。主要包括：①管理费用；②投资利息；③销售费用；④销售税费；⑤开发利润。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高的特点，因此，开发企业在开发与销售过程中，就会产生较大的各种费用支出。从房地产成本构成而言：国外一般国家，地价及税金约占20%，建筑成本约占72%。其他费用约占8%；国内，地价及税费约占40%，建安成本约占42%，其他费用约占18%。

二、房地产供求因素

供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。由于土地资源的有限性决定了土地供应的稀缺性。城市迅速发展所带来的需求往往超过土地的有效供给。在这种情况下，地价必然上涨。但市场是由供需两方面因素决定的，有时会出现相反情况。如果经济发展受到挫折、停顿甚至倒退，而土地供应由于其惯性或滞性，也会导致土地需求不足，土地供给相对过剩，迫使土地价格在一定时期内降低。房屋的价格也是由供求因素决定的。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升.房地产市场同样如此。

三、消费者对房价的预期

在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设：消费者是理性的。然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的，虽然房价已经很高了，但仍然有人排队购买，原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。同时，房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期，消费者会预期房价会进一步上涨，为了不愿在将来支付史多的货币来购买同样的商品房，那么会有史多的消费者选择现期购买，这样就使得对房地产的需求进一步扩大。在房地产行业不景气时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需求减少。

四、行政因素

主要是指制度、政策、法规、行政措施等。其中土地制度和住房制度对房地产价格有着决定性影响。如在我国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式转让土地，这样就使地租、地价根本不存在。而在传统住房制度下，实行低租金、福利制，又必然造成房地产价格低落。税收制度也是影响房地产价格的一个重要因素。不论是直接还是间接对房地产课税，都会减少利用房地产的收益，由此可能导致房地产价格低落。但是，如果对房地产的课税可以合理合法地转嫁出去，就会减少税收因素对房地产价格的影响。此外，城市发展战略、城市规划和土地利用规划，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标，也会在不同程度上影响房地产价格。

五、社会因素

影响房地产价格的社会因素主要包括以下三方面：一是政治安定状况。如果政局稳定，社会安宁，有利于增强投资者购买房地产的信心，这是保持房地产价格稳定的积极因素，还有可能促使房地产价格上升。相反，政治不稳定，社会动荡频繁，必然造成房地产价格低落。二是社会治安状况。如果房地产所在地区经常发生各类犯罪案件，则意味着人民生命财产缺乏保障，由此会导致当地房地产价格低落。三是城市化发展水平。一般说来，城市化意味着人口向城区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。

六、人口因素

房地产的需求主体是人，人口数量、质量和家庭规模对房地产价格有很大影响。一般而言，人口密度高的地区，对房地产的需求相应增加，房地产供给相对缺乏，因此导致房地产价格水平趋高；而且由于人口密度高，促进了商业、服务业、娱乐和旅游观光等事业的发展，从而也会推动房地产价格上升。在人口素质方面，社会文明发达，劳动者文化水平高，必然讲究生活质量，对居住和工作条件及其周围环境有更高的要求，这也会增加房地产的需求，从而影响房地产价格趋高。此外，在人口数量一定的前提下，家庭规模趋向小型化，由于增加了居住单位，就要求增加住宅面积，由此也会导致房地产需求增加，从而使房地产价格趋高。

七、环境因素

主要包括三类因素：一是自然环境条件。在同一城市中，不同区域或地段的空气污染、水源洁净、交通便利、绿化程度等是各不相同的，会对当地房地产价格产生影响。二是市政基础设施条件。主要包括交通运输设施、邮电通讯设施和给排水设施等，这些设施完善与否直接影响到当地企业生产经营和居民的生活条件，因而会在很大程度上影响房地产价格。三是公共建筑配套设施条件。主要包括商业服务设施，文化教育设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等。

参考文献

[1]杨继瑞.中国城市地价论[M].四川大学出版社.1998年版

[2]高富平.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社.2000年第1版

[3]简德山 王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社.2003年1月

篇14

关键词：房地产 调控政策 货币政策 税收政策

一、台湾房地产市场发展历程及调控政策回顾

台湾地区房地产市场自20世纪60年展至今，主要经历六个发展阶段。其间，房地产市场增长的主要驱动力，先由60年代的保值需求推动，转为 70――80年代晚期的成本推升；90 年代中期至 21 世纪初期则因东南亚金融危机而陷入长期低迷的困境；2003 年以后因低利率等因素，台湾地区房地产市场呈现景气势头；2010年以后，受金融危机和美国量化宽松政策影响，台湾地区房地产市场波动幅度较大。

（一）第一阶段（1960-1969）。

1967年是第一波房地产市场的成长期，连续七年的经济成长率超过10%。调控方式是：加强实施都市平均地权，调高公告土地现值；推动国民住宅兴建，公布国民住宅兴建管理办法；紧缩银行信用、调高重贴现率，严格审核放款用途；成立物价问题项目小组，掌握房地产价格变动；严禁金融业与保险业经营房地产业务；限制私有土地面积最高额，防止少数人垄断居；实施空地税，限制都市空地限期内使用。

（二）第二阶段 （1970-1977）。

从1971年台湾房价开始趋升，1973年房价同比上涨113.5% ，然后年涨幅逐渐回落，1976年房价年涨幅为最低点（5% ），完成一个较为完整的房地产周期。此轮房价快速上升的直接原因是：1973年第一次全球石油危机的冲击（国际油价从每桶2美元涨至10.95美元）――高度通货膨胀――房价上涨。

台湾当局为抑制房价上涨，颁布《稳定当前经济措施方案》：对建筑材料，政策性限定价格；金融机构紧一律停止对房地产买卖之放款；高楼限建（不得兴建四层楼以上房屋）以稳定建材价格；大幅提高存放款利率等措施，使房价较快恢复平稳。

（三）第三阶段（1978-1985）。

1978-1985年台湾房价变化刚好又形成一个历时7年的周期。这一次房价波动的原因与第二阶段类似，房价上涨模式仍为油价上涨。通货膨胀上升导致房价上涨。1977年台湾房地产价格开始上涨，1979年第二次石油危机爆发，1979-1980年台湾通货膨胀率平均在两位数以上，从1979年下半年至1980年7月，房地产价格涨幅平均达200%，之后开始回落。

台湾当局通过《稳定房地价格方案》采取一系列管制措施和政策：加强对建筑商预售制度之管制；追查购屋资金来源；大幅提高公告土地现值，加强课征土地增值税；实施空地限期建筑，加强征收市区空地税；对两栋以上房屋课征累进税；金融机构紧缩信用，调高存放款利率；实施购屋储蓄存款办法，辅导中低收入户购屋等。

（四）第四阶段（1986-1990）

1984-1986年，台湾房地产市场保持了3年的平稳发展，但从1987年开始房价快速上涨，1987年房价涨幅29. 1 % ，1988年为97. 2% ，1989年为55. 6%。引起这轮房价上涨的原因与前两次不同，这次没有石油危机，也没有较大的通货膨胀问题。这次房价上涨的原因主要是：第一，1987年经济成长率高达11.87%，新台币对美元大幅升值，国际套汇热钱源源流入，游资充斥市场；第二，为了稳定新台币，台湾当局不断从市场上购买美元，抛出新台币，导致货币供应过多；第三，经济结构成功转型，民众对台湾经济一片看好，投资热忱高涨，股市大涨推动了房市的繁荣；第四，开放大陆探亲，两岸转口贸易日趋频繁，大幅度贸易顺差。本轮房地产波动创下台湾景气时问最长的纪录，维持达26个月之久。

为抑制房价疯涨，台湾当局采取金融紧缩措施和选择性信用管制，包括禁止空地贷款、土地暂停标售、降低货币供给量，并两度调高再贴现率及存贷款利率，允许农地变更为住宅使用，从供给面大量提供土地；改进地价税制度，贯彻土地涨价归公；加强市地开发，促进都市建设；强化地政机关组织功能，健全地籍测量制度；确立公地政策，加强公地管理利用。

（五）第五阶段（1991-2003年）

1990年以后台湾房地产市场出现明显衰退迹象，出现负增长。数据表明，2000年台湾的平均房价仅为1989年的66.2%，房价缩水近1/3。高房价高地价神话彻底破灭，房屋成交量萎缩，大量开发企业发生财务危机，倒闭风频传。引起这一阶段房地产不景气的主要原因是：房地产开发商为规避台湾当局实施的容积率管制而提前抢建，造成供给过剩；1997年东南亚金融危机爆发，导致房地产市场萎靡。

为挽救房地产业，当局采取的政策措施是：将邮政储金转存款为银行低利房屋贷款；调高自用住宅贷款利息抵扣所得税额；下调买卖、典权等六项契税税率等政策；推动房地产证券化；实施3200亿优惠房贷计划等。

（六）第六阶段（2004-2013）

2004年起，台湾步入低利率时代，2003年一般房屋贷款利息要7%-8%，到了2005年下跌至约2.5%的水平；在低利率、低房价与低税率的市场情势，房地产市场交易量逐渐升温，房价也逐步上扬。在2008年第四季起，受到全球金融海啸的冲击，市场热况稍微冷却，但在美国量化宽松政策影响下，2009年第三季起房价更是加速上涨；在短短三年间平均房价上涨约25%。

从2010年开始，台湾当局推出“健全房屋市场方案” 、“特种货物及劳务税条例”、 “社会住宅设施方案”、“合宜住宅”和“现代住宅”等新住宅政策。采取的调控措施有：禁售国有大面积土地；中央银行信用管制；查缉逃漏税；课征豪宅税和奢侈税；规范寿险公司过度介入房地产行业；实价登录等。

二、台湾房地产与祖国大陆的调控经验比较

（一）政策干预的影响性差异。

中国大陆的行政体制与台湾不同。大陆虽已逐渐转变为市场经济体制，但政府对经济的影响力仍居于主要地位，尤其房地产政策对房地产市场的干预更具影响性。就土地供应政策而言，大陆逐渐由无偿划拨供地转变为有偿出让土地使用权，有偿取得使用权的对象以及同类土地中出让土地使用权的类别将进行更详细的划分，部分较弱势者的土地权益则受到进一步的保障；就房地产交易管理政策而言，包括健全预售制度、对于房地产周边服务业及物业管理业的规范等。大陆的地权政策奉行“土地所有权国有，土地使用权私有”的宗旨，虽然以全民福利作为出发点，由政府统筹管理与规划，但在大陆土地面积广大、人口众多且分布不均的情况下，管理全国土地须投入庞大人力、物力与财力且难以全面兼顾；而且对于一个尚处于萌芽阶段的房地产市场而言，政府对于市场的过度干预，不利于市场健全的发展，难以充分发挥土地最高最有效的经济效益；再者，土地使用权私有的配套管理措施若不够合理，则产生私人投机与垄断问题。相较而言，台湾实施“地权私有，地租国有”的平均地权政策，土地市场得以自由交易，但因地狭人稠，供给有限，主要都市的地价普遍偏高，私人投机、兼并的问题也存在。与台湾情况类似，大陆的住房制基本上为私有制，投机炒作的现象也无法避免。

（二）政策调控的时效性差异

台湾当局的房地产调控政策，在认识和调控时机上往往存在偏差。常常是在房地产价格已经剧烈上涨后才出台抑制性的调控措施，而在房地产市场已经不景气时才出台激活房地产市场的调控措施，导致房地产调控政策未能达到预期效果。房地产调控政策的滞后性是台湾房地产市场调控的一个很重要的教训。而大陆政府推出在宏观调控政策下的各项房地产措施可以看出，一旦政府发现房地产市场问题，会立即由中央提出管制措施，交由各地方政府执行。和台湾比较，其政策落实的即时性较高；但若市场信息收集不够完善，政策拟订的时间不够充足，则可能出现政策不合理的现象产生。此外，在短期内有多项土地政策、财税政策、金融政策共同实施，内容有所重叠，甚至略有冲突，在政策协调性不足的情况下，地方政府的执行单位难以有效遵循，此时应注意政策间的协调性，以避免对于非房地产部门产生负面冲击。

（三）政策实施的严厉性差异

台湾地区为了限制土地的投资性开发采取了限制性的土地政策，全面实施容积率管制，减少私人土地的持有面积等措施，这些过度严厉的政策虽然在短期内确实给“过热”的房地产经济发展降了温，但是从政策的中长期效果来看却加速了房地产泡沫的破灭，在1981年、1990年、2000年，甚至引发开发商连续倒闭的情况。台湾房地产崩盘的重要原因就是政策措施过于严厉，就像突然对市场“下了猛药”市场一时无法吸收，而导致市场的信心迅速崩溃，房价一泻千里。中国政府的抑制房价措施虽然和台湾的有些相近，但在具体实施的过程中，给予了很大自由度。例如土地的审批，并不是采取“一刀切”的作法，而是以实事求是的态度，具体的项目具体的分析。在不违反市场规律的情况下，适度收紧土地的审批。这样的作法就给政策作用的发挥以巨大的弹性，在抑制过度投资的同时不致损害经济效率。

三、台湾房地产调控的经验借鉴

尽管台湾房地产业发展有其独特的社会、政治和经济背景（与大陆分离和不稳定的政治预期，狭小的土地面积，高度的城市化，发达的外向经济，后工业化阶段的经济结构，房地产市场与股票市场相互激扬的资产市场特点），但是，台湾当局利用金融、税收、管制等手段来调控房地产市场的经验和教训均可以为大陆所用。

（一）健全市场信息披露制度

全面、实时、准确地市场供需与价格信息是相当重要的，不仅可使投资者作出相对理性的判断，避免市场的不理性和恐慌。？大陆在信息披露制度方面仍有多处需要改善与加强之处，应更积极地推动建立具客观性与公信力的房地产相关信息平台。

（二）改善市场供需制度

1、改进廉租住房制度？

台湾的住宅政策方向，是逐年减少目前鼓励民众贷款购屋的做法，改以补贴中低收入家庭租房的方式；政策性优惠贷款也将改采用“分级制”补贴的方式进行，以确到实处照顾经济弱势的家庭，避免资源误置。由此可知，祖国大陆若要鼓励中低收入家庭在市场上租房，应当提供适当的租屋补贴，并确保廉租房者是真正有需要的中低收入者。

2、调整住房结构及给予普通住房优惠的政策

台湾对于低收入族群，采用身份别的住宅贷款补贴政策予以协助，倾向以住宅福利与保障制度的方式解决问题，避免直接干预市场供给，而由市场机制决定资源应配置至何种住房类型，此经验可供大陆参考。

3、控制被动性住房需求政策

大陆目前所进行的旧城改造或城中村改造所为的住宅拆迁，与台湾都市更新的重建方式类似，但台湾的都市更新目的主要是改善居住环境质量，重建后分配的楼地板面积是依据更新前的权利价值比例，相当重视居民的权益，且建筑高度与基地面积均依照建筑法规的规定，不会产生过度的供给量；但大陆的拆迁做法是拆旧盖新、拆平建楼，且拆迁所增加的住宅供应量没有严格控制，反而增加了市场供给，供需失调。由于大陆城市面积广大，所推行的拆迁作业应更细致化、有系统、有效率地处理，依据当地住宅需求情形管控拆迁后增加的住宅供给量，并应顾及原住户的安置问题。

（三）加强住宅金融、税赋与市场供需监管政策

1、住宅金融管理政策

目前大陆房地产抵押贷款的金额虽然呈现大幅增长，但是与发达国家的不动产贷款额度相比，仍有很大的成长空间；要防范金融风险，应加强房地产抵押贷款授信业务的确实性，此时估价业务将更为重要。由于大陆的资产评估工作普遍存在规模过小、缺乏品牌优势的问题，长期性的住宅政策应着重在建立一套公平合理的住宅金融制度。

2、不动产证券化制度

台湾的不动产证券化业务目前处于起步阶段，对于健全房地产市场机制以及改善住宅金融条件等方面具有正面的影响。大陆在未来若有发展不动产证券化的机会，所需的配套措施与制度的建立必须因市场体制而有所调整，台湾不动产证券化的初始经验或可供参考。

借鉴台湾楼市发展的经验教训，大陆政府应对目前的房地产市场形势保持清醒的认识，正确预测房地产市场发展前景，防止房地产市场大起大落对国民经济造成巨大破坏。政府应当根据不同政策的特点和政策实施的时效性，组合运用房地产税收、金融、房地产开发与建筑管制、城市规划与土地供应等手段，抑制无效供给、扩大有效供给，打击投机需求、保护刚性需求，缓解供求矛盾。保持房价与经济增长、与居民收入增长的协调，不仅是房地产业可持续发展的需要，更是宏观经济健康发展的需要。

参考资料

1、袁韶华：《中国房地产市场调控效果分析及房地产健康发展的建议》，《现代城市研究》2014年2月。