城中村改造的意义精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇城中村改造的意义，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理论框架(theory framework)；意义(significance)

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

城中村，从广义上讲是指被城市建设用地包围或纳入城市建设用地范围的原有农村聚落――城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简而言之,就是 “都市里的村庄”。随着城市化，城中村作为历史遗存，日渐脱离主流社会，以一种落后的经济模式和生活方式直接影响了村民的人居环境、收入水平和生活质量。因此各省政府因地制宜方案指导城市旧城区和城中村改造，进一步提升城市发展品质和改善人居环境，有序推进城市空间拓展。

本文对城中村改造提出一个理论框架，以廓清认识，为改造实践指明着力的方向，从规划设计层面上就城中村改造的进行探讨。并结合一个案例陈庄村，对城中村改造的意义进行总结。

一、城中村改造的理论框架1、城市政体理论(Urban Regime Theory)――城中村改造的理论基础。张庭伟先生的城市政体理论(Urban Regime Theory)从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力――市政府(所谓“政府的力量”)，工商业及金融集团(“市场的力量”)和社区(“社会的力量”)三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。由斯通(Stone)、罗根(Logan)和莫罗奇(Molotch)所创建的政体理论是从发达国家中城市政策的演变分析中得出的。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是“政体”的成员，谁是“政体”的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。城中村改造实质上反映的也是政体力量的对比：当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当业主（社会）力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。

（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。总而言之，解决土地产权问题是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的规划设计须把握几个原则性问题除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还须解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。（1）正确判断要不要改造。一个城中村要不要改造，不仅仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与所在城市的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。

（2）明确改造的主体。一般来说，政府、企业、业主都可以成为改造主体。具体到特定项目，这取决于三者的意愿和彼此力量的对比。一般说来，如果涉及市政基础设施等公共利益，由政府为主改造就比较合适；如果是纯粹的经营性项目，则由企业为主可能就比较合适；如果业主是一个具有足够开发实力和资质的法人，由业主组织改造也是理想选择。当然，各方之间进行合作也是一个改造途径。（3）制定切合实际的改造目标。改造目标既要符合城市规划标准，又要切合实际情况。改造目标很大程度上取决于城中村的现状情况。

（4）确定合理的改造模式。针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。

二、 陈庄沟城中村改造案例

1、为什么要对进行改造

陈庄沟城中村由于历史和管理体制等原因，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。为了改善人居环境、提升城市品味，对其进行改造已成为必经之路，这是以人为本、科学发展、构建和谐社会的民心工程。

2、造后将会给村民带来的好处

本小区规划总用地面积176690，总建筑面积561806。其中地上面积489636，地下70320，多层住宅144574 ，高层294162，商铺46300，幼儿园3600，社区服务用房1000，容积率2.38，建筑密度28%，绿地率40%, 建成以后将会带来以下变化。

（1）、环境的改变：陈庄沟城中村的规划和建设兼具了居住与商业办公功能，各种市政配套设施齐全，营造了一个绿色、经济实用的良好居住环境。

（2）、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。个性化和实用性兼具的原则，把建筑的空间艺术展现得淋漓尽致，舒适两房、温馨三房、奢华四房，凸显了社区生活。设计上巧妙的减少室内交通面积，增加客厅面积，将宽敞式大客厅搬入居室；起居室与客厅比例适宜，空间划分合理；大飘窗的开阔视野，空气清新流畅，光线充足。

（3）、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。

（4）、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。

3、改造后达到的效果

规划布局合理，外观新颖，小区内道路主干相接，环绕相连，花坛、草坪、花园分布合理，绿化面积、容积率、密度等各项技术指标均满足规划要求。小区内还设有大型超市、幼儿园、公用车棚、公用停车场及老人活动中心、社区医疗服务机构、物业管理、体育健身器材的完备，营造一个以人为本的和谐、健康、优美现代生活氛围浓厚的花园式小区。 一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。

三、结束语

在城市化大潮中，对在城市建成区内以原农村居民点为依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区――城中村的改造工作是以改善城市环境、提升城市品质、美化城市形象为目标的。在重视城市利益的同时也要重视村民的利益，通过产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡好政府、业主与改造单位三者之间的利益。

参考文献

[1]毛丽芳.“二元”： 国家之痛 [J].城镇聚焦2002（3）

篇2

Zheng Lei

（中国银行西安电子正街支行，西安 710100）

（Xi'an Electron Zhengjie Branch of Bank of China，Xi'an 710100，China）

摘要：城中村改造关于改造资金的来源问题研究者们已经进行了大量的研究，目前比较可行的办法就是信托融资模式，接着就是城中村改造后农民拿到大量的赔偿款后的理财问题确实是很多银行关注的重点。本文从对西安市城中村改造的一些政策进行了分析，从而引出农民将得到巨额的赔偿，提出了西安市各大银行应该积极吸纳改造城中村农民的存款，这对推动银行储蓄存款的增长有着很大的意义。

Abstract: The researchers have done a lot of research on the sources of transformation fund of reconstruction of the village, and the current feasible solution is trust financing model, the following is that the financial problems are the focus of many banks after the farmers got a lot of compensation for the transformation of villages. This article analyzed from some of the policies about the reconstruction of the village in Xi'an, which means that farmers will get a lot of compensation, and points out that the major banks should actively attract deposits of the peasants from the transformation of the village, which has great significance in promoting the growth of savings deposits of banks.

关键词：城中村改造 储蓄存款增长 若干思考

Key words: reconstruction of the village；savings deposits growth；thoughts

中图分类号：F83 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0163-01

0引言

和中国的许多城市一样，西安在经历了多年外延式的扩张发展之后，内涵式的城市化道路被提上了议事日程。多年的扩张发展造就了很多所谓的城中村，城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小、质量不高以及其他社会问题，严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。这些已成为西安建设现代化城市的巨大障碍。因此，改造城中村势在必行。

1国家关于城中村改造的规定

我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这一规定主要是针对农用土地使用权，法律在此对农村建设用地的流转并未涉及，而城中村一般都属于农村建设用地，法律对此没有详细区分，实践中也只是因地上物的不同有所区别。《城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这一过程中，征收补偿是大家最关注的问题。《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定：拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行产权调换的，除租赁私有房屋外，住宅和非住宅房屋均以被拆迁房屋产权建筑面积为安置依据。价格的结算，按下列规定执行：（一）对产权调换的房屋，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。（二）对承租国有直管住宅房屋的承租人，产权人放弃产权的，安置的住宅房屋建筑面积中原自住面积部分，按当年房改规定的成本价格结算，超出原自住面积部分（不含（一）对原住宅房屋建筑面积小于20平方米且无他处住房的住户,每户可增加8平方米建筑面积。（二）对由城墙内安置到一环路以外二环路以内、或者由一环路以外二环路以内安置至二环路以外区域的，每户可增加5至10平方米建筑面积；对由城墙内安置在二环路以外区域的，每户可增加10至20平方米建筑面积。），按安置用房的房地产市场评估价结算。

2西安市城中村改造状况

《西安市城中村改造管理办法》规定：城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。包括产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。

西安市部分城中村提倡的是“高补偿、高速度”的模式，几乎一夜之间成为百万富翁的人比比皆是。中国注册理财规划师王宏说，城中村改造就像是一个巨大诱人的蛋糕，几乎所有人都想来咬一口，最先进入城中村的就是银行。对银行来说这将是不容错过的增加资金储蓄量的最佳时机。“在短时期内，突然出现一批接一批的一夜致富的人群，而且这部分客户资源是属于优质客户，他们一般文化层次低、理财观念淡薄、人比较厚道，对于银行业务，一般都是活期或定期储蓄，这样资金量大、要求低的客户当然是银行的首选客户。”王宏透露道。

3城中村改造对银行的影响

一场各大银行之间的争夺战已经开始。城中村改造为各大银行及农村信用社带来了前所未有的大好发展机遇，就要求银行必须加强营销攻关力度，积极争揽城中村改造征地拆迁补偿款，有力促进了储蓄存款发展。现还有许多城中村尚未改造，其中蕴涵巨大的商机。各银行要把潜在的机遇变为现实的机遇，应该对城中村改造始终保持高度关注，紧密跟踪，对城中村改造计划、改造进程、改造规模、资金需求、征地数量、拆迁户数、人口数量等具体情况进行详细了解，为日后成功争揽奠定了良好基础。甚至可以预先做一定量的宣传，给城中村农民讲理财知识，并给予这些村民每户2万元至3万元不等的信用贷款，给村民说是用这些钱先打点一下今后的安置问题，就这样与每一户村民建立了信贷关系，等到真正拆迁时就可以拿下了储蓄争夺战的“第一局”。

为了扩大收益，银行还可以围绕补发拆迁征地款制定了一揽子金融产品营销方案。对城中村农民开展基金、保险、理财产品、信用卡组合营销，这样将会取得更好的成绩。

参考文献：

[1]国家信息中心经济预测部宏观经济形势分析课题组.年固定资产投资将平稳回落[N].中国证券报，2006-11-13.

[2]车春鹂.REITs―中国房地产企业直接融资的新渠道[J].建筑经济，2006，（8）.

篇3

同时，当前钢材、水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。

城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境、完善城市功能、提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大、存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向、群众所盼，但真正实施、推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。

要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵、出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合、全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。

加快城中村改造，首先一定要做到公正、公开、公平，让老百姓心服口服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。

篇4

一、××ד城中村”现状

×××城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿 。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

篇5

关键词：城中村 土地集约 城镇化

一、研究背景

（一）城市土地集约利用政策背景

2013年，中央累计下达土地整治资金44264亿元，一共验收土地整治项目205万个，总规模240.10万公顷，通过土地整治新增农用地38.84万公顷，新增耕地34.63万公顷。《全国国土规划纲要》研究促进国土资源节约集约利用的顶层设计，研究起草了《国土资源节约集约利用指导意见》、《推进节约集约用地行动计划（2014-2019）》，出台《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，促进经济发展方式转变。

（二）城镇化导致城市土地集约利用成为当务之急

城市是定规模和数量的非农业人口聚集的地方和一定层级地域的经济、政治、社会和文化中心。长期以来，我国的城市化道路基本上走的是外延发展的道路，特别是近十年来，城市外延发展的趋势更加明显。据研究，城市化水平每提高个百分点，城市建成区面积扩大1056km2。中国的城市化、城镇化率逐年攀升。在这期间我国城镇摊大饼式的城市土地扩展给城市土地集约利用以警示，城市土地集约利用问题得到越来越广泛的重视。

二、城中村的土地利用现状

由于早期没有统一的规划建设管理，城中村位置比较分散，建设混乱，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环体系部分城中村位于城市的黄金地段，由于城中村本身的规划用地不合理，使得城内区项目建设空间不足，这不但造成城市土地资源的严重浪费，而且直接影响了城市发展的总体布局。通过对城中村的改造和整合，一方面有利于顺利实施城市规划，位于城市黄金地段的项目开发提供空间，合理利用城市土地；另

方面可也提高城市土地的利用效率，促进城市土地的集约利用。

三、武汉市城中村概况

武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、一口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区面积的1/4。目前，武汉市城中村主城区内涉及147个行政村，另外包括15个农林单位。除城市建设项目发展而必须征地的村落外，现均已纳入“城中村”综合改造范围，涉及总人口35.66万，其中农业人口17.1O万。按照规划2015年武汉将彻底告别城中村。统计显示武汉城中村改造的规模和速度在全国位居前列，与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉市改造总量居首，武汉市改造模式也已成为全国城中村改造的

个典型样本。

四、武汉市城中村改造分析

截止到2013年底，武汉市公开出让城中村75个，成交项目（包）130个，成交开发用地土地面积约1573公顷（合23600亩），成交建筑面积约5714万平米，成交金额约1077亿元。自2010年起，城中村改造进入“突击三年”，成交规模明显大幅上升，为完成二环内56个村的改造任务，2012年度武汉市城中村改造再升温，改造规模达到峰值。土地利用效率、效益、土地管理绩效比前两轮评价有明显提高，综合容积率0.83，建筑密度29.2%，工业用地建筑系数47.3%；工业用地固定资产投资强度5301.92万元/公顷，工业用地产出强度13017.83万元/公顷。闲置面积比上年减少30%。

五、武汉市城中村改造对土地市场影响

（一）规模及同比趋势影响

2010至2012年，城中村项目年均成交土地面积、建筑面积及成交金额约占全年房地产用地成交规模接近或超过30%，而2013年为20%左右。城中村项目成交情况直接影响了当年全市房地产市场土地面积、建筑面积及成交金额的波动趋势。

城中村项目成交规模大的2010及2012年，年度土地市场房地产用地各项指标均同比大幅增长，而城中村成交规模较小的2011及2013年各项指标均减少，城中村项目成交波动趋势与全市房地产开发用地波动趋势

致。

（二）价格影响

除规模影响以外，相比于储备项目或委托交易项目，城中村项目普遍规模偏大，但平均楼面地价偏低，对中心城区平均楼面地价“拉低”效应非常明显。2012年，全市房地产开发用地平均楼面地价约1873元/平方米，中心城区2211元/平方米。除去城中村项目后，中心城区2911元/平方米。城中村改造项目将中心城区房地产开发用地平均楼面地价拉低31.7%。2013年，全市房地产开发用地平均楼面地价约2284元/平方米，中心城区3314元/平方米。除去城中村项目后，中心城区4850元/平方米。城中村改造项目将中心城区房地产开发用地平均楼面地价拉低46.3%。城中村改造项目对全市土地市场影响集中在房地产用地市场方面，特别是中心城区房地产用地市场。