城中村改造的意义精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇城中村改造的意义，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理论框架(theory framework)；意义(significance)

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

城中村，从广义上讲是指被城市建设用地包围或纳入城市建设用地范围的原有农村聚落――城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。简而言之,就是 “都市里的村庄”。随着城市化，城中村作为历史遗存，日渐脱离主流社会，以一种落后的经济模式和生活方式直接影响了村民的人居环境、收入水平和生活质量。因此各省政府因地制宜方案指导城市旧城区和城中村改造，进一步提升城市发展品质和改善人居环境，有序推进城市空间拓展。

本文对城中村改造提出一个理论框架，以廓清认识，为改造实践指明着力的方向，从规划设计层面上就城中村改造的进行探讨。并结合一个案例陈庄村，对城中村改造的意义进行总结。

一、城中村改造的理论框架1、城市政体理论(Urban Regime Theory)――城中村改造的理论基础。张庭伟先生的城市政体理论(Urban Regime Theory)从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力――市政府(所谓“政府的力量”)，工商业及金融集团(“市场的力量”)和社区(“社会的力量”)三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。由斯通(Stone)、罗根(Logan)和莫罗奇(Molotch)所创建的政体理论是从发达国家中城市政策的演变分析中得出的。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是“政体”的成员，谁是“政体”的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。城中村改造实质上反映的也是政体力量的对比：当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当业主（社会）力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。

（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。总而言之，解决土地产权问题是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的规划设计须把握几个原则性问题除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还须解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。（1）正确判断要不要改造。一个城中村要不要改造，不仅仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与所在城市的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。

（2）明确改造的主体。一般来说，政府、企业、业主都可以成为改造主体。具体到特定项目，这取决于三者的意愿和彼此力量的对比。一般说来，如果涉及市政基础设施等公共利益，由政府为主改造就比较合适；如果是纯粹的经营性项目，则由企业为主可能就比较合适；如果业主是一个具有足够开发实力和资质的法人，由业主组织改造也是理想选择。当然，各方之间进行合作也是一个改造途径。（3）制定切合实际的改造目标。改造目标既要符合城市规划标准，又要切合实际情况。改造目标很大程度上取决于城中村的现状情况。

（4）确定合理的改造模式。针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。

二、 陈庄沟城中村改造案例

1、为什么要对进行改造

陈庄沟城中村由于历史和管理体制等原因，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。为了改善人居环境、提升城市品味，对其进行改造已成为必经之路，这是以人为本、科学发展、构建和谐社会的民心工程。

2、造后将会给村民带来的好处

本小区规划总用地面积176690，总建筑面积561806。其中地上面积489636，地下70320，多层住宅144574 ，高层294162，商铺46300，幼儿园3600，社区服务用房1000，容积率2.38，建筑密度28%，绿地率40%, 建成以后将会带来以下变化。

（1）、环境的改变：陈庄沟城中村的规划和建设兼具了居住与商业办公功能，各种市政配套设施齐全，营造了一个绿色、经济实用的良好居住环境。

（2）、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。个性化和实用性兼具的原则，把建筑的空间艺术展现得淋漓尽致，舒适两房、温馨三房、奢华四房，凸显了社区生活。设计上巧妙的减少室内交通面积，增加客厅面积，将宽敞式大客厅搬入居室；起居室与客厅比例适宜，空间划分合理；大飘窗的开阔视野，空气清新流畅，光线充足。

（3）、房产价值的改变：村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入。

（4）、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。

3、改造后达到的效果

规划布局合理，外观新颖，小区内道路主干相接，环绕相连，花坛、草坪、花园分布合理，绿化面积、容积率、密度等各项技术指标均满足规划要求。小区内还设有大型超市、幼儿园、公用车棚、公用停车场及老人活动中心、社区医疗服务机构、物业管理、体育健身器材的完备，营造一个以人为本的和谐、健康、优美现代生活氛围浓厚的花园式小区。 一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。

三、结束语

在城市化大潮中，对在城市建成区内以原农村居民点为依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区――城中村的改造工作是以改善城市环境、提升城市品质、美化城市形象为目标的。在重视城市利益的同时也要重视村民的利益，通过产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡好政府、业主与改造单位三者之间的利益。

参考文献

[1]毛丽芳.“二元”： 国家之痛 [J].城镇聚焦2002（3）

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Zheng Lei

（中国银行西安电子正街支行，西安 710100）

（Xi'an Electron Zhengjie Branch of Bank of China，Xi'an 710100，China）

摘要：城中村改造关于改造资金的来源问题研究者们已经进行了大量的研究，目前比较可行的办法就是信托融资模式，接着就是城中村改造后农民拿到大量的赔偿款后的理财问题确实是很多银行关注的重点。本文从对西安市城中村改造的一些政策进行了分析，从而引出农民将得到巨额的赔偿，提出了西安市各大银行应该积极吸纳改造城中村农民的存款，这对推动银行储蓄存款的增长有着很大的意义。

Abstract: The researchers have done a lot of research on the sources of transformation fund of reconstruction of the village, and the current feasible solution is trust financing model, the following is that the financial problems are the focus of many banks after the farmers got a lot of compensation for the transformation of villages. This article analyzed from some of the policies about the reconstruction of the village in Xi'an, which means that farmers will get a lot of compensation, and points out that the major banks should actively attract deposits of the peasants from the transformation of the village, which has great significance in promoting the growth of savings deposits of banks.

关键词：城中村改造 储蓄存款增长 若干思考

Key words: reconstruction of the village；savings deposits growth；thoughts

中图分类号：F83 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0163-01

0引言

和中国的许多城市一样，西安在经历了多年外延式的扩张发展之后，内涵式的城市化道路被提上了议事日程。多年的扩张发展造就了很多所谓的城中村，城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小、质量不高以及其他社会问题，严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。这些已成为西安建设现代化城市的巨大障碍。因此，改造城中村势在必行。

1国家关于城中村改造的规定

我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这一规定主要是针对农用土地使用权，法律在此对农村建设用地的流转并未涉及，而城中村一般都属于农村建设用地，法律对此没有详细区分，实践中也只是因地上物的不同有所区别。《城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这一过程中，征收补偿是大家最关注的问题。《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定：拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行产权调换的，除租赁私有房屋外，住宅和非住宅房屋均以被拆迁房屋产权建筑面积为安置依据。价格的结算，按下列规定执行：（一）对产权调换的房屋，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。（二）对承租国有直管住宅房屋的承租人，产权人放弃产权的，安置的住宅房屋建筑面积中原自住面积部分，按当年房改规定的成本价格结算，超出原自住面积部分（不含（一）对原住宅房屋建筑面积小于20平方米且无他处住房的住户,每户可增加8平方米建筑面积。（二）对由城墙内安置到一环路以外二环路以内、或者由一环路以外二环路以内安置至二环路以外区域的，每户可增加5至10平方米建筑面积；对由城墙内安置在二环路以外区域的，每户可增加10至20平方米建筑面积。），按安置用房的房地产市场评估价结算。

2西安市城中村改造状况

《西安市城中村改造管理办法》规定：城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。包括产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。

西安市部分城中村提倡的是“高补偿、高速度”的模式，几乎一夜之间成为百万富翁的人比比皆是。中国注册理财规划师王宏说，城中村改造就像是一个巨大诱人的蛋糕，几乎所有人都想来咬一口，最先进入城中村的就是银行。对银行来说这将是不容错过的增加资金储蓄量的最佳时机。“在短时期内，突然出现一批接一批的一夜致富的人群，而且这部分客户资源是属于优质客户，他们一般文化层次低、理财观念淡薄、人比较厚道，对于银行业务，一般都是活期或定期储蓄，这样资金量大、要求低的客户当然是银行的首选客户。”王宏透露道。

3城中村改造对银行的影响

一场各大银行之间的争夺战已经开始。城中村改造为各大银行及农村信用社带来了前所未有的大好发展机遇，就要求银行必须加强营销攻关力度，积极争揽城中村改造征地拆迁补偿款，有力促进了储蓄存款发展。现还有许多城中村尚未改造，其中蕴涵巨大的商机。各银行要把潜在的机遇变为现实的机遇，应该对城中村改造始终保持高度关注，紧密跟踪，对城中村改造计划、改造进程、改造规模、资金需求、征地数量、拆迁户数、人口数量等具体情况进行详细了解，为日后成功争揽奠定了良好基础。甚至可以预先做一定量的宣传，给城中村农民讲理财知识，并给予这些村民每户2万元至3万元不等的信用贷款，给村民说是用这些钱先打点一下今后的安置问题，就这样与每一户村民建立了信贷关系，等到真正拆迁时就可以拿下了储蓄争夺战的“第一局”。

为了扩大收益，银行还可以围绕补发拆迁征地款制定了一揽子金融产品营销方案。对城中村农民开展基金、保险、理财产品、信用卡组合营销，这样将会取得更好的成绩。

参考文献：

[1]国家信息中心经济预测部宏观经济形势分析课题组.年固定资产投资将平稳回落[N].中国证券报，2006-11-13.

[2]车春鹂.REITs―中国房地产企业直接融资的新渠道[J].建筑经济，2006，（8）.

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同时，当前钢材、水泥等建材价格较低，货币政策较宽松等，也是加快城中村改造的有利条件。

城中村改造是城市现代化进程中一道绕不过的坎。尽管在改善人居环境、完善城市功能、提升城市生态文明建设水平等方面都具有重要意义，但由于存在投资巨大、存量土地盘活困难等问题，长期以来，城中村改造进展并不顺利。同时，城中村改造工作虽是民心所向、群众所盼，但真正实施、推进起来仍存在不少困难和阻力，未来几年还都将是我市城中村改造工作的攻坚之年。

要继续保持高压姿态，坚决打赢城中村改造攻坚战，就要强化认识，加快提升主城区首位度，促进城市有机更新常态化，用重兵、出重拳，克难攻坚，保持定力，力争城中村改造有一个质的突破与飞跃。各部门要积极配合、全力推进，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，强力推进各类疑难问题的解决。同时，要坚定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度减少资金沉淀，大力为百姓营造舒适人居环境。

加快城中村改造，首先一定要做到公正、公开、公平，让老百姓心服口服。城中村改造过程中，政策平衡问题很重要，也是老百姓最关心的问题，政府部门应该一碗水端平，做到所有拆迁补偿协议都公开，可以随时让其他拆迁户查阅，一旦遇到疑问，工作人员要及时正面解答。不让按时签约的老实人吃亏，不让漫天要价的钉子户得益。

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一、××ד城中村”现状

×××城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿 。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

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关键词：城中村 土地集约 城镇化

一、研究背景

（一）城市土地集约利用政策背景

2013年，中央累计下达土地整治资金44264亿元，一共验收土地整治项目205万个，总规模240.10万公顷，通过土地整治新增农用地38.84万公顷，新增耕地34.63万公顷。《全国国土规划纲要》研究促进国土资源节约集约利用的顶层设计，研究起草了《国土资源节约集约利用指导意见》、《推进节约集约用地行动计划（2014-2019）》，出台《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，促进经济发展方式转变。

（二）城镇化导致城市土地集约利用成为当务之急

城市是定规模和数量的非农业人口聚集的地方和一定层级地域的经济、政治、社会和文化中心。长期以来，我国的城市化道路基本上走的是外延发展的道路，特别是近十年来，城市外延发展的趋势更加明显。据研究，城市化水平每提高个百分点，城市建成区面积扩大1056km2。中国的城市化、城镇化率逐年攀升。在这期间我国城镇摊大饼式的城市土地扩展给城市土地集约利用以警示，城市土地集约利用问题得到越来越广泛的重视。

二、城中村的土地利用现状

由于早期没有统一的规划建设管理，城中村位置比较分散，建设混乱，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环体系部分城中村位于城市的黄金地段，由于城中村本身的规划用地不合理，使得城内区项目建设空间不足，这不但造成城市土地资源的严重浪费，而且直接影响了城市发展的总体布局。通过对城中村的改造和整合，一方面有利于顺利实施城市规划，位于城市黄金地段的项目开发提供空间，合理利用城市土地；另

方面可也提高城市土地的利用效率，促进城市土地的集约利用。

三、武汉市城中村概况

武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、一口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区面积的1/4。目前，武汉市城中村主城区内涉及147个行政村，另外包括15个农林单位。除城市建设项目发展而必须征地的村落外，现均已纳入“城中村”综合改造范围，涉及总人口35.66万，其中农业人口17.1O万。按照规划2015年武汉将彻底告别城中村。统计显示武汉城中村改造的规模和速度在全国位居前列，与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉市改造总量居首，武汉市改造模式也已成为全国城中村改造的

个典型样本。

四、武汉市城中村改造分析

截止到2013年底，武汉市公开出让城中村75个，成交项目（包）130个，成交开发用地土地面积约1573公顷（合23600亩），成交建筑面积约5714万平米，成交金额约1077亿元。自2010年起，城中村改造进入“突击三年”，成交规模明显大幅上升，为完成二环内56个村的改造任务，2012年度武汉市城中村改造再升温，改造规模达到峰值。土地利用效率、效益、土地管理绩效比前两轮评价有明显提高，综合容积率0.83，建筑密度29.2%，工业用地建筑系数47.3%；工业用地固定资产投资强度5301.92万元/公顷，工业用地产出强度13017.83万元/公顷。闲置面积比上年减少30%。

五、武汉市城中村改造对土地市场影响

（一）规模及同比趋势影响

2010至2012年，城中村项目年均成交土地面积、建筑面积及成交金额约占全年房地产用地成交规模接近或超过30%，而2013年为20%左右。城中村项目成交情况直接影响了当年全市房地产市场土地面积、建筑面积及成交金额的波动趋势。

城中村项目成交规模大的2010及2012年，年度土地市场房地产用地各项指标均同比大幅增长，而城中村成交规模较小的2011及2013年各项指标均减少，城中村项目成交波动趋势与全市房地产开发用地波动趋势

致。

（二）价格影响

除规模影响以外，相比于储备项目或委托交易项目，城中村项目普遍规模偏大，但平均楼面地价偏低，对中心城区平均楼面地价“拉低”效应非常明显。2012年，全市房地产开发用地平均楼面地价约1873元/平方米，中心城区2211元/平方米。除去城中村项目后，中心城区2911元/平方米。城中村改造项目将中心城区房地产开发用地平均楼面地价拉低31.7%。2013年，全市房地产开发用地平均楼面地价约2284元/平方米，中心城区3314元/平方米。除去城中村项目后，中心城区4850元/平方米。城中村改造项目将中心城区房地产开发用地平均楼面地价拉低46.3%。城中村改造项目对全市土地市场影响集中在房地产用地市场方面，特别是中心城区房地产用地市场。

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关键词:场域理论;城中村;利益关系

一、问题的提出

城中村是我国快速城市化的特殊产物,是在城市化过程中形成的,坐落于城市之中或者城市周边的、产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。

一方面,20世纪80-90年代以来,随着城市化进程的加速,城市用地急剧膨胀,农村土地被逐渐蚕食,出现了大量在城市规划区范围内,被城市建设用地包围的都市中的村庄,它们既具备城市的某些特征。

另一方面,在价值观念、社会结构、经济生活、管理方式等方面依然保持着小农村社的特征。受到城乡二元管理体制的影响,城中村成为城市中的边缘社区,存在着规划混乱、管理困难等诸多社会问题,是城市建设和发展的矛盾焦点,城中村的改造成为当务之急。但是城中村改造是一项复杂的系统工程,涉及到村民、政府和房地产商等多方利益,只有理顺各方利益,形成使各方利益平衡的合约安排,城中村改造才能顺利进行。

二、布迪厄场域理论概述

城中村作为城市和村落的混合社区,是一个特殊逻辑的社会空间,用布迪厄的场域理论作为分析框架和理论视角具有启示作用。

法国学者布迪厄是当代著名的社会学家,他坚持将社会学的理论分析与经验研究相结合,提出了方法论的关系主义,主张研究实践。

场域理论是布迪厄实践社会学的重要组成部分。布迪厄提出在高度分化的社会里,社会世界是由具有相对自主性的社会小世界构成的,这些社会小世界就是具有自身逻辑和必然性的客观关系的空间。这些具有自身逻辑和必然性的“社会小世界”即布迪厄的场域,如经济场域、政治场域、哲学场域、文学场域等。

在布迪厄看来,首先,场域具有相对独立性的社会空间,每个场域都有自身的逻辑、规则和常规,一经形成就具有自己的相对独立性。其次,场域具有能动性,它可以利用自身结构重塑进入场域内的关系或力量。再次,场域是一个争夺的空间。场域中的行动者为资本和权力不断发生争斗,行动者为占据场域中的某种位置的不断争斗使场域持续运动变化,并在这一过程中改写面貌。

场域是一个由各种因素组成的关系网络,因此用场域理论研究社会问题应当从关系的角度进行思考。在场域中行动者只有获得某些资本才能占据特定位置,然后凭借其所占据位置获得在场域中的某种权力,并进行新的竞争。行动者之间的关系受到他们在关系网络中位置的制约,他们的地位和作用受到他们个人所具有的资本的制约,行动者需要根据自身所处位置和场域中的各种关系制定自己的行动策略。

场域理论视角下的城中村是一个相对独立的社会网络,在社会发展中有自己的目标与追求,有自身的逻辑和规则,内含丰富的资源与资本。诸多群体或个体的利益附着于这一特定的复杂关系网络中,各种类型的行动者为取得或捍卫资本和权力不断发生争斗,在这一过程中场域改写着面貌。

场域在变迁过程显示出其自身具有推动发展的内在自主性力量,只有充分开发与利用这种力量,社会发展才具有更充分的基础性推动力,这往往是社会发展的一种最为经济的策略。基于以上考虑,场域理论为我们认识城中村这一独特村社共同体、梳理其中诸多群体与个体利益提供了理论视角。

三、城中村多元主体间利益关系

在城中村这一特定场域中,主要存在着村民、开发商和政府这三个利益主体。城中村改造涉及各方利益,在主体之间存在着利益的矛盾与冲突,因此改造过程中必须理顺关系,均衡三者间的利益。

(一)村民与政府之间的利益关系分析

由于我国长期实行城乡二元管理制度,城乡关系人为割裂。在土地制度方面,城市土地属于国家所有,农村实行土地集体所有制。城中村虽然处于城市的规划范围内,但是土地仍然是集体所有,由村委会代表村民进行管理。在城市化进程中,城中村的土地迅速升值,成为一笔极其可观的集体资产。

政府作为实际上的土地所有者,出于城市整体规划发展的需要,想要获得城中村土地的支配控制权。而村民作为名义的土地所有者和实际的土地使用者,土地是他们的根基,更是收入的重要来源。村民为了自身的利益,坚决反对土地的国有化,或要求由村民自己获得拆迁改造和新建楼盘的开发权,希望实现土地使用权转让后的短期利益与长期利益。土地所有权归属、失地村民的利益补偿成为城中村改造过程中政府与村民利益博弈的关键问题。

另外,在城中村改造过程中,城中村的管理模式应当由村社管理模式向社区管理模式转化。但城中村尽管已经非农化,村民仍然对村落有很强的依赖关系,习惯于找村委会处理解决问题,就将出现社区街道居委会与原村委会之间职能的冲突与管理权的争夺。并且,由于村民能够从村集体资产中获得分红等可观收入以及各种福利,他们不愿成为城市居民,而愿意保留村民的身份。

(二)村民与开发商之间的利益关系分析

城中村改造的难点之一就是改造的资金从何而来。房屋出租是城中村村民的一项重要收入,出租屋的成本低而收入可观。于是村民最大化地利用有限土地,争取更多空间,使得城中村中建筑物密集,出现了为人所诟病的“握手楼”、“一线天”等景象。而村民中也出现了依靠房屋收入为生、终日无所事事的食利阶层。

因此对于村民来说,城中村改造不仅要补偿村集体土地产出和增值的收益,更重要的是要补偿出租收益。这使得城中村改造需要庞大资金。政府无力承担全部改造费用,引入开发商参与城中村改造,由政府提供优惠政策和减免相关的税费,开发商提供拆迁及改造费用。开发商参与城中村改造,其看中的是城中村较好的地理位置,目标是为了实现经济利益的最大化。如果安置补偿数额过于庞大,开发商担心他们将无利可图。因此,拆迁安置补偿方案成为村民与开发商之间矛盾的焦点。

(三)村民之间的利益关系分析

村民之间的利益冲突主要表现在城中村集体资产产权制度改革过程中。把股权具体量化到每个村民身上,是城中村社区股份制改革的重点。对于村民来说,他们关注村籍如何界定,哪些人可以享受集体资产产权,哪些人不能享受集体资产产权;以及集体资产的收益如何在村民之间进行分配。村民之间的争议首先表现在如何确定“村籍”上,比如外嫁女是否分配产权,上门女婿是否给予产权,等等。在村籍界定过程的争议一定程度上体现了民间秩序的调整和本土资源的重新选择。集体资产的收益分配则是在界定了村籍之后,在集体成员之间进行分配,村民的争议集中在分配方案如何设计,是平均分配还是区别对待,哪一种方案更能够体现公平。

(四)政府与开发商之间的利益关系分析

在城中村改造过程中,政府通过改造可以获得丰厚的土地资源及改造后地价提升所带来的财政收入,但政府同时注重社会效益,使城中村改造符合城市整体规划,确保改造与城市发展相协调;并重视改造后村民补偿安置,确保社会稳定。因此,政府必然对城中村的改造与开发进行规划与限制。而开发商参与城中村改造是为了获得利益最大化,获取政府优惠政策的同时力图把改造成本降到最低,于是产生政府政策限制与开发商市场化运作之间的矛盾。

四、结束语

城中村是村民等利益主体所依赖的蕴含着丰富资源与资本的特定场域,也是利益主体实现其诉求的途径,在城中村改造过程中,各方要实现其利益诉求,必然需要在一定程度上做出妥协,才能达成利益平衡的改造方案。政府在利益关系中拥有最终制度安排的决定权,应当发挥主导作用,关注所有群体的利益诉求,在不同群体的收益要求中寻求次满意均衡点,协调城中村改造中经济效益与社会效益的关系,近期利益与长远利益的关系,扶助弱势群体,促进社会公平,推动城中村改造问题的解决。

另外,在城中村改造过程中,应当尊重当地地方性传统和文化,借助本土资源降低城中村的改造成本。在改造方案的制定过程中,重视村民的智慧,尊重村民的选择,让场域内的惯习成为推动场域发展变化的自主性力量。城中村利益主体之间竞争与妥协,最终将改变城中村的面貌。

参考文献:

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5、运迎霞,常玮.博弈・和谐・共赢――“城中村”改造经验借鉴及其策略研究[J].城市规划设计,2006(3).

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关键词 城中村 城中村改造 利益相关者

中图分类号：TU984.114 文献标识码：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空间扩展政策的条件下形成的。城中村的本质是各种利益相关者不同利益相互关系的联结。在大城市里的外来暂住人群在不断剧增，在居住上向城市提出了廉价出租房的要求。与此同时，被纳入城市发展的城中村，自动从正式市场捕捉到市场需求信号，利用良好的地域优势和低廉的土地成本向外来流动人口提供廉价出租屋，促使了城中村的形成。

2祥营村改造情况

2.1祥营村改造背景

2009年西四环的拓宽工程已拆除近百户住宅，2010年拟开工的科学大道西延工程迁移了上百户村户，并计划完成控制性和修建性的详细规划的编制，以及土地招拍挂手续及其前期的拆迁准备。在2011年计划于年初对整个村庄进行整体拆迁，最终于5月底完成了拆迁。现在该村的城中村改造用地已经征用并转为了国有，在实施征收补偿方案后开展了城中村的改造工作。

2.2祥营村改造内容

2.2.1改造的范围

祥营村改造的范围为北至枫香街、西至须水东路、东至西四环、南至玉兰街。总规划用地里面包含居住用地117.67公顷，公共设施用地10.48公顷，道路广场用地60.48公顷，市政公用设施用地0.57公顷。

2.2.2补偿方案

据调查可知在祥营村改造过程中，主要涉及安置补助和过渡期补助两个方面。现将安置补助的主要内容汇总如下：对现有合法宅基地，长期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有两个男孩以上的，次子年满18周岁并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有两个子女以上的，在400平方米基础上，再予以安置150平方米；宅基地持证人有独生子女证的，在400平方米基础上再予以安置60平方米。关于过渡补助的方法主要是按每人每月600元发放的。

2.3村民满意度

祥营村很多村民多年来不再单纯依靠种地创造收入，但由于受到传统思想的影响，认为土地是生存之本，他们大多不愿意失去土地。另外，由于办理房产证的手续复杂，审批的时间也比较长，所以村民都比较担心什么时候能取得房产证。当然，基于老百姓对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考虑，而对失地的成本却看得很清楚，这也促使村民会不自觉地产生了一种自我保护的情绪。

3村集体、政府和开放商的利益关系

3.1村集体的利益

村集体的利益在于村民能够得到合理的耕地和宅基地的补偿，获得长期的社会保障，生活环境能有所改善。

3.2政府的利益

政府进行城中村改造是为了提升城市的品位，改善城市的环境和形象。政府在进行改造时为了吸引开发商投资，采取了将土地出让金返还的政策，政府在这里主要是通过协调村集体与开发商的利益，而最终促进城市的发展。祥营村的后期的具体的建设工作是由开发商来完成的，在这里政府做的是拆迁工作。

3.3开发商的利益

开发商的利益诉求很明确，即是通过建设城中村的改造项目来获得利润分成。在祥营村，万科开建祥营小区，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壮年还在外地打工。万科将在祥营小区的南部和西南方向开发自己的商业楼盘，以供其获得利润收入。

4村民与政府和开发商间利益存在的问题

在安置房分配方面，村民认为开发商在安置房分配时有失公允。另外针对开发商会不会发放房产证和何时发放房产证的问题存在很大担忧。这其中牵涉到政府和开发商的公担的责任和义务问题。

5村民与利益相关者关系的协调

5.1村民与政府的利益协调

政府应建设合理的城市功能布局和公建设施，在安排城中村改造时可抓住城市建设中的大型项目建设的契机，同时带动该地区的发展。在履行城市规划进行城中村改造时，应根据各城中村实际情况分类指导，分别实施，并积极创新工作思路。积极落实村民的身份，完善村民的户籍制度。

5.2村民与开发商的利益协调

开发商应对土地功能分区进行明确界定，促使该改造区域拥有完善的基础设施配套。严格按照城中村安置房的建设标准来建设，实现质量和品质的双重保障，实现公允公平的分配安置房，按照政府规定及时办理产权相关手续。村民应该积极配合开发商的建设工作，为施工工作提供便利。

参考文献

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[2] 鲍海君，吴次芳.论失地农民社会保障体系建设[J].管理世界，2002（7）.

[3] 王才亮.农村征地拆迁纠纷处理实务[M].北京：法律出版社，2009.

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【关键词】造价；问题；原因；控制；管理

工程造价管理是整个工程的脊梁，工程的每一个流程，每一个项目的动向都受到资金的约束，而工程资金也会受到每一个流程的影响而有所变动。做好造价管理无非是找出管理的弊端和漏洞并做出解决的方案，下面我们针对工程造价管理里面存在的问题做出阐述并提出解决的方案。

一．市政工程造价管理存在的问题

1.全面成本管理的观念尚未形成。造价管理仍停留在预结算上，对于工程造价的控制主要侧重于事后结算，但事实上前期阶段的管理也是极为重要的，它会影响到整个工程的进度，质量，和效益，是保证整个工程是否按原计划施工的重要因素。所谓牵一发而动全身，起初没做好后面的施工工作就会受影响。

2.管理制度不够完善，限额设计未得到全面推行。据2011数据统计，全国1000项市政工程当中就有735项因没做好前阶段的工程设计而影响工程造价的，占73.5%，其余265项是在施工阶段产生的一些不可避免的突发事件而影响工程的造价。

3.施工阶段设计变更随意性大。工程项目应该经过可行性研究和投资额度的审批程序。其工程造价的控制应该按批准的投资额度。但很多单位急于项目的开工，没有做好必要的准备，对投资额度的要求，工程标准的要求，设计深度的审查，招标文件和承包合同与完善程度没有把关，造成边施工边变更，对施工中的工程随意改动。对更改的必要性和合理性没有研究和审批。对更改造成的损失没有相应的责任制约。

4.现场签证问题多，由于我国采用的是计量（监理）与评价（决算）分离的工程监管模式。负责决算审核工作的工程师一般不到施工现场，决算审核中工程量的计算依据主要是施工图和监理签证。这为一些施工环节偷工减料提供了可能。比如市政道路工程中的石渣基层填筑。石渣方量的计算，一般采用现场丈量体积，按实结算，但如果在丈量时施工单位弄虚作假，或监理人员不负责任，签证时填充厚度比实际厚度多出10CM则对于一个面积在20万m2道路工程，石渣方量则增加2万m3，按石渣填筑综合单价每立方40元计算，则此项工程造价就要增加80万。因此现场签证的准确性和及时性非常重要。

5.决算中高估冒算，虚报工程造价，属于人为的贪污受贿。

6.合同管理中存在的问题:（1）缺乏健全的合同管理机构。（2）忽视合同的严肃性，违背等价有偿的原则。（3）签订合同不严谨，条款不全。

二．针对以上种种市政工程造价管理以及存在的问题，应该不断强化和完善投资监督管理体制，充分发挥审计监督作用。

1.加强设计阶段的造价控制

（1）推行设计招标，增强设计标准和标准设计意识 ，是技术和经济有机的结合。而预算人员也只管算数，不管设计技术问题。造成花大价钱建造了一些中看不中用的工程建筑。设计是技术和经济上对拟建工程的实施进行的全面安排，也是对建设项目进行规划的过程。利用优秀的设计标准规范进行设计有利干降低投资、缩短工期。

（2）推行限额设计，同时合理的在经济上运用价值工程进行设计方案优化。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。同时限额设计可以在一定条件下发挥设计人员的主动性，满足业主单位的投资控制要求。

2.加强招标阶段的投资控制。工程招标包括设备，材料采购招标，和施工招标两个方面，招标文件的编制应当由专业人员负责进行反复多次的审核，以免引起不必要的纠纷和争议，也可避免过多索赔事件的发生。

3.加强施工阶段投资控制，严格控制工程变更，施工前要组织施工人员，工程师等到现场勘察，并对工程图纸进行多次审核和技术交底，避免施工中出现不应有的返工，对于通过设计变更，扩大建设规模增加设施建设，和提高建设标准的要求，看是否有原审批部门的批准，尽量减少预计外费用，对不符合程序的口头变更的工程量不予认可。同时要严格现场签证管理。

4.竣工结算阶段的造价控制，工程结算要按照国家有关政策和规定，实事求是进行编制。建设单位的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这最后一关。

5.加强审计结算工作，在结算时应做好工程量和定额套用的审查。结算的工程量应以招标文件和承包合同的工程量为依据。考虑变更工程量，特别要考虑对施工签证单的符合性，真实性进行审查。

三．为了工程的最终审核与结算，我们还不能忽略数据库的管理。

1.建立工程造价资料积累制度。由政府部门组织给予一定政策，分地区，分部门委托社会咨询机构建立工程造价资料积累制度。

2.设立情报站，提供商品价，确保可比性，建立工程技术经济信息报道机构，收集已竣工工程的主要设备，材料的价格，同时提供现时市场设备，材料价格的情报服务。并定期每季度编制成册，为工程造价提供依据，确保造价可比性。

3.建立信息网，限定造价区，建立工程造价信息网络，及时披露行情，工程造价信息，制定造价上下限约束指导价格规划价格区间，不突破工程造价的总水平，确保造价合理性。

四．市政工程造价的管理最后一项工作就是审核，审核的方法不外乎以下几种，每一种都有它的优势和劣势，根据实际情况选择符合自身的审核方法。以下简单介绍出来以供参考：

1.全面审核法即按照工程图纸要求结合现行定额，施工设计，承包合同等有关造价计算的规定和文件等，全面审核工程数量，单价以及费用计算，其优点是全面细致，审查质量高，效果好。缺点是工作量大，时间长，存在重复劳动。

2.分组计算审核法就是把工程造价中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据与其他分项工程量之间的逻辑关系审查多个分项工程量的一种方法。其优点速度快，减少重复计算。

3.对比审核法是指将现有工程和其他工程的经验造价数据进行分析对比，从中找出不符合投资规律的分项工程，再针对这些分项工程进行重点计算的审核方法。这要求审核人员在总结分析其它工程造价资料基础上，找出同类工程造价的指标，综合单价及工料消耗的规律性，然后根据这些指标对要审核的工程进行对比分析，从而发现问题。

4.重点审核就是抓住工程中的重点进行审核的方法。一般选择工程量大而且费用高的分项工程的工程量及其单价作为审核重点。在市政道路工程中主要审核路面及各结构层的工程量，和单价。如在排水工程中应重点审核用量大的管道的工程量和单价。

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【关键词】投资决策；项目设计；招投标；施工及竣工决算审计

1、项目投资决策阶段的投资控制

1.1、项目投资决策阶段目前存在的问题

目前在项目建议书阶段，通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算，内容相当简单往往造成漏项。在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对工艺流程和方案缺乏认真研究；有时建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，搞“钓鱼工程”，增加了估算的不准确性。

1.2、投资决策阶段的工程造价控制

1.2.1、在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确

要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。

1.2.2、认真做好市场研究，是论证项目建设必要性的关键

市场研究就是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。包括国内外市场在项目计算期内对拟建产品的需求状况；类似项目的建设情况；国家对该产业的政策和今后发展趋势等。要做好市场研究，技术经济人员就需要掌握大量的统计数据和信息资料，并进行综合分析和处理，项目建设的必要性。

1.2.3、做好方案优化是控制工程造价的关键

据国外统计资料表明，在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80%左右，所以，要真正有效地控制工程造价，就应该把工作重点放在前期工作上，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下，遵循"效益至上"的原则，进行多方案比选，通过方案优化，使工艺流程尽量简单，设备选型更加合理，从而节约大量资金。

1.2.4、合理确定评价价格和基准参数是做好经济效益的基础

财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，计算项目范围内的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力，以考察项目在财务上的可行性。在财务评价中，评价价格的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。

2、项目设计阶段

2.1、项目设计阶段目前存在的问题

2.1.1、技术和经济的结合不够

长期以来，在工程建设领域，工程设计和投资控制工作联系不够紧密是一种普遍现象。一提到设计，大家必然想到那是设计人员的责任；一提到造价控制，想当然的是造价人员的职责。在实际工作中，一般都是设计人员根据设计委托进行现场调查，选择方案，进行设计，不同阶段向造价人员提供条件，进行估价或预算。造价人员对工程概况、现场情况了解很少，无法将各种影响因素考虑全面。

2.1.2、设计中成本控制认识不足，影响竞争能力

设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作。

2.1.3、造价控制环节脱节

目前基本建设项目投资管理部门都采取分段式的管理方法，与之相适应的估算、概算、预算和结算也是分段编制的。设计单位一般负责初步设计概算和施工图预算，但结算一般都不参与，造成投资控制的脱节。现在新材料、新设备不断更新，价格不断变化，定额调整滞后，对工程造价的约束力降低，预算和结算差距不断增大，如果设计单位没有机会了解实际发生的工程成本，做不到评价前阶段造价控制质量如何，缺乏信息反馈，无法进行事后分析，积累经验，在以后的工作中遇到同样的问题也就不能有所突破，不能进一步提高造价工作的质量。

2.2、项目设计阶段的工程造价控制

2.2.1、设计阶段没有引起足够重视，造成失误和浪费

限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。另外，从业主的角度讲，业主的资金是有限的，他的目的是通过项目建设实现经济效益，设计的任务就是利用业主的有限资金，合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护业主的经济利益。从这个意义上讲限额设计更是业主所关心的。

3、招投标阶段、施工阶段

3.1、招投标、施工阶段存在的问题

一些建设单位为了减少建设资金，利用"僧多粥少"这一现象，在招标工程中任意压价，导致工程造价严重失真。使得个别施工单位通过低价中标，而在施工过程中想方设法增加现场签证及技术变更，以获得额外收入，或干脆偷工减料，在材料上以次充好来蒙混过关，留下质量隐患。

3.2、招投标阶段、施工阶段的工程造价的控制

3.2.1、做好工程造价资料的收集整理工作

要做好工程造价资料的收集这里工作，应该把它作为一项重要的基础工作来抓，建立造价资料积累制度，实现该工作的标准化、规范化和信息管理系统化。造价人员每负责一个项目，在完成后都要及时将该项目造价资料按统一的格式录入微机管理系统，为以后类似工程提供参考信息。

3.2.2、加强工程招投标，合理确定工程造价

一是坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；二是不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质，切实防止压标或低价抢标；三是严格禁止招标人利用施工企业"找活"心切的特点，人为地要求施工企业压价让利和提出垫资施工等条件；四是标底的确定原则上应使招投标双方都有利可图，达到双赢的目的。

3.2.3、加强施工管理，科学组织施工，严格控制工程造价

关键施工阶段控制造价的特点是可控制的周期长、控制面广、费用支付划分点多、造价是动态控制等。

4、竣工结算阶段

4、1、目前存在问题

竣工结算、后评估阶段存在的问题：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25%。

4、2、改进建议

在竣工阶段，按有关规定编制竣工结算，计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。

总之，现在我国的造价控制管理还是静态滞后的，不利于动态的控制投资，这就要求造价管理人员规范、系统地做好造价资料的积累，以适应造价工作新的要求，为项目决策提供科学的依据，提高企业竞争能力。

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【关键词】城中村；改造现状；相关政策；法律建议；冲突

所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。

一、西安城中村改造现状

1、西安市城中村现状

西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。

2、西安市城中村特点

2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。

2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。

2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。

2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。

2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。

二、市政府出台的“城中村”相关政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；

2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式并实施的城中村改造办法。

《西安市城中村改造管理办法》共八章，四十九条，分别从方案制定、改制原则、土地利用、规划建设、拆迁安置等方面，结合相关法律法规而制定。

三、西安市城中村改造中存在的问题

1、政府管理工作出现脱节现象

西安市城中村的改造同其他地区一样，都是由市政府做出统一规划，将具体实行权利下放到乡镇和开发商，由于政府引导的缺失、开发商的重利本质，以及农村居民因拆迁款产生的纠纷等问题，影响了西安市城中村的改造进城。

2、城中村农民身份转化无实际意义

《西安市城中村改造管理办法》第三章第十五条中明确提出，“坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则”。也就是说把农民的农村户口改为城镇户口，户籍制度的改变意味着农民手中原有的私人土地，变为了国家土地，户籍上的农村或者城镇对农民来说是没有任何实际意义的，对他们有意义的是土地的归属，农民世代的生活习惯教会了他们种田耕地是天职，不再种地那做什么？

如果仅仅是一部分的经济赔偿，那么如此多的失业人员给社会安定带来了隐患，农民转变为城镇居民，关心的是否享有城镇居民的福利待遇。如果这些问题不解决，那么城中村农民身份转化根本没有实际意义。

3、政府征用土地时，在补偿问题上存在法律冲突

在补偿问题上《土地管理法》有三方面的补偿：土地补偿；安置补

助；地上附着物和青苗补偿。但是城中村农民早就失去了土地，到哪里去找补偿标准呢？

而西安实施的《改造办法》有两种形式,第一种是易地置换,就是从原住地区搬到另一地区，农民享有该地区的使用权，再次转让需向国家缴纳土地使用金。这就出现了问题，产权变成了使用权？土地转让时还要交钱？

另一种是就地改造，将土地同样移交国家，留出村名住宅外，其余土地进行招商引资、有偿开发,居住用地使用权归农民。换句话说,“就地改造”就是土地权属变成国家的,政府再给补偿,房屋拆迁也没有补偿。

四、西安市城中村改造的建议

1、法律建议

1.1、地方政府在使用和分配土地赔偿时，应当遵循《公司法》以及其他相关法律的规定。

1.2、关于村民委员会要严格执行和遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定。

2、其他建议

2.1、完善社会保障及福利体系。“城中村”的改造要确保村民失地不失利，保证村民的生活来源；在户籍转变后，要建立、健全养老保险制度和基本医疗保险等福利问题。

2.2、鼓励城中村居民自主创业，妥善安排就业问题。农村人员自主创业可以享受优惠政策，政府在年度预算中，可以划出专款作为农民创业资金补助。

2.3、加强古城历史文化的保护。西安作为历史古城，不能盲目的追求城市化进程，各级文物保护单位要对西安城中村要按照相关管理

规定，对城中村的城墙、家族宗祠等具有历史文化价值的地方深入调查研究，做好相应保护措施。

总结：我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境实现”是基础，城中村将农村向城市推进的最终目的，是将“城中村”建设成为与时俱进、人民安居乐业的现代化文明城市。

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篇11

“城中村”地处城市和城市周边地区，与城市有着千丝万缕的联系，是城市化最直接的被感化者。虽然城乡二元化经济结构对其仍有诸多限制，但市场意识、思维方式、生活方式等长年受城市的耳濡目染，它的物质形态、社会形态、经济形态等与城市息息相关，也是城市最大的受益者，这些都是城市增长及扩散效应的结果。因此，推动城市化进程，彻底解决“城中村”问题，不仅“城中村”可以受益，对城市合理整合其社会经济要素，强化其功能，提质扩容，促进社会经济全面进步同样是百利而无一害，而且对国家从根本上转换城乡行政体制，转变城乡二元化经济结构这个长年困惑的问题，都具有非常重要的现实意义和历史意义，是从根本上实现城乡一体化的尝试和伟大实践。

一、“城中村”的特征

“城中村”较一般意义上的村庄比较有以下特征：

第一，地理位置看，“城中村”一般是地处城市之中和在城市周边地区分布，包括城市郊区和部分村庄；

第二，从经济结构看，“城中村”都是以非农产业为主要经济支柱，不仅有较大规模的第二产业，而且有比较完善的第三产业；

第三，从管理体制看，“城中村”虽地处城市，但仍是农村的管理体制，与城市体质相互制约，形成“城”与“村”的掺杂与混淆，由于管理关系不清，责任不明，是城乡管理的“顽症”；

第四，从文化观念看，“城中村”由于受城市文化观念的影响，文化、教育、科技和文明程度较一般意义上的村庄高，思想比较开放，接受新事物较快，人们的法制观念、业缘观念、时间观念、效率观念和现代化观念较强。但较城市而言又受农村传统的乡土观念、宗族观念、血缘观念的影响较大；

第五，从生活方式看，“城中村”由于受城市的影响，人们的生活节奏明显加快，人们交往的范围日益广泛，人们的行为主要受法律和行政法规的制约，家庭规模小于一般意义上的村庄，却大于城市，人们的闲暇生活呈多样化，已逐渐由家庭走向社会；

第六，从建筑设施看，“城中村”村民住宅的占地面积和建筑面积一般都大于城市，而建筑质量、装修水平、生活设施和完善程度却往往低于城市，高于一般意义上的村庄；

第七，从人口结构看，“城中村”虽“身”在城市，却几乎都是农村户口，最显著的特点它是外来人人口的聚集地，外来人口以民工为主，个体经营户为辅，由于“城中村”失去耕地，出租房屋已成为“城中村”一项重要产业，据了解太原市万柏林区后北屯村，常住农业人口为4000人，而外来人口却有25000人，因此，管理难度大，脏、乱、差，黄、赌、毒现象比较严重；

第八，从社会功能看，“城中村”较城市仍拥有土地优势，通过自建、联办形式建立了许多农副产品、建筑材料、钢材、汽车、文化、娱乐、商贸副食、家庭装饰，甚至电脑城等各类大中型市场和商品聚散地，具有联接“城”与“村”经济、文化、科技等功能。

二“城中城”存在的问题

第一，建设无章可循。“城中村”由于历史的原因，村里并没有统一的建设规划，因而导致村民在自己的宅基地建设的各种建筑物高低不一，杂乱无章，尤其是土地实行联产承包负责制后，不但村民，而且村委会为了扩大经营范围，充分利用逐步进入城区，甚至中心城区的优势，办企业、盖商厦、搞出租、建市场，本来这些都无可厚非，但缺乏统一规划，违法用土和违法建设屡禁不止，随意搭建成风，造成街不成街、巷不成巷，楼间道路不过二米的人造“一线天”比比皆是。厂房、住宅、库房、商店、发廊等混为一体，是违章建筑集中的场所。

第二，环境卫生恶劣。“城中村”虽然地处城市，但沿袭了长期的生活习俗，加上各种管理的弱化，垃圾随处堆放，污水随地横流，小商、小贩随便摆摊，搞的周边环境交通堵塞，臭气熏天，脏、乱、差现象十分严重。

第三，公共设施缺乏。“城中村”接受乡镇领导，由于体制财力等限制，辖区内公共设施严重缺乏，仅以村民做饭为例，有的用煤气灌，有的用电炉子，有的用煤焦，有的甚至还用柴草。回头再看一下取水，有的用自来水、有的用手压井、有的甚至还是打井取水。试想其他公共设施更可想而知。

第四，人员居住杂乱。“城中村”的村民住房一般都比较宽裕，加上乱搭乱建，受利益的驱使，只要付钱，五湖四海的人求租房屋一般都大开方便之门，而这些外来人的成份五花八门，参差不齐，这必然给“城中村”带来大量的社会、经济、治安等问题。

第五，社会治安复杂。“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成一些社会不安定因素。“黄、赌、毒”的现象比较严重，偷盗、打架甚至凶杀等刑事案件时有发生，经济纠纷接连不断，火灾等事故也是屡禁不止，这给“城中村”社会治安带来很大压力。

三、解决“城中村”的建议

解决“城中村”问题不仅是一个理论问题，更是一个说起来容易做起来难的实际问题。我国城市在改革开放后，尤其是进入21世纪先后都遇到这个棘手问题。它已经到了该彻底解决的时候。所以，治理改造我国“城中村”恰恰是提高我国城市化水平的一个突破口。由于我国城市的实际情况千差万别，虽说不少城市对“城中村”的治理改造取得了许多经验和方法，但要从根本上解决这个问题，仅靠各级城市政府就显得有些力不从心。这是因为治理改造“城中村”问题不仅涉及到社会、经济、文化、政治等诸多因素，而且更重要的是来自于城乡二元化体制结构的严重束缚。因此，我建议：

第一，我国“城中村”问题的治理改造，从长远看，必须由国务院根据党的十六大精神，结合我国“城中村”的实际，在广泛听取基层乡村意见和专家学者充分论证的基础上，尽快制定出《我国治理改造“城中村”问题的意见与建议》。

第二，我国“城中村”主要就是解决村民转市民，村委会转居委会，集体土地转国有土地，农村集体经济转股份经济，农村社区转城市社区等实际问题。要解决这些问题，客观上有利的推动了我国户籍制度、土地管理制度、行政管理制度、财税制度、就业制度的改革与创新。

第三，我国的城市由于历史、文化、经济和地域的差异，便形成“城中村”的差别。因此，国家在解决“城中村”问题时应采取尊重历史，面对现实，因地制宜，以点带面，分步实施，积极稳妥的推动“城中村”的治理改造。

第四，在解决我国“城中村”问题时，应该以确保“城中村”广大村民的基本利益和集体合法权益为出发点，在服从城市总规划的前提下，使“城中村”的经济、社会、文化、环境、建设、管理水平等方面，实现从农村到城市的彻底转变。

第五，解决“城中村”问题应该同建设“高科技园区”、“经济园区”、“工业园区”、“教育园区”统筹考虑，不可顾此失彼，因为它们之间的关联度很大，这不仅提升“城中村”的经济、科技、教育、文化品位和水平，实现了“城中村”经济、社会、生态、效益的统一，而且为实现共同富裕创出了一条全面建设小康社会的新路。

四、解决“城中村”问题的具体措施与步骤

第一，“城中村”是一个十分敏感和政策性很强的问题。首先必须消除广大村民的思想障碍、政策障碍和成本障碍。切实解决好广大村民转为市民后无业可就，既得利益得不到保证，合理补偿得不到保障等实际问题。

第二，“城中村”问题涉及的范围很广，要充分调动区（县）、乡（镇）、村和广大村民的积极性。他们是治理改造“城中村”的主体。因此，一定要解决好他们的住房、医疗、教育、劳动、就业、养老等社会保障问题。切忌机械教条地照搬照抄城市现有的各种制度政策，一切从各地“城中村”的实际出发，大胆改革，创造性地进行工作，在实践中不断总结和积累成功经验，不论是治理还是改革都要有前瞻性，在“城中村”规划中，既要符合当地风俗民情，又要具有超前性，一定要避免和克服城市以往“拉链式”马路的缺陷和问题。

第三，从治理改造“城中村”的成本考察来看，资金是一个最头疼的问题，政策大包大揽显然不现实，而是要采取行政调控与市场运作相结合，吸引国内外资金与村民投资相结合的方法，认真解决好治理改造“城中村”的资金问题。据了解治理改造一个村，需要的资金少则上千万，多则上亿元，除了政府投资一块外，要充分利用本土资源优势，产业优势积极鼓励海内外开发上，尤其是调动广大村民乡土亲情的传统优势，邀请他们生活工作在外的亲朋好友中的有识之士投资开发和建设自己的故乡。还要鼓励广大村民从长期利益出发，自愿投资入股“城中村”的各种开发项目，使国家利益和个人利益，眼前效益和长期效益相结合，这是解决“城中村”治理改造所需大量资金的有效途径。

第四，要给“城中村”外来人员经商打工提供良好的生活工作条件。他们既是当地经济的建设者，也是纳税者，更是消费者，关键是在制定治理改造“城中村”的实施方案中，一定要把外来人员作为专门条款纳入城市的总体规划和综合管理之中，除关心他们的经商打工之外，主要是要解决好他们的住房问题。一是改造后“城中村”的居民住房如有富裕，可按当地出租房屋规定为外来人员提供住房；二是有经济实力的外来人员可优先购买“城中村”商品房和经济适用房；三是在“城中村”改造中专门提供“外来人员公寓”，这样不但解决外来人员住房问题，还可以为村民提供工作岗位。

第五，治理改造“城中村”，一定要保护好历史文物和旅游资源，这是一座城市历史文脉和特色所在。不但有深远历史意义和社会效益，而且还能取得一定的经济效益。在“城中村”的规划建设中要按照保护与开发、社会与经济相结合的原则，使历史文物和旅游资源渊远流长，福及后代。

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[关键词]城中村；改造；生态城市；建设；城市化

城中村是农村村落在城市化进程中，出现了越来越多的滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区的“都市里的村庄”，成为城市发展的绊脚石。作为我国城市化的一种特殊的城市空间现象，被视为我国城市发展的难点问题。城市发展是人类文明进步的象征，城市化的浪潮在逐步地改变着城市原有的面貌。随着城市规模的不断增大，城市生存环境的逐渐恶劣。生态城市的观念日益得到人们的支持。与此同时我们提出了改造城中村及建设生态城市目标，那么该如何改造城中村及建设生态城市，又该怎样改造城中村及建设生态城市才能适应社会发展的需要?这些都是本文探讨和深思的问题。

一、城中村的改造

(一)“城中村”的形成

城中村形成的原因之一是城市化进程快速发展，城市的数量、建成区面积不断增加、增大是以征收原有城市周边农村的耕地获得扩展的空间。失地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成了“城中村”。另外，城乡二元体制是城中村形成的根本原因。随着城市的发展，城中村的区域优势得以彰显。因村民自建住房成为城市外来人员的首选而快速增值。土地及房屋租金收益最大化致使“城中村”形成的加剧。

(二)城中村改造的必要性

城市的迅速发展带来一系列的城市问题，所谓的城市病，不但涉及自然环境。而且涉及人文环境的问题。随着城市化的飞速发展，越来越多的土地被纳入城市范围，越来越多的城中村在城市中出现，成为城市发展的障碍。

以哈尔滨为例，每年供暖期近半年，煤炭燃烧致大气污染程度较重。因此，改善其城市的小气候意义重大。因此，城中村改造过程中使城市的发展更加适合人类的居住，对城市的整体环境的改善具有积极的意义。

二、生态城市的建设

(一)生态城市的含义与标准

生态城市是“以人为中心的城市环境系统，研究侧重于环境特征、要素结构功能的变化，以及污染物的环境行为和有效的途径”，其内涵远不仅在于经济高效、环境宜人的外表，其更重要的意义在于其社会和谐，对人性的尊重。

建设生态城市，要以自然、社会和经济三方面协调发展为基础。首先，在开发建设活动过程中既要保持在自然环境所能够承载的范围内，又要减少对自然环境的消极影响；其次，坚持以人为本，满足人的物质和精神需求，创造自由、平等、公正、稳定的社会环境；再次，保护和合理利用自然资源和开发新能源，实现资源的高效、循环利用。

(二)生态城市建设的必要性

城市在促进经济增长的同时，也给城市的生态环境造成了很大的压力。以环境污染和社会失序为代价的经济发展给生存环境带来了严重的威胁。人们逐渐意识到建设生态城市的必要性。

第一，建设生态城市有利于促进生活质量提高。城市生态问题的实质是人与自然关系的失调，解决的根本途径是协调它们之间的关系。

第二，建设生态城市有利于调整经济结构。解决结构性污染问题根本在于产业结构优化升级，提高资源的利用率。

第三，建设生态城市有利于优化投资环境。良好的生态环境是建设国际化城市的重要条件。优美的城市环境有利于吸引投资、发展旅游业。

三、城市化与生态环境协调发展

(一)加强城中村改造，推进城市化进程

城中村改造不仅是农村、农民的事情，更是城市发展的大事，作为城市建设的重点在城中村的改造过程中，要时刻注意城中村改造过程中出现的生态环境问题。

在城中村的改造过程中。不仅要进行城中村的环境改造，同时也要对当地的村民的素质方面进行提高，采取不同的措施。居住景观的改变之外，更重要的是内在的自然融入，最终实现农民向市民、农村向城市的两大转变。

(二)加快生态城市建设。促进人与自然和谐发展

进行宣传保护环境方面的知识。提高人们保护环境的意识，提高个人素质及修养。一方面，应该及时处理生活垃圾，倡导“爱护环境，人人有责”：另一方面，建立完善的监督机制，督促当地居民和暂住居民逐步树立环境意识。

生态城市建设要以城市生态系统为主体，城中村的改造要以人与环境的和谐发展为宗旨，城市化发展要“以人为本，天人合一”的理念为建设目标。

(三)城中村的建设与生态城市的建设要注意以下几点：

1.在城市的发展过程中采取密集发展城市的形式，在哈尔滨的许多城中村都有公交到达，例如哈达村在哈站直接有公交车经过。这样可以有效的减低人均能源消耗。

2.城市化发展要实行传统性的经济开发向现代化的生态建设转变。面对城市发展适合人居，注意产业在该区环境中的影响，注意绿地和三废的排放程度。

3.加强城乡经济的区域流和互动，促进城乡经济一体化成长。在发展城中村的过程中，必须与生态城市发展相适应。

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关键词：城中村 改造模式 比较分析

中图分类号：TU98文献标识码： A

前言：“城中村”改造是中国快速化城市进程中的一个特有现象。从上个世纪90年代开始，我国的城市化进程明显加快，各级城市都在纷纷扩张，城中村问题虽然是我国的普遍性问题，但存在明显的地区性差异以及改造模式的差异。

“城中村”的定义及改造的必要性

广义上讲，“城中村”是指已纳入城市总体规划发展区内的农村土地，现状情况是农业用地比例已经很少甚至没有，“城中村”村民的就业已经脱离传统的农业，已经变更成非农产业的新型村落。村民的社会生产、生活方式已基本达到向城市社区类型的转变，但“城中村”村民文化素质、思维方式仍与城市社区内涵存在着一定的差距。“城中村”不仅是对城市物质环境的改造，更要解决好经济、社会、文化等改造内容，而且还包括结构、功能和改造居民生活方式和社会保障体系的改变和重塑等问题。因此，我国绝大部分城市建设都必然要面对“城中村”改造的阻碍和压力。狭义讲，“城中村”特指那些农地已非农化，村民已居民化，村庄也已转变为城市建设用地，只是生活习惯和建筑景观上仍然是农村模式的社区部落，习惯上称为“城市中的村落”。

“城中村”作为城市不可忽视的重要组成部分，目前已成为城市进一步发展的制约，因此，对“城中村”的改造势在必行。改造“城中村”是实现城市物质形态现代化的需要；是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要；是改善城市环境和社会治安的需要；是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要；也是提高人居环境和生活质量的需要，是事关全面建设小康社会的具有重要战略意义的大事。

城中村改造现行主要模式

“城中村”改造模式可分为政府主导改造、村民自主改造、半市场合作化模式、市场化改造模式等若干类型。

2.1政府主导改造模式

政府主导改造模式以山西晋城的“土地储备”和浙江杭州的“撤村并居”较具代表性。由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公幵出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。

2.1.1优点

当地政府行使行政权力，通过行政命令制定的整村拆迁改造安置政策，最低限度的保护了村民的经济利益，这样就能整体有序地推进城中村改造活动。有利于政府充实利用有限的城市发展空间，最大限度地整合土地资源，改善城市环境。

2.1.2问题

政府的角色错位。政府服务本应在市场经济条件下，作为市场经济和市场参与主体利益的监管与调控者，如果直接参与城中村改造，不符合市场规律与政府所处的法律地位。

相悖于村民自治规定。农村村民实行自治，由村民群众依法办理自己的事情。因此，农村自治的主体与城中村改造活动的主体应该是村民，若政府包揽城中村改造活动，显然违背了村民自治制度，极大的削弱了村民与村集体的主体作用。

地方财政面临着资金缺口压力。由于前期拆迁补偿和安置费用，政府财力有限，而城中村改造一般都需大量的改造费用，一般地方政府全力承担该项费用较困难。

2.2村民自主改造模式

村民自主改造模式以广州市的“一村一策”改造最为典型。按照“先行试点、积极稳妥”的原则，选定典型完成改造规划的编制，取得经验后，逐步在全市范围内开展。坚持决不允许房地产开发商插手，以村集体和村民个人出资为主，市、区两极财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。这种方式不仅可以相对简单地加快推进改造工作，也有利于长远的整体开发规划。

2.2.1优点

村集体经济组织、村民主体地位得到承认和体现，村民享有平等的参与拆迁补偿方案制定等民利，这样也充分调动了村民改造的积极性。政府在城中村改造中充当指导者的法律地位,理顺了城中村改造活动中的政府、村集体、村民三者关系,并有利于政府服务功能的发挥。

破解了城中村改造资金短缺的难题，减少政府的财政支出的风险。当然,这种模式是建立在政府优惠政策的基础之上(包括对城中村基础设施,公共设施建设政策扶持等)，适用于具备雄厚的村集体资产和集资能力强的村民所在村。

2.2.2问题

改造的资金普遍短缺。因改造费用一般从几千万元到数几百亿元甚至更多，一般的村庄显然无法负担。村民住宅拆迁补偿标准是不同的。村集体经济组织经济实力也存在差异，这种拆迁补偿标准在各城中村是无法统一，这样就造成了城中村各村民在改造时意见并不能完全一致,会引发村民之间，村民与村集体之间矛盾不断的情况出现，致使改造工作难以顺利推进。

2.3半市场合作化改造模式

半市场合作化模式是指村民在自发改造的基础上，由所在改造的村按市场规律引入实力雄厚的房地产开发企业，依托其企业的资金实力，技术实力和建设经验，与该企业签订合作协议，明确双方责、权、利关系，以完成城中村改造的权利和义务。

深圳半市场合作化改造措施，毫无疑问是全国半市场合作化改造措施的经典案例。深圳岗厦与大冲两个城中村,因旧城改造拆迁而造就了十名“亿万富豪”。

2.3.1 优点

坚持城中村改造的主体地位的是村民，村集体经济组织。村民及村集体经济组织是承担城中村改造任务的主角，负责改造方案，拆迁补偿安置方案的制定、组织和实施，这是实行村民自治的结果。在当地政府改造政策的指导下，村运用市场选择合作对象，解决改造资金不足的障碍。期望收益也提高了城中村土地开发的投资者的积极性。通过合作协议，双方的经济利益也获得法律保护。

2.3.2 问题

采取半市场合作化改造模式进行改造时，须具备两个前提条件：一是政府在改造政策上给予支持，即政府许可房地产投资商参与城中村改造活动。因地产商利益最终依赖房产的销售，如果政府不予配合，将导致改造后的房产产权不能入市交易，那么销售房产将没有任何法律保障，无法实现其销售利润。二是村民对于城中村改造的自发自觉程度高，这是确保在现行规制范围与村民自治制度内，选择有信贷实力的房地产开发企业签订合作合同，进行顺利实施改造的保障。

2.4市场化改造模式

这种模式亦称开发商主导模式，即城中村改造方案由地方政府公布，将建设用地与开发用地统筹一并招标并提供优惠政策，通过市场招标方式，开发商获得改造主体资格后筹集资金，完成改造过程中的拆迁补偿，安置回迁及开发土地建设等方案并进行实施改造。

珠海市的改造采取了以市场运作为主导、政府给政策的策略：在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，吸引房地产商投资旧村改造。此外珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为“城中村”改建腾出市场空间。

2.4.1优点

因幵发商的直接参与，使得市场竞争加剧，符合市场规律，避免了行政权力干涉改造引发矛盾，村民是政府政策的受益体，不需付出改造成本，村民利益得到切实保障，政府只需提供优惠的投资改造政策，不需投入较多财政资金，使得有限的财政资金可用于改造的公共基础设施上，提高了政府服务水平。

2.4.2问题

政府制定城中村改造方案,使得村民、村集体经济组织做为被动群体只能接受改造，这种模式本质上体现了政府改造意志,是政府主导改造模式的变形。政府通过市场谈判招标方式引入的地产商参与改造，地产商在“有利可图”的前提下，很容易地导致村民利益受到侵犯。城中村改造项目的成败往往完全依赖于地产商的商业信誉，村民的安置回迁补偿协议一旦不能及时按协议兑现，村民将陷入进退两难局面。

结论

“城中村”问题和矛盾的实质主要是利益在国家、集体和个人之间的再分配，再调整的问题。因此，无论采取何种模式都需要使政府的利益、农民的利益、投资者的利益达成理性的一致。作为“城中村”改造的实施者，政府、村集体和开发商在不同的改造模式中所扮演的角色各有侧重。但是作为城市的经营者，政府必须参与到“城中村”的改造工作中来，通过其杠杆作用，均衡各方利益。除多方主体的利益协调之外，模式的选择还要充分考虑现有政策、改造的可行性、资金约束、改造的项目品质等诸多方面。改造选取何种模式，是综合评价的结果，至于选择方法，可在借鉴已有经验的基础上，根据实际情况不断的摸索和创新。

总而言之，由我国国情所决定，今后相当长一个时期内，“城中村”改造是我国城市发展的一个重要主题，如何在城市化进程中解决好这一问题具有现实意义和长远的历史意义。

参考文献：

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[2]王建军．城市村庄改造模式新探[J]．中国房地信息．2003．210(12)：28—30

[3]张一飞．深圳平山村改造研究[硕士学位论文]．哈尔滨工业人学．2005．30—35

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*前大家的工作都很繁忙，之所以还要开这个会，是因为城中村改造工作意义重大，工作难度大，市委、市政府对这项工作要求高。通过这次经验交流会，主要是贯彻落实市委五届九次全体（扩大）会议精神，对*年城中村改造工作进行回顾总结，对09年的工作进行安排部署，进一步统一思想，提高认识，明确目标任务，加大工作力度，加快推进城中村改造工作。刚才，县（市、区）的分管同志分别汇报了城中村改造工作完成情况，介绍了经验和做法，讲得都很好。市规划、国土、财政、建委、人防等7个相关部门针对县（市、区）反映的具体问题和困难，现场进行解答，不仅说清了政策规定，而且提出了具体的指导性意见，希望县（市、区）和部门经常面对面沟通联系共同推动工作开展。下面，我结合*年试点工作开展情况和09年的工作任务，讲三点意见：

一、肯定成绩，正视问题

*年初，省委、省政府提出用三年的时间完成“城中村”改造任务，加快全省城镇化进程。按照省委、省政府的工作部署，我市成立了“城中村”改造协调小组，下发了指导性文件，制定了“城中村”改造三年计划；各县（市、区）也都建立健全了组织机构，研究制定相关政策。从*年2月份全市“城中村”改造全面启动以来，各级政府以解放思想为契机、心往一处想、劲往一处使、破解难题、搞好服务、提高效率，经过近一年的努力，我市的城中村改造工作取得了实质性进展。禹州市启动了4个城中村改造，累计投资2960万元；长葛市启动了坡杨村改造，已完成投资2000万元；许昌县启动了武店、邓庄2个城中村改造，完成投资4100万元；鄢陵县完成了8个城中村的控制性详细规划审批，启动了5个城中村改造，完成拆迁面积5万m2，开工建设3万m2，累计投资1.2亿元；襄城县启动了3个城中村改造，完成拆迁面积6.02万m2，完成投资4259万元；魏都区启动了俎庄、洞上2个城中村改造，俎庄安置房已开工建设，洞上已与投资商签订了合作协议；经济开发区启动了屯北城中村改造，已与外商签订了开发协议，正在编制修建性详细规划；东城区完成了9个城中村改造的控制性详细规划审批，启动了三里桥、大坑李、十里庙、唐岗、半截河、赵湾6个城中村改造，已完成拆迁面积58.6万m2，完成投资5.38亿元。截止目前，全市共完成城中村改造房屋拆迁面积70多万m2，开工建设面积52.9万m2，累计完成投资8.2亿元。对许昌而言，大规模地对城中村进行改造是一项新的工作，可以说没有成功的经验可遵循，外地的一些做法也仅仅是一种借鉴，大家在这种情况下，勇于创新，大胆实践，探索了不少好的做法和经验。概括起来，主要有以下五个方面的特点：

一是坚持规划引领。各县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持规划先行、城乡一体、充分对接、选好切点，努力从“四个有利于”（即有利于城市总体规划实施、有利于提升城市整体功能、有利于坚持集约、节约利用土地、有利于改善市区居住环境）出发进行规划。如长葛市树立“大统筹、大集中、大规划”的理念，对推进区内19个行政村统筹规划，将19个行政村合并建设成10个集中居住区,居民可达2万人。通过统筹规划，既节约了土地资源和基础设施建设投入，扩大了社区规模和人口,改善了农民生活环境，同时也更好地实现了推进区与城市总体规划的衔接。二是坚持试点先行。去年，我们在市区和推进区范围内共确定了7个市级试点城中村。目前，7个市级试点村探索形成了一些好的改造模式和工作经验：如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展。目前，武店“城中村”改造完成投资3600万元，一期16幢安置房已开工建设。魏都区俎庄城中村采取市场运作的模式，引进开发商进行投资改造，长葛坡杨村则采取政府贷款的模式进行改造，都取得较好的成效。三是坚持政府主导。各县（市、区）政府在城中村改造中积极发挥主导作用，如在招商方面，充分利用第八届中原花木交易博览会这个平台，布置展台，发放招商文件，开展项目推介，取得了明显成效。在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化原则，规定先安置群众，后开发建设。东城区采取“以民为本，和谐拆迁安置”的模式，由区、乡（办）、村（社区）共同委托具有国家资质的评估公司对“城中村”改造拆迁房屋进行市场评估，把市场评估与评估有机结合起来，确保了拆迁补偿过程的公开公正、阳光透明。在此基础上，深入村组进行调查研究，较好地解决了“闺女户”、“外来户”、“困难户”等特殊对象安置问题，合理的安置办法充分调动了群众参与“城中村”改造的积极性。在建设用地上，各地都坚持以“招、拍、挂”方式供应，阳光操作。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。四是坚持兼顾各方利益。各地按照政府、业主、群众“三满意”的原则，维护好各方利益。各地在维护政府和社会公共利益的前提下，在法律法规政策许可的范围内，各尽所能地出台了优惠政策，对开发商给予让利。如东城区提出根据不同项目，对开发企业实行财政补贴，保证投资商合理的回报率，以消除其后顾之忧。五是坚持机制保障。经过一年多的运行，全市上下形成了一套系统协调的城中村改造运行机制。第一，建立了领导机制。各县（市、区）都成立了“城中村”改造领导小组或指挥部，下设办公室。主要领导亲自挂帅，许昌县王堃书记亲自担任政委，王民生县长任指挥长，实行四大班子领导分包制，提供了组织保证。第二，建立了督查机制。市经营办建立了“日督查”、“两周一通报”的制度，根据工作进展情况、现存问题，每两周编发一期督查通报，上报市有关领导，并把下两周需要完成的工作，以通报形式下发给有关单位，限期完成。第三，实行考评机制。市经营办下发了《许昌市“城中村”改造考评办法》，每两个月对全市“城中村”进展情况进展进行一次排名，最后一名在创建新闻会上作表态发言，有利地促进了我市“城中村”改造工作。第四，坚持方案评审机制。为了妥善解决实施方案的编制和评审，解决好村民安置、改造开发中的问题，市国土局苏晓局长和城中村改造办公室的同志根据工作需要，经常召开“城中村”改造联席办公会议，与建设、规划、财政等部门反复沟通协商，提出解决问题的意见和措施，指导和推动了城中村改造工作顺利进行。

在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到*年城中村改造存在的问题和不足。就全市而言，县（市、区）发展不平衡，个别地方工作推进不力，成效不明显。就许昌市区来讲，截止目前，7个试点村仍有4个没有开工，年度计划完成投资4.6亿元，实际完成0.7亿元，仅占年度计划的15%，无论从形象进度还是投资完成额度，都与省委、省政府、市委、市政府的要求和全市广大人民群众的期盼还有相当大的差距，分析原因，主要有以下几个方面：一是受国家宏观政策和市场经济形势影响，开发商对城中村改造投资热情不高。去年上半年国家实行紧缩性财政政策，下半年暴发的全球性金融危机对我国宏观经济形成冲击，房地产市场迅速下滑，开发商资金紧张，这在客观上影响了投资商参与城中村改造的热情，各地普遍出现城中村改造招商引资难的问题，有的协议已签订又临时退出，致使个别项目不能按时开工建设。二是开拓创新意识不强。一些地方认为城中村改造是一项长期工作，上级提出的改造时间太紧、任务太重，自给的少，畏难情绪大，工作不好推进；城中村改造的路子不多，方法不活，在破解资金难题、调动农民积极性等方面还需要进一步解放思想。三是开发商要求调整用地规划，打乱了原有布局。由于目前房地产低迷，部分开发商认为按照原计划用于打捆开发的经营性用地较少，赢利难以消化安置房费用，坚持要求调整用地计划，扩大经营性用地面积，原有布局被打乱。四是前期工作滞后，影响了整体工作进度。由于投资商确定难，资金到位慢，造成城中村改造项目前期工作滞后，修建性详细规划编制难、编制慢，规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，影响了城中村改造工作的整体进度。对于上述问题，各县（市、区）和市直有关部门一定要高度重视，认真研究，刚才各部门初步提出了一些意见，下来后要继续沟通，采取切实有效措施加以解决。对于已开工建设的，要在去年工作基础上，加快进度，全面铺开，严格按照控制性详规和修建性详规的要求，把好建设质量关，把好公建工程关。对于没有开工建设的各县（市、区）政府要进一步加强组织领导，抓紧完成前期工作，尽快开工建设，对建设台帐要进行调整，科学安排施工计划，争取把前期耽误的时间在后期工程建设中赶出来，确保按照原定竣工时间按时完工。

二、提高认识，增强信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。各级、各部门在思想认识上需要从四个方面进一步提高：

首先，要从扩内需、保增长的经济形势出发,进一步增强城中村改造的紧迫感。对于今年经济形势的严峻性和复杂性，大家都有了一定的了解和认识，目前中央总的判断是，受金融危机影响，我国经济社会运行的不确定因素和潜在风险可能还会增加，经济下滑还未“见底”，今年很可能是新世纪以来经济发展最困难的一年。我市同全国、全省一样，经济运行基本面保持良好，但也存在经济下行压力明显加大、企业经营困难逐步加剧等问题，保持经济平稳较快增长已经成为09年经济工作的首要任务。要保持全市经济平稳较快增长，当前情况下最有效最直接的措施就是加大投资力度，尤其是加大公共基础设施的投入。城中村改造项目产业关联性强，对建材、运输、房地产等行业拉动作用十分明显。当前，国家明确提出要保增长、扩内需、调结构，强调出手要快、出拳要重，并且陆续出台了加大信贷、鼓励投资的一系列刺激经济的措施，根据以往经验判断，我们可以抓住的建设和机遇也就是一两年时间，随着经济趋热，又将开始新一轮防过热、防通涨，到那时国家政策口子收紧，我们就会痛失机遇。因此，要切实增强紧迫感，抓住当前鼓励投资的良好环境，推动我市的城中村改造工作再上新台阶。

其次，要从加快推进城镇化进程的高度出发,进一步增强城中村改造的责任感。党的*大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。中国特色的城镇化道路，就是城乡统筹发展，实现城乡一体化。许昌市城镇化的发展模式是“带状城市，组团发展”，发展的目标是“一个中心，五个片区”，即以“三区一县”（魏都区、东城区、开发区和许昌县城区）为中心，禹州市、长葛市、许昌县新城区、鄢陵县、襄城县为五个片区。要实现这一目标，就要加快城中村改造步伐。在推进城镇化进程中既要扩大城市规模，扩大城区面积，外延式发展，更要提升城市内涵，建设紧凑型的城市。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行老城区和“城中村”改造。许昌市外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区内的城中村61个,人口9.5万人，两者相加有122个城中村，人口21万人，占地5万亩，安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人能够通过身份置换转变为城市居民；禹州市、鄢陵县、襄城县计划三年改造29个行政村，人口8.1万，占地1.68万亩，可腾出土地3700亩，转换城市居民8万多人。其中，禹州市计划改造12个，人口3.3万人，占地6900亩，可腾出土地1500亩；鄢陵县计划改造6个，人口近3万人，占地2200亩，可腾出土地1300亩；襄城县计划改造10个，人口近1.8万人，占地7800亩，可腾出土地900亩。由此可以看出，通过城中村改造可以集约、节约用地，腾出宝贵土地去进行大项目的开发建设，进而强化城市的产业支撑。

第三，要从顺应广大群众的迫切愿望出发，坚定“城中村”改造的信心和决心。“城中村”改造符合我市城市发展的实际需要，更符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众看到了城市日新月异的新面貌，更希望享受到城市发展带来的实惠，因此对城中村改造更加关注，更加支持，更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式强烈要求加快城中村改造改善居住环境。这些情况都充分说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效。

第四，要从实践科学发展观出发，在不断解放思想中增强“城中村”改造工作的动力。各县（市、区）要坚持从实践科学发展观出发，深刻认识城中村改造对于推进我市“四城同创”，确保土地集约、节约利用，实现我市经济“新跨越、新崛起”的重要意义，进一步解放思想，与时俱进，在城中村改造资金、土地、拆迁等“瓶颈”问题上，吃透上情、吃透外情、吃透下情、研究政策，借鉴经验，顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。

三、精心组织，有序推进

2009年是市委、市政府确定的“项目建设推进年”。市委毛书记提出要着力在老城区和“三村”改造上实现突破，李市长要求以完善城市功能和老城区及“三村”改造为重点，加大城市建设力度，完成年度计划投资。今年市区共确定了19个城中村和旧城区改造项目，计划完成投资26.9亿元。这19个城中村和旧城区改造项目对推动全市经济又好又快发展具有重要意义，市委常委会议、市政府常务会议专门进行研究部署，市政府先后召开了项目协调会和前期工作对接会，对城中村改造工作提出了明确要求。总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加快城中村改造工作进度。具体工作强调6点意见：

一是明确目标任务,落实工作责任。禹州市、襄城县、鄢陵县要按照省政府的要求，精心谋划，科学安排，确保三年完成城中村改造任务。许昌县、长葛市、魏都区、开发区、东城区要在三年内完成市区和推进区的城中村改造任务。市区和推进区各责任单位要按照《许昌市2009年城建重点项目及城中村和旧城区改造项目计划》确定的城中村改造目标任务,层层细化分解,明确工作时限,建立工作台帐,抓好工作落实。对城中村改造项目建设实行主要领导负责制,各责任单位主要领导负总责,分管领导具体负责抓落实。各县（市、区）和有关单位要切实增强责任主体意识,加强协调配合,采取切实有效措施,确保2009年城中村改造项目及早见效、及早惠及民众。

二是抓住关键环节,做好前期工作。要认真按照市政府规定的“十个程序、九个规范性动作”要求，扎实做好前期工作，确保项目有序推进。第一，要积极发挥规划的引领作用。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付，要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。市规划局要督促相关责任单位及早委托有资质的规划设计单位高标准编制修建性详细规划和施工图设计。第二，优先保障用地，探索新的用地政策和方式。市国土局要在国家土地政策趋紧的情况下,积极调整用地指标,优先保证城中村和旧城区改造项目建设用地。要认真落实*届三中全会精神，积极探索农村土地制度改革，推进集体建设用地流转，为城中村改造用地探索新模式、新方法。各县市（区）要在城中村改造中坚持走集约、节约用地的路子，积极在存量建设用地上做文章，坚决杜绝占用基本农田搞改造，尽量不占或少占一般耕地。严禁借城中村改造的名义非法开发房地产，形成新的“小产权房”，要依法严查违法违规用地行为，做到既处理事，又处理人。第三，多方筹集资金。要坚持政府主导,市场运作,多方筹措建设资金。需要相关县(市、区)承担的,要克服困难,想方设法予以保障;需要业主投资的,要搞好引导,加强督促,确保到位。第四，依法和谐拆迁。要认真执行拆迁政策,在兼顾各方利益的前提下,及早考虑、及早实施、争取主动。要依法拆迁，有情操作，让群众充分了解政策，参与政策，充分尊重民意，做到透明、公开、公正、合情、合理、合法。各县（市、区）要加强协调，做好涉及群众过渡期生活安置和群众拆迁补偿工作；要优先建设群众安置住房，确保群众按时回迁后再进行经营性开发。

三是创新工作机制,破解筹资难题。要加大项目推介力度，吸引业主投资。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，要突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动。起点要高，规模要大，效果要好，各县（市、区）可以分散搞，也可以联手搞。要制定优惠政策，让利投资业主。目前，受经济下滑影响，房地产市场低迷，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州、临沂等地的成功经验，因地制宜地制定优惠政策，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好，积极引进市内外有实力的业主参与城中村改造。要坚持多策并举，确保资金供应。各地要结合实际，积极探索多元化投资模式。可以采取政府统征储备、市场开发运作、社区自主改造、“村企共建”、“村园共建”、“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”等多种模式。总之，各地要多动脑筋，多想办法，因地制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，着力破解城中村改造融资难的问题。

四是沟通协调,做好改造方案评审。全市所有的城中村改造，都要在完成控制性详细规划编制与审批、确定投资商的基础上，抓紧做好实施方案的编制和评审。各个县（市、区）一定要重视方案的评审论证工作，编制好方案。市规划、土地、财政、建委四个部门要依据国家有关法律、法规政策和各个村的具体情况，因村制宜，一村一案地进行评审。四个部门要主动搞好服务，各个县（市、区）要主动沟通对接，共同搞好评审工作。

五是及时查处违章建筑，降低改造成本。近期私搭乱建的歪风越刮越烈，听说哪里的城中村要改造，就有人在那里搞违章建筑，不仅影响恶劣，而且给改造工作带来了很大的阻力和难度，增加了改造成本。市规划局要切实发挥牵头部门作用，依照职能加大对违章建筑的查处力度，要抓紧制定完善制止私搭乱建的长效机制和实施细则。各县（市、区）要加强监管，对违章建筑要做到及时发现、及时立案、及时拆除，为我市的城中村改造创造最低的改造成本，最佳的改造环境。