投资决策分析方法精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇投资决策分析方法，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：企业决策；投资活动；方法

1引言

投资决策是企业运用最完整的一套理论和方法，通过一系列的程序和方案形成可行性的决策分析。企业的投资和决策，在企业的发展中中处于核心的地位，为企业的项目发展带来重大突破、企业如果想要得到发展,就需要相应合理的决策方法，来推动企业的进步。这些方法的诞生，对于企业的财务管理来说，具有革命性的作用。要提出科学性的规划，来完善企业的管理工作。在经济社会不断发展的今天，企业想要扩大生产，就需要采取相应的投资活动。不断拓宽企业的投资资金来源，增强企业发展过程中的经济实力。如果投资决策失误的话，会为企业带来很大的损失。对于企业来说，投资协作是非常重要的，关系到企业发展的命运，因此在企业投资过程中需要进行合理的分析。

2影响企业投资决策的因素

影响企业投资决策因素有很多，这些因素需要进行综合性的分析，才能帮企业提出合理的决策和建议。

2.1总体经济的状况

企业的发展离不开企业经济的变化，总体经济的状况是影响企业决策的重要原因。在企业投资发展中，如果没有相应的风险收益，就不会存在风险率。因此对于企业资金需求和供给，影响着企业整体的发展变化。如果投资的成本过高，就会导致后面企业运行过程中的资金链断裂的现象出现，这种现象在一定程度上会威胁到企业的财产安全，导致企业面临破产的风险。

2.2资本市场的环境影响

企业在发展过程中，投资者对于企业的投资会通过购买债券的方式来投资，这些的发行方可以通过购买证券，来提供投资的机会。中国证券的风险大了，企业的收益也会上升，这样可以增加企业发展过程中的投资成本。如果一个企业的股票流动性好，价格稳定，那么它们的收益就会相对降低，而企业的成本也会不断降低。

2.3融资决策

企业在发展过程中企业的融资决策影响着企业的收益,会为企业带来相应的风险。而这些风险不仅仅是因为企业的经营而产生的，如果企业在资产管理中存在变化，就会导致企业的收益，存在一定的差异。企业的行政风险和财务风险大部分都是由普通的收益率变化引起的，随着企业不断地发展，财务风险的增加和减少会影响企业在投资过程中成本的变化。

2.4投资风险

企业的投资风险会影响着企业整体的变化,投资风险会受到了市场的变化影响。如果企业的投资，不能在市场上获得相应的收益或者是获得了不够成本投资的收益，并没有取得相应的利润,那么企业在投资就会意味着投资失败的风险。而投资失败的企业会很难适应社会发展的需求，容易在发展中面临破产的风险。

3企业投资决策分析的工具

3.1财务信息

企业无论进行任何投资，都需要满足自身企业发展的财务信息，要拥有一定的财务数据，明确财务的安排，将资金合理的分配。在企业进行投资决策时，大量的数据需要进行加工处理，可以使用净现值法，完善企业的收入和支出。在企业管理过程中，财务管理是企业的管理的基础，因此在财务管理的过程中，要做好对于财务的基础工作，确保财务信息符合企业的发展。

3.2配备相应的财务人员

在企业进行决策时，需要有相应的财务人员进行资金的管理和资金的完善。财务人员的水平和素质，决定着企业投资决策的关键。因此在分析企业决策方法的同时，一定要加深对于企业专业的工作人员的素质的提升，对于企业的财务人员要加以培训，不断完善企业的财务人员，在财务管理方面的工作效率。

4投资决策的方法

4.1净现值法

企业在进行投资决策的过程中，要明确企业实施项目之后现金的流量。按照企业自身的收益率为基础，原有的投资现值，投资之后剩下的余额，就是满足企业投资的净现值。在采用净现值法进行企业决策分析的同时，一定要加强对于企业项目投资的可行性分析，要形成一套完善的投资方案。明确投资的目标，再投资开展过程中，要让方案具有一定的可行性。在选择投资时要尽可能地满足投资的要求。如果投资中存在一些缺陷或者意外的现象，要及时地对于投资的过程进行合理的分析。不同的投资方案，净现值的数据不一样，收益也不同，因此要进行直观的投资方法分析，明确投资方案之间的可比性。

4.2静态分析法

企业在进行投资决策时，可以采取静态分析的方法来进行投资决策，但是静态分析法中有回收期法和会计收益法这两种方法。在企业决策过程中，运行的原理非常简单，但是还是存在一定的缺点。比如说，回收期法是投资人对于现金的流入和现金的支出，所需要的时间进行分析。在分析的过程中它反映出来了投资中会存在的风险问题，对于未来的不确定性也会增强。而且回收期法，在一定程度上对于项目来说，并不利于项目的发展，因为它的回收周期长，会存在很大的风险。回收期法最大的问题就是他根本就没有考虑到时间的观念。在财务管理时，时间的观念非常重要。从经济学的角度上来说，今天的一块钱和明天的一块钱的价值是不同的。如果今天的一块钱在一定的情况下，他明天可能会多收益几分钱，因此在不同的时期现金流量是不同的。会计收益法在一定程度上，造成了现金流量的周期太长，投资人鼠目寸光的现象出现，忽视了回收之后价格的影响，而且在投资过程中容易使投资者放弃，期间长，项目大的项目。而相反，计收益率的方法不仅仅体现出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比较符合人们的心理，计算过程中也较为简单。但是这种方法的缺点就是，成本的配比具有明确的分析，但是在未来会计利润的时间价值和原始投资是具有一定差异的。因此在投资过程中，如果不符合实际的情况，那么评价就是不科学、不客观的。

4.3内含报酬率法

为了了解企业在发展过程中，各个投资的投资方案和形成的相应收益。因此有些企业在投资分析决策的过程中，通常使用内含报酬率法来进行分析。虽然仅限值法在一定程度上保证了企业的资金的时间价值，但是但还是存在很大的缺陷。可是内含报酬率法可以改善，仅限值法中的缺陷。内含报酬率法可以在投资决策的相应年限之内，不会给企业带来实际的收益，但是会保证企业不会带来太大的风险。如果项目投资人进行投资过程中不仅仅没有盈利。而且还会导致发生损失，往往在这种情况下，内含报酬率的使用效率就会大于贴现率使用效率。因此我们在内涵报酬率计算时，通常要提高贴现率对于企业方案管理中的测试。

4.4期权评价法

随着社会的发展，期权评价法跟着时代的发展不断地改变。传统的评价方法存在一定的假设，比如说对于未来的现金的预测并不是完全准确的，而且在未来现金流量发生时，也许并不会发生任何的变动。对于项目的投资有可能只是在特定的时间段内，会取得相应的收益。但是如果一旦推迟，就有可能造成相应的损失。项目在投资过程中，需要按照原先的设定来进行项目的发展，不能中途退出。就目前的市场情况来看，市场中含有的风险性很大，而且如果运用现今的流量波动来加大对于投资的方法，那么对于投资者和实际情况的决策存在很多的问题。实物期权法在一定程度上，对于投资的决策具有相应的权利，而且采用期权的评论法是极其有价值的，因为对于未来具有相应的不确定性，而且投资的时间也是不确定的。这样存在投资的结果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期权评价法的同时，如果存在了坏的结果，那么投资者应该及时避免投入太多的损失。常见的实物期权有扩张期权、选择期权等，我们在进行决策时，需要考虑到决策的时机，市场是瞬息万变的，时机是取得收益的最好保障。股票扩张期权和股票期权较为相似，对于未来的发展来说，股票的未来价格影响着股票的执行价格。实物期权法的运用，在一定程度上具有相当的难度，这种期权的平息方法在很多国家都已经开始运用，并且运用的较为广泛。

5结语

期权发展过程中，为了提高决策的成功率，维持企业的生存和可持续发展。企业会从原先的管理模式变成可持续发展的管理模式，企业在发展过程中对于人才管理的技术成本，可以通过持续发展的程度来进行衡量。站在企业的理财角度上来看，企业的投资的效益影响着企业的生存和发展，因此在激烈的市场环境下要合理地开展企业的投资决策，一步走不好，瞬息万变的市场就容易将企业淘汰。

参考文献

[1]丁毅.股票价格高估对中国上市企业投资规模和效率的影响研究[D].吉林大学,2015.

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关键词：投资决策；分析方法；内容

中图分类号：F223

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企业的可持续发展需要依靠科学的投资来推动，随着现代企业管理制度在我国的逐步确立，投资已经成为企业一项不可缺少的经营管理活动，将对企业的生产和发展起到至关重要的作用，是企业实现价值最大化的有力途径。可以说，投资活动的前提便是科学的投资决策，而选择恰当的决策分析方法又是投资能够顺利达到目标的关键。随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业已经意识到投资已经成为一项不可或缺的经营活动。首先，企业需要依靠投资活动来维持自身必要的简单再生产。当今社会，不论是宏观经济环境还是科学技术都呈现出日新月异的发展态势，要想顺利实现简单再生产，就必须对企业的人力、物力进行不断地更新和充实。其次，企业投资能够有助于对先进经营理念和科技成果的引进。企业可以借助于对资金的运作，将最新最先进的科技成果加以应用，通过改造现有机器设备、生产流程、产品工艺等方式来提高自身的生产效率。并且在此基础上对企业的产能结构进行优化，开发新的能够适应市场发展变化的产品。将资金配备在企业生产经营的短板环节或者亟待建立起来的生产环节，帮助企业实现均衡、综合化的发展。最后，企业投资还有助于推动企业经济效益的大幅度增长。投资的首要目的便是获得尽可能多的财富回报，最终体现为企业价值的增长，现在对于企业的评价，不仅仅局限于企业的获利水平，更多的还需要考量企业的市场价值或者预期获利能力。

二、在进行投资决策分析时应考虑的主要内容

（一）投资收益

企业进行投资的最根本动机就是追求高额的投资收益。企业的投资收益包括投资产生的利润和资本利得。投入资金运作后取得的收入与成本只差就是投资利润，金融商品买卖价格的差额就是资本利得。在投资决策中，衡量投资收益的主要指标是投资利润。在做出投资决策之间需要以投资收益的高低作为基础指标来衡量与取舍，并且还要深入分析影响投资收益的主要因素，在此基础上，根据这些因素来确定投资的具体策略、方向、程度和获得稳定投资收益的方法。在经济发达国家，企业在做出投资决策之前，会尤其重视对投资效益的全方位分析，对于投资收益难以达到预期的项目，坚决不予投资。反观国内企业的投资决策，往往对于投资收益的衡量还不够全面，还停留在争取投资项目，只考虑资金允许程度的层面，对于投资效益缺乏科学论证。

（二）现金流量

企业在投资决策中应该关注现金流入和流出的量。对现金流量的计算需要以收付实现制为基础。企业可以将资金投在企业内部，从而形成各类资产，也可以将资金投向企业外部，形成联营性质的投资行为。不论是哪一种情况，都需要采用特定指标对投资项目的可行性进行分析，从而判断项目是否值得投资，这些指标的计算常常都是以现金流量作为参考的。在采用现金流量对投资方案进行分析时，现金流量是必须要在事先进行计算的数据。现金流入量通常是指该投资项目带来的现金收入，而现金流出量是指该投资项目的现金支出。投资决策需要按照首付实现制来计算现金流量，以此作为评价项目经济效益的基础参考数据。可以说，在判断投资方案的可行性时，应该将各个项目周期内的现金流量参照资金成本，并且集合资金的时间价值来确定。

（三）资金的时间价值

在进行投资决策分析的过程中，时间因素具有十分特别的意义。这是由于一个投资项目往往需要经历十分漫长的过程，每个投资项目在运作过程中形成的现金流量都需要进行科学、详尽的预测，只有这样才能更加准确地掌握每个投资项目的现金流入和流出情况，以便在时间和价值上建立起量化可比的基础。资金的时间价值指的是资金嫩巩固伴随着时间的逐步推移，在不断的使用和周转中完成增值。资金是资本所有者和使用者分离后产生的结果，资金的时间价值也是借贷关系高度发展和商品经济的产物。资本被所有者有条件地借给使用者，使用者将其投入生产过程以期望获取利润，同时将利润的中的一部分作为资本使用费，即利息偿付给资本所有者。由此可见，资金经理了从投资转化为资本的过程，这是资金时间价值的实质。

三、投资决策分析的常用方法

（一）净现值法

所谓的净现值，是指投资项目在进行实施之后的净现金流量，依照企业所要求达到的收益率为基础折算为现值，再减去原始投资现值之后的余额。或者是指从投资项目一开始到结束时的所有企业净现金流量的现值之和。对于采用净现值法来衡量项目投资的可行胜，其具体标准是：对于一项投资方案，只要其NPV>O，那么就说明该项投资方案具有一定的可行性，在多项方案并存的时候，选择净现值更大的往往是最普遍的选择。净现值法能够较好地将静态分析法中的缺点加以弥补，同时能够反映出不同投资方案的净收益，是一种较为简便和直观的办法，但是由于净现值是绝对数，很多时候在不同投资方案之间很难有完全的可比性。

（二）内含报酬率法

为了了解每个投资方案可以达到的具体投资收益率，可以采用内含报酬率法来计算。净现值法虽然在一定程度上考虑了资金的时间价值，但是难以分别说明每个投资方案的具体投资收益率。而采用内含报酬率法则可以弥补这样的缺陷。内含报酬率是指在投资方案进行的年限内，当净现值等于零时所对应的贴现率。如果投资方案的原投资额度和未来的现金流入量的数额刚好相等，则说明该项投资方案并未给企业带来实际收益，此时的内含报酬率和贴现率相等。如果项目资金投入之后，不仅没有盈利，还发生了损失，那么此时的内含报酬率就大于贴现率。由此可见，我们对于内含报酬率的计算，往往需要首先估计一个贴现率，以此为挤出来进一步计算方案的净现值，根据净现值的正负，来判断究竟应该降低还是提高贴现率进行进一步的测试。

（三）决策树法

决策树法是一种风险型的决策方法，需要根据不同的投资方案在自然状况下的经济收益以及各个状态出现的概率，综合考量，运用一定的分析方法，分别计算各中方案的期望收益，从而做出客观的评价。在众多风险型决策的方法中，最常用的是决策树法。决策树的分析计算常常是以属性图来作为描述的形式，并且直观地表示出分析过程，便于解决多层次的决策问题，故而被形象地称之为决策树法。决策树由大量的分枝和节点组成，决策节点由“”表示，由此引出一条分枝，每一条分枝都代表一个特定方案。状态节点一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一种结局。结果节点用“”表示，表示每种方案在自然状态下取得的效果。由此形成了一个决策树的雏形。在运用决策树进行分析时，所采用的都是自然状态下的收益率和概率，结合过去反复出现的实践，需要大量的经验和判断形成，

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关键词:互斥方案;NPV;IRR;投资额;寿命期;现金流量模式

中图分类号:C93文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)04-0168-02

对于投资项目互斥方案,主要基于净现值法和内部报酬率法这两种方法进行评价决策。在评价过程中,不仅要考察各个方案自身的经济效果,即进行绝对经济效果检验;更为重要的是还要考察各个方案的相对优劣问题,即进行相对经济效果检验,对方案进行排序以解决选优问题。这两种检验缺一不可。两种方法的内涵实质简析如下:

1.净现值法

所谓净现值(Net Present Value)就是把项目寿命期内的净现金流量按一定的基准折现率折现到某一基准年度(通常是投资初期)的现值累加值,即未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。

其经济含义是指在一定的基准折现率下项目盈利超出最低期望盈利的超额净收益,其值越大,所获超额净收益也就越多,项目就越可行。净现值是价值型指标,能够全面完整地反映一个项目的总体盈利能力,符合现代企业的价值最大化目标,因而被广泛采用。

净现值法虽考虑了资金的时间价值,可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资的报酬率,但没有揭示方案本身可以达到的具体报酬率是多少。折现率的确定直接影响项目的选择。

2.内部报酬率法

所谓内部报酬率(Internal Rate of Return)就是指在项目寿命期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。简单地说,就是使净现值为零时的折现率。

其经济意义是:在项目的整个寿命期内按利率 i=IRR 计算,始终存在未能收回的投资,而在寿命期结束时,投资恰好被完全收回。内部报酬率是个效率型指标,反映了项目本身的真实收益率,即内在的获利水平。基准收益率由内生决定的――通过项目现金流计算出来。能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得建设。

但内部收益率表现的是比率,不是绝对值,一个内部收益率较低的方案,可能由于其规模较大而有较大的净现值,因而更值得建设。

在实际应用中,运用净现值法和内部报酬率法进行评价决策时往往会得出不一致的结论,从而给投资决策造成困难。如下图所示:

其中,F点是A B两互斥方案的NPV相等时的IRR,对应的交点称之为费希尔交点。从图中可直观看出,当基准折现率i0取值大于F点时,用净现值法和内部报酬率法评价时结论一致;但当基准折现率i0取值小于F点时,则出现了不一致。如上图所示,按净现值法则应选择方案A;而按内部报酬率法则应选择方案B。

净现值法是假设每年的现金流入以资本成本为标准再投资;内部报酬率法是假设现金流入以其计算所得的内部报酬率为标准再投资, 两种评价方法对投资方案每年的现金流入量再投资的报酬率的假设不同会得出相互矛盾的结论。

而上述的这种两者结论不一致的情况往往出现在投资额不同、寿命期不同和现金流量模式不同的互斥方案选择中。下面就针对以上三种情况分别进行决策分析并提出各自适用的评价方法:

1. 投资额不同的互斥方案

对于投资额不同的互斥方案,往往会出现运用净现值法和内部报酬率法得出结论不一致的情况。我们可以通过下面一个例子来说明:A B 是两个互斥方案,两方案整个现金流量情况如表1(i0取10%):

表1

通过EXCEL 的NPV和IRR函数求解结果如下:NPVA=36.03万,IRRA=14%; NPVB=20.81万,IRRB=15%,从结果中我们可看出方案A、B 均通过了绝对效果检验,且用NPV和IRR 进行绝对效验结论是一致的。但是,NPVA>NPVB;而IRRA

要解决这一问题,可以引入增量分析法。也就是经济学中的一种边际分析,主要指标是差额净现值(ΔNPV)和差额内部报酬率(ΔIRR),其中差额净现值顾名思义就是指两方案的净现值之差;而差额内部报酬率就是指使差额净现值为零时折现率。这种分析方法与现代企业的价值最大化目标相一致。

通过分析我们不难发现,用ΔNPV和ΔIRR得出的结论必定是一致的。用上文举的一个例子(表1)进行验证ΔNPV=-100+19(P/A,10%,10)=16.75(万);-100+19(P/A,Δ IRR,10)=0,解得ΔIRR=13.8%。计算结果表明NPVA>NPVB,NPV>0,ΔIRR>i0,三者完全一致。

因此,对于投资额不同的互斥方案进行比选时,可以直接用净现值法,判别依据是净现值最大且非负的方案为最优方案。而用内部报酬率法则不能保证互斥方案比选结论的正确性。

2. 寿命期不同的互斥方案

对互斥方案进行比选,方案之间必须具有可比性。而寿命期不同的方案之间,显然缺乏时间上的可比性,这就有可能会出现运用净现值法和内部报酬率法得出的结论不一致的情况。我们可以通过下面一个例子来说明:

A、B是两个互斥方案,投资额均为4 000万,基准收益10%,A方案寿命周期为三年,B方案寿命周期为两年,两方案整个现金流量情况如表2:

表2

通过EXCEL 的NPV和IRR函数求解结果如下:

NPVA=973.8万,IRRA=22.1%; NPVB=892.4万,IRRB=25%,方案A B 都通过了绝对效果检验,且用NPV和IRR进行绝对效果检验结论是一致的。但是, NPVA>NPVB;而IRRA

要解决这一问题,一般是设定一个共同的分析期, 然后进行比选。当然这种方法事先隐含着一个方案接续假定:即方案在其寿命期结束后可按原方案重复实施。目前较通用的是用寿命期最小公倍数法确定一个共同的分析期,即取各方案的寿命期的最小公倍数作为共同的分析期。

在上面的例子中(表2),最小公倍数为6,以此为它们的共同分析期,则现金流量图如下:

经计算得:NPVA=1 705万,NPVB=2 280万,IRRA=23.5%; IRRB=26.2%,结果表明通过设定共同分析期后,用NPV 和IRR 分析的结果一致:均显示B优于A。除寿命期最小公倍数法外,还有其他几种方法,如年值法、年值折现法。由于篇幅所限,对这两种方法不再举例做详细展开讨论。

3. 现金流量模式不同的互斥方案

投资项目往往具有各自不同的现金流量模式,有些项目在前期现金流入较多;而有些项目在后期现金流入较多。这就有可能出现运用净现值法和内部报酬率法得出的结论不一致的情况。如例:有A 、B两个互斥方案,其中A方案的现金流入主要发生在前期,而B方案的现金流入主要发生在后期(见表3):

表3

假设基准折现率为10%,则经计算得:NPVA=21.6万,NPVB=23.3万,IRRA=25.9%; IRRB=18.7%。从中可看出,NPV和IRR出现了不一致的情况。

产生不一致的原因是由于考虑了资金时间价值,不同时期流入的相同金额是不等价的,而这种差异的大小又会受折现率以及时间差的影响。也就是说现金流量模式不同的方案其NPV对i的敏感度不同,从而,当i发生变动时,得出不同的结论。而对于任一方案而言,IRR是由方案本身来决定的,与折现率无关,不会受折现率变动的影响。这样,最终导致了在一定的折现率下,用NPV和IRR评价时出现了不一致的情况。

方案的取舍很大程度上取决于方案设定的基准折现率,而从上分析中发现随着基准折现率的变动,两方案的内部报酬率都不会随之出现变动。在这种情况下,用内部报酬率法来判断两方案优劣显然是不合理的,得出的结论也必然是不可靠的。而用净现值法则是合理的,也符合价值最大化目标。故对于现金流量模式不同的互斥方案比选,应该用净现值法进行评价。故上例子中NPVA>NPVB,应选择B方案。

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[关键词] 主成分分析法 房地产 多目标决策

房地产业具有高附加值, 投资房地产能为投资者带来丰厚的收益,但同时,投资房地产需要巨额资金的投入, 而且投资回收期长,风险大。因此,进行房地产投资之前,应当通观全局,审时度势,极其谨慎地进行投资决策分析。

以往的房地产投资决策方法,如净现值法、投资回收期法及常用的风险型决策和非确定性决策方法,都是单目标决策。而实际上,进行房地产投资时,往往要考虑多个指标,针对这种情况,笔者拟将多目标决策的模糊主成分分析法引入到房地产投资决策中,试图为房地产投资决策者提供一种较为科学的定量与定性相结合的决策方法。

一、主成分分析法的基本原理

主成分分析法是一种较为客观的多指标评价方法。该方法将多指标问题化为较少的新的指标问题。这些新的指标既彼此互不相关，又能综合反映原来多个指标的信息，是原来多个指标的线性组合。综合后的新指标被称为原来指标的主成分。在评价过程中给出了指标包含的信息量的权数，它的评价分值主要依赖各指标间的相关性确定，有助于客观地反映样本间的现实关系。主成分通过原始数据标准化，求相关系数矩阵，求特征值，特征向量，确定主因子个数，得出综合评价值等步骤实现。在确定主因子个数时以累计贡献率≥85%为界限。据此确定主因子的个数，此时，方差之和已经占全部方差85%以上。

二、主成分分析方法的计算步骤

1.设m个变量(指标)的n次观测数据阵，(1)

2.对原始数据标准化，标准化的目的是使单位不同的各项指标值之间具有可比性，具体做法如下：（2）

其中

为了方便起见，标准化后的数仍记为。

3.计算m个变量的相关系数阵,（3）

其中:

4.计算的特征值和特征向量。设求出是的特征值;是相应的特征向量，可得到一组主成分用表示

（4）

5.确定主成分个数。一般称为第个主成分的贡献率，称为第个主成分的累积贡献率。当其时，提取前个主成分就够了，对后面的个主成分可忽略不计。

6.模糊综合评价。将已有文献中取得的隶属度与权重合成投资方案评价水平模型: (5)

若C值最大，则为最优方案。

三、实例计算比较

以潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案为准，通过计算比较判断，选出最优方案。

潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案设为，由初始投资推算出9项指标值（见表1）。

利用Matlabr软件把上述(1)～(4)式编程，计算主要结果显示如下：

计算出H公因子方差（见表2）。

计算Q因子权重（见表3）。

模糊综合评价:

结合文献中所得的隶属度矩阵，应用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。

由上面计算结果可知C1>C>2>C3，由此得三个方案中A1最优，按从优到劣排序结果为:A1>A2>A3。

四、结论

本文针对传统的投资项目评价方法的缺陷,提出了一种新的投资项目评价方法。主成分分析法是一种客观的测量方法,能够较其他方法更有效地评价风险。利用该方法不仅简化了计算，同时也很好地处理了评价指标之间的信息重叠，二者结合起来能够很好地评价项目的优劣性。同时，需要注意的是主成分分析法虽然是一种客观的方法，但数据的获取来自广大专家，专家评分不当会造成结果的偏差。因此，在实际综合评价投资中的风险时，尽量找知识渊博、有远见的专家评分，提高评分的准确度，从而可以更准确地确定投资项目的风险。

参考文献：

[1]平:房地产经营实务[M].杭州:浙江大学出版社,1991

篇5

（长沙理工大学 交通运输工程学院，湖南 长沙 410114）

摘　要：正确的投资决策可以为企业带来机遇和可观的收益，而错误的投资决策很可能会导致企业的衰落甚至灭亡。论文在介绍了实物期权相关理论的基础上，以地铁PPP项目为例，详细阐述了传统投资决策方法的应用及不足，将传统投资决策方法和实物期权方法进行比较分析，肯定了传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥的重要作用，并指出实物期权方法在处理不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时所具有的不可忽视的优越性。

关键词 ：实物期权；投资决策方法；确定性；地铁PPP

中图分类号：F830.593文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0139-03

我们的生活充满了不确定性，在做出项目投资决策时，同样受到项目未来的不确定性的影响。传统投资决策分析总是假定，一旦做出投资决策就不会改变，要么投资，要么不投资，对项目的未来情况不做任何改变，这种方式忽略了管理者可以通过管理手段、在掌握更多有利信息之后做出的管理努力的价值，让投资者在进行决策时，无法正确估计不确定性的项目的真实价值，往往做出了错误决策。面对这种情况，一种新的思维方法——实物期权方法投资决策方法被引入。本文首先介绍了实物期权的概念与内涵及其类型，再以地铁PPP项目为例，分析传统投资决策方法的应用及其不足，最后将传统投资决策方法与实物期权方法进行比较，旨在揭示实物期权方法在处理地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时相较于传统决策方法所具有的优越性。

一、实物期权的概念与内涵

实物期权是指存在于实物资产投资中，具有期权性质的权利。所谓期权，是一种在未来采取某种行动的权利。当存在不确定性时，期权是具有价值的。实物期权认为项目的风险以及应对风险而采取的柔性管理是具有价值的，并且这种价值是巨大的，可以影响最终的决策。实物期权实际上就是以实物投资为目标的资产的期权，它是金融期权理论在实物投资领域的扩展应用。

实物期权理论建立了不确定性可以创造价值的信念，非常契合正式世界投资决策的特点，即未来充满了不确定性，而项目的不确定性越大，投资者可能获得的收益也越大，从而资产的投资价值也就越大。实物期权方法运用于投资的核心优势在于指出并强调规避风险的收益，充分体现了管理柔性的价值。

二、实物期权的类型

实物期权理论来源于金融期权理论，实物期权的类型与金融期权的类型也是类似的。按照投资项目中所含的期权数目，实物期权可为单一期权和复合期权。其中，单一期权包括：延迟期权、增长期权、放弃期权三大类；而复合期权，则是上述这些单一期权的组合，通常涉及到继续或阶段性的投资项目，实际中经常指的是期权的期权，即执行一种期权即产生另一期权。相对于单一期权，复合期权与实际情况更为贴近，但也更为复杂和难以处理。下面对单一期权的三大类进行分析，具体见图1。

（一）延迟期权

延迟期权是指对于市场前景不明确的投资项目，投资者可以选择对本企业最有利的时期去执行这一投资方案。它包括等待期权和分期投资期权。当投资者延迟投资此方案时，投资者即获得一个等待期权的价值，若执行此投资方案，就意味着牺牲了这个等待期权，损失的部分就是投资此方案的机会成本。在等待的过程中，投资者可以获得市场上诸如市场规模、市场价格、原材料成本等新信息，从而改进项目各期的净现金流的评价结果，优化投资。分期投资期权也被称为时间积累型期权，投资者可以将待投资项目划分为若干不同的阶段，再根据实际投资环境决定是否继续进行投资。环境变好且有利投资时，有权利进行追加投资；而投资环境较差且项目无利可图时，可以选择放弃。

（二）增长期权

增长期权指的是企业较早投入的计划，不仅仅可以获得宝贵的学习经验，并且可以视为未来投资的基础投入。增长期权让管理者从整体战略角度来考虑决策，即一个项目的投资价值并不仅仅局限于该项目的所产生的现金收入，往往是通过此项投资，获得宝贵的经验，以及更多有利的信息。通过对信息的收集和分析，当项目具有肯定增长的机会时，此时公司具有继续投资的权利，从而获得很大的收益；当信息显示，项目不具有增长价值甚至具有亏损的可能时，公司可以选择不执行该期权。

（三）放弃期权

放弃期权指的是当市场状况非常差时管理者拥有的提前结束项目的权利。它的执行价格为项目的清算价值。对于不确定性大的连续投资项目来说，一旦市场状况非常差时，就可以选择执行放弃期权，减少进一步的损失。

三、传统投资决策方法的应用及其不足

传统决策方法适合解决确定型以及投资周期短的项目，对于像地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目，传统投资决策方法不能正确反映项目的真实价值。下面以地铁PPP项目为例，介绍传统投资决策方法的应用并分析其不足。

（一）静态分析方法的应用及不足

静态分析方法没有考虑资金的时间价值，即项目期初发生的资金流出直接用若干年后取得的收入来予以补偿。就拿地铁PPP项目来说，它的一般建设和经营期较长，资金的时间价值是必须考虑的，静态分析方法此时不能真实反映项目的经济状况。

1.投资收益率法

投资收益率法指的是采用工程项目达到设计生产能力时的一个正常年份的利润总额与项目投入的总资金相处得到的投资收益率，并与项目所在行业的基准收益率相比较，来评价投资项目财务收益状况的一种分析方法。当投资收益率大于行业平均基准收益率时，我们认为该项目是可行的，可以进行投资决策。这种方法计算便捷，经济意义简洁、明确、直观，可以在一定程度上判别项目优劣，但忽略了资金的时间价值，且正常年份的选取带有一定不确定性和主观性，只适合简单而生产情况变化不大的项目投资决策。而对于投资回收期长，投资成本具有很强的时间价值项目来说，投资收益率法只考虑了投资所得，没有考虑投资中资金的时间价值，忽略了投资回收问题。因此，项目公司将难以判断投资所能实现的盈利水平能否满足预期要求，投资者极有可能作出错误的决策。

2.静态投资回收期法

静态投资回收期法指的是在不考虑资金时间价值情况下，以项目的净收益回收项目全部投入资金所需要的时间与行业基准投资回收期相比较来评价项目盈利能力的一种分析方法。该法计算简便且通俗易懂，可以在一定程度上反映项目的经济性以及风险大小。静态投资回收期越长，影响价值的不确定性因素出现的可能性越大，项目的经济结果与预期的差异就越大。由于静态投资回收期的计算只反映项目投资的回收速度，没有考虑资金的时间价值，它不能反映投资的整个寿命周期与盈利能力之间的关系。同时，该方法没有考虑投资的收益不确定性与不可逆性所隐含的机会成本，缺乏对投资的时机选择的管理柔性，容易出现偏差，导致参与方中部分成员产生损失。

（二）动态分析方法的应用及不足

动态分析方法考虑了资金的时间价值这一重要因素，与静态分析方法相比会显得更加客观、更加精确。下面介绍动态分析方法在地铁PPP项目投资决策中的运用，主要介绍净现值法、内部收益率法、敏感性分析、决策树法等。

1.净现值法

净现值（NPV）是指用一个预定的基准收益率或者行业基准收益率，分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到建设初期的现值之和。当计算出NPV大于0时，可以认为项目是可行的。净现值法的优点是考虑了资金的时间价值，全面考虑了整个计算期内项目的经济状况；经济意义明确；评判标准明确，判断直观。净现值法的不足之处在于基准收益率选取往往比较复杂，由于地铁PPP项目的特殊性决定了净现值法在运用于地铁项目投资决策时会暴露出许多缺陷。

第一，贴现率过高，容易低估项目价值。地铁PPP项目具有较高的不确定性，在应用净现值法时，一般会采用较高的贴现率，来降低风险的影响，但这样会低估项目的价值，而且通常贴现率大小是固定的，不能动态地反映项目所面临的风险的变化，使得评估结果不能反映项目的实际价值。

第二，投资刚性假设。运用净现值法进行项目价值评估时，通常设假设投资是不可延迟的，要么投资要么永远放弃不投资。但对于地铁PPP项目这种未来不确定性大、投资不可逆项目的价值隐含在等待之中的项目来说，该方法限制了PPP项目公司的投资灵活性，无法对投资进行动态管理，一旦投资失败，会造成难以收拾的后果。

第三，忽略地铁PPP项目的未来成长机会价值。地铁PPP项目作为准公益性基础设施，政府在选择私营部门合作时，会对私营部门本身的实力进行严格的考核，一旦私营部门能够进入该地区的地铁项目，不仅可以带来较为稳定的收益，还可以使得企业的形象深入人心，建立其他企业不可替代的竞争优势。

2.内部收益率法

内部收益率（IRR）指的是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率，其本质上是反映投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，也可以说是项目对贷款利率的最大承担能力。内部收益率取决于项目的净现金流量，因而很好的考察了项目的经济状况，其不足之处在对于非常规现金流的项目，可能不存在内部收益率。

内部收益率法也是传统投资决策方法中非常重要的一种方法。但对于地铁PPP项目这种现金流是异常的项目来说，可能不存在相应的内部收益率，此时该方法就无法衡量项目的价值，也无法使得投资者做出正确的判断。

3.敏感性分析

敏感性分析可以让投资者识别出那些对投资影响大的变量，且可以清楚地反应其对决策的影响程度，帮助投资者做出准确的决策。但是，敏感性分析只考虑单个相关变量对投资决策的净现值所产生的影响，对于地铁PPP项目价值的各影响变量之间的相关关系，在现实中也是很难清楚把握到的。此外，该方法没有考虑到单个变量估计值对于时间的依赖性，变量的预测差会累积，使得对净现值的描述产生更大的误差。

4.决策树法

决策树方法虽然可以适用于要求管理灵活性项目的评价，但在地铁PPP项目的运用中仍存在一定的局限性。首先，在地铁PPP项目投资决策中，决策路径数随决策数、决策的变量数以及变量状态数的增加而增加，使得决策数变得异常庞大难以计算。地铁PPP项目投资过程中的随机事件不只是以离散点出现，也会以连续的形式出现；其次，如何选择合适的贴现率。使用的常数贴现率在实际上是假设投资过程中各种风险是恒定的，且不确定性是以常利率连续地变化，决策数法此时就显现出其不足的地方。

可以看出，传统投资决策方法在地铁PPP项目中是不适用的。地铁PPP项目的特点决定了必须选择一种投资方法能够准确衡量项目所面临的不确定的价值，以及由此而采取的管理柔性的价值，只有这样才能全面、客观、准确地认识项目的真实价值。

四、两种方法的比较

对于投资决策方法评价的关键在于，是否在最合适的条件下选用最适合的投资决策方法。传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥了重要的作用。但现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，此时实物期权方法显示出其强大的生命力，它适合处理项目的不确定性，采取灵活的投资决策手段以捕获机遇，对项目风险进行调节，通过定性与定量的分析全面揭示投资项目的真实价值。图2可以清晰的表面各种方法的适用范围，圆圈中的黑色部分表示决策方法对指标的满足程度。

实物期权方法可以解决项目投资决策所面临的不确定性和不可逆性，尤其是像地铁项目这种资金密集型项目，需要采取灵活性投资策略，即当不确定性的发展有利于投资时，投资者可以选择执行期权；而当项目所面临的不确定性的发展不利于投资时，投资者可以选择延期执行期权或者放弃期权，从而规避风险和损失，增加项目获利能力。

不可否认，实物期权方法相较于传统投资决策方法在处理项目的不确定性，对项目风险进行调节，全面揭示投资项目的真实价值等方面有着强大的优越性。但是对于传统投资方法，我们也不能全盘否定，它为实物期权方法的产生奠定了一定的基础，我们要一分为二的看待它。现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，可以预见，在处理类似于地铁PPP项目这类的投资决策问题时，实物期权方法必将显示出其强大的生命力。

参考文献：

[1] 陈涛.基于实物期权的地铁PPP项目投资决策研究 [D].[长沙理工大学硕士学位论文].长沙：长沙理工大学，2011.

[2] 沈玉志，黄训江．基于实物期权理论的投资项目评估方法研究[J]．数量经济技术经济研究，2001（11）：59-62.

[3] 刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.

[4] 杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.

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【关键词】投资决策；决策方法；比较分析；实物期权

21世纪是投资实践的世纪。在经济全球化的背景下，资本在国际间更加自由的流动，企业在全球范围内进行投资和融资，如何有效的进行投资成为每个企业所必须解决的问题。而正确运用合理的投资决策理论和决策方法能够帮助企业进一步扩大经营规模，取得更好的经营效益，是企业存在和壮大的直接动力。

一、投资决策方法研究

合理的投资决策理论是公司投资行为产生的基础，科学的决策方法是判断投资项目好与坏的标准，企业应采用多种决策方法来分析投资项目。从投资决策方法的发展来看，可以划分为传统投资决策方法和现资决策方法。

1.传统投资决策方法。（1）会计收益与现金流量。会计收益是企业在会计期间内增加的除所有者投资以外的经济利益，通常称为收益。现金流量是一种付清税金以后和满足净投资额需求以后的，为公司全部权益人所有的现金流量。（2）投资回收期。投资回收期法即根据回收原始投资额所需要时间的长短来进行投资决策的方法。（3）净现值法（NPV）。净现值是该项目存续期内发生的每笔现金流量的现值之和。投资项目的净现金流量现值和可以理解为该项目对企业价值增长的贡献值。所有现值的计算都包含着关于项目期间现金流量再投资所依据的利率假设。净现值法假设投资项目期间现金流量按照公司资本成本率再投资。（4）内部收益率法（IRR）。内部报酬率法是指使项目未来的现金流入量的现值与现金流出量的现值相等时的贴现率。一般情况下，内部报酬率可以理解为某单位投资额对企业价值的贡献。

2.现资决策方法。1995 年，Stephen A·Ross认真研究了Pindyck对投资决策方法的有关论述，他提出应该把所有重大的投资决策作为期权价值问题来对待。期权是一种可选择权，是其持有人享有的在规定的时间内按照约定的价格买进或卖出某种实物资产的权利实物期权投资思想通过分析项目所具有的不确定性问题的方式，关注现金流概率分布的特点和变化范围，将现金流的概率分布和未来预期市场信息有效结合，从而在不确定因素较多的情况下，确定项目的投资价值。投资决策期权方法是以传统的净现值方法为基础的，主体思路为：投资项目总价值=经营性现金流量净现值+投资项目实物期权价值。投资项目实物期权价值的定价主要采用布莱克—斯科尔斯定价模型，该模型假设期权中的资产收益率服从正态分布，同时假设：期权为欧式期权，即期权只有在合约到期日才执行；不存在交易成本和税收；在期权生效期内，无风险利率水平保持固定不变；期权所指向的标的资产，如股票，不发放现金股利；资产收益率服从随机分布，方差在期权有效期内保持不变，并且可以运用过去的数据进行估计。期权定价公式为：C=SN（d1）—EN（d2）/ert。其中，S为股票的当前价格，E为期权的执行价格，t为期权距到期日的时间长度，一般用年数来表示，r为连续复合无风险年利率，e为自然底数，N（d1），N（d2）表示标准正态分布的函数值。该公式不包含任何受投资者的风险偏好影响的变量，公式中出现的变量为股票当前价格、时间、股票价格方差和无风险利率，它们都独立于风险偏好。在此基础上，通过看跌期权与看涨期权的平价关系来推算出现货看跌期权或看涨期权的价格模型。由模型本身可见，投资决策期权方法并不是对传统投资决策方法的全盘否定，它秉承了传统投资决策方法中货币具有时间价值的核心，是对传统投资决策方法局限性的突破，增加了投资决策的合理性。

二、传统投资决策方法的比较分析

以投资有效期内各年现金净流量或会计利润为主要考核指标的传统投资决策体系，己被国内外企业普遍接受并频繁使用。根据是否考虑持有货币的时间价值，传统投资决策体系的常用方法可分为非贴现技术方法和贴现技术方法。非贴现技术方法主要包括：投资回收期、会计收益和现金流量。贴现技术方法主要包括：净现值法和内部报酬率法。

1.非贴现技术方法。投资回收期是反映项目财务上偿还总投资额的能力和资金周转速度的综合性指标。该方法反映了投资的回收速度，计算简便，但忽略了货币的时间价值和项目回收期后的投资收益，容易导致企业优先考虑急功近利的项目，误导了整体战略决策。会计收益法要求企业事先确定要达到的必要会计收益率。该方法存在信用问题，容易通过运用会计技巧在某段时间里被人为操纵。现金流量法也有着很大的缺点，主要表现在没有考虑货币的时间价值，同时也没有考虑到投资项目所具的风险和不确定性。

2.贴现技术方法。相对于非贴现技术方法而言，贴现技术方法充分地考虑了货币的时间价值，更加科学合理，其中最常用的方法有净现值法和内部报酬率法。净现值法将投资有效期内各年现金净流量按照资金成本或期望报酬率进行折现，通过比较总现值与初始投资额的大小来判断投资是否可行。在实际操作中，考虑到投资项目所具有的风险和不确定性，可对净现值法中的相关参数进行适当调整。内部报酬率法类似于净现值法，是在衡量货币时间价值后投资项目得到的收益率。内部报酬率可以直接理解为某单位投资额对企业价值的贡献。在进行投资决策时，可以很清楚的看清收益百分比，从而做出决策。内部报酬率与净现值是两个相互竞争的投资决策方法，尽管常会产生相似的结论，但仍存在以下区别：投资决策结论不同，项目净现值用货币来表达、反映绝对量，内部报酬率是百分比、反映盈利能力；再投资报酬率假设上的差异：净现值法假设项目期间现金流量是以资本成本率进行再投资，而内部报酬率法则假设以内部报酬率进行再投资。

三、实物期权方法与传统投资决策方法的比较分析

第一，从决策角度来看，净现值法是从静止的角度来考虑问题，投资产生的现金流量是固定的，只对是否立即进行投资做出决策。而实物期权法着眼于描述实际投资中的真实情况，从动态的角度来考虑问题，管理者不但需要对是否进行投资做出决策，而且需要在项目投资后进行管理，根据变化的具体情况趋利避害。不同的管理行为会有不同的现金流量，因此实际产生的现金流量往往不等于现金流量的期望值。实物期权法得到的是扩展的净现值，即期望净现值与实物期权价值之和，能较好地反映投资的真正价值，且与实际情况较好地吻合。

第二，净现值法假设投资是可逆的，而现实中大多数投资具有不可逆性。在净现值法中内含了这样的假设：投资是可以逆转的，如果市场条件没有预料的好，可以很容易地撤出，收回初始投资，因此计算净现值时无需考虑撤离时的损失。但实际上，大多数投资不符合这种假设，即具有不可逆性，一旦投入，就不容易撤出。另外，国家政策法规的变化和企业文化差异等也可能加大资产交易的费用，使其不可逆性上升，如资本控制使公司不能随意处置资产或重新安排其资本。同时，新的投资项目往往因为高昂的雇佣、训练、解雇员工成本和高额的开办费用而不可逆转。以上种种说明，在市场经济中，由于信息不完全等因素使市场不可能是完全竞争市场，试图无代价或以很低代价收回投资是很难的。

第三，净现值法忽视了企业未来成长机会的价值，而实物期权法则予以充分考虑。净现值法只强调净现值大于零的项目作为投资决策准则。在实际经营中，企业进行的投资活动并非都能立即获益，而且投资目的也不一定单纯是为了获得财务上的利益，尤其是短期性的利益。从长远来看，企业当前投入的资本是为了占有更多的市场份额，拥有某种专利权，或者保持进入某个新市场的潜力等。对于目光长远并且有着良好的市场扩张理念和产品发展规划的企业来说，未来的机会可能比眼前的收益更有价值，它们多是企业战略目标实现的重要组成部分。

第四，净现值法忽视了投资项目中的柔性价值，而实物期权法则对其予以充分考虑。净现值法假设未来的变化总是按决策之初既定环境发生，不论是对未来的现金流还是所需采用的贴现率，都未考虑管理者对未来变化的适时调整。实际上，在长期性的投资中，面对不确定性较大的市场环境，管理者可以在现在或将来根据市场条件的变化对投资项目的运营进行调整。

第五，净现值法害怕不确定性，不确定性越高，其折现率也就越高，从而降低了投资项目的价值。相反，实物期权法却认为，不确定性是实物期权价值之所在。不确定性越高，其投资机会的价值也就越高。不确定性有良性与恶性之分，一旦环境恶化，就不执行期权，而环境变好时，就执行期权，进行投资。因此，对不确定性要辩证地对待，期权需要不确定性提高其价值，但期权的执行则需要确定的环境。

实物期权法与传统的投资决策方法相比，在于它不仅能为项目的选择提供支持，更重要的是它还能为项目的管理提供积极的风险管理，即在于管理人员能利用他们的技能在期权到期之前，改变那些影响其价值的因素来主动提高价值，使它实际上比购进它或创造它时的价值增高。

四、实物期权法的应用前景

与传统评价思路不同，期权定价理论的出发点是适时根据市场价格的随机波动反映投资的价值和潜在价值。从期权的角度看，一个投资机会是一个买方期权，投资额相当于约定价格，投资项目的未来现金流量的总现值相当于项目的当前价格，根据现有的业务情况估计其波动情况，再估计投资距离现在的时间和无风险利率之后就可以利用期权方法估算投资机会的价值。

随着实物期权定价理论的发展，实物期权已得到了广泛的应用。它对具有高风险、不确定性环境下的项目投资决策提供了一种切实可行的评价工具。在国外，实物期权已广泛地运用在自然资源投资、海上石油租赁、柔性制造系统等涉及资本预算的研究领域；在国内，实物期权理论可运用于以下方面：

1.实物期权理论方法在创业投资中运用的重要意义。创业投资是一种高风险的投资，在其运作过程中存在着高度的信息不对称。创业投资家能否根据有限的信息，动态地准确地评估创业企业的价值，并做出相应的投资决策，将直接关系到创业资本运作的成败。事实证明实物期权理论方法是一种比较能准确评估出创业企业价值的方法，许多大型投资银行也已逐渐采用实物期权理论的评价方式取代传统的评价方法。实物期权法在创业投资领域的运用，将推动我国创业投资业的良性发展。

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一、国内与国外房地产开发项目对比

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

无论做什么事都会遇到风险，在风险未到来之际能够做到对风险进行预估，并作出一定的解决方案是房地产开发商必须考虑的事。其中包括对公司总资产周转率的分析，流动资产周转率的分析，不良资产对比率的分析等等。

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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

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Abstract： The selection of local government-invested projects plays an important role in the development and social stability of regions. Appropriate evaluation methods will help to make reasonable decisions. Analytic Hierarchy Process （AHP） is a multi-objective decision-making method which combines the qualitative analysis with quantitative analysis. Especially， it can be used in situation without complete data. The paper， by using of case illustrating， describes the application processes of AHP. And provide methodological assistance for decision-makers.

关键词： 层次分析法；地方政府投资项目；决策

Key words： Analytic Hierarchy Process；local government-invested projects；decision-making

中图分类号：F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0003-02

基金项目：本文是江苏省教育厅高校哲学社会科学基金项目《苏北地区公共服务项目风险分担机制研究》（项目编号：2012SJD630006）的阶段性成果。

作者简介：江俊龙（1976-），男，安徽肥东人，淮阴工学院经济管理学院讲师，研究方向为开发投资理论与政策。

0 引言

我国从1978年的经济改革开始，投资体制改革在不断深化。2004年，《国务院关于投资体制改革的决定》（以下简称“决定”）的颁布是一重要里程碑。《决定》中明确了企业的投资主体地位，完善了政府投资体制。界定政府投资范围并合理划分了中央政府和地方政府的投资事权。地方政府的投资主体地位得到明确和巩固。

《决定》中规定，政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，促进欠发达地区的经济和社会发展，推进科技进步和高新技术产业化。因此，地方政府投资项目（以下称“项目”），特别是其中的基本建设项目，一般投资额较大，在推动地区经济发展方面发挥巨大的聚集和拉动作用。

但是，相对于需求而言，资源总是稀缺的。对地方政府投资项目进行合理的评价有利于将有限资源的作用最大化。目前，评价的方法主要有经济计量模型、投入产出模型、系统动力学模型等[1]。这些方法在评价中发挥着重要的作用。遗憾的是，一方面，这些方法对数据的要求较高，当数据不完备时，作用会大打折扣。另一方面，这些方法涉及比较复杂的模型以及相应的软件，操作难度较大。然而，地方政府投资项目时常在较多方面缺乏完整数据，如居民对生活环境的评价。同时，相关软件的欠缺。这就使得以上这些方法在应用中具有其局限性，需要一些更合适的方法。层次分析法就是其中之一。

本文主要探讨如何在地方政府投资项目评价中利用层次分析法。目的是让相关决策人员掌握层次分析法的应用过程及注意事项。

1 层次分析法

层次分析法（Analytic hierarchy process，AHP法）是美国运筹学家沙旦（T.L.Saaty）于20世纪70年代提出的，是一种定性与定量分析相结合的多目标决策分析方法。特别是将决策者的经验判断给予量化，对目标（因素）结构复杂且缺乏必要的数据情况下更为实用[2]。

应用AHP法的思路是：首先根据问题的性质要求，提出一个总目标。然后将问题按层次分解，对同一层次内的各因素通过两两比较的方法确定出相对于上一层目标的各自的权系数，逐层分析直到最后一层，即可求出所有因素相对于总目标的重要性排序[3]。这些层次可以具体分为三类：目标层，只有一个元素，一般是分析问题的预定目标或理想结果；准则层，包含了为实现目标所涉及的中间环节，可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则和子准则；方案层，包括为实现目标可供选择的各种措施、解决方案等[4]。

应用AHP法的主要步骤：第一步，建立层次结构模型。

第二步，标度及判断矩阵。标度，为了使各因素之间进行两两比较得到量化的判断矩阵，引入1～9的标度。见表1。

第三步，权重及特征向量。权重的计算方法有多种，相对比较简单的是规范列平均法。具体步骤是：首先，求出判断矩阵每一列的总和。其次，用判断矩阵的各元素除以其相应列的总和，将所得商组成标准两两比较矩阵。然后，计算出标准两两比较矩阵每一行的平均值，这些平均值就是相应的权重。由这些平均构成的向量便称为权重向量或特征向量。

第四步，判断矩阵的一致性检验。判断矩阵是对各因素两两比较的结果，对于复杂事物来说，两两比较不可能做到判读的完全一致性，而存在估计误差，因此也就得到带有偏差的相对权重向量。误差在一定范围内是可以接受的；但当误差很大时，相对权重向量也就不具有有效性。一致性检验的目的就是判断误差的可接受程度。一致性检验采用的指标是一致性率（CR），其计算公式为：CR=CI/RI。其中CI为一致性指标，RI为修正值。一般规定当CR≤0.1时，判断矩阵的一致性可以接受，否则重新进行两两比较判断。

1）CI的计算步骤。首先，由被检验的判断矩阵乘以其特征向量，所得的向量称为权重和向量。其次，每个权重和向量的分量分别除以对应的特征向量的分量，并计算出算术平均数，记为λmax。最后，利用公式CI=（λmax-n）/（n-1）（n为维数）计算结果。

2）RI主要通过查表获得。常用的如表2所示。

第五步，方案比较。通过以上步骤，可以知道某方案在各准则中的权重向量以及各准则在目标中的权重向量。两向量相乘，即得出该方案的得分。通过各方案得分的比较，即可对方案进行排序。

2 AHP法在地方政府投资项目中的应用

2.1 案例描述 W镇是东部某省的一个相对比较偏僻的小镇。W镇以农业为主，主要农作物为水稻。境内没有大江大河或其分支，主要靠降雨。在50年代曾修建一个水库，是降雨外的主要水源。因为独特的地理环境，境内拥有两处自然风貌的旅游景点，在省内具有较高的知名度。农业收入和旅游业收入是当地居民的主要收入来源。

W镇现任领导基本上都是土生土长的本地人，镇长及书记是从基层一步一步提上来的，对乡土民情十分熟悉，经验丰富。由于资金及编制的限制，镇里近两年仅引进一名旅游管理专业的本科毕业生。目前，进入镇里审核的有三个项目，但是由于各种原因的限制，只能选择其中一个。这三个项目分别是：项目A，建一个主题公园；项目B，建一文化广场；项目C，扩建一个老的水库。镇里成立了以镇长为组长的项目评估小组。

由于镇长及小组成员的经验丰富，同时关于居民感受方面的数据不太容易获得量化数据，所以小组决定选用层次分析法进行项目评价。

2.2 层次结构模型的构建

2.2.1 目标 评估小组认为：任何活动都遵循成本收益原则。即使是政府投资项目也不例外。即，成本收益也有长期和短期之分、经济与非经济之分、可量化与不可量化之分。不同的是，因为镇政府承担着维护W镇的社会稳定、经济发展等多方面的责任，所以镇政府投资的项目应该更关注社会总成本和社会总收益。因此W镇项目评估小组将目标界定为社会净收益（即社会总收益与社会总成本配比后的结果）的最大化。

2.2.2 准则 在建立准则层的时候，评估小组认为：项目自身的财务评价虽然也很重要，但是作为政府投资的项目，其直接或间接的社会影响也很重要。为此，参考发改委与建设部的建设项目评价方法与参数、电话咨询省城知名专家并结合小组的自身知识，评估小组给出了如下4个准则：①项目的财务分析。反映项目自身的财务状况。即项目自身的财务信息。包括净现值、投资回收期、内含报酬率等。②经济总量。反映项目对W镇国民经济总量的贡献，包括增加值、净产值、纯收入、财政收入等。③经济结构。反映项目对W镇经济结构的影响，主要包括三次产业结构、就业结构等。④社会与环境。反映项目对W镇社会与环境的影响，主要包括社会阶层、居住环境等。

2.3 方案的比较及选择

①判断矩阵。通过向专家咨询，结合项目评估小组自身的判断。给出了方案层的4个判断矩阵和准则层的1个判断矩阵。

②权重及特征向量求解。项目在财务分析、经济总量、经济结构、社会与环境、目标的特征向量分别为（0.593，0.341，0.066）T、（0.623，0.137，0.240）T、（0.378，0.157，

0.467）T、（0.123，0.320，0.557）T和（0.126，0.384，0.3，0.191）T。并通过一致性检验。

③计算各项目的得分。项目A=0.593*0.126+0.623*0.384+0.378*0.3+0.123*0.191=0.451；项目B=0.341*0.126+0.137*0.384+0.157*0.3+0.320*0.191=0.204；项目C=0.066*0.126+0.240*0.384+0.467*0.3+0.557*0.191=0.347。项目A的得分最高，所以评估小组决定选择项目A。

3 地方政府投资项目中应用AHP法的注意事项

AHP法可以充分利用经验优势，但是在应用AHP法时，有两个关键环节需要注意。一是准则的确立。因为准则的优劣直接决定了后面的结果，所选的准则应有理论基础和地方实际背景的支撑，不可随意选择。二是判断矩阵的构建。在进行两两比较时，要确保判断的独立性和客观性。不可因为利益的诱惑或非正常的压力做出虚假的判断。

参考文献：

[1]国家发展改革委，建设部.建设项目经济评价方法与参数[M].北京：中国计划出版社，2006.

[2]《运筹学》教材编写组.运筹学[M].北京：清华大学出版社，2005.

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关键词：投资项目；决策分析；调研

中图分类号：F20 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）25-0156-02

引言

项目投资决策就是评价投资方案是否可行，并从诸多可行的投资方案中选择要执行的投资方案的过程，而判断某个投资方案是否可行的标准是某个投资方案所带来的收益是否不低于投资者所要求的收益，一般的判断过程主要有两个步骤：一是预计项目的现金流量，二是计算经济决策指标。其中，投资决策指标就是通过对投资项目经济效益的分析和评价来确定投资项目是否可取的标准。根据这些指标来进行投资决策的方法被称为投资决策方法，按其是否考虑时间价值，可分为非贴现法和贴现法。而决策的基本标准是首先需要确定一个企业要求达到的平均会计收益率的最低标准，然后将有关投资项目所能达到的平均会计收益率与该标准进行比较，如果超出该标准，则应该放弃该投资项目，在有多个投资项目的互斥选择中，则选择平均会计收益率最高的项目。但是，很多企业并不是按照最理性的途径和方法进行投资项目决策分析，而是凭着自己的主观判断来进行决策，这样做出来的项目投资决策对企业而言是不理性的、没有根据的，可能会使企业蒙受巨大的损失，同时也会使企业错失良好的投资机会。

一、投资项目决策分析存在的问题

（一）市场调研不足

在进行投资项目决策分析之前，企业需要收集相关的信息，所谓知己知彼，百战不殆，一句中国最古老的成语勾画出了竞争研究的重要性。在市场竞争日趋白热化的今天，不了解竞争市场情况，不认识竞争对手，就意味着没有胜算的机会。企业在决策之前需要进行市场调研，客观地、系统地识别、收集、分析和反馈各方面的信息，这样才能做出最理智的、符合企业收益的决策，但是，很多企业并没有在决策的分析前进行客观、系统的分析，更别说进行大规模的市场调研来收集信息，有的企业就算有调研的意识，因为规模小的原因缺乏资金，请不起专业的市场调研公司等等。另外，有的企业也进行了完善的市场调研，收集了很多信息，但往往只关注自己的信息而忽略对竞争对手信息的市场调研。总之，企业的市场调研不足导致信息收集不够，最终影响了企业的投资项目的最终决策。

（二）投资项目决策分析人员总体素质不高

投资项目决策是需要综合考虑内部外部环境以及企业的决策的各个阶段，过程复杂，充满挑战。投资项目决策需要增强责任意识、经验交流、人才培训和后续教育，以适应项目投资决策分析的各方面需要。但是很多企业由于受规模和资金的限制，连专门的投资项目决策分析专员都没有，更谈不上素质高低的问题；现代企业的投资项目决策分析知识匮乏，相关理论与方法钻研不精，因此很难对企业的不同投资项目进行理性和系统化的分析。为了提高企业的投资项目决策分析效率，对企业投资的项目决策的建立一支高素质的投资决策分析专员队伍对企业而言已然必不可缺。

二、改进投资项目存在问题的对策

（一）加强项目投资前的市场调研分析

企业在进行项目投资前必须要进行充分的市场调研，对市场上的潜在机会加以利用，为企业进行投资项目的决策提供更准确的证据，以保证所投资的项目能给企业带来巨大的经济利益。在进行充分的市场调研时，一方面要通过发展比较迅速的现代信息化技术如网络技术进行查询，通过网络技术进行查询比较方便快捷，可以节约较多的时间成本，利用节约下的时间成本再进行报刊杂志信息的查询和实地调查，通过这样的方式可以从多方位、多角度对企业的商品需求、运输渠道、战略优势、竞争方向等各方面进行综合分析，尽可能地取得完整、准确、及时的市场信息，为企业进行正确的投资决策获取更多的依据；另一方面，要通过科学的分析技术对市场调研获取的信息进行分析。在实际应用中，企业一般都采用净现值法和实物期权理论法进行投资决策的分析，分析企业产品在市场中的需求及供给情况，分析产品市场的竞争力顾客群、宏观经济环境、价格控制能力等各方面的情况，最大限度地减少投资损失。例如，格兰仕集团在进行投资项目决策之前都进行充分的市场调研，对美的集团等竞争对手的产品发展趋势，市场拓展情况等各方面进行全面的分析，保证了企业的正确决策，为企业获取了更多经济利益。

（二）提高投资管理人员整体素质水平

随着市场环境的不断变化，竞争的日益激烈，现代企业进行投资项目时对项目的投资管理人员的综合素质能力要求越来越高，以保证企业更能够适应社会主义市场经济发展的需要。为了提高投资管理人员的整体素质水平，一方面投资者管理人员要意识到自身存在的问题，培养自身认识问题、分析问题的能力，能够站在一个全局的高度去做决策，注重企业的长远发展；另一方面，企业也要对投资项目决策相关者进行定期的培训教育，对他们进行知识、创新意识、分析理解问题并作出正确决策等各方面进行定期的教育，以保证他们能够作出对企业有利的项目投资决策。例如，青岛海尔股份有限公司对企业投资管理人员的整体素质进行定期的教育培训，并在企业内部形成了一个良好的学习文化氛围，投资管理人员除了参加企业的定期教育培训，还不断地通过实践来充实自己，为企业进行正确的投资项目决策奠定了基础。

结论

综上所述，随着经济不断的发展，市场竞争的日趋激烈，很多企业在进行投资项目时都因自身存在的问题而导致投资项目失败，给企业造成巨大的损失。因此，企业要想长远稳定的发展下去，就必须要意识到自身在投资项目决策时存在的问题，通过加强投资项目决策前的充分市场调研，提高企业投资管理人员整体素质水平，保证企业在进行项目投资时做出正确决策。

篇11

然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。

房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。

一、投资决策后评价的意义

（一）有利于提升项目投资分析决策水平

许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。

（二）有利于科学制定企业投资决策机制

面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。

（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设

建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。

二、投资决策后评价对象与目的

房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。

房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。

三、投资决策后评价层级体系

投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。

（一）决策分析科学性

前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。

（二）决策成果偏差性

在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。

以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。

1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。

2.项目定位合理性及偏差分析

项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。

如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。

3.项目经济技术指标变动及偏差分析

对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

4.进度计划变动及偏差分析

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。

5.财务可靠性及偏差分析

回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。

6.不确定性分析合理性及偏差分析

受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。

（三）决策机制合理性

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。

四、投资决策后评价的方法与评价体系

投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。

参考文献：

1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1

2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006

3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002

篇12

一、单个长期投资方案决策分析

内含报酬率是指一项长期投资方案实际可望达到的报酬率，用该报酬率对投资方案未来的现金净流量进行折现，能使投资方案未来报酬的总现值正好等于该方案投资额的现值。也就是说，内含报酬率实际上是一种能使投资方案的净现值等于零的报酬率。

内含报酬率法，则是根据各备选方案的内含报酬率是否高于资金成本，来确定该方案是否可行的一种决策分析方法。若内含报酬率大于资金成本，说明该投资方案的净现值大于零，那么该方案可行；若内含报酬率小于资金成本，说明该投资方案的净现值小于零，那么该方案不可行。如果两个或两个以上相互排斥的备选方案的内含报酬率均大于资金成本，那么应根据具体情况选取最优方案。下面将通过举例来说明如何计算内含报酬率，如何采用内含报酬率法来进行单个投资方案是否可行的决策分析。

[例1]某公司拟进行一项固定资产投资，资金成本为12％，投资分2次投入，第一年年初投资400000元，第一年年末投资200000元；建设期2年，生产经营期6年，生产经营期间（第3年至第8年）每年的现金净流量分别为200000元、240000元、280000元、260000元、200000元、180000元。

该投资方案未来每年的现金净流量不等，用逐次测试法计算其内含报酬率。

先用16％的折现率进行第一次测试，计算其净现值：

净现值=（200000×0.641＋240000×0.552＋280000×0.476＋260000×0.410＋

200000×0.354＋180000×0.305）－（400000＋200000×0.862）=626260－572400=53860（元）

用16％的折现率计算的净现值为正数，说明该折现率低于内含报酬率，再次测试时应稍稍提高折现率。

用18％的折现率进行第二次测试，计算其净现值：

净现值=（200000×0.609＋240000×0.516＋280000×0.437＋260000×0.370＋

200000×0.314＋180000×0.266）－（400000＋200000×0.847）=574880－569400=5480（元）

用18％的折现率计算的净现值仍然为正数，说明估计的折现率仍然低于内含报酬率，应再次提高折现率进行第三次测试。

用20％的折现率进行第三次测试，计算其净现值：

净现值=（200000×0.579＋240000×0.482＋280000×0.402＋260000×0.335

＋200000×0.279＋180000×0.233）－（400000＋200000×0.833）=528880－566600=－37720（元）

用20％的折现率计算的净现值为负数，说明该折现率高于内含报酬率。由此可知，该投资方案的内含报酬率介于18％与20％之间。采用插值法计算出内含报酬率具体数据：

内含报酬率=18％＋{（5480－0)/[5480－(－37720)]}×（20％－18％）=18％＋0.25％=18.25％

由于该投资方案的内含报酬率为18.25％，高于该公司的资金成本12％，所以该投资方案可行。

如果用净现值法进行该投资方案是否可行的决策分析，那么能否得到与内含报酬法相同的结论呢？

净现值=未来报酬的总现值－投资额的现值=（200000×0.712＋2400000×0.636＋280000×0.567＋260000×0.507＋200000×0.452＋180000×0.404）－（400000＋200000×0.893）=748740－578600=170140（元）

由于该投资方案的净现值大于零，故该投资方案可行。可见，对于单个长期投资方案是否可行的决策分析，内含报酬率与净现值法得出的结论是完全一致的，即内含报酬率大于资金成本的方案，其净现值必须大于零，反之亦然。

二、多个投资方案中最优方案决策分析

从多个相互排斥的投资方案中选取最优方案是一个比较复杂的问题，不少人认为在诸多可行方案中内含报酬率最高的方案为最优方案，对此观点本人不敢苟同，我认为应具体情况具体分析。有时内含报酬率最高的方案确实是最优方案，但有时内含报酬率最高的方案未必就是最优方案，问题的关键是应该以什么为标准来选择最优方案，一旦确定了合理的择优标准，问题就迎刃而解了。

（一）在投资额相同的情况下选取最优方案。在投资额与项目计算期均相同的情况下，对于从若干个相互排斥的投资方案中选取最优方案的决策分析，内含报酬率法与净现值法得到的结论是一致的，即在各种方案中内含报酬率最高的方案，其净现值必然最大；反之，内含报酬率最低的方案，其净现值必然最小。现举例说明：

[例2]某公司现有A、B、C三个相互排斥的固定资产投资方案可供选择，三方案均为期初一次性投资，投资额均为800000元，无建设期，生产经营期为6年，每年的现金净流量如下表所示，该公司的资金成本为10％。

三个方案具体情况不同，计算内含报酬率的方法和步骤也不尽相同。

A方案生产经营期每年年末现金净流量均相等，可用简便方法计算其内含报酬率：年金现值系数=8000/2000=4。查表知，内含报酬率介于12％与14％之间，其对应的年金现值系数分别为4.111与3.889，用插值法求得其内含报酬率为13％。

B方案生产经营期每年年末的现金净流量不等，应采用逐次测试法计算其内含报酬率。第一次测试用12％的折现率，计算的净现值为7520元；第二次测试采用14％的折现率，计算的净现值为－38800元；最后采用插值法求得B方案的内含报酬率为12.32％。

C方案生产经营期每年年末的现金净流量也不相等，也应采用逐次测试法计算其内含报酬率。第一次测试采12％的折现率，计算的净现值为108340元；第二次测试采用14％的折现率，计算的净现值为63400元；第三次测试采用16％的折现率，计算的净现值为22380元；第四次测试采用18％的折现率，计算的净现值为－15480元；最后采用插值法求得C方案的内含报酬率为17.2％。

从以上计算结果可知，C方案的内含报酬率最高，A方案次之，B方案最低。由于三个方案的投资额相同，故可以确定最优方案为内容报酬率最高的C方案。如果采用净现值来选择最优方案，是否可以得到相同的结论呢？

净现值（A）=200000×4.355－800000=871000－800000=71000(元)

净现值（B）=（160000×0.909＋180000×0.826＋200000×0.751＋240000×0.683＋220000×0.621＋200000×0.565）－800000

=857860－800000=57860(元)

净现值（C）=（280000×0.909＋240000×0.826＋220000×0.751＋200000×0.683＋180000×0.621＋160000×0.565）－800000

=956760－800000=156760(元)

从以上的计算结果可以看出，三个方案中C方案的净现值最大，A方案次之，B方案最小，方案优劣的排序与内含报酬率完全一致。

由此可见，在投资额相同的情况下，由含报酬率与净现值法可以得到相同的结论。

（二）在投资额不同的情况下选取最优方案。在投资额不同的情况下，从若干个备选方案中选取最优方案，采用不同的决策分析方法可能会得到相互矛盾的结论。我认为解决矛盾的关键是选择什么样的标准来确定方案的优劣，一旦标准选对了，人们就可以把真正最优的方案找出来，从而不至于作出错误的决策。

众所周知，一个方案的好坏，主要是看经济效益的高低。撇开社会效益不论，在若干个备选方案中经济效益最高的方案无疑是最优方案，这是决策分析必须遵循的最基本的原则，短期经营决策如此，长期投资决策也如此。经济效益的高低，主要是通过收入与成本的比较体现出来的。对于两个备选方案而言，通过计算比较它们的差别收入与差别成本，就可以从中选出较优的那个方案，这就是短期经营决策分析中的所谓的“差别分析法”。我的看法是，这种方法不仅可以应用于短期经营决策分析，也可以应用于长期投资决策分析，特别是应用于在投资额不同的情况下从若干个方案中选取最优方案的决策分析。

在将差别分析法应用于长期投资决策分析时，要注意收入与成本的含义不同于短期经营决策分析中的收入与成本。我认为，应将长期投资决策分析中的收入界定为“未来报酬的总现值”，既不包含投资额在内投资方案未来现金净流量的现值之和；应将成本界定为“投资额的现值”。这样界定收入与成本的含义，即不违反收入与成本的本质特性，又充分考虑了货币的时间价值这个重要因素，而且还能给解决上面提到的问题带来新的思路。

[例3]假设某公司现有A、B、C三个相互排斥的投资方案，三个方案均为一次性投资，投资额分别为30000元、60000元和90000元，投资于建设起点一次投入，无建设期，生产经营期为3年，每年的现金净流量如下表所示，该公司的资金成本为9％。

现将经过计算的各方案的有关数据列示如下：

从上面的计算结果可以看出，净现值法与内含报酬率法得出相互矛盾的结论。本例中，A方案的内含报酬率最高，但其净现值却最小；C方案的内含报酬率最低，但其净现值却最大。到底应该确认哪个方案为最优方案呢？我们不妨采用差别分析法来解决这个问题。

B方案与A方案的差别收入=70868－37965=32903（元）

B方案与A方案的差别成本=60000－30000=30000（元）

由于B方案与A方案的差别收入大于差别成本，所以B方案优于A方案，即净现值较大的B方案为较优方案。用同样的方法，可以确定C方案优于B方案，所以最终可以确认净现值最大的C方案为最优方案。

篇13

【关键词】经济增加值 EVA 投资决策 NPV ROI

一、引言

经济增加值是20世纪80年代由美国学者Stewart提出，并由美国著名的思腾思特咨询公司（Stern Stewart）注册并实施的一套以经济增加值理念为基础的财务管理系统、决策机制及激励报酬制度。近几年来EVA作为企业业绩考核指标，最具有影响力并且被逐渐广泛使用，是一种将会计基础与市场基础结合起来的评价方法，该方法被可口可乐、西门子等一些著名的企业所采用，并帮助它们取得了非凡的业绩。

二、经济增加值的概念

经济增加值（EVA，Economic Value Added）又称经济利润、经济附加值，是一定时期的企业税后营业净利润（NOPAT）与投入资本的资金成本的差额，即经济学上的“剩余收益”。

其基本计算公式是：经济增加值（EVA）=息前税后营业利润一全部资本成本

=息前税后营业利润（NOPAI）-投入资本（TC）×加权平均资本成本（WACC）

其中：息前税后利润（NOPAT）=息税前利润×（1-税率），即EBIT（1-T）；

企业投入总资本（TC）=债务资本+权益资本

加权平均资本成本（WACC=债务资本成本率×（债务资本市值/总市值）×（1-税率）+股本资本成本率×（股本资本市值/总市值）

三、基于经济增加值（EVA）的投资决策分析

投资决策的执行应该是以增加企业价值、为股东创造财富为标准的。企业创造价值的投资成本不仅仅表现在人工、债务成本、税收等方面，也同样包含股权资本成本。股权资本作为一项重要的资本要素也具有机会成本。传统的投资决策指标都没有考虑股权资本成本，使经营者误认为股权资本成本为免费成本，导致投资失误。

企业真正的价值应当是税后利润扣除投资者要求的必要报酬率后所剩余的部分，即“剩余收益”，而传统指标不能真实地反映企业的经营业绩，不能正确评估企业价值。EVA克服了这些缺陷，反映了资本在特定时期内创造的收益，更好地应用于投资决策。

基于EVA的投资决策分析包括两点：评估企业是否盈利、为股东创造了财富，重要分析企业对股东资本的回报是否超过资本的机会成本；只有在EVA为正时所作出的投资决定才是可行的，经营者才为企业创造了价值。若EVA大于0时，表示经营者为企业创造了新的价值，为股东创造了财富，即企业的投资经营所获得的利润大于所有的资本成本；若EVA小于0时，表明企业的价值受损，即企业的投资经营所获得的利润不足以弥补所有资本成本；若EVA等于0，表明企业没有创造新的价值，企业经营只满足金融市场上的一般预期，投资经营所得刚刚弥补资本成本。

三、经济增加值与传统指标的比较

（一）经济增加值（EVA）与净现值NPV的比较

对投资项目进行评价时，最常用的动态分析方法是净现值法（NPV，Net Present Value）。NPV的决策标准体现的原则是，公司投资的任何一个项目，应创造超出其初始投资的价值，否则，该项目就没有投资价值。当NPV大于0时，说明项目是盈利的，能够为企业创造价值，投资决策可行；当NPV小于0时，说明项目不能为公司创造价值，应当否决该投资决策。

NPV能用于资本预算，评估项目的可行性。在可行性分析时，NPV与EVA指标的计算结果是一致的。然而，NPV是一个存量（时点）概念，它衡量的是在某一点上的公司价值或财富的净增加值，不能对项目实施后的结果进行评估，在投资项目实施以后，企业在业绩评价时一般采用基于利润的另一类指标（如每股收益，投资报酬率等）。可见，进行投资决策的评价方法和决策执行结果的评价方法之间存在矛盾，采用的评价指标不一致，这样就违背了事前预算与事后评价要采用同一指标的原则。在这种情况下，容易引起企业内部管理上的目标混乱，公司的各项经营活动也难以保持一致，从而导致项目评估脱节，最初的资本预算几乎形同虚设。

相对来说，EVA是一个流量（时段）概念，它反映的是一段时期公司的新创价值，能够对各个阶段进行评估。不仅可以进行可行性分析，还能持续监督项目的实施，评估项目结果，更重要的是将各个阶段有机地联系起来，进行有效的跟踪，这样，EVA统一了在项目的各个阶段评估标准。因此，EVA作为业绩衡量指标，在投资决策中比NPV更现实直接、现实、合理，更能反映公司的真实业绩，也能更好地跟踪企业的价值。

（二）经济增加值（EVA）与投资收益率（ROI）的比较

投资收益率（ROI，Return on Investment）指投资收益（税后）占投资成本的比率，应用比较普遍。当该比率明显低于公司净资产收益率时，表明投资不可行，应改善对外投资结构和投资项目；而当该比率远高于一般企业净资产收益率时，该投资决策可行。该指标有其合理性，但与股东利益最大化的目标相矛盾。例如：采用投资收益率作为部门经理业绩考核指标时，部门经理将会放弃高于资金成本而低于目前部门投资报酬率的投资机会，或者减少现有的投资报酬率较低但高于资金成本的某些资产，以提高本部门的业绩，结果却损害了股东的利益。这样导致部门目标与企业整体目标不一致，因此投资收益率指标不可靠。

EVA作为评价部门业绩的指标时，EVA大于0时，企业与部门经理都会接受投资机会；EVA小于0时，投资项目都会遭到企业与部门经理的否定，因此企业整体目标与部门经理的目标是一致的，故EVA比ROI更有效。

（三）经济增加值（EVA）与其他指标的比较

传统指标如每股收益（EPS）、净资产收益率（ROE）和净利润（NI）等业绩指标，虽然能直观反映财务盈利情况，却没有综合反映价值管理基本决定因素——未来现金流的盈利、时间和风险。一方面，这些传统指标仅仅考虑债务资本成本，而忽视了权益资本成本，不能反映真实盈利状况，无法判断公司为股东创造的价值；另一方面这些传统指标的计算以会计报表信息为基础，而会计报表信息对公司业绩的反映本身就存在部分失真；再一方面，管理层可以通过选择不同的会计方法来调整收益大小，使会计收益指标存在着较大的盈余操纵空间。另外，传统指标衡量业绩的公司在追求传统指标最大化的同时，可能会偏离“股东财富最大化”的目标，甚至会出现损害股东利益的短视行为。

四、经济增加值在投资决策分析优势

与传统的投资决策评价指标相比，EVA方法考虑了股权资本成本，侧重于评价项目投资是否为股东创造了价值，具有很大的优势。除了上述与传统指标比较的优势外，还有：

（一）考虑权益资本成本，能够反映企业的真实盈利能力

只有企业的收益超过企业所有资本的成本，企业才创造了真实利润。经营者将EVA作为投资决策的指标，直接与企业价值相联系，这样使经营者与股东的目标一致，同时也使激励更加有效，促使经营者从企业的角度创造更多的价值。

（二）对财务报表的会计事项进行调整，避免了部分会计信息失真

计算EVA时要调整100多项指标。举例如下：调整稳健会计的影响：如研发费用资本化、先进先出法；防止盈余管理：如不提坏账准备；消除过去的会计误差对决策的影响：如防止资产账面价值不实等等，这样，EVA操纵利润空间变小，有利于加强监督力度，减少做假账的可能性。

（三）有助于培养企业长远发展的战略观

EVA指标涉及企业战略、流程、组织架构、业绩评价、激励考核的管理系统，着眼于企业的长期发展，防止经营者盲目地追加投资，扩大企业规模，造成资源的浪费。因此应用该指标能够鼓励经营者作出有利于企业长期利益的投资决策。

（四）有助于建立有利的激励机制

传统指标的业绩考核容易导致经营者为获得年度报酬而忽视长期发展。EVA作为经营者业绩考核的指标，以业绩的改善为标准支付奖金，更好地激励经营者作出有利于企业可持续发展的决策。

五、经济增加值的局限性

EVA作为综合性的财务评价指标，相对于传统评价指标有很多的优势，但在实际应用中仍然存在一定的局限性。

（一）EVA数据仍来源于财务报表

EVA本质上是会计指标，与会计利润不同，但仍基于会计利润，而且调整项也几乎来自财务报表与会计账簿，因而无法规避虚假财务报表的可能性；同时，EVA也忽略了非财务指标的核算。

（二）EVA的加权平均资本成本难以确定

计算EVA时采用的加权平均资本成本由债务成本和权益成本构成，这两者都难确定。债务成本通常参照银行利率，而负债类别不同，不能以统一利率计算，同时在借款期间会发生许多隐性成本，因而债务成本计算不准确。权益成本来源于资本市场上的无风险利率、风险系数和市场风险溢价，这些指标较难确定，同时我国的证券市场不成熟，信息不对称，股票市场上计算的系数并不准确真实，导致最终的EVA计算不准确。

（三）适用范围有限

研究表明，EVA不适用于金融机构、周期性企业、风险投资公司、新成立公司等企业。金融机构的法定资本金有特殊要求，不适用于EVA；对于周期性企业，由于利润波动太大，易引起EVA数值扭曲；新成立企业经营利润波动也很大，无法根据EVA进行投资决策；风险投资公司资本结构不稳定，资本成本的波动会引起EVA的波动，不适用该指标。

（四）未考虑不同行业不同规模的企业差异

不同行业不同规模的企业差异较大，资本成本也不同，盈利情况不同，EVA没有考虑其差别。

六、小结

EVA全面考虑的资本成本，将权益投资的机会成本也考虑进来，正确地反映了公司经营创造的真实收益；同时投资决策中综合考虑了未来现金流的盈利、货币时间价值与风险，统一项目各个阶段的评估标准，相对于传统的指标有很大的优势。EVA实际引用中还存在局限性，因此在投资决策中要结合其他的决策方法，进行综合的评价，作出最有利于企业价值最大化的决策。

参考文献：

[1]彭云.基于EVA的投资决策分析[J].会计之友，2007，（07X）.

[2]贾东杰，张向红.基于EVA的投资决策分析[J].内蒙古水利，2011，（4）.

[3]杨宏.试论经济增加值（EVA）方法的应用及其局限性[J].商业研究，2005，（23）.

[4]许学娜.基于EVA的中国石油企业集团投资决策及管理机制研究[D].天津大学，2011.

篇14

关键词：房地产；实物期权；投资决策

中图分类号：f83文献标识码：a

一、引言

房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。

房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。

现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（npv）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以black & scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。

二、实物期权投资决策法

1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的black-scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。

房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。

2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：

项目价值=扩展的npv（enpv）=静态npv+期权价值

3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的b-s模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：

c＝v（o）×n（d1）-i×e-rt×n（d2），其中：

d1＝

在上述定价模型中，v（o）为投资项目的预期现金流；i为投资项目的投资成本费用；t为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；c为项目的实物期权价值。

三、实物期权定价方法应用实例

某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率r=15%。（表1、表2）

根据传统npv法：npv=∑（ci -co ） （1+i ） 。式中：其中，ci 、co 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。

以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得npv1=-35.3 （万元）<0。由净现值法的理论，表明公司不应该投资该房地产项目。但决策者可能会考虑到：如果投资项目的一期，则可以获得项目的第二期投资机会。于是，以2006年末为二期期初的考察点，根据npv公式可计算第二期的净现值npv2＝26.1＞0万元。说明二期项目在单独决策时，项目是可行的。综合项目的一二期作总体决策，将现金流折现到2004年末，总体项目的整体收益为：npv＝-35.3＋26.2/1.152＝-15.5<0（万元）。结果很明显，根据净现值法的理论，表明同时考虑两期的总体项目也是不适合投资的。

可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。

在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。

为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：i＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。

标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：v（o）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。

d1＝ =-0.142

d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567

据标准正态分布变量的概率分布函数n （x）计算：

n（d1）=n（-0.142）=0.4443

n（d2）=n（-0.567）=0.2877

增长期权价值e＝v（o）×n（k1）-i×e-rt×n（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：enpv=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。

四、结论

实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。-

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]camerer，c f.does strategy research need game theory.strategy management journal，1991.12.

[2]black f，scholes m.the pricing of options and corporate liabilities[j].journal of political economy，1973.81.

[3]myers s.finance theory and financial strategy[j].inter-faces，1984.14.

[4]杨春鹏.实物期权及其应用[m].上海：复旦大学出版社，2003.