投资决策分析方法精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇投资决策分析方法，期待它们能激发您的灵感。

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关键词：企业决策；投资活动；方法

1引言

投资决策是企业运用最完整的一套理论和方法，通过一系列的程序和方案形成可行性的决策分析。企业的投资和决策，在企业的发展中中处于核心的地位，为企业的项目发展带来重大突破、企业如果想要得到发展,就需要相应合理的决策方法，来推动企业的进步。这些方法的诞生，对于企业的财务管理来说，具有革命性的作用。要提出科学性的规划，来完善企业的管理工作。在经济社会不断发展的今天，企业想要扩大生产，就需要采取相应的投资活动。不断拓宽企业的投资资金来源，增强企业发展过程中的经济实力。如果投资决策失误的话，会为企业带来很大的损失。对于企业来说，投资协作是非常重要的，关系到企业发展的命运，因此在企业投资过程中需要进行合理的分析。

2影响企业投资决策的因素

影响企业投资决策因素有很多，这些因素需要进行综合性的分析，才能帮企业提出合理的决策和建议。

2.1总体经济的状况

企业的发展离不开企业经济的变化，总体经济的状况是影响企业决策的重要原因。在企业投资发展中，如果没有相应的风险收益，就不会存在风险率。因此对于企业资金需求和供给，影响着企业整体的发展变化。如果投资的成本过高，就会导致后面企业运行过程中的资金链断裂的现象出现，这种现象在一定程度上会威胁到企业的财产安全，导致企业面临破产的风险。

2.2资本市场的环境影响

企业在发展过程中，投资者对于企业的投资会通过购买债券的方式来投资，这些的发行方可以通过购买证券，来提供投资的机会。中国证券的风险大了，企业的收益也会上升，这样可以增加企业发展过程中的投资成本。如果一个企业的股票流动性好，价格稳定，那么它们的收益就会相对降低，而企业的成本也会不断降低。

2.3融资决策

企业在发展过程中企业的融资决策影响着企业的收益,会为企业带来相应的风险。而这些风险不仅仅是因为企业的经营而产生的，如果企业在资产管理中存在变化，就会导致企业的收益，存在一定的差异。企业的行政风险和财务风险大部分都是由普通的收益率变化引起的，随着企业不断地发展，财务风险的增加和减少会影响企业在投资过程中成本的变化。

2.4投资风险

企业的投资风险会影响着企业整体的变化,投资风险会受到了市场的变化影响。如果企业的投资，不能在市场上获得相应的收益或者是获得了不够成本投资的收益，并没有取得相应的利润,那么企业在投资就会意味着投资失败的风险。而投资失败的企业会很难适应社会发展的需求，容易在发展中面临破产的风险。

3企业投资决策分析的工具

3.1财务信息

企业无论进行任何投资，都需要满足自身企业发展的财务信息，要拥有一定的财务数据，明确财务的安排，将资金合理的分配。在企业进行投资决策时，大量的数据需要进行加工处理，可以使用净现值法，完善企业的收入和支出。在企业管理过程中，财务管理是企业的管理的基础，因此在财务管理的过程中，要做好对于财务的基础工作，确保财务信息符合企业的发展。

3.2配备相应的财务人员

在企业进行决策时，需要有相应的财务人员进行资金的管理和资金的完善。财务人员的水平和素质，决定着企业投资决策的关键。因此在分析企业决策方法的同时，一定要加深对于企业专业的工作人员的素质的提升，对于企业的财务人员要加以培训，不断完善企业的财务人员，在财务管理方面的工作效率。

4投资决策的方法

4.1净现值法

企业在进行投资决策的过程中，要明确企业实施项目之后现金的流量。按照企业自身的收益率为基础，原有的投资现值，投资之后剩下的余额，就是满足企业投资的净现值。在采用净现值法进行企业决策分析的同时，一定要加强对于企业项目投资的可行性分析，要形成一套完善的投资方案。明确投资的目标，再投资开展过程中，要让方案具有一定的可行性。在选择投资时要尽可能地满足投资的要求。如果投资中存在一些缺陷或者意外的现象，要及时地对于投资的过程进行合理的分析。不同的投资方案，净现值的数据不一样，收益也不同，因此要进行直观的投资方法分析，明确投资方案之间的可比性。

4.2静态分析法

企业在进行投资决策时，可以采取静态分析的方法来进行投资决策，但是静态分析法中有回收期法和会计收益法这两种方法。在企业决策过程中，运行的原理非常简单，但是还是存在一定的缺点。比如说，回收期法是投资人对于现金的流入和现金的支出，所需要的时间进行分析。在分析的过程中它反映出来了投资中会存在的风险问题，对于未来的不确定性也会增强。而且回收期法，在一定程度上对于项目来说，并不利于项目的发展，因为它的回收周期长，会存在很大的风险。回收期法最大的问题就是他根本就没有考虑到时间的观念。在财务管理时，时间的观念非常重要。从经济学的角度上来说，今天的一块钱和明天的一块钱的价值是不同的。如果今天的一块钱在一定的情况下，他明天可能会多收益几分钱，因此在不同的时期现金流量是不同的。会计收益法在一定程度上，造成了现金流量的周期太长，投资人鼠目寸光的现象出现，忽视了回收之后价格的影响，而且在投资过程中容易使投资者放弃，期间长，项目大的项目。而相反，计收益率的方法不仅仅体现出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比较符合人们的心理，计算过程中也较为简单。但是这种方法的缺点就是，成本的配比具有明确的分析，但是在未来会计利润的时间价值和原始投资是具有一定差异的。因此在投资过程中，如果不符合实际的情况，那么评价就是不科学、不客观的。

4.3内含报酬率法

为了了解企业在发展过程中，各个投资的投资方案和形成的相应收益。因此有些企业在投资分析决策的过程中，通常使用内含报酬率法来进行分析。虽然仅限值法在一定程度上保证了企业的资金的时间价值，但是但还是存在很大的缺陷。可是内含报酬率法可以改善，仅限值法中的缺陷。内含报酬率法可以在投资决策的相应年限之内，不会给企业带来实际的收益，但是会保证企业不会带来太大的风险。如果项目投资人进行投资过程中不仅仅没有盈利。而且还会导致发生损失，往往在这种情况下，内含报酬率的使用效率就会大于贴现率使用效率。因此我们在内涵报酬率计算时，通常要提高贴现率对于企业方案管理中的测试。

4.4期权评价法

随着社会的发展，期权评价法跟着时代的发展不断地改变。传统的评价方法存在一定的假设，比如说对于未来的现金的预测并不是完全准确的，而且在未来现金流量发生时，也许并不会发生任何的变动。对于项目的投资有可能只是在特定的时间段内，会取得相应的收益。但是如果一旦推迟，就有可能造成相应的损失。项目在投资过程中，需要按照原先的设定来进行项目的发展，不能中途退出。就目前的市场情况来看，市场中含有的风险性很大，而且如果运用现今的流量波动来加大对于投资的方法，那么对于投资者和实际情况的决策存在很多的问题。实物期权法在一定程度上，对于投资的决策具有相应的权利，而且采用期权的评论法是极其有价值的，因为对于未来具有相应的不确定性，而且投资的时间也是不确定的。这样存在投资的结果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期权评价法的同时，如果存在了坏的结果，那么投资者应该及时避免投入太多的损失。常见的实物期权有扩张期权、选择期权等，我们在进行决策时，需要考虑到决策的时机，市场是瞬息万变的，时机是取得收益的最好保障。股票扩张期权和股票期权较为相似，对于未来的发展来说，股票的未来价格影响着股票的执行价格。实物期权法的运用，在一定程度上具有相当的难度，这种期权的平息方法在很多国家都已经开始运用，并且运用的较为广泛。

5结语

期权发展过程中，为了提高决策的成功率，维持企业的生存和可持续发展。企业会从原先的管理模式变成可持续发展的管理模式，企业在发展过程中对于人才管理的技术成本，可以通过持续发展的程度来进行衡量。站在企业的理财角度上来看，企业的投资的效益影响着企业的生存和发展，因此在激烈的市场环境下要合理地开展企业的投资决策，一步走不好，瞬息万变的市场就容易将企业淘汰。

参考文献

[1]丁毅.股票价格高估对中国上市企业投资规模和效率的影响研究[D].吉林大学,2015.

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关键词：投资决策；分析方法；内容

中图分类号：F223

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企业的可持续发展需要依靠科学的投资来推动，随着现代企业管理制度在我国的逐步确立，投资已经成为企业一项不可缺少的经营管理活动，将对企业的生产和发展起到至关重要的作用，是企业实现价值最大化的有力途径。可以说，投资活动的前提便是科学的投资决策，而选择恰当的决策分析方法又是投资能够顺利达到目标的关键。随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业已经意识到投资已经成为一项不可或缺的经营活动。首先，企业需要依靠投资活动来维持自身必要的简单再生产。当今社会，不论是宏观经济环境还是科学技术都呈现出日新月异的发展态势，要想顺利实现简单再生产，就必须对企业的人力、物力进行不断地更新和充实。其次，企业投资能够有助于对先进经营理念和科技成果的引进。企业可以借助于对资金的运作，将最新最先进的科技成果加以应用，通过改造现有机器设备、生产流程、产品工艺等方式来提高自身的生产效率。并且在此基础上对企业的产能结构进行优化，开发新的能够适应市场发展变化的产品。将资金配备在企业生产经营的短板环节或者亟待建立起来的生产环节，帮助企业实现均衡、综合化的发展。最后，企业投资还有助于推动企业经济效益的大幅度增长。投资的首要目的便是获得尽可能多的财富回报，最终体现为企业价值的增长，现在对于企业的评价，不仅仅局限于企业的获利水平，更多的还需要考量企业的市场价值或者预期获利能力。

二、在进行投资决策分析时应考虑的主要内容

（一）投资收益

企业进行投资的最根本动机就是追求高额的投资收益。企业的投资收益包括投资产生的利润和资本利得。投入资金运作后取得的收入与成本只差就是投资利润，金融商品买卖价格的差额就是资本利得。在投资决策中，衡量投资收益的主要指标是投资利润。在做出投资决策之间需要以投资收益的高低作为基础指标来衡量与取舍，并且还要深入分析影响投资收益的主要因素，在此基础上，根据这些因素来确定投资的具体策略、方向、程度和获得稳定投资收益的方法。在经济发达国家，企业在做出投资决策之前，会尤其重视对投资效益的全方位分析，对于投资收益难以达到预期的项目，坚决不予投资。反观国内企业的投资决策，往往对于投资收益的衡量还不够全面，还停留在争取投资项目，只考虑资金允许程度的层面，对于投资效益缺乏科学论证。

（二）现金流量

企业在投资决策中应该关注现金流入和流出的量。对现金流量的计算需要以收付实现制为基础。企业可以将资金投在企业内部，从而形成各类资产，也可以将资金投向企业外部，形成联营性质的投资行为。不论是哪一种情况，都需要采用特定指标对投资项目的可行性进行分析，从而判断项目是否值得投资，这些指标的计算常常都是以现金流量作为参考的。在采用现金流量对投资方案进行分析时，现金流量是必须要在事先进行计算的数据。现金流入量通常是指该投资项目带来的现金收入，而现金流出量是指该投资项目的现金支出。投资决策需要按照首付实现制来计算现金流量，以此作为评价项目经济效益的基础参考数据。可以说，在判断投资方案的可行性时，应该将各个项目周期内的现金流量参照资金成本，并且集合资金的时间价值来确定。

（三）资金的时间价值

在进行投资决策分析的过程中，时间因素具有十分特别的意义。这是由于一个投资项目往往需要经历十分漫长的过程，每个投资项目在运作过程中形成的现金流量都需要进行科学、详尽的预测，只有这样才能更加准确地掌握每个投资项目的现金流入和流出情况，以便在时间和价值上建立起量化可比的基础。资金的时间价值指的是资金嫩巩固伴随着时间的逐步推移，在不断的使用和周转中完成增值。资金是资本所有者和使用者分离后产生的结果，资金的时间价值也是借贷关系高度发展和商品经济的产物。资本被所有者有条件地借给使用者，使用者将其投入生产过程以期望获取利润，同时将利润的中的一部分作为资本使用费，即利息偿付给资本所有者。由此可见，资金经理了从投资转化为资本的过程，这是资金时间价值的实质。

三、投资决策分析的常用方法

（一）净现值法

所谓的净现值，是指投资项目在进行实施之后的净现金流量，依照企业所要求达到的收益率为基础折算为现值，再减去原始投资现值之后的余额。或者是指从投资项目一开始到结束时的所有企业净现金流量的现值之和。对于采用净现值法来衡量项目投资的可行胜，其具体标准是：对于一项投资方案，只要其NPV>O，那么就说明该项投资方案具有一定的可行性，在多项方案并存的时候，选择净现值更大的往往是最普遍的选择。净现值法能够较好地将静态分析法中的缺点加以弥补，同时能够反映出不同投资方案的净收益，是一种较为简便和直观的办法，但是由于净现值是绝对数，很多时候在不同投资方案之间很难有完全的可比性。

（二）内含报酬率法

为了了解每个投资方案可以达到的具体投资收益率，可以采用内含报酬率法来计算。净现值法虽然在一定程度上考虑了资金的时间价值，但是难以分别说明每个投资方案的具体投资收益率。而采用内含报酬率法则可以弥补这样的缺陷。内含报酬率是指在投资方案进行的年限内，当净现值等于零时所对应的贴现率。如果投资方案的原投资额度和未来的现金流入量的数额刚好相等，则说明该项投资方案并未给企业带来实际收益，此时的内含报酬率和贴现率相等。如果项目资金投入之后，不仅没有盈利，还发生了损失，那么此时的内含报酬率就大于贴现率。由此可见，我们对于内含报酬率的计算，往往需要首先估计一个贴现率，以此为挤出来进一步计算方案的净现值，根据净现值的正负，来判断究竟应该降低还是提高贴现率进行进一步的测试。

（三）决策树法

决策树法是一种风险型的决策方法，需要根据不同的投资方案在自然状况下的经济收益以及各个状态出现的概率，综合考量，运用一定的分析方法，分别计算各中方案的期望收益，从而做出客观的评价。在众多风险型决策的方法中，最常用的是决策树法。决策树的分析计算常常是以属性图来作为描述的形式，并且直观地表示出分析过程，便于解决多层次的决策问题，故而被形象地称之为决策树法。决策树由大量的分枝和节点组成，决策节点由“”表示，由此引出一条分枝，每一条分枝都代表一个特定方案。状态节点一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一种结局。结果节点用“”表示，表示每种方案在自然状态下取得的效果。由此形成了一个决策树的雏形。在运用决策树进行分析时，所采用的都是自然状态下的收益率和概率，结合过去反复出现的实践，需要大量的经验和判断形成，

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关键词:互斥方案;NPV;IRR;投资额;寿命期;现金流量模式

中图分类号:C93文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)04-0168-02

对于投资项目互斥方案,主要基于净现值法和内部报酬率法这两种方法进行评价决策。在评价过程中,不仅要考察各个方案自身的经济效果,即进行绝对经济效果检验;更为重要的是还要考察各个方案的相对优劣问题,即进行相对经济效果检验,对方案进行排序以解决选优问题。这两种检验缺一不可。两种方法的内涵实质简析如下:

1.净现值法

所谓净现值(Net Present Value)就是把项目寿命期内的净现金流量按一定的基准折现率折现到某一基准年度(通常是投资初期)的现值累加值,即未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。

其经济含义是指在一定的基准折现率下项目盈利超出最低期望盈利的超额净收益,其值越大,所获超额净收益也就越多,项目就越可行。净现值是价值型指标,能够全面完整地反映一个项目的总体盈利能力,符合现代企业的价值最大化目标,因而被广泛采用。

净现值法虽考虑了资金的时间价值,可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资的报酬率,但没有揭示方案本身可以达到的具体报酬率是多少。折现率的确定直接影响项目的选择。

2.内部报酬率法

所谓内部报酬率(Internal Rate of Return)就是指在项目寿命期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。简单地说,就是使净现值为零时的折现率。

其经济意义是:在项目的整个寿命期内按利率 i=IRR 计算,始终存在未能收回的投资,而在寿命期结束时,投资恰好被完全收回。内部报酬率是个效率型指标,反映了项目本身的真实收益率,即内在的获利水平。基准收益率由内生决定的――通过项目现金流计算出来。能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得建设。

但内部收益率表现的是比率,不是绝对值,一个内部收益率较低的方案,可能由于其规模较大而有较大的净现值,因而更值得建设。

在实际应用中,运用净现值法和内部报酬率法进行评价决策时往往会得出不一致的结论,从而给投资决策造成困难。如下图所示:

其中,F点是A B两互斥方案的NPV相等时的IRR,对应的交点称之为费希尔交点。从图中可直观看出,当基准折现率i0取值大于F点时,用净现值法和内部报酬率法评价时结论一致;但当基准折现率i0取值小于F点时,则出现了不一致。如上图所示,按净现值法则应选择方案A;而按内部报酬率法则应选择方案B。

净现值法是假设每年的现金流入以资本成本为标准再投资;内部报酬率法是假设现金流入以其计算所得的内部报酬率为标准再投资, 两种评价方法对投资方案每年的现金流入量再投资的报酬率的假设不同会得出相互矛盾的结论。

而上述的这种两者结论不一致的情况往往出现在投资额不同、寿命期不同和现金流量模式不同的互斥方案选择中。下面就针对以上三种情况分别进行决策分析并提出各自适用的评价方法:

1. 投资额不同的互斥方案

对于投资额不同的互斥方案,往往会出现运用净现值法和内部报酬率法得出结论不一致的情况。我们可以通过下面一个例子来说明:A B 是两个互斥方案,两方案整个现金流量情况如表1(i0取10%):

表1

通过EXCEL 的NPV和IRR函数求解结果如下:NPVA=36.03万,IRRA=14%; NPVB=20.81万,IRRB=15%,从结果中我们可看出方案A、B 均通过了绝对效果检验,且用NPV和IRR 进行绝对效验结论是一致的。但是,NPVA>NPVB;而IRRA

要解决这一问题,可以引入增量分析法。也就是经济学中的一种边际分析,主要指标是差额净现值(ΔNPV)和差额内部报酬率(ΔIRR),其中差额净现值顾名思义就是指两方案的净现值之差;而差额内部报酬率就是指使差额净现值为零时折现率。这种分析方法与现代企业的价值最大化目标相一致。

通过分析我们不难发现,用ΔNPV和ΔIRR得出的结论必定是一致的。用上文举的一个例子(表1)进行验证ΔNPV=-100+19(P/A,10%,10)=16.75(万);-100+19(P/A,Δ IRR,10)=0,解得ΔIRR=13.8%。计算结果表明NPVA>NPVB,NPV>0,ΔIRR>i0,三者完全一致。

因此,对于投资额不同的互斥方案进行比选时,可以直接用净现值法,判别依据是净现值最大且非负的方案为最优方案。而用内部报酬率法则不能保证互斥方案比选结论的正确性。

2. 寿命期不同的互斥方案

对互斥方案进行比选,方案之间必须具有可比性。而寿命期不同的方案之间,显然缺乏时间上的可比性,这就有可能会出现运用净现值法和内部报酬率法得出的结论不一致的情况。我们可以通过下面一个例子来说明:

A、B是两个互斥方案,投资额均为4 000万,基准收益10%,A方案寿命周期为三年,B方案寿命周期为两年,两方案整个现金流量情况如表2:

表2

通过EXCEL 的NPV和IRR函数求解结果如下:

NPVA=973.8万,IRRA=22.1%; NPVB=892.4万,IRRB=25%,方案A B 都通过了绝对效果检验,且用NPV和IRR进行绝对效果检验结论是一致的。但是, NPVA>NPVB;而IRRA

要解决这一问题,一般是设定一个共同的分析期, 然后进行比选。当然这种方法事先隐含着一个方案接续假定:即方案在其寿命期结束后可按原方案重复实施。目前较通用的是用寿命期最小公倍数法确定一个共同的分析期,即取各方案的寿命期的最小公倍数作为共同的分析期。

在上面的例子中(表2),最小公倍数为6,以此为它们的共同分析期,则现金流量图如下:

经计算得:NPVA=1 705万,NPVB=2 280万,IRRA=23.5%; IRRB=26.2%,结果表明通过设定共同分析期后,用NPV 和IRR 分析的结果一致:均显示B优于A。除寿命期最小公倍数法外,还有其他几种方法,如年值法、年值折现法。由于篇幅所限,对这两种方法不再举例做详细展开讨论。

3. 现金流量模式不同的互斥方案

投资项目往往具有各自不同的现金流量模式,有些项目在前期现金流入较多;而有些项目在后期现金流入较多。这就有可能出现运用净现值法和内部报酬率法得出的结论不一致的情况。如例:有A 、B两个互斥方案,其中A方案的现金流入主要发生在前期,而B方案的现金流入主要发生在后期(见表3):

表3

假设基准折现率为10%,则经计算得:NPVA=21.6万,NPVB=23.3万,IRRA=25.9%; IRRB=18.7%。从中可看出,NPV和IRR出现了不一致的情况。

产生不一致的原因是由于考虑了资金时间价值,不同时期流入的相同金额是不等价的,而这种差异的大小又会受折现率以及时间差的影响。也就是说现金流量模式不同的方案其NPV对i的敏感度不同,从而,当i发生变动时,得出不同的结论。而对于任一方案而言,IRR是由方案本身来决定的,与折现率无关,不会受折现率变动的影响。这样,最终导致了在一定的折现率下,用NPV和IRR评价时出现了不一致的情况。

方案的取舍很大程度上取决于方案设定的基准折现率,而从上分析中发现随着基准折现率的变动,两方案的内部报酬率都不会随之出现变动。在这种情况下,用内部报酬率法来判断两方案优劣显然是不合理的,得出的结论也必然是不可靠的。而用净现值法则是合理的,也符合价值最大化目标。故对于现金流量模式不同的互斥方案比选,应该用净现值法进行评价。故上例子中NPVA>NPVB,应选择B方案。

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[关键词] 主成分分析法 房地产 多目标决策

房地产业具有高附加值, 投资房地产能为投资者带来丰厚的收益,但同时,投资房地产需要巨额资金的投入, 而且投资回收期长,风险大。因此,进行房地产投资之前,应当通观全局,审时度势,极其谨慎地进行投资决策分析。

以往的房地产投资决策方法,如净现值法、投资回收期法及常用的风险型决策和非确定性决策方法,都是单目标决策。而实际上,进行房地产投资时,往往要考虑多个指标,针对这种情况,笔者拟将多目标决策的模糊主成分分析法引入到房地产投资决策中,试图为房地产投资决策者提供一种较为科学的定量与定性相结合的决策方法。

一、主成分分析法的基本原理

主成分分析法是一种较为客观的多指标评价方法。该方法将多指标问题化为较少的新的指标问题。这些新的指标既彼此互不相关，又能综合反映原来多个指标的信息，是原来多个指标的线性组合。综合后的新指标被称为原来指标的主成分。在评价过程中给出了指标包含的信息量的权数，它的评价分值主要依赖各指标间的相关性确定，有助于客观地反映样本间的现实关系。主成分通过原始数据标准化，求相关系数矩阵，求特征值，特征向量，确定主因子个数，得出综合评价值等步骤实现。在确定主因子个数时以累计贡献率≥85%为界限。据此确定主因子的个数，此时，方差之和已经占全部方差85%以上。

二、主成分分析方法的计算步骤

1.设m个变量(指标)的n次观测数据阵，(1)

2.对原始数据标准化，标准化的目的是使单位不同的各项指标值之间具有可比性，具体做法如下：（2）

其中

为了方便起见，标准化后的数仍记为。

3.计算m个变量的相关系数阵,（3）

其中:

4.计算的特征值和特征向量。设求出是的特征值;是相应的特征向量，可得到一组主成分用表示

（4）

5.确定主成分个数。一般称为第个主成分的贡献率，称为第个主成分的累积贡献率。当其时，提取前个主成分就够了，对后面的个主成分可忽略不计。

6.模糊综合评价。将已有文献中取得的隶属度与权重合成投资方案评价水平模型: (5)

若C值最大，则为最优方案。

三、实例计算比较

以潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案为准，通过计算比较判断，选出最优方案。

潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案设为，由初始投资推算出9项指标值（见表1）。

利用Matlabr软件把上述(1)～(4)式编程，计算主要结果显示如下：

计算出H公因子方差（见表2）。

计算Q因子权重（见表3）。

模糊综合评价:

结合文献中所得的隶属度矩阵，应用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。

由上面计算结果可知C1>C>2>C3，由此得三个方案中A1最优，按从优到劣排序结果为:A1>A2>A3。

四、结论

本文针对传统的投资项目评价方法的缺陷,提出了一种新的投资项目评价方法。主成分分析法是一种客观的测量方法,能够较其他方法更有效地评价风险。利用该方法不仅简化了计算，同时也很好地处理了评价指标之间的信息重叠，二者结合起来能够很好地评价项目的优劣性。同时，需要注意的是主成分分析法虽然是一种客观的方法，但数据的获取来自广大专家，专家评分不当会造成结果的偏差。因此，在实际综合评价投资中的风险时，尽量找知识渊博、有远见的专家评分，提高评分的准确度，从而可以更准确地确定投资项目的风险。

参考文献：

[1]平:房地产经营实务[M].杭州:浙江大学出版社,1991

篇5

（长沙理工大学 交通运输工程学院，湖南 长沙 410114）

摘　要：正确的投资决策可以为企业带来机遇和可观的收益，而错误的投资决策很可能会导致企业的衰落甚至灭亡。论文在介绍了实物期权相关理论的基础上，以地铁PPP项目为例，详细阐述了传统投资决策方法的应用及不足，将传统投资决策方法和实物期权方法进行比较分析，肯定了传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥的重要作用，并指出实物期权方法在处理不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时所具有的不可忽视的优越性。

关键词 ：实物期权；投资决策方法；确定性；地铁PPP

中图分类号：F830.593文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0139-03

我们的生活充满了不确定性，在做出项目投资决策时，同样受到项目未来的不确定性的影响。传统投资决策分析总是假定，一旦做出投资决策就不会改变，要么投资，要么不投资，对项目的未来情况不做任何改变，这种方式忽略了管理者可以通过管理手段、在掌握更多有利信息之后做出的管理努力的价值，让投资者在进行决策时，无法正确估计不确定性的项目的真实价值，往往做出了错误决策。面对这种情况，一种新的思维方法——实物期权方法投资决策方法被引入。本文首先介绍了实物期权的概念与内涵及其类型，再以地铁PPP项目为例，分析传统投资决策方法的应用及其不足，最后将传统投资决策方法与实物期权方法进行比较，旨在揭示实物期权方法在处理地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时相较于传统决策方法所具有的优越性。

一、实物期权的概念与内涵

实物期权是指存在于实物资产投资中，具有期权性质的权利。所谓期权，是一种在未来采取某种行动的权利。当存在不确定性时，期权是具有价值的。实物期权认为项目的风险以及应对风险而采取的柔性管理是具有价值的，并且这种价值是巨大的，可以影响最终的决策。实物期权实际上就是以实物投资为目标的资产的期权，它是金融期权理论在实物投资领域的扩展应用。

实物期权理论建立了不确定性可以创造价值的信念，非常契合正式世界投资决策的特点，即未来充满了不确定性，而项目的不确定性越大，投资者可能获得的收益也越大，从而资产的投资价值也就越大。实物期权方法运用于投资的核心优势在于指出并强调规避风险的收益，充分体现了管理柔性的价值。

二、实物期权的类型

实物期权理论来源于金融期权理论，实物期权的类型与金融期权的类型也是类似的。按照投资项目中所含的期权数目，实物期权可为单一期权和复合期权。其中，单一期权包括：延迟期权、增长期权、放弃期权三大类；而复合期权，则是上述这些单一期权的组合，通常涉及到继续或阶段性的投资项目，实际中经常指的是期权的期权，即执行一种期权即产生另一期权。相对于单一期权，复合期权与实际情况更为贴近，但也更为复杂和难以处理。下面对单一期权的三大类进行分析，具体见图1。

（一）延迟期权

延迟期权是指对于市场前景不明确的投资项目，投资者可以选择对本企业最有利的时期去执行这一投资方案。它包括等待期权和分期投资期权。当投资者延迟投资此方案时，投资者即获得一个等待期权的价值，若执行此投资方案，就意味着牺牲了这个等待期权，损失的部分就是投资此方案的机会成本。在等待的过程中，投资者可以获得市场上诸如市场规模、市场价格、原材料成本等新信息，从而改进项目各期的净现金流的评价结果，优化投资。分期投资期权也被称为时间积累型期权，投资者可以将待投资项目划分为若干不同的阶段，再根据实际投资环境决定是否继续进行投资。环境变好且有利投资时，有权利进行追加投资；而投资环境较差且项目无利可图时，可以选择放弃。

（二）增长期权

增长期权指的是企业较早投入的计划，不仅仅可以获得宝贵的学习经验，并且可以视为未来投资的基础投入。增长期权让管理者从整体战略角度来考虑决策，即一个项目的投资价值并不仅仅局限于该项目的所产生的现金收入，往往是通过此项投资，获得宝贵的经验，以及更多有利的信息。通过对信息的收集和分析，当项目具有肯定增长的机会时，此时公司具有继续投资的权利，从而获得很大的收益；当信息显示，项目不具有增长价值甚至具有亏损的可能时，公司可以选择不执行该期权。

（三）放弃期权

放弃期权指的是当市场状况非常差时管理者拥有的提前结束项目的权利。它的执行价格为项目的清算价值。对于不确定性大的连续投资项目来说，一旦市场状况非常差时，就可以选择执行放弃期权，减少进一步的损失。

三、传统投资决策方法的应用及其不足

传统决策方法适合解决确定型以及投资周期短的项目，对于像地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目，传统投资决策方法不能正确反映项目的真实价值。下面以地铁PPP项目为例，介绍传统投资决策方法的应用并分析其不足。

（一）静态分析方法的应用及不足

静态分析方法没有考虑资金的时间价值，即项目期初发生的资金流出直接用若干年后取得的收入来予以补偿。就拿地铁PPP项目来说，它的一般建设和经营期较长，资金的时间价值是必须考虑的，静态分析方法此时不能真实反映项目的经济状况。

1.投资收益率法

投资收益率法指的是采用工程项目达到设计生产能力时的一个正常年份的利润总额与项目投入的总资金相处得到的投资收益率，并与项目所在行业的基准收益率相比较，来评价投资项目财务收益状况的一种分析方法。当投资收益率大于行业平均基准收益率时，我们认为该项目是可行的，可以进行投资决策。这种方法计算便捷，经济意义简洁、明确、直观，可以在一定程度上判别项目优劣，但忽略了资金的时间价值，且正常年份的选取带有一定不确定性和主观性，只适合简单而生产情况变化不大的项目投资决策。而对于投资回收期长，投资成本具有很强的时间价值项目来说，投资收益率法只考虑了投资所得，没有考虑投资中资金的时间价值，忽略了投资回收问题。因此，项目公司将难以判断投资所能实现的盈利水平能否满足预期要求，投资者极有可能作出错误的决策。

2.静态投资回收期法

静态投资回收期法指的是在不考虑资金时间价值情况下，以项目的净收益回收项目全部投入资金所需要的时间与行业基准投资回收期相比较来评价项目盈利能力的一种分析方法。该法计算简便且通俗易懂，可以在一定程度上反映项目的经济性以及风险大小。静态投资回收期越长，影响价值的不确定性因素出现的可能性越大，项目的经济结果与预期的差异就越大。由于静态投资回收期的计算只反映项目投资的回收速度，没有考虑资金的时间价值，它不能反映投资的整个寿命周期与盈利能力之间的关系。同时，该方法没有考虑投资的收益不确定性与不可逆性所隐含的机会成本，缺乏对投资的时机选择的管理柔性，容易出现偏差，导致参与方中部分成员产生损失。

（二）动态分析方法的应用及不足

动态分析方法考虑了资金的时间价值这一重要因素，与静态分析方法相比会显得更加客观、更加精确。下面介绍动态分析方法在地铁PPP项目投资决策中的运用，主要介绍净现值法、内部收益率法、敏感性分析、决策树法等。

1.净现值法

净现值（NPV）是指用一个预定的基准收益率或者行业基准收益率，分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到建设初期的现值之和。当计算出NPV大于0时，可以认为项目是可行的。净现值法的优点是考虑了资金的时间价值，全面考虑了整个计算期内项目的经济状况；经济意义明确；评判标准明确，判断直观。净现值法的不足之处在于基准收益率选取往往比较复杂，由于地铁PPP项目的特殊性决定了净现值法在运用于地铁项目投资决策时会暴露出许多缺陷。

第一，贴现率过高，容易低估项目价值。地铁PPP项目具有较高的不确定性，在应用净现值法时，一般会采用较高的贴现率，来降低风险的影响，但这样会低估项目的价值，而且通常贴现率大小是固定的，不能动态地反映项目所面临的风险的变化，使得评估结果不能反映项目的实际价值。

第二，投资刚性假设。运用净现值法进行项目价值评估时，通常设假设投资是不可延迟的，要么投资要么永远放弃不投资。但对于地铁PPP项目这种未来不确定性大、投资不可逆项目的价值隐含在等待之中的项目来说，该方法限制了PPP项目公司的投资灵活性，无法对投资进行动态管理，一旦投资失败，会造成难以收拾的后果。

第三，忽略地铁PPP项目的未来成长机会价值。地铁PPP项目作为准公益性基础设施，政府在选择私营部门合作时，会对私营部门本身的实力进行严格的考核，一旦私营部门能够进入该地区的地铁项目，不仅可以带来较为稳定的收益，还可以使得企业的形象深入人心，建立其他企业不可替代的竞争优势。

2.内部收益率法

内部收益率（IRR）指的是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率，其本质上是反映投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，也可以说是项目对贷款利率的最大承担能力。内部收益率取决于项目的净现金流量，因而很好的考察了项目的经济状况，其不足之处在对于非常规现金流的项目，可能不存在内部收益率。

内部收益率法也是传统投资决策方法中非常重要的一种方法。但对于地铁PPP项目这种现金流是异常的项目来说，可能不存在相应的内部收益率，此时该方法就无法衡量项目的价值，也无法使得投资者做出正确的判断。

3.敏感性分析

敏感性分析可以让投资者识别出那些对投资影响大的变量，且可以清楚地反应其对决策的影响程度，帮助投资者做出准确的决策。但是，敏感性分析只考虑单个相关变量对投资决策的净现值所产生的影响，对于地铁PPP项目价值的各影响变量之间的相关关系，在现实中也是很难清楚把握到的。此外，该方法没有考虑到单个变量估计值对于时间的依赖性，变量的预测差会累积，使得对净现值的描述产生更大的误差。

4.决策树法

决策树方法虽然可以适用于要求管理灵活性项目的评价，但在地铁PPP项目的运用中仍存在一定的局限性。首先，在地铁PPP项目投资决策中，决策路径数随决策数、决策的变量数以及变量状态数的增加而增加，使得决策数变得异常庞大难以计算。地铁PPP项目投资过程中的随机事件不只是以离散点出现，也会以连续的形式出现；其次，如何选择合适的贴现率。使用的常数贴现率在实际上是假设投资过程中各种风险是恒定的，且不确定性是以常利率连续地变化，决策数法此时就显现出其不足的地方。

可以看出，传统投资决策方法在地铁PPP项目中是不适用的。地铁PPP项目的特点决定了必须选择一种投资方法能够准确衡量项目所面临的不确定的价值，以及由此而采取的管理柔性的价值，只有这样才能全面、客观、准确地认识项目的真实价值。

四、两种方法的比较

对于投资决策方法评价的关键在于，是否在最合适的条件下选用最适合的投资决策方法。传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥了重要的作用。但现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，此时实物期权方法显示出其强大的生命力，它适合处理项目的不确定性，采取灵活的投资决策手段以捕获机遇，对项目风险进行调节，通过定性与定量的分析全面揭示投资项目的真实价值。图2可以清晰的表面各种方法的适用范围，圆圈中的黑色部分表示决策方法对指标的满足程度。

实物期权方法可以解决项目投资决策所面临的不确定性和不可逆性，尤其是像地铁项目这种资金密集型项目，需要采取灵活性投资策略，即当不确定性的发展有利于投资时，投资者可以选择执行期权；而当项目所面临的不确定性的发展不利于投资时，投资者可以选择延期执行期权或者放弃期权，从而规避风险和损失，增加项目获利能力。

不可否认，实物期权方法相较于传统投资决策方法在处理项目的不确定性，对项目风险进行调节，全面揭示投资项目的真实价值等方面有着强大的优越性。但是对于传统投资方法，我们也不能全盘否定，它为实物期权方法的产生奠定了一定的基础，我们要一分为二的看待它。现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，可以预见，在处理类似于地铁PPP项目这类的投资决策问题时，实物期权方法必将显示出其强大的生命力。

参考文献：

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