土地增值税税收筹划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇土地增值税税收筹划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。

在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：

1.将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。假定某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.分散收入的另一种做法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。

二、增加扣除项目金额法

上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。

税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。

1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。

2.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），否则应按下式计算扣除：

（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%

由此可见，如果纳税人的借款数额较大时，按第一种方式计算扣除比较有利于纳税人节省税款。如果纳税人的借款数额较少，则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以采取故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明等方法，使税务机关按照第二种方法计算扣除金额，从而达到节税的目的。

三、利用税收优惠政策法

1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。

第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500；

则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；

这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x.

根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

解以上方程，得x=642.40；

此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33

也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。

第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）；

这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y；

增值额=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

企业应交纳的土地增值税=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y

即y>44.61.

此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01

也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。

2.利用税收优惠政策进行土地增值税税收筹划的另一个方法就是灵活运用不同的建房方式。

（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一条政策，可做税收筹划如下：

假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。

（2）代建房方式。主要是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。

篇2

关键词：房地产；土地增值税；税收筹划

当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

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计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

二、分散收入法

在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

三、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

篇4

关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。

（二）土地增值税的计算

纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；

增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；

（三）其他

1、土地增值税的可扣除项目

土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。

2、土地增值税税率

我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。

3、税收优惠政策

目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。

三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划

目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。

对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。

（二）结合市场环境，综合制定合宜价格

房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。

（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入

目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。

对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。

（四）将销售收入与装修收入相区分

在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。

四、结束语

随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。

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[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）

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【关键词】土地增值税 扣除项目 税收筹划 税收优惠

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。

解答：销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元

扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元

增值额＝6000－4730＝1270万元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%＝381万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在 20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除项目金额合计＝4400＋0.055X1

增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计＝X2＋330

增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

【参考文献】

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关键词：土地增值税 增值额 税收筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。怎样运用税收政策在合法、合理的范围内尽量做到使企业在保持较高售价的前提下获得较高的收益，是税务筹划人员所要考虑和解决的问题。当然税收筹划也是一个综合学科，它不仅包括税法知识、经济法知识还包括会计知识、财务知识等。怎样运用这些知识为企业服务，实现企业的价值最大化是我们学习和探讨的话题。本文针对土地增值税相关政策和计算内容做出以下简要分析：

一、房产定价策略分析

根据国税函发〔1995〕110号文件精神规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20 % ） ，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20% 的，应对其全部增值额计税。我们可以根据这一规定，充分利用20%这一指标，找出合理的售价的平衡点，进而达到税收筹划目的。

设某市一房地产开发企业甲建造一批普通商品房待售，设房价总收入为T，相应的销售税金及附加为（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为B。如果利用平衡点的决策分析，则最高售价只能为（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企业的这一价格水平在保证企业利润最大化的同时可享受起征点的优惠政策。

例如，房地产开发公司甲销售一幢商品房，支付的土地价款为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。方案1：房屋销售价格定在1800万元；方案2：房屋销售价格定在1900万元。两个方案下哪个能使用企业价值最大化，既保证总售价又保证企业利润呢，现筹划分析如下：

方案1：

（1）可扣除的项目金额为：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（万元）

（2）增值额=1800-1529=271万元。

（3）土地增值税=0

（4）利润总额=1800-1529=271万元。

方案2：

（1）可扣除的项目金额为：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（万元）。

（2）增值额=1900-1534.50=365.50万元。

（3）土地增值税=365.50×30%=109.65万元。

（4）利润总额=1900-1534.50-109.65=255.85万元。

为保证公司价值最大化，取得最佳销售和利润业绩，则最高售价按（公式二）应为：T=1430×1.2848= 1837.264万元，此时利润额为306.2万元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通过以上分析超过平衡点销售额利润增加但现金流出较多，而低于平衡点时利润降低但现金流出较少，而要取得较好的利润和现金流量就要将售价定在平衡点越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、销售与装修分开核算分析

在激烈市场环境下，各种促销手法层出不穷，其中精装房是现在较流行的一种房产销售策略。在出售之前进行简单的装修和维护，安装一些必备的设施和设备。如果将房地产的装修、维护以及设施设备的安装作为企业一项单独的业务进行独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，从而控制房地产的增值率，减轻土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，而分开核算后安装、装修适用3%的税率。如某套精装修的房产总售价为350万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同300万元及装修合同50万元，假设全部准予扣除项目总额为200万元。方案1：全部视为房产销售收入；方案2：分开单独核算收入。

方案1：

（1）增值额=350-200=150万元。

（2）土地增值税=150×40%-200×5%=50万元。

方案2：

（1）增值额=300-200=100万元。

（2）土地增值税=100×30%=30万元。

在考虑营业税的情况下综合税负依然是方案1高于方案2，因此通过以上分析得出，方案2为最佳方案。

三、拆迁补偿费用扣除项目分析

国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

例如甲房地产开发公司销售2500平方商品房单价为8000元，另外开发500平方为拆迁安置使用。土地价款200万元，开发成本中除拆迁安置费外为750万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。

方案1：房地产企业用建造的该项目安置回迁户

（1）可扣除的项目金额为：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（万元）

（2）增值额=2400-1887=513万元。

（3）土地增值税=513×30%=153.9万元。

方案2：直接支付货币400万元安置

（1）可扣除的项目金额为：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（万元）

（2）增值额=2000-1865=135万元。

（3）土地增值税=0万元。

由此在只考虑土地增值税情况下，直接支付货币安置费较合适，如果考虑房屋平均售价与实际销售总价因素，则方案1扣除项目将降低，土地增值税相应增加，方案2更具优势。当然如果考虑企业利润，还要在售价与扣除金额上寻找平衡点，以达企业价值最大化。

四、加计20%扣除政策分析

《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

加计扣除是政府给予的一项优惠政策，但必须合理运用方能取得良好效果，否则会得不偿失。如企业购置一块土地共计花费200万元，如果进行开发或者是生地变熟地后出售，支出50万元，则享受土地支出的20%加计扣除优惠政策（前提是投资额占总投资额的25%以上），这样享受50万的加扣回报。而如果企业未进行任何开发就销售，则不得进行任何项目的加计扣除，使企业无法享受到回扣回报。因此这是房地产开发企业要重视和考虑的一个问题。

五、房产销售中代收费用分析

财税字[1995]048号第六款规定如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不能作为加计20%扣除的基数。根据以上规定现做如下筹划。

例甲房地产开发公司销售一栋商品房，获得销售收入4000万元，并按当地政府的要求，在销售商品房时代收了300万元的各项费用。甲企业开发该商品房的支出如下：支付地价款300万元，房屋开发成本为700万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元。方案1：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；方案2：在房价之外向购买方单独收取。

方案1：

允许扣除的金额=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800万元。

增值额=4000+300-1800=2500万元。

土地增值税=2500×50%-1800×15%=980万元。

方案2：

允许扣除的金额=300+300+700+（300+700）×20%=1500万元。

增值额=4000-1500=2500万元。

土地增值税=2500×50%-1500×15%=1025万元。

由此得出在增值额不变的情况下，扣除项目越大则纳税越少，但需注意，此处增值率必须大于50%，否则无法使用速算扣除系数，则享受不到扣除增加带来的好处。

六、利息支出项目分析

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。筹划分析：如果企业预计利息费用较高，房地产开发项目主要是负债筹资，利息支出所占比例较高，则可计算应分摊的利息并能提供金融机构证明，则据实扣除；反之，主要是权益资本筹资，预计利息支出较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

参考文献：

[1]《国家税务总局关于印发的通知》

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如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。

案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：

方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。

方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。

企业该采取哪种销售方案呢？

方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；

房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。

方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；

房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；

企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。

从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。

方案一：如果企业将该费用单独收取，则：

该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；

增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。

方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：

该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；

增值额为1740+100－1540=300（万元）；

增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。

可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。

假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。

依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：

扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；

增值额＝1720－1395＝325（万元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝97.5（万元）。

如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。

假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。

假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：

扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；

增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B项目免征土地增值税。

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（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

（注：公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数）

在当前的经济生活中，企业涉及到转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的土地增值税方面的经济行为较多，如何根据土地增值税的税收政策进行纳税筹划，降低土地增值税税负，日益为各企业所关注。土地增值税的纳税筹划方法主要是根据土地增值税的征收政策努力降低土地增值额，从而降低土地增值率，享受土地增值税免征或从低税率征收。

现举例说明企业土地增值税的纳税筹划方法。（以下纳税筹划时考虑的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%，契税税率为4%，其他税种暂不考虑)

一、重新测算并制定普通标准住宅的销售价格，争取利用普通标准住宅土地增值税免征政策

【例1】万均房地产企业建造普通标准住宅两幢，售价定为2600万元，开发成本等扣除项目金额合计为2000万元，该企业应纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝2600×5%＝130（万元）

应缴纳城市维护建设税＝130×7%＝9.10（万元）

应缴纳教育费附加＝130×3%＝3.90（万元）

扣除项目金额合计＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（万元）

土地增值额＝2600－2143＝457（万元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

应缴纳土地增值税 ＝457×30%＝137.10（万元）

企业税前利润＝2600－2143－137.10＝319.90（万元）

应缴纳企业所得税＝319.90×25%＝79.975（万元）

企业税后利润＝319.90－79.975＝239.925（万元）

纳税筹划思路：企业土地增值率为21%，根据土地增值税征收细则对于纳税人建造出售普通标准住宅的规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过土地增值税细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”。企业土地增值率临近免征点20%，可考虑重新测算并制定销售价格，适当降低销售价格，争取让土地增值率达到免征点，具体方法如下：

设免征点销售价格为P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（万元），按此免征点销售价格，考虑将现行销售价格定为略低为免征点销售价格，如定为2569万元，按此价格，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝2569×5%＝128.45（万元）

应缴纳城市维护建设税＝128.45×7%＝8.9915（万元）

应缴纳教育费附加＝128.45×3%＝3.8535（万元）

扣除项目金额合计＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（万元）

土地增值额＝2569－2141.295＝427.705（万元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征点20%，可享受免征土地增值税，应缴纳土地增值税为零，

企业税前利润＝2569－2141.295＝427.705（万元）

应缴纳企业所得税＝427.705×25%＝106.92625（万元）

企业税后利润＝427.705－106.92625＝320.77875（万元）

从上述计算过程可看出，经过重新测算制定销售价格的筹划，企业销售收入减少了2600－2569＝31（万元），但税后利润增加了320.77875－239.925＝80.85375（万元）。

此外，在进行此项筹划时要注意以下两点:

1. 此项筹划仅对于纳税人建造普通标准住宅适用，对于建造普通标准住宅的标准认定需符合“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]第021号）第一条关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题规定: 《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

2．对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度，确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。

二、分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额

【例2】华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元(其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元，建安成本合计3800万元(其中商品房开发成本3000万元，精装修成本800万元)，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）

应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）

应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）

扣除项目金额合计＝3800＋400＋28＋12＝4240（万元）

土地增值额＝8000－4240＝3760（万元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

应缴纳土地增值税＝3760×40%－4240×5%＝1292万元

企业税前利润＝8000－4240－1292＝2468（万元）

应缴纳企业所得税＝2468×25%＝617（万元）

企业税后利润＝2468－617＝1851（万元）

纳税筹划思路：企业土地增值率为89%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4800万元， 精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：

1．毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元）

应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元）

应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元）

扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（万元）

土地增值额＝4800－3264＝1536（万元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

应缴纳土地增值税＝1536×30%＝460.80（万元）

2．精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝3200×3%＝96（万元）（注：装修营业税税率为3%）

应缴纳城市维护建设税＝96×7%＝6.72（万元）

应缴纳教育费附加＝96×3%＝2.88（万元）

企业税前利润（1＋2）合计＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（万元）

应缴纳企业所得税＝3369.60×25%＝842.40（万元）

企业税后利润＝3369.60－842.40＝2527.20（万元）

经过上述筹划，企业税后利润增加了2527.20－1851＝676.20（万元）。

三、增加销售环节，降低土地增值率

【例3】实华集团公司有一块土地准备出售给跃进公司，原土地购入成本为1000万元，现准备6000万元出售，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝(6000－1000)×5%＝250（万元）

（注：根据财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。）

应缴纳城市维护建设税＝250×7%＝17.50（万元）

应缴纳教育费附加＝250×3%＝7.50（万元）

扣除项目金额合计＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（万元）

土地增值额＝6000－1275＝4725（万元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

应缴纳土地增值税＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（万元）

企业税前利润＝6000－1275－2388.75＝2336.25（万元）

应缴纳企业所得税＝2336.25×25%＝584.0625（万元）

企业税后利润＝2336.25－584.0625＝1752.1875（万元）

纳税筹划思路：企业土地增值率为371%，适用土地增值税率达到60%，可考虑增加销售环节，利用二次销售的方法降低土地增值额，适用较低的土地增值税率。具体方法为实华集团公司将土地作价3000万元出售给下属全资子公司实林公司，再由实林公司将土地作价6000万元出售给跃进公司，通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划后实华集团公司应缴纳的各项税金计算如下:

应缴纳营业税＝(3000－1000)×5%＝100（万元）

应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）

应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）

扣除项目金额合计＝1000＋100＋7＋3＝1110（万元）

土地增值额＝3000－1110＝1890（万元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

应缴纳土地增值税＝1890×50%－1110×15%＝778.50（万元）

企业税前利润＝3000－1110－778.50＝1111.50（万元）

应缴纳企业所得税＝1111.50×25%＝277.875（万元）

实华集团公司税后利润＝1111.50－277.875＝833.625（万元）

实林公司应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税＝（6000－3000）×5%＝150（万元）

应缴纳城市维护建设税＝150×7%＝10.5（万元）

应缴纳教育费附加＝150×3%＝4.50（万元）

应缴纳契税＝3000×4%＝120（万元）

扣除项目金额合计＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（万元）

土地增值额＝6000－3285＝2715（万元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

应缴纳土地增值税＝2715×40%－3285×5%＝921.75（万元）

企业税前利润＝6000－3285－921.75＝1793.25（万元）

应缴纳企业所得税＝1793.25×25%＝448.3125（万元）

实林公司税后利润＝1793.25－448.3125＝1344.9375（万元）

经过上述筹划，实华集团公司合并实林公司税后利润合计为833.625＋1344.9375＝2178.5625（万元），比筹划前实华集团公司税后利润增加2178.5625－1752.1875＝426.375（万元）。

四、改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策

【例4】南京机械厂有一自建办公楼，造价600万元，现准备出售给宏图书城作为办公楼，拟作价2000万元出售， 南京机械厂应缴纳的各项税金计算如下:

应缴纳营业税＝2000×5%＝100（万元）

应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）

应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）

扣除项目金额合计＝600＋100＋7＋3＝710（万元）

土地增值额＝2000－710＝1290（万元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

应缴纳土地增值税＝1290×50%－710×15%＝538.50（万元）

企业税前利润＝2000－710－538.50＝751.50（万元）

应缴纳企业所得税＝751.50×25%＝187.875（万元）

企业税后利润＝751.50－187.875＝563.625（万元）

纳税筹划思路：根据财税字[1995]48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。根据上述文件，可考虑改变销售方式，将办公楼作为投资投入宏图书城，作为宏图书城办公楼，投资额为2000万元， 待办公楼办理完产权过户手续后， 南京机械厂再将2000万元股份全额转让给宏图书城原法人股东，经过筹划， 南京机械厂可享受免征收土地增值税，企业应缴纳的各项税金计算如下:

应缴纳企业所得税＝(2000－600)×25%＝350（万元）

南京机械厂税后利润＝(2000－600－350)＝1050（万元）

经过筹划后南京机械厂税后利润增加1050－563.625＝486.375（万元），进行上述筹划时需注意以下两点:

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一、土地增值税税收筹划概述

从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说，它主要包含了这几个方面。比如，对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。

1.在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划

在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用20%之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。

2.在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划

一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面，可以把它作为其中独立的部分，对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。

3、对于房地产开发企业来说，可以借助利息费用来进行科学的筹划

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关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划

土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。

3.土地增值额的计算

土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额=增值额×30%

（2）50%

土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。

这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。

3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。

如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。

4.出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。

5.合理利用土地增值税税收优惠：

普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率

6.精装商品房的纳税筹划：

房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。

随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。

参考文献：

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[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.

[3]蒋志刚. 浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J]. 现代经济信息，2011（20）.

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土地增值税自实施以来，一直都在规范我国房地产市场的平稳发展。房地产开发企业涉及的税种种类比较多，其中土地增值税在房地产之中占比较大的比例。长期以来，土地增值税税率较高，税负比较重，造成了当前房价的居高临下和房地产市场的低迷。因此，进行合理的土地增值税纳税筹划是实现降低房地产企业税负，降低房地产开发成本的保证。这样会使房价进一步的降低，让房地产产业得到健康、有序的发展。

一、土地增值税的含义

主要由国家征收，以个人和单位为征收对象，以转让国有土地使用权的以及地上建筑物及附着物等的行为所收到的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税基础，收入既包括现金、存款等货币收入，也包括以实物性质收入的各项其他收入。对于部分行为不属于征收范围，如通过继承、赠予等途径无偿转让房地产。营改增施行后，房地产企业不再上缴营业税，主要税种为企业所得税、土地增值税、教育费附加、房产税、耕地占用税等。土地增值税的基本要素是纳税人、税率及应纳税额，应纳税额的计算主要以增值额为依据，乘以相应的税率，同时扣除法定允许的金额后即为应纳税额。

房地产行业竞争力较强，普遍方便价格过高，上涨过快的问题，我们国家实施了一些策略，并且提到了土地增值税的重要性。这些表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的态度，但是如果从宏观调控的政策方面来看，这将会对房地产行业很不利。仔细分析房地产价格上升的原因，其一便是房地产行业的税负很重，还有一个原因便是有人喜欢炒房，而对于这些人，他们持有房子并不是为了住宅，而是为了盈利，政府应该对这些人加以管理，这会让房地产的价格飞速上升。政府应该对这些方面进行调控，严格控制房价高的根源。我们可以灵活的利用销售策略，提升销售量加快资金的回收。

二、土地增值税税收筹划的方式

1.利用征税的范围进行税收筹划

房地产企业所应缴纳的增值额由相关法律规定计算，是由转让国有土地使用权及建筑物、附着物等的个人及单位上缴，按照实际的收入金额扣除抵减金额而得。房地产若想达到节税的目的，首先要改变企业房产的销售方式，以经营租赁为基础的租出行为，只缴纳较低数额的房产税，按照实际收取的租金计算。通过这种方式，企业可以降低所需缴纳的税额，保证企业的切实利益。另外，企业还可以与其他企业共同筹划建房，通过多个企业合作的方式共同出资，建成后按比例分成；还可以利用代建房来进行减税，房地产企业可以与其他企业订立合同，以委托人的名义请其他企业进行房屋建设，待房屋建设完成后，进行相应的结算费用。

2.利用增加扣除的项目来进行纳税

在税法中有明确的法律条文，针对土地增值税的税收管理提出一定的标准，在法律允许的范围内，企业在计算应纳税的时，可以扣除相应的项目金额，主要包括纳税人取得土地使用权时所支付的费用、在对房屋进行构建时支出的成本和相关费用以及其他法律允许扣除的税金等。房地产企业在对期间费用进行管理时，应采用合理的措施，对利息费用等财务费用、业务招待费、广告费等销售费用以及其他的管理费用等进行规划，避免加重企业的税负。第一，企业应科学合理的设定折旧方法，对不同的厂房、设备等资产，结合实际情况选择折旧方法，按照相应的年限进行折旧，在优惠政策的标准下，尽量保证企业的利益，减少资产减值及市场价格波动对企业产生的影响，同时，按照合理的依据缴纳税额。第二，对税前扣除项目应严格进行管理，在计算税费时，对于能够按转让房产项目计算并提供金融机构证明的财务费用，在商业银行同类同期贷款利率以下，可以据实扣除。对企业发生的广告费、业务招待费等，在规定范围内可以扣除，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费以及基础设施费等，均可以划分为可扣除项目，因此，企业应对相关费用进行合理的计算，并提供相应的证明。在经营过程中，应尽量控制费用在允许扣除的范围内，以减少企业的税负压力。通过企业经营决策的改变，打破借款费用的限制，成功的节税纳税。除此以外，房地产企业可按规定计算的金额之和，加计扣除20%，这会使企业大大的增加扣除项目，减轻税负，增加企业的利润。

3.适用税率的降低

通常土地增值税是按照四级超额率累进税率实施征收的，按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。对于那些既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的纳税人来说，应该分别核算增值额。

三、纳税筹划的意义

我??所说的税收的筹划也叫合理避税，它是指纳税人在符合国家的法律及税收法规的前提下，为了取得节税的收益，事前选择税收利益最大化的方案来组织其业务生产、经营、投资、理财组织、交易等活动的一种策划行为。针对最近的一些房价价过高，投资过热等问题，国家对此出台了一系列的政策，既规避了纳税人的风险，又降低了企业的纳税成本，同时也增加了企业的利润。因此，房地产企业通过合理合法的方式进行合理的土地增值税纳税筹划是非常有必要的，这将有利于提高企业的净收益，充分利用企业的资源，提高企业资源的利用率，同时也有利于企业塑造良好的社会形象，促进社会的发展，推动国家的进步。

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【关键词】房地产企业；土地增值税；临界点；节税

近年来，国家为了控制房地产价格过高、投资过热，先后出台了一系列地产宏观调控政策及配套细则，但收效却不太大。商品房价格在激烈的市场竞争中依然居高不下，其原因固然是综合复杂的，毫无疑问，高税负就是其中的重要原因之一。房地产行业涉及的税种多达十几种，在整个税负构成中，土地增值税占有较大比重，企业应当给予足够重视。

一、问题的提出

土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权的单位和个人，其计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产企业开发出售房地产项目所获利润的高低，直接决定着企业缴纳土地增值税的多少。因此，企业在法律法规的允许范围内，思考如何通过研究税法，对土地增值税做出最佳的纳税筹划，降低企业纳税成本，获取最大利润，是每个房地产企业应该考虑的问题。土地增值税税收筹划的具体方法有很多，在本文中，笔者主要研究如何依据临界点的税负效应，进行相应的税收筹划。

二、临界点在土地增值税优惠政策中的运用

税收临界点是指税法有关条款规定的一定比例或数额，当应纳税所得额或销售额，一旦突破这一比例或数额时，就要依法纳税或按更高的税率纳税，从而使纳税人税负大幅上升；反之，纳税人可以免税或按更低的税率纳税。

土地增值税优惠政策中规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率未超过20%，免征土地增值税，否则应就其全部增值额按规定计税。针对这项规定，纳税人在对普通住宅确定售价时，就应当考虑以下问题。

1.假如纳税人享受起征点优惠。

纳税人如果选择享受起征点优惠，其增值率不能超过20%，在这范围内，企业为了获取最大利润，其售价应该定为享受到起征点优惠的最高价位，否则，尽管享受到了起征点优惠，但获取的利润还存在上升的空间。

【例如】甲房地产有限公司，建造好一批普通标准住宅，按税法规定允许扣除项目的金额合计是500万元，其中未包括销售税金及附加。设该批住宅的售价为×万元，则相应的销售税金及附加为5.5%×，这时，公司允许扣除项目的金额为500+5.5%×，依据相关规定，当增值率未超过20%时，免征土地增值税，那么该公司享受起征点优惠的最高售价是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值为642.40，即享受起征点的最高售价为642.40万元， 允许扣除金额为535.33万元（500+642.40×5.5%）。

2.假如纳税人提高售价，放弃起征点优惠。

土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，具体见下表：

表1 土地增值税采用四级超率累进税率表

仍然用上例资料，假如住宅售价在原来基础上提高Y万元，即售价为642.40+Y，售价提高则相应的销售税金及附加应提高5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额合计为535.33+5.5%Y，增值额为107.07+94.5%Y，应纳土地增值税为30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通过提高售价获得更多利润，就务必使提高的售价部分高于因突破起征点而新增加的税收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y44.83。此时，企业必须使房屋售价格高于687.23（642.40+44.83）万元，才有利可图。

依据土地增值税的税率是增值率来确定的，且采用的是四级超累进税率，这种税率形式存在明显的纳税临界点。企业可采用以上方法，求出各级适用税率的纳税临界点，结合企业实际情况，通过增加支出或减少收入的方法来调节税率，使企业适用税率降低至临界点以下，从而适用更低一级的税率。

3.实证研究。

宏达房地产开发有限公司，有一批普通标准住宅待售，在该项目中，取得土地使用权所支付的金额为1 000万元，房地产开发成本为2 200万元，有关的税金为150万元。根据税法规定，该房地产开发公司还可以加扣成本费用（1 000+2 200）×20%=640万元。

如果该批住宅售价为4 900万元，该房地产的增值率为910÷3 990=22.8%，根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（4 900-3 990）×30%=273万元。此时，企业税后利润为4 900-3 990-273=637万元。

如果公司进行税务筹划，将售价降低至4 780万元，该房地产的增值率为19.8%，依据普通标准住宅的税收优惠相关规定，该企业免征土地增值税。此时，企业税后利润为790万元，公司税后利润增加153万元。

三、临界点在利息支出扣除方式中的运用

房地产开发企业一般都需要使用大量贷款，自然涉及到利息的支出。对于利息支出的扣除限额，我国税法做出了以下具体的规定：如果利息费用没有超过按商业银行同类贷款利率计算的金额，且能按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明，利息支出可据实扣除，其他开发费用，按“合计数”（取得土地使用权支付的金额=房地产开发成本）的5%以内计算扣除，与其他费用一起按“合计数”的10%以内计算扣除。这样的规定为房地产开发企业进行纳税筹划提供了有利的空间，企业可选择有利的扣除方式。

1.举例分析。

丙房地产开发公司，开发一房产项目，取得土地使用权支付了2 000万元，房地产开发成本为2 400万元，利息支出为100万元，未超过按商业银行同类贷款利率计算的金额，且能按转让房地产项目计算分摊。

若公司不提供金融机构证明，则能扣除的房地产开发费用的最高额为（2 000+2 400）×10%=440万元，若提供金融机构证明，能扣除开发费用的最高额为100+（2 000+2 400）×5%=320万元。可见，在本例中公司应选择不提供金融机构证明。

2.分析结论。

公司在扣除借款利息时，要好好权衡是否该提供金融机构证明，若发生的能够扣除的利息支出超过了税法规定的开发成本的5%，则应该提供证明，如果没有超过5%，则应选择不提供证明。

四、结束语

在房地产企业土地增值税纳税筹划中分析运用税收临界点，能在一定程度上降低企业税负，争取更多利润。纳税人在分析运用纳税临界点时，要及时关注税法最新动态，确保筹划方案的时效性。同时还必须结合企业实际情况，着眼于企业整体，因为只有使企业综合收益达到最大化的税务筹划，才是最优的方案。

・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税

税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，（7）.

[2]石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011，（7）.

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关键词：土地增值税；筹划；房地产开发企业

土地增值税是我国各税种中比较重要的税种之一。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。房地产开发企业是土地增值税最主要的纳税义务人，进行有效的土地增值税税收筹划，是当前及今后企业发展中的重要课题。

我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算土地增值税，即按照增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，具体方法如下：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×适用的速算扣除系数

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额①+房地产开发成本②+房地产开发费用③+与转让房地产有关的税金④+其他扣除项目⑤）

①取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权所支付的地价款以及手续费等有关费用；

②房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等；

③房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；

④与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等；

⑤其他扣除项目是指从事房地产开发的纳税人根据①②计算的金额之和，加计20%的扣除。

税率与速算扣除系数如下：

税收筹划应首先从以下几个方面着手：

（一）尽量减少土地增值税应纳税收入

1、分散经营收入

分散经营收入是指将可以从整个房地产中分离出来的部分单独处理，降低房地产销售收入。常用的方法主要有两种。其一，将房地产与其包含的各种附属设施或者设备分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属办公设备等的购销合同，而不是将房地产及其所包含的办公设备合并作价，以房地产转让价格的形式签订合同。这样就可以使增值额变小，减少土地增值税的应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。比如，某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房地产的市场价格为800万元，其中房屋内的附属设施的市场估值为100万元，如果双方只签订一份房地产转让合同，附属设施的价值以房地产转让价格的形式体现，因此土地增值税应纳税收入为800万元，而如果签订两份合同，土地增值税应纳税收入为700万元，减少了100万元，从而使得增值额减小，土地增值税额减小。其二，将房地产与安装附属设备以及进行装潢、装饰分开处理，即房地产转让方与购买方签订两个合同，一份房地产转让合同，一份附属设备安装及装潢装饰合同，前者属于土地增值税的征税范围，后者属于营业税的征收范围，不属于土地增值税的征收范围。同样也可以减少增值额，减少应纳税收入，从而节省应缴纳的土地增值税税额。

2、充分利用代收费用

根据相关规定，“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。企业是否将代收费用计入售房收入不会对增值额产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，从而影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的金额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

比如，某房地产开发企业不包括代收费用的售房收入为10000万元，代收的各项费用150万元，除代收费用外的扣除项目金额为6630万元。若不把代收费用计入售房收入，则增值额=10000-6630=3370万元，增值额与扣除项目金额的比率=3370/6630=50.83%>50%，应缴土地增值税=3370×40%-6630×5%=1016.5万元。若将代收费用计入售房收入，则增值额=（10000+150）-（6630+150）=3370万元，应缴土地增值税=3370×30%=1011万元。从而可以看出，将代收费用计入售房收入后，增值额没有发生变化，但扣除项目增加，增值率下降，应缴纳的土地增值税减少了5.5万元。因此，在会计核算时企业应将代收费用计入房价，减少土地增值税的数额。

3、合理确定房地产销售价格

土地增值税适用超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，但在有些情况下价高未必利大，根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。因此，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

（二）尽量增加扣除项目的金额

1、房地产开发费用

根据规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，房地产开发费用按土地增值税额税额计算公式中的①②之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地增值税税额计算公式中的①②之和的10%以内计算扣除。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用在房地产开发费用中所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；如果主要依靠权益资本筹资，利息费用所占比例较小，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。因此，房地产开发企业从开发费用中财务费用进行土地增值税筹划的时候，应该考虑企业的融资结构，合理选择筹划方式。

比如，某房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额①与房地产开发成本②之和为2200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，并且不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：200+2200×5%=310万元。由此可见，在这种情况下，企业提供金融机构证明是很好的选择。然而，如果按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元时，企业不提供金融机构证明是有利的选择，即如果不提供金融机构证明，企业所能扣除费用的最高金额为：2200×10％=220万元；如果提供金融机构证明，所能扣除费用的最高金额为：80+2200×5%=190万元。

2、房地产开发成本

房地产开发成本包括间接开发费用，它主要用来核算直接组织、管理开发项目发生的费用，比如工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费等。在实际工作中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等通常无法与公司总部清晰的分开，有些费用的列支可能介于公司期间费用与开发间接费用之间。因此，在一定的情况下可以把有些期间费用在开发间接费用中列支，这样就增加了房地产开发成本，同时也增加了房地产开发费用，并可以增加20%扣除的扣除基数，从而大大增加了扣除项目金额，减少应缴纳的土地增值税。

（三）合理充分地利用税收优惠

1、合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用此项优惠政策，实现减少土地增值税的目的。假如甲房地产开发企业拥有一块土地，打算与乙公司合作建造办公楼，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造资金，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼无需缴纳土地增值税，从而会降低其购置成本，即使将来处置该办公楼，也只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲房地产开发企业来说，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可以节约大量税负，降低房地产开发成本，提高其市场竞争力。这样，无论甲企业还是乙公司都实现了减少土地增值税的目的。

2、利用房地产进行投资、联营

税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。如果有公司或企业准备购买房产从事经营活动，房地产开发企业就可以以房产作为投资成为合伙人，这样一方面可以使购房投资人节约投资成本，另一方面还能节约房地产开发企业的土地增值税额，实现双赢。

3、代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情况下，房地产开发企业虽然取得了一定收入，但从始至终未发生房地产权属的转移和变更，其收入属于房地产建造劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。相反，如果不采用代建房方式开发房地产，则房地产归房地产开发企业所有，销售房地产时不仅要缴纳土地增值税还要缴纳营业税，税负增加。因此，房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但采用这种方式进行纳税筹划的前提是在开发之前就已经确定好最终用户，避免开发后销售缴纳土地增值税。

参考文献：

[1] 刘雨彬、林松彬, 关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划,山西财政税务专科学校学报,2011年01期.

[2] 孙进鹏,刍议土地增值税纳税筹划,商业会计,2008年第9期.

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关键词：“土地增值税”；地上建筑及其附着物；企业利润

中图分类号：F81 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）28—0019—02

笔者认为，我们可以从八个方面着手进行土地增值税筹划：

一、“增加销售环节，降低增值率”筹划法

财税[2003]16号文件规定：外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产销售时以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。按此方法纳税的筹划思路是：利用二次销售降低土地增值额，适用较低的土地增值税率，节约税款。

例如：A公司原购入土地成本1 500万元，现准备6 500万元出售给C公司。如果直接出售，应纳营业税（6 500—1 500）*

5%=250万元；应纳附加税250*（7%+ 3%+2%）=30万元；扣除项目合计1 500+250+30=1 780万元；土地增值额6 500—

1 780=4 720万元；土地增值率为4 720/1 780=265.16%；土地增值税为4 720*60%—1 780*35%=2 209万元；利润为6 500—

1 780—2 209=2 511万元。

如果利用二次销售，A公司先将土地3 500万元销售给全额子公司B，应纳营业税（3 500—1 500）*5%=100万元；附加税100（7%+3%+2%）=12万元；扣除项目合计1 500+100+12=

1 612万元；土地增值额3 500—1 612=1 888万元；土地增值率1 888/1 612=117.12%；土地增值税1 888*50%—1 612*15%=

702.2万元；利润3 500—1 612—702.2=1 185.8万元。

B公司再以6 500万元销售给C公司，应纳营业税（6 500—

3 500）*5%=150万元，应纳附加税150（7%+3%+2%）=18万元；扣除项目合计3 500+150+18=3 668万元；土地增值额6 500—

3 668=2 832万元；土地增值率2 832/3 668=77.2%；土地增值税2 832*40%—3 668*5%=949.4万元；利润6 500—

3 668—949.4=1 882.6万元。

增加销售环节二次销售，给企业增加利润1 185.8+1 882.6—

2 511=557.4万元，降低了土地增值率，达到了节税的目的。

二、“临界点”筹划法

税法规定：纳税人建照普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”，我们可根据临界点的税负效应，对此进行纳税筹划。

增值率是增值额与允许扣除项目金额的比率，改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于各税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。我们应该花费心思在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面增加了开发项目的附加值，消费者满意，售房速度也会加快。所以说开发商要通过合理的定价和加大投入，才能在竞争中以高质低价占领市场。

三、费用转移筹划法

房地产开发费用即期间费用是不以公司财务账面“期间费用”的实际发生数扣除的，而是以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。因此，我们可以事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备，把期间费用转移到房地产开发项目的成本中去。例如，期间费用中属于公司总部人员的工资、福利费、差旅费、业务招待费等，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除，这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每个具体的房地产项目中去，使公司在不增加一分钱开支的情况下，期间费用少了，开发成本增大了，允许扣除项目的金额增大了。

四、收入分散筹划法

在计算土地增值税税额时，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少增值额，显然是可以节省税款的。

在累进税率制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产项目中分离，如房屋土建工程完成后的各项设施。当住房初步完工但还没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装饰、装潢合同，则公司仅就第一份合同上的业务缴纳土地增值税，而第二份合同上的业务属于营业税征税范围，不计征土地增值税，这样就使得应税收入减少，达到了节税的目的。