城市管理工作的认识和看法精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇城市管理工作的认识和看法，期待它们能激发您的灵感。

篇1

城市管理执法局执法大队**同志有着丰富的城市管理执法经验，干起工作来兢兢业业，一丝不苟，历年被评为城市管理执法局先进个人，曾承担了整个高新区的治违任务，并取得了显著成效。现主要负责西部园区的城市管理执法工作。

谈起城市管理执法工作，他说，现在执法工作难，舆论压力大，不只是存在许多外部因素，自身历史也是很大的原因。老一辈城管人为了完成本职工作，改善城市环境，付出了大量的心血与汗水，但部分人员在工作中使用方式不当，自身素质不够高，个别人以公谋私，造成了现在广大群众对城市管理工作的不理解，甚至抵触情绪。这就需要我们这一代城管人付出更多的心血与汗水来改变群众对城市管理工作的认识。到西区工作不久，他带领中队人员坚持多次与当事人进行交流与沟通，进行说服教育，做到了以理服人，依法执法、文明执法，有效解决了企业违法设置户外广告的问题。

他说，城市管理工作是做人的工作，需要争取人心、凝聚力量。干城管工作，也要按照“三个有利于”的标准，把社会各阶层的一切积极力量和有利因素充分的调动起来，为市容环境和秩序服好务，要坚持以人为本，进一步密切与工作对象的联系，保障和维护他们合法、合理的权益。多与当事人沟通，了解他们想什么，需要什么，对自己工作的看法，与法律、法规相结合，找到两者的平衡点。

例如在处理清水河顺江段非法菜市时，**带领中队人员并不是野蛮粗鲁地对非法菜市进行强行关闭及没收摊贩经营物品，而是多次与合作街道办事处城管执法人员一同到顺江小区摸底调查，了解市场的形成原因。在了解到非法菜市形成原因是因为小区农贸市场配套未及时跟上，而大量居民又有买菜需求时，积极联系合作街道办事处，以提供免费经营场地等方式，尽量解决当地居民买菜难，商贩无处经营的尴尬情况，真正做到了以人为本，人性化执法，当地老百姓对此称赞有加。

他还说，作为城市管理工作者，就是要为基层民主建设和社会稳定服务。当前国际国内金融形势不容乐观，近期，西部园区执法中队接到万安工业园区开发企业万安实业举报，称其对引进的企业存在违反规划建设的行为长期制止无果而苦恼，经调查工业园内一家人食品有限公司与稻香春食品有限公司在绿化带内搭建房屋和车棚共计200㎡，属违章搭建，在处理时考虑到金融危机令企业生存困难，在尽量不损害企业利益的前提下，多次与举报人、两家违章企业交流、沟通，寻求两利的解决方法。违章企业逐渐理解执法工作，感于对其的关心与照顾，最终自行将违章搭建部分拆除，并恢复绿化，同时解决了园区开发企业万安实业的管理难题，受到了该企业的欢迎。

篇2

在过去的十几年中，我们浠水城管大队不断探索城市管理的新思路，尝试过许多的管理新模式和新举措，主要有以下几方面：1.抓住管理重点，推行分级管理。对主干道实行严管，对次干道实行严控，对小街小巷逐步规范。2.取缔管理乱点，进行集中整治。我们集中整治了水果批发市场、钢材批发市场，开展了对流动摊贩、占道经营、违章户外广告等的专项整治。3.机动与定点相结合，重点路段重点管理。重点路段实行定时、定人、定岗，一般路段以机动巡查为主。4.尝试城市管理走社会化道路，加强协管共建。启动“门前四包”，招聘城管协管员，调动广大市民的积极性，吸引全社会参与管理。

一、工作现状

随着城市化的快速发展，城市规模的逐步扩大，城市整体功能的加强，以及市民文明素养的提高，对城管工作也不断提出了更高的要求。虽然过去我们在城市的管理工作中取得了瞩目的成绩，总结和积累了许多的宝贵经验，但是，目前的城管工作仍时时有可能陷入困境，表现在以下几个方面：

1、广大市民的城管意识淡漠，缺乏文明意识、公德意识，认识不到自己在城市管理中的地位和责任。长期形成的随便摆摊设点、乱扔乱丢行为有着较大的普遍性和惯性，在我们纠章过程中，很多人认为自己没有犯好大的法，城管也不能把他怎么样，甚至有少数人不但不理解、不配合城管行为，而且有十分明显的抵触情绪，城管工作承受的压力很大。

2.由政府牵头、部门配合、社会参与的齐抓共管机制并没有真正建立起来，城管工作得不到各职能部门和社会的广泛支持和配合，仅靠我们城管部门的单枪匹马孤军作战。再加上我们城管法制不是很健全，在执法过程中让我们深感责任重大、权力太小，想管无力管，理直气不壮，管理起来难免缩手缩脚。

3.城管管理措施还不到位，长效机制还处在不断探索与研究中，一些困扰城市管理的“脏、乱、差”等老大难的问题，难以走出“整治——反弹——再整治——再反弹”的怪圈。对于违章行为，我们往往注重于突击整治，声势大，见效快，而日常管理环节相对薄弱，整治成果难以长期巩固，使管理工作陷入“一整就好，一停就乱”的恶性循环之中。

4.城市建设中关系到老百姓生活、影响市民生活质量的配套设施没有及时跟上，给市容管理增加很大的难度。

5.城管队伍自身的综合素质还有等提高。在我们的队伍中，仍不排除少数人在执法过程中吃、拿、卡、要，不竖城管形象，导致市民对城管队伍有看法，不支持城管工作。

二、工作心得

综上所述，尽管有许多不利因素,但是只要我们有信心，在以后的工作中，进一步改进和完善工作机制，不断的学习努力提高自身文化素养和执法能力，城管工作一定可以做得更好。我以为可以从以下几个方面入手：

1.加大宣传力度，让城市管理家喻户晓，提高市民的城市管理意识，开展城管法律法规知识宣传，普及城管知识，同时，通过各种广告栏、新闻媒体，形成全方位的宣传氛围，使城市管理深入人心，切实营造“人人参与，齐抓共管”的新格局。

2.协调具有城市管理职能的相关单位，积极参与城市管理，优化整合各方资源，共同推动工作。加强与工商、交警等城市管理相关单位的沟通，共同协商解决城市管理中的重大问题，让彼此发挥所长，更好地促进城管工作的开展。

3.建立一套健全的长效的管理机制。城管工作面临许多难点、热点问题，仅靠一阵风式的突击整治，很难从根本上解决问题，难以摆脱“整治、反弹、再整治、再反弹”的怪圈，而坚持以人为本，疏堵结合，实行长效管理是走出这一怪圈的有效途径。

篇3

干道实行严管，对次干道实行严控，对小街小巷逐步规范。2.取缔管理乱点，进行集中整治。我们集中整治了水果批发市场、钢材批发市场，开展了对流动摊贩、占道经营、违章户外广告等的专项整治。3.机动与定点相结合，重点路段重点管理。重点路段实行定时、定人、定岗，一般路段以机动巡查为主。4.尝试城市管理走社会化道路，加强协管共建。启动“门前四包”，招聘城管协管员，调动广大市民的积极性，吸引全社会参与管理。

一、工作现状

随着城市化的快速发展，城市规模的逐步扩大，城市整体功能的加强，以及市民文明素养的提高，对城管工作也不断提出了更高的要求。虽然过去我们在城市的管理工作中取得了瞩目的成绩，总结和积累了许多的宝贵经验，但是，目前的城管工作仍时时有可能陷入困境，表现在以下几个方面：

1、广大市民的城管意识淡漠，缺乏文明意识、公德意识，认识不到自己在城市管理中的地位和责任。长期形成的随便摆摊设点、乱扔乱丢行为有着较大的普遍性和惯性，在我们纠章过程中，很多人认为自己没有犯好大的法，城管也不能把他怎么样，甚至有少数人不但不理解、不配合城管行为，而且有十分明显的抵触情绪，城管工作承受的压力很大。

2.由政府牵头、部门配合、社会参与的齐抓共管机制并没有真正建立起来，城管工作得不到各职能部门和社会的广泛支持和配合，仅靠我们城管部门的单枪匹马孤军作战。再加上我们城管法制不是很健全，在执法过程中让我们深感责任重大、权力太小，想管无力管，理直气不壮，管理起来难免缩手缩脚。

3.城管管理措施还不到位，长效机制还处在不断探索与研究中，一些困扰城市管理的“脏、乱、差”等老大难的问题，难以走出“整治——反弹——再整治——再反弹”的怪圈。对于违章行为，我们往往注重于突击整治，声势大，见效快，而日常管理环节相对薄弱，整治成果难以长期巩固，使管理工作陷入“一整就好，一停就乱”的恶性循环之中。

4.城市建设中关系到老百姓生活、影响市民生活质量的配套设施没有及时跟上，给市容管理增加很大的难度。

5.城管队伍自身的综合素质还有等提高。在我们的队伍中，仍不排除少数人在执法过程中吃、拿、卡、要，不竖城管形象，导致市民对城管队伍有看法，不支持城管工作。

二、工作心得

综上所述，尽管有许多不利因素,但是只要我们有信心，在以后的工作中，进一步改进和完善工作机制，不断的学习努力提高自身文化素养和执法能力，城管工作一定可以做得更好。我以为可以从以下几个方面入手：

1.加大宣传力度，让城市管理家喻户晓，提高市民的城市管理意识，开展城管法律法规知识宣传，普及城管知识，同时，通过各种广告栏、新闻媒体，形成全方位的宣传氛围，使城市管理深入人心，切实营造“人人参与，齐抓共管”的新格局。

2.协调具有城市管理职能的相关单位，积极参与城市管理，优化整合各方资源，共同推动工作。加强与工商、交警等城市管理相关单位的沟通，共同协商解决城市管理中的重大问题，让彼此发挥所长，更好地促进城管工作的开展。

3.建立一套健全的长效的管理机制。城管工作面临许多难点、热点问题，仅靠一阵风式的突击整治，很难从根本上解决问题，难以摆脱“整治、反弹、再整治、再反弹”的怪圈，而坚持以人为本，疏堵结合，实行长效管理是走出这一怪圈的有效途径。

篇4

做城管工作心得体会一

成为一名城管执法队员已经快一年了，在这段时间里，我经历了很多酸甜苦辣，对城管执法工作也有了新的认识和看法。其中让我感受最深，也让我最为困惑的是：为什么城管执法工作异常艰辛，却得不到群众的支持和理解呢?经过认真的思考，我发现矛盾主要集中在流动摊点的整治工作上，结合太仓市当地特点，我对这一问题进行了初步的分析，产生这一矛盾的原因主要有以下几点：

一是多数群众缺乏法制概念。流动摊点无证经营、占道经营，属于违规行为，我们城管是按照法律、法规的规定从事执法。但多数群众对相关的法规不了解，认为摆摊只是谋生手段，是个人自由，不是违规行为，限制流动摊点只是城管的单位行为或个人行为。

二是多数群众认识不到流动摊点的危害性。如：妨碍交通和周围的环境卫生，对于合法的个体户造成不公平竞争，商品质量无保证，危害人民群众生命财产安全等等。

三是多数群众对我们的执法程序不了解。在他们印象中，我们城管就是扣东西、罚款，觉得简单、暴力，忽视了我们是在进行了大量宣传和多次要求整改无果的情况下才实行暂扣、罚款。

四是流动商贩中确实有部分是失地农民、下岗职工等弱势群体，没有生活来源，处于贫困的境地，只能靠摆摊维持生活。

五是部分流动摊点给当地居民和民工生活带来便利，随时随地能买到，便宜，因此得到当地群众的支持。

要改变这种现状，要推动四个创新。一是创新工作理念。正确处理市容与繁荣的关系、执法与服务的关系、处罚与教育的关系，把群众作为城市管理的主体，努力形成符合科学发展观要求的思想观念、思维方式和价值取向。二是创新工作思路。转变城管执法工作中粗放式、突击式和生硬式的管理模式，使城市管理工作由突击型向长效化、由人治型向法治化转变，努力实现精细化、长效化和人性化管理。三是创新管理手段。改变过去重处罚、轻管理的工作方式，坚持堵疏结合、标本兼治、重在治本的原则，围绕解决民生问题探索市场化运作和社会化管理新模式，有计划地放开地摊管理，有条件地增加弹性市场，不断强化管理疏导，努力提高城市管理水平。四是创新工作机制。进一步探索城市管理社会化路子，把城市管理由城管部门一家独唱变为一家领唱、大家合唱，有效发挥各级组织、有关部门和广大市民参与城市管理的积极性，整合各种资源，形成管理拳头，提高综合管理效率，努力形成调动社会力量和执法资源，实现社会化大城管的氛围和格局。

针对以上几点原因，我认为可以通过以下方式来解决：

一是加强宣传。一方面是法律、法规、规章的宣传，强化老百姓的法制观念;另一方面是制作一些宣传片，特别是从反面突出没有城管的城市是多么混乱，让百姓感同身受，认识到城管工作重要性;另外，举办一些由各行业志愿者参与的系列活动，联合电视、报纸等媒体进行报道，让更多人认识城管工作的艰辛和重要性。

二是文明执法。我们城管必须按照规定的程序执法，同时在执法过程中摄像，执法过程和结果向公众公开，一方面让群众更了解城管工作，另一方面也让我们接受群众的监督，以进一步提高我们的工作水平。

三是疏堵结合。为了满足当地群众购物方便的需要，同时也解决部分困难群众的生活问题，可考虑在局部地区设置疏导点，但是需要登记申领许可证，并在规定区域、规定时间内经营，同时搞好责任区内卫生环境。另一方面，对于无证经营或违规经营的摊点应加大查处力度，坚决予以取缔。

城管执法工作非常的艰辛，也非常的重要。我们要在自身艰苦奋斗的同时，积极通过各种方式争取广大人民群众的理解和支持，不断提高城市管理水平，打造和谐城市，共同推进城市全面发展。

做城管工作心得体会二

一是注重自身的执法者形象。一支队伍的风气，从队员的自身形象上就可以得到很好的体现，换句话说队员的形象，就代表了队伍的形象，因此，做一个整洁、礼貌的执法队员，可以使老百姓对城管执法队员有一个好的第一印象。

二是提高自身的思想觉悟。首先，以三个代表重要思想为指导，牢固树立为人民服务的思想，把一切工作的出发点和落脚点放在群众高兴不高兴、满意不满意上，努力做代表人民群众利益的实践报告者做到八个要也就是要学习政治，坚定信念要钻研法律，娴熟业务;要关心集体，珍惜荣誉;要积极主动，多做贡献;要服从命令，听从指挥;要团结友爱，互相帮助;要依法办事，礼貌待人;要洁身自好廉正廉洁其次，要求队员认真学习城市管理相关的法律、法规、规章和执法队伍内部管理规定，并熟练掌握和运用，以提高自己的执法技能和水平，做到依法行政。再次，要求队员把上级的精神，城管的法规同执法工作实践相结合，针对执法中出现的各种矛盾，认真思考分析，善于抓住主要矛盾，弄清主客观原因，区别对待，灵活处理，创造性地工作，把矛盾解决在萌芽状态。

三是廉洁奉公。要求在执法过程中做到十个不准，要廉洁奉公、公私分明、洁身自好，坚持杜绝权钱交易，在内心筑起法纪的防腐墙，要经得住考验，从小事抓起，防微杜渐，勿以善小而不为，勿以恶小而为之。

新的一年即将到来，在新一年的工作中我将更好的做好本职工作，不断提高自身素质，为服务于我市的城市建设而努力奋斗。

做城管工作心得体会三

三年来，局党组在市委市政府的正确领导下，按照一年打基础，两年见成效，三年大变样的工作思路，积极探索，创造性地开展城市管理工作已见成效。为进一步加大城市管理和执法力度，打造一支综合素质高，作风建设过硬，执政为民上水平的执法队伍，近日市局组织各大队、一县三区区域大队中队长以上干部进行了为期3天封闭式执法培训。课上，局领导就目前城管性质、队伍素质、作风以及新形势下面临的新问题，如何进一步解放思想，转变观念作了详细的阐述和深入的分析;市法制办就执法权限与程序，通过案例分析，来帮助解决执法中碰到的困难和问题，受益匪浅，体会如下：

一、对城管工作有了更深的认识

城管执法是城市历史演变过程的产物。随着城市经济的发展，市民对自己的追求(衣、食、住、行)和城市环境需求更高，期盼增多，城管这个代名词就由此而生。一个城市的好坏，除了本身经济发展水平因素外，很大程度上取决于城市管理水平。由于历史原因，城管没有一个行业指导部门，全靠队伍边管理，边探索，能发展到今天，实属不易。其次由于工作性质原因，城管管的事多杂，被管理对象层次不一样(高层开发商、中层小店、低层小摊小贩、弱势群体)。管理上涉及到违章建房，下到摆摊设点，特别是城市管理相对集中行政处罚权后，部分职能是划过来了，但由于未能及时有效的与部门之间沟通协调，执法力度大打折扣。再者是主观上的差距。法律不健全，至目前没有一部正式的城市管理法，使用的都是法规、规章。队员素质不高，执法观念不强，服务部到位等。

二、加大执法力度，切实转变执法理念

城市管得好不好，市民最有发言权了。这次执法培训，首先从提高法律、法规、业务知识水平上入手，其次最重要的是要求全局上下转变执法观念，强化在执法中管理，管理中服务的理念。在大力开展市容市貌整治活动中，要大力推行文明执法，公平、公正、廉洁执法和严格执法。对乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画、乱摆乱设、乱拉乱挂等十乱行为，执法力度要大，执法观念要转变，服务要热情。因为我们不是为城市管理市民，而是为市民管理城市。

篇5

科学发展观是对当代中国发展的总的看法和基本观点，是当代中国发展的基本理念，是我们武装头脑、认识和改造世界、推进工作的强大思想武器。科学发展观为实现城管事业又好又快的科学发展提供了理论武器，为当前及今后城管工作指明了方向，同时也提出了新的更高的要求。

我们要认真学习、深刻领会科学发展观的重大意义、丰富内涵、精神实质和根本要求，进一步增强贯彻落实科学发展观的主动性和坚定性，着力转变城市管理工作中不适应不符合科学发展观要求的思想观念和做法。

总结本人多年来的城管工作经验，结合我市城管工作实际，城管部门践行科学发展观，就要以科学发展观为标尺和指南，正确处理好“九个关系”：

一、正确处理好履行职能与以人为本的关系

城市管理涉及的范围很广。广义的城市管理指城市人民政府对整个城市的工业、商业、基本建设、基础设施、公安交通、城建环保、文化教育、体育卫生、公用事业等各项工作的综合管理；狭义的城市管理是指对城市的市政工程、公用事业、园林绿化、市容环境卫生以及城市规划、房地产等行业的管理。我局作为我市城市管理专业部门，肩负着城管监察、市政养护、园林绿化、市容环卫等方面职能。职能定位规定了管理部门的工作权限和范围。履行职能就是要在职权范围内把政府赋予的工作职责完成好，这是城管部门的使命所在。

以人为本是价值观的核心思想，是一种价值取向，“以人为本”的“人”

，是具体的、现实的、从事社会实践的人，主要是指“最广大的人民群众”；“以人为本”的“

本”，是哲学价值论概念的本，根本的本。它要回答的是，与神、物相比，人更重要、更根本，

是一切发展的出发点。

就城市管理而言，正确处理履行职能与以人为本的关系，就是既要履行好城管职能，又要坚持以人为本。

坚持以人为本，既是城市管理的出发点，又是落脚点。城市的主体是人，城市管理要以人为本，就是以最大多数人的最大利益为本，不能因少数人的利益而影响最大多数人的根本、合法利益。这就要求我们在履行职能时，要充分地考虑人的需要、市民的需要。因此，城市管理中

坚持“以人为本”，就是坚持人民本位的价值取向，始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点

；就是坚持发展依靠人民，立党为公、执政为民；

就是要尊重和保障人权，维护人的合法权益，满足人的合理需求。

坚持以人为本，不能简单地就事论事，还要在履行职能时考虑社会效果，要体现在履行职能的各个方面、各个环节。在城市管理实际工作中，由于管理者是代表政府在城市生活中对人的活动行使监督、检查、协调、服务权，是执行法律法规的特殊人群，往往重视的只是加强表象管理，这种管理方式极易使市民产生对立情绪，从而导致管理效果不佳或失败。

这从近年来屡见不鲜的城管暴力抗法事件以及群众对城管工作者的高度关注可见其一斑。要

在城市管理方面实现科学发展，促进社会和谐，就必须坚持以人为本，强化两种意识：

一要强化依法行政意识。

作为执法管理人员，既要最大限度地维护城市秩序，又要努力避免损害弱势群体的利益，因而强化依法行政意识尤为重要。

二要强化管理就是服务意识。

城市管理不是与市民为敌，而是为市民服务。要树立正确价值取向，消除以“管理者”自居和居高临下的心理，增进城管工作者与市民的“鱼水之情”；要大力实施“亲民”和“为民”工程，为市民排忧解难。近年来，我市率先在全省免费开放全部公厕，推出摇铃上门收运居民生活垃圾措施，

在城管执法中做到严格执法、规范执法、有情操作等都是坚持以人为本的具体体现。

二、正确处理好发挥主观能动性与充分利用行政资源的关系

发挥主观能动性就是以客观规律为指导，以客观条件为基础，去认识世界和改造世界的过程。

事物的本质和规律是隐藏在现象之中的，人们只有充分发挥主观能动性，运用抽象思维的能力，

才能透过现象揭示事物的本质与规律，从而正确地指导人们的行动

。因此，工作中发挥主观能动性是关键。辨证地看，事物之间又是相互联系的，城管部门和城管工作离不开外界的支持、配合。因此，在发挥主观能动性的同时，又要充分利用好现有的行政资源，调动一切外界因素来推动、促进城管工作。发挥主观能动性与充分利用行政资源之间互为因果，城管部门只有发挥好主观能动性，做到有为，才会有位，有位才能更好地利用行政资源。

发挥主观能动性，一要以有为争有位，以有位促有为。

有为就是城管工作要得到广大市民的认可，并达到领导和行业管理的要求。

二要激发广大职工的工作积极性和创造性。

要大力弘扬“不待扬鞭自奋蹄”精神，最大限度地调动城管全体职工的工作积极性和主观能动性。要建立、完善监督检查、奖勤罚懒激励机制，让想偷懒、混日子、得过且过、不思进取、投机取巧、消极怠工者失去生存空间，为想干事、肯干事、能干事的职工打造良好平台、提供用武之地和发展空间，最大限度地激发城管队伍的创造力和战斗力。

同时，城管工作涉及方方面面，单靠城管部门的努力，仅仅通过发挥主动能动性还不能完全管好城市，还要充分利用好现有行政资源，积极争取各级各界的支持配合。

一要积极争取上级领导的支持。

“老大难，老大出面就不难，老大重视就不难。”要大力争取上级领导对城管事业的关心和重视，给予人财物力和政策等方面的倾斜。

二要加强与其他职能部门协调。

积极争取他们的支持与帮助，利用他们的优势，借助他们的力量，形成城市管理的强大合力。

三、正确处理好提高城管人员素质与提高市民素质的关系

“打铁要靠自身硬”，提高城管人员的素质，是做好城管工作的基础，城管人员素质的高低决定了城管工作水平的高低和城管事业的兴衰；市民是城市管理的受益者，也是城市管理的直接参与者，只有充分发挥广大市民的力量才能真正管好城市，从一定意义上说，市民素质高低决定了城市管理水平和城市文明程度的高低。因此，提高市民素质与提高城管人员素质并重方能达到管好城市的目的。

当前，城市化进程的急骤加速使城市管理面临的挑战越来越大，

各级领导和广大市民对城市管理的要求越来越高，城管新技术的不断采用和管理方式的不断发展也对城管人员的知识结构、能力素质提出了新的要求。在这种形势下，城管职工只有不断提高文化素养、法律素养和业务素质才能适应新时期城管工作需要。

今年2月29日，蔡晓明市长对我市当前城市规划建设管理工作作指示时提出：“领导的品位，决定城市的品位，城市的定位，决定城市未来的地位；我们大家都要努力提高城市建设的素养，要博学多才，相融贯通，用心去琢磨这个城市，每位城建工作者更要努力提高自身素质。”市长对城市建设者的要求同样也适合城管工作者。因此，城管部门要把队伍建设作为一项长期的战略任务来抓，一刻都不能松懈；

要大兴学习之风，大力创建学习型单位、学习型机关，抓好培训教育，鼓励自学成才；要加大专业人才引进力度，选招思想好、文化程度高的人员进入城管队伍，不断给城管队伍补充“新鲜血液”。城管人员素质提高了，对市民进行管理的过程也是宣传教育的过程。

与此同时，要加大宣传力度，培养市民的良好习惯和文明意识，通过耐心细致做工作争取市民的理解和支持，引导市民协调一致搞好城市管理，动员广大市民参与城市管理，扩大城市管理的宣传面，使每个市民都感到自已是城管的一份子，每个人都分享城市发展和管理成果，形成城市管理人人有责的良好氛围，真正实现“人民城市人民管，管好城市为人民”。

四、正确处理好纵向与横向的关系

纵向是指市本级与区、上下级之间的关系。目前市城管局上级业务指导部门为省建设厅；市城管局与包括章贡区和*经济技术开发区在内的各县（市、区）城管部门无上下级业务关系。横向是指市直部门之间和本市与其他城市之间的关系。市直部门之间，目前我市主要是市城管委指挥调度有关部门和单位履行城管职责，市城管委办公室（设在市城管局）负责日常事务；从本市与其他城市之间关系看，我市城管部门与其他城市城管部门均为不相隶属关系。目前这种管理体制和管理模式存在“先天不足”，城管体制不顺、多头管理、职责交叉、利益上的各自驱动以及互相推诿，严重制约城管工作上水平。特别是随着中心城区范围的不断扩大，现有管理体制和管理模式越发显得滞后。为此，

一要理顺中心城区城管体制。

要按照有利于调动市、区、街、居各级积极性和重心下移、多数人参与、无缝隙管理的原则，以环卫体制改革为突破口，抓紧实施中心城区城市管理体制改革。

二要强化市城管委和城管办的指挥调度职能及各城管部门的“大城管”意识。

要争取市政府支持，增加市城管局对各县（市、区）的业务指导职能和对技术开发区管委会所属城管机构的指导、协调、监督、考核职能，并将*经济技术开发区城市管理工作纳入市统一管理。充分发挥市城管委研究决定城管重大事项，协调各委员部门、单位搞好城市管理工作等职能；强化市城管办具体调度考核的职能，加强对各城管部门和章贡区、*经济技术开发区的检查、考核等工作，督促各有关部门和单位认真履行各自担负的城市管理职责；强化城管委各委员部门的“大城管”意识，通过实行目标责任制等措施，促使各部门认真履行城管职责，形成齐抓共管合力。

三要主动加强与兄弟城市的联系。学习他们城市管理的先进经验。四要主动加强与其他市直单位的协调。

部门之间切实做到相互支持、相互帮助、相互监督、紧密协调。

五、正确处理好质量与速度的关系

当前和今后相当长一段时期，城市规模的急剧扩张必然要求大量市政基础设施的及时跟进，而城管部门肩负着市政基础设施的建设职能，任务将越来越重。近年来，由我局负责组织实施的市政基础设施建设项目越来越多：20*年

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个项目，总投资约3450万元；20*年50个项目，总投资6000多万元；20*年将达到63个，总投资5.3亿元。市政基础设施建设项目的实施都是为了解决百姓反映强烈的市政热点问题和提升城市形象的节点问题。如果不讲速度，市政基础设施建设就会滞后城市化进程，这样就满足不了百姓需求、影响城市功能的发挥；如果只追求速度，不注重质量，不尊重客观实际，不严格按科学办事，也难于实现城市建设和管理的科学发展。因此，在建设过程中必须做到质量与速度的统一。

一要紧抓工程速度。要按照上级要求和单位安排，按时完成工程进度。二要紧抓工程质量。

要用好有限的每一分钱，使建设施工的每一个环节均符合质量要求。三要出精品、上档次、讲品位。

最近，潘书记就加强中心城区城市管理作出重要批示：“一个城市的灵魂在于艺术的品位与经常的管理。”落实潘书记的重要批示，就是要辨证地把握建设和管理两方面，“艺术的品位”要靠建设，而城市的品位来源于每个细节的品位、每个工程的品位。定位决定地位和品位，市政基础设施建设要保持一定的超前性，使每个项目经得住历史的检验。

六、正确处理好长效管理与突击整治的关系

城市管理工作具有经常性、反复性特点，决定了城市管理必须实行长效管理。同时，城市管理突发性、随机性特点又决定了需要在长效管理基础上辅之以集中突击整治手段，这样才能有效解决应急性、疑难性、专项性问题。突出整治和长效管理是紧密联系、相互作用、缺一不可的。长效管理是治本，突击式整治是治标。长效管理是标准化的管理，突击整治是随着季节等因素的变化展开的突击式、阶段性整治。突击式整治是解决难点问题的有效手段；长效管理是避免反弹、回潮，巩固突击整治成果的保证。虽然突击整治有其特有优势，也许通过一、二次突击整治就可能在短时间内大见成效，但稍不注意就回潮、反弹，因此在实际工作中要力戒依赖突击整治，期望一蹴而就的倾向；同样也要避免因为长效管理是治本措施，放弃突击整治，致使一些问题，特别是一些广大群众关心、党和政府关注的问题，不能在短期内取得成效，延误全局工作。在工作中我们做到以长效管理为主，以突击整治为辅，相互作用，互为补充。

近年来，通过开展各种活动，我市的城市面貌和环境卫生发生了较大变化，但与先进城市相比，还存在许多薄弱环节和不尽人意之处，特别是在如何巩固成果、长效保持城市良好市容市貌方面，还有很多工作要做。因此，必须全面规划、整体推进，进一步加强长效管理；要重视法规建设、标准规范建设和质量监督机制建设，加强经常性的管理质量检查考核，把城市管理纳入法制化、制度化、规范化、科学化的轨道；要统筹兼顾，认真分析、了解客观情况，掌握城市管理客观规律，对一年四季的重点，做到心中有数，科学地统筹安排各项工作。

七、正确处理好常规管理与数字城管的关系

在城市管理中，要处理好常规管理与数字城管的关系。常规管理是传统的、没有技术手段进行管理的模式，较之数字化城管模式，常规管理存在以下缺陷：

一是

长效管理机制难于进一步完善。由于缺乏对城市管理的系统研究，局限于就事论事，管理往往步入头痛医头、脚痛医脚的困境，热衷于搞突击整治，但效果往往是前治后乱，无法实现长效管理。

二是

管理粗放，效率低下。由于缺乏技术手段，对自身管理对象的底数摸不清，难以提供准确的统计数据和应对出现紧急情况的对策。

三是

缺乏合理的监督评估机制。由于缺乏科学合理的监督评估机制，导致发现问题多少没人管，主动管与被动管、管好与管坏、管与不管一个样。

四是

缺乏统一调度，部门联动机制不健全。从事城市管理工作的部门多，加上工作侧重点和依据的法律不同，往往各行其是，协调配合不够，更谈不上建立相互间的既监督又协同的关系。

为克服常规管理的缺陷，国内许多城市纷纷探索数字化城市管理模式，数字城管是手段、机制的创新，数字城市建设已被国家列入国家信息产业和城市基础设施“十一五”发展的战略重点。目前，全国有120多个城市建有城市规划管理信息系统、400多个城市建有房产管理信息系统、100多个城市建有综合式专业管网系统、100多个城市正在建设空间基础信息系统。其最大的特点和优点体现在四个方面：

一是有效地整合城管资源；二是及时地收集城管信息；三是快速地处置城管问题；四是

科学地评价城管部门的绩效。以实施城市管理数字化为突破口，有效运用高新技术设备参与城市管理，是不断提高城市管理水平和效率的一项重要措施，也是摆脱城市管理困境，实现由传统城市管理向现代城市管理转变的一条必由之路。近些年来，我市城区建设取得了长足发展，城市基础设施水平不断提高，城市功能不断完善，城市环境不断改观，但我们的常规管理与城市建设相比，则显得相对滞后，并且存在各有关城管部门的职责不够明晰、履行不到位、部门之间信息整合不够、多头管理导致推诿扯皮、不能形成整体合力等问题。常规管理模式的缺陷制约着我市城市管理水平的进一步提升。因此，我们要在认真调研的基础上，结合我市实际，抓紧组织实施数字化城市管理。

八、正确处理好专业队伍管理与市场化运作的关系

专业队伍管理具有法律强制性和专业性，是城市管理的主要形式。在现有体制下，我市城市管理主要以专业管理为主导，由城市管理部门唱“独角戏”，其他部门特别是企业、社会力量很少参与城市管理，很难形成“大合唱”局面。这种城市管理由城管部门孤军奋战的局面，其弊端显而易见：

一是无法调动社会各界参与城市管理的积极性，群众对城市管理工作缺乏必要的理解、支持和配合；二是

影响城市管理工作效率；三是

城管部门既当“运动员”，又当“裁判员”，容易导致权力失控、管理价值取向错位和监督缺位；四是

园林、道路养护、环卫保洁等城市市政公用事业高度的垄断性导致了缺乏竞争意识，明显的福利性影响了自我发展能力的形成，导致投入渠道比较单一、效率低下、服务不到位、钱财物浪费较大，并在一定程度上存在平均主义、“吃大锅饭”现象，职工的积极性、主动性得不到最大限度的调动。因此，加快推进市政公用事业改革已势在必行。我们要解放思想，进一步深化体制、机制改革，敢于打破坛坛罐罐；要善于转换角色，大胆引进市场化运作机制；并且，改革中要始终把市民的利益放在第一位，不能以改革的名义为部门谋取利益。

20*年7月，我市园林养护、环卫保洁率先推向社会公开招标，在这方面的改革取得了一定成效，但

仅仅是逐步建立市场机制的一个开端，整体步伐仍较慢。对此，我们要在依靠专业队伍管理的同时，一要

深化市政公用事业改革。通过深化改革，使城管系统各公用事业单位真正实现政事政企分开、管干管养分离，行政监管职能进一步强化，市场运行机制基本建立，中心城区市政、园林、环卫事业走上良性循环、可持续发展轨道。当前，要积极争取市财政支持，尽快解决环卫保洁、园林养护市场化运作的经费保障问题。在此基础上，认真总结经验，进一步扩大道路清扫作业权、园林绿地养护、道路养护招标承包的范围。

二要

提高经营城市的能力。通过出让市政公用事业特许经营权，吸收社会资金和外来资金参与市政、园林、环卫设施的建设运营，打破资金“瓶颈”制约，改变市政、园林、环卫设施建设投资渠道单一、投入不足的现状。

九、正确处理好洁净城市与兼顾困难市民的关系

城市管理不仅要考虑管理工作与当地经济社会发展的协调性，还要处理好洁净城市与城市管理中的社会利益关系、兼顾困难群众就业生计问题、严格管理与构建和谐社会的关系、避免城市管理与弱势群体之间因管理与被管理所产生的矛盾等现实问题。长期以来，因为占道经营投资少、成本低、见效快，许多困难市民把占道视为解决生计、谋求生存的一种手段，甚至在利益驱动下，呈现蔓延之势；而管理部门为了营造优美整洁的市容市貌，一味地强调限制和取缔违章占道，从而导致政府的“面子”与市民的“日子”、城市“市容”与市场“繁荣”的矛盾长期存在。实践证明，在现今市场容量不足、许多下岗职工再就业途径少、摆摊设点被视为出路的状况下，要彻底取缔占道摊点是非常难的，科学疏导、规范管理才是根治这一顽症的科学方法，也就是说，在洁净城市的同时，要兼顾困难市民的利益。当前，

一要

抓紧出台《*市中心城区摊点管理规定》。要在不影响市容、市民生活和交通秩序前提下，真心考虑困难群体的生存需要，专门在一些街巷规范性地设立摊点区，让部分下岗职工摆摊设点，解决其生计问题。

二要加强摊点区的管理。维护好摊点区市容环境卫生、经营秩序。三要

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关键词：城市规划；管理；探讨

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

城市规划管理对于一个城市的整体空间布局，以及城市经济、政治、文化的持续、稳定、健康的发展均具有着重要的意义。城市规划管理工作的好坏程度将直接影响到城市规划进程的整体实施进程。但是，由于诸多因素的影响，城市规划管理整体水平还有待提升，笔者结合自己的实际工作之中遇到的较为突出的问题、前人的相关研究成果，提出了一些自己的看法。

1 城市规划的概念

城市规划是这样一个过程。它依据城市发展目标和对城市的整体研究，通过对城市土地使用进行预期安排，制定城市发展的行动纲领。通过城市建设活动改造城市的空间状况，从而引导城市有序发展。城市规划是在实践的基础上逐步发展起来的，现代城市规划是社会改良运动、政府行为和工程技术的结合体。但究竟什么是城市规划，无论在理论上还是实践上，对此均未获得过共识。我们认为无论从何种意义上讲，城市是一种客观现象，而规划则是一种意识或意志的表述，两者相互关系的整理，将有助于我们认识城市规划的本质和内涵。

2 城市规划要坚持的原则

城市规划是一项牵动经济、社会、文化、环境诸多因素的全方位的系统工程。城市规划是城市发展的龙头，是城市发展的蓝图。只有把城市规划好，才能逐步建设好、管理好。笔者结合多年实践与理论的探讨，认为城市规划工作应坚持以下几个原则。

2.1 城市规划要坚持科学性。规划是龙头，规划是前提，规划是保证，因此城市规划编制要坚持科学性。对城市要进行科学的定位、定性、定向。编制城市总体规划、专业规划、分区规划、详细规划要科学，要符合当地实际。要以科学严谨的态度。使城市规划具有战略性、广域性、前瞻性、综合性和可操作性。要科学编制近期规划和长远规划。局部规划和总体规划，有效地指导城市建设，以免在一个城市、一个区域重复建设，避免今年起楼，明年拆楼，今天破路，明天挖坑的现象，造成资源浪费。

2.2 城市规划要坚持超前性。也就是说城市规划要高起点、高标准、高质量、高水平。要根据城市经济发展竞争的需要，着眼于新经济时代对城市发展带来的新挑战，高起点筹划城市的发展格局。用先进的规划技术指标来指导城市建设管理和发展。避免城市建设重复运行。在利用规划对各种城市资源进行配置时有效地运用市场经济规律的杠杆，以集约合理为条件。最大限度地释放城市资源资本的潜能，使城市规划在城市建设发展中发挥最大的效益功能，成为创造财富的龙头。坚持城市规划超前性。确保城市规划“至少五十年不落后”。城市规划要留有余地，给城市发展留有充裕的空间，让城市下一代规划者的才能得以全面的施展。

2.3 要坚持连续性。城市规划是一项非常严肃的工作。要坚持“规划一张图，审批一支笔，一张蓝图绘到底”的原则。城市规划是严格按照程序进行的，具有权威性和法律效力，因此市、县政府应该按照上级批准的规划进行实施。城市规划不应该因为领导变化而变化，应该一届政府接着一届干，保持城市规划的连续性。

2.4 城市规划要坚持群众性。为了使规划贴近群众，更趋于科学合理性，贯彻落实“三个代表”重要思想，代表最广大群众的根本利益，要充分发动广大市民共同参与，献计献策。城市规划要实行“阳光规划”。其主要内容是城市总体规划批前、批后要公示。让市民行使对城市规划的知情权、建议权、监督权。规划审批后。向社会公示规划图纸和文字内容，让市民了解、遵守并监督规划的实施。

2.5 城市规划要坚持生态性。城市规划要注意人与自然生态和谐，使城市复合生态系统达到优化的目标。城市与自然环境水融、浑然一体。要处理好城市规划与城市生态平衡的关系，追求生态城市。在搞好生态平衡的思想指导下，建立山水城市、森林城市、海滨城市、园林城市。

3 加强城市规划的管理工作的措施

城市规划涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域，是一项全局性、综合性、战略性工作。要统一思想，提高认识，以改革的精神、科学的态度、求实的作风，努力提高规划制定和修编工作水平。

3.1 要加强领导和协调。规划是城市管理的第一要务。地方各级人民政府特别是城市人民政府要切实负起责任，把城市规划工作纳入重要议事日程。明确具体的工作目标、任务和要求，发挥规划在城市管理中的龙头作用。有城市规划修编任务的地方要组成专门班子，提供必要的支持。拿出高水平的工作成果。各有关部门要根据各自职责，搞好协调配合。加强对城市规划修编工作进行指导和监督。城市总体规划及近期建设规划的编制，要与国民经济和社会发展规划相关规划搞好衔接。

3.2 要推进科学民主决策，培养规划人才。培训现有工作人员，提高城市规划的科技含量。城市规划的编制要有长远眼光，提高战略性和前瞻性，为经济社会发展留有余地。要改进城市规划编制的组织方式，完善城市规划的公示、听证制度，考虑建立规划委员会制度，就城市近期建设规划、详细规划以及重大项目建设等问题。充分听取社会各方面的意见和建议，提高城市规划的公开性和透明度。

3.3 要依法制订和实施规划。进行规划修编的地方。首先必须对现行规划实施情况进行评价。查找问题，分析原因，提出解决问题的办法，确定修编的目标和任务，并按法定程序认定、报批和备案。规划一经批准，就具有法定效力，任何单位和个人都必须服从，保证规划的权威性和严肃性。要做好《城市规划法》修订工作，以及有关法规、规章的制定工作，为规划编制和实施提供法律依据。

3.4 要完善城市规划的体制机制。建立健全城市规划管理体制，统一规划城区、各类开发区、卫星镇及城市地下空间。要发挥城镇规划行政主管部门的作用。保证城镇体系规划和城市总体规划的有效实施。要完善城市规划工作监督检查机制，研究建立城市规划督察员制度，建立必要的责任追究制度，对规划编制、审批、实施各个环节进行督查，及时发现问题，查处违法违规行为。

4 结束语

城市规划管理对于人居环境的改善以有及城市经济、政治、文化持续、健康、稳定的发展具有着重要意义。从本质上来看，城市规划管理是对于一个城市的整体空间布局具有着重要的协调意义，是对于“一个城市的规划编制、规划许可、以及建设项目是否符合规划许可的内容进行监督检查和行政处罚的行政管理工作”。由此可见，城市规划管理工作的好坏程度将直接影响到城市规划进程的整体实施进程。伴随着社会的不断发展，尤其是进入二十一世纪之后，城市规划管理问题伴随着我国市场制度的不断建立与健全，逐渐映入了人们眼帘。在取得大量的成就的同时，作为新时期的城市规划管理工作者我们要能够保持清醒的头脑，对于目前城市规划管理过程之中出现的大量的不合理现象进行深入的分析与研究，这样才能够更好的促进我国城市规划管理工作的顺利进行。

参考文献：

[1] 王嘉.城市规划管理中存在的问题及对策[J].现代装饰(理论),2011,(05).

[2] 戴茜,傅小坚.城市规划管理的现状与改进建议[J].中国高新技术企业,2011,(01).

[3] 陈晓，叶伟华．深圳低碳生态城市规划编制和实施管理探索和实践[J]．重庆建筑，2009，（8）.

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一、在调研过程中发现的突出问题及形成原因分析

（一）环卫基础设施数量不够，档次偏低。

随着城市建设的不断加快，城市规模在不断扩大，而环卫基础设施建设没有跟上，有些路段基本的果壳箱、垃圾箱的数量少的可怜，城区的公共厕所的数量和档次也不能符合要求，目前城区现有的公厕中还没有一座一类公厕，仅有的几座二类公厕也不够过硬。究其原因，主要有：

1、投资渠道单一，投资力度不够。财政每年拨付用于环卫基础设施建设的资金极其有限，环卫处只能有多少钱办多少事。

2、土地资源紧张，可供建设的用地不多，随着城市的发展，人流量大，店铺林立的繁华商业区寸土寸金，环卫基础设施建设见缝插针也难觅立足之地。

（二）环卫管理和执法监察力度，有待于进一步加强。

环卫工作“三分干，七分管”，只管不干或是只干不管都失之偏颇，从理论上讲就不符合科学发展观的要求。从实践上看，我们当前环卫管理工作比较注重于实干，而在城市管理方面没有过硬的东西，一头重一头轻。主要体现在：

1、管理意识淡薄。城市管理以管为主，这是共识，过分注重于“干”，其结果往往是顾此失彼，这边的问题刚解决，那边的新问题就又出现。遇事热衷于搞突击，过后一切还是老样子，这就是重干轻管的弊端。

2、管理手段不成熟，管理方法缺乏新意，从表现上看就是没有形成自身管理的框架，对于违规行为该如何管，怎么才能管好心里没有底，这就是导致我们城市环卫管理工作随意性较大，而没有一套科学严谨可操做性强的管理方式，环卫工人的劳动得不到尊重和保障。

（三）环境卫生长效管理未得到足够重视。

环境卫生工作是一项长期工作，一天不打扫都不行。而有些部门和个别乡镇对待环境卫生工作漠不关心，不够重视，在遇到检查时，总是强调有客观理由，或表态整改，但始终在行动上不能够积极主动地把环境卫生工作落到实处，更谈不上实行长效管理了。

究其原因主要有以下几点：

1、意识不到位，干管脱节。在我们的传统观念中环卫工人不怕脏、不怕累，埋头苦干是一种优良的工作作风，而对于如何搞好管理，保证环卫工人劳动成果得到尊重这一点却没有得到应有的重视，没有意识到干的再多也只是做好了三分。这一点通过近阶段学习科学发展观理论，我的体会又进一步得到加深。

2、保洁人员不足，年龄结构老化。环卫保洁质量的提高离不开环卫工人的辛勤劳动，然而我们所面临的形势是：道路保洁越来越重，工作量越来越大，而人员没有增加，原有人员的年龄结构过于老化，制约了保洁工作的开展。

二、解决问题的方法和途径

对于调研中发现的上述问题，我结合科学发展观的理论学习，也征求了部分职工和中层管理人员的意见和建议，形成了一点自己不成熟的看法。

（一）环卫基础设施建设管理问题。需政府加大资金投入力度，配套添置一批果壳箱等环卫设施，建设一批上档次且实用的公厕，这是解决问题的直接办法，这是没有争议的。关键是怎么建，如何建好的问题。我个人认为：一是政府为主导，严格执行《环境卫生专业规划》，加大基础设施建设资金投入，来建一部分档次高的卫生配套设施；二是要加强政策扶持力度，吸引有实力的单位和个人投身到卫生设施建设的行列，实现投资渠道的多元化。三是要创新管理模式。这就需要我们走出去，多学多看，吸收他人的先进经验，在此基础上进行管理方式的创新，摸索出一套符合自身特点且行之有效的管理模式；四是政策导向，结合部门协调解决环卫基础设施建设用地难的问题。凡是新建居民区、广场、商业区及其他一些公共场所都要预留环卫公共设施建设用地，否则，在验收时不予通过，规划部门在审批公共设施建设用地方面优先考虑，政策倾斜，确保公共设施建设用地紧张的状况得以缓解。

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关键词：市政；质量；属性

中国分类号：TU99 文献标识码：A

前言

城市是政治、经济、文化教育、科学技术的中心，在社会主义现代化建设中起着主导作用。城市基础设施、公用设施和市容市貌它直接关系城市的形象，直接反映城市市民的精神面貌和文明程度，影响了城市的投资环境。因此，必须充分认识城市市政管理工作的重要性，构建新形势下城市管理新格局，实现城市和谐可持续发展。市内道路工程质量与城市的市容市貌、市民的生活密切相关，直接反映了城市的管理水平。畅通的道路，使人们出行方便；快捷的交通，促进经济的发展，所以，要对市政施工生产全过程中下功夫，抓好市政的质量管理。

一、市政工程项目管理的现状属性

(一)质量意识不强

由于市政工程的特殊性,有的为了赶进度或应付上级检查,往往忽视质量,出现蛮干的现象。各责任主体对强制性规范不熟悉。

（二）质量管理松懈

施工企业质量管理薄弱 ,实行内部项目承包制,转包挂靠的行为削弱了企业对项目部的质量管理,有些施工单位不具备相应资质,只好找单位挂靠施工;这样形成了以包代管,造成了质保体系不健全;有的市政单位不按图样施工,独自变更设计。另外,还有许多原来的分包企业逐步发展成长为总包企业,这些总包企业往往在分包工程的现场施工质量控制上存在薄弱环节。

（三）监理管理薄弱

由于我国现行的建设监理市场不完善,监督管理机制不健全, 监理工作存在着理解偏差,存在着持证的人员（兼职太多）不能上岗监理,而在岗的监理人员又无证的现象,造成不具备监理资格。同时监理培训工作有时又流于形式,效果不十分明显,也影响了监理队伍的建设。

二、主要措施属性

（一）管理班子

抓好项目负责人班子建设，根据项目的特点、工期、结构、质量的需求组建班子，充分这个班子必须满足完成项目任务的需求。搞好项目管理班子成员的自身素质。

（二）加强工程质量管理

根据我国有关规范、标准、规定,制定完善的市政工程建设质量管理体系及质量管理控制程序、措施。使日常质量管理工作规范化、制度化。明确分清同承包方的责任界限,既要做到分工明确，又要认真负责, 做到各负其职、严格管理。

（三）材料检查措施

城市市政道路质量，与使用的材料有关，材料的性能指标，决定着工程的使用年限和寿命。原材料是保证施工质量的第一道关口。道路养护和畅通，为最大限度降低环境对工程质量、人民的出行产生的不利影响，创建优质工程打好基础。构造物及材料承受巨大的荷载， 常年在大气环境下，经受着各种复杂环境变化的影响及腐蚀，所以材料是质量的第一道关口。

项目质量监管部门要对工程材料的进行监管，监管要贯穿于工程建设的全过程。对所有材料在工程验收之前，监管工程师都要进行抽样测试 ，对施工单位自行采购的工程施工材料（水泥、砂、石集料、钢筋等），必须提供“三证”并按有关标准规定抽样检验，执行见证取样制度，不合格的材料一律不准进入施工现场。加强对材料的抽检工作，以保证管构件质量关。

（四）信息对称管理

项目管理的过程中，注重有效沟通尤为重要，一个项目通常受好多约束，如时间、资源、阅历、知识等多重约束限制，而且往往项目不是一个人完成的，需要项目组内部进行高效的沟通，才能保证良好的效果。沟通包括：和客户的沟通、项目组内部的沟通多种。从沟通的载体而言来讲：有口头、书面等；从渠道上分，可分为电话、面谈、网络、等各种形式。依照工程施工合同示范文本中有关工程进度、工期的规定,对工程进度进行管理、控制。提前预见多专业、多单位交叉施工的出现的矛盾,及早的采取对应措施,避免因业主协调原因影响工期,并公平。在确保工程质量的前提下,综合平衡,适时调整工期与投资控制计划,保证工程总目标的实现。

（五）工程投资管理方面

结合城市市政工程建设施工特点,制定严格的工程经济签证、工程量确认、投资管理制度、控制措施。科学区分业主与承包方应当承担费用的界限及责任,及时、公平、合理地确认合同变更价款,并保留齐全、完整的原始记录、证据。同时应确定合理的决策程序及工程进度。

（六）项目管理体系

要加强政府监督、项目(施工)监理和企业自检体制。 理顺建设单位、监理单位(监理工程师)和承包单位三者的关系。理顺好建设单位与承包单位的关系；理顺建设单位与监理单位的关系；理顺监理单位与承包单位之间的监理与被监理的关系。监理工程师依据监理办法和监理合同独立、公正地行使监理职权,对建设单位和承包(施工)单位均具有监督权,以负责保护双方利益； 建设单位要经常组织检验小组,对施工单位进行质量质检和质量抽检；施工单位也要成立各施工工序质管小组,负责自检、专检和互检。

（七）民主管理的有效性

实行民主管理，进行自我约束 。建立健全民主监督体系,对于重要决定和重大决策,项目经理有权在民主管理委员会上发表自己的看法和态度； 经营方面的重要问题的处理要及时沟通,请求同志的支持与监督；让全体员工有高度的事业心和责任心，落实质量责任化。

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关键词：信息技术；建筑管理；实践应用

Abstract: in the article elaborated the information technology, building management information after two basic concept, this paper will information technology application to the building's entire process in strategy puts forward some views.

Keywords: information technology; Building management; practice

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

全球化与信息化进程加快，在建筑行业中也体现得越来越明显，怎样把信息技术合理有效地应用到建筑管理中去，是值得我们每一名工作人员考虑与研究的问题。

一、信息技术管理的常规应用

信息技术管理，其基本定义为企业应用合理有效的办法，对管理经营中所涉及到的信息进行搜集、处理、加工、储存，并用以帮助企业进行发展决策的管理。在当代，信息技术管理主要指的就是计算机信息技术管理。单就建筑施工管理来讲，不但要解决需不需要用到计算机技术这一问题，还要解决怎样利用计算机技术这一问题。上世纪九十年代迄今，世界范围内的计算机技术都得到了极大进展，硬件设施在存储量、价格等方面的优势越来越使其普及变为可能与必然，而软件开发的进展让这种可能与必然充满了生机与活力。信息的沟通及处理与计算机的关系变得日益密切，信息的网络化、社会化、经济一体化管理，无一例外地都受到了计算机技术的影响。网络让人们的学习与工作方式都产生了极大变化，而建筑工程管理中应用以计算机技术为支撑的信息技术，可以很好地解决在管理中出现的各种问题。用信息系统来明确建筑单位各部门的工作职责，可以让业务工作实现顺利交接与进展，提升各部门工作效率，尤其是提升合作水平。伴随市场的成熟，建筑施工项目管理的信息系统化工作在完善自身的同时，更给发展建筑行业指明了方向。那些与建筑单位自身管理方向相一致的信息技术产品与服务是很容易为市场所接受的，它可以给建筑管理提供研究与发展的系统支撑。

二、信息技术应用在建筑管理中的必要性

建筑信息管理指经由各系统、各工种、各数据的科学管理，让所有的信息都可以有效方便地实现搜集、储存与应用。当前，信息技术管理不断产生与发展新型产品，对建筑企业自身既是一种激励，也是无形的挑战，如果建筑企业不能适应市场发展潮流，及时采纳与应用新型信息技术管理，就极容易被同行业的其余企业所赶超，进而有遭到淘汰的危险。为应对这种挑战，更多的企业选择了建筑管理信息技术对外发包的办法，而外包这种形式，其关键是要对系统进行理性分析，掌握合理的节奏与齿度，明确哪些信息可以外包，实现工作效率最大化，而哪些只能在企业内部运行，以保证工作的便捷性与商业机密的可操控性。

在建筑管理工作中，一定要彻底改变以往那种耗费人力、物力、财力很多，而工作效率始终上不去的落后局面，充分利用起计算机的大存储量、快传送，实现高质量、准确、快速的自动化建筑管理工程应用，树立起建筑行业在管理上的先进性、自动化、规范化、现代化办公形象与办公意识。而在硬件配备上，应进一步提升建筑工程企业管理者的工作素质与先进思维，让其有信息化管理的工作态度，管理办公条件进行全面改善，为信息技术在建筑管理工作中全面应用打下坚实的物质基础，最终实现企业的经济效益与社会效益双丰收。我们明确了信息技术应用在建筑管理中的必要性以后，还要注意以下三点：要注意数据挖掘技术的研究与应用，通过海量的数据筛选处理，在其中找出创新动机，实现构想方案的最优化。第二是信息技术要同建筑业务作紧密的融合，让信息技术在管理上的优势转化为建筑企业在业务中的优势。第三是建筑管理信息化讲求的是团队协作，而信息技术中的信息化软件应当把这种优势继续传承下来，在形成企业竞争优势时，要逐渐培养以建筑管理为核心，以信息技术为标尺、以集体协作为半径的工作队伍。

三、信息技术应用在建筑管理中的现状

（一）缺乏明确认识与核心技术

多数企业对信息技术重视程度不够，认为信息技术只是上网查资料，收邮件。而没有认识到信息技术在工程监控、流程协调、业务管理、资源统筹上的重要意义。而对于实测工程成本、工程变化、提出工程预警等方面，很多企业也均没有明确的认识。

（二）各企业水平不一致，差距比较大

因为思想意识与经济实力的区别，一些效益好、规模大的建筑企业对于信息技术应用重视程度较高，而经济效益一般，规模小的企业受到思维的局限与经济实力的制约，不愿意花精力与物资返岗入到信息技术中来。

（三）志门的软件匮乏，需要进一步开发

从我国建筑行业现状来看，还很缺少专门的信息技术软件，技术发展的不成熟，同国外有很大差距。一些国外进口的软件又同我们国家的实际建筑情况有比较大的差距，难以有效利用。

四、信息技术应用在建筑管理中的应用

智能型建筑管理同计算机技术、建筑管理控制技术、通信技术的发展都有着紧密联系，它在我们国家的建筑行业发展中呈现出蓬勃发展的态势，成为众多地产商的重要发展手段，一些相对比较特殊的建筑，都在不同程度上实现了建筑自身的智能化，比如珠海机场、北京的名人广场、还有位于深圳的罗湖商业中心等。而上海金贸大厦、人民银行总部等建筑，更是智能化建筑的经典。根据资料显示，全国到目前为止，已经有近一千五座智能型建筑。

建筑管理扩而广之，则是城市管理。数字城市综合运用到了网络、虚拟仿真、多媒体、GIS、遥测、遥感等多项技术，对于城市基础设施的功能机制完成信息化自动搜集，并实施监测管理的动态化，与辅助决策的技术化。为了推进数字城市的建设，建设部业已充实调整了组织机构，制定印发出了新的建筑管理工作信息化工作要点以及数字化城市工程等两项规范。当前，用更为先进有效的信息技术武装建筑企业信息管理的工作系统，应当抓好两方面的工作，以两方面的工作来保证建筑管理的科学性与实效性。要在硬件和软件上一起下功夫。如果单纯注意建设系统硬件、门户改造，只在建筑企业管理标志物上下功夫，那就会走入到错误的发展道路上去。我们在注意硬件设施的同时，也要注意信息系统中的软件开发与人员素质调整。为了推进数字化城市建设，我国建设部已经作出调整、优化提升了建设部信息领导小组办公室工作人员及工作职能，制定了建设领域工作信息基本要点。 数字化城市工程已纳入到国家重大科技项目之中。当前，应用先进的信息技术手段建立企业管理信息规范系统，摆在第一位的应当是实效性。

我们了解到，推进建筑管理工作的信息化，本身也是对建筑自身的一种功能性改造，又是企业深入改革的必然过程，这说明了建筑管理工作信息化的严肃性与重要性。这其中，进度控制的重要性需要着重说明，应用网络技术，可以很清晰地显示出关键工作的工作进展情况，各项目的制约关系情况等，再以网络技术对这些基本情况进行汇总、整理、分析，编制出更为合理的次一步骤进度工作计划。从资源分配、材料预算、人工设备清单等角度导入数据，生成系统而又可以细化的实施计划，并根据施工进展情况进行实时调整。

总结：

信息技术业已应用到建筑工程的质量管理、费用结算、工期进度等多方面，而管理的不完善仍是我们当前急需改善的问题。我们在人才引进、制度建设等诸方面要积极进行探索研究，才能把建筑管理信息化做得更好。

参考文献：

[1] 吴少勇.信息技术在项目施工管理中的应用[J].中华建设，2008（4）

[2] 刘红生.浅谈计算机信息技术在项目施工管理中的应用[N].赤峰学院学报，2007（12）

[3] 信息技术在建筑工程管理中的应用分析[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（25）

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[关键词]城市GIS空间数据 城市空间数据

[中图分类号]TU984.11+3 [文献码]B [文章编号]1000-405X（2013）-6-269-1

0 前言

近年来，数字中国、数字地球以及数字城市的概念受到了广泛的关注，国家有关部门和一些行业内部的学会等也纷纷组织起了各种形式的学术研讨。在我们看来，不管是数字地球还是数字中国和数字城市的概念，其和核心的技术都是基于数据以及其传输、处理的服务。在这个过程中，数据不仅仅包含到了数据的产生以及数据的更新概念。同时还包含了对于数据的管理和分配处理。而在这个过程中基于数据服务的覆盖范围是很广泛的。其涉及到了GIS技术、MIS技术、CAD技术等等的多方面技术系统。

1 城市GIS空间数据的内涵

城市的GIS空间数据本身是空间地理信息技术及其相关的技术在城市的政府、企业管理的过程中乃至在城市的居民生活过程中的应用。其能够有效的利用城市地理信息技术将城市系统中的地理环境组成要去以及相互之间的关系映射到城市信息空间中，建设其一个城市现代化地理环境的空间信息模型。在这个模型中，所有的组成要素与现实中的城市是一一对应的。也就是能够组成一个虚拟的数字化城市。这就为城市的政府以及相关的企业在管理和决策的过程中提供了很大的便利。

在我国来讲，城市的GIS利用发展是比较迅速的，所取得成绩也是相对比较大的。但是在这个过程中所面临的问题比较多。目前城市GIS系统在城市管理规划方面、城市空间基础信息管理方面、城市地下管线管理方面、城市土地勘查与管理方面乃至城镇地籍管理等的方面都有英语，在城市的环境保护、城市供水与水资源管理、城市电力信息设施管理、有线电视管理、城市公安、交通以及旅游规划和城市防灾救灾等的方面都有成功的应用。这些方面的发展都离不开城市的空间数据以及城市的数据服务支持。

2 城市空间数据在GIS中的应用现状分析

（1）城市的空间数据本身是不同于一般意义上的费空间数据的。其主要的是来源于城市的地形图、城市的地籍图以及城市的相关房产图等数据。在采集的过程中必须要由专业的人员采取复杂的技术手段进行。这个过程工作量比较大、投资也是比较大的。工作一般来讲都是由政府的相关测绘部门进行，具体的投资是政府，管理方也是政府。就城市的空间数据本身来讲，由于是大比例尺的空间数据获取以及提供来讲，在这个过程中更需要快速更新，准确采集，全面涉及并且要尽量的节省相关的成本。也就是要在相对经济的条件下，快速的获得高质量的数据。

（2）现阶段的城市地形图的图式是不适应城市GIS发展要求的。国内现阶段的城市地形图图式比较复杂，主要的是为了能够满足手工制图的要求。在这个过程中，很多的图本身就不能够符合GIS系统制图要求的。所以，就出现了GIS到了一个地区不能够有效的使用问题。要解决这样的问题就要花费大量的人力和物力去解决制图的问题。但是在这个过程中又忽视了数据本身的内容。所以，在上个世纪，CAD在GIS技术中应用很盛行。但是CAD软件本身是一种对于图的表现力度比内容数据的表现力度更大的软件。所以，这就不能够在GIS系统应用需要拓宽的时候，所提出的数据要求和分析要求。

（3）空间数据本身的质量优劣程度将直接决定GIS的发展程度。由于在传统手工状态下，政府部门在日常工作管理中所使用的空间数据质量问题是没有办法查找的，但是在采取了计算机的管理模式之后，数据本身的质量问题就被充分的暴露了出来。这就需要政府花费大量的人力物力去改正才能够得到解决。政府部门对于这样的问题要有充分的认识，对于未来的计算机技术来讲，如果输入的部分是垃圾的话，那么输出的数据和成果也是垃圾，这样的话也只是一种投资上的浪费。

（4）城市建设中GIS空间数据的提供情况与实际的需求不能够实现同步的发展。很多的城市空间数据需求企业在建设GIS平台的过程中所面临的问题往往就是城市空间基础数据的获得问题。政府在GIS的数据开发过程中推出的价格十分的高，这就使得很多企业难以接受。投入的风险很大。很多的企业就选择重新建设自己的数字化数据库。这要比买现成的数据库成本还要低。这样的现象本身就是不正常的。其导致的循环就是政府在GIS的数据开发过程中资金严重的不足，但是在有实际需求的企业中，却不能够买到相关的产品。

3 空间数据在GIS中的应用前景分析

随着建设部所规划的“城市规划、建设、刮泥与服务的数字化工程”项目不断深入。这项技术的目标也在不断的实现。这个项目的建设目标是，建设适合我国本身城市规划与建设、管理实践的数字化系统。在全国的范围内实现城市规划、建设与管理工作的信息共享以及业务应用。通过大力的提倡城市信息化建设以及城市管理的现代化，为国家的各个行政主管部门提供在决策过程中科学合理的决策支持。为各种企业以及广大的人民群众提供信息方面的方便和信息服务。通过数字化工程本身的实施，改造传统的产业，通过技术的进步推动城市经济和社会、环境、科技的协调化发展。这个项目明确的将数字化的城市构建作为目标。在预期之内可以有效的推动城市数据的产生和城市GIS技术的发展应用。

同时，很多的企业也参与到了城市GIS空间数据的行动中。很多以城市GIS开发以及数字化城市作为服务对象的高新技术公司相继建立起来，并且很多的大型软件以及系统的服务商也逐渐的进入到了城市GIS建设的领域中，开始逐渐的推出面向公众的业务服务。一些实力相对比较强的企业甚至准备投入大量的资金推动城市数据的生产与更新工作。这将对于城市数据生产和发展带来新的活力。

参考文献

[1]杨天赐，傅桂明，任樟尧，GIS技术在蚊媒传染病监测中的应用与发展前景[J]，中国卫生检验杂志，2007（04）.

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[4]王少年，郎富平，移动GIS相关技术在旅游业中的应用前景[J].云南师范大学学报（哲学社会科学版），2005（04）.

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学生毕业论文

题 目： 浅析重庆物业管理现状及发展趋势问题

学生姓名

学 号 分 院 专业班级 指导教师

摘 要

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大，中，小城市相继开发建设了大量的生活小区，写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化得发展而产生的，它是房地产生产，流通，消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营，专业化管理，社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平，政策规范，城市规划，设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化，规模化发展仍需一个艰难的探索过程。

[关键词］物业管理 发展阶段 趋势展望

目 录

1 概述 ··········································································································

1.1研究现状 ······························································································

1.2目的和意义 ·························································································· 2 重庆物业管理发展趋势展望 ··········································

2.1物业管理价值的认识将不断深化 ···························································

2.2 物业管理在国民经济发展中的地位得到增强 ·········································

2.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向 ··········································

2.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序 ······················································ 3创建物业管理品牌必然性 ····································································

3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 ·············································

3.2实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 ·······

3.3物业管理品牌是信任与承诺

结 论 ···········································································································

1 概述

1.1研究现状

我国物业管理水平与国外相比还处于初级阶段，上有许多不完善的地方，具体表现在以下几个方面：

（1）物业管理架构不完善。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规则，二无措施，没有明确管理目标责任制。

（2）物管人员调配不合理，维修工作安排不力，小区物业管理工作是一个综合性较强的工作，它要求各种各样的人员参与其中，如保安，清洁工，水电工，泥土匠，排污人员等，并且经常在需求方面呈现出岑差不齐的多样性，这就需要物管人员能够根据业主的具体要求进行科学合理的安排调配，但往往多个业主同期发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如水管泄漏，电闸破坏，防盗门失灵）时物管公司往往无法及时满足业主的需求

（3）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁收益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的住房消费观还有其深厚的影响，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。部分不诚信业主长期不缴纳水电费及物业管理费的情况时有发生。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

（4）业主与物管矛盾激化，一般情况下，小区物管和业主总存在这一些矛盾，业主总是抱怨物管费太高，物管服务不到位，物管人员态度不好等，物管则总是希望尽量创收，尽量节约人力物力，尽量降低物业管理成本等。双方又缺少沟通交流平台，致使矛盾激化。

1.2目的和意义

随着我国住房改革的深入，越来越多的居民搬进住宅新村或小区，而这些新型住宅区域的管理由物业管理公司或单位的物业管理部门实行。小区物业管理公司作为新兴产业，正在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。在信息化的社会，以计算机为基础构件的小区物业管理信息系统将是日常小区物业管理全面系统化，自动化科学管理，能够极大地提高物业管理人员的工作质量和管理水平，从而达到业主的满意

2重庆物业管理发展趋势展望

这一部分我并不认为是重庆物业管理发展趋势展望，和重庆哪点沾边？？？

2.1物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

2.2物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l 、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算， 2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

2.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

1、物业管理行业政策体系趋向完善 2.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收

政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

5、业主委员会的建设与运作趋向规范

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

3创建物业管理品牌的必然性

3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要

随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住，住得下，提高到住得好，不是单纯的面积大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“软件”来保证房屋及设备正常运行，物业区内治安良好，环境整洁，服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。

3.2实施物业管理品牌是物管企业在市场竞争中生存与发展的需要 物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营，服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力，物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障

3.3物业管理品牌是信任与承诺

名牌企业，优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠，友好合作和信任的关系。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。

结 论

基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣汰的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐步淘汰。

基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而不法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难以达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾

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一、暴力抗法的特征及表现形式暴力抗法是指行政执法机关在依法履行职务过程中遇到的以暴力、威胁方法阻碍依法执行公务的现象。其特征：一是对抗行为的违法性。暴力抗法是一种扰乱社会公共秩序的违法行为，严重者还将触犯刑律。二是行为发生的突发性。暴力抗法行为发生的原因是多方面的，有时不经意的一句话或一个动作，就会引发暴力抗法行为的发生，这在具体执法活动进行之前，往往是很难准确预料的。三是后果的社会危害性。暴力抗法行为一旦发生，如果不能及时将其有效控制，不但会使执法人员遭受人身伤害，而且还会使事态扩大，造成重大损失和不良社会影响。

暴力抗法行为具体表现为被管理对象不服从行政执法人员的管理，对执法人员进行辱骂、殴打、起哄、围攻、毁坏执法装备、强行夺取被扣押或没收的物品等。按照参与抗法人员数量，可以分为个体对抗和群体对抗；按照抗法手段，又可以分为直接对抗和间接对抗。

（一）个体对抗

个体对抗是指社会单一成员在行政执法主体行使行政执法权过程中，不满行政执法行为，或主观错误的认为行政执法行为侵害其个体利益，或其他原因而采取的故意对抗执法的现象。个体抗法者大多是一些诸如外来流动人员、劳改释放人员、下岗职工或部分个体经营业户。其对抗行为主要以辱骂、耍赖、撕扯、恐吓为主，个别人员也会以暴力手段直接对抗执法人员。其特点是发生频率高、盲目性大，但处理难度相对较小，是最为常见的一种暴力抗法现象。

（二）群体对抗

群体对抗是指社会群体共同对抗执法现象。其抗法行为的发生往往存在诸多原因，情况较为复杂，处理难度较大，需要执法人员有较高的心理素质和应变能力，稍有不慎，就容易引发重大恶性事件。群体对抗者常常抱着一种“法不责众”的心理进行对抗，个别对抗者存在相互利用关系进行对抗执法的行为，因此群体对抗相对于个体对抗者而言，具有一定程度的隐蔽性。

（三）直接对抗

直接对抗包括前面提到的个体对抗和群体对抗两种形式，是指被管理者直接利用辱骂、殴打等暴力手段阻挠、威胁执法人员正常执法的行为。

（四）间接对抗

所谓间接对抗，是指直接被管理者利用亲属、朋友或者与其有直接利益关系的人，采用间接手段阻挠、妨碍执法人员正常执法的行为。间接抗法人以社会弱势群体居多，这里的“弱势群体”主要是指老人、妇女、儿童、残疾人等，此种对抗行为在日常管理中比较常见。他们惯用的策略是利用社会上同情弱者的心理，采用哭天喊地、虚张声势的伎俩，混淆视听，转移矛盾焦点，以此吸引行人围观，博取大多数人的同情，使执法人员陷入进退两难的尴尬境地。这种对抗手段具有社会危害性大、容易激化矛盾、严重损害执法队伍形象的特点。

二、暴力抗法的成因

城管执法中的暴力抗法事件，尽管其表现千差万别、不尽相同，但分析其发生的原因，大致有以下四个方面：

一是管理者与被管理对象的利益冲突。一个执法，一个抗法，看似是截然相反的两方面，却都是为了维护其自身利益。城管执法部门行使行政执法权，维护的是国家和广大人民的根本利益，是“大利益”、“宏观上的利益”，而进行暴力抗法的个体或组织注重的是其个体或群体利益，是“小利益”、“狭隘的利益”。当个人利益与集体利益相互冲突时，个别当事人片面地强调执法行为侵害了其个体利益，而不讲其违法行为侵害了集体利益；不是虚心接受教育，改正错误，而是选择了暴力抗法的违法途径。因此利益冲突成为暴力抗法事件发生的最主要原因。

二是被管理对象的法制观念淡薄。目前，社会上有相当一部分个体或单位对城管行政执法存在偏见，认为城管执法队伍是“杂牌儿军”、“土八路”，这部分人往往对城管执法工作不屑一顾，肆意对城管执法人员进行公开侮辱，当对其违法行为进行纠正时，往往容易发生争执，进而引发抗法行为。此外，城管执法工作所要面对的被管理对象多数属于弱势群体，法制观念和文化水平相对较低，在他们心里法律与己无关，更有甚者认为执法人员的正常执法是在故意“找茬儿”，因此“口服心不服”，伺机报复执法人员的心理比较严重，这类情况在执法人员的具体执法过程中十分常见。法制观念淡薄、认识水平低下是导致违法行为发生的主观性因素。

三是城管执法队伍自身存在的问题。在暴力抗法事件发生的诸多因素中，有一种情况应当特别引起我们的关注与警觉，那就是因为执法部门自身的不文明执法行为导致了暴力抗法事件的发生。勿庸讳言，执法机关中有些执法人员素质不高、执法不文明、程序不规范；有的行政执法部门该作为的不作为，应当及时处理的问题长时间不予处理，引起相对人不满，激化矛盾；个别执法人员恃强凌弱，不尊重相对人，言语态度极为轻浮，引发矛盾；有的执法人员处理问题简单粗暴，不分对象、不问情况，凡事都喜欢搞“一刀切”，引起相对人的对抗情绪；还有部分年轻的执法人员由于执法经验缺乏，实践经验不足，言语有失或行为过激，容易引发相对人的敌对情绪；甚至还有一些执法人员在日常的工作中，不是热情服务与公正执法，而是吃拿卡要、，甚至欺压、刁难群众，致使城管执法机关在百姓心目中的地位大为降低，从而引发暴力抗法。

四是城管执法保障力度不够。虽然我市城管执法队伍中都设立了公安治安保障机构，但在具体的执法过程中仍然存在一些不足。一方面，设立的公安治安保障机构缺乏对抗法行为人的独立处理权；另一方面，有的城管执法部门虽已设立了公安保障机构，但由于警力不足，保障力量薄弱，当城管执法队伍遭遇暴力抗法行为时，一般情况下还是求助于其他公安机关，但公安机关往往不按“暴力抗法”问题去处理，而是以一般的治安案件进行调解，这种处理方式不但没有从根本上震慑违法行为，反过来却使一些不法分子对这种解决方式不屑一顾，使城管执法的力度大打折扣。

三、解决暴力抗法问题的对策

第一，要进一步强化城管执法的宣传工作。宣传是万事开头之本，对这项工作城管执法部门历来也是极为重视的，但宣传的效果却往往不尽如人意，原因就在于不务实。就法律法规的宣传而言，我们目前还往往只停留在发放宣传材料、出动宣传车、设立宣传站等单一平面上。当然，笔者并不是认为这些宣传方式不重要，这些宣传方式在城管执法相对集中处罚权实施初期的确发挥了迅速扩大影响力的积极作用，使广大群众在短时间内对城管执法工作有了比较深刻的感性认识，但是随着执法工作的不断开展，就必须采取更实际、更有效、更深入的宣传方式，不断地扩大宣传效果。这里，笔者赞同温州市城管执法局的做法，不妨可以参考借鉴。就 是在管理过程中把一些屡教不改、难于管理的“钉子户”请到执法局来，由局领导或社会威望较高的同志出面对相对人进行“谈话式”开导教育，讲清城市管理行政执法工作的目的和意义，耐心介绍我们的执法工作，虚心听取他们的意见和建议。当然，法就是法，任何人都不能违背和搞特殊化，我们可以在法律允许的范围内，在不影响城市宏观管理的情况下，采取切实可行的方法为老百姓解决一些实际困难。这样一来，既达到了执法和管理的目的，缓解了矛盾，同时又起到了为民服务、树立形象的效果。

第二，要提高执法队伍的整体素质。提高执法队伍的整体素质是树立执法队伍良好形象的必要条件，既不能一劳永逸，也不能一蹴而就。这就要求我们在日常工作中要不断加强业务学习，提高执法水平，做到严格执法，秉公办案；要不断加强自身的道德理论修养，遇事沉着冷静，不要浮躁；要认真实践“三个代表”重要思想，强化为人民服务宗旨；要不断加强执法队伍的廉政教育，坚决杜绝“吃、拿、卡、要、扣”和“三乱”行为；要进一步强化军事化管理，把我们的队伍真正建设成一支政治坚定、作风优良、敢打硬仗的文明之师、威武之师。

第三，要未雨绸缪，积极搞好预案。进行集中清理行动或者“拔钉子”之前，要组织参与队员召开专题会议，认真搞好预案，将执法行动中可能出现的问题一一列举，对每一项任务要明确分工，合理安排部署，达到未雨绸缪的目的。只有这样，在发生突发性暴力抗法事件时，执法队员才能做到沉着应战，避免产生慌乱、急躁等不良情绪，影响执法工作的顺利进行。

第四，要克服急躁情绪，树立长期管理的执法观念。必须学会用辨证的思维来考虑和解决问题，我们在对一些管理难度大、一时难见成效的违章行为的管理过程中，决不可产生急躁情绪，而应着眼于大局，树立长期管理的思想观念。例如占道经营、流动摊贩、乱搭乱建等违章现象并不是一朝一夕、靠几次突击行动就可以让其销声匿迹的。因为此类违章行为具有反弹率高、回潮速度快的特点，这也是一种客观事实。因此，我们不能单纯地依靠突击性整治，力求用“闪电战”解决问题。那样做既不切合实际，又容易使队员产生盲目的急躁情绪，甚至会使队伍产生厌战心理。所以，从事城管执法工作必须要有吃苦精神，要有百分之一百二十的耐心与恒心，要建立与违法违章行为进行长期艰苦作战的心理准备。同时，还要积极探索城市管理的新路子，力求新突破，建立起长效管理机制。

篇13

[关键词］物业管理发展阶段趋势展望

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：

l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至2010年未来10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

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[关键词］物业管理发展阶段趋势展望

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：

l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至2010年未来10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。