房地产企业税收筹划分析精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产企业税收筹划分析，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】 房地产企业； 土地增值税； 税收筹划

房价过高成为我国经济社会最受关注的焦点，随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，2011年我国房地产市场景气逐步回落，尤以一、二线城市景气下降较为明显。新建房屋交易量增幅持续保持低位，二手房交易量持续下降，部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落，房价稳中有降城市数量逐月增多，居民购房意愿持续下降。当前，我国房地产市场处于低迷状态，产生这个状态的主要原因是我国房地产价格长期以来居高不下，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%～60%。在房地产税费中，土地增值税由于税率较高、税负较重而引起社会广泛关注。如何通过税收筹划的途径有效降低土地增值税，在保证其基本利润率的前提下使房价进一步降低，成为房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

一、土地增值税税收筹划的基本内涵

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。该税是房地产开发承担的一项重要税种。税收筹划受到房地产企业的普遍关注，主要原因是土地增值税税率较高，并且实行超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担差距较大，所以，税收筹划的空间也大。税收筹划是指在符合税法立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和现实技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来实现税款节省。房地产企业由于在开发及经营过程中通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。在税收实践中，房地产开发企业可根据其特点和经营业务，采用不同的土地增值税税收筹划方法。

二、土地增值税税收筹划具体方法分析

土地增值税税收筹划是在税法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度展开的。

（一）减少销售额的筹划

土地增值税是房地产开发承担的一项重要税种，是房地产开发的主要成本之一。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，在确定房地产售价时，要考虑制定价格的收益与享受税收优惠政策的关系。

例1：东方房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1 020万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为200万元，投入400万元的房地产开发成本，房地产开发费用为50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。根据税法的规定，该项目可以加计扣除（200+400）×20%=120万元。

该房地产企业的增值率为（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。

由于增值率为21.4%，该纳税人应该按30%的税率缴纳土地增值税，即：

土地增值税=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）

税后利润=1 020-200-400-50-70-120-54=126（万元）

如果东方公司进行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低为1 008万元，则该公司的增值率为（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为1 008-200-400-50-70-120=168（万元）。进行税收筹划后东方公司减轻税收负担168-126=42（万元）。

（二）增加扣除项目的筹划

房地产企业在房屋销售价格不变的情况下，增加可扣除项目金额，增值率会降低，从而带来应纳土地增值税税额的减少。这样做的好处：一是可以免缴或少缴土地增值税；二是提高了房屋质量，改善了房屋配套设施，提高企业的市场竞争力。

例2：上例中，假定其他条件不变，住宅售价仍然为1 020万元，但是东方公司增加了住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加到850万元（原为840万元，即200+400+50+70+120=840万元），则土地增值税情况为：增值额=1 020-850=170（万元），增值率=170/850=20%，

如此，东方公司土地增值税可以免税。税收筹划前后进行比较，房地产开发成本增加了10万元，但应纳税额却减少了54万元，所得税前实际收益增加44万元。当然，增加扣除项目金额必须以税法的规定为准。

（三）代收费用的筹划

税法规定：对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。按照这个规定可以利用代收费用进行筹划。

例3：东方房地产公司销售商品房，获得售价2 500万元，按当地政府要求在售房时代收了400万元的各项费用，该公司的支出如下：支付土地出让金150万元，房地产开发成本为500万元，其他允许税前扣除的项目金额为150万元。

方案一：如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则：

（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%=930（万元）

（2）增值额：2 500-930=1 570（万元）

（3）增值率：1 570/930=168.8%

（4）应缴纳土地增值税=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（万元）

方案二：如果公司将代收费用并入房价一并征收，则：

（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（万元）

（2）增值额：2 500+400-1 330=1 570（万元）

（3）增值率：1 570/1 330=118.05%

（4）应缴纳土地增值税=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（万元）

显然，东方公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1 570万元，但是采用第二种代收方法，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加400万元，从而使纳税人减少纳税60万元（645.5-585.5），取得税收筹划效益。

（四）不同核算方式的筹划

房地产开发公司在取得土地使用权之后，要对土地进行房地产开发，但是并不一定只建筑一种标准的住宅，标准不同，则税收依据不同，税收依据不同，在核算时就应该分别核算。如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，以免缴纳土地增值税；如果都是非普通住宅或商用房，则可合并核算，使总体增值率降低，从而达到节税目的。

例4：东方房地产开发公司2010年同时开发两个项目，总销售额为50 000万元，其中高层住宅楼（非普通住宅）的销售额为30 000万元，别墅的销售额为20 000万元。税法规定的可扣除项目金额为38 000万元，其中高层住宅楼的可扣除项目金额为26 000万元，别墅的可扣除项目金额为12 000万元。

方案一：分开核算，应纳的土地增值税为：

（1）高层住宅楼增值率=（30 000-26 000）/26 000

=15.38%

（2）应纳税额=4 000×30%=1 200（万元）

（3）别墅增值率=（20 000-12 000）/12 000

=66.67%

（4）应纳税额=8 000×40%-12 000×15%

=3 200-180=3 020（万元）

（5）合计税额=1 200+3 020=4 220（万元）

方案二：合并计算，应纳土地增值税为：

（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%

（2）应纳税额=12 000×30%=3 600（万元）

两个方案相比，分开核算比合并核算多支出税金620万元（4 220 -3 600），因为高层住宅的增值率为15.38%，而别墅的增值率为66.67%，分开核算会增加税收负担，如果合并核算就可以使别墅的增值率由于平均而降低至31.58%，从而使总税金少纳620万元，本案例中，合并核算是最佳选择。

（五）利用装修费的筹划

对于一些正在开发的未售项目，精装修后再进行出售，可增加扣除项目金额，以合理降低增值率。另外，还可以考虑增加一些与房产相互配套的特殊设施，以更大程度增加扣除额，降低增值率。

例5：东方房地产公司建造并出售普通标准住宅，预计收入为3 000万元，扣除项目金额（不含税前可扣税金）为800万元，营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加率3%。

方案一：如果不进行装修，计算如下：

（1）营业税=3 000×5%=150（万元）

（2）城建税=150×7%=10.5（万元）

（3）教育费附加=150×3%=4.5（万元）

（4）上述与转让房地产有关税金合计为165万元，则扣除项目合计为965万元。

（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%

（6）应纳土地增值税=2 035×60%-965×35

=1 221-337.75=883.25（万元）

方案二：如果先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计发生装修费为600万元（含装修负担的所有税费），然后再对外销售，售价为3 600万元（假定装修费按成本价算），计算如下：

（1）营业税=3 600×5%=180（万元）

（2）城建税=180×7%=12.6（万元）

（3）教育费附加=180×3%=5.4（万元）

（4）上述与转让房地产有关税金合计为198万元。根据税法规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，装修费可以同时加计20%扣除。

（5）扣除项目合计为：800+600+198+600×20%=1 718（万元）

（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%

（7）应纳土地增值税=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（万元）

通过比较，方案二比方案一少缴土地增值税199.95万元（883.25 -683.3）。当然，房地产开发公司新建房地产，是否装修出售，关键要看房地产市场状况及购房者的购房意愿等。

三、结语

以上介绍了房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法，企业可根据实际情况灵活运用。目前我国房地产调控进入了关键时刻，降低房价已成为共识。如果继续执行房地产调控不放松的政策，市场可能发生异变，房地产业也将面临新一轮洗牌，一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，可能将面临比较大的风险，或因破产倒闭而退出市场，或被其他大中型开发商收购。因此，房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展和获利，必须提高本行业的市场竞争力，而房地产业土地增值税税收筹划得当对本企业提高市场竞争力有着深远的现实意义。

【参考文献】

[1] 蔡昌.揭秘税收筹划[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2011.

[2] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.

[3] 石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011（7）.

篇2

关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划

一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。

(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

(三)过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

(四)营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一)一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11％)*11％，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

(二)日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：(1)积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。(2)只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

(三)适应“营改增”大环境，重构企业经营模式营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17％的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11％的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

(四)合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.

篇3

关键词：房地产企业；税收筹划；案例

房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。

一、土地增值税的筹划

我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。

筹划方案1：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元

扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元

土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元

筹划方案2：

如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元

扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元

土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元

筹划方案3：

公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元

扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元

土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元

从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。

由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。

二、营业税的筹划

营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。

三、企业所得税的税收筹划

企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。

由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。

案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。

案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。

实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。

结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2006年版.

[2]李龙梅.企业税务筹划误区分析.财会通讯（理财版）,2006年第4期.

[3]洪日锋.财务管理中的税务筹划研究.财会通讯（理财版）.2007年第4期.

[4]扬俊,罗峥编著.合法节税─新经理人税务筹划手册.中国纺织出版社,2003年2月版.

篇4

【关键词】房地产税收筹划

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1、选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。

举例来说,上海某家房地产公司有几家股东合资组建,其“一致行为人”实际为两家股东A和B,准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让,写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后,如某一股东自留或整体转让,则按照一定售价视同销售并转让产权,缴纳相应税金,但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是,在审批报建酒店时,特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请,其别注明A公司参建酒店并自留,B公司只是参建。这样酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价,并装饰后经营,定向转让酒店时仅需转让A公司股权,物业的利润由A公司股权转让溢价体现,并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金,可节约大量税负,实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样,写字楼及配套商业报建时,预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后,尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。

当然,以上税务筹划的关键点是报建手续应完备,包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法,预先确定自营资产后转为再出售是可以的;但是假若报建时为出售,再转为自建自营固定资产投资则为时已晚,税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。

2、开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算,需要企业根据具体情况予以分析比较。

例如:某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元,营业税及其附加1000×5.5%=55万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500×30%=150万元;营业税及其附加1500×5.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

篇5

一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响

新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。

二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策

房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。