居住用地规划精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇居住用地规划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词 给水规划 居住用地用水量指标 江宁区

1 确定地均用水量指标的意义

城市规划中，常采用综合指标法和不同性质用地用水量指标计算用水量。

综合指标法是根据城市单位人口和单位建设用地综合用水量指标预测城市用水量，该方法适用于一般性质的城市，即城市中居住用地、公共服务设施用地、工业用地等比例协调，城市各功能相对成熟。但是对于特殊城市（如经济特区 、纯旅游城市、水资源紧缺城市、工业城市等）或城市的某个功能片区，采用综合指标法进行用水量预测时，预测结果与实际值会存在较大偏差。 在这一条件下，常采用不同性质用地用水量指标法进行预测。

目前，不同性质用地用水量指标取值依据《城市给水工程规划规范》，该规范中，不同性质用地用水量指标是通用性指标，而我国幅员辽阔，城市众多，由于城市性质、规模、地理位置、经济发达程度、居民生活习惯等因素影响，各城市的用水量指标差异很大。且近年来节水技术的大力发展，导致根据《城市给水工程规划规范》中不同性质用地用水量指标预测的用水量结果偏大，如叶晓东1通过对宁波市中心城区进行相关数据调研分析，宁波市中心城区居住小区平均日用水量为0.47万m3（km2·d），中小学平均日用水量为0.3万m3（km2·d）。

因此，居住用地用水量指标规范取值偏大对给水工程规划、设计和管理工作中，自来水厂、增压泵站建设规模和自来水管管径等的确定，造成了极大的困扰，因此，本文以南京市江宁区的实际情况为例，对居住用地用水指标的取值进行讨论，该值的确定对南京市江宁区城市规划中用水量预测具有一定的指导意义。

2 不同规范中用水量指标分析

目前，我国对于居住用水量指标主要依据《室外给水设计规范》（GB50013-2006）等三部规范，其中，用水量指标可分为居民生活用水指标、居住用地用水指标和综合生活用水指标三类，根据三类用水指标用水范围的规范界定，供水范围次序应为：综合生活用水 > 居住用地用水 > 居民生活用水。

其中，居民生活用水指标取值范围为120-270L/（人.d），按《南京市江宁区城乡总体规划》（2010-2030）2中确定均居住用地达34.7m2/人推算，折合成地均用水指标为0.35-0.78万m3/（km2.d）。

综合生活用水取值范围为260-540L/（人.d），折合成地均用水指标为0.75-1.56万m3/（km2.d）。

由上述计算分析，居住用地用水指标介于居民生活用水指标和综合生活用水指标之间，取值范围应为0.35-1.56万m3/（km2.d）之间，远低于《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）中确定1.7-2.5万m3/（km2.d）。

3 居住用地用水量指标取值讨论

3.1 江宁区常用规划居住用地用水量指标取值

近年来，江宁区编制的多部给水专项规划、控制性详细规划中，在进行给水量预测时均对居住用地用水量指标进行了适当的修正，经过统计整理，取值范围大部分在0.7-1.50万m3（km2·d），如《南京市东山新市区总体规划调整（2003—2010）》3中，居住用地用水量指标近、中远期分别为0.75、0.9和1.3万m3（km2·d）。

3.2 实际用水量统计分析

根据2009年江宁区水务集团最大月供水量统计和《江宁区城乡总体规划》对江宁区2009年城镇综合居住用地统计计算可得，居住用地地均用水量指标（平均日）仅0.33万m3/（km2·d），按日变化系数1.3考虑，居住用地地均用水量指标（最高日）仅为0.43万m3/（km2·d）。远低于规范取值1.7～2.5万m3（km2·d）。

为此，本文中，调查统计了江宁区2005年左右新建小区5座，分析其2011年实际用水量（数据取自江宁区水务集团）、小区面积、小区入住率（现场调查）等数据，调查结果如表3。

3.3 居住用地用水量指标取值

根据表3和右图，五座典型小区居住用地地均用水量为0.44-1.0万m3（km2·d），远低于《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）中规定的地均居住用地用水量指标，但与《室外给水设计规范》（GB50013-2006）和《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）基本匹配，因此，结合江宁区现状供水情况及相关规范数据，居住用地用水量指标建议取0.5-1.0万m3（km2·d）。

其中，居住小区以小高层和高层为主的区域，居住用地用水量指标建议取上限；居住小区以多层为主的区域，居住用地用水量指标建议取下限。

4 结论

在城市给水规划中，合理确定用水量指标非常重要，直接关系到用水量预测，管网规划规模的合理性。而规范中取值由于其为全国通用指标、编制时间较久远、指标选取偏大等原因，不便于选取，因此，本文通过对南京市江宁区居住用地用水量指标的取值分析，确定居住用地地均用水量指标为0.5-1.0万m3/（km2·d），一方面对本地区给水指标选取提供了参考依据，另一方面也可为相似地区提供参考。

参考文献

1 叶晓东. 居住用地用水量指标估算_以宁波市中心城区为例. 中国城市规划年会，2009

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关键词：节地模式；居住区；住宅建设用地；规划

1．节地模式的理念

我国人口众多、人均资源相对不足，后备资源十分稀缺，人多地少的矛盾日益突出。在充分认识到节约能源、资源的重要性和紧迫性的基础上，我国中央政府多次出台有关大力发展“节能省地型”住宅和公共建筑的政策。对于建筑节地，建设部专家认为节地着重从三个层面抓好。一是规划层面，合理规划布局，提高土地利用的集约和节约程度；二是加大墙改力度，进一步减少粘土砖生产对耕地的占用和破坏；三是深入开发利用城市地下空间。从节地模式入手，探讨居住区如何合理规划住宅建设用地，以节约利用土地资源，是缓解城市住宅发展与土地资源紧缺矛盾的客观需要，是实现可持续发展的必然需要。

2．我国居住区建设目前存在的问题

2.1别墅、低密度住宅占用大量土地

别墅、低密度住宅占用了大量的土地，如别墅区容积率为0.3-0.5，户均占地面积达到800m2。如果按照城市人均住居用地16-28m2人，家庭平均每户3人计算，拥有一套别墅占用了可供近30户普通住宅的土地面积。

2.2大面积户型过度消耗资源，中小户型住宅比例仍不足

目前我国90m2以下套型住房的供应量不足20%，而在2002年日本、瑞典、德国这3个发达国家新建住宅的平均面积就为85m2，90m2，99m2。2009年我国住宅批准预售面积1530万平方米，其中建筑面积为0-90m2的住宅仅占20.6%，与《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求仍有差距。

2.3住宅建设无序外延扩张，缺乏有效控制

粗放型的土地开发方式，使城市以无休止的“摊大饼”来解决广大老百姓的居住问题。在我国许多城市，居住区建设向郊区发展，用地面积和规模过大，占用大量耕地，土地利用浪费严重。而郊区的开发居住区又以低密度，低容积率，大户型来吸引购买，造成进一步的土地浪费。3．居住区合理规划住宅建设用地的节地措施

3.1合理开发山坡地

随着住宅建设不断迅速发展，可开发的土地资源越来越少，迫切需要对山坡地进行改良后使用。山坡地住宅的开发是节约用地和解决住宅问题的重要出路。

3.1.1山地住宅的节地规划设计

山地居住区受基地和地形环境的影响大，在规划设计中，首先应综合考虑道路、坡度、坡向、地质、植被等因素，有效的对土地进行利用，做到建设与保护的协调统一。

3.1.2科学分析日照，确定日照间距

规划设计中对住宅布置间距产生主要影响的是日照间距，在山地住宅建设中，将建筑布置在南向坡，可适当减小日照间距，从而提高住宅的密度和容积率，节地效果明显。同时可以结合在平地上常用的利用坡屋面及退台屋面缩短住宅间距。

3.1.3结合山地，合理利用高差

在山地丘陵地区，可以利用坡地，将单栋住宅楼的入口层设在中间，使任何一层到达入口层都不超过我国多层建筑规范（六层及以下可以不设电梯），不仅减少交通面积和施工成本，还可提高住宅层数，提高用地的容积率和建筑密度。如重庆地区某些中高层住宅不设电梯，只是利用地形在住宅楼中间设入口，使人上行或下行达到所住楼层入户，把中高层住栋变多层使用，达到了节地的目的。

3.1.4充分利用立体空间

山地住区对建筑的设计可用错层、跃层，利用地形分层筑台，退台，爬坡，叠落等多种灵活的手法处理。应利用地形高差、屋顶布置绿化、庭院或活动场地等，对多层次的立体空间进行充分利用。

3.2积极挖掘地下空间

3.2.1大面积绿地地下停车库

地上绿化，地下停车，可大幅减少小区内地面停车用地，也即减少道路用地，而提高小区绿化用地，不仅改善了小区的环境质量，而且节约了土地，提高了小区土地利用效益。

3.2.2相对集中的布置方式

绿地地下停车场的布局采用集中与分散相结合的原则，在尽可能保证停车场服务半径合理的前提下以集中设置为主。地下停车场一般可选在居住区中心公园绿地、小区中心公园绿地、组团绿地的下面。利用绿地建设地下车库时，车库规模受到绿地面积大小、地形是否规则以及周边道路布局的制约，为了经济地利用建设用地，也为了更好地处理地下停车库的规划，居住区绿地应采用适当集中的布置方式。

3.2.3便捷的交通出入

为最大限度地实现居住区地面人行与车行分离以保障交通安全、减少噪声及废气污染，创造安全舒适、宁静、健康的外部空间环境，地下停车场出入口应以坡道与小区周围的车行干道或支路直接连通，或以地下、半地下露天堑壕式道路与居住区外的车行道相连；同时还应为车主设置方便的步行专用出入口或者在单元出入口设置通往地下车库的楼梯。

3.3居住区的三维立体规划

居住区的三维立体规划是空间的过度密集化导致居住空间的分层，即居住小区采用不同标高来实现各种功能。城市高密度开发使居住环境变差，立体规划可以有效的节约用地，便于资源充分利用，如地下停车场可统一设计利用，裙房可相连成片，营建“空中花园”，人车实现分流，让空间真正立体化。

随着城市人口密度的加大，二维化的功能分区的不能满足城市人口的大量聚集所产生的巨大压力，只有通过三维规划，利用不同标高的空间立体组合，充分利用空中花园和地下空间才能实现高效空间利用。因此，把小区做为一个紧凑的空间进行设计，将公共空间设置在多个平面，形成地面和空中的协调互动。综合利用地下、地上空间，如利用地下空间布局配套公建及停车场库。

3.4考虑用地周边条件，将不同性质用地综合布局

居住区如位于城市铁路用地、城市公园或公共绿地、绿隔空间、城市主要道路等周边，可以占用一定的城市公共空间资源；如将居住配套的中小学和托幼等教育设施、集中公共绿地、配套或非配套公建等用地与住宅用地综合布局。

3.5板塔结合组合方式

在容积率压力大、中小户型比例大的项目中，板塔结合式住宅可以较好的解决各种资源的占用与分配问题。将板连塔分割为几部分，分别定性为塔或板。然后分别参照我国建筑日照设计规范进行计算，可以有效地缩减建筑间距。

3.6利用住宅楼栋斜边单元

利用住宅的斜边单元也是节地的有效措施，斜边单元几个特点：①斜边单元日照上较有优势，倾斜20o以上即可按日照间距计算；②斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且争取了更大的采光面，因此斜单元的户型往往采光通风较好。

参考文献：

[1]聂兰生，邹颖.21世纪中国大城市居住形态解析[M].大津大学出版社，2004.

[2]董国良，张亦周.节地城市发展模式――JD模式与可持续发展城市论[M].中国建筑工业出版社，2006.

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关键词：居住用地布局； 相关因素； 规律

Abstract:The layout of living space is an important part of house-building plan. The main influence factors are humans and land, situation and policy, management and administration, environment and landscape, and so on. Its concrete requirements are as follows: Better the orientation of development and build a compact city; Satisfy the need of the layout of living space first and insist on putting the benefits of people in the first place; work near one lives and shorten the traveling time; keep the economy law and make use of the land reasonably; ensure the scale of the land and make the management and administration convenient; care for the weak group and give priority to safeguard the land; scatter and help the weak group and make the society get together; consider different degrees of building and improve the urban landscape; attached living space should be strictly controlled; find different space resources and adjust to the market requirement.

Keywords:the layout of living space； relevant factors； law

中图分类号：TU984.1

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2009）06-0078-04

安居乐业是人民生活的基本需求，安居才能乐业，乐业才能发挥人的创造力，进而推动人类社会的发展和进步。城市是人类聚居地，是人们生活和工作的空间，现代文明社会既要求人尽其才、人尽其力，也应以人为本，为人们提供良好的生存条件。作为人类日常生活中体量最大的生活物资，住房建设需要耗费巨大的资源和财富，在我国当前社会经济发展水平仍不高的前提下，政府尚无法完全满足人们的住房需求。然而，执政为民的理念与建设社会主义和谐社会的目标，要求党和政府尽最大努力，满足人们最基本的居住需求。

近年来，党和政府高度重视住房问题，先后出台了一系列的住房政策，目的就是要建立完善的住房保障体系，满足人们最基本的住房需求。考虑到我国人多地少、资源不足的基本国情，我国的住房建设必须走资源节约型和环境友好型道路。为此，国务院办公厅于2006年5月转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见》（[2006]37号），特别指出要制定和实施住房建设规划，发挥规划对资源配置的宏观调控作用，科学指导城市住房建设。而在编制城市住房建设规划中，研究影响城市居住用地布局的相关因素，充分掌握居住用地布局的基本规律，创建和谐的城市居住模式是决定规划成功与否的关键。

1城市居住用地的概念和类型

城市居住用地有广义、中义、狭义三种概念，各有其相应的城市用地类型。

1.1广义的城市居住用地

广义的城市居住用地是指城市中所有为人们提供居住（包括长期、中期、短期）空间的建设用地。长期居住即是常住，其人员主要是城市常住人口（包括城市户籍居民和城中村村民），居住场所主要是住宅；中期居住是指非城市户籍人口连续居住3个月以上，人员包括城市中的外交人员、驻军、学生、农民工（主要在建筑工地、工业企业、服务行业）、囚犯等，居住场所主要是宿舍；短期居住是指非城市户籍人口因公务、商务、会议、旅游等活动而在城市中短暂住宿，其居住场所主要是各类旅馆。广义的城市居住用地包括《城市用地分类和建设用地标准》(GBJ 137-90)中的城市居住用地（R）、村镇居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）、旅馆用地（C25）和各单位附属的宿舍用地（尚无统一代号）等。从建设和谐社会目标出发，需要城市总体规划进行科学的统筹与安排。

1.2中义的城市居住用地

中义的城市居住用地是指用于建设居住设施（包括住宅、宿舍等），其资源配置主要依赖市场调节，但有时又需要政府直接引导与控制的建设用地，其范围包括城市居住用地（R）、村镇居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）和部分单位（工业企业、商业、市政基础设施等）附属的宿舍用地（尚无统一代号）等。中义的城市居住用地就是城市住房建设规划的调整范畴。旅馆建设完全可通过市场配置，政府不用直接插手，而外交人员居住的使领馆、军队的营房、学校的学生宿舍、囚犯居住的监狱宿舍等建设完全由政府掌控，根本不存在市场调节，因此也不需要城市住房建设规划来指导与控制。

1.3狭义的城市居住用地

狭义的城市居住用地就是指《城市用地分类和建设用地标准》(GBJ 137-90)中的城市居住用地，按标准分为一、二、三类居住用地（R1、R2、R3），而在实际运作中常按挡次不同分为别墅用地、多层商品住宅用地、二类高层商品住宅用地、一类高层商品住宅用地、廉租住房用地、经济适用住房用地。许多城市在编制住房建设规划时，仅考虑狭义的城市居住用地的规模预测和规划布局，由于对城市规划建设用地范围内的村民安置建房没有考虑，导致征地拆迁阻力大，规划实施困难。另外，许多城市农民工数量庞大，农民工的居住问题形势严峻，需要住房建设规划引导与控制。

2影响城市居住用地布局的相关因素

编制城市住房建设规划，首先要科学预测各类居住用地的需求量，其次就是进行各类居住用地的合理布局，为此必须研究影响城市居住用地布局的各种因素，分析其特点和要求。

2.1人的因素

（1）阶层：人们的经济状况和收入水平决定其社会地位，即阶层归属。不同的社会阶层因其经济实力不同，住房要求也不一样。目前，我国将城市居民分为高收入阶层、中高收入阶层、中低收入阶层、低收入阶层和最低收入阶层。高收入阶层一般要求住大套型住宅，甚至是别墅；中高收入阶层一般要求住较大套型住宅；中低收入阶层则面向中小套型住宅（单户建筑面积90平方米以下）；低收入阶层只能购买经济适用住房；最低收入阶层则只有靠政府提供廉租住房。各类房地产项目的开发定位，实质上是阶层因素决定的。

（2）职业：城市劳动人口的职业按所从事的产业划分，可分为第一产业人员、第二产业人员、第三产业人员。一般地，第三产业位于城市中心，因此第三产业人员紧邻城市中心居住；第二产业主要指工业，常集中成为工业区，第二产业人员多近工业区居住；第一产业主要为城市提供肉、蛋、奶、蔬菜等副食品，常位于城市郊区，而且大多为郊区农民承担，因此第一产业人员多邻居在城市边沿地带。另外，从事第三产业的人员中，职业差别也很大，不同的职业甚至就分属不同的社会阶层，因此也影响到住房需求。一些垄断型经济部门，员工享受企业变相的住房补贴，常通过团购建设集中居住的小区。一些党和国家机关则通过建设所谓公务员小区，享受政策优惠。

（3）年龄：不同年龄阶段的人有着不同的住房要求。青年人由于工作时间不长，收入一般不高，购买力普遍较低，大多只能购买中小套型商品住宅。青年人工作任务重，为了方便工作，居住地宜靠近工作地。中年家庭因子女在父母身边，甚至还有老人，人口相对较多，对居住面积要求较高。老年家庭因子女已分户，而且大套型住宅保洁劳动强度大，又适宜居住中小套型住宅。老年生活的主要目的是颐养天年，其居住用地最强调生态环境质量。由于城市中心就业机会多，而城市郊区环境质量好，因此随着年龄的增长，人们的居住地有远离城市中心的趋势。

（4）姓氏与宗族：我国的农村大多为同姓宗亲聚族而居，村民有着共同的血缘联系纽带，这是难以割舍的。随着城市的发展和扩张，城市边沿的村庄被不断地并入城市，成为城中村。城中村是一个特殊的社区，虽然置身城市，但仍保持着浓厚的农村色彩。村庄是祖居地，故土难离，村民一般不愿离村独居。祖传的旧居即使不适应现代生活，也要保留以示敬祖。村庄布局保持原有格局，建筑密度大，以多层和低层住宅为主，整体容积率并不高。由于村民从事农业生产，为了方便生产，生产与生活设施较为混杂，总体居住质量不高。由于农民整体素质不高，一些陈旧观念影响村庄布局。

（5）民族和宗教：我国实行民族平等政策，不存在民族歧视，民族因素对居住的影响较小。我国虽然实行自由，但倡导无神论，宗教对人民价值取向和消费观念的影响也较小，对住房建设的影响也较小。

2.2土地因素

（1）区位条件：住宅价格构成中的一个重要项目就是土地成本，而地价又是土地成本的核心。城市地理学中B・W・伯吉斯（B・W・Burgess）的同心圆模式、H・霍伊特（Homer Hoyt）的放射扇形模式、哈里斯（Harris）和乌曼(Ullman)的多核心模式解释了地价和区位的基本关系。一般地，城市中心地价较高，适宜于商业；城市边沿则地价较低，从降低住房价格考虑，城市居住用地宜布局在城市边沿地带。对于与外界交往活动较少的老年人，其居住用地（如老年公寓）最好是远离闹市，选址在环境优美的远郊地带。

（2）交通条件：居住、工作、交通、游憩是城市的四大活动，居住与工作之间必须通过交通才能实现位置的转移，因此，交通便利程度是居住用地选址科学性的关键。居住用地与工作地点接近，缩短交通距离，能大幅节省交通成本，这是居住用地选址的优先方向。如果居住用地与工作地点位置已定，则应改善交通条件。高收入阶层可依赖私家车出行，因此面向高收入阶层的别墅、大套型商品房用地可选址在远郊。中低收入阶层出行则只能依靠公共交通，因此中小套型住宅、经济适用住房、廉租住房用地均应有方便的公共交通。

（3）公共服务设施配套：多彩而有序的城市生活，需要有多种为之服务的公共设施来支持。城市公共设施的内容和规模，在一定程度上反映出城市的文化生活和物质生活水平，特别是商业、教育、医疗卫生设施更是人们日常生活必不可少的内容，因此居住用地宜尽量靠近各级城市公共服务中心，否则要加强公共服务设施的配套建设。

（4）环境与安全：近山、临水的城市用地环境质量较高，适宜人们居住，因此宜尽可能规划为居住用地。而大气污染、噪声、水污染较严重的地方则不适宜居住，尽量不要规划为居住用地。另外，靠近殡仪馆、墓地等具有不良心理作用的设施用地，也不宜规划为居住用地。存在安全隐患（包括地质灾害）的地段，则更不能规划为居住用地。

（5）地形与地质：地形坡度较大的用地不适宜布置条形住宅，而适宜布置点式住宅，为了提高土地利用率，可考虑建设点式高层住宅。如果坡度再大，点式高层住宅可能导致地基不稳，则只能布置低层的别墅建筑。地质状况的影响大致相同，如果基础投入过大不经济，可考虑建设低层的别墅。如果地质隐患严重，则不能规划为居住用地。

2.3形势与政策

（1）统筹城乡发展

科学发展观要求城乡规划要统筹城乡发展，即要改变城乡二元结构，实现以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展。为此，城市规划要充分考虑服务农村社会经济发展，特别要为进城务工农民（即农民工）提供必要的生产与生活条件。2007年12月，建设部等五部门《关于改善农民工居住条件的指导意见》（建住房[2007]276号）提出要“把改善农民工居住条件作为解决城市低收入家庭住房困难工作的一项重要内容”来抓。因此城市住房建设规划必须安排为农民工居住服务的用地。另外，城市周边的村庄即将划入城市规划建设范围，从保护失地农民切身利益出发，要求进行合理安置，也就要安排必要的村民居住用地。

（2）“两型”社会建设

我国是一个人多地少、人均资源贫乏的国家，为了实现可持续发展，中央提出了建设“资源节约型、环境友好型”社会的目标，在城市建设中提出了“节水、节地、节能、节材”要求。城市规划中，相对集中布局和紧凑发展，同时适度地提高土地开发建设的强度，可以在满足一定的环境质量的前提下，实现“四节”目标，因此宜适度地紧凑布局，建设“紧凑型”城市。城市居住用地布局必须有利于“紧凑型”城市发展，推进“两型”社会建设。

（3）和谐社会建设

许多社会现象和事件表明，贫穷是社会矛盾和冲突的主要根源。低收入阶层由于生活艰难，社会地位较低，往往存在心理不平衡，容易滋生不满情绪，如果受到挑动，可能引起社会冲突。另外，低收入阶层往往受教育较少，道德水准和法制观念也相对较差，发生违法犯罪行为的几率相对较高。而当低收入阶层大范围集中，形成所谓“贫民窟”，则更会增加社会矛盾和冲突的几率。为此城市居住用地布局时，服务低收入阶层和最低收入阶层的经济适用住房和廉租住房用地不宜过于集中。小规模的低收入阶层和最低收入阶层社区，有利于实施社会帮扶与救助，促进社会和谐。

2.4经营与管理

城市的居住小区建成后，为了保证环境质量与安全，必须实行物业管理，为此必须引进市场机制的物业公司进行经营。从方便物业管理考虑，城市居住小区以同一阶层聚居为佳，因为同一阶层的居民在经济能力、文化水平、价值观念等方面接近，便于思想沟通和意见统一。差距太大的阶层聚于同一小区，将带来管理不便。近年来，湖南省有关部门下文要求各地在普通商品住宅开发中附带建设经济适用房和廉租房，开发商普遍不愿接受，因为混杂在普通商品住宅中的廉租房的住户，连缴纳物业管理费都有困难，给物业管理带来障碍。

2.5环境与景观

城市居住用地占据城市规划建设总用地的相当比率（一般为20~32%），对城市环境与景观的影响巨大。城市中各类住房因服务对象不同，消费能力各异，因此建设档次也各不相同。为高收入阶层和中高收入阶层服务的别墅、高档住宅，建设档次较高，对改善城市景观有极大的促进作用。而为低收入阶层和最低收入阶层服务的经济适用住房和廉租住房，为节省成本，建设档次自然较低，对城市景观可能有负面影响。而城中村村民自建住宅，因经济能力有限，建设水平普遍不高，往往有损城市景观。

3城市居住用地布局的基本要求

城市居住用地布局实质上就是城市社会形态的构建过程，科学布局有利于提升人民生活质量与促进社会和谐稳定，为此城市居住用地布局应充分考虑其相关影响因素，满足其基本要求。

3.1优化发展方向，建设紧凑城市

城市居住用地的发展方向应与城市总体规划确定的城市发展方向保持一致。城市居住用地尽量依托城市建成区，保证城市用地布局的紧凑。集中型形态的城市，居住用地可向四周逐渐延伸。分散型形态的城市，居住用地宜向各组团的几何中心发展，以促进城市集中和紧凑。城市居住用地不宜跳跃式发展，否则将增加公共服务设施和市政基础设施配套建设投入。

3.2坚持以人为本，居住用地优先

市民是城市的主人，城市规划中应将用地条件最好的土地规划为居住用地。靠近城市的各级公共服务中心的用地能方便人们生活，交通便捷的地段应能方便人民出行，近山临水或邻近公园绿地的用地生态质量较好，地形和工程地质条件较好的用地可以减少基础建设投资，宜规划为居住用地。反之，存在安全隐患的地段，则不得规划为居住用地。

3.3居住邻近就业，缩短通程时间

城市居住用地应尽量邻近居住人口的就业地点，以方便人们上下班，因此城市中心的边沿应布置居住用地，城市工业区的边沿应考虑生活配套用地。城市中心和工业区的边沿缺少理想用地的，则应通过改善交通条件，以缩短通程时间。对于以公交为主要出行方式的低收入阶层，为其服务的经济适用住房和廉租住房用地必须紧邻公交干线，最好是依托交通枢纽。

3.4遵循经济规律，合理利用土地

市场经济条件下，土地既是资源也是商品，取得土地使用权必须付出代价，因此土地使用必须慎重考虑经济性，应充分发挥其经济效益。环境质量和建设条件较好的地段是城市的稀有资源，应充分加以开发与利用，宜建设高层住宅，以提高开发效益。随着城市化进程不断推进，土地资源日益稀缺，建设高层住宅是大势所趋。对于一些建设条件较差（如坡度大于25%或地耐力小于6 t/m2）但环境质量较好的土地，可考虑发展别墅区。

3.5保证地块规模，方便经营管理

从考虑公共服务设施配套建设的投资效益、物业管理的成本与效益出发，城市住宅开发以小区规模为佳，绝对不宜小于组团规模。住宅开发规模过小，公共服务设施配套建设不经济，将影响投资热情，从而影响生活舒适度，另外物业管理成本将随之提高。因此城市居住用地地块面积宜为10~35hm2，不宜小于4hm2。小于4hm2的零星用地可规划为经济适用住房和廉租住房用地。

3.6关心弱势群体，优先保障用地

城市低收入阶层、最低收入阶层、城中村的村民和农民工均属城市弱势群体。弱势群体难以通过自身力量改善居住条件，只有依靠政府和社会救助。为了缓和社会矛盾，应当优先保障其居住用地。

（1）经济适用住房的廉租房用地：宜“大分散小集中”，尽量使居住与就业地点邻近，以缩短出行距离。考虑居民出行主要依赖公共交通，地址宜靠近公交站点。经济适用住房和廉租住房建设宜尽量利用一些地价较低的土地，以降低成本。破产或改制企业，宜利用现有土地建设经济适用住房或廉租住房，有效安置职工。政府直管公房应尽可能改作廉租房。

（2）村民居住用地：宜以村组为单位集中布置，尽可能在本村组集体土地范围内安置。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍，建设用地不得采取以租代征方式供应，建设项目不得变相搞房地产开发。

（3）农民工居住用地：农民工集体宿舍宜靠其工作场所，以缩短上班距离。招用农民工较多的企业，应在依法取得的企业用地范围内建设集体宿舍。农民工集中的开发区和工业园，应按照集约用地的原则，集中建设集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供，或由农民工直接承租，但不得按商品住房标准出售或出租。

3.7分散弱势群体，促进社会融合

经济适用住房和廉租住房用地规模过大，让社会弱势群体过于集中，如同成为“贫民窟”，导致社会隔阂和社会冲突，可能滋生严重的社会问题，不利于社会和谐与稳定，因此经济适用住房和廉租住房建设用地宜“大分散小集中”。在全市范围内宜相对分散，以避免社会隐患，而在以城市街道办事处为单位的范围内宜相对集中，既可提高土地利用率，降低建设成本，也有利于增进社会交流与互助。

3.8考虑建筑档次，改善城市景观

城市的不同地段对景观要求各不相同，总体来说，城市人流、车流密集的公共场所（城市中心区、城市广场周边、城市主干道两侧、城市主要出入口附近），景观要求相对较高，而一些城市人流、车流密度较低的区域（如城市边沿、支道两侧，则相对低一些）。因此城市中心区、城市广场周边、城市主干道两侧、城市主要出入口附近宜布置高档住宅用地（包括别墅区），而城市边沿、支道两侧等到处则可布置经济适用住房、廉租住房用地和村民居住用地。

3.9附属居住用地，严格控制规模

城市工业企业和市政基础设施要求全天候作业，一般实行一天三班制，其作息制度具有特殊性。为了方便员工上下班和合理休息，一般需要在厂区或车间附近建设供员居住的宿舍。为了节约用地，国家规定工业企业的生活配套用地不超出总用的7%，而且不得建设成套的住宅。对于市政基础设施，可以参照工业企业的规定实施，以利于强化规划管理与控制。

3.10挖掘空间资源，适应市场需求

商业用地不属于城市住房建设规划的规范范围，但其上空常配建住宅，因此住房建设规划应对配建住宅提出指导意见。在国家对城市住房结构基本限定的条件下，商业用地配建住宅是对城市商品住宅市场的有益补充。商业用地配建住宅的套型可根据市场需求自由调节，可缓解住房建设规划关于住房结构的刚性规定可能造成的市场冲击。对于商住用地规模过大的城市，必要时应适当压缩居住用地规模。

参考文献:

［1］ 全国城市规划执业制度管理委员会编.城市规划原理.北京：中国建筑工业出版社，2000.6.

［2］ 丁健著.现代城市经济.上海：同济大学出版社，2001.5.

［3］ 夏南凯，王耀武等著.城市开发导论.上海：同济大学出版社，2003.4.

［4］ 杨贵庆著.城市社会心理学.上海：同济大学出版社，2002.10.

［5］ 朱喜钢著.城市空间集中与分散论.北京：中国建筑工业出版社，2002.

篇4

关键词：绿色建筑评价标准；不足；完善

Abstract：Analysis green building evaluation work , Combined with relevant state laws and regulations, Find the “green building evaluation standards”in the shortcomings , From the urban planning and design work practice Angle , Put forward the Suggestions and revised to adjust and improve

Key Words: Green building evaluation standard;shortage; perfect

中图分类号：TS958.1+7文献标识码：A文章编码：

1 引言

国家标准《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006，以下简称《标准》）自2006年6月1日实施至今，是总结我国绿色建筑方面的实践经验和研究成果，借鉴国际先进经验制定的第一部多目标、多层次的绿色建筑综合评价标准。该标准明确了绿色建筑的定义、评价指标和评价方法，确立了我国以“四节一环保”(节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染)为核心内容的绿色建筑发展理念和评价体系 。《绿色建筑评价标准》已经成为我国各级、各类绿色建筑标准研究和编制的重要基础, 有效指导了我国绿色建筑实践。截止2011年8月, 中国城市科学研究会共组织完成108个绿色建筑设计项目、2个绿色建筑运行项目的评审工作[[1] /news.php?act=pageh&id=34]。多个省、市、自治区、直辖市也依据此标准，详细深化制定了各地方《绿色建筑评价标准》。

随着绿色建筑各项工作逐步推进，绿色建筑内涵和外延不断丰富，各行业、各类别建筑践行绿色理念的需求不断提出，新的城市规划编制法律法规的实施，现行《绿色建筑评价标准》已不能完全适应现阶段绿色建筑实践及评价工作的需要。笔者长期从事城市规划与设计工作，认为就《标准》中部分条文，特别是住宅建筑节地方面的部分内容，值得进一步修订与调整，另外就绿色建筑项目申报与评审中出现的一些不足，也一并提出，与广大同仁共同探讨。

2 现行《绿色建筑评价标准》中人均居住用地指标的调整

2.1现行《绿色建筑评价标准》中规定的人均居住用地指标与当前部分法规及各地建设实践存在冲突

《绿色建筑评价标准》中第 4.1.3中规定：“人均居住用地指标：低层不高于43㎡、多层不高于28㎡、中高层不高于24㎡、高层不高于15㎡”，此规定与当前法规及建设实践存在冲突：

2.1 .1与新修订的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-2011）规定的人均居住用地指标存在差异

2011年1月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国技术质量监督检验检疫总局联合的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）实施。《城市用地分类与规划建设用地标准》用于城市总体规划阶段。其中，第4.3.1强制性条文[[2]中华人民共和国国家标准.城市用地分类与规划建设用地标准 [M] 北京 中国建筑工业出版社.2011：P12]规定人均居住用地面积为表1所示：

表1 人均居住用地面积指标（m2/人）

注： 表1摘自《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

对比《绿色建筑评价标准》第 4.1.3和表1可以看出，《绿色建筑评价标准》以低层、多层、中高层、高层建筑作为人均居住指标划分依据，而《城市用地分类与规划建设用地标准》是以建筑气候区划作为划分依据，两者在最低上限数值和最高上限数值也存在差异，在新的《绿色建筑评价标准》建议给以调整。

2.1 .2与《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—932002年修订版）规定的人均居住用地指标存在冲突

《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—932002年修订版）中第3.0.3款[[3]中华人民共和国国家标准.《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—932002年修订版）[M] 北京 中国建筑工业出版社.2002：P2]规定人均居住区用地控制指标应符合以下规定（见表2 ）：

表2 人均居住区用地控制指标 (m2/人)

注： 表2摘自《城市居住区规划设计规范（GB 50180—932002年修订版每户以3.2人计）

对比《绿色建筑评价标准》第 4.1.3和表2可以看出，《绿色建筑评价标准》以低层、多层、中高层、高层建筑作为人均居住指标划分依据，而《城市居住区规划设计规范》增加了居住区规模、层数、建筑气候区划等几条标准，两者在最低上限数值和最高上限数值也存在差异。

《城市居住区规划设计规范（GB 50180—93）》大多用于城市详细规划阶段，《城市用地分类与规划建设用地标准》（2011）与《城市居住区规划设计规范》（2002）两个指标的出入属于正常情况，绿色建筑住宅评价应属于详细规划阶段，故应采用《城市居住区规划设计规范》。

2.1 .3与各地建设实践存在差异

《北京市绿色建筑评价标准》[[4]北京市质量技术监督局.《北京市绿色建筑评价标准》 2011]（2011年12月1日实施）中规定：依据实际人口居住现状，居住区人口按每户2.8人计算。据此，规定人均居住用地指标为低层不高于49平方米，多层不高于32平方米，7到9层的中高层不高于27平方米，大于或等于10层的高层不高于17平方米。与《绿色建筑评价标准》人均用地指标相比，有突破。

《重庆市绿色建筑评价标准》（2009年），规定人均居住用地指标为低层不高于38平方米，多层不高于28平方米，中高层不高于20平方米，大于或等于10层的高层不高于12平方米。与《绿色建筑评价标准》人均用地指标相比，存在不足量。

2.2调整建议

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1．1福州市城市总体规划(2011－2020)新一轮城市总体规划将南台岛新城划为优化整合区，规划居住用地3783．3hm2，按人均40m2左右居住用地计，可容纳96万人，2020年规划人口即按96万人计。总体规划按人均居住用地指标来测算人口规模，结果会偏小，源于人均居住用地指标取得偏高，同时规划居住用地包含了居住配套设施用地，也影响了人口预测规模的准确度。

1．2南台岛概念规划及重点区域城市设计规划居住用地3175hm2，规划总人口118万人。该规划对居住用地的规划布局，综合考虑了配套设施、绿化空间、环境品质等因素，并基于最优的城市空间形态与环境，确定较为合理的开发强度与控制指标，在此基础上根据建筑量测算人口规模，与实际更为接近一步。但由于开发强度(主要是容积率指标)是从最优的空间形态与环境出发来确定的，因而容积率较实际(近几年出让地块的指标)低一些，由此导致人口规模也略偏小。

2基于多视角的人口容量测算

人口容量与居住用地规模、开发强度密切相关，同时也与公共服务设施、市政公用设施、水资源、道路交通等的支撑与承载力相辅相成，与一定的服务水平与品质相对应，此外，还与一定的绿化环境质量相关联。为此，从居住建筑容量、资源承载能力、设施服务水平、绿化环境质量等多视角研究南台岛人口容量的合理测算。

2．1基于居住建筑容量的人口容量测算将规划居住人口分为两部分，一是现状保留住宅容纳的人口，二是可开发用地中居住用地所新增的人口。根据规划统计和GIS分析，南台岛现状保留住宅用地(含综合用地)1331hm2，保留建筑面积2865万平方米，平均容积率约2．15，其中保留住宅建筑面积2626．64万平方米，保留人口65．64万人(含已批待建、在建住宅的人口)。可开发用地3378．49hm2，根据控制性详细规划方案，除东部新城、淮安头两部分外的区域，规划一类居住用地1．7hm2，二类居住用地1371．54hm2，商住综合用地385．66hm2。结合现状保留居住用地的平均容积率(一类居住用地0．43，二类居住用地2．25，商住综合用地2．65)，考虑到南台岛大部分均属于第二类建设区，且受义序机场限高的影响，以及营造更为良好的居住环境的目标导向，可开发居住用地的容积率不宜取太高，建议按略低于现状平均容积率来取值，一类居住用地取0．4，二类居住用地取2．0，商住综合用地取2．5，由此规划新增的纯住宅建筑面积约3336．35万平方米，新增人口约83．41万人(注:一类、二类居住用地中商业建筑面积按总建筑面积的3%计，商住综合用地中居住建筑面积与商业建筑面积按30%:70%计，户均建筑面积按120m2/户、户均人口按3人/户计)，外加东部新城、淮安头两个区域的规划人口33万人、3万人，则南台岛规划新增人口总计119．41万人。综上，南台岛可容纳的人口总计185万人，若考虑20%空置率，则可容纳人口为148万人。

2．2基于公共服务设施服务能力的人口容量测算规划人口规模的合理性与公共设施、基础设施的合理承载是相辅相成的，根据已编制的文教体卫公共服务设施规划在南台岛的设施布点与配建规模，对照相关规范和标准，可反推其可服务的人口规模，以此作为确定南台岛合理人口容量的重要参考。(1)中小学规划的服务人口规模测算在南台岛规划小学86所，共2220班，总占地164．3hm2，可服务148万人;在南台岛规划中学50所，共1788班，总占地186．9hm2，可服务154万人。(2)文化设施规划的服务人口规模测算在南台岛规划25处街道级文化活动中心，按每3－5万人规划1处街道级文化活动中心的配建标准，可服务75－125万人。(3)体育设施规划的服务人口规模测算在南台岛规划19处街道级体育活动中心，按每3－5万人规划1处街道级体育活动中心的配建标准，可服务57－95万人。(4)医疗卫生设施规划的服务人口规模测算在南台岛规划28处街道级社区卫生服务中心，按每3－5万人规划1处街道级社区卫生服务中心的配建标准，可服务84－140万人。

2．3基于市政公用设施支撑能力的人口容量测算(1)给水设施容量根据《福州市城市总体规划(2011－2020)》，南台岛人均最高日综合用水指标取550L/人．d，人均年用水量约为180m3/a。考虑南台岛自身水量供需平衡，规划50万m3/d的总供水能力(其中城门水厂20万m3/d，飞凤山水厂30万m3/d)，可以满足约100万人口的用水需求。规划预留给水厂的用地总面积为30hm2(其中城门水厂预留用地15hm2，金山(现为飞凤山)水厂预留用地15hm2)，测算南台岛的水厂最多可扩建到100万m3/d，则可以满足约200万人口的用水需求。但目前在编的规划取水泵房和原水主干管均是按50万m3/d的总规模进行论证和预留。(2)排水设施容量根据相关规划，2020年南台岛规划2座污水处理厂，总处理能力可达50万m3/d，若给水日变化系数取1．13，污水转化系数取0．8，人均平均日产污指标取390L/人．d，折合142m3/a，可以满足约128万人口的服务需求。(3)电力设施容量根据《福州市远景高压电力设施布局专项规划(江南片)》，远景南台岛由4个通道、8回220kV线路供电，极限输送能力为3230MW，在满足N－1供电准则的情况下，极限负荷不应超过2746MW，取极限值的90%作为最高负荷。此外，若220kv进岛通道，更换其导线截面及采用双分裂形式，使220kW线路极限输送容量翻倍，进而可使其最高电力负荷翻倍，即全岛最高电力负荷为4942MW。根据人均综合用电量指标法进行人口估算，远景人均综合用电指标取8000KWH/人•年，最大负荷年实际利用小时数取4500h，测算得规划电力设施的极限服务人口为137万人。

2．4基于道路交通承载能力的人口容量测算(1)基于道路指标的测算根据《城市道路交通规划设计规范》，城市人口人均占有道路用地面积宜为7～15m2，其中道路用地面积宜为6．0～13.5m2/人。按照规划方案，南台岛规划道路用地2290．6hm2，人均道路用地按规范若取上限值15．0m2，则规划总人口为152万人。(2)基于常规公交服务的测算按照规划方案，南台岛规划公交首末站用地20hm2(共31处)，若按每辆标准车用地120m2计算，规划用地共可容纳约1667标台公交车。根据《福州市城市总体规划(2011－2020)》，2020年中心城区居民日均出行次数为2．3次，居民公共交通(含轨道)出行比例争取达到30%以上，轨道交通承担公共交通的比重达到40%。考虑轨道交通的不确定因素，常规公交出行比例按20%计，居民日均常规公交出行次数为0.46次。根据福州公交客流调查，每标准车日客运量为400～500人次，得出1667标台公交车可服务181万人。(3)基于关键断面的测算南台岛面临交通压力最大的是跨越闽江的断面，是整个南台岛交通网络的资源约束断面。根据预测，2020年江北城区与南台岛间跨闽江出行量将达到130万人次/日(南台岛人口按96万人计)，考虑方向不均匀系数0．6，跨闽江单向出行量达到78万人次/日。根据总体规划，跨江出行的公共交通分担率要达到70%以上，叠加货运交通，得出跨闽江单向出行量约23．0万PCU/日。规划南台岛与江北城区跨闽江通道单向标准车道28条，通道单向通行能力3．8万PCU/H，则跨闽江通道高峰方向高峰时交通负荷为0．605。按城市总体规划确定的交通负荷上限值0．78(服务水平D级)推算，跨闽江单向出行量可达到29．6万PCU/日，则南台岛人口上限需控制在124万人以内。

2．5基于绿化环境质量的人口容量测算按照南台岛概念性规划及重点区域城市设计的用地规划方案，南台岛规划公共绿地1750．45hm2，按不同的人均公共绿地指标要求，可反算不同绿化环境质量下的人口容量:(1)按国标，人均公共绿地不小于7m2，反算人口规模不得超过250万人。(2)按新一轮城市总体规划，2020年人均公共绿地指标达12．5m2，反算人口规模为140万人。(3)按宜居城市评价指标体系，人均公共绿地10m2，反算人口规模为175万人。若南台岛按新一轮城市总体规划确定的96万人的人口规模进行控制，在上述规划公共绿地规模之下，人均公共绿地可达18．2m2，不仅远高于国标的低限要求，也高于宜居城市的评价标准，同时还较大幅度高于新一轮总体规划确定的目标，绿化环境质量将非常良好。若人口规模突破96万人，则人均公共绿地指标即降低，人口的扩容是以牺牲良好的绿化环境品质为代价的。为此，着眼于打造“生态智慧岛”的目标，需维系南台岛高品质的园林绿化和生态环境，根据相关绿化标准，人口规模宜控制在140万人以内。（本文来自于《福建建筑》杂志。《福建建筑》杂志简介详见）

3结论