居住用地规划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇居住用地规划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词 给水规划 居住用地用水量指标 江宁区

1 确定地均用水量指标的意义

城市规划中，常采用综合指标法和不同性质用地用水量指标计算用水量。

综合指标法是根据城市单位人口和单位建设用地综合用水量指标预测城市用水量，该方法适用于一般性质的城市，即城市中居住用地、公共服务设施用地、工业用地等比例协调，城市各功能相对成熟。但是对于特殊城市（如经济特区 、纯旅游城市、水资源紧缺城市、工业城市等）或城市的某个功能片区，采用综合指标法进行用水量预测时，预测结果与实际值会存在较大偏差。 在这一条件下，常采用不同性质用地用水量指标法进行预测。

目前，不同性质用地用水量指标取值依据《城市给水工程规划规范》，该规范中，不同性质用地用水量指标是通用性指标，而我国幅员辽阔，城市众多，由于城市性质、规模、地理位置、经济发达程度、居民生活习惯等因素影响，各城市的用水量指标差异很大。且近年来节水技术的大力发展，导致根据《城市给水工程规划规范》中不同性质用地用水量指标预测的用水量结果偏大，如叶晓东1通过对宁波市中心城区进行相关数据调研分析，宁波市中心城区居住小区平均日用水量为0.47万m3（km2·d），中小学平均日用水量为0.3万m3（km2·d）。

因此，居住用地用水量指标规范取值偏大对给水工程规划、设计和管理工作中，自来水厂、增压泵站建设规模和自来水管管径等的确定，造成了极大的困扰，因此，本文以南京市江宁区的实际情况为例，对居住用地用水指标的取值进行讨论，该值的确定对南京市江宁区城市规划中用水量预测具有一定的指导意义。

2 不同规范中用水量指标分析

目前，我国对于居住用水量指标主要依据《室外给水设计规范》（GB50013-2006）等三部规范，其中，用水量指标可分为居民生活用水指标、居住用地用水指标和综合生活用水指标三类，根据三类用水指标用水范围的规范界定，供水范围次序应为：综合生活用水 > 居住用地用水 > 居民生活用水。

其中，居民生活用水指标取值范围为120-270L/（人.d），按《南京市江宁区城乡总体规划》（2010-2030）2中确定均居住用地达34.7m2/人推算，折合成地均用水指标为0.35-0.78万m3/（km2.d）。

综合生活用水取值范围为260-540L/（人.d），折合成地均用水指标为0.75-1.56万m3/（km2.d）。

由上述计算分析，居住用地用水指标介于居民生活用水指标和综合生活用水指标之间，取值范围应为0.35-1.56万m3/（km2.d）之间，远低于《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）中确定1.7-2.5万m3/（km2.d）。

3 居住用地用水量指标取值讨论

3.1 江宁区常用规划居住用地用水量指标取值

近年来，江宁区编制的多部给水专项规划、控制性详细规划中，在进行给水量预测时均对居住用地用水量指标进行了适当的修正，经过统计整理，取值范围大部分在0.7-1.50万m3（km2·d），如《南京市东山新市区总体规划调整（2003—2010）》3中，居住用地用水量指标近、中远期分别为0.75、0.9和1.3万m3（km2·d）。

3.2 实际用水量统计分析

根据2009年江宁区水务集团最大月供水量统计和《江宁区城乡总体规划》对江宁区2009年城镇综合居住用地统计计算可得，居住用地地均用水量指标（平均日）仅0.33万m3/（km2·d），按日变化系数1.3考虑，居住用地地均用水量指标（最高日）仅为0.43万m3/（km2·d）。远低于规范取值1.7～2.5万m3（km2·d）。

为此，本文中，调查统计了江宁区2005年左右新建小区5座，分析其2011年实际用水量（数据取自江宁区水务集团）、小区面积、小区入住率（现场调查）等数据，调查结果如表3。

3.3 居住用地用水量指标取值

根据表3和右图，五座典型小区居住用地地均用水量为0.44-1.0万m3（km2·d），远低于《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）中规定的地均居住用地用水量指标，但与《室外给水设计规范》（GB50013-2006）和《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）基本匹配，因此，结合江宁区现状供水情况及相关规范数据，居住用地用水量指标建议取0.5-1.0万m3（km2·d）。

其中，居住小区以小高层和高层为主的区域，居住用地用水量指标建议取上限；居住小区以多层为主的区域，居住用地用水量指标建议取下限。

4 结论

在城市给水规划中，合理确定用水量指标非常重要，直接关系到用水量预测，管网规划规模的合理性。而规范中取值由于其为全国通用指标、编制时间较久远、指标选取偏大等原因，不便于选取，因此，本文通过对南京市江宁区居住用地用水量指标的取值分析，确定居住用地地均用水量指标为0.5-1.0万m3/（km2·d），一方面对本地区给水指标选取提供了参考依据，另一方面也可为相似地区提供参考。

参考文献

1 叶晓东. 居住用地用水量指标估算_以宁波市中心城区为例. 中国城市规划年会，2009

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关键词：节地模式；居住区；住宅建设用地；规划

1．节地模式的理念

我国人口众多、人均资源相对不足，后备资源十分稀缺，人多地少的矛盾日益突出。在充分认识到节约能源、资源的重要性和紧迫性的基础上，我国中央政府多次出台有关大力发展“节能省地型”住宅和公共建筑的政策。对于建筑节地，建设部专家认为节地着重从三个层面抓好。一是规划层面，合理规划布局，提高土地利用的集约和节约程度；二是加大墙改力度，进一步减少粘土砖生产对耕地的占用和破坏；三是深入开发利用城市地下空间。从节地模式入手，探讨居住区如何合理规划住宅建设用地，以节约利用土地资源，是缓解城市住宅发展与土地资源紧缺矛盾的客观需要，是实现可持续发展的必然需要。

2．我国居住区建设目前存在的问题

2.1别墅、低密度住宅占用大量土地

别墅、低密度住宅占用了大量的土地，如别墅区容积率为0.3-0.5，户均占地面积达到800m2。如果按照城市人均住居用地16-28m2人，家庭平均每户3人计算，拥有一套别墅占用了可供近30户普通住宅的土地面积。

2.2大面积户型过度消耗资源，中小户型住宅比例仍不足

目前我国90m2以下套型住房的供应量不足20%，而在2002年日本、瑞典、德国这3个发达国家新建住宅的平均面积就为85m2，90m2，99m2。2009年我国住宅批准预售面积1530万平方米，其中建筑面积为0-90m2的住宅仅占20.6%，与《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求仍有差距。

2.3住宅建设无序外延扩张，缺乏有效控制

粗放型的土地开发方式，使城市以无休止的“摊大饼”来解决广大老百姓的居住问题。在我国许多城市，居住区建设向郊区发展，用地面积和规模过大，占用大量耕地，土地利用浪费严重。而郊区的开发居住区又以低密度，低容积率，大户型来吸引购买，造成进一步的土地浪费。3．居住区合理规划住宅建设用地的节地措施

3.1合理开发山坡地

随着住宅建设不断迅速发展，可开发的土地资源越来越少，迫切需要对山坡地进行改良后使用。山坡地住宅的开发是节约用地和解决住宅问题的重要出路。

3.1.1山地住宅的节地规划设计

山地居住区受基地和地形环境的影响大，在规划设计中，首先应综合考虑道路、坡度、坡向、地质、植被等因素，有效的对土地进行利用，做到建设与保护的协调统一。

3.1.2科学分析日照，确定日照间距

规划设计中对住宅布置间距产生主要影响的是日照间距，在山地住宅建设中，将建筑布置在南向坡，可适当减小日照间距，从而提高住宅的密度和容积率，节地效果明显。同时可以结合在平地上常用的利用坡屋面及退台屋面缩短住宅间距。

3.1.3结合山地，合理利用高差

在山地丘陵地区，可以利用坡地，将单栋住宅楼的入口层设在中间，使任何一层到达入口层都不超过我国多层建筑规范（六层及以下可以不设电梯），不仅减少交通面积和施工成本，还可提高住宅层数，提高用地的容积率和建筑密度。如重庆地区某些中高层住宅不设电梯，只是利用地形在住宅楼中间设入口，使人上行或下行达到所住楼层入户，把中高层住栋变多层使用，达到了节地的目的。

3.1.4充分利用立体空间

山地住区对建筑的设计可用错层、跃层，利用地形分层筑台，退台，爬坡，叠落等多种灵活的手法处理。应利用地形高差、屋顶布置绿化、庭院或活动场地等，对多层次的立体空间进行充分利用。

3.2积极挖掘地下空间

3.2.1大面积绿地地下停车库

地上绿化，地下停车，可大幅减少小区内地面停车用地，也即减少道路用地，而提高小区绿化用地，不仅改善了小区的环境质量，而且节约了土地，提高了小区土地利用效益。

3.2.2相对集中的布置方式

绿地地下停车场的布局采用集中与分散相结合的原则，在尽可能保证停车场服务半径合理的前提下以集中设置为主。地下停车场一般可选在居住区中心公园绿地、小区中心公园绿地、组团绿地的下面。利用绿地建设地下车库时，车库规模受到绿地面积大小、地形是否规则以及周边道路布局的制约，为了经济地利用建设用地，也为了更好地处理地下停车库的规划，居住区绿地应采用适当集中的布置方式。

3.2.3便捷的交通出入

为最大限度地实现居住区地面人行与车行分离以保障交通安全、减少噪声及废气污染，创造安全舒适、宁静、健康的外部空间环境，地下停车场出入口应以坡道与小区周围的车行干道或支路直接连通，或以地下、半地下露天堑壕式道路与居住区外的车行道相连；同时还应为车主设置方便的步行专用出入口或者在单元出入口设置通往地下车库的楼梯。

3.3居住区的三维立体规划

居住区的三维立体规划是空间的过度密集化导致居住空间的分层，即居住小区采用不同标高来实现各种功能。城市高密度开发使居住环境变差，立体规划可以有效的节约用地，便于资源充分利用，如地下停车场可统一设计利用，裙房可相连成片，营建“空中花园”，人车实现分流，让空间真正立体化。

随着城市人口密度的加大，二维化的功能分区的不能满足城市人口的大量聚集所产生的巨大压力，只有通过三维规划，利用不同标高的空间立体组合，充分利用空中花园和地下空间才能实现高效空间利用。因此，把小区做为一个紧凑的空间进行设计，将公共空间设置在多个平面，形成地面和空中的协调互动。综合利用地下、地上空间，如利用地下空间布局配套公建及停车场库。

3.4考虑用地周边条件，将不同性质用地综合布局

居住区如位于城市铁路用地、城市公园或公共绿地、绿隔空间、城市主要道路等周边，可以占用一定的城市公共空间资源；如将居住配套的中小学和托幼等教育设施、集中公共绿地、配套或非配套公建等用地与住宅用地综合布局。

3.5板塔结合组合方式

在容积率压力大、中小户型比例大的项目中，板塔结合式住宅可以较好的解决各种资源的占用与分配问题。将板连塔分割为几部分，分别定性为塔或板。然后分别参照我国建筑日照设计规范进行计算，可以有效地缩减建筑间距。

3.6利用住宅楼栋斜边单元

利用住宅的斜边单元也是节地的有效措施，斜边单元几个特点：①斜边单元日照上较有优势，倾斜20o以上即可按日照间距计算；②斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且争取了更大的采光面，因此斜单元的户型往往采光通风较好。

参考文献：

[1]聂兰生，邹颖.21世纪中国大城市居住形态解析[M].大津大学出版社，2004.

[2]董国良，张亦周.节地城市发展模式――JD模式与可持续发展城市论[M].中国建筑工业出版社，2006.

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关键词：居住用地布局； 相关因素； 规律

Abstract:The layout of living space is an important part of house-building plan. The main influence factors are humans and land, situation and policy, management and administration, environment and landscape, and so on. Its concrete requirements are as follows: Better the orientation of development and build a compact city; Satisfy the need of the layout of living space first and insist on putting the benefits of people in the first place; work near one lives and shorten the traveling time; keep the economy law and make use of the land reasonably; ensure the scale of the land and make the management and administration convenient; care for the weak group and give priority to safeguard the land; scatter and help the weak group and make the society get together; consider different degrees of building and improve the urban landscape; attached living space should be strictly controlled; find different space resources and adjust to the market requirement.

Keywords:the layout of living space； relevant factors； law

中图分类号：TU984.1

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2009）06-0078-04

安居乐业是人民生活的基本需求，安居才能乐业，乐业才能发挥人的创造力，进而推动人类社会的发展和进步。城市是人类聚居地，是人们生活和工作的空间，现代文明社会既要求人尽其才、人尽其力，也应以人为本，为人们提供良好的生存条件。作为人类日常生活中体量最大的生活物资，住房建设需要耗费巨大的资源和财富，在我国当前社会经济发展水平仍不高的前提下，政府尚无法完全满足人们的住房需求。然而，执政为民的理念与建设社会主义和谐社会的目标，要求党和政府尽最大努力，满足人们最基本的居住需求。

近年来，党和政府高度重视住房问题，先后出台了一系列的住房政策，目的就是要建立完善的住房保障体系，满足人们最基本的住房需求。考虑到我国人多地少、资源不足的基本国情，我国的住房建设必须走资源节约型和环境友好型道路。为此，国务院办公厅于2006年5月转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见》（[2006]37号），特别指出要制定和实施住房建设规划，发挥规划对资源配置的宏观调控作用，科学指导城市住房建设。而在编制城市住房建设规划中，研究影响城市居住用地布局的相关因素，充分掌握居住用地布局的基本规律，创建和谐的城市居住模式是决定规划成功与否的关键。

1城市居住用地的概念和类型

城市居住用地有广义、中义、狭义三种概念，各有其相应的城市用地类型。

1.1广义的城市居住用地

广义的城市居住用地是指城市中所有为人们提供居住（包括长期、中期、短期）空间的建设用地。长期居住即是常住，其人员主要是城市常住人口（包括城市户籍居民和城中村村民），居住场所主要是住宅；中期居住是指非城市户籍人口连续居住3个月以上，人员包括城市中的外交人员、驻军、学生、农民工（主要在建筑工地、工业企业、服务行业）、囚犯等，居住场所主要是宿舍；短期居住是指非城市户籍人口因公务、商务、会议、旅游等活动而在城市中短暂住宿，其居住场所主要是各类旅馆。广义的城市居住用地包括《城市用地分类和建设用地标准》(GBJ 137-90)中的城市居住用地（R）、村镇居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）、旅馆用地（C25）和各单位附属的宿舍用地（尚无统一代号）等。从建设和谐社会目标出发，需要城市总体规划进行科学的统筹与安排。

1.2中义的城市居住用地

中义的城市居住用地是指用于建设居住设施（包括住宅、宿舍等），其资源配置主要依赖市场调节，但有时又需要政府直接引导与控制的建设用地，其范围包括城市居住用地（R）、村镇居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）和部分单位（工业企业、商业、市政基础设施等）附属的宿舍用地（尚无统一代号）等。中义的城市居住用地就是城市住房建设规划的调整范畴。旅馆建设完全可通过市场配置，政府不用直接插手，而外交人员居住的使领馆、军队的营房、学校的学生宿舍、囚犯居住的监狱宿舍等建设完全由政府掌控，根本不存在市场调节，因此也不需要城市住房建设规划来指导与控制。

1.3狭义的城市居住用地

狭义的城市居住用地就是指《城市用地分类和建设用地标准》(GBJ 137-90)中的城市居住用地，按标准分为一、二、三类居住用地（R1、R2、R3），而在实际运作中常按挡次不同分为别墅用地、多层商品住宅用地、二类高层商品住宅用地、一类高层商品住宅用地、廉租住房用地、经济适用住房用地。许多城市在编制住房建设规划时，仅考虑狭义的城市居住用地的规模预测和规划布局，由于对城市规划建设用地范围内的村民安置建房没有考虑，导致征地拆迁阻力大，规划实施困难。另外，许多城市农民工数量庞大，农民工的居住问题形势严峻，需要住房建设规划引导与控制。

2影响城市居住用地布局的相关因素

编制城市住房建设规划，首先要科学预测各类居住用地的需求量，其次就是进行各类居住用地的合理布局，为此必须研究影响城市居住用地布局的各种因素，分析其特点和要求。

2.1人的因素

（1）阶层：人们的经济状况和收入水平决定其社会地位，即阶层归属。不同的社会阶层因其经济实力不同，住房要求也不一样。目前，我国将城市居民分为高收入阶层、中高收入阶层、中低收入阶层、低收入阶层和最低收入阶层。高收入阶层一般要求住大套型住宅，甚至是别墅；中高收入阶层一般要求住较大套型住宅；中低收入阶层则面向中小套型住宅（单户建筑面积90平方米以下）；低收入阶层只能购买经济适用住房；最低收入阶层则只有靠政府提供廉租住房。各类房地产项目的开发定位，实质上是阶层因素决定的。

（2）职业：城市劳动人口的职业按所从事的产业划分，可分为第一产业人员、第二产业人员、第三产业人员。一般地，第三产业位于城市中心，因此第三产业人员紧邻城市中心居住；第二产业主要指工业，常集中成为工业区，第二产业人员多近工业区居住；第一产业主要为城市提供肉、蛋、奶、蔬菜等副食品，常位于城市郊区，而且大多为郊区农民承担，因此第一产业人员多邻居在城市边沿地带。另外，从事第三产业的人员中，职业差别也很大，不同的职业甚至就分属不同的社会阶层，因此也影响到住房需求。一些垄断型经济部门，员工享受企业变相的住房补贴，常通过团购建设集中居住的小区。一些党和国家机关则通过建设所谓公务员小区，享受政策优惠。

（3）年龄：不同年龄阶段的人有着不同的住房要求。青年人由于工作时间不长，收入一般不高，购买力普遍较低，大多只能购买中小套型商品住宅。青年人工作任务重，为了方便工作，居住地宜靠近工作地。中年家庭因子女在父母身边，甚至还有老人，人口相对较多，对居住面积要求较高。老年家庭因子女已分户，而且大套型住宅保洁劳动强度大，又适宜居住中小套型住宅。老年生活的主要目的是颐养天年，其居住用地最强调生态环境质量。由于城市中心就业机会多，而城市郊区环境质量好，因此随着年龄的增长，人们的居住地有远离城市中心的趋势。

（4）姓氏与宗族：我国的农村大多为同姓宗亲聚族而居，村民有着共同的血缘联系纽带，这是难以割舍的。随着城市的发展和扩张，城市边沿的村庄被不断地并入城市，成为城中村。城中村是一个特殊的社区，虽然置身城市，但仍保持着浓厚的农村色彩。村庄是祖居地，故土难离，村民一般不愿离村独居。祖传的旧居即使不适应现代生活，也要保留以示敬祖。村庄布局保持原有格局，建筑密度大，以多层和低层住宅为主，整体容积率并不高。由于村民从事农业生产，为了方便生产，生产与生活设施较为混杂，总体居住质量不高。由于农民整体素质不高，一些陈旧观念影响村庄布局。

（5）民族和宗教：我国实行民族平等政策，不存在民族歧视，民族因素对居住的影响较小。我国虽然实行自由，但倡导无神论，宗教对人民价值取向和消费观念的影响也较小，对住房建设的影响也较小。

2.2土地因素

（1）区位条件：住宅价格构成中的一个重要项目就是土地成本，而地价又是土地成本的核心。城市地理学中B・W・伯吉斯（B・W・Burgess）的同心圆模式、H・霍伊特（Homer Hoyt）的放射扇形模式、哈里斯（Harris）和乌曼(Ullman)的多核心模式解释了地价和区位的基本关系。一般地，城市中心地价较高，适宜于商业；城市边沿则地价较低，从降低住房价格考虑，城市居住用地宜布局在城市边沿地带。对于与外界交往活动较少的老年人，其居住用地（如老年公寓）最好是远离闹市，选址在环境优美的远郊地带。

（2）交通条件：居住、工作、交通、游憩是城市的四大活动，居住与工作之间必须通过交通才能实现位置的转移，因此，交通便利程度是居住用地选址科学性的关键。居住用地与工作地点接近，缩短交通距离，能大幅节省交通成本，这是居住用地选址的优先方向。如果居住用地与工作地点位置已定，则应改善交通条件。高收入阶层可依赖私家车出行，因此面向高收入阶层的别墅、大套型商品房用地可选址在远郊。中低收入阶层出行则只能依靠公共交通，因此中小套型住宅、经济适用住房、廉租住房用地均应有方便的公共交通。

（3）公共服务设施配套：多彩而有序的城市生活，需要有多种为之服务的公共设施来支持。城市公共设施的内容和规模，在一定程度上反映出城市的文化生活和物质生活水平，特别是商业、教育、医疗卫生设施更是人们日常生活必不可少的内容，因此居住用地宜尽量靠近各级城市公共服务中心，否则要加强公共服务设施的配套建设。

（4）环境与安全：近山、临水的城市用地环境质量较高，适宜人们居住，因此宜尽可能规划为居住用地。而大气污染、噪声、水污染较严重的地方则不适宜居住，尽量不要规划为居住用地。另外，靠近殡仪馆、墓地等具有不良心理作用的设施用地，也不宜规划为居住用地。存在安全隐患（包括地质灾害）的地段，则更不能规划为居住用地。

（5）地形与地质：地形坡度较大的用地不适宜布置条形住宅，而适宜布置点式住宅，为了提高土地利用率，可考虑建设点式高层住宅。如果坡度再大，点式高层住宅可能导致地基不稳，则只能布置低层的别墅建筑。地质状况的影响大致相同，如果基础投入过大不经济，可考虑建设低层的别墅。如果地质隐患严重，则不能规划为居住用地。

2.3形势与政策

（1）统筹城乡发展

科学发展观要求城乡规划要统筹城乡发展，即要改变城乡二元结构，实现以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展。为此，城市规划要充分考虑服务农村社会经济发展，特别要为进城务工农民（即农民工）提供必要的生产与生活条件。2007年12月，建设部等五部门《关于改善农民工居住条件的指导意见》（建住房[2007]276号）提出要“把改善农民工居住条件作为解决城市低收入家庭住房困难工作的一项重要内容”来抓。因此城市住房建设规划必须安排为农民工居住服务的用地。另外，城市周边的村庄即将划入城市规划建设范围，从保护失地农民切身利益出发，要求进行合理安置，也就要安排必要的村民居住用地。

（2）“两型”社会建设

我国是一个人多地少、人均资源贫乏的国家，为了实现可持续发展，中央提出了建设“资源节约型、环境友好型”社会的目标，在城市建设中提出了“节水、节地、节能、节材”要求。城市规划中，相对集中布局和紧凑发展，同时适度地提高土地开发建设的强度，可以在满足一定的环境质量的前提下，实现“四节”目标，因此宜适度地紧凑布局，建设“紧凑型”城市。城市居住用地布局必须有利于“紧凑型”城市发展，推进“两型”社会建设。

（3）和谐社会建设

许多社会现象和事件表明，贫穷是社会矛盾和冲突的主要根源。低收入阶层由于生活艰难，社会地位较低，往往存在心理不平衡，容易滋生不满情绪，如果受到挑动，可能引起社会冲突。另外，低收入阶层往往受教育较少，道德水准和法制观念也相对较差，发生违法犯罪行为的几率相对较高。而当低收入阶层大范围集中，形成所谓“贫民窟”，则更会增加社会矛盾和冲突的几率。为此城市居住用地布局时，服务低收入阶层和最低收入阶层的经济适用住房和廉租住房用地不宜过于集中。小规模的低收入阶层和最低收入阶层社区，有利于实施社会帮扶与救助，促进社会和谐。

2.4经营与管理

城市的居住小区建成后，为了保证环境质量与安全，必须实行物业管理，为此必须引进市场机制的物业公司进行经营。从方便物业管理考虑，城市居住小区以同一阶层聚居为佳，因为同一阶层的居民在经济能力、文化水平、价值观念等方面接近，便于思想沟通和意见统一。差距太大的阶层聚于同一小区，将带来管理不便。近年来，湖南省有关部门下文要求各地在普通商品住宅开发中附带建设经济适用房和廉租房，开发商普遍不愿接受，因为混杂在普通商品住宅中的廉租房的住户，连缴纳物业管理费都有困难，给物业管理带来障碍。

2.5环境与景观

城市居住用地占据城市规划建设总用地的相当比率（一般为20~32%），对城市环境与景观的影响巨大。城市中各类住房因服务对象不同，消费能力各异，因此建设档次也各不相同。为高收入阶层和中高收入阶层服务的别墅、高档住宅，建设档次较高，对改善城市景观有极大的促进作用。而为低收入阶层和最低收入阶层服务的经济适用住房和廉租住房，为节省成本，建设档次自然较低，对城市景观可能有负面影响。而城中村村民自建住宅，因经济能力有限，建设水平普遍不高，往往有损城市景观。

3城市居住用地布局的基本要求

城市居住用地布局实质上就是城市社会形态的构建过程，科学布局有利于提升人民生活质量与促进社会和谐稳定，为此城市居住用地布局应充分考虑其相关影响因素，满足其基本要求。

3.1优化发展方向，建设紧凑城市

城市居住用地的发展方向应与城市总体规划确定的城市发展方向保持一致。城市居住用地尽量依托城市建成区，保证城市用地布局的紧凑。集中型形态的城市，居住用地可向四周逐渐延伸。分散型形态的城市，居住用地宜向各组团的几何中心发展，以促进城市集中和紧凑。城市居住用地不宜跳跃式发展，否则将增加公共服务设施和市政基础设施配套建设投入。

3.2坚持以人为本，居住用地优先

市民是城市的主人，城市规划中应将用地条件最好的土地规划为居住用地。靠近城市的各级公共服务中心的用地能方便人们生活，交通便捷的地段应能方便人民出行，近山临水或邻近公园绿地的用地生态质量较好，地形和工程地质条件较好的用地可以减少基础建设投资，宜规划为居住用地。反之，存在安全隐患的地段，则不得规划为居住用地。

3.3居住邻近就业，缩短通程时间

城市居住用地应尽量邻近居住人口的就业地点，以方便人们上下班，因此城市中心的边沿应布置居住用地，城市工业区的边沿应考虑生活配套用地。城市中心和工业区的边沿缺少理想用地的，则应通过改善交通条件，以缩短通程时间。对于以公交为主要出行方式的低收入阶层，为其服务的经济适用住房和廉租住房用地必须紧邻公交干线，最好是依托交通枢纽。

3.4遵循经济规律，合理利用土地

市场经济条件下，土地既是资源也是商品，取得土地使用权必须付出代价，因此土地使用必须慎重考虑经济性，应充分发挥其经济效益。环境质量和建设条件较好的地段是城市的稀有资源，应充分加以开发与利用，宜建设高层住宅，以提高开发效益。随着城市化进程不断推进，土地资源日益稀缺，建设高层住宅是大势所趋。对于一些建设条件较差（如坡度大于25%或地耐力小于6 t/m2）但环境质量较好的土地，可考虑发展别墅区。

3.5保证地块规模，方便经营管理

从考虑公共服务设施配套建设的投资效益、物业管理的成本与效益出发，城市住宅开发以小区规模为佳，绝对不宜小于组团规模。住宅开发规模过小，公共服务设施配套建设不经济，将影响投资热情，从而影响生活舒适度，另外物业管理成本将随之提高。因此城市居住用地地块面积宜为10~35hm2，不宜小于4hm2。小于4hm2的零星用地可规划为经济适用住房和廉租住房用地。

3.6关心弱势群体，优先保障用地

城市低收入阶层、最低收入阶层、城中村的村民和农民工均属城市弱势群体。弱势群体难以通过自身力量改善居住条件，只有依靠政府和社会救助。为了缓和社会矛盾，应当优先保障其居住用地。

（1）经济适用住房的廉租房用地：宜“大分散小集中”，尽量使居住与就业地点邻近，以缩短出行距离。考虑居民出行主要依赖公共交通，地址宜靠近公交站点。经济适用住房和廉租住房建设宜尽量利用一些地价较低的土地，以降低成本。破产或改制企业，宜利用现有土地建设经济适用住房或廉租住房，有效安置职工。政府直管公房应尽可能改作廉租房。

（2）村民居住用地：宜以村组为单位集中布置，尽可能在本村组集体土地范围内安置。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍，建设用地不得采取以租代征方式供应，建设项目不得变相搞房地产开发。

（3）农民工居住用地：农民工集体宿舍宜靠其工作场所，以缩短上班距离。招用农民工较多的企业，应在依法取得的企业用地范围内建设集体宿舍。农民工集中的开发区和工业园，应按照集约用地的原则，集中建设集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供，或由农民工直接承租，但不得按商品住房标准出售或出租。

3.7分散弱势群体，促进社会融合

经济适用住房和廉租住房用地规模过大，让社会弱势群体过于集中，如同成为“贫民窟”，导致社会隔阂和社会冲突，可能滋生严重的社会问题，不利于社会和谐与稳定，因此经济适用住房和廉租住房建设用地宜“大分散小集中”。在全市范围内宜相对分散，以避免社会隐患，而在以城市街道办事处为单位的范围内宜相对集中，既可提高土地利用率，降低建设成本，也有利于增进社会交流与互助。

3.8考虑建筑档次，改善城市景观

城市的不同地段对景观要求各不相同，总体来说，城市人流、车流密集的公共场所（城市中心区、城市广场周边、城市主干道两侧、城市主要出入口附近），景观要求相对较高，而一些城市人流、车流密度较低的区域（如城市边沿、支道两侧，则相对低一些）。因此城市中心区、城市广场周边、城市主干道两侧、城市主要出入口附近宜布置高档住宅用地（包括别墅区），而城市边沿、支道两侧等到处则可布置经济适用住房、廉租住房用地和村民居住用地。

3.9附属居住用地，严格控制规模

城市工业企业和市政基础设施要求全天候作业，一般实行一天三班制，其作息制度具有特殊性。为了方便员工上下班和合理休息，一般需要在厂区或车间附近建设供员居住的宿舍。为了节约用地，国家规定工业企业的生活配套用地不超出总用的7%，而且不得建设成套的住宅。对于市政基础设施，可以参照工业企业的规定实施，以利于强化规划管理与控制。

3.10挖掘空间资源，适应市场需求

商业用地不属于城市住房建设规划的规范范围，但其上空常配建住宅，因此住房建设规划应对配建住宅提出指导意见。在国家对城市住房结构基本限定的条件下，商业用地配建住宅是对城市商品住宅市场的有益补充。商业用地配建住宅的套型可根据市场需求自由调节，可缓解住房建设规划关于住房结构的刚性规定可能造成的市场冲击。对于商住用地规模过大的城市，必要时应适当压缩居住用地规模。

参考文献:

［1］ 全国城市规划执业制度管理委员会编.城市规划原理.北京：中国建筑工业出版社，2000.6.

［2］ 丁健著.现代城市经济.上海：同济大学出版社，2001.5.

［3］ 夏南凯，王耀武等著.城市开发导论.上海：同济大学出版社，2003.4.

［4］ 杨贵庆著.城市社会心理学.上海：同济大学出版社，2002.10.

［5］ 朱喜钢著.城市空间集中与分散论.北京：中国建筑工业出版社，2002.

篇4

关键词：绿色建筑评价标准；不足；完善

Abstract：Analysis green building evaluation work , Combined with relevant state laws and regulations, Find the “green building evaluation standards”in the shortcomings , From the urban planning and design work practice Angle , Put forward the Suggestions and revised to adjust and improve

Key Words: Green building evaluation standard;shortage; perfect

中图分类号：TS958.1+7文献标识码：A文章编码：

1 引言

国家标准《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006，以下简称《标准》）自2006年6月1日实施至今，是总结我国绿色建筑方面的实践经验和研究成果，借鉴国际先进经验制定的第一部多目标、多层次的绿色建筑综合评价标准。该标准明确了绿色建筑的定义、评价指标和评价方法，确立了我国以“四节一环保”(节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染)为核心内容的绿色建筑发展理念和评价体系 。《绿色建筑评价标准》已经成为我国各级、各类绿色建筑标准研究和编制的重要基础, 有效指导了我国绿色建筑实践。截止2011年8月, 中国城市科学研究会共组织完成108个绿色建筑设计项目、2个绿色建筑运行项目的评审工作[[1] /news.php?act=pageh&id=34]。多个省、市、自治区、直辖市也依据此标准，详细深化制定了各地方《绿色建筑评价标准》。

随着绿色建筑各项工作逐步推进，绿色建筑内涵和外延不断丰富，各行业、各类别建筑践行绿色理念的需求不断提出，新的城市规划编制法律法规的实施，现行《绿色建筑评价标准》已不能完全适应现阶段绿色建筑实践及评价工作的需要。笔者长期从事城市规划与设计工作，认为就《标准》中部分条文，特别是住宅建筑节地方面的部分内容，值得进一步修订与调整，另外就绿色建筑项目申报与评审中出现的一些不足，也一并提出，与广大同仁共同探讨。

2 现行《绿色建筑评价标准》中人均居住用地指标的调整

2.1现行《绿色建筑评价标准》中规定的人均居住用地指标与当前部分法规及各地建设实践存在冲突

《绿色建筑评价标准》中第 4.1.3中规定：“人均居住用地指标：低层不高于43㎡、多层不高于28㎡、中高层不高于24㎡、高层不高于15㎡”，此规定与当前法规及建设实践存在冲突：

2.1 .1与新修订的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-2011）规定的人均居住用地指标存在差异

2011年1月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国技术质量监督检验检疫总局联合的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）实施。《城市用地分类与规划建设用地标准》用于城市总体规划阶段。其中，第4.3.1强制性条文[[2]中华人民共和国国家标准.城市用地分类与规划建设用地标准 [M] 北京 中国建筑工业出版社.2011：P12]规定人均居住用地面积为表1所示：

表1 人均居住用地面积指标（m2/人）

注： 表1摘自《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

对比《绿色建筑评价标准》第 4.1.3和表1可以看出，《绿色建筑评价标准》以低层、多层、中高层、高层建筑作为人均居住指标划分依据，而《城市用地分类与规划建设用地标准》是以建筑气候区划作为划分依据，两者在最低上限数值和最高上限数值也存在差异，在新的《绿色建筑评价标准》建议给以调整。

2.1 .2与《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—932002年修订版）规定的人均居住用地指标存在冲突

《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—932002年修订版）中第3.0.3款[[3]中华人民共和国国家标准.《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—932002年修订版）[M] 北京 中国建筑工业出版社.2002：P2]规定人均居住区用地控制指标应符合以下规定（见表2 ）：

表2 人均居住区用地控制指标 (m2/人)

注： 表2摘自《城市居住区规划设计规范（GB 50180—932002年修订版每户以3.2人计）

对比《绿色建筑评价标准》第 4.1.3和表2可以看出，《绿色建筑评价标准》以低层、多层、中高层、高层建筑作为人均居住指标划分依据，而《城市居住区规划设计规范》增加了居住区规模、层数、建筑气候区划等几条标准，两者在最低上限数值和最高上限数值也存在差异。

《城市居住区规划设计规范（GB 50180—93）》大多用于城市详细规划阶段，《城市用地分类与规划建设用地标准》（2011）与《城市居住区规划设计规范》（2002）两个指标的出入属于正常情况，绿色建筑住宅评价应属于详细规划阶段，故应采用《城市居住区规划设计规范》。

2.1 .3与各地建设实践存在差异

《北京市绿色建筑评价标准》[[4]北京市质量技术监督局.《北京市绿色建筑评价标准》 2011]（2011年12月1日实施）中规定：依据实际人口居住现状，居住区人口按每户2.8人计算。据此，规定人均居住用地指标为低层不高于49平方米，多层不高于32平方米，7到9层的中高层不高于27平方米，大于或等于10层的高层不高于17平方米。与《绿色建筑评价标准》人均用地指标相比，有突破。

《重庆市绿色建筑评价标准》（2009年），规定人均居住用地指标为低层不高于38平方米，多层不高于28平方米，中高层不高于20平方米，大于或等于10层的高层不高于12平方米。与《绿色建筑评价标准》人均用地指标相比，存在不足量。

2.2调整建议

篇5

1．1福州市城市总体规划(2011－2020)新一轮城市总体规划将南台岛新城划为优化整合区，规划居住用地3783．3hm2，按人均40m2左右居住用地计，可容纳96万人，2020年规划人口即按96万人计。总体规划按人均居住用地指标来测算人口规模，结果会偏小，源于人均居住用地指标取得偏高，同时规划居住用地包含了居住配套设施用地，也影响了人口预测规模的准确度。

1．2南台岛概念规划及重点区域城市设计规划居住用地3175hm2，规划总人口118万人。该规划对居住用地的规划布局，综合考虑了配套设施、绿化空间、环境品质等因素，并基于最优的城市空间形态与环境，确定较为合理的开发强度与控制指标，在此基础上根据建筑量测算人口规模，与实际更为接近一步。但由于开发强度(主要是容积率指标)是从最优的空间形态与环境出发来确定的，因而容积率较实际(近几年出让地块的指标)低一些，由此导致人口规模也略偏小。

2基于多视角的人口容量测算

人口容量与居住用地规模、开发强度密切相关，同时也与公共服务设施、市政公用设施、水资源、道路交通等的支撑与承载力相辅相成，与一定的服务水平与品质相对应，此外，还与一定的绿化环境质量相关联。为此，从居住建筑容量、资源承载能力、设施服务水平、绿化环境质量等多视角研究南台岛人口容量的合理测算。

2．1基于居住建筑容量的人口容量测算将规划居住人口分为两部分，一是现状保留住宅容纳的人口，二是可开发用地中居住用地所新增的人口。根据规划统计和GIS分析，南台岛现状保留住宅用地(含综合用地)1331hm2，保留建筑面积2865万平方米，平均容积率约2．15，其中保留住宅建筑面积2626．64万平方米，保留人口65．64万人(含已批待建、在建住宅的人口)。可开发用地3378．49hm2，根据控制性详细规划方案，除东部新城、淮安头两部分外的区域，规划一类居住用地1．7hm2，二类居住用地1371．54hm2，商住综合用地385．66hm2。结合现状保留居住用地的平均容积率(一类居住用地0．43，二类居住用地2．25，商住综合用地2．65)，考虑到南台岛大部分均属于第二类建设区，且受义序机场限高的影响，以及营造更为良好的居住环境的目标导向，可开发居住用地的容积率不宜取太高，建议按略低于现状平均容积率来取值，一类居住用地取0．4，二类居住用地取2．0，商住综合用地取2．5，由此规划新增的纯住宅建筑面积约3336．35万平方米，新增人口约83．41万人(注:一类、二类居住用地中商业建筑面积按总建筑面积的3%计，商住综合用地中居住建筑面积与商业建筑面积按30%:70%计，户均建筑面积按120m2/户、户均人口按3人/户计)，外加东部新城、淮安头两个区域的规划人口33万人、3万人，则南台岛规划新增人口总计119．41万人。综上，南台岛可容纳的人口总计185万人，若考虑20%空置率，则可容纳人口为148万人。

2．2基于公共服务设施服务能力的人口容量测算规划人口规模的合理性与公共设施、基础设施的合理承载是相辅相成的，根据已编制的文教体卫公共服务设施规划在南台岛的设施布点与配建规模，对照相关规范和标准，可反推其可服务的人口规模，以此作为确定南台岛合理人口容量的重要参考。(1)中小学规划的服务人口规模测算在南台岛规划小学86所，共2220班，总占地164．3hm2，可服务148万人;在南台岛规划中学50所，共1788班，总占地186．9hm2，可服务154万人。(2)文化设施规划的服务人口规模测算在南台岛规划25处街道级文化活动中心，按每3－5万人规划1处街道级文化活动中心的配建标准，可服务75－125万人。(3)体育设施规划的服务人口规模测算在南台岛规划19处街道级体育活动中心，按每3－5万人规划1处街道级体育活动中心的配建标准，可服务57－95万人。(4)医疗卫生设施规划的服务人口规模测算在南台岛规划28处街道级社区卫生服务中心，按每3－5万人规划1处街道级社区卫生服务中心的配建标准，可服务84－140万人。

2．3基于市政公用设施支撑能力的人口容量测算(1)给水设施容量根据《福州市城市总体规划(2011－2020)》，南台岛人均最高日综合用水指标取550L/人．d，人均年用水量约为180m3/a。考虑南台岛自身水量供需平衡，规划50万m3/d的总供水能力(其中城门水厂20万m3/d，飞凤山水厂30万m3/d)，可以满足约100万人口的用水需求。规划预留给水厂的用地总面积为30hm2(其中城门水厂预留用地15hm2，金山(现为飞凤山)水厂预留用地15hm2)，测算南台岛的水厂最多可扩建到100万m3/d，则可以满足约200万人口的用水需求。但目前在编的规划取水泵房和原水主干管均是按50万m3/d的总规模进行论证和预留。(2)排水设施容量根据相关规划，2020年南台岛规划2座污水处理厂，总处理能力可达50万m3/d，若给水日变化系数取1．13，污水转化系数取0．8，人均平均日产污指标取390L/人．d，折合142m3/a，可以满足约128万人口的服务需求。(3)电力设施容量根据《福州市远景高压电力设施布局专项规划(江南片)》，远景南台岛由4个通道、8回220kV线路供电，极限输送能力为3230MW，在满足N－1供电准则的情况下，极限负荷不应超过2746MW，取极限值的90%作为最高负荷。此外，若220kv进岛通道，更换其导线截面及采用双分裂形式，使220kW线路极限输送容量翻倍，进而可使其最高电力负荷翻倍，即全岛最高电力负荷为4942MW。根据人均综合用电量指标法进行人口估算，远景人均综合用电指标取8000KWH/人•年，最大负荷年实际利用小时数取4500h，测算得规划电力设施的极限服务人口为137万人。

2．4基于道路交通承载能力的人口容量测算(1)基于道路指标的测算根据《城市道路交通规划设计规范》，城市人口人均占有道路用地面积宜为7～15m2，其中道路用地面积宜为6．0～13.5m2/人。按照规划方案，南台岛规划道路用地2290．6hm2，人均道路用地按规范若取上限值15．0m2，则规划总人口为152万人。(2)基于常规公交服务的测算按照规划方案，南台岛规划公交首末站用地20hm2(共31处)，若按每辆标准车用地120m2计算，规划用地共可容纳约1667标台公交车。根据《福州市城市总体规划(2011－2020)》，2020年中心城区居民日均出行次数为2．3次，居民公共交通(含轨道)出行比例争取达到30%以上，轨道交通承担公共交通的比重达到40%。考虑轨道交通的不确定因素，常规公交出行比例按20%计，居民日均常规公交出行次数为0.46次。根据福州公交客流调查，每标准车日客运量为400～500人次，得出1667标台公交车可服务181万人。(3)基于关键断面的测算南台岛面临交通压力最大的是跨越闽江的断面，是整个南台岛交通网络的资源约束断面。根据预测，2020年江北城区与南台岛间跨闽江出行量将达到130万人次/日(南台岛人口按96万人计)，考虑方向不均匀系数0．6，跨闽江单向出行量达到78万人次/日。根据总体规划，跨江出行的公共交通分担率要达到70%以上，叠加货运交通，得出跨闽江单向出行量约23．0万PCU/日。规划南台岛与江北城区跨闽江通道单向标准车道28条，通道单向通行能力3．8万PCU/H，则跨闽江通道高峰方向高峰时交通负荷为0．605。按城市总体规划确定的交通负荷上限值0．78(服务水平D级)推算，跨闽江单向出行量可达到29．6万PCU/日，则南台岛人口上限需控制在124万人以内。

2．5基于绿化环境质量的人口容量测算按照南台岛概念性规划及重点区域城市设计的用地规划方案，南台岛规划公共绿地1750．45hm2，按不同的人均公共绿地指标要求，可反算不同绿化环境质量下的人口容量:(1)按国标，人均公共绿地不小于7m2，反算人口规模不得超过250万人。(2)按新一轮城市总体规划，2020年人均公共绿地指标达12．5m2，反算人口规模为140万人。(3)按宜居城市评价指标体系，人均公共绿地10m2，反算人口规模为175万人。若南台岛按新一轮城市总体规划确定的96万人的人口规模进行控制，在上述规划公共绿地规模之下，人均公共绿地可达18．2m2，不仅远高于国标的低限要求，也高于宜居城市的评价标准，同时还较大幅度高于新一轮总体规划确定的目标，绿化环境质量将非常良好。若人口规模突破96万人，则人均公共绿地指标即降低，人口的扩容是以牺牲良好的绿化环境品质为代价的。为此，着眼于打造“生态智慧岛”的目标，需维系南台岛高品质的园林绿化和生态环境，根据相关绿化标准，人口规模宜控制在140万人以内。（本文来自于《福建建筑》杂志。《福建建筑》杂志简介详见）

3结论

篇6

及主要措施进行探讨。

关键词：新农村建设 村居用地宅基地整合可持续利用

中图分类号：P542+.34文献标识码： A 文章编号：

近年来，中央提出社会主义新农村建设，新农村建设中对村居用地的有效合理整合，事关我国农村农业现代化建设中农村土地的集约化程度和用地效率。合理整合农村村居用地，是促进农村土地有序、合理与科学化利用的重要手段，是实现农村土地可持续利用的有效途径。农村村居用地的整合对改善农村生态环境，提高农民生活质量，缓解用地矛盾，实现耕地占补平衡，发展农村经济，促进农村城镇化，缩小城乡差距，解决“三农”问题具有重大的现实意义。

1农村村居用地的特点

1.1 用地分布具有明显的地域性

从地域分布来看，农村村落分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区由于地势平坦，自然条件较好，交通便利，经济发达，村庄分布的密度高，单个村庄占地规模大；丘陵区和山区一般地形起伏较大，地貌类型复杂，自然条件较差，交通不便，经济较为落后，村庄分布的密度较低，单个村庄占地规模小。

1.2人均用地规模普遍偏大

全国人均农村居住用地面积，一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准，人均占地规模普遍相对偏大。

1.3宅基地是村居用地的主体

调查结果，宅基地是农村居住用地的主体，一般占农村村居用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显，其次是道路、畜圈用地，工、商业用地面积极小。

2农村村居用地存在的问题

2.1缺少系统规划，土地利用结构不合理

总体来说，目前我国农村村庄整体布局较为分散，尤其是山区，由于交通的限制，道路很难连网，村庄的房屋相互错落，不能成排成行，缺少系统的规划。村庄除了居民家庭小院外，缺乏基础设施和公用设施，功能不完善。

2.2农村闲置土地多

据调查，现有农村村庄内部一般约有10%的土地处于闲置状态。在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下，一些地方仍在村庄划出一定数量的农田作为建设预留地，致使村庄规模不断蔓延，村民居住用地不断占用耕地，蚕食良田。

2.3土地的人口容积率和利用率较低

数据显示，农村人均居住用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准，尤其在农村村庄内多是平房的“小而全”居住方式的区域，使得农村居住区土地的人口容积率比较低，从而导致其土地的利用率也比较低。

3农村居住用地的整合模式

按照建设社会主义新农村的原则要求，以中心村、生态村整治为重点，以点带面，积极引导，稳步推进农村居民点整治，从农村实际出发，采取以下模式和方法进行整理。

3.1 规划调整型

对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄，应与城镇的发展布局和建设项目的安排密切衔接，相互协调，结合规划布局的要求，对村庄建设用地进行统筹规划、统一安置或改造。 3.2 集中合并型 对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄，规划长期保留同时接纳其他搬迁村庄；或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落；或人口规模不大，但交通条件、自然条件、资源条件优越，具有一定的发展潜力的村庄，鼓励并引导其他村庄的迁入，增强人口在此类村庄的集聚。

3.3 保留改善型

对于村庄自身发展条件较好，但由于城市发展整体利益的需求对其发展进行限制的村庄；或村庄自身发展条件一般，但由于村庄人口较多或具有一定的文化、历史价值等其他社会文化因素的影响，不能迁入到其他村庄中去的村庄，进行改善居住环境，完善配套为主的整治工作。

3.4 搬迁撤并型

对于现状生产生活条件、发展条件较差，现有人口规模过小的村庄，原则上予以逐步引导人口向其他人口规模较大、基础设施相对较齐全、发展条件较好的中心村或其他村庄转移；对位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄，逐步进行搬迁撤并；对受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重，位于限制建设区内的村庄，逐步缩减用地规模，逐步进行搬迁撤并。

4 农村居住用地的可持续利用

农村土地的可持续利用不仅仅是个经济问题，也是涉及生态、环境以及人文精神的问题。在农村居住用地整合的过程中，要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。

4.1充分尊重农民的集体土地产权

农村居住用地整合再利用的过程中，要充分尊重土地所有者的权益，不得侵犯农民的产权。在农村居住用地整合再利用的过程中，要给予农民实惠，注重改善居民生产、生活条件，并保证农民生活质量不降低，对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。政府在安置农民时应以统一安置到建造好的居民小区为主,这样大规模的安置，一方面能保证农民有房住，另一方面也有助于政府和农民节省房屋建造的开支。对于责任田的再分配，地方应该考虑农民田地位置变化做带来的交通成本,并给以必要的补偿。

4.2注重土壤的改良

土地作为自然的产物，属于不可再生资源，其质量的提高，必须遵循自然生态规律，必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点，考虑系统内各生态因素间的相互平衡以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系。农村居住用地整合后，部分土地由居住用地还为耕地，这些土地要重新进行土壤的改良，尽快适应耕种的质量需要。

4.3合理利用农村土地

在农村居住土地整合后，要注意土地的合理利用。根据土地的具体性质和类型进行分门别类物尽其用。对适合耕种的土地要尽快还耕，并要尽量采取措施提高土壤的质量。对于不适合作物耕种的土地，要做好退耕还林还湖工作，维护农村生态系统。对于新建的工业园区或者公共设施用地，尽量选择不适合耕种的土地，不占用耕地。对于对土地质量造成污染的工业项目，一定要尽早制止，不能因为单纯追求经济效益而导致对农村生态系统的破坏。

4.3提高土地利用效率

总之，农村居住用地的整合再利用是一个长期、动态的过程，其核心是土地的集约利用，土地集约利用应该要切实保障农民的权益，不能靠侵害农民的权益来发展经济。要以科学发展观为指导，走好土地可持续利用之路。

参考文献：

[1]赵珂.农村居民用地整理问题再探讨[J].农业经济.2008.05.[2]黄河清,姚晓祥.农村居民点用地整理问题探讨[J].山东国土资源.2008.06.

[3]王富山.农村居民点土地整理现实潜力初探[J].华北国土资源.2008.02.[4]郭述恒,张颖.新农村建设中农村居民点整理的模式及措施[J].中国信息界.2009.06.

篇7

关键词:土地生态适宜性;层次分析;雷段村;用地规划

中图分类号:F301

文献标识码:B

文章编号:1008-0422(2010)09-0123-03

1雷段村现状分析

1.1 雷段村现状用地分析

雷段村位于黄陂区前川街镇区东北方向,紧邻城区。按照《第二次全国土地调查土地分类(TD/T 1014-2007)》中一类用地划分方式并结合雷段村现状,将用地划分为耕地、园地、林地、草地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地以及其他用地共10大类型。(如图1)

整个村域范围内,耕地占很大比重,为该村的农业发展和以后村镇的扩展提供了足够的空间;其次为水域及水利设施用地,草地、林地、住宅用地及园地次之;工矿仓储用地规模很小;居住用地分布较为均匀。

1.2现状土地生态要素分析

生态因子基本包括气候因子、土壤因子以及地形因子。由于雷段村地域范围较小,在一定程度上,可以认为气候以及土壤因子较为均质地分布,因此在此以地形因子为主要的研究对象。高程、坡度和坡向是土地资源固有的三个重要环境因子,因此对这三个因子进行以下分析:(1)高程分析:村内最大标高为45.6m,最小标高为23.9m,高程差为21.7m。高程的区域分布较为均匀,由西南方向向东北方向呈递减趋势,东南角上有递增趋势。将高程特征与用地类型比较分析可以得出,居住用地分布在村内地势较高的地块,水域地势均较低(如图2)。(2)坡度分析:村内坡度最大为14度,地势较为平坦,整个村域范围都属于农耕地的适宜及较好地区(如图3)。(3)坡向分析:村内地形较为简单,坡向分布较为整齐规律,形成两条脊。将坡向特征与用地类型比较分析,可得:村内用地属性受坡向影响不大,没有明显的依存关系(如图4)。

2评价因子及其评价标准的确定

2.1评价因子的确定

基于村内现有用地类型和自身产业发展 [2],我们选取一般农田、林果种植用地和居住用地为主要的用地研究对象,并选取坡度、坡向、现状用地、人工设施和土地利用这5个用地影响因子。

一般农田:农田的现状与其利用方式的匹配程度很高,即现有农田很可能被保留;由于村内地势因素,低洼处的农田易被水淹,所以农田对于用地的高度有一定的要求;基本农田应得到保护,因此规划用地分布对其利用有一定影响。

林果种植:村内坡度坡向变化较小,地形基本平坦,林果种植用地则可忽略这细微变化,种植用地现状与其利用方式有较大的匹配程度,另外,林地必须依据上位规划的要求。

居住:居住用地现状与其利用方式比较大的匹配程度,除此之外,居住对于坡度和坡向也有较高的要求。

结合雷段村自身特点以及相关用地的因子关联性,我们确定如下相关因子权重体系(表1)。

2.2评价标准的确定

根据一定的定级依据,将具有各相关因子特征的土地划分为相关功能的适宜地、可用地及不适宜用地(分别对应GIS中3、2、1的赋值区域)。

2.2.1耕地(表2)

2.2.2林果种植用地(表3)

2.2.3居住用地(表4)

3单因子相关分析与多因子叠加分析

针对各个村的现状用地情况以及各自的评价因子和评价标准,就各村各类型用地进行单因子相关分析和多因子叠加分析:

3.1耕地用地单因子相关分析与多因子叠加分析

选取坡度、坡向、用地现状、人工设施以及上位规划中土地利用为评价因子,按3、2、1的评价标准,对村域内土地经行分析如图5所示。根据各项因子的权重关系进行叠加,得到下图一般农田的适应性分析图如图6所示。

村域范围内,耕地的适宜用地比重较大,且适应用地具有一定的连续性,可用地较为分散,且多为现状水域,予以农田建设排除,不适宜用地比重很小。

3.2林地用地单因子相关分析与多因子叠加分析

同理对林果种植用地进行单因子分析如图7并做相关叠加分析如图8。

村域范围内,林果种植区的适宜用地比重较大,且适应用地具有一定的连续性,可用地较为分散,且多为现状水域,予以农田建设排除,不适宜用地比重很小。

3.3居住用地单因子相关分析与多因子叠加分析

同理对林果种植用地进行单因子分析如图9并做相关叠加分析如图10。

居住用地的适宜用地多集中在地势较高的原自然湾,将新的居住用地安置在这些区域,工程的难度和成本也会大大降低。由于村内部的自然湾,会进行合并来整合居住用地,达到土地的集约化利用,在实际操作中会结合村内交通和功能分布来选择合适的一部分适宜用地进行居民点的建设[3]。

4土地利用规划

在以上对各个村各功能用地的单因子相关分析和多因子叠加分析的研究基础上(图11),对每个村村域范围内土地进行最大值叠加,即可得到各个村各功能用地在村域范围内的分布情况,即可成为我们做土地利用规划的直接形象的指导材料(图12)。

水体系:整合现状凌乱分布的水域,形成由南至北的贯穿全村的带状水体系。窜起耕地、林地、工业用地、居住及仓储用地。

商服用地:雷段村作为城市后花园,休闲娱乐的功能必不可少,与之配套的商业服务必须充分考虑。

居住用地:集中布置居民点,保证公共基础设施的有效利用。布置于对外交通方便的地方有利于出行。

工业用地:遵循上位规划的思想,并与本村林果种植产业自己的发展,将蔬果加工厂布置于村域东部,并与村级水系紧邻,发展生态工业。

参考文献:

[1] 杨子生,刘彦随,贺一梅.建立我国生态友好型土地利用战略的探讨.资源科学,2007,11(29):120-127.

[2] 周建飞,曾光明,黄国和,李忠武,焦胜,唐琳.基于不确定性的城市扩展用地生态适宜性评价.生态学报,2007,2(27):775-783.

篇8

【关键词】轨道交通;土地利用;廊道效应;南京市

1 引言

面对我国大城市的扩散和都市区的形成,快速交通系统建设是实现有控制发展的有效手段[1],轨道交通的大规模建设必将对城市土地利用产生深刻影响。南京市提出要在2010年建成“十字放射”形的轨道交通骨架,在新街汇,向河西新城区贯通,并向东山、仙林和江北三个新市区延伸。到达江宁的轨道交通1号线南延工程将争取在2010年前付诸实施。2010年至2020年,南京将全面推进以轨道交通为骨干的公交优先发展战略,建设形成“井字放射”形轨道交通网。南京轨道交通1号线将形成南京主城区中轴线的快速轨道交通走廊,线路贯穿南京主城区的中心腹地,把城市中心区商业、金融、文化、综合服务等繁华区及对外交通出口等客流集散点连接起来,同时连接南北两个工业区,是南京南北线客流走廊的骨干交通线。

本文以南京市轨道交通建设为例,选取南京轨道交通1号线作为研究对象,旨在从空间角度研究轨道交通1号线沿线土地利用的空间分异情况,以求得更为合理的城市土地利用模式打破传统的功能分区结构,使线路走向与城市发展方向相结合,轨道交通建设与高强度土地开发相结合,以利用发展轨道交通的机遇,引导大城市空间的合理发展。wwW.133229.cOm

2 数据来源与研究方法

2.1 数据来源

依据建设部城市用地分类标准[2],参考南京市实地调查成果,利用2002年土地利用图、2002年修整的南京市总体规划图、美国landsat7地球资源卫星etm数据(2001年)、2002年江苏省南京市城市建设用地遥感分析数据、南京市社会经济统计数据。选取2002年的土地利用状况是因为其基本代表了轨道交通1号线建设中土地利用变化情况,能较好地体现轨道交通建设与土地复合利用的情况。

2.2 研究方法

2.2 1 轨道交通的廊道效应

1990年代杰夫等人在对美国俄州大都市空间扩展分析时提出了城市廊道效应的概念[3];宗跃光(1998)把城市廊道分为人工廊道和自然廊道,并指出廊道效应是指交通廊道产生的各种自然、经济、社会综合效应,由此决定了影响交通用地价值的类型和强度;而且廊道效益由中心向外逐步衰减,遵循距离衰减率[4]。周俊、徐建刚(2002)以上海市轨道交通明珠线为例对轨道交通的廊道效应与城市土地利用进行了分析[5]。

forman(2000),宗跃光①等人研究了交通廊道影响区的范围,认为交通廊道周围的因子受影响区是由各种规则型和不规则型区域共同组成的。穿越型(a)、分离型(b)和偏离型(c)3种映射关系(见图1),利用映射区与交通廊道的空间关系来研究交通对城市用地斑块的影响,交通廊道用地没有被映射到的部分应该视为与农业用地价值相同[6]。

2.2 2　土地利用信息提取方法

本文利用廊道效应原理,基于缓冲区分析和空间叠置分析提取了南京市轨道交通1号线两侧的土地利用信息。

缓冲区分析是gis空间分析的基本方法,即通过空间中的某一对象影响范围波及到周边一定距离范围内的区域,通过给定的宽度值划出这个影响区域,再统计区域内的一定特征。空间叠置是指两个地图数据库直接的复合关系分析,整个过程表现为对应空间上以一幅地图的多边形为工具对另一幅地图上的多边形实施裁剪工具的地图多边形属性的全部内容。

利用上述数据提取了南京市中心城区2002年的土地利用数据,具体方法如下:利用mapinfo的编辑功能,参考南京市轨道交通线网规划图,在解译出的2002年土地利用图上标出轨道交通1号线以及所有轨道交通站点。研究表明:轨道交通站点地区的土地利用情况受到轨道交通线的影响最大[7]。因此以轨道交通站点为圆心,做500m的缓冲圆,可以发现,各个站点的吸引圈基本连成一片,500m以上的吸引圈已连绵成带状。因此以1号线为中心线,分别以500m(相当于步行换乘吸引图)、1000m、1500m、2000m(自行车换乘吸引图)为半径建立缓冲区,通过各缓冲区之间的分割,得出0-500m、500-1000m、1000-1500m、1500-2000m四个具有共同中心、宽度为500m的带形区域。

将以上矢量数据转为arcinfo8 3的coverage格式,在arcinfo8 3环境下利用外挂的空间分析模块(spatialanalyst)的叠加分析(overlay)功能进行叠置运算,得出各缓冲带内各种土地利用类型的面积,进而求得其在相应缓冲带内的面积比重,通过对各环带数据的对比分析得出研究结论。

3 南京城市轨道交通建设与土地复合利用

3.1　廊道效应影响下的主要功能用地空间分异

在研究轨道交通1号线沿线土地利用的空间分异时,选取居住用地、公共设施用地、工业用地、商业金融业用地等4种主要的城市用地类型进行统计分析,尤其对公共设施用地中的商业金融业用地进行深入分析,原因是以上用地分别代表了城市的居住和产业功能,因此它们可被称为城市的主要“功能用地”[8]。对上海、广州等地的分析表明:轨道交通沿线土地利用的空间分异,轨道交通对城市公共设施用地和居住用地的吸引最明显,并且随着距离增大有逐步衰减的趋势,轨道交通对工业用地有明显的排斥作用[5,7]。按照上述的数据提取路线,得到了轨道交通1号线两侧不同规模的效应场内土地利用空间分异的情况(表1、图2)。

3.1 1　居住用地

就整个轨道交通沿线的土地利用变化情况来说,轨道交通对城市居住用地的吸引最明显,2002年,居住用地表现出明显的廊道效应,从轨道交通线向两侧其用地比例逐渐减少。内圈层的居住用地比重达22 90%,500-1000m、1000-1500m和1500-2000m效应场内居住用地比重分别降为20 08%、19 84%、17 45%。轨道交通1号线经过人口密集的主城区,在规划的远期随着沿线可达性的提高以及公交与轨道交通站口换乘枢纽的完善,轨道交通线可以有效疏解旧城人口。

3.1 2　公共设施用地

按照建设部城市用地分类标准,本次提取的公共设施用地包括商业金融业、行政办公用地等,轨道交通1号线对公共设施用地的吸引非常明显,公共设施用地的廊道效应趋势表现最为明显。虽然2000m效应场内居住用地占优势,但其公共设施用地的面积比重也很突出。2002年,在0-500m效应场内,公共设施用地比例占缓冲带总面积的19 31%,与居住用地的比例已经非常接近;在轨道交通沿线2000m的范围内,公共设施用地占缓冲带总面积的12 22%,而相应的居住用地却占到19 97%。可见由于轨道交通1号线经过的地区主要是受中央路和中山路等的影响,已经吸引了大量的居住用地在此聚居;按照廊道效应理论以及国内其他城市的经验,轨道交通线建成后,由于其沿线区位优越,必将刺激公共设施用地的增加。

3.1 3　工业用地

与居住用地和公共设施用地的变化趋势相反, 从轨道交通线向外,工业用地面积比重并没有表现出明显的廊道效应。2002年,工业用地面积比重是所有用地中比重最低的,到规划期内,居住用地比例更是大幅度降低。0-500m和500-1000m的靠近轨道交通线的缓冲带内的工业用地比重为5 94%和6 25%。而在1000-1500m效应场内,工业用地所占比例有所上升,占到10 62%。主要是因为北部片区1号线所经过的路线周围分布着金陵石化公司化工厂、南京化纤厂、南京电瓷厂等数家大型企业;而南部小行站点附近也有压缩机厂、高速齿轮厂等企业,因此造成了在此缓冲带内工业用地比例相对偏高;而在大于1500m的缓冲带内这种增加趋势才有所缓和。

3.1 4　商业金融业用地

商业金融业是公共设施用地中非常重要的组成部分,轨道交通建设对其影响最为明显。轨道交通沿线可达性较高,人流、物流流量较大,轨道交通沿线的地价一般高于同等地块用地的价格,轨道交通建设对商业金融业的用地吸引力较大,因此商业金融业用地的空间分异情况对于收回线路投资具有非常大的作用[9]。2002年商业金融业用地2000m效应场内其比例占到公共设施用地的39 72%,而且商业金融业用地与前三种功能用地的变化模式均不相同,从轨道交通中心线到2000m效应场圈层内,商业金融业用地的面积比重变化的绝对值并不大。2002年,0-2000m效应场内的比重分别为8 84%、5 67%、2 68%、2 74%,但从图2中可以明显看出,从轨道交通线向外表现出非常明显的廊道效应。

3.2　城市主要功能用地廊道效应的模拟

根据缓冲带主要功能用地面积比重的变化特征,对居住用地、公共设施用地、工业用地、商业金融业用地面积比重变化曲线进行了对数模拟,分别求得各曲线的数学表达式与相关指数(r2值),并对曲线向前(2000m外圈层)预测下一个缓冲带的居住用地变化趋势,模拟结果见表2。

以轨道交通1号线为中心,在2002年居住用地、公共设施用地、商业金融业用地表现出非常明显的廊道效应,其比重随距离增加而逐步递减,尤其是商业金融业用地,对数模拟曲线r2检验值达到了0 9568,居住用地和公共设施用地亦表现出极高的检验值,其r2检验值分别达到0 9254和0 9355,但是工业用地空间距离分异变化不大。公共设施用地在轨道交通线建设前后,其空间分异趋势变化异常强烈,不仅是其比重不断增加,而且由中心向外递减的趋势已经很明显,在规划中,轨道交通对公共设施用地尤其是商业金融业用地吸引作用明显,空间分异水平进一步强化。在规划的远期,工业用地已经基本从主城区尤其是轨道交通线周围疏散到外围片区,因此其面积比重变化趋缓,随距轨道交通线向外逐渐递减的距离分异现象已经不明显。

3.3　主城中心区等距线分析

主城中心区是主城的核心,各交通片区与中心区的空间距离不同,联系紧密度不同,产生的交通量和选用的交通出行方式亦不同。

以主城新街口、鼓楼、山西路为中心带,分别绘就1、3、5、7、10km的中心区等距线后可见,主城中区、玄武湖片区均覆盖在3km等距线范围内;西片生活区、樱驼村片区、南片北部与铁北西部有较大比例进入5km等距线范围内。这些片区与主城中心空间距离较近,与中心区的联系也较紧密。其他如城东、城南南部、铁北东部、河西工业区及紫金山片区与中心区距离已达7-10km。可见,主城河西工业区、城东及铁北东部等几大就业岗位密集片区与中心区距离最远,这些地区的交通可达性和易达性是实现其用地规划的前提和首要条件。轨道交通1号线建成后,加强了铁北片区、城南南部片区和河西工业区与城市中心的联系,缩短了各片区之间的时间距离;同时规划中的轨道交通6号线建成后,就业岗位密集的城东片区通达性也大大提高。上下班高峰期中心片区与外围几个片区间的潮汐式交通将得到有效缓解,老城区与周边地区的联系通道极大畅通(图3)[10]。

4 结语

在轨道交通线正式运营之前,探讨城市轨道交通与沿线土地利用的复合利用,以对交通沿线的土地利用提出前瞻性建议,具有指导性意义。本文以南京市轨道交通1号线建设为例,利用gis手段提取了轨道交通1号线周围2000m缓冲带内的土地利用信息,通过对轨道交通沿线居住用地、公共设施用地、工业用地和商业金融业用地分异情况的定量分析,指出轨道交通建设对周边土地利用的潜在影响,以更好地促进轨道交通建设与周边土地的复合利用,以求得更为合理的城市土地利用模式,使得轨道交通建设与高强度土地开发相结合。但是由于轨道交通线路在建设之中,土地利用空间分异也是受多种因子的综合影响,现实中还有很多不确定性,因此本文的讨论与建议还处于方法探讨层面,还需要大量的实证研究。

【注释】

① 宗跃光,孟伦.“通过障碍估价法”与交通用地估价,2002.

【参考文献】

[1]潘海啸.快速交通系统对形成可持续发展的都市区的作用研究[j].城市规划汇刊,2001[4]:43-46.

[2]中华人民共和国建设部.城市用地分类与规划建设用地标准[m].北京:中国计划出版社,1991.2-11.

[3]edwardj,shaulk,howardl.gauthier.interactionsbetweenspread＿and＿backwash,populationturnaroundandcorridoreffectsintheinter＿metropolitanperiphery:acasestudy[j].urbangeography,1992,13[6]:503-533.

[4]宗跃光.城市景观生态规划中的廊道效应研究———以北京市区为例[j].生态学报,1999,19[2]:145-150.

[5]周俊、徐建刚.轨道交通的廊道效应与城市土地利用分析-以上海市轨道交通明珠线(一期)为例[j].城市轨道交通研究,2002[1]:77-81.

[6]formanr,deblingerr.theecologicalroad＿effectzoneofamassachusetts(usa)suburbanhighway[j].conservationbiology,2000[14]:36-46.

[7]惠英.城市轨道交通站点地区规划与建设研究[j].城市规划汇刊,2002[2]:30-33.

[8]姜鲁光、聂晓红、刘恩峰.基于gis的济南市城市土地利用空间结构分析[j].经济地理,2003,23(1):70-73.

篇9

在这种政策环境下，北京市土地出让市场增加土地供应，创新土地出让方式。本文拟通过分析北京市土地资源利用现状，2013年北京市土地出让市场交易数据，分析该市土地出让市场的现状特征、地价高企的原因和后果、房企拿地状况，并在此基础上对2014年北京市土地市场的走势进行分析和展望。

一、北京市土地资源利用现状分析

（一）特殊地形导致建设用地供应长期紧张

北京市山地多，平原少。山地占全市面积的62%，且环绕市区，这不利于北京市城市的扩展和建设用地的开发。城市大，郊区相对较小；人多地少，耕地更少。随着北京市郊区城市化进程不断加快，城市用地不断扩大，农业用地迅速减少，耕地也随之锐减。土地利用率高达85.5%，其中近郊区和平原区土地利用率达95%以上，造成后备资源不足容易导致建设用地供应紧张。

（二）存量土地的开发利用受到较大限制

北京市是我国的首都，中央、国务院各部委、各直属事业单位、下属企业单位、部队大院都无偿或低偿占用了大量的城市用地。此外，北京市是举世文明的历史文化古城，拥有一批具有传统历史风貌，民族风格和地方特色的历史文化街区。在旧城区，大片的四合院、平房住宅占据着黄金地段，人口稠密，土地成本很高，因此旧城改造受到限制。

（三）征地拆迁难度加大，项目推进缓慢

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的深入实施，当前征地、拆迁等土地前期开发工作难度进一步加大，项目推进速度放缓，开发成本呈现上升态势。自2005年开始，北京市每年制定年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排。从这几年的供地计划可以看出，土地总体供应有逐年减少的趋势，其中住宅用地所占的比例较低，尤其是普通商品住宅用地供应紧张。2012、2013年普通商品住宅用地仅计划供应850公顷，较2006年减少了47%。

二、2013年北京市土地出让交易情况分析

（一）土地成交规模大幅增加，土地收益创新高

2013年北京市土地市场共成交214宗土地①，总成交土地面积2082万平方米，其中建设用地面积1314万平方米，规划建筑面积2377万平方米，与去年全年163宗地，共1693万平方米的规划建筑面积相比，规划建筑面积比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面积为近六年次高。2013年北京市共成交131块商品房用地，规划建筑面积1836万平方米，同比增长一倍，在近六年中仅低于2010年。其中居住用地61块，规划建筑面积1088万平方米，同比增长132%。综合用地成交面积同比上涨，全年共成交综合用地40宗，规划建筑面积517万平方米，比上年同期增长90%。

全年实现土地收益1822亿元，同比增长181%，比创纪录的2010年还增加了186亿元的收入。商品房用地土地出让金收入同比增加近两倍，创历史新高。2013年，北京商品房用地土地出让总收入1768亿元，同比增加194%，比2010年还高出216亿元，创历史新高，其中第四季度土地出让收入647亿元，11月单月土地出让收入407亿元，占全年的23%。平均单幅土地的总价高达13.5亿元，与前几年相比大幅提高，而居住用地的平均单幅土地总价已高达16.73亿元。

（二）土地成交结构中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214块土地中83块是工业用地，建设用地面积382万平方米，规划建筑面积512万平方米，占总成交土地规划建筑面积的22%。居住用地共成交61块，建设用地面积608万平方米，规划建筑面积1088万平方米，与前两年相比大幅增加。居住用地成交规模占所有土地的比重为45%；占商品房用地的比重为59%。居住用地占商品房用地的比重呈缓慢增加的趋势。

（三）商品房用地成交楼面价大幅提高

2013年，北京土地出让市场共成交131宗商品房用地，其中56块土地配建了保障房或异地建设保障房、医院。但即使在这种情况下，商品房用地平均成交楼面价9632元/平方米，首次逼近万元，同比上涨45%。其中12块土地底价成交，114块土地溢价成交，另有5块招标出让的土地底价未知导致溢价未知。在这114块溢价成交的土地中，有10块土地溢价率超过100%，最高达242%；10块土地溢价率在50%―100%；28块土地溢价率在40%―50%；34块土地因土地成交价格达到政府设定上限而竞投保障房面积或异地建设医院。

（四）居住用地供应量少造成地价高企

2013年，北京市居住用地成交楼面价9380元/平方米，创历史最高，而起始楼面价也达到7213元/平方米，比2012年的成交楼面价还高。土地起始楼面价大幅上涨，决定了成交楼面价也不得不涨。从土地价格来看，房价的上涨也是一种必然趋势。

其实，居住用地的成交楼面价和溢价率均低于实际情况。居住用地在出让时都被政府设定了合理土地上限价格，溢价率最高不得超过50%，当达到上限价格后，转为在此价格基础上竞报保障房面积或异地建设专项资金，人为限制了成交楼面价。2013年北京出让的商品房用地共配建保障房面积443万平方米，与2012年（150万平方米）相比多出了293万平方米保障房，有53块土地需要建设或配建公租房、限价房、经适房或自住型商品房，另有3块土地异地建设保障房或者医院，这种异地建设方式其实就是一种变相的增加土地价款。

居住用地地价涨幅如此之大，主要还是供应量少造成的。最近5年来，居住用地土地供应缺口达到了1565万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了803万平方米和828万平方米。房企销售状况好，资金充足，土地需求旺盛，同期的土地供应不足就造成房企逢地必抢。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市场最为火爆，地王频出。2013年北京土地供应虽然有所增加，但房企对土地的需求尚未满足，且二三线城市市场风险较大，众多房企回归北京这种一线城市，对优质地块一掷千金，地价迅速上涨，平均成交楼面价近万元。

选取2008―2013年的居住用地成交楼面价与住宅销售均价作比较发现，2013年土地成交楼面价占住宅销售均价的比重已达45%，是近六年来最高的一年。土地成本增加，房价的上涨也是一种必然趋势。

（五）成交土地以城市发展新区为主

城市发展新区是供地主力，生态涵养发展区供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市发展新区，规划建筑面积1154万平米，占全市的比重为62.85%；城市功能拓展区成交的规划建筑面积仅358万平米，仅占全市的19.52%；生态涵养发展区的土地供应量呈逐年增加趋势，2013年已经达到315万平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出让市场走势

（一）供应量方面，住宅用地供应将相应提速

自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。“国五条”要求各地加大住宅用地供应，国土资源部也强调要保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。2012年下半年以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。2013年，北京市政府积极增加土地供应，预计2014年仍将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。但由于北京市特殊的土地利用现状，整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽，因此，可增加的供应有限。同时，所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。

（二）供应结构上，加大居住类用地尤其是保障房、自住房用地供应

配建保障房的住宅用地比例将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出。“京七条”提出，2013年北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年计划推出5万套自住型商品住房供应。2013年，北京共成建自住型商品房的地块超过14宗，“2万套”目标已实现，其中部分地块全部建设保障房和自住型商品房。自住型商品房地块的不断增加，有助于平抑房价上涨预期。2014年北京仍将加大自住型商品房的供应，将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建设的土地共占住宅用地供应总量的70%。这些计划如能充分实施，可在一定程度上缓解开发商扎堆竞价的现象，并通过加大面粉量进而抑制面包价格的调控机制对房价的过快上涨起到一定的调控作用。

（三）需求方面，品牌房企将延续上年的拿地态势，下半年热度有所消减

2013年，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。同时，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园7家房企跻身“千亿俱乐部”。品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，2014年拿地的积极性有可能会继续高涨。虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，一线城市整体市场环境规范且市场预期看好，楼市需求旺盛，依然是企业首选。2013年品牌房企一线城市拿地占比明显提高，对一线城市优质地块不惜重金争夺。预计2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。2014年上半年，由于惯性的作用，土地市场的这种热度不会减弱，很多房企土地储备还不够。下半年，土地成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计2014年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

（四）土地价格上，优质地块依然可能出现地王

由于北京土地资源稀缺，土地一级开发成本过高，房企拿地热度高涨，从短期看，土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺，预计地王依然会出现，影响市场的价格预期。2014年，如果宏观政策依然平稳过渡，由于土地财政和土地一级开发成本高企等原因，政府设定的土地起始楼面价较高，因此，如果消除保障房和远郊区县土地的影响，就同一区域同一用途的土地来说，土地成交楼面价有可能继续上涨。但由于配建保障房比例继续增加，且设定“合理土地上限价格”，以及政府抬高了土地起始楼面价，可能会使土地溢价幅度有所下降。

注：

篇10

【关键词】GIS；城市规划；城市结构分析

1.城镇空间布局的发展背景

改革开放使我国的城镇化进程得到发展， 但在城镇发展布局方面， 由于受传统计划体制影响， 城乡人口流动被限制， 城镇布局按照行政计划安排， 或者由近期经济发展需要而兴起，缺乏对发展潜力的预测分析， 缺乏对影响城镇发展的多因素综合分析， 同时由于不尽合理的产业结构以及缺乏协调指导， 造成资源严重浪费， 经济效益和生态效益低下， 因此， 在市场经济条件下， 需要改进原有的思路与方法， 认真研究城镇发展布局研究方法指导思想。

2.城镇空间的结构问题

城镇结构问题是城镇研究的主要内容之一，由于涉及城镇中多个方面，需要借助多学科的方法和手段进行研究。GIS的介入为城镇研究领域提供新的手段。城市结构分析是GIS在城市研究中的主要应用领域之一。城市结构反映了城市的历史演变、城市中各种功能用地的分布情况和相互关系、城市的社会、经济发展状况等，需走定量与定性、静态与动态、微观与宏观相结合的发展道路，强调其研究方法的动态性、社会性和反馈性。然而，面对海量的社会、经济及空间数据，城市研究者往往束手无策，GIS的发展给此类研究带来了新的希望，它联系着地理空间和社会空间，为定性与定量分析架起了桥梁，是未来城市研究的信息主要来源之一，也是城市研究的主要分析工具之一和新的研究方法与技术支持之一。

3.利用GIS帮助城镇空间布局

利用GIS，从社会、经济分析的角度出发研究实体空间问题是近年来城市空间结构分析的主要方向之一。基于以上多学科综合分析的观点，以《德化县三班镇总体规划》为例，分析该镇的空间结构，为该镇的总体规划提供参考。基本思路如下：

（1）利用GIS，结合模糊综合评判法划分区位

（2）引入经济学中需求和供给的基本含义并加以拓展――在本次用地供需与区位关系分析中，由于城市土地的供给和需求量很难直接量化，在借用了经济学的供需概念的基础上创立了供给度和需求度的概念，即：假设全镇的土地总供给量和总需求量分别为1，这一个单位的供给量和需求量在不同区位的分配称为该区位用地的供给度和需求度。

（3）进行现状居住和商业用地供需度与区位关系的分析通过分析居民对城市各类用地使用情况的评价与需求、居民日常行为习惯等，从经济、社会、环境三者综合的角度研究城市不同区位各类用地的需求情况，同时，通过城市各类土地的开发潜力及现状环境条件的综合评价研究用地的供给情况；引用经济学中供给一需求分析方法，结合GIS的空间定位，绘制了供需度与区位关系曲线图，将这种关系映射于图形上，形成反映不同区位城市现状用地的供需矛盾与平衡关系的供需区位图。

（4）城市用地空间结构优化分析

根据上述各类主要用地的供需度与区位之间的关系，针对供需矛盾较大的区位进行用地结构调整，达到宏观上优化城市结构的效果，为城市规划提供重要的参考。

（5）利用GIS手段对现状地形建模，为规划用地布局作参考。

3.1镇区区位分析

综合影响城市区位的若干主要因素，包括商业繁华度、交通条件、市政设施、社会服务等几大类，采用系统工程模糊综合评价方法，利用GIS将本镇划分为十个不同等级的区位，创建区位分析图，作为下一阶段调查与分析的基础 。

3.2现状调查

本研究现就居民个人基本情况、家庭所在位置、日常行为习惯、近期购房愿望、迁居意愿、环境满意度、邻里关系等七大类共24个因素进行问卷调查。通过调查，获取本镇居民意见和城市建设现状的第一手资料，调查内容主要包括：

（1）城市建设现状―― 实体空间的调查：作为居民活动的空间载体，城市的建设现状影响着城市居民的行为习惯和行为方式，同时也是土地供给潜力的主要衡量内容之一。

（2）居民意见一社会空间的调查：包括人口的素质调查、居民家庭收入情况调查、居民的生活方式调查、居民对环境的满意程度调查、邻里关系情况调查、居民的日常生活习惯，主要包括居民日常的购物习惯、出行习惯、休闲习惯的调查等，这些因素将影响城市不同区位各种用地的供给需求程度。

3.3各区位用地供给需求关系分析

（1）不同区位居住用地的需求度分析

调查分析居民对不同区位居住用地的需求，包括居民购房地段选择、对不同区位环境的满意度、个人情况、邻里关系等因素。采用关联度分析法选择分析的因子并确定因子权重，分别对各个不同区位所选择因子的实测数据和查、居民家庭收入情况调查、居民的生活方式调查、居民对环境的满意程度调查、邻里关系情况调查、居民的日常生活习惯，主要包括居民日常的购物习惯、出行习惯、休闲习惯的调查等，这些因素将影响城市不同区位各种用地的供给需求程度。权重值进行无量纲化、加权求和、归一化处理，求得居住用地需求度一区位的关系曲线。

（2）不同区位商业用地的需求度分析

同样，选择与商业用地需求相关的因子，包括：现有的商业建筑的密集程度、交通便捷程度、市政设施情况（利用居民对现状市政设施的满意度指标度量）、居民出行习惯（利用居民经常购物的地段、上下班＼上下学地段等指标度量）、人均收入水平等，求得商业用地需求度一区位关系曲线。

（3）不同区位居住用地的供给度分析

影响用地供给的因素主要有：用地的更新潜力及规划情况，其中，用地更新潜力主要影响因素和基本假设如下：

①建设现状，主要包括：建筑质量（假设：建筑质量越好则更新的潜力越小）、建筑容积率（假设：容积率越大的更新潜力越小）和建筑用途（假设：属于文物保护对象的建筑所处地段用地更新潜力较小）；

② 环境市政设施的完善程度（假设：越完善则用地的更新潜力越小）；

③居民迁移的可能性（假设：邻里关系越松散的迁移的可能性越大，用地更新的潜力越大）。基于以上因子及其基本假设，综合评判不同区位居住用地供给度，求得居住用地供给度一区位关系曲线。

（4）不同区位商业用地的供给度分析

采用与居住用地供给度分析类似的方法，选取商业建筑质量、现状建筑容积率、建筑用途、居民环境满意度、居民迁移难易程度等因子综合评判，计算不同区位商业用地供给度，求得商业用地供给度一区位关系曲线。

（5）不同区位居住、商业用地的供给、需求度综合分析

分别将居住和商业用地的供给度、需求度与区位关系曲线绘于同一图表中。将供需关系映射在区位图上，分别获取居住、商业用地供过于求和供小于求的区位分布图。

3.4.城市结构分析与调整

（1）不管是居住用地还是商业用地，最的地区仍然明显地用地供过于求，说明本镇的发展以集约化为宜。

（2）对于居住用地而言，现状居住用地分布凌乱，通过用地供一需分析，发现位于核心与最之间的地区具有较大的居住用地需求。这些地区既避开最主要的交通干道，又不会太偏离中心。可见，即使是相对不够发达的小城镇，居民对居住环境要求的意识仍然比较强烈，在考虑交通便捷的同时，更多地考虑周围的环境。

（3）对于商业用地而言，现状的商业用地大部分分布在镇区中心的主要于道边上，通过供需分析表明，交通仍然是商业用地需求的旺地，本镇这种向中心极化的趋势仍然很强烈。

（4）商业用地需求与区位之间关系十分密切（见图2），相对而言.居住用地的需求则更多地依赖于周边的环境及居民的习惯，与区位之间的关系趋势不明显（见图1）。

（5）结合以上分析结果，以规划方式适当缓和不同区位用地的供需矛盾关系，进行相应的用地结构调整。

3.5现状用地建模

4. GIS将为城市规划研究提供有效的分析手段和工具

近年来，交叉学科的发展为城市研究注入新的活力，城市结构分析更加注重研究城市社会空间与自然、经济空间的关系，向主要采用以人为核心的多种分析方法论相结合的综合性方向发展，GIS的发展给此类研究提供了有效的分析手段和工具。利用GIS，结合社会、经济调查所获得的第一手资料，找出现状城市中需要调整的区位，进行用地结构分析，可为规划设计提供更科学合理的依据，也为城市政府、开发商、其他投资者提供城市土地供需的资料，使之了解城市的投资环境与存在的问题，有助于引导投资，使规划方案更好的实施，从更深层次上体现了城市规划的公众参与，使城市更具人性。

参考文献：

[1]周素红，周冰艳. GIS辅助城市用地结构分析与用地调整的初探. 人文地理. 2002.

篇11

随着工业化城镇化的快速推进，建设用地需求刚性上升，我省土地资源严重不足的矛盾日益突出。能否破解土地资源瓶颈制约，直接关系我省经济持续快速增长。

现状：耕地和建设用地整体

十分紧张

·宜居土地偏少

尽管全省幅员面积高达48.5万平方公里，但适宜人居的平原和丘陵只有8.81万平方公里，仅为整个幅员面积的18.2%，远远低于全国40.6%的平均水平，加之我省人口众多，宜居土地偏少，土地资源人均占有量偏低，使耕地和建设用地整体上十分紧张。

·耕地资源短缺

按照国家统计局的数据，目前我省耕地面积仅为8921.1万亩。由于耕地资源短缺，加上工程性缺水，我省粮食存在很大的供需缺口。为满足酿酒、饲料和制药等工业需求，每年要从省外净调入数百亿斤粮食。与此同时，农业劳动力人均占有耕地仅4.3亩，不仅远低于人均15亩的最低规模经济标准，也明显低于人均6.5亩的全国平均水平。由于规模不经济，严重影响农业生产的比较利益。

·地域差异较大

我省地貌类型复杂多样，山地、丘陵、平原和高原分别占全省幅员面积的77.1%、12.9%、5.3%和4.7%。林牧地集中分布于盆周山地和西部高山高原，占总土地面积的69.2%。全省85%的耕地分布于东部盆地和低山丘陵区，70%以上的园地分布于盆地丘陵和西南山地。交通用地、居民点及工矿用地，集中分布在经济较发达的平原区和丘陵区。由于经济发展和资源分布的地域差异较大，成都平原的土地供需矛盾最为突出。

·土地粗放利用

一是农村居住用地粗放。农村居民点用地总量偏大，布局分散，人均居住用地高达228平方米，相当于城镇人均居住用地20平方米的10倍以上。农村人均居住用地高达85平方米左右，远远超过国家规定的居住用地标准35平方米。大批进城农民工在城乡之间两栖流动，一方面导致农村常住人口不断减少，另一方面又导致农村宅基地总面积不减反增，“空心村”造成农村居住用地的极大浪费。

二是城市建设用地粗放。全省18个大中城市，除攀枝花和内江外，其余城市建成区面积都已达到或超过城市建设用地面积。许多地方节约利用土地观念不强，在用地规划上粗放浪费，各地普遍出现新城、新区快速扩张，城镇低密度、分散化扩张态势，城镇住宅中别墅和低层建筑的比例偏高，也导致土地资源浪费过大。按照每平方公里容纳1万人的标准，我省18 个大中城市，一半以上主城区人口密度都明显偏低。不仅导致土地利用效率低下，也无法充分发挥城市的集聚效应。

三是产业园区用地粗放。一些地方片面追求招商引资进度，在招商引资中为争取更多的项目落户本地，竞相压低地价，导致工业用地开发利用强度普遍偏低。一些投资者钻地方急于招商引资的空子，打着建设花园工厂的名义廉价圈占土地。一方面是建设用地总量出现“寅吃卯粮”，另一方面则是大量土地圈而不建，长年闲置浪费了有限的土地资源。目前，我省产业园区每亩土地的投资强度在100万元以下，不到东部沿海地区平均水平的一半。

破解途径：开源节流，提高土地利用效率

根据我省土地供需之间存在的主要问题，应坚持开源与节流并举，大力提高土地利用效率。

·挖掘农村居住用地潜力

“农民变市民”可人均腾出200平方米居住用地，农民集中居住可人均腾出50平方米以上的居住用地。要通过按期退出承包土地、统一城乡住宅市场和健全社会保障体系，破除户籍制度障碍，鼓励农村人口向城镇迁徙。要结合新农村建设，努力形成人口适度集中居住和节约用地的新型农村社区。通过采取上述措施腾出的农村居住用地，将成为补充农村耕地和城市建设用地的主要来源。

·试点耕地异地占补平衡

现行政策之所以不允许耕地异地占补平衡，其主要目的是为了有效保护耕地。因为占用的耕地和通过土地整理、宅基地复垦新增的耕地，在土地质量及灌溉条件上差异较大。为此，应考虑以大幅提高占补平衡比例为前提，开展耕地异地占补平衡试点。即通过宅基地复垦和土地整理，在落实高标准农田和水利设施建设资金的前提下，每增加1.5-2亩耕地，允许在异地新增1亩建设用地，以迅速增加耕地数量和努力提高耕地质量为补偿，促进土地资源的合理流动。

·提高产业园区用地门槛

严格产业园区用地的投资强度、产出率和容积率等约束性指标，提倡建造多层标准厂房和多层仓库，倡导生产建筑向空中发展。推进项目建设规模化，保障科学发展用地需求，使每宗建设用地都最大限度地提高投入产出比。加强事前控制和事后调节。凡在规定期限内达不到约束指标的，应按合同规定给予严厉处罚直至收回土地使用权。

·积极发展节地性住宅

城市建设要环境宜居与资源节约兼顾，在科学规划的基础上，积极推进立体式土地集约开发模式，鼓励支持城市建设由“摊大饼”转为“搭积木”，合理提高城市建筑容积率，倡导多建高层公寓。在开展房产税试点中，建议按住房占地面积而不是建筑面积确定起征点和税率，鼓励居民购买高层住宅。

篇12

关键词：公园绿地；网络分析；空间可达性

1背景及意义

随着生活水平的提高，人们对城市公园的要求越来越高，不仅关心城市公园的数量与质量，更加关注能否方便快捷地到达公园，距离成为影响人们有效利用公园以及衡量城市公园布局合理性的重要因素。然而传统的服务半径评价体系以直线衡量市民与公园间的距离，过于笼统、机械，不能真实有效的评价城市公园绿地系统的游憩服务能力。基于GIS网络分析法以矢量数据――道路网络为基础，能更为真实地评价服务设施的可达性。

可达性是指从空间中任意一点到达目的地的难以程度。反映了人们到达目的地过程所克服空间阻力大小，常用时间、距离、费用等指标来衡量[2]，已被广泛用于城市公共服务设施分布合理性与服务公平性研究，是评判城市开敞空间设计合理性的重要方面[1]；而网络分析是通过研究网络，如交通道路网、供水网、供电网、排水管网、水系网等的状态并分析资源在网络上的流动和分配情况，将与网络有关的实际问题抽象化、模型化，通过利用网络元素的拓扑关系来考察网络元素的空间属性，从而对网络结构及其资源配置等进行优化的一种空间分析方法，其理论基础是图论和运筹学。由于公园开口设计、小区出入口、河流水系山体等空间障碍物等导致直线距离不能反映其实际的行进路径，网络分析法则能够较好地实现行进路径与现实路径的拟合，能反映路网对空间可达性的影响。

本文依据网络分析原理，以现状城市道路网络的矢量数据、城市人口数据与分布状况为基础，借助GIS技术平台在信息采集、数据处理和分析管理以及数据与图形交互显示等方面的强大功能，对深圳市公园绿地的空间可达性进行了分析评价，旨在为深圳市公园绿地规划以及城市公园空间分布格局的优化提供依据。

2 深圳市公园建设现状概况

截止至2012 年2月，根据各区城管局、各街道办相关部门反馈的公园名称、空间位置等信息，结合公园相关审批信息，通过业内核查航拍图、地形图、建筑普查等基础数据和抽样现状踏勘调查的方法，将各区、各街道办反馈公园信息落实在空间范围。据统计，全市公园面积在500m2 以上的公园数量共791个，公园总面积40267 公顷。其中，自然公园23个，面积约33584 公顷；城市公园110个，面积约5774 公顷；社区公园658个，面积约910 公顷。全市现状城市公园及社区公园总面积为6684 公顷，按2011 年底人口统计数据，现状人口为1046 万，全市现状人均城市公园面积（不含自然公园）为6.39m2/人。

3 研究方法

可达性是指从空间中任意一点到达目的地的难易程度，能够客观地反映城市公园绿地的空间分布格局和服务公平性，是评价城市居民能否方便和平等地享用城市公园绿地的重要评价指标。目前可达性研究的主要方法有缓冲区法、最小邻近举例法、引力模型法、费用加权距离法等。这些方法从不同角度反映了服务设施的空间可达性。但缓冲区法和最小邻近距离法忽略了达到目的地过程中的障碍，易高估服务设施的可达性。网络分析法以真实的道路为基础，由于建筑物、围墙等人工景观河流、峭壁等自然障碍的存在，使得进入公园的实际路径一般大于直线距离。引力模型法和费用加权距离法也未曾考虑到达目的地的真实路径。多采用对分类景观赋以相对阻力为基础，但是景观类型的区分和相对阻力的赋值大小具有不确定性、主观性较大。

3.1 网络分析原理

网络关系普遍存在于自然界和人类社会之中，如：水系网络、绿化网络、道路网络、通讯网络、地下管网等。网络是由一组边和结点按照一定的拓扑关系彼此连接而成的，边是具有一定长度和物流的网络元素，结点是两条或两条以上边的交汇处，它可以实现两条边之间的物流的转换，边与结点是网络的两类基本组成元素。在地里研究中，很多领域都会遇到与网络有关的问题。网络分析是指对地理网络（如交通网络）、城市基础设施网络（如电力网络、给排水管网等）进行地里分析和模型化处理，其根本目标就是研究、筹划一项网络工程如何安排，并使其运行效果最好。它是通过研究网络的状态以及模拟和分析资源在网络上的流动和分配情况，对网络结构及资源等的优化问题进行研究的一种空间分析方法。网络分析的理论基础是图论和运筹学。

3.2 网络模型的构成

网络模型是指现实世界中存在的各种网络系统（如交通物流网、通信网、暖气管网等）的抽象表示。按照空间实体的几何形态，可被抽象为点、线、面3种类型。一个基本的网络由中心（center）、链（link）、节点（node）和阻力（impedance）4部分组成[3] ，中心，即源地的源点，为具有一个容量能够接受或分配资源的节点所在的位置，本研究中代表城市公园的出入口，以点的形式表达；链是构成网络的骨架，是现实各种线路的抽象，具有方向性，在本文中代表道路；节点是网络中网线的汇合点，本研究中代表道路的交点，考虑到数据获取的有线性，本研究对路网进行简单处理，不考虑高快速公路，其他等级道路凡是平面交叉路网在交叉口均打断，且不考虑交通管制因素，均认为四个方向可通行。；阻力通常指从中心到链或通过一条链时所需要花费的时间或者费用等。本研究借鉴经验，一般人行速度为80米/分钟，考虑红绿灯因素及不同等级道路步行便利程度不同，分析采用内部道路、支路、次干路步行速度为80 米/分钟，主干道70 米/分钟，快速路40 米/分钟。

3.3 数据库建立与数据处理

本研究所需城市公园数据根据各区城管局、各街道办相关部门反馈的公园名称、空间位置等信息，结合规划一张图系统中公园相关审批信息，通过核查航拍图、地形图、建筑普查等基础数据和抽样现状踏勘调查的方法，将各区、各街道办反馈公园信息落实在空间范围。公园入口数据结合现状公园出入口数据和公园设计方案，对其矢量化后得到。道路数据来自我委2010年现状路网数据（GIS格式）。

（1）公园数据库：包括公园名称、公园类型、公园面积、建设状态、绿化覆盖面积、公园地点、管理单位、定位与特色等。

（2）公园入口数据库：包括公园名称、公园类型、公园面积等。在公园可达性分析时，认为到达公园绿地入口即为进入公园绿地，并以此为依据建立代表公园的公园入口点文件。

（3）道路数据库：主要由现状道路网数据和现状公交数据构成。现状道路网数据主要用来评估公园绿地步行可达性，由道路红线和道路中心线构成。道路中心线数据有道路长度、道路名称、道路等级、步行速度等属性信息。以道路中心线为基础建立城市道路拓扑网络。由于数据获取渠道有限，没有获得人行天桥、地下通道等人行设施数据，因此在步行可达性分析中，不考虑人行天桥、地下通道，认为在任何道路等级的数据交叉口人的步行都可以四个方向通行的，但考虑到不同等级道路步行便捷程度不同，分析采用内部道路、支路、次干道步行速度为80米/分钟，主干道70米/分钟，快速路40米/分钟、高速路20米/分钟。现状公交数据主要用来评估公园绿地公交可达性，由公交线路和公交站点数据构成，在进行公交可达性分析时，不考虑交通管制问题（如单行线、红绿灯、禁止左拐等），认为在任何道路等级的交叉口车都可以在四个方向通行。

（4）人口数据库：以2010年人口普查数据为基础，结合现状建筑普查数据、现状居住用地数据，生成全市百米网格人口空间分布图。

3.4 公园服务范围确定

针对深圳市城市道路状况、人的出行方式、公园服务功能等特点，结合人们到达不同公园心理期望花费的时间等因素考虑，在评估公园绿地步行可达性分析时，本文选取面积大于500m2的社区公园和市区级城市公园，社区公园步行耗时10分钟可达，市区级城市公园25分钟可达；在评估公园绿地公交可达性分析时，本文选择综合公园和自然公园，耗时25分钟公交可达。利用GIS软件的Network Analyst分析工具，生成源点沿道路网络和公交线网络行进相应服务时间所围合形成的范围图，此范围即为一定时间成本的可达性范围。

3.5 搭建规划公园工作平台，构建模型提高方案评估效率

利用ArcGIS桌面软件，将规划公园工作相关数据按照专题分类整理，借助共享网络，搭建规划公园工作平台，项目组成员均可在线使用，实现同一基础数据、同一平台工作，提高工作效率。与此同时，利用地理设计方法，将规划公园工作涉及到需要反复操作的功能进行集成（包含步行可达性分析和公交可达性分析），定制成 模型，建立工具集，高效率评估论证规划方案，展现不同规划方案下，不同的预期实施效果，可在方案编制过程中组织多部门参与的项目研讨会时候，利用评估工具集，在线动态评估调整效果，高效率评估完善规划方案。

3.6 评价指标

将GIS模拟得到的公园服务区范围图、城市行政区划图、城市人口分布图、城市居住用地分布图进行叠加分析，通过服务居住用地面积比和服务人口比，可衡量现状公园步行范围服务居住用地和服务人口，同时也可以看出现状公园步行范围服务不到的居住用地即服务盲区，这些地区是规划公园方案优化重点需要考虑的区域。

服务居住用地面积比=服务居住用地面积/研究区总居住用地面积*100%

服务人口比=服务人口/研究区总人口*100%

4 结果与分析

4.1 现状公园绿地空间可达性分析

4.1.1 步行

从下图可以看出，全市步行可达公园范围覆盖居住用地12583公顷，占全市居住用地的64.03%，其中，原特区内整体比原特区外覆盖率高，福田区覆盖率最高（88.38%），龙华新区覆盖率最低（39.20%）；覆盖人口709.63 万人，占总人口的68.43%。其中，龙华新区中部地区、布吉周边地区、坪山、西乡等局部地区存在步行覆盖盲区。这些地方需要在本轮公园规划中重点加强。

4.1.2公交

考虑公交出行的普遍性，结合现状公交线路及站点信息，对现状公园的公交可达性进行评估，若考虑公交换乘，全市25 分钟公交可达服务范围可覆盖98.61%的现状居住用地（图2-6）；若不考虑公交换乘，全市25 分钟公交可达服务范围可覆盖77.43%的现状居住用地。

4.2 规划公园绿地空间可达性分析

为有效公平地提供宜人的休息空间，在规划公园选址和优化时，重点考虑现状公园可达范围覆盖不到的区域和现状超负荷运行公园周边区域。通过多方案论证，最终形成公园规划方案。全市规划公园步行25分钟可达公园范围覆盖居住用地17616公顷，居住用地覆盖率由现状的64.03%提高89.64%，其中，现状居住用地覆盖率较低的龙华新区由现状的39.20%提高到85.82%。

5 小结与讨论

本文基于网络分析法原理和GIS技术平台，将道路抽象为线建立城市道路拓扑网络，以公园入口作为网络分析的源点，研究了深圳市公园绿地步行和公交的空间可达性和服务状况，解决了公园作为公共服务设施提供公平的问题，与此同时，为城市公园规划研究提供了一种新思路与新方法。但可达性不仅包括物理的距离和时间，也包含社会、文化和性别的因素以及公园本身“吸引度”，国外许多研究表明，尽管公园的可达性很高，但居民却不愿意使用这些公园。研究时没有考虑居民对公园绿地的实际需要和游憩行为，有待进一步研究。

参考文献

[1] 高骆秋.基于空间可达性的山地城市公园绿地布局探讨[D].重庆：西南大学，2010；

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【关键词】城市建设用地；标准；控制体系；调整思路

1、问题的提出

我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)(以下简称《标准》)制定于1990 年，是针对当时的城市建设情况和社会发展需求而颁布制定的城市建设用地技术标准。自颁布实施以来，《标准》对于控制城市建设用地恶性蔓延、保持城市合理规模和结

构发挥了积极的作用。《标准》的颁布是符合当时的城市建设情况及整个社会背景的。我国国土资源少，环境承载力小，土地利用率低，城市建设的周期性较长，这些因素决定了需要科学规范的措施、规定作为城市规划编制的依据，对城市建设用地的扩张进行约束与引导，以保证其向良性的方向发展。20世纪90年代初期正是我国城市刚刚进入起步发展的时期，经济体制开始转轨。严格的户籍管理制度、建设用地增长与劳动力需求相对应的现实使得以人均城市建设用地总量及各类用地所占比例的刚性指标作为确定城市用地规模、保持用地结构合理的依据，确实能对城市发展过程中的用地扩张起到一定的控制与引导作用。

随着城市发展宏观背景的巨变以及经济体制改革的深化，我国的城市进入到一个高速发展的时期。大量人口涌入城市，城市居民生产、生活等各方面的活动也促使城市建设用地进入到一个快速增长时期。从《标准》实

施初期的1991年到2007年，我国城市建成区面积由14011km2增长到35000km2，增加了一倍多。在这样一个城市建设用地快速膨胀时期，更为有效的措施与规范对于控制城市建设用地的合理扩张至关重要。然而现行的《标准》却逐渐显现出它与城市发展及规划管理的不适应和不协调，甚至在很多时候，《标准》所规定的刚性指标成了城市发展、地区经济建设发展的束缚。

2《标准》与城市发展矛盾的实质

现行的《标准》与城市发展不适应、不协调的实质究竟是什么呢？有关统计数据研究表明，目前我国人均城市建设用地超过130m2/人，早已突破《标准》所规定的人均120m2的上限。但是通过提取全国各地54个不同规模单个城市新一轮总体规划编制成果中现状人均城市建设用地的统计数据发现，平均人均城市建设用地为104.4m2，并没有超过《标准》所规定的人均120m2的上限。在这些城市中，只有12.9％的城市人均建设总量超过120m2，这其中包括了9.2％的少数民族聚居城市，因此超过120m2/人的城市只占到城市总数的3.7％，绝大部分城市的人均建设用地总量还是在《标准》的控制范围之内的。

虽然现行的《标准》对城市人均单项用地指标及其比例做出了规定，但是在其实施的十几年时间里，对各单项用地的控制并未发挥有效的作用。从以下一些城市人均单项建设用地水平的统计数据来看，不同城市的各单项人均用地量与《标准》规定的指标均有一些不相符合的情况，尤其反映在居住用地和工业用地上。与1991 年《标准》实施初期相比，各城市平均人均居住用地增长了一倍，除了北京市和景德镇市之外，所有城市的人均居住用地量都超过了居住用地单项标准的上限28m2/人，很多城市达到了50m2/人。平均居住用地占总用地的比例也超过了上限32％；工业用地人均量超出标准的城市占到城市总数的61％，工业用地所占比例超出标准的城市占到68％。值得注意的是，不少城市工业用地的人均量都超过40m2，工业重镇昆山市的人均工业用地多达69.4m2，远远超出25m2/人的上限；道路广场用地的人均值和比例没有超出《标准》，而绿地的两项指标均没有达到《标准》的要求。可以说相当一部分城市的城市建设用地结构与《标准》所要求的指标都有一些差距，换句话说，《标准》所规定的城市建设用地结构指标并不能反映城市建设用地扩展的实际需要。

究其原因，是因为《标准》制定时对时代变迁所带来的影响和城市社会经济的飞速发展估计不足。与20 世纪90 年代初期相比，我国目前的人均居住面积有了很大程度上的提高，而不少家庭也有了第二套住房的需求，人们这种对于居住面积和居住品质需求的改变，促进了房地产的繁荣发展，因此人均居住用地较之以前也有了明显的增加；我国现在已经进入快速工业化时期，工业产业的规模已经与《标准》实施的初期相比增加了很多，因而工业用地也随之大幅增加，尤其是在一些典型的工业城市，工业用地量几乎占到总用地的一半；而绿地的人均值和比例没有达到标准则是因为快速工业化时期，城市往往忽视生态环境和人居环境的建设，但是这些绿地的统计数据并不代表城市发展的实际需要。由于我国大部分城市进入到社会经济发展的快速阶段，对各类用地的需求与《标准》实施初期相比发生了明显的变化，因此现行的《标准》所规定的各类用地的结构比例已不能完全适应现代城市的发展，亟需进行调整。

3、结语

在经历了改革开放后二十几年的探索式发展后，我国已开始向中等发达国家的目标迈进。在全球资源日益枯竭、世界各国纷纷提出可持续发展的大环境下，如何对土地资源进行有效的控制是我国的一项长期而艰巨的任务。我们必须从国情和时代条件出发，因地制宜、因时制宜，把城市规划与社会经济发展密切结合起来，避免形成对建设用地控制标准的僵化认识，只有这样，才能跟上时代的变化，最大程度地实现城市的良性发展。

参考文献

[1]仇保兴.紧凑度和多样性——我国城市可持续发展的核心理念[J].城市规划，2006，(11)：9.

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关键词:土地利用;社会空间;变化;关联

中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)28-0147-03

城市社会空间演变是城市功能和结构相互联系、不断适应的结果。以城市总体规划为引导避开旧城积极拓展新区,以带状组团方式促进城市发展是大多数中小城市的共性。但实际上,由于老城区较好的物质基础,浓厚的文化氛围仍具有巨大的吸引力和活力,城市功能外扩与社会空间延展呈现一种错综复杂的状态。

一、安庆城市土地利用的基本特征

(一)用地结构特征

纵观安庆城市土地利用状况,总体呈现如下特征:

1.老城区居住用地过多,比例明显高于国家标准。居住用地偏多,占城市用地现状总面积的40.74%,城市被大量高度饱和的住宅建筑占据。建筑面密度高、配套设施不完善、较低档次的居住用地比例过大,老城区居住环境较差,居民生活质量不高。

2.交通用地严重不足,仅占建成区用地总面积的0.98%,大大低于国家标准。建成区的几条主干道,承载功能过多,造成人流车流混杂,严重影响了道路的畅通。老城区路网是马车时代的路网格局,街区狭小,道路狭窄,随着车流量的增加,交通愈加拥挤。城区内缺乏停车场,车辆乱停乱放也恶化了交通环境。

3.不同用地空间布局混乱,结构不合理。工业用地、居住用地混杂的情况比较严重,在建成区东部和北部地段,大量二、三类工业用地和居住用地混杂,严重影响了城市居民的居住质量。城区部分地段多种工商业混杂于居住区内,三类居住用地内部零星分布一类居住、仓储用地等。

(二)用地强度特征

城市土地利用利用强度大,但效益低,具体体现在如下方面:

1.老城区居住用地建筑面密度高、容积率低,居住环境较差,用地效益低。从土地利用效率角度评估,安庆老城区土地利用效率远远高于其他区域:拥有全市最高的建筑密度,较高的容积率,较高的商业服务业产出率,但就从经济效益、社会效益与环境效益的角度衡量,经济效益较高,单位面积创造的经济收益较高;社会效益一般,尽管距离市中心较近,购物出行较方便,但居住拥挤,交通拥塞,适宜性相对较差。

2.老城区工业用地多是劳动密集型产业,与居住用地混在一起,单位面积产出率较低。在体制转轨过程中,一些工业用地进行了流转,一些工业用地尚未流转,未流转的用地的职能发生了变化,有些工业用地被租赁后转为商业服务业用地,随处搭建,造成了用地强度过大,而产出效益过低的局面。

3.商业服务业用地嵌入到居住用地与工业用地中,用地职能的混杂,用地强度大,产出效率低。商业服务业大多是以沿街形式分布,建筑均以一层至三层建筑为主,建筑密度大但容积率不高,出现用地强度过大但产出效益并不高局面。

(三)用地时空间变化特征

改革开放前安庆皖西南发展速度很慢,城市向外扩展的速度较慢,城市内部用地转换也极其有限。改革开放之后,城市用地需求有所增强,城市向外扩展的趋向明显,空间转换有限。相对于沿海和内陆大城市,经济发展慢,用地需求有限,因而城市地域空间的扩展速度也较为缓慢。20世纪90年代以来,随着安庆工业化进程的加快,城市用地需求特别是工业用地需求有了显著增长,这就促使城市内外部用地转换的速度有所加快。

安庆城市用地扩展呈现明显的各向不均一性,具体表现为城市用地北部大量扩张、南部与西部扩展受限、东部缓慢增长特征,形成典型的“L”型城市地域形态。安庆坐落于江北,临江堤的地理地形条件,极大地限制了城市用地的扩展,西边虽处平原,但处于大别山余脉南段,平原面积狭小,地质地貌条件较差;东部和北部均属平原,地质条件较好,因而东面和北面是扩展的主要方向。

目前,安庆城市用地转换目前仍以非城市土地转为城市用地为主,城市内部用地转换相对较弱。在城市用地变化过程中,非城市土地转换为城市用地的过程显著。与外延式扩展相比,城市内涵式的用地重组与转换过程虽然较弱,但目前也呈现逐渐加强的趋势,内部用地的相互转换在以下两点表现明显,一是其他用地向公共设施用地的转换,新增的公共设施用地中有30%左右来源于其他用地;二是城市中心区的工业用地被其他用地置换,2002年以来,城市中心工业用地面积明显减少,工业用地与其他用地发生置换迁移到城市集聚分布。特别是在“退二进三”政策和土地价格不断变化的情况下,市中心的工业用地逐步外迁,分布在城市边缘区域,形成类型多样但规模不大的工业开发区。

在城市地域空间扩展、城市用地需求不断增加的情况下,公共服务用地仍然集中在城市中心城区,外迁的迹象并不明显。即使外迁,也是距离中心城区十分临近的地方,完全不像其他大城市那样呈现“飞地式”的迁出特征。如行政办公用地集中在中心城区,尽管广播电视、日报社、党委、政府都向外迁出,但仍没有离开中心城区,其他职能部门也类似,最远也不过开发区,从地域上看仍属于中心城区。

二、安庆城市社会空间结构特征

(一)纷然杂处的就业与居住空间

旧城区形成以商业零售、行政办公为主,兼有居住、工业等多种功能的混合市中心。20世纪50年代开始,受前苏联规划建设的影响,安庆在城市商业中心空间――人民路地区,布置市委、市政府,市中心政治功能的地位上升。在人民路地区,邮电局、新百商城、银行等纷然杂处。不同城市功能混合,就业空间与居住空间犬牙交错、职能混合。

(二)单位社会背景下的居住模式

安庆结合城市建设,以职工工作、居住相互接近为优化原则,城中心建立“大院制”的家属区,构成城市普遍的社会的组织方式。

(三)内敛的居住空间形态

旧城人口密度和建筑密度过高。由于几次更新改造,旧城越来越拥挤,在老城区3.7平方公里的旧城容纳了15万左右人口。人口密度高达每平方公里4万人之多。且采取的开发方式多为“拆一建多”,引发出交通拥挤、人居环境质量下降等较为严重的社会问题,影响并改变着安庆老城的传统风貌和空间轮廓。

(四)居住地域空间分化趋向

随着住房商品化以及房地产业的兴起,居住空间分异日益明显,由收入所带来的住宅标准、住宅形式、居住密度、居住环境等方面的差异,相应地也在城市空间结构上体现出来。在城市中心区,高级公寓与年代久远、密集的低层建筑共存。

(五)愈加强化的中心区商务职能

安庆结合城市房地产开发,旧城内部功能普遍置换,出现了大量现代的商务、商贸服务设施,市政公用设施现代化步伐加快。行政办公职能从城市商贸中心区逐步迁出,置换出的空间让渡给商业服务业,使中心城区商业职能更为集中。

三、安庆城市社会空间变迁与土地利用方式变化的关联

(一)工业用地外扩是城市居民就业空间拓展的基础条件

20世纪90年代以来,在全球化与快速城市化的背景下中小城市的活力也得以充分解放。中小城市工业化进程得以快速推进,大量工业用地需求使城市的用地结构发生陡然改变,城市地域空间得以迅速扩展,大多数城市几乎颠覆了原有的城市地域空间结构,建构了全新的城市形态。如20世纪80年代末安庆建成区面积不过27平方公里,到20世纪90年代末达到40平方公里,到2010年近100平方公里。快速工业化既改变了传统城市形态,使城市的地域空间格局发生了明显的变化。快速工业化之后,新建立的工业企业完全是在市场化的基础上建立起来的,既摆脱原有体制的束缚,使企业不再受行政权力的过多干预,获得相应的经营自,而且在企业运作过程中完全能够保持企业的独立性。在劳动力供需、市场开拓等按照相关的法律法规要求按照企业既定目标安排与实施。此时所需劳动力完全按照市场机制配置,吸引大量“体制外”的劳动力进入企业,形成名副其实的就业引力源。

大量企业的存在,必然会有大量就业岗位的存在,大量就业岗位的存在,不仅改变原有的职业结构,也深刻地改变了就业空间结构。企业的劳动力来源于两个向度。一个向度是原有城市居民,“体制外”无业或待业者以及因体制转型失业者,成为企业职工;另一个向度是城市之外的劳动者,即乡城转移的劳动者,在获得一定的劳动技能之后,成为企业的职工。这些劳动者构成企业职工的主体,规模庞大。

(二)不同用地类型的置换是城市社会空间重构的基础。

20世纪90年代以来城市居住用地的扩展主要来自农业用地的置换,农业用地置换是城市新增建设用地的主要来源。农业用地向非农业用地转换,第一,经济活动方式上的转换,原来依赖土地的自然肥力产出,变更后依赖社会经济其他条件产出,产出方式发生根本性的改变;第二,社会结构的转换,从事农业劳动的社会阶层通过补偿的方式获得其他劳动资源,因而职业结构发生了巨大变化,实现产业转化;第三,是农业劳动者由于不再从事农业劳动,变为非农业劳动者,从而实现乡城角色转换,以土地资源换取城市身份的方式完成自己的身份置换;第四,居住空间的置换,原有的居住空间被征用,或就地安置,或远离现居住地进行安置,由松散的居住形态变为紧凑的居住形态,居住方式与居住空间发生了变化;第五,居民社会组织的置换,原有社区居民被迁入的新居民稀释,大量迁入的城市居民构建新社区,甚至替换原有社区形成新社区,在空间上表现为彻底的“换血”。

建设用地不同类型的转换,主要是由工业用地转化为居住用地,居住用地转化为公共服务、商业服务业用地或其他用地类型。随着城市规模扩大,不同的用地范围不断扩大,不同用地的界限也随之变化。城市土地利用方式的转换必然引起城市社会阶层居住空间的变化。那些曾是城市住宅用地被置换为商业服务业用地后,必然会进行拆迁改造,原住居民需要动迁到新的居住区,这也意味着旧的社区消失和新的社区诞生。原住居民动迁后,已形成的社区组织体系随之解体,原住居民需要融入到新的社区去,最终实现居住场所的空间置换。

(三)住宅用地外扩是城市居民居住空间分异的前提条件

安庆在20世纪80年代以来居住空间主要囿于老城区和石化组团,延伸到其他区域的居住用地也只是凤毛麟角,且大多与原有的单位捆绑在一起,是单位社会的核心组成部分。形成居住用地向心集聚,一则受体制影响,城市人口主要以自然增长为主,机械增长受到严格控制,在城市住房增长不及人口增长的前提下,城市内部增长人口的住房需求只能靠压缩已有人口住房空间来缓解住房紧张的局面,增人不增房现象非常普遍,由此而造成居住人口过度饱和与人居环境的日趋下降。再则城市中心商业服务业、医疗、教育等行业的中心依赖性。在城市路网、公共交通难易满足较远距离通勤的情况下,就近居住不失为一种理想选择。

首先,20世纪90年代以来,城市积累一定的资本,有能力投入更多的资金用于改善城市交通等公共服务,因而使城市居民脱离开中心城区迁至郊区居住成为一种可能;其次,大量的劳动者也有一定的资本积累,在住房制度改革的强力推动下,越来越多的城市居民有能力且愿意选择较好的城市区位购买商品房。最后,城市政府通过出让土地、房地产交易等方式获得足够的收益,达到一举两得的功效。随着市政设施的完善、交通条件的改善、工业用地组团的构建而迅速向周边扩散,使城市居住用地呈现出与其他用品类型嵌套分布、独立组团、散落分布的特征。进入21世纪以后,基本上沿袭了20世纪90年代的基本态势,但用地组织形式的变化空间分异而更为深化。

参考文献:

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