房地产开发经营精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产开发经营，期待它们能激发您的灵感。

篇1

第一条为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。

其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。

第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。

第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。

第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。

第二章房地产开发企业

第七条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。

设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。

第八条从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。

房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。

第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。

第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。

第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。

开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。

第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。

第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。

第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。

第三章房地产开发建设

第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。

编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。

土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。

第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。

房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。

第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。

第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。

第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。

第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。

第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。

第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第二十五条开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。

开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。

第四章房地产经营

第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

第二十七条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。

未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。

第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。

第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。

房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。

第三十条房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。

第三十一条房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第三十二条商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。

房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。

第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。

商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。

非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当订立销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。

第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第五章法律责任

第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：

（一）弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；

（三）未按照规定期限开发建设的。

第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：

（一）不按照规定报送开发统计资料的；

（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。

第四十条房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：

（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；

（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。

第四十二条开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。

第六章附则

篇2

【关键词】房地产；开发项目；市场定位

引言

目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.

1、房地产开发项目市场定位的相关理论

房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.

1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容

房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：

（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.

（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.

（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.

（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.

（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.

（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.

2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题

2.1 与市场定位的理论和原则相偏离

一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.

2.2 缺少规范的市场定位工作的主体

目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.

2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差

通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.

2.4 差异化策略运用不当

目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.

3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议

（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.

（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.

（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.

（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.

4 结论

房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.

参考文献：

[1]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版）.2011（01）

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业.2010（01）

[3]刘春英.房地产项目市场定位探析[J].中国科技信息.2009（18）

[4]路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用[D].对外经济贸易大学 2007

[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）

[6]崔进.房地产开发项目定位研究[D].广西大学 2012

篇3

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

【章名】第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

?第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【章名】第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

【章名】第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

【章名】第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

【章名】第六章附则

篇4

【关键词】房地产 经营 管理

近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。

一、房地产经营管理的现状

（一）在工程设计上的管理问题

我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。

（二）预防风险的能力不高

我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。

（三）对于工程造价的掌控

房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。

二、就目前的现状进行如何的改变

（一）建立优秀的品牌形象

现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。

（二）工程造价的控制

在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。

（三）风险控制管理的加强

风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。

三、结语

在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。

参考文献：

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关键词房地产经济 企业经营 战略概述 经营战略

中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言：房地产开发经营中的过程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，经营管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在房地产管理战略中都应当加以考虑。

一、房地产企业经营战略概述

在市场经济条件下，实现企业的生产、市场营销、研究与开发等各种单项生产经营计划，首先应具有相应的人力，物力作保证。而这些人力、物力的取得都必须借助经营来实现。没有业务的支持，各项发展战略都将落空。可见经营战略是企业长期经营的物质保证，完整的企业发展战略必须包括经营战略。

现代企业发展战略由各种单项战略组成，如：生产战略、投资战略、经营战略、市场开发战略、技术创新战略等。企业发展战略的科学与否和能否得以实现要以其具有综合平衡性为条件。所谓企业的综合平衡就是指为制定和实现企业发展总目标和实施方案，制定和实现组成总体战略的各单项战略，必须统筹兼顾，合理确定各单项战略之间的内在关系及其与总体战略目标的关系，科学的使用人力、财力、物力，使经营保持平衡的一种综合性管理活动。企业经营战略在企业总体战略中的综合平衡职能主要由经营战略目标的综合性及其与企业总体战略目标的一致性决定。

二、成长期企业经营战略

经过创业期发展，企业销售收入增长率、产值增长率、人员增长率、资本增长率、利润增长率、固定资产增长率等指标的增幅逐年上升，表现出企业成长的态势，标志着企业进入成长阶段。

2.1成长期企业经营状况分析

①财务运行状况

企业进入成长期后，随着销售的顺利增长，利润逐渐增加，财务运行状况开始出现好转，企业生产、销售势头良好，现金流量增多，周转速度加快，企业价值链各环节连接开始顺畅、资产运用效率提高，但在资金需求方面，由于企业会面临原有的生产设备不能适应生产，需要增加员工人数，进行设备投资，增加产品种类等扩大在生产，资金仍然紧缺。

②权益和偿债能力

在资金供给上，企业内部融资能力虽然增强，但仍满足不了企业迅速发展的需要。同时，企业效益、资信等级的提高开始使金融机构放宽了对企业的贷款政策和条件，企业大规模负债成为可能，负债额度逐渐增加，资本结构趋于合理，在财务运作良好的条件下可以获得财务杠杆收益。

③财务收益状况

企业成长期扩大生产规模、加强成本控制，加之销售渠道的畅通，使企业收入保持稳定增长，企业盈利能力不断提高。

2.2成长期经营战略模式

通过创业期的经营，企业在行业内开始占有一定的市场份额，并不断扩大，财务分析结果良好，企业步入了成长阶段。笔者认为，企业在成长期的发展基础仍很薄弱，不宜进行多元化投资，该阶段的首要任务应该是把主营业务“做大”，边投资，边回收，以增大现金流、扩大市场占有率为经营战略的主导思想。因此对于传统企业在成长期经营战略，本文倾向于以扩大生产规模为主的投资模式。

扩大规模的主要目的在于：第一，会使企业比小规模时更具有成本优势。在价格敏感的市场中，规模大的企业易于把这种成本优势转移到消费者中，扩大市场份额，最终把小企业驱逐出去。第二，扩大规模会提高行业的进入壁垒，避免因新的挑战者进入而使企业发展的延续受到冲击。第三，企业规模的扩大是企业进行多元化投资和实施纵向一体化的基本前提，而多元化和纵向一体化又是企业发展的主要形式。第四，规模扩大后的企业通过内部资金融通可以导致资金利润率的提高，为企业进一步发展奠定基础。

2.3成长期企业投资规模分析

企业的投资规模带来的规模经济效益并不是无限的，当投资规模达到一定程度时，如果再扩大规模，规模经济就不会再提高效率，相反会带来新的困难和问题。并导致成本上升，效益下降，产生投资规模的不经济性。企业投资规模变化时，投资规模的经济性与不经济性总是同时存在。如果前者大于后者，那么投资规模是合理的，反之亦然。企业规模的确定受企业外部环境和自身融资能力共同影响。因此，一定要确定适度的投资规模。

三、房地产开发经营中的过程管理

3.1开发管理

开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现项目管理及设施管理所采取的经营模式。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3.2项目管理

项目管理是指从项目规划设计开始到项目竣工整个过程的管理，所以项目管理包括规划管理与施工管理。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的两套专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：(1)开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估。(2)规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。(3)提出合理的规划设计分层编码标准。(4)通过计算机进行规划设计成果审查。(5)将规划设计成果转成基础资料。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。

3.3设施管理

为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。我国是在上世纪九十年代初才开始引入设施管理的概念。十几年左右的时间全国各地都成立了不少设施管理公司，但是大多数还是以物业管理公司为主，中国物业管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。设施管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。

3.4过程管理的协调

房地产开发经营中的过程管理包括上述的开发管理、项目管理和设施管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这三个方面都做得十分出色才能够实现。因此，协调这三个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容。而其中又以项目管理中的规划设计管理与施工管理及项目管理与设施管理之间的协调最为重要。

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【关键词】房地产；开发；经营

前言

房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。

一、进行房地产开发与经营创新的必要性

（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。

（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。

（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。

二、房地产开发与经营的创新内容

（1）房地产开发与经营的观念创新。

房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。

（2）房地产开发与经营的技术创新

技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。

（3）房地产开发与经营的管理创新

房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。

（4）技术创新必须和体制创新相辅相成

创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。

总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。

三、房地产开发与经营如何创新

（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。

（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。

（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。

（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。

（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。

四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

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[关键词] 规避房地产经营风险分析判断

房地产开发企业有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来阻止风险损失的发生、削弱损失发生的影响程度，以获得最大利益 。实行严密的风险管理是房地产开发企业有效地处理各种风险的重要途径，也是房地产开发企业投资成功的保证。

一、加强风险管理

1.风险管理的定义

风险管理是对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理。它不仅包括对物的风险管理，而且也包括对人的风险管理；不仅包括对损失的风险管理，而且包括对盈亏的风险管理；它不局限于某一业务范围内，而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效的管理 。

2.风险管理的必要性

(1)风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。

(2)风险管理是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求。一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发经营企业投资的风脸性;另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。

(3)风险管理是整个房地产业健康发展的要求，我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”， 这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康、正常发展。

3.风险控制的对策

(1)风险的回避。风险的回避是对付风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失。在房地产开发经营企业的风险管理中，它是一种简单有效的方法。

(2)风险的预防和减轻。①惟确预测。房地产开发企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。②近早完成开发项目。房地产开发期逾长，项目受到各种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发企业应尽可能地缩短开发期有助于减轻风险。③预租预售。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售可以缓解风险。

(3)风险的隔离与结合。风险的隔离是将企业所面临的风险单位进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的；风险结合是通过增加风脸单位的数里提高企业预防未来风险的能力。具体措施包括:①可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影晌而带来的风险。②实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。③拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。④实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。⑤风险的自我承担。当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地产开发企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。

二、为房地产投资者创造良好的投资环境

政府应加强对房地产业的宏观管理，为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。借鉴经济发达国家和地区防范和控制风险取得的一系列成功经验，我国政府对此采取以下措施:

1.加强房地产宏观调控

政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势，实施经常性徽调、短期微调和中长期发展相协调的方式，在调控时机上尽可能“早半拍”，根据周期的先行景气指标及时进行调控，避免“急刹车”带来的巨大震荡。在调控力度上，应尽可能实现宏观调控“软着陆”， 避免力度过大或不足造成的大幅度波动和恶性发展。在调整节奏上应根据产业发展现状，实施适度紧缩与适度扩张交叉进行，在总量控制前提下实行结构调整。

2.调节房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡

在土地一级市场上，要在土地利用总体规划和城市规划指导下，对房地产企业开发用地实行总量控制，保证土地供需平衡。在土地使用权的出让方式上，更多采用招标、拍卖方式，减少协议出让方式中的“市长价”和“人情价”。重视清理土地隐形市场。在土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制高级住宅、高标准宾馆、花园别墅和度假村的建设;另一方面，大力发展适销对路的普通住宅，在资金、税收上向微利房和解困房倾斜，引导资金流向普通住宅建设。

3.完善房地产市场法规体系和中介服务体系，规范房地产市场行为

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第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

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【关键词】房地产；企业；多项目经营；特点；途径

1.前言

我国房地产行业经过20多年的发展，大致走过了四个阶段：第一阶是单一项目开发；第二阶段是同城市多项目开发；第三阶段是多城市多项目开发；第四阶段是多城市多项目区域化管理阶段。多项目经营是房地产开发企业实现规模化、由项目公司向公司高级形态发展的必然途径，其目的和最终结果就是企业利润最大化，是一个房地产开发企业成熟的标志，然而多项目运作管理相对单个项目管理要复杂得多，它需要企业在多个项目之间协调和分配现有资源，以获取最佳的项目实施组合，往往存在较大的管理风险。本文就房地产开发企业的多项目经营进行深入探讨。

2.多项目经营的特点

2.1综合化

从宏观的角度和企业整体发展的高度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。

2.2协调化

在多个项目并行的环境中，与新项目有关的设计、建设、销售、物业管理等工作基本上协同进行，体现了多项目管理的全程性及企业战略相关性房地产多项目管理整合具有共同目标的、相互关联的项目完成项目目标和实现企业战略，并在整个管理和协调上使之统一。

2.3价值化

以市场关系管理的思想管理项目全过程，从市场与客户的需求分析出发，以实现客户价值为目标，管理项目全过程的价值活动。

2.4实用化

为项目决策者任何时间供给多方位的价值评估和分析，高效解决企业决策层最关心的宏观总体问题。

3.房地产开发企业实施多项目经营的有效途径

3.1建立企业资源库

资源可划分为人力资源、财务资源、技术资源等类型，房地产集团的多项目经营管理需要各部门多种技能之间相互的共同，因此对于企业项目管理来说具有最重要意义的是人力资源，房地产开发企业必须成立自己的人才考核系统，对员工所拥有的技能成立档案并进行评价，这个系统的重要意义在于可以任何时间高效地筛选项目经理、组建项目团队。项目企业其他的资源和人力资源一起构成企业项目管理的约束条件，因此对企业的其他资源也要成立详细的档案并进行考核，企业资源库的成立可以帮助企业进行自我诊断，是多项目经营管理的实施基础。

3.2严格工作程序

3.2.1项目选择程序

在项目启动初期，选择合适的项目进行投资以最大效用地利用资源的论证过程，确定项目的可行性和有效性，通常需要充分考虑该项目是不是能够充分满足客户的需要，是不是符合企业的战略发展需要，是不是能够为企业带来合理的投资回报，是不是能够成立企业的竞争优势项目的选择程序包括项目的一般机会研究、特定机会研究和可行性论证等阶段，是确保项目成功的第一步。

3.2.2项目工作程序

在确定项目之后，需要严格按照项目管理的方法实施项目并对其考核包括采用项目管理的常用技术，例如甘特图、净值分析等来对项目的项目范围管理、质量管理、时间管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理、费用管理、风险管理和综合管理等九个方面进行管理，在这九个方面按照项目管理的特点和方法来进行管理构成为了企业项目管理的工作程序。企业可以根据标杆学习法，由企业的项目管理办公室成立明确定义的、高效的标准工作程序，如在各个项目的执行过程中可以对工作方法进行口径上的统一，减少管理过程中没必要要的工作程序冲突。

3.2.3项目资源配备布置

程序项目资源配备布置程序要求对企业的各个项目进行资源利用效率方面的评估，根据投资回报、成本节约等指标来安排项目资源的分配，可以采用ABC法、价值分析方法等工具来评价这些项目，并根据其重要程度相应分配资源。企业必须逐步成立一个能评价资源在各个项目中利用效率的系统。

3.3完善授权体系

多项目管理的运作是经由过程集团高层管理者对项目经理的授权进行的，由于每个项目通常都牵涉到项目股东、业主、项目监理等多方面的好处，而项目经理只能调动内部的资源，因此，项目经理所负担的责任要大于他所拥有的权力在现实的项目管理运作中，对项目经理授权的程度很是难以把握，一方面项目经理要有足够的权限来获取所需要的资源完成项目，另一方面对项目经理过多地授权又会影响到其他利益体的好处，高层管理者也会因此落空对项目的严格管理和控制。因此，成立一个有效而合理的授权体系是很是重要的。项目经理应获授予的权力包括：决定项目团队的人事权，一定额度下的资金调用权和物资调用权，紧迫事件处理权。不应授予项目经理的权力包括：合同文件签署权，项目标价谈判权，超过项目总价一定比例的资金调用权和物资调用权。授权的原则是：项目经理的权力应该仅限于完成项目交付成果本身，牵涉到各方重大好处的决策制定权力都不应授予项目经理。

项目项目经理应承担的责任包括：在预算费用内按时、按质、按量完成项目，带动团队互助与建设，处理团队内部的各类争端，指导督促团队队员的工作，与项目各好处相关方进行沟通，密切跟踪项目的进展情况等。

3.4搭设沟通平台

多项目经营管理对企业内部和外部的精密互助提出了更高的要求，在企业的内部需要形成有效的沟通系统，企业的信息化在这个方面是一个很是重要的任务，即要实现企业文件传道输送的电子化和项目监控的软体化。企业内部信息系统的搭设有利于企业项目沟通的实时和顺利进行，同时还可以在每个时点上对项目进行成本、质量、进度等多维度的全方位实时监控。

3.5应用专业技术

企业可采用MIS系统和项目管理专用软体来进行项目文件的传递和项目进度的跟踪，这些软体系统使用了项目管理中绝大部分的常用技术，对于多项目管理的实施通常能起到事半功倍的作用。房地产集团所属的项目则可根据现实情况选择最合适自身情况的系统，如Project系列项目管理软体进行项目运作，在项目管理实践中广泛应用成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、收集图、路线法、蒙特卡罗分析等，提高房地产项目的管理程度。

4.结束语

综上所述，在房地产业日益发展的今天，众多开发企业都不约而同的选择房地产多项目经营，房地产市场将由以前的公共资源竞争转为能力竞争，公司各项业务能力的重视和提高对未来发展有着深远的意义。因此，我们建议从多项目经营的组织管理模式入手，在明确定位后进行系统的权责划分，再到整体流程的规范及优化，全面提高房地产品牌的整体优势。

参考文献：

[1]田文中.对房地产多项目管理理论的若干思考[J].经济技术协作信息.2011.18.

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[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。

1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因

1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键

空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。

1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用

我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。

2 房地产开发与经营中的土地利用问题

首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。

3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

3.1 有效结合土地资源管理和资产管理

新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。

从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。

3.2 提升房地产企业市场竞争力

在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。

4 结 语

近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。

主要参考文献

[1]刘卫东，袁华宝.城市土地集约利用――房地产开发与经营策略的转变[J]. 同济大学学报：社会科学版，1999（2）.

[2]李丽钦.调控形势下房地产开发企业的经营策略分析[J].中国科技信息，2011（12）.

[3]施芸卿.增长与道义：城市开发的双重逻辑――以B市C城区“开发带危改”阶段为例[J].社会学研究，2014（6）.

[4]余娟，丁建龙.金融危机下中国房地产企业战略调整能力――基于万科的案例研究[J].管理案例研究与评论，2010（6）.

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第一条  为加强我省房地产开发经营和市场管理，促进房地产业的健康发展，保持房地产市场的有序和繁荣，确保政府的土地收益不致流失，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条  凡在本省境内进行房地产开发经营以及买卖、租赁、抵押和以其它方式处理房地产的法人和自然人，必须遵守本办法。

房地产开发经营是指，在依法获得使用权的国有土地上进行房屋（包括其它地面建筑物）的建设，或按土地出让合同规定进行投资，然后将其使用权转让、出租或抵押的行为。

第三条  房地产开发经营活动应遵守国家法律、法规的规定，依法纳税，不得损害社会公共利益。

城市规划所确定的合理利用土地、空间布局、建设标准、基础配套设施、公共设施和城市环境保护等要求，所有房地产开发经营企业都必须遵照执行。

第四条  房地产开发经营的行业管理由县级以上政府的房地产或建设行政主管部门负责。

房地产开发经营中，涉及土地使用权转让、出租、抵押的由县级以上政府的土地管理部门依法对其监督检查和按规定办理登记手续。

第二章  房地产开发企业的设立与经营

第五条  设立房地产开发企业必须具备下列条件：

（一）有企业名称、法人代表、组织机构、组织章程和办公地点；

（二）有与经营规模、经济责任相适应的注册资本或自有流动资金和专职技术、经营管理人员，能独立承担民事法律责任；

（三）中华人民共和国境外的法人和自然人，必须在本省境内已获得（或预约）一定数量可用于房地产开发的国有土地使用权。

第六条  房地产开发企业设立的程序：

（一）国内房地产开发企业的设立由当地县级以上政府建设主管部门审查后报请省建委审核批准。中外合资、合作和外商独资的房地产开发项目建议书或投资报告由所在地县级以上政府计划与对外经贸主管部门审查后，报请省计委会同省经贸委审批，省建委、省土地局参与项目立项和可行性研究报告的会审；其合同或设立外资企业申请书、章程报省经贸委审批后颁发给企业批准证书。

（二）房地产开发企业凭政府审批机关颁发的批准文件，在30日内向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，并在银行开户和到税务机关办理税务登记后，方准从事房地产开发经营活动。

（三）新设立的房地产开发企业须向其所在地县级以上建设主管部门申请资质审查，经审查合格的由省建委发给资质等级证书。

第七条  国内房地产开发企业在领取营业执照时，注册资本或自有流动资金应不低于建设部颁发的《城市综合开发公司资质等级标准》规定的相应等级开发企业的最低限额。

中外合资、合作和外商独资的房地产开发企业注册资本和到位时限，审批机关应依照国家规定，根据项目投资总额、建设时限等情况在企业批准证书中予以明确。开发企业应按企业批准证书规定的时限到位注册资本。开发企业有续期房地产开发项目的，应比照上述规定相应地追加注册资本。

注册资本未全部到位的，不得把企业经营盈利部分用于追加注册资本。

第八条  县级以上工商行政管理部门负责对房地产开发企业的注册资本到位情况依法进行检查、监督。

第九条  房地产开发企业须向当地县级以上政府的建设主管部门申请资质年检，年检办法由省建委确定。

建设主管部门根据其自有资金、技术力量、年开发规模等方面实际达到的标准重新核定企业资质等级。

第十条  用于商业性房地产经营的土地必须通过国有土地使用权有偿有期使用方式取得。

受政府委托，不以盈利为目的的房地产开发项目可以行政划拨方式获得土地使用权。但在未经批准并补交差价之前，不得转让、出租、抵押。

第十一条有偿有期使用的土地，房地产开发企业可从政府的土地使用权一级出让市场受让取得；也可以在房地产交易市场依法接受他人转让取得。

第十二条所有房地产开发企业都必须按照土地出让、转让合同中有关土地用途、规划要求、环境保护的规定使用土地。如要改变合同规定的土地使用性质和规划要求，必须事先向土地所在地县级以上政府土地管理部门提出申请，由土地管理部门会同城市规划部门审核批准后，补交出让金，重新签订土地出让合同。

第十三条国内房地产开企业项目的立项，经建设主管部门提出审核意见后，按审批权限由各级政府的计划主管部门审批。

第十四条房地产开发企业预售房屋必须具备下列条件：

（一）已领有拟预售房屋用地的土地使用权证或用地许可证，地价款已付清；

（二）施工图纸经审核批准并领有建设工程规划许可证。

（三）工程施工进度和交付使用日期已经确定，基础工程已完工。

第十五条房地产开发企业预售的房屋应按售房合同约定的时间提供给购房者使用，逾期提供的应承担经济赔偿责任。

第十六条中外合资、合作、外商独资的房地产开发企业，应按项目审批机关批准项目文件所确定的比例向境外销售其所开发的房地产。

第十七条开发后的房地产转让时，须按规定缴纳税费。

第十八条房地产开发公司有下列原因之一的应宣告终止，并向工商行政管理部门办理注销登记：

（一）领取《营业执照》后，满一年未开工建设的，或者中途停止经营活动满一年的；

（二）领取《营业执照》后满三个月未获得资质等级证书或超过规定时限未申请资质年检的；

（三）无法继续经营而申请解散的；

（四）依法宣告破产的；

（五）被依法撤销、取缔的。

第三章  房地产市场的管理

第十九条房地产市场分三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。

第二十条一级市场为政府垄断，由政府的土地管理部门负责，建设、计划、财政、城市规划等主管部门根据各自的职能参与管理。

第二十一条  二级、三级市场由政府的房地产管理部门牵头，土地、工商、物价、税收等部门根据各自的职能参与管理和监督。

第二十二条  县、市（区）设立房地产交易管理所（以下简称交易所），具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。交易所归口当地房地产管理部门领导。

同级政府的土地、工商、税收、物价等管理部门在交易所内集中设立办事机构，按照本部门的职能参与对房地产交易行为的监督与检查，履行本部门的有关管理职责。

第二十三条  交易所的主要职责：

（一）运用行政、经济和法律手段，对从事房地产交易的法人和自然人在交易合同监证、价格评估、质量等级鉴定、征收各种税费，出具交易证明文件，以及调解纠纷等方面实行管理和服务；

（二）为供需双方提供信息，以及进行有关房地产交易的法律咨询。

第二十四条  房地产价格实行分类管理：

（一）受政府委托不以盈利为目的，以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格，应报当地物价部门会同房地产管理部门审核；

（二）其余的房地产买卖、出租价格以国家指导下的市场调节定价为主。

第二十五条  开发企业将其开发的房地产推向二级市场出售、出租时，应在开始出售、出租前十天，将拟出售、出租房地产所处的地理位置、使用功能、数量、价格、开发现状、交付使用的时间和有关合法证件等资料，送交所在地房地产管理部门备案。

房地产管理部门对开发企业送来拟出售、出租房地产的资料进行审核，对尚不具备本办法规定的出售、出租条件的，房地产管理部门有权要求开发企业待条件具备后出售、出租，但须在接到资料后十日内将其意见以书面形式送达开发企业；在十日后没有提出意见的，开发企业即可开始出售、出租其开发的房地产。

第二十六条  开发企业和购买者或承租者应签订买卖或租赁房地产的合同，并经当地房地产交易所监证后才能生效。合同应确定房地产处所的位置、数量、价格、付款方式、交付使用时间、违约责任等。

第二十七条  开发公司和用户双方应持房地产买卖或租赁合同、交易所开具的房地产转移或租赁证明以及纳税凭证，分别到土地和房地产管理部门依法办理土地使用权与房产所有权转移或租赁登记手续。

第二十八条  符合下列条件之一的土地使用权可以进入三级市场转让、出租或抵押。

（一）土地使用权为国有土地使用权有偿有期出让，并按出让合同规定进行投资的；

（二）依法接受他人转让的国有土地使用权的；

（三）划拨的国有土地使用权经政府批准，补交出让金，并由土地管理部门补办出让手续的。

土地使用权转让、出租、抵押时，地上的建筑物、附着物也随之转让、出租、抵押。

第二十九条  领有国有土地使用权证和房屋所有权证的城镇房屋，可以进入三级市场转让、出租或抵押；但房屋占用的土地使用权为行政划拨取得的，按照《福建省划拨土地使用权管理办法》的有关规定办理。

房屋所有权发生转移的，其占有的土地使用权也随之转移。

第三十条法人、自然人在三级市场转让、出租、抵押房地产可自行选择对象，也可在政府指定的交易场所内公开挂牌来选择对象。

第三十一条  实施房地产买卖、租赁、抵押时，当事人双方应委托当地交易所对拟转让、出租、抵押的房地产进行价格、租金或抵押值的评估，并以评估值为基准，协商确定实际成交价格、租金或抵押值。

当事人双方协商确定的房地产转让价格或出租租金低于评估价格或租金的，政府有优先购买或承租权。

第三十二条  参与房地产买卖、租赁、抵押的当事人双方应签订房地产买卖、租赁、抵押合同，并经交易所监证后才能生效。

第三十三条  在三级市场转让、出租、抵押房地产的，双方当事人应依法缴纳税费。缴纳税费时，业主报价比评估值低10％的，按评估值来计算应缴纳的税费，其它则按实际成交价来计算应缴纳的税费。

房地产赠与应按规定收取有关税费，但赠与房地产给公益事业的除外。

第三十四条  房地产买卖、租赁、抵押成立后，当事人双方应持双方签订的合同，交易所开具的房地产买卖、租赁、抵押的证明和税务机关开具的纳税凭证分别到土地管理部门和房产管理部门，依法办理土地使用权与房产所有权的有关登记手续。

第四章  法律责任

第三十五条  中外合资、合作和外商独资房地产开发企业领取营业执照后，注册资本未按规定到位的，由工商管理部门给予警告；警告满六个月注册资本仍未按规定到位的，由工商行政管理机关吊销营业执照。

第三十六条  房地产开发企业未按法律规定直接使用集体所有制土地、受让行政划拨土地进行房地产开发的，由当地政府无偿收回土地（包括地上建筑物）；情节严重的由工商行政管理机关吊销其营业执照。

第三十七条  房地产开发企业不按国有土地使用权出让合同规定的用途、建筑密度、容积率等要求使用土地的，由城市规划和土地管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，由县、市（区）人民政府处以罚款，直至无偿收回土地。

第三十八条  未经交易所监证私下进行房地产买卖、出租、抵押的，政府的土地管理部门和房产管理部门不给予办理土地使用权与房屋所有权的有关登记手续；受让人、承租人和抵押权益不受法律保护；转让人、出租人和抵押人由工商行政管理部门视情况依法予以处罚。

第五章  附  则

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【关键词】房地产开发经营 多元权益冲突 一体保护

【中图分类号】DF417 【文献标识码】A

近年来，在房地产开发经营过程中，商品房的开发、建设、融资、销售等不同参与主体对同一标的房屋主张权利而引发权益冲突的诉讼案件和案件明显增多。为解决这些纠纷，最高人民法院针对现行立法的不足，制定了相关司法解释，为实践中此类案件的判决和纠纷的处理提供了明确的法律依据，一定程度上起到定纷止争的作用。一般来说，通过增设法律规范和加强司法审判，会对房地产开发经营过程中参与主体的相关行为起到一定的规范引导作用，从而减少房地产开发经营过程中多元主体权益冲突的发生，但实际上，这类冲突并未因此减少。究其原因，笔者认为，这不仅需要从法律制度规范本身寻找答案，也要对引起权利冲突的行为层面进行深入分析，从而找到破解难题之道。

房地产开发经营过程中存在的多元权益冲突

房地产开发经营具有投资额大、资金占用周期长、涉及法律关系复杂等特点。房地产开发经营过程中，以房地产开发企业为中心，通常有被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者等多元主体参与其中。房地产开发企业为完成征地拆迁、用地取得、工程建设、商品房销售、前期物业管理等多个阶段的工作，常常与被拆迁人、贷款银行、建设工程承包人、购房者、承租人等多元权益主体建立合同关系。

基于合同约定或法律规定，这些合同主体往往针对同一建筑物产生的不同权利。例如，被拆迁人基于与房地产开发企业订立的拆迁安置协议，享有对房地产开发企业开发建设的特定房屋的安置权。贷款人（通常有银行、小额贷款公司等）基于与房地产开发企业订立的借款抵押合同，享有对房地产开发企业开发建设的在建工程抵押权。建设工程承包人基于与房地产开发企业签订的《建设工程承包合同》或《以房抵顶工程款合同》，对其所建工程依法享有的工程价款优先受偿权或抵顶房屋的请求权。依购房人与房地产开发企业签订的《商品房买卖/预售合同》，购房人依法享有对合同标的商品房的请求权，或在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，依法享有取得合同标的商品房的优先权。贷款人或担保人（通常为置业担保公司）基于按揭贷款《担保合同》或《反担保合同》，享有对抵押标的商品房的优先受偿权。这些不同主体的权利一般情况下并不必然产生冲突，但是在房地产开发企业就同一标的商品房作出上述两项及以上交易安排时，权利冲突就会发生。实践中，房地产开发企业就同一标的商品房先抵后卖，一房二卖或多卖，以及因拖欠工程款，在抵押权人、购房人、工程承包人之间发生多元权益冲突的现象并不少见。将特定化的安置房屋再出售或顶账，将建成的车库先租后卖、或抵顶工程款等也时有发生，这些情况下，都会产生多元权益冲突。

多元权益冲突的民商法解决途径及不足

对于房地产开发企业就同一标的商品房作出的前述两项及以上交易安排时，所引发的权利冲突，现有民商法主要有两个解决途径：一是通过立法直接规定某些权利属于优先权，从而使相关权利人，在发生权利冲突时，具有就标的商品房优先受偿的权利。包括：第一，在房地产开发项目建设过程中，建设工程的发包人逾期支付工程款，经催告在合理期限内仍不支付的，承包人依据我国《合同法》第二百八十六条规定，享有就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。第二，在房地产开发过程中，房地产开发企业以在建工程抵押融资贷款，则贷款银行有权依据《中华人民共和国担保法》第三十三条和《物权法》第一百七十九条规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。依上述法律规定，在商品房销售（包括预售）过程中，购房人按揭贷款以房抵押，作为抵押权人的贷款银行或置业担保公司在购房人未履行偿还借款义务或承担担保责任后，同样享有对抵押房产优先受偿的权利。

二是通过立法和司法解释，规定在发生权利冲突时不同权利的优先顺序。第一，我国《物权法》针对以同一房屋向两个以上债权人抵押发生权利冲突的情形，在第一百九十九条规定了“抵押权已登记先于未登记；均未登记的按债权比例受偿”处理规则。通过立法，为房地产开发企业就一房多抵情况下的冲突解决提供了法律依据。第二，最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件[2003]7号司法解释，针对拆迁人将作为补偿安置的房屋另行出卖给第三人的情形，规定被拆迁人具有优先于买受人取得安置房屋的权利。这一解释性规定，有利于被拆迁人与买受人之间的权利冲突的解决。第三，为解决建筑工程承包人与抵押权人及商品房买受人之间就同一标的商品房之间的权利冲突，最高法院通过《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人依《合同法》第二百八十六条享有的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该优先受偿权在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，不得对抗买受人。通过《批复》的形式，为这一特定情况下不同主体的权利，确立了优先顺序。

上述规定，一方面，为房地产开发经营过程中多元权益冲突的解决提供了法律依据，有利于这些冲突的解决。但另一方面，上述冲突解决规范仍存在以下两点不足：一是这些民商法规范自身尚存在一定漏洞，对购房人主体权益保护有余，而对其他主体权益关注不足。其一，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于购房人优先权的规定，没有区分购房人购买此房是首套房还是投资购房，也没有对房地产开发企业为逃避抵押债务和工程款债务而恶意出售或虚假出售商品房等情形作出限制，更没有对民间借贷中名为商品房买卖实为借贷担保等作出甄别性规定，只是笼统规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，即获得相对于抵押权人和工程承包人的优先权更为优先的权利。这样的规范，显然对购房人的权益保护有余，却对享有抵押权的贷款人、担保人以及享有工程优先权的承包人其合法权益关注不足。该司法解释关于购房人优先权的规定，既然基于人权保障优先的司法理念作出，就应将购房人的优先权限定在满足购房人生存需要的范围，而不应扩大到投资购房的范围，更应将虚假售房等情形在优先保护范围中排除。在同一标的商品房被购房人优先取得后，按照现行的民商法规定，其他后序的抵押权和工程承包人优先权等原本享有更高保障的权利，均因失去特定责任财产保障而被明显弱化，几乎与普通债权无异。在房地产开发企业转移财产逃避债务未能得到有效法律限制的情况下，这些权利即使得到诉讼支持，也会因难以发现债务人可执行财产，其权利难得到最终实现。这些司法解释漏洞影响了法律的正当性。

其二，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于建设工程承包人优先受偿工程价款范围的规定，将材料款等实际支出的费用与承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬同样列入优先受偿权的工程价款范围，其法理依据也不够充分。将承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬解释为人权保障的需要已属于扩充性解释，而将材料款等实际支出的费用列入优先受偿权的工程价款范围解释为系债权物权化的结果，也必然引起相关权利的不平衡问题。既表现在物权化的债权与人权保障处于同一优先受偿顺序的不平衡，也表现在承包人的材料款等实际支出与发包人购入材料形成的债权之间的不平衡。由此可见，上述规范未能很好体现保护生存权的司法理念和同类债权平等保护的法律原则，难以体现正义的法律价值。

其三，依最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项后买受人，但在按揭贷款购房的情况下，会出现交付购买商品房的全部或者大部分款项后买受人取得商品房的权利优先于承包人的优先受偿权，而按揭贷款购房中的房屋抵押权人，在抵押权实现条件成就时，可就购房人的抵押房屋优先受偿。这样实际上，产生了《批复》规定的“承包人的优先受偿权优于抵押权”相反的法律后果，出现了权利顺序循环的漏洞。

其四，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，关于建设工程承包人行使优先权期限的规定，没有考虑到承包人与发包人之间关于工程款支付争议多发生在工程竣工后的工程款结算阶段，结算期常超过六个月的实际，仅规定承包人行使优先权期限为六个月，自建设工程实际竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。工程承包人法定的优先权很容易落空，不仅其合理性堪虞，实践中也被广为诟病。

二是对冲突责任人缺乏有效规制，不能实现对其失信行为进行过程规制和从源遏制。房地产开发经营过程中的多元权益冲突，系房地产开发企业就同一标的商品房作出两项以上交易安排引起的。前述的冲突解决规范，解决了多元主体之间的权利冲突，但冲突的恶意（至少是非善意）始作俑者房地产开发企业却置身其外。现行民商法基于合同自由和鼓励交易的原则理念，对房地产开发经营过程中房地产开发企业先抵后卖、一物二卖、先卖后顶等行为持容忍与承认的态度，民商法规定的房地产开发企业恶意拖欠工程款、骗贷和虚假买卖等行为的法律后果主要系赔偿责任，加上民商法无经济法所具有的过程规制和从源遏制等法律手段，决定了民商法对房地产开发企业的上述失信行为缺乏有效规制。这正是现阶段房地产开发经营过程中的多元权益冲突频发的主要原因之一。由于缺乏有效的法律约束，实践中，一些房地产开发企业将一部分在建工程抵押贷款用于本项目外的投资，要求承包人垫资施工，通过假按揭骗贷和先抵后买、一房多卖等方式获取超额收入，并将售房资金存入个人账户转为他用，却恶意拖欠工程款和贷款不付，引发了银行信贷风险和农民工群体讨薪的社会风险。

多元权益冲突解决的经济法思考

如前所述，以民商法的角度来寻求减少房地产开发经营过程中的多元权益冲突的发生以及冲突中多元民商事权益的一体保护，已无多少法律空间。然而，以经济法的视角，通过改进房地产开发经营项目资金管理法律制度，强化监管责任等途径，加强对房地产开发企业的失信行为的过程规制和从源遏制，却可以找到破解难题之路。

第一，改进房地产开发经营项目资金管理法律制度，强化项目资金的收支使用管控。现行《房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》主要通过建立法定资本金制度，加强对房地产开发经营的资金管理，其不仅规定房地产开发企业设立时其注册资本应符合国务院规定，而且要求注册资本占投资总额的比例不得低于20%。但这一法律制度无法规制房地产开发企业将项目贷款挪作他用及转移售房资金逃避支付工程款和偿还抵押贷款的行为。若增设房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，实行项目资金专户管理，规定每个房地产开发项目必须在项目所在地金融机构开立唯一的专用账户，项目的自有资金、融资和售房收入必须存入项目专户，专户资金在支付本项目土地出让金、工程款及配套等项目必要费用后，经监管部门的审查同意，房地产开发企业才可自行支配使用。这样，即使发生前述的多元权益冲突，且按照民商法的处理规范，一方主体优先权实现后，一般情况下，后续主体权利仍有房地产开发企业的专户资金作为受偿的责任财产保障，有利于实现房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护。建立并实施这一法律制度后，贷款人的抵押贷款优先受偿权和建设工程承包人的工程价款的优先权就不至于因标的商品房被购房人优先取得，且难以发现房地产开发企业的偿债责任财产而落空。既可以减少银行信贷风险，也可以减少拖欠农民工工资引发的社会风险。由此可见，建立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，不仅有利于房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护，而且符合《房地产管理法》加强对城市房地产管理的基本要求，与保障房地产权利人合法权益的立法目的相契合，更能够发挥依法维护房地产市场秩序和促进房地产业的健康发展的作用。故建议将建立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度纳入《房地产管理法》修改计划内容，适时进行修法。

第二，建立与项目资金收支使用管理法律制度相配套的法律制度，提高项目资金专户管理的有效性。设立房地产开发经营项目资金收支使用管理法律制度，其关键环节是专项帐户资金的收支使用监管。为达到阻止房地产开发企业将项目自有资金和贷款挪作他用及转移售房资金逃避支付工程款和偿还抵押贷款的监管目标，实现房地产开发经营过程中的权利冲突处理的多元权益一体化保护，需要建立和完善与项目资金收支使用管理法律制度相配套的法律制度。

其一，建立与完善专项帐户资金收支使用监管责任主体法律制度。首先，应当依法确定专项帐户资金收支使用监管责任主体。考虑到现行的房地产开发管理体制，应明确由建设主管部门承担监管责任，包括对房地产开发企业自有项目资金和融资信贷资金的存入及支出监管。同时规定负责商品房预现售管理的房产部门对售房收入存入专项帐户承担监管责任。其次，依法明确专项帐户资金收支使用监管职责及工作程序，细化规定房地产开发企业申请支付时的监管审核工作标准。为解决支付工程款金额的标准审核难题，可以中标价格为依据，参考预算和工程进度进行审定。再次，通过完善《房地产管理法》和相关法律法规和司法解释，明确监管机构及人员的未尽监管职责的法律后果，细化监管机构及人员的未尽监管职责的行政法律责任和刑事责任，增强责任追究的可操作性，强化法律的硬约束。

其二，建立与完善房地产开发经营特定交易登记备案法律制度。为提高项目资金专户管理的有效性，需要在现有在建工程和商品房抵押登记和商品房销售网签备案登记等制度基础上，将抵押信贷合同签订和履行登记、工程款支付登记、售房款支付登记纳入登记备案范围，并依法规定不履行登记的法律后果。如规定签订商品房合同后购房人不作合同网签和售房款专户支付登记的，丧失取得合同标的商品房的优先权，可实现对房地产开发经营企业挪用项目资金和利用虚假销售逃避建设工程优先权和信贷抵押优先权行为的有效规制。规定工程款（包括代付农民工工资）支付备案登记，既可提高承包人法定优先权适用的可操作性，也有利于区分拖欠农民工工资的责任。

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关键词：房地产企业；会计核算；税务处理

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

一、我国房地产企业会计核算方面存在的一些问题

一是缺乏明确的统计数据，房地产企业相较于其他企业来讲，在会计核算方面存在着一定的特殊性，它有着较长的核算期限，并且有着特别多种类的核算业务，并且会涉及到比较大的核算金额，这样就会在很大程度上影响到我国房地产企业统计数据的准确性，导致无法准确的计算企业成本和费用，预计费用支出也无法符合于实际费用支出。

二是会计信息风险披露机制还很不完善：目前大部分的房地产企业都不能有效的控制风险，根本原因就在于房地产企业的会计信息风险披露机制还很不完善；虽然部分的房地产企业在会计信息风险披露机制方面已经逐渐的完善，但是却不能严格的落实下去，这样只是将会计信息风险披露机制流于形式，无法将它的价值有效的体现出来。

二、加强我国房地产企业会计核算的对策

对会计信息风险披露力度进行加大：我国会计信息风险披露力度的加大，从实质上来讲，就是要将信息披露质量适当的提高。这样就需要对房地产企业信息披露内容进行不断的扩展，对以往那种信贷情况披露不良的状况进行解决，对于房地产企业来讲，不仅需要披露土地储备量、现金流量，还需要披露质量保证金。

完善房地产企业预售方式下流转税费核算：房地产开发企业在预售中所取得的价款，因为并没有竣工验收开发产品，那么是不符合于确认条件的，所受到的预售房地产款只能计入到预收账款科目，不能确认收入；等到竣工之后，才能够办理移交手续，这时才确认实现了房地产销售收入。如果房地产企业在纳税申报时，借记应交税费——预交营业税科目，贷记应交税费——应交营业税科目；在确认收入时，将转出这部分收入应负担的税费，借记营业税金及附加科目，贷记应缴税费——预交营业税科目，就更利于实现收入和税费的配比。

为了更加真实的反应企业规定资产的可收回金额即可变现价值，避免虚增资产价值，依据目前企业会计制度的相关规定，企业需要定期逐项检查各项固定资产，如果发现在种种原因的作用下，可收回金额要低于账面净值，就需要将可收回金额低于其账面净值的部分，计提减值准备，并且设置固定资产减值准备进行核算。固定资产减值准备应该按照单项资产来计提，提取时，计入“营业外支出——计提的固定资产减值准备”科目的借方和“固定资产减值准备”科目的贷方。企业在检查规定资产的过程中，如果发现某项固定资产是长期闲置不用，并且没有转让价值，或者是其他的一些原因，比如，技术进步的原因造成其不可使用等等，就需要按照该项固定资产的净值全额提取减值准备，然后等到清理，或者立即进行清理。已经按照净值全额提取减值准备的固定资产，不再计提折旧。如果已提减值准备在固定资产发生减值的迹象全部消失，它的价值得到了恢复，那么就需要在已提减值准备的范围内转回。

三、房地产企业税务处理的有效方法

加强税务对比分析：企业税务管理过程中，很多涉税问题的纳税选择都不是一种，那么就需要结合企业的具体情况来对各种备选方案进行选择，其中，税务对比分析是最可靠的方法。在税务对比分析时，既需要能够贴合于本企业经营管理的实际情况，又需要具有较强的针对性；在建模分析的过程中，应该准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，还可以咨询相关管理层以及专家团队的意见，保证确定的数值是准确的。

在房地长企业的成本核算中引入税收对比分析的理念，对于降低企业成本，提升管理水平和优化产业结构具有重要作用。例如在折旧费用筹划时，可以采用加速折旧法，资产使用的前期分摊折旧就比较多，税前利润额相应就减少了，需要纳税的资金就变少，这种方法还可以推延纳税时间，获得递速纳税的好处。

成本核算：房地产企业要想更加合理的处理税务，在开展成本核算工作中，就需要依据项目的不同以及开发批次的不同来进行，企业应该选择那些科学合理的方法，来分摊各种费用，比如土地征用费、工程费、建筑安装费、公共配套设施费等等，税务处理要在这些基础上来进行。

在岗位设置方面，房地产企业应该积极的组织税务职员去学习，让工作人员认识到税务管理工作的重要性，保证税务职员工作的内容不违反相关的法律法规，在开展税务管理的时候，需要充分的依据各项政策法规来进行。同时，企业还需要设立专门的岗位来进行税务管理，组建一支具有较高专业水平和较强综合素质的员工队伍，保证税务管理工作的质量。

四、结语

随着市场经济体制的确立和完善，房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，并且获得发展和壮大，就需要重视会计核算和税务处理。

参考文献：

[1]姚春星.怎样做好房地产开发企业的会计核算[J].现代经济信息，2009，2（11）：123-125.

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关键词：房地产产业；风险；经营管理；风险预测

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-00-01

本文介绍了房地产开发经营风险的评估与预测，建立风险管理以及风险监控，从而避免房地产经营风险的相应对策。

一、建筑房地产开发经营风险的涵义以及风险现象特征

（一）建筑房地产开发经营风险涵义。风险，就是指问题没有得到控制解决或者没有预测到则导致危险的局面。建筑房地产开发经营风险就是某些因素没有得到预测或者没有及时控制，使得企业实际开发经营利润与预计利润发生误差，从而导致企业经济出现巨大损失。

（二）风险现象特征主要体现。房地产开发经营过程中存在风险的主要特征有以下几点：1.综合性，体现在企业的财务活动与经营活动过程中的矛盾激化综合。2.模糊性，主要体现在风险形成原因以及已经导致的经营结果不能做到事先察觉。3.损失性，风险一旦出现就会给企业经营带来一定的损失，导致其原因可能是财务管理不力或者无法预计，也有可能是决策者的失误从而导致本应该获得的利益丧失去了。4.补偿性，如果对未来的风险预测到了，给经营者提出适当的整改措施从而让企业避免了风险来临而产生巨大的经济损失，这样便相应的得到了风险报酬。5.激励性，建筑房地产开发经营过程中，风险与竞争是同时存在的，在如此情况下，企业为承担风险背水一战，通过改善经营管理、增强竞争能力来实现经济效益不丧失。

二、房地产开发经营的特点与风险分析

（一）房地产开发位置固定性。房地产商品是一种特殊性的商品，并且区别于其他商品，因此，在将其作为投资的时候与其他投资要区别开来。房地产是一种不能移动的商品，这就决定了房地产是一项位置固定的商品。而其他商品是可以根据需要随时搬运或者通过运输条件进行搬运，体现了灵活性、移动性，因此，房地产的特殊性、固定性决定了房地产市场是一个区域性市场。即使是一套房子，其朝向、面积大小、楼层、地区位置等因素差异也决定着其价格不一致性。因此，房地产开发商在进行投资或建设之前要首先考虑到环境地理条件的变化会给自身带来的风险，这种风险就是因为房地产的固定性而引起的。一旦房地产开发商实施了，将不能为其做改变，因此，在投资前要慎重考虑清楚。其风险表现在以下几个方面：

1.自然环境风险。自然环境风险包括各种自然背景下产生的各种风险，例如：风暴风险、洪水风险、地震风险、泥石流风险、施工地基风险等等。这些风险一旦出现将对房屋建筑产生毁灭性的危害，虽然几率很低，但是在为其做投资的时候要充分考虑到环境条件这个方面，分析该地区的地质地貌、气候环境等条件。不仅可以避免将来投资以后出现巨大的损耗风险，而且减少人身伤亡数量。

2.国际风险。国际风险是因为国际经济的变化引起地区性经济变化，从而对房地产市场上的投资经营者造成一定影响或者损失。

3.区域和区位风险。如果在建筑房地产开发时候，这个区域相对于其他区域比较更繁华、道路更通达、交通更便捷等社会经济位置，那么这个区域开发的房子要比其他区域的房价要高。但是，这些社会经济位置会随着交通建设和市政设施的变化而变化的，因此，房地产价格会因为这些社会经济位置优劣而变化。

（二）开发经营周期、环节。建筑房地产开发到交易，有一个很漫长的时间过程。时间是房地产经营者进行开发活动的时候一个永恒的不确定源。因此，开发期间的时间长短决定着开发风险存在的重要因素。

1.社会经济条件。社会经济条件是一种变化的因素，开发期越长，其开发后期的费用、建设租金和售价标准将会越不能确定，因此，其风险相对来说也就越大。

2.市场收益寿命。随着房地产使用年限的增长，其维修费、保险费、管理费等也越来越高，而经济收益相对越来越低。当这些费用超过租金的时候，其经济收益会低于市场收益，那么房地产商品的经济寿命就要结束了。

3.土地使用权。建筑房地产开发商在使用土地的时候均有时间限制，一旦使用期满时，国家便将土地收回，并且将土地上的建筑物一并收回。因此，房地产开发商不仅要考虑到土地使用权而且考虑到建筑物的经济寿命。

4.人们需求。人们随着社会经济的发展，生活的水平也会随着提高，因此对房屋的建筑要求以及智能化系统要求也会高。由此可以看出，房屋改建周期将会越来越短。一旦出现改建的情况，房地开发商会因为自身的落后性而很难转租或卖给其他业主。而此时，房地产开发商将会承担闲置的风险。

5.开发过程中涉及各个环节。建筑房地产在开发过程中涉及到各个环节，每个环节都要紧密衔接、有条不紊的进行，这样开发经营活动才能顺利的进行。

三、房地产开发经营风险管理

房地产开发经营风险管理是指对房地产开发的时候进行风险识别、评估、应对、监控，从而采取措施或者技术手段来对项目风险实现有效的控制。

1.识别风险。房地产开发项目投资风险管理中首先要识别风险，在投资前要对市场发展趋势进行全面调查和分析，从中识别投资过程中面临的所有风险，这样才能让房地产开发项目建立在良好的基础之上。

2.评估风险。评估风险就是指开发商进行开发活动的时候对不利因素进行分析，这些不利因素会带来什么样的程度后果及影响并且进行风险量化。

3.风险应对。风险应对，就是对识别及评估出来的风险采取一定的措施或者手段加以防范和预防。

4.风险监控。风险监控是指开发商进行风险评估以及风险应对实施管理过程进行监控，不仅让风险管理程序顺利实施而且不让企业承担更大的经济损耗。

四、结语

房地产开发经营过程中必然会出现各种风险，因此，房地产开发商在进行建筑开发投资前要对各个因素进行分析预测各种风险，从而制定一套适合本项目开发的风险管理方法并且强化对风险管理过程的监控。

参考文献：

[1]蒋东丽.房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J].今日南国，2009（4）.