房地产行业主要风险点精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产行业主要风险点，期待它们能激发您的灵感。

篇1

摘 要 本文首先介绍了新会计准则中收入确认的一般定义和条件，然后根据房地产行业的特点，对房地产销售收入确认条件进行具体分析。

关键词 房地产 收入确认

房地产企业开发产品的销售，因其销售、回款以及产品交付都与其他行业显著不同，决定了其收入确认核算的特殊性。如何准确地确认收入，是正确计量房地产开发项目利润的前提。本文从收入确认的一般定义、条件出发，结合行业特点，阐述了房地产企业应当如何准确、恰当地进行收入确认。

房地产行业在过去的二十多年间发展迅猛，同时，国家对房地产开发建设、销售的规管也越来越规范。房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。如何把握会计业务的实质，准确、恰当地对收入进行确认非常重要。笔者根据新会计准则中收入确认的有关规定，结合自身工作经历，下面将对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。

在新会计准则中，对收入确认的标准做了如下定义：指企业在日常经营活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。此外，还要求商品销售收入同时满足下列条件，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、相关的经济利益很可能流入企业；

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

上述定义与条件是对收入确认的原则性阐述。对于房地产企业而言，由于其产品投资规模大、建设周期长，产品验收合格、交付使用、办理产权转移等程序比较多，再加上销售方式不断变化，使房地产企业销售的会计处理与其他行业相比有着明显的特点，而准则对收人确认条件的一般性表述并没有明确地概括出房地产行业的判断标准，使得财务人员在判定收入实现的条件上不易掌握。

在现实操作中，很多房地产企业在会计政策上采取下述方法确认收入，即在房地产已竣工并经综合验收合格且面积已经有关部门测定，发出“入住通知书”，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票后，确认房地产销售收入。

该确认收入的方法看似正确，但却不够严谨，并不完全符合房地产产品所有权上主要风险和报酬实质转移的法律标准。当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。因此，这种确认收入的方法尚存在一定的问题。

正确地确认房地产收入，应当是既满足会计上对收入确认的标准，也应符合法律法规的规定。为了准确的把握收入确认的实质，我们不妨在准则收入确认条件的基础上，从谨慎性原则出发，按照房地产企业的特点进行重新表述，具体化为以下五点，可能会更加合适：

1、 工程已经竣工并通过有关部门验收合格。通过有关部门验收，是指经政府有关部门对房地产项目核验，并取得发放的“竣工备案表”。

2、 实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得政府有关部门测绘后留存的面积测绘表，按实际测绘面积计算房屋总价。

3、 完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：（1）业主方正常来公司办理房屋交接手续，填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入；（2）业主没来办理房屋手续，按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的确认的方式可以采取以下几种：（1）采取报纸公告的，留存报纸原件；（2）采用邮递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；（3）采用传真、电话等其他方式的，应留存录音或传真回执等相应的记录或回单。

4、 履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户一次性全额交情房款的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，可办理房屋交接手续，确认收入的实现；对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后，可以确认收入实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应于实际收到首付款及银行按揭贷款之日确认收入的实现。

5、 成本能够可靠的计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算，但可以按确定的全部工程量进行准确估计。

以上具体化的收入确认原则适用于房地产销售的一般情形，即如果房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给了买方，企业应确认销售收入。

对于某些特殊的销售方式，也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。所以，我们在遵循上述原则确认收入的同时，对每一笔业务进行核算时，还应其剖析实质，以确定能否确认收入。例如以下两种常见情况就属于风险和报酬尚未转移的：

（1）合同存在重大不确定因素，例如，现阶段房地产市场处于低迷状态，房地产开发企业为促进销售，加速资金回笼，有时会在售房合同内添加部分保障买方权益的条款：约定买方在达到特定条件下有退房选择权，或者是买方有权获取房价下跌形成损失补偿。在这种情况下，由于收入的确认存在一定的不确定性，所以企业应在这些不确定因素消失后才能确定收入。

（2）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，比如，在销售时，与客户签订一种附带协议，承诺保证买方在特定时期内获得既定投资报酬等。在这种情况下，企业则应分析交易的实质，以确定是作为销售处理，还是作为融资、租赁或是利润分成处理。

综上所述，鉴于房地产行业具有不同于其他企业的特殊性，其收入确认的主观性高于其他行业，因此，应以新企业会计准则规定的收入确认的五个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，确定地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

参考文献：

篇2

房地产行业成本核算与控制方面的问题主要体现在房地产开发阶段、销售阶段。

1.开发阶段

第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。

2.销售阶段

第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。

二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1.开发阶段

第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。

2.销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。

三、结语

篇3

新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。

针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。

二、会计制度中房地产行业收入确认原则

按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。

具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

三、对商品房销售收入确认的争议问题分析

商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：

1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认

在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认

此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认

这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。

4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入

会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。

因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。

四、结论及建议

篇4

关键词:商业银行;个人住房贷款;风险

中图分类号:F832.479 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14

经过十几年的迅猛发展,房地产业已成为推动我国经济增长的重要动力。而海南省独特的自然资源、优越的生态条件,更决定了海南省房地产业的特殊性,这种特殊性为个人住房贷款业务快速发展提供了良好机遇。2010年年初,海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业出现了许多新特点,随之而来的个人住房贷款金融产品也面临新的风险考验。如何有效预警和防范个人住房贷款风险,保持个人住房贷款业务的健康发展,是各家商业银行共同面对的课题。

一、个人住房贷款业务呈现新的发展特点

1.个人住房贷款的发展速度远快于房地产开发贷款发展速度。根据中国人民银行海口中心支行的统计数据,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额达到177.78亿元。个人住房贷款2009年增长33.45%,比2008年提高23.85个百分点。

2.个人住房贷款的增速有逐年加快趋势。根据表1分析,2008年前海南省七家商业银行每年个人住房贷款新增额一般都为十几亿元,而2009年新增42.5亿元。从图1可看出,各家商业银行都把个人住房贷款业务作为战略性业务,个人住房贷款业务普遍呈现出快速增长的态势。2010年6月末数据显示,海南省七家商业银行个人住房贷款当年新增74.1亿元,比2009年增长74.4%,发展速度迅猛加快。

3.个人住房贷款以外省个人客户为主。近年来,基于海南省得天独厚的气候、优美的生态环境等因素的吸引,外省个人客户按揭贷款占海南省商业银行个贷业务的主体。根据建设银行海南省分行的统计资料显示,按揭贷款80%以上为外省个人客户。据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,全部被岛外人士买走。内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军,这给各商业银行防范个贷业务风险提出了新挑战。

4.不良个人住房贷款单笔金额有所上升,投资、投机性个人住房贷款风险增大。以建设银行海南省分行为例,2006年以来,个人住房贷款不良率、不良个贷笔数逐年下降,2008年个贷不良率1.09%,2009年0.56%,但个贷不良率与不良个贷笔数占比却逐年上升,2008年这一比率为0.13,2009年为0.19①。个贷不良率与不良个贷笔数比率逐年上升,说明新发生的不良个人住房贷款金额呈现增大的趋势。综合分析海南国际旅游岛建设消息后,海南省房地产价格非理性大幅度上扬的现实,极有可能是投资、投机性购买高端房地产行为所致,这是海南个人住房贷款风险控制的新动向。

二、个人住房贷款业务面临的主要风险

1.宏观政策市场风险。在当前国家对房地产宏观调控政策的影响下,个人住房贷款的市场风险日益突出。一方面中央“国十条”政策的出台及对地方政府控制房价持续上扬政治层面的要求对房地产业已产生明显影响,尽管许多人预测海南省房价不可能大幅度下跌,但考虑海南省房地产市场面向全国的现实,如果降价风波席卷国内大中城市房地产市场,海南省房地产市场也不可能独善其身。当房价的跌幅比预期大的多,个人住房贷款的违约率将呈上升态势,存在潜在的断供风险,个人住房贷款质量将面临较大的压力。另一方面,由于国家个人住房贷款利率的提升将不可避免使炒房者的利润空间压缩,导致个人贷款的还款能力大大削弱,造成了不良个贷的上升。

2.房地产行业风险。当前我国房地产业正处于大调整阶段,自从国家出台新一轮房地调控政策后,全国房地产市场销售量缩小,但价格下降并未达到预期,楼市的走向依然不明。有关机构提供的数据表明,在亚洲金融危机之前,房价上涨3倍所花的时间,日本用了十年,香港用了十三年,而我国中心城市所用的时间平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的时间;北京市用了不到四年的时间;上海市则用了不到三年的时间。海南省在国际旅游岛建设《意见》颁布前后,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。其中三亚市2010年5月商品房均价18755元/平方米,是2007年初均价的3.65倍,与国内知名城市的上涨水平基本持平②。从2010年二季度海南省房地产市场的反应情况看,交易量萎缩、价格温和下跌同步发展,排除海南省房地产季度性销售因素外,国家宏观调控政策的影响已有所显现。一般情况下,价格下跌只影响房地产企业的效益,而交易量的持续萎缩可能危及房地产业自下而上的健康发展。

房地产业是资金密集型行业,对房地产开发企业来说,商品房价格折扣只是利润压低一些,而交易量的持续萎缩意味资金无法回笼,如果没有新的资金渠道补充,房地产企业可能面临资金断裂的危险。因为一是流动性风险加大,财务成本增加;二是持币观望气氛愈浓,实际需求可能会明显压缩;三是如果房地产开发商与购房者的博弈中,开发商在支撑不住的时候降价,很可能降价幅度很大,是开发商迫不得已的自救,对房地产业的打击是巨大的。目前银行业内部比较一致的判断是,如果房地产跌幅越过35%,则楼盘降价风和业主断供潮将相互激励,加上有很多购房人办理了多套个人住房贷款,一旦形成危机,后果会非常严重。笔者认为,如果国家再没有更严厉调控政策的出台,海南省房价下跌幅度应只是小幅回落,对整体市场冲击有限[1]。

3.个贷抵押方式的自生性风险。个人住房贷款主要是以购买的房地产为抵押物,向银行申请的长期贷款,并承诺按月或按年定期偿付银行贷款本息。银行作为债权人承担全部债务人违约风险。个人住房贷款以房抵押的方式,客观上存在一定风险。一是住房贷款种类少,除住房公积金贷款外就是商业贷款,银行作为住房贷款的最大债权人,自然也是风险承担者;二是缺乏住房贷款的风险分担机制,主要是住房贷款证券化等衍生工具不够,风险无法转嫁;三是个贷基本上都是中长期贷款,一般都在10年以上,随着个人住房贷款余额的持续增长,聚集的风险也在不断增长,贷款人恶意逃债、开发商恶意骗贷、失业人员无力还贷等都可能使风险由银行承担;四是银行处理贷款违约抵押物的难度大、成本高。

实践证明,银行作为债权人,一旦出现房贷违约现象,在处理作为抵押物的房产时将遇到许多困难,主要表现在两个方面:一方面胜诉无法执行,包括抵押房产为被执行人唯一的房产,法院无法进行强制执行拍卖;或抵押房产下存在多人户籍,非债务人独有;或被执行人其抵押房产有他人居住,法院不愿引起社会矛盾而中止执行等。另一方面,即使执行回房产,将其拍卖变现也需要专业人才,银行是金融企业,如果成立专门的机构处置违约房产,成本相对较高。委托中介机构处置,实际成效也大打折扣。国际经验表明,个人住房贷款信用风险在贷款发放后3～8年内达到顶峰。海南省作为房价上涨过快的特殊省区,购房人大部分又非本地居民,个贷产品的自生性风险相对更高一些。

4.银行操作风险。目前,个人住房贷款业务竞争十分激烈,银行为了扩大业务范围,争取更好的市场份额,自觉不自觉地降低客户门槛、放宽审批条件,这是银行内部产生操作风险的最主要原因。从现实的“假个贷”案例中可发现,开发商恶意造假、开发商与借款人串通骗贷、银行贷款审查不严等都很容易带来操作风险。主要是客户经理风险意识不强,贷前资信审查不严;贷前调查不全面,过分依赖开发商;贷后管理不到位等。另外,由于个人住房贷款笔数多、期限长,个人变化因素较多,给贷后管理带来极大不便,也使个贷风险随着时间的推移风险不断增加。

三、个人住房贷款风险防范措施及应对建议

1.加强宏观房地产市场的调研分析。宏观房地产市场良性发展与个人住房贷款健康发展密切相关,对宏观政策的把握有助于个人住房贷款风险的控制。一是加强海南国际旅游岛背景下宏观经济政策的研究,准确把握宏观政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响,避免市场和政策风险;二是密切关注房地产行业的整体走向,特别是关注房地产贷款企业经营变化情况,及时调整经营策略;三是密切关注房地产市场价格指数和个人收入比例,商品房价格由租(土地转让价格)、价(商品房人工、物耗价格)和税(各类税费)构成,科学测算有关量化比例,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的风险。

2.重视对开发商和贷款项目的审查。宏观房地产市场健康与否的风向标――房地产开发贷款对其下游产品――个人住房贷款的风险度有直接影响,重视对开发商和贷款项目的审查,间接实现了对个人住房贷款风险的防范。主要有两个关键环节:一是严格审查准入资格,从企业资质、管理水平、财务状况及管理层个人信用记录等方面全面审查,特别要深入了解企业法人的个人资信状况。因为在目前现实的社会条件下,企业主要负责人的资信对一个企业及贷款的安全性有重大影响。二是提高合作项目准入门槛和贷款条件,对销售价格明显波动或资金出现异常变动的,要适当降低贷款成数,严格首付比例,防止抵押房价值虚高。因为过度上涨的房价,在调整周期来临时跌幅也更深,这时贷款成数将覆盖风险敞口。

3.进一步规范贷款操作。一是加强贷前审查,严格把握客户准入标准,除确保贷款人第二还款来源足值、有效外,重点要关注其第一还款来源的偿债能力。经验表明,第一还款来源如果出了问题,第二还款来源往往也不能保证足额还款。二是严格贷中审查,关键是要严格落实面谈面签要求,做好真实性调查,当面见证客户签署贷款申请书、贷款合同、担保合同、贷款支付凭证等法律文书。三是完善制度建设,实施个人住房贷款审批“工厂”化操作,通过集中化、流程化、标准化审查,降低内部管理风险。四是对大额个人住房贷款实行特别审查制度,严格控制发放的比例,对涉嫌高档楼盘炒房的,严禁发放个贷。

4.强化贷后管理精细化水平。个人住房贷款还款周期性长决定了贷后管理的重要性,海南个贷客户异地数量多决定了风险的可控性弱。要建立系统的个贷风险监测制度,加强贷后管理,防患于未然。一是密切跟踪楼盘销售情况,定期到项目现场实地走访,对重估后抵押率越过70%或不符合合同约定的,要及时要求客户追加担保,确保抵押物足额、有效;二是严格贷后资金流向监管,防止挪作他用,资金流向出现异常的要及时采取措施回收贷款;三是综合运用上门催收、委外催收、法律诉讼等手段,加大催收的力度,提高逾期个贷的催收效果。

5.强化以人为中心的自我约束机制。许多不良个贷都是有章不循、违章操作、违规放贷的恶果,防范和控制不良个贷风险,必须以人为本,用一批知识全面、洞察市场、了解经济、道德清廉的“人才群体”构建起一道决策专业、选项审慎、嗅觉灵敏、稳健经营的防风险“人墙”。一是不定期实行员工岗位交流和轮换制度,培养员工的事前防范的意识,最大限度规避、转移、化解、控制个贷风险。二是实施贷款责任倒追机制,个贷一旦发生风险,首先检查审批人环节是否合规、合法;其次检查客户经理是否有弄虚作假、失职渎职等行为;第三如果排除以上两种情况,则分析是否是不可预测或不可抗力因素导致个贷风险,按照尽职免责的原则,对于人为因素造成个贷风险的严加惩处。三是把不良个贷理赔工作人格化。将不良个贷的损失风险转化为信贷管理者个人的收入、地位、名誉等的风险,通过最终由每个自然人承担贷款的终极责任,从而增强工作责任心,使个贷选项更加合理,决策更加谨慎,操作更加规范,经营更加稳健。

篇5

关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略

一、“营改增”税制改革简介

税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。

二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析

营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。

三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响

1.对营业税及增值税的影响。

我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。

2.对土地增值税的影响。

“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。

3.对企业所得税的影响。

在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。

四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析

1.积极反映，争取税收政策支持。

由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。

2.政策筹划，争取财政资金支持。

由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。

3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。

4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。

五、结语

“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。

参考文献：

[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.

篇6

【关键词】房地产；销售管理；风险识别；风险控制

一、引言

对于房地产开发项目而言，项目开发完成后，开发商的主要任务就是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。因此，房地产销售管理阶段是整个房地产开发项目过程中的十分重要的一环。这是因为企业前期的所有的工作，项目最终的成果和收益都需要在这一阶段进行体现，而这一阶段又是充满各种风险因素的。因此，研究房地产开发项目销售管理阶段的风险管理具有十分重要的意义。

青岛印象山项目位于市南、市北、崂山三区交汇处，属于三区中心地带，占地面积有133416.7平方米，建筑总面积达237180.02平方米，计划建设1046户，户型在90-263㎡不等，类型有高层、板楼、多层和小高层，建设车位共1808个（北区地上、地下），车位配比为：多层1：1，高层1：0.8；车库层高约3.9米，项目容积率为1.3，绿化率为40%总体规划秉承生态理念，将山、水、林、园、城融为一体，构建和引领21世纪生态游乐和居住的高品质示范区。

为此，本文将项目风险管理的相关理论与青岛印象山房地产开发项目实际密切结合，以此为例，对房地产开发项目销售管理阶段的风险管理展开了深入的研究，以合理控制项目风险，提高项目经济效益。

二、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险识别

在销售管理阶段，本项目所面临的主要风险有：市场风险、营销风险以及物业管理风险，具体阐述如下：

（1）市场风险

在房地产租售阶段的市场风险主要是因为房地产租售阶段市场的供给和需求都是不确定的和动态的，而这种动态的不确定性将决定房地产开发商在市场中的经营收益的不确定[1]。因此，作为房地产的经营者的收益则主要就是由市场的供求来决定的。由于房地产的商品的价值受市场的供给和需求的影响的幅度相对于其他的普通商品来说是比较大的，进而当供给过多或者需求不足时，这都会令房地产市场中的房地产开发主体受到严重的损失。

（2）营销风险

房地产的销售按照销售的时间不同可划分为：房地产的预售、房地产的即时销售和房地产的滞后销售这种方式，每一种的销售方式都有其自身的优缺点，但无论采用预售、即时销售还是滞后销售，在本项目的销售中都会产生一定的风险，主要是营销方式的风险，房地产市场具体的营销方式主要分为两种：开发商自行租赁销售和委托物业销售[2]。作为房地产商可以组建自己的销售团队进行房地产的销售，这样可以降低销售成本，但是组建团队必然会增加营销人员的培训的成本，这同时还要面对由于缺乏经验、以及专业性问题而可能带来的销售风险。另一方面，房地产的开发商也可以通过支付费用的方式来委托房地产经纪人或者是商销售房地产，机构比较熟悉市场的情况，而且具备丰富的租售知识以及有有经验的专业销售人员，同时机构对市场当前以及未来的供给和需求情况也是非常的熟悉，这会有利于加快房地产的销售；但是对于房地产开发商而言，寻找机构会使销售成本的增加，而且由于寻求而必然要面对和解决委托问题而带来的风险[3]。

（3）物业管理风险

委托物业管理是指房地产开发商在租售阶段的后期委托物业管理公司，在依照合同约定的基础上，对小区内相应的物业进行维修和保养，而且要对周围的环境以及公共的秩序进行监督和管理，并且对小区内的业主和消费者提供一系列的服务[4]。具有良好的物业管理一方面会帮助房地产商树立和提升市场形象，进而加快房地产的租售的速度，另一方面会方便消费者和投资者。而较差的物业管理不仅不利于小区的环境，还会导致开发商的信誉受损房地产销售不畅，并最终影响受益。因此，物业管理的好坏事关房地产的租售，进而影响公司的营运。

对于青岛印象山房地产开发项目而言，此房地产公司所承建的各类项目取得了不错的受益，在房地产的租售中，特别是分析市场情况，制定销售方案以及物业管理方面积累了丰富的经验，但是近年来房地产行业国家宏观调控加剧，而且竞争激烈，而销售管理阶段又是房地产项目实现价值的最后一个环节，重要程度不言而喻，风险相比较房地产项目的决策阶段和建设阶段重要，因此，青岛印象山房地产开发项目的销售管理阶段还是存在一定的上述风险。

三、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险控制

针对如何控制本项目在销售管理阶段的风险，本文特提出如下控制措施：

（1）市场风险的控制

针对市场风险应该以减轻风险为主，市场风险是不能够完全的规避的。在项目的实施前，进行充分地市场调查，对项目的建设和运营过程中的情况进行科学的估计。另外，房地产公司需要在搜集市场信息，掌握尽可能多的市场信息，将市场信息不对称的影响降到最低[5]。

（2）营销风险的控制

针对营销风险，公司应该采取适当的方式降低风险。一方面在项目前期阶段，就应该抓紧销售环节，让营销和项目规划阶段同步进行，引入专业的营销团队。在项目的开发过程中，更加应将市场营销作为关键的一环；另一方面加大广告费、费等销售费用的投入，保证销售进度按照预期目标进度实现，并确保资金按时回笼[6]。

（3）物业管理风险的控制

对待项目的物业管理风险要以预防为主。采取合适的方式选择服务好、口碑好的物业管理公司。与物业管理公司制定合同，确保对物业和相关的附属设施的维修和保养，并对周围的环境和公共秩序进行管理，提供良好的服务，使住户满意，将物业管理的风险降到最低[7]。

四、结语

本研究采用理论研究与实证研究相结合的方式对青岛印象山房地产开发建设项目在销售管理阶段的风险管理进行了初步研究，识别了主要的风险因素，并针对如何控制这些风险因素提出了相应的应对措施。但是限于本人的研究能力及资料的掌握程度的不足，本文的研究只是一个初步探讨，还不够深入，还没有对本项目在销售管理阶段的各风险因素大小进行定量的评估，本文希望通过后续进一步深入的研究来弥补这些不足，以为今后类似的研究提供参考和借鉴。

总之，由于房地产项目分身的复杂性，其风险管理也是一项复杂的工程，本文的研究也只能提供一种理解分析问题的思路和基本的方法。为了完善房地产项目风险管理的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。

参考文献：

[1]谢亚伟.工程项目风险管理与保险[M].清华大学出版社，2009.

[2]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技，2007，1（163）：103-104.

[3]施金亮，唐艳琳.基于多层次分析法的房地产投资决策风险系统的实证分析评价[J].商场现代化，2007（2）：17-18.

[4]郭刚.房地产投资风险管理.[J].新西部（下半月），2008（04）：23-25.

[5]孙艳.论房地产开发项目全面风险管理.[J].现代商贸工业，2008（08）：18-19.

[6]李文英.层次分析法（AHP法）在工程项目风险管理中的应用[J].北京化工大学学报（社会科学版），2009（1）：18-19.

篇7

Abstract: There are always many problems in real estate enterprise capital management, such as high proportion of debt, serious capital precipitation, blind investment behavior, single financing form, poor fund management, etc. Risk early warning model has functions of predicting risk, rick control, risk prevention and so on. It is necessary to monitor and predict the state of real estate industry using risk early warning model. This paper chooses a gray risk early warning model and working capital turnover as the core index of real estate enterprise capital management, designs specific algorithm of real estate capital management risk early warning model and the specific application of fund management risk early warning model for real estate enterprises.

关键词:房地产;房地产企业;资金管理;风险预警

Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning

中图分类号:F275 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0014-03

0引言

房地产企业资金管理中引入风险预警机制,建立风险预警系统,对提高房地产企业经济效益、确保房地产业健康和可持续发展具有重要意义。

1目前房地产企业资金管理存在的主要风险因素

改革开放以来,房地产业高速发展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革进入了住宅建设市场化和住房消费货币化阶段,万科、中海等一批优秀房地产企业逐步成熟壮大起来。房地产业的火爆吸引了部分急功近利的企业投身其中,很多其他行业的企业不论是否具备条件都纷纷投资房地产业。房地产开发经营活动需投入大量资金,资金运作过程复杂、周期长、风险大,房地产业资金管理隐患多,企业财务风险日益显露。

1.1 负债比例高房地产企业自有资金不足,政府对房地产企业进行股权再融资和IPO限制较高,房地产企业大多通过银行借款方式进行负债融资,资产负债率过高。一些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题,既不符合国家政策规定,又会产生许多负面的影响。一旦垫资后无足够资金投入,工程进度会受很大影响,既要还债又要投资,双重压力使资金短缺问题更为严峻,项目开发建设和资金陷入恶性循环。有关资料统计,房地产业开发资金的70%至80%间接或直接来自商业银行,资金缺口较大,2008 年房地产商的资金缺口为6730亿元;2007年沪深房地产上市公司资产负债率突破70%大关,2007年底达到76.49%,比上年提高7.39个百分点,房地产企业资本成本上升、负债率高的风险不容忽视。上市公司是比较优秀的企业,能够通过股市进行融资资产负债率尚在75%以上,诸多非上市房地产企业只能通过银行贷款进行融资,资产负债率更高,过度负债经营,一旦建设规模超过自身财务限度,资金短缺在所难免,解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款,房地产企业过高的债务比率使得其承担较大的财务费用风险和压力[1]。

1.2 资金沉淀严重房地产开发企业本就资金不足,房地产开发过程中资金占用不断增加,投入资金未形成新的有效供给而转化为产品积压。按照国际通用标准,商品住宅空置率合理区间为3%-10%,美国商品房空置率约为7%,香港约为3%-14%。截至2008年末,我国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。按照年竣工住房建筑面积约6亿平方米算,我国商品房空置率达30%左右,35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月[2]。投入巨大的空置房占用了房地产商的流动资金和机会成本、闲置成本、维护成本等,如果房地产商到期不能归还贷款本息,银行只能收回抵押的房子,一旦房地产泡沫破裂,房子价格下降,则银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息,银行将成为房地产风险的最大承担者。

1.3 投资行为盲目房地产的理论投资回报率具有极大诱惑力,一些房地产开发企业看不清“过热”后必有“冷却”的大势,忽略高回报的同时必然存在高风险,忽视行业发展周期性,对未来行业困境估计不足。不冷静、不科学地论证房地产项目所处地理、经济环境,不注重房地产市场上供求情况、消费者购买能力和消费趋向调查,盲目投资项目,按企业主观臆断而不是按提供消费者需要的产品的市场营销观念开发建设商品房。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点,一旦投资决策失误就会造成严重损失。20世纪90年代初海南建省办经济特区过程中,一度掀起房地产开发热潮,全国5000多家房地产公司云集海南。由于当时规划调控能力弱,市场管理措施不到位,炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥,形成了疯狂的房地产泡沫,给当地经济发展留下诸多隐患:被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷,455万平方米空置商品房长期无人问津,603宗原规划、报建面积1631万平方米的停缓建工程(“半拉子工程”、“烂尾楼”)四处林立,沉淀银行资金430多亿元,各类社会资金沉淀总量800多亿元。[2]

1.4 融资形式单一房地产融资存在的最核心问题是融资结构失衡,对银行信贷过分依赖,融资形式单一。国外发达国家成熟的房地产市场上,房地产开发资金来源渠道很广,包括银行贷款、房地产投资基金、房地产信托等多种渠道,银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。我国房地产开发企业除自有资金外,主要依靠银行贷款(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款)维持房地产的简单再生产和扩大再生产,一般占到总投资的60%左右。另外,房地产企业债券市场发展很慢,很难通过发行企业债券筹集资金;证监会对房地产企业IPO有严格规定,监管部门控制房地产企业上市,企业很难通过发行股票方式筹措资金(中小企业更不可能)。房地产企业融资局限于长期或短期银行贷款,房地产企业偿债压力大、融资风险高。[1]

1.5 资金管理不善我国房地产业仍是新兴行业,一些管理人员头脑中尚未树立资金时间价值、利息和成本观念,资金意识淡薄,企业前期开发拖沓、工期延长,资金管理责任不明确,工程质量不过关,售后服务欠佳,销售策划不够,直接影响房地产企业投入资金的按时回笼,造成资金短缺。同时,房地产企业成本控制水平差,据有关调查,目前已上市房地产企业中,成立了专业成本管理中心进行成本控制的企业仅占5%,万科、龙湖地产等管理水平较高的企业成本管理尚可,更多企业综合成本管理水平尚有待提高[3]。

2房地产风险预警模型及其核心指标选择

2.1 风险预警模型具有预知风险、控制风险、防范风险功能运用风险预警系统对房地产行业进行监测、预测并判断其景气状态十分必要。在房地产企业内部建立高效的资金管理风险预警模型,随时监控房地产企业资金管理状况,对降低房地产企业财务风险、保证房地产企业健康、可持续发展意义重大。风险预警模型主要有三大功能:一是预知风险。它通过收集与房地产企业经营相关的各类经营状况和财务信息并进行比较,当危害企业财务状况的关键因素出现时,能预先发出警告,避免潜在风险演变成现实损失。二是控制风险。依据分析资料,及时寻找导致房地产企业财务状况恶化的根源,制定措施阻止财务状况进一步恶化,并确定今后财务风险管理的措施和方向,避免发生严重财务危机。三是防范风险。运用定性、定量分析法和系统详细记录财务危机发生的缘由、解决措施、结果,及时调整房地产企业的财务活动,制定新的措施,弥补房地产企业经营中现有财务管理的缺陷,不仅能从根本上消除隐患,又能提供未来类似情况的前车之鉴。

2.2 选择灰色预警模型笔者拟选择灰色系统理论相关方法构建房地产资金管理风险预警模型。灰色系统是与信息完全不明确的黑色系统和信息完全明确的白色系统相比较而言的一种系统,人们对该系统内部的的信息不能完全认知,即对系统内部信息部分已知、部分未知的系统,与人们所处的认知层次、认知阶段有关。选择灰色系统理论构建房地产资金管理风险预警模型,主要原因有三个方面:①可将无规序列转化为有规序列。房地产企业的资金风险管理,用灰色模型建模不要求知道原始数据分布的先验特征,对不服从任何分布或无规的任意光滑离散原始序列,通过有限次的生成就可转化成有规序列。②使用灰色模型建模需要的信息较少。用常规回归分析模型建模需要大量数据,如果企业提供的数据太少则很难找到统计规律。房地产企业资金管理如果使用灰色模型建模则需要的信息较少,只要有四个以上数据就可以建模;③使用灰色预警模型进行房地产资金管理的风险预测,其结果准确性高。房地产企业资金管理的风险影响因素较多,各种可以控制和不可以控制的外部因素、内部因素都会对企业产生影响,企业资金管理风险往往呈现出无规则的概率分布,原始数据分布的统计特征难以把握。灰色风险预警模型精度很高,能比较准确反映系统的实际状况和系统原有特征,因此选择灰色预警模型进行房地产企业资金管理的风险预测,有较高的可信度。

2.3 选择营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标统计指标的变化在一定范围内反映某种经济现象总体变化的数量测试度,它作为测定经济活动的指示器,在房地产预警中起着至关重要的作用。合理指标体系的建立可以完备的反映房地产投资风险,为预警模型提供全面准确的信息,提高预警模型的准确性、可靠性。反之,无效的指标体系则会提供冗余、滞后的信息,或者信息不完备造成预警模型识别迟钝、误判,增加预警成本和预警风险,所以房地产风险预警模型的指标选取至关重要。一方面,房地产企业占用的资金量大、时间周期长,项目资金一旦投入生产过程就很难及时变现,因此存货、应收账款、现金等流动资金管理是房地产企业资金管理的关键和重心;另一方面,还必须考虑流动负债对房地产企业资金管理的影响。笔者认为,选择营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标,一是可以较为准确的反映房地产企业资金质量的优劣,营运资金是流动资产与流动负债的差额,能够客观、准确地反映应收账款、存货周转率与应付账款周转率的差额,直接反映房地产企业资金的变现速度,决定房地产企业资金的质量。二是营运资金周转率能够直接折身房地产企业资金管理的风险。房地产营运资金的信息能够为房地产企业资金管理风险监控提供可靠依据。三是营运资金周转率直接影响着房地产企业的持续经营能力。营运资金是房地产企业生产经营活动的基础,一旦房地产企业营运资金周转出现困难,房地产企业就无法从市场上取得项目建设所需的原材料和劳动力资源,企业正常的生产经营就无法继续进行,房地产企业营运资金的健康周转对房地产企业的持续发展有着十分重要的影响。

3资金管理风险预警模型的具体运行步骤设计

风险预警模型的建立,要经历思想理念的提炼与开发、影响因素的分析与选取、指标的量化、求导与风险预警模型的精度检验、优化等步骤。[4]房地产企业资金管理灰色风险预警模型的具体运行步骤如下:

3.1 设定原始序列设原始序列 X=[X(1),X(2),…,X(n)]是非平滑序列。

3.2 设定阀值设σ是已经确定的阀值,第i期房地产企业的营运资金周转率为Xi,i=1,2,…,n。

3.3 组成灾变集当Xi

3.4 设定房地产企业营运资金周转率的灾变时刻集X(0)=(t1,t2,t3,…ts),t1i,t2j,t3k,…tsq为灾变时刻分布,称X(0)=[t│t∈H,H=(i,j,k,…,q)]为房地产企业营运资金周转率灾变时刻集。

3.5 设定累加系列设X(1)是X(0)的累加序列,X(1)=[X(1)(1),X(1)(2),…X(1)(n)]

3.6 建立灾变GM(1,1)模型z(1)(K)=1/2[X(1)(k-1)+X(1)(k)]O(K=2,3,…n)

令:B=-z(1)(2)1-z(1)(3)1 ┆ ┆ -z(1)(n)1,

则称X(0)(k)+aZ(1)(k)=b为灾变GM(1,1)

其中a,b为待定参数,a为发展系数,b称为灰色作用量。

3.7 求待估参数向量设=ab,按最小二乘法求得,则=(BTB)-1BTY。其中,Y=[X(0)(2),X(0)(3),…,X(0)(n)]T

3.8 得出灾变日期序列的GM(1,1)序号响应式

(1)(s+1)=[X(0)(1)-]e+(s+1)= (1)(s+1)-(1)(s),s?叟1

即(s+1)=(1-e)[ (0)(1)-]e

3.9 求预警值 (0)=[ (0)(1), (0)(2),…, (0)(n), (0)(n+1)]

式中前n个数为X (0)的拟合值,则 (0)(n+1)就为预警值。

3.10 检验风险预警模型精度

残差:ε(S)= (0)(s)-X (0)(s),s=1,2,…n

相对误差:Δs=

平均相对误差:Δ=Δs

精度等级如表1所示。

当风险预警模型预测结果的精度等级为一级时,说明模型预测效果最好,依次类推,精度等级越大,预测的效果越差[5]。

4资金管理风险预警模型在房地产企业的具体应用

4.1 选择房地产企业偿债能力、经营能力、获利能力、未来成长基础及能力五个方面24个预测变量房地产企业选择什么样的财务指标作为建模变量,对模型预测的可靠性及正确的判别能力都会产生影响。如果选择的变量有失偏颇或不具有代表性都不可能做出正确预测。通过广泛考察以往国内和国外相关研究中对最终预测模型有显著贡献的预测变量,参考目前实证研究中广泛采用的财务和现金流量,并结合我国实际情况,初步确定负债/净资产、资产负债率、流动资产/总资产、流动比率、速动比率、现金流动负债比、现金利息保障倍数、强制性现金支付率、总资产周转率、应收帐款周转率、存货周转率、流动资产周转率、销售现金比率、现金营运指数、营运资产周转率、资产净利率、净资产收益率、主营业务利润率、核心业务总资产收益率、主营业务收入增长率、总资产增长率、净利润增长率,累计盈余、资本累计率共24个预测变量,这24个预测变量主要反映了房地产企业偿债能力、经营能力、获利能力、未来成长基础及能力等五个方面的财务状况。[5]

4.2 选取营运资金周转率作为变量根据灰色风险预警模型确定样本指标必须符合下列要求:第一是所选样本指标要有较强代表性,所选变量必须与房地产资金管理风险有较强的正相关性,能够很好反映房地产资金管理的风险大小;第二是所选样本指标要有较强有效性,所选样本指标必须能够预测房地产企业资金管理的风险;第三是所选样本指标要有可定量性,所选样本指标必须能够用具体的数字计量,以便于灰色风险预警模型进行计算。从目前我国房地产企业的实际情况出发,选取营运资金周转率作为变量较为妥当。

4.3 确定阀值灰色灾变预测方法中,阀值是构造灾变序列集的标准,可以根据房地产企业实际情况以及营运资金周转率特点确定阀值的具体范围。

4.4 收集数据收集房地产企业营运资金周转率的原始数据序列,根据阀值构造出房地产企业营运资金周转率的灾变集。

4.5 求得灾变时刻集对房地产企业的营运资金周转率灾变集进行变换,求得房地产企业营运资金灾变时刻集,然后对灾变时刻集进行预测,完成房地产企业未来时刻营运资金周转率异常值的预警。

4.6 进行预警模型的精度检验房地产企业可以采用相对误差检验指标来检验灰色风险预警模型的精度。如果采用相对误差检验指标进行检验不合格,再使用后验差进行检验;还可以建立残差模型进行修正。

通过建立房地产企业资金管理的灰色风险预警模型,可以及时、准确发现房地产企业资金管理中的异常信息,为降低房地产企业财务管理风险、促进房地产企业的健康、可持续发展打下坚实的基础。

参考文献:

[1]郭耀忠.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2009,(12):156.

[2]刘刚.房地产企业集团资金管理研究[D].山东大学硕士学位论文,2009,3.

[3]程志超.浅谈当前房地产开发企业资金管理[J].科技信息,2009,(29):1078-1078.

篇8

关键词：商业银行 住房抵押贷款 流动性风险

一、我国商业银行住房抵押贷款的主要风险

住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过贷款来获得资金支持以弥补消费能力的不足，而居民要获得贷款必须拿出一定的抵押品给金融机构，作为偿付贷款的担保。我国从1992年开始起步，并逐渐成为居民进行住房消费的主要工具。

1、信用风险

这种贷款的限期比较长，加上在贷款期间银行对借款者很难进行全面的了解，所以借款人随时都可能产生违约行为，又称违约风险。分为主动违约与被动违约.主动违约是指借款人基于利益的考虑而有意或故意违约。当违约所产生的利益超过其损失时就会产生主动违约。被迫违约指借款人，因一些原失去了还债能力所发生的违约。

2、流动性风险

流动性风险是指借款人住房贷款的持有现金是不容易的，可能会遭受的损失有两个方面，一是贷款不及时清算的银行和金融市场上出现更多的投机损失已获得良好的应用前景，另一个是存款利息的存款或银行的住房贷款不及时清算出现需要的资金周转困难所欠债务结算， 最严重的是由于现金流问题和破产的银行，破产。

3、抵押物风险

抵押物风险是指因典质市价值消失或降低或处分本钱过高而使贷款人遭受的损失。抵押住房可能会因各种自然灾害和认为灾害而遭损毁，例如地震、火山爆发、水灾、火灾等住房会因此受损从而导致抵押住房价值灭失或下降；抵押住房的价值会因经济区域布局、交通布局等的变化而下降；在抵押住房处分中，因产权纠纷、律师费上升等原因而需花高昂的处分费用，从而会降低贷款人处分抵押住房实际所能获得的收入。

4、利率风险

利率风险分为贷款利率和存款利率风险。贷款利率风险是指市场借贷资金由于经济波动和政府经济政策变化等因素造成的不可预知的变化而产生的风险，因此，住房贷款利率上升的市场，超过约定的利率而给贷款人带来的损失。银行损失主要决定于约定的利率低于市场利率水平支付住房贷款，未来的贷款金额，贷款期限和还款方式。贷款回收期越远，提前还款金额少，由贷款人遭受更大的损失。相反就会越小。

二、我国商业银行住房抵押贷款风险的主要原因

（一）逆向选择和道德风险

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率反而带来了更大的风险。个人住房贷款中的道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。

（二）商业银行流动性过剩

货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。

（三）住房贷款购房中投资性购房比例过大

一般正常的房地产市场 投资性购房比例一般在10%-15%之间10年左右的租金就能收回投资 我国目前特别是京沪杭深广等热点城市投资投资性购房比例占30%-40%左右早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，这些地区的房子要 70年以上的房租才能收回投资。从收益回报率来看实际上毫无投资价值。

三、我国商业银行住房抵押贷款的风险防范措施

（一）完善住房抵押贷款的法律法规

相比一般的房地产现房抵押借款，是购房契约、借款契约、抵押条约、保证条约和委托契约关系的结合体。虽然政府对此进行了相应的管理并且定制了相关法律规范，但仍旧出现一些法律法规已经与目前我国房地产金融成长的实际前提不符的情况，有些法律条目实质抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，应该从住房交易，评估，安全来加快法律法规的完成，形成一个难以控制的市场主体和市场行为。

（二）推进个人信用制度的建设

伴着个人征信体系在全国正式运转，个人到各国任何一家银行办理信用卡或住房贷款时，银行将请求盘查申请者的个人征信记录。假如有不良还款记录，那么银行有可能请求个人提供典质、抬高贷款利率或贷款额度会相应减少，乃至回绝其贷款。如果申请人拒绝允许银行检查信用记录，银行将有理由不给予大量的贷款和信用卡。推动使用者爱惜自己的信用，也督促了从单位信誉和品德约束渐渐过渡到以个人信用担保为主的国法限制的信用里去，有利于完美个人信用的法律环境和技巧。

（三）强化保险保护机制

与购房人的贷款银行的住房抵押贷款合同的签订须在住房按揭保险买房子。日常生活中的保障，以住宅实现典质担保，经过其保障，解决由于其意外灾害，损失的风险，可以更充分地保护抵押权人的利益。在这一点上，当保险事故发生时，行使代位权的“有限”贷款银行，将保险资金沉淀，或要求购房人的保险金提前偿还贷款。

（四）严格规范抵押贷款的审核程序

严格执行安全法律，选择合格的注册机构合法登记资产。期房抵押贷款尚未建造房屋作为抵押品，由于预售商品房抵押贷款，抵押人未收到《房屋所有权证》，抵押人提前购买享受商品房是一个选择的权利，因此，银行和抵押贷款生效依照商品房销售合同（销售）理事会抵押登记手续，登记机关也不能发行房屋他项权证。此时，抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地卡》和《商品房预售许可证》，银行应当进行严格仔细的审查，防止错误和丢失的物品。贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行审查。

（五）采取利率可变形时发放贷款

贷款人通过与借款人签订协议，明确在市场利率发生变化时，将相应调整贷款利率。如果市场利率上升，贷款人可以通过调整贷款利率的办法避免或减轻损失。利率的调整实际有两种情况，一种是住房贷款市场利率上升时提高贷款利率，另一种是存款利率上升时根据存款利率上升幅度相应提高贷款利率。不过借贷双方的权力是对方等的，贷款人在市场利率上升时可要求提高贷款利率而降低风险，借款人在市场利率下降时，可要求提高贷款利率而降低利息支出。贷款人也可同借款人达成协议，在发生通货膨胀时，根据通货膨胀率相应提高贷款利率，以降低购买力风险。借款人亦可要求在一般物价水平下降时，相应降低贷款利率。不过由于通货膨胀经常发生，采取利率可变贷款形式对贷款人是有利的。贷款人也可与借款人协商，若其他金融投资报酬率上升时，可相应提高贷款利率，而降低市场风险。但如果是这样，借款人也可要求其他金融投资报酬率下降时，相应降低贷款利率。所以贷款人在进行决策时要全面考虑。

参考文献

1. 薛瑜，试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范[J].商场现代化， 2009，（18）

2. 骆韵，浅谈个人住房抵押贷款的风险和对策[J]. 消费导刊， 2010，（05）

3. 王琼，我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究[J].商场现代化，2007（10）

4. 刘曙光，地产泡沫将危及美国经济[J].t望，2006（1）

5. 陈柏东，房地产市场宏观调控的理性思维[J].中南财经学报，2006（3）

6. 中国行业技术分析报告――房地产行业[DB/OL].中经网统计数据库，2009（4）

作者简介：

篇9

[关键词]金融危机；电力企业；主要风险；防范

[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）30-0072-02

1 金融危机下电力企业风险隐患

1.1 电力销售下降的风险

因为金融危机，有一部分企业倒闭，一部分企业开始减产，除此之外，企业和居民也会在不同程度上节约用电，这些原因都会使电力企业的销售量出现下降趋势。而销售量的下降也会对销售收入的减少有直接影响。当企业的销售量一直都处于下降趋势的时候，对于企业的资金流转、设备利用以及人员安排等过程而言，就会产生一定程度的影响。

1.2 设备和技术革新停滞的风险

因为用电量不断萎缩，很多电力企业前期期望电力需求不断扩大而新投入资金，它自身的作用不能得到充分有效地发挥，造成资产闲置；除此之外，因为电力销售收入减少，以及对经济复苏所持有的消极心态，在此基础上，电力企业不敢将大量资金投入到设备和技术革新上。这种风险可能当前还可能不会表现出来，但是一旦经济复苏，这种风险就会较为明显地呈现出来。

1.3 公共关系恶化风险

因为很多企业经济效益都不会很好，电力企业所处的环境相对也会比较尴尬，若是不加大应收账款的回收力度，那么自身的资金运转肯定会受到一定的影响。若是加大应收账款的力度，那么其他的企业在经营上就会遇到一定的难题。除此之外，电力行业的生产经营不仅仅受到市场经济规律的调节，同时也受到政府行政手段的调节。政府为了使社会稳定得以保证，通常情况下，都会给电力企业更多的压力，要求其无条件地供电给某些企业，而政府通常又没有能力为电力企业的坏账风险埋单。所以，若是电力企业不能将各种关系处理得很好，很有可能承担更大的坏账风险，也有可能承受被公众指责的公共关系风险。

1.4 原材料价格波动的风险

在金融危机条件下，物价波动情况比较明显，与平时相比较波动会更大一些。传统上，电力行业一直都被视作自然垄断行业，几乎世界各国都采用国有垄断垂直一体化的经营模式。20世纪80年代，西方各国对于电力行业的规制也有所放松。重点是分解发输配售的一体化结构，在发电和售点环节方式进入规制和价格规制，从而使竞争范围得以扩大。我国从2002年以来，国家开始逐步放开煤炭价格，却还是不能全面管住电价，最终造成“市场煤、计划电”的体制性矛盾。这样的体质使电力企业在面对不断发生变化市场的时候，不能及时采取有效对策，它的价格调整与原材料价格的变化永远都存在一定的差异，所以，电力企业与一般企业承受的市场风险相比较，会高出很多。

1.5 企业资金链断裂风险

第一，电力企业资金回笼的风险不断加大，企业倒闭或者企业效益降低，造成企业不能或者不按时支付电费；第二，很多信誉不是很好的企业，也在金融危机的前提下，故意拖欠电费；除此之外，电力销量下降，而企业的运营成本也会随之下降，或者说投入运营的资金不会随之降低，这些都会造成回收的资金少于投入的资金，只要时间一长，就会出现企业资金链断裂的现象。

2 风险防范措施

2.1 加大投资力度

当前人人都在讲科学发展观，到底什么叫做科学发展观呢？口头上喊得总是要比实际落实简单容易得多，在落实过程中总是会出现各种各样的问题。金融危机发生了，国家政策唯一可以做的就是加大投资力度，在两年的时间内投入4万亿元。在这里，有一个概念需要明确，若是当年投资增加的部分是2万亿元，那么经济有9%的增长是很有可能的，但是实际上，这2万亿元需要怎么计算呢？是不是全部是新增加的呢？在这里有很大的疑问。因为我们知道，当年投资增加的部分才可能是GDP增长的主要因素，那么本身就需要投入的并不能计算在投资增加范畴中，例如，很多电力项目本来就要上的，可能审批提前了。那么这2万亿元中到底有多少可以推动GDP的增长？这同样也是一个疑问。

2.2 调整经济结构

针对这次金融危机，在某种意义上来讲，其实并非不是一件好事。它可以提醒我们的政府，经济结构应该进行调整，发展方式应该进行转变。我们确实应该对过去的发展方式进行反思，企业不应该仅仅是可以赚取利益，而是应该借助这一次金融危机进行合理有效地调整。再有就是出口退税问题，站在整个经济形势上来看，2008年10月之前讲出口退税是合适的，因为2000年的时候中国没有太多的外汇储备，通过出口退税方式可以争取外汇储备。而当前中国已经有2万亿元的外汇，与过去相比，是完全不同的两个概念。所以，应该将出口退税转变为内销退税，在内销的价格上下功夫，使老百姓在真正意义上实现消费，获得更多实惠。

2.3 积极拉动内需

在当前环境和体制下，财政收入比人均收入要远远高出，比GDP收入也要远远高出。换言之，在这么高的财政收入前提下，老百姓的收入增长7%、8%甚至9%都是十分合理的；但是因为养老、教育、医疗等诸多问题的困扰，老百姓究竟愿意将自己的收入拿出来进行消费吗？想要拉动内需，就需要解决本质性的问题。科学发展观的精神就是围绕“以人为本”，但是这样的精神并没有在实际中得以落实。例如，从当前分析，房地产行业对于中国经济而言发挥着极其重要的作用，同时也是拉动内需的重要部分，但是因为在最近几年中房地产持续膨胀以及高价位现象的出现，造成老百姓根本无法实现消费，事实上，老百姓的收益已经被弱化了。所以，应该从以下几方面着手拉动内需：第一，将个人所得税的起征点调高，例如，原来是200元，现在可以提高到5000元；第二，针对农民以及城镇低保人群每人发放1000元，大概估算一下，全国有十几亿人口，就会有十几亿元人民币进行消费，将本来需要消费的扣除掉，对于拉动内需也会产生良好的作用，这一点是尤为重要的；第三，利用上述的出口退税改变为内销退税问题。

3 电煤供应中的体制性矛盾加深，有利于推进电力体制改革

3.1 电力体制改革

作为我国改革开放的重要对象之一，电力体制的改革还需要不断完善和健全，从2007年4月6日国务院办公厅同意了电力体制改革工作小组《关于十一五深化电力体制改革的实施意见》以来，电力体制改革已经在业内得到了较大范围的认可和支持。电力体制改革的主要任务有以下几方面内容：①针对厂网分开预留问题要及时处理，电网企业主辅分离改革巩固厂网分开成果。②要不断加快电力市场建设的速度，进一步优化调度方式，将重点放在构建符合国情有序市场认可的体系。③对电力企业改革要继续深化，将合格的市场主体培育出来。④对于对电价改革要继续深化，从而使电价机制越来越顺畅。⑤研究输配分电方案，并且制定出来，开展试点工作。⑥对农村电力体制改革要稳步推进，从而使农村电力发展得以促进。

3.2 电煤供应的体制性矛盾

我国煤炭产量的一半以上是运用在发电中，从2002年开始，国家已经逐渐放开煤炭价格，但是也无法全面放开电价，因此“市场煤、计划电”的体制性矛盾就凸显出来。2007年到2008年9月期间，电煤供应愈发紧张，合同执行力差，价格持续上涨，煤质不断下降，导致电力企业出现亏损现象，从而使电网安全运行受到进一步的影响和危害。2009年电力行业对电煤的需求量进一步提升，电煤供应中的大部分矛盾都会对电力行业的健康发展产生严重的影响和危害。

3.3 矛盾推进改革

站在短期角度来分析，电煤供应中的体制矛盾会不断加深，并且对于电力行业的发展而言，也会产生不良影响，但是站在长远角度来看，也正是由于矛盾的激化，电力体制会得到更有力的推动，同时，很多相关附加机制的改革也会得到进一步的完善和健全。

参考文献：

[1]崔文起.谈谈电煤限价对煤炭市场的影响[J].商业文化（学术版），2008（10）.

[2]韩文轩.电力企业如何应对金融危机[J].中国电力企业管理，2009（4）.

[3]薜静.中电联分析报告：金融危机对电力行业的影响[J].高科技与产业化，2009（1）.

[4]杨松.金融危机给电力制造业带来的冲击和影响[J].金属加工（热加工），2009（4）.

[5]马春山.加强电力安全生产管理，创造企业稳定效益[J].今日科苑，2010（24）.

篇10

（一）项目资金落实不到位

近年来，建设单位拖欠施工企业工程款屡见不鲜，特别在过去的十多年间，我国对基础设施与房地产行业投资达到了前所未有的投资高峰。一方面，企业的施工任务愈来愈多，规模越来越大，而另一方面被拖欠的工程款也逐年攀升，特别是一些政府项目，为了面子工程、形象工程，大干快上，导致项目盲目开工，而资金短缺，引起了一系列资金的问题与矛盾。个别开发商项目更为突出，自有资金不到位，变相要求施工企业垫资，缴纳各类保证金等，严重影响了项目的施工进度和甲乙双方约定的合同条款，一旦施工方严格履行合同，投入了大量的人力、物力、财力后，而发包单位却不能按合同约定正常付款，项目资金落空，直接造成下游材料供应商与劳务、机械等合作单位签订的合同不能正常履行，企业现金流短缺，应收账款快速上升，给正常的生产经营带来严重影响。

（二）市场体制不够完善

目前我国社会主义市场经济正处于快速成长阶段，在社会信用体系、政府监管、建筑市场的准入以及施工行业法律法规建设等方面，还有许多亟待解决的问题，我们应从多方面着手，加快改革的步伐，打破行业垄断、地区障碍、暗箱操作、权力寻租等影响改革发展的障碍，消除政府对微观经济活动干预过多的因素，完善社会主义市场体制。从企业主管部门到建设单位、施工单位、监理单位等多方协调、联动、沟通，各负其责地把几方面的责权利有机地统一起来，建立一个公平、公正、诚信的社会信用体系，还企业一个风清气正的经营环境，努力使各自的权益得到保障，维护社会的和谐稳定，使我国社会主义市场经济不断趋于完善。

（三）企业自身的管理水平不高

长期以来，面对施工企业“僧多粥少”的社会现实，企业往往为了生存的需要，忽视了自身的管理，相互之间恶性竞争，在施工行业中低价中标的现象比比皆是。不认真审视合同中的具体条款和约定，不了解项目所在地人文环境、市场价格、自然因素等条件的影响，加上在合同中对甲方违约索赔的力度不够、责任付款不够明确等，导致项目结算不够及时，使签订的合同质量不高、水平较低。长期以来形成收款意识淡漠，重视程度不高，等真正履行合同的时候，各种矛盾和问题日益显现，最终导致的是工程款回收难度加大，应收账款的风险增加。

二、应收账款的风险分析

（一）应收账款的过快增长，容易造成企业资金周转风险

应收账款的过快增长，很容易造成企业资金周转困难，企业为了开拓一方市场，要对新开项目进行大量的资金投入，而且还常常在施工前交纳一定数量的履约保证金，从而使应收账款占用的资金量进一步加大，加剧了资金的周转困难，影响了企业正常的生产经营。同时，为了保证项目的正常施工，往往从银行、外部单位，甚至自然人等方面举债融资维持生产需要，如果这些资金得不到及时收回，还要增加额外的财务费用，使企业的经济效益受到了严重影响，甚至很容易造成项目亏损，使企业财务陷入困境，迈向资不抵债的边缘，把企业拖入一个资金链断裂的风险境地。

（二）应收账款的居高不下，很容易造成坏账损失的风险

坏账损失的风险，主要表现为企业因无法收回的应收账款，使部分或全部的应收账款形成坏账的风险。而企业的应收账款一旦形成坏账、死账、呆账，会无形加大企业资金占用成本，造成贷款逾期，降低企业信誉，相应的增加了企业资金成本，导致企业为项目投入的资金将付之东流，严重地影响了企业的盈利水平和发展能力，进而导致企业财务风险的进一步加大。时间久了，将给资金周转带来严重影响，很有可能致使企业陷入严重的财务危机。

（三）应收账款的久拖不结，极易给企业带来较为严重的法律讼诉风险

近年来，因工程款被拖欠的诉讼案件屡见不鲜，有些甚至已严重地影响了社会的和谐与稳定。工程款的长期拖欠，造成施工方无法给下游及时足额地结算人工、材料、机械等相关费用，容易导致“三角债”的发生，而施工单位一个项目往往面对众多的供应商、劳务队伍等。如果建设方不能及时按合同约定付款，时间一久，下游单位迫于无奈，只能通过法律途径解决拖欠款问题，给施工企业带来较多法律讼诉，破坏了社会经济秩序，恶化了社会信用环境，影响了企业正常的生产经营。更有甚者，造成了大量的农民工群体上访事件的发生，出现了较多哄抢物资、围堵政府、阻碍公共交通等恶性事件的发生，从而引发了较多的社会矛盾。因此，如果企业不重视工程款的清收工作，将使得施工企业疲于应付，官司缠身，始终处于被动挨打的局面，加大了法律诉讼风险的程度，使企业的各项工作难以正常地开展下去。

（四）应收账款最致命的财务风险――资金链断裂风险

企业的发展贵在持续，如果应收账款长期得不到清理，很容易造成财务风险的上升，且反映了企业现金流管理能力的丧失。由于施工企业也毫不例外地处于市场竞争的风险之中，如果在施工过程中，从各个环节与目标达不到实现公正的平衡点，极易造成责权的不对等，给企业造成较大的财务风险。现实中，因资金问题破产、倒闭的企业不胜枚举。同样，施工企业应收账款如果长期被拖欠下去，势必造成企业大量的资金被建设方占用，从而导致企业资金链出现断裂，让企业陷入严重的财务危机，持续经营，开拓市场也只会成为一句空话。因此，应收账款的清欠工作是一项长期而艰巨的任务，确保企业资金流运行流畅，保证企业持续、健康地经营下去才是应收账款工作的重中之重。

三、解决应收账款风险的对策

（一）从源头抓起，做好项目的标前评审工作

施工企业在投标前，应认真地对建设单位进行前期的信用考察，包括资金来源，项目前期的立项、审查、规划，以及项目的用地等方面进行充分的调研，在充分掌握以上信息的基础上，对项目合同条款中的付款方式、造价依据、税费缴纳、奖罚措施等条款，有选择性地对项目进行决策、汇总，以便在项目的成本测算中做到心中有数，不至于投标后因某一条款的疏漏给企业带来较为严重的经济损失。因此，对应收账款防范对策中，我们只有认真、清楚地了解了项目的具体情况，并拿出切实可行风险管控措施，才能有的放矢地进行投标，使投入的大量人力、物力、财力不至于到最后前功尽弃。

（二）制定合理的信用政策和严密的合同条款

应收账款涉及的主要风险就是信用风险，施工企业应高度重视信用风险引发的一系列问题。强化管理，通过组建专门的部门或团队，在各部门之间进行沟通与协调，达到信息共享，并定期对建设单位资信状况进行收集、分析、整理，建立信用档案，制定相关的信用管理政策。同时，充分掌握了项目的具体情况后，认真分析合同的各项条款的约定，特别是涉及到垫资量较大、保证金缴纳较多、付款比例较低的建设项目，应谨慎对待，必要时，完全可以放弃。另一方面，也应在具体的合同条款中，防止建设单位从项目的质量、安全、进度等方面对施工单位进行变相处罚或克扣，使奖罚不能公正，权责不能对等，出现了责任付款不够明确，具体条款约定不细，从而造成对甲方的索赔力度不够，给清收工程款工作带来较大障碍，到头来，吃亏的只有施工单位。因此，制定合理的信用政策和严密公平的合同条款，无疑对施工企业应收账款风险的防范有着重要的现实意义。

（三）加强与建设单位的沟通与协调，及时完成竣工结算，为应收账款的顺利清收创造必要的条件

施工企业在实际地施工过程当中，应妥善处理与甲方、监理等相关人员的关系。日常工作当中，常常碰到甲乙双方因变更、签证、单价、数量、取费等争议性问题，出现这样或那样的争议。因此，只有双方在平时的业务合作中，紧密配合，相互理解，充分地加强沟通与交流，最大限度地使已完成的工作量得到双方的共同认可，为后期的项目决算做好准备，且无论从证据的收集，资料的保存和原始记录的保管等方面，有理有据地为项目的决算提供依据，切不可因这些日常的琐碎工作耽误决算，影响收款。相反，对于一些信用较差的建设单位，对方正是抓住施工企业的这些管理漏洞，最后在项目竣工后，百般刁难，故意拖延决算时间，使施工单位无计可施。更有甚者，还有的从质量、安全、进度等方面也百般找茬，使施工企业应收账款的风险逐年加大，给清欠工作带来了很大的难度。因此，应加强与建设单位的沟通与协调，严格履行合同的各项约定，保质保量的按期交工，加强内部控制，强化日常监管，杜绝管理漏洞，为项目的及时决算和应收账款的顺利清收创造一个公平、宽松的经营环境。

（四）加强内部管理，制定更加完善的激励和奖惩制度

在实际的工作当中，特别是一些国有的大中型企业，在项目长期的施工阶段，组建了强有力的项目部班子，一旦到项目竣工决算后，该项目部班子人员大部分已调离到别的项目，最后仅仅剩下几个后勤人员负责对已竣项目后期维修，该项目的工程款问题不能落实到人。加上国有企业中，大部分人员收款意识淡漠，责任意识不强，项目经理总认为收款不是自己的事情，只对项目的质量、安全、进度负责，没有真正做到谁经手谁负责，把回收工程款与业绩考核和奖惩挂钩，不能充分调动项目经理和广大管理人员的积极性。因此，施工企业须制定严格的应收账款管理制度，明确有关部门和人员的职责，完善内部奖惩机制，力争把应收账款的风险降到最低，保证企业效益的最大化。

（五）运用法律手段，确保企业的权益不受侵害，为应收账款工作奠定良好的法律基础

近年来，施工行业作为国民经济的支柱产业，为国家的经济建设做出了重大贡献，然而却为逐年上涨的应收工程款而感到困惑，更是使资金本已十分紧张的施工企业雪上加霜。因此，利用法律手段清收工程款已成施工单位的无奈之举。施工企业只有从源头抓起，以合同的签订，条款的完善，或是由第三方提供保证等手段，降低施工方的风险，对于已办理了竣工结算而怠于行使的债务人，必要时完全可以根据预期的时间和拖欠的金额，索取滞纳金、利息，作为对施工方资金占用成本的补偿。特别对于一些双方已签字确认的，财务清晰，数字准确，长期、多年的赖账大户，可以要求法院采取强制执行的措施，以维护企业的合法权益。

篇11

在购买保险时，这样的情形有时候会经常发生：当你终于下定了决心签下一份保单，可最后得到的却是保险公司“因为你体检不合格，所以，不能以当初人许诺的标准保费投保，更有甚者还需要你不得不延期投保，或者索性你被拒保了”。

比如：一位24岁男性投保寿险(标准保费：2650元)和重疾险(标准保费：970元)，但经过体检后，保险公司决定将他的重疾险保费调至1215元；另有一位40岁男性同样投保寿险和重疾险，但经过体检发现他患有高血压。于是保险公司最终决定：重疾险拒保，寿险保单加费。

换句话说：不是你想买保险时就一定能买到，如果你没有最终通过公司的核保程序，你将买不到你当初想要的保险。核保工作是指保险公司对投保申请进行评估，决定是否接受这一风险，并在接受风险的情况下，决定保险费率的过程。

一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围，对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表。超出范围的或提高费率标准，或拒绝接受投保。

核保的定义

寿险核保

保险公司对投保人和被保险人的身体状况，职业、经济能力、投保动机等因素做危险程度的评估，决定是否承保及确定一个合理的费率基础、承保条件的过程和方法，是对准被保险人所存在的风险进行选择和分类，并做出接受或不接受结论的过程。

客户因为体检不合格，导致不能以标准保费投保，有些需要延期投保，或索性被拒保了。只有在那一刻，客户才唏嘘短叹，恨不能央求保险公司满足自己的投保意愿。对于客户，这是很真实的警示，他们必须严肃地面对自己的健康问题。

由于离保额客户往往事业繁忙，生活不规律，也没有固定的锻炼习惯，完全健康的人比率很少。但亚健康并不足以引起大家足够的重视，似乎习以为常了。也有客户很不理解保险公司做出的核保决定。

核保的目的

核保的人身保险的经营原理

在于依据以往被保险人死亡，疾病，残疾等经验数据编制出保险费率表，当有新人申请加入被保险人的行列时，他们将来的死亡或残疾的可能性应当接近保险公司预先假定的经验率。

核保的关键是衡量申请人的预期损失是等于、大于还是小于保险公司在标准费率表中的预计损失。一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围。对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表，超出范围的或提高费率标准，或者拒绝接受投保。

当客户投保时做出的不利于保险公司的选择，这种选择被称为逆选择。比如年轻人预期自己能活很久，于是选择投保活得越久领取越久的生存保险；老年人常常感觉自己身体不适，则有可能选择投保死亡保险。这些都是逆选择的表现。此外，有个别人在投保过程中企图利用投保寿险得到不正当的利益，这种不纯的投保动机，称为道德风险。比如，投保人在投保时，故意隐瞒病情、虚报年龄等。如果让那些有逆选择或道德风险的人获得保险，保险公司的盈利就得不到保障。

核保的工作流程

核保在进行核保时，保险公司的内勤核保人员与外勤业务员通常要进行如下4个步骤：

1　面晤

亲自见被投保人，了解投保动机及被投保人的职业与经济能力、生活习惯与环境因素等，以排除道德风险；

2　观察

了解被投保人的健康状况，如体形、体态等，对不正常的状态都会注意；

3　询问

进一步解说保险条款，说明如实告知义务、除外责任、停效规定、犹豫期规定等；

4　报告

完成业务员报告书。

健康核保：影响保费多少的最关键因素

健康风险因素评估是核保风险评估的最重要部分，其信息来源除了投保单上的健康告知外，还包括业务员报告书、各种疾病补充问卷、体检报告、被保人提供的既往病史病历，必要时保险公司还可以调阅被保人的过往理赔信息和社保医疗档案等。前面谈到保险医学以被保人将来可能发生疾病或死亡的概率为研究目标，其关注的主要风险因素如年龄、性别、体格、既往病史、现病史、家族病史等，有些并不与被保人目前的身体状况直接相关，但却会对风险保费产生直接的影响。

年龄　・年龄对寿险和健康险的影响毋庸置疑。不同年龄组的死亡率不同，1周岁以下儿童以及45周岁以上成人死亡率较高，56周岁以上成人组死亡率将陡增。死亡率较高的年龄段的被保险人是医务核保的重点，并会根据所保险种的风险限制保额。

性别　・女性的平均寿命较男性长，其死亡率较男性低，但女性在妊娠期死亡率高于男性。性别与某些疾病发病率有着显著关系，如甲状腺疾病、风湿性疾病、红斑狼疮等多见于女性；胃、食管疾病及先天性、遗传性疾病以男性为多。

体格　・体格及体形通过身高、体重、胸围和腹围等因素体现，体格与死亡率之间有一定关系。一般来说体重偏离正常身高、体重范围越远。死亡率越高。如果体重超过正常范围，且体检结果伴有与肥胖关系密切的相关症象，如血压高、血脂高、心电图异常、B超显示有脂肪肝等，则有相当高的加费可能。

既往病史　・包括手术病史、意外伤害史、住院病史、过敏病史、最近就医史以及地方病病史，女性还包括月经婚育史。既往史中告知有某种疾病时，要了解其治疗和目前状况，根据该疾病的风险程度、治疗效果、被保险人的治疗条件等因素综合考虑核保决定。

现病史　・现病史是医务核保的重要依据，核保人员会对现病史的疾病性质、疾病病程、发作次数、治疗方法、治疗效果等进行详细了解，做出综合评估。

家族史　・常见有遗传倾向的疾病有高血压、冠心病、动脉粥样硬化、糖尿病、精神分裂症、家族性结肠息肉病、多囊肾等。对家族史中有遗传倾向疾病者，审核或体检时要详细了解被保险人有无该疾病的相关征象，有相关现症且年龄较轻者，保险公司会慎重核保。

一般来说保险公司是通过计算风险点数来决定承保条件的，其中对各类风险因素、不同风险等级都设定了可量化的评分建议，而同种风险应对不同险种、缴费方式等又可有不同的风险系数，这样通过一套科学的计算体系可以得到被保险人在特定产品中的风险评分，这一评分将被划分为若干级，对应相应的加费或拒保条件。如果以100分为标准体的风险基点，那么寿险死亡指数超过470点将被拒保，重大疾病保险死亡指数通常超过270点则被拒保。

体检：

保险公司会请客户到指定医院进行健康状况方面的检查

在体检中保险公司一般会注意：

1、验明身份，避免由他人代替；

2、体检报告中应有被保险人与医师的亲笔签名；

3、仔细询问并记录被保险人的家族病史和既往症。

在保险核保过程中，保险人和客

户最关心的就是健康核保或称医务核保问题。然而为了防止逆选择风险，保险公司大都不会将具体的医务核保细则公布给营销人员。并且，核保人员是根据被保险人各方面的状况给出一个总体风险评估，也具有一定的主观性。这就是为什么我们常常看到同一被保险人投保不同险种，或者在不同公司投保同一险种其核保结果可能大相径庭。

Attention：常见疾病所面临的核保处理

目前国外的一些保险公司，为了控制风险，提高管理经营水平，甚至开始要求客户进行基因检查，以尽可能的提前预知该客户的健康风险。我国大多数保险公司也开始为部分重要高保额客户提供每年的健康体检，期望主动控制客户健康。

当你的身体如果出现类似以下症状的时候，你就必须有这样的意识了：你的保单将有可能被加费，或者遭到公司拒绝投保的“待遇”。

肥胖症

当进食热量多于人体消耗量而以脂肪形式储存体内超过标准体重的20％或体重指数超过一定值时，即称为肥胖症。体重指数的正常范围为18.5～24.9；25～27.9为超重；28～34.9为轻度肥胖；35～39.9为中度肥胖；大于40为重度肥胖。

核保参考结论

寿险及重大疾病类保险：超重或轻度肥胖需加费；中、重度肥胖一般拒保。住院保险：超重活轻度肥胖显著投保份数；中、重度肥胖通常拒保。

脂肪肝

脂肪肝是指脂肪代谢异常而在肝细胞内堆积所致的疾病，在临床上常无明显症状，通常会在健康体检B超检查中发现，血液检查时可见血脂升高或肝功能异常。

核保参考结论

寿险及重大疾病：血脂、肝功能正常的无症状者标准费率承保；若合并肥胖、高脂血症、糖尿病或严重酗酒者等危险因素时考虑拒保。住院险：一般附加免责事项，若合并其它高危因素则会考虑拒保。

糖尿病

糖尿病是常见的代谢内分泌疾病，分原发性和继发性两类。原发性占绝大多数，有遗传倾向。此病是由于绝对和相对性胰岛素分泌不足所引起代谢紊乱，早期多无症状，至症状期出现“三多一少”即多饮、多食、多尿、消瘦。久病者常伴发心血管、肾、眼、神经等多器官病变。

核保参考结论

寿险：若病情控制好，不吸烟、不伴有高血压、脑血管疾病等高危因素或严重并发症，且在公司体检各项指标均在正常范围可考虑加费承担，否则予以延期或拒保。重大疾病及住院：拒保。

病毒性肝炎

病毒性肝炎是由多种肝炎病毒引起的传染病，分甲型、乙型、非甲非乙型，但以前两者常见。甲型肝炎为急性疾病，治疗效果好，治愈率高。而乙型肝炎则可通过多种体液传播。有相当一部分乙肝病人治疗效果不理想转为慢性肝炎反复发作，甚至肝硬化、肝癌。

核保参考结论

甲肝，治愈超过半年标准费率承保。乙肝，肝功能及肝脏B超检查正常以标准费率承保；肝功能轻度异常则需加费，明显异常或肝脏B超检查异常，延期承保或拒保。重大疾病：一般加费承保；肝功能明显异常或肝脏B超检查异常，拒保。住院：一般附加不保事项，肝功能明显或肝脏B超异常时拒保。

Q&A专家答疑

A：为何超重，吸烟要加费?这个费用计算依据是什么?如果承保后的状况改善了，是否可不加费了?

Q：根据医学统计，超重、弱体、吸烟者易患一些疾病。如，超重者罹患糖尿病的几率是一般人的2.3倍，罹患脑中风的几率是一般人的1.5倍，罹患冠状动脉疾病的几率是一般人的1.4倍等。因此，这些人群的死亡率也会随之增加，公司会对他们追加保费。

那么，核保加费的依据是什么呢?寿险公司在设计险种、厘定费率时，是以标准人群的生命表为基础，通过科学的方法计算出来的。针对不同风险人群，给予不同的费率，真正体现费率的公平性，保护广大客户的利益。增加保费就是这样出来的，而这所有加费工作都是通过公司专业人员――核保来决定的。核保人员根据投保当时客户的健康状况进行了风险评估，测算出额外风险需要增收的保费，然后分摊到整个交费期间。

加费额度主要是根据客户投保时状况对未来的影响程度而确定的，一旦定下来，是不会再更改的。如果加费额度可变，可以设想，可能减少加费的客户会主动向公司提出复核申请，而健康状况恶化者就不大可能告知公司申请提高加费额度的，这样将不利于公司进行稳定的风险判断。

A：为什么保险公司要对投保人加费、拒保或者进行除外?

Q：保险公司的标准费率是由精算师依据经验生命表而制订的。当客户的综合危险程度超过了公司所能接受的标准比率时，保险公司就不能再按标准费率接受承保。

・加费：综合危险程度高于标准，但保险公司尚愿意以增加额外保费的形式接受增高的风险。

・拒保：被保险人的预期危险程度严重超过了保险公司可以接受的范围，保险公司不愿承担太高的风险。延期决定适用于目前尚有待观察的异常状况，如根据现在不明朗的情况做出加费或拒保的决定，对公司和客户来讲可能都是不公平的。

・除外：当被保险人的某个独立的不利因素风险较高，影响到保险公司的正常承保。如果将这种不利因素以除外责任除风险后，保险公司可以不在长考虑该风险因素。

报告说明

1、调查名称：《2009’中国城市健康状况大调查》之《中国城市白领骨干精英(白骨精)健康状况大调查》

2、联合主办：慈铭体检集团、时尚健康

3、调查背景及目的：

城市“白骨精”是改革开放30年到现在，城市发展与城市生活中最活跃的人群，是最主流最骨干的人群。他们分布在全国不同的城市。每天过着朝九晚五的生活。他们代表了城市人群最典型的生活方式。所以针对城市自领的健康调查是最有代表性的调查。

4、调查对象：城市白领、骨干、精英人群

5、调查方法：体检数据抽样(11个城市)+问卷调查(网络、平面)+个人访谈

6、调查时间：2009年5月1日――2009年10月31日

7、实际参与人数：51.3万

《2009’中国城市健康状况大调查》之城市“白领骨干精英”健康白皮书(精简版)

历时6个月，以北京、上海、广州、深圳、南京、大连、武汉等十余直辖及省会城市300万健康体检数据样本为基础，面向全国城市白领精英人群，从个人、家庭、企业、城市四个角度入手展开的健康大调查活动――《2009’中国城市健康状况大调查》之“中国城市白骨精(白领、骨干、精英)健康状况大调查”终于落下帷幕。

此次调查，通过网络、邮寄、活动问卷。个人访谈四种方式，共收集了来自全国的51.3万份调查问卷。问卷设计包括“城市白领精英健康状况调查”、“社会家庭健康状况调查”及“中国企业员工健康状况调查”三大部分60个问题。问题内容包括城市白领人群的“生活方式”、“健康观念”、“易患疾病”、“员工福利”、“健康投资”等。

中国医师协会(HMO)、中国医院协会(MTA)、

北京市健康保障协会、慈铭体检集团、时尚健康五大权威机构对调查结果进行科学汇总分类及分析，并联合了历年来规模最大的《中国城市“白领精英”人群健康白皮书》。

中国医师协会HMO委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，根据调查问卷和慈铭体检集团300万体检数据分析显示，主流城市的白领亚健康比例达76％，处于过劳状态的接近六成，真正意义上的“健康人”比例极低(不到3％)，35－50岁的高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快。平均超过“日历年龄”10年左右。虽然整体健康指标仍不理想，但随着国家医疗投入的加大和公众健康意识的不断提高，白领人群健康逐年恶化的趋势5年来首次降低。对此，中国医师协会HMO、中国医院协会MTA、北京市健康保障协会、《时尚健康》与慈铭体检集团院士顾问团联合倡议“22时前睡眠计划”。号召白领开展“吃早餐运动”，建立良好生活方式。

卫生部的2008年“中国卫生统计提要”显示，2008年我国部分城市居民前5位死亡原因依次是：恶性肿瘤、脑血管病、心脏病、呼吸系统病、损伤和中毒。这表明生活方式不当造成的疾病已成为危及城市居民生命的最主要原因。有数据表明，生活方式不当导致的死亡人数占死亡总数的48.9％。

易患疾病调查：慢性病高发，中年白领“生理年龄”提前衰老10年

中国医师协会HM0委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，通过汇总网络、杂志、活动调查等渠道采集的调查问卷和北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、大连等十余省会及直辖市的慈铭体检中心300万客户体检数据分析发现：

年轻人越来越胖

关注1：高血脂、肥胖、脂肪肝

超重和肥胖比例最高，同时20－30岁这一阶段的白领发胖的机率为40.92％，远远大于30－40岁这一阶段的人群，高出14.24％。肥胖年轻化趋势，说明年轻白领应该加强健康管理理念的教育，并能在生活中选择适合自己的专业健康管理方案，让专业的健康管理机构进行指导，达到有效的健康塑造。

年轻女性白领因心血管疾病死亡是癌症的2倍

关注2、动脉硬化、心脏病

虽然心脏病是中年男人的最常见病，但世界卫生组织近日公布，在全世界每年1650万心血管病的死亡人数中，有860万是女性。这一数字是女性因癌症死亡人数的两倍。虽然许多妇女害怕癌症，特别是乳腺癌，但她们没有以同样的关注来预防心血管病。北京平均每20分钟就有一人死于心血管病，因冠心病作介入治疗和搭桥手术的患者年龄约提前了5～10岁。

年轻人还要警惕低血压

关注3、高血压／低血压

慈铭体检医学专家指出，分析数据发现，心血管系统疾病问题年轻化趋势应引起社会重视，这与白领人群工作和心理压力大有关。而面向慈铭至尊望族万元体检高端客户中健康数据则显示，心脑血管和消化系统疾病高发问题，使35～50岁的高收入中年白领群体，机体老化速度高于普通职场白领，“生理年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“自然年龄”10年左右。

调查显示，精英人群比较突出的健康问题有两大类：一是属于代谢紊乱疾病，与人们生活水平提高有密切关系，值得注意的是，这些“富贵病”很少独来独往，若不及时干预，会发展成糖尿病和心脑血管病等疾病，成为“精英猝死”事件的幕后黑手。第二类是疲劳、失眠、心理障碍等亚健康问题严重，这类疾病的形成除工作紧张、经常加班等压力因素之外，长时间上网、应酬过多、饮食不科学、作息无规律、缺少体育锻炼以及家庭不和睦、精神压抑等都是重要因素，长期过劳及易导致癌症。

综合数据显示，白领女性更容易受到心脑血管威胁。男性则要注意“猝死”、“过劳”、“癌症”等问题，男女在健康管理方向上更应该细化、有针对性，分析慈铭体检集团的健康管理案例显示，亚健康阶段进行有效的专业健康干预，将会82.5％的慢病被延迟发病或者直接转为健康状态。

生活方式调查：饮食睡眠不规律占八成，专家号召“吃早餐运动和22时睡眠计划”

随着生活条件提高，国人预期寿命大大延长。但由于生活方式不科学和健康意识不足，使人体器官衰老速度加快，抗病能力大大降低，白领的患病几率逐年上升。《中国城市白领健康白皮书》从饮食、睡眠、运动及心理各个方面进行调查统计，近八成白领饮食睡眠不规律，每天感觉比较疲倦。

此外，精英人群易患的疾病主要为脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒体关注不多的企业高管人群健康问题也非常突出，高达56％的企业高管存在过劳。企业高管易患的高危疾病，主要为超重或肥胖和俗称“三高”的高血压、高血脂和高血糖。

韩小红博士称。在对比2000份慈铭体检检前健康情况客户问卷和体检结果时发现，熬夜生活、网络生活、空调生活和过度追求塑身、排毒等四大不科学的生活方式，与受调查者体检结果异常有密切联系，也是近年来心血管、糖尿病等疾患年轻化趋势的主要因素。白领人群年龄越小锻炼越少，年轻人没有老年人锻炼多；年轻女性受盲目减肥塑身等误区影响饮食比其他人群更不规律等现象应引起重视。韩博士提醒，“合理膳食，适量运动，戒烟戒酒。心理平衡”能减少高血压，脑卒中、冠心病，糖尿病，肿瘤发病率，延长平均寿命。

压力来源调查：城市越大压力越大，五成人“很疲倦”，“移民白领”最担心“空巢父母”健康

关于压力来源的调查显示，买房、父母健康、婚姻和孩子教育成为白领四大压力源。白领族群普遍反应，他们目前心理状态排名前三位的均为负面情绪，分别为疲倦感49％，平淡感46％和烦躁感38％，满足感不到一成。在调查中，外企管理人员过劳现象最多，国企高层、私企业主、新闻媒体、IT等行业过劳现象最普遍。

“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃月饼”，中秋前夕的网络流行语，折射出远离家乡在外工作的“移民白领”面对事业与亲情矛盾时的无奈。调查显示。买房成为第一压力的受调查者达46％，超过工作和孩子教育等因素，成为头号压力源，父母健康问题则成为白领第二大压力来源，达38％，留守老家的“空巢父母”健康无人照顾的问题，成为“移民白领”心里的痛。而“剩男、剩女”问题，则成为未婚白领不快乐的根源之一。

汇总《时尚健康》、新浪网和慈铭体检在北京、上海、广州、南京等城市的客户数据显示，北京成为健康压力最大城市，广州排名第二，与上海、深圳、南京分列前五名，武汉、成都、大连、金华、济南等二三线城市白领健康压力相对更小。

健康福利调查：员工健康权逐渐受重视，民企健康福利没有外企好

数据显示，企业提供给员工的前三位健康福利，分别是“基本的医疗保险保障85％、健康体检52％、带薪病假33％”，其中医疗保险和带薪病假与往年持平，为员工提供定期体检虽受金融危机影响比去年的53.59％(基本体检+全面体检)下滑近2个百分点，但与07年相比仍高出8个百分点，且有七成企业并未因为经济危机减少健康福利方面的投入，说明员工健康福利逐渐为管理层重视。