房地产行业主要风险点精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产行业主要风险点，期待它们能激发您的灵感。

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摘 要 本文首先介绍了新会计准则中收入确认的一般定义和条件，然后根据房地产行业的特点，对房地产销售收入确认条件进行具体分析。

关键词 房地产 收入确认

房地产企业开发产品的销售，因其销售、回款以及产品交付都与其他行业显著不同，决定了其收入确认核算的特殊性。如何准确地确认收入，是正确计量房地产开发项目利润的前提。本文从收入确认的一般定义、条件出发，结合行业特点，阐述了房地产企业应当如何准确、恰当地进行收入确认。

房地产行业在过去的二十多年间发展迅猛，同时，国家对房地产开发建设、销售的规管也越来越规范。房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。如何把握会计业务的实质，准确、恰当地对收入进行确认非常重要。笔者根据新会计准则中收入确认的有关规定，结合自身工作经历，下面将对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。

在新会计准则中，对收入确认的标准做了如下定义：指企业在日常经营活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。此外，还要求商品销售收入同时满足下列条件，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、相关的经济利益很可能流入企业；

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

上述定义与条件是对收入确认的原则性阐述。对于房地产企业而言，由于其产品投资规模大、建设周期长，产品验收合格、交付使用、办理产权转移等程序比较多，再加上销售方式不断变化，使房地产企业销售的会计处理与其他行业相比有着明显的特点，而准则对收人确认条件的一般性表述并没有明确地概括出房地产行业的判断标准，使得财务人员在判定收入实现的条件上不易掌握。

在现实操作中，很多房地产企业在会计政策上采取下述方法确认收入，即在房地产已竣工并经综合验收合格且面积已经有关部门测定，发出“入住通知书”，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票后，确认房地产销售收入。

该确认收入的方法看似正确，但却不够严谨，并不完全符合房地产产品所有权上主要风险和报酬实质转移的法律标准。当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。因此，这种确认收入的方法尚存在一定的问题。

正确地确认房地产收入，应当是既满足会计上对收入确认的标准，也应符合法律法规的规定。为了准确的把握收入确认的实质，我们不妨在准则收入确认条件的基础上，从谨慎性原则出发，按照房地产企业的特点进行重新表述，具体化为以下五点，可能会更加合适：

1、 工程已经竣工并通过有关部门验收合格。通过有关部门验收，是指经政府有关部门对房地产项目核验，并取得发放的“竣工备案表”。

2、 实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得政府有关部门测绘后留存的面积测绘表，按实际测绘面积计算房屋总价。

3、 完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：（1）业主方正常来公司办理房屋交接手续，填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入；（2）业主没来办理房屋手续，按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的确认的方式可以采取以下几种：（1）采取报纸公告的，留存报纸原件；（2）采用邮递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；（3）采用传真、电话等其他方式的，应留存录音或传真回执等相应的记录或回单。

4、 履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户一次性全额交情房款的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，可办理房屋交接手续，确认收入的实现；对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后，可以确认收入实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应于实际收到首付款及银行按揭贷款之日确认收入的实现。

5、 成本能够可靠的计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算，但可以按确定的全部工程量进行准确估计。

以上具体化的收入确认原则适用于房地产销售的一般情形，即如果房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给了买方，企业应确认销售收入。

对于某些特殊的销售方式，也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。所以，我们在遵循上述原则确认收入的同时，对每一笔业务进行核算时，还应其剖析实质，以确定能否确认收入。例如以下两种常见情况就属于风险和报酬尚未转移的：

（1）合同存在重大不确定因素，例如，现阶段房地产市场处于低迷状态，房地产开发企业为促进销售，加速资金回笼，有时会在售房合同内添加部分保障买方权益的条款：约定买方在达到特定条件下有退房选择权，或者是买方有权获取房价下跌形成损失补偿。在这种情况下，由于收入的确认存在一定的不确定性，所以企业应在这些不确定因素消失后才能确定收入。

（2）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，比如，在销售时，与客户签订一种附带协议，承诺保证买方在特定时期内获得既定投资报酬等。在这种情况下，企业则应分析交易的实质，以确定是作为销售处理，还是作为融资、租赁或是利润分成处理。

综上所述，鉴于房地产行业具有不同于其他企业的特殊性，其收入确认的主观性高于其他行业，因此，应以新企业会计准则规定的收入确认的五个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，确定地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

参考文献：

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房地产行业成本核算与控制方面的问题主要体现在房地产开发阶段、销售阶段。

1.开发阶段

第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。

2.销售阶段

第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。

二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1.开发阶段

第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。

2.销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。

三、结语

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新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。

针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。

二、会计制度中房地产行业收入确认原则

按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。

具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

三、对商品房销售收入确认的争议问题分析

商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：

1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认

在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认

此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认

这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。

4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入

会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。

因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。

四、结论及建议

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关键词:商业银行;个人住房贷款;风险

中图分类号:F832.479 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14

经过十几年的迅猛发展,房地产业已成为推动我国经济增长的重要动力。而海南省独特的自然资源、优越的生态条件,更决定了海南省房地产业的特殊性,这种特殊性为个人住房贷款业务快速发展提供了良好机遇。2010年年初,海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业出现了许多新特点,随之而来的个人住房贷款金融产品也面临新的风险考验。如何有效预警和防范个人住房贷款风险,保持个人住房贷款业务的健康发展,是各家商业银行共同面对的课题。

一、个人住房贷款业务呈现新的发展特点

1.个人住房贷款的发展速度远快于房地产开发贷款发展速度。根据中国人民银行海口中心支行的统计数据,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额达到177.78亿元。个人住房贷款2009年增长33.45%,比2008年提高23.85个百分点。

2.个人住房贷款的增速有逐年加快趋势。根据表1分析,2008年前海南省七家商业银行每年个人住房贷款新增额一般都为十几亿元,而2009年新增42.5亿元。从图1可看出,各家商业银行都把个人住房贷款业务作为战略性业务,个人住房贷款业务普遍呈现出快速增长的态势。2010年6月末数据显示,海南省七家商业银行个人住房贷款当年新增74.1亿元,比2009年增长74.4%,发展速度迅猛加快。

3.个人住房贷款以外省个人客户为主。近年来,基于海南省得天独厚的气候、优美的生态环境等因素的吸引,外省个人客户按揭贷款占海南省商业银行个贷业务的主体。根据建设银行海南省分行的统计资料显示,按揭贷款80%以上为外省个人客户。据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,全部被岛外人士买走。内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军,这给各商业银行防范个贷业务风险提出了新挑战。

4.不良个人住房贷款单笔金额有所上升,投资、投机性个人住房贷款风险增大。以建设银行海南省分行为例,2006年以来,个人住房贷款不良率、不良个贷笔数逐年下降,2008年个贷不良率1.09%,2009年0.56%,但个贷不良率与不良个贷笔数占比却逐年上升,2008年这一比率为0.13,2009年为0.19①。个贷不良率与不良个贷笔数比率逐年上升,说明新发生的不良个人住房贷款金额呈现增大的趋势。综合分析海南国际旅游岛建设消息后,海南省房地产价格非理性大幅度上扬的现实,极有可能是投资、投机性购买高端房地产行为所致,这是海南个人住房贷款风险控制的新动向。

二、个人住房贷款业务面临的主要风险

1.宏观政策市场风险。在当前国家对房地产宏观调控政策的影响下,个人住房贷款的市场风险日益突出。一方面中央“国十条”政策的出台及对地方政府控制房价持续上扬政治层面的要求对房地产业已产生明显影响,尽管许多人预测海南省房价不可能大幅度下跌,但考虑海南省房地产市场面向全国的现实,如果降价风波席卷国内大中城市房地产市场,海南省房地产市场也不可能独善其身。当房价的跌幅比预期大的多,个人住房贷款的违约率将呈上升态势,存在潜在的断供风险,个人住房贷款质量将面临较大的压力。另一方面,由于国家个人住房贷款利率的提升将不可避免使炒房者的利润空间压缩,导致个人贷款的还款能力大大削弱,造成了不良个贷的上升。

2.房地产行业风险。当前我国房地产业正处于大调整阶段,自从国家出台新一轮房地调控政策后,全国房地产市场销售量缩小,但价格下降并未达到预期,楼市的走向依然不明。有关机构提供的数据表明,在亚洲金融危机之前,房价上涨3倍所花的时间,日本用了十年,香港用了十三年,而我国中心城市所用的时间平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的时间;北京市用了不到四年的时间;上海市则用了不到三年的时间。海南省在国际旅游岛建设《意见》颁布前后,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。其中三亚市2010年5月商品房均价18755元/平方米,是2007年初均价的3.65倍,与国内知名城市的上涨水平基本持平②。从2010年二季度海南省房地产市场的反应情况看,交易量萎缩、价格温和下跌同步发展,排除海南省房地产季度性销售因素外,国家宏观调控政策的影响已有所显现。一般情况下,价格下跌只影响房地产企业的效益,而交易量的持续萎缩可能危及房地产业自下而上的健康发展。

房地产业是资金密集型行业,对房地产开发企业来说,商品房价格折扣只是利润压低一些,而交易量的持续萎缩意味资金无法回笼,如果没有新的资金渠道补充,房地产企业可能面临资金断裂的危险。因为一是流动性风险加大,财务成本增加;二是持币观望气氛愈浓,实际需求可能会明显压缩;三是如果房地产开发商与购房者的博弈中,开发商在支撑不住的时候降价,很可能降价幅度很大,是开发商迫不得已的自救,对房地产业的打击是巨大的。目前银行业内部比较一致的判断是,如果房地产跌幅越过35%,则楼盘降价风和业主断供潮将相互激励,加上有很多购房人办理了多套个人住房贷款,一旦形成危机,后果会非常严重。笔者认为,如果国家再没有更严厉调控政策的出台,海南省房价下跌幅度应只是小幅回落,对整体市场冲击有限[1]。

3.个贷抵押方式的自生性风险。个人住房贷款主要是以购买的房地产为抵押物,向银行申请的长期贷款,并承诺按月或按年定期偿付银行贷款本息。银行作为债权人承担全部债务人违约风险。个人住房贷款以房抵押的方式,客观上存在一定风险。一是住房贷款种类少,除住房公积金贷款外就是商业贷款,银行作为住房贷款的最大债权人,自然也是风险承担者;二是缺乏住房贷款的风险分担机制,主要是住房贷款证券化等衍生工具不够,风险无法转嫁;三是个贷基本上都是中长期贷款,一般都在10年以上,随着个人住房贷款余额的持续增长,聚集的风险也在不断增长,贷款人恶意逃债、开发商恶意骗贷、失业人员无力还贷等都可能使风险由银行承担;四是银行处理贷款违约抵押物的难度大、成本高。

实践证明,银行作为债权人,一旦出现房贷违约现象,在处理作为抵押物的房产时将遇到许多困难,主要表现在两个方面:一方面胜诉无法执行,包括抵押房产为被执行人唯一的房产,法院无法进行强制执行拍卖;或抵押房产下存在多人户籍,非债务人独有;或被执行人其抵押房产有他人居住,法院不愿引起社会矛盾而中止执行等。另一方面,即使执行回房产,将其拍卖变现也需要专业人才,银行是金融企业,如果成立专门的机构处置违约房产,成本相对较高。委托中介机构处置,实际成效也大打折扣。国际经验表明,个人住房贷款信用风险在贷款发放后3～8年内达到顶峰。海南省作为房价上涨过快的特殊省区,购房人大部分又非本地居民,个贷产品的自生性风险相对更高一些。

4.银行操作风险。目前,个人住房贷款业务竞争十分激烈,银行为了扩大业务范围,争取更好的市场份额,自觉不自觉地降低客户门槛、放宽审批条件,这是银行内部产生操作风险的最主要原因。从现实的“假个贷”案例中可发现,开发商恶意造假、开发商与借款人串通骗贷、银行贷款审查不严等都很容易带来操作风险。主要是客户经理风险意识不强,贷前资信审查不严;贷前调查不全面,过分依赖开发商;贷后管理不到位等。另外,由于个人住房贷款笔数多、期限长,个人变化因素较多,给贷后管理带来极大不便,也使个贷风险随着时间的推移风险不断增加。

三、个人住房贷款风险防范措施及应对建议

1.加强宏观房地产市场的调研分析。宏观房地产市场良性发展与个人住房贷款健康发展密切相关,对宏观政策的把握有助于个人住房贷款风险的控制。一是加强海南国际旅游岛背景下宏观经济政策的研究,准确把握宏观政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响,避免市场和政策风险;二是密切关注房地产行业的整体走向,特别是关注房地产贷款企业经营变化情况,及时调整经营策略;三是密切关注房地产市场价格指数和个人收入比例,商品房价格由租(土地转让价格)、价(商品房人工、物耗价格)和税(各类税费)构成,科学测算有关量化比例,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的风险。

2.重视对开发商和贷款项目的审查。宏观房地产市场健康与否的风向标――房地产开发贷款对其下游产品――个人住房贷款的风险度有直接影响,重视对开发商和贷款项目的审查,间接实现了对个人住房贷款风险的防范。主要有两个关键环节:一是严格审查准入资格,从企业资质、管理水平、财务状况及管理层个人信用记录等方面全面审查,特别要深入了解企业法人的个人资信状况。因为在目前现实的社会条件下,企业主要负责人的资信对一个企业及贷款的安全性有重大影响。二是提高合作项目准入门槛和贷款条件,对销售价格明显波动或资金出现异常变动的,要适当降低贷款成数,严格首付比例,防止抵押房价值虚高。因为过度上涨的房价,在调整周期来临时跌幅也更深,这时贷款成数将覆盖风险敞口。

3.进一步规范贷款操作。一是加强贷前审查,严格把握客户准入标准,除确保贷款人第二还款来源足值、有效外,重点要关注其第一还款来源的偿债能力。经验表明,第一还款来源如果出了问题,第二还款来源往往也不能保证足额还款。二是严格贷中审查,关键是要严格落实面谈面签要求,做好真实性调查,当面见证客户签署贷款申请书、贷款合同、担保合同、贷款支付凭证等法律文书。三是完善制度建设,实施个人住房贷款审批“工厂”化操作,通过集中化、流程化、标准化审查,降低内部管理风险。四是对大额个人住房贷款实行特别审查制度,严格控制发放的比例,对涉嫌高档楼盘炒房的,严禁发放个贷。

4.强化贷后管理精细化水平。个人住房贷款还款周期性长决定了贷后管理的重要性,海南个贷客户异地数量多决定了风险的可控性弱。要建立系统的个贷风险监测制度,加强贷后管理,防患于未然。一是密切跟踪楼盘销售情况,定期到项目现场实地走访,对重估后抵押率越过70%或不符合合同约定的,要及时要求客户追加担保,确保抵押物足额、有效;二是严格贷后资金流向监管,防止挪作他用,资金流向出现异常的要及时采取措施回收贷款;三是综合运用上门催收、委外催收、法律诉讼等手段,加大催收的力度,提高逾期个贷的催收效果。

5.强化以人为中心的自我约束机制。许多不良个贷都是有章不循、违章操作、违规放贷的恶果,防范和控制不良个贷风险,必须以人为本,用一批知识全面、洞察市场、了解经济、道德清廉的“人才群体”构建起一道决策专业、选项审慎、嗅觉灵敏、稳健经营的防风险“人墙”。一是不定期实行员工岗位交流和轮换制度,培养员工的事前防范的意识,最大限度规避、转移、化解、控制个贷风险。二是实施贷款责任倒追机制,个贷一旦发生风险,首先检查审批人环节是否合规、合法;其次检查客户经理是否有弄虚作假、失职渎职等行为;第三如果排除以上两种情况,则分析是否是不可预测或不可抗力因素导致个贷风险,按照尽职免责的原则,对于人为因素造成个贷风险的严加惩处。三是把不良个贷理赔工作人格化。将不良个贷的损失风险转化为信贷管理者个人的收入、地位、名誉等的风险,通过最终由每个自然人承担贷款的终极责任,从而增强工作责任心,使个贷选项更加合理,决策更加谨慎,操作更加规范,经营更加稳健。

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关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略

一、“营改增”税制改革简介

税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。

二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析

营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。

三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响

1.对营业税及增值税的影响。

我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。

2.对土地增值税的影响。

“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。

3.对企业所得税的影响。

在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。

四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析

1.积极反映，争取税收政策支持。

由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。

2.政策筹划，争取财政资金支持。

由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。

3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。

4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。

五、结语

“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。

参考文献：

[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.