房地产商业地产培训精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产商业地产培训，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产 多级市场 对策

随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。

一、房地产多级市场的现状

房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。

二、房地产多级市场形成的原因

1.房地产商的认知过于商业化

更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。

2.房地产的开发缺乏深远的系统思考

商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。

三、房地产多级市场的对策

1.努力发展二手房产市场

房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。

2.调整我国房地产的整体结构

根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。

总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。

参考文献：

[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济，2013（12）.

篇2

关键词：商业地产；经营模式；对策

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商业地产的定义

商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。

近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

2 我国商业地产主要经营模式的特点

随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。

2.1 纯销售模式

纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。

但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。

因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。

2.2 租售结合模式

租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。

2.2.1 订单模式

订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。

订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。

但是，订单模式也存在其劣势。

首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。

再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。

第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。

这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。

这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。

这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。

而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。

3 我国商业地产运营过程中的问题

3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。

一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。

商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。

3.2 商业地产融资渠道不足

我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。

3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足

商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。

4 我国商业地产未来发展的对策

4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力

商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。

4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链

商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。

4.3 专业人才的培养和专业团队的建立

一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

参考文献

［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.

［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商业地产改变中国［M］.哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.

篇3

今年3月30日，美国国际资产管理协会（IREM）与上海威斯顿不动产管理学院举行新闻会，首次对外宣布，IREM专为管理各类大型不动资产投资组合的从业人员设置的资格认证――CPM项目正式进驻中国，随后将展开招生 、授课及资格认证等一系列工作。

现在，CPM培训项目终于中国落地启航。

开学典礼上，建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎，上海房地局副局长庞元，上海财经大学教授、威斯顿不动产管理学院院长印华等，分别作了简短而精彩的讲演，本刊予以另文专摘。

另，《财富地产》在今年五月对CPM项目做过详细报道之后，再次探访CPM在中国的首次启航，分别采访了讲师Mr. Ramon Venero以及首期班的两位学员。

Venero先生自1978年起从事商业地产投资管理业务。曾就职于大型美国房地产集团、地区开发公司及资产管理公司，并一度管理隶属于大型开发商建筑商集团的属于他本人的资产管理公司。曾管理过多种物业类型的资产，含住宅地产、商业地产、零售商铺、工业地产、业主委员会资产及度假地资产。

《财富地产》：请问您最早从事什么行业，如何加入到CPM的教育培训工作的。

Mr.Venero：可能CPM的会员面对这个问题都会有一个相同的回答：进入这一行纯属偶然。我最初的理想是做一个管道工人。是开发商找到我，来帮他们打理一些资产管理的业务。后来就慢慢进入这一行了。

我在1990年正式加入IREM协会，而且协会要求会员在正式成为会员之前，必须要参加一定数量的会议。我自己曾经有自己的资产管理公司，现在全职投入CPM教育工作，这也是我的愿望。现在除了上课之外，还在攻读博士，希望将来可以更多地在大学里进行资产管理教育。

《财富地产》：第一天上课感觉如何，和在美国教CPM有什么区别？

Mr. Venero：感觉非常好。我有一班非常棒的学生，而且资历也非常深，远远超出我的想象。虽说有文化和语言上的差异，但我们沟通得还是非常好，这让我感觉和在美国没有太大区别。如果说区别的话，还是在于语言，但很多东西中美还是有相似之处，例如财务课程，基本是相同的。

《财富地产》：您如何看待CPM培训项目在中国的前景？

Mr. Venero：上海的房地产开发已经达到一个非常高的水平，甚至已经超出了我的想象，包括建筑设计、施工质量、服务品质等等。给我的感觉是，如果中国的房地产业者可以在中国运营好这些高质量的楼盘，那么他们在世界上任何一个城市都可以做到同样好。

此外，上海房地产业的物业和二手房交易，也已经达到了世界水平，和伦敦、纽约、东京这些大城市已趋于一致。那么，为了保证开发和行业的深度发展，必然要求市场有一批资深的，受过专业教育的人才。而作为拥有如此大量房产的市场，势必需要大批专业的资产管理人才出现，参与投资与开发建设。

CPM是有几十年历史，非常成熟专业的资产管理教育系统。我期望几年内可以出现中国本土的CPM教师来加入我们的队伍。我非常看好CPM项目在中国的前景。

刘琦，上海世博土地储备中心资产管理处处长，首期CPM培训班学员。

孙浩，上海鹏欣集团有限公司资产管理部副总经理，首期CPM培训班学员。

《财富地产》：你们最早是怎么知道这个培训班的？

刘琦：前段时间，威斯顿学院组织了一个活动，邀请的印华教授正好是我的老师。通过他我知道了这个培训班。加上我本身就做资产管理，所以就报了这个培训班。

孙浩:通过几年的运作，威斯顿学院的培训在业内已经有了品牌知名度。我们作为开发商也能够感受到威斯顿能很好地把握住地产教育走向。所以这次威斯顿学院办了这个CPM的资格培训班，我也是非常乐意来参加的。

《财富地产》：这两天的课感觉如何？

刘琦：这是CPM第一次在中国开课。美国教师上课有他们自己的风格，认真尽职，形式也很有趣。虽然有些文化差异，但学员们大部分都是年轻人，对于新生事物易于接受，还是比较容易融入其中。我以前也参加过一些相关培训，但这次CPM在课程体系以及老师的风格上都和以往有区别。这门课除了课程和国际完全接轨之外，最有特点的地方在于它专门开设了关于资产管理道德规范的课程，并且需要作为考试内容。我认为这点非常重要，这门课非常有助于端正和规范从业人员的敬业态度。

孙浩:我的感觉也比较好。CPM虽然之前在北京有过，但并不成功。这次算是第一次正式落户中国。CPM培训，对于我这样的开发商的工作，对中国的房地产行业都是非常有帮助的。中国的商业地产，经过持续几年的开发高峰之后，现在进入了一个营运高峰。虽然现在有专业的管理公司，但未必有专业化的业主。而CPM的培训可以培养出更聪明、更有经验、懂得用国际语言来沟通和交流的业主。对于资产管理道德规范这门课，中国有句古话，先做人，再做事。行业道德也就是职业自律。CPM能够发展成今天的规模，它必定有其内在核心的道德价值观和道德规范，而这些是保证一个行业正常运行的基础。所以我觉得这门课对我们来说很有必要。

《财富地产》：你们认为CPM课程对自己日后的工作会有怎样的帮助？

刘琦: CPM课程偏重于培养你的思考能力，强化你的职业精神，会让你用一种非常职业的态度对对待资产管理。可能这其中的某一两点并不会现在就现实可用。但是它是一种体系，最终会让你掌握一种方法，一种专业思维方式.

孙浩: 之前也参加过一些相关的培训，作为专业的资产管理培训来说，这还是第一次。应该来说，其它的一些培训，主要偏重于一些专业能力的培养，而CPM更侧重于思维方式的培养，是在告诉你一个想问题的方式方法，然后用大家都能理解的方式来进行交流和沟通，这就突破了语言文化的障碍。

《财富地产》：作为从业者，请问你们是如何看待上海资产管理行业的现状。

刘琦：上海也好，中国也好，很多年以来房地产业一直处于一种高速开发的阶段，但是目前随着城市土地和可开发空间的减少，中国的房地产业可能需要把注意力更多地转向持有长期经营的物业。那么在这个时候，注册资产管理师就显得格外重要。中国的地产业将逐渐由强调开发而转为强调经营管理。那么资产管理专业出身的人，以及持有CPM资格的专业人士，将会在上海以及中国地产业越来越显现出他职业优势。

孙浩: 应该说，国内的地产业发展到现在这样一个阶段，迫切希望有更高水平更高素质的人才来进行资产管理。因为谈得上资产，就很可能是上亿上十亿的规模。在这种情况下，一个很小的失误就会导致一个很大的损失。所以这时就需要一批精于资产管理的专业人士来服务，甚至可以说现在已经到了呼之欲出的阶段了。

汲取教训积极应对

由美国次贷引发的金融危机，已波及全球，正在各国经济和社会生活带来严重冲击。现在大家都在热议救市对策，这次危机是长期潜存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事论事。中国作为13亿人口的发展中国家，值得从中吸取的教训很多，我认为关键是重视实体经济。美国的次贷危机，表面上是房地产引起的，实质上是金融体系混乱造成的，特别是金融管制混乱及金融衍生品失控造成的后果。以虚拟经济取代实体经济，必然导致实体经济虚幻化，夸大经济总量，这类教训十分深刻。

重视实体经济就要时刻关注三件事：一是适时调整信贷，保证资金充裕；二是增加供给，做到总供给与总需求基本平衡；三是扩大消费，拉动内需不断增长。这三条的实质就是保增长、稳经济，防止经济下滑。

近来，国内外看好中国经济，主要是中国经济基本面没有改变，依然处于快速稳定增长势头，这一点来之不易。

房产管理是资产管理

很高兴参加威斯顿不动产管理学院举办的“国际注册资产管理商业地产”综合课程班的开学典礼。谨代表上海市房地资源局表示祝贺。

前天，我的老师印华教授来过电话，得知杨部长也出席，我们深感荣幸！感谢杨部长多年来对上海房地产业发展的关心和支持！

据邀请函介绍，“学院所招学员涵盖国内外一线房地产公司。广大房地产从业人员已经意识到，目前房地产的操作已经逐步向资产管理方向转移。”我认为，这是一个比较重要的认识深化。

说到资产管理，会涉及到什么是资产，什么是资产价格；在房地产言房地产，就涉及到什么是房价。

我们对房价的认识和分析已经经历了三次拓展。

第一次是从产品向商品的拓展，随着计划经济向市场经济的转变，人们认识到房价不仅是由成本决定，更是由供求关系决定的，并将市场供求情况作为分析房价波动的主要工具；

第二次是从房地产商品向房地产资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并具有保值增值功能的实物资产，这时房价就不仅由简单的市场供求关系决定，而类似金融市场的资产定价行为，会受人们预期的影响（望梅止渴是预期，等待第二只靴子落地也是预期），还会产生价格泡沫；

第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，将房地产市场放到我国资本市场中、我国宏观经济整体中、国际资本市场中、国际资本流动和整个世界经济背景中进行分析，房地产价格不仅受到房地产市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率、税率等宏观经济变量的影响。在2004年10月我局给建设部领导的一份专题报告中已经明确提出，要高度重视汇率、利率、股价、油价、房价的五市互动关系。如果说当时许多同志对此还不以为然的话，自去年下半年至今的世界范围内发生的货币金融动荡，以及所带来的后果，已经给我们上了深刻的一课。现在我们回到课堂上，希望能从理论和实际的结合上补上这一课。这将是十分重要的！

预祝“国际注册资产管理商业地产”综合课程班达到预期效果，取得圆满成功！

学习最新理论 绝不纸上谈兵

很高兴大家来参加威斯顿学院学习，现在房地产市场可能遇到一些波折，但从长远来看还是向上的。特别是，从十七大以后调控思路有了明显转变：重新确认房地产业是国民经济的支柱产业之一；提出要增加居民的财产性收入比重；今后解决住房问题，解决老百姓民生问题很重要一点可能是要分层次、多渠道的解决。有的是通过市场渠道，有的是通过政府财政这个渠道；并开始关注租赁市场的发展，对个人出租住房收入改按10%征收租赁综合税，但是这些还不够。房地产是一个区域性市场，不能一刀切进行调控，应当采用“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”的思路来调整对策措施，这样市场才能健康有序发展。

篇4

去年初，受万科等大企业高调宣传影响，整个地产行业瞬间觉得转型已经迫在眉捷，而转型大的方向，就是从过去单一的土地开发模式，转向持有运营。这对于多年习惯了“买地――卖房”模式的大多数开发企业来说，向持有运营转型并非易事。意欲转型的房企，涵盖来说至少在意识上要有以下几项“互联网+”的观念需要确立。

弃开发模式 转持有运营

首先要明白所谓向着营运转型就是：向资产管理转型、向生产资料获取方向上转型、向既有客户资源挖掘服务转型。

这其中，除去原有管理营运团队和资源整合发生战略性转变之外，企业同时也需要增加储备IT团队，以使其带动原有团队接纳吸收互联网思维。唯此，发展的速度，或者明确地说就是业绩，才有可能保住增长，不至于转型之中大起大落。

以行业龙头万科来说，其物业销售营业额已突破2000亿元。在整个地产市场严重供过于求的大势之下，与所有房企一样面临着全国战线的回缩，这就使其面临着一线等核心城市只能保住利润，却不能支持业绩扩张这样的窘境。万科在三四年前才调整战略，明确逐步增多持有型物业占比方向，所以近几年来我们看到的是它在拼命向养老地产、产业地产、旅游地产方向寻求转向。但其增长速度和规模显然不足以支撑过往2000亿元大盘转型。所以，万科又做社区“五菜一汤”，做小区O2O，甚至找雷军去聊和地产可能根本不相干的事。

当今的世界，TMT领域的大佬已经无所不能。谷歌甚至百度都要进军汽车行业，研制出产智能汽车。那么地产商的跨界、混业也必将是大势所趋。尤其是那些上市的地产公司，面对“新常态”之市场，单纯靠卖楼销售已经走到尽头，业绩支撑很难维续。未来三两年内，我们一定会看到房企向持有转型，甚至向非地产行业领域转型。科技、农业、轻资产服务等领域或许都有可能看到开发商的身影。

弃借贷开发 转金融投资

中国持续二十年的房地产开发模式看似繁复，简单概括则只有一个――向银行借钱融资，之后建房卖房，最终获利。这个模式在当今市场供求关系彻底转换、市场风险和银行管控日益趋紧的形势下已经不可维系。未来开发商应该从金融机构的借贷者，转向金融融资的参与者，甚至主导者，房企的运营才有可能得到保障。

事实上，自2009年政府加大房产调控力度，许多地产企业和相关金融界人士已经意识并着手采取新的地产融资形式和手段。也就是自那时起，各类地产信托、基金等层出不穷、名目繁多。但其本质上，多数还是以开发商购地和销售回笼资金为导向。

而现在互联网金融风起云涌，旧有的地产融资模式有了更大的扩展空间。刚刚披露年报的碧桂园去年业绩突破千亿元，据悉与其在金融方面的创新不无关联。其与上市金融公司汇联深度战略合作，金融公司为其设计了从投标拿地到众筹销售的所谓“地产全产业链金融服务”产品，不仅资金成本大幅度降低，而且支持力度效率远高于以往的单一形式。

由于房企是近乎类金融的企业，物业资产与生俱来的融资优势使其在金融领域可以游刃有余，包括其庞大的业主资产潜在空间，在互联网金融大行其道之当下时节，房企不但可以通过众筹等方式获取低成本资金，更可以通过资产投资方式实现跨界成功。

近几年，我们看到有越来越多的国人去海外购置房产，“国人未来十年置业热点一定是在海外”的论点也催动许多国内有实力的房企去海外投资地产项目。如果以基金的模式带旧有客户去海外购置自己开发的房产，房企无疑又挖掘了一个巨大的金矿。

弃土地开发 转行业跨界

过去二十年，如果说土地招拍挂制度制造了世界经济独有的政府土地财政，进而一夜暴富的发展奇迹，那么资本市场向房企开放，允许大量房企上市，甚至开放所有行业上市企业从资本市场进入房地产领域，则是这一畸形经济实现的引擎发动机。当资本市场与土地拍卖联动，土地与股市互推上涨，进而将楼市推向极致甚至疯狂程度之时，新一届政府所说的“转型”和“新常态”，实际是在警示：这一模式已经走到尽头。

房企的核心生产资料只有两个――土地和资金。当市场供大于求形势显现，土地生产资料的价值必然大幅度滑落，不被认知。未来整个行业必然面临因产能过剩而导致大量企业退市，或者关张倒闭的行业倒退和萧条。转型，不仅是发展，对于多数房企来说，更有可能仅仅为了活命。

事实上，在一个良性的相对完善的房地产市场之中，所谓房企的生产资料远远不止土地和资金两项。比如欧美、日本、东南亚等国家，商业管理、资产经营、酒店、城市公寓、工业厂房，甚至机场、码头、影视、旅游、体育产业等都可以使地产商投资并且获利。而这些领域的资源其实正是时下国内开发商所欠缺的生产资料。在此方面，万达无疑已是做出了很好的范例，其整合院线、足球、体育经纪、主题公园等，其规模不同于万科模式的快速扩张，生产资料的多元化注定是其基础。

近三五年来移动互联网带给各行各业巨大冲击，新技术、新产业以及新商业模式无处不在。大数据、云计算、物联网三大体系已经通过许多行业渗透进入房地产领域。当地产开发商所提供的物业空间已是所有行业承载体之时，每一个行业企业，其实都事实上成为了开发商的生产资料。

去年底，雷军的小米公寓亮相引来众多眼球。但其实国内城市公寓第一品牌的“未来寓”已然稍稍在做全国的布局扩张。这家由基金背景支持的管理公司已经在南京、上海等城市自持管理，或者与开发商合作有项目，今年计划将进军北京，与京城房地产商寻求合作。

我们看到，去年中国的中超俱乐部无一例外的全部由开发商出资所有。作为全世界第一大运动项目，足球固然对于塑造品牌甚至扩张拿地能带来直接的利益，但中超最大的获益者――广州恒大，则在最辉煌耀眼的时刻推出了它的矿泉水和粮油。而众多人的看法，由于地产企业业绩下滑，中超未来两年将会有一家俱乐部老板易手。危机也无处不在。

这些信息都说明房企的机会与市场还有很大的可为空间。跨界跨行业，整合更多的生产资料，实际在验测着开发商老板们的眼光与智慧。

弃短线挣钱 转孵化投资

总理今年两会上不仅提到了互联网+，更重要的是提到了要鼓励全民创业。可以说，中国正赶上史上绝无仅有的创业机会。

时下各类形式的创业孵化器涌现。从已知的数据看，全国孵化器数量可能多达上万个。除去政府主导的之外，大量的孵化器还是由天使或VC投资人和投资机构所为。

所谓的孵化器，无非是给创业者提供创业的空间，并对项目加上引导，促其成功。所以，物业空间是所有孵化器的载体，是基础和必要硬件。而这方面无疑开发商有着与生俱来的优势。

无人不知乔布斯车库创业的传奇故事。世界上许多伟大的进入世界五百强的公司都由创始人初期在十分艰难的环境下创业成功，将企业做大成为市值百亿，甚至上千亿、上万亿的公司。而近年IT、互联网难得的发展机遇，也为中国创造了绝佳的创业空间和环境。当众多八零后、九零后创业风起云涌一般掀动起创业大潮之时，拥有物业空间资源的开发商如果错过搭载的机会，则只能证明这个企业终将走向没落。

商业地产现在全国大量过剩，除了招商和运营管理在其中起着重要作用之外，开发商的思维意识固化，也是其重要原因。面对电商对传统商业物业冲击，以及整体供应量过剩的双重压力，开发商现在甚至可以将购物中心和社区商业定位为“商业孵化器”，将市场潜力大、市场可延展空间大、团队管理强的品牌商业引入，或者协助其发展成为连锁商业。此类模式在万达广场也在升级换代之时，相信会有极大的可为空间。

此前不久，北京几家华堂商场相继关张停业，原有的开发商将其改造为商务办公使用。这种随市场而转向的做法是一种明智之举。在北京写字楼租金水平大大高于商场租金收益之时，在法规可以接受的前提下，资产的价值得到了最大化发挥。但是，如果能更彻底地向孵化器转型，也许会有更意想不到的收获。

本人去年开始入黑马营创业培训营学习，如果按照中国特色商学院主要是为了“混关系”去看，我倒认为，这里其实才是地产商们最应该来的地方！创新企业、各行各业的产品和创新商业模式会聚于此，对于想笼络各业资源甚至生产资料的开发商来说一定会不虚此行。

地产之大势未来，就是开发商极少再有靠海量房产销售获利发展的可能。对于那些高融资成本的房企来说，这可能难以接受，但“新常态”下也只有迎对，而不要继续压赌逆转。一方面手里的项目要盘活，另一方面长远的投资必须迎对。长线投资将是开发商们不得不面对的现实。

昨天和几位同学聚会，一位同学讲青岛万达广场经营状况如何如何惨淡。事实上大家都知道，作为中国最成功的商业地产开发商万达模式确实创造了天下奇迹，但全国多地万达广场商户生意不佳，铺面空置现象也十分普遍。

去年起万达推出了2.0版本万达广场，即以主体公园等体验式消费为主导的经营模式。就其自身创新来说，此方向不能说不对。但就全国已建成上百个1.0版万达广场来说，其改造升级也成为必然。假设可以把万达广场定义为“商业孵化器”，万达划出一定比例的空间用于商业品牌孵化，其连锁规模效益对于商家来说都将是火箭引擎一般的助力，轻轻松松就可以快速培育出数家IPO上市公司。其所获得的回报收益怎是卖点物业、收点租金可以匹敌！

弃销售主导，转技术营运

“互联网+”代表一种新的经济形态，即充分发挥互联网在生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域之中，提升实体经济的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。

就地产行业来说，新常态下整个行业市场，房企面对转型需求与压力，则必须改变旧有的组织结构，特别是团队构成。必须从只管地和钱的简单、粗放营运模式，向增多经营管理专业人员、IT人员、金融专业人员方向转型。

当使用大数据进行市场定位已经可以颠覆过往任何大牌专家、机构所谓专业报告之时，房企的投资以及运营终将彻底改变。而在市场总体已经严重过量的现时市场之中，产品主义、经验主义的操盘都已过时。一个以销售为导向的金融产品的设计加上平台渠道化的引流，或许可以让所有的营销行为都弃之不用。而这些，无不仰赖于团队转型，人力资源储备战略转型。

总体来说，过去二十年中国房地产是高速发展的“圈地――卖房”一个模式，中国从住房短缺转瞬之间成为了绝大多数城市房屋过剩的国家。全国现在房地产开发企业总计3万多家，境内外上市地产公司多达数百家。在市场预期向下的大环境背景之下，房企如何继续存活下去？这是摆在许多开发商面前不得不面对的现实。

篇5

1.中国的城镇化还没有结束，大量的人口将从三四线城市和农村涌入一二线城市。未来数年内人口流动的主导方向都是从中小城市进入一线城市，因此，北京、上海等一线城市的土地以及二线城市一些地段较好的土地是稀缺的。可以预测，在未来数年内，我国的房价水平在总体上还将平稳上涨，但是由于地价越拍越贵，房价与地价之间的利差将越来越单薄。

2.另一方面，因为我国出生率的下降以及人口预期寿命的延长，总人口缩减和中青年人口占比减少将成为我国人口变化的总趋势。加之我国严格的计划生育政策，人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何一个国家都可能更为剧烈。根据招商证券研究中心的研究报告，我国25－45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降，在2018年以后下降速度会明显上升。城市化进程在一定程度上能抵消适龄购房人口减少的影响，但这种抵消只能在未来14年左右的时间里有效。目前的城市化率已经达到46%，城市化率在未来会处于加速阶段，城镇购房适龄人口(25－45岁人口)在2015年到2027年间形成了一个高峰平台，其中2023年前后达到最高峰，约为2.483亿。就也意味着传统的以开发为主导的房地产企业在购房高峰期后将越来越难以获得快速增长，所以，随着我国城市化水平的提升和人口增长率的不断下降，房地产行业应该逐渐转向以持有核心商业地产为主的综合运作模式上面来。

二、以客户导向的综合房地产企业运营管理过程研究

以客户为导向的理念是综合房地产企业保持竞争力的根本。综合房地产企业持有大量物业，此类物业一方面必须是客户需要的，另一方面则必须是能持续吸引客户的。要真正做到以客户为导向，完善企业的运营管理流程，房地产企业必须要做到以下几点。

(一)对潜在客户进行分类

房地产企业的客户既包括居民又包括商业用户，不管产品是面向居民的居住型房地产还是商户的商业地产，企业都应该首先对项目的潜在客户进行细分，以确定各细分市场中客户的需求，并以此作为产品设计与开发的基础。比如万科就将其客户细分为成功家庭、职业新锐、望子成龙家庭、幸福晚年家庭和务实家庭型，这种细分有助于产品的精细化开发。

(二)建立基于客户价值的分析模型

对于房地产企业来说，客户的价值在于他们可以给企业带来现金流量，所以房地产企业可以采用建立在现金流贴现方法上的客户价值分析模型，对客户的价值进行计算。客户价值的大小中取决于客户对项目的购买量、企业的预期收益率和现金流持续期。根据分析可以确定客户价值的大小，帮助企业确定目标客户群。

(三)确定企业的目标客户

在对客户价值进行分析之后，房地产企业可以追求那些符合自身战略定位的客户作为目标客户。目标客户确定之后，应了解其对于产品的需求，要实现这个目标，房地产企业就应该设立一个可以反馈客户的态度的专门机构，用以跟踪并不断地改善房地产企业所提供的产品与服务。这个机构的核心是建立与企业规模相符的客户信息管理系统，并致力于掌握客户的个性化信息。

(四)对目标客户开展一对一开发与营销

在项目开始之前，房地产企业应该为目标客户制定一流的规划设计、施工方案和商业方案，开发人员和产品营销人员都应该与客户成为朋友，站在客户的角度来思考项目，保证项目最终能符合客户的期望，赢得客户的满意;在项目实施阶段，项目经理、项目商务经理以及企业的相关职能部门，需要与客户充分沟通，随时注意项目实施与客户需求间的关系;项目竣工之后物业管理的持续期限很长，一般来说与房屋的使用寿命相等，所以对于客户来说房地产公司物业管理质量的重要性绝不亚于房地产的质量本身。如果房地产公司所提供的物业管理服务中让业主获得了好处，他们必然会成为房地产商的口碑塑造者。这一方面大大提高了开发商的美誉度和知名度，同时也提升了房地产公司产品的差异化水平。

(五)以客户为中心重组业务流程

传统的房地产企业普遍存在一种重视产品，而轻视客户的运营管理体系。因此，要建立客户导向的运营模式，房地产企业就必须对企业的整个业务流程、企业文化、信息流程、培训模式等进行全方位再造，才能所得整个组织转变为客户导向的组织。

1.业务流程再造

业务流程再造所涉及的主要内容是决策权力分配流程的再造、业绩评估体系的再造和员工激励机制的再造。决策权力分配流程的再造主要涉及到在客户导向的模式下重新进行权利划分和部门划分的问题，新的决策流程应该能更灵活的处理客户的诉求。业绩评估体系和员工激励机制的再造主要涉及到在新的运营管理模式下，如何激励员工以客户的需求作为自己工作的出发点，以及如何将对客户的服务纳入到企业的绩效考核体系中的问题，新的评估的激励体系应该更有利于激发员工服务于客户的意识。客户导向的运营模式塑造涉及到了企业经营管理过程中的所有环节，不仅包括传统上的营销与市场部门，工程部门、法律部门、财务部门等都会成为客户接触的窗口，都成为企业价值增值过程中的一部分。因此基于客户导向的管理要求企业必须从体制上推行部门间横向合作，协同应对客户的问题与诉求，形成以客户为中心的企业组织架构体系和运营管理程序。

2.企业文化再造

房地产企业将其企业文化逐步从“产品为中心”或“销售为中心”的文化转变为“以客户为中心”的文化，企业的各个部门的工作都从客户角度来展开，把提高客户的满意度作为企业的经营目标之一。同时还可以结合企业内部的机构整合，推行崭新的机构组织模式;结合企业的人力资源规划，打造企业价值和个人价值和谐共生的平台。

3.信息流程再造

房地产企业应该结合最先进的信息技术，建立可全企业共享的内部客户数据库系统，将客户的基本情况、与企业的交易记录、客户对产品的满意度、客户对产品的后续需求等信息进行整合，然后充分利用企业收集的数据，通过数据挖掘，及时满足客户的诉求，并可以使对客户的一对一营销变得更为方便。

4.培训模式再造

房地产企业必须加强对新老员工再培训，真正作到把企业“客户导向”的运营理念和“以满足客户利益为目的”的企业目标深入员工内心，让企业员工的目标与公司目标保持一致，而不发生理念上的冲突，这样才能使组织发挥最大的效益，使员工的工作达到最大的效率。企业培训工作应把重心集中于对企业理念的讲解、与客户的沟通技巧和新组织运作方式等方面。

5.客户导向运营管理的制度化

房地产企业可以在实践经验的基础上，建立符合公司战略的客户导向型管理制度，具体包括:客户资料及来往文件管理、客户投诉管理、客户信用管理、项目回访管理、项目物业管理等内容，并将这些内容细化、规范化，形成标准化的管理。

三、基于客户导向的综合房地产企业运营管理模式设计

篇6

关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略

纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。

一、政策干预下国内房地产行业的发展现状

目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。

二、政策干预下房地产财务风险的成因分析

由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：

(一)财务管理人员素质低下带来的风险

由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。

(二)新信贷政策造成的风险

为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。

(三)新的税收政策带来的风险

另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。

(四)新的土地政策带来的风险

当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。

三、降低房地产财务风险的有效策略

为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。

(一)创新融资形式，提高应对风险能力

由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。

(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能

很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。

(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质

根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。

(四)合理避税，降低部分土地增值税

作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。

四、结束语

面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。

篇7

泡沫！至于快与慢，那只是时间问题。

7年前，一个来自广东湛江的年轻人认识到SHOPPING MALL（MALL――摩尔，即大型综合购物广场，是西方城市现代化进程中产生的集购物、娱乐、休闲于一体的大型商业物业设施）这个新生事物的发展前景，在深圳市工商局注册了“铜锣湾广场”、“铜锣湾百货”这两个商标，此后，这两个“铜锣湾”――与香港铜锣湾地区没有任何关系的品牌迅速在中国内地扩展。

2005年的5月17日，当铜锣湾江门新会店注销了营业执照后，铜锣湾品牌出现透支征兆，媒体上“关张、倒闭、撤柜、欠款”等词汇开始与被奉为“SHOPPING MALL中国第一品牌”的“铜锣湾”相伴。

记者多方调查，截止目前，自营的数家铜锣湾百货几乎全面溃败或易手，品牌输出的44家铜锣湾广场大部分处于停滞状态，欠下不少供应商货款、开发商租金和员工工资。

与当年初闯深圳时名不见经传相比，这位如今年届不惑之年的湛江人名为陈智――铜锣湾集团董事长，被一些媒体炒作为“中国摩尔之父”。众多专家一致认为，家族式管理、长期占压供应商货款和大部分依靠品牌输出等短视行为成为陈智和铜锣湾集团的致命之伤。

为了扭转颓势，陈智四处奔走，积极努力，寄希望重组铜锣湾旗下的三大板块：铜锣湾百货引入社会资本、铜锣湾广场暂时独资、商业地产创设策略联盟。陈智家族与供应商、开发商三者之间的利益链条和相互博弈的图景开始显现。

“造MALL”运动

铜锣湾品牌危机正是由陈智在铜锣湾内部所发动的一场声势浩大的“造MALL”运动所致。

陈智，话不太多，外表谦逊，有点像文弱书生，可是谁又能想象他是一个具有进攻性和扩张野心的商业枭雄呢？

2001年，陈智在深圳华发北开了第一家“铜锣湾广场”，赢得了业界的一片赞许。但陈智没有立足下来，做精做实，而是一步就走向了全国，膨胀的野心导致了一场“造MALL”运动就此拉开了帷幕，“铜锣湾”成为“SHOPPING MALL中国第一品牌”。彼时，正值中国城市现代化进程大发展的机遇，众多的开发商也正在开发MALL，陈智看准了这一“商机”。

他发迹于华发北店，但后来给铜锣湾品牌带来最大伤害的也是此店。早年从深圳做服装生意起家初尝“零售甜头”后，陈智相中了深圳福田区桑达电子科技集团的一处厂房，目前建筑面积65000平方米，通过贷款1000万和供应商前期打入的资金对其进行改造，在深圳华发北开出第一家“铜锣湾广场”。陈智打出“摩尔”旗号吸引了很多商户和顾客。紧接着的2002年，营业面积为25000平方米华侨城铜锣湾广场再次成功开业。彼时，陈智被“成功”的荣誉所包围。

由是，“铜锣湾广场”五个字在圈内扬名。

陈智起初实际是利用铜锣湾品牌在广东的二、三线城市进行输出，短短的三四年时间，他便以每个项目100－200万的加盟费，把这个品牌卖到大江南北52个商业地产项目。

2002年，从深圳走出的“铜锣湾”，在全国各地一路“签约”。

“陈智的动机是好的，但一开始就没有做资本运营和实际投资，只是迷恋品牌输出管理方式，对自营百货也按摩尔的简单招商方式经营。”一位行业协会的领导表示。

1993年，“郑州亚细亚”以平均每4个月开业一家大型连锁店的记录成为“历史之最”。这个“最”由陈智在21世纪的第一个五年打破。“我们铜锣湾每月都有新店开业”，陈智曾经如是告诉记者。

品牌输出、管理输出后，一切项目的招商营运管理都需要投入，按惯例都由开发商掏出应费用和投资，铜锣湾入住后坐收销售提成，并采用统一收银的办法，在项目开业后可以“截留”供应商的货款。但由于陈智坚持他的“摩尔扩张”的计划，庞大的集团费用导致资金链终于断裂。

2005年，接踵而来的事情让陈智始料不及。

在2005年，陈智播下的“龙种”很多变成了“跳蚤”。江门、河源、株洲、长沙等十几家铜锣湾广场开一家赔一家，还有的因资金短缺等原因而根本开不起来。

由于一味扩张，缺乏有效投入和精细化管理，铜锣湾百货根本不再产生现金流，而供应商欠款和银行负债已经“火烧连营”，累计达到数亿元之巨。欠款“东窗事发”后，供应商不依不饶。

为偿还欠债，作为铜锣湾核心企业的深圳市铜锣湾百货有限公司最后连员工工资都拖欠累累。

尽管铜锣湾品牌透支十分明显，但不能说陈智的“投机”有错。因其悟性极高，让后来的不少人为“铜锣湾广场”这个商标叫绝。

陈智抓住了这个时髦的概念和城市扩张商业地产相对“过剩”的机会，但他并没有走出一条可持续发展的盈利模式。

资金缺口症

铜锣湾不能脚踏两只船，同时做零售商和摩尔运营商。

在2006年商务部公布《2005年全国前30名连锁企业经营情况统计表》，首次进入且排名第27位的铜锣湾集团成为最“黑”的“黑马”：店铺数由2004年的12家增加到2005年的56家（其中直营店17家），同比增长了366.7％，增长速度名列第一，2005年的营业额为62.68亿元（其中直营店营业额为40.09亿元），比上年增长49.2％。

如果此数据真实可信，铜锣湾集团每年的净利润至少在6亿元以上，如此各地的铜锣湾百货还需要关张吗？陈智还需要被供应商和开发商追讨欠款吗？然而，记者从多家铜锣湾倒闭、转让店和多家铜锣湾百货粗略统计，铜锣湾集团旗下的自营的10多家百货的年营业额不到5亿元人民币。

烟台九隆房地产公司的一位人士测算，每个百货店每月的人工费用、团队管理费和物业费等支出之和最少在70万元左右，这要求每个店每月的流水至少在500万元以上。低投入的铜锣湾百货店如何做得到？实际情况是，大部分铜锣湾店开业很红火，由于经营和管理不善，大多带来的是日益下滑的业绩，最后连开发商的物业管理费和水电费都交不上。

以华发北铜锣湾店为例子，这是经营较好的少数几家铜锣湾集团门店，以往年销售业绩在3－4亿元之间。但在2004年、2005年拖欠供应商货款之后，销售额维持2亿元左右，缩水50%以上。据悉，铜锣湾集团欠物业方的租金和物业管理费高达800多万元人民币已经付清。

事实上，几乎在所有的铜锣湾百货店中没有一线品牌。因为一个连锁10多家百货店的企业养一个一线百货品牌至少要花费2000万左右，而铜锣湾根本没有这样做百货连锁，主要是依靠当地招商。另据业内专家指出，王府井百货开一家2万平方米的店，至少投入2000万到5000万不等的资金，用于物业硬件设施和管理软件的建设。而铜锣湾同样的店仅用100万到200万不等，这样的投入能够有产出吗？

铜锣湾内部人士称，陈智还是很重视抓管理的，陈智也曾下决心实施管理精细化，并聘请了行业专家梳理了组织结构和业务流程等。建立了百货店管理ISO9001全面优质管理体系，总部统一平台、统一卡券、统一招商平台，不过此时的铜锣湾已经进入经营业绩急剧下滑时期，陈智的科学管理愿望再次落空。

为了解决人才瓶颈，陈智也提出成立“铜锣湾摩尔学院”，主要是为开发商培养人才和铜锣湾集团选拔干部。“当时只开了一期店长培训，后来就没有运作下去。陈智坦言还是资金问题。

一位接近陈智的人士指出，铜锣湾的问题不是人才瓶颈问题，主要是股权的资本结构缺陷和运营管理投入不足。而铜锣湾作为一个摩尔运营商，正在实施的资本重组，剥离发展不善的百货店，专注摩尔运营是正确的。

盈利模式缺失

畸形的盈利模式让陈智及其铜锣湾集团一步步滑向深渊。

与很多零售商不同的是，铜锣湾集团的收入主要来自两块，一是“CMALL铜锣湾广场”的管理费、品牌加盟费、策划费和定金；二是通过直营铜锣湾百货销售提成及“统一收银”套取供应商货款和少量的加盟费。

然而，仅有这两个品牌仍然不足以吸引开发商和商户，陈智开始在许多公共场合刻意模糊物业概念，称铜锣湾集团在全国有很多百货和摩尔，让外界感觉铜锣湾集团是一个资金实力雄厚的商业地产商。

一个细节是，陈智曾经在其总部挂了一张“全国地图”，把自营和输出的“铜锣湾广场”标在上面。实际上，品牌加盟的铜锣湾广场的物业和经营权都归开发商所有，而铜锣湾百货也只是做租赁经营。

早前多年的从商经历，让陈智深谙“招租商户”的心理和“统一收银”的现金流意义。因为，早期下海他曾经做过一个300平方米的专卖店，也做过批发市场招租。“铜锣湾广场”在深圳开业后，陈智把这些在创业之初的铭心刻骨的“经验和教训”，反过来回报他的商户“朋友”。

铜锣湾一位前高管指出，陈智当初误解了“百货”，“开一个商店，就等于建一家银行”。由于“统一收银”的政策，给了零售商一个资金流。但规范的零售商是有严格的帐期管理的，更不会截留供应商。在零售业，一般而言，百货企业的账期在两个月左右，而供应商反映铜锣湾百货经常长达半年，给供应商带来极大的流动资金压力。

尽管如此，零售业最大的风险仍然来源于此，供应商撤柜将直接导致一个商业品牌轰然倒下。曾因欠供应商巨额货款、涉嫌商业诈骗远逃国外的普尔斯马特老板刘五一是为前车之鉴。

有知情人士透露，早在2004年中旬，当时的铜锣湾集团完全可以进行企业改制和资本重组，实现百货和摩尔分治，但陈智没有选择这条道路，拒绝了战略投资人的介入，而是力挺“铜锣湾百货”赴港上市。而铜锣湾百货简单投入导致的不良业绩，并没有帮助陈智实现买壳上市的梦想。此后，陈智突然疯狂地输出品牌。陈智再一次把希望押在品牌输出上。“输出一个品牌赚200万，输出100个就赚2亿元。”加上管理输出收费，陈智一直在盘算着这个简单的算术题，他已无法沉下来做经营做企业的精力和心思。

在2005年年底的扩张后期，铜锣湾更多的是采用输入品牌的模式，只要地方开发商每年缴纳70万到200万的品牌使用费，就可以挂上铜锣湾SHOPPING MALL和百货的牌子。“我们从来没有到铜锣湾集团学习和参观过。”常德铜锣湾广场一位高层表示。

精明的开发商们很快发现陈智赚钱的秘诀，开始与铜锣湾“分手”。

以保定京海铜锣湾广场为例。尽管陈智在该项目上开设铜锣湾百货直营店的想法破灭，但开发商还是一次性给了铜锣湾集团400万元人民币（包括招商费和品牌费）“如果让铜锣湾集团统一收银，则损失更大，我们只好割肉打发他们走。”保定一位知情人士无奈地表示。彼时，铜锣湾集团及其品牌已经危机四伏。

“”下的投机

“他在恰当的时候作出一个恰当的选择，但就是心太急、太狂了。”一位接近陈智的人士如是评价。

时势造英雄，短短五六年间，陈智及铜锣湾集团在全国布局47家铜锣湾广场（百货），堪称中国商业地产的奇迹。

除了“CMALL铜锣湾广场”本身的品牌效益和陈智的“文化营销”等媒体攻势之外，中国商业地产“”的现实给铜锣湾集团可乘之机。

从《全国商业地产运行报告》中看到，仅2005年上半年，全国商业地产空置面积就高达2878万平方米，较2004年同期增长了21％，比商品房空置率高出18％还多。高风险高利润等特点，让不少开发商争相进入商业地产领域，导致开发总量的快速上涨，进而导致商业地产空置率不断攀升。目前全国商业地产已呈现非理性状态，盲目投资、建设的情况较多。

为此，有关部门对全国商业地产、特别是大型购物中心（即MALL）展开两次彻查。一是，2004年年底，银监会、商务部、发改委和建设部四部委联合在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和武汉等7城市开展的一场彻查运动；二是，2005年6月份，商务部等部门开始对广东、广西、福建、上海、江苏、浙江等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。

尽管这些措施是为了避免由商业开发盲目性和重复性所带来的商业地产泡沫，但由于几次房产政策都没有明确将矛头指向商业地产，开发商们仍然乐此不彼地投资。

陈智在铜锣湾拓展过程中，敏感的觉察到现在商业地产刚刚兴起所带来的不成熟的机会，大量的房地产商盲目的开发商业物业。于是转变了原以“租金”的新店扩张方式，开始以“品牌费”+“管理费”的新店扩张方式。铜锣湾的扩张方式开始发生质的转变。

有媒体披露，品牌输出过于轻率是铜锣湾最大的失误。一部分的签约商业项目都地理位置偏远，远离市中心，物业也不符合商业的建筑要求，招商和营运非常困难。比如，大连店筹备成本极高，资金捉襟见肘。

从冠名“铜锣湾广场”的商业地产项目可以看出开发商们在走两个极端：一是大部分分布在二三线城市，且“背街”而设；二是个别店处于繁华商圈，但因投入不足而缺乏竞争力。

正是这些处于二线城市、位置不太好的商业地产项目成为陈智输出品牌的绝好机会。

重整铜锣湾

七八家铜锣湾百货相继关张和“CMALL铜锣湾广场”品牌亦遭遇开发商酝酿“改旗易帜”，陈智一手创造的两张王牌正面临前所未有的危机。一个现实的问题是，如何重整铜锣湾呢？

“铜锣湾百货引入社会资本、铜锣湾广场暂时独资、商业地产则创设策略联盟。”陈智对记者表示，但他没有对具体的细节进行阐述。另有消息称，目前陈智正在引入新的战略投资者。

记者调查发现，目前陈智手头并没有土地储备。铜锣湾内部人士称，陈智后来曾同意成立商业地产开发部，但由于集团业务内乱不断，至今进展不大。

回顾“铜锣湾现象”，可以发现是城市经济的飞速发展给了陈智一个机遇，他有好的理念和拓展模式，但他没有好的企业架构和资本的基础。

家族企业中的家族式管理方式成为铜锣湾集团的诟病。据铜锣湾员工反映：“前后加盟铜锣湾高层的行业精英和专家一般待不到一年，就被家族成员排挤走，而陈智夫妻善于使唤的就是“内侍”、“听差”式的人。”

据一位与陈智谈过战略重组的投资银行机构老总说，陈智的失败在于其个体企业意识没有改变，铜锣湾没有抓住商业，也没有抓住地产，没有自己的资本架构，并且错过了战略重组的机会，更可能错过商业地产的资本时代。

一位资深的零售专家认为，从铜锣湾之觞可以反思的是，如今不大可能想象沃尔玛还在凭上个世纪初的“规模”和“机会”来获得竞争优势。沃尔玛“成功”的背后是出色的资本运营能力、组织化程度、区域成熟的选址定位、后勤作业能力、知识管理能力和吸引客户忠诚的经营能力，这是它内在的核心竞争力。而这些恰恰是陈智及铜锣湾集团所缺乏的。

篇8

海尔地产成立于2002年，是海尔集团旗下专业从事商住地产和工业地产投资、开发和经营的子公司。在海尔集团的整体战略中，海尔地产的定位是成为一个平台，将家电、金融等全都囊括其中。“海尔地产是海尔品牌的延伸，说白了就是地产是平台，其他产业唱戏。”目前海尔实行双总部，管理总部在青岛，创新总部在北京。在北京创新总部接受《首席财务官》杂志采访时，石克清一直强调，“海尔地产不单纯是盖房子和卖房子的，而是打造一个服务平台，建立一个新的商业模式。”

“活跃”过冬

实际上，针对2011年开始的国内银根紧缩状态，海尔地产早已做好准备。在万科地产提出“冬天模式”的同时，海尔也提出了自己的过冬策略——“促销售、减库存、谨拿地、练内功、强并购”，稳中求进，创新突围。在石克清看来，政府此次的政策势必是长期的，必须做好准备，因此这次过冬的一个重要前提和基础就是“广积粮”。

房地产行业是一个典型的资本密集型行业，通常开发一个房地产项目就需要数亿元，甚至几十亿元。同时房地产建设周期长，需要资金量大，尤其在拿地阶段和建设阶段。在这种情况下，如何搭建一个多元化的融资平台和资金管理平台就成为了一个关乎企业成败的重大问题，这也是石克清作为CFO工作中的重中之重。

背靠海尔集团资源，海尔地产搭建了以海尔财务公司为主，股东投入和外部金融机构为辅的多元化融资平台。作为CFO，考虑的远非资金到位这么简单，融资结构和成本都是石克清需要关注的。为了整合内外部资源，优化融资结构，石克清首先搭建“未需先至”的融资平台；其次确立了两个平衡融资策略：内部融资和外部融资相平衡，短期融资和长期融资相平衡。

目前海尔地产的融资渠道已呈现多元化和立体化：与国开行的合作是针对片区开发，不做小项目；和建行是战略合作伙伴关系，包括财务收支两条线在内的资金管控系统都是与其进行合作开发的；工业地产方面则是借助信托，同时引入了鼎晖等地产股权基金，与黑石、高盛等在物流方面进行合作。

为了应对这个长期的冬天，海尔地产不断调整自己的战略。原本2011年达到200亿元和冲击国内企业500强的目标进行了缩减；原本计划于2011年上市的目标被取消，虽然对这一目标的准备并没有放弃，但是取而代之的是更多的现金流。

2011年下半年，海尔地产启动了并购策略。当时海尔地产已经根据形势作出了预测——2012年6月~7月将为最佳并购时期。能够进入海尔地产并购筛选范围的有三种类型：第一，纯粹并购土地，打造双品牌；第二，大的土地项目，既能并购未来收益，也能并购现金流；第三，金融地产，可以利用杠杆。

“很多企业的项目很不错，但是资金周转出现了问题，成为‘休克鱼’，我们会把这些项目接过来，这样既不缺资金，又可以整合海尔先进的人单合一自主经营的管理模式，这条‘鱼’就被激活了。”石克清表示海尔地产在2012年将用这种吃“休克鱼”的方法从危中抓机，储备优势项目，为“白银时代”的到来做好准备。

伴随国内经济环境的变化，海尔地产的战略已再次调频。在2012年7月2日举行的海尔地产2012年度年中工作会议中，这次的主题被定为“调频入轨、重建体系、再度出发”。在石克清看来，中国的城市化进程仍在继续，中国的房地产业光明的发展前景至少还有15年的春天，而对此海尔地产要做的就是稳健发展、随时出击。

地产后来者

海尔地产的突围发轫于2008年。2007年已经成立五年的海尔地产旗下只有三个限价房项目和三个中档商品房项目，用海尔集团总裁杨绵绵的评语就是“慢且差”。2007年海尔地产开始补齐管理团队的短板，招募人才。先是有着19年房地产业工作经验、擅长用文化艺术的视野创造地产项目价值的卢铿加入海尔地产担任董事长。紧接着是曾在中建和万达等知名企业工作过的王强加盟公司担任总经理、曾在中建和中新地产工作过的马长江担任常务副总。

石克清也是在这个时期加入海尔地产的。在石克清当时不到10年的工作简历上，却有着在银行工作过和在和记黄埔担任财务总监的经历。

可以说这次的高管团队重塑为海尔地产的厚积薄发积聚了力量。自2008年起海尔地产在调整、改善和提高的基础上加快了发展；2009年起海尔地产连续实现倍速发展，迅速跻身全国百强行列，跨进了中国房地产“第二方阵”； 2011年海尔地产位列“中国房地产百强企业第三十六位”、成长性TOP10第二名、连续四年荣获中国房地产百强企业。

目前，公司旗下现已拥有30多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目立足青岛、扎根山东、布局全国，已先后拓展至全国20多座大中型城市。

应该说，张瑞敏的思想对于海尔地产的发展起到了决定性的影响。针对2007年中国房地产业的状况，张瑞敏提出了“两金一资源”（为政府和社会贴金、为海尔争金、创造优质资源）的指导思想，直接催生了海尔地产与众不同的商业逻辑——创造特殊的商业模式，去完成地方政府希望推行的经济文化事业，从而争取特殊的开发机会和政策条件，形成精品样板工程并迅速加以推广。

“云社区”的提出是海尔地产的另一理念，“云社区”迎合了当今物联时代“三网合一”的趋势，是海尔商住地产的主打模式。石克清介绍说，目前海尔商住地产的总资产达180多亿元，在建项目19个。在海尔地产看来，“云社区”所代表的理念类似于乔布斯的资源整合模式。用石克清的话说，这叫“软硬兼吃”，既有房子这个硬件，又有配套的智能软件，人们更多体验到的是买房子所带来的增值服务。

石克清表示，产融结合一直是海尔地产努力的方向。所谓产融结合，即针对商业地产、工业地产及物业管理三个板块进行全力互补。例如当国家调控时，以住宅地产补助商业地产；反之则倒过来，这样就可以盘活海尔集团的整体资金。“比如说现在是商住地产的冬天，却是工业地产的春天。”

然而产融结合的意义远远不仅于此。海尔要做的是将整个产业链的产品都整合到地产项目中，以全产业链的整合构成海尔未来发展的核心竞争力。这在“一宅一商一云”的商业地产和“一元一店一库”的工业地产的模式中已经全部显现。“以工业地产为例，工业地产自然离不开家电行业。我们计划在全国91个城市建立自己的物流库，同时在人口聚集区开设社区店，既可以很好地服务客户，又方便展出成套产品。”石克清解释，这是把地产项目做成海尔产业链的延伸，这种全产业链的服务使海尔聚集了更多的优势资产，同时分散了企业周期经营的风险。目前海尔地产已拥有全国最大的物流公司，已建成了12个工业园，并且每年增加五个。

财务管理的“三镜两器”

石克清自2008年加入海尔地产以来，通过升级财务战略、优化财务人员结构、提高财务团队技能、理顺制度流程、创新泛财务工具、搭建“即需即供”的资金平台、完善风控体系、践行战略损益表和实施事前算赢、事中调赢、事后双赢的闭环全面预算体系，全面夯实财务基础，推动了海尔地产的倍速发展。自2008年到2010年，海尔地产总资产年均增长18%，销售合同额年均增长125%，销售收入年均增长85%，利润总额年均增长45%，在创造企业价值的同时体现了财务的价值。

据石克清介绍，海尔地产财务管理总体上可以用“三镜两器”来概括：望远镜（机会）、放大镜（解剖）、显微镜(体检)和显示器（显示机会和显示差距）、治疗器（治疗）。

石克清认为，风险是作为CFO最责无旁贷的职责之一，“三镜两器”中很多也是针对风险提出的。

面对房地产项目开发周期长、资金投入量大、未来不确定因素多，导致潜在风险多的特点，石克清牵头构建了风险导向的“三位一体”风险管控体系，全面预防和管控风险，使企业日常风险管控“有法可依”。

三位包括：建立项目筛选评价标准漏斗，预防项目选择失败风险；建立项目运营标准，预防项目运营失误风险，建立人才引进和使用考核标准，预防人才使用不当风险。一体是指搭建“风险全景图”，建立风险识别、风险定性定量分析、风险评估、风险跟踪和风险治理为一体的风控体系，保证项目的目标受到最小的影响，目标的利润最大化，项目风险在可控之中。

为了保证“三位一体”风险管控体系的有效执行，石克清建立了“有法必依”的周清关差监督机制，项目业务运营由运营管理部通过“项目巡检机制和周清关差表”来管控风险；项目财务运营由财务管理部通过“财务巡检、流程穿刺、CSA和财务周清关差表”来管控风险；运营管理部和财务管理部风险差效果由日清办通过“周清关差表”来显示和关差，一环扣一环，保证了风险管控效果。

不过在石克清看来，风险和机会总是相生伴随，很多时候就是一件事情的两面，因此企业具备风险的意识只是一个基础，更高一个层次应该是通过风险发现机会的意识和能力。

实际上除了防范风险之外，寻找机会也是石克清的工作重点之一。譬如自去年以来，除了融资之外，石克清的一个重要工作就是四处寻找合适的并购对象。在2011年开发商缺钱、购房者也贷不出钱的情况下，石克清带领团队通过财务创新为海尔地产的逆势增长立下汗马功劳。“面对限贷，我们会根据客户的诚信度来实现‘分期付款’，这样可以解决一部分限贷引起的资金不足问题；面对首付提高，我们采取首付3+3分期付款模式’；面对限贷，我们采取全款分期付款模式’，有利促进了企业销售，在创造企业价值的同时体现了员工价值”。2011年，海尔地产实现销售合同额达55亿元，同步利润逾9亿元。

目前海尔地产的财务正在从保姆向保健医生的角色转变，用石克清的话说，“就是今后财务不但可以‘照顾’企业，还可以寻因治病，同时也可强身健体，让企业更健康。”

财务布道者

郎咸平曾经嘲讽过海尔集团也涉足房地产的企业行为，他认为海尔集团做地产意味着中国的制造业已经走不下去了。

石克清对此进行了否认。“我们要做的是在海尔地产注入海尔的精细化管理和制造模式，用制造业的思维来引领房地产企业的发展。” 但是制造业和房地产行业是两个差别很大的概念，要想以制造业的思想来引领房地产业，需要将“制造业语言”翻译成“房地产语言”，“知其然”的模仿容易，“知其所以然”的理解却不易。石克清承担了这个重任。

石克清在海尔地产的职责包括负责财务管理部和日清办（工作分为日清、周清和月清）工作，用石克清的话说，自己在这种翻译过程中，就是一位“布道者”。每到周末，石克清都去参加海尔集团培训，将海尔的管理模式带到海尔地产，并将其上升为指导思想。

与制造业的精益管理不同，中国的房地产业在“黄金时代”的高速发展之下早已被打上了“粗放式发展”的烙印。“这可能在之前跑马圈地的时候感觉并不是很明显，但是碰到国家银根紧缩的宏观调控之后，制造业的这种管理经验就显得很重要。”石克清骄傲的表示，地产业发展的前15年都是在靠地价赚钱，今后一定会是靠精益化的管理制胜，当国内大房地产商们逐渐意识到房地产的未来终将走向精细化的时候，海尔地产已经“在路上”10年了。

“海尔地产是起步晚，但起点高。”站在海尔集团的肩上，决定了海尔地产发展的“高起点”。石克清介绍，由于海尔集团本身经历了一个完整的发展周期，现在逐渐把一些基础的业务外包，而这种经验也直接借鉴给了海尔地产，因此海尔地产从一开始就将某些业务外包，以最快的速度就进入了住宅产业化的阶段。

延伸阅读

目前海尔集团正在推进“人单合一双赢的自主经营体模式”，即从原来的先造产品再找用户变为先创造出用户再造产品。在此背景下，海尔地产的“拿地-建设-库存-销售”模式必须转变为用户驱动的“即需即供”模式。

为了全面承接“人单合一双赢的自主经营体模式”，财务确定了通过战略损益表作为工作切入点，并形成一个完整的考核体系；同时财务通过做好对未来的规划预算和对经济业务的精准核算，与其他因素形成合力，共同推动人单合一双赢的自主经营体模式的实现。

篇9

1 房地产企业差异化竞争的内涵

房地产企业差异化竞争是指房地产企业通过资源整合及战略策略的运用,打造本企业概念差异化、产品差异化、服务差异化以及品牌差异化等来提高房地产产品的价值,形成本企业独有的竞争优势,从而获取更多的利益。

2 房地产企业差异化竞争“七元素模型”

房地产企业实施差异化竞争必须立足于房地产企业差异化竞争的内涵,明确房地产企业差异化竞争的相关要素,从概念、服务、人员、渠道、促销等要素出发去塑造房地产的品牌差异化,使房地产企业获得差异化竞争优势。因此,笔者总结构建出了房地产企业差异化竞争“七元素模型”(见下图)

2.1 概念差异化

“概念”也可称作“观念”,其实质是产品层次中的核心产品和核心利益的外在表述。在新经济时代下 “概念竞争”应运而生,它是指在对市场需求进行科学预测的基础上,赋予企业或产品以丰富的开拓性内涵,以唤起消费者对新的消费方式的向往,对企业的认同和对新产品的期待,同时树立企业创新的目标和动力。从市场现状来看,品牌提升的核心是塑造概念,而如何塑造概念则可以借鉴罗瑟・里夫斯(Rosser Reeves)的USP策略,从中得出实行差异化概念主张和诉求需要遵守以下原则：

（1）市场定位精准化

艾・里斯和杰克・特劳特认为市场竞争应集中在观念和定位的竞争上,如果在这一点上输给了竞争对手,要想在市场竞争中反败为胜是极其困难的。因此,房地产项目进行市场定位要求既要有理念创新、概念设计、文化内涵,也要在项目的建筑风格、规划设计、配套设施以及物业管理等方面一丝不苟。对消费者而言,“好产品”是存在人们头脑中的“观念”,而这种“观念”一旦被认为是正确的,也就标志着企业有获得忠诚客户的机会。因此,精准的市场定位是概念差异化的首要原则。

朗晴广场为回避同质化竞争,试图在差异化经营上开辟一条新路径,瞄准了无人涉足的浪漫婚恋商业经营,提出要把旭阳・朗晴广场打造成中国大陆境内唯一的以浪漫为主题的综合性购物消费场所。在软件上,它联合“金夫人”,塑造以爱恋经济、婚恋经济为一体的主题商业广场；在硬件上,提供各种浪漫设施,包括罗马假日许愿池、爱情天梯、旋转木马、地中海婚庆礼堂、约会钟楼等。旭阳地产精准的定位和推广,抓住婚恋浪漫经济这一新亮点,开辟浪漫商业细分市场,找到了一片蓝海,带动了投资者,开盘2小时狂销商铺139个,揽金162亿元,铺位价值不断高攀,最终成为2009年楼市最聚眼球的亮点。

（2）价值诉求精粹化

概念的提取必须集中化和精粹化,不能泛泛而论。概念集中化、精粹化,并不是随意的概念表白,要因时、因地、因人制宜,满足消费者的价值需求,以达到“让概念在用户心目中生根”的效果。

以“儒雅文化”偏好进行定位的天景置业推出的人文景观山居社区――雨山前,把许多人心目中“位于城市中心、坐拥南山万亩山麓、享一流生活配套”的理想打造成现实。天景独辟蹊径选择培育小众市场,在价值诉求上为一群儒雅小众量身定做,将“儒雅文化”打造得完美无瑕,在推广和广告诉求上环环相扣,遥相呼应,从推广上一直传承儒雅文化调性到产品上的文化坚守,目的就是告诉消费者天景雨山前是“儒雅文化人的天堂”。

（3）概念享有专有化

概念是独一无二的,且是竞争对手不具备的,若竞争对手已经在消费者心目中成功塑造一种概念,此时再以同样的概念入侵,而未创新,将是徒劳无益的,因为消费者对第一个进入他们心目中概念或产品往往情有独钟。

奥林匹克花园在用户心中已成功拥有了“运动社区”这一概念,很多其他的房地产项目也曾以“运动”为核心概念打造项目,期望分得一杯羹,但结果是,除了奥林匹克花园外,几乎没有其他房地产企业曾成功地运用“运动社区”的概念而深入人心。

2.2 产品差异化

房地产产品差异化主要体现在产品设计、风格、性能、环境等方面。任何一个方面的差异化都可作为房地产产品的卖点。

在住宅设计方面,应坚持“以人为本”,结合目标受众的喜好,突出特色,即使是同一开发商开发的小区也应表现不同的特色,不应照搬和 “克隆”,应突出各具特色的建筑风格、性能和环境；在住宅风格方面,当前面世的楼盘风格主要有欧陆风格、地中海式风格、澳洲风格、岭南风格、新加坡风格等,楼盘风格主要是给顾客视觉效果,风格虽然多,但也存在很多问题,主要表现为跟风、抄袭现象严重,较少考虑本地自然和文化特征,因此在抓住主流风格的同时结合地域特征,探索和尝试各种当代“概念式”建筑风格,从而会有所创新；在产品性能方面,主要体现在品质质优耐用、安全放心,区位出行便捷、人文优越和升值潜力大,整体布局大方、精巧,环境自然、生态和健康,户型设计实用、合理和完善,配套生活方便且居住舒适愉快等,一般而言,顾客都期望买“性价比”高的产品,若产品的售价没有超过顾客的预期,他们还是愿意买性能高的楼盘。

天景雨山前是一个兼顾中西文化的原创项目,它放弃了纯西班牙、托斯卡纳、美式风格,同样也不采用纯中式的复古建筑,毅然独辟蹊径,走中西结合的道路。天景在吸纳西方建筑、规划及现代工业带来的舒适生活基础上,在意境中渗透中国元素,提炼和创意,重新演绎舒适并有传承感的熟悉生活,在建造上更加注重细节、材质和工艺,让儒雅的气息不只是繁复而华美的装修表象,而成为一种家的温馨气息,一种人文风韵,一种书香味十足的舒适生活,让住户真正体会蝉鸣山更幽的意境。

2.3 服务差异化

服务差异化,是指企业在服务内容、服务渠道和服务形象等方面采取有别于竞争对手且有特色的能提高企业核心竞争力的策略。房地产企业打造服务差异化应实行“全面服务管理”,其要素包括：第一，全过程的服务,全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务,让消费者从咨询到入住都能感受到企业一如既往的细致关怀。第二，全员的服务,包括全体员工对客户的服务,也包括企业内部各部门之间的相互服务,企业全体员工都在不同岗位上全心全意为顾客服务并以此作为工作信念和发展目标,在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。第三，全承诺的服务,房地产企业应将“承诺服务”作为企业战略的核心环节,不仅使顾客在购买中感到满意,保证客户的利益,而且这种满意甚至要超过顾客的期望。

2010年保利物业公司在广州率先启动“亲情和院”特色住宅物业品牌服务活动,并计划一年内在全国106个社区同步推进“亲情和院”建设,通过全年持续的亲情特色服务举措与一系列的亲情主题活动,在安全、维修、客服的全部流程向员工、业主、行业和社会公众传递“亲情和院”的理念。保利地产抓住消费者需求,打造特色物业服务，摸索出了一条符合企业自身特点的发展道路,提升了保利的物业品牌知晓度和美誉度。

2.4 渠道差异化

渠道是房地产竞争的重要环节,房地产企业选择直接销售还是委托销售需要根据企业实力慎重选择。微软总裁比尔・盖茨说：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变,这种改变已经开始并以极快的速度进行,只有意识到这点并接受它的人,才能在房地产业生存下去”。而这种改变,正是互联网的发展所带来的。在网络经济条件下,网上直销,电子商务,房产超市等新兴事物的出现对传统的竞争渠道构成了挑战,使得房地产企业在竞争渠道上打造差异化有了创新点。

在美国,仅仅5年时间,房地产网站就增长了100倍。美国最大的房地产网站“家居顾问”(homestone)的待售房屋有100万单位以上,占全美房地产销售量的20%。美国72%的房地产商利用因特网销售房屋。有70万以上房地产经纪人,90%经常利用网络与购房用户交流。在我国,房地产网络竞争在现阶段还受到许多限制,无法占据房地产竞争的主流地位,但其具有巨大的发展空间和潜力。从目前的情况来看,在利用网络竞争的优势的基础上同时结合其他竞争手段,可以迅速提高项目产品的知名度和影响力,能达到事半功倍的效果。因此,房地产企业在网络竞争上进行探索创新,寻求差异化,定能引领房地产竞争的潮流。

2.5 促销差异化

房地产促销是指房地产企业通过各种促销手段(如广告、人员推销、公共关系等)激发消费者的购买兴趣,从而促进房地产产品销售或租赁的一系列活动。房地产企业如何在促销手段上下工夫,对于促成成交具有举足轻重的作用。房地产企业在运用促销策略时需要将销售促进、广告、公关与人员推销有机结合起来,体现本企业的特色与差异化,不能照抄照搬其他企业的做法。

从“在重庆,买‘金科房’”,到“3月,‘金科房’无广告”,再到“金科家人”、“金科邻里节”,从产品到情感,2009年金科地产的品牌打造充分体现了“战,是为了不战,以达到不战而战”的核心战略,通过一系列成功的销售促进、公关活动、广告推广等策略,让金科地产成功建立起了一个亲民、和谐的地产商形象,将口碑竞争发挥得淋漓尽致。

2.6 人员差异化

在房地产竞争中,员工作用举足轻重,若没有责任感,对企业不认同,试问员工又怎么能有很强的执行力呢？因此员工的素质,员工的归属感,是企业实施差异化竞争,获取竞争优势的又一重要因素。建立和维护企业与员工的良好关系,可采用以下措施：帮助员工明确职业发展方向,重视公司与员工之间的双向沟通,关心员工的利益,提供员工参与管理的机会,加大培训的力度等。同时企业应构建好阶梯型团队结构,实行素质工程,在人员招聘上逐步引入高学历、高素质人才,建立有特色的人力资源管理系统,使得企业员工队伍优胜于竞争对手。

2.7 品牌差异化

品牌是企业不可量化的无形资产。房地产品牌是用以辨认某个房地产企业开发的项目,并与竞争对手区别开来的一种名称、术语、标记、符号或设计,或是它们的组合。房地产品牌差异化的目的,是使房地产品牌被足够规模的消费群或潜在消费群接受,并转化为高度认同的房地产企业形象,使消费者对企业产品产生信赖,令消费者在每次购买行动中都会以该企业的产品为首选。

房地产品牌差异化具有更深层次的意义,现代房地产品牌的竞争一定程度上是整个项目产品或企业的竞争,房地产在概念、产品、服务、渠道、促销、人员方面的差异化最终会表现在品牌差异化中。因此,打造品牌差异化,是房地产企业实施差异化竞争的终极目标。

在竞争激烈的房地产市场,要建立强势特色品牌,需要注意以下两个方面：

（1）清晰精准的市场定位

要建立强势的房地产品牌,清晰精准的市场定位是走向成功的关键。品牌定位清晰,能让消费者一目了然,明确企业产品是否符合自己的需求。无论是普通住宅还是商业地产,一般公寓还是豪华别墅,是“运动健康”的个性,还是“家庭办公”的特点等,它们都有清晰的品牌定位。像中海地产走大众精品化的品牌之路,其品牌价值在2010年房地产品牌价值排行榜中名列第一；华侨城地产以注重生态环境设计为卖点；晋愉地产做公园地产的领跑者；天景雨山前领舞“儒雅文化”；绿城桂花城是城市新贵的居家之所；玫瑰园则给人留下雍容华贵的不凡印象等。

篇10

置业400亮相春季房展

4月8日，“2010北京春季房地产展示交易会”在中国国际贸易中心展览大厅举办。此次房展会会聚了130个房地严项目，是史上参展商最多的一届北京房展。置业400房产咨询服务项目，通过调查问卷的形式记录每个买房者的购房需求，并免费推荐房源，其贴心的服务获得了众多购房者青睐。据了解，置业400作为国内唯一一家为购房者提供免费服务的专业选房平台，依托全北京最全的房源数据库，为购房者筛选出适合其需求的项目信息。许多正在填写调查问卷的市民表示，置业400提供即时有效的房源信息的专业咨询服务，真正让购房者选到适合自己的家。

凯德置地再赴“智光之旅”

4月23日，凯德置地北京公司组织来自上海北京的志愿者代表来到北京智光特殊教育培训学校，这座全国首家以特殊教育为主的民办福利教育机构，曾5次被迫迁移校址，在风雨飘摇中坚守了12年。智光的精神始终感染着凯德的员工。凯德置地坚持5年爱心接力，为智光的孩子捐款及生活学习用品。并投身于中国的一系列公益事业中，希望以企业之力搭建一个社会公益平台，吸引更多的人来关注公益事业。

21世纪中国不动产进入新房市场

21世纪中国不动产近日宣布，计划2010年在全国39个城市完成i350家门店的布点。同时全面进入新房和商业地产市场。2009年，该公司在新楼盘业务方面的总交易金额达21亿元。这家传统上以二手房为主营业务的房地产经纪公司，欲开拓新的营收来源。该公司将持续开拓北京、上海和深圳的直营体系，做大按揭服务，同时开拓个人金融服务。

蓝光心系玉树捆欷千万

4月20日，蓝光集团在中央电视台《情系玉树　大爱无疆――抗震救灾大型募捐活动特别节目》现场，向玉树灾区捐献1000万元，这是继为汶川地震灾区捐献1000万元之后的又一次爱心壮举。20年来蓝光集团始终坚持“慈生我心，善行天下”的公益精神，回报社会、关注民生，倾心投入各项社会公益事业。蓝光集团曾连续7年蝉联四川楼盘销量冠军，拥有超过10万个客户会员，目前蓝光品质楼盘共40余个。2009年底。蓝光集团全资子公司以2.43亿元的价格竞得了“北京丰台区大红门北天津庄商业金融项目用地”，将全力打造为进军京城的品牌力作“蓝光・云鼎”，这预示着蓝光集团全国战略初步成型，成为川内首家真正意义上的全国性城市运营商。

天洋城三期正式开盘

4月24日，天洋城三期新品正式开盘，此次推出74号76号两栋楼，户型面积涵盖了50～60平方米一居，70～90平方米两居。110～120平方米三居，共计十余种户型。据悉，天洋城三期开盘前推出免费预订，购房享5000元优惠活动，截至开盘前―天已经积累了千余意向客户。天洋城兰期建筑品质得到一贯传承，园林延续了前两期的北美风情，并在此基础上引入北美最大原生态公园斯坦利的景观风格。以大面积的原生态绿植作为园区主要景观组团，配以少量的硬景小品，力求将人为的痕迹降到最低，还以公鼠式的悠然闲适。目前，天洋城―期共有3000多户业主入住社区。京东尢城的繁华生活已经完美开启。

街值柏迪举办媒体见面会

4月19日，国际房地产咨询机拘GVA衡信柏迪在北京举行了媒体见面会，对房地产市场的发展进行了回顾和展望，对酒店式服务等专业市场服务，进行了专题演讲。这是衡信柏迪2010年上半年四城媒体见面会的第一站。接下来将在沈阳、青岛、宁波进行。衡信柏迪行政总裁司徒建强先生率董事会成员、各区域总经理及各业务部门负责人随团全程出席。GVA衡信柏迪还将在青岛和宁波举行盛大项目签约仪式。司徒建强先生指出：目前国家针对抑制房价过快增长所推出的一系列调控政策，将会起到积极有效的作用，但是能否要达到预期的效果，仍需要时间来验证。

第―太平戴维斯联手天津泰达

4月22日，全球领先的地产服务综合提供商第一太平戴维斯与天津泰达发展有限公司携手合作，成立天津泰达第一太平物业服务有限公司。根据双方达成的协议，合资公司将通过国际先进的服务流程与严格的管理体系为天津泰达MSD・C区提供优质的物业管理服务和物业顾问服务，并为天津泰达发展有限公司的其他重要发展项目制订和实施高标准的专业化服务方案。泰达MSD由20余座国际甲级商务商业楼宇以及相关配套设施组成，总建筑面积134万平米，其中写字楼86万平方米，商业15万平方米。泰达MSD・C区项目是由3栋写字楼及商业裙房组成的商务综合体，总建筑面积大约16万平方米，将于2010年8月投入使用。

世邦举办物业市场回顾及展望

3月29日，世邦魏理仕(北京公司)召开了2010年一季度北京优质物业市场回顾及展望新闻会。根据世邦魏理仕统计数据显示，2010年一季度，北京高档公寓和服务式公寓的租金较上季度分别小幅上涨了0.2％和0.3％，达到了每月每平方米89.5元和171.5元。高档别墅的租金较上季度上涨了0.3％，为每月每平方米121.6元，尤其是位于温榆河区域的大湖别墅、丽高王府等项目。世邦魏理仕指出，供应稀缺、城市经济快速发展、房地产投资活跃等因素的共同作用，将带动北京高档住宅市场出现新一轮上涨。目前销售价格在每平方米6万元以上的豪宅项目逐渐增多，大多紧邻CBD、燕莎等主要商务区。未来还有一批项目，王府井区域、长安街滑线等城市核心区域等将陆续推出新的项目。世邦魏理仕还指出，依照北京市国土资源局最新的信息，北京2010年全年计划供应政策性住房土地1250公顷，建筑面积1600万平方米，比去年增加60％。土地供应继续向政策性住房倾斜无疑会压缩用于建设商品住宅的土地供应，在供应总量有限的影响下，位于市区的商品住宅用地显得尤为稀缺。目前销售价格在人民币60000元每平方米以上的豪宅项目大多紧邻CBD、燕莎等主要商务区。世邦魏理仕致力为大中华地区，包括中国大陆、香港、澳门和台湾在内的的开发商、投资者和使用者提供最优质的房地产服务。

精品楼盘

铁建・国际城三期即将面市

由中国铁建开发的中国铁建・国际城二期于近期开盘，这是继今年1月该项目一期开盘创造两日热销9亿元的业绩后，再次以创造新高的业绩震撼市场。在二期之后，中国铁建・国际城三期产品即将问世，计划发售全新地块的舒适型稀缺性产品，户型以舒适型二居、三居和四居为主，以满足区域内改善生活品质、升级居住空间的客户需求。据悉，中国铁建・国际城三期由洋房与舒适高层产品组成。其中，全新问世的舒适型低密度花园洋房产品，致力于将城市生活与庭院花园完美结合。不仅创造高舒适度的生活品质感，更营造私属空间的人居尊贵感。在户型设计上，三期花园洋房

南北通透，得房率高，景观均好，并在首层和顶层各有花园和露台相赠。

世联地产举行首次媒体见面会

4月21日，世联地产2010媒体见面会暨《中国式企业联盟》新书仪式在北京举行。会上，世联地产董事长陈劲松、总经理周晓华等企业高层就世联地产战略发展与业绩汇报、《中国式企业联盟》新书暨房地产服务业并购之道等与多家媒体展开深入的交流。本次媒体见面会上，世联地产作为2009年刚剐上市的中国A股首家轻资产人力型房地产服务企业，迎来了第一次“交成绩单”的考验。《中国式企业联盟》所讲述的正是前不久刚刚发生的房地产行业大宗并购案――世联地产收购山东房地产行业龙头信立怡商51％股权，迈出进攻山东市场的关键一步。作为第一家在A股上市的房地产服务企业，世联地产此次与山东龙头企业合作，看中的是二三线城市的巨大潜力。世联地产认为，未来三年中国房地产市场将以每年22％的复合增长率高发展，商品房销售额从1.8万亿元增长到4万亿元。世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市。成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经过17年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。至今，世联地产拥有23家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。

霄云路8号获楼市“双销冠”

根据“易居中国”北京第一季度销售的网签数据统计，在单价4万元以上的高端项目中，合生・霄云路8号以签约额8.09亿元稳居市场首位，项目的实际认购成交额已突破13亿元；另据新浪乐居数据，今年3月北京楼市在售所有楼盘销售业绩总排名中，合生・霄云路8号以签约额6.6亿元名列第一。合生・霄云路8号成为北京历史上首位同时跑赢高端地产和全楼市的销售冠军。据悉，合生・霄云路8号近日又推出520平方米观景大宅。该产品在之前热销的450平方米户型基础上，对居住尺度、舒适度及私密性都有进一步提升。其豪华主卧设计，不仅附带书房，还提供双向步入式更衣间、双人按摩浴缸、私家桑拿房等多项高端配置。

京御地产推出新品

京御地产继孔雀城别墅连锁品牌后又推出新品――孔雀大卫城。该项目位于京开高速与永定河交汇处东侧。距玉泉营40公里。同时位于北京市地铁4号线的延长线大兴终点站旁，距离首都第二机场10公里左右。孔雀大卫城总规模数百万平方米，一期27万平方米，整体为南加州风情小镇，内部保留了原生态的树种，精心打造水系等景观，以60～130平方米、一居到三居的通透板楼为主，主力户型为二居，主力总价为50万元/套。项目位与北京市地铁4号线的延长线大兴终点站旁，公益西桥到大兴天官院站，实现8分钟班车的无缝对接。首都第二机场距离项目10公里左右，预计2015年投入使用。

清水湾200套房源一天售罄

4月24日，K2清水湾推出200套优惠房接受VIP客户的选购，200套房源当天售罄，销售额达2.4亿元，以一次性付款客户居多。K2清水湾首推200套高板，即“漫香庭公馆”公寓院落，户型设计做到几乎每户都能零遮蔽瞰五河，对视京东第一高楼。此前，“中国不动产研究中心”在项目首度《通州新城价值报告白皮书》。K2地产一直倡导“生活就是在度假”的开发理念。K2清水湾则被看成是“度假地产”的升级版：在选址、规划、产品设计等方面均有新的突破，产品类型也更为丰富，涵盖了别墅、洋房、公寓等不同产品。

朝阳首府树立高端物业标杆

根据亚豪机构的统计数据显示，第一季度开盘的项目朝阳首府、太阳星城三期、万科公园五号等多个项目频频推出景观楼盘，并以高性价比赢得了市场青睐。以朝阳首府为例，该项目推出的珍藏景观楼盘，创造了低碳家居、管家式物业管理以及新古典主义设计风格，成为新一代品质和尊贵的象征，吸引了众多投资客前来登记，销售市场一片红火。据悉，朝阳首府逆市推出景观楼王也是为回报长期以来市场对项目的认可和关注，从去年项目开盘两小时狂销8亿元创造北京市场开盘当天销售奇迹以来，到现在楼盘已接近现房、来访客户源源不断，充分体现了客户对项目本身的一种肯定。

“燕京航城”倡导纯棉生活

4月16日，中国著名影星李小璐与三河上京地产的签约仪式在燕京航城展示中心举行。签约仪式上，李小璐与三河上京地产代表共同启动了燕京航城“纯棉时光”的生活主张。据悉，这次与燕京航城的合作，是李小璐首次涉猎房地产产品形象代言。李小璐希望通过自己的代言，唤醒人们对低碳生活与纯棉生活的向往，激发人们向生态、宜居的生活方式的转变。

红玺台“巅峰之红”样板间亮相

红玺台于4月25日在项目接待中心举办了主力户型精装修样板间全面亮相仪式。戏剧大师海葆玖亲临现场，并当场演绎名了段《贵妃醉酒》。目前，红玺台1号、6号楼面世，精装修220～300平方米舒适开阔主力户型在售中，2011年底入住。国际空间大师壬大君全面参与红玺台整体空间规划设计。红玺台是北京首个采用红色彩釉玻璃为建筑立面核心材质的高层高端住宅。

论坛活动

海南楼市再度活跃

在3月20日举行的2010年博鳌国际旅游论坛“地产与旅游主题分论坛”上，海南省副省长姜斯宪表示：“海南已经启动恢复商业性土地开发出让和新的房产项目审批准备工作。”4月1日，三亚已经有亚龙湾、海棠湾等因“两个暂停”而一度被搁置的项目重新开始运作，“封地”的政策实际上已经解冻，拇南土地交易市场再度活跃，连琼中、白抄等偏远县市的土地也成为开发商争夺的焦点。随着国际旅游岛进程的加快和政府对市场规范的重视，有理由相信，海南楼市的发展前景将变得更加理性。

房商通引领行业进入电子商务B2B时代

4月9日，由新浪地产、中国房产测评中心主办的“2009年中国房地产开发企业500强建材采购首选品牌暨新浪地产房商通产品会”在京举办。活动期间，房商集团向业界正式推出中国第―个房地产电子商务产品包――房商通。据悉。该产品旨在为广大房地产开发商和上下游供应商打造高效沟通、互相了解和商机交互的平台。此次首度亮相的乙版房商通，将有效地帮助房地产行业的供应商和服务商做推广，有效地延展信息化在房地产整个产业链中的应用，助力全产业更多企业实现共赢。

建邦枫景“DIY体验”开启体验式营销新时代

上线不到半年的建邦枫景网站，浏览量突破了16万人次，建邦枫景项目也创造了销售佳绩。同时开启了体验式营销的新时代。作为体验式营销的代表，建邦枫景在北京地区首次采用项目网站植入“DIY体验”功能，客户

可根据个人喜好，置换各类装修装饰品种，在购房前就能感受户型特点，节省看房、选房各类成本。同时“DIY体验”有利地避免了建造样板间而造成的能源浪费，体现出建邦枫景为“低碳事业”所做出的举措。

全球经济将在2010年底复苏

全球领先办公设施解决方案供应商雷格斯调查指出，全球经济正稳步增长，但直到2010年12月才会出现真正的全面复苏。这项两年一度的调查成功访问了15000家企业，当中感受到收入和利润增长的企业较先前经历下降的更多。当企业被问及预期自己国家经济何时会呈现强劲而可靠的复苏和增长时，它们则把预期由原来的2010年7月延至12月，相差5个月的时间。尤其在中国市场，企业现在获得23％的净增长，但预计要到2010年11月才会出现明显复苏。调查还反映企业净增长情况：获得收入上升的企业数目较面对收入下降的多12％；至于获得赢利增长的企业数目则比赢利下降的多8％。各地的企业仍然需要专注于可以加强成本管理和提升运作弹性的业务策略。

搜狐启动“房梦成真”活动

4月14日，搜狐白社会联合万科地产在北京召开会，正式启动大型活动――“房梦成真”。所有白社会注册阿友，即日起可参加热门应用“梦幻城”的盖楼抢房活动，楼层最高者即可获赠万科购房券50万元。此次活动与万科地产合作，最高奖项是价值50万元的万科购房券。由楼层最高的网友获得，凭此券可购买万科遍布全国的任一楼盘。此次活动将从4月14日持续到5月27日。此活动的一大特色是可以发动亲朋好友静忙盖楼，集合众人的力量一起冲击最高楼层。目前，“梦幻城”游戏用户总数超过1000万户，日盖房子700万栋，收租金次数接近3000万次。

DGNB召开新闻会

2010年3月31日，由洲联集团(WWW5A)和德国DGNB认证体系共同主办的“低碳设计新趋势战略会――暨德国DGNB绿色生态建筑标准新闻”在北京凯宾斯基酒店召开。洲联集团积极提倡将生态节能设计应用到建筑设计中，并一直为该目标不断地努力和实践，本次与德国DGNB认证体系的正式签约，使其成为DGNB在中国的唯一合作伙伴，可提供DGNB认证及培训的相关服务。这标志着洲联集团的节能技术正式与国际接轨，并将继续在中国市场引领生态节能之路。

金经联开发低碳培训课程

为了提升从业人员的专业水准，全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟组织开发了“低碳建筑和低碳技术”培训课程。课程涉及大型住区低碳评估标准、低碳技术、绿色建筑、住宅产业化等领域，授课讲师由知名经济学家及具有丰富实战经验的行业资深人士担任。本课程将帮助学员了解低碳建筑与低碳技术的发展趋势，提升学员对低碳建筑和低碳技术的认识水平与专业水平。本课程将于6月5日～6月6日在北京授课，由全经联可续建筑委员会提供技术支持，参加本次培训的学员与企业在今后的项目开发与运营过程中将优先得到全经联可续建筑委员会的支持。低碳建筑和低碳技术对房地产行业的大转型与变革有着重要的推动作用。

合生“最低碳”计划

4月24日，合生创展举行了2010年“最低碳”社区计划会。该活动旨在将与联合国环境署达成的“低碳生活，保护环境”共识在京城各个社区中得到进一步的推广。合生创展集团率先提出“最低碳”社区计划，在全国各地社区中开展公选“绿色使者”的行动。该计划在全国合生社区中公选出一批社区“绿色使者”作为低碳理念的传播者和实践环保行动的带头人，在日常生活中逐步培养健康、绿色的社区文明。活动负责人表示，今后合生将在全国80个社区、百万业主中将“最低碳”计划全面推广。

篇11

改革动力来自人民，每一个“我”的命运都与国家命运息息相关；每一个“我”都在时代大潮中逐浪前行；有难以割舍，有生机勃勃，有期待满满……

转身：从煤矿到袜厂

井口封着，屋顶墙缝里野草丛生。一群小鸟忽闻人声，从厂房前半人多高的枯草丛中成群飞起。一场暴雪即将落下，铅灰色的天空飘起冷冷冰雨。

“每天天不亮从这个人口进，通过矿灯房子、浴室，然后下井。晚上升井，原路返回，出来时太阳早就落山了。”站在这个曾经火热的煤矿前，刘志刚指着旧厂房感慨。

1991年，刘志刚从部队转业分配到泰信矿做井下工人。“爸妈都是矿务局员工，我们从小就是矿工子弟，曾经是很自豪的身份。”而到了刘志刚这一代，矿务局已经很困难了，“上班第一年，厂里工资一直欠发。这一年老娘心脏病去世，我最大的遗憾就是没能自己赚钱为她买过任何东西。”

后来，市里办起了辽源东北袜业纺织工业园，刘志刚离开辽源矿业集团，在袜业园里做物业。看到袜厂越来越多，很红火，刘志刚心里也开始活泛了。

生产线前，红色、白色、蓝色……织袜机上各色线棒不停旋转，仿佛人生也在不停地运转变化。如今，刘志刚的厂子已初见规模，虽然现在销售一般，但他觉得生活还过得去，将来肯定会更好。

每天700万双棉袜从袜业工业园流向世界各地，成为全国最大棉袜生产基地。

依煤而兴，也曾一煤独大，2008年，辽源成为全国首批资源枯竭型城市经济转型试点市。抓住国家政策机遇，推进产业结构D型，如今，曾占经济总量70%的煤炭工业占比还不到7%。而去产能后，煤矿工人们也面临着新的职业选择。

越来越多的工友告别矿井，像刘志刚一样选择了不同的路。“这不是衰败，这只是时代大潮中的一个转变。通过休养生息，终有一天会更好的。”

去年，市里共举办了5次工人与大企业对接活动。工人先培训后上岗，如果一家人都在矿务局上班，起码保证有一个人再就业。

不过，企业缺的大多是技术工人，而矿务局井下工人技术单一，如何化解人力资源的结构性矛盾，还要探索。

较量：起落间寻找平衡

离开会还有十几分钟，屋里已经密密麻麻坐满了人。

“担子不能全压在房地产商身上。”“工资保证金，能不能降一点？”“公积金贷款力度能不能提一提？速度也是”……发牢骚的、发问的，大多是房企老板。

大家围拢着会议召集人莫元春――重庆市房地产业协会会长。去库存是大家讨论的高频词，也是今天的主题。

几天后，重庆成为2016年第一个出台去库存措施的城市。1-3月，市商品房成交面积1354.88万平方米，同比增长32.3%。

“我身边的朋友，不少人家里都好几套房子了，还要去库存？是不是房子建得太多了？”一次，某银行高管问莫元春。

现在掌握的数据是，重庆居民有房率大概70%。市里有大量老社区和单体楼，许多居民有购买改善型住房的需求。

“这名高管的朋友大多是有钱人。”奠元春认为，一些人对去库存的误解源自明显的幸存者偏差。

上下班路上，莫元春发现一些新现象。路边，站了些举牌子的人，上面写着“零首付”或“一成首付”。看起来，这会让老百姓买房更容易。但是，购房杠杆上去了，房价可能就会疯涨。

反应很快，管理部门迅速约谈相关房企。

“要严防新增杠杆。”莫元春记得，为了保持房地产业健康有序，重庆还调高了基准地价，防止小散弱企业人市，禁止高债务企业拿地。

房企如果想通过大规模拿地炒房价，拼不过政府。10多年前，重庆市政府就储备了大量建设用地。2011年，重庆试点房地产税。虽然税额不高，但还是让一些买房者和炒房团有所顾忌。此外，公租房大量建设，低收入者也不担心自己元房可住了。

“上有天花板，下有地板”，房价没有大起大落。

去年前三季度，重庆市商品房销售面积为4122.19万平方米，商品房新开工面积低于销售面积。

10月，有数据显示，外来购房者比例从2015年底的12%上涨到30%。

不过，商业地产，去库存依然艰难。据测算，目前全市商业地产要售罄，还需30多个月。

双城：未来在别处

自从公司传出要搬离北京，竞争对手就不断给龚立超打电话，想要挖她。

女儿才4岁，龚立超有些犹豫。她提了离职，但威克多服装公司的老板将审批离职硬是延长了20天，希望她回心转意。

在北京，高企的地价限制了公司扩张，而且服装制造等一般性制造业也被列入新增产业禁限名录。因为生活成本走高，成熟劳动力也在不断流失。

搬去衡水，公司能更大胆地扩规模，龚立超也会有更大的发展空间。

可离开，一切就是未知和挑战。

周一二在北京总部对接业务，周三四五在衡水指挥生产发货，周六日回京。最终，龚立超选择了跟着公司走。可是，这个周末太忙，龚立超没能回家，很是遗憾。

和龚立超的双城生活不同，24岁缝纫女工祝文凤安顿在了衡水。在北京，每月开支千元以上，一年下来，也就攒个2万元。到了衡水，吃住在厂里，花钱也少，一年存下好几万。

目前，新生产基地所在的衡水工业新区有307亩，是老厂区的4倍，生产车间、库房、宿舍、食堂等一应俱全。过几年，祝文凤还打算在周围买上一套房。这一切，在北京难以想象。

身在劳动密集型行业，服装工人很难在北京扎根。一旦结婚生子，许多人就会返乡。尤其在2010年后，用工状况变化很大，员工流失率上升到15%、17%甚至超过20%。

在服装行业，最先进的电脑编程缝纫机也无法替代一个好裁缝。为了鼓励员工随厂搬迁，除了增发安家费，公司还补助6个月工资。

目前，衡水一员工中大半都是从北京跟来的。

缝纫车间里，100多台缝纫机不停运转，工人在流水线上缝制西装。仅“双11”一天，公司的订单就3000多万元，相当于一个月的产量！

威克多成了京津冀协同发展战略实施以来首个整体搬迁到河北的公司，今年7月-10月销售同比增长25%。

要利润增长，除了开源，也得节流。搬家让企业运营成本大幅下降，此外，龚立超还想到了一个办法裁剪车间作业全部实现机械自动化。

主控电脑屏幕上，一整块面料被密密麻麻分成100多块形状各异的小料，由电脑控制，一台裁床，一次就能剪裁100层面料，面料利用最大化。

迁出北京，原来的老厂房被定位成研发和众创空间。空置的厂房改造成新锐设计师孵化器。

在这里，设计师可以与威克多合作，纳入各品牌服装进行量产，也可以自己打造设计师品牌，组建队伍，寻找企业下单生产销售。

目前，一期签约人驻企业50多家，主要是科技公司、文化创意类公司、电商和“互联网+”公司。

下山：不在这里受穷了

车行颠簸，多处塌方，两小时后，路到头了。山岚缭绕，新潮村的民房三五抱团，孤零零地占据了几片山头。深冬，雨雪封山，出行很难。

虽名新潮，却看不出一丝新潮光景。全村448户，贫困户就有336户，350多户还是土坯房。

“过了年，我们就搬去城里，不用待这里受罪了。”70岁的蔡光兴指着自家一排4间土坯房说，1978年的房子已经到了“外面下大雨，里面下小雨”的地步。

除了一台老电视和一只电饭煲，家里最值钱的就是堂前挂着的腊肉了。房前6亩多地是最稳定的收入来源，但今夏旱灾让一家人的期盼落空了。“只收了两担小麦、一担苞谷，还有些喂猪的红薯蛋。”蔡光兴说，山大鸟多，庄稼“让雀雀吃空了”。

这里，是湖北省十堰市郧阳区的叶大乡。

老蔡的儿子蔡建军，现年24岁，职高毕业后一直在外打工，打算挣够钱回村娶媳妇。

但2016年，他换了想法，在郧阳城区里选了套安置房，83平方米。政府补贴14万元，买房够了，自己只用找装修钱。

原来，像蔡建军这样有劳动力、符合易地扶贫搬迁条件的建档立卡贫困户，可以自愿进城安置。政府统筹低价房源，每人有3.5万元的购房补贴。

新潮村有勇气、有条件进城打拼的贫困户只有9户，更多人走不了那么远，继续留在农村，到镇上集中安置。

家住叶大乡的周延学，曾是村里第一批建砖瓦房的“富裕户”。他勤干苦做，一毛一分攒下了家业。

没想到，这些年家人连遭大病，家底耗干，成了特困户。老伴脑梗瘫痪，儿子查出肾病综合征，儿媳要照顾孙女，周延学61岁了，患了白内障，却还是唯一的当家劳力。

“我就盼着住到集镇去。这里太高，离大路相当远，我妻子瘫痪后两年多没出过门了。”去年底，一家人搬到乡政府旁的新集镇，那里有一个集中安置点。

“我们打算把新集镇打造成生态旅游服务站，为大家找到致富门路。”叶大乡党委书记卢贵昌说。

易地搬迁平均每户有20万元左右的配套资金，其中6万拿来发展产业。

“我别的没有啥发展途径，得照顾妻子。”周延学说，“还有两亩地，栽上果树，多少可以变点钱。”老两口和儿子有低保，加上残疾人补助和养老金，每月能领625元。

有余力的集中安置贫困户，办农家乐，去集贸市场开商铺，搞土特产电商，出路是有的。

篇12

两份报告，前者来自国家权威部门，后者出于世界顶级建材集团和知名中介机构，“注重品牌”、“管理扎实”、“‘内功’深厚”的亚泰特色不约而同地得到两个不同机构的认可。

快速“进位”是实力的比拼。了解这些评价标准的人都知道，经济指标是企业的硬功夫、真本领。在国内外经济环境发生深刻变化、企业面临严峻挑战和考验的时刻，亚泰集团的跃升速度不能不令同行们惊诧。仅2008年上半年，亚泰集团就已实现营业收入494761万元，同比增长7.9％；五大产业实现利润25525万元，完成计划的184%，同比增长34.1％。

在众多参评的大企业集团中，是什么让亚泰脱颖而出、一步上升72名？在看到国内和国际评判一个企业竞争力的标准趋于大同的同时，我们也从一个完全本土成长起来的企业――亚泰集团身上，读到了更多中国企业可资借鉴的经验。

市场战略

布局谋篇的“亚泰思路”

从单一产业到多元化发展，从立足东北、走向全国到国际化战略，无论是在空间摆布还是在行业辐射上，无不贯彻着亚泰集团布局谋篇的独特思路。

对此，亚泰集团董事长宋尚龙分析得十分透彻：“多元化和专业化，实际上都有风险，不能说搞专业化风险小，也不能说搞多元化风险大。在世界500强企业中，既有搞专业化的，也有搞多元化的。可口可乐算是专业化非常成功的典范，但如果要求国内搞饮料的企业就搞饮料，能否做到可口可乐的程度？很难达到。专业化扩张并不比多元化扩张容易。”

他表示，“从企业的发展阶段看，专业化和多元化也是动态的，是在转化的。欧美企业和中国企业在多元化的认识上有很大差别。欧美企业一般专做一种产品，而且一种产品用很多不同商标。因为欧美市场已经成熟，能占据一席之地就很不错。然而，中国市场却不同，市场发展空间和潜力很大，很多领域的进入门槛并不高，可以较快进入，并获得丰厚投资回报。中国企业要做大做强，从多元化做起来，可能更容易些。”

亚泰集团正是如此。

从房地产业到水泥产业，从证券业、医药产业到商贸业，多元化的产业格局，有效提升了亚泰集团的整体竞争力。

然而，这并不代表简单的产业多元化，就能实现企业的可持续发展。这需要各产业间较高的关联度。

亚泰的多元化，就是在完善产业链基础上有重点的多元化。一个显著特点就是各产业间的关联度比较高，通过不断调整内部结构，改善管理，能够自我循环和良性发展，形成了“房地产――水泥――煤炭”上下游相关的产业链。目前，亚泰水泥业在全国排第7位，房地产业在吉林省占据领先地位，两大主业都形成了规模化优势。集团公司还确立了“主业突出、强化协同、动态调整”的发展战略，继续以水泥、房地产业为主，向上游发展煤炭产业，同时加大金融产业投资力度。

作为东北证券的第一大股东，亚泰集团正在运作投资江海证券、吉林银行，形成产业资本与金融资本双轮驱动的发展模式。对目前规模和投入较小的医药、商贸产业，将根据产业发展前景、比较优势和盈利能力，探讨创业板上市、资产证券化、资产变现等多种方式，逐步对产业结构进行优化调整。

不可否认，经此一举，亚泰集团多元化经营的形象已深入人心。关注度和知名度的提升自不必说，更实质性地带动了亚泰产品市场的发展。比起其他“平均寿命只有3年”且只有空洞的纸面理想的企业来说，亚泰可谓“名”

“利”双收。

亚泰集团是如何运作的呢？

在丰富的产业基础上，亚泰人注重产业空间的摆放和发展，以顽强的开拓精神在单一产业发展上实行广覆盖，强调战略布局，将经过周密思考设置的产销网点联结，织就了庞大而坚固的产业网络。

对于发展空间的谋划，企业动辄成百数千万的资金，所以，打好战略布局这张牌，意义非同一般。

而握在亚泰手里的这张牌，正是企业发展的王牌。

作为支柱产业之一, 亚泰地产已经成为吉林省本土最大的房地产商，具有国家房地产开发一级资质，开发项目涉及住宅地产、商业地产和旅游地产等领域。先后入选“中国房地产上市公司十强”、“中国房地产百强企业”，成功打入了全国百姓选房、买房的高端市场。

亚泰证券业通过资本运营，已控股了东北证券公司，参股江海证券公司、吉林银行。控股的东北证券公司是东北地区最大的一家综合类券商，2007年成功上市，经纪业务已形成“立足吉林、辐射全国”的营业网点布局。参股的吉林银行是一家新重组的省级股份制商业银行，初步形成全省跨区域经营。医药产业拥有生物制品、抗癌中药、中成药3个生产基地,百余个药品批准文号。亚泰集团200多家吉林大药房连锁店和加盟店，网络覆盖吉林省，跻身“国家医药零售连锁20强”，还被吉林省政府指定为“国家药品储备库单位”；亚泰集团的商贸业经营范围则涉及高档百货购物中心、大型超级市场及商务、度假休闲酒店等领域。网点遍布长春、北京和海口，成了广大消费者休闲、商旅、购物的最佳选择。

尤其值得一提的，是亚泰集团的重要支柱产业――水泥。

经过多年发展，亚泰水泥已确立了东北地区同行业的龙头地位，熟料和水泥年生产能力达2300万吨，成为东北地区最大的水泥生产基地，完善的销售网络覆盖了东北三省和。

而今，亚泰集团通过自建生产线和兼并重组方式进行东北三省和内蒙古区域市场整合，加快了东北水泥市场的产业布局。投资建设3座年产100万吨水泥粉磨站项目、3条日产5000吨水泥熟料生产线项目，收购农安电联水泥有限公司……通过不断的项目建设和兼并重组，亚泰集团进一步拉大了与区域内竞争对手的差距，在东北水泥市场的竞争优势越发明显。

而水泥行业的成功，再次体现出亚泰市场战略的高瞻远瞩。

在经济环境发生较大变化的时期，亚泰水泥基本没有受到影响，也得益于此。在经营上，亚泰抓住了哈大铁路、长吉铁路等一批大项目，从价格、产量上拉动了亚泰水泥。在资源上，亚泰占尽先机，储量为17.8亿吨的4座高品位、高储量的石灰石矿和可采储量为5000多万吨的两座长焰优质煤矿矿井，保障了水泥产业的可持续发展。

除了“内引”，亚泰集团还积极“外联”。与世界建材业巨头CRH公司签订了战略合作协议。若双方在水泥深加工领域开展进一步合作，亚泰集团水泥产业有望实现新一轮扩张，这更是亚泰集团走向世界的第一步。

品牌战略

保障品质的“亚泰家族”

中国企业经不起折腾。在广泛布局、多领域涉猎后不顾此失彼，能连接成网络状持续发展的企业，更是凤毛麟角。

从10年前名不经转的小企业到如今闪耀着巨大活力的集团公司，亚泰的速度和规模，是成功的少数企业之一。在科学的布局谋篇赢得了广阔空间的基础上，不能不看到品牌与品质，对亚泰事业发展的贡献。

中国企业应该走哪种品牌结构？是多品牌路线，还是单一品牌路线？是一牌多品，还是一牌一品？这一点，亚泰走出了一条发人深省的道路。

亚泰集团成功上市，在股市增发募集到15亿元资金后，实力大增。应该说，在这个时期有足够资金可以多做几个品牌了，但是，品牌虽然是用钱“堆”起来的，但并非有钱就能“堆”成品牌。是造一座雄伟壮观的大厦，还是造10座甚至更多的烂尾楼？答案非常明显。

因为涉猎多个领域，最初，在亚泰旗下，已经有多个产品。每个产品虽不算特别强大，但又不可能都放弃，因此，一牌多品是必然选择。尤其在亚泰地产品牌成功之后，它的品牌效应势必影响并带动亚泰其他产业。这一点，后来被事实所证明。

作为上市公司，已说明了亚泰企业本身的实力。企业名是亚泰，主品牌是亚泰，而产品则以副品牌的形式出现，例如亚泰・樱花苑、亚泰・鼎鹿水泥等。

亚泰走这种“大族群品牌结构”的发展之路，有人怀疑，有人争议。首先房子和水泥、商业、医药共用一个品牌会不会丧失品牌的专业性？另外，这样做是否会给消费者留下亚泰产品杂而不专的印象？一个产品万一出了问题会不会波及其它产品？

这些问题也曾困惑亚泰高层，但现实情况谁都不能回避。就像“中美史克”旗下有“康泰克”、“芬必得”等几个独立品牌，哪个产品出了事也不会殃及其它产品，但其实会影响“中美史克”这个背书品牌。如果“飘柔”洗发水出了问题，它一样会使消费者对“宝洁”这个背书品牌丧失信心，一样也会殃及“潘婷”、“海飞丝”。

从1999年开始，亚泰集团先后组建了品牌战略推进委员会，制定出台了《品牌建设五年规划十年战略》。在确定走大族群品牌线路之后，将产品“包装”整合设计了一遍，不管是房子、水泥还是药店，全部冠以“亚泰”这个品牌，印上了“亚泰”的标识。亚泰品牌的族群意识透过“包装”呈现出来。

管理战略

理念先进的“亚泰模式”

企业发展到一定规模，竞争最终是管理的竞争。一种行之有效的管理模式，对于企业降低成本、提升劳动生产率、提高经营效益至关重要。

就在最近，世界四大建材集团之一、已有百年历史的名企CRH集团，与只有10年发展历程的年轻企业亚泰水泥达成合作，这不得不令人称奇。

亚泰行吗？从CRH集团给出的答案中，亚泰集团先进的管理模式响亮地回答了这个疑问。

“以计划管理为基础，绩效考核为依据，审计为主，调研为辅，企业分类管理”的集团化管理模式，是亚泰矢志不渝坚持的一个核心管理理念。也正是凭借这一理念，形成了“亚泰模式”。

亚泰集团董事长宋尚龙介绍，“亚泰模式”实际上就是亚泰集团结合自身特点，在不断发展过程中探索出来的。随着企业规模的不断扩大，管理的重要性日益显露出来：比如，多元化的产业格局，如何贯穿亚泰集团的经营理念、管理制度；如何建立一套有效的激励约束机制，将整个集团纳入制度管理中，以保证整个集团高效有序运转及目标的实现。

宋尚龙表示，“在20多年的发展过程中，我们逐步总结出了一套适合亚泰的管理模式。制定了《企业效绩评价分类考核办法》，强化跟踪考核的力度，对子公司实行事前、事中、事后的全方位考核监督。同时，建立了4级效绩评价体系，实行逐级考核制度，通过职位评价分类，目标分解考核，薪酬挂钩兑现等措施，促进效益目标的完成。制度化管理成了企业稳健、持续发展的最有力保障。”

到2007年，从亚泰的产业、产品调整到管理提升，效果刚刚呈现出来。产品产量、质量、规模已经在一定区域内占据了领军地位。

在管理上，亚泰集团注重降低成本，由全年计划到季度计划、月计划、周计划、日计划，再到现在形成日报表、周报告、月分析、季总结，及时对企业指标完成的好坏进行跟踪、调整、督办等工作。

在市场经营上，亚泰加大了投入力度。2007年开始，通过一年的时间，亚泰集团对制度进行了优化和提升，对制度、办法、产业规则进行分门别类地细化，采取一些激励制度激励团队工作。

在子公司的收购上，“亚泰模式”的运用，更是屡试不爽。

2005年，亚泰兼并哈尔滨水泥时，竞争对手是世界500强企业。最先进入的拉法基谈了一年多没谈成，亚泰后来的合作者CRH联合体也谈了多轮。虽然亚泰是后来者，但决策果断坚决：班子保持稳定、职工全部接收、生产经营保持连续。同时排出100天重组时间表，并提前45天签订重组协议，实现闪电重组。

收购之后怎么办？宋尚龙说，很简单，注入亚泰模式，即注入亚泰的资金、管理、机制、品牌，同时通过不断发展解决问题，以发展提升规模和市场占有率。

如今，哈水的成功，恰恰印证了亚泰模式的“能动”作用。这种作用，在经济大环境发生巨大变化时，效果尤为显著。

在亚泰水泥销售公司，负责销售的总经理助理陈德功说，亚泰模式不仅得到了大企业集团的信赖，更得到了大项目的青睐。仅哈大铁路哈沈段600多公里水泥供应，亚泰水泥就占70%左右份额，如果亚泰2009年产能扩大，还可以竞标新路段。

目前，黑龙江、吉林地区在建的大项目就有哈大高速铁路客运专线、长吉城际铁路，以及长春轻轨三期工程、九台华能电厂等几十个，拟建项目也有哈大齐快速铁路等几十个，应该说东北水泥产业的好日子还很长。

而随着亚泰水泥管理模式的不断创新，2009年公司新建的3条生产线投产后，产能增加，正适应了国内市场的巨大需求。

文化战略

奋斗不息的“亚泰团队”

在人类的繁衍过程中，有一种精神生生不息，我们称之为“超越”。超越自我，超越今天，才能获得成功。

这一观点，与吉林亚泰集团董事长宋尚龙的理念不谋而合。无论是做人还是经营企业，“提升”和“优化”是宋尚龙最喜欢的两个词。

1997年进入水泥行业是亚泰集团的一次重要跨越，2008年与CRH的合作不亚于第一次跨越，对亚泰的未来将意味着巨大的提升和优化。

谈起这次漫长而艰苦的接触、谈判，宋尚龙充满激情，“事实上，CRH要进入东北，亚泰是理想的伙伴，东北没有第2家。之前，CRH聘请世界知名的中介机构进行尽职调查，非常认同‘亚泰模式’及亚泰团队，之后双方经过十几轮艰苦谈判，最终决定以净资产2.98倍的价格（成交）签订正式协议，CRH的谈判代表也赞赏亚泰的管理层，是令人敬佩的专业团队。”

多年来，亚泰集团对团队的建设问题，从来没有一丝松懈。就像宋尚龙多年来的习惯一样，每天早上跑步、晚上游泳，十几年风雨不误。他说，跑步也有三重境界：一是锻炼身体，二是磨炼意志；三是做企业就像跑步，坚持最重要，你停下来就会被别人超过。

而这种坚持，一干就是十几年，亚泰集团总资产由几亿元增长到120多亿元。

究竟是什么支撑亚泰的跨越式发展？团结、诚信、高效、开拓的精神造就了亚泰团队，也形成了独特的亚泰文化。这一点，宋尚龙足以骄傲，“二十年的发展，记忆中印象最深的就是我们和CRH的合作。在对我们的管理团队进行了彻底的审计、检查后，给了我们的管理团队极大的认同。作为一个人能超越自己、作为一个企业能跳出自身看自己很难，但是，通过国外著名的3所律师、会计师事务所进行详细评估，我认为这是对我们很好的总结。”

亚泰集团坚持定期邀请国内知名专家到公司讲课，每年举办3期高管人员脱产培训，用3个月或半年的时间学习专业知识和专业技能；每个公司的总经理包括集团部门的总经理、高管人员，定期开展管理问题的研讨，并选派人员外出考察、学习先进的管理知识和经验；通过“拓展训练”磨炼员工的意志、品质；每两年召开一届田径运动会，通过这种体育活动能增加团队的凝聚力。

“亚泰集团的发展规划十分明确，每名团队成员对将来集团的发展都非常清楚，每个人对将来充满一种希望。”亚泰人都感触很深，“在亚泰，团队人员素质都比较高，中层管理人员是竞争上岗。而对新来的大学生，亚泰一视同仁，在开展入职培训后，通过竞争上岗的方式，为年轻人创造了很多机会。同时，集团还鼓励支持在岗人员进一步深造，并给予方便的时间条件。”

亚泰的深情，收获了员工的厚意。在亚泰，每名员工都时刻想着企业的利益。技术人员经常交流，企业之间经常组织调研，不断提高自主创新能力；在配合CRH的基本调查时，因为与外国人的文化背景不同，国外同行一时不理解的地方，亚泰团队就在黑板上推演、解读，反复沟通；在竞标哈大铁路工程时，负责销售的副经理亲自跑出几十里，帮助工程单位准备会议……在亚泰，这样的事例数不胜数。辛苦的付出必然获得丰厚的回报。如今，在每年的客户满意率调查中，质量好、服务好、信誉好成了客户对亚泰的普遍反映。

宋尚龙有感而发，“亚泰集团是我和大家一起走过来的，最值得我高兴的就是，我们这个团队到现在工作认真、规范、自我约束性强。一路走过来，这个好的团队是我最大的财富。”

宋尚龙介绍，“依托这些钢板库，就可以像蓄水池和期货买卖一样，在淡季时低价储存、旺季高价售出，根据市场需求变化进行自我调节，进一步增强企业的创利能力。”

然而，创利，却不是亚泰的唯一追求。

与众不同的是，亚泰一直强调，环境的可持续发展比盈利更重要。

“企业的发展，也担负着一种社会责任。”正如宋尚龙所说，多年来，亚泰集团在可再生资源的回收及综合利用、循环经济、可持续发展的新方式和新模式等方面进行了有益探索，整个水泥产业每年利用各类废渣量达到100万吨。亚泰被列为“国家首批循环经济试点单位”、“全国千家节能试点企业”和“国家环境友好企业”，成为全国水泥行业唯一获此殊荣的企业。

亚泰水泥产业循环经济项目，引起了众多跨国企业的极大关注，也被全国同行业广泛认可和借鉴推广。2007年4月，亚泰集团与日本丸红株式会社就双阳、明城、哈尔滨3个水泥企业扩大产能、并规划利用水泥窑头窑尾余热建设3座纯低温余热发电站、5年减排二氧化碳100万吨的CDM项目达成合作意向。2008年，亚泰集团又携手CRH公司，引进国际先进技术，进一步节能减排。

篇13

公司进行新员工的培训，能有效地提高员工对公司的认知，那么员工应该怎么写培训总结呢?下面小编给大家介绍关于公司员工培训总结范文的相关资料，希望对您有所帮助。

公司员工培训总结范文一首先，感谢公司给我们新人一个学习的平台，给我们一个实现自我价值的舞台。我以前也进过不小的公司或工厂，也没有一个像为了家地产运营机构这么慷慨的给我学习专业知识。而且公司还给有能力、有冲劲、有毅力、有上进心的员工一个很好的晋升空间，一步一步走向你尽可能达到的地位。可以不介意我们出身茅庐，可以不介怀我们是个门外汉，有这样一个好的机会、好的平台我又怎能会放弃。我要用全身心的爱去工作，答谢公司的培育之恩。也要用全身心的爱去生活，用全身心的爱去提升自我价值。

培训的第一课：认识行业、了解公司的企业文化、明确人生规划、销售技巧

公司的企业文化，我们的愿景：做浙江地产运营的领航者;我们的使命：为社会、客户、员工创造价值;我们的核心价值：简单、和谐、执着、承担;我们的经营理念：专注、高效、共赢;我们的服务理念：以诚待客、用心感人;

日常运作一个流程

1、晨会;

晨会是一个锻炼自我和自我成长的舞台，团队和自我的激励，团队和我磨合过程，深入了解公司的企业文化之精髓，学习充电了解相关的咨询，明确今日工作目标。在晨会之前，部门所在工作人员都要一起舞动起来，公司称之为“晨操”，目的是要所有要工作的人员精神抖擞起来!然后再检查在场人员的形象面貌，互相与身边的同事问好，目的是要我们用微笑、真诚来接待我们身边的人，更是一种体现团队的和谐。随着主持人的一声令下，全体起立，宣读部门组名组呼、宣读公司企业文化。再往下就是一个个人锻炼或展现自我的平台，晨报朗读加自己的读后感。然后是业绩播报、专题分享、政令宣达、心态分享(朗读羊皮卷)、开心一笑(调节一个愉快的心情去工作)。

2、夕会;

夕会是总结当天的工作完成量、自我剖析、解决当天遇到的问题(与同事共同探讨)、安排明天的晨会。

以上是一个做为新入伍伙伴应该要知道的每日工作流程，所以必须要牢记在心。以下是一些专业知识、专业课题，比如有;房地产知识分析、房地产商业地产发展前景、相关项目的讲解、销售步骤、销售技能(开拓主顾，电话邀约，话术应对语，接待接触环节，回访环节，项目推介会，案场考察，带看流程、客户跟进等等.......)、市场营销、挖掘客户的需求、商务礼仪、成功的习惯......。学习了这么多我总结了一句话：两天一夜的课程也许改变不了多少，但对于一个热爱销售的人员来说，这两天一夜可谓是“一课值千金，课课要用心!”

在第二节课上有讲解到，职业顾问的一天，和个人晋升的一个流程。 对于一个新人而言，进公司才十天，我不敢说我要做到某某职位，要多少天内开单，我不敢保证!但是对于职业顾问的一天，我会努力做好，要做到不迟到、不早退、不旷工，有目标、有计划、有条不紊地去做好。只有把基本功扎实了，专业知识熟透了，实战经验丰富了，在适当的机会我会努力争取晋升的机会。有句话说：“不想当将军的士兵，不是个好士兵。”我想当将军，只是我还不具备当将军的条件，所以我先把自己定位在置业顾问，再一步一步往上爬!

在怀着空杯心态去学习时，我还带着锻炼自我的勇气、考验自我的心态去学习的。所以在我们7个人组成一个小组后，我顺利的当上了第八组组长，我们组名是：努力工作组，我们的组呼是：今天工作不努力，明天努力找工作!在我积极踊跃的参与答问环节，我为小组添加不少分数。虽然我们没有拿到第一，但我自我感觉良好，十天不到的时间里，从不知到知道一点点，从门外汉到进门槛的少年。我并不是说这就够了，我说这进门槛意思只是代表刚刚踏进门槛的人，仍然要多借鉴前辈的成功事例，还要多学习更多的一面。取其之长，补己之短。再接再励，坚持不懈，直到成功!

最后再用一句话总结这两天一夜培训，“师傅只能带你一时、带不了你世，把你领进门，走的远不远、走的稳不稳，还得看个人!”

公司员工培训总结范文二走出美丽的校园，满怀无限的憧憬与期待，我走进了中国移动。从初时找工作的彷徨到如今和同事们愉快的相处，时间已从指缝间悄然溜过了一个月。8月 13号，这是一个激动人心的时刻，因为在这一天中国移动__分公司的第四期新员工培训拉开了序幕，主要有省公司的各部门领导和专职培训师就公司的发展战略、业务概况、规章制度和现代员工的职业素养进行了深入、系统的培训。时间虽短，但受益匪浅。在以下几个方面感悟颇多：

第一，自身素质和企业文化的结合。在学校里我们早就习惯于“礼义廉耻” 的说教，不断地告诫自己，要学会“先做人，再做事”。学会做人，才能游刃有余;学会做事，才能在工作中厚积薄发。简而言之，大家都要立志成为一个道德高尚、才智杰出的人，可从来都没有用一个明确而清晰的标准来要求过、衡量过自己，这让大家时感困惑。

现在中国移动给了我们一把很好的钥匙正德厚生臻于至善。这八字虽少，但意义非凡。正德厚生，即正身之德、厚民之生;臻于至善，即不断追求完美，是从优秀到卓越的有力体现。它至少回答了：“我们是谁?我们要做什么?我们的目标是什么?”，更明确了我们的工作责任、社会责任和自我责任。因此，我们移动人只有坚持以强烈的社会责任感为使命，在工作中勇担责任，对自己严格要求，并不断超越，才能打造中国移动卓越的运营体系，建设卓越的组织，培养卓越的人才。只要这样，中国移动必将成为卓越品质的创造者。

第二，具备敬业精神和专业精神。具体而言，就是要求我们每个人都要成为职业化的员工。职业化最感性的理解就是：肯学、肯干、会干、忠诚;敬上级、敬同事、敬客户。不难体会，实际上职业化主要包括态度和技能两个方面，这就要求我们要有强烈的责任心和使命感。记得米卢大师曾经说过：“态度决定一切”。

对工作要有正确的工作心态，对我个人而言，我常常希望自己是一个艺术家，我的每一件工作都是我的作品，凝结着我的智慧和汗水，完成之后，带来成就感与满足感，藉此成就与满足形成了快乐工作的本源，形成了工作的动力。而良好的工作技能或方法更是一名职业化员工不可缺乏的，比如：待人接物的技巧、提升工作效率的技巧、组织安排的技巧、提高工作积极性的技巧、表达能力与合作技巧等等。这些都要求我们在职业化的成长道路上不断地去积累和磨练，最终使自己成为一名职业化的现代工。

第三，加强和同事的沟通，形成团队作战的强大力量。在团队合作中，加强 彼此的沟通是激发团队最强力量的主要途径，因为我们由木桶原理知：只有加强沟通，才能发挥最短板的最大效应。那如何进行最有效的沟通呢?我们知道，中国移动的服务理念就是：沟通从心开始。即要我们从内心去信任团队成员，并具备强烈的责任感。其实，我们在南山湖拓展基地的一天体验已很好地诠释了这一切。

在团队中，没有个人英雄，只有团队成员，大家要互帮互助，多些奉献和宽容。因为团队合作是一种为达到既定目标所显现出来的自愿合作和协同努力的精神，这种精神的基石就是奉献和宽容。所以我们团队之间要大力、有效地沟通，讲究奉献和宽容别人，这样才能发挥出团队的巨大力量。

第四，总结经验，创新思路。以前______曾经指出：创新是一个民族 进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。大到一个国家，小到一个家庭，都需要有创新的发展思路和创新的发展动力，中国移动也是如此。在关于中国移动需要什么样员工的论述中，集团王建宙总裁已重点指出：一、强烈的创新意识;二、艰苦奋斗的精神;三、尽善尽美的追求;四、谦虚谨慎的态度。

由此可见，创新在企业的发展中占据着核心的地位，是一个企业不断进步的灵魂。它主要包括技术创新和管理创新。这需要我们在平时的工作中从点滴做起，从每个人做起。只有这样，点点滴滴的聚集才能汇聚成河流，从而川流不息。简言之，只有我们中国移动的每一位员工发挥自身的创新能力，才能使我们中国移动的事业生生不息，为社会、为国家、为人民做出更大的贡献。

中国移动，沟通从心开始。这句话相信大家都听过，以前我从来没有想过自回去移动工作，因为自己的很多的现实情况都是需要持续不断的努力才可以做好，我坚信自己会成功，不过自己努力的方向却不知道是哪个方向，我相信大家都知道，在不断的前进中，我有着更多的理念，以后的路，我相信我会做好的，我知道自己会去的更大的成功!

公司员工培训总结范文三刚走出大学校门，我就很荣幸地成为合肥格力公司中的一员，怀着自己美好的希望和从零开始的心态，开始了自己人生的新征程。

为了让我们更快地了解公司、适应工作，公司特地从7月8日开始对我们进行了为期一周的新员工入职岗前培训。这次培训的内容十分丰富，主要有公司历史沿革、公司组织机构与企业文化介绍、公司领导讲座、各部门负责人讲授相关专业知识和自身经验的传授、安全、管理体系以及档案管理等诸多方面的系统学习。

经过七天的培训，使我在最短的时间里了解到本公司的基本运作流程，以及公司的发展历程与企业文化、企业现状和一些我以前从未接触过的专业知识等。通过这次培训，使我受益非浅、深有体会。

首先，了解公司历史沿革与公司机构、企业文化。

开始培训的第一天就是介绍单位的历史沿革，芮书记介绍得很详细，仿佛带领我们重走过这50多年的风雨，见证企业的进化，也了解到了其中的艰辛。这使我们更加珍惜现在来之不易的今天，激励我们更加努力去建设辉煌的明天。

在同一天，张书记为我们介绍了公司现在的组织机构，使我们从宏观上了解公司的各大部门及其主要职能，为以后联系工作，提高工作效率做好铺垫。张书记还为我们详细地介绍了本公司的企业文化。在我工作的3个月来，我感觉公司的工作氛围、人际交往甚至是走在公司的路上都是有激情而又放松的。有激情是因为在工作中能学习到很多的知识与技巧，放松则是心理上的，这正是“工作着并快乐着”的感觉，让我感到无比的满足。

第二，培训使我对公司主要业务有了基本的感知与认识。

我在公司的档案室工作，在学校学习的也是专业的档案知识，可以说，对于勘察测量这方面来说，我完全是个门外汉。这一次培训，是我第一次系统接触这方面的知识，真是受益不少，学到了很多新的知识。

经过几次专业知识的培训，我大致了解了公司的主要工作任务，大概分为勘察、测量、岩土试验、测试这几大方面，并分别有对应的部门负责。比如说工程师办公室主要负责岩土工程工作，主要有勘察、设计、治理、检验、监测;测试中心主要负责原位测试、桩基检测等等。并且我对其主要工作流程以及一些术语也有了大致的了解，总算不会像刚来的时候一样，连公司的主要业务都不清不楚了。

第三，学习了公司的安全管理与管理体系方面的知识

用了一天的时间，我们系统学习了安全方面的知识与公司管理体系方面的知识。我想这对于我们应届毕业生来说，还是比较陌生的知识。我认为其目的就是为了一、保证安全生产;二、提高工作效率、三、提升企业形象。最终的目的就是使利益最大化。在这基础上有很多理论的知识与制度，这还需要我们在平时的工作中就注意，比如安全，在任何一个细小的环节中我们都要注意安全的问题，比如人走断电、防火、防盗，还有特别是在施工现场的一些用电安全、人员安全等。这些在实际工作之后可能才能注意到更多问题，并写入制度，是安全管理更加规范。

公司是本行业第一批获得管理体系三标合一的公司，并有符合公司实际情况的管理方针。在学习中我们学习到了一个以不变应万变的管理模式，也就是PDCA循环：从play(计划)到do(实施)到check(分析检查)到action(持续改进)。不管是QHSEMS、EMS、OHSMS，这一循环始终贯穿其中。仔细看，这一循环也适用于我们生活各方面，这其实也就是一个经验积累的过程，从不会到会，从不好到好，从好到更好的一个过程。我相信，这个简单而明确的循环会伴随我一生，成为我不断进步的标尺。

第四，学习了公司档案与人事方面的知识

最后一天我们首先学习了公司的档案管理制度及公司档案室的主要职能。由于我是在档案室工作，并且已经进行过2个月的实习，对这一方面比较熟悉。我认为档案的价值在于利用，在别人需要资料的时候，能快速及时地找到所需资料是档案是档案人员最主要的职责。公司的档案室已有了50几年的历史，制度健全，库房分类明确。在实习中，我就深深的体会到，我没有选错单位。有好的基本建设，有好的师傅，真正的让我能学以致用，并能通过实践体验更好地掌握理论知识。公司档案室还兼管着规范与杂志的管理，并有专门的阅览室，是专业技术人员能及时了解新规范掌握行业新动态。

人事方面，李主任主要为我们介绍了新进员工的待遇、假期、职称等问题。我想这也应该是我们很关心的一个话题。李主任介绍得很详细，分别介绍了各部门的工资情况，我也觉得越透明越公平，越公开越不敏感。我比较关心职称的问题，档案系列的职称是要上社会去考的，我想从现在开始就应该抓住专业知识不放松，争取能早日更上一层楼。

最后，培训中领导对我们提出的要求。

这次培训中我学到了很多知识，但感触最深的是每一位领导基本上都提到一个要求，那就是学习、学习、在学习。一刻也不能放松，不仅要转研本专业的知识，还要了解其他专业的知识，比如说我自己，就应该多了解了解勘察、测量等方面的知识，这样有利于我了解档案内容，提高工作效率与质量。

此外，就是希望能尽快地进入工作状态，做好思想意识的转变，从受者转变成施者。我认为我在这方面做得也比较到位，毕竟已经经过了2个月的实习，感觉现在也慢慢走上正轨了。最后就是希望我们能脚踏实地的工作，养成良好的工作与生活习惯，为自己积累资本、为公司创造利益。

篇14

城中村可谓是我国城乡二元结构的集中反映和典型代表。虽然其行政隶属关系上已经作为城市社区，却依然保留着农村的生活方式、行为习惯，并未完全融人城市经济与社会生活。究其形成的主要原因，既包括城市化扩张的客观因素，又受到城乡二元结构体制等主观制度性因素的根本影响。在客观上，城中村的产生与形成是我国近些年城市化进程快速推进的结果。1978年到2009年，是我国工业化和城市化迅速扩张的30年，国家统计局公布的数据表明，期间城市数量由193个增加到655个，增加462个；城市化率由17．9％增加到了46．6％，提高了28．7％；城市建成区面积超过3．8万平方公里，城镇居民人均住宅建筑面积由6．7平方米增加到28平方米。城市与城市化的快速扩张，必须要有大量土地支撑以满足扩张的需求，必须要通过征收城市周边农村的耕地获得扩展的空间，于是城市近郊的农村就被高涨的城市化浪潮所席卷实现了“城市包围农村”。城市扩张绕过了农民聚集的村落，只征收了他们的土地资源，而没有将农村人口真正地融人城市，于是一个个的“孤岛”产生了。因此，工业化与城市化的快速发展是城中村现象产生的直接原因。在主观上，我国实行的城乡二元结构体制是城中村形成的深层次制度性因素，也是根本原因所在，其主要表现为：

1．城乡二元土地制度，即农村土地集体所有制和城市土地国家所有制，是城中村产生的核心因素。城中村作为都市里的村庄，呈现出最为典型的国家土地所有权和农村集体土地所有权两种差异明显的城市内部土地二元结构。城市的扩张只能征用农民作为生产资料的耕地，不能征用农民作为生活资料的宅基地；同时政府为了避免或降低高额的征地补偿、房屋拆迁补偿、居民就业安置等成本，因此政府通常在城市规划中绕过城中村，避开农民的居住区，原来的农村就变成了“孤岛”。意外的是，“孤岛”中的农民却因外来人口急剧涌人城市而带来了难得的获利机会。特别是随着城市的经济发展，城市的土地价格也日益攀升，高昂的地价使处于优越地理位置的城中村聚集了雄厚的集体财富，无耕地的村民凭借其有利的区位条件在自己拥有使用权的宅基地上大量地建造房屋以供出租，并以此获得了不菲的收入，城中村村民成为了新型的“租金食利阶层”。村集体开始在留用地上与房地产商合作开发商业地产和住宅，农民则在各自的宅基地上疯狂地建房。建房者在有限的宅基地上，一方面通过超高建筑来实现利益最大化，另一方面通过侵占公共空间来实现利益最大化。从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。这种收入模式使得局面开始发生逆转，由原来城市排斥城中村转变为如今的城中村拒绝被城市化、市民化，经济收入的路径依赖极大地强化了城中村长期存在和发展的现实性与被拆迁改造的艰难性。

2．城乡二元人口管理制度。以户籍管理制度为核心，人为地划分为农业户口与非农业户口。自计划经济时期形成、旨在抑制人口流动的户籍制度，在当今人口自由流动的时代仍然发挥着它极大的“束缚”和“锁定”功能。城中村在城市化的过程中，人口本应随着土地同时实现非农化，然而由于户籍制度的“锁定”，使得土地城市化了，村民却仍然是农民。户籍制度迟迟未松绑，却又使得城中村的村民由边缘人群迅速转变为既得利益者，他们在享受城市提供的交通、教育等各种公共服务、设施的同时，仍然可以享受其他农民应有的权利，比如以户籍制度为核心的计划生育、人口迁移、宅基地分配等政策，这种双福利也加强了对他们对目前现状的认同。

3．城乡二元行政管理制度，即城市行政组织负责管理和服务非农业人口户籍的人口，而农村行政组织负责管理和服务农业户籍的村民。城中村所保留的农村行政建制，由村委会从行政上进行管理，农村社区具有特殊的血缘、地缘纽带，农村行政管理体制成为这些村庄在城市化过程中实现自身利益最大化的“体制外壳”，作为政权组织在农村基层的延伸机构，村委会在执行上级的命令时，常会以保护村落局部利益为取向而使政策“走样”。除了城市化推进的客观因素和制度性的主观因素以外，城中村的形成还有其历史文化原因。在我国乡村社会，宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象更为严重。宗族文化迟滞了从乡村聚落列都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的内在牵引是都市村庄得以存续的条件。城中村是以血缘和地缘为基础形成的社区，居民的乡土观念较重，尤其对村落历史的认同，是城中村形成的历史文化因素。农民长期形成的这种小农意识使其在住宅建设开发中只顾眼前利益而忽视了长期效益，存在着短期行为和趋利心态，进而从另一个方面促成了城中村的形成和长期存在。

二、城中村诟病

近些年城中村广为人诟病，无论是政府决策部门、专家学者，还是城市居民，大多倾向于将城中村看作“问题”的聚集地，甚至被视为“城市顽疾”或“城市毒瘤”。这些暴露出来的问题，主要可以归纳为这几点：

(一)环境脏乱，危险频发

“城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果，其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。首先，因土地制度的城乡差异，造成“城中村”土地权属和使用混乱，加之城市地价的提高刺激了村民盖房的热情，于是在城中村内建筑密度大、土地利用率低、违法用地和违章建筑屡禁不止，接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏，市政及公共配套设施不足，“脏、乱、差”现象严重，与城市景观极不协调。其次，村内新增建筑多为在原设计基础上加建、扩建，属违章建筑，其房屋质量令人担忧，在西安、武汉等地曾发生多起正在搭建的楼房坍塌的恶性事件。如《西安晚报》统计，2007年一2011年6月，西安全市村民自建房屋发生事故的有50起，死亡69人，直接经济损失886．1万元。村内交通狭小拥挤，道路狭窄弯曲，不能提供基本的车流道路、消防通道等公共设施，一旦发生火灾等灾害，消防车、救护车难以进入，将会造成严重的后果，其安全隐患多，危险频发，抗灾能力极低。

(二)治安严峻，管理薄弱

受经济条件限制，大部分涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的城中村居住。结果一方面，由于受经济利益的驱动，造成城中村违章建筑屡禁不止，层出不穷；另一方面，城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合。然而社会管理的缺失和失衡使城中村成为城市社会治安问题的重灾区，以及“脏乱差”、“黄赌毒”的代名词。在城中村内，发廊林立，赌博盛行，吸毒猖獗，黑帮肆虐，各种恶性案件不断，社会治安形势严峻。更有评论将城中村比喻为“超生游击队的避风港”、“无牌游医的大本营”、“假冒伪劣产品的大作坊和大仓库”等。

(三)文化贫乏，不思进取

脱胎于农民、又不得不进入城市生活的城中村村民缺乏文化和职业的培训，一旦失去土地优势，他们必然成为城市生活中最缺乏竞争能力的群体，这一状况使得城中村村民对未来缺乏信心。如今依靠城中村优越的地理区位，从而获得土地的征用补偿和土地房屋出租收益，致使短期内村民物质财富急速增长。传统农村文化尚未与现代城市文明接轨，私房出租的巨大收益并未带来村民素质的提高，富裕之后不思进取、不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。城中村中青年村民的二元性和社会边缘性凸显，游手好闲被称为“食利阶层”和“二世祖”，村民文化素质不高、道德品质没落、法律意识淡漠使城中村成为城市化进程的主要空间障碍。

三、城中村社会经济功能

城中村给整个社会带来了多方面影响，往往我们只注意负面效应，而忽略了其存在的合理性和发挥的正功能。事实上，城中村在支撑我国快速而粗放的城市化进程以及缓解由此带来的许多物质性匮乏和社会结构性矛盾方面，发挥了重要而不可替代的作用。

(一)提供社会保障、经济收入和就业机会

1．村集体经济股份分红为原住民提供了较好的社会保障。对原住民来说，城中村为其提供了重要的生活保障。城中村的原住民文化程度低，竞争能力弱，在城市就业的机会很有限，土地是他们保障自己现在和将来生活的最后筹码。农村集体土地制度和集体经济管理制度相联系的“村籍”分配制度，使得原住村民只要保留村籍就能享受到村集体经济的分配和收益。城中村集体经济收益的来源主要是城市建设征地补偿，以及所拥有的集体经济。部分城中村把集体经济实行了社区型股份合作制改革，将集体经济财产以“股份”的形式分配给原村民，集体财产统一经营，村民按股份进行分红。例如，广州市天河区石牌村有商铺、酒店、仓库、写字楼等物业20多万平方米，村集体年纯收入9000多万元，除去税收、日常行政开支和社区公共开支之外，尚余4000—5000多万元用于集体分红，村民每人每年的股份分红可达万元]。西安市碑林区西何家村集体资产过亿元，人均每年有3000—4000元分红，北沙坡村年集体收入400万元，人均集体分配8000元，集体经济收入依靠土地租赁J。

2．村民出租房屋为其主要收人来源。失去耕地的城中村村民不得不告别土地耕作，告别传统的生产生活方式，转而寻求其他生存途径。由于城市的快速扩张以及大量外来务工人员不断涌入，城中村的地理位置逐渐优化其房屋价值日益凸显，于是纷纷在自有宅基地的基础上扩建改建房屋用于出租，最终演变为城中村村民经济收入的主要来源。例如，西安市瓦胡同村村民的房屋80％以上是3—4层，户均租房面积300平方米，平均月房租为15元／平方米，每户村民月租金收入4000—5000元。西安市郝家村240户平均拥有出租屋53间，房租均值122元每间，每户每月的房租收入高达6466元，收人比当地城市工薪阶层要高出许多。对北京、广州、西安、天津、郑州等162个城中村的调查显示，出租房屋收入占家庭总收入3O％以下、3o％一6o％、60％以上的各占1／3。近三年年平均出租房屋收入在1万元以下的村民占15．5％，1—2万的占25．4％，2—5万的占40％，5—10万的占14．6％，10万以上的占4．5％L3J。收入不菲的租金，加上可观的集体分红，使得即便是处于失业或无业的村民依然拥有较好的生活状态。

3．城中村还提供了大量就业机会。城中村是外来人口的聚集地，一个村内往往容纳上万人，他们对于基本的生活服务有着强烈的需求，由此带来了大量的就业机会。部分城中村村民会将自己房屋的底层改造为商铺，或自己经营或对外出租，无论经营方式如何，都将会吸纳大量人口就业。城中村内的经营种类繁多，店铺林立，如西安市郝家村的各类商铺达260多家，徐家庄有近400家，涉及商业、餐饮、娱乐、发廊、洗衣、杂货、运输、通讯、医药等各行各业，大多数是由外来人口所经营。城中村在体制外产生的非正式经济为“准市民化”的失地农民的城市化转变提供了社会生活保障，为准城市化人口(外来务工人员)提供了“低门槛”的就业机会；城中村的非正规就业对于解决我国巨量农村剩余劳动力就业问题具有无可替代且难以估量的作用。政府应该充分重视其对吸纳城市外来人口的“蓄水池”和“过滤器”的作用。

(二)缓解城市住房供需矛盾

衣食住行是最基本的生活条件，拥有合适的住所是每个人安心生活、努力工作的必要条件。我国的住房制度经历了翻天覆地的变化，自上世纪9O年代以前，基本都是由政府或居民所在企事业单位提供住宅进行实物分配，保障城市居民的住宅条件，而由于受到户籍制度的严格限制，流动人口很少，城市住房基本供应充足。然而1992年十四大确立我国经济体制改革的目标以来，我国的住房制度也由计划向市场转变，逐步停止了计划性的实物分配，将住房保障工作逐步推向市场，由市场来满足不同阶层的住房消费。鉴于市场的逐利性，市场上的商品房售价节节攀升，至今已远远超出了普通百姓的经济承受能力，不少居民望楼兴叹。虽然中央政府一再要求各地方政府加强保障性住房的配套建设，但是各地方政府积极性并不高，实际效果并不理想；加之申请保障性住房一般都受到户籍的严格限制，因此对于外来务工人员来说，保障性住房就是“镜中花、水中月”，可望不可及。随着市场经济的发展，以及我国城市化进程的加速推进，使得约2亿的农村剩余劳动力涌人各级城市，与城市居民一起生活和工作。农村人口进入城市后，首先要寻求一个固定住所，面对城市昂贵的房价，他们不可能通过购买商品房的途径去满足住房的需求，现实的选择是租房。鉴于他们进入城市之初，收入都不会太高，因此会选择价格低而位置又相对方便的地方，城中村就成为了首选。根据权小娟等在西安郝家村进行的调查，外来人口中，月收入500元以下者占总体的22％；500元一1500元占到总体的7O．4％；1500元以上者只占总体的7．7％，总体上外来人口的收入水平比较低】。在房租开支方面，以20平米左右为例，每月租金大约200—300元，因此他们将城中村作为居所，是经过慎重权衡比较的理性选择。郝家村原住村民约1250人，根据其拥有的出租屋数量估算，生活在本村的外来人口数量高达2544O人，与村民比例大约是20：1，这组数据足以证明城中村较低的生活成本对外来人口的吸引力是何其巨大。城中村是现代城市中的“低成本生活区”，它为流动人口提供廉租房，为流动人口从乡村人向城市人转变提供了“过渡场所”，满足了外来人口和城市低收入者的住房需求，尤其是对“打工族”来说，城中村为其提供了一个可以安身的立锥之地。换句话说，城中村在完善城市住房体系方面功不可没，是目前较为合适可行的城市低收入人口居住模式；弥补了城市住房体系中的中低档住房供应不足的结构性失衡；在一定程度上缓解了城市住房供需矛盾、完善了城市住房体系。

(三)提供继续社会化的平台与缓冲带

1．经济方面，城中村提供了资金积累的平台。无论对于城中村原住人口还是外来人口，都发挥了积极的资金积累功能。原住人口在城中村可以获得集体分红、社会保障、房租收入等，通过资金积累做好完全融入城市的准备，彻底转变生产生活方式。外来人口急剧涌人城市，一时也难以承受城市高昂的生活成本，他们需要负担家庭生活开支、赡养家中老人、抚养教育子女，而他们的收入普遍不高。城中村的存在为农村劳动力向城市的转移提供了经济的住所、方便的公共服务，节省了开支，也就增加了积累。同时，城中村也降低了所在城市社会经济的运行成本、企业的生产成本，为当地经济的发展积累了资金；缓解了城市交通压力，可以减少城市总通勤成本和总通勤距离。在支撑中国高速城市化的过程中，它起到了空间与社会冲突“减压阀”的重要作用。

2．文化方面，城中村缓解了城乡文化冲突。对城市来说，城中村不仅降低了我国城市化、现代化的成本，起到缓冲柔和作用，又为外来人口提供了居住、生存与发展功能，减弱了文化冲突的强度。从社会学的角度，城中村可被看作是“都市村社共同体”，它在村民的文化和社会变迁过程中具有过渡桥梁功能，帮助实现城市化的软着陆。世代居住在农村的村民和从农村到城市的务工人员，其以血缘和地域为纽带的思想文化意识，并非一时能完全改变，城中村的存在为其提供一个缓冲地带。可以说，城中村是农民城市化的一种“新型社会空间”，是弱势的非农化群体“小传统”得以依托、行动逻辑得以体现的“社会场域”，搭建了一个从农村到城市、传统到现代的“时空平台”J。城中村也是外来打工人员——农民工从“乡村人”到“城市人”转变的学习场所。城中村成为外来人口在城市栖身、寻求精神安慰和文化生活的家园。城中村不仅解决了城市化过程中政府暂时无力解决的部分问题，使得被征用耕地的原住人口的日常生活有了保障；同时有效地防止了城乡再断裂的出现。

(四)提供社区公共管理和服务

城中村具有典型的二元结构双重特性，虽然身处城市，但是在行政管理体制方面却与城市是完全不同的，仍然沿袭农村的传统制度。政府在城市实行的种种社区管理制度，无法落实到农村，所以城中村村集体不得不承担本村的公共管理，为村民和居民提供各种必要的公共服务。对上海浦东新区北蔡镇的调查显示，中界村2007年580万元可支配收入中，用于经济性公共服务l8万元、社会教育卫生类公共服务51．2万元、社会福利类公共服务128万元、社会公益类公共服务26．7万元、社会奖励和帮困类公共服务30．5万元、社会基层民主类公共服务l9万元，公共服务类经费支出总计273．4万元，占可配置收入的47．1％。在调查的12个村中，有5个村公共服务支出超出40％，陈桥村更是高达63．22％。实际上城中村承担了政府的部分职能，随着“城中村”居民和村民对公共服务需求的不断增加，村集体经济组织在公共服务方面的负担13益加重，有些已经力不从心，甚至根本无法满足13益增长的居民和村民的公共服务需求。如2007年艾东村公共服务支出占可支配收入比例高达124．78％，出现了公共财政赤字现象。13益增长的社区公共管理巨大开支对村集体经济组织是一个沉重的负担，也直接导致城中村的基础设施落后和管理低效。