城市管理业务知识精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇城市管理业务知识，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】物业管理 实训课程 课程改革

高职学生物业管理职业能力分析――PAKS自我胜任能力分析模型[1]

物业管理职业能力是指物业管理人员在物业服务企业从事管理工作时需要具备的管理素质和运用管理方法与技巧处理物业管理问题的能力。

我们可通过PAKS自我胜任能力分析模型，帮助学生分析自己的未来职业胜任能力。胜任能力（competencies）=性格（personality）+能力（ability）+知识（knowledge）+操作技能（skill）。胜任能力的测试如表1、2所示：

物业管理实践实训课程的教学目的和教学要求

本门课程旨在让学生掌握物业管理的专业知识，培养学生的基本管理能力和专项业务实操能力，最终培养一批既掌握一定的业务知识，又有服务意识、懂经营、会管理的高素质复合型人才。

物业管理实践实训课程的教学实施分析

1.教学对象分析

大二学生已经学完了大部分的专业课程，掌握了一定的物业管理基础知识，也具备了一定的实践能力，但也有部分学生缺乏独立学习的意识，需要通过鞭策制的学习考核机制和物业管理实践实训课程提高自主学习意识。

2.教学程序设计

首先，根据工作岗位找出核心职业能力，提炼出典型工作任务，然后，在行动领域进行基本实训的操作，使得学生通过项目化或者流程化的课程实训，掌握物业服务企业的基本业务知识。项目化实训课程的设计侧重于对学生基本物业管理能力和专项物业管理业务能力的训练。基本物业管理能力主要从四个方面进行针对性训练，而专项物业管理业务能力的训练是以工作流程及任务驱动为着眼点的。具体课程内容与课程项目设计如下：

3.教学资源

本门课程所采用的教材是由黄安心编著、清华大学出版社出版的《21世纪高职高专物业管理规划教材》。此外，还有其他的一些辅助教参以及情景电视连续剧等。

物业管理实践实训课程教学改革探索

1.改变传统教学模式，以学生为主体，教师充当教练的角色。具体方法如下：

（1）多媒体实训教学

教学环节中全程使用PPT课件进行多媒体教学，课堂教学完成后，采用了“跟进式”的教学方式，组织学生讨论发言，按照要求完成相应的实训作业。

（2）课堂演讲

物业服务企业提供的产品是服务，这对从业人员的表达能力和沟通能力的要求非常高。因此，通过课堂演讲的强化实训，让学生敢于展示自我。

（3）情景模拟+角色扮演

给出不同的物业场景，由学生扮演其中的角色，从所扮演的角色出发，设身处地地思考问题，从而提高实际解决问题的能力。例如在“物业管理招投标”的项目教学中，安排现场的实践性训练，以小组为单位，分别模拟几家投标的物业管理企业，各自完成投标书和投标PPT，其余同学模拟房地产开发商、评标委员会、公证机构，在课堂上当场开标，就投标书中的内容提出问题，由各小组派出一名代表现场答辩，最终定标。通过这样的现场模拟，使学生对招投标的流程、原则、策略的选择等知识点有了深刻的理解和掌握。[2]

（4）团队学习法（Team-learning）

以工作团队的形式进行，各团队自己选出组长，就近选择校企合作实训基地进行市场调查，通过访谈法、问卷调查法或者观察法进行市场调研，进行统计分析，最终撰写出调研报告。

（5）参观调研与现场教学相结合

安排学生到校企合作的实训基地进行参观和调研，了解物业管理行业对不同岗位从业人员的职业能力要求以及物业服务企业的企业文化及运作方式，写出调研报告并汇报调研成果，由任课教师予以讲评和考核。

（6）“现场实境式”教学

“现场实境式”教学是把学习任务置于高度模拟化的工作场景中，使学生在与现场工作环境互动的过程中，直观感知和学习新的理论、经验、技能。

这种全新的教学模式为学生的学习提供了新的平台，给教师提出了更高的岗位能力要求，也为物业管理课程的教学改革如何更加贴近实际提供了新的方向。[3]

2.以项目化的知识结构来设置课程体系，按工作流程重构教学内容[4]

依据企业的需求需要重新建立知识结构，按照工作流程设置教学内容，这样学生也能对新旧知识点进行系统梳理，课程的实训效果也会更好。

3.提升专兼职教师队伍建设

教师队伍的构成中，既要有专职教师，还要有校外兼职教师，物业管理行业的专家和领导是兼职教师的最佳人选。专职教师需要具备“双师”素质，取得物业管理师（物业企业经理）高级职业资格证书，同时要有企业服务经历或者挂职锻炼经历。

4.全方位的教学效果评估和反馈

教学效果主要包括两个方面，一是教学评价，通过月度教学检查情况通报掌握学生的学习动态。二是社会评价，通过学生物业管理职业资格证书获取率及寒暑假和顶岗实习效果来进行评价。

5.建立校内物业管理实训室，进行模块化的仿真性实操训练，积极与校外实训基地深度合作

建立物业管理实训基地需要做到以下两点：第一，建立高起点、高标准的现代物业管理实训基地；第二，实训基地要有一定的规模及设施设备，并有充足的资金保证。

在校外建立物业管理实训基地需要做到：第一，依托物业管理行业、企业，建立校外实训基地。第二，校企合作办学。学校可以充分利用物业管理企业校外实训基地的真实环境、先进的设施设备以及具有丰富实践经验的实训指导教师等优质资源，解决校内实训基地建设上的诸多问题，最终实现“双赢”的局面。[5]

参考文献：

[1]黄安心：《物业管理职业能力训练》，清华大学出版社，2007，第17-22页。

[2]李萍、段建南：《高校〈物业管理〉课程实践教学改革研究》，《现代物业・新建设》 2014年第5期，第85-87页。

[3]杨波：《“实境式”教学模式在物业管理课程中的应用――以“做一天物业管理员”教学活动为例》，《经营管理者》2013年第11期，第340-341页。

[4]屈昌辉：《关于物业管理课程能力本位项目化改造的思考》，《重庆城市管理职业学院学报》2011年第3期，第54-56页。

篇2

知识管理是指通过对企业知识资源的开发和有效利用以提高企业创新能力从而提高企业创造价值的能力的管理活动。

在知识管理中，缺乏时间往往是知识管理最大的障碍，为知识管理重新设置的部门往往增加了成本却不能有效地解决问题，而基于业务流程的知识管理将有效的解决这个问题。

通过理论研究和实践证明，知识管理必须与日常工作结合在一起，并融入到日常业务流程中。这种和业务流程紧密结合并基于业务流程的知识管理模式称为业务流程导向的知识管理。

在柏林的Humboldt大学和弗郎霍夫生产设备研究所（IPK）能力中心2002年进行的“知识管理前景”的全球首次德尔菲调查结果显示:知识管理与日常业务的融合是最迫切的理论研究问题（知识分享名列第二），并可能是最有效地解决知识管理实际问题的方法，并力荐将知识管理融入到业务流程中。

接受调查的公司指出的关键成功因素中，强调了流程和知识管理之间的紧密关系，有29.8%的公司提出结构与流程的设计是知识管理成功的关键因素。业务流程导向的知识管理是一个全新而又有实用价值的研究领域，致力研究在知识密集型核心流程中如何实现知识的有效转移、共享及知识创新。

业务流程导向的知识管理系统以核心运营管理流程和业务管理流程为骨架，以知识库为心脏，知识管理平台好比血管，将知识随时提供给所需的部门和人员。同时收集各部门、人员在工作中的优秀经验，经汇总、编码、编辑索引等处理后存入知识库，用于指导以后业务流程的改进，工作方法的改善。业务流程为知识提供应用环境，在工作中使用和产生的知识形成一种集中式的、以用户为中心的结构。

知识的利用通过按关键词查询、按部门、按工作性质、按流程、按时间查询等实现，关键是如何有效收集知识。业务流程导向的知识管理实现了两套知识造血机制的有机结合，挖掘大量数据中隐含的知识。

隐性知识的收集

鉴于产生、储存、传递知识的方法因特定的业务流程而异，处理知识应该在业务流程范围内而不应该孤立进行，因此，知识管理应该和日常工作紧密结合，使员工在工作过程中不知不觉地把经验、知识记录在系统中。把企业的战略管理、销售管理、生产管理、供应链管理、客户关系管理等业务的关键流程分解为以下5个主要环节:

制定业绩指标及其年度计划值，并上下沟通分解到部门、个人。落实个人关键职责，绩效和奖惩挂钩。

各部门、责任人制定预算计划、关键行动措施、资源需求计划和工作进度等。

到一定工作阶段，填报业绩完成情况，包括实际完成的指标值、超额完成的经验总结、未完成的原因分析、下一步的行动措施和资源需求等。

业绩监控与改进。上级主管随时对所辖部门、员工的业绩进行查询、浏览，发现异常可以通过系统下达沟通指令，要求员工汇报一些问题的细节、措施的执行情况和下一步打算等，必要时召开讨论会，或者提供相关知识、建议用于改进工作。

绩效考核。根据业绩完成情况和经验分享情况进行考核，考核结果和职业生涯规划、奖金、福利等挂钩。

在上述环节中积累的工作经验、发现的知识可以按部门、业务流程、员工、时间段等分别汇总和整理，存入知识库。这样就实现了业务系统和知识管理系统的融合。值得一提的是，这些流程环节中不但积累了陈述性知识，“授人以鱼”，同时大量收集关于工作方法的知识、经验，达到了“授人以渔”的效果，成为吸引优秀员工加盟和内部培养员工的好“巢”。

数据隐含知识的获取

随着企业管理信息系统的实施和业务处理系统的应用，数据库中积累了大量的数据；同时，企业的文档资料在总部、各部门也积累了很多。另外，互联网上也存储着大量的市场信息、竞争信息、各国政策变化信息、自然环境信息及重大事件动态信息和历史事件信息等。通过数据挖掘技术，可以获取这些数据、资料及互联网上隐含的知识。

篇3

1.职业院校教学岗位人事管理业务流程中存在的问题

教师不仅是教学工作的主体，同时也是职业院校人事管理的最重要对象，人事管理工作的顺利推进离不开教师的配合与支持。从职业院校目前的管理情况来看，职业院校普遍缺乏竞争机制，教师的工作积极性得不到有效的提升，许多教师认为教师的职责仅在于提高授课水平，不仅对学校规章制度缺乏执行力，亦无心于学校的科研活动，这些都直接导致了学校竞争力的减弱，降低了教师群体的综合素质。加之职业院校的人事管理工作大多着眼于在校教师的行为管理，忽视了教师团队的优化，导致学校的人才补给不及时，学校教师岗位缺乏新血液的注入，使得学校始终缺乏新的教学理念，影响了教学质量的提升。因此，如何在教师岗位管理中引入竞争机制，提升在校教师工作积极性的同时引入先进教学人才，已经成为了直接影响职业院校发展的重要问题。

2.职业院校管理岗位人事管理业务流程中存在的问题

管理岗位人事管理是职业院校人事管理的又一重要工作对象，而管理岗位分工模糊、组织架构不完善已经成为了直接影响人事管理工作开展的重要问题。职业院校人事管理部门依照“分工原则”对管理岗位的职责和工作进行划分，继而实现责任制管理。但是从目前职业院校发展实际来看，许多院校为提高自身工作效率，将具体工作不断细化，甚至出现了多部门从多角度同时接入一项工作的现象，反而降低了学校的工作效率。不仅如此，由于学校各部门机械遵从自身管辖范围完成任务，即便人事管理部门极力细化学校工作内容，但仍难免出现“灰色地带”，形成管理空白，而这类工作的开展需要人事办公室进行临时安排与协调，增强了实际工作的复杂性，造成了不必要的工作阻碍。

二、职业院校人事管理业务流程的优化方法

1.职业院校教学岗位人事管理业务流程的优化

职业院校教学岗位依据资历的不同，可分为助教职称、讲师职称、副教授职称以及教授职称四个等级。以上四类人才占有量以及高等人才所占比例是评价职业院校综合教学能力高低的最重要指标之一，因此人事管理部分应时刻注意学校四类人才的比例与数量，当教师人数无法满足学校扩展要求或人才比例失衡时，应及时应用外界招聘方式来壮大学校教师队伍，同时在教师管理当中引进竞争机制，刺激教师再学习和投身科研的积极性。具体而言，职业院校教学岗位人事管理业务流程的优化措施有以下几点：首先，人事管理部门应辅助学校改善现有科研环境，同时根据教师的研究类型增加学校科研项目数量，使教师能够根据自己的兴趣及专业投身到学术研究当中去，达到提升学校的科研水平和综合实力的目的。其次，人事管理部门应当实时掌控学校教师资源情况，对其数量及质量有全面的了解，并根据学校的实际及时通过招聘等手段补充人才，为教学发展提供全新的血液。最后，人事管理部门应完善学校内部晋升渠道和教师再学习机会，鼓励在校教师通过提升自身能力达到事业目标，全面提高在校教师的工作积极性，并配合完善的考核制度在教师中营造出公平公正的竞争环境，刺激教师不断改进自身不足，继而不断优化学校师资资源。

2.职业院校管理岗位人事管理业务流程的优化

从整体上看，我国职业院校管理岗位的设置还是比较合理的，但其中的“多头管理”和“无人管理”的两极分化情况还是非常严重。综上所述，职业院校人事管理部门盲目细化工作，导致了管理资源的严重浪费。因此，职业院校人事管理部门应逐渐整合学校资源和类似部门，在合理分工的前提下简化部门配置。除此之外，人事管理部门还应放宽各部门的职能范围，尽量减少“无人管理”的灰色地带，同时设置人事监管和调节部门，及时发现工作漏洞并对其进行处理，从整体上提高学校管理岗位的协调性和高效性。

三、总结

篇4

关键词：成本；成本控制；中小企业；财务管理

我国《企业会计准则》中明确指出：成本指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，这一概念表明了生产成本的产生方式。而根据会计恒等式“利润=收入—支出”，及生产型企业生产成本占支出比重大的特点，可以推出生产成本对企业的巨大影响。作为生产型企业，主要收入来源就是产品销售收入，而目前企业大多处在供大于求的买方市场，取得高销售收入实在不易，要取得经营利润，降低成本更为合理。

我国的大部分中小型企业内部控制程度较差，生产效率较低，运作流程较混乱，所以生产成本均较高，若对企业内部进行科学、合理的整顿，在生产成本控制方面大有潜力可挖。本文以内蒙古农业大学机械厂2005年的直接成本发生情况为例进行分析，试探讨企业加强成本控制问题。

1企业基本情况

内蒙古农业大学机械厂是内蒙古农业大学的校办企业，位于农业大学西区。该厂自1989年以来在完成教学、科研的同时生产农业机械，共分为机加工、钳工、锻工三个车间，固定资产总值1042299.34元，2005年主要生产2BP-2型铺膜播种机、9YG-130型圆盘割草机、9ZC-160型铡草机三种产品。管理人员10人，车间工人50人。

2成本构成情况

固定资产按年提取折旧费，折旧费是成本中很大一部分，工人工资采用的是月工资制，所以工人工资福利费也成为固定成本的一部分。该厂设备比较老化，发生修理费用比较频繁，则每月耗用的修理费作为固定性制造费用。随生产而发生、与产量存在线性关系的直接材料、包括水、电、等在内的制造费用可视为变动成本。在预算和考核成本时，该厂基本上采用变动成本法进行核算，将制造费用按三种产品的产量进行平均分配的方法计入成本，再与预算标准进行比较控制成本的发生。

2.1成本发生情况分析

在对2005年生产成本进行分析后，结果却不容乐观。

2005年生产出2BP-2型铺膜机1390台、9YG-130型圆盘割草机130台、9ZC-160型铡草机800台，三种产品的出厂价分别为2100元、4200元、580元，则有分析：

从卖价的角度上看，三种产品只有铺膜机一种产品成本低于出厂价，其余两种产品分别超出出厂价63%和60%

剔除其他费用因素，单从产品生产成本角度考虑：

铺膜机利润=PX1-（b1X1+a1）=（2100-1712.40）×1390=538764元

圆盘割草机利润=PX2-（b2X2+a2）=（4200-6829.52）×130=-341837.60元

铡草机利润=PX3-（b3X3+a3）=（580-923.96）×800=-275168元

则本季度利润合计为：538764-341837.60-275168=-78241.60元

即便从中扣除折旧费，只考虑现金流量：铺膜机：

N=（2100-1681.19）×1390=582145.90元

圆盘割草机：N=（4200-6811.67）×130=-339517.10元铡草机：

N=（580-900.46）×800=-256368元

则总现金流量：N=582145.90-339517.10-256368=-13739.20元

表1单位成本发生表（单位：元）

项目2BP-2型9YG-130型9ZC-160型

铺膜机圆盘割草机铡草机

固定成本直接人工735.043369.28387.69

折旧费31.2117.8523.50

固定性制造费用145.3031.2039.47

变动成本原辅材料776.003389.00447.05

水电费用3.252.693.07

变动性制造费用21.6019.5023.18

合计1712.406829.52923.96

从以上的分析中可以看出，企业目前的生产存在着严重的问题，以上分析不分担各种管理费用，只考虑直接成本，就已经是成本过高出现亏损了。即便剔除早已支付的固定资产投资，只从当期现金投入与产出角度来看，企业即使将所有产品全部销售收回的资金仍不能弥补投入生产的资金，这就是说，企业的生产已经是入不敷出了。如果不采取行之有效的方法扭转局面，企业将会越生产越赔钱，最终危机将不可逆转。

3原因分析及解决方法的探讨

3.1亏损的原因

该企业成本过高导致亏损，是多方面、多原因造成的，除去销售的因素之外，企业内部的原因有以下几个方面。

3.1.1国有企业性质根源

内蒙古农业大学机械厂是内蒙古农业大学所属的集教学、科研生产为一体的校办企业，有许多教师的科研项目在此试制，并接受试制费，所以企业至今带有浓厚的国有企业的气息，经过多年的发展仍然没有完全摆脱靠国家吃饭的习惯，人员冗置、工作懒散的情况十分普遍。带着计划经济的落后观念在市场经济环境中打拼，混乱被动的局面可想而知。

3.1.2没有科学严谨的管理制度

由于企业的管理思想根源不合理，所以在管理方式方法上处于较为混乱的状态，企业日常工作不是无法可依就是有法不依，这样的管理制度不但不能规范员工行为，还有可能让员工产生没有被公平对待的感受，严重影响了员工工作的积极性，对企业的管理极为不利。例如产品出现废品时，并不对责任人进行处罚，重新领料加工就行，材料采购按发票换算入库，由于称重不方便，并不验收重量，也不验收钢材材质是否达标，以至严重影响了原辅料的实际可用数量，使产量低下，而造成损失后由于没有相应的制度，相关责任人竟然没有受到应有的处分。

这仅仅是众多日常管理问题中的一个小小的缩影，类似问题数不胜数，没有赖以为基础的管理制度与管理方法，成本控制从何谈起。

3.1.3内部物流。信息流传递混乱

企业财务人员虽然尽力以较为科学合理的方法进行核算，但由于企业人员配置较为混乱，员工不能清晰自己岗位的职责，互相推委，致使企业内部物流、信息流传递不畅，生产上各种耗用情况不能及时递交给财务部门，原辅材料采购存在赊购现象原始凭证不能及时递交给财务部门，以至于库存材料和财务账核对不一致，财务部门不能正确核算企业产品生产成本，也不了解尚有多少库存，该何时购买、购买多少。例如2005年初，生产车间领用原材料的原始凭证没有及时上交财务部门，以至于财务部门不了解原材料实际库存情况，园钢采购数量没有满足产品生产需要。虽然之后紧急组织采购，还是造成了极大的额外支出。而传递过程的各个环节则互相推委，拒绝承认错误、承担责任，结果只有不了了之。而决策层也不能正确依据市场确定产品进入市场的策略，从而使生产带有极大的盲目性，一旦销售不佳就会使产品大量积压。

3.2解决方法的探讨

3.2.1抓销售促生产，合理制定销售价格

从上述分析可以看出生产的产品数量达到一定规模，可以降低生产成本，特别是固定成本。所以生产要面向市场，了解市场需求，没有良好的销售，生产只好断断续续，十分被动。产量持续保持低水平，固定性生产成本有如一方大石，顶得单位生产成本居高不下。制定销售价格方面，既要兼顾市场需求，又要充分考虑生产成本，例如ZC-160型铡草机的生产就是先定好销售价格后进行的生产，结果是成本高于售价，导致一销售就亏损。

3.2.2明确责任中心制度，严格控制成本发生各环节

生产就是使各具其用的原辅料转化为目标产品的过程而在这期间投入的各种耗费（即成本）就是推动这一转变的原动力。如果在流转的过程中遇到的断档、阻滞多，则需要的动力就要很大才能使转变正常进行，反之，流程越通畅所需成本就越小。

2005年该厂对生产各个环节进行业绩考核，并与各责任人的工资福利挂钩，然而这些考核制度并不是十分科学合理，只是责任中心制度的雏形，仍有很大程度上的不规范性，还有待进一步完善，企业应进一步按统一领导、分级管理的原则，在企业的内部合理划分责任单位，明确各责任单位应承担的经济责任，应有的权利和利益，以便实行有效的内部协调与控制。从上至下将每个环节、每个车间、每个生产班组甚至每个岗位都确立为责任中心，明确其职责与成本的关系，按责任完成情况进行考核给予奖惩。这样才有可能监控每个环节的成本发生情况，达到全程监控的效果。

并且要在员工当中树立起提高效率、力行节约的风尚，这是培养企业员工主人翁责任感的好办法，也是成本控制的有效途径。这也是中国乃至全亚洲地区各个企业共同提倡，成为企业文化重要组成部分的。

3.2.3通过标准成本核算方法进行差异分析

预算做出的计划数在生产过程中只能起到参考作用，在生产过程经营过程中会出现许多不可预料的情况，使得实际成本与计划数之间产生差异，计算并分析这些差异需要用到标准成本核算办法，以达到服务与管理的目的。对于该企业这样规模的生产企业，预算自然不可能一步到位，但是可以参考同行业平均水平并充分考虑本地区本企业的具体情况制定出标准成本，在日常生产中严格控制定期进行成本差异分析，从而不断修正预算目标，努力缩小实际成本与标准成本间的不利差异，制定出最合理的标准成本使成本控制与考核更加科学化，从而进一步全面降低成本。

4结束语

由于该厂生产的“金穗”牌农业机械产品质量有保证，售后服务好，已受农民广泛关注。产品的前景一片光明。然而这份光明只能赋予那些有竞争力的好产品、好企业。在保证质量的同时价格低廉才是能够占领市场的好产品，效率高、成本低的企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。

[参考文献]

[1]企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2003.

篇5

第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范我市物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及共用设施、设备、附属场地等。本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。

第四条城市新建住宅区和达到一定规模且共用设施、共用设备等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市原有住宅区，由所在地人民政府组织该住宅区原开发建设等单位进行整治、创造条件，逐步实施物业管理。

第五条扬州市房产行政主管部门是全市行政区域内物业管理的主管部门，并负责扬州市城市规划区范围内的物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

（三）监督扬州市城市规划区范围内住宅共用部位、共用设施设备维修基金的归集、使用；

（四）依法查处物业管理中的违法行为；

（五）法律、法规、规章规定的其他职责。

第六条各县（市）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由当地人民政府确定。

第七条物业管理行业按照国家和省有关规定属第三产业（居民服务业），享受国家有关优惠政策。

第八条规划、城管、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同房产行政主管部门做好有关管理工作。

第二章业主会议与业主委员会

第九条住宅区入住率或者房屋出售率达到60％以上时，所在地房产行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会。以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。

第十条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

第十一条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；

（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重要事项；

（五）改变或撤销业主委员会不适当的决定。

第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地房产行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居委会、公安和工商行政管理等部门派员参加。

第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。

第十五条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：

（一）召集和主持业主会议；

（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同；

（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；

（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；

（五）监督物业管理企业的管理工作。

第十六条业主委员履行下列义务：

（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；

（二）接受住宅区内的全体业主和使用人、业主会议、房产行政主管部门的监督；

（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；

（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施；

（五）协助物业管理企业收取物业管理有关费用。

第十七条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。

第十八条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。

第三章物业管理企业

第十九条物业管理企业是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

第二十条物业管理企业应具备下列资质条件：

（一）有固定的经营场所；

（二）自管、托管房屋建筑面积在2万平方米以上；

（三）注册资本在30万元以上；

（四）具有一定数量的相关专业职称的管理人员。

第二十一条物业管理企业的权利：

（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务工作；

（五）按照企业经营范围开展多种经营；

（六）敦请业主委员会协助管理。

第二十二条物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；

（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；

（三）向业主委员会报告工作；

（四）积极开发多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神文化生活。

第四章物业管理委托

第二十三条开发建设单位销售房屋前必须选聘好物业管理企业，负责住宅区房屋建成后业主委员会成立之前的物业管理工作，业主委员会成立后应当及时续聘或重新委托物业管理企业。开发建设单位应当及时向业委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。

第二十四条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。

第二十五条同一住宅区只能由一家物业管理企业管理。

第二十六条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）双方当事人认为需要约定的其它事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地房产行政主管部门备案。

第二十七条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。

第二十八条物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。

第五章房屋共用部位共用设施设备维修基金的筹集与使用

第二十九条本办法所称房屋共用部位，是指承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区内的道路、绿地、沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、公厕、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十条本办法所称房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）是指按规定建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。

第三十一条维修基金的筹集

（一）商品房（包括经济适用房）在销售时，购房者按房价基数2％的比例向售房单位缴纳维修基金。房价基数由物价、房产行政主管部门核定。维修基金作为商品房为成本，列入商品房价格。售房单位代为收取的维修基金属业主所有，不列入商品房销售收入。售房单位应将维修基金统一交房改部门列入维修基金专户。

（二）公有住房出售后，售房单位应按多层住宅售房款的10％、高层住宅售房款的20％提取维修基金。同房改部门统一收取后，列入维修基金专户。

（三）未参加房改的公房、私房及开发建设单位出租或自用的房屋维修基金，按物价、房产行政主管部门核定的标准向产权人收取后，列入维修基金专户。

由开发建设单位出租或自用的房屋，出售时应补足维修基金差额部分。

（四）1999年1月1日以后的拆迁安置房按本条第（一）项规定执行。1998年12月31日以前的拆迁安置房按本条第（三）项规定执行。

（五）已列入商品房价格成本的公建配套用房，其经营收入基本租金部分应列入物业管理维修基金专户。

（六）维修基金不敷使用时，由业主委员会研究决定，房产行政主管部门批准，按住宅建筑面积向业主续筹。

第三十二条维修基金的管理与使用：

（一）维修基金按照统一管理、权属不变、保值增值、包干统筹的原则，分区立帐、分幢核算、明细到户、专户存储、专款专用。

（二）业主委员会成立前维修基金的使用，由售房单位或物业管理企业提出使用报告及维修预算，报房产行政主管部门审核后在维修基金利息部分内划转使用。

业主委员会成立后维修基金的使用，由物业管理企业编制维修基金使用预算，报房产行政主管部门备案，经业主委员会审批后划转。当维修基金利息不足支付维修费用时，经业主大会批准可适当动用维修基金本金。

（三）业主委员会定期公布维修基金收支情况，接受房产、财政、审计等管理部门的监督。

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）未按规定交纳维修基金或户下维修基金余额不足支付维修费用的，业主按实际发生的维修费用分摊交纳。

（六）维修基金自存入维修基金帐户后，按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用。房产行政主管部门在物业管理工作中发生的管理费用，经财政部门审核后，在维修基金的增益中支付。

（七）维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

（八）因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金的帐面余额退还基金所有人。

（九）未足额缴纳维修基金的，房产行政管理部门不核发房屋权属证书，不予办理房屋交易签证、租赁登记备案等有关手续。

第三十三条非住宅商品房维修基金的筹集与管理参照本章有关规定执行。

第六章住宅区的使用与维护

第三十四条在规划设计住宅区时要充分考虑物业管理的需要。住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收。住宅区所在地房地产行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。

第三十五条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在房产行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

（一）住宅区竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。

第三十六条业主和使用人在使用房屋和住宅区公建配套设施时禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌（含院墙、护栏、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、车库（棚）等公用设施及场地；

（四）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（五）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

（七）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；

（八）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（九）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（十）随意停放车辆；

（十一）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（十三）法律、法规及规章禁止的其他行为。

第三十七条房屋及设施设备维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋室内自用部分，由业主和使用人自行维修；

（二）房屋共用部位、共用设施设备的维修，按本办法第二十九条的规定由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护、维修；

（三）属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十八条住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区的水、电、煤气、路灯等管线、设施进行维修养护。

第三十九条住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明的居所。

第七章物业管理收费与物业管理用房

第四十条物业管理服务收费应遵循科学合理、成本核算、质价相符，并与社会经济能力相适应的原则。物业管理收费，包括公共服务费、代收代办费和特约服务费。

对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由市物价、房产行政主管部门另行制定。

第四十一条物业管理公共服务费的主要用途：

（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）办公费；

（六）物业管理企业固定资产折旧费；

（七）法定税费。扬州市城市规划区内清洁卫生费收取，按政府有关规定执行。各县（市）的收取办法由当地人民政府制定。

第四十二条物业管理公共服务费，应当实行明码标价。收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按照期额缴纳物业管理公共服务费。

第四十三条物业管理企业可以接受委托，供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，按照有关规定收取代收代办服务费。业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第四十四条物业管理企业收费，使用物业管理专用发票。

物价、税务等部门依法对住宅区物业管理企业费用的收取、管理和使用情况进行监督。

第四十五条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

第四十六条原有住宅区开发建设单位未建物业管理用房和公建配套用房的，应按规划要求进行补建。由街道办、居委会或其他单位使用的公建配套用房产权属政府所有，交房产行政主管部门管理，由物业管理企业租赁使用，其经营收入部分用于弥补物业管理经费缺口。

第八章法律责任

第四十七条物业管理企业未按本办法规定到房产行政主管部门申领物业管理资质证书的，由市、县（市）房产行政主管部门责令限期补办资质审查手续。逾期不补办的，由市、（县）市房产行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。

第四十八条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及共用设施设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，市、县（市）房产行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。

第四十九条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第五十条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第三十六条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关规定的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第五十二条业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向人民法院。

第五十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向房产行政主管部门投诉或人民法院；不服房产行政主管部门作出裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院。

第五十四条住宅区开发建设单位违反本办法第四十五、第四十六条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由市、县（市）房产行政主管部门责令其限期履行。