城市管理业务知识精选(十四篇)
发布时间：2023-10-22 10:30:30
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇城市管理业务知识，期待它们能激发您的灵感。
篇1
【关键词】物业管理 实训课程 课程改革
高职学生物业管理职业能力分析――PAKS自我胜任能力分析模型[1]
物业管理职业能力是指物业管理人员在物业服务企业从事管理工作时需要具备的管理素质和运用管理方法与技巧处理物业管理问题的能力。
我们可通过PAKS自我胜任能力分析模型，帮助学生分析自己的未来职业胜任能力。胜任能力（competencies）=性格（personality）+能力（ability）+知识（knowledge）+操作技能（skill）。胜任能力的测试如表1、2所示：
物业管理实践实训课程的教学目的和教学要求
本门课程旨在让学生掌握物业管理的专业知识，培养学生的基本管理能力和专项业务实操能力，最终培养一批既掌握一定的业务知识，又有服务意识、懂经营、会管理的高素质复合型人才。
物业管理实践实训课程的教学实施分析
1.教学对象分析
大二学生已经学完了大部分的专业课程，掌握了一定的物业管理基础知识，也具备了一定的实践能力，但也有部分学生缺乏独立学习的意识，需要通过鞭策制的学习考核机制和物业管理实践实训课程提高自主学习意识。
2.教学程序设计
首先，根据工作岗位找出核心职业能力，提炼出典型工作任务，然后，在行动领域进行基本实训的操作，使得学生通过项目化或者流程化的课程实训，掌握物业服务企业的基本业务知识。项目化实训课程的设计侧重于对学生基本物业管理能力和专项物业管理业务能力的训练。基本物业管理能力主要从四个方面进行针对性训练，而专项物业管理业务能力的训练是以工作流程及任务驱动为着眼点的。具体课程内容与课程项目设计如下：
3.教学资源
本门课程所采用的教材是由黄安心编著、清华大学出版社出版的《21世纪高职高专物业管理规划教材》。此外，还有其他的一些辅助教参以及情景电视连续剧等。
物业管理实践实训课程教学改革探索
1.改变传统教学模式，以学生为主体，教师充当教练的角色。具体方法如下：
（1）多媒体实训教学
教学环节中全程使用PPT课件进行多媒体教学，课堂教学完成后，采用了“跟进式”的教学方式，组织学生讨论发言，按照要求完成相应的实训作业。
（2）课堂演讲
物业服务企业提供的产品是服务，这对从业人员的表达能力和沟通能力的要求非常高。因此，通过课堂演讲的强化实训，让学生敢于展示自我。
（3）情景模拟+角色扮演
给出不同的物业场景，由学生扮演其中的角色，从所扮演的角色出发，设身处地地思考问题，从而提高实际解决问题的能力。例如在“物业管理招投标”的项目教学中，安排现场的实践性训练，以小组为单位，分别模拟几家投标的物业管理企业，各自完成投标书和投标PPT，其余同学模拟房地产开发商、评标委员会、公证机构，在课堂上当场开标，就投标书中的内容提出问题，由各小组派出一名代表现场答辩，最终定标。通过这样的现场模拟，使学生对招投标的流程、原则、策略的选择等知识点有了深刻的理解和掌握。[2]
（4）团队学习法（Team-learning）
以工作团队的形式进行，各团队自己选出组长，就近选择校企合作实训基地进行市场调查，通过访谈法、问卷调查法或者观察法进行市场调研，进行统计分析，最终撰写出调研报告。
（5）参观调研与现场教学相结合
安排学生到校企合作的实训基地进行参观和调研，了解物业管理行业对不同岗位从业人员的职业能力要求以及物业服务企业的企业文化及运作方式，写出调研报告并汇报调研成果，由任课教师予以讲评和考核。
（6）“现场实境式”教学
“现场实境式”教学是把学习任务置于高度模拟化的工作场景中，使学生在与现场工作环境互动的过程中，直观感知和学习新的理论、经验、技能。
这种全新的教学模式为学生的学习提供了新的平台，给教师提出了更高的岗位能力要求，也为物业管理课程的教学改革如何更加贴近实际提供了新的方向。[3]
2.以项目化的知识结构来设置课程体系，按工作流程重构教学内容[4]
依据企业的需求需要重新建立知识结构，按照工作流程设置教学内容，这样学生也能对新旧知识点进行系统梳理，课程的实训效果也会更好。
3.提升专兼职教师队伍建设
教师队伍的构成中，既要有专职教师，还要有校外兼职教师，物业管理行业的专家和领导是兼职教师的最佳人选。专职教师需要具备“双师”素质，取得物业管理师（物业企业经理）高级职业资格证书，同时要有企业服务经历或者挂职锻炼经历。
4.全方位的教学效果评估和反馈
教学效果主要包括两个方面，一是教学评价，通过月度教学检查情况通报掌握学生的学习动态。二是社会评价，通过学生物业管理职业资格证书获取率及寒暑假和顶岗实习效果来进行评价。
5.建立校内物业管理实训室，进行模块化的仿真性实操训练，积极与校外实训基地深度合作
建立物业管理实训基地需要做到以下两点：第一，建立高起点、高标准的现代物业管理实训基地；第二，实训基地要有一定的规模及设施设备，并有充足的资金保证。
在校外建立物业管理实训基地需要做到：第一，依托物业管理行业、企业，建立校外实训基地。第二，校企合作办学。学校可以充分利用物业管理企业校外实训基地的真实环境、先进的设施设备以及具有丰富实践经验的实训指导教师等优质资源，解决校内实训基地建设上的诸多问题，最终实现“双赢”的局面。[5]
参考文献：
[1]黄安心：《物业管理职业能力训练》，清华大学出版社，2007，第17-22页。
[2]李萍、段建南：《高校〈物业管理〉课程实践教学改革研究》，《现代物业・新建设》 2014年第5期，第85-87页。
[3]杨波：《“实境式”教学模式在物业管理课程中的应用――以“做一天物业管理员”教学活动为例》，《经营管理者》2013年第11期，第340-341页。
[4]屈昌辉：《关于物业管理课程能力本位项目化改造的思考》，《重庆城市管理职业学院学报》2011年第3期，第54-56页。
篇2
知识管理是指通过对企业知识资源的开发和有效利用以提高企业创新能力从而提高企业创造价值的能力的管理活动。
在知识管理中，缺乏时间往往是知识管理最大的障碍，为知识管理重新设置的部门往往增加了成本却不能有效地解决问题，而基于业务流程的知识管理将有效的解决这个问题。
通过理论研究和实践证明，知识管理必须与日常工作结合在一起，并融入到日常业务流程中。这种和业务流程紧密结合并基于业务流程的知识管理模式称为业务流程导向的知识管理。
在柏林的Humboldt大学和弗郎霍夫生产设备研究所（IPK）能力中心2002年进行的“知识管理前景”的全球首次德尔菲调查结果显示:知识管理与日常业务的融合是最迫切的理论研究问题（知识分享名列第二），并可能是最有效地解决知识管理实际问题的方法，并力荐将知识管理融入到业务流程中。
接受调查的公司指出的关键成功因素中，强调了流程和知识管理之间的紧密关系，有29.8%的公司提出结构与流程的设计是知识管理成功的关键因素。业务流程导向的知识管理是一个全新而又有实用价值的研究领域，致力研究在知识密集型核心流程中如何实现知识的有效转移、共享及知识创新。
业务流程导向的知识管理系统以核心运营管理流程和业务管理流程为骨架，以知识库为心脏，知识管理平台好比血管，将知识随时提供给所需的部门和人员。同时收集各部门、人员在工作中的优秀经验，经汇总、编码、编辑索引等处理后存入知识库，用于指导以后业务流程的改进，工作方法的改善。业务流程为知识提供应用环境，在工作中使用和产生的知识形成一种集中式的、以用户为中心的结构。
知识的利用通过按关键词查询、按部门、按工作性质、按流程、按时间查询等实现，关键是如何有效收集知识。业务流程导向的知识管理实现了两套知识造血机制的有机结合，挖掘大量数据中隐含的知识。
隐性知识的收集
鉴于产生、储存、传递知识的方法因特定的业务流程而异，处理知识应该在业务流程范围内而不应该孤立进行，因此，知识管理应该和日常工作紧密结合，使员工在工作过程中不知不觉地把经验、知识记录在系统中。把企业的战略管理、销售管理、生产管理、供应链管理、客户关系管理等业务的关键流程分解为以下5个主要环节:
制定业绩指标及其年度计划值，并上下沟通分解到部门、个人。落实个人关键职责，绩效和奖惩挂钩。
各部门、责任人制定预算计划、关键行动措施、资源需求计划和工作进度等。
到一定工作阶段，填报业绩完成情况，包括实际完成的指标值、超额完成的经验总结、未完成的原因分析、下一步的行动措施和资源需求等。
业绩监控与改进。上级主管随时对所辖部门、员工的业绩进行查询、浏览，发现异常可以通过系统下达沟通指令，要求员工汇报一些问题的细节、措施的执行情况和下一步打算等，必要时召开讨论会，或者提供相关知识、建议用于改进工作。
绩效考核。根据业绩完成情况和经验分享情况进行考核，考核结果和职业生涯规划、奖金、福利等挂钩。
在上述环节中积累的工作经验、发现的知识可以按部门、业务流程、员工、时间段等分别汇总和整理，存入知识库。这样就实现了业务系统和知识管理系统的融合。值得一提的是，这些流程环节中不但积累了陈述性知识，“授人以鱼”，同时大量收集关于工作方法的知识、经验，达到了“授人以渔”的效果，成为吸引优秀员工加盟和内部培养员工的好“巢”。
数据隐含知识的获取
随着企业管理信息系统的实施和业务处理系统的应用，数据库中积累了大量的数据；同时，企业的文档资料在总部、各部门也积累了很多。另外，互联网上也存储着大量的市场信息、竞争信息、各国政策变化信息、自然环境信息及重大事件动态信息和历史事件信息等。通过数据挖掘技术，可以获取这些数据、资料及互联网上隐含的知识。
篇3
1.职业院校教学岗位人事管理业务流程中存在的问题
教师不仅是教学工作的主体，同时也是职业院校人事管理的最重要对象，人事管理工作的顺利推进离不开教师的配合与支持。从职业院校目前的管理情况来看，职业院校普遍缺乏竞争机制，教师的工作积极性得不到有效的提升，许多教师认为教师的职责仅在于提高授课水平，不仅对学校规章制度缺乏执行力，亦无心于学校的科研活动，这些都直接导致了学校竞争力的减弱，降低了教师群体的综合素质。加之职业院校的人事管理工作大多着眼于在校教师的行为管理，忽视了教师团队的优化，导致学校的人才补给不及时，学校教师岗位缺乏新血液的注入，使得学校始终缺乏新的教学理念，影响了教学质量的提升。因此，如何在教师岗位管理中引入竞争机制，提升在校教师工作积极性的同时引入先进教学人才，已经成为了直接影响职业院校发展的重要问题。
2.职业院校管理岗位人事管理业务流程中存在的问题
管理岗位人事管理是职业院校人事管理的又一重要工作对象，而管理岗位分工模糊、组织架构不完善已经成为了直接影响人事管理工作开展的重要问题。职业院校人事管理部门依照“分工原则”对管理岗位的职责和工作进行划分，继而实现责任制管理。但是从目前职业院校发展实际来看，许多院校为提高自身工作效率，将具体工作不断细化，甚至出现了多部门从多角度同时接入一项工作的现象，反而降低了学校的工作效率。不仅如此，由于学校各部门机械遵从自身管辖范围完成任务，即便人事管理部门极力细化学校工作内容，但仍难免出现“灰色地带”，形成管理空白，而这类工作的开展需要人事办公室进行临时安排与协调，增强了实际工作的复杂性，造成了不必要的工作阻碍。
二、职业院校人事管理业务流程的优化方法
1.职业院校教学岗位人事管理业务流程的优化
职业院校教学岗位依据资历的不同，可分为助教职称、讲师职称、副教授职称以及教授职称四个等级。以上四类人才占有量以及高等人才所占比例是评价职业院校综合教学能力高低的最重要指标之一，因此人事管理部分应时刻注意学校四类人才的比例与数量，当教师人数无法满足学校扩展要求或人才比例失衡时，应及时应用外界招聘方式来壮大学校教师队伍，同时在教师管理当中引进竞争机制，刺激教师再学习和投身科研的积极性。具体而言，职业院校教学岗位人事管理业务流程的优化措施有以下几点：首先，人事管理部门应辅助学校改善现有科研环境，同时根据教师的研究类型增加学校科研项目数量，使教师能够根据自己的兴趣及专业投身到学术研究当中去，达到提升学校的科研水平和综合实力的目的。其次，人事管理部门应当实时掌控学校教师资源情况，对其数量及质量有全面的了解，并根据学校的实际及时通过招聘等手段补充人才，为教学发展提供全新的血液。最后，人事管理部门应完善学校内部晋升渠道和教师再学习机会，鼓励在校教师通过提升自身能力达到事业目标，全面提高在校教师的工作积极性，并配合完善的考核制度在教师中营造出公平公正的竞争环境，刺激教师不断改进自身不足，继而不断优化学校师资资源。
2.职业院校管理岗位人事管理业务流程的优化
从整体上看，我国职业院校管理岗位的设置还是比较合理的，但其中的“多头管理”和“无人管理”的两极分化情况还是非常严重。综上所述，职业院校人事管理部门盲目细化工作，导致了管理资源的严重浪费。因此，职业院校人事管理部门应逐渐整合学校资源和类似部门，在合理分工的前提下简化部门配置。除此之外，人事管理部门还应放宽各部门的职能范围，尽量减少“无人管理”的灰色地带，同时设置人事监管和调节部门，及时发现工作漏洞并对其进行处理，从整体上提高学校管理岗位的协调性和高效性。
三、总结
篇4
关键词：成本；成本控制；中小企业；财务管理
我国《企业会计准则》中明确指出：成本指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费，这一概念表明了生产成本的产生方式。而根据会计恒等式“利润=收入—支出”，及生产型企业生产成本占支出比重大的特点，可以推出生产成本对企业的巨大影响。作为生产型企业，主要收入来源就是产品销售收入，而目前企业大多处在供大于求的买方市场，取得高销售收入实在不易，要取得经营利润，降低成本更为合理。
我国的大部分中小型企业内部控制程度较差，生产效率较低，运作流程较混乱，所以生产成本均较高，若对企业内部进行科学、合理的整顿，在生产成本控制方面大有潜力可挖。本文以内蒙古农业大学机械厂2005年的直接成本发生情况为例进行分析，试探讨企业加强成本控制问题。
1企业基本情况
内蒙古农业大学机械厂是内蒙古农业大学的校办企业，位于农业大学西区。该厂自1989年以来在完成教学、科研的同时生产农业机械，共分为机加工、钳工、锻工三个车间，固定资产总值1042299.34元，2005年主要生产2BP-2型铺膜播种机、9YG-130型圆盘割草机、9ZC-160型铡草机三种产品。管理人员10人，车间工人50人。
2成本构成情况
固定资产按年提取折旧费，折旧费是成本中很大一部分，工人工资采用的是月工资制，所以工人工资福利费也成为固定成本的一部分。该厂设备比较老化，发生修理费用比较频繁，则每月耗用的修理费作为固定性制造费用。随生产而发生、与产量存在线性关系的直接材料、包括水、电、等在内的制造费用可视为变动成本。在预算和考核成本时，该厂基本上采用变动成本法进行核算，将制造费用按三种产品的产量进行平均分配的方法计入成本，再与预算标准进行比较控制成本的发生。
2.1成本发生情况分析
在对2005年生产成本进行分析后，结果却不容乐观。
2005年生产出2BP-2型铺膜机1390台、9YG-130型圆盘割草机130台、9ZC-160型铡草机800台，三种产品的出厂价分别为2100元、4200元、580元，则有分析：
从卖价的角度上看，三种产品只有铺膜机一种产品成本低于出厂价，其余两种产品分别超出出厂价63%和60%
剔除其他费用因素，单从产品生产成本角度考虑：
铺膜机利润=PX1-（b1X1+a1）=（2100-1712.40）×1390=538764元
圆盘割草机利润=PX2-（b2X2+a2）=（4200-6829.52）×130=-341837.60元
铡草机利润=PX3-（b3X3+a3）=（580-923.96）×800=-275168元
则本季度利润合计为：538764-341837.60-275168=-78241.60元
即便从中扣除折旧费，只考虑现金流量：铺膜机：
N=（2100-1681.19）×1390=582145.90元
圆盘割草机：N=（4200-6811.67）×130=-339517.10元铡草机：
N=（580-900.46）×800=-256368元
则总现金流量：N=582145.90-339517.10-256368=-13739.20元
表1单位成本发生表（单位：元）
项目2BP-2型9YG-130型9ZC-160型
铺膜机圆盘割草机铡草机
固定成本直接人工735.043369.28387.69
折旧费31.2117.8523.50
固定性制造费用145.3031.2039.47
变动成本原辅材料776.003389.00447.05
水电费用3.252.693.07
变动性制造费用21.6019.5023.18
合计1712.406829.52923.96
从以上的分析中可以看出，企业目前的生产存在着严重的问题，以上分析不分担各种管理费用，只考虑直接成本，就已经是成本过高出现亏损了。即便剔除早已支付的固定资产投资，只从当期现金投入与产出角度来看，企业即使将所有产品全部销售收回的资金仍不能弥补投入生产的资金，这就是说，企业的生产已经是入不敷出了。如果不采取行之有效的方法扭转局面，企业将会越生产越赔钱，最终危机将不可逆转。
3原因分析及解决方法的探讨
3.1亏损的原因
该企业成本过高导致亏损，是多方面、多原因造成的，除去销售的因素之外，企业内部的原因有以下几个方面。
3.1.1国有企业性质根源
内蒙古农业大学机械厂是内蒙古农业大学所属的集教学、科研生产为一体的校办企业，有许多教师的科研项目在此试制，并接受试制费，所以企业至今带有浓厚的国有企业的气息，经过多年的发展仍然没有完全摆脱靠国家吃饭的习惯，人员冗置、工作懒散的情况十分普遍。带着计划经济的落后观念在市场经济环境中打拼，混乱被动的局面可想而知。
3.1.2没有科学严谨的管理制度
由于企业的管理思想根源不合理，所以在管理方式方法上处于较为混乱的状态，企业日常工作不是无法可依就是有法不依，这样的管理制度不但不能规范员工行为，还有可能让员工产生没有被公平对待的感受，严重影响了员工工作的积极性，对企业的管理极为不利。例如产品出现废品时，并不对责任人进行处罚，重新领料加工就行，材料采购按发票换算入库，由于称重不方便，并不验收重量，也不验收钢材材质是否达标，以至严重影响了原辅料的实际可用数量，使产量低下，而造成损失后由于没有相应的制度，相关责任人竟然没有受到应有的处分。
这仅仅是众多日常管理问题中的一个小小的缩影，类似问题数不胜数，没有赖以为基础的管理制度与管理方法，成本控制从何谈起。
3.1.3内部物流。信息流传递混乱
企业财务人员虽然尽力以较为科学合理的方法进行核算，但由于企业人员配置较为混乱，员工不能清晰自己岗位的职责，互相推委，致使企业内部物流、信息流传递不畅，生产上各种耗用情况不能及时递交给财务部门，原辅材料采购存在赊购现象原始凭证不能及时递交给财务部门，以至于库存材料和财务账核对不一致，财务部门不能正确核算企业产品生产成本，也不了解尚有多少库存，该何时购买、购买多少。例如2005年初，生产车间领用原材料的原始凭证没有及时上交财务部门，以至于财务部门不了解原材料实际库存情况，园钢采购数量没有满足产品生产需要。虽然之后紧急组织采购，还是造成了极大的额外支出。而传递过程的各个环节则互相推委，拒绝承认错误、承担责任，结果只有不了了之。而决策层也不能正确依据市场确定产品进入市场的策略，从而使生产带有极大的盲目性，一旦销售不佳就会使产品大量积压。
3.2解决方法的探讨
3.2.1抓销售促生产，合理制定销售价格
从上述分析可以看出生产的产品数量达到一定规模，可以降低生产成本，特别是固定成本。所以生产要面向市场，了解市场需求，没有良好的销售，生产只好断断续续，十分被动。产量持续保持低水平，固定性生产成本有如一方大石，顶得单位生产成本居高不下。制定销售价格方面，既要兼顾市场需求，又要充分考虑生产成本，例如ZC-160型铡草机的生产就是先定好销售价格后进行的生产，结果是成本高于售价，导致一销售就亏损。
3.2.2明确责任中心制度，严格控制成本发生各环节
生产就是使各具其用的原辅料转化为目标产品的过程而在这期间投入的各种耗费（即成本）就是推动这一转变的原动力。如果在流转的过程中遇到的断档、阻滞多，则需要的动力就要很大才能使转变正常进行，反之，流程越通畅所需成本就越小。
2005年该厂对生产各个环节进行业绩考核，并与各责任人的工资福利挂钩，然而这些考核制度并不是十分科学合理，只是责任中心制度的雏形，仍有很大程度上的不规范性，还有待进一步完善，企业应进一步按统一领导、分级管理的原则，在企业的内部合理划分责任单位，明确各责任单位应承担的经济责任，应有的权利和利益，以便实行有效的内部协调与控制。从上至下将每个环节、每个车间、每个生产班组甚至每个岗位都确立为责任中心，明确其职责与成本的关系，按责任完成情况进行考核给予奖惩。这样才有可能监控每个环节的成本发生情况，达到全程监控的效果。
并且要在员工当中树立起提高效率、力行节约的风尚，这是培养企业员工主人翁责任感的好办法，也是成本控制的有效途径。这也是中国乃至全亚洲地区各个企业共同提倡，成为企业文化重要组成部分的。
3.2.3通过标准成本核算方法进行差异分析
预算做出的计划数在生产过程中只能起到参考作用，在生产过程经营过程中会出现许多不可预料的情况，使得实际成本与计划数之间产生差异，计算并分析这些差异需要用到标准成本核算办法，以达到服务与管理的目的。对于该企业这样规模的生产企业，预算自然不可能一步到位，但是可以参考同行业平均水平并充分考虑本地区本企业的具体情况制定出标准成本，在日常生产中严格控制定期进行成本差异分析，从而不断修正预算目标，努力缩小实际成本与标准成本间的不利差异，制定出最合理的标准成本使成本控制与考核更加科学化，从而进一步全面降低成本。
4结束语
由于该厂生产的“金穗”牌农业机械产品质量有保证，售后服务好，已受农民广泛关注。产品的前景一片光明。然而这份光明只能赋予那些有竞争力的好产品、好企业。在保证质量的同时价格低廉才是能够占领市场的好产品，效率高、成本低的企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。
[参考文献]
[1]企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2003.
篇5
第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范我市物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及共用设施、设备、附属场地等。本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。
第四条城市新建住宅区和达到一定规模且共用设施、共用设备等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市原有住宅区，由所在地人民政府组织该住宅区原开发建设等单位进行整治、创造条件，逐步实施物业管理。
第五条扬州市房产行政主管部门是全市行政区域内物业管理的主管部门，并负责扬州市城市规划区范围内的物业管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；
（三）监督扬州市城市规划区范围内住宅共用部位、共用设施设备维修基金的归集、使用；
（四）依法查处物业管理中的违法行为；
（五）法律、法规、规章规定的其他职责。
第六条各县（市）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由当地人民政府确定。
第七条物业管理行业按照国家和省有关规定属第三产业（居民服务业），享受国家有关优惠政策。
第八条规划、城管、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同房产行政主管部门做好有关管理工作。
第二章业主会议与业主委员会
第九条住宅区入住率或者房屋出售率达到60％以上时，所在地房产行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会。以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。
第十条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。
第十一条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；
（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重要事项；
（五）改变或撤销业主委员会不适当的决定。
第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地房产行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。
第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居委会、公安和工商行政管理等部门派员参加。
第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。
第十五条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：
（一）召集和主持业主会议；
（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同；
（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；
（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；
（五）监督物业管理企业的管理工作。
第十六条业主委员履行下列义务：
（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；
（二）接受住宅区内的全体业主和使用人、业主会议、房产行政主管部门的监督；
（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；
（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施；
（五）协助物业管理企业收取物业管理有关费用。
第十七条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。
第十八条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。
第三章物业管理企业
第十九条物业管理企业是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。
第二十条物业管理企业应具备下列资质条件：
（一）有固定的经营场所；
（二）自管、托管房屋建筑面积在2万平方米以上；
（三）注册资本在30万元以上；
（四）具有一定数量的相关专业职称的管理人员。
第二十一条物业管理企业的权利：
（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；
（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务工作；
（五）按照企业经营范围开展多种经营；
（六）敦请业主委员会协助管理。
第二十二条物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；
（三）向业主委员会报告工作；
（四）积极开发多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神文化生活。
第四章物业管理委托
第二十三条开发建设单位销售房屋前必须选聘好物业管理企业，负责住宅区房屋建成后业主委员会成立之前的物业管理工作，业主委员会成立后应当及时续聘或重新委托物业管理企业。开发建设单位应当及时向业委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。
第二十四条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。
第二十五条同一住宅区只能由一家物业管理企业管理。
第二十六条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：
（一）双方当事人名称及地址；
（二）管理服务项目和内容；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务权限；
（五）管理服务费用及其支付方法；
（六）合同期限；
（七）双方当事人认为需要约定的其它事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地房产行政主管部门备案。
第二十七条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。
第二十八条物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。
第五章房屋共用部位共用设施设备维修基金的筹集与使用
第二十九条本办法所称房屋共用部位，是指承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区内的道路、绿地、沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、公厕、垃圾筒、垃圾箱等。
第三十条本办法所称房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）是指按规定建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。
第三十一条维修基金的筹集
（一）商品房（包括经济适用房）在销售时，购房者按房价基数2％的比例向售房单位缴纳维修基金。房价基数由物价、房产行政主管部门核定。维修基金作为商品房为成本，列入商品房价格。售房单位代为收取的维修基金属业主所有，不列入商品房销售收入。售房单位应将维修基金统一交房改部门列入维修基金专户。
（二）公有住房出售后，售房单位应按多层住宅售房款的10％、高层住宅售房款的20％提取维修基金。同房改部门统一收取后，列入维修基金专户。
（三）未参加房改的公房、私房及开发建设单位出租或自用的房屋维修基金，按物价、房产行政主管部门核定的标准向产权人收取后，列入维修基金专户。
由开发建设单位出租或自用的房屋，出售时应补足维修基金差额部分。
（四）1999年1月1日以后的拆迁安置房按本条第（一）项规定执行。1998年12月31日以前的拆迁安置房按本条第（三）项规定执行。
（五）已列入商品房价格成本的公建配套用房，其经营收入基本租金部分应列入物业管理维修基金专户。
（六）维修基金不敷使用时，由业主委员会研究决定，房产行政主管部门批准，按住宅建筑面积向业主续筹。
第三十二条维修基金的管理与使用：
（一）维修基金按照统一管理、权属不变、保值增值、包干统筹的原则，分区立帐、分幢核算、明细到户、专户存储、专款专用。
（二）业主委员会成立前维修基金的使用，由售房单位或物业管理企业提出使用报告及维修预算，报房产行政主管部门审核后在维修基金利息部分内划转使用。
业主委员会成立后维修基金的使用，由物业管理企业编制维修基金使用预算，报房产行政主管部门备案，经业主委员会审批后划转。当维修基金利息不足支付维修费用时，经业主大会批准可适当动用维修基金本金。
（三）业主委员会定期公布维修基金收支情况，接受房产、财政、审计等管理部门的监督。
（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
（五）未按规定交纳维修基金或户下维修基金余额不足支付维修费用的，业主按实际发生的维修费用分摊交纳。
（六）维修基金自存入维修基金帐户后，按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用。房产行政主管部门在物业管理工作中发生的管理费用，经财政部门审核后，在维修基金的增益中支付。
（七）维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
（八）因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金的帐面余额退还基金所有人。
（九）未足额缴纳维修基金的，房产行政管理部门不核发房屋权属证书，不予办理房屋交易签证、租赁登记备案等有关手续。
第三十三条非住宅商品房维修基金的筹集与管理参照本章有关规定执行。
第六章住宅区的使用与维护
第三十四条在规划设计住宅区时要充分考虑物业管理的需要。住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收。住宅区所在地房地产行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。
第三十五条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在房产行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）住宅区竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；
（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。
第三十六条业主和使用人在使用房屋和住宅区公建配套设施时禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、外貌（含院墙、护栏、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（三）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、车库（棚）等公用设施及场地；
（四）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（五）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。
（七）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；
（八）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（九）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（十）随意停放车辆；
（十一）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（十三）法律、法规及规章禁止的其他行为。
第三十七条房屋及设施设备维修责任，按照下列规定划分：
（一）房屋室内自用部分，由业主和使用人自行维修；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维修，按本办法第二十九条的规定由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护、维修；
（三）属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十八条住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区的水、电、煤气、路灯等管线、设施进行维修养护。
第三十九条住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明的居所。
第七章物业管理收费与物业管理用房
第四十条物业管理服务收费应遵循科学合理、成本核算、质价相符，并与社会经济能力相适应的原则。物业管理收费，包括公共服务费、代收代办费和特约服务费。
对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由市物价、房产行政主管部门另行制定。
第四十一条物业管理公共服务费的主要用途：
（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；
（二）绿化管理费；
（三）清洁卫生费；
（四）保安费；
（五）办公费；
（六）物业管理企业固定资产折旧费；
（七）法定税费。扬州市城市规划区内清洁卫生费收取，按政府有关规定执行。各县（市）的收取办法由当地人民政府制定。
第四十二条物业管理公共服务费，应当实行明码标价。收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按照期额缴纳物业管理公共服务费。
第四十三条物业管理企业可以接受委托，供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，按照有关规定收取代收代办服务费。业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。
第四十四条物业管理企业收费，使用物业管理专用发票。
物价、税务等部门依法对住宅区物业管理企业费用的收取、管理和使用情况进行监督。
第四十五条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。
第四十六条原有住宅区开发建设单位未建物业管理用房和公建配套用房的，应按规划要求进行补建。由街道办、居委会或其他单位使用的公建配套用房产权属政府所有，交房产行政主管部门管理，由物业管理企业租赁使用，其经营收入部分用于弥补物业管理经费缺口。
第八章法律责任
第四十七条物业管理企业未按本办法规定到房产行政主管部门申领物业管理资质证书的，由市、县（市）房产行政主管部门责令限期补办资质审查手续。逾期不补办的，由市、（县）市房产行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。
第四十八条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及共用设施设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，市、县（市）房产行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。
第四十九条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第五十条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第三十六条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关规定的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第五十二条业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向人民法院。
第五十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向房产行政主管部门投诉或人民法院；不服房产行政主管部门作出裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院。
第五十四条住宅区开发建设单位违反本办法第四十五、第四十六条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由市、县（市）房产行政主管部门责令其限期履行。
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关键词：新形势；铁路；施工企业
中图分类号：F25 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-00-01
物资成本控制对策铁路是国家的重要基础设施，是国民经济发展与人民群众生产生活的重要保障体系，在整个国民经济中具有举足轻重的地位。随着各类高铁、客运专线的投入运营，铁路的输送能力大大增强，铁路的输送效率不断提高。当前，由于受宏观经济环境的影响，相关信贷政策得到进一步调整，铁路施工企业在经营、施工、管理、资金流转等方面都面临着严峻挑战，在这种背景下，加强铁路施工企业物资成本控制管理，可以有效节约生产经营成本，提高资金使用效率，促进企业健康可持续发展。
一、铁路工程施工项目主要特点
铁路工程施工项目既具有普通工程施工项目的特点，又具有有别于其它工程项目的独特特征，突出表现为：规模大、施工条件差、协调任务重、易受施工地相关干扰技术标准要求高、新技术使用较广泛等特点，具体而言，主要可以归纳为以下两点。
1.铁路工程施工环境恶劣。铁路工程项目施工里程长，经过的地形复杂，施工环境相对恶劣，施工过程中易受各种不良因素的影响，而发生延误工期现象的发生同时，由于铁路工程施工线路长，通常需要多家施工单位同时进行施工，施工的组织管理十分复杂，协调的工作量十分巨大。各个施工区域会由于地理位置、气象条件、地物植被、水文特征等的不同，而对施工的组织与实施提出不同的要求，施工单位如果不能全面把握其实质，很容易在施工过程中导致一些难以挽回的损失。
2.施工单位协调任务繁重铁路施工项目涉及线长、点多、面广，管理跨度大，施工单位需要协调的任务十分繁重，有些需要上级部门进行协调的职能和任务也相应地移交给了现场施工单位。特别是对于一些新建客运专线，不仅要面对施工的组织与实施，而且要面对大量的沿线各种辅助工程要进行施工，涉及土地征用、拆迁补偿、基础设施移建等工作，这其中涉及的各方的沟通、利益协调关系处理等等工作，协调的任务十分繁重，如果协调不及时、措施不力，很容易给整个工程项目建设造成不良影响，甚至会影响工期和工程质量，因此，必须要慎重对待。
二、当前铁路施工企业成本控制现状与存在的主要问题
1.成本管理体制有待进一步完善。铁路施工企业大多采取与建筑施工企业相似的“公司+项目部”的施工管理体制，项目部是铁路工程施工的基本单元和实施基本主体，项目经理是施工组织的重要领导者具有十分大的权力。由于一些企业缺乏科学高效的责、权、利相结合的成本管理体制，没有真正建立起权、责、利相结合的科学的成本考核制度。项目经理的经营管理随意性十分大，还有的项目经理走向另一个胡同，过分追求成本控制，而对人力资源管理投入不足，不能满足优秀企业员工对自我实现、受到尊重等方面的需求，而导致人才严重流失，甚至会影响到企业的正常施工组织与推进。
2.工程物资材料管理存在漏洞。铁路对物资的需求量十分巨大，在铁路项目工程施工中，材料所使用的往往占据了总成本的七成到八成。在工程物资材料管理中存在一些突出问题，造成物资的重大浪费。一方面，在对材料进行采购时，如果不能严格按照采购计划进行材料采购，采购的随意性大，容易导致物非所用，造成材料购置费用超出预算。另一方面，由于相关采购人员的业务素质不高，不能准确把握物资材料的品质及价格，导致所采购物资材料要么价高，要么质量较差，不能满足工程施工要求，造成物资材料浪费。
三、完善施工企业成本管理的对策
加强铁路施工企业物资成本控制与管理，必须要充分调动方方面面的积极性，多策并举，重点在防控上下功夫，确保物资成本控制取得实实在在的效果。
1.建立健全施工企业成本控制体系。建立完善的物资成本控制体系，是实现成本有效控制的重要途径。要通过建立科学的成本控制问责机制，明确所有工程参与者的职责与义务，时刻做到节约奖励，浪费、超支惩罚，并强调对部门的考核，形成成本控制的合力，努力实现企业利益的最大化。要将施工环节的物资成本控制进行分解细化，增强成本控制的针对性和可操作性。
2.强化外部社会环境成本控制。由于铁路施工沿线社情、民意复杂，多穿越一些穷山恶水，施工地区的社会安全隐患十分突出，许多施工地点周边治安环境状况差，存在不同程度的黑恶势力，经常会有吃、拿、卡、要等阻挠破坏铁路施工的行为发生，有的甚至会影响整个工程建设任务的按时完工。这些外部不良因素的影响，往往会给铁路施工带来额外，甚至是超额的施工成本。因此，必须要进一步强化针对外社会环境的成本控制，加大对铁路建设沿线群众法律、法规知识的宣传教育力度，引导人民群众积极支持铁路建设；同时，要充分利用法律、政策等武器，与破坏施工环境的行为做坚决斗争，尽可能地降低施工成本。
3.加强施工全过程成本控制。加强施工全过程成本控制，就是要做到精细化的成本管理，把成本控制贯穿于施工的每一个环节，充分发挥每名施工人员的积极性和主动性，自觉参与到本控制中去，发挥好成本控制的主人翁精神，才能真正有效实现成本控制。加强施工图纸预算管理，突出计划编制的科学性，严把施工资金使用关，确保资金充分发挥应有的效益。要加强物资采购招标管理，杜绝不必要的浪费，在确保工程能够确保质量的情况下，在节约成本、提高效益上下工夫，力求通过技术革新、激发职工节约为荣的热情，提高施工的效率，尽可能避免因窝工以及停工给工程带来的损失在竣工阶段，要及时做好撤收工作，对不必要的机械设备进行封存，防止造成运转浪费。要及时清理不需要的租赁设备及房屋，减少不必要的资金浪费。在项目竣工时，及时的清理剩余的工程材料以及机械设备，最大限度地发挥工程材料及机械设备的效益。要及时跟进财务管理，加强总成本结算，搞好施工成本验收，及时解决存在的突出问题，为下一项的铁路施工提供经验。
四、结语
铁路施工物资消耗量大，加强铁路施工企业物资成本控制管理意义重大，准确把握铁路工程施工项目的特点，以及当前铁路施工企业物资成本控制管理的现状与存在的问题，着重从建立健全施工企业成本控制体系、强化外部社会环境成本控制、加强施工全过程成本控制等方面入手，加强物资成本控制管理，必将会对节约建设成本、促进铁路事业可持续发展发挥积极作用。
参考文献：
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摘 要 文章通过对传统会计业务流程进行具体分析，有效地了解这一管理模式所面临的困境，通过借鉴国外先进会计业务管理模式，运用现代化的信息科技，有针对性地对当今会计管理职能进行详尽分析，以期构建具备自身特色的会计管理系统。
关键词 网络环境 会计业务流程 会计知识管理
会计对于企业而言具有重要意义，若财务管理任一环节出了差错，那将会影响企业的整体运营。因此，构建一个基于会计业务流程的知识管理体系是势在必行的。本文从会计人员的立场出发，基于会计业务流程角度，对会计知识管理进行科学研究。在现有的研究基础上，充分利用信息技术，构建知识管理体系及其支撑设备，最终有效提升企业的竞争力，为其发展奠定基础，并创造经济价值。
一、传统会计运作模式的缺陷
（一）无法达到管理者的需求
在会计管理工作中，相关财务组织仅仅只是记载资金的流动记录，通常难以收集到会计业务活动中的所有资金数据信息，因此，就系统的业务项目管理而言，其是分别被保管在财务人员和客户手中的，当然财务人员所掌握的信息也只是单纯表述业务事件的少量数据。对于这种方法，常常会出现财务管理人员忽视大量管理数据的情况，造成了会计管理系统与其它数据系统间的数据误差，严重情况下还会导致大量的经济差额。
（二）难以达到实操需求
以前财会人员所应用的信息系统所表现出的资金信息往往是相对落后的而且只有货物的流动信息，同时其所反映的财务数据并不是当前所需要的，从而导致企业无法从生产效益上及时估算项目盈利情况，造成企业无法对运作项目做出及时调整。在财会人员所运算出的数据中，一般是在交易活动发生以后进行收集的，而对于会计数据的整合则是将已经过期的信息进行结算与汇总。所以，这样的财务统计数据其实是无法真正得到利用的，必定需要大量的程序加工才能交给使用者。在经济发展风云变幻的现代社会中，及时地获取到数据信息，能帮助从业人员快速地掌控业务流程，避免因为信息的迟缓而造成数据的管理得不到有用的信息，从而减小了信息的关联度，丧失了数据信息的价值。
二、现代化会计管理职能
（一）统筹会计数据管理信息
对于会计知识的管理，序列化的会计数据信息是会计管理活动中的一项重要任务，在会计事务所中，平均每天都会容量巨大的数据信息，能够及时、迅速地找出有效信息将其整理归档，这对会计从业人员是相当重要的。运用序列化的会计管理技能，可以为会计人员营造一个良好的知识分享环境的前提下，更好地提高会计人员的工作质量。
将自身的会计储备知识运用到集体组织中来，能将会计数据固定在一定范围内，方便其他会计人员进行工作协调，能有效降低因为员工离职给公司带来的经济损失。同时，序化的会计信息整合也可以建立健全公司业务储备库，帮助新入职的员工快速熟悉公司环境，了解工作业务运作。
（二）统计数据，增强会计人员的审查力度
会计的数据信息仅仅表现的是公司业务运作的具体情况，其运作目的不是为了显示庞大的数据模式，而是通过仔细研究后了解它背后运算的意义。国外优秀的会计管理人员曾表示，发掘数据信息，从中获取重要的数据，它所带来的效益会远胜过会计预算对资金成本的削减。就我国现代会计行业的形势来看，大多会计公司仍然处在信息闭塞的情况下，常常受制于复杂数据信息的干扰。造成会计从业人员往往因为无法在合适的时间内进行数据分析，从而使得工作质量无法提高，其策划、实操的能力也大打折扣。所以，在会计业务管理中，我们应对会计数据信息进行合理掌控，发掘出庞大数据中的有效信息，从而为业务的决策者带来帮助。
（三）完善交际管理，增强会计人员业务能力
交际管理可以更好地促进会计业务管理的运作流程。所以，会计单位经常性地组织日常内部协调沟通活动，可以为员工自身工作技能带来锻炼机会，在不断学习中提升会计运作能力。会计从业人员不应仅满足自身所拥有的工作知识，而应在实践中不断加强自身能力，在组织中不断提升自我，以小实现大我。只有组织中的每个人都能相互沟通，互相借鉴，积极吸取前人经验教训，才能在以后的业务活动中取得优势。
三、结束语
总而言之，提升会计知识管理能力，对于促进我国会计事业的发展具有重要作用。本文立足于对会计知识管理过程中最主要的三方，即对主体、客体以及所具有的技术进行详细分析，再结合前人经研究后所取得的优良成果，提出在会计管理过程中应将会计业务流程和知识管理进行有效结合，同时知识管理这一环节需要融于业务流程中，这样便能够构建出科学合理的知识管理体系，使会计知识管理这一流程能够落实，使其科学性和可操作性都得到显著增强。
参考文献：
[1]王东娣.基于会计业务流程的会计知识管理研究.中国海洋大学：会计学.2012.
[2]陈高才，吕建玲，王忠谦等.会计师事务所知识管理问题的解析和模式创新研究.会计研究.2013（05）.
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为进一步加强城市住宅区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会和谐发展，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》和《省物业管理条例》等有关规定，参照市人民政府办公厅《关于印发中心城区市容市貌管理有关制度的通知》文件要求，结合我区实际，制定本实施意见。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制创新为核心，将物业管理纳入城区综合管理体系，建立起“统一领导、分级负责、属地管理、综合协调”的物业管理新体制。充分发挥各街道办事处（镇政府）和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，及时协调解决群众反映的物业管理方面的各类问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态，强化住宅区物业管理，提高城市物业管理覆盖率，促进文明社区与和谐周村建设。
二、工作要求
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系。
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立政府统一领导、部门分工负责的物业管理工作机制。
1、区房管部门应设立专门机构和人员负责本辖区物业服务行业的监督管理，具体包括：
（1）物业服务企业资质初审。
（2）前期物业服务合同备案。
（3）落实新建住宅区物业服务用房配置情况。
（4）物业管理区域划分。
（5）指导并督促街道办事处（镇政府）对老旧住宅小区落实物业化管理措施。
（6）对物业一般从业人员进行定期培训。
（7）对物业公司和街道办事处（镇政府）物业服务中心进行服务质量检查、考核，并协调解决物业管理中出现的问题。
（8）市级优秀物业管理项目的初评以及省级、国家级优秀物业管理项目的推荐。
（9）对街道和社区物业管理业务进行指导和监督。
（10）建立本区物业企业的诚信档案。
（11）受市房管部门委托对辖区物业企业违法违规行为进行监察执法。
2、各街道办事处（镇政府）负责具体落实所辖住宅区物业管理工作，成立物业管理组织机构，由负责城建的分管领导具体负责，并根据辖区规模和老、旧、散住宅区存有量，配备落实相应的管理人员和工作经费，主要职责是：
（1）为区房管部门对物业企业的动态考核、资质审查、物业企业和项目的争先创优等提供建议。
（2）负责组织召开业主大会，成立业主委员会，指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。组织业主委员会制定业主管理规约和业主大会议事规则并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为。
（3）定期组织召开社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、城管执法和物业管理等部门参加的物业管理联席会议，及时解决物业管理中存在的问题。
（4）建立街道办事处（镇政府）物业服务中心、物业应急维修服务站和矛盾投诉调解站，即“一个中心、两站服务”，对辖区老、旧、散居住区提供基本的物业管理服务。
物业服务中心以街道办事处（镇政府）为责任单位负责组建，由负责城建工作的分管领导分管，由街道办事处（镇政府）选聘人员，办理相关登记注册手续，区房管部门负责对选聘的管理人员进行上岗培训。其主要职责是为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的老旧住宅区和散居物业提供有偿的物业基本服务，服务内容主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护等。
物业应急维修服务站主要为辖区内未实行物业管理的住宅物业的房屋排险、下水管道堵塞及水电故障等突况提供有偿应急维修服务。
设立物业管理矛盾投诉调解站，各街道办事处（镇政府）要配备面积不少于10平方米的固定接待场所和一名专职负责人，并建立规章制度，负责受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，通过人民调解、行政调解、司法调解密切配合的有效平台，运用综合手段化解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，所辖居委会也要确定1-2名专职负责人，负责本辖区的物业投诉工作及业主委员会的管理工作。
3、住建、规划、城管执法、市政、园林、人社、环保、民政、公安、工商、财政、税务、物价、质监等各相关部门应按照各自职责，密切配合，共同做好物业管理的相关工作。
（二）因地制宜，实行分类管理。
1、对新建住宅区，建设单位要严格遵循规划设计方案进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施正规物业管理。实行质量保修金制度，建设单位应当按照《省物业管理条例》的规定在办理单位工程竣工验收手续备案前，按照物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向区房管部门设立的账户交存物业质量保修金，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经区房管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同备案证明》和《物业管理用房配置情况说明书》。工程竣工验收要严格落实竣工验收备案制度和物业服务用房、公共配套建筑、公共部位验收备案制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。
2、对已实施市场化物业服务的住宅区，要从规范物业企业服务行为和提升小区管理水平两方面做好工作。
（1）规范物业服务行为。物业服务企业要依据法律法规及服务合同，切实履行职责，提高服务质量。区房管部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用度，并作为资质评定和年检、物业招投标、企业和项目创优的重要条件；对服务不到位、业主有效投诉多的物业服务企业实行淘汰、退出机制，报经市房管部门批准，按有关规定予以处理。
（2）提升小区管理水平。区房管部门和街道办事处（镇政府）要督促各物业企业，根据所管理小区的具体情况，分别按照国家、省级和市级优秀物业管理项目考核验收标准进行管理，并组织好小区创优工作。
3、对不具备市场化运作的老旧住宅区，要积极创造条件，开展物业管理服务。
（1）改造后的老旧住宅区，由街道办事处（镇政府）负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主大会选聘有资质的物业服务企业进行正规管理，对暂不能实施市场化物业管理的交由街道办事处（镇政府）物业服务中心实施管理。
（2）对未改造的老、旧、散住宅区，由街道办事处（镇政府）物业服务中心管理，向小区业主适当收取服务费用，重点做好保洁和秩序维护工作；也可采取“栋楼式管理”模式，每栋楼选出一名代表，负责该楼的卫生清扫工作，费用由该栋楼的居民均摊。
（3）建立长效管理机制，解决老、旧、散住宅区物业管理经费不足问题。主要从三方面解决物业管理经费不足问题：一是根据《市普通住宅物业服务等级和收费标准》中规定三级收费标准下浮50%确定收费，向被服务业主收取服务费用；二是有条件的小区可增建部分经营性用房（按规定办理相关手续）或停车位，在由各街道办事处（镇政府）牵头认可的情况下进行建设，交由物业管理单位经营，用于弥补物业管理经费不足；三是政府适当补贴。政府组织有关部门对老、旧、散住宅区的物业管理情况进行年度考核，经考核达标的，政府给予适当补贴。
三、保障措施
（一）加强组织领导。住宅区物业管理事关群众切身利益和城市生活环境逐步优化，工作覆盖面广，推进难度大，各街道办事处（镇政府）、各有关部门要切实加强领导，全力推进，把加强住宅区物业管理作为提升城市管理水平、创建和谐社会的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，责任到人，做到“有人办事”、“有章办事”，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为住宅区物业管理工作提供有力保障。
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通过对物流管理岗位群专业技能的分析，进一步进行了实训项目和专业课程的分析。核心课程包括物流整体规划、仓储作业操作及管理、运输作业操作及管理、货运作业操作、报关报检作业操作、配送作业管理技能、物流信息系统操作、物流综合服务管理，相对应的实训项目包括物流整体规划设计、仓储作业操作和仓储管理、运输作业操作和运输管理、货运作业操作、单证操作、配送中心作业管理、物流信息系统操作、物流综合服务管理。从而确定开设的专业课程包括供应链管理、仓储管理、运输管理、货运、报关报检、配送中心作业管理、物流信息技术、物流服务管理。
二、物流管理专业实践教学改进策略
为构建与完善物流管理专业“三维一体，三阶递进，二元并重”的实践教学体系，培养物流管理一线高素质技术技能人才，在现有实践教学体系的基础上，继续做好以下方面的工作。
（一）建设专业拓展课程，满足单项实训项目物流项目管理
训练和物流成本与绩效管理训练的建设物流管理专业有选择有规划地建设专业拓展课程《物流项目管理》和《物流成本管理》，在这两门课程的教学实施中融入实际物流企业典型案例和情景数据进行物流项目管理训练和物流成本与绩效管理训练。
（二）建设融多项仓储、运输、配送、包装、加工、货代、报关
报检、物流综合服务、物流沙盘模拟等项目的综合性实训基地目前专业已申报专项建设“物流综合实训中心”，2015年已申报，资金总额为252.6万元。该基地目前准备在2016～2017年建设完成。该物流综合实训中心重点强调物流中心的仓储、运输、配送、包装、加工、连锁服务等物流职能，集教学、培训、职业技能鉴定和技术服务为一体，以企业化的硬件设施为运作管理基础，以物流软件为载体，搭建现代物流企业运营、作业、岗位职责等真实环境，模拟物流企业各种岗位的典型作业操作和综合服务管理项目，从而达到理论联系实际,教、学、做一体化的教学目标，全面提升学生物流专业操作技能，提高其动手操作和综合运用能力。本物流综合实训中心建设包括的主要包括供应商模拟设备、制造商模拟设备、第三方物流平台设备、快递业务模拟操作设备、零售商终端设备。
（三）强化校外实训基地建设
力争每年新增2～3家校外实训基地，逐步扩大校外实训基地的数量，满足学生认识实习及毕业顶岗实习的需要；强化与校外实训基地企业的深度合作，构建有效的合作机制，校企合作共同开发课程、编写教材；引进企业的真实营销项目与评价标准进课堂，提高实训项目的针对性与实用性。崔 媛
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卷首语
(1)老年住区及养老服务迎来发展机遇 朱中一
资讯
(6)资讯 无
专题聚焦
(8)行业服务“握手”社区养老——老有所学 乐在社区——绿城“学院式”养老模式解读 无
(12)敬老、爱老、挟老、助老——北京金地格林小镇的幸福社区之旅 刘涛 王媛媛
(14)王琳达：以文化养老 严文珍 索琪
(16)贾云植：亏损200万 只为尽份责 李秀梅 魏继辉
(18)功在长者 利在企业——上置物业“长者居家养生俱乐部”小记 王玉洁
(20)慈怀长者 善行关下——长城物业长者服务经验及解读 李志建
(23)走出“小家” 副入“大家”——探访白云庄社区居家养老 严文珍
(26)多元化服务 为老人造福 卢崇福
(28)延伸社区养老服务的机遇＆商枫 张武
(30)“养老”面前切莫舍本逐末 舒可心
(32)分羹社区养老 刘洪湘
(34)度假区里的养老乐园 严文珍 赵征焰
(36)美国老年人“社区照顾”调研和启示 无
(40)纽约市的老年公寓和管理 沈克明
(43)分镜头解析《卓达物业：亲老型物业服务专家》 高鹤
热点
(46)物业管理师注册路漫漫 无
本刊纪事
(48)携手前行 共话转型——第十一届中国国际住宅产业博览会在京召开 陈丽
(52)拓展思路谋发展——2012中国房地产与住宅产业交流会参会代表访谈 无
(56)花絮 无
特别关注
(57)热议——大力发展现代物业服务业（二） 无
(60)现代服务引领社区文明 杨光辉
(62)这些年，我们追过的高端服务 衡正飞
(64)物业服务的第三方评估监理 陈勇
视窗
(67)台北物业管理考察启示 王赟
案例
(70)公共场所人身安全事故责任之辩 程磊
(72)高空幕墙玻璃坠落的风险防范 张咏梅
(74)“适合”的才是“合适”的——首都机场物业品牌解析 刘熙儒
(76)物业服务社区化的实践——以武汉百步亭社区为例 张继涛 张学真
沦坛·一线
(78)前期物业管理的“生财之道” 黄永发
(80)政府项目物业服务的风险管理 孔宾
(82)借班组建设夯实企业文化 李绪蓉
&
nbsp; (84)智能建筑的联动消防 刘阳
(86)零星维修人工费的计算方法 马顺宏
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现在的机械制造企业在人们眼中似乎是夕阳企业，很多的年轻人认为在机械制造企业工作太累收入太少，这些认识都在于机械制造企业没有跟随发展的脚步进行自我的一个体制上的改革，现在急需要对机械制造企业财务成本管理进行一个规范，以及研究深化更新。
二、现状
我国众多机械化制造企业存在的一个普遍现象，都是一些大龄的职工工作，没有青年血液注入，整个企业的工作没有激情，生活没有活跃度。
三、现今机械制造企业存在的问题分析
机械制造企业的一个很明显的变化成本上由于财务管理没有及时更新本该可，导致产品成本居高不下，不能够得到良好的效益。虽然在现在社会改革开放的有力条件下，许多的企业进行了扩张和一个升级，但是对于机械制造的企业却是缺乏了应该有的活力，企业制度陈旧，管理方式单一，这些都导致了机械企业制造企业接近了发展的边缘。存在有以下的一些问题来具体分析一下。
（一）在资金的账目记录上存在严重问题
由于机械制造企业的管理不善，导致了招收的会计的工作技能不过关，不能够快速，有效的管理好企业中该有的账目，有的机械制造企业甚至存在着会计职位空缺的这一现象，管理制度不够，监督力度不够，都导致了企业的坏账，错账居多
（二）管理不切实际，投资没有规划
现在的机械制造企业的管理仍然存在于改革之前的一个作坊式的水平上，不能够有效地规划好发展企业本来拥有的资源，也不能有效的发展创新技术，提升企业的价值，仅仅是追求的是保守，没有能够跟随时代的发展，投资上没有专业的人士介入，盲目的投入资金引进一些没有实际应用的技术，导致了资金的浪费，甚至达到了入不敷出的困难地步。
（三）资金管理存在重大问题
资金是一个企业发展的动力能否合理的将现有的资金利益最大化，是每一个企业都应该考虑到问题，但是许多机械制造企业并没有思考过这个问题，没有注意到资金运转的处理不合理性也是资金缺乏的一个重要影响因素，企业知识盲目的追求的是制造大量的成品，却没有合理有效的利用现有的资金来投入，从而导致了企业的发展时刻得不到提升，让企业的运营难以维持。
（四）费用管理无计划
许多的企业中存在着一个普遍的公款吃喝的现象，虚度偶的管理人员并没有利用自身的才能发展企业，反而是借机公款消费。
（五）成本管理不合理
在企业采集购买原材料是没有一个明确的计划，导致不能够正确的，适当的购买到所需要的生产材料，导致了许多材料的多余的废弃问题，还存在着设备维护，物资处理等等多个方面的问题没有及时的解决。
四、解决机械制造企业财务成本问题的具体方法
（一）建立一个标准的成本制度
具体为三个方面：
1.标准成本。标准成本就是要求在合理的准确的估算下，对所要花销的资金数额有一个大体的估计，这样一来可以有效的控制公款吃喝等问题，也能够为下一步资金的运作提供一个参考。
2.成本差异及分析。只有具体分析成本的差异才能够更有效的合理选择成本的来源地，进一步的节约成本的开销。
3.差异处理。成本和产品数量计划上总会有差异，所以要计算合格差异，具体控制这个差异的波动范围，实现产品的利益最大化生产。
（二）实现财务集中制管理
机械制造企业在财务管理上，一定要设立专门的机构来统一的进行统筹安排，实现整个企业的整体的财务集中制度。在财务的运作方面，一定要招聘专业合格的会计师来进行财务账目上的一个整理，而且得对他们进行一个思想的统一培训，不能懈怠，要拿出工作激情，对财务管理的各个部门要进行一个合理有效的分配，具体的工作分配到每一个具体的科室来处理完成，这样的机制可以有效的解决财务和企业的实际管理相互交错的一个复杂局面，能够有效的改善机械制造企业在财务管理上存在的问题。
（三）实行全面预算管理
之所以要解决这个全面预算的问题，那是因为它在企业管理中有着重大的实际意义，首先能够有效的减少公款贪污的现状发生，还能够具体明确的规划处各个部门的资金上限，可以极大程度上减少部门和部门之间的摩擦，这样一来能够增加企业员工的积极性，利于分工合作。那么如何做好这个呢？就需要建立一套切合实际的全面预算管理制度。设立相应的不蒙机构对这些财务上出现的问题进行具体的解决，专门负责编制、审定和组织等工作，子公司一定要在主公司的管理下，不能够子公司脱离管理。
（四）建立财务监督制度
我们可以借鉴一些国有企业的制度，来设立一个财务总监的岗位，从专人专职这个角度上来进行机械制造财务管理的升级，然后健全完善企业的每部分的财务监督制度。
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【关键词】物业管理；成本控制；措施及建议
成本控制，有利于提升物业企业的投资收益、完善其内部组织结构，对于物业管理企业的长久健康发展意义重大。本文首先介绍了物业管理成本的现状，接着论述了成本控制措施及建议，希望对大家相关课题研究有所启发。
一、物业管理成本的现状
1.物业企业组织成本较高
组织成本分为静态组织成本和动态组织成本，是物业管理成本的重要组成部分。物业企业自身的组织结构决定了静态组织成本，管理层次越不清晰、人事管理越不完善、多头领导越严重，静态组织成本就越高。动态组织成本是物业企业在运行中产生的成本，人员素质以及工具种类决定了组织决策的落实程度，继而决定了动态组织成本的高低。随着物业企业的发展壮大，组织成本所占比重将持续上升，对物业管理成本控制提出了新的要求。
2.物业管理方式简单
物业管理是服务性行业，“服务”是物业管理企业向业主提供的产品。与一般的企业类似，生产方式越粗放、越简单，生产成本就越高。与一般企业不同的是，物业管理提供的产品是服务，是面向业主的，管理方式还会影响到客户体验。从整体上看，物业管理的方式科技含量较低、智能化水平也不高，这就导致物业管理过多地依赖人力和物力，产生较高的成本支出。
3.配套设施不完备，规划不合理
配套设施不完备主要针对大城市的早期小区以及中小城镇部分现开发的小区。尽管经过30年的发展，我国房地产行业的理论探索和实业发展已取得了部分成就，但还是存在着重视前期开发、忽视后期管理的现象，直接导致小区的配套设施不完备，管理难度较大。比如，健身器材缺少、停车位较少、绿化面积较低等，这些问题几乎都是小区前期规划的硬伤，后期的物业管理很难解决，但这些都是业主最主要的投诉内容，物业管理企业不得不花费大量人力物力进行协调、沟通，继而产生较高的管理成本。
4.物业管理企业经营方式单一
现阶段，物业管理企业的经济方式比较单一，提高几乎都是基本的服务，比如设备维修及保养、绿化保洁、安保等，不能很好地利用现有的资源，既不能满足业主多样化的服务的需要，也造成企业成本收益较低，变相地增加成本支出。
二、物业管理成本控制措施及建议
1.创新成本支出审核的方法
成本控制的目的之一是控制物业管理成本的支出范围。但在具体的操作上，物业管理成本支出范围并没有明确详细的规定，其支出范围具有很大的不确定性。所以需要对支出范围合理性审核的方法进行创新，以便能更好地判断是否超出支出范围。支出范围是否合理的审核应坚持三个原则：不属于物业管理支出的不合理；与物业管理职责、工作任务没有联系的不合理；超出规模和数量的不合理。就物业管理而言，成本支出范围主要指两方面，一是物业管理工作人员工薪金补贴、日常办公费和设备购置费等；二是指行政事业性项目，其支出应严格遵循项目计划，并限定于项目开支范围内，专款专用，不可挪用为无关项目或事项的支出。
2.建立完善的经济责任制
完善的经济责任制是成本控制工作的制度保障。经济责任制可通过内部控制有效地减少乱支、私设小金库、腐败的发生。物业管理的领导，财务部门的负责人以及其他部门的负责人，要明确责任，划分权利范围，相互监督。建立独立完善的经济责任制部门，对人事体系层层防范，落实经济责任制的要求，建通常态化的检查和评估，对成本支出情况进行跟踪、检查、记录，确保实际工作向着既定目标开展，把实际目标的完成情况、成本支出的合理性和有效性作为考核标准，并把最终的考核结果与薪资分配、人事管理挂钩，改变“吃大锅饭”的现象，实现成本控制工作的不断完善。同时，加强对成本支出原始资料完整性的审核。支出不仅需要原始凭证作为依据，还需要相关资料对原始凭证进行补充，只有这样才能有理有据地说明一项业务的支出是否合乎规范。完善经济责任制的一大举措就是确保物业管理的各项支出不仅有原始凭证和相关资料作为凭据，还能对资料的完整性、有效性进行严格的审核。对于高投入、高装备、对资金要求大、经济内容复杂的项目，还需要书面合同作为付款的依据。在要求书面合同的同时，加强对原始明细清单的审核力度，确保原始合同、明细清单能真实反映设备数量、单价和劳务支出，为经济责任制的最终落实提供数据和资料支撑。
3.提升绩效管理的专业性和科学性
绩效管理是一个动态的反馈机制，反馈机制的一端是被考核人员，另一端是考核人员，他们之间通过不断沟通和调整形成一种相互制约、相互平衡的状态，确保绩效管理不断向前发展。如果没有沟通和调整，被考核成员处在绝对被动、绝对弱势的定位，那么绩效管理将逐步丧失意义，继而对物业管理的组织结构造成更深层次的破坏，进一步增加静态成本支出。所以在实施绩效管理的过程中，要强调持续沟通和适时调整，要认识到考核人员与被考核人员关系的平等，给予普通员工足够的话语权，建立友好的对话、沟通渠道，及时听取被考核人员的意见和建议，减少实施绩效管理的阻力。把握好沟通的重点和内容，考核人员应引导被考核人员把沟通的内容放在机构考核方案、考核结果公布方式、绩效管理办法以及指标体系，注重沟通的重点，避免泛泛而谈。沟通形式有绩效分析辅导、集体性沟通、专题讨论会议、留言信箱、一对一沟通，应综合使用以上沟通方式，确保沟通方式的多样性。同时对绩效管理的对象和方法进行调整，根据难度或季度工程的重心来调整绩效管理的对象，确保绩效管理的有效覆盖。随着绩效管理的深入，应及时调整或删除效率低的绩效管理方法，引进更加专业、科学的绩效管理方法。
4.提升物业管理从业人员素质
从业人员是物业管理工作的实际操作者，其业务水平和专业素质的高低决定着政策的执行力度，所以说提升从业人员素质有利于降低物业管理的动态组织成本。但是实际情况并不容乐观，与其他行业相比，物业企业的工资水平较低，人才流失严重，基层的才从业人员并没有受过专业的训练和培训，甚至部分身兼多职，这样就使得他们的专业技能和职业操守参差不齐，不能达到预期的标准。所以加强物业管理队伍的建设显得尤为必要和迫切，通过对物业管理者的专业技能和职业操守进行培训，使其达到并满足当前物业管理的要求。建立完善的培训机制，对协管人员、绿化人员、维修人员进行系统地培训，提升他们的专业素养和团队意识，建设一个专业高效的物业管理队伍。同时，加强对物业管理工作者职业道德的培训，增强物业管理者的事业心、上进心、细心以及责任心等，建设一个优良的团队，此来有效的提升整体管理工作者的专业素质、团队意识和职业道德，使他们有能力有意识执行决策层下达的任务和目标，降低动态组织成本支出。
5.提升物业管理的服务意识
随着社会的发展，业主对物业管理企业的服务水平提出了新的要求，把物业管理由“管理”向“服务”上转变既是物业管理企业发展的需要，也是控制成本支出的措施之一。服务性是对物业管理工作的定位，如果物业管理从业人员没有较好的服务意识，那么单位工作就会需要投入更多的人力和物力，造成资源的浪费，产生成本支出。琐碎、密集、重复是物业管理工作的特点，大量的接访、沟通、登记、保管工作需要物业管理从业人员有条不紊地进行，还要考虑到工作事项的轻重缓急，这就不仅要求物业管理从业人员要有广泛扎实的专业知识，还要树立“工作就是服务”的观念，时刻牢记“增强服务意识”和“主动服务”的理念，不急不躁礼貌待人。服务质量是衡量物业管理专业程度的标杆，也是提升成本效益，控制成本的有效途径。
三、结束语
当前，当前国家对物业管理企业的定位是微利企业，物业费标准必须与当地的消费水平相适应，这就是导致物业管理企业的利润不会太高。在这种大环境下，成本控制就显得尤为重要，它要求在物业管理企业在做好服务的基础上，采取多种措施和手段开源节流，控制企业的成本支出，尽可能提升企业的经营效益，实现可持续发展。
参考文献：
[1]朱长源.论物业管理企业的成本控制及经营理念创新[J].四川建材，2012，38（2）：207-208
[2]庞江红.浅谈物业管理公司管理过程中的变动成本控制[J].现代商业，2010（18）：141
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关键词：分析；财务管理；成本控制
会计信息是经济信息十分重要的组成，它可以有效的促进经济建设的快速发展。利用同一款软件，将企业成本的一些数据直接的体现出来，使资金管理统一化、准确化。关于成本管理的大体上说，其核心部分就是我们所说的成本控制，也就是说，只有将企业的成本控制到理想的限值，我们才能把成本管理发挥最大意义。在企业的各类经营活动中，成本管理所包含着十分广泛的内容，例如对于成本的核算、分析、决策以及进行合理的控制。企业的成本管理决定着企业财务方面的决策，它会使企业的管理者清楚的知晓公司的财务状况、影响成本的内外部因素并且使企业更好地在社会上立足。
一、成本控制的方法及影响原因
1.成本控制的方法
企业的成本控制作为企业成本管理中重要的组成部分，它所处的地位以及需要发挥的作用都是对于企业自身发展起到非常大的意义。也对于企业的财务水平一个良好的体现。那么，在企业管理的过程中，如何进行有效的成本控制，将成为各项工作进行的主要依据，只有找到合理的方式方法，才能对于成本的控制更具体化，是企业的经营目标得以实现。企业的成本策略不单单是一时的调整一下而已，而是在企业的发展过程中，随时通过获取更新的资讯，对于成本控制进行动态调整。与此同时，我们不要随意的将企业的成本降低，而是要与企业的整体战略部署相一致。
2.对成本控制的影响原因分析
企业的成本控制因素除了企业本身的内部因素外，还包含了外部因素的影响。我们所说的外部因素是指随着社会的不断进步，企业外部的文化对于企业的成本控制也起到一定的影响，比如实时政治变动、市场经济涨幅、社会文化的差异，而内部因素就是指企业自身的影响，企业的内部管理方式，企业想要到达的一定规模、企业为自己在社会发展中进行定位等等。
二、企业财务管理与成本管理互相联系
对于财务管理来说，所包含的内容非常的广泛，例如公司的运营资金的管理、公司成本管理、投资项目的可行性研究报告、财务报表的录入、对于公司的财务制定的目标等等几个方面的内容，不难看出，成本管理仅仅是作为一个组成部分存在在财务管理中，他是依据财务管理的各种分类归纳出的一个重要部分。因此，如果企业想在激烈的市场竞争中处于不败之地的话，那么财务管理工作就需要不断的加强与创新，它往长远的看影响着公司的可持续发展状态，对于企业的生死存亡起到关键的作用。企业每天在运营的过程当中，都会接触到会计的结算、财务的检查、资金的筹集等，这些财务工作与财务管理都息息相关。企业想要求生存、求发展，就必须要打败其他的竞争者，那么这样才能在其他的竞争对手中脱颖而出呢，我们首先要寻求影响或者促进公司发展的主要因素，随着人们的不断研究，成本控制逐渐的成为一种新的竞争手段，各大企业在成本控制上提出了广泛的角度。如果将眼光放得更长远，企业严格的控制成本费用支出的话，可以使企业的现金流转更顺利，另一方面，成本控制的本质就是将成本的核算与控制融入到企业生产的各个阶段中去，这其中就包括了销售产品的成本、人工的成本、制造费用的花费等问题。如果企业之间制造的产品可以相互替代的话，那么产品的成本价格将成为企业定价的基础条件，因此，只有将企业的财务管理水平提升，才能使成本下降，那么在价格上就可以做到比其他的企业更低，才能有突破的可能。因此，成本管理与财务管理在各大企业中均占有很大的地位，可以说是企业发展过程中两个管理缺一不可。成本管理会根据财务人员的统计得出真实的数据，提供给财务管理，这样就能真实的反映出企业的发展状况。财务管理则是成本管理的依仗，是企业想进行成本管理的前提，为成本管理的顺利进行提供帮助。
三、财务管理在成本管理中的的主要作用
人们总是认为，成本管理无外乎就是将所花费的真实数据进行记录，建立十分简单的账目即可，其实不然，对于企业的成本核算来说，需要工作人员有足够的意识，比如分类的意识及报表的意识，要将基础的一些数据作为主要的基础，进行基层的清楚核算，要将数据及时有效的提供给财务，并将核算汇总的数据加以反应在成本管理中。与此同时，还要将产品的型号、生产的阶段、编排的班组等等进行详细记录，利用各个方面反应出的数据，分析的原因，进行简单有效的控制。最后要按照财务的规章制度及要求，进行以上数据的计算、汇总、核算、对及整理。综上所述，成本管理是很综合的一项工作。对于财务的管理制度要十分的完善，才能将成本管理的工作进行合理分配，使其有一定的顺序性与简单化。
四、提高企业工作人员的成本控制意识，培养全面成本管理思维
企业员工的素质是企业的灵魂，员工是否具有良好的财务管理意识、是否具有较高的成本管理素质和积极的工作态度是企业可持续发展的关键因素之一。首先，在工作内部应该从领导出发，大力培养员工全面成本管理理念，其次，在应聘新员工入职时也同样需要考察员工的成本管理意识。最后，在公司内部也要进行定期以及不定期的考核。
五、结束语
由于改革开放以来，各种企业如雨后春笋般涌现，并且在不断的发展与强大，这就使市场的竞争更加激烈。企业要想使自身发展的更平稳、更突破，就必要要究其根本，从提升企业的整体运营能力出发，使企业有更大的优势。企业的壮大就使其财务往来、经营活动越来越多，那么，对于企业的成本管理这个重要的发展因素，各单位应该积极的进行研究，努力的使成本控制在适合企业自身发展的范围内，是企业长远的发展。在这个竞争激烈的市场经济中，企业只有完善自身的财务管理制度，才能更好的适应发展，才能是企业立于不败之地。
参考文献：
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关键词 物资管理;成本控制;阳关采购;供应链
中图分类号F27 文献标识码A 文章编号 1674-6708(2010)22-0034-02
0 引言
大部分企业的物资成本预算以及管理控制都浮于表面,把物资成本管理视为一个名词,视为一个最终结果,事后控制仍然没有前移到事中控制和事前控制上来。也有一些企业的物资成本管理水平仍然停留在记账、算账、结帐这一流水帐管理水平上,停留在帐目清楚,收支平衡就是成本管理的错误认识上。也有的企业把物资成本管理重点定位在采购的低成本策略上,往往都会因此而忽视质量因素,忽略对未来收益影响的因素,而最终也会由此带来更大的损失,也有很多企业因为物资采购的质量问题致使出现亏损或破产。还有更多的企业以时间就是金钱为导向,在物资管理过程中最重视的是生产效率,却忽视了质量管理和物流供应,致使物资的管理出现材料不足的情况下为抢工抢时而高价购进,或价高质低购进物资保生产,根本就不考虑成本控制的问题。然而,未来市场的走势是不可预测和把握的,而现实物资成本管理却是可以规范和控制的,这是一个短期与长期的规划问题,也是决策问题,更是决定企业盈利与亏损的战略问题。没有远见,必有近忧也正是这个道理。
基于此,企业必须立足长远发展,用发展的眼光看待物资成本管理的重要性,因物资在企业成本中所占的比例最大,所以对物资管理的成本控制更要引起足够的重视。只要在物资管理上通过改进管理方式,规范调查、采购、发放、使用、核算的各个流程,就可以实现对物资成本的高效控制。降低了物资成本,回报的就是经济效益。而物资材料的成本又有巨大的可控空间,足见物资材料成本控制对企业的生存与可持续发展之间的权衡关系和重要地位。
1 物资管理的概念
物资管理,是对企业生产经营活动所需各种物资的计划编制、采购订货、运输组织、库存保管、合理供应、领发、回收等各项管理工作的总称。所需的各种物资是指企业进行生产所必需的原料、材料、辅助材料、燃料、动力、工具等。在生产成本构成中,物资成本占总成本的60%以上,加上运杂费可能会高于70%。因此,物资管理对保证企业生产经营的顺利进行、降低成本和提高经济效益起着举足轻重的作用。
2 物资管理现状及存在的问题
在目前国企转轨发展过程中,原有的成本管理模式已逐步被抛弃,新的模式尚未形成,再加上市场很不规范,大量的问题待以解决。
1)物资管理的形式简单。
概括起来主要包括只注意生产过程的管理,忽视经营全过程的管理,只注意成本水平本身的高低,忽视成本效益水平的高低,只注重节约,忽视质量索赔的管理等方面。这些问题是企业普遍存在的倾向性问题,把物资管理的定位过于局限,以致于不能拓展管理思路,没有形成科学的管理模型。
2)物资管理水平较低。
问题主要集中在管理失控、统计失真、补偿不足和组织软化等方面,简要的讲就是企业在物资管理中把物资的平均值因管理漏洞造成附加升值,本应平衡在生产总成本的平均值下的物资成本的系数超限所造成的物资失控,并由于管理过于松懈,造成物资统计数据不准,在进料与供应间产生误差,无端造成物资成本的增加。
3)物资管理方法和手段落后
从物资的管理方法来看,事前、事中和事后物资管理相互脱节,许多企业的物资管理只有事后的核算和简单的分析,缺乏科学的事前物资预测和决策,缺乏严格的事中物资控制和事后考核。从物资管理手段来看,仍以手工操作为主,缺少现代化管理手段。主要表现在企业物资管理中的电算化程度偏低,网络技术、电子商务等的运用尚处于初级阶段,计算机在物资管理中的巨大潜力尚未得到充分开发和有效利用。
3 加强企业物资管理成本控制建议
3.1 加强对物资供方的评价
调查时,调查人员要对物资供应方的产品质量、生产规模、供货能力、价格水平、售后服务、企业信誉、产品环保等情况进行全面的评价;对长期供货的物流企业要对其营业执照的有效性、经营范围、进货渠道、产品质量、企业信誉、资金状况等进行评价。评价后,参加调查人员应向项目经理或主管领导详细汇报调查情况,最终确定合格供方。
3.2 认真编制物资采购计划
在确定生产项目后,技术部门应根据招投标文件的生产数量清单提出项目物资总需求,总需求须列出物资名称、品种、规格、数量(以初步设计文件为基础招投标的项目提出总需求参考),总需求报项目总工审核后交项目经理批准,由项目经理根据采购权限确定采购方式。
3.3 实施阳光采购
采取招标采购和比价采购的方式实施阳光采购。统一招标时,由项目部经理提报需要招标的物资(设备)需求清单。招标工作比照《物资招标采购工作程序》实施,招标结束,由项目部与供应商签订供货合同(如有特殊要求必须由公司或上级单位签订合同的除外),采购合同签订后报上一级物资部门备案。不适宜进行招标采购时,由项目部按照“货比三家”的原则组织比价采购。一次采购总金额超过限额的物资,必须进行比价并遵循“三人同往”的原则,并不得超过市场价,不能三人同往时须经项目经理同意。
3.4 引入物流供应链
供应链是一个由原材料供应商、营运商、仓储商、生产企业、销售商、零售商、顾客组成的链式结构。供应链管理理论采用系统论的观念和方法,整合整个供应链的各个部分对物流进行系统管理,提高物流流动效率,降低流动成本。物资的管理应遵循它的物流特点来制订在整个供应链中的职能活动。
4 结论
企业的物资管理不仅是成本管理的一部分,更是企业管理乃至企业文化、企业品牌战略的重要组成,而且企业的物资又占有生产成本的大部分比例,加强物资管理就是在提高企业经营效益,但切忌盲目降低成本而采取低质低价购进的不正当方法,只要注重采购、保管、使用、核算、废旧利用等各环节流程的科学管理,在高质量物资的前提下一样可以实现物资成本的有效控制。而且生产剩余的废旧物资,如钢材、木材、木制模板以及小型机具等,通过回收、筛选和加工、修理等工序使各种废旧物资成为新生的原材料和产品,重新发挥其使用价值,也是实现物资节约的一项重要措施,对降低产品成本,提高企业经济效益同样具有重要作用。
参考文献
