拆迁主体的法律规定精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇拆迁主体的法律规定，期待它们能激发您的灵感。

篇1

论文关键词 房屋征收补偿 民事关系 行政关系

一、目前城市房屋征收补偿的相关概念

城市房屋征收补偿，就是指房屋征收部门依照法律运用国家强制力针对公民的私有房产权予以剥夺的同时给予金钱或其它物质补偿的行为。我国现行房屋拆迁制度，主要由国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》（下称《条例》），建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决规程》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等规范性文件组成。

城市房屋征收补偿，究其实质是一种行政补偿，是行政主体一方给予房屋被征收人的一种行政补偿。所谓行政补偿，就是由于行政主体合法履行职责的具体行政行为，导致行政相对人的合法权益受到了一定的损害，此时行政机关依照相关的法律规定对行政相对人所遭受的损失予以补偿。与行政补偿相对应的是行政赔偿这一概念。它们本质上的相同之处在于都是由国家行政机关对其自身行为所造成的损失给予一定的物质利益上的填补，换句话说，行政相对人所遭受的损失都是由行政机关造成的；而两者最根本的就在于引起损失的先行行政行为的性质不同：行政补偿所要填补的损失是行政机关合法行使职权的行为引起的，而行政赔偿所要填补的损失则是行政机关违法行使职权的行为引起的。

二、房屋补偿中存在的问题

（一）补偿对象不全面

根据《条例》的规定，房屋征收补偿的范围包括三个方面：即被征收房屋的价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用和因征收房屋造成的停产停业损失。但在司法实践中，对于被征收房屋的价值，以及何为停产停业，及停产停业损失的范围，它完全没有考虑到由此而引起的合同违约损失、员工下岗损失等情况，这一系列因素并没有一个统一的说法，以致于房屋被征收人不能得到一个满意的补偿。对于被征收房屋的价值，更是因为在房屋评估过程中，很可能由于房屋估价师的故意或过失，抑或是对于所评价房屋的结构、材料、面积等相关信息的不了解而对房屋价格的评估也不是很全面，出现高估或者低估的现象，大大的损害了房屋所有权人的合法权益。

（二）补偿方式在现实实践中得不到最有效的落实

《条例》中规定：房屋征收的补偿方式有两种，其一是货币补偿，其二则是房屋产权调换。被拆迁人对这两种补偿方式拥有选择权，但是当建设单位无法提供可供调换的房屋时，被拆迁人则只能选择货币补偿方式。那么这个时候是否被拆迁人就一定能得到等价的货币补偿呢？答案当然是否定的，在被拆迁人无法得到产权调换的情况下，货币补偿往往也不一定会是等价的，有可能是大大的低于房屋的实际价格，并不能完全弥补被拆迁人的损失。

（三）房屋评估机构缺乏中立性

房屋评估机构往往在很大程度上影响着房屋评估的结果。这主要从房屋评估机构的选择以及房屋评估机构的评估过程是否公正、独立来说。在现实生活中，很多房屋评估机构与房地产开发商有着千丝万缕的关系，这就导致了房屋评估机构的评估活动大多数会被房地产商牵着鼻子走低估房屋价格，进而侵害被征收房屋权利人的权益。

三、浅析房屋征收补偿中的法律关系

根据《条例》第二十五条第一款，所谓补偿协议，就是指房屋征收部门与被征收人之间签订的，涉及到被征收房屋补偿的方式、补偿范围、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限等一系列事项的，相互之间权利义务关系的一种协议。

一般情况下，只有房屋征收补偿法律关系的主体确定了，房屋征收补偿权利义务的归属才能相对明确。房屋征收补偿法律关系的一方是行政主体，另一方则应是行政相对人。这又依不同的情况而分为两种：在征收双方当事人能够就被征收人的补偿安置问题达成协议时，补偿行为是由房屋征收部门作出的，这时补偿法律关系主体就只存在两方，一方是房屋征收补偿义务人，而另一方则是房屋所有权被侵犯的被征收人，也即被征收人以及其他利益相关人，比如被拆迁房屋承租人等。如果征收双方当事人不能就补偿安置达成协议，那么此时的补偿裁决就应是由一个中立并且独立的第三方机构作出。这时，房屋征收补偿中的法律关系主体就包括了三方，即裁决机构、房屋征收部门和被征收人及其他利益相关人。

四、浅析城市房屋拆迁补偿协议的性质

（一）民事说

持该观点的学者们认为，房屋拆迁行为是民事法律行为，其产生的纠纷也应受民法规范的调整，并由此产生一系列民法上的权利义务关系。理由如下：一方面，补偿协议双方的主体地位是平等的，补偿协议的客体是财产损害补偿关系，房屋拆迁行为是引发这种关系产生的原因。房屋拆迁人可以依他与被拆迁人达成的协议进行拆迁行为的同时，也有义务对其进行相应的补偿；而房屋被拆迁人则要按照协议在规定的期限内搬离，同时又有权利主张自己获得补偿的权利。补偿协议的内容是协议双方根据民法的公平、有偿及等价原则而协商一致的结果，双方的合法权益都能够受到法律的平等保护，并不存在着依附关系，具有法律上独立的人格，他们之间无隶属关系，上下级关系，是平等的，双方所获得的合法权益都应受到法律的保护。因而，房屋征收补偿协议的性质应是民事合同。

另一方面，《条例》中还规定应当按照公平的原则来签订补偿协议，并且按照房地产市场的评估价格给被拆迁房屋所有权人予以补偿，这一点也更加充分体现了民法中所强调的不仅仅是形式上的公平，而且更注重实质上的公平。自愿是民法中的精髓。而房屋拆迁的双方当事人也可以根据自己的知识、认识和判断，以及自己所处的相关环境来自主选择其自身所需要的补偿，追求以及保护自己最大的利益。只要没有违背法律规定的事项发生，补偿协议的签订、履行以及解除等，均由拆迁当事人自愿决定。对于被拆迁人而言，房屋征收补偿其实质就是被拆迁人处分自己的土地使用权和房屋所有权的一种民事法律行为。拆迁的双方当事人之所以会进行拆迁，其目的其实也就是为了追求和实现民事利益的最大化；拆迁行为的对象则是被拆迁人的私有房屋及其附属物；拆迁的实现途径是拆迁当事人之间民事权利的产生、变更和消灭。由此可见，拆迁行为仅涉及拆迁双方的民事利益，不牵涉其他，是一项完全发生在民事生活领域，与国家利益和政府行政权力的行使毫无关系的民事活动，这充分表现了民事合同当事人意思自治的特点。笔者也比较赞同该观点。

那么在这个过程中，政府充当着一个什么样的角色呢？笔者认为，政府在房屋征收过程中，更多的应是一个监督者。不仅监督行政主体的具体行政行为是否符合法律规定，实施的过程是否符合法律规定的程序，是否给予房屋被拆迁人相应的补偿使其得到安置，还要监督房屋被拆迁人及时按协议履行自己的义务，即按时搬被征收的房屋，不妨碍房屋拆迁的正常进行。政府的监督，应当保证在现实生活中不再出现违法拆迁、强力拆迁等一系列行为的发生，充分保障房屋所有权人的合法权利不被侵犯，应得到的补偿和安置及时落实。对违法拆迁进行有效制裁，对拆迁人及其他相关人进行监督和管理。

（二）行政说

持该观点的学者认为，实施房屋征收的目的主要是为了社会公共利益，被征收人为了公共利益，也应服从合法的征收决定，在拆迁的过程中，主要包括拆迁管理部门对于拆迁的行政许可行为、在有必要时还有房屋拆迁管理部门的行政裁决行为和行政强制行为，这些行为都应属于行政行为。与此同时，签订补偿协议的相对一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，这些都符合行政行为的特点，因此房屋征收补偿应该属于行政行为。他们的主要理由有如下几点：

首先，拆迁补偿协议的本质其实是国家行政机关根据社会公共利益的需要，依照法律规定的权限及程序，在对公民的私有财产实行征收以后，再与被征收人对所征收财产的相对经济价值进行补偿时所签订的一种协议。保障财产征收这一具体行政行为得以实现则是签订协议的主要目的，也是为了要实现社会公共利益的最大化，在这其中并不以谋求私利为目的。

其次，签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，它是行政机关，虽然有些主体自身并不是行政机关但其依据《条例》的授权而获得了行使具体组织实施房屋征收与补偿的资格。补偿协议双方的权利地位并不是一定平等的，他们在房屋征收法律关系中是管理与被管理的关系。依据行政法中有关行政征收的基本理论，行政征收其实是指那些行政主体运用国家行政权，根据国家和社会公共利益的需要，依照法律向行政相对人强制地、无偿地或有偿地征收税、费或实物的行政行为。因公共利益的房屋征收，其补偿协议是依附在房屋征收行政行为之下的对被征收房屋所有人的补偿。所谓的双方协议一致，也是在房屋被征收的前提下的自愿和对等。

最后，房屋征收补偿实际上是在房屋征收行为后所附带出来的一种行政补偿，并不能完全符合民法意义上的公平等价原则。因为在进行房屋征收补偿之前，存在着房屋拆迁的先行行为，也正是由于房屋拆迁这个先行行为才有了后来的房屋征收补偿。那么，在现实生活中，有很多居民并不是自愿搬离，房屋拆迁人就会给予高于房屋实际价格很多的价格促使房屋被拆迁人搬迁，这时也并完全符合等价原则。在某些情况下，行政机关会出面调解，说服房屋被拆迁人搬离，做思想工作，从这些情况来看，行政机关在整个房屋拆迁过程中都充当着不轻的角色，对促使房屋拆迁有着很大的作用。因此，房屋拆迁行为应该说是一种行政行为。

篇2

【摘要】近几年来，拆迁及其所引发的一系列社会问题经常见诸报端，而且经常引起巨大的社会反响。其实拆迁不是个新鲜的字眼，然而在发展越来越快的当代中国，无论是以公共利益为由头的拆迁，还是典型意义上的私益拆迁，都在反映着中国的经济发展速度。然而一座座高楼的耸起仍旧不能掩藏其覆盖下的社会问题。2007年《物权法》的出台为保护公民的合法财产提供了更为有利的保障，而2010年发生的宜黄拆迁案则是在强制拆迁愈演愈烈的时候将强拆所触发的社会问题推向了一个。本文从公共利益与私人利益的区别与联系着手，将公益拆迁与私益拆迁的异同做一番阐述，以期能够正确区分公益拆迁和私益拆迁。当私益拆迁打着公益拆迁的旗号招摇撞骗时，区分一下二者对实践也具有一定意义。

 

【关键词】拆迁；公共利益；私人利益；异同

公共利益与私人利益似乎从字面上似乎都有着天生的对立性。在拆迁领域，公益拆迁从字面上就能理解是为了公共利益而进行的拆迁，而私益拆迁在我国则一般是指商业拆迁。在我国，合法的公益拆迁是绝对要高于被拆迁人的利益的，而商业拆迁则应建立在合理对价基础上。实践中的问题是，许多地方政府为了发展本地经济，以行政力量介入商业拆迁，使得我们往往从表面上难以看出公益拆迁与私益拆迁的区别，也导致了现在许多人对于拆迁抱着一种抵触心理。那么到底应该如何界定公益拆迁与私益拆迁呢？下面本文将围绕着公益拆迁与私益拆迁的异同点来阐述这一问题。

 

一、公益拆迁

（一）公共利益

1.公共利益的界定

公共利益，简称为“公益”，从字面上理解即为公共的利益。英国的法理学家边沁将公益理解为个人利益的总和，为共同体的利益；而有人对此持不同看法，认为不能简单地公共利益界定为个人利益之和，而是“由私益组成的某种派生性的复合利益”。但是不可否认的是公共利益应是社会大多数人的共同利益。

 

横向比较世界各国法律规定中有关公共利益的界定，总来说有三种立法体例。一种是概括性规定，只在原则上限定了为了公共利益的目的方可征收、征用土地或公民的私有财产，但是对于具体的那些事项属于公共利益的范畴没有做具体性的规定。美国、加拿大、法国、德国属于此类。第二种是列举式规定，将那些事项属于公共利益的范畴做了具体的限定。日本、韩国、印度、波兰等国这样规定。还有一种是混合式规定，即概括性地规定了需为了公共利益，但也列举出了那些事项属于公共利益的范畴。我国台湾地区就是此种立法模式。

 

我国的法律并没有明确界定公共利益，与公共利益有关的表述散见于法律法规中。如2004年3月通过的宪法修正案第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第4款规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。《物权法》第四十二条规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。在这三部法律中都只强调征收及公益拆迁中要出于公共利益的的需要，对于公共利益并没有做出明确界定。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定了适用于公益拆迁的各种事项。虽然列举了种种可以界定为是为了公共利益的对象，但这样的规定无疑是没有正面解释公共利益，而且，在实践中充满了各种无法涵盖或被滥用的情况。

 

2.公共利益的基本标准

通常要界定公共利益，应当遵循以下的四项基本标准：一是具有公共性。公共利益显然应在受益主体上具有一定的广泛性，这是其与私人利益进行区分的重要一点。二是具有合理性。这一标准表现在公共利益的行使应在充分考虑个人利益，局部利益的基础上进行合理性安排。虽然一定程度上我们认可个人利益要服从集体的、公共的利益，但没有私人利益作为支撑的公共利益又何来独立存在的价值呢？三是具有正当性。公共利益的确定显然应该建立在为正当目的的基础之上，否则，以公共利益为幌子的行为就会陷于与法律规定相悖的境遇。四是体现公平性。公共利益的获得在一定程度上是以私人利益为代价的，公共利益的实现必须让受到损害的私人利益得到合理公平的安排，才能体现出公平正义。

 

（二）公益拆迁

1.公益拆迁的定义

公益拆迁是指拆迁人出于公共目的，为满足公共利益的需要，在政府许可后依照法律规定的权限和程序，强制拆除建设用地范围内的房屋及其附属物，并对该范围内的居民或者单位进行合理补偿或安置，以取得该建设用地使用权的行为。

 

2.公益拆迁的特征

公共目的性。这是公益拆迁的一个显而易见的特征，既是公益拆迁就必须在目的上指向为了公共利益，这是毋庸置疑的。

强制性。公益性拆迁是民事法律关系和行政法律关系的结合，公益性拆迁必须在政府许可后依照法律规定的权限和程序，对将要拆除的建设用地范围内的房屋及其附属物进行强制性拆除，任何违反公益拆迁的实体要求或程序要求的行为即是违法行为，公权力的介入让公益拆迁有了强制效力。

 

合理补偿性。公益拆迁应对该范围内的居民或者单位进行合理的补偿或者安置，以体现拆迁过程的公平正义。

二、私益拆迁

（一）私人利益

对于私人利益，也没有一个非常明确的界定，有人将个人利益与私人利益等同起来，但我认为两者之间还是存在着一些差别。但从字面上看，个人利益强调的是一个个体的利益，而私人利益对此的强调性却不强，私人利益还可以包括小团体的利益。特别是在拆迁中，我们不能简单地将私人利益就等同于个人利益，因为拆迁所涉及的往往并不是某个个人的利益，而是在其中已结成某个小利益团体的利益。

 

（二）私益拆迁

1.私益拆迁的界定

虽然私益拆迁并不能等同于商业拆迁，但在我国的社会实践中私益拆迁即指商业拆迁。而商业性的拆迁是出于商业利益目的而为的拆迁行为，属于平等民事主体之间的民事法律行为，应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”，即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”，市场规律将起到自发调节的作用。

2.私益拆迁的特征

对于私益拆迁的特征，我个人认为具有以下几点：

商业目的性。相对于公益拆迁的公益目的，私益拆迁，或者说是商业拆迁，其商业目的性非常明显。在当代中国，房地产行业如火如荼，房地产开发的暴利使拆迁像一股浪潮席卷全国，商业拆迁在中国的拆迁中占据着重要的地位。

 

合意性。私益拆迁是建立在平等自愿、意思自治的合同的基础上的，被拆迁户与房地产开发商达成合意订立转让其财产的合同，应遵照合同法的意思自治的一般原则进行，任

何人不得强买强卖，不得强制拆迁。

 

拆迁补偿的不确定性。由于私益拆迁是基于合同关系而确定的，拆迁补偿应由合同双方集体协商确定，此时的拆迁补偿并没有法定要求的合理性，而是基于双方合意，正如北大教授钱明星所说“商业拆迁中漫天要价是被拆迁者的权利”！

 

三、公益拆迁与私益拆迁的异同

（一）不同点

1.拆迁目的不同

在我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益。可见拆迁是政府的公权利为了实现有利于社会的目的，在暂时牺牲私人利益的情况下对公民的房产先予以征收，在给付完补偿款后将拆迁范围内建设用地上的房屋及其附属物予以拆除。而私益拆迁则是房产开发企业为了追求房产开发的利益在与被拆迁户协商一致的基础上，在给付完补偿款后对房产予以拆除的行为，其目的带有明显的营利性。

 

2.法律关系不同

公益拆迁是一种受公法调整的上对下的法律关系，由代表国家行使公权力的具体行政机关主导，是一种行政法律关系；而商业拆迁则是一种由私法调整的平等主体之间的法律关系，是建立在平等主体之间的合同关系，与公权力无关，行政机关不得对这类拆迁行为进行干预。

 

3.拆迁的主体不同

公益拆迁的拆迁人与私益拆迁的拆迁人不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政某区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。而根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。所以私益拆迁的拆迁人应是房产开发企业或者其委托的单位为，但不得为其监管部门。

 

4.拆迁补偿不同

正如前所述，公益拆迁的拆迁补偿应当在一个合理的限度内，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，拆迁人（即市、县级的人民政府）应对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而由于私益拆迁是在平等协商基础上制定的合同，拆迁补偿需要房地产开发商与被拆迁户达成合意，被拆迁户不必接受强制的拆迁补偿，“漫天要价”也是被拆迁户的权利。

 

5.救济方式不同

由于公益拆迁是有公权力介入的行政行为，是一种行政法律关系，如若有关于公益拆迁中征收时是抚慰公共利益，征收程序是否合法以及补偿金过低的问题的争议都属于行政诉讼的范畴，但是有关补偿协议违约方面的争议就由民事诉讼来解决。可是私益拆迁由于是一种完全的民事法律关系，所以当双方出现争议时只能以民事诉讼维护其权益。

 

（二）共同点

公共利益与私人利益的一起出现往往带有一种对抗的意味，然而公益与私益并非天生即为一对对立的概念，而且从本源上来讲，公共利益有着与生俱来的统一性。无论是认为公益是私益简单地相加还是另一层次上的派生演绎都没有否认公益是由私益组成。私益在一般情况下是让位与公共利益的，但是公共利益也能在一定程度上使私人利益得到实现，这样的循环让公共利益与私人利益有着一致性。

 

推广到拆迁领域，公益拆迁与私益拆迁看似是一组矛盾的概念，但实质上二者有其共通的一面。在我的理解中，由于公益拆迁是政府主体的建设行为，而政府主体理应是为着经济社会的稳步发展而努力的，所以公益拆迁浅层次看是为了公众的利益，实际上这些利益都会落实到个人身上，从而在某种程度上促进了私人利益的保护及提高。而私益拆迁看似是一种纯粹的商业行为，但是正是由于其不断地投资开发建设才使得社会经济有了发展，中国纳税的第一大行业房地产业也才会如此蓬勃发展。

 

由此看来，虽然在大谈特谈公益与私益的分别，但是深入来看，公益与私益之间也不是那么泾渭分明，只是在实践中，我们做出一定的区分有利于确立法律关系，合理解决争议。在我国现在具体国情下，我国的公益拆迁与私益拆迁之间的界限有了越来越模糊化的趋势，然而法律的缺位、为了经济发展速度而牺牲个人利益的思想都使中国的强制拆迁愈演愈烈。目之所及，身边强拆的事例并不少见，倘若都是政府的行政行为，本无可厚非，但是很多时候都会涉及到政府只是充当挡箭牌。对公益拆迁和私益拆迁做一个明确的界定是实践中最为需要的。倘若能够在时间中明确区分了公益拆迁与私益拆迁，各方主体也能做到明确有关规定，那么有关拆迁的纠纷将会少很多。太多因为强拆而发生的流血事件已经让我们目不忍视，我们期望着拆迁能够做的更好。

 

参考文献：

[1]梁胜敏.从城市房屋征收角度看公益拆迁的法律规制之嬗变——对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的思考[j].邵阳学院报，2011.2.

[2]陈凌.城市化进程中公益拆迁法律制度的理性思考[j]江西财经大学学报，2008.6.

[3]龚耘，杜佳毅.《物权法》中的“公共利益”之痒——从征收和拆迁谈起[j].法学研究，2008.5.

[4]李炼军.从城市房屋公益拆迁到商业拆迁：法律的缺位将机器完善[j].甘肃政法学院学报，2006.3.

[5]赵云海.各国（地区）对土地征收中公共利益法律界定之比较[j].经济研究，2010.

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【关键词】物权理念；拆迁条例；私有财产神圣不可侵犯

物权的概念起源于罗马法，其创设了与对人之诉相对应的对物之诉，以对上述权利进行保护。我国于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》，这标志着我国物权法的发展迈入了一个新时期，但个人认为在土地所有权与不动产所有权这两者交界处，物权理念显得心有余而力不足。

自1988年开始我国实行城市国有土地有偿使用制度改革以来我国不断进行土地制度改革，并取得了很大的成就。但毋庸置疑，在城市或城市边缘农村“地权”仍存在很大问题。

首先，土地所有权为国家所有，这是我国城市地权体系的根本，国家对土地所有权实行垄断性控制，以达到控制土地资源配置的目的，土地所有权只能因循国家意志为不同主体设定土地所有权，这样在宏观上看自然有利于国家统一规划，有利于优化资源配置。

但从国家这个大主体分落到各地政府时，存在着很大的问题。第一，权利主体与实际情况不符，容易造成土地资源的不良和无序使用，城市土地所有权的主体为国家，但法律上的国家是领土、居民与的结合，它是一个抽象概念，不是一个法学上的所有权理论中的具体主体。作为抽象概念，“国家”难以享有和行使民法上具体实在的所有权，实践中真正行使土地所有权的是地方政府，法律表达和实践结果在此出现了背离。第二，在计划经济体制下，建设用地均以国家的名义进行，其实施手段基本上依靠计划指令和行政审批，没有考虑土地所有权人的意志，尤其在我国城市化的进程中，国家通过行政指令单方面取得农村集体土地所有权，并将其收之国有。由于国家垄断公共权力，农村集体以及农民个体难以与作为国家代表的政府讨价还价，容易导致国家滥用权力损害农村集体和农民利益。这在实践中造成许多难以解决的问题。

2012年5月昆明拆迁户对抗拆迁部队，造成极其恶劣的社会效应，归根结底还是国家在这方面物权处理不够完善。《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征集集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”同时又规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋属居民私有财产，物权法第66条规定私人合法财产受法律保护。而且居民拥有房屋下土地的使用权。城市开发建设免不了要征用土地，如果政府授权的开发商想得到那块土地，必须向居民购买，至少要给予合理的补偿和安置。但这个合理的标准需要双方协商同意。在协商未果的情况下，开发商和政府都无权拆除房屋。但现实情况往往不是这样，因为《宪法》规定“国家为了公共利益需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”据此，很多政府都有理有据的强制执行拆迁，这显然与物权法相背离。

土地是国家所有，但房屋所有权在于居民，《城市房地产管理法》等法律规定土地上建筑物可以有不同于土地使用权的所有权，又规定土地使用权和建筑物所有权只由一个法律主体享有，不得在法律上分离，但如今的开发商拿着《城市拆迁管理条例》在没有经过征收的情况下去拆《物权法》保护的物权时，其行为性质就是侵权。所以个人认为中国物权在城市建设这方面上应该更加完善，在维护国家利益的基础上也要顾及人民合法利益。

我国物权法发展历史悠久，建国初期，我国曾多次起草民法典，但均因当时缺乏制定民法典的社会条件和经济基础而未能颁行。20世纪80年代至今，我国先后制定的担保法、农村土地承包法、土地管理法、城市房地产管理法等一系列法律，从不同的角度对物权制度作了规定。1992年，我国经济体制改革的目标被最终确定为建立社会主义市场经济体制，要求我们必须建立起符合市场经济要求的民事法律体系。于是，物权法就诞生了。

在民法中物权分为所有权和他物权、用益物权和担保物权、动产物权和不动产物权、主物权和从物权。所有权是指所有人依法可对物进行占有，使用，收益和处分的权利。是对自己的所有物所享有的权利，又被称为自物权。他物权是指对非属于自身的物所享有的权利，是在所有权权能和所有权人发生分离的基础上产生的。二者客体不同，因而在取得的方法、成立条件、效力方面存在差异。而主物权与从物权就更好区分了，凡能独立成立的物权是主物权，不能单独成立的从属于其他物权的是从物权。主物权具有独立性，而从物权则随着利的产生而产生，消灭而消灭。

当物权遭到侵害时，可以采取法律规定的维护物权人利益、保障权利人不受侵害的保护手段，即物权保护。在我国，各种类型物权的保护，在宪法、行政法、刑法、民法通则等各个法律中都有相关规定，其保护的方法有所不同。但目的都是为了确立我国一个正式的较完整的财产制度和财产秩序，它鼓励人们创造财富和合法取得财富，并能合法合理的保护自己的财富，促进我国经济社会更加科学全面地发展。

当公民合法财产受到侵害时，可以拿出民法中物权这一概念保护自己，尽管目前在我国实践过程中还存在种种问题，但一定会逐步完善。

“拆迁”这一事例只能反映出物权体系不够完善，不能说物权体系不起作用。在物权法规定私有财产神圣不可侵犯后，公民的合法财产得到了有效保护，在不动产登记上也日趋成熟，所以不动产所有权与土地所有权的冲突一定会得到解决，保护公民切身利益，达到物权理念出台的初衷。

参考文献

[1] 洪伟，黄彤.民法[M].上海：格致出版社.

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【关键词】房屋拆迁；行政强拆；公共利益

一、拆迁问题的现状

20世纪90年代以来，随着经济社会的发展和城市化进程的深入，城市房屋拆迁活动日益频繁，但与此同时，因拆迁产生的大量矛盾问题也对正常的社会秩序产生了强烈的冲击。城市拆迁牵涉众多行政行为，应当严格依照相关行政法律法规执行以充分保障行政相对人的合法权益，但与房屋拆迁相关的法律法规过于陈旧，已经无法适应社会高速发展的需要，客观上阻碍了房屋拆迁的依法进行和行政相对人合法利益的保护。

二、拆迁矛盾原因分析

从法律思想传统来看，在我国法律传统文化中，公权力拥有至高无上的地位，私权利在公权力面前无法得到有效的重视与保护；从法律制度来看，2001年《城市房屋拆迁管理条例》规定比较混乱，在实际操作中出现了许多问题；从行政执法水平来看，在房屋拆迁过程中出现了违反法律程序，执法手段粗暴等情况。这些情况都损害了被拆迁人合法权益，激化了社会矛盾。

三、拆迁过程中的若干行政法问题

（一）拆迁规则可诉性。这一问题主要反映在拆迁规则的可诉性上，一些地方政府在实践中以行政立法的方式侵害被拆迁人的合法权益，但我国行政诉讼法的受案范围只是具体行政行为，不包括行政立法等抽象行政行为，被拆迁人在被行政立法侵害了合法权益后难以得到行政法律救济。

（二）旧条例中对拆迁问题的行政法原则规定。

一是行政法定原则的缺失。行政法定是指一切行政权力都必须由法律作出明确规定，法无规定即禁止。行政法规在与比其位阶较高的宪法法律相比时其效力不及于宪法和法律。但是，旧条例中的许多规定存在于上位法冲突的情况，甚至在实际执法活动中用行政命令代替法律规定，行政权被滥用，行政法定原则被践踏。例如：旧条例的第17条规定：被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。这一规定明显与宪法规定的公民住宅不受侵犯的法律规定相违背。

二是比例原则的缺失。在房屋拆迁过程中比例原则体现为行政主体在房屋拆迁过程中应当对所保护的公共利益和损害的被拆迁人的个人利益进行衡量，寻求对被拆迁人利益损害最小的方法。但在司法实践中比例原则却没有得到很好地执行，野蛮拆迁，暴力执法严重损害了被拆迁人的合法权益。

三是行政正当性的缺失。行政正当性可以最大限度的保证行政程序公平正义基本价值的实现。但是，我国在这一制度的立法和司法实践中却没有很好地体现出行政正当性。例如，旧条例的第16条规定：　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，　经当事人申请，　由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，　可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。诉讼期间不停止拆迁的执行。由于房屋拆迁管理部门等相关行政机关本身是房屋拆迁这一行政行为的当事方，由其做出裁决难免有自己作自己法官的嫌疑，很难保证其裁决的公正性。

四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》法律规定的特点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋拆迁问题做出了许多有建设性的新规定。

（一）行政机关将不能强制拆迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，强制搬迁将由政府申请法院强制执行，取消了行政强制拆迁。这一规定取消了行政机关的行政强制执行权，改由行政机关申请法院强制拆迁，是否强制拆迁由人民法院作出裁定。人民法院在作出裁定之前，需要对行政机关的拆迁决定以及征收补偿决定进行合法性审查。引入司法权对行政权进行监督和制约，有利于对行政法律法规的严格遵守，限制行政权的恣意妄为，有利于保护被拆迁人的合法权益。

（二）对“公共利益”界定更清晰。“公共利益”这一概念的界定无论是在行政法理论上还是在司法实践中都是一个困难的问题，正因为法律对公共利益界定的模糊，加之我国传统文化中公共利益优先于个人利益的的思想根深蒂固，在现实生活中，行政主体时常会打着公共利益的“旗号”作出一系列行政行为，目的可能为赢得地方政府利益、部门利益、小团体利益甚至个人私益，这种行为极大地侵害了行政相对人的合法权益，还不利于行政相对人获取行政法律救济，不利于行政相对人合法权益的保护。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”的范围作出了界定。这一规定对公共利益的清晰界定有利于防止行政机关打着维护公共利益的“旗号”侵害被拆迁人合法权益，更好的保护被拆迁人合法权益。

（三）明确取消建设单位拆迁资格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府是房屋征收和补偿的主体，禁止建设单位参与搬迁活动。政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作，不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

（四）补偿切实维持被征收人生活水平。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿金额不应低于征收当时市场价格，符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，还可优先安排享受住房保障。这些规定的目的都是为了维持被征收人的生活水平，在维护公共利益的同时充分保护被征收人的合法权益，保证其不因被征收而生活水平下降，体现出立法以人为本的观念和法律的人文关怀。

总之，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台及其对于城市房屋拆迁的新规定，是对于城市房屋拆迁行为在立法上的一大进步。有助于进一步规范城市房屋拆迁行为，保护被征收人的合法权益，化解由房屋拆迁引发的社会矛盾，对社会主义和谐社会建设具有重大意义。

【参考文献】

[1]　陶攀.2004　年行政法年会“公共利益的界定”之议题研讨综述[J].行政法学研究，2004（4）.

[2]　吴勇.浅析城市房屋拆迁中“强制拆迁”的法律途径[J].中国房地产，2007（4）.

[3]　王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[M].北京：法律出版社，2005.

[4]　彭云业，瓮洪洪.行政法上的公共利益[J].山西师大学报（社会科学版），2005，32（2）.

[5]　周佑勇.行政法基本原则的反思与重构[J].中国法学，2003（4）.

篇5

【关键词】公共利益；泛公共利益化；原因分析；法制建议

一、公共利益的涵义

1、公共利益的涵义

关于公共利益的准确定义，各国的学术研究都不尽相同、暧昧不清。根据《牛津高级英汉双解词典》的解释，公共利益是指公众的、与公众有关的或为公众的、公用的需要的利益。1

可见，如何定义公共利益是一个至关重要的问题。亨廷顿对研究和判断公共利益提出了三种方法：一是把公共利益等同于某些抽象的、重要的、理想化的价值和规范；二是把公共利益看着某个特定群体（阶级）或者多数人的利益；三是把公共利益视为个人之间或群体之间竞争的结果。2

2、我国现行法律对公共利益的有关规定

公共利益引起当今世界各国立法的普遍关注，尤其在当代宪法中，有关公共利益的规定大幅增加。

我国《宪法》第十条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这体现了国家依照法律规定保护公民的私有财产权；第五十一条规定，“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”

而《行政许可法》第一条“为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理”，以及《土地管理法》第二条规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。

从宪法和法律的各项规定中，我们不难看出，法律虽然并未规定公共利益高于公民个人利益，但通常情况下实际上的做法却是，当公民个人利益与公共利益发生冲突时，通常都是以保护公共利益为主，要求公民个人利益服从公共利益。法律的职能之一是平衡利益关系，调整利益分配，对利益冲突做出优先选择和优先保护的决定。公共利益和公民个人利益在法律上是存在着明确界限的，但从另一个角度看，两者又是一对矛盾体，当公共利益的范围变大也就意味着公民个人权利的界限受到了更多的限制。3

二、“泛公共利益化”及其存在的原因分析

近年来，因房屋拆迁出现的上访与大规模社会对抗现象，究其原因在于现行拆迁制度存在合法性和对公民合法权益的侵害问题。主要表现在：现行拆迁制度一事没有区分不同拆迁的法律关系。拆迁包括公共利益为目的拆迁与商业拆迁。前者的实质是国家对公民财产的征收，是公权力实施的行政行为，拆迁与被拆迁主体之间是行政法律关系；后者的实质是市场主体之间的平等的民事商业活动，任何一方不能将自已的意志强加于另一方；拆迁与被拆迁方之间是民事法律关系。二是错误界定了政府在拆迁活动中的地位。在以公共利益为目的拆迁中，政府必须作为公权力的代表依法实施征收拆迁行为，不能由非政府组织介入；在商业拆迁中，必须尊重公民的合法财产权益和市场主体的意志，不能由政府越俎代庖或者充当利益集团非法拆迁活动的帮凶。4目前，政府就是真正的公共利益和商业利益不分，任何情况下都以公共利益说事，这就是典型的“泛公共利益化”。

不同的拆迁建设项目，所代表的公共利益的层次性是不同的。一般可以分为三个层次：一是高层的公共利益，它是国家投资的基本建设项目，如三峡工程等；二是中层的公共利益：它是地方政府投资的建设项目，如城市道路、公园等；三是低层的公共利益，它是非政府投资的建设项目，如工厂扩建、片区改造等。前两类建设项目具有一般意义上的公共利益性，得到了社会的普遍认同。而第三类建设项目，由于投资主体的多元化，尽管项目的实施可以提高和改善人民的生产生活水平，但投资主体都是以自身利益为出发点，因其产生的公共利益是值得商榷的。

现实中，城市拆迁的更通常的动因或出发点是公共设施建设、旧城区改造等。但是，由于存在利益关系，上述的这些动因可能多是由不同职权或不同级别的政府部门提出，实践中很少有通过公众表决的情况。因此，这样出来的决策符合公益需要的程度各不相同，有时候至多只符合局部人群低层次的眼前利益，或者满足政府及其官员的财政、税收、投资、功利等目标，恶劣者由于任意规划、盲目上项目，破坏建筑文化遗产和城市生态环境和人们正常的生活方式。这些情形，反映出现实城市拆迁中缺乏科学、有效地表达公共利益、确定公共利益、服务于公共利益的机制。

在社会主义市场经济条件下，除某些特殊的国家企业外，其它任何企业其自身的建设和所从事的开发建设活动都只能定义为营利。大多数开发经营性项目所产生的拆迁，是一种营利性商业行为，借助国家权力而行之，有悖社会公平，也与市场经济规律格格不入。显然，由于现行拆迁立法没有对建设项目是否符合公共利益的需要进行明确的界定，因而无法防止拆迁权的滥用。

当然了，保护私人财产，不等于社会绝对不要求私人为社会做出合理牺牲。关键是，以“公用”或“公共利益”的名义所进行的城市拆迁实践中，要做到合理行使“国家征用权”，最终必须依靠社会整体制度的健全和有效运作，其中还包括新闻制度的健全、民间社会的发达等。只有公私划分的每一步、每一个细节都是透明的、有社会公信力的，城市拆迁才可以要求个人做出有补偿或安置的合理牺牲。5这时，个别被拆迁人可能仍然是不满意的，但社会却不会积累大规模的怨恨。

三、关于“泛公共利益化”的对策建议

1、确立程序本位观念，实施科学民主决策

具体的规则涉及两个方面：第一，政府在制定征收公民私有财产的决策时，必须让利益受影响的个人或组织参与到决策的制定过程中。应该赋予他们得到通知、听取证词等方面的程序性权利；第二，政府必须就“公共利益”需要给出充分理由说明。在这些程序和权利没有实施之前，征地方就无权强制拆迁。总之，只有通过程序限制达到一种动态平衡，才能较好地解决拆迁双方当事人的矛盾。

2、明确政府职能，与法院各司其职

政府既充当管理者，又充当裁判者，这种定位易使拆迁人和被拆迁人的经济关系变为政府参与下的不平等的强制关系，使政府陷入纠纷之中。政府应当将自己的行政干预之手从商业性拆迁中收回，保持一个中立者的姿态，将“政企分开，依法行政”的原则确定为城市房屋拆迁立法中一项基本原则。同时，为促进政府依法行政，相关的处罚责任条款应在拆迁法中进行确立。

其次，就是政府只起管理职能，而将裁决职能交由司法部门，以“法官的智慧”来配合“立法者之智慧”，通过司法程序对立法者制定的概括性的价值观念做最后的公正的价值判断。对公民财产的强制执行必须经过司法程序，这是任何一个法制社会的最基本的要求。否则就是对法治、也是对宪法的最严重破坏。

注释：

1.《元照英美法词典》，法律出版社2003年版，第1117页

2.塞缪尔・菲利普斯・亨廷顿.《变革社会中的政治秩序》，第24页

3.孙笑侠.《法的现象与观念》，山东人民出版2001年版，第68-69页.

4.牛玉兵.刘意.论城市房屋拆迁制度的缺陷及其重构.

5.李富成.公平补偿避免“公共利益”被盗用.第一财经日报，2006.

【参考文献】

[1]陈光标.拆迁补偿立法应在公共利益与公民利益之间寻求平衡[N].新华日报，2010-1-18（A08）.

[2]马宏建.关键是如何界定拆迁中的公共利益[N].中国改革报，2009.

[3]万振东.城市房屋拆迁的困境、原因和对策[D].山东大学，2009.

[4]梁化坤.城市房屋行政强制拆迁程序法律问题研究[J].现代经济信息，2008（12）.