房地产的投资价值精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产的投资价值，期待它们能激发您的灵感。

篇1

C： 房地产是个很复杂的行业，当你为投资者分析一个市场机会时，你觉得哪些因素是最重要的？

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

H： 政府对于房地产行业的干涉是全球性的。这是一个政治问题，但在成熟的市场和发展中国家的市场原因是不一样的。在亚洲调控政策主要出于两个原因，一个是房价对于人们的可承受性，另一个原因是防止房地产过热引起的泡沫。而在西方的市场，政府调控的原因主要出于财政收入的考虑。在2010年经济危机之后，全球的很多市场都开始了新一轮的降温政策，许多国家都推出了更严厉的调控政策，比如伦敦去年开始对200万英磅以上资产的出售征收增值税。这些政策在亚洲更为严厉，中国香港将印花税翻了一倍，新加坡推出了7次调控政策，内地就更不用说了。政府总是很自信，希望通过大量增加交易成本来减少市场的投机、抑制房价的上涨，当市场不好的时候再将这些政策取消，但现实中它所带来的影响可能是短暂而有限的。

篇2

    [关键词] 投资性房地产 公允价值 新会计准则

    财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则,其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在非金融资产计量中引入公允价值,因此具有十分重要的意义。

    一、单独列示投资性房地产

    新准则中规范的投资性房地产,是指能够单独计量和出售的,企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物。因此,一般开发企业用于销售的房地产,以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权,不属于投资性房地产,应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。

    长期以来,我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则,而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。然而,随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产:一方面,投资性房地产经过数年以后,其市场价值不仅可能高于账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍,甚至数十倍;另一方面,由于房地产的价值对市场的依赖程度很高,使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下,将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值,导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离,更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力,提高了会计信息的相关性,符合我国经济发展的现状。

    二、公允价值在投资性房地产中的具体运用

    采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式,是指以市场价值,即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面:

    1.投资性房地产后续计量

    新准则规定,投资性房地产后续计量,通常应当采用成本模式,存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

    采用成本模式的,会计处理方法同原有的准则要求基本一致,即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值,投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销,并在期末进行减值测试,计提相应的减值准备,期末按账面价值在资产负债表中反映,只需单账户反映资产的实际成本即可。

    而在公允价值模式下,投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值,公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上,如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,应计入投资性房地产的账面价值,否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销,资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试,其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

    举例说明:某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用,租赁期为五年。写字楼造价3000万元,20x7年5月1日的公允价值为3200万元,则在公允价值模式下,应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元(其中成本3000万元,公允价值变动200万元)。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元,则应补调其账面价值300万元,并将该差额记入“公允价值变动损益”。

    2.后续计量模式变更

    为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时,由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同,因而公允价值与原账面价值之间产生了差额,这个差额不直接计入损益,而是作为会计政策变更处理,调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

    3.投资性房地产与其他资产的转换

    企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,并且满足条件的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

    在成本模式下,应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。

    三、公允价值计量对投资性房地产的影响

    与国际财务报告准则相比,我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量,主要有以下几个方面的影响:

    1.对企业资产结构的影响

    新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示,使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产,统一列入“投资性房地产”中核算,这一变化将影响企业的资产结构,尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业,由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算,将使企业的流动资产(存货)减少,流动比率降低。

    2.对所有者权益的影响

    企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年,将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下,这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升,所有者权益大大增加。

    而且,企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时,如果转换日的公允价值大于原账面价值,其差额计入资本公积,也将增加企业的所有者权益。

    3.对企业利润的影响

    公允价值模式下,企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估,如果投资性房地产升值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,企业当年的利润就会增加;又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销,从而可以减少费用的支出,也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段,因此采用公允价值模式,可以提高这些房地产企业的盈利水平,使企业净利润有所提升。

    4.对税负的影响

    由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待,因此在成本计量模式下,新会计准则和税法的处理基本一致,而在公允价值模式下二者存在明显差异:会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不再计提折旧或摊销;而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化产生的所得,待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额,这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。

    综上所述,此次新准则中对投资性房地产的相关规定,尤其是公允价值的引入,意义十分重大,对房地产行业将产生一定的影响。但是,目前公允价值的确定仍是一个难点,未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究,只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用,才能进行正确的会计核算,提升企业的投资价值。

    参考文献:

    [1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006

    [2]中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南.财政经济出版社,2006

    [3]刘秋雁:房地产投资分析.东北财经大学出版社,2004

篇3

一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件

公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。

篇4

关键词：房地产投资领域 公允价值 建议

公允价值理论于20世纪80年代被提出，至今已有将近三十多年的历史了。目前，公允价值已经被广泛地应用于经济的各项领域，尤其被广泛应用于房地产投资领域。从实际应用来看，在房地产投资领域内的应用过程中产生一系列不利于其发展的问题。所以，要想发挥公允价值核算的优势，使其更好地服务于我国社会主义市场经济建设，保证房地产投资又快又好地发展，就必须要充分了解公允价值的概念基础，要明确公允价值在房地产领域的应用现状，并找出公允价值在我国房地产投资领域内应用和推广中现存的主要问题，最终形成解决这些问题的途径。鉴于此，本文就采用上述思路开展讨论。不足之处，还望指正。

一、公允价值的概念

公允价值又叫公允市价或公允价格，英文拼写为fair value。在学术界，人们对公允价值的概念至今仍争论不休。然而，从各国学者对公允价值概念的表述中，我们还是可以找出理解公允价值概念的基本外壳。

在国外，美国财务会计准则委员会在2006年9月的《美国财务会计准则》第157号中将公允价值定义为“市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格”。而国际会计准则委员会所制定的《国际财务报告准则》认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。

在我国，财政部于2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

由上分析，我们可以发现虽然上述概念在表述上存在一定的差异，但其立足点在本质上还是一致的，即它们的前提都是假定企业是持续经营的实体，它们都强调了交易形成的条件是自愿交易。所以，我们可以将公允价值表述为，熟悉情况且无关联的买卖双方在公平交易的条件下所确定可以成交的价格。可见，公允价值是一种重要的计量属性，也是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息，它是与历史成本相对应的。

二、公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状及问题

在我国，近十几年来，经济界对会计核算的科学性要求越来越迫切，对会计的监管质量也要求越来越来高。老的核算方法显然越来越不能适应经济发展的新形式。同时，随着房地产投资领域的快速发展，该领域内对公允价值的广泛使用也变得更为迫切。

（一）公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状

随着我国投资性房地产的增多和房地产市场交易的普遍增加，公允价值已渐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，客观而真实地反映了房产本身的实际价值。为了适应这种形势，更好地规范公允价值的使用，我国财政部于2006年2月15日制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该《准则》明确规定了公允价值的所用范围、计量的条件以及后续支出计量等。这为公允价值在我国房地产投资领域内的进一步应用提供了规范性的制度保障。

（二）公允价值在我国房地产投资领域内应用过程中存在的问题

在看到发展的同时，我们还要看到我国投资性房地产市场发育还不很成熟，公允价值的使用还存在这样或那样的问题。具体来说，有以下几个方面：第一，我国房地产投资市场还不够完善，存在制约公允价值的应用的现象。与国外成熟的房地产投资市场相比，我国房地产投资市场仍算处于起步阶段，其有效性相对不高，部分市场竞争不够充分，人为压房抬价的现象时有发生。第二，在我国房地产投资领域内，公允价值计量的实际操作难度大。现实经济生活中，许多房地产交易信息的真实性难以辩别。在被迫选取大致的估计或者取近似价值的操作过程中，还存在企业操纵利润的嫌疑。

三、对公允价值推广和发展的几点建议

由上文可知，公允价值已经渗透到我国房地产投资领域内的各个相关领域。讨论公允价值未来在我国的推广和发展具有现实而积极的意义。具体来讲，我认为公允价值要想在我国进一步推广和发展应该做到以下几个方面。

（一）创造有利于房地产投资领域内公允价值实务操作的客观环境

从上文我们了解到，目前我国的房地产市场环境与国际上较成熟的房地产市场环境比，还存在着一定的差距。这就要求我们要加强对公允价值实务操作环境的建设。具体要做到以下几点：首先，要创造活跃的市场条件，真实反映房产的真实价值。其次，借鉴发达国家房地产投资领域内公允价值职业判断的先进经验，不断丰富和充实相关理论。最后，利用好会计电算化和会计软件，大力发展互联网，全面推广房地产投资领域内的公允价值。

（二）健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督

与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格。

综上所述，我国房地产投资领域内公允价值的应用还要走很长的路。在这过程中，还需要我们不断地求新探索。

参考文献：

篇5

【关键词】 投资性房地产;公允价值

一、相关定义概念的表述

在本文中,主要涉及了两个概念:一个是投资性房地产;一个是公允价值。

1.投资性房地产。根据2006年新的投资性房地产准则的定义,投资性房地产指:企业为赚取租金或资本增值,或两者兼而有持有的房地产。其具体范围限定为:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别,将所持有的投资性房地产分开来处理。由于我国土地的特殊性,企业会计准则与国际上对投资性房地产的定义并不完全一致。国际会计准则将投资性房地产定义为:在土地和建筑物上的投资,对它们的占用实际上不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。并包括了以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产,体现了实质重于形式原则。在新准则中,摒弃了原先将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露的做法,而是将投资性房地产和固定资产分开列示,这种处理可以合理地反映资产的现值,有助于报表列示的合理化和科学性。

2.公允价值计量。新准则体现我国会计准则同国际会计准则趋同的一个主要表现之一就是引入了公允价值计量模式。新准则中规定,企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,同时,如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

虽然《投资性房地产》准则允许采用公允价值计量模式,但对于公允价值的定义及确定几乎没有特别的说明。《国际会计准则第40号――投资性房地产》中明确规定:投资性房地产的公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况。按照我国准则规定,采用公允价值进行后续计量条件严格,要同时满足两个条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似的市场价格及其他相关信息。

二、采用公允价值计量对企业的影响

如前所述,采用公允价值计量,以现值为计量基础,在会计信息和财务指标的相关性、盈余管理的有利性方面,对企业都有十分有利的影响。

1.对会计信息和财务指标相关性的影响。采用公允价值计量,反映的是最近一个会计期间投资性房地产的市场价值,这样的信息使企业的报表信息与市场的价格波动紧密联系,对于报表使用者而言,可以更好地充分利用企业对外披露的信息去评价企业的经营业绩和盈利能力,做出更加明智的投资决策。一般情况下,房地产的现值都会比原始成本高,所以采用公允价值计量资产可以使资产规模增大,利润等财务指标提高,便于公司有效利用资本市场融资。另外,国际会计准则要求采用公允价值计量,所以我国企业采用公允价值计量,也可以提高会计信息和财务指标同国外企业相关信息和指标的可比性,增强国外投资者对我国企业的认同,为我国企业更快走上国际舞台提供保障。

2.对盈余管理的影响。允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间做出选择,允许用公允价值计量投资性房地产并确认当期损益,这无疑为企业的盈余管理提供了更大的空间。根据对部分房地产类“A+H公司”的对内和对外的财务报告进行分析,我们不难发现,对内采用成本模式计价得到的利润明显低于对外采用公允模式计价得到的利润。例如,亏损的企业可以利用价值重估增值的方式增加利润。这对于企业来说是一个可以利用的工具,但也向国家监督企业的有效性提出了挑战。

三、我国投资性房地产实务处理现状及影响因素

在新准则出台时,鉴于前文提到诸多的采用公允价值计量的好处,很多分析人士预测很多公司会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,但实际上分析2007年大部分设有投资性房地产科目的房地产类企业的财务报表,便会得到与预测大相径庭的结果――使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的公司甚少。

根据北京市教委人文社科研究计划重点项目――《我国具体会计准则实施效果、问题与对策研究》的阶段性成果报告的数据显示:根据2007年上市公司年报,沪深两市1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,其中18家采用公允价值进行后续计量,占有此类业务公司的2.86%,其余的均采用成本模式。从年报统计结果看,2007年沪深两市投资性房地产产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润0.23%。对公允价值确定的方法主要有:房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

那么,为什么面对诱人的可以满足企业对利润的需求的公允价值模式,大多数国内企业都选择说不了呢?综合多数企业的选择理由,总结了以下几个影响企业选择公允价值模式的原因:

1.取得公允价值的成本高。我国准则中规定采用公允价值计量必须满足的两个条件具体分析下来是十分苛刻的。投资性房地产的“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。第二个条件中“同类或类似房地产”的要求就更加严格,对建筑物而言是指所处地理位置与地理环境、性质相同,结构类型、新旧程度和可使用状况相同或相似;对土地使用权而言,是指统一城区、统一未知区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不能同时符合两个条件的,都不可以采用公允价值模式,因此,在我国目前房地产市场发展不够成熟的情况下,很难真正在市场上取得公允透明的市场价格满足准则要求。如此一来,为了达到准则的要求企业在获得公允价值上势必要花费较高成本,经营效益降低。

2.对于公允价值的认可程度。相比于国际上对于公允价值的熟悉,公允价值在国内尚属于一个有待深入研究的概念,与此相关的规定也不是很完善,这使多数企业在是否采用公允价值模式上十分保守和谨慎。另一方面对会计信息的使用者来说,采用公允价值模式后,企业提供的报表信息是否准确,也是投资者需要反复考量的。为了获得准确的财务信息,报表使用者要求对于投资性房地产公允价值变动的相关信息要尽可能多地披露,但是在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款。

3.对净利润和相关财务指标的影响。采用公允价值模式,不仅仅是一个后续计价方法改变的简单转变,更涉及在权责发生制下净利润由收入费用观向资产负债观的转变。采用公允价值模式,投资性房地产的公允价值变动损益计入当期损益,在没有处置投资性房地产的时候这笔利润的增加只是账面的金额增加,而并非实实在在的现金流入。公司的投资者很难再根据传统的业绩评价指标去评价企业的经营绩效,并为决策提供更科学的信息支持。对于大多数上市公司而言,采用公允价值模式,会降低净资产收益率,限制了该指标后续增长空间,难以使股东满意。而较高的账面利润却没有现金流的支持,会增加企业的分红压力,加剧资金链的危机。此外,折旧和摊销的税盾作用消失和受市场价格波动影响带来的经营风险也使企业经营者对于公允价值慎之又慎。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社,2006