房地产的投资价值精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产的投资价值，期待它们能激发您的灵感。

篇1

C： 房地产是个很复杂的行业，当你为投资者分析一个市场机会时，你觉得哪些因素是最重要的？

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

H： 政府对于房地产行业的干涉是全球性的。这是一个政治问题，但在成熟的市场和发展中国家的市场原因是不一样的。在亚洲调控政策主要出于两个原因，一个是房价对于人们的可承受性，另一个原因是防止房地产过热引起的泡沫。而在西方的市场，政府调控的原因主要出于财政收入的考虑。在2010年经济危机之后，全球的很多市场都开始了新一轮的降温政策，许多国家都推出了更严厉的调控政策，比如伦敦去年开始对200万英磅以上资产的出售征收增值税。这些政策在亚洲更为严厉，中国香港将印花税翻了一倍，新加坡推出了7次调控政策，内地就更不用说了。政府总是很自信，希望通过大量增加交易成本来减少市场的投机、抑制房价的上涨，当市场不好的时候再将这些政策取消，但现实中它所带来的影响可能是短暂而有限的。

篇2

    [关键词] 投资性房地产 公允价值 新会计准则

    财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则,其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在非金融资产计量中引入公允价值,因此具有十分重要的意义。

    一、单独列示投资性房地产

    新准则中规范的投资性房地产,是指能够单独计量和出售的,企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物。因此,一般开发企业用于销售的房地产,以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权,不属于投资性房地产,应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。

    长期以来,我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则,而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。然而,随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产:一方面,投资性房地产经过数年以后,其市场价值不仅可能高于账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍,甚至数十倍;另一方面,由于房地产的价值对市场的依赖程度很高,使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下,将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值,导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离,更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力,提高了会计信息的相关性,符合我国经济发展的现状。

    二、公允价值在投资性房地产中的具体运用

    采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式,是指以市场价值,即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面:

    1.投资性房地产后续计量

    新准则规定,投资性房地产后续计量,通常应当采用成本模式,存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

    采用成本模式的,会计处理方法同原有的准则要求基本一致,即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值,投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销,并在期末进行减值测试,计提相应的减值准备,期末按账面价值在资产负债表中反映,只需单账户反映资产的实际成本即可。

    而在公允价值模式下,投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值,公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上,如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,应计入投资性房地产的账面价值,否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销,资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试,其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

    举例说明:某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用,租赁期为五年。写字楼造价3000万元,20x7年5月1日的公允价值为3200万元,则在公允价值模式下,应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元(其中成本3000万元,公允价值变动200万元)。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元,则应补调其账面价值300万元,并将该差额记入“公允价值变动损益”。

    2.后续计量模式变更

    为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时,由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同,因而公允价值与原账面价值之间产生了差额,这个差额不直接计入损益,而是作为会计政策变更处理,调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

    3.投资性房地产与其他资产的转换

    企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,并且满足条件的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

    在成本模式下,应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。

    三、公允价值计量对投资性房地产的影响

    与国际财务报告准则相比,我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量,主要有以下几个方面的影响:

    1.对企业资产结构的影响

    新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示,使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产,统一列入“投资性房地产”中核算,这一变化将影响企业的资产结构,尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业,由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算,将使企业的流动资产(存货)减少,流动比率降低。

    2.对所有者权益的影响

    企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年,将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下,这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升,所有者权益大大增加。

    而且,企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时,如果转换日的公允价值大于原账面价值,其差额计入资本公积,也将增加企业的所有者权益。

    3.对企业利润的影响

    公允价值模式下,企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估,如果投资性房地产升值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,企业当年的利润就会增加;又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销,从而可以减少费用的支出,也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段,因此采用公允价值模式,可以提高这些房地产企业的盈利水平,使企业净利润有所提升。

    4.对税负的影响

    由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待,因此在成本计量模式下,新会计准则和税法的处理基本一致,而在公允价值模式下二者存在明显差异:会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不再计提折旧或摊销;而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化产生的所得,待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额,这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。

    综上所述,此次新准则中对投资性房地产的相关规定,尤其是公允价值的引入,意义十分重大,对房地产行业将产生一定的影响。但是,目前公允价值的确定仍是一个难点,未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究,只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用,才能进行正确的会计核算,提升企业的投资价值。

    参考文献:

    [1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006

    [2]中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南.财政经济出版社,2006

    [3]刘秋雁:房地产投资分析.东北财经大学出版社,2004

篇3

一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件

公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。

篇4

【关键词】 新准则； 公允价值； 投资性房地产； 成本模式

一、公允价值的内涵和重要意义

（一）公允价值的内涵

对于公允价值的内涵，不同的会计机构定义也不完全相同。如：美国财务会计准则公告第157号《公允价值计量》（FAS 157）对公允价值的定义为：在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格；会计准则理事会在IAS39中将公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额”；而我国财政部于2006年2月颁布的《企业会计准则――基本准则》对公允价值计量属性的定义作出了规范，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从以上几个定义可以看出，各会计机构对公允价值的表述虽然不完全一样，但都是在同样的假定下的表述。即：假定企业处于持续经营状态，不打算或不需要清算，不打算大幅度削减其经营规模，或以不利的条件进行交易。

（二）公允价值计量的重要意义

新会计准则中引入公允价值计量，一方面是我国会计与国际会计惯例接轨的要求，另一方面是我国经济发展的必然选择。主要有以下几方面的现实意义。

一是公允价值与历史成本相比，公允价值反映的是在特定时点和特定经济状态下，市场对资产或负债的定价，这个价格包含了所有影响该资产或负债价值的信息，及时反映在市场变化下的企业资产和负债，及时提示资产或负债带来的经济利益流入或流出情况，真正体现出资产和负债的定义。公允价值能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息相关性，从而为报表使用者提供更有价值的信息。

二是有利于保持企业的经营能力，实现资本保全。企业为了维持简单生产，满足扩大再生产的需要，必须使生产过程中耗费的资源能够得到补偿。在物价上涨的经济环境中：若采用历史成本计量，则相同的金额不能购回原来相应规模的生产能力，生产将处于萎缩状态；若采用公允价值计量模式，即便在物价上涨的情况下相同的金额也能购回原来相应规模的生产能力，资本得到保全，企业生产将正常持续下去。

三是公允价值计量的引用符合权责发生制的会计确认基础。权责发生制既反映了交易对经济利益的影响，又为事项留下了概念上的合理性，即能反映要素随后的变动。我国的会计准则如同国际通行的做法一样，将权责发生制作为会计确认的基础。而在对要素确认和计量时，只有基于现行市价和未来现金流量的现值的公允价值，才能反映要素的取得及其随后的变动，而不拘泥于初次确认，即能对交易和事项进行确认。所以，公允价值计量属性是符合权责发生制的会计确认基础。

四是公允价值计量是我国会计与国际会计惯例实质性趋同的必要条件之一。公允价值计量符合我国改革开放的政策，也有利于我国企业的国际化发展，新准则实施之前，在海外上市的公司或拟在海外融资的企业所提供的财务信息得不到国际投资者的认可，需要重新按照国际会计准则编制财务报表，并需聘请“四大”或其他境外会计师事务所根据国际会计准则或他国会计准则重新审计，浪费了大量的资源，往往还会因时间过长从而会使企业错失发展良机。新会计准则的实施，使得我国企业财务信息与外界沟通有了共同的语言，同时也极大地增强了境外机构投资中国的信心。

二、公允价值计量对投资性房地产的影响

（一）公允价值计量对企业资产的影响

采用成本模式计量。企业总资产不变，但会影响企业资产结构。原先核算和列报投资性房地产分别是在存货、固定资产、无形资产中，现将统一在“投资性房地产”中核算，在资产负债表上单独列报，这一变化将影响企业的资产结构。与成本模式相比，用公允价值模式计量，不仅资产结构要受影响，而且公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。这将使投资性房地产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升。资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，企业呈现出较低的财务风险对企业再融资和提升公司价值等方面是十分有利的。

（二）公允价值计量对企业所有者权益的影响

企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，则将差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。

（三）公允价值计量对企业利润的影响

采用成本模式计量，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值将减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。

相比较而言，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；另一方面在公允价值模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销了，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。

总体上来说，在房地产大幅增值的前提下，采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响，使利润大幅增加。

（四）公允价值计量对税负的影响

成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，则不必进行纳税调整；若不一致，也只需对折旧额进行调整。即采用成本模式在所得税纳税调整方面最多只需调整折旧额。

相比较而言，公允价值模式计量下，税法的规定与公允价值模式计量二者存在明显的差异。会计上，在会计年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额记入损益，不计提折旧或摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，即：需要对公允价值变化所产生的损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。投资性房地产企业采用公允价值计量，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧来抵税将无法实现。

三、公允价值计量在投资性房地产中的具体运用

（一）投资性房地产的概述

房地产是土地和房屋及其归属权的总称。在我国土地归国家或者集体所有，企业只可以取得土地使用权。因此，房地产中的土地指的是土地使用权。房屋指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物。伴随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产市场日渐活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理，生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用来出租或增值的房地产就是指投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规范了投资性房地产的确认、计量和披露。

1.投资性房地产的定义

在投资性房地产准则中，投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2.投资性房地产的范围

据投资性房地产准则中的规定，投资性房地产的范围界定为已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。

（二）公允价值计量在投资性房地产后续计量时的运用

企业应于资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，计量模式有成本模式和公允价值模式两种。我国企业会计准则规定投资性房地产后续计量优选模式是成本模式，而公允价值模式须规定条件方可选择。但同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，同时企业采用的计量模式一经确定不能随意变更，特殊情况下只能将成本模式转换为公允价值模式。

在新的会计准则中，投资性房地产后续计量应当采用成本模式计量，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的时候，可以采用公允价值模式计量。当采用公允价值模式计量时，需同时满足以下条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

（三）公允价值计量在投资性房地产转换时的运用

房地产的转换，本质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里的房地产转换是指房地产用途发生改变，而不是后续计量模式的转变。

1.转换的形式

（1）投资性房地产转为自用。对应的，由投资性房地产转换为自用房地产。

（2）自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值。相应的，由自用房地产转换为投资性房地产。

（3）作为存货的房地产改为出租。对应的，由存货转换为投资性房地产。

（4）自用建筑物改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

2.转换时的处理

这里的转换可分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换，这里着重阐述公允价值计量模式下的转换。在公允价值模式下，（1）当自用房地产转换为投资性房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，同时，应按其转换日的累计折旧、减值准备，借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目或贷记“资本公积――其他资本公积”科目。（2）当投资性房地产转换为自用房地产时，应按其转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产（成本、公允价值变动）”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。

（四）公允价值计量在投资性房地产处置时的运用

处置采用公允价值计量模式的投资性房地产时，银行存款应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按其账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按其累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动” 科目。此时也要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

四、完善公允价值在投资性房地产中的应用及建议

（一）制定允公价值准则，与投资性房地产准则相互结合，形成体系

公允价值计量的有效实施需要有一个完善的公允价值理论体系作为依据。尽管单独的投资性房地产准则已就公允价值计量属性给出了初步的定义及使用方法，但是基本准则中并没有对公允价值的应用进行详细的规定，也没有具体的公允价值准则，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用与发展。所以，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，在充分考虑我国国情的前提下，尽早推出一个具有操作性的公允价值计量的理论及应用体系。本体系应对公允价值的细节问题予以明确规定和详尽说明，以便于会计人员进行实务操作。同时将健全的理论在我国全面推广，才能促进公允价值在投资性房地产中的运用。

（二）加快市场经济发展，完善房地产市场环境

由于我国房地产市场发展尚未成熟，所以投资性房地产中公允价值计量模式的运用和推行必定会遇到很多的困难。但公允价值的运用是与国际会计准则接轨的必然趋势，也符合我国会计业务发展的实际需要。为此，相关管理部门应当积极采取相应措施，进一步推行公允价值计量模式，努力实现投资性房地产从成本计量向公允价值计量的平稳过渡。也就是说，投资性房地产公允价值计量模式的运用应当遵循“循序渐进”的原则，即结合国内房地产市场体系的现状，针对不同的企业群组，出台相关业务的具体操作指引，从而力争在当前条件尚不十分成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性，有效降低公允价值全面运用可能造成的整体性风险。同时，加快市场经济发展，积极推进市场信息化建设。为公允价值的运用构建一个完整、统一、开放、充分竞争的房地产市场。

（三）建立投资性房地产市场评估体系

网络信息技术运用是完善公允价值计量在投资性房地产中应用的关键。如通过互联网将某地区同类原料或产品的所有厂家及其信息收集起来，包括价格、规格、品质等资料。在数据资料收集到之后，应先由指定的部门进行分析整理，得出一个或几个较为客观、具有代表性的数据信息，然后再交由信息使用者使用，作为公允价值计量的参考标准，并根据其所涉及的房地产类型，及时获得房地产市场的相关信息。要充分利用网络优势，快速传递公允价值计量所需的公共信息，实现资产信息的及时查询和共享，使企业投资性房地产的公允价值的计量快捷、有效。

（四）加强企业投资性房地产会计人员的职业判断，并提高其素质

公允价值在投资性房地产中的应用过程中人的因素至关重要，没有高素质的会计人员，公允价值不可能得到合理的估计和很好的运用。为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强投资性房地产会计人员的职业判断并提高其素质。首先，要加强业务培训，使会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序，提高其对投资性房地产的确认、计量、报告做出判断处理的能力，减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。其次，会计人员必须树立正确的职业道德观，遵循职业道德规范，自觉提高专业品德修养，增强热爱本职工作的意识，保持职业良知，牢固树立务实求真的职业操守，保持良好的社会形象，为建立公平、开放、自由、诚信的交易规则体系提供保障。

【参考文献】

［1］ 刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析［J］.财会通讯，2007（11）.

［2］ 郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析［J］.福建财会管理干部学院学报，2008（4）.

［3］ 陈敏.公允价值的本质及其理论缺陷浅探［J］.财会月刊，2005（22）.

［4］ 闫洁.公允价值计量的困境及对策［J］.湖北经济学院学报，2010（1）.

［5］ 陈勇，陈波.公允价值:21世纪我国会计计量属性的现实选择［J］.企业家天地，2005（2）.

［6］ 于朱婧.新会计准则引入公允价值计量属性所面临的挑战与对策建议［J］.市场周刊，2006（8）.

［7］ 施颖.投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析［J］.会计研究，2007（9）.

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考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。

一、公允价值的概念

美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”

从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

二、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第528期2013年第47期-----转载须注名来源并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

三、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

全球经济一体化的要求。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

投资性房地产的特性要求。房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式。首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

四、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

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一、公允价值模式对投资性房地产的潜在影响

（一）影响企业资产结构

新准则出台以前，在会计处理上，企业对自用的房地产和出租的房地产一向不加以严格的区分。所以，房地产在以前通常被当作固定资产、无形资产或存货，而现今的会计准则规定投资性房地产必须单独列报，企业名下的土地和房产中作投资用途的那部分，应按最新的规定予以计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。故不论企业选择公允价值计量与否，都必须对投资性房地产进行独立核算。原先计入固定资产或者无形资产中的物业，将一并纳入“投资性房地产”项目，这样对资产的重新分类、确认势必会影响企业的资产结构，特别是相对于那些投资性房地产持有量比较多的公司，影响结果是固定资产和无形资产、存货的比重下降，投资性房地产比例升高。另一方面，之所以说公允价值计量会影响企业资产结构，原因在于成本模式的计量方法要计提折旧或摊销，在核算上同固定资产或无形资产类似，计量方法的差异及新颖之处主要体现在公允价值模式上。所以，在企业的投资过程中，把对各种资产构成比例的影响说成是“公允价值计量的潜在影响”实不为过。

（二）增加企业所有者权益

投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式，作会计政策变更处理，同时根据变更时公允价和账面价间的差额调整企业初期留存收益。现阶段房地产行业泡沫较多，市场价格一般都高于历史成本。因此，投资性房地产从成本计量变更为公允计量的当年，年初的留存收益会被追溯调整，从而致使所有者权益增长显著。以福建省三木集团股份有限公司（简称“三木集团”）为例，三木集团的主要业务是房地产开发（拥有壹级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发，房地产综合开发（壹级资质），房地产中介，家用电器、建筑材料……该公司在2012年12月14日发出公告，自2012年01月01日起对公司所有的投资性房地产由以前的成本模式改为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年度及2011年度的会计可比报表中采取追溯调整。

表1呈现的是三木集团此次投资性房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响金额是885.12万元，合计影响了所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前的经济环境下，公允价值计量会导致所有者权益增加。

（三）增加企业利润

企业如果对投资性房地产的后续计量选用公允价值模式，就应采用资产负债表日的公允价值进行重估，当然，公允价值和账面价值会有差额，须计入当期损益，因此会对企业的利润产生影响。结合现今的经济发展态势，无论是土地使用权，还是建筑物的市场价格，都是稳中有涨，一般高于上一年的价格。因此，企业当年的利润无形中就增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，导致企业的费用支出减少，从某个方面来说，这样也会增加利润。

还是以三木集团为例，表2反映的是该集团由于模式变更对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变更对1～9月净利润的影响金额是290.75万元，影响比例更是达到了84.14%，说明公允价值计量会增加企业的利润。

二、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及原因

（一）客观环境不完善

新准则规定，对于投资性房地产采取公允价值计量的，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场。（2）企业能从活跃的交易市场上取得同样或者类似房地产的市场价格以及与此相关的信息，以便能对投资性房地产的市场公允价值做出合理估计。

我国市场经济发展时间尚短，资本市场不够完善，许多地方还不存在活跃的市场这样一个条件，使企业能够有效地取得公允价值。此外，在已经采用公允价值进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值的确定主要有三种方法：一是依赖房地产评估价格。二是参考同类同条件房地产的市场价格。三是通过实地调查取得价格。在我国目前的市场条件下，不管是采用哪种方法，都可能存在价格不公允、取得成本较高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境还未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式进行转换

准则规定，投资性房地产后续计量可以从成本模式转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理；如果已经采用了公允价值模式计量的，则不允许再进行转换。从这段话里，可以清楚地看出我国政府目前对于投资性房地产后续计量模式的一种选择偏好，企业如果采用的是成本模式，那么还留有选择空间，需要时可以转换为公允价值模式；可是一旦采用了公允价值模式，就不能再进行模式转换了。在政府的这种隐性的政策指引下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先选择成本模式进行后续计量。所以，不能转换为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的一个问题，导致其无法得到广泛的应用。

三、完善公允价值在投资性房地产应用的建议

（一）完善投资性房地产公允价值评估环境

公允价值模式的应用条件十分严苛，无法在我国得到广泛应用的主要原因就是市场条件的限制。因此，加快市场环境的建设，逐步形成一个统一、开放、自由竞争的交易市场，形成良好的市场价格体系，已经刻不容缓。对于那些已经存在活跃的房地产交易市场的一线城市，国家监管部门或行业协会应该密切关注价格的公允性，并且积极引导信息需求者使用该市场的交易价格；对于活跃市场还未形成的其他城市，应该进一步细化评估公允价值的指导方案，着力推进市场上各种信息资源的透明化，方便企业财务人员或专业评估人员做出对公允价值的合理估计。

（二）同一企业允许两种计量模式同时使用

不管是我国最新的《企业会计准则》还是《国际会计准则》都做出了明确的说明，同一企业所有的投资性房地产只允许采用一种模式进行后续计量，任何时候都不得同时采用两种计量模式。袁媛（2009）[2]认为，同一企业应按照不同持有目的分别采用两种不同的后续计量模式，而且这么做符合适用性、可靠性、相关性、配比原则。首先，投资性房地产的划分本来就是以不同的持有意图加以区分的，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地、已出租的建筑物三类，对于很多企业来说，同时拥有其中两种或以上用途的资产是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折旧、摊销信息，有的只需要反映市场价值的变化，所以单一的计量模式难以反映不同需求的会计信息。其次，在实际工作中，不同资产的公允价值取得的难易程度不同，会出现同一企业同时拥有可用公允价值计量的投资性房地产和不符合公允价值计量条件的投资性房地产的情况，而只能采用一种计量模式的规定，会造成此类企业对所有的投资性房地产可能都采用目前看来有利的计量模式――成本模式，这样公允价值模式的运用就裹足不前。

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关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因

2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。

2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。

2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径

3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。

3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.

[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[s].

[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.

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关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因

2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。

2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。

2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径

3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。

3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.

[5]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科出版社.2008.

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关键词：工程投资；控制措施；限额设计；合同管理

随着我国房地产业的不断发展，各种房地产相关法律法规不断健全，国家宏观调控的力度不断加大，同时消费者也越来越理性的进行投资消费，房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资，成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式，将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。如何巧妙地进行工程投资控制，是当前一大重要课题，结合经验以及参考若干成功案例，根据房地产投资项目的4个阶段划分，本文总结出以下原则。

一、设计阶段：限额设计

建筑产品的成本最关键的投入出现在设计阶段。在工程设计阶段正确处理技术与经济的对立统一关系，是控制工程造价的关键环节。据统计，在同样能满足功能要求的前期下，技术经济合理的设计，可以降低工程造5-10%，有的可达10-20%。做好技术经济分析，提高设计方案的技术经济效果，应当成为建设项目设计阶段造价控制的重要措施。推行限额设计的另外一个重点，是监控可能变更的设计。建设单位作为项目计划和施工图的基础策划者，应该在项目初期对设计进行重点监控。对于设计提供的图纸，应该仔细核对并且在施工过程中尽量避免因为甲方原因提出的变更。比如某开发小区的各种功能用房规划，应该在招投标开始前就同设计进行周详地计划和定案。如果施工开始后再进行变更，那么不光会引起施工，设计的成本增加，还会牵涉到测绘等其他外界因素的干扰。

实行限额设计的主要阶段，是施工图设计阶段。施工图设计是设计单位的最终产品，是指导工程建设的重要文件，是施工企业实施施工的依据。设计单位发出的施工图及其预算造价要严格控制在批准的概算内，并有所节约。需要明确的是，工程投资甲方，即建设单位或者房地产开发单位是推行限额设计的主要力量。但是不能一味盲目地推广限额设计，目前存在有投资单位拼命压低投资，比如在设计招标中盲目压低单位砼含钢量，使得设计质量无法保证。设计的产品出现质量问题，最终受到客户索赔、品牌形象受损等负面影响的还是建设单位本身。

二、招投标阶段：合同管理

招投标的过程实际上是一个承包方与发包方的相互博弈的行为。业主通过招投标确定合同价以后，与施工单位按照国家相关法律法规签订施工合同。该阶段存在两个关键点：

第一，工程预付款的支付和进度款的支付，采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位带来挪用建设资金的契机，因此，采用形象进度付款的方式或者按照工程预算根据竣工计价付款的方式更为合理。而形象进度，需要有成本控制人员根据工期的安排到现场一一核实并确认方可支付工程款。

第二，建设单位和承包单位虽然各自计算成本，但并不是永远对立。适当的条件下，合理协商与协作，注重加强总成本的控制。比如各种建设材料的价格风险问题上，以2008年为例，上半年钢材等原材料的价格大幅飙升，给2008年以前签订合同的施工单位带来了巨大的风险。部分施工单位因为资金周转而影响到工程进度。建设单位针对这种现象的对策，应该是适当予以考虑，以控制总成本为目标，合理支付工程款。虽然短期内单纯的建设成本增加，但是工期的缩短以及工程质量的保证带来的收益，在总投资方面还是相当可观。

三、施工阶段：变更控制

作为建设单位造价控制人员，首先需要根据工程变更的原因严格区分各类工程变更并区别对待。在实施工程变更前必须弄清工程变更的根源，是否为非变更不可，是否有其他替代方案等。对于必须变更的，一定要坚持变更；而对于有必要变更的一定要在充分论证的基础上，实行集体决策，征集专家意见。对于可变可不变的，考虑成本和工期的基础上一般应坚持不变。在工程量清单计价下，切忌变更随意性导致带来工程损失。

为了强化工程各方和造价工程师在工程变更中的作用，建设单位应该尽量配备高素质的人员。包括成本控制专家和关系协调专家。

第一，成本控制专家负责造价的技术监控，首先应从设计、编标开始按系统的要求建立数据库档案，设计中应按系统的要求计算工程量并记录工程量。其次作为工程变更的重要控制人员，建设监理和造价工程师应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工中，经常会碰到由于设计工作不细致，或发生不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业主确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的的情况下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料。造价工程师必须依据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较，检查每个子项单价、数量和金额的变化情况，按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资额的影响。

第二，关系协调人员则是在变更过程中与设计，施工，监理各方协调的关键人员。由于签证原因，可能引起建设单位和施工单位的各种矛盾，此时关系协调尤为重要。关系协调人员首先应该明确工程3大目标控制中的重点。当工期进度为主要矛盾时，尽量在工程变更中以灵活疏导为主，适当放松部分监控。尽管有可能短时期部分签证带来成本增加，但是从长远看，工期的节省带来的收益可能填补损失。而当主要矛盾转为成本，则需要更加严格的加强各种变更的控制。

四、竣工阶段：加强决算审计的管理

目前许多建设单位存在竣工与施工单位发生纠纷的问题。解决这个问题的关键在于两点，由建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。

第一，团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策，完善合同。

篇10

[关键词] 房地产投资 价值链 风险分析

一、引言

2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,

二、价值链理论

1.理论回顾

价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”

房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。

根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。

2.风险价值链

通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。

所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。

三、房地产投资风险识别

房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。

(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。

房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。

四、房地产投资风险评估

所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。

风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。

期望值

式中: ―随机变量;

―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。

2.标准差

标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。

标准差 =

=

式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。

3.风险度的正态分布描述

期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。

所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。

正态分布的密度函数为: =

式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。

4.房地产投资风险的综合评价方法

对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。

层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。

五、结论

本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。

参考文献:

[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003

[2]李宝山:管理经济学[M]. 北京:企业管理出版社,1997

篇11

引 言

公允价值是近年来会计界研究的热点之一，学术界普遍认为使用公允价值可以提高会计信息的相关性和可靠性。2006年我国财政部颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。当时各界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，同时给拥有投资性房地产的上市公司带来不菲的账面收益，因此将会有很多拥有投资性房地产的上市公司用公允价值模式来后续计量投资性房地产。但是事实证明，公允价值在投资性房地产的应用对拥有投资性房地产的上市公司的影响远远小于外界预期。由表1可见，大多数拥有投资性房地产的上市公司仍然采用成本模式计量，公允价值应用产生的影响较小。本文拟分析公允价值在拥有投资性房地产的上市公司应用较少的原因，并据此提出相关对策建议。

一、原因分析

（一）公允价值理论仍处于争议中

2008年的全球金融危机将对公允价值理论的争议急剧放大。以华尔街为代表的美国金融界率先向公允价值会计发难，得到了政界的大力支持。会计界虽坚决抵制对公允价值的无端指责，但承认公允价值计量需要改进。后金融危机时代公允价值会计的改革正在如火如荼地进行中，金融稳定理事会（FSB）和金融危机咨询组（FCAG）2009年了改革意见和建议，国际会计准则理事会（IASB）在2010年底前完成对第39号国际会计准则（IAS39）的替代并在2009年11月出台了新的金融工具准则和减值模型征求意见稿。虽然学术界大多赞同公允价值的应用是大势所趋，但是如何使用公允价值确认、计量和报告仍处于激烈的争论中。

（二）公允价值的市场条件限制

我国公允价值市场条件的不完善限制了公允价值的应用。我国市场经济兼具了新兴市场经济和转型经济的特征，有些区域尚不存在公允价值的活跃市场。我国拥有大量国有企业以及拥有投资性房地产的上市公司之间存在大量的关联方交易，这些都导致我国市场存在并非建立在公平竞争基础上的交易，限制了公允价值的应用。

（三）企业的自利选择

投资性房地产准则给拥有投资性房地产的上市公司提供了选择空间，使拥有投资性房地产的上市公司从自身的利益出发，不轻易使用公允价值计量投资性房地产。投资性房地产准则规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。然而拥有投资性房地产的上市公司为维护自身利益仍使用成本模式后续计量投资性房地产。原因如下：一是投资性房地产准则对选择使用公允价值计量投资性房地产的规定较为严格，其中包括：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这一规定断了上市公司如果不适应公允价值计量而转回历史成本模式计量投资性房地产的后路。持续可靠取得投资性房地产的公允价值成本高、难度大，而且投资性房地产的价值并不稳定，采用公允价值有可能对上市公司产生不利影响。二是采用公允价值计量投资性房地产将减少上市公司的现金流。采用公允价值计量投资性房地产意味着不再计提折旧或摊销，意味着上市公司因失去折旧抵税而减少现金流。对于上市公司来说，现金流就是生命线，现金流告急，将面临立刻倒闭的危险。虽然使用公允价值计量投资性房地产在商业地产日益走高的情况下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非现金的未实现收益，对业绩良好的上市公司来说并不需要。三是加剧财务信息的波动性。公允价值计量存在不稳定性，有可能使上市公司价值出现较大波动，不利于上市公司稳定发展。房价的日益上涨与宏观调控的相互作用，再加上经济危机的残余影响，上市公司担心使用公允价值会增加公司收益的不稳定性，不利于公司健康持续地发展。四是增加上市公司提供财务信息的成本。公允价值的获取难度大于历史成本，需要聘请独立的资产评估人员每年至少一次对投资性房地产价值评估，由此产生的评估费用以及公司员工增加的工作量将增加公司的成本。

（四）专业人才尚不满足实际需求

专业人才不能满足我国快速增长的经济的需求，高素质专业人才仍很缺乏（其中高素质是指高级专业水平和高尚的职业道德），具体表现在：一是缺乏高素质会计专业人才，应用公允价值的前提是要对公允价值进行专业估计，我国目前具备高级专业水平和高尚的会计职业道德的会计专业人才尚不多；二是缺乏专业资产评估人才，目前我国资产评估专业人才的水平参差不齐、职业道德水准不一；三是缺乏专业的投资性房地产审计人才，虽然我国审计专业人员素质在不断提高，但是能够根据投资性房地产的特性有针对性地完成投资性房地产审计工作的还较少。

二、相关对策建议

公允价值较历史成本能更真实、可靠地反映拥有投资性房地产的上市公司的真实状况。历史成本确实具有含义简明、易于操作、成本较低、数据真实可核查的一些优点，但是它的弊端也显而易见，如信息的相关性较低，没有考虑时间价值、物价变动，不能体现风险战略管理。据统计数据显示，2009年全国商业营业用房平均销售价格与2008年相比，仅一年时间上涨近1 000元/平方米。历史成本计量不仅不能反映这些信息，反而要求在各期计提折旧，必要时还需计提减值准备。在房价普遍上涨的大环境下，使用历史成本计量与使用公允价值计量的结果将愈发悬殊。而公允价值以其注重未来信息的相关性，并考虑时间价值和物价变动的优势，必然应成为首选。本文分析了5家采用公允价值计量投资性房地产的公司，分析自2007年至2010年公允价值计量对其净利润产生的影响（见表2），可以看出：第一，公允价值计量投资性房地产影响的绝对额比较大（自2007年以来，因投资性房地产引起的公允价值损益大多已超百万元，甚至超千万元），以历史成本计量的投资性房地产因为日益走高的市场价格严重影响了会计信息质量的相关性和可靠性，因此有必要鼓励拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量投资性房地产；第二，公允价值计量投资性房地产引起的公允价值变动收益占净利润的比重较大，对拥有投资性房地产的上市公司的净利润产生了较大的影响；第三，采用公允价值计量投资性房地产的动机需要信息使用者加以关注，关于使用公允价值计量投资性房地产的附注披露也应加以规范。如2007年的深方大集团营业总收入为640 246 886元，而营业总成本为677 081 305元，主营业务亏损36 834 419元，但因投资性房地产引起的公允价值变动收益为42 321 760元，一举实现扭亏为盈。类似事件还发生在昆百大A上，2008年和2009年主营业务的亏损，均因投资性房地产引起的公允价值收益得到了转变。有学者认为这将为拥有投资性房地产的上市公司盈余管理提供空间，但笔者认为这正是使用公允价值计量投资性房地产必要性的体现，其公允价值变动收益可以帮助拥有投资性房地产的上市公司扭亏为盈可见其影响之大。信息使用者有权利知道企业资产和负债的真实价值，在准则对投资性房地产附注的披露加以规范的基础上，信息使用者可以根据自己的需要筛选信息。因此，笔者认为使用公允价值计量投资性房地产能更真实可靠地反映拥有投资性房地产的上市公司的信息。以下将对公允价值在投资性房地产中的应用提出对策建议。

（一）积极参与国际公允价值会计改革

加快公允价值的理论建设，积极参与国际公允价值会计改革的研究。目前FASB、IASB正积极研究改革公允价值会计的意见和建议，我国应抓住这一良好机遇，积极学习西方先进的理论并思考、提供改革的意见和建议，同时结合我国的国情，建立公允价值理论体系，并颁布公允价值计量的准则及应用指南，尤其是提供不活跃市场上公允价值应用的示例，以更好地指导公允价值的应用。

（二）着力改善公允价值的市场条件

加快市场建设步伐，使其符合公允价值计量的条件。公允价值计量条件过于严苛，其主要原因是我国的公允价值市场条件尚不完善。所以，规范市场交易、深化市场经济改革，构建一个完整、统一、充分竞争、有序公平的市场是保证公允价值良好应用的当务之急。

（三）详细披露并解释企业的选择

在投资性房地产准则中逐步细化对披露的规定，要求企业详细披露并解释是否使用公允价值计量投资性房地产的原因，如：要求拥有投资性房地产的上市公司提供存在使用公允价值计量投资性房地产条件的证据；拥有投资性房地产的上市公司认为使用公允价值计量的条件并不满足的原因；在已具备采用公允价值计量的条件下，拥有投资性房地产的上市公司仍然采用成本模式计量的原因；拥有投资性房地产的上市公司进行公允价值估计的方法；每年聘请独立的资产评估师进行投资性房地产价值评估的评估报告等。

（四）大力培养专业人才

加大培养高素质专业人才的力度。公允价值的应用对会计人员、资产评估以及审计人员的专业素质的要求大大提高，这就不可避免地要求专业人才跟上时代的步伐，抓紧学习，提高专业技能。同时，国家应该加大力度对我国的专业人才进行教育和培训，提高我国专业人才整体的职业水平。高等学校也应积极提供相关专业学生实践的平台，注重公允价值、资产评估以及职业判断水平的培养。不得不提的是，公允价值的应用涉及大量的职业判断和主观估计，这对专业人才的职业道德有着很高的要求，职业道德是做好本职工作的前提，任何时候都应该放在第一位来培养和提高。

【参考文献】

［1］ 王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响［J］.财会研究，2008（16）：31-33．

［2］ 黄世忠.后危机时代公允价值会计的改革与重塑［J］.会计研究，2010（6）：13-19．

［3］ 夏成才，邵天营.公允价值会计实践的理论透视［J］.会计研究，2007（2）：24-30．

［4］ 中国统计年鉴（2010）［EB/OL］.stats.省略/tjsj/ndsj/2010/indexch.htm，2011．

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【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；会计准则

一、投资性房地产的特点及其对计量属性的要求

1.投资性房地产的概念及其特点

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2.投资性房地产对计量属性的要求

（1）投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。分外购与自行建造两种情况。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量。企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

（2）投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值两种模式。通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业之能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公允价值计量应满足两个条件：一是，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。二是，能够持续地从房地产交易市场取得同类或类似房地产交易价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

（3）投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

二、投资性房地产运用公允价值进行计量的现状

我国从新会计准则颁发以来，投资性房地产的公允价值计量模式已经进入第6年，但从我国近几年来上市公司报表来看，投资性房地产对公允价值的运用率仍较小。在年报中采用公允价值计量投资性房地产的公司并不多，绝大多数公司仍采用成本模式对投资性房地产进行计量。可见，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量仍持谨慎态度。

通过对上市公司年报的分析，可以发现，上市公司对投资性房地产公允价值的确定方法各不相同，没有统一的评估标准，一般的评估方法主要包括：采用评估报告、参考第三方调查报告、董事会参考同类条件的房地产市场价格。由于没有统一的公允价值评估标准，在某种程度上使得公允价值不能很好的反应投资性房地产的真实价值。

采用公允价值模式计量投资性房地产，因为公允价值的变动可能在账面上产生大量的利润，从而使企业达到粉饰企业财务报告的目的。

三、投资性房地产运用公允价值的优势及存在的问题

1.投资性房地产运用公允价值的优势

（1）公允价值能更好的反应资产的真实价值

从公允价值定义可以看出，公允价值可以很好的反应资产的真实价值。在国际上投资性房地产通常是采用公允价值进行后续计量的，只有在公允价值无法取得时，才采用成本模式。采用公允价值计量投资性房地产，会使投资性房地产的真实价值和增值状况更好地体现在报表中，也就是能更好的体现其市场价值和盈利能力。

（2）及时反应管理层受托责任的履行情况

运用公允价值对投资性房地产进行计量的另一个优势就是能够及时反映管理层受托责任的履行情况，同时使得外部投资者和利益相关者能够客观了解企业的经营管理绩效和资源利用效率。

2.投资性房地产运用公允价值存在的问题

（1）市场环境不够成熟

我国目前的市场环境还不成熟，房地产市场投机现象存在，房地产供求关系扭曲，存在房地产泡沫和风险，没有完善的政策引导，没有专业的评估队伍和统一的交易平台，这些因素对获取准确的公允价值提出了巨大的挑战。

（2）会计人员素质参差不齐

投资性房地产引入公允价值计量模式，在公允价值计量模式中涉及大量的职业判断，需要会计人员根据丰富的会计知识与经验做出合理的判断，但是我国目前会计人员素质参差不齐，对在运用中做出合理的判断尚有困难。会计人员的素质问题一定程度上阻碍了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。

（3）估价成本过高

公允价值计量是一种动态的计量属性，对投资性房地产采用公允价值计量就意味着企业在每一会计期间都要对投资性房地产进行估价，不仅需要专业评估人员对其进行重新估价，而且还需要会计人员对投资性房地产做出账面调整，这大大增加了企业的评估成本、会计管理成本和监管成本。

（4）信息披露不规范

由于在会计准则中对投资性房地产公允价值计量模式的会计披露没有进行相应规范，目前各企业对投资性房地产的信息披露存在较大差距。报表阅读者无法从企业的披露中获得准确的信息，无法判断该上市公司对投资性房地产的计量方法的恰当性进行判断。

四、对投资性房地产运用公允价值计量模式的对策建议

1.提高公允价值计量的可靠性和可操作性

合理确定投资性房地产的公允价值，是应用公允价值的一个关键点。在存在活跃市场的条件下，可以参照同类房地产的市场价格确定投资性房地产的公允价值，在不存在活跃市场的条件下，需要通过估值技术获得公允价值。因此，提高公允价值的可操作性和可靠性需要通过完善市场监督体系，增强公允价值评估数据来源的可靠性，构建公允价值计量的应用框架。

2.提高会计人员的素质

加强对会计人员的培训，更新会计人员知识结构体系。提高会计从业人员的素质，培养会计从业人员的职业判断能力和信息处理与分析能力。确保会计人员能够在纷繁复杂的信息中迅速识别出有意义的信息，确保公允价值的公允性、现实性。

3.加强对房地产评估人员的培训

在房地产市场不够活跃的条件下，不存在类似房地产价格时，需要依靠估值技术对投资性房地产的公允价值进行评估，因此房地产评估人员的素质对规范投资性房地产的公允价值的运用具有很大的影响。加强对评估人员的培养，提高评估人员的职业道德教育与评估技能教育，将对投资性房地产运用公允价值起到很好的促进作用。

4.采取措施防止利润操控

（1）加强证券监管、注册会计师审计及会计的管理

证券监督机构对公司财务报表披露的信息应进行相应审查，发现报表披露不实，对报表提供者给予严厉处罚。同时加强注册会计师审计的独立性，确保以公允价值为计量基础的投资性房地产公允价值的准确性。对会计人员进行职业道德教育，在工作中保持相对的独立性，确保会计工作的准确性。

（2）增加利润及盈余操控的成本

增加利润及盈余操控成本，对发现的利润与盈余操控进行严厉的惩罚，使利润及盈余操控企业面临巨大的风险，这样能够在一定程度上遏制企业对利润及盈余的操控。

（3）对披露方法进行具体规定

对企业披露的有关投资性房地产的信息披露进行详细的规定，估计基础，估计关键因素，估计的影响因素等，在披露投资性房地产的公允价值时，同时披露公允价值确定的相关信息及所有的重要影响信息，使报表阅读者明确知悉公允价值的确定过程，对公允价值有一个明确的判断，而不是仅仅被数据左右。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.

[2]郝菊玲.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财经研究，2008（10）.

[3]贾永海，吴艳萍.投资性房地产准则研究[J].财会月刊（综合），2008（4）.

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关键词：房地产公司；EVA；投资价值

本文为2016年广西财经学院研究生创新项目立项项目：“以投资者视角的保利房地产企业的投资价值研究”（项目编号：YCJ201615）阶段性成果

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2017年3月31日

从2011年我国调控政策逐步趋紧，房地产行业进入寒冬时期。为将投资投机需求转化为刚需，2016年出台的各种宏观政策，例如五次上调存款准备金率、“新国五条”和限购限贷等。在这种市场环境下，下滑的股价与上涨的企业经营业绩这一矛盾现象，给众多投资者带来了极大的困惑。对投资者而言，根据当今的市场形势和经济状况，如何正确分析市场股利和宏观调控政策，需要一种更准确的方法来衡量企业的投资价值，以最大限度地降低风险，进行理性投资，因此对房地产公司的投资价值进行研究具有重要意义。

一、EVA模型简介

经济增加值（EVA）是由美国思腾思特（Stern Sewart）咨询公司1982年正式提出，并于20世纪90年代后期推广的一种价值评估指标。扣除直接成本和间接成本后的余值即为企业经济增加值。企业的价值能够被较为准确地界定，是基于企业所有者角度来讲最鲜明的特征，将资本成本这个问题考虑得更为周到和全面，并且可以较为精准地反映企业创造价值的能力。

基于EVA的企业价值评估模型是以经济增加值为基础来进行企业价值评估的一种模型，该模型的收益出发点是经济增加值，以加权平均资本成本为折现率，企业的内在价值等于企业未来的EVA折现后的现值再加上企业期初的资本总额，这是该模型的理论基础。EVA模型分为稳定增长模型、两阶段EVA模型和三阶段EVA模型。

基于EVA企业价值评估模型如公式1表示：

企业价值V=期初投入资本+预期未来EVA的现值 （1）

（一）稳定增长模型。单阶段EVA价值评估模型针对的是已经进入成熟期的企业。此时企业的利润增长率、新投入资本的期回报率、加权平均资本成本和EVA值均保持相对稳定。如公式2所示：

其中：V-当前企业价值；V0-期初资本总额；g0-EVA恒定增长率；WACC-加权平均资本成本。

（二）两阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程如下：首先，经历一个高速增长期；其次，该高速增长期由于受其他因素影响而消失，于是公司便进入低速增长阶段或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用两阶段模型来评估该企业价值，如公式3所示：

企业价值=期初资本总额+高速增长阶段现值+稳定增长阶段现值

其中：V0-期初资本总额；EVAt-稳定增长期第一年的EVA值；g-EVA稳定增长率；WACC-加权平均资本成本。

（三）三阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程是先经历一个高速增长阶段，然后增长速度放缓，接着缓慢过渡到稳定增长或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用三阶段模型来评估该企业价值。

企业价值为期初资本总额、过渡阶段价值现值、高速增长阶段现值和稳定增长阶段现值的合计，虽然该模型假设的公司情况更加复杂，但更加能与公司生命周期理论相符合，更具有现实意义。

二、基于EVA进行投资价值评估优势分析

（一）EVA指标能够真实反映企业的经营业绩。与传统的会计指标相比，EVA在计算时不仅考虑了债务资本成本，还考虑了权益资本成本，能够真正地反映企业盈利能力。EVA值本身能够考虑利润与投入成本之间的逻辑关系，而且在计算时需要对各项干扰企业价值的指标进行调整，能够更加精确地评估企业价值。

（二）EVA指标更加注重企业长期可持续发展。它考虑股东利益，着眼于企业未来的长远发展，促使企业的经营者们做出能够为企业带来长远发展利益的投资决策。

（三）EVA指标将企业的绩效评估与公司的估价紧密地联系起来，也即是企业管理层和员工的薪资水平与公司在资本市场上的表现是一致的。因此，企业能否满足资本市场的要求将直接影响公司的绩效评估，这样就能促使企业经营者做出更加有利于企业价值最大化的投资决策。

三、保利房地产公司投资价值案例分析

本文以2011～2015年为保利地产EVA模型中的历史期，根据财务报表中的对应数据，计算保利地产调整后的税后净营业利润、加权平均资本成本和调整后的总资产。

（一）计算税后净经营利润（NOPAT）

税后净营业利润=净利润+（利息支出+资产减值损失+开发支出-营业外收入+营业外支出）×（1-所得税税率）+递延所得负债增加额-递延所得税资产增加额 （4）

根据计算，保利地产在此期间的税后净营业利润如表1所示。（表1）

（二）计算总投入资本（TC）

总投入资本=所有者权益合计+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券+资产减值损失+递延所得税负债的增加-递延所得税资产的增加（5）

根据计算，保利地产在此期间的总投入资本如表2所示。（表2）

（三）计算加权平均资本（WACC）。在计算加权平均成本时需要分别确认权益资本成本和债务资本成本的数值，以及在资本总额构成中的比例。

1、资本结构计算。保利地产资本结构的构成比例如表3所示。（表3）

2、债务资本成本的计算。根据对外公布的财务报表数据可知，保利地产的债务主要为银行贷款，为计算方便，本文2016年银行一年期贷款利率作为模型中短期借款的利率，长期借款利率按照三至五年期的基本银行贷款利率计算。计算结果如表4所示。（表4）

3、权益资本成本的计算。按照企业价值评估实践中最常用的资本资产定价模型，股权资本成本的计算公式为：

股权资本成本=无风险利率+系统性风险×风险溢价 （6）

式中，无风险利率是指在有效市场的环境下，投资者可以自由借贷资金的市场利率水平。本文在构建模型时，选取国泰安数据库中5年期的国债债券利率作为无风险收益报酬率，这与EVA模型中的期限更为契合。公式中系统性风险，将直接采用国泰安数据库中的贝塔系数值为基础进行价值评估模型的构建。根据大多数学者在价值评估实务中的做法，公式中的风险溢价将比照我国国内生产总值的增长率。具体计算如表5所示。（表5）

4、加权平均资本成本的计算

加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务资本比例+权益资本成本×权益资本比例 （7）

具体计算结果如表6所示。（表6）

（四）计算保利地产投资价值

1、2011～2015年EVA的计算

EVA=税后净营业利润-投入资本总额×资本加权平均成本 （8）

具体计算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企业投资价值的计算。通过国家统计局近几年的数据显示，我国GDP一般在五年内增减幅度较为稳定，近年来保持在6.3%～7.2%，为了方便测算企业价值，预计未来几年的GDP增长率将保持在7%左右，加权资本成本采用近五年保利企业求得的权益资本成本的平均数13.74%，并将以GDP增速预估增长率。根据公式计算如下：

2016年保利企业投资价值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57万元

（五）保利地产公司业绩评价分析。EVA值与公司创造的价值成正比，EVA值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表7可以看出，保利地产公司2011年和2012年EVA值为负，2013～2015年为正值，保利地产在2011年和2012年EVA值为负主要是因为税后净营业利润较低造成的，受2008年全球济危机影响，房地产行业也随之萎靡，整个行业一片萧条，这种影响直至2012年才逐渐消除。随后保利地产的EVA值逐渐恢复正常。

主要参考文献：

[1]彭达霄.基于EVA的企业价值评估――以XX地产公司为例[J].财经纵览，2016.

[2]赵安琦.基于EVA的企业价值评估研究[D].吉林财经大学，2016.

[3]刘云.基于企业价值不同模型对保利地产的实证分析[D].云南大学，2015.

[4]李海波.万科房地产公司投资价值分析[D].西南财经大学，2013.

篇14

一、投资性房地产信息披露

(一)投资性房地产的含义

现如今，房地产行业发展迅速，多数人从中获取巨大利润，也带动了我国经济的流通，而投资性房地产则是指通过租赁获取租金或是投资房地产并使其资本增值的一种房地产发展模式，它包括已出租的建筑物或土地的使用权、持有并准备转让的土地使用权。投资性房地产不包括自用房地产以及存储房地产，其他的投资性房地产皆属于正常的经济活动，其所产生的经济效益多用公允价值计量模式来计量。

(二)信息披露

信息披露如同字面意思，将信息进行公开化，譬如上市公司的信息披露，就是将上市公司的上市公告、招股说明书等相关主要信息，向社会或是投资者进行公开展现，这就是信息披露。信息的披露必须确保其真实可靠，要求具备真实性、完整性、充足度。

(三)投资性房地产信息披露

投资性房地产需要投资者进行投资，而这恰恰需要投资性房地产将自身的完整真实可靠的信息进行披露，让投资者与房地产双方都处在一个了解并清楚真实情况的前提下，通过自愿共同完成投资性房地产的投资经营。

二、公允价值计量模式

（一）公允价值计量模式的含义

1、公允价值。“公允”，其字面意思就是公平准允，公允价值就是指在交易中追求公平，需交易双方在熟悉情况的前提下，自愿进行交易的金额；而公允价值的本质则是一种以市场信息为基础的价值评价，以及市场对于资产或者是负债价值的有效认定。我国新颁布的《企业会计准则》中对公允价值的概念也做了相应的解释：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。由此可以看出，公允价值的最大特点是追求公平交易以及交易双方的透明化、理性化，并以公平理性真实作为其主要发展思想。2、公允价值计量模式。价值计量与价格计量是不矛盾的主体，以货币为计量尺度的前提下，资产价值的结果就是价格计量。就公允价值计量模式而言，其主张强调对于资产客观价值的计量，资产客观价值的计量结果就是现行的市场资产价格。相同的，公允价值计量模式坚持资产客观价值的计量，立足于现行的市场发展变化，正确的反应市场价格的价值性以及动态化。3、公允价值计量模式的基本准则。公允价值的计量模式主要是将各项资产计算清楚透明，将资产的成本、损失、收益等各项条理清晰的计算，无论是货币交易还是非货币交易，都应将其清楚计算，以确保交易双方公平的知情情况，并依据自身的实际情况进行自愿交易，达到公允价值计量模式的基本准则。

（二）公允价值计量模式的核算评估

现如今，我国投资性房地产的计量模式采用公允价值，将投资性房地产中的公允价值高于或低于账务余额的差额变动计量为“公允价值变动损益”，并将其做好准确的核算，以明确其信息变化。而公允价值计量模式的采用，将投资性房地产的价值以及利润真实完整的反映出来，通过精准的核算，增加了投资性房地产相关信息的准确，亦有利于投资双方结合实际，依据损益率以及计量结果更加准确地分析资产价值，以期达到理想的效果。公允价值计量模式的评估对于投资性房地产具有更加有效的作用。我国投资性房地产最常使用的有两种方式：市场比较法和收益法。市场比较法将最近阶段市场与房地产之间的交易进行收集研究，根据其交易结果对房地产的交易发展做出适当性的调整，并对其进行评估，以确保房地产交易中价格的客观合理。收益法则是对估价之后所获得的正常收益进行评估，以此来获得评估对象的发展价值。

（三）公允价值计量模式下的房地产转变

依据新会计准则，投资性房地产运用公允价值计量模式，然而，自用房地产仅仅只能运用成本模式计量，如若自用房地产发生转变，因为所采用的计量模式不同，就会造成误差，并引起计量模式的转变。在公允价值计量模式下，房地产进行转换时，要将二者当日公允价值转换，而后计算两者之间的差额作为“公允价值变动损益”，这样可以使企业的经营业绩公平真实的展现，防止企业隐藏业绩以获取更大的经济利润。在转换的过程中，对于计量模式的选择，企业要根据企业自身的实际情况如实选择，并制定相关的准则制度，加强管理监督审查，确保资本的有效转换。

三、公允价值计量模式对投资性房地产信息披露的影响

公允价值计量模式的采用，对投资性房地产的信息披露产生较大的影响，从影响的相关性以及可靠性进行分析，展示公允价值计量模式对投资性房地产信息披露的深刻影响。

（一）对其影响的相关性

1、公允价值计量模式的预测价值。公允价值计量模式是将企业所披露的信息价值进行评估核算，以此来预测企业未来一段时间的发展业绩，为投资者提供相对正确的真实信息。譬如投资性房地产，投资者对于所要投资的企业总是想要了解的更加彻底，以保证自己投资的正确性，然而有些投资性房地产所披露的公允价值信息不能完全的将企业的运营成果体现出来，在这种情况下，投资者就可以通过公允价值计量模式来评估投资性房地产的业绩变化，以此来降低投资者的投资决策的正确性。准确真实的投资决策有利于资本市场获利，其企业股价的变化起伏也能真实的反映出公司的经营发展变化，并根据信息反馈来预测企业的发展，使投资者决定是否投资，已达到双方获益的效果。2、公允价值计量模式的反馈价值。公允价值计量模式不仅仅具有预测价值，还具有反馈价值，经济的变化是不稳定的，而企业在进行资本结构调整时，会受到市场供求、竞争强度等影响，其企业信息也会发生相应的变化，公允价值将外部的经济变化反映出来，并反馈出较大的经济信息，投资者利用这些信息，对自己的决策做出相应的评估调整。3、公允价值计量模式的及时价值。对于信息的传递讲究及时，信息传递的不及时就会给使用者带来较大的不利影响，且会使使用者对于信息的使用价值降低，并影响使用者的决策能力。公允价值计量模式的及时有效的信息传递，帮助企业做出正确的决策，避免虚假信息的影响，及时反映经济的变动以及价值体现，提高决策的正确稳定。

（二）对其影响的可靠性

1、公允价值计量模式的真实性。公允价值所反映的信息其真实性较强，依据市场发展、供求变化、竞争强度等来反映相关信息，将资产以及负债价值的变动真实的还原；如若处在复杂且变化较大的市场环境中，传统的计量模式不易更好地将市场信息反馈出来，就需要对其进行创新，采用新的计量模式，公平公正的将市场信息反映出来，确保投资者做出正确的决策，使其具有较强的真实性。2、公允价值计量模式的可靠性。市场的发展变化，是交易双方在进行交易活动前都需要真实彻底了解的，并根据所反映的市场情况以及自身的实际发展做出相应的活动；公允价值计量模式通过相应的评估技术，对市场变化进行相应的整合，加强主观随意性，增强信息的可靠性以及真实性，增强公允价值。3、公允价值计量模式的中立性。公允价值来自于市场，并将市场信息的发展反馈于企业，相较于历史成本信息，公允价值信息所反映出来的更为真实可靠，具有较强的中立性。我国新会计准则利用公允价值计量模式，坚持“谨慎适度”的原则，反馈真实可靠完整的信息，将错误的评估以及决策降到最低，减少危害影响，以确保公允价值计量模式的中立性，共同提高公允价值计量模式所反馈的信息的真实性、可靠性。

四、结语