房地产的投资价值精选(十四篇)

篇1

关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。

从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。

资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。

二、资本化率的确定原则

1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。

3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。

4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。

2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：

购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。

3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。

4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。

四、资本化率的修正

当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。

由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。

当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。

总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。

（作者单位：山东大学管理学院）

主要参考文献：

[1]李典凯，金公，郭向东.对房地产资本化率的认识.小城镇建设，2003.8.

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关键词：投资性房地产公允价值模式计量会计准则

一、公允价值概述

（一）公允价值定义

公允价值就是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。从定义上我们可以了解到，公允价值包涵其他几种计量属性，是其他计量属性成立的基础。我们都知道会计上所做的很多工作都是为了给决策者提供可靠真实的决策信息。因为公允价值体现了一定时点上资产或负债的实际价值所以运用比较广泛，公允价值建立在公平交易基础上，它能为会计信息使用者提供更有价值的决策信息是因为能够提供更加准确可靠的金额。

（二）公允价值应用环境

对于公允价值的应用环境，目前有两种观点：一种观点认为，公允价值只能应用于活跃市场中，不能应用于非活跃市场中；另一种观点认为，公允价值在非活跃市场中也可以应用。支持前一种观点的人认为：虽然我们现在各方面的技术都比较先进，但是公允价值的获得在大多数情况下还是比较难获得的会计准则中采用公允价值会影响会计核算的可靠性和准确性；公允价值以活跃的市场为计量前提，在金融危机和市场衰退的前提下，公允价值计量将失去可靠的计量前提。[1]支持后一种观点的人认为，只要存在公平交易，公允价值就有应用的空间，换句话说，公允价值能应用于非活跃市场。

（三）公允价值计量方法

目前有两种计量公允价值情况是较普遍接受的，一是确定情况下的公允价值，此时公允价值就是交易中的现金金额；二是估计公允价值事实上，应当具体情况具体分析，对于公允价值的计量方法，在存在市价时，可以优先选择市价法，在不存在市价时，能够选择其他估值技术。自然，也许在计量公允价值时，相关的现金流量和折现率都比较确定，收益法应当是最合适的方法。

二、投资性房地产的概述

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为获取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）投资性房地产的特点

投资性房地产有别于企业拥有的其他资产，比固定资产、无形资产和作为存货的用于销售的房地产，主要体现在性能和计量方面。首先，投资性房地产与大多数房地产差不多，都是金额较大、回收期相对较长、流动性和变现能力差等。然后，持有投资性房地产的目的是赚取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投资性房地产是具有较强盈利能力的资产，具有较好的保值增值性。从这种意义上来理解，企业的投资性房地产也是一种经营性的投资活动，租金收益和增值收益是企业寻求的经济利益。最后，从计量方面，企业应该采用成本模式，符合条件也能采用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量。

三、分析投资性房地产中公允价值计量模式优点与缺点

（一）投资性房地产中公允价值计量模式的优点

1.会计信息相关性会提高

从会计准则对投资性房地产的规定我们能够知道：公从允价值计量模式和成本计量模式对比来说，公允价值计量模式能够较为准确的反映投资性房地产在资产负债表日的现时状况，可以把会计相关性提高。[3]此外，从整体市场经济看，促进我国投资性房地产市场朝着更加健康有利的方向发展，我们需要普遍运用公允价值计量模式，也会使会计信息在不同会计主体之的可比性变得更强。

2.企业财务状况指标会得到改善

目前来看我国房价总体趋势是在不稳定中上升，公允价值计量模式在被大多数企业采用后，投资性房地产降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。也增加了账面价值和企业所有者权益。另外，在公允价值计量模式下，业务成本也不再确认，折旧或摊销对于投资性房地产来说也不再计提。企业当期利润总额相对于成本模式也会有所增加；即使在投资性房地产公允价值在没有变动的情况下。由于公允价值上升确认的公允价值变动损益更会使利润总额上涨幅度扩大，会使投资性房地产价格持续上涨。所以，能够使企业经营业绩得到改善则需要使用公允价值计量模式，这样财务报表就会增色很多。

（二）在投资性房地产中公允价值计量模式的缺点

1.公允价值执行成本费用高

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用所产生的成本费用相对较高。首先，公允价值的主要计量属性是动态计量，在投资性房地产中运用公允价值计量模式计量那么每一个会计结束都要对所有投资性房地产资产进行全新的计量，为了获取到更准确的公允价值信息，很多企业会去委托像会计师事务所这样专业资产评估机构进行公允价值的评估，成本费用负担就是这样来的；接着，因为公允价值计量模式在投资性房地产中核算过程复杂，在初期进行模式转换的时候需要对资产和负债由会计人员进行整体调整的账务处理，而且要对投资性房地产资产状况的会计信息记录进行全程跟踪，因此账务管理成本费用产生，而且较高；然后，以免投资性房地产公允价值计量模式在进行盈余管理时被管理人员利用，公司相关部门的信息使用者需要增强对财务信息的管理，这同样会产生额外的管理成本费用。

2.公允价值模式会计处理科目繁多

投资性房地产公允价值计量模式涉及的会计科目繁多，会计处理过程复杂。投资性房地产采用公允价值计量模式运用在投资性房地产中以后，暂时性差异由于资产的账面价值于计税基础的不同而产生，相关会计人员需要根据会计上的利润总额调整应纳税所得额计算企业所得税；还有，投资性房地产出售或改变资产用途时，需要将投资性房地产公允价值计量模式核算期间涉及的所有科目予以转回，包括公允价值变动损益、资本公积和递延所得税负债，增加了会计核算的复杂性。

四、公允价值在投资性房地产应用中出现的不足

成本模式与公允价值计量模式相比出于劣势，但是公允价值模式处于不成熟的大环境中，因此在很好的运用公允价值计量模式时还面临着很多问题。

（一）得到准确的公允价值很难，而且可行性不高

房地产企业只有在满足会计法规中规定的条件时，才能采用会计模式计量。首先需要活跃的房地产交易市场；然后需要从活跃的房地产交易市场上获得同类型房地产的市场价格还有其它相关信息，才能对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。但是，因为我国房地产市场发展不太成熟，大部分上市公司很难找到很准确的公允价值市场。另外各地房地产价值差异也较大，其影响因素也各不相同，即使可以准确的确定出公允价值，可行性也不高。

（二）公允价值计量对公司收益的影响

公允价值在投资性房地产中的应用有利于体现房地产资产价值。折旧和减值准备在经过公允价值计算以后不再计提，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。由于房地产市场成熟度稳定性规范性否不高，而且在价格上又有很大的波动。所以连带着有变动的有房地产公司的净利润和净资产，所以收益波动很大。

公司收益也明显变动，很容易让债权人的质疑，也可能使其他很多人的利益关系被别人误导，会让企业形象受到影响，提升企业的财务经营的风险，企业的稳定发展也会受到一定程度的影响。

五、公允价值在投资性房地产中的建议

（一）使房地产市场信息更加完善，加快促进市场经济的发展

依上所述，我们可以知道活跃的市场是对公允价值进行运用的首要前提，但是这种相对完善的市场在我国比较缺失，而价格和相关信息也不够完善。国家应该采用有效的措施来提高公允价值的公正和客观的一面，例如：在构造优良的市场环境下推出并实行合理优惠政策，从而逐渐孕育并刺激房地产交易市场的活跃性，构建相对而言合理并健全的资产评估体系。构建健全活跃的房地产交易市场的初衷是对公允价值评估做帮助，从而使公允价值的获取更具有理据，使房地产市场信息得到进一步完善。

（二）加强公允价值模式计量的监管力度

允价值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不仅促进了会计信息的公允性和相关性，让企业操纵利润成为可能。所以说监管部门理应制定相应的对策。比如，我们可以用一个明确的标准对公允价值进行定性和定量，增强对投资性房地产中对公允价值计量模式的实施过程进行监管，如果发现有谁对公允价值进行恶意操纵，南无我们就要给予受益主体严厉的处罚。

（三）要提高相关管理财务人员的专业素质水平

新会计准则的各项规定更加体现了企业相关管理者和财务人员专业素养的重要性在新会计准则的规定中体现的淋漓尽致。由于太多不确定因素在公允价值中存在着，所以需要具有专业素养的财务人员对投资性房地产的后续计量进行专业判断，那么其结果一目了然，主观性必定会有所增强。可见对会计信息真实性产生较大影响的是专业素养有所差异的人做出的不同选择。因此，首先，要提升从事会计行业人员的道德素养，增强其遵纪守法意识；其次，应支持企业对加强会计人员专业知识培训的工作，提升会计人员的职业判断力，就此帮助企业更有效并合理的运用公允价值。

总之，投资性房地产中的公允价值计量是一个比较复杂的大问题，执行起来难度也比较大，在我国投资性房地产中很多问题任然存在。虽然有一部分上市公司在投资性房地产中采用公允价值模式进行计量，但是要想普遍使用还需要一定的时间。因为任何事物都是逐步被接受的过程，而不会是直接就会被接受的。所以公允价值模式的计量也需要一个逐渐的被认可的过程。同时我们也应该找到去克服公允价值计量模式不足的方法，这样，企业和这个社会还有我们这个国家才会走得更远。（作者单位：洛阳师范学院商学院）

参考文献：

[1] 葛家树.《葛家树会计文集》立信会计出版社.2010-03-01.

篇3

本文首先剖析了金融街采用公允价值模式计量投资性房地产的真实动机和原因，并通过对金融街更改会计政策前后财务状况的对比分析，揭示了公允价值计量投资性房地产的财务影响，并建议投资者对以公允价值计量投资性房地产的房地产企业进行财务分析时应加以调整，区别对待。

【关键词】

公允价值；房地产；财务影响；金融街

一、引言

现行的《企业会计准则第3号———投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。

二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析

（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。

（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。首先，针对原因一，虽然公允价值模式在国外较成熟，但是在我国还没有被广泛的接受，提早应用可能会降低会计信息的可比性；针对原因二中有关公允价值的获得，仍然存在很多不确定性和没有解决的问题，这些都会影响会计信息的质量。所以，金融街更改会计政策一定另有原因。公允价值模式和成本模式的最主要区别有两点，一是后续计量的计量属性是公允价值还是历史成本；二是是否需要继续计提折旧。企业的房地产类资产中通常会隐藏着一些溢价，而公允价值模式能够将这些隐藏的溢价全部体现在账面上，而且公允价值模式下投资性房地产无需计提折旧，也会相对增加利润，这些都是可以提高收益水平的途径。所以，我认为金融街选择公允价值模式的原因之一是要美化盈利指标，从净资产收益率的角度看，金融街2007年净资产收益率剧降，盈利下滑，管理层有通过对投资性房地产采用公允价值计量模式，提升净利润的动机。每股收益同样呈下降趋势，因此公司可能需要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来缓冲这种下滑趋势。此外，金融街在2008年有大规模融资的计划，包括股权融资和和债权融资。2008年，公司股东大会通过了10亿元短期融资券的融资方案并获中国证监会的有条件通过。2008年1月，公司实施了公开发行股票方案。由此看来，公司有动机通过对投资性房地产采用公允价值计量属性提升企业的相关财务指标，提升资产价值、净利润，改善资产负债率，有利于其通过增发股票和债券进行融资，帮助企业进行更好地融资。

三、会计政策变更的财务影响分析

（一）公允价值计量投资性房地产对资产负债率的影响金融街的资产负债率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。资产负债率的忽然改善是得益于使用公允价值计量投资性房地产的政策变更。之前提到的金融街在2008年的债权融资计划可能是企业选择会计政策变更的动因，也进一步得到印证。

（二）采用公允价值模式对利润表的影响1.公允价值变动损益。在转变会计政策之前，公司的公允价值变动损益发生额几乎可以忽略不计。但是采用公允价值计量模式后，需要每年对房地产价值进行重估，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。2009年后，公允价值计量模式对利润总额有十分明显的正的效应。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈现下降趋势，行业排名不断下滑，因此，公司可能需要利用公允价值对财务报表的利好影响遏止这种下滑趋势。表中数据表明，政策变更后公司达到了这个目的。3.收益质量。主营业务收入具有可持续性，是质量高的收益。而营业外收入、公允价值变动损益、投资收益的可持续性差，是质量较低的收益。一个企业的收益越来越依赖主营业务以外的来源，是一个危险的信号。金融街在转变投资性房地产计量模式后的收益结构变化如下表。在金融街会计政策变更之前价值变动净收益占利润总额的百分比稳定在5%，而在会计政策变更并追溯调整了2007年的数据以后，该比例显著增长，并且随市场行情的变化不断波动。在2009年房价回暖的年份，该比例竟达到了50%以上，也就是说来自于这部分增值的收益超过了来自出营业务的利润。这样的结构说明，在采用公允价值模式之后，金融街展现在财务报表上的利润质量可能是存在问题的。

四、结论

经分析，金融街的净资产规模增大、资产负债结构更加改善、净利润和每股收益也变得更加乐观。但是需要注意的是，这些改变并不是因为公司的资产质量优化或者是经营能力提升，而仅仅是因为公司变更了会计政策，是由于对投资性房地产采用公允价值模式计量导致的。也就是说，这种改善并不是实质上的改善，而只是公司通过改变游戏规则而产生的结果。公司的公允价值变动损益金额和占利润比例增大、收益质量变差也说明了这一点。对于以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，投资者们做财务分析和投资决策时应该特殊对待。因为，政策变更的影响显著，使得采用成本模式计量的企业和采用公允价值模式的企业变成不同游戏规则下的竞赛者，因此不能在同一平台和基准上进行比较。对于采用公允价值计量投资性房地产的或者处于政策变更时点上的房地产企业，尤其是以商业地产为主的企业，应该特殊关注其各种财务指标变化的诱因，必要时应该对其财务数据进行调整，才能与其他企业具有可比性。这样才能使投资决策更具合理性。

参考文献

[1]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，1:018.

[2]潘立新，翟潇璐.浅谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯:综合版，2008(12):59-60.

篇4

关键词：房地产投资领域 公允价值 建议

公允价值理论于20世纪80年代被提出，至今已有将近三十多年的历史了。目前，公允价值已经被广泛地应用于经济的各项领域，尤其被广泛应用于房地产投资领域。从实际应用来看，在房地产投资领域内的应用过程中产生一系列不利于其发展的问题。所以，要想发挥公允价值核算的优势，使其更好地服务于我国社会主义市场经济建设，保证房地产投资又快又好地发展，就必须要充分了解公允价值的概念基础，要明确公允价值在房地产领域的应用现状，并找出公允价值在我国房地产投资领域内应用和推广中现存的主要问题，最终形成解决这些问题的途径。鉴于此，本文就采用上述思路开展讨论。不足之处，还望指正。

一、公允价值的概念

公允价值又叫公允市价或公允价格，英文拼写为fair value。在学术界，人们对公允价值的概念至今仍争论不休。然而，从各国学者对公允价值概念的表述中，我们还是可以找出理解公允价值概念的基本外壳。

在国外，美国财务会计准则委员会在2006年9月的《美国财务会计准则》第157号中将公允价值定义为“市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格”。而国际会计准则委员会所制定的《国际财务报告准则》认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。

在我国，财政部于2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”

由上分析，我们可以发现虽然上述概念在表述上存在一定的差异，但其立足点在本质上还是一致的，即它们的前提都是假定企业是持续经营的实体，它们都强调了交易形成的条件是自愿交易。所以，我们可以将公允价值表述为，熟悉情况且无关联的买卖双方在公平交易的条件下所确定可以成交的价格。可见，公允价值是一种重要的计量属性，也是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息，它是与历史成本相对应的。

二、公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状及问题

在我国，近十几年来，经济界对会计核算的科学性要求越来越迫切，对会计的监管质量也要求越来越来高。老的核算方法显然越来越不能适应经济发展的新形式。同时，随着房地产投资领域的快速发展，该领域内对公允价值的广泛使用也变得更为迫切。

（一）公允价值在我国房地产投资领域内的应用现状

随着我国投资性房地产的增多和房地产市场交易的普遍增加，公允价值已渐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，客观而真实地反映了房产本身的实际价值。为了适应这种形势，更好地规范公允价值的使用，我国财政部于2006年2月15日制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》。该《准则》明确规定了公允价值的所用范围、计量的条件以及后续支出计量等。这为公允价值在我国房地产投资领域内的进一步应用提供了规范性的制度保障。

（二）公允价值在我国房地产投资领域内应用过程中存在的问题

在看到发展的同时，我们还要看到我国投资性房地产市场发育还不很成熟，公允价值的使用还存在这样或那样的问题。具体来说，有以下几个方面：第一，我国房地产投资市场还不够完善，存在制约公允价值的应用的现象。与国外成熟的房地产投资市场相比，我国房地产投资市场仍算处于起步阶段，其有效性相对不高，部分市场竞争不够充分，人为压房抬价的现象时有发生。第二，在我国房地产投资领域内，公允价值计量的实际操作难度大。现实经济生活中，许多房地产交易信息的真实性难以辩别。在被迫选取大致的估计或者取近似价值的操作过程中，还存在企业操纵利润的嫌疑。

三、对公允价值推广和发展的几点建议

由上文可知，公允价值已经渗透到我国房地产投资领域内的各个相关领域。讨论公允价值未来在我国的推广和发展具有现实而积极的意义。具体来讲，我认为公允价值要想在我国进一步推广和发展应该做到以下几个方面。

（一）创造有利于房地产投资领域内公允价值实务操作的客观环境

从上文我们了解到，目前我国的房地产市场环境与国际上较成熟的房地产市场环境比，还存在着一定的差距。这就要求我们要加强对公允价值实务操作环境的建设。具体要做到以下几点：首先，要创造活跃的市场条件，真实反映房产的真实价值。其次，借鉴发达国家房地产投资领域内公允价值职业判断的先进经验，不断丰富和充实相关理论。最后，利用好会计电算化和会计软件，大力发展互联网，全面推广房地产投资领域内的公允价值。

（二）健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督

与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格。

综上所述，我国房地产投资领域内公允价值的应用还要走很长的路。在这过程中，还需要我们不断地求新探索。

参考文献：

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一、投资性房地产中运用公允价值的要求和条件

公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高会计人员专业素质。为能给投入成本聘请资产评估机构的企业提供更真实的信息、更优质的服务，会计人员需具备扎实的专业知识和良好的职业素质，并具备高度敏感性、敏锐洞察力和较强的综合能力。

篇6

    [论文摘要]S*ST百花2006年度报告第一个采用公允价值模式计量投资性房地产,浅析S* St百花按新会计准则编制年报的原因及其对财务报表可能产生的影响。 

    一、新准则的变化 

    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权,不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露,提高会计信息的相关性。 

    投资性房地产只有在投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业且该投资性房地产的成本能够可靠计量时才予以确认。投资性房地产的初始计量按照取得时的成本进行初始计量。企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,对股东权益和净利润无影响,房地产行业许多上市公司出于谨慎性的考虑,仍沿用原来的成本模式。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 

    新会计准则中还规定,投资性房地产应披露其种类,金额和计量模式。采用公允价值模式的应披露公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。 

    二、案例表述 

    S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下简称百花村公司)。该公司主营住宿、餐饮、文化娱乐服务,现有股本总额为94,801,360元。百花村公司国有股东为:新疆生产建设兵团国有资产经营公司(持股比例为29.56%),北京昌鑫国有资产投资经营公司(持股比例为15.00%),新疆八一钢铁集团有限责任公司(持股比例为5.00%)。该公司2004、2005年连续亏损,曾在"2006年第三季度报告"中预计2006年净利润仍为亏损。在“2006年度业绩预告修正公告”中,初步测算预计2006年度将实现盈利,在2006年年报中披露净利润为1,283,028.11元(2005年为-121,119,681.29元),实现每股收益0.01元(2005年为-1.28元),每股净资产0.14元(2005年为0.05元)。 

    鉴于公司2006年实现扭亏为盈,百花村公司召开董事会临时会议审议通过关于申请撤销退市风险警示的议案。笔者分析该公司2006年实现的盈利,认为盈利与采用新会计准则密切相关,主要是在对投资性房地产进行后续计量时选用了公允价值模式。 

    三、案例分析 

    房地产行业被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一,若公司按公允价值计量投资性房地产,其业绩可能飞涨。但第一个采用公允价值模式计量投资性房地产的不是房地产行业的上市公司而是以餐饮为主业的新疆百花村股份有限公司。 

    该公司乌鲁木齐市中山路141号为百花村IT产品展示中心,租金是该项资产的主要收入来源,公司根据新会计准则对现有房地产资产进行重分类时确认为投资性房地产的,主要是该处房产,按新会计准则被划分为“企业拥有并已出租的建筑物”。

    百花村公司报表附注显示,确认为投资性房地产的房产账面价值总计1.73亿元,包括乌鲁木齐市中山路141号和石河子购物中心,账面价值分别为1.57亿元和0.16亿元。 

    百花村公司第一个采用公允价值模式计量投资性房地产究其原因是为了提高净资产,增强融资能力,运用公允价值来调节业绩,免于退市。在防止停牌危机时,公允价值这根救命稻草的功能不可小觑,其影响包括对所有者权益和利润两方面。首先,在采用新会计准则公允价值模式的首年,公司需采取追朔调整的方式,调整年初所有者权益,在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下按公允价值模式计量,其影响结果是,公司上年度的资本公积大幅提升,所有者权益将会大增。百花村公司2006年股东权益(不含少数股东权益)为16,547,243.31元,而2005年仅为4,649,730.73元,这中间由于公允价值模式对投资性房地产后续计量带来的差异不会是小数。其次,采用公允价值模式对投资性房地产计量的,不对投资性房地产计得折旧或进行摊销,可能使公司费用减少利润增加。再次,在房地产升值的情况下,投资性房地产的公允价值一般都高于成本价。在用公允价值计价时,将资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益,也可能增加公司利润。百花村公司持有的出租房产账面价值总计1.73亿元按公允价值法市价重估,重估增值不言自明。 

    百花村公司账面价值总计1.73亿元的投资性房地产目前公允价值未明确披露。百花村公司在股东权益调节表中,没有提及以公允价值计量投资性房地产带来的差异。笔者认为其原因是该公司已连续两年亏损,为了避免停牌,保持投资人对公司的信心,稳定股价。因此百花村公司借公允价值模式计量投资性房地产夸大业绩,隐瞒重要信息,倾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,导致公司会计信息披露失真。 

    四、启示与建议 

    从百花村公司信息披露可以折 

    射很多上市公司都存在类似的信息披露问题,以下为笔者根据对百花村公司的分析得到的启示并提出了建议。 

    (一)优化股权结构,防止利润操纵 

    百花村公司国有股权比重大,流通股比重小。百花村公司国有股东新疆生产建设兵团国有资产经营公司,北京昌鑫国有资产投资经营公司,新疆八一钢铁集团有限责任公司合计持有近50.00%,而流通股仅占15.81%,国有股“一股独大”,而国有股权主体缺位,难以对上市公司的产权进行约束和控制,社会流通股较少且股权较为分散,也难以实现有效的产权约束,从而造成股东对上市公司管理权的失控,出现了利润的操纵者。 

    (二)加强经营管理能力,依靠实力实现盈利 

    笔者认为该公司应该在未来年度加大管理力度,发展公司餐饮业和相关服务业等优势传统产业,促进规模和效益的同步增长,努力提升企业形象和经济运行实效,通过增强竞争力渡过危机,而不应靠粉饰报表、虚夸业绩、玩文字游戏来保住上市资格。 

    信息披露是上市公司的法定义务,依法公开披露的信息是投资者决策的重要依据。笔者希望百花村公司2006年年报对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的选用和披露能引起有关方面的关注。其它上市公司也应该谨慎选用公允价值模式,尤其在新旧会计准则过渡期间,公允价值计量模式的选择很大程度上会影响财务报表的质量,上市公司不要以出于操纵利润等目的而将成本计量模式随意变更为公允价值计量模式。 

    参考文献 

    [1]隋望林,刘继伟,上市公司财务会计信息披露存在的问题及对策,河北财会, 2006,8。 

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关键词 经济下行压力 房地产投资价值 方向

一、2016上半年经济形势

2016年上半年，在宽松的货币政策、积极的财政政策以及房地产新政的共同作用影响下，我国的宏观经济在持续探底过程中逐渐呈现出企稳的迹象。企业利润增速转正、PPI负增长大幅度收窄、CPI重返“2时代”、房地产类数据反弹。这表明，中国宏观经济不会发生“硬着陆”，其雄厚的经济存量、广阔的纵深空间以及强大的中央政府，决定了中国经济能够承受世界经济“长期停滞”和“新平庸”的冲击。

然而，值得注意的是，在部分宏观经济数据短期趋稳的同时，也出现以下几个方面的变化：第一，“去产能”还在布局阶段，过剩行业产品价格却开始出现大幅度波动；第二，三线、四线房地产“去库存”还没有开始，一线、二线房地产价格却出现全面上扬；第三，对“僵尸企业”和高债务企业的整治还没有实质性展开，大量高负债国有企业却已经大规模进军土地市场、海外并购市场和金融投资市场；第四，“去杠杆”各类举措刚开始布局，但宏观债务率却持续上扬，部分指标已经大大超过警戒线；第五，“降成本”如火如荼地展开，但各类宏观税负指标却在持续加重，企业总体盈利能力持续下滑；第六，房地产投资增速超预期反弹，各类新开工项目大幅度上扬，但民间投资增速却直线回落；第七，M2增速保持稳定，但M1增速却出现持续上扬，M1-M2缺口持续扩大；第八，居民收入增速持续超过GDP增速，但劳动力生产率，以及企业盈利能力却出现持续下滑；第九，对外投资增速急剧上扬，但出口增速却持续低迷；第十，各类技术指标进步神速，新经济增长动力开始显现，但总体劳动生产效率却依然处于持续下滑的区间；第十一，工业等传统行业有所企稳，但服务业和新兴行业却开始呈现疲态；第十二，政策类投资增速回升，但消费却出现持续回落。

这十二类现象充分说明，中国宏观经济运行依然面临四个方面的问题：一是供给侧改革的着力点还没有完全找到。二是稳增长政策并没有缓解宏观经济深层次问题，反而出现各类扭曲现象，资源配置效率持续恶化，经济主体的现状没有得到改善。三是经济回落的负反馈机制开始发生变化，经济内生性下滑的压力有所加剧，“生产效率预期下滑”+“投资的预期收益下滑”+“收入增速预期下滑”，所带来的市场型投资疲软和消费疲软开始向深度蔓延；短期产出与中期潜在产出的负向强化机制、超国民收入分配带来“消费-投Y”困局；实体经济与虚拟经济相对收益下滑带来进一步“脱实向虚”问题。这些新难题已经成为中国宏观经济摆脱持续探底困境的核心障碍。四是当前宏观经济的短期企稳构建在大规模政策宽松和泡沫化房地产复苏之上，实体经济与虚拟经济之间的分化，决定了中国宏观经济还没有形成持续稳定或复苏的基础。

二、2016年上半年楼市概况

2016年已接近尾声，一线城市以及部分强二线地市和房市涨声一片。

上半年市场延续了2015年下半年以来的行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06亿平方米，同比增长33%，核心及省会城市普涨，部分强二线热点城市表现尤为突出，领涨全国。统计局数据显示，受连番政策“救市”以及15年低基数影响，1～5月全国商品房交易量同比大幅增长。但成交金额增速（50.7%）远大于销售面积增速（33.2%），表明上半年商品房成交中高单价房源占比大幅上升，印证当前市场成交结构上房价快速上涨同时销售主要集中在一、二线热点城市。CRIC监测数据同样显示，各线城市均出现普涨现象，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已经超过50%，其中南京、天津更较去年同期翻了一倍。

三、经济下行压力下的市场分析

不难发现，全球央行已经把货币政策宽松发挥到极致，但经济复苏进程仍然迟滞，而且没有发生大面积通胀，美欧日（包括今日的中国）都需要为走出通缩而战。这一轮的宽松政策之下，大规模投放的货币并未在全球引发经济复苏，而是在货币流动速度下降的背景下落入流动性陷阱和推升广义价格中去。所以，超发的货币很多并没有流入实体经济（民营经济感受尤为明显，信贷宽松民营实体公司融资依旧很艰难），因而也未引发通胀。超发的货币被资产价格所吸收。经济衰退期超发货币，引发了大类资产价格的异动。

随着英国退欧的发酵，中国经济重回下行通道，通胀见顶回落逐步确认，市场对货币政策再宽松预期逐步升温，多数机构认为三季度将迎来至少一次的降息或降准，未来或将迎来一次降息、三次以上降准。这在资产荒的今天对包括一、二线楼市在内的楼市短期有明显带动作用。

同时有这样一个背景，三、四线城市库存问题依旧很突出，所以整个中国有安全度的城市在缩水，这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市，即4个一线城市，8～16个的强二线。所以这一轮大家看到地王不是遍地开花，不是多个城市都出现地王，而是在少数城市出现地王地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花，而且拿地王的公司比较集中，更大的一块是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业。

若切换到财务角度看这个问题，可以认为在房地产行业利润走低的时候，肯定大家会争抢资源，这一点各行各业都一样。资金比较宽松的情况下出现地王是正常的。在利息越来越低的情况下，不拿钱是傻瓜，现在不拿，就意味着把大好河山拱手相让，所以大家看到在土地市场动辄出现三四十家同时参拍，这背后其实是资本的泛滥。当下的市场中央企的资金成本只有0%～2%。上市公司TOP50，增发发债的成本集中在3.5%～6%，部分金融公司（包括保险、投资、金融租赁公司）都手握重金。

按照地产周期循环规律，本轮上行周期在二季度基本见顶，后面两到三季度即将进入的周期是“量跌价升”和“量缩价稳”，之后进入“量价齐缩”阶段，宣告阶段性上涨告一段落。

但是即将到来的新一轮货币宽松政策或将延缓或扭转这一局面，可见的周期内一、二线城市房价上涨动力犹在。由于一二季度需求集中放量，未来周期内需求的再度积累需要时日，较为平稳的成交量将也将放缓上述城市价格上涨的脚步。同时，那些地处大都市圈内的卫星城在下阶段需求溢出的情况下将迎来新一轮上涨。

四、房地产投资价值受宏观政策影响比较大

我国房地产市场受政策的影响非常明显，这是因为我国的房地产市场资金以及土地市场源头上归属于国家。当前，我国货币政策经历了数次的调整中能够清晰地表现出来，房地产市场受货币政策的调整影响是比较大的，特别是存贷款利率政策的调整对房地产市场的影响。2008年之后，我国各大商业银行为了响应政策，纷纷推出了住房贷款优惠政策，包括降低首付、利率折扣等，这些政策带动了房地产市场的大幅回升，受此影响，各大城市的房地产价格迅速上涨，直至供需结构严重失衡。为此，我国政府又推出“限购、限贷”等各项房地产调控政策，房地产市场价格的增速开始下滑。

随着国民经济步入“新常态”，自2012年底，我国全国各城市开始出现分化现象，有些城市房价开始下滑。为此，2013年7月5日，国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，促进市场需求结构合理回归。2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。与此同时，央行还修改了首套房的认定标准。这些政策对于保持房地产市场稳定具有非常重要的作用。2015年中央经济工作会上，是十后首次在中央经济工作会上明确提及“房价”。会议明确提出，要鼓励房地产市场消费，化解房地产市场的存量。

虽然不断出台各项房地产政策稳定、刺激房地产市场的发展和繁荣，房地产市场价格确也因此实现了一定程度的恢复及增长（见图1）。

但我们必须注意到，与其他产业政策一样，随着边际效应的递减，房地产市场对政策的灵敏性正在逐步下降。

五、影响房地产价值的因素

（一）政府投资

政府在某一地段的资金投入将直接影响到该地区的交通、就业、配套设施建设，以及房产需求。以英国为例，英国地铁系统的夜行列车（Night Tube）8月通车，连通伦敦市中心和市郊。在过去12个月里，St Johns Wood和Cockfosters两个车站周边房价已上涨9%。租金方面，伦敦3区到6区之间房屋租金在过去两年内增长20%，远远高于伦敦7%的平均涨幅。

（二）商业规模

一个地区的商业发展包括购物中心、娱乐设施、工业园区、办公区建设及产业发展等方面，直接影响该地区的就业、生活质量，人气和经济效益。

以酒店公寓投资为例。作为一种短期租赁形式，这是一种极易受到商业和经济发展直接影响的投资。2015年，美国酒店业投资人在酒店收购、新项目开发和资本项目方面的投资高达破纪录的405亿美元。迈阿密作为美国首屈一指的旅游胜地，每年吸引大量游客来到这里。所以酒店公寓也是佛州最热门的房产投资类型之一。

（三）就业机会

就业C空置率C房价/租金

就业和房价一直都有密不可分的联系。就I意味着人口流动，人口代表住房需求。当房源供应跟不上需求，房价和租金就会出现上涨。

（四）人口增长及组成

人口组成（包括年龄、种族、性别、收入水平）和人口增长是房产投资时需要考虑也经常被忽略的因素，因为它们将影响不同房源类型的需求和房价。

比如如果当地收入下降，孩子们搬离父母家开始独立生活，这对大户型房子的房价会有什么影响？

通过了解相关问题，可以帮助投资者在房产地段、类型、面积等方面作出更加明智的决定。

同时，持续的人口增长意味着不断增加的房产需求，当供应跟不上需求时，房价将不断上涨

2015年Infrastructure Australia澳洲基础设施审计报告，报告指出悉尼2016年将净增8万人口。根据最新人口统计，大悉尼地区平均每户住宅居住2.7个人。假定新增的8万人口也是相同的家庭组成，这意味着悉尼这一年需要额外提供29630套住宅，目前的实际数字仅为22750套，短缺率高达25%。

结果就是悉尼房价猛涨：过去4年里，悉尼房价涨幅高达59%。

六、未来房地产市场的投资策略分析

投资价值的实现依赖于两点，一是房地产价值的增长，二是变现。从目前的房地产市场的投资价值来看，以北京为例，从指数走势来看，目前北京的住宅投资价值仍在增长，这主要是由于房价以及房租的上涨。但是，从真实的成交来看，成交周期的拉长是不争的事实。由于北京是全国房价最坚挺的城市，因此可以预见其他城市的成交周期也在拉长。

拉长的成交周期一方面是由于市场上的供给越来越多，另一方面是由于房价高启，很多需求者事实上不具有真正的购买力。这样就使变现成为一个未来的房地产投资必须要慎重对待的问题。

虽然投资需要谨慎，但由于我国确实处于城市化过程之中，未来依然会有大量非城市人口进入城市，这些人依然需要城市边缘价格相对低廉的住房作为栖身之所。而且，我国社会已经步入老龄化，养老地产、旅游地产依然会有较好的发展前景。

从物业品类上看，住宅投资依然是首选，商业地产投资前景堪忧，写字楼投资亦得等待下个经济增长周期的到来。在住宅之中，由于土地资源的稀缺性主导因素，别墅物业未来的增长价值依然值得期待。公寓式豪宅随着住宅科技的进步，未来的增值潜力可能会更多地依赖于邻里资源与社交关系的充分挖掘。而作为未来城乡格局重新划分的城郊区别墅，未来会迎来一段时间的价值增长区间。

七、结语

房地产是一个回报率最高的行业，长远来看，市场能将错误纠正过来，挡不住的是潮流，是市场规律。未来10～20年，房地产业的增长并没有结束，市场的恢复是必然的，购房者把握时机找准切入点，及早进入房地产市场才是最重要的。

（作者单位为天津港湾置业有限公司）

参考文献

[1] 郭克莎，汪红驹.经济新常态下宏观调控的若干重大转变[J].中国工业经济，2015（11）：5-15.

[2] 李江鹏.保经济增长政策目标下房地产市场走势分析[J].时代金融，2016（05）：206-208.

[3] 张文朗，黄文静，彭文生.2016年宏观经济展望：释放新需求[J].金融发展评论，2015（10）：1-30.

[4] 央行马骏.房地产去库存可对冲经济下行压力[J].变频器世界，2016（03）：29.

[5] 陈磊，王兆旭.宏观调控下的房地产市场：基于存货调整的视角[J].生产力研究，2011（03）：133-135+189.

[6] 余斌，吴振宇.中国经济新常态与宏观调控政策取向[J].改革，2014（11）：17-25.

篇8

C： 房地产是个很复杂的行业，当你为投资者分析一个市场机会时，你觉得哪些因素是最重要的？

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

H： 政府对于房地产行业的干涉是全球性的。这是一个政治问题，但在成熟的市场和发展中国家的市场原因是不一样的。在亚洲调控政策主要出于两个原因，一个是房价对于人们的可承受性，另一个原因是防止房地产过热引起的泡沫。而在西方的市场，政府调控的原因主要出于财政收入的考虑。在2010年经济危机之后，全球的很多市场都开始了新一轮的降温政策，许多国家都推出了更严厉的调控政策，比如伦敦去年开始对200万英磅以上资产的出售征收增值税。这些政策在亚洲更为严厉，中国香港将印花税翻了一倍，新加坡推出了7次调控政策，内地就更不用说了。政府总是很自信，希望通过大量增加交易成本来减少市场的投机、抑制房价的上涨，当市场不好的时候再将这些政策取消，但现实中它所带来的影响可能是短暂而有限的。

篇9

关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.

篇10

关键词：投资性房地产 转换 公允价值 资本公积

一、准则对公允价值计量的投资性房地产转换的处理

（一）非投资性房地产转换为投资性房地产

1.作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目;按已经计提的跌价准备，借记“存货跌价准备”科目;按账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日公允价值小于账面价值，按差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日公允价值大于账面价值，按差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该投资性房地处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

2.自用房地产转换为投资性房地产。企业将自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目;按已经计提的累计折旧或累计摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目;按原来已经计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目;按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目。同时，转换日公允价值小于账面价值，按差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日公允价值大于账面价值，按差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

（二）投资性房地产转换为非投资性房地产

1.投资性房地产转换为存货。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按该投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。

2.投资性房地产转换为自用房地产。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。

二、公允价值计量的投资性房地产转换存在的问题

（一）转换中所记入的科目不一致

当非投资性房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额，记入“资本公积――其他资本公积”科目;而公允价值小于账面价值的差额，记入“公允价值变动损益”科目。但投资性房地产转换为非投资性房地产时，公允价值与账面价值之间的差额直接记入“公允价值变动损益”科目，不再根据收益或损失分别记入不同的科目。

（二）转换中形成的“资本公积”长期挂账

非投资性房地产转换为投资性房地产，然后再转换为非投资性房地产，最后出售该非投资性房地产时，没有对之前转换时所形成的“资本公积――其他资本公积”给出具体的处理规定，导致在此过程中形成的资本公积长期挂账，虚增企业的所有者权益。以作为存货的房地产与投资性房地产之间相互转换的例子来说明有关问题。

例1：A公司是从事产地产经营开发的企业。2009年6月，A公司与B公司签订了租赁协议，约定将A公司开发的一栋商铺租给B公司，租赁期3年，年租金50万元。当年9月1日，该商铺开始起租，商铺的公允价值为680万元，原价为650万元，已计提存货减值准备20万元。A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。A公司2009年9月1日账务处理为：

借：投资性房地产――成本 6 800 000

存货跌价准备 200 000

贷：开发产品 6 500 000

资本公积――其他资本公积 500 000

从以上会计处理可以看出，转换日， A公司的存货转换成投资性房地产，导致其价值增加50万元，企业的所有者权益（资本公积――其他资本公积）增加50万元，该价值在投资性房地产处置时才能转入当期损益。如果投资性房地产没有处置，而是又转换成存货，则所形成的资本公积50万元就长期挂在账面上，导致所有权权益虚增了50万元。

（三）违背收入与费用的配比原则

采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，租赁期内取得的租金收入计入“其他业务收入”。该项收入的取得没有与之相配比的费用发生，违背了配比性原则。

例2：承例1，A公司在租赁期内，每期收取租金50万元，账务处理为：

借：银行存款 500 000

贷：其他业务收入 500 000

从以上会计处理可以看出，A公司在租赁期中每期取得了租金收益，但没有提取折旧，该租金的取得没有与之相配比的费用形成，显然不符合会计的配比原则。

（四）转换前后提供的会计信息不同

非投资性房地产（建筑物和土地使用权等）一般采用成本模式进行核算，要提取折旧或进行摊销，形成企业的成本费用，导致企业的利润减少;同时非投资性房地产本身的价值一般也会不断减少。当非投资性房地产转换成投资性房地产，特别是在公允价值模式计量下，不提取折旧或进行摊销，导致企业该部分的成本费用减少，利润增加;同时投资性房地产的价值随着公允价值的变动而不断调整，在房地产市场比较热的状况下，会给企业带来未实现的收益，利润会增加;其本身的价值不但不会减少反而会不断增加。当投资性房地产再次转换成非投资性房地产时，以转换当日的公允价值来确定该非投资性房地产的价值。

例3：承例1，2009年12月31日，该商铺的公允价值为700万元。A公司账务处理为：

借：投资性房地产――公允价值变动 200 000

贷：公允价值变动损益 200 000

2010年12月31日，该商铺的公允价值为730万元。A公司账务处理为：

借：投资性房地产――公允价值变动 300 000

贷：公允价值变动损益 300 000

2011年12月31日，该商铺的公允价值为750万元。A公司账务处理为：

借：投资性房地产――公允价值变动 200 000

贷：公允价值变动损益 200 000

2012年9月1日租赁期满，A公司收回投资性房地产，此时该商铺的公允价值为800万元。A公司的账务处理为：

借：开发产品 8 000 000

贷：投资性房地产――成本 6 800 000

――公允价值变动 700 000

贷：公允价值变动损益 500 000

从以上会计处理可以看出，存货转换成以公允价值计量的投资性房地产后，资产负债表日需要调整投资性房地产的账面价值，同时确认当期损益。当以公允价值计量的投资性房地产再转换为存货时，此时存货的价值是根据当前的公允价值来确定的，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。但转换后的存货则以历史成本来计量，其价值不再随着公允价值的变动而变动。可见，非投资性房地产转换为投资性房地产，再转换为非投资性房地产时，资产的实物形态没有发生变化，还是原来的资产，但经过转换，资产的价值却变了。整个转换过程不仅影响企业资产的价值还影响企业的利润和所有者权益。对于同一项可转换为投资性房地产的资产，经过转换所提供的会计信息大不相同，这会为粉饰报表提供可乘之机。

（五）再次转换后的处置收益（或损失）与实际不符

公允价值计量模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产之后又转换为非投资性房地产，在此过程中非投资性房地产的成本会因公允价值的变动而变化，而出售非投资性房地产时以取得的收入与账面价值的差额来确定收益（或损失），不考虑之前价格波动所形成的未实现收益或损失，这样所得到的处置收益（或损失）显然与实际不符，不能反映真实的处置收益（或损失）。

例4：承例3，2013年8月，A公司以890万元的价格将该商铺销售给了C公司（不考虑税费等）。则A公司的账务处理为：

借：银行存款等 8 900 000

贷：主营业务收入 8 900 000

借：主营业务成本 8 000 000

贷：开发产品 8 000 000

从以上会计处理来看，A公司销售商铺的毛利只有90万元（890-800），但该商铺实际的成本为650万元，在这笔交易中的毛利实际为240万元（890-650）。

三、解决投资性房地产转换问题的改进设想

（一）统一所使用的会计科目

无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值与账面价值之间的差额要么直接记入“公允价值变动损益”科目，要么直接记入“资本公积――其他资本公积”科目，不需要分情况记入不同的科目，这样既简化了核算，也能前后对应，便于理解和运用。

（二）增加信息的披露

当非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，既要在资产负债表中披露非投资性房地产的账面原值、累计折旧、累计摊销和减值准备等情况，也要披露该资产转换成投资性房地产时及每个资产负债表日公允价值变动的金额等情况;在利润表中增加综合收益，披露公允价值变动所形成的收益或损失等信息，让公允价值计量的信息更直观、更透明，防止和杜绝暗箱操作的行为。

（三）再次转换恢复成历史成本状态

以公允价值计量的投资性房地产再次转换为非投资性房地产时，将非投资性房地产恢复为历史成本。历史成本与投资性房地产公允价值之间的差额分情况记入有关账户的相反方向：若原来的公允价值变动记入“公允价值变动损益”贷方，在当年内转换则记入“本年利润”科目借方，在以后年度转换的则记入“利润分配――未分配利润”借方，反之亦然。若原来的公允价值变动记入“资本公积――其他资本公积”贷方，转换时记入该科目的借方，反之亦然。这样既符合非投资性房地产按历史成本计量的原则，也解决了同一资产在转换前后价值不一致的矛盾。更重要的是当处置该资产时，其处置的收益（或损失）和实际相吻合。X

参考文献：

1.财政部会计司编写组.企业会计准则讲解2010[M].北京：人民出版社，2010.

2.刘欢.投资性房地产会计政策变更对公司产生的经济后果分析[J].经营管理者，2014，（4）.

3.王福胜，程富.投资性房地产公允价值计量模式选择动因实证研究[J].财务与会计，2014，（5）.

4.余庆甜，陈伟莲.投资性房地产准则中公允价值模式应用前景[J].时代金融，2014，（3）.

篇11

关键词：投资性房地产 公允价值 新会计准则

财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。

一、单独列示投资性房地产

新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。然而，随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。

二、公允价值在投资性房地产中的具体运用

采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面：

1.投资性房地产后续计量

新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映，只需单账户反映资产的实际成本即可。

而在公允价值模式下，投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

举例说明：某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用，租赁期为五年。写字楼造价3000万元，20x7年5月1日的公允价值为3200万元，则在公允价值模式下，应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元（其中成本3000万元，公允价值变动200万元）。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元，则应补调其账面价值300万元，并将该差额记入“公允价值变动损益”。

2.后续计量模式变更

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

3.投资性房地产与其他资产的转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。三、公允价值计量对投资性房地产的影响

与国际财务报告准则相比，我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响：

1.对企业资产结构的影响

新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。

2.对所有者权益的影响

企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。

而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。

3.对企业利润的影响

公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段，因此采用公允价值模式，可以提高这些房地产企业的盈利水平，使企业净利润有所提升。

篇12

【关键词】公允价值 投资性房地产 影响

一、公允价值

一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式?

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益?

三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

（一）对企业实质性税赋的影响

第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。

（二）对房地产业的影响

房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

（三）对企业利润的影响

根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。

（四）对公司信息披露的影响

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。

（五）未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部制定：企业会计准则.经济科学出版社，2006.

[2]孙景翠.浅析公允价值应用的现实合理性[j].商业研究，2005（14）.

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【关键词】公允价值；必要性；会计处理；存在问题

一、投资性房地产与公允价值概述

投资性房地产，是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。其特征有：第一，投资性房地产是一种经营活动，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入；第二，投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；投资性房地产有两种后续计量模式。

公允价值是指，熟悉情况的交易双方资源进行资产交换或者债务清偿的金额。企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产按照公允价值进行后续计量。同时应满足两个条件：投资性房地产所在地区有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上找出同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

二、投资性房地产公允价值模式计量的会计处理

（一）初始计量

1.外购投资性房地产处理

借：投资性房地产成本（购买价款、相关税费、可直接归

属于该资产的其他支出）

贷：银行存款

2.自行建造的投资性房地产处理

借：投资性房地产成本土地开发费、建造成本、安装成本、

资本化的借款利息、支付的其他费用、分摊的间接费用）

贷：在建工程、开发成本

（二）后续计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产，以资产负债表日的公允价值计量。当日公允价值高于其账面价值差额。

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

反之，做相反的分录。

（三）后续计量模式的变更

以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值）

贷：投资性房地产――成本

投资性房地产――公允价值变动（或借记）

公允价值变动损益（或借记）

2.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。

①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益

借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值）

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备、无形资产减值准备或

存货跌价准备

公允价值变动损益

贷：固定资产、无形资产或开发产品

②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益

借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值）

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备

贷：固定资产、无形资产或开发产品

资本公积――其他资本公积

[处置投资性房地产时，将“资本公积――其他资本公积”转入处置当期损益]

3.处置

借：银行存款

其他业务成本（最初的成本）

资本公积――其他资本公积

公允价值变动损益（借或贷）

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动（或借）

其他业务收入（出售取得的款项）

三、投资性房地产公允价值模式计量的优点

采用公允价值模式进行后续计量时，企业能根据市场价值来及时调整投资性房地产的账面价值，使投资性房地产的账面价值，更加接近市场实际，符合会计信息质量的相关性要求。同时，企业采用这种后续计量模式，以资产的市场价值做为入账价值，企业不需要对资产进行折旧或摊销，从而减少了企业的当期损益，增加了企业的利润。在某种程度上，使企业的净资产得到了增值，便于企业吸收外部的投资和融资，同时又有利于企业和外部其他的会计主体进行横向的比较。

四、投资性房地产公允价值模式计量存在的问题

（一）企业外部因素

首先，较难取得“公允”的公允价值。我国会计准则对投资性房地产公允价值的取得规定了较为严格的条件，而在目前我国房地产市场发展不均衡的前提下，不能保证都存在活跃的交易市场，并且房地产的估值技术也存在着不同程度的差别。因此，投资性房地产公允价值的取得就是一个难题。其次，我国市场环境和监督执行机制有待完善。在运用公允价值计量的过程中最重要的是要有一个公平交易的市场，虽然近些年我国的市场环境已有较大的改善，但仍然不能提供成熟完善的市场环境，使得拥有投资性房地产的企业借机运用公允价值来投机取巧，更加动摇了公允价值在公众中的可信度。社会监督弱，注册会计师在竞争中为获取更多的业务降低了审计质量，不能充分发挥其应有的社会监督职能。

（二）企业内部因素

首先，取得公允价值的成本大。公允价值计量的投资性房地产价值取得比较困难，首先企业要确定投资性房地产所在地存在活跃的市场；其次企业能够从活跃的市场中取得同类或类似的房地产的价格及其他相关的信息，从而对投资性房地产的公允价值能做出合理的估计。在这样的条件下，会增加企业资产评估的费用，增加企业成本。

其次，增加利润操纵嫌疑，投资性房地产采用公允价值计量时，公允价值的变动计入“公允价值变动损益”，计入利润表，从而增大了企业操作利润的嫌疑，外部投资者也会谨慎地思考是否要对企业进行投资。同时，企业财务状况和经营成果波动性、风险加大。

其次，税收上的影响。在原先的成本计量模式下，企业每期都对投资性房地产计提折旧或摊销计入“其他业务成本”，在现行的税法下这部分折旧和摊销可允许在税前全额或部分扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。而在公允价值计量模式下，企业不再每期计提折旧摊销，而是根据期末公允价值调整账面价值，这样企业不仅不能获得原先抵税的好处，在现今房地产价格不断上涨的趋势下，企业还会因此增加递延所得税负债增加企业的应交所得税。

参考文献

[1]崔莉.从投资性房地产看公允价值[J].网络财富,2010.05.

[2]庄晓琰.投资性房地产运用公允价值存在的主要问题及对策[J].经济论坛,2011.08.

[3]龚君.浅议投资性房地产两种后续计量模式[J].中国证券期货,2011.09.

[4]舒文舟.公允价值模式下投资性房地产账务处理[F].山西建筑,2011.11.

作者简介：

篇14

［关键词］公允价值计量模式 投资性房地产 影响

公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。

一、公允价值在投资性房地产中的运用

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

二、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

1.对企业实质性税赋的影响

第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。

2.对房地产业的影响

房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

3.对企业利润的影响

根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。

4.对公司信息披露的影响

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升。

5.未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。

参考文献：

[1]杨海丛.我国运用公允价值计量的必要性与现实条件分析[J].科技创业月刊，2007.

[2]孙景翠.浅析公允价值应用的现实合理性[J].商业研究，2005（14）