房地产工程管理精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产工程管理，期待它们能激发您的灵感。

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    论文摘要摘要:本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的新问题以及相应的策略建议。

    一、房地产工程管理的内容

    (一)房地产开发的规划管理

    规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”,项目开发刚开始,千头万绪。这一阶段的重点工作,就是确定建筑的规划方案,此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的功能,关系到项目开发的成败,所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。

    (二)房地产开发的设计管理

    设计理念的先进和否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理,对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏,都将直接影响工程管理目标的实现。为此,房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作摘要:

    1、注重对设计单位的选择,切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务。

    2、保持和设计人员的工作性沟通,随时把握设计的进度,及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜,同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等和主要设计人员进行沟通、探索。

    3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则,不要自行变更已审查批准的施工图设计文件,以杜绝工程隐患,确实需要改进图纸时,必须按照有关规定程序办理手续。

    (三)房地产开发的施工管理

    房地产开发的施工管理,具有时间跨度长、内容多、影响大、涉及面广的特征,它和工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循公开、公平、公正和老实守信的原则,择优选择施工企业,从工程开工到工程竣工,处理好每一个重要环节。严格执行国家相关的法律、法规和规范,从而完成工程的质量、工期、成本三控制。

    1、施工合同管理

    房地产开发企业和施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步,也是首要任务。

    2、施工质量控制

    施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

    3、工期控制

    工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方——购房者的利益,可以说它是个连环套。为此,要督促施工企业结合工程实际,编制出切实可行的施工组织设计和进度计划,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

    二、房地产工程管理中出现的新问题

    (一)对所开发的工程建设前期工作预备不充分

    开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位,往往对前期工作预备不充分,尤其是对技术资料普遍把握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解,匆匆上马。由于没有把握有关工程管线情况,没有在基础设计前委托地质勘探,设计依据不充分,出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全沉没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清楚,发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。

    (二)对有关施工许可的规定重视不够

    开发企业一旦决策了开发项目,就希望工程进度尽快满足销售的要求,实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前,加上办理施工许可证的手续较多,不少房地产企业对办理许可证的要求不重视,往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打擦边球,先办理基坑开挖的手续,在没有得到上部施工许可的情况下连续施工,结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动,影响工程的顺利推进,还有可能造成不好的社会影响。

    (三)对工程验收及备案管理不到位

    对于开发企业而言,工程竣工验收意味着可以“交楼”,工程验收也是能越快办完越好。然而,开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位,到竣工时验收资料不齐、结算依据不足,不能办理验收,造成备案滞后和拖延交付使用的后果。假如实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位,那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

    三、相应的策略建议

    (一)始终把握工程管理的控制权

    作为开发企业,其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的猜测和判定、资金运筹、策划和营销。但无论如何,都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹,在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面,要有统筹和控制能力,要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面把握工程情况,制定计划,明确目标,督促各参建单位完成各自任务。

    (二)在策划阶段做深做细全局控制计划

    高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入,将工程建设和营销计划、资金计划相配合,以协同形成可行的项目计划书。这样可以达到公司层面的优化,有利于公司层面对全局的把握和统筹。而且要对全局的计划进行分解,就像公司的战略要转化为执行力一样,将全局控制计划形成各层各单位可操作的指导文件。

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关键词：房地产；工程管理

中图分类号：F407.9文献标识码：A

1 工程管理的涵义

工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。

2目前房地产工程管理出现的新问题

2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

2.2管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2.3委托监理存在的问题。权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混

乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

2.4对工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言．工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

3 房地产工程管理中的关键问题分析

成本、质量、进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。

3.1成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。

3.2质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买．房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3.3 进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

3.4 安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4 提高房地产工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。

4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改．造成不必要的浪费。

4.3严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位．在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况．建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。

4.4推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定．消除质量隐患．预防质量通病。

4.5创建“平安工地”。编制“平安工地”实施方案，召开“平安工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“平安工地”活动能够取得实效。

4.6做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

5结语

房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项

目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。房地产开发的过程中风险因素众多，加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目能够顺利实现。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

参考文献：

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房地产开发项目具有开发周期长、投资金额大、风险大的特点，因而管理工作具有复杂性及系统性。房地产工程管理主要由策划阶段、设计阶段及实施阶段组成，项目开发商作为管理主体，是整个项目的组织者及实施者，其项目管理工作直接影响到房地产工程的施工质量、施工工期及开发商的经济效益，因而工程管理及项目成本管理极为重要。

1. 房地产工程管理的内容

1.1房地产开发前期的工作

前期工作主要指房地产企业的工程项目从获得土地使用权到进入工程实体建设之间的相关管理工作，土地竞标中标到工程正式施工，这一阶段最为关键。前期工作的主要任务包括规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同及实地勘查等，一旦出现一丝纰漏，都极有可能给后期的管理工作带来问题，甚至给施工企业带来经济损失，该阶段对项目投资的影响最深。

1.2房地产开发的设计管理

设计管理工作主要包括以下几个部分：第一，需要选择优秀的勘探设计单位，不得过分节约设计费用，切忌选择资质水平低、设计实力弱的设计单位。要能够考察设计单位的设计观念、设计实力、成本控制等，以此来挑选最为适用的设计单位。第二，需要与设计人员加强沟通，以便实时掌握设计进度，及时解决设计工作过程中存在的问题，将期望的设计要求及目标与主要设计人员进行沟通。

第三，督促设计单位严格遵循相关强制性技术标准，切实提高工程的设计质量，严格审查施工图纸。房地产企业需要以身作则，严格安装审查批准的施工图设计文件开展相关工作，不得私自变更设计，以此来有效消除工程隐患，如果需要进行变更，必须要根据相关规定程序来办理手续。

1.3项目工程管理

（一）施工合同管理。这能够有效节约开支，提高房地产开发项目的投资效益。（二）工程质量管理。质量是工程之根本，事关施工企业的企业形象，只有保障工程施工质量，工程进度管理才有实际意义，因而工程质量管理是项目管理工作的重要组成部分。房地产企业工程管理人员需要立足全局，协调好设计、监理及施工等单位，督促其共同做好工程质量管理工作。（三）工程进度管理。工程进度管理关系到房地产企业、施工企业及购房者的利益，因此要督促施工企业结合工程实际情况来编制施工组织设计及进度计划，以促进房地产工程的有序开展。

1.4项目成本管理

房地产项目成本管理是指根据企业的总体目标及工程项目的实际要求，在项目实施过程中，对项目成本进行科学的组织、实施、控制、跟踪、分析及考核等管理，以提高经营管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。

在市场经济环境下，企业普遍追求的经济效益最大化，房地产企业也是如此，房地产项目成本管理工作也应树立成本效益观念及系统管理观念。房地产企业长期受计划经济观念的影响，在项目成本管理工作中往往只注重生产成本，而忽视其他成本的分析与研究，这就无法满足新时期市场经济环境的要求。房地产企业在市场经济环境下，应增强系统管理的观念，强调整体与全局，树立长远眼光，全面分析企业成本管理的对象、内容及方法。一方面，成本管理不能局限于产品的生产过程，而应将延伸到产品的市场需求、相关技术发展及产品的设计、客户的使用、维修及物业管理等方面上来，管理工作应严格遵循成本全程管理要求，切实做好信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本及处置成本等成本的管控工作。

2. 项目成本管理在房地产工程管理中的具体应用

2.1设计阶段的成本控制

由上述分析可知，设计阶段对项目投资的影响最深，其影响的可能性占到75%～95%；扩初设计阶段对工程造价的影响约占35%～75%；施工图纸设计阶段对项目投资的影响达到5%～35%。根据价值工程理论，适当地增加设计费，能够有效降低建设项目的成本，从而提高开发商的资金利用率，因此要能够对此设计阶段的成本控制加强管理。

2.2承发包阶段的造价控制

房地产企业可以通过建设项目招投标来选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。一般情况下，招投标方式可分为公开招标及邀请招标两种，房地产企业可以根据具体的工程项目来选择最为适用的招标方式，不同的招标方式都有自身所适用的范围，也各有优缺点，例如多层住宅技术适合采用施工图招标；高层及超高层住宅工程适合采用工程量清单招标；如果工程规模大且工期要求高，那么可以使用费率招标的方式。如果采用施工图招标及工程量清单招标，那么房地产企业可委托中介机构来编制标底以明确预期价格；工程量清单招标工程可以使用单价合同，具体的变更情况可以根据实际情况进行适当调整。为了有效避免材料价格风险，房地产企业可约定涨价及降价风险范围，一般情况下，主要材料的涨价及降价幅度为5%，施工企业需要承担风险范围内的材料涨降价，房地产企业承担风险范围之外的费用。因此，房地产企业要能够尽快掌握项目工程的大概造价，这样才能够做到心里有数。这就要求房地产企业采用总价合同，但总价合同也存在一定风险，尤其是工期较长的项目工程，其实施过程中极易出现各种新的政策、材料价格也会出现一定波动。

2.3施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制内容主要包括以下几个方面：需要增强成本意识，统筹全局，做好各方面的管理工作；认真编制成本计划，明确成本控制对象；进一步建立健全并贯彻落实项目成本控制制度；制定有效的奖励措施；认真审查施工组织设计及施工方案，提高其可行性；加强工程款动态结算的控制；严格控制工程变更；做好施工全过程的直接费用监测及间接费用监测分析工作。由此可见，要想加强施工阶段的成本控制，就必须要认真做好事前控制。

2.4 工程预决算的成本控制

房地产开发商在项目开发过程中，还需对建设工程全过程的造价加强监督与控制。工程项目建设过程的造价监控一般是指房地产企业委托建设造价咨询等社会中介机构，运用专业技术知识，全程、全方位地为房地产企业提供建设项目的造价咨询服务。加强工程项目造价的监控，有助于提高投资价款的利用率，促进建设工程投资效益最大化的实现。

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【关键词】房地产；工程管理；措施

1、房地产工程管理的地位和作用

工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位，它是房地产项目开发过程中的一个重要环节，其管理要素（成本、质量、进度、安全）中任何一个环节控制不好，都将影响到企业或项目的成败，对于持续发展的房地产企业尤为重要，企业的美誉度、忠诚度需要我们对开发过程的每一个环节做到均衡控制。

2、当前房地产工程管理出现的问题

2.1 项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

2.2 管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，水平参差不期。同时一个工程项目还涉及到施工方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2.3 监理、设计等制度不规范。如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。

2.4 完工验收以及备案管理不严谨。在房产项目建设中，很多开发单位认为，工程竣工的验收就意味着“收工”，自然工程的验收也最好尽快地完成。但是现在许多开发单位对工程施工中的分项验收等环节管理不严谨，直到工程竣工验收时出现结算依据不足、验收的资料不齐等原因，不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。如果建筑施工是由多个单位完成的，那么对工程的验收和备案就显得十分重要了。

3、房地产工程管理要点分析

成本、质量、进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手。

3.1 成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。

3.2 质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买，房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3.3 进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

3.4 安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4、有效提高房地产工程管理水平的措施

4.1 熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。

4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改，造成不必要的浪费。

4.3 严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位，在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况，建立设备、材料价格信息，适时减少或增加材料购置，以减少投资。

4.4 推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定，消除质量隐患，预防质量通病。

4.5 优化人力资源的配置。要把人力资源的优化配置，作为加强工程管理的重点。企业要根据工程对劳动力的需求情况，在各建筑之间，对现实的和潜在的劳动力进行周密计划，有效流动，合理调配，充分调动人的积极性和创造性，提高劳动效率。项目经理要按照动态平衡、统筹优化的原则，建立劳动力整体优化、实现劳动力供给与建筑需求最佳组合的人力资源管理运行机制，对劳动力的分配和流向做出总体安排，保证劳动力与建筑需求的总体平衡，并定期跟踪检查，进行有效监控和及时调整，使劳动力资源得到最大限度的利用。

4.6 创建“文明安全工地”。编制“文明安全工地”实施方案，召开“文明安全工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“文明安全工地”活动能够取得实效。

4.7 做好三阶段预防工作。按预案、预控、预警三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

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关键词：房地产；工程管理重点

Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.

Keywords: real estate; Engineering management focus

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、探讨房地产工程管理的背景

1、关于房地产工程管理现状的分析。

在我国工程建设中，工程项目管理的侧重点、内容、方法等会因为管理行为主体的不同而产生不同的结果。这段时期，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。

2、关于房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理影响的分析。

随着人们的需求多样化，房地产开发的物业也变得多种多样，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。

二、目前房地产工程管理出现的新问题

1、房地产工程项目的建设基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2、关于监理管理模式，房地产开发是采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，并且仅将施工阶段委托监理。而且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

3、在工程项目建设中，工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言．工程竣工验收意味着可以“交楼“，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

4、工程计划/进度控制存在的问题分析:房地产工程施工进度计划出现的问题往往不是工程部施工计划或施工单位施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。房地产工程经常存在施工拖期的问题，比如:施工按计划应该开工而设计图纸仍为完成; 门窗工程按计划应该开始安装而施工队伍还没进场、电梯按计划应该开始安装而电梯由于供货不及时而未到场等等……以上皆是配套计划的问题。

5、质量管理中存在的最大的问题是：中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理单位按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，目的为了保障工程的安全，不会出安全问题，所有建筑工程必须达到最低标准。但开发商更多的是面对客户关心的问题。万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是: 防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。

6、工程监理管理中存在的问题分析: 开发商签约时是和监理公司确定合作关系，而现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动其工作积极性。施工单位在正常的施工活动中却很容易和监理工程师打成一片，当工程出现问题时，监理工程师便有了帮助施工单位的可能性存在。

三、房地产业主工程管理认识及实践容易出现的问题及解决建议

1、关于工程计划/进度控制相关解决措施的分析：房地产企业工程部门在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题由工程部解决，涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求; 工程部应制定具体的时间表使其他部门更好的配合工程。

计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。

2、关于工程质量控制相关方法的分析: 施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则应建立自己的客户产品质量标准; 施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业则应关心施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。实际上，开发商做为投资方，完全可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》从工程进度、工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等方面制订出详细的管理标准和技术标准，开工前向监理单位和施工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。

3、关于工程监理管理中有效方法的论述：解决此问题的办法是和监理公司签订合时进行约定: 开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技术、质量管理有重大贡献，甲方将监理工程师进行个人奖励; 同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误，甲方将对监理公司进行处罚，扣减监理费用。

4 提高房地产工程管理水平的措施

4.1 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改．造成不必要的浪费。

4.2 推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定．消除质量隐患．预防质量通病。

4.3 做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

四、结束语