发布时间:2023-10-13 15:36:04
序言:作为思想的载体和知识的探索者,写作是一种独特的艺术,我们为您准备了不同风格的5篇投资基金方式,期待它们能激发您的灵感。
期间内含报酬率法
(一)期间内含报酬率法的原理与运用
期间内含报酬率法(IIRR,interiminternalreturnrate)计算方便,原理简单,它由传统的投资评价方法—内含报酬率法(IRR,internalreturnrate)演绎得出。内含报酬率是使风险投资基金净现值为零的报酬率,其公式为:式(1)中,Ci是ti时期风险投资基金产生的现金流。在评价仍处于运作中的风险投资基金时,往往假定风险投驶鸬逼诒唤馍ⅲ⒖苫竦孟嗟庇谄渫蹲势笠稻蛔什壑担AV)额度的净现金流入。在各期的现金流都已明确的情况下,式(1)可写为:式(2)中,T为评价期风险投资基金已设立的年数;NAV为评价期风险投资基金的净资产价值;Ci为评价期前风险投资基金在ti期产生的现金流;IIRR为评价期T风险投资基金的期间内含报酬率。
假设某风险投资基金创建于2001年3月1日,约定存续期为10年,2005年3月1日该基金拥有3个未上市企业股权,股权比率均为50%,这三个企业的净资产价值分别为1500万、1800万和4500万元。2002年、2003年和2004年这三年该基金的净现金流分别为-1300万、-1480万、-2220万元。利用式(2)计算该基金的期间内含报酬率为:
从上式可知,该风险投资基金在2001年3月1日到2005年3月1日间的期间内含报酬率为26.43%。期间内含报酬率可用来比较风险投资基金的收益状况。如当期市场平均投资收益率为10%时,上例中该风险投资基金的收益则为市场平均收益的2.643倍,表明该基金的风险投资家因向受资企业提供增值服务而获得了市场平均投资收益的2.643倍。
(二)期间内含报酬率法的局限性
运用期间内含报酬率法评价风险投资基金的效益,有计算简单、受主观因素影响少、易于操作等优点,但在运用中还应注意到以下几点:
1.期间内含报酬率忽略了风险投资基金在评价期后投资产生的现金流,从而低估了风险投资基金的投资效益。式(3)表示风险投资基金在整个存续期间产生的现金流。由于风险投资基金在设立时都规定大约十年的存续期,因此,以评价期T为界,风险投资基金存续期间产生的现金流由三部分组成:风险投资基金在评价期T前所投资企业组合产生的现金流、评价期T仍存在的投资企业组合未来产生的现金流、未来新增投资产生的现金流。即:计算期间内含报酬率所利用的风险投资基金在T期的净资产价值(NAV)相当于式(3)中等号左边的第二项,即T期风险投资基金拥有的投资企业组合产生的净现金流。因此,期间内含报酬率法忽略了式(3)中等号左边第三项,即风险投资基金在评价期后投资产生的现金流,从而造成了风险投资基金评价的整体低估。
2.风险投资基金成立后的最初几年里,由于存在着较高的管理费用、启动成本及对受资企业价值的保守估计,计算的期间内含报酬率较低。因此,计算期间内含报酬率时,还需利用历史数据拟合校正系数,以校正最初几年期间内含报酬率存在的系统性低估。由于我国风险投资基金设立的时间短、缺乏数据积累,难以对风险投资基金的各期期间内含报酬率拟合合理的校正系数,以实现风险投资基金内含报酬率的无偏估计。
(一)内在年龄法的提出
风险投资基金的内在年龄法(internalage)是仿照人的生理年龄概念而提出的。风险投资基金与人类相似,从最初投资到最终兑资要经历大约十年的约定生命期,但由于所投资企业的发展进程与退出时机不同,风险投资基金的资金回报速度与额度也各不相同。如A、B两个风险投资基金同设立于2000年1月1日,到2006年1月1日,风险投资基金A已基本完成了预定的投资与兑资任务,实现了预期的投资回报;风险投资基金B却因为所投资企业发展缓慢而仍不能回收资本。因此,风险投资基金设立后已经历的年份也不能反映它的真实成熟程度。在风险投资基金最终完全清算的假定下,内在年龄法等于评价期风险投资基金投资比率与兑资比率之和的一半,以公式表示为:式中,T为评价期,L为风险投资基金的生命期即约定存续期。
风险投资基金的内在年龄取值范围在0到1之间,当风险投资基金在初设立时,投资项目尚未选定,资本投入和投资收入均为零,故其内在年龄为零;当风险投资基金接近规定解散期,各类资本投入均已完成,投资项目基本完成增值并已实现退出,此时内在年龄接近1。在实务中,总投资额可用风险投资基金设立时的资本承诺额近似表示;总收入中除包含评价期前各期收入外,还需估计当前及未来投资组合在基金完全清算前的收入,这可通过两种方法实现:数量分析法,专家意见法。外部投资者不了解风险投资基金的真实投资状况,一般采取数量分析法,即以评价期风险投资基金的净资产价值和未履行资本承诺额(undrawncommitment)作为未来收入额的近似值。而基金管理者则可在专家评价投资组合未来收入的基础上加和未履行资本承诺额来估计风险投资基金的未来收入。
假设风险投资基金A设立于2000年1月1日,设定资本承诺额为1000万美元,约定期限为10年。到2006年1月1日,该基金已向企业组合投入资本600万美元,实现收入1000万美元;未履行资本承诺额300万美元,当前风险投资基金的净资产价值为1200万美元,专家评价投资组合的未来收入为1500万美元。则利用数量分析法计算该风险投资基金的内在年龄为:
利用专家意见法计算该风险投资基金的内在年龄为:
(二)内在年龄法的特点
内在年龄法虽不能像期间内含报酬率那样提供明确的、可供比较的收益报酬率,但在运用中,却具有独特的魅力:
1.针对风险投资市场高度的信息不对称性,向不同的信息掌握者提供了不同的估算方法,有较强的适用性。在风险投资基金的投资与收入方面,风险投资基金管理者能结合投资时间长短来测算风险投资基金的现金流;内在年龄法在对风险投资基金未来收入的估算中采取了数量分析和专家意见两类方法,使各类评估者都能利用自己掌握的信息对风险投资基金作出最佳评价,并且评价结果不会相差悬殊。
2.对于风险投资基金管理者而言,内在年龄法不仅是评价风险投资基金运行状况的有效手段,而且是一种简单有用的风险管理工具。风险投资基金管理者能借助内在年龄法迅速感知其所管理的每个风险投资基金的成熟程度,并根据风险投资基金的成熟期归类投资组合,检查设立年份相同但严重脱离平均内在年龄的风险投资基金所存在的问题。
私募股权投资基金(Private Equity,简称PE),是以非公开方式向少数投资者募集资金,将所募集的资金投资于非上市公司股权的一种投资方式 。私募股权投资基金的退出是指,PE投资机构待被投资企业发展相对成熟后,通过IPO、并购或管理层回购等股权转让活动实现投资变现,获得投资收益,从而结束整个资金运作的全过程,即“募集―投资―管理―退出―再投资”的循环过程,进而进入基金的下一个生命周期。在整个投资循环中,私募股权投资的退出是其最后一个环节,也是核心环节。投资基金的成功退出保证了资本的流动性,使得资本在私募股权投资基金这一生态系统中能循环运动。
一、私募股权投资基金的退出方式
我国私募股权投资起始于上世纪80年代,经过30多年的探索,目前,私募股权投资基金的退出机制主要有以下几种形式:
1.首次公开发行(IPO)
IPO这种退出方式是指被投资的企业成长到一定程度时,通过该企业在证券一级市场首次公开发行股票,将私人权益转换成可以在证券交易所二级市场交易的公共股权,使私募股权投资基金实现资本回收和增值。从投资收益率的角度来看,IPO退出一直是最理想的退出方式,其投资收益最高,一般可达到基金初始投资金额的几倍甚至几十倍。对于被投资企业,IPO的退出方式将企业的控制权归还给企业家,维持了公司的独立性。
IPO也存在一定的局限性,一是IPO门槛较高,不仅对Pro-IPO公司的经营规模、获利能力等有着严格的要求,而且退出市场容量有限。二是IPO所需时间较长,上市前期准备工作繁多,上市期间手续比较繁琐,上市之后对于原先公司的股权投资者有很长一段时间的“禁售期”,致使私募股权基金的流动性变差。三是面临的风险较大,外部的宏观环境尤其是上市前股市走势会影响到IPO退出的成败。
2.股权转让
股权转让是指私募股权投资基金将其所持有的被投资企业的股权出售给任何其他人。数据显示,通过股权转让退出给PE带来的收益约为3.5倍,仅次于IPO退出带来的收益率。选择股权转让方式的企业一般达不到IPO要求,无法公开出售其股份,因为私募股权投资基金有一定的存续期,期满后不得不将其投资变现,故而选择股权转让的方式退出。股权转让主要包括股权回购和企业并购两种方式。
股权回购,是指在私募股权投资协议中设置回购条款,这其实是私募股权投资基金在项目投资时为日后变现股权预留的退出渠道,是一种保守的不太理想的退出方式。这其中又包括了管理层回购、股东回购、企业回购三种不同的形式。
企业并购,包含兼并与收购形式。兼并是指有第三方实力较强的公司与PE所投资的公司合并组成新的公司,实现PE资本的退出。收购是指第三方企业通过购买被PE投资的企业的股份或者产权从而达到控制企业的目的,在这个过程中使得私募股权投资基金收回资本。
股权转让方式退出能够使私募股权投资基金迅速收回投资从而实现全面退出,并且受资本市场行情影响较小,但是相对IPO,投资回报率偏低不可避免,也不利于私募机构的社会知名度和良好信誉的形成。
3.资产清算
资产清算是私募股权投资最不成功的一种退出方式,也是投融资各方最不愿意采用的退出方式。PE机构一旦认定被投资企业发展缓慢或者由于其他因素导致项目不能达到预期目标时,就要果断撤资止损,如果退出及时,即便投资失败也能收回一定比例的投资额,减少继续经营的损失。资产清算虽说是投资失败后最好的退出方式,但是通过走法律程序的清算过程耗时较长,退出成本较高。
二、我国私募股权投资基金退出现状
自2004年我国深圳证券交易所中小板的开通和2009年创业板的推出以来,私募股权投资基金退出渠道逐渐增多,2013年年底,新三板方案突破试点国家高新区限制,扩容至所有符合新三板条件的企业,随着多层次资本市场不断发展和完善,PE退出行为愈加活跃,图1显示了2008年至2015年我国私募股权投资基金退出情况。
从图中我们可以看出,我国私募股权投资基金退出的案例数量从2008年到2010年出现高速增长,这与金融危机之后2009年的四万亿刺激政策和创业板的推出有着高度相关性。由于2011年下半年出现的通胀压力和持续紧缩的货币政策使得资金募集出现困难,退出渠道受阻,PE行业进入调整期,致使2011年和2012年我国PE退出数量不仅没有保持原有的增长速度,甚至有所回落。2013年至2015年间,中国的私募股权市场退出案例数量又出现了井喷式增长,尤其在2015年实现了质的飞跃,共实现1878笔退出案例,这主要是因为被投资企业挂牌新三板即可成为可交易、可转让的股权,新三板市场为股权投资提供了绝佳的投资平台,成为PE机构新的退出方式。
从退出方式来看,根据清科集团统计,2015年,被投资企业挂牌新三板退出的案例达954笔,占比超过50%;IPO退出376笔,占比15%;并购退出267笔,占比为14% 。此外,PE基金还通过股权转?、清算、管理层收购等多种方式实现了退出。图2显示了2015年我国私募股权投资基金退出方式的分布情况。
从上图可以看出,新三板吸引了众多中小企业挂牌,构建了PE机构退出的新渠道,随着新三板政策红利释放促进市场迅速成长,在2015年,挂牌数量和市值均成长了几十倍,新三板已成为PE机构退出的主要方式。除此之外,PE机构的股权投资退出已呈现多元化趋势,退出方式逐步趋于理性。
三、完善我国私募股权投资基金退出方式的建议
首先,在新三板市场方面,虽然在过去的一年中,PE机构在新三板市场的业务范畴得到有效拓宽和延伸,通过新三板退出的案例呈爆发式增长,但也间接为PE机构增加了竞争,从创新企业的发展阶段来看,进入发展及成熟后的主要融资渠道依赖PE机构的支持,然而新三板活跃后,企业可以通过新三板面向更多的投资人进行募资,估值水平也可能进一步放大,因此PE机构的竞争压力陡增。PE机构应该抓住机会迎接挑战,对所发行的股权投资类基金产品的可行性进行全面、系统的分析,切不可为“保壳”而降低了基金产品的质量,不管采用什么方式退出,对于PE机构来说,开发高质量的基金产品是今后自身安全退出的重要保证。
其次,注册制于2016年3月1日起正式实施,期限为两年,新股发行效率将提高,未来PE退出渠道更加完备,在PE机构参与推荐挂牌及做市放?_之后,PE可以选择摒弃传统的IPO之后就直接退出的做法,甚至并不一定需要从投资企业快速退出,通过对投资企业的培育,与投资人共同享有企业成长带来的溢价。
一、什么是证券投资基金
证券投资基金是投资方式的一种,这种基金主要由基金单位发行,通过对投资者资金的集中,再将资金交由专业的托管人进行托管,利用各种金融工具进行投资,获取收益。其运行的原理是使用大家的小钱组成大钱,再进行集体的投资,通过专业的基金管理,得到经济回报。这种投资方式的规模比较庞大,能够募集到很多的资金,证券投资基金的方式已经发展的比较成熟,具备一定的专业性,而且交易成本也比较低,能够获得更多的投资,这种方式不仅仅能够降低投资的风险,还能够根据不同的需要进行不同方面的投资[1]。
二、什么是开放式证券投资基金
开放式证券投资基金与证券投资基金不同,开放式证券投资基金发起时,是不具备基金总数的,能够随着不同投资金额,决定不同的投资项目,投资者还能够随时将资金取出或者出售。相比于传统的证券投资基金来说,开放式证券投资基金的基金规模比较不确定,而且没有固定的期限,基金的交易也能够随时的进行,相关的机构也会使用广告宣传的手段向投资者公开信息,能够保证对客户的服务更加的周到,使客户满意[2]。
三、现阶段开放式证券投资基金组合的基本情况
(一)从众效应过于明显。现阶段由于基金组合的投资项目比较集中,这就直接的导致了很多的投资都会影响市场的行情,造成了市场的短期波动,这样的形式不利于进行基金的投资,也使得很多的投资失去了实际的价值。从众效应导致当投资市场出现风险时,会直接的影响整个投资,出现极其惨烈的损失。所以,在进行开放式证券投资基金组合时,要注意避免从众效应的现象发生,能够减少一定的风险[3]。
(二)整体规模呈下滑趋势。近年来,随着开放式证券投资基金不断地发展,投资者越来越多,但是开放式证券投资基金组合的整体规模却呈现下滑的趋势,无论是个人投资者还是企业投资者,投资的规模都逐渐的减小。
(三)投资的主体偏向个人。根据相关的资料显示,现阶段我国的开放式证券投资基金组合,投资的主体比较偏向个人,占据整个开放式证券投资基金组合的百分之八十到八十五之间,这样的形势不利于开放式证券投资基金组合的发展。
(四)销售的主要渠道是银行。现阶段,主要对开放式证券投资基金进行销售的渠道还是银行,这样的投资方式在一定程度上会制约开放式证券投资基金组合的发展,销售的渠道过少,导致销售的数量也比较少。
四、开放式证券投资基金组合中存在的问题
(一)缺乏专业的管理人才。相对于投资发展速度快的国家来说,我国的开放式证券投资基金起步较晚,这种投资理财基金的管理,不仅仅需要管理人员具备一定的专业手段,还需要懂得相关的行业知识,还需要具备一定的经验,能够看准市场的投资良机。但是,现阶段我国现阶段的投资管理人才还缺乏一定的专业性,会给投资带来一定的风险[4]。
(二)缺少专业的避险工具。现阶段,我国的投资理财市场的发展比较落后,投资的项目也比较单一,现存的投资理财项目都具有一定的风险,但是在投资理财的过程中却没有专业的避险工具,这样的结构不利于我国的开放式证券投资基金组合进行投资,投资的风险较大。
(三)缺少对基金的基本面的关注。在现阶段的开放式证券投资基金组合市场中,对基金的基本面还没有相应的重视,基金投资人不愿意接受基金的负面分析,对基金不能够全面的分析,这样的形式不利于开放式证券投资基金组合的发展。
(四)基金管理人自身素质较低。在现阶段的开放式证券投资基金组合市场中,部分基金管理人员的素质偏低,只顾忌了自身利益,没有考虑到投资人的利益。这样的方式导致基金管理人的操作过于主观,盲目的追求利益导致投资基金的风向加大。
(五)投资者的投资结构不科学。现阶段,我国的开放式证券投资基金组合市场大多数都是个人投资者,个人投资者的投资具有一定的不确定性,很可能会出现频繁的交易行为,这样的形势不利于我国投资行业的发展。
五、针对问题提出相关的对策或者建议
(一)加大对专业投资人才的培养。想要加快基金行业的发展,首先就要加大对专业投资人才的培养力度,投资公司的专业投资人才是整个公司最重要的部分,投资公司要加大对人才的培养,吸取更多的专业人才。通过鼓励制度,使更多的人才到投资公司中来,为人才提供发展的机会,能够找到自身的价值[5]。
(二)使用创新型的金融工具。在进行投资的过程中,除了要抓住投资的机遇,还要使用避险工具,能够有效地规避风险。还要适当的拓展投资项目,分散投资,能够获取更多的利益,在投资的过程中,使用创新型的金融工具,能够有效地保证对基金管理的合理性。
(三)对基金的基本面进行详细分析。我国的基金投资市场发展的速度比较缓慢,基金投资者要先对基金进行管理,找出基金投资市场的发展方向,并根据不同的市场要求,不断地改进自身的经营模式,要能够对基金做出全面的、专业的分析,能够有效地推动投资行业的发展。
(四)建立健全基金公司考核制度。基金公司内部要建立健全完善的考核制度,要定期的对人才进行培训,无论职务范围、职位高低,都要进行考核,能够在一定程度上提升基金专业人才的专业性。还要组织定期的考核,要保证金融公司的内部结构的合理性,要鼓励员工全面发展,成为高素质员工。
(五)加大力度培养专业的机构投资者。加大力度培养专业的机构投资者,能够有效地平衡基金投资的主体,机构投资相对于个人投资更加的稳定,要大力的吸收机构基金投资,能够有效地保证基金投资行业的发展。还要增加基金销售的渠道,从而增加基金的投资金额。
[关键词]公租房;房地产信托投资基金;融资
[中图分类号]F293.338 [文献标识码]B [文章编号]2095-3283(2012)04-0116-03
一、引言
2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房(以下简称“公租房”),用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求,完善住房供应体系,促进房地产市场的健康、平稳发展。然而,财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道,远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。如何引入民间资金,发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式,成为破解公租房建设瓶颈的关键。
房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts),实质上是一种房地产证券化产品,通过采取公司或者信托基金的组织形式,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。作为比较流行的房地产融资方式,房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功,基于此,本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金,作为加快建设公租房的融资渠道。
二、房地产信托投资基金应用于公租房融资的可行性
房地产信托投资基金由专家管理,专业化经营,并迅速筹集,积少成多,流动性较强,且具有税收上的优惠性。因而,早在20世纪80年代,美国政府就开始运用房地产信托投资基金与廉租房制度结合发展低收入者的保障性住房,成为廉租房一个成功的融资渠道创新。在美国尝试成功后,房地产信托投资基金成为保障性住房融资的有效渠道。
近年来,我国一直都在研究推出房地产信托投资基金,以促进房地产市场的健康发展。2008年,国务院陆续的“金融国九条” 与“金融国三十条”,明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月,国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月,央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。2010年,发改委等七部门联合下发的《关于加快发展公租房的指导意见》提出了“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。由此可见,对于公共租赁房实行房地产信托投资基金融资,相关部门是持积极态度的。
因而,我国在公租房的融资中引入房地产信托投资基金具有理论上和实践上的指导,又有政府相关部门的支持。
三、公租房房地产信托投资基金融资模式的构建
(一)公租房房地产信托投资基金的标的物
公租房房地产信托投资基金的标的物是公租房的所有权益,包括使用权权益与物业权益等。
(二)公租房房地产信托投资基金的目标
作为保障性住房体系的一部分,公租房的性质决定了房地产信托投资基金融资模式目标的多样性。
1.将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中,有助于拓宽公租房融资渠道,弥补公共租赁住房建设的资金缺口,推动公租房建设和发展,解决人数众多的“夹心层”住房问题,有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程,改善中低收入家庭的生活水平和生存质量。
2.发展公租房房地产信托投资基金,解决公租房融资问题,推动公租房建设和发展,能增加我国城市住房的供应数量,有助于抑制房价的过快上涨,促进房地产市场的均衡、健康和平稳发展。
3.发展公租房房地产信托投资基金,有助于深化地方政府投融资体制改革,促进金融市场和证券市场的发展。
4.房地产信托投资基金具有专业化运作实体,将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中,可以使政府的权力寻租机会减少,并能解决由于利益冲突而带来的积极性低下问题。
(三)公租房房地产信托投资基金设立形式
1.基金组织形式:采用契约型房地产信托投资基金
在契约型的组织形式中,受托人为公租房投资信托公司,以成立信托的形式,签订基金契约后,通过发行公租房房地产信托投资基金受益凭证来募集资金,并籍以规范相关各方当事人的行为。契约型房地产信托投资基金可以回避中国相关企业所得税法律规定,依照《信托法》进行基金运作,以回避纳税与投资者监管等问题。
2.资金投向:采用“证监会”版权益型房地产信托投资基金
目前国内有两个版本的房地产信托投资基金试点方案:“证监会版”和“央行版”。“证监会版”房地产信托投资基金方案是股权类基金,在证券交易所市场发行,发起人需转让给信托公司物业资产。“央行版”则规定房地产信托投资基金为债权类产品,在银行间市场发行,发起人只需转让给受托人租金收益权。由于房地产的租金是权益型房地产信托投资基金的主要收入来源,这符合公租房的特性。另外,利率变动对权益型房地产信托投资基金的影响更小,因此,有助于规避利率变动的风险,有利于保障投资的稳健性。从国外的经验来看,无论是市场价值还是发行数量,权益型房地产信托投资基金都占绝对主导的地位。在美国,从资产规模上来看,权益型房地产信托投资基金占91%,而债权型房地产信托投资基金只占7%。在中国香港上市的三个房地产信托投资基金均采取了权益型,其发行过程实质上就是招股的过程。因此,本文建议公租房房地产信托投资基金采用权益型。
3.基金存续期限是否可变:采取半封闭方式运营
作为一项长期投资,房地产投资估价过程具有一定系统性,不可能时时变动,所以在存续期是否可变方面,应规定投资者不能赎回其持有的股份,而只能转让。但是,为便于及时将新建优质公租房项目吸纳进来,在成立公租房房地产信托投资基金一段时期之后,应赋予其依据公租房市场变化进行增发的功能。
(四)公租房房地产信托投资基金融资模式的结构搭建
构建公租房房地产信托投资基金融资模式,应首先组建投资信托机构作为发起人,由于公租房的社会保障性质,发起人应具有政府背景,资产池应包括新建、整合或收购适宜公租房物业,其房地产信托投资基金收益加上政府补贴与税收优惠等,在扣除各项费用后,作为投资收益支付给投资者。
公租房房地产信托投资基金融资模式的构建思路如图1所示:
1.组建投资信托机构,设立公租房房地产信托投资基金。作为委托人,投资信托机构的职责包括:受益凭证的发行、投资者信息的登记和房地产信托投资基金收益的分配,同时将房地产信托投资基金募集的资金交付信托公司运作。
2.投资者。作为信托受益凭证的持有者和受让人,投资者可以是发起人、战略投资者、公众或机构投资者。通过认购公租房房地产信托投资基金单位,投资者持有受益凭证,并具有转让权。
3.信托公司。作为受托人,信托公司是信托资产持有人,代表投资者的利益处理各项相关事务:包括定期披露房地产信托投资基金的执行情况;定期召开受益人会议,选择、委任或变更投资管理人,并监督投资管理人的行为,使其按照信托文件的约定与受益人会议决议,管理信托财产投资等事务。
4.投资管理人。其职能与基金经理人类似,按照信托文件约定,在授权范围内代表信托公司,管理和运用公租房房地产信托投资基金所持有的资产,进行物业管理和具体投资组合。
5.物业管理人。物业管理人接受信托公司的委托,管理公租房房地产信托投资基金所持有物业;此外,物业管理人也可以将公租房房地产信托投资基金所持有物业外包给房地产管理公司,由房地产管理公司负责所有直接管理方面事务,诸如管理房地产实体、处理房地产租赁合同与发票等事务。
6.托管人。作为基金托管机构,一般可以由商业银行担任,其职责在于:依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公租房租金,监督投资管理人、公租房房地产信托投资基金投资运作,保管信托基金财产等。
四、发展公租房房地产信托投资基金的建议
(一)完善房地产信托投资基金相关法律制度
从国外的房地产信托投资基金发展历史看,其快速发展应以相关法律为前提,依靠完善的法律推动房地产信托投资基金的发展,而我国目前相关法律的制定则滞后。作为公租房房地产的产业投资基金的一部分,房地产信托投资基金无相应法律进行规范。当前房地产信托的发行量较小,融资困难,主要原因在于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定:资金信托合同总份数不得超过200份(含200份),金额不得低于人民币5万元(含5万元);另外,我国房地产信托投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围,没有制定相关产业投资基金法;此外,目前在国内房地产信托投资基金试点中不对公众开放,发行对象仅限于投资机构,而为了充分利用社会闲散资金,公租房房地产信托投资基金则需要对公众开放。
因此,为便于房地产信托投资基金发展,应制定《房地产信托投资基金法》,对其组织模式、投资方向与投资比例、税收优惠等进行限定规定,以明确对房地产信托投资基金的专项管理措施;或者应该在完善现行法律体系,如《信托法》《税法》《证券投资基金法》以及《公司法》的基础上尽快颁布《产业投资基金法》,以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈,促进房地产金融市场的优化配置和发展。
(二)制定配套优惠政策
由于公租房的社会保障性质,具有良好的社会效益,为了提高参与机构、投资者的积极性,政府需要制定配套优惠政策支持公租房房地产信托投资基金的发展,如税收优惠和政府补贴,这直接影响到公租房房地产信托投资基金在融资时的成本和对投资者的吸引力。因此,第一,可以参照国际通行的惯例制定相关税收减免政策,在房地产信托投资基金存续期间,物业资产将获得租金收入,根据现行税收法律体系规定,租金收入需缴纳房产税、印花税、营业税等流转税,建议税务机关对此予以完全豁免;公共租赁房房地产信托投资基金产品的股息收入,可以考虑参照国债投资的税收减免政策,明确免征所得税。第二,为了保证公租房房地产信托投资基金的盈利性,政府需要出台一定的补贴政策。此外,要保证税收优惠政策和补贴政策的连续性与稳定性。
(三)完善房地产信托投资基金信息披露制度和监管体系
信息披露机制会影响到金融市场公平、公正、公开,我国相关政府部门应制定具体违规行为的判断标准和惩处办法,以强化信息披露制度,保障房地产信托投资基金在国内顺利实施运行。
房地产信托投资基金不仅涉及房地产业,也关系到基金管理行业和证券行业,从这三个行业的现状来看,在监管体系方面都需要完善。所以,应建立一个系统性和跨部门的监管体系。根据我国的实际情况,监管体系建议采用行业协会和上级主管部门相结合的方式。例如,成立房地产信托投资基金协会等自律组织进行监督和约束,政府指定证监会作为房地产信托投资基金的上级监管部门监控其运行等。
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Abstract: For public rental housing financing,real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis,we construct the public rental housing REITs financing mode,and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations,formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.
Key words: public rental housing;real estate investment trusts;financing
关键词:开放式基金;投资;收益;风险
证券投资基金简称基金,基金发源于英国,兴盛于美国,现已成为金融市场不可缺少的一种证券投资工具。基金按照运作方式不同,分为开放式基金和封闭式基金。中国基金业相对于发达国家而言起步较晚,但是发展却较为猛烈。1998年3月,两只封闭式基金:基金开元和基金金泰拉开了中国证券投资基金试点的序幕,2010年9月随着中国第一只开放式基金华安创新的诞生,封闭式基金逐渐被开放式基金代替。世界基金业发展的历史就是一部从封闭式基金走向开放式基金的历史,开放式基金越来越成为基金中的主流。
目前,开放式基金已成为国际基金市场的主流品种,美国、英国、香港和台湾的基金市场均有90%以上是开放式基金。截至2010年12月初,中国开放式基金已达到586只。开放式基金可谓琳琅满目,基金投资者如何投资开放式基金,如何利用开放式基金这一投资工具获得收益?已是我们不得不思考的问题。
一、正确认识开放式基金
基金是一种证券投资工具,反映的是一种信托关系,他有别于股票、债券,是一种间接的证券投资方式。投资者是通过购买基金单位而间接投资于证券市场。开放式基金是指基金发行总额不固定,基金单位总数随时增减,投资者可以按照基金的报价在国家规定的营业场所申购或者赎回基金单位的一种基金。其具有以下特点:
1.专业管理,提高收益。基金靠发行基金单位,将众多投资者的资金集中起来进行共同投资,资金规模优势明显。避免了单个投资者因资金有限、交易量小而产生交易成本较高的问题。基金公司也就是基金管理人,配备了大量的投资专家,由投资专家来运作、管理,并专门投资于证券市场。他们不仅掌握了广博的投资分析和投资组合理论知识,而且在投资领域也积累了丰富的实践经验,能够正确把握市场脉搏,提高投资收益率。
2.组合投资,分散投资风险。法律规定,基金必须通过投资组合,达到分散风险的目的,以保证投资人相对稳定的收益。证券投资基金通过汇集众多中小投资者的小额资金,形成雄厚的资金实力。可以同时把投资者的资金分散投资于各种股票,使某些股票跌价造成的损失可以用其他股票涨价的盈利来弥补,分散了投资风险。
3.利益共享,风险共担。基金投资者是基金的所有者,基金投资收益扣除相关费用后的盈余,按照各个投资者所持份额比例进行分配。收益大家一起分享,损失大家共同承担。开放式基金与封闭式基金相比,开放式基金具有发行数量没有限制、买卖价格以资产净值为准、在柜台上买卖和风险相对较小等特点,特别适合于中小投资者进行投资。在中国,每份基金单位面值为人民币1元。基金最低投资额一般较低,投资者可以根据自己的财力,多买或少买基金单位,从而解决了中小投资者“钱不多、入市难”的问题。对开放式基金而言,投资者既可以向基金管理人直接申购或赎回基金,也可以通过证券公司等销售机构申购或赎回,或委托投资顾问机构代为买卖。 正是因为这些方便因素,开放式基金受到了广大投资者的青睐。
二、开放式基金投资失误的原因
为什么投资者抱着共同的梦想,结果有人赚钱,有人赔本。即使投资同样的基金,照样“有人欢喜有人忧”。仔细分析,发现有以下原因:
1.选择基金公司失误。基金公司对基金的管理,依靠公司投研团队的操作,主要由基金经理和帮基金经理收集信息、搞研究、打下手的人组成,基金投研团队的信息搜集是否正确,信息综合分析是否科学,基金经理的投资操作是否合理等,直接影响投资者的投资收益。管理不规范,存在老鼠仓的基金公司,势必损害基金投资者的利益。不了解基金管理公司的综合管理水平,盲目选择该公司基金,自然就不会有理想的投资收益。 选择基金失误。有一部分人,只看基金单位净值,不看收益率;或只看单位净值变化,不看分红状况,以为单位净值高的基金就是好基金。另有一些人,为了追求份额多,一味选择低净值基金。还有一部分人盲目追捧新基金,岂不知新基金无历史业绩可供参考,基金的管理者是否有投资经验,能否给你一个惊喜,这些还都是未知数。基金规模大小也是基金选择的一个重要因素,有些人一味地选择规模大的基金,认为大规模的基金保险可靠。殊不知,基金规模太大,在一定程度上,经营的灵活性会受到限制。小规模的基金,有时虽然可能面临清盘的危险,但它又有船小好掉头的优势。 进出场时机选错。追高杀跌是股民的一贯错误做法,在基金投资方面,当然也不例外。有些投资者盲目进出,必然要因盲目而付出代价[1]。股票、债券型开放式基金,申购和赎回遵循“未知价”交易原则,因此,投资者在申购或赎回时,并不能及时获得成交价格。选错进出场时间,买进价格高于理想的价格,卖出价格低于希望的价格,这些事也就屡见不鲜了。按照基金的“金额申购,份额赎回”原则,高价格买进的基金,所得的份额自然就减少了,同等分红条件下,投资收益就会降低。 投资期限选错。没有正确把握买入和卖出时机,投资期限选错,自然会增加投资成本,降低投资收益。基金是一种中长期投资工具,要求投资者具有一定的定力,也就是说不要这周买,下周卖。受中国2007年单边牛市的影响,一些基金投资者产生了急于获利的情绪,把基金当股票来操作。
三、投资基金的对策
1.科学选择基金。第一,要选择好的基金公司。事实表明,中国股市在特定阶段的投资理念都会出现轮动,在恰当时机实现理念创新,可能收到很好的效果。而这取决于基金公司对市场的判断。选择正规的、有经验的基金团队,更要选择好的基金经理。基金经理是替投资者代雇代管理负责操盘的投资高手,他的操作,对基金的收益率影响巨大。第二,要选择好基金。首先,要了解基金的收益来源包括两部分,一部分是基金净值增长:开放式基金所投资的股票或债券升值或获取红利、股息、利息等导致基金单位净值的增长,而基金单位净值上涨以后,投资者卖出基金单位数时所得到的净值差价,也就是投资的毛利。毛利扣掉买基金时的申购费和赎回费用就是真正的投资收益。 另一部分是基金分红收益:投资者获得的分红也是获利的组成部分。由于基金在经营过程中的风格不同。有些基金追求短期收益,有些追求长期收益。有些基金喜欢给投资者早分红,少积累;有些喜欢少分红,多积累。因此,投资者只看基金单位净值很难判断基金的优劣。要将基金单位净值、累计净值和分红状况结合起来,综合判断,才可能在众多良莠不齐的基金中遴选出好的基金。其次,基金的排名情况,可以作为我们选择投资基金的参考 。有专家认为,如果一只基金能连续三年以上,将业绩保持在同类基金排名的1/3以内,基本上就属于信得过的基金公司和基金经理。投资者还需要分析基金的经营风格和持股状况,分析该基金历史净值增长水平及稳定性。历史净值增长情况和稳定性是基金以往的业绩表现,虽然不能完全说明未来的情况,但是基金投资思路的延续性和连贯性,必然影响基金的未来收益水平。 科学选择进出场时机。与股票、债券相比,基金投资的费用较高。认购或申购时,要付认购费(申购)费,赎回还要付赎回费,而且费率较高。所以反复的买进卖出,无形中就加大了基金投资成本。投资者要经常了解经济信息,了解宏观市场,不要频繁的买进卖出。但也不是说,持有时间越长,收益就越大。2008年那场金融危机,果断清仓的基民们就收入不菲。真是“该出手时就出手”。进出场时机选择正确,会提高基金的投资收益。以股票型开放式基金为例:进场时,希望价格低一些,这样,同样的资金,就可以多买些份额。实际操作就需要结合股票市场来分析,如果股指在低谷,后市又有反弹趋势,而当天股市又在下跌,就可以大胆的买进。当股市涨到高点了,后市又有大幅调整趋势时,明智的选择就是“落袋为安”了。 选择适合自己的基金。基金类别很多,不同的投资理念,不同的经营风格,会让投资者眼花缭乱。投资者要根据自己的资金实力和风险耐受能力,科学选择基金,选择适合自己的基金。如果你喜欢冒风险,希望获得高收益的投资,就可以选择股票基金或成长型基金;若是保守一些,追求稳定的收入,就应选择债券基金或收入型基金。 选择基金资产组合,分散风险。混合搭配不同类型、不同基金公司、不同风格的基金,构建低风险定投组合,可以有效分散投资风险。投资者根据自己的风险承受力确定一个明确的投资目标,选择业绩较稳定的基金构成核心组合 。一般来说,大盘平衡型基金较适合长期投资的核心组合,在核心组合以外,不妨买进一些行业基金、新兴基金,以实现投资多元化并增加整个基金组合的收益。注意基金组合不宜太分散,根据自身的风险偏好持有三至五只优质而投资风格不接近的基金为佳。
选择好的基金,选择适合自己的开放式基金,可以为投资者带来理想的收益,同时也会伴随一定的风险。投资者只有正确把握市场脉搏,学会理性的分析,科学地选择,才可能在变幻莫测的基金市场获得理想的收益。
参考文献:
[1]孙可娜.证券投资理论与实务[m].北京:高等教育出版社,2009:230.