土地出让规划条件精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇土地出让规划条件，期待它们能激发您的灵感。

篇1

一、县(市、区)人民政府、东侨开发区管委会要高度重视国有土地使用权出让工作，主要领导和分管领导要高度负责，各相关部门要与时俱进，认真履行职责，处理好服务经济建设与依法行政的关系，秉公办事、不循私情、反腐倡廉，避免国有资产流失。

二、宗地供应应符合城乡规划各项要求。城乡规划行政主管部门要依据控制性详细规划出具规划设计条件和附图；规划设计条件应明确出让宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界限、开发期限等要求。

三、依法确定供地方式。国土资源管理部门要严格按照《划拨用地目录》、《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》等规定确定供地方式。

四、规范供地过程。土地出让应符合规定的程序，规范制定土地出让方案，按照法律规定的审批权限要求进行审批；出让计划、出让公告及出让结果应按照规定在中国土地市场网上公布；出让底价应经过集体决策；宗地的出让价格应不低于最低价标准、不低于政府拟定的宗地出让底价；土地出让后应签订规范的出让合同。

篇2

进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。

（一）全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。

凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。

（二）维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。

根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。

（三）建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。

因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。

二、适用范围

国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国

有土地使用权。主要指下列五种情形：

（一）原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的

（二）原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的

（三）原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的

（四）协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的

（五）涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。

三、处置方式

根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：

（一）经营性土地翻扩建的若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的将由政府优先收购储备，实行公开交易。

（二）非经营性土地翻扩建的若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。

（三）利用现有建筑改变土地用途的必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。

对于在年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。

对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》政办发[]50号精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用权登记原用途不变。

（四）司法裁决、项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的按照本意见相关条款执行。

五原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的报经县级市以上人民政府批准后，根据新规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。

四、程序和要求

根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：

（一）涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。

1规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。

2国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。

3土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》进入正常基建程序。

（二）涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。

规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办，意见报经政府批准后按照上款的程序进行。

（三）司法裁决、项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。

五、补缴地价

对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。

（一）容积率改变的根据具体情况相应调整土地出让金。

1超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的根据评估差价补缴土地出让金。

2自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的土地出让金不作调整。

3由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的根据评估差价可以相应调整出让金。

4定销商品房项目用地容积率改变的按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。

（二）土地用途调整的按照评估差额全额补缴土地出让金。

（三）行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。

（四）利用原建筑物将土地改变为经营性用途的年7月前已发生的土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。

年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的以及土地公开交易制度实施以后改变用途的划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、转让条件

根据《土地管理法》城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》国发[]15号文件规定，

土地使用权转让必须符合以下条件：

（一）出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。

（二）缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的还需提供土地完善手续的证明。

（三）按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25％以上不含土地出让金

（四）已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。

（五）工业用地依法转让后需续建或新建厂房的受让方须提供新的立项批复和规划意见。

（六）凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20％以上的政府实行优先收购。

城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。

经营性土地分割转让的转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。

规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。

七、土地登记

（一）进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。

（二）严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。

（三）土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆包括公寓式酒店超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。

（四）对改变土地利用规划条件的项目，未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。

八、建立协调机制

加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。

（一）建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取

通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。

（二）规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。

（三）规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的不予发放《建设工程施工许可证》

（四）严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的还需提供土地完善手续的材料。

（五）严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。

篇3

一、国有土地管理部门以追收土地出让金为诉讼标的案件的性质

在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。

要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。

二、追收土地出让金案件的两种不同类型

从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。

三、建筑容积率与土地出让金之间的关系

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地转让合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比例。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在目前的房地产市场上，开发商的暴利主要是从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房地产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地用途和建筑容积率着手。

四、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据

由于建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，我们可以进一步明确，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，仅有规划行政主管部门的同意是完全不行的，还必须取得国有土地管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后才能真正取得宗地的土地使用权。据了解，从我市清理工作中反映的情况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房地产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现这样的问题，不能不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，按照建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当及时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当及时追缴土地出让金，如果行政职能履行到位，也不会产生现在的问题。

五、建筑容积率增加的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为

在前面我们已经阐明，国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足《国有土地转让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。

六、建筑容积率增加与补交土地出让金计算方式的确定

国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。我们在审理中应当注意到四川省人民政府在下发的川府发[2005]15号文件中规定：凡是改变规划设计条件，超容积率的，必须按原楼面地价补交土地出让金。显然，川府发[2005]15号文件规定的精神与国务院、国土资源部对改变规划设计条件、超容积率应补交土地出让金的处理方式是不同的。按照下位法服从上位法的法学原理，如果国有土地管理部门按照川府发[2005]15号文件中规定的计算方式和计算出的金额提出诉讼请求的，在审理中不应予以采纳，而应当责成作为原告的国有土地管理部门变更计算方式，变更诉讼请求。2004年11月23日最高人民法院下发的《关于审理涉及国有土地使作权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条也作出了类似的规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定用途，当事人请求按照时同种用途土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

七、建筑容积率增加后受让人取得国有土地新价格的确定

土地出让金受地价的直接影响，宗地所处的区域位置不同、道路是否通达、对外交通是否便利、基础设施状况、人口密度等综合性因素都可能决定土地的商业价格。由于影响土地价格的因素众多，在不同区位，对于土地评估的方式、方法均有不同侧重。在专业地价评估中，各种影响土地价格的因素，均可以通过调整单项修正指数的方式对地价进行科学准确地评估。在解决因增加容积率而引起的补交土地出让金的诉讼案件中，显然要充分考虑建筑容积率的增加，对土地价格增加的影响因素，在案件审理中要采用修正容积率系数的方式计算土地出让金的具体数额。

一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：

宗地商业地价=基准地价×容积率修正系数×商业用地面积

宗地住宅地价=基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积

宗地地价=商业地价+住宅地价

例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）

商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.

商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）

居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）

估价结果：

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

篇4

市区上市地块必须是净地。即拟上市地块应达到土地征收到位、地上建（构）筑物拆除到位（包括经国土部门认定需要拆除的）、土地使用权收回到位、地上附着物赔付清除到位、应迁移的杆线迁移到位、四至清楚的要求。凡不具备净地出让条件的，不得上报市政府批准出让。

二、规范出让前期工作程序

1、地块出让工作由土地利用处牵头负责。土地利用处应根据年度土地供应计划适时组织实施。

2、拟出让的地块，由土地利用处提出规划设计条件编制建议，经分管领导同意后，由市土地储备中心与市规划部门联系并落实编制规划设计条件，交由土地利用处负责统一分发给土地调查中心、地价所、土地交易中心等部门，相关部门按各自职责分别做好相关工作。

3、地块上市应通过召开局业务会办会集体讨论决定，局业务会应提交的材料齐全后，土地利用处适时提请召开局业务会办会，形成纪要，并据此编制地块出让方案，报市政府审批。

三、严格土地交易行为

1、市土地交易中心加强对竞买人资格审查。根据即将建立的省土地信用平台，凡有欠缴土地出让价款、闲置土地等违约行为的，其竞买资格审查不予通过。竞买人若有隐瞒或提供虚假申请材料的，由其承担相应责任。

2、建立土地拍卖主持人库。土地拍卖实行“摇号主持，现场直播，全程录像”，具体操作办法按国土资（）83号文件的要求执行。

四、加强土地出让合同管理

1、按时签订土地出让合同。土地成交后，土地交易中心除按相关规定及时将成交时间、成交价款、成交单位等成交信息向社会公开外，还应同步将相关信息通过内部办公系统予以公布，并负责督促土地竞得人按成交确认书的约定及时到土地利用处办理出让手续，签订《国有建设用地使用权土地出让合同》。出让合同中应对投资额、违约金、开竣工时间等进行约定，规划设计条件对地上地下空间有明确要求的，也一并进行约定。

2、督促竞买人按期缴纳土地出让价款。土地出让合同签订后，土地利用处负责土地出让金的督促催收，并及时发出催缴通知书（样式附后）。财务处根据土地利用处提供的出让金缴纳要求及时向土地利用处反馈出让价款到账情况，并协助催收。分期付款以及欠缴土地出让价款的，财务处负责按出让合同约定分别计收银行同期利息和违约金。

3、规范交地程序，按时交地。交地工作由土地利用处牵头组织。出让地块所在地国土分局应及时提醒当地区政府或管委会（新城西区、蜀岗瘦西湖风景区管委会由所辖国土分局负责），及时做好交地准备工作，区政府或管委会的交地准备工作，应当在承诺的交地时日前一周完成，并通知市国土资源局组织交地（通知样式附后）。

土地交付时，土地利用处会同土地调查中心、土地交易中心、储备中心（储备地块）和国土分局、土地受让人以及所在地政府（管委会）相关人员，依据土地出让合同、勘测定界报告等资料对出让面积、界址和范围现场确认，填写《市区国有建设用地使用权出让地块交接书》（样式附后）。所交地块的界址由调查中心依据出让范围确定。地籍调查由土地调查中心负责。所在地政府（管委会）及其相关人员的组织由国土分局负责。

4、建立房地产用地开竣工申报制度。土地受让人应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报。申报工作由市国土资源局委托地块所在地国土分局负责，国土分局受理后应到地块开工或竣工现场进行核查并报土地利用处备案。在合同约定期限内未开工或竣工的，土地使用权人要在到期前30日内向所在地国土分局书面申报延迟原因。申请延期的，由分局受理，报市局土地利用处办理。未经批准，超过出让合同约定开工、竣工时间的，应根据有关规定处理。申报时，土地使用权人应填写《市区国有建设用地开竣工申报表》。申报开工的，应提供《施工许可证》或者其他开工证明文件、现场照片；申报竣工的，应提供综合验收报告或其他竣工证明文件、现场照片。

5、规范容积率调整补缴出让金行为。土地受让人应按出让合同约定的规划设计条件开发建设。不得擅自调整。对于经批准调整容积率等规划设计条件的，应当依法按照变更时容积率条件下的土地市场价格与变更前容积条件下的土地市场价格的差额补交土地出让金。

五、违约行为处理责任机制

1、土地成交后，土地竞得人未能按成交确认书约定在规定时间内缴足规定比例的出让金、签订出让合同构成违约的，应依据《国有建设用地使用权成交确认书》的约定，没收其缴纳的履约保证金，取消竞得资格。市土地交易中心负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

2、土地出让合同签订后，土地受让人未能按合同约定缴纳土地出让价款的，应依据《国有建设用地使用权出让合同》追究违约责任。土地利用处负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处提出依法处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

3、地块所在地区政府（管委会）未能按其承诺按时交地导致出让人违约的，应依据《国有建设用地使用权出让合同》和有关规定，追究相关方面的违约责任。土地利用处负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

4、土地受让人未能按合同约定在规定的时间内开、竣工的，或申请延期未获批准构成违约的，所在地国土分局负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。一、坚持“净地”出让

市区上市地块必须是净地。即拟上市地块应达到土地征收到位、地上建（构）筑物拆除到位（包括经国土部门认定需要拆除的）、土地使用权收回到位、地上附着物赔付清除到位、应迁移的杆线迁移到位、四至清楚的要求。凡不具备净地出让条件的，不得上报市政府批准出让。

二、规范出让前期工作程序

1、地块出让工作由土地利用处牵头负责。土地利用处应根据年度土地供应计划适时组织实施。

2、拟出让的地块，由土地利用处提出规划设计条件编制建议，经分管领导同意后，由市土地储备中心与市规划部门联系并落实编制规划设计条件，交由土地利用处负责统一分发给土地调查中心、地价所、土地交易中心等部门，相关部门按各自职责分别做好相关工作。

3、地块上市应通过召开局业务会办会集体讨论决定，局业务会应提交的材料齐全后，土地利用处适时提请召开局业务会办会，形成纪要，并据此编制地块出让方案，报市政府审批。

三、严格土地交易行为

1、市土地交易中心加强对竞买人资格审查。根据即将建立的省土地信用平台，凡有欠缴土地出让价款、闲置土地等违约行为的，其竞买资格审查不予通过。竞买人若有隐瞒或提供虚假申请材料的，由其承担相应责任。

2、建立土地拍卖主持人库。土地拍卖实行“摇号主持，现场直播，全程录像”，具体操作办法按国土资（）83号文件的要求执行。

四、加强土地出让合同管理

1、按时签订土地出让合同。土地成交后，土地交易中心除按相关规定及时将成交时间、成交价款、成交单位等成交信息向社会公开外，还应同步将相关信息通过内部办公系统予以公布，并负责督促土地竞得人按成交确认书的约定及时到土地利用处办理出让手续，签订《国有建设用地使用权土地出让合同》。出让合同中应对投资额、违约金、开竣工时间等进行约定，规划设计条件对地上地下空间有明确要求的，也一并进行约定。

2、督促竞买人按期缴纳土地出让价款。土地出让合同签订后，土地利用处负责土地出让金的督促催收，并及时发出催缴通知书（样式附后）。财务处根据土地利用处提供的出让金缴纳要求及时向土地利用处反馈出让价款到账情况，并协助催收。分期付款以及欠缴土地出让价款的，财务处负责按出让合同约定分别计收银行同期利息和违约金。

3、规范交地程序，按时交地。交地工作由土地利用处牵头组织。出让地块所在地国土分局应及时提醒当地区政府或管委会（新城西区、蜀岗瘦西湖风景区管委会由所辖国土分局负责），及时做好交地准备工作，区政府或管委会的交地准备工作，应当在承诺的交地时日前一周完成，并通知市国土资源局组织交地（通知样式附后）。

土地交付时，土地利用处会同土地调查中心、土地交易中心、储备中心（储备地块）和国土分局、土地受让人以及所在地政府（管委会）相关人员，依据土地出让合同、勘测定界报告等资料对出让面积、界址和范围现场确认，填写《市区国有建设用地使用权出让地块交接书》（样式附后）。所交地块的界址由调查中心依据出让范围确定。地籍调查由土地调查中心负责。所在地政府（管委会）及其相关人员的组织由国土分局负责。

4、建立房地产用地开竣工申报制度。土地受让人应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报。申报工作由市国土资源局委托地块所在地国土分局负责，国土分局受理后应到地块开工或竣工现场进行核查并报土地利用处备案。在合同约定期限内未开工或竣工的，土地使用权人要在到期前30日内向所在地国土分局书面申报延迟原因。申请延期的，由分局受理，报市局土地利用处办理。未经批准，超过出让合同约定开工、竣工时间的，应根据有关规定处理。申报时，土地使用权人应填写《市区国有建设用地开竣工申报表》。申报开工的，应提供《施工许可证》或者其他开工证明文件、现场照片；申报竣工的，应提供综合验收报告或其他竣工证明文件、现场照片。

5、规范容积率调整补缴出让金行为。土地受让人应按出让合同约定的规划设计条件开发建设。不得擅自调整。对于经批准调整容积率等规划设计条件的，应当依法按照变更时容积率条件下的土地市场价格与变更前容积条件下的土地市场价格的差额补交土地出让金。

五、违约行为处理责任机制

1、土地成交后，土地竞得人未能按成交确认书约定在规定时间内缴足规定比例的出让金、签订出让合同构成违约的，应依据《国有建设用地使用权成交确认书》的约定，没收其缴纳的履约保证金，取消竞得资格。市土地交易中心负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

2、土地出让合同签订后，土地受让人未能按合同约定缴纳土地出让价款的，应依据《国有建设用地使用权出让合同》追究违约责任。土地利用处负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处提出依法处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

篇5

一、本实施意见所称的用于农业土地开发的土地出让金是指本区从土地出让金收入中按规定比例划出的专账管理的资金。

本区土地出让金用于农业土地开发的比例，按土地出让平均纯收益15％确定，其中30％资金由市集中使用，70％资金由区集中使用。

土地出让平均纯收益标准是指：根据《财政部、国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》（财综[*]49号）中确定的本区地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值，具体标准为65元/平方米。

二、用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。区财政局应对农业土地开发资金实行专帐核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

三、调整现行政府预算收支科目，取消“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金”财政专户中划入的用于农业土地开发的资金。

四、市房地资源管理局根据办理的土地出让合同和土地出让金缴纳情况，按月统计各区(县)已缴清土地出让金的土地出让面积送市财政局，市财政局根据土地出让面积、土地出让平均纯收益标准等，计算应从土地出让金划缴的农业土地开发资金，并于次月10日前分别划入市、区(县)级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。

从土地出让金划缴的农业土地开发区级专项资金的计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本实施意见所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害毁损的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者区以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地的建设；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

六、市级专项资金50％用于宜农未利用地的开发，50％用于基本农田建设、改善农业生产条件的土地开发(主要指农业设施建设)；区级专项资金主要用于“农民向城镇集中”后的土地整理和复垦等。

七、财政部门负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理等工作；房地部门、农业部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。

八、区财政局会同有关部门每半年将用于农业土地开发的土地出让金收入、资金使用计划、支出情况上报市财政局、市房地局和市农委等部门。

九、区财政、房地会同审计等部门对用于农业土地开发的土地出让金的预算管理、支出范围等情况进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，予以通报；对于违反专账管理的，督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本实施意见规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，除追缴外，由相关部门追究有关人员责任。

十、对*年1月1日起缴入财政专户的土地出让金，按本实施意见规定提取用于农业土地开发的专项资金。

按区政府有关规定，*年已拨付给相关单位和部门的土地出让金中，属于应提取用于农业土地开发的土地出让金而未提取的，必须予以补提。补提用于农业土地开发的专项资金计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上缴市级专户，70％纳入区级专户。

篇6

第一章出让计划及前期工作

第一条本办法适用于*县城市规划控制区范围内所有经营性土地出让（工业用地除外），包括*工业园区、东华工业区片的综合用地出让。

第二条县国土资源局会同规划、建设、发改等部门根据经济社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和我县的房地产市场及商品房供求情况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经县人民政府批准。

第三条县规划局根据国有建设用地使用权年度出让计划，编制拟出让地块的修建性详细规划,按出让的时序会同国土、财政、建设等部门对拟出让地块进行现场踏勘，提出出让地块的初步规划设计条件和设计要求及规划用地图，提交规划建设、土地管理联席会议讨论。县规划局根据规划建设、土地管理联席会议讨论意见修改完善后出具出让地块的规划设计条件和设计要求及规划用地图。

第四条加大出让前期工作，努力实现“净地”出让，防止土地出让后，合同难以履行、项目不能按期开发，造成新的闲置和浪费。

城区出让地块的规划用地图确定后，涉及需土地征收的由县国土局会同所在街道（乡镇）做好土地征收及地面附着物（青苗、树木、鱼塘等）清理工作；涉及需农转用的由县国土局负责报批；涉及地块上的建筑物、构筑物由建设部门会同所在街道（乡镇）负责拆除；涉及杆线（地下管线）迁移的由县建设部门会同相关部门负责迁移；涉及国资收储的出让地块由县财政部门协调做好银行抵押物置换、房屋出租合同终止工作。城区出让地块地面杆线（地下管线）迁移及建设物、构筑物（附着物）拆除（清理）后，根据实际需要由县国土部门按出让地块的规划用地图所确定的界址线结合城市景观用围墙封闭，围墙修筑费用由国土部门承担并负责向开发商收回。如地块出让时需另行约定的事项应在土地出让须知或拍卖特别规定中给予明确。

第五条县国土局应当按照出让地块的规划设计条件和设计要求及规划用地图拟定招标拍卖挂牌出让地块的出让方案（包括出让公告、出让须知、拍卖特别规定）报县政府审定。

第二章城区国有建设用地使用权出让

第六条凡在*城区投资经营商业、旅游、金融、娱乐、服务业、商品房开发等用地，原则上应采取拍卖方式出让，涉及大宗地块及特殊项目的经县规划建设、土地管理联席会议同意后可采用招标挂牌方式出让。

第七条城区国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序按国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》执行。

第八条加大城区出让地块的宣传策划工作，国土部门原则上要在《今日*》、《衢州日报》、《浙江日报》、*县国土资源局门户网站、*县招标网、中国土地市场网等媒体土地出让公告，建设部门负责出让地块的前期宣传、策划和项目推荐工作。

第九条报名及资格审查。拍卖土地的报名受理工作由受委托的拍卖公司负责，挂牌土地的报名受理工作委托县招投标中心负责，报名情况汇总后，由资格审查小组进行竞争资格审查，资格审查小组由县招标中心会同监察局、国土局、规划局、建设局、财政局分管领导组成。

资格审查内容：投标人、竞买人必须具有公告上明确的申请条件，投标人、竞买人报名时须提供项目资金保障计划。到报名截止日在本县内尚有欠缴出让金的企业或个人不得参加竞投（买），中标人、竞得人原则上应在*注册成立有独立法人资格的公司(涉及商品房开发的除经县政府确认的自建自用或小规模用地受让者外应在*注册成立有独立法人资格的房地产开发公司)从事项目开发建设。

第十条招标拍卖挂牌的保留价实行集体决策，在临近截止时间前由县政府分管领导召集监察、国土、规划、建设、财政等部门领导共同确定，并严格执行保密制度，由县监察局负责保管相关结果，并于招标拍卖挂牌会的前30分钟送达主持人。

第三章地块交付及出让金收缴

第十一条土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地买受人严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。国土资源管理部门与财政部门要加强协作，建立国有土地出让及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间等相关资料及时抄送财政部门，财政部门应当及时将土地出让收支情况反馈给国土资源管理部门。财政部门、国土资源管理部门要与地方国库建立土地出让收入定期对账制度，对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据准确无误。

第十二条出让地块成交后，出让方在土地买受人交清全部地价款后，国土部门方可按出让须知或拍卖特别规定的时间内将土地交付土地买受人使用，土地交付工作由县国土资源部门会同规划、建设、财政等有关部门及土地买受人到现场踏勘并当场签订土地交付记录表。土地买受人未交清全部地价款的不得交付土地，且严格按照出让须知、拍卖特别规定及土地出让合同规定，对土地买受人不按时足额缴纳地价款的，按日加收违约金额1‰的滞纳金。

第十三条土地交付条件为“现状土地条件”，即出让地块上有建筑物、构筑物的，完成原有建筑物室内地坪以上部分拆除（构筑物的拆除参照执行）及建筑残渣清理（包括杆线、地上地下管道等迁移）；出让地块上仅有地面附着物的完成地面附着物（青苗、树木、鱼塘等）清理。出让土地交付给土地买受人前由县国土部门负责管理。

第四章开工建设及竣工验收

第十四条买受人自交清全部地价款之日起七日内，应与县规划部门签订规划建设履约合同，并按国有建设用地使用权出让金总额的10%缴纳规划建设履约保证金后（不计息），持建设项目的批准（核准、备案）文件和国有土地使用权出让合同，向县规划局领取建设用地规划许可证。逾期未签订履约合同的，县规划部门按日加收保证金款项1‰的滞纳金。规划建设履约保证金由规划部门凭建设、国土部门书面意见按下列规定退还：竞得人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定日期（或同意延建所另行约定的时间）和规划设计要求动工建设且开工率在50%以上者退还50%；按规划设计要求和约定日期竣工并通过有关部门综合验收合格后由规划部门退还40%的规划建设履约保证金，剩余10%在综合验收1年后无质量等投诉的再退还。如竞得人未能按照《国有建设用地使用权出让合同》约定日期（或同意延建所另行约定日期）开工建设或约定日期竣工并通过综合验收的，每延期一日，应向出让人分别支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，未按期开工或未按期竣工的两项违约金由规划部门在规划建设履约保证金中直接扣除，且出让人有权要求受让人继续履约。

第十五条及时做好规划设计方案审查。土地买受人完成土地交付后，必须严格按照土地拍卖规划指标及拍卖特别约定委托有相应资质的设计单位编制出让地块规划设计方案，按时报规划部门审批，规划部门自受理之日起15日内完成报送方案的审查并出具初步意见，符合规划设计条件和要求的，及时组织发改、国土、建设等部门对规划设计方案进行论证，形成书面方案论证意见，涉及重大或重要项目规划设计方案需邀请专家组认证咨询并提交县规划建设土地管理联席会议审定。根据审查意见，设计单位及时修改完善后再次报规划部门审批同意后组织实施。

第十六条土地买受人必须严格按照《国有土地使用权出让合同》在约定的动工日期内开工建设和约定的日期内完成项目施工建设并申请综合验收。买受人未能按照《国有土地使用权出让合同》约定期限和条件动工建设的（受让人申请延期开工建设并经出让人同意的除外），每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额0.3‰的违约金；超过合同约定的动工开发日期满一年未动工建设开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金总额20%的土地闲置费；超过合同约定的动工开发日期满二年未动工建设开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力造成动工开发迟延的除外。

第十七条实行预售许可证制度。房地产开发企业必须向建设部门报送相关资料（包括预售合同样本、销售价格及委托代收费用组成等）且除土地出让金外实际投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和交付日期，方可申请办理商品房预售登记，依法取得《商品房预售许可证》。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。

房地产开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10内公开开盘预售，并安排整栋房源对外销售、透明售房，公示的房源不得无故拒售，在签订商品房预售合同30日内应到建设房管部门进行备案登记。对违反规定者，建设部门将依据有关法律法规的相关规定，责令违规开发企业整改，整改完成前暂停该开发企业预售许可、预售合同签约、合同备案及权属登记等手续。

商品房销售价格由当事人协商议定，但必须报物价和建设房管部门备案。

房地产企业开发的商品房，必须经综合验收合格后，方可出售或出租。

第五章合同解除

第十八条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时付清土地使用权出让金的并延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第十九条解除出让合同的，由县国土部门书面向县政府提出，经县规划建设土地管理联席会议讨论同意后按法定程序执行。

第六章法律责任

第二十条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采取协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分。

第二十一条政府工作人员在土地招标拍卖挂牌活动中，接受贿赂、泄露秘密、、、的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条竞投（买）人以弄虚作假，采取欺骗手段或采取行贿、恶意串通等非法手段非法取得土地使用权的，由国土部门依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定进行处罚，对有关责任人由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条房地产企业未按法定要求进行房地产开发、建设和商品房销售行为的，由县政府相关职能部门依法处理。

篇7

为进一步深化工程建设项目审批制度改革，强化项目前期策划生成和审批前移服务，打造高质量发展营商环境，根据省、南通市及启东市工程建设项目审批制度改革实施方案，结合我市实际，制定本操作实施办法。

一、建设项目“拿地即开工”定义

建设项目“拿地即开工”，是指已确定建设内容的建设项目，利用土地出让完成前的准备阶段，出让地块意向建设单位先行开展项目的各项准备工作（包括确定勘察设计单位、地质勘探、设计试桩、方案和施工图设计、确定施工监理单位和施工现场临时水电等），同时各审批部门通过强化项目前期策划生成和业务协同，同步进行方案、施工图联合审查和各审批事项的预审查。在地块建设单位成交签订土地出让合同并交付土地出让金后，3个工作日内办结建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等业务事项，确保企业拿地即可开工建设。

二、实施范围

适用于出让土地类建设项目，且建设单位有提前开工意愿。涉及易燃易爆危险品、危险化学品的生产和储存或者技术难度特别复杂的建设项目，以及可能对工程质量安全、公共安全、生态环境保护产生严重后果的建设项目除外。

三、实施条件

1.项目用地规划条件、建设条件明确，项目用地符合土地利用总体规划、符合土地使用标准、符合国家供地政策等。

2.建设单位在签订土地出让合同后，已支付土地出让金和税金。

3.建设单位在项目推进过程中，能够积极高效地配合各审批部门按时序节点完成报批准备工作。

四、实施原则

1.自愿申请，承诺守信。以意向建设单位自愿申请为前提，填报《建设项目“拿地即开工”服务承诺书》（详见附件1），签字 盖章后提交申请。

2.依法合规，提前服务。对于通过申请的建设项目，各审批部门按照各自审批权限，提前介入项目设计方案和施工图技术审查，对项目各阶段申报事项进行预审查，对预审查情况提前告知。

3．并联审批，限时办结。各审批部门按照各自审批权限，对建设单位以“一张表单”方式提出的项目各阶段申报事项进行并 联审批，并在规定的时间内，同步办理各项开工前的手续。

五、主要流程

1.在签订成交确认书前，完成对出让地块项目规划设计方案

（含规划施工图）的技术审查及公示、建设用地规划预审、建设工程规划预审、施工图设计文件的技术审查，开展出让用地首次登记前相关手续。

2.在签订土地出让合同前，完成施工阶段各类合同归集的审

查、质安监备案。

3.在签订土地出让合同后，完成对前述手续的实施主体确认;完

成土地出让金缴纳后，同时核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工图审查合格证、建筑工程施工许可证。

4.在核发建筑工程施工许可证前，应完成环评、能评审批（备案）。

具体操作流程图见附件2。

六、操作要点1.建设项目用地评审通过（或政企双方确定供地拿地意向）后，建设单位有意向走“拿地即开工”程序的，可提交“拿地即开工”申请，申请通过后即启动“拿地即开工”程序。

2.项目启动“拿地即开工”程序后，自规部门依镇（街道、开发区）申请出具地块规划条件。建设单位根据规划条件，在地块挂牌出让公告后15个自然日内，完成项目方案及施工图设计文件的编制及报审，自规部门和行政审批部门通过业务协同方式，提前完成规划设计方案（含规划施工图）技术审查及公示。批前公示说明中可不体现建设单位名称。

3.规划设计方案（含规划施工图）技术审查及公示通过的项

目，市审图中心即开展施工图设计文件技术审查。

4.审图中心完成施工图设计文件技术审查后，在签订土地出让合同前，建设单位应完成施工、监理等合同签订和归集，完成质安监备案等。

具体实施进度时间节点要求见附件3。

七、程序中止

发生以下四种情形之一的，应当立即中止“拿地即开工”程

序：1．项目建设单位、建设地点和建设内容等发生重大变化的；

2．建设单位中途放弃的；3．建设单位未履行《建设项目“拿地即开工”服务承诺书》的；4．公示期间收到有效反馈意见需要调整方案的。

篇8

第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市、县（区）、自治县从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。

第三条根据*省人民政府《转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（粤府〔*〕59号）规定，我省从各市、县（市、区）土地出让金平均纯收益中划出20%用于农业土地开发，其中：70%作为本级农业土地开发资金，30%集中到省统一使用。

从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：

从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（20%）。

第四条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。财政部、国土资源部已根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况进行了制定、联合，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准附后。

第五条各级国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级财政部门、国土资源管理部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益征收标准和省政府规定的土地出让金20%用于农业土地开发的比例，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金。

第六条根据财政部规定，调整现行政府预算收支科目，将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中划入的用于农业土地开发的资金；增设850104项“其他土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。在“基金预算支出科目”第85类“土地有偿使用支出”下增设8503款“农业土地开发支出”，反映从土地出让金中划出的农业土地开发资金安排的农业土地开发支出。

第七条按本办法第五条计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算。清算时，按预算级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市、县（区）用于农业土地开发的土地出让金收入20%部分中的70%缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账；30%部分按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账，上划时请使用“一般缴款书”，预算科目填列政府性基金预算收入科目第85类第850103项“用于农业土地开发的土地出让金”。

第八条用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专账核算管理。各级财政部门应严格按照国家对部分土地出让金用于农业土地开发的规定，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发资金专账，按照规定的使用范围进行专款专用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

第九条本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地建设；国务院和各级人民政府规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

第十条各级国土资源部门负责组织农业土地开发专项资金的项目预算编制、初审、申报。各级财政部门负责农业土地开发专项资金的项目预算的审核批准、下达、资金的拨付和资金的使用监督管理工作；国土资源部门负责项目实施的监督检查及竣工验收等管理工作。

第十一条省财政厅和国土资源厅会同省监察厅、审计厅等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、预算管理、支出范围等进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，除通报外，对提取比例不足的，负责督促其限时足额划入，督促未果的，依法强行划入专账；对于违反专账管理的，负责督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除负责督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，由省财政厅负责追缴，并报省监察厅追究有关人员责任。

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为了贯彻落实国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔20**〕31号）和**省人民政府《关于加强土地节约集约利用工作的通知》（**政〔20**〕111号）等文件精神，加强对建设用地供后管理，节约集约利用土地，现就有关事项通知如下：

一、充分认识加强建设用地供后管理的重要性。对建设用地供后实施管理，是督促土地使用者依法用地，提高土地利用率，节约集约用地，防止国有土地资产流失的重要措施。各地要通过规范建设项目供地审批和实行竣工用地验收制度，切实加强建设项目用地全程管理，把好各个管理环节，努力提高全省土地集约利用水平，优化我省土地利用结构，为经济社会可持续发展提供用地保障。

二、加强土地出让合同管理。土地使用权出让，要按照《土地出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》的要求，对出让土地的开竣工期限、投资情况和土地使用条件等事项进行约定，严格土地供后开发利用管理，建立土地开发利用动态监管机制。对项目投资总额、固定资产投资额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑密度等任何一项指标未达到或者低于出让合同约定的标准，以及绿化比例、企业内部行政办公、生活服务设施用地所占比例超过出让合同约定标准的，市、县国土资源管理部门要按照出让合同的约定，向土地使用权人收取违约金，并要求自行拆除相应的绿化和建筑设施。

三、合理控制单宗土地供应规模，缩短开发周期。为了确保土地供应后能及时进行开发，各地要积极推行国有建设用地使用权“净地”出让，合理确定宗地出让规模，缩短开发周期。房地产开发用地以及其他无特殊要求的用地，约定的每宗地开发建设周期原则上不得超过3年。

四、采取有效措施，抓好闲置土地处置工作。要综合运用经济、法律和行政手段处置闲置土地，对因用地者自身原因造成国有土地有偿使用合同约定开工之日起满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3、或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，要责成用地单位缴纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，并责令限期复建；对逾期不复建或满2年未动工建设的，应依法收回土地使用权。对于以划拨方式取得的土地使用权，未按划拨决定书约定动工建设的，要责成用地单位限期开工；满1年的，要责成用地单位缴纳相当于划拨土地价款20%的土地闲置费；满2年的，应依法收回土地使用权。

五、严格对供后土地的用途和使用条件管理。土地使用者应当严格按照批准的用途或者出让合同约定的用途使用土地。确需改变用途的，应当按照出让合同的约定，按新用途的市场价补交土地出让金或者报经批准供地的人民政府批准依法收回重新出让。严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的单位和个人，必须按土地出让合同约定进行开发，不得擅自更改；确需改变容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部门同意，并按照同等地段土地的市场成交价，补交相应的土地差价。

六、进一步加强对土地入市的管理。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，并按转让后土地用途的市场价格扣除划拨土地使用权权益价格补缴土地出让金。严格出让土地使用权转让条件，出让土地使用权首次转让，必须符合法定或土地出让合同约定的转让条件；对不符合转让条件擅自转让的，要按非法转让土地使用权进行查处。

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各相关职能部门要依照职责分工，加强执法力度。切实履行职责，加强监督检查。对建设项目用地单位未按土地出让合同或划拨决定书规定使用土地的或未按要求完成投资建设的或验收不合格且不按要求进行整改的由相关监管部门依照法律、法规、规章等相关规定依法作出处置。对在建设用地批后监管过程中存在、、、索贿受贿行为的由纪检监察部门依法追究相关人员的责任。

（一）严格实行建设用地计划管理。各级国土资源部门要会同发改、经贸、规划、建设、房管等部门。每年的第四季度编制下一年度的建设用地供应计划，报经本级政府批准后向社会公布。凡未列入年度计划的原则上不予安排用地，确需调整的须经本级政府同意后，方可料理有关供地手续。

（二）科学制定供地方案。供地方案由国土资源部门会同发改、规划、环保等有关部门共同拟定。

（三）实行供地备案制度。宗地供地方案按规定权限上报备案审查。每宗供地成交之日起10个工作日内，将土地供应信息录入省土地供应管理系统。

（四）加强供地合同管理。土地出让合同和划拨决定书是国有建设用地批后监管的主要依据。要严格约定土地用途、项目投资额、投资强度、规划条件、开工竣工时间、土地价款、违约责任等内容。供应住宅用地需写入最高容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件。对非经营性用地改为经营性用地的应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（五）完善用地信息公开制度。各地要及时向社会公开供地计划、宗地供地方案、供地结果和实际开发利用等信息情况。

二、建立批后监管协同机制

（一）明确监管职责。县（市、区）政府、市风景旅游区管委会、工业园区管委会要对本辖区建设用地的供应和监管负总责。国土资源、发改、财政、监察、建设、规划、环保、经贸、工商、工业园区等有关职能部门要各司其职。共同加强国有建设用地批后监管工作。

1.国土资源部门要做好土地供应和项目用地竣工验收等工作。依照供地计划、土地用途、国家产业政策、规划设计条件以及环保要求进行供地。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必需采取招标拍卖挂牌等方式公开出让。工业用地的出让价格不得低于国家规定的最低价规范。依照土地划拨决定书、出让合同、建设用地批准书规定对用地单位的履约情况进行日常检查和竣工验收。不得受理土地登记申请。

2.发改部门要做好项目的审核、核准和备案工作。把好建设项目的可行性研究论证关。督促项目单位按批准、核准或备案的要求进行投资建设。对未进行用地预审的建设项目，不得料理项目的审核、核准和备案手续。

3.财政部门要做好土地出让收入的征收管理工作。督促用地单位依照土地出让合同规定。

4.规划、建设、房管部门要做好建设项目供地前的规划条件编制、审批工作和用地后的规划、建设施工、房屋销售等监督检查工作。依照节约集约原则和《土地利用现状分类》中华人民共和国国家规范省建设用地指标》等新的指标要求。不得擅自调整。对项目用地的规划及工程建设等情况进行监督检查，督促项目单位按规划及工程建设要求进行建设。对未取得合法用地手续的建设项目，不得发放相关的规划、施工许可证、料理房屋所有权登记手续。

5.监察部门要做好土地供应过程的监督工作。依法进行责任追究。

6.经贸、中小企业管理部门和工业园区要做好项目投资金额到资情况的监督检查工作。及时将项目用地监管情况通报给相关职能部门。

7.对未取得合法用地手续的建设项目。

（二）加强监督检查。国土资源、规划、建设等相关职能部门要切实履行职责。不能影响用地单位的正常施工和生产。监督检查的主要内容：

1.否按土地出让合同约定的期限及时足额缴纳土地出让金；属于划拨土地的否交清了有关规费。

2.否在规定期限内完成规划、建设等动工开发建设前的相关审批手续。

3.否按照规定的土地用途进行土地开发和利用；

4.否按照规定的容积率、建筑密度、绿地率等规划条件进行建设；

5.否存在少批多占和移位用地问题；

6.否存在违规转让、出租、抵押土地使用权；

7.相关职能部门需要列入监督检查的其他内容。

每半年要对经依法批准的新增建设用地和土地供应的情况，各地要建立建设项目用地定期检查制度。进行一次全面自查，对检查中发现的问题要及时纠正，对土地违法违规行为进行处置。

三、完善建设项目竣工用地验收制度

（一）建立建设项目综合验收制度。各地要为建设项目竣工验收提供高效快捷服务。作为建设项目竣工综合验收的一项内容。建设项目竣工验收中，没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的不得通过竣工验收。

（二）加强对建设项目用地竣工验收工作。国土资源部门要严格对照项目用地供地规定的内容逐项验收。重点检查是否改变土地用途，否存在闲置现象；对经营性用地重点检查是否超容积率和增加建筑密度减少绿地等；对工业用地重点检查土地用途、投资强度、建筑密度、绿地率、行政办公及生活服务设施用地面积是否符合土地出让合同规定，用地范围内是否建有成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。对不按土地出让合同或划拨决定书约定要求进行开发的依照合同约定追究土地使用者相应的违约责任。

四、加大违法违规责任追究

（一）加大闲置土地处置力度。各地要依照闲置土地处置政策。特别是闲置的工业用地，要加大盘活力度，新引进企业要首先使用闲置土地。根据《闲置土地处置方法》有关规定，下列土地可认定为闲置土地：

1.土地出让合同或划拨决定书或建设用地批准书约定开工期限的自期满之日起满1年未动工开发建设的

2.土地出让合同或划拨决定书或建设用地批准书未约定开工建设期限的自土地出让合同或划拨决定书生效之日起满1年未动工开发建设的

3.规定的建设期限内虽已动工开发建设。

4.规定的建设期限内虽已动工开发建设。

闲置土地可以按下列方法进行处置：

1.料理延期建设手续。

2.土地闲置满一年不满两年的按出让或划拨土地价款的20%征收闲置费；

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1、采取净地（期地）方式出让土地。只要国土资源管理部门或土地储备机构与区级政府（含开发区管委会，下同）或原用地单位签订拆迁承包协议（或补偿协议），在相关区政府（含开发区管委会）处理好土地和地上物的产权、补偿安置等经济、法律关系的前提下，可提前实施土地出让。

2、取消国土资源部门土地使用权交易服务费。

3、改变单一的拍卖供地方式。对可用于开发的经营性用地，采取灵活性的供地方式，即可以通过招标、拍卖、挂牌3种方式进行出让。

4、分块出让、分期付款、分割发证。对大面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让。对正在拆迁的项目，根据拆迁进度可采取分期付款、分割发证。

5、（1）适当降低土地出让总价款首付款比例。对土地出让总价款5000万元以上的项目，土地出让总价款首付50%（含5000万元）；土地出让总价款在5000万元以下的，于成交日一次性付清（兴城市、绥中县、建昌县参照执行，土地出让总价款及首付比例由各县（市）自行制定）。

（2）放宽新出让地块总价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，受让人交付土地出让总价款首付款后，并于2009年12月31日前开工建设的，土地出让总价款在5000万元以上（含5000万元）的允许在6个月内付清土地出让总价款；土地出让总价款在1亿元以上（含1亿元）的允许在12个月内付清土地出让总价款。足额上缴超过1亿元以上（含1亿元）土地出让总价款的开发企业，城市基础设施配套费中的公交厂站配套费和水源建设费减免10%（兴城市、绥中县、建昌县参照执行，土地出让总价款支付期限及城市基础设施配套费的减免比例由各县（市）自行制定）。

（3）受让人交付土地出让总价款首付款后，视为土地使用证发放，可办理开发的相关手续。

二、规划方面

1、因地制宜，适当调整容积率。规划实施过程中，要严格控制建筑密度和绿化率，对依法批准的规划和取得国有土地使用权出让合同的地块，在满足相关技术规范的前提下，可适当修改容积率等规划条件，但需补交新增加建筑面积的土地出让金和行政规费。

2、建筑物的阁楼（坡屋顶内设楼梯）建筑面积，按国家《建筑工程建筑面积计算规范》计算，建筑面积暂不计算容积率。

3、全面启动县城房地产市场，合理做好乡、镇建设规划，加快推进农村城市化进程，通过村屯改造腾出土地并依法办理土地征用手续后，依托本地资源，大力发展工业地产、商业地产、教育地产、旅游地产。

三、金融扶持方面

1、鼓励支持银企对接，积极推进融资租赁等房地产信贷产品创新和担保方式创新。

2、加大房地产信贷的有效投放力度，对实行浮动贷款利率的一律采用下限标准。对到期未能偿还债务的房地产开发企业视企业项目开况给予延期。

3、积极推进房地产抵押登记工作。房地产开发单位领取《商品房（预）销售许可证》后，未销售的房屋如未办理过在建工程抵押，需要办理抵押登记的，经产权处初始登记销售楼盘备案后，可视同在建工程抵押，抵押房屋预（销售）款由贷款银行负责监督管理。

四、户籍方面

鼓励外埠人员到我市购买商品房，买卖双方签定《商品房买卖合同》并到主管部门备案，经公安部门审核后，即可将户口迁移到购房所在地。

五、行政审批方面

房地产开发企业向审批部门递交的资料齐全，手续完备，符合法律规定，属市级以下审批权限的，有关部门在开发企业受让土地之日起30个工作日内办完审批手续，在按规定缴纳规费的基础上，发放施工许可证，开工建设。

1、主要审批事项实行进入市行政服务中心集中一条龙审批，具体涉及部门及审批事项为：国土局提供用地单位交付土地出让金首付款证明材料；发改委的项目立项，规划局的建设用地及建设工程规划许可；环保局的环境影响评价许可；建委的扩初审计审查、施工许可；消防局的建筑工程消防设计审核；人防办的人防工程设计审查及易地修建防空地下室审批。上述7部门从3月1日起派2名以上审批业务骨干到市行政服务中心设立审批窗口，审批部门要充分授予窗口工作人员审批权，实行领导坐班，实现在服务中心一条龙审批，在申报手续齐全的条件下，30个工作日内办结审批事项，使企业达到开工条件。具体操作并审批流程由市审批办组织有关部门制定。

2、次要审批事项实行并联审批或补办。如建委的企管、质监、安监、物管、公用事业、墙改等审批事项，民政的地名审批，卫生的预评价，气象的防雷设计，地震的抗震审查，商业的水泥用散手续审批等实行审批联系单一表式并联审批，或分头补办，开发企业从领取施工许可之日起60个工作日内补办完有关审批手续。

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一、加强收入管理

（一）收入范围。中心城区国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。

（二）管理职责。土地出让收入是政府性基金收入，收支应全额纳入本级政府基金预算管理。收入全部缴入“非税收入汇缴结算户”，经清算后及时缴入国库或财政专户，支出通过本级政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。市国土资源局、市财政局要按照职责分工，相互配合，做好土地出让收支管理工作。市国土资源局依法对中心城区内的土地资源实行集中管理，负责对中心城区的土地资源进行详查，依据规划部门提供的控制性详细规划及规划设计条件，会同规划部门拟定中心城区土地收储和出让计划；对收储土地进行整理和出让；负责土地出让收入的执收工作，按土地出让宗地建立基础台账。市财政局负责中心城区国有土地出让收支管理工作，编制国有土地出让收支预算，填报土地出让收支统计表。

（三）征缴、清算程序。

1、土地出让保证金的缴退。凡国有土地使用权实行网上挂牌出让的，由市国土资源局会同市财政局按照网上挂牌出让的有关规定，在指定银行开设网银保证金专用账户，专门用于保证金缴纳。参与网上挂牌出让的竞买人将保证金缴入网银保证金专用账户，竞得人支付的保证金，应在国有土地使用权出让合同生效后抵作宗地出让价款，并在挂牌出让结束后三个工作日内缴入“非税收入汇缴结算户”；未竞得人支付的保证金及时予以退还，不计利息。网银保证金专用账户仅用于网上挂牌出让，平时一般无余额。以其他方式出让国有土地使用权其保证金缴入“非税收入汇缴结算户”。竞得人支付的保证金在出让合同生效后，抵作宗地出让价款；未竞得人支付的保证金在3个工作日内予以退还。

2、土地出让收入的缴款。市国土资源局根据土地出让合同和划拨用地批准文件，开具“**市非税收入缴款通知书”，由国有土地使用权受让人在规定时间内到非税收入银行缴纳土地出让收入。各非税收入银行收到受让人缴款后，向缴款人开具“**省非税收入一般缴款书”，并及时将土地出让收入划转到“非税收入汇缴结算户”。

3、土地出让收入的汇缴清算。实行招拍挂的土地出让收入缴入“非税收入汇缴结算户”后，由市国土资源局依据国家相关政策，编制《土地出让收入清算单》，送市财政局审核。属代收代缴的税费等往来资金在“非税收入汇缴结算户”直接划转；土地出让收入全额缴入国库专户或金库，纳入基金预算管理。

二、明确支出管理范围

土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、支工支出、城市建设支出、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及其他支出等。

（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

（二）土地开发支出。主要是指因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关财务费用等支出。

（三）支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。按照省财政厅、国土资源厅《关于转发财政部、国土资源部<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知》规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，按土地出让平均纯收益的15%计提。

（四）支工支出。新建、扩建工业项目所缴纳的土地出让收入，在扣除成本性支出及计提专用资金后的余额，全部作为财源发展专项资金，用于项目区内征地、拆迁补偿支出、土地开发支出和项目投资奖励支出等。

（五）城市建设支出。一是从土地净收益中按不低于20%的比例安排；二是从新建的城市道路两侧各200米的土地出让净收益中，按50%比例安排；三是从城市基础设施建设综合服务费（南城区8.5平方公里内的行政事业单位划拨用地，按从每平方米100元的标准收取）中安排。主要用于偿还因城市基础设施建设形成的债务及城市基础设施建设支出。

（六）国有土地收益基金支出。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》文件精神，从土地净收益中按10%计提。主要用于土地收购储备及整理等相关费用支出。

（七）城镇廉租住房保障支出。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，从土地出让收入中扣除成本费用后按10%计提，主要用于解决城市低收入家庭住房困难问题。

（八）补贴掇刀区城建支出。对掇刀区20**年以前城市建设形成的历史欠账，由市财政局进行清理、锁定，确定补贴基数，在每年的土地收益中予以安排。《**市人民政府关于印发**市城区土地收益征收管理试行办法》文件中有关市、区分成比例的规定停止执行。

（九）其他支出。包括土地使用权出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费以及支付破产或改制国有企业职工安置费用、规划部门编制控制性详细规划所需费用及相关政策允许在土地收益中列支的其它支出等。

三、建立、健全预决算制度

编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。每年年度末，各相关部门应当严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算，并分别纳入政府性基金收支决算，报财政部门审核汇总后，编入市综合财政预算，向市人民政府报告。

篇13

为提高土地节约集约利用水平，推进产业结构优化和经济转型升级，根据《省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、《省人民政府关于加快工业转型升级的实施意见》（浙政发〔2008〕80号）等文件精神，就加强我市工业用地转让管理提出如下实施意见：

一、总体要求

坚持以科学发展观为指导，围绕工业用地“退低进高”，坚持新兴产业培育和传统产业提升并举，加快淘汰落后产能和减少低效产能用地，推动传统产业向先进制造业提升，切实提高土地资源节约集约利用水平，推进产业结构优化升级，实现经济可持续发展。

二、基本原则

（一）规划管控原则。综合考虑经济社会发展和资源环境现状，按照城镇规划、开发区和镇街道工业功能区规划定位，科学合理推进工业用地“二次开发”，规范有序转让工业用地。

（二）高效利用原则。尊重历史事实并兼顾土地管理政策，按照国家现行法律法规政策，积极稳妥推进工业用地节约集约利用，加快土地投入和产出，提高土地利用效率，鼓励工业用地向集约高效利用产业项目转让，杜绝新的低效用地行为。

（三）政府联审原则。依据相关政策，鼓励和引导工业建设用地原使用权人及相关权利人不断提高土地利用水平，切实加强工业用地转让监管，实行政府相关部门联审备案制度，确保规范有序推进。

三、加强工业用地转让管理

工业用地转让是指土地使用者将工业用途土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

（一）工业用地转让，必须同时具备下列条件

1.按土地出让合同约定已支付全部土地使用权出让金、滞纳金、违约金及相关税费，并取得建设用地使用权证。

2.不改变土地出让合同约定的土地用途和建设规划条件等。对于受让人拟改变原工业用途中不同行业类别的，应取得规划建设、经信等部门审查同意后，方可根据有关政策相应调整土地出让合同；属于特殊行业的，还须征得安监、环保、消防等部门同意。

3.除土地使用权出让金外，投资额已达开发投资总额25%以上，且实际开发建设建筑面积已达到合同约定开发建筑总面积25%以上。

4.土地权属无争议、无违法用地（或违法用地已处理完毕)、无违章建（构）筑物、未设定抵押（抵押权人同意转让的除外）或他项权利登记。

5.工业用地一般不得分割转让，如分割转让的，须经规划建设、国土资源、安监、消防等部门批准。

6.受让方实施新建、扩建、改建工业投资项目须符合我市工业投资项目准入评价要求。

7.已达到出让合同约定的其他转让前提条件。

（二）工业用地转让程序

1.转让、受让双方向所在镇街道提出书面申请，如实申报转让价格，申请转让方提供原土地出让合同和原立项文件或项目投资协议，受让方提交拟投资项目可行性报告等资料。

2.所在镇街道负责初审转让方用地是否符合工业用地转让条件，受让方是否符合开发区（工业功能区）规划、镇街道产业布局规划、产业准入条件、用地及建设要求等。对转让方用地须经相关中介评估机构对已投资状况进行评估，根据原土地出让合同，对履约状况进行评价认定。

3.初审并通过评估符合转让条件的，转让方案报送市行政服务中心国土资源窗口，窗口审核受理后将受让项目可行性报告等相关资料提交市工业项目准入评价领导小组（或其办公室）组织准入评审。通过评审的，凭评审意见书先办理转让房屋所有权过户，然后再办理土地使用权转让手续。

（三）土地使用权转让应当签订转让合同

转让合同不得违背国家法律、法规规定和原合同及《产业用地投资建设协议》的约定。国有建设用地使用权全部转让后，原土地出让合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。

（四）完善转让项目竣工复核验收制度

对于未经复核验收而急需转让工业用地，转让合同应进一步明确相关控制指标及要求。对于投资强度、建筑容积率，原土地出让合同有明确要求的按原要求执行，无明确要求的，按市现行有关标准重新约定，并签订补充协议。项目竣工后，须经复核验收，并办理土地重次登记。到期未通过复核验收的，按土地出让合同、补充协议及有关约定追究相应违约责任。

四、工作要求

（一）提高认识，加强领导。加强工业用地转让管理，是加快经济转型升级，优化资源要素配置的客观要求，是有效破解发展中要素瓶颈、拓宽发展空间的迫切需要，对于加快产业结构调整和提高土地利用效率具有十分重要的意义。国土资源部门要加强对土地市场的监管，严肃查处违法违规转让行为，法院、公安、监察、规划建设、工商、税务等部门要通力协作、密切配合，共同维护土地市场的正常秩序。法院在公开处置工业用地资产时，应明确地块产业项目类别、投资强度等相关准入标准，并将此作为公开处置的前置条件。

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二、严禁利用行政企事业单位土地修建住宅等项目。各行政企事业单位必须按土地规划确定的用途使用土地。不得在批准作办公、生产等用途的土地上以修建职工住宅等方式变更或变相变更土地用途，侵占和损害国家利益。

机关、学校、医院等各类行政事业单位土地属行政划拨用地，只能用于办公、教学、医疗及配套设施建设，严禁巧立名目以修建专家楼、宾馆（招待所）、职工住宅等方式改变土地用途。工业用地只能用于企业从事工业生产，严禁以任何方式修建住宅项目。

需修建住宅项目的，应当在商业住宅用地招拍挂中通过公开方式竞买。以前个别特殊项目因生产、教学等需要，确需配套修建住宅项目，已经审批同意的，应严格规范管理，严格控制修建规模和修建条件，并与生产、教学场地隔离单独修建，形成相对独立区域。且必须由土地使用权人自行全部投资修建，不允许集资修建，也不允许由施工企业垫资修建，在工程建设中必须首先保证民工工资的足额发放。该配套建设必须按规划建设行政主管部门审批的规划设计条件（包括规模、用途、容积率、绿地率、建筑密度、使用年限）修建，不得出售或变相出售，不得改变使用用途，相关职能部门也不得办理任何产权分户手续。