土地出让规划条件精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地出让规划条件，期待它们能激发您的灵感。

篇1

一、县(市、区)人民政府、东侨开发区管委会要高度重视国有土地使用权出让工作，主要领导和分管领导要高度负责，各相关部门要与时俱进，认真履行职责，处理好服务经济建设与依法行政的关系，秉公办事、不循私情、反腐倡廉，避免国有资产流失。

二、宗地供应应符合城乡规划各项要求。城乡规划行政主管部门要依据控制性详细规划出具规划设计条件和附图；规划设计条件应明确出让宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界限、开发期限等要求。

三、依法确定供地方式。国土资源管理部门要严格按照《划拨用地目录》、《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》等规定确定供地方式。

四、规范供地过程。土地出让应符合规定的程序，规范制定土地出让方案，按照法律规定的审批权限要求进行审批；出让计划、出让公告及出让结果应按照规定在中国土地市场网上公布；出让底价应经过集体决策；宗地的出让价格应不低于最低价标准、不低于政府拟定的宗地出让底价；土地出让后应签订规范的出让合同。

篇2

进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。

（一）全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。

凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。

（二）维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。

根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。

（三）建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。

因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。

二、适用范围

国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国

有土地使用权。主要指下列五种情形：

（一）原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的

（二）原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的

（三）原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的

（四）协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的

（五）涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。

三、处置方式

根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：

（一）经营性土地翻扩建的若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的将由政府优先收购储备，实行公开交易。

（二）非经营性土地翻扩建的若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。

（三）利用现有建筑改变土地用途的必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。

对于在年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。

对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》政办发[]50号精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用权登记原用途不变。

（四）司法裁决、项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的按照本意见相关条款执行。

五原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的报经县级市以上人民政府批准后，根据新规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。

四、程序和要求

根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：

（一）涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。

1规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。

2国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。

3土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》进入正常基建程序。

（二）涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。

规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办，意见报经政府批准后按照上款的程序进行。

（三）司法裁决、项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。

五、补缴地价

对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。

（一）容积率改变的根据具体情况相应调整土地出让金。

1超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的根据评估差价补缴土地出让金。

2自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的土地出让金不作调整。

3由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的根据评估差价可以相应调整出让金。

4定销商品房项目用地容积率改变的按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。

（二）土地用途调整的按照评估差额全额补缴土地出让金。

（三）行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。

（四）利用原建筑物将土地改变为经营性用途的年7月前已发生的土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。

年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的以及土地公开交易制度实施以后改变用途的划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、转让条件

根据《土地管理法》城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》国发[]15号文件规定，

土地使用权转让必须符合以下条件：

（一）出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。

（二）缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的还需提供土地完善手续的证明。

（三）按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25％以上不含土地出让金

（四）已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。

（五）工业用地依法转让后需续建或新建厂房的受让方须提供新的立项批复和规划意见。

（六）凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20％以上的政府实行优先收购。

城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。

经营性土地分割转让的转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。

规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。

七、土地登记

（一）进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。

（二）严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。

（三）土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆包括公寓式酒店超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。

（四）对改变土地利用规划条件的项目，未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。

八、建立协调机制

加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。

（一）建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取

通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。

（二）规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。

（三）规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的不予发放《建设工程施工许可证》

（四）严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的还需提供土地完善手续的材料。

（五）严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。

篇3

一、国有土地管理部门以追收土地出让金为诉讼标的案件的性质

在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。

要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。

二、追收土地出让金案件的两种不同类型

从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。

三、建筑容积率与土地出让金之间的关系

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地转让合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比例。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在目前的房地产市场上，开发商的暴利主要是从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房地产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地用途和建筑容积率着手。

四、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据

由于建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，我们可以进一步明确，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，仅有规划行政主管部门的同意是完全不行的，还必须取得国有土地管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后才能真正取得宗地的土地使用权。据了解，从我市清理工作中反映的情况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房地产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现这样的问题，不能不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，按照建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当及时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当及时追缴土地出让金，如果行政职能履行到位，也不会产生现在的问题。

五、建筑容积率增加的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为

在前面我们已经阐明，国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足《国有土地转让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。

六、建筑容积率增加与补交土地出让金计算方式的确定

国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。我们在审理中应当注意到四川省人民政府在下发的川府发[2005]15号文件中规定：凡是改变规划设计条件，超容积率的，必须按原楼面地价补交土地出让金。显然，川府发[2005]15号文件规定的精神与国务院、国土资源部对改变规划设计条件、超容积率应补交土地出让金的处理方式是不同的。按照下位法服从上位法的法学原理，如果国有土地管理部门按照川府发[2005]15号文件中规定的计算方式和计算出的金额提出诉讼请求的，在审理中不应予以采纳，而应当责成作为原告的国有土地管理部门变更计算方式，变更诉讼请求。2004年11月23日最高人民法院下发的《关于审理涉及国有土地使作权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条也作出了类似的规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定用途，当事人请求按照时同种用途土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

七、建筑容积率增加后受让人取得国有土地新价格的确定

土地出让金受地价的直接影响，宗地所处的区域位置不同、道路是否通达、对外交通是否便利、基础设施状况、人口密度等综合性因素都可能决定土地的商业价格。由于影响土地价格的因素众多，在不同区位，对于土地评估的方式、方法均有不同侧重。在专业地价评估中，各种影响土地价格的因素，均可以通过调整单项修正指数的方式对地价进行科学准确地评估。在解决因增加容积率而引起的补交土地出让金的诉讼案件中，显然要充分考虑建筑容积率的增加，对土地价格增加的影响因素，在案件审理中要采用修正容积率系数的方式计算土地出让金的具体数额。

一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：

宗地商业地价=基准地价×容积率修正系数×商业用地面积

宗地住宅地价=基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积

宗地地价=商业地价+住宅地价

例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）

商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.

商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）

居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）

估价结果：

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

篇4

市区上市地块必须是净地。即拟上市地块应达到土地征收到位、地上建（构）筑物拆除到位（包括经国土部门认定需要拆除的）、土地使用权收回到位、地上附着物赔付清除到位、应迁移的杆线迁移到位、四至清楚的要求。凡不具备净地出让条件的，不得上报市政府批准出让。

二、规范出让前期工作程序

1、地块出让工作由土地利用处牵头负责。土地利用处应根据年度土地供应计划适时组织实施。

2、拟出让的地块，由土地利用处提出规划设计条件编制建议，经分管领导同意后，由市土地储备中心与市规划部门联系并落实编制规划设计条件，交由土地利用处负责统一分发给土地调查中心、地价所、土地交易中心等部门，相关部门按各自职责分别做好相关工作。

3、地块上市应通过召开局业务会办会集体讨论决定，局业务会应提交的材料齐全后，土地利用处适时提请召开局业务会办会，形成纪要，并据此编制地块出让方案，报市政府审批。

三、严格土地交易行为

1、市土地交易中心加强对竞买人资格审查。根据即将建立的省土地信用平台，凡有欠缴土地出让价款、闲置土地等违约行为的，其竞买资格审查不予通过。竞买人若有隐瞒或提供虚假申请材料的，由其承担相应责任。

2、建立土地拍卖主持人库。土地拍卖实行“摇号主持，现场直播，全程录像”，具体操作办法按国土资（）83号文件的要求执行。

四、加强土地出让合同管理

1、按时签订土地出让合同。土地成交后，土地交易中心除按相关规定及时将成交时间、成交价款、成交单位等成交信息向社会公开外，还应同步将相关信息通过内部办公系统予以公布，并负责督促土地竞得人按成交确认书的约定及时到土地利用处办理出让手续，签订《国有建设用地使用权土地出让合同》。出让合同中应对投资额、违约金、开竣工时间等进行约定，规划设计条件对地上地下空间有明确要求的，也一并进行约定。

2、督促竞买人按期缴纳土地出让价款。土地出让合同签订后，土地利用处负责土地出让金的督促催收，并及时发出催缴通知书（样式附后）。财务处根据土地利用处提供的出让金缴纳要求及时向土地利用处反馈出让价款到账情况，并协助催收。分期付款以及欠缴土地出让价款的，财务处负责按出让合同约定分别计收银行同期利息和违约金。

3、规范交地程序，按时交地。交地工作由土地利用处牵头组织。出让地块所在地国土分局应及时提醒当地区政府或管委会（新城西区、蜀岗瘦西湖风景区管委会由所辖国土分局负责），及时做好交地准备工作，区政府或管委会的交地准备工作，应当在承诺的交地时日前一周完成，并通知市国土资源局组织交地（通知样式附后）。

土地交付时，土地利用处会同土地调查中心、土地交易中心、储备中心（储备地块）和国土分局、土地受让人以及所在地政府（管委会）相关人员，依据土地出让合同、勘测定界报告等资料对出让面积、界址和范围现场确认，填写《市区国有建设用地使用权出让地块交接书》（样式附后）。所交地块的界址由调查中心依据出让范围确定。地籍调查由土地调查中心负责。所在地政府（管委会）及其相关人员的组织由国土分局负责。

4、建立房地产用地开竣工申报制度。土地受让人应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报。申报工作由市国土资源局委托地块所在地国土分局负责，国土分局受理后应到地块开工或竣工现场进行核查并报土地利用处备案。在合同约定期限内未开工或竣工的，土地使用权人要在到期前30日内向所在地国土分局书面申报延迟原因。申请延期的，由分局受理，报市局土地利用处办理。未经批准，超过出让合同约定开工、竣工时间的，应根据有关规定处理。申报时，土地使用权人应填写《市区国有建设用地开竣工申报表》。申报开工的，应提供《施工许可证》或者其他开工证明文件、现场照片；申报竣工的，应提供综合验收报告或其他竣工证明文件、现场照片。

5、规范容积率调整补缴出让金行为。土地受让人应按出让合同约定的规划设计条件开发建设。不得擅自调整。对于经批准调整容积率等规划设计条件的，应当依法按照变更时容积率条件下的土地市场价格与变更前容积条件下的土地市场价格的差额补交土地出让金。

五、违约行为处理责任机制

1、土地成交后，土地竞得人未能按成交确认书约定在规定时间内缴足规定比例的出让金、签订出让合同构成违约的，应依据《国有建设用地使用权成交确认书》的约定，没收其缴纳的履约保证金，取消竞得资格。市土地交易中心负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

2、土地出让合同签订后，土地受让人未能按合同约定缴纳土地出让价款的，应依据《国有建设用地使用权出让合同》追究违约责任。土地利用处负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处提出依法处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

3、地块所在地区政府（管委会）未能按其承诺按时交地导致出让人违约的，应依据《国有建设用地使用权出让合同》和有关规定，追究相关方面的违约责任。土地利用处负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

4、土地受让人未能按合同约定在规定的时间内开、竣工的，或申请延期未获批准构成违约的，所在地国土分局负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。一、坚持“净地”出让

市区上市地块必须是净地。即拟上市地块应达到土地征收到位、地上建（构）筑物拆除到位（包括经国土部门认定需要拆除的）、土地使用权收回到位、地上附着物赔付清除到位、应迁移的杆线迁移到位、四至清楚的要求。凡不具备净地出让条件的，不得上报市政府批准出让。

二、规范出让前期工作程序

1、地块出让工作由土地利用处牵头负责。土地利用处应根据年度土地供应计划适时组织实施。

2、拟出让的地块，由土地利用处提出规划设计条件编制建议，经分管领导同意后，由市土地储备中心与市规划部门联系并落实编制规划设计条件，交由土地利用处负责统一分发给土地调查中心、地价所、土地交易中心等部门，相关部门按各自职责分别做好相关工作。

3、地块上市应通过召开局业务会办会集体讨论决定，局业务会应提交的材料齐全后，土地利用处适时提请召开局业务会办会，形成纪要，并据此编制地块出让方案，报市政府审批。

三、严格土地交易行为

1、市土地交易中心加强对竞买人资格审查。根据即将建立的省土地信用平台，凡有欠缴土地出让价款、闲置土地等违约行为的，其竞买资格审查不予通过。竞买人若有隐瞒或提供虚假申请材料的，由其承担相应责任。

2、建立土地拍卖主持人库。土地拍卖实行“摇号主持，现场直播，全程录像”，具体操作办法按国土资（）83号文件的要求执行。

四、加强土地出让合同管理

1、按时签订土地出让合同。土地成交后，土地交易中心除按相关规定及时将成交时间、成交价款、成交单位等成交信息向社会公开外，还应同步将相关信息通过内部办公系统予以公布，并负责督促土地竞得人按成交确认书的约定及时到土地利用处办理出让手续，签订《国有建设用地使用权土地出让合同》。出让合同中应对投资额、违约金、开竣工时间等进行约定，规划设计条件对地上地下空间有明确要求的，也一并进行约定。

2、督促竞买人按期缴纳土地出让价款。土地出让合同签订后，土地利用处负责土地出让金的督促催收，并及时发出催缴通知书（样式附后）。财务处根据土地利用处提供的出让金缴纳要求及时向土地利用处反馈出让价款到账情况，并协助催收。分期付款以及欠缴土地出让价款的，财务处负责按出让合同约定分别计收银行同期利息和违约金。

3、规范交地程序，按时交地。交地工作由土地利用处牵头组织。出让地块所在地国土分局应及时提醒当地区政府或管委会（新城西区、蜀岗瘦西湖风景区管委会由所辖国土分局负责），及时做好交地准备工作，区政府或管委会的交地准备工作，应当在承诺的交地时日前一周完成，并通知市国土资源局组织交地（通知样式附后）。

土地交付时，土地利用处会同土地调查中心、土地交易中心、储备中心（储备地块）和国土分局、土地受让人以及所在地政府（管委会）相关人员，依据土地出让合同、勘测定界报告等资料对出让面积、界址和范围现场确认，填写《市区国有建设用地使用权出让地块交接书》（样式附后）。所交地块的界址由调查中心依据出让范围确定。地籍调查由土地调查中心负责。所在地政府（管委会）及其相关人员的组织由国土分局负责。

4、建立房地产用地开竣工申报制度。土地受让人应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报。申报工作由市国土资源局委托地块所在地国土分局负责，国土分局受理后应到地块开工或竣工现场进行核查并报土地利用处备案。在合同约定期限内未开工或竣工的，土地使用权人要在到期前30日内向所在地国土分局书面申报延迟原因。申请延期的，由分局受理，报市局土地利用处办理。未经批准，超过出让合同约定开工、竣工时间的，应根据有关规定处理。申报时，土地使用权人应填写《市区国有建设用地开竣工申报表》。申报开工的，应提供《施工许可证》或者其他开工证明文件、现场照片；申报竣工的，应提供综合验收报告或其他竣工证明文件、现场照片。

5、规范容积率调整补缴出让金行为。土地受让人应按出让合同约定的规划设计条件开发建设。不得擅自调整。对于经批准调整容积率等规划设计条件的，应当依法按照变更时容积率条件下的土地市场价格与变更前容积条件下的土地市场价格的差额补交土地出让金。

五、违约行为处理责任机制

1、土地成交后，土地竞得人未能按成交确认书约定在规定时间内缴足规定比例的出让金、签订出让合同构成违约的，应依据《国有建设用地使用权成交确认书》的约定，没收其缴纳的履约保证金，取消竞得资格。市土地交易中心负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处依法提出处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

2、土地出让合同签订后，土地受让人未能按合同约定缴纳土地出让价款的，应依据《国有建设用地使用权出让合同》追究违约责任。土地利用处负责形成情况报告，交市国土资源执法监察支队调查，法规处提出依法处理意见，经局长办公会讨论决定后实施。

篇5

一、本实施意见所称的用于农业土地开发的土地出让金是指本区从土地出让金收入中按规定比例划出的专账管理的资金。

本区土地出让金用于农业土地开发的比例，按土地出让平均纯收益15％确定，其中30％资金由市集中使用，70％资金由区集中使用。

土地出让平均纯收益标准是指：根据《财政部、国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》（财综[*]49号）中确定的本区地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值，具体标准为65元/平方米。

二、用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。区财政局应对农业土地开发资金实行专帐核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

三、调整现行政府预算收支科目，取消“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金”财政专户中划入的用于农业土地开发的资金。

四、市房地资源管理局根据办理的土地出让合同和土地出让金缴纳情况，按月统计各区(县)已缴清土地出让金的土地出让面积送市财政局，市财政局根据土地出让面积、土地出让平均纯收益标准等，计算应从土地出让金划缴的农业土地开发资金，并于次月10日前分别划入市、区(县)级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。

从土地出让金划缴的农业土地开发区级专项资金的计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本实施意见所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害毁损的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者区以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地的建设；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

六、市级专项资金50％用于宜农未利用地的开发，50％用于基本农田建设、改善农业生产条件的土地开发(主要指农业设施建设)；区级专项资金主要用于“农民向城镇集中”后的土地整理和复垦等。

七、财政部门负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理等工作；房地部门、农业部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。

八、区财政局会同有关部门每半年将用于农业土地开发的土地出让金收入、资金使用计划、支出情况上报市财政局、市房地局和市农委等部门。

九、区财政、房地会同审计等部门对用于农业土地开发的土地出让金的预算管理、支出范围等情况进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，予以通报；对于违反专账管理的，督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本实施意见规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，除追缴外，由相关部门追究有关人员责任。

十、对*年1月1日起缴入财政专户的土地出让金，按本实施意见规定提取用于农业土地开发的专项资金。

按区政府有关规定，*年已拨付给相关单位和部门的土地出让金中，属于应提取用于农业土地开发的土地出让金而未提取的，必须予以补提。补提用于农业土地开发的专项资金计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上缴市级专户，70％纳入区级专户。