发布时间：2023-10-12 17:40:04
序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇安置房的会计处理，期待它们能激发您的灵感。
关键词：会计档案；质量管理；过程方法
中图分类号：F230 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0116-01
会计档案是国家档案信息资源的重要组成部分，在社会经济发展中具有非常重要的作用。微观上，它是制定一个单位财务计划的数据源，又是进行科学经济决策的信息源；宏观上，它是研究社会经济发展规律的文献源，是有利于历史研究的记忆库，又是储备会计工作经验、智慧和技术的知识库。会计档案如此重要，但由于种种原因，我国会计档案的管理现状却不容乐观，存在着管理制度不健全、收集不完整，归档不及时、整理不规范、利用不充分等一系列问题，这些问题的存在严重影响了会计档案作用的发挥。借鉴全面质量管理理论，分析会计档案管理的基本流程，研究基于过程的质量控制方法，对会计档案进行全过程质量管理，是当前加强会计档案建设，提高会计档案管理质量和效率的最值得尝试的一种途径，具有很强的理论价值和现实意义。
一、会计档案质量管理的基本依据
（一）理论依据
档案管理学的管理对象包括文书档案、专门档案和科技档案。会计档案是专门档案的一个重要门类，档案学的基本原理应当是会计档案质量管理的重要理论依据之一，会计档案管理必须始终坚持档案管理的基本原理。会计档案质量管理必须遵循全面质量管理理论的要求，强调会计档案管理的全过程控制、全员参与与全方位质量管理。会计档案质量控制方法的研究应当建立在对会计档案管理流程分析，质量要素分析及岗位职责分析的基础之上。
（二）法规标准依据
遵循法规标准的规定和要求，是保证会计档案质量的根本途径。会计档案管理的相关法规标准主要包括1996年7月颁布的《中华人民共和国档案法》、2000年颁布的《中华人民共和国会计法》、财政部、国家档案局于1999年1月1日颁布的《会计档案管理办法》以及1978年颁布的《会计人员职权条例》。
（三）实践依据
在充分依据档案学基础理论和全面质量管理理论的基础之上，加强会计档案质量管理还必须具体分析会计业务实践活动的基本特点，把握会计档案的形成发展规律，紧密结合会计档案管理实践，制定行之有效、具备较强实践操作性的质量控制方案。
二、基于过程的会计档案质量控制方法
根据全面质量管理理论的要求和过程方法的基本理念，应从全过程管理的角度对会计档案管理各个阶段的质量控制方法进行具体研究。
（一）会计档案收集阶段的质量控制
第一，严格依据归档范围，确保档案齐全完整。各立档单位应结合本单位会计档案形成的特点和规律，明确本单位会计档案的归档范围。第二，严格归档时间，确保档案按时归档。会计档案收集工作应严格遵照会计部门保管一年期满应移交归档的规定，保证会计文件材料按时归档。第三，严格执行归档要求，确保档案归档质量。各立档单位根据会计档案归档的宏观规定以及本单位具体情况，制定明确而严格的具体要求，保会计档案的归档质量。
（二）会计档案鉴定阶段的质量控制
第一，严格遵循标准规范，准确判定保管期限。各立档单位鉴定人员要严格遵循相关标准规范，对档案的保管期限进行准确判定。第二，全面掌握利用信息，合理处置到期档案。继续保存仍然具有利用价值的会计档案，集中销毁不再具有保存价值的会计档案。第三，确保档案安全保密，严格遵守销毁流程。各立档单位应指定专人销毁档案，档案的销毁应当严格遵守销毁工作流程。
（三）会计档案整理阶段的质量控制
在会计档案整理阶段，第一，严格遵循分类方案，准确定位档案属性，各立档单位要根据会计档案整理阶段的质量要求，合理确定分类方案；第二，准确揭示文件内容，完整填写卷内文件目录；第三，准确拟制案卷题名，规范案卷编号。依据分类方案，排列案卷，全面反映案卷内容，完整填写案卷目录。
（四）会计档案利用阶段的质量控制
第一，制度上，建立健全会计档案的借阅制度、严格会计档案借阅手续。各立档单位应对档案的利用范围、利用方式、批准手续以及归还案卷的检查作出明确规定；第二，手段上，编制多种检索工具、提高利用需求的反应速度。第三，功能上，拓展会计档案的服务利用模式、满足不同层次的利用需求。要探索会计档案服务利用的多种途径，根据利用者的不同需求，既可以提供会计档案副本或复制品，也可以提供会计档案原件，还可以通过电子网络平台或者提供会计档案信息加工品，满足利用者的不同利用需求。
作者单位：61786部队
参考文献：
[1][美]詹姆斯.R埃文斯,威廉.M.林赛.质量管理与质量控制[M].北京:中国人民大学出版社,2010.
[2]敖景.ISO9000：2000基于过程的质量管理体系策划[M].北京:中国标准出版社,2004.
[3]孙磊.质量管理实战全书[M].北京:人民有点出版社,2011.
[4]冯家春.企业会计档案的收集整理[J].档案与建设,2005,06.
[5]闫汉东.谈会计档案收集工作[J].档案天地,2006,04.
[6]魏黎.会计档案质量控制的基本途径[J].黑龙江档案,2009,04.
[7]唐力,张靖.会计档案的科学管理和利用[J].交通财会,2005,06.
关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理
中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01
引言
房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。
一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理
（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式
所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。
（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式
对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。
（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成
房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。
二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理
（一）“营改增”前对营业税的处理方式
房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：
营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）
（二）“营改增”后对增值税的处理方式
“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。
增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
（三）对土地增值税的处理方式
土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。
（四）对企业所得税的处理方式
企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。
三、结语
综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。
参考文献：
[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.
[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理――基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2013（01）：90-93.
关键词:房地产拆迁补偿款会计税务
房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。
一、房地产企业拆迁补偿的主要形式
房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。
二、会计处理与税务处理
(一)会计处理
1、产权置换的会计处理
房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认 “拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本―拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款―拆迁补偿费”科目；借记“应付账款―拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。
2、作价补偿业务的会计处理方法
如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）―土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。
3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。
(二)税务处理
1、产权置换的税务处理
房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题：
(1)营业税的处理
根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
(2)土地增值税的处理
根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(3)企业所得税的处理
根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
2、作价补偿的税务处理
作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。
3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额 ，并计入企业所得税计税成本扣除。
三、会计处理与税务处理的差异比较
基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下：
（一）成本的确认和计量方面
会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。
税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。
两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
（二）收入的确认和计量方面
会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。
四、结论
综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。
参考文献:
【关键词】 棚户区; 会计处理; 研究
改革开放以后,尤其是最近几年,煤炭企业效益较好,为国家作出了贡献,为企业创造了财富,但部分煤矿职工仍居住在条件简陋、基础设施匮乏、环境恶劣的棚户区,有的甚至危及生命财产安全,并且棚户区居民中低收入家庭比例高,特别是下岗失业、退休职工比较集中,群众要求改造的呼声强烈。
为从根本上改善煤矿职工及家属的居住条件,煤炭企业实施了大规模的棚户区改造工程,解决了中低收入群众的住房困难,改善了职工的居住条件和生活环境,让职工切实感受到企业发展给职工带来的生活方面的改善。但是在国家出台的棚户区改造政策中,对于棚户区改造中企业补助资金的会计核算没有明确具体的政策规定,建议政府尽快出台相关财务处理办法,规范棚户区改造项目中企业补助资金的列支渠道,以保证棚户区改造企业补助资金出资的合法性。笔者就棚户区改造中企业补助资金的会计处理谈点观点。
一、棚户区改造的相关政策
按照建保〔2009〕295号文件规定,棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。棚户区改造建设资金坚持个人出资,企业或政府补助的原则,充分发挥各方面的积极性。棚户区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接,安置住房个人合理承担建设费用。同时要考虑低收入居民的实际困难,在基本住房面积标准内企业或政府视情况适当给予补助,保证棚户区群众能够买得起或租得起住房。
煤炭企业是棚户区改造的实施主体,负责编制棚户区拆迁改造方案,可以组织职工采取集资合作建房的方式进行棚户区改造,并落实建设资金筹措和工程建设的组织管理。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金,积极引导社会资金投入棚户区改造,支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由被拆迁人自愿选择。符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人,通过相应保障方式优先安排。各地在保护被拆迁人利益的前提下,按国家有关规定制定具体安置补偿办法。
二、棚户区改造政府补助资金的相关会计处理
根据企业会计准则解释第3号规定,企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款,应作为专项应付款处理。其中,属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的,应自专项应付款转入递延收益,并按照《企业会计准则第16号――政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应当作为资本公积处理。
1.收到政府的棚户区改造补偿款时
借:银行存款
贷:专项应付款
2.属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的
借:专项应付款
贷:递延收益
(1)属于发生的费用,在确认相关费用的期间
借:递延收益
贷:营业外收入
(2)属于新建资产,在相关资产使用寿命内分摊递延收益
借:递延收益
贷:营业外收入
3.企业取得的政府搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后仍有结余时
借:专项应付款
贷:资本公积
三、棚户区改造企业补助资金的相关会计处理
山西省煤炭企业棚户区改造工作从2006年至今还在进行,煤炭企业棚户区改造资金投入也越来越大,但是企业补助资金如何列支,至今仍没有明确的规定,这就导致了各个企业的做法存在不一致。企业有能力负担的,自行在成本费用中列支,没有能力负担的,长期在往来挂账,形成企业的潜亏。以下就企业关于棚户区改造中不同的会计处理提出自己的见解。
(一)形成资产的企业补助资金的会计处理
根据棚户区改造资金用途,企业补助资金中用于廉租性住房和小区内、外配套设施等项目,最终形成资产的,企业应将该部分资金通过专项资金或成本费用列支,同时将该部分资产纳入固定资产管理。
1.发生的廉租性住房和小区内、外配套设施等与资产相关的支出时
借:在建工程
贷:银行存款等
2.建设完成竣工决算后
(1)通过专项资金列支
借:固定资产
贷:在建工程
同时:
借:专项储备――维简费
贷:累计折旧
(2)通过成本费用列支
借:固定资产
贷:在建工程
并按照固定资产的预计可使用年限计提折旧,将相关的成本费用通过折旧计入固定资产的受益期内。
3.以后将廉租性住房等资产提供职工有偿使用的,将每期收取的租金计入“其他业务收入”核算;提供给职工无偿使用的,应当根据受益对象,将每期应付的租金计入相关资产成本或费用,并确认应付职工薪酬。难以认定受益对象的非货币利,直接计入管理费用。
4.支付不起最小户型全部房价的住房特困户,本人购买的面积部分产权归个人所有,其余部分为公有产权,交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。
笔者认为,企业应根据自身的实际负担能力,承担能力强的通过成本费用负担,承担能力较弱的可以通过专项资金负担比较合理。
(二)未形成资产的企业补助资金的会计处理
棚户区改造过程中,企业补助资金投入较大,资本化支出较小,大部分作为费用化支出。对于企业补助资金费用化的会计处理各种各样,确认的时期也不一致,虽然最终的结果都是计入了企业的成本费用,但导致了企业在棚户区改造期间会计信息不一致,失去了可比性。现将企业未形成资产的企业补助资金的各种会计处理对比如下:
1.企业补助资金通过往来挂账,形成企业潜亏
由于企业补助资金随着棚户区改造工作的进行已经逐步投入到了工程项目中,而企业却将该部分支出通过往来长期挂账,不计入当期的成本费用,导致了企业的潜亏,不能真实地反映企业的经营成果。
根据企业会计准则中权责发生制的规定,企业应当以实际发生的交易或事项为依据进行会计确认、记录和报告,如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素和其他相关信息,保证会计信息真实可靠、内容完整。
企业应将当期发生的费用化支出及时计入企业当期的成本费用中,真实反映企业的经营成果。企业将企业补助资金费用化部分通过往来挂账的做法不符合相关财务规定,故不可取。
2.在企业补助资金支出时直接通过专项资金列支,不足部分通过当期成本费用列支或企业补助资金全部通过当期成本费用列支
(1)通过专项资金列支
借:专项储备――维简费
贷:银行存款等
(2)通过成本费用列支
借:制造费用、管理费用、营业外支出等
贷:银行存款等
由于企业提取维简费和折旧费等专项资金的标准较低,部分还要用于企业日常的简单再生产,剩余部分不足以满足棚户区改造需要,所以企业有能力承担的都通过成本费用列支,也可以通过专项资金列支一部分,不足部分通过成本费用列支。
笔者认为,将棚户区改造中企业补助资金支出不管是通过专项资金列支,不足部分通过当期成本费用列支,还是直接全部通过成本费用列支的会计处理方法虽然符合企业会计准则的相关规定,在会计核算方面不存在问题,但是对企业的会计信息的真实反映产生了较大的影响。由于棚户区改造资金投入较大,这种核算方法加大了企业棚户区改造期间的成本费用,与正常生产经营期间的成本费用不具有可比性,不能真实反映企业正常经营情况下的成本费用情况和经营成果,导致成本费用情况和经营成果会计信息不真实。
3.企业补助资金费用化部分先计入工程成本,待出售住房时,将收取的售房价款与扣除廉租性住房等企业资产后实际工程成本的差额作为非货币利,按照受益对象直接计入相应的资产成本或当期损益
(1)发生相关费用时
借:在建工程
贷:银行存款等
(2)工程完工结算时
借:固定资产――企业形成资产部分
其他应付款――职工集资款
长期待摊费用――企业费用化部分
贷:在建工程
(3)如果协议中规定了服务年限,按服务年限摊销长期待摊费用
借:基本生产成本、制造费用、管理费用等
贷:应付职工薪酬――非货币利
同时:
借:应付职工薪酬――非货币利
贷:长期待摊费用
(4)如果协议中未规定服务年限,直接冲减固定资产成本
工程完工结算时:
借:固定资产――企业形成资产部分
其他应付款――职工集资款
固定资产――企业费用化部分
贷:在建工程
同时:
借:基本生产成本、制造费用、管理费用等
贷:固定资产――企业费用化部分
这种会计核算方法有一定的优点,也存在一些缺陷。
优点在于:
(1)企业补助资金费用化部分在发生当期计入工程成本,不通过当期成本费用反映,不影响当期成本费用和经营成果信息,能够反映企业正常的成本费用和经营成果会计信息,并且能够正确反映企业棚户区改造中住房的实际成本,是比较科学合理的一种会计核算方法。
(2)棚户区改造完成,待出售住房时,将收取的售房价款与实际工程成本的差额作为非货币利进行处理比较合理。因为棚户区改造工程本身就是改善职工居住条件,给职工提供的一种住房待遇,将差价部分作为非货币利可以更好地反映企业为职工在住房福利待遇方面所做的工作。
缺陷在于:
(1)受益对象的划分比较困难。由于棚户区中所住人口比较复杂,既有本企业的职工,又包括当地的农民,并且职工中岗位流动性比较大,导致按照受益对象划分比较困难,不好区分,不利于会计核算。
(2)由于棚户区改造工程不属于企业正常经营的范围,所以发生的差价不作为企业正常经营的成本费用支出,将差价按照受益对象划分势必将影响企业正常经营活动的成本费用和经营成果信息。
4.将企业补助资金先计入工程成本,待出售住房时,将收取的售房价款与扣除廉租性住房等企业资产后实际工程成本的差额作为非货币利,并将差价直接计入当期损益,通过“营业外支出”核算。
(1)发生相关费用时
借:在建工程
贷:银行存款等
(2)工程完工结算时
借:固定资产――企业形成资产部分
其他应付款――职工集资款
营业外支出――棚户区改造费用化支出
贷:在建工程
这种会计核算办法继承了上述第三种核算办法的优点,并且克服了上述方法存在的缺陷。首先,将差价直接计入当期损益,通过“营业外支出”核算更加合理。不仅克服了受益对象的划分问题,而且克服了将差价按照受益对象划分将影响企业正常经营活动的成本费用和经营成果信息的问题。其次,会计核算上比较简便,更有利于直观反映企业棚户区改造的企业补助资金的投入情况。最后,通过营业外支出归集企业棚户区改造企业补助资金的使用情况,有利于所得税纳税抵扣。
通过对以上企业的各种会计核算方法分析,笔者认为,企业应当将企业补助资金部分按照是否形成资产划分,形成资产的,根据自身的实际负担能力,承担能力强的通过成本费用负担;承担能力较弱的可以通过专项资金负担;未形成资产的,将企业补助资金费先计入工程成本,待出售住房时,将收取的售房价款与实际工程成本的差额作为非货币利,一次性计入当期损益,通过“营业外支出”科目核算比较科学合理,并建议在“营业外支出”科目下设二级明细科目单独核算棚户区改造项目企业补助资金,将棚户区改造资金支出情况分资金来源作为报表附注予以情况说明。
四、企业负担的棚户区改造补助资金应允许在企业所得税前列支
棚户区改造是一项切实改善职工生活质量的民生工程,目前国家对于该项工程中企业补助资金是否允许所得税前列支没有明确的规定。
根据国家发改委《关于加快开展采煤沉陷区治理工作的通知》(发改投资[2004]126号)文件明确规定“采煤企业要将沉陷区治理费用纳入生产成本,尽最大能力弥补沉陷所造成的损失”,建议国家税务总局以减轻企业负担,鼓励企业改善职工居住条件为出发点,比照沉陷区综合治理项目的做法,出台适当的税收优惠政策,明确企业补助资金允许在企业所得税前列支,不计入应纳税所得额。
【参考文献】
[1] 财政部.关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知[Z].财综〔2010〕8号.
[2] 住房和城乡建设部 财政部 国土资源部.关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见[Z].建保〔2009〕295号.
[3] 财政部. 企业会计准则[S].财会〔2006〕3号.
[4] 国家发改委. 关于加快开展采煤沉陷区治理工作的通知[Z].发改投资〔2004〕126号.
关键词 房地产 土地成本 税收
2004年太原市住宅基准地价一级为173万元/亩，2012年太原市住宅基准地价一级为270万元/亩，房价2004年平均3050元/平方米，2008年均价5800元/平方米，住宅地价上涨幅度为56.06%，地价程度的高低直接影响土地投入，可见土地成本是房地产企业成本的重要组成部分。
一、房地产企业土地取得方式的分析
（1）土地使用权无偿划拨方式，暂不做考虑。
（2）以土地使用权出让方式取得土地。
第一，土地成本的构成。土地成本的构成大致包括：土地出让金、土地拍卖的佣金、安置及动迁支出、拆迁补偿费、市政配套费、契税及耕地占用费等。
第二，土地出让的方式有两种。一是协议出让，一般适用于公益事业、福利事业。二是竞价出让：房地产市场一般通过竞价方式（招拍挂）取得土地。
（3）对以下几种情形进行土地成本构成分析，并探析对税收方面的影响：
第一，经营性用地通过招拍挂取得，政府给予房地企业一定程度的补助返还，来推进城市化建设，分析土地成本如何正确计量。举例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地80亩，与国土部门签订出让合同价格为25600万元，企业已缴纳25600万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助2000万元。
一是给予乙方的2000万元如果没有指明具体的返还用途，只是奖励或补助。会计处理如下：
借：银行存款 2000
贷：营业外收入 2000
2000万元的补助不构成土地的成本，不交纳土地增值税，但应记入企业所得额中交纳企业所得税。
二是给予乙方的2000万元如果有具体的规定用途。
第一种：给予乙方的2000万元用于安置回迁房行为，2000万元应视为销售收入，土地成本仍然是25600元。
借：银行存款 2000万元
贷：营业收入 2000万元
此业务视为销售不动产收入应征收营业税、土地增值税；同时是企业所得税征收范畴应交纳企业所得税；契税交纳的依据是以土地出让金25600万元为基数。
第二种：给予乙方2000万元政府指出是拆迁补偿费，房地产企业应将2000万元冲减“开发成本―土地―拆迁补偿费”。
借：银行存款 2000万元
贷：开发成本―土地―拆迁补偿费 2000万元
如果全部是拆迁补偿费，而不是拆迁费，不需要交纳营业税；没有相应的收入与成本不交纳企业所得税；拆迁补偿费冲抵开发成本，实际是拆迁费支出减少，不征收土地增值税；契税是以土地出让金25600万元为基数征收。例如，现实生活经常会遇到回迁户支付给房地产公司的补差价款，房地产企业如何处理？根据（国税函〔2010〕220号）规定，可见房地产企业支付回迁户拆迁费、拆迁补差款都是拆迁补偿费；回迁户支付给房地产企业的补差价款，实质是减少拆迁费支出。
第三种：给予乙方的2000万元政府指出是公共配套设施建设，房地产企业应将此费用视为政府土地出让金的折让，应扣减土地成本。
借：银行存款 2000万元
贷：开发成本―公共配套设施 2000万元
此业务相当于政府出资购买公共配套设施，房地产企业作为销售收入交纳营业税；2000万元的补助实际是公共配套支出的抵减，不交土地增值税。
第二，对于企业分立，其存续的土地分割成两个或两个以上，企业如何进行成本计量和税款交纳。对于企业分立将其土地分割，应该按照企业分立时土地的评估价作为企业土地成本。因为没有发生应税劳务所以不交纳营业税，没有发生土地使用权转让和相应收入不交土地增值税，根据财税〔2012〕4号规定，分立企业不需要交纳契税。
二、土地使用权转让方式取得土地
（1）“以物易物”的交换方式进行合作开发，一方以转让部分土地使用权换取另一方的房屋所有权，如果不涉及货币性资产，交换具备商业实质属于非货币易，应该以双方公允价作为计税基础。
例如，A与B企业合作建房，A企业土地使用权成本5000万元换取B公司建成的房屋产权40%，房屋建成后不含土地的市场价为31000万元，假定房屋建设支出为7000万元，如何进行分析？
A企业转让土地使用权一方的会计处理：
借：固定资产 12400 （31000*40%）
贷：无形资产 5000
营业外支出 7400
B企业出售房屋产权的会计处理：
借：开发成本―土地成本 12400
贷：主营业务收入 12400
借：主营业务成本 2800（7000*40%）
贷：开发产品 2800
可见A公司是以换入的房屋以公允价作为公司的固定资产管理，以12400作为营业税基数，交纳营业税、契税及印花税。B公司是以房屋公允价作为纳税基础交纳营业税、土地增值税。
（2）合作建房成立合营企业共担风险共享利润：甲方以土地使用权，乙方以货币资金入股。甲乙双方共担风险共享利润，甲方以土地使用权投资入股，应以土地使用权的公允价作为投资成本入账，土地使用权应视为销售非货币性资产两项经济业务。甲方应将让渡资产所得交纳企业所得税，没有应税劳务不交纳营业税，合营企业是房地产开发企业，甲方需要进行土地增值税的清算，甲方分得的利润并入企业所得额交纳企业所得税。对于乙方的投资分享利润没有发生应税行为不交营业税，利润并入企业所得额中交纳企业所得税。
三、结束语
探析土地成本构成及涉及的相关税收，做好前期筹备工作，就是通常所说的未雨绸缪。房地产企业政策性强，在执行每一项工作时应找到相关政策和正确的会计核算办法，并取得合法有效票据，使企业利润最大化。在政府的监控下，房地产市场有序发展才能保证房价的合理性，不让房地产的泡沫成为社会经济恶性膨胀的根源。
参考文献
[1] 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知（国税函发〔1995〕156号）[S].
[2] 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知（国税函发〔2006〕31号）[S].
[3] 中国房地产20年发展历程[DB/OL].华夏经纬网，2008-09-04.