健康管理师的服务范围精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇健康管理师的服务范围，期待它们能激发您的灵感。

篇1

广东省人才市场调查分析，健康管理师的职位需求在各新兴行业中上升最快，目前已经达到3万个。中国健康教育协会相关专家指出，“美国享有健康管理服务的人口占总人口的7/10，即十人中有七人享受该服务，而在中国13亿人口中，当前尚不足2000名健康管理师。我国需健康管理师大约近200万人，但北京现在真正持健康管理师证书者才近千人。”美国多年来研究证实，90%的个人和企业职工接受健康管理后，医疗护理费用不及先前的10%;约10%的个体没有接受健康管理，医疗护理费则攀升90%。美国多数公司从健康管理人员对员工提供的健康评估、全面干预、综合分析等项服务中获益。美国的保险公司、社会福利保障部门、大型企事业单位成为接受健康管理的最大顾客，有效提高了生产力。在美国太平洋铁路联合公司每年对近3万名员工每人投入50美元的健康管理费，年度节约近130万美元，费用/效益比达到1:1．6。美国著名的杜邦公司自从接受健康管理服务后，其4万余名员工因疾病缺勤率下降了14%。经国内调研，一线城市北京、上海、广州等地，“中产阶层”认为国内众多公共医疗卫生机构的服务远不能满足他们的需求，其中有相当一部分人为了换得更高质量的健康服务而愿意每年交纳几万甚至几十万元的费用。由此可见，健康管理不仅是一个概念，也是一种获得健康的方法。

在我国有四家较为专业的健康保险公司推出了健康管理的服务理念，并具有健康管理师承担为人类健康做规划设计的专业服务。中国人寿保险公司建立与医院、社区密切合作的健康管理模式，在昆明市江岸社区服务中心、上海曲阳街道医院作为试点进行尝试。昆仑健康保险公司与浙江省中医院、广东省中医院等多家医院合作创立了“治未病中心”，以中医为特色搭建了“治未病”模式的医疗服务网络和预防保健网络。其董事长林瑶珉先生表示，由于企业缺乏风险管理的相关经验及专业人员，外加内部报销的主观因素，职工医疗保险往往导致费用失控及管理成本的飙升。而专业化的健康管理师则采用全程管理的模式，可以实现事前、事中、事后跟踪服务，有效督促健康保障前移、赔付率下降，并强化风险控制。卫生部北京人才培训中心主任王亚臣认为，有些健康保险公司可能会把健康管理业务转包给健康管理公司承担，但大部分健康险公司会建立自己的健康管理团队，那么，未来社会健康管理师这一行业的需求量一定很大。

根据我国社区卫生服务机构“六位一体”的功能定位，健康管理师职业在社区卫生服务机构中有广阔的发展空间。当健康管理师致力于改善人群健康状况、节省医药花费，控制个体疾病危险因素时，健康管理师和社区医生在职业功能上的差别不是很大，而前者则更全面和具体。社区卫生服务机构健康管理师以个体或群体为服务对象，岗位职责主要包括采集和管理健康相关信息，制定健康促进计划，评估疾病危险性，开展健康咨询、教育、科研与创新健康管理新技术、健康管理的成效评估等内容。哈尔滨市将健康管理服务纳入基本公共卫生服务范围，在18家社区卫生服务中心全部设置中医科、中药房，开展“体质辨识—健康指导—中医药技术干预”为内容的“治未病”服务项目。据悉，2013年年底前，哈尔滨市南岗区十余万老年人将全部免费接受中医药健康管理。

作为国家“治未病”协作组成员单位，哈尔滨市南岗区文化社区卫生服务中心将“中医药健康管理工作”与65岁以上老人免费体检、建立健康档案、社区慢性病管理等工作相结合，对辖区3600名中老年人进行了中医体质辨识分类。根据体质及西医的体检指标，为居民量身定做一套个性化的养生运动、饮食、起居、补品、药物等调养方案以及临床诊治方案。健康管理师的出现可提升社区卫生服务内涵，是从根本上提高居民健康水平和卫生资源使用效率的重要途径，对于进一步贯彻“保基本、强基层、建机制”医改方针、落实“健康中国2020”战略目标具有重要意义。健康管理师通过提供较为准确的健康监管信息进行循证管理，健康决策，科学有效的调整我国医疗护理和健康相关的战略部署，有效提高了国民的健康素质水平，在国家层面为全国人民的健康资源管理出谋划策。

2健康管理师行业展望

篇2

关键词：健康管理；医疗服务；城市社区；市场化；推广

我国经济在快速发展的同时，国民健康问题慢慢呈现在国内公共视野内。国家要想保证和谐稳定发展，就必须保证国民的健康水平，提供良好的医疗服务[1]。健康管理是在1970年由美国健康维护组织提出的概念，在美国国内经过几十年的发展中已经获得了一定的推广[2]。然而，我国由于对医疗服务研究的限制，缺乏对健康管理的研究，在我国健康管理仍然处于萌芽状态。健康管理是未来提供我国医疗服务的重要途径，通过实现健康管理的市场化能够进一步增强人民对自身健康状况的掌握程度，也能够使人们的健康得到更多的保障，其发展有着重要的意义[3]。本文主要以城市社区推广健康管理为研究对象，具体分析了健康管理市场化的措施，为促进健康管理的应用提供理论支持。

1健康管理的基本内涵及特征

健康管理主要是针对个人提供的专业健康管理服务，同时会对个人建立相应的健康档案，方便进行应用现代化的医疗措施对其个人进行健康服务，从各个方面保证个人获得健康支持，从而降低疾病发生率，提供机体的防御能力，协助人们有效维护自身的健康，保证良好的健康状态的过程。健康管理主要是从社会、社区和个人的角度来调动参与健康服务的积极性，将人们的健康作为整个社会中的重要活动。健康管理能够根据科学的健康理论和信息化指导技术，以人为本，对人从健康状态到疾病状态预与管理上全新，，反映出人们对于自身健康更高层次的关注和需求。健康管理是我国实施医疗卫生保健的总要途径，根据居民健康需要进行相关工作的整理和梳理，从而更好的管理和控制各种健康信息。

健康管理的主要内容包括：健康咨询、健康体检与监测、健康教育、健康危险因素干预和健康信息管理等。健康咨询主要是向个人提供良好的医疗信息，让其更加了解个人健康情况，个人可以通过健康咨询消除内心因身体不适所产生的心理焦虑心情，从而恢复到健康的心理状态。健康体检与检测主要是进行居民的身体体检，进行检查其自身的健康情况，从而能够更加直接的掌握个人健康情况，通过体检与检测能够对自身的各个健康信息，例如，血压、血糖、心跳等。健康教育主要作用为了进一步规范人们生活方式，避免生活中存在不健康的生活方式，健康教育能够帮助居民养成良好的生活习惯，能够自身更好的去形成抵抗力，提高自身的健康意识。健康危险因素干预主要是指通过分析各种疾病引发的原因，对这些因素进行总结，联系实际生活中，通过干预措施来避免这些因素对人民的影响，从而也就提高了人民的生活质量和健康水平。

2城市社区健康管理市场化分析

为了加强健康管理市场化，进一步推广其影响力，就需要在城市社区构建出系统的管理机制，保证健康管理能够顺利的实施，帮助居民能够切实提高健康水平，其具体推广措施包括以下。

2.1构建信息共享的健康服务平台 构建信息共享的健康服务平台是从整体的角度来搭建一个具有信息处理功能的机构，其能够在健康管理中形成品牌效应，对人们产生一定的影响力。信息共享平台是指能够实现整个医疗系统的信息整合机制，在通过资源最大化应用的背景下提供健康管理的信息支持。同时，市场化要求健康管理机构具备主动跟踪客户的能力，能够根据客户的需求实施相应的服务，保证服务的有效性，提高客户对健康管理的信任。

目前，市场范围内的医疗信息系统都只局限于各个医院和地区，不能把医疗信息及时传递，容易产生信息孤岛，这就需要打破传统的医疗运行机制，由政府来支持居民健康管理平台的建设，保证形成以健康管理为核心的信息化平台。在专业技术方面，需要应用云端，移动网络，大数据存储交换等新技术，在这些技术的支持下搭建信息共享平台。

2.2健康管理以托管连锁经营为运行模式 托管式连锁经营主要是将同一区域社区卫生服务中心交给三甲综合医院托管，并采用连锁经营的方式形成以三甲医院为中心向周围区域发散的运行模式，保证在整个区域内健康管理的顺利实施。

托管式连锁经营能够在居民心中形成品牌意识，从而能够对居民产生吸引力。通过连锁经营的方式能够保证整个健康管理系统市场化的推广成本，能够将区域内形成的典型模式进行快速复制，达到健康管理运行的不断发展。同时，三甲综合医院连锁经营可快速将品牌价值复制到社区卫生服务中心，能够在社区医疗中心呈现新的服务模式，将健康管理融入到居民的生活中去。

托管连锁经营能够保证在健康管理系统内部管理，使各个机构能够高效的运行。其中，在系统中三甲医院就像连锁经营模式中的"旗舰店"， 社区卫生服务中心就是由"旗舰店"直接领导的"分店"，这种模式能够进一步延伸我国医疗资源的影响力，提高社区医疗中心的运营管理水平，通过综合医院和社区医护人员进行专业交流、相互轮岗和共同激励，从而提高整个健康管理系统中的工作效率。

2.3培养专业的健康管理师 健康管理师是城市社区健康管理市场化和推广过程中的最关键问题，该层次人才的水平直接决定了健康管理的发展程度。由于健康管理师是直接与居民进行健康信息互动的最基层医务人员，其素质能够影响居民对健康管理的认识。因此，构建高素质专业化的健康管理师队伍有着重要的意义。

健康管理师类似于美国CaseManager，其主要职责是进行某区域社区居民的健康管理，他可以不具备医师执业证，只要能够在社区中发挥健康管理作用就能保证其工作能力。健康管理师的培养可以参照全科医生，但不需要过多的专业知识，需要健康管理师对人们的医疗知识有专业的认识，能够在短时间获得成长并进入岗位工作。其中，可以建立专门的健康管理师培训机制，采取定时培训，考核入岗的方式进行人才选拔，并对具有潜力的人才进行重点培养，将其放在重要的岗位进行锻炼，形成良好的师傅带徒机制，保证整个系统人才的补给，从而为健康管理市场化提供源源不断地人力资源。

健康管理师通过对于被管理社区居民的健康档案的了解，提供就诊建议与社区门诊预约和医生推荐。同时，可以通过协调社区疾病管理团队，比如全科医生，护士，护工，中西医药师，提供基础医疗服务，上门医疗服务和临终关爱等。通过专业化的培养提供优质的健康管理服务，让人们切实体会到健康管理的重要性，使其成为生活中的必不可少的内容。

2.4扶持专业的第三方健康管理公司 第三方健康管理公司的介入能够促进健康管理市场化的进程，第三方公司能够集中资金优势，将健康管理作为形成更具竞争力的运行方式，帮助社区内完善健康管理服务。

专业的第三方健康管理公司需要具备优秀的健康管理师队伍，能够对健康管理师进行统一管理，为健康管理师提供工作岗位。同时，第三方健康管理公司能够与专业医疗系统形成良好交流机制，通过第三方健康管理公司获取的健康信息，专业医疗系统就能直接参与到人们的健康干预中，这就能够实现更加主动的健康管理，让人们的健康情况与医院联系更加密切。第三方健康管理公司能够促进整个系统的快速发展，同时，第三方健康管理公司能够拓展服务范围，将医疗护理、心理咨询、医疗保险等健康服务呈现给居民。因此，政府必须大力扶持专业的第三方健康管理公司发展，为其提供良好的发展环境，能够引导其规范化的运营，从而在未来健康管理中发挥重要作用。

3总结

健康管理作为进行管理人们健康信息的重要途径，对于提供人们的生活质量有着重要的意义。健康管理在市场中推广水平还处于初始阶段，这就需要政府、医疗系统和第三方健康管理公司共同努力，为健康管理系统的发展提供支持。

参考文献：

[1]董冬.中国健康管理模式研究[J].科学之友（B版），2007，（11）.

篇3

【关键词】计生系统；生殖；性医学科；经验

1　前　言

经过近20年的不断发展与整合，计划生育服务机构已经形成了一支具有行业特色的技术服务队伍。但是，随着人口计生事业的发展和演变，今后技术服务机构何去何从，有时也令人感到困惑，尤其是专业发展受到限制或服务对象不断减少或变化的时候，对未来发展的前景不免令人担忧。结合目前人口计生系统发展的导向，深圳市计划生育服务中心在服务转型过程中充分发展生殖与性医学服务，在学科的创立和发展上我们积累了一些经验和体会，在此和大家交流，望能够起到抛砖引玉的作用，共同促进生殖与性医学科的发展与完善。

2　生殖与性医学科在计划生育服务机构发展的必要性

无论是想保留还是想发展计划生育技术服务机构，都必须拓展计划生育技术服务的领域。从单纯的计划生育向计划生育与生殖健康服务并重的方向发展是必然趋势，我们认为生殖与性医学科在计划生育服务机构发展有以下几点重要理由。

2.1　计划生育服务机构需要新的发展点

虽然不是所有的技术服务机构目前都存在这样的问题，至少是部分存在这样的问题，而且迟早这样的问题还会不断出现。计划生育服务工作已经开展了很多年，传统的四术数量在一些大城市或人口稳定的城市已经逐步减少。随着知情选择的广泛开展和民众自觉执行计划生育政策，传统的计划生育工作势必进一步减少，以往的那种计划生育，一天可以做几十台结扎手术的现象已经罕见，医务人员工作量不饱和已经逐步成为现实。单位要生存就必须拓展服务，而由于计划生育行业的限制，医疗服务的范围难以进一步拓展，与计划生育密切相关的生殖与性医学科正是能够进一步拓展的领域。

2.2　民众需要性与生殖健康服务

传统的计划生育技术服务工作主要是为计生政策服务，与群众的生殖健康需求没有紧密联系，多数是与群众的意愿相背离的结扎手术或流产手术，这样计划生育技术服务部门给民众的印象不是最可爱的人。在目前大力倡导以人为本的人口和计划生育政策的形势之下，技术服务也要以群众的需求为导向，兼顾政策性的技术服务。这样不但有利于完成政策性的服务工作，也容易化解民众对于计划生育工作的抵触情绪。性与生殖健康服务是民众的健康需求，也是计生系统以人为本的理念的实施，体现了政府的惠民政策。另一方面，性与生殖健康问题广泛存在，尤其是在性病和艾滋病猖獗施虐之后，心理和社会问题就进一步加剧，经济危机、贫富差别悬殊、性观念的开放和的放纵，导致的性与婚姻问题的不断增加。民众在性与生殖健康方面的服务需求也与日俱增。我们仅以障碍为例，就足以了解民众对生殖健康服务的需求。男性障碍：障碍患病率是10％；患病率是29％；低下患病率是16％；同性恋问题占3％；障碍患病率是2％；总共占60％。女性障碍：性唤起障碍患病率是19％；缺失患病率是12％；低下患病率是34％；同性恋问题占3％；疼痛患病率是11％；总共占79％。可见民众的需求应该是我们服务的指南。

3　生殖与性医学科在计划生育服务机构的发展依据和前途

3.1　借鉴国外相应的性咨询和治疗机构的完善体系

在瑞典，由瑞典性学会主管的200余所青年诊所就是由妇产科医生、皮肤科医生和精神科医生组成，他们只对15-25岁的青少年服务，没有包括治疗障碍，但其它服务范围与我国的计划生育类似也包括了性医学科的主要工作。国外有性治疗师、性咨询师、婚姻治疗师和婚姻咨询师等职业。他们的工作类似我们的生殖健康咨询与性医学科之间。他们主要不是靠打针与吃药，而是主要依靠心理咨询与治疗的手段，解决病人的障碍、性心理障碍以及婚姻家庭问题。他们多数是大学临床心理系毕业的学生，或者在专门的性教育或性治疗机构中培训出来的学生。他们经过严格的考试，持证上岗。完全相同的机构在我国还没有，中国性学会目前正在申请性治疗师的职业，但没有得到正式的批准。现在从事与性咨询或治疗的相关职业包括婚姻管理师、心理咨询师、心理治疗师、家庭管理师和生殖健康咨询师。除了生殖健康咨询师之外，其他组织或机构的咨询人员如果不在医院，就没有独立的诊疗机构作为平台，开展的工作多数是私下进行，或者在一些咨询室或工作坊进行。由于缺乏有效的技术指导和行政部门的监督管理，又涉及性这样敏感的问题，所以难以健康和顺利地发展。由于正规的大医院没有关注性问题的解决，所以性问题的治疗目前还没有规范化，自然收费没有物价局制定的标准，大医院没有性医学科，一些私人医院已经开展了类似的工作，但由于过于看重经济效益，难免有乱收费、诊疗不当等问题发生，所以很难在社会上形成良好的信誉，群众的信任度和满意率很低。

3.2　生殖健康咨询师职业化促进性医学学科建设

由国家人口计生委牵头申请并且得到劳动和社会保障部正式批准的生殖健康咨询师已经成为一类新型的职业，而且国家人口计生委已经将生殖健康咨询师的培训工作作为人口和计划生育职业化建设的突破口，由于国家人口计生委高度重视这项工作，2009年生殖健康咨询师的培训工作将在国内广泛开展。虽然生殖健康咨询师的工作主要是咨询，但这项工作如果广泛开展必须有自己的学科支撑体系或者后盾，这样才能可持续发展。生殖健康咨询师的培训范围几乎已经涵盖了性医学科的主要工作。生殖健康咨询不能解决的问题是需要进一步的治疗，如果组建了性医学科，那么就形成了咨询与治疗的完整体系，咨询促进治疗、治疗完善咨询，如果人口计生系统只单纯提供咨询，有问题就推荐去医院，而医院没有相应的部门负责治疗，或者增加了时间或金钱的耗费，那么民众的需求仍然不能得到满足，甚至会进一步挫伤民众寻求生殖健康咨询的热情。如果我们能够提供性医学的服务，而且是低价或者免费的服务(当然药品或必要检查费除外)，那么就能够满足民众的需求，提高民众对计划生育服务机构的认可程度，真正做到以人为本。生殖健康咨询很容易引来病人，而病人的到来也促进了性医学科的发展。这样就会在生殖健康咨询与性医学科之间形成良性的互补关系。

4　生殖与性医学科在计划生育服务机构中获得成长

计划生育技术服务范围过于狭窄，这无疑制约了计划生育技术服务的事业发展。按照目前计划生育法律规定的计划生育服务领域在传统的计划生育方面非常明确，而生殖健康方面就非常含糊，没有明确的界定，这样就既是机会也是障碍，关键看如何应对。国家

人口计生委目前将计划生育与生殖健康服务并重，无疑拓展了传统的计划生育服务空间。生殖健康服务的范围非常广泛，严格地说，已经涵盖了计划生育。生殖健康与性健康是经常并行的，卫生系统喜欢用性健康，而计生系统喜欢用生殖健康，而国际上更流行的是性与生殖健康。单独就生殖健康而言，很多工作仍然是属于卫生系统，尤其是妇幼保健系统，计划生育系统与卫生系统在生殖健康领域的工作有明显的重叠，绝大多数生殖健康的工作仍然主要靠卫生系统承担。我们之所以提出生殖与性医学科的建设，主要是因为性医学的内容是卫生系统长期忽视的领域，由于卫生系统没有形成性医学科的学科与服务体系，目前该学科也还没有诱人的经济利益，所以计划生育涉足这个领域不会与卫生系统形成利益冲突，而是对民众的需求形成优势互补，还充分利用了国家的公共卫生服务资源。

在实际工作中，我们以吴阶平教授主译的《性医学》为蓝本，推广的工作范围主要包括：性的发育和遗传，以及性衰老问题和性传播疾病，同时关注各种原因导致的障碍及其相关的疾病，各种异常和性身份识别障碍，以及与此相关的性与婚姻问题的咨询与治疗。

在现实生活中，我们发现更多的患者他们性生活障碍来源于心理问题导致的障碍，甚至引发严重的焦虑和抑郁。因而，我们组织专业研究人员对性心理学展开了深入研究，探索了障碍与性心理、之间的关系，以便更好地服务于生殖健康咨询，这些研究既充实和发展了生殖与性医学科，也有利于生殖与性医学科在计划生育服务机构中的应用和发展。

5　生殖与性医学科在计划生育服务机构的具体经验

深圳市计划生育服务中心的生殖与性医学科，是在市人口计生局的高度重视之下逐步建设起来的，领导重视是关键。局领导看准人口计划生育的技术服务机构必须从狭义的单纯控制人口的技术服务观念中解脱出来，从计划生育向生殖健康拓展，计划生育与生殖健康并重。在经过一个阶段的论证之后，深圳市计划生育服务中心的生殖与性医学科作为市人口计生局的重点学科建设写进了深圳市人口和计划生育十一五规划。作为重点学科，几年来在人财物方面都给予了极大的支持，在医教研方面都有丰富的收获。我们从几个方面来进行介绍。

5.1　重点学科建设

计划生育服务中心的人员编制一般较少，但在人员编制紧缺的情况下，我们在生殖与性医学科在原来一名主任医师、两名副主任医师、三名普通医务人员的情况下，又引进了中科院心理所的一名博士后，一名北京协和医科大学的硕士。在发展学科建设的同时，我们也不断引进相关设备和建立研究室，除了有共用的手术室外，我们目前已经引进了美国夜间记录仪、24小时脑电图记录仪、ERP事件相关电位分析仪、贝克曼光化学激素测量仪、分析仪、多种心理测量工具、前列腺治疗机、理疗仪，以及行为医学研究室(可以进行录像监测和分析，主要用于手术医疗纠纷和司法鉴定)。

5.2　开展学术交流、举办学术会议

中心针对学科发展的要求，经常邀请相关的学术机构或著名学者进行学术交流或专程讲学。香港大学的吴敏伦教授、台湾树德科技大学的阮芳赋教授、美国哥伦比亚大学的朱迪教授、北京大学医学部的胡佩诚教授、清华大学的马晓年教授、人民大学的潘绥明教授、社科院的李银河教授、国家计生科研所的吴尚纯研究员和陈怡民研究员、复旦大学武俊清教授、首都师范大学的张玫玫教授、四川大学华西医院的赵连山教授、华中师范大学的彭晓辉教授、中山大学的张滨教授等都前来讲学或进行学术交流。

5.3　借鉴香港经验

我们从学科建设的角度专程参观香港大学和家计会与我们工作性质接近的机构，引进香港大学和家计会的服务理念，从中获益匪浅。

5.4　生殖健康咨询师培训

篇4

1．1家庭保健与健康管理的目标一致

家庭保健与公共健康学研究范畴中的两类服务密切相关：一是健康普及和促进；二是公共政策。在健康普及和促进服务中，“常见妇科病的防治”、“性传播疾病的预防”、“更年期保健”、“性健康”、“安全适宜避孕方法指导”等服务目录属于计划生育范畴，而“高血压、糖尿病等常见病防护”、“男性保健”、“0岁～3岁早期教育”等服务目录属于家庭保健范畴。在公共政策中，“计划生育家庭奖励扶助对象的管理”、“流动人口管理”、“失独家庭的帮扶”等工作属于“计划生育”范畴，而“空巢家庭”、“敬老院孤寡老人的保健服务”、“小学生安全防护教育”等_T作属于“家庭保健”范畴。可见，计划生育技术服务主要针对个体／家庭进行保健指导，以及有赖于对群体／社会的公共政策，这与健康管理重视被管理人群对健康的认识以及要求整个社会的宏观环境配套是一致的。

1．2家庭保健与健康管理的差别

本质上，家庭保健与健康管理都是社会健康促进的重要组成部分，只是家庭保健侧重覆盖面和服务的过程，而健康管理侧重健康评估和健康干预，见表1。因此，引人健康管理的原理和方法可以为完善家庭保健服务提供发展思路。

2用健康管理的理念来破解家庭保健的发展难题

健康管理的具体做法是为个体和群体(包括政府)提供有针对性的科学的健康信息并创造条件采取行动来改善健康，健康管理的借鉴要点如下。

2．1注重健康干预的效果

“3×3服务“存在的主要问题包括：(1)体检条目的设计，要么只是医学信息的采集，要么设计了行为及生活方式的调查项目但分析时不加以利用，因此不利于发现群体的生活方式和健康风险之间的关联，也不利于进行个性化的健康指导。没有根据体检结果区分一般人群、高危人群和患病人群，从而对各类人群分类进行教育。而且体检是一次性的，缺乏后续跟踪服务。(2)健康教育还满足于单向的灌输，缺乏服务对象的参与互动。传统的“大宣传”方式，不利于服务对象的健康信念的形成，进而无法改善健康相关行为。(3)咨询服务流于形式，缺乏对咨询记录深入研讨，不利于改进咨询服务技巧和提高咨询的质量。为了让服务对象了解自己的主要健康风险因素及其发展后果，了解预防和控制风险因素的方法，体验到自我管理的乐趣，克服“认知不协调”的心理障碍，可通过软件及互联网的形式收集和管理将用于健康及疾病危险性评价、跟踪和健康行为指导的个人健康信息，并提供标准的信息管理格式、友好互动的客户端界面、永久的个人电子病历及健康管理账户_3]。通过这种安全的网络化信息管理，区分出生活和行为习惯、生物学、健康感觉或心理学方面的可变健康风险因素。而后进行个人健康咨询，包括解释个人健康信息及健康评估结果及其对健康的影响，以及制定个人健康管理计划，提供健康指导，制定跟踪随访计划等。还要关注后续服务，包括互联网查询个人健康信息和接受健康指导，定期寄送健康管理通讯和健康提示，通过健康教育课堂提供个性化的健康改善行动计划等。

2．2加快顶层制度设计

在农村基层开展家庭保健涉及到多部门的协作，计划生育管理部门无法“单打独斗”。目前的制度化进展，仅限于项目县部门联合发专项行动文件，中央、省(市、区)的统一政令是缺位的。事实上是计划生育管理和服务团队(以下简称“核心团队”)的负责人(即县计生局分管领导和县计生站站长)的“企业家精神”在推动家保项目进行]。如果年度保健计划中涉及较多的部门协调，再加上核心团队不够“强势”力推保健服务以及思想观念守旧等因素，就难以取得实质性的制度突破。国外的经验可以借鉴：(1)美国的“健康人民”计划。从1977年起，由联邦卫生与社会服务部牵头，与地方政府、社区和民间组织以及专业组织合作执行，每十年制定一个计划，不断循环以逐步提高国民健康水平。(2)日本的法制化管理。体现在发达的服务网络上，如各市、町、村政府行政机关组织对全体国民进行健康调查，各个驻地医院、诊疗所、保健所具体实施健康体检和体检后评估，以及通过人手一册的健康手册，使健康增进成为全民大众性的自我健康管理活动。(3)芬兰的社区管理经验。由政府组织在村庄、年轻人、学校中进行健康指导、健康教育，让医生与具有健康不良习惯的人群对话，让基本医疗服务人员，特别是全科医生、公共卫生护士系统性参与，从源头上降低疾病危险因素。

2．3增强保健服务能力

目前的家庭保健工作在保健服务能力上存在的主要缺陷表现在以下几方面：(1)计划制定方面。制定年度保健计划时，“产出一目标一指标”填报随意，对项目的要求没有真正领会，不清楚潜在的_[作量。(2)健康教育和健康促进方面。习惯于印宣传册、散发资料，不考虑投入产出，不评估绩效，投入的乡镇(村)投影、电教设备并没有促进老百姓健康知识的普及。(3)培训的组织策划方面。由于培训的时间限制、传播的知识量有限、培训形式单一以及乡镇技术人员素质的影响，国家培训对于乡镇服务人员的能力提升有限。(4)技术服务机构的管理方面。随着服务对象的增多，服务队伍原有的知识结构和机构原来的技术存量将无法满足需求，迫使很多服务可能需要通过外包服务(如民营化)来解决，客观上催生了机构运行机制改革，如人事制度上的突破、规避外包服务风险、控制预算以及主导公共服务的战略决策。保健服务人员是一个全科的概念，类似日本的保健师，除临床专业技能外，还要熟悉公共卫生和社区预防保健卫生服务等知识，融会社会学、管理学和心理学等理论，具备必要的人际沟通能力，才能从社会、心理、环境、营养和运动的角度来对居民和家庭进行全面的健康管理。现有的单一职业系列(如生殖保健咨询师、健康管理师、公共营养师等)认证体系，其职业系列与岗位设置、补偿机制不配套，无法稳定人员队伍l8]。非卫生专业人员培训后做健康教育指导是不被认可的[9]。

2．4培育支持性的环境用有限的服务能力

提供保健服务时，必须面对农村居民的健康保健意识不强、健康教育参与程度不高；在城市，T作场所的健康管理也遭遇了相同的困难：企业较关注生产型或施_T型员工的职业安全健康防护，而不是从源头上控制疾病的危险因素；有少量企业给员工做了“健康普查”，但没有体检后的健康指导；有的民营企业不太重视员_丁参加体育锻炼]，且出于节约生产成本的考虑较少与健康管理服务机构合作。由于法律法规不健全，居家养老、社区养老和机构养老的服务标准不明确，对老年人的生活照料、精神慰藉、物质帮扶等缺乏成熟的管理模式。由杭州师范大学与某房地产集团联合打造的养老社区，正通过移动便携的智能健康管理终端，使老年人足不出户就可以监测基础生理参数，以及获取慢性病指数超标的自动提醒。该社区内的颐乐学院。设有老年大学教学区为老年人提供寓教于乐的课程体系和学分制度。健康促进馆提供中医预防保健、养生养老的信息及促进相互交流。这种探索可为社区老年人的持续健康管理提供经验。

3开展家庭保健的启示

3．1致力于健康促进的普及

现有的保健服务虽然只是“家庭初级保健”，但率先在中西部地区进行了积极有效的探索，家庭保健项目与计划生育技术服务的紧密结合已使当地百姓受益。相比之下，东部地区企业职工、农民的健康状况和保健意识与中西部并无本质差异，居民的保健服务需求也远未满足。因此，家庭保健的广覆盖和逐步去推广和改善服务是值得借鉴的，可确保健康促进的科学、可及。

3．2促进健康管理的落地

家庭保健的本质是计划生育的技术服务，线索比较清晰。而健康管理在健康评估、健康维护、健康产品、服务模式、运行模式、服务范围上还不能很好地满足社会需要，存在与国家和地方的相关医疗卫生政策和健康保险规定衔接不良等突出问题，在健康管理学术理论、技术研究和政策落实方面还有许多1=作要做。因此健康管理需要提高针对性，尽快落地。

3．3重视保健计划的制定

由于社会各类人群具有不同的健康需求，不同的人在生命的不同时期也会对医疗服务管理产生不同的反应，因此，保健服务提供者应对计划参加者的差异非常敏感，才能用最适合的方式为其服务。家庭保健强调基于需求的计划制定，家庭保健服务的成效与计划制定的科学合理性密切相关，因此家庭保健的过程也是健康管理要遵循的过程。

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(一)建设服务型

物业管理领域出现的大量不和谐现象必然影响和谐社会的建设，应引起各级高度重视。各级应转变观念，在服务中实施管理，在管理中体现服务。应着力抓好各项整治工作，规范物业服务行为、整治物业服务市场秩序。具体说:1.加快立法步伐，加强依法管理。在《物权法》、《物业管理条例》基础上，进一步推进物业管理的法制化进程，完善法规体系。出台《物业管理法》，提高物业管理法律法规的法律效力;制定具有更强操作性的专业性法律，引导、规范和制约物业管理行为;加强对规划设计、水电配套设施及建筑物在建过程的管理;建立职能部门和开发商的责任追究制。整顿和规范物业管理市场秩序，对无资质从事物业管理、不按合同规定提供物业服务、乱收费、擅自占用业主共有部位谋取私利的要加大查处力度。2.加强人才培养，提高执业能力。纵观纠纷发生的原因，除了体制机制问题外，还与人员的素质有关。据中物业管理协会2008年的调查数据显示，我国物业管理行业从业人员中具有大专以上学历的约占16%［3］，在这些人员中，大部分是非物业管理专业的高中层管理人员，基层管理人员中具有大专学历的少之又少。所以，要大力发展物业管理高等教育，鼓励高校开设物业管理专业并扶持他们搞好专业建设，以培养一批德才兼备的专业人才，提高各类专业服务人员的专业技术水平。要实施专业队伍制度化管理。要完善物业管理师制度，严格贯彻执行职业资格准入制;努力提高物业管理高层管理人员的素质，加大物业项目经理培育力度，完善物业服务项目经理制度，推行物业服务客户经理制度;狠抓从业人员岗位培训，加强职业道德和服务意识教育，努力提高作业层人员的素质［4］。3.构建评价机制，提高守法意识。为了更好地监督物业服务企业执行有关法律法规，各级应建立物业管理规范化达标检查、和谐物管日常巡查通报制度、和谐物管创建成效测评体系，对物业管理基本制度落实情况及和谐物管创建情况进行定期巡查。在此基础上结合实际需要开展不定期抽查。对检查发现的问题，发出整改通知书，并对检查期间发现的较为严重的问题予以了公开通报、媒体曝光等相关处理。聘请包括人大代表、政协委员等在内的社会监督，参与监督、考评等工作，提出建议意见，推动和谐物管创建工作。4.建立协调机制，减少纠纷发生。解决纠纷最好的办法就是将纠纷遏制在萌芽状态。因此，各级应加强对物业管理的指导、监督和协调。应建立纠纷预警排查制度和社区(村)、街道(乡镇)、区(市)县三级纠纷调解体系［5］。建立健全物业管理矛盾纠纷预防、控制机制和重大事件快速反应机制，保证突发事件应急处置工作运转有序、反映迅速、处置有力。建立三级物业管理纠纷调解体系，并明确相应机构设置、工作制度、工作职责和工作规程。受理、调解物业管理投诉，基本实现小纠纷不出社区、一般纠纷不出辖区、较大纠纷不出区(市)县的工作目标。5.建立宣传阵地，坚持舆论引导。构建和谐物管和和谐社会需要正确的舆论引导和良好的外部环境。各级可以通过社区宣传栏、报纸、电视、网络构建“四位一体”宣传平台，大力宣传物业管理知识及行业发展对构建和谐社会的作用。具体说，可以在社区宣传栏大力宣传业主以及业主委员会、物业服务企业和开发商的权利、责任和义务，物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则;与报社合作开设“和谐物管专栏”;与电视台合作共同策划“和谐物管”大型专题电视栏目;指导物业管理协会建立网站，与物业网合作联动，开辟和谐物管创建活动专栏等。6.树立模范榜样，发挥辐射作用。为充分调动全行业的积极性，可以开展创建和谐物管优秀项目和先进人物评选活动，树立一批榜样，发挥榜样的模范带头作用和辐射作用。主管部门可以采用公众投票、专家考评、行业评选公布的方式，分别对物业服务企业、业主委员会委员、企业经理、项目经理、一线物业服务人员开展评选，并将和谐物管创建情况与主管部门年度目标考核、评选先进挂钩。

(二)发挥行业协会的作用

随着改革的不断深化，将逐步从大量具体、碎碎、繁杂的事务性工作中解脱出来，出现缺位问题，行业协会应起到补位的作用。行业协会可以向一些发达国家的行业组织学习，提高自身建设能力，逐步承担诸如从业人员的资格认定、企业资质认定、发生问题的处理等目前由管理的事情，实行自律管理。行业协会应成为企业走向市场的导向，成为企业权益和社会经济秩序的维护者。就目前来说，行业协会应该做好以下工作:1.发挥纽带桥梁作用。行业协会应成为、企业、市场之间联系的纽带和沟通的桥梁，及时向有关部门汇报物业管理行业的发展状况、行业在发展过程中存在的困扰和重点难点问题、希望给予扶持的政策，如税收政策、价格政策、纳入征信管理等。发挥专业优势，积极参与立法和政策制定，为不断完善行业法规体系建言践行，推动行业健康有序的发展。2.广泛开展理论研究。各地可以借鉴中国物业管理协会的做法，成立“行业发展研究中心”，围绕各地行业发展过程中出现的物业管理热点难点问题开展研究，发挥物业管理协会指导和引领物业管理行业发展的作用。同时，鼓励行业专家、能工巧匠著书立说，将有利于行业发展的研究成果和实践经验付诸笔墨，让更多的人通过间接学习提高管理技巧和水平，这样不仅可以为物业服务企业降低营运成本、提升营运效率，同时还可以为改变物业管理行业专业技术力量薄弱的状况奠定基础。3.建立行业自律机制。制订物业管理行业规范体系、职业道德标准和职业准则，规范物业服务企业和从业人员的执业服务行为。谴责和惩戒扰乱正常的市场秩序、损害业主合法权益等不法行为。4.建立媒体交流机制。加强舆论引导，建立定期沟通交流机制。邀请新闻媒体到物业管理行业中调研，从行业的专业角度积极引导他们深入了解和理解物业管理行业的特殊性，以转变他们对行业的一些误解，并通过正面宣传，让广大业主了解与物业服务企业的关系及双方的权利义务，普及物业管理知识。加强与新闻媒体的沟通交流，建立舆情信息快速反应和处理机制，及时回应群众反映较多的热点问题，引导媒体理性看待业主维权活动，提高新闻报道的客观性和公正性。大力宣传行业为经济社会做出的积极贡献，增加社会的认可度。

(三)加强物业服务企业自身建设

构建和谐物管不仅需要环境条件、政策条件，更重要的是物业管理企业应当发现自身存在的不足，加强自身建设，努力提高服务质量来解决问题。1.转变思想观念，培育市场导向的服务理念。物业服务企业在经营过程中，要注意转变观念，明确自身是受业主或业主委员会的委托，依据物业服务合同界定的服务内容、服务标准开展工作。在服务理念上要注重业主或物业使用人的需要，按照物业服务合同保质保量提供服务，不能以管理者自居。要完善服务体系，对业主遇到的急事、难事，做到服务范围内的立即办，服务范围外的帮助办。当然，在服务过程中要量力而行，尽力而为，不卑不亢，切忌大包大揽，“包打天下”，更不可矮化自身。2.重视前期介入，办理好接管验收手续。物业服务企业参与前期介入，能够协助开发商把握好工程质量关，同时可以避免开发商单方面向业主发出过高的物业管理承诺。在办理接管手续前，一定要依据有关规定做好各项验收工作，为将来做好物业管理服务打下良好的基础。3.建立沟通机制，增进互信互惠意识。建立和完善沟通机制，维护好业主的知情权、参与权、监督权，可以增进业主和企业的互信意识。首先，建立联席会议制度。物业服务企业召开会议解决管理中存在的问题和业主的矛盾时，可以邀请社区工作人员、业主委员会委员、业主代表参加，既提高工作透明度，维护业主的知情权，又可以取得他们并通过他们取得广大业主的支持和理解。其次，构筑沟通平台。物业服务企业可以通过建立业主服务中心、发放物管服务卡、公示投诉电话、聘请服务监督员，定时召开座谈会、定期开展业主满意度调查等形式，广泛收集意见，让业主遇苦有处诉，遇难有人帮，提高业主对企业的信任度。第三，设立物业管理开放日，创建业主体验活动。物业服务企业在确保安全的情况下，可以通过事前广而告之、报名登记等方式，分期分批组织业主到消控室、设备设施房等“非请莫入”的“重地”参观平时生活中看不到的设备设施，由工作人员讲解工作内容、工作原理和要求，让业主体验一些不具有危险性的操作，感受物业管理的技术性，体现物业管理的专业价值，让业主逐步了解物业管理的工作内容和工作的艰辛以及企业经营成本的构成，增进互信意识。4.加强队伍建设，提高从业人员的职业素质和服务水平。物业管理属于服务性行业，它是以“服务”为主要产品，要使服务的质量得到业主的认可，必须有一支高素质的物业管理队伍。企业要通过脱产学习、参观访问、在职学习、交流讨论等多种形式培养人才，使员工具有良好的思想素质，具有奉献精神，掌握现代管理科学技术，并运用于实践。同时，企业要建立竞争机制、激励机制和分配机制，给员工竞争上岗的机会，对中高层管理人员尽可能从基层选拔，减少“空降”，培养员工对公司的认可度和忠诚度。通过加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，教育员工依法经营管理、培养诚实守信的商业道德，不断提高服务质量，实现业主的认可和满意。5.丰富小区文化，构建和谐氛围。通过传统节日、纪念日开展有益身心健康的社区文化活动，营造和睦相处、团结互助的和谐环境。还可以通过有奖问答、宣传板报、发放宣传小册子等方式宣传普及物业管理知识、业主和物业服务企业的权利义务关系，倡导业主养成科学、文明、健康的生活方式，使大部分业主能够自我规范、自我约束，具有法律意识和消费意识，从而认可并支持物业服务工作。

(四)提高业主素质、树立正确的观念

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关键词：成都，休闲保健服务，健康意识，市场分析

曾对全球保健服务市场进行过相关的调查，调查数据显示，全球真正属于健康的人群约占总人口的5%，而需要就医的患者则占20%，其余75%的人群属于“亚健康”患者。而据我国调查发现，目前我国约有15%的人群属于完全健康者，15%的人群属于患病者，其余70%的患者属于亚健康人群。“亚健康”并不能作为疾病进行诊断，它是机体处在疾病与健康之间的一种状态。当这类人群保健得当时，机能功能则会向健康的方向发展，反之这类人群则可能患病。相关资料显示，亚健康人群较健康人群更容易患心血管疾病、肿瘤及消化道等相关疾病[1]。

目前我国大部分人对健康的认识仅仅停留在“有病需要看医生”的层面上，这种对健康知识的认识属于表明层次的认识。尽管随着人们生活水平的提高，人们的保健意识开始增强，但由于缺乏健康指导，因此这部分人群只能盲目地听信广告，不但花了较大的钱而且还难以找到适合自己的保健产品。目前我国尚没建立符合我国国情的保健体系，因此本文将通过对成都休闲保健市场进行调查分析，旨在为社会保健体系中的非医疗机构的保健方式探索市场前景。

一、 休闲保健服务行业特征分析

（一）产品概述

广义的休闲保健服务范围很广，包括养生按摩、传统理疗、足浴足疗、沐浴桑拿、温泉水疗、美容SPA、运动健身、药膳食疗、健康管理乃至运动健身等内容，它是休闲与保健的有机结合，是人们在自由支配的时间里，通过接受保健服务或积极参与健康活动过程的方式，以直接或间接的体验，促进人体身心健康的一种自觉自足的社会文化活动。当然，在成都地区，大众理解的休闲保健更多的指向接受保健技术服务的层面，如传统的中医按摩和时下被广泛推崇的足底反射疗法就是典型的休闲保健内容[2]。

在医疗卫生体系中，休闲保健主要属于预防医学的内容；社会休闲保健作为医疗卫生的有益补充越来越必挥着不可替代的作用。（二）产业链分析

随着国民收入的增加，目前成都城镇居民对健康的意识越来越强，普通民众尤其是一些中老年人群，已由原来的“有病看医生”的状况转变为“保健预防”的状态。因此目前成都市保健服务业规模不断地扩大，政府对其的关注程度日益加深。随着人们对健康认识关注度的不断增高，休闲保健服务行业已经发展成为朝阳性行业，在未来的发展中将拥有着广阔的前景及发展空间。

具体到机构、企业而言，成都地区的休闲保健服务产业链尚不完整。主要体现在：

1.企业价值观念没有确立。不同的休闲保健服务企业都声称以促进公众健康为目的，但作为其中核心的品牌价值没有体现。成都地区休闲保健服务企业遍地开花，但都只是以短期盈利为目的的居多，缺乏创立知名品牌强大意识。有些企业认为无所谓品牌，所以取的名称只是为了吸引眼球，没有中华历史、民族文化的品味，造成了低水平的发展与高档次的需求不能协调。没有品牌效应下的各个企业占山为王，没有企业的统一价值引导，行业的发展受到约束。

2.企业链条不连续。目前成都地区休闲保健产业服务产品雷同很多，从事按摩、洗浴、足疗、SPA、美容、减肥、药膳、健身俱乐部的很多，但经营者之间层次还不高[3]。另外是大多企业虽然规模小，但从员工培训与提高、产品研发与生产乃至行业调研工作都是本企业内部完成，形成现代商业中的“小农经济意识”。企业之间的物质、资金、技术等流动和相互作用还显得很不足。（三）成都休闲保健服务行业在国民经济中的地位

近些年，随着经济的发展以及人们群众对健康的追求，目前世界各国均大力重视保健卫生事业的发展。2006年，国务院在《关于发展城市社区卫生服务的指导意见》中指出“要发挥中医药和民族医药在社区卫生服务中的优势与作用”。以传统精气论、阴阳学说和五行学说作为指导的中医学，其养生保健功能得到了越来越多人的重视，以传统养生为概念的休闲保健企业如雨后春笋，突显出生命力。近几年我国各地方政府纷纷加强了对悠闲保健产品的扶持力度，并鼓励其大力发展，从而说明了中国休闲保健服务在我国国民经济中的地位不断增大。

早在2007年，四川省政府出台加快发展生产业、民生业和服务外包三个政策性文件，成立全省促进服务业发展工作协调组，加快服务业发展成为各级政府一项重要工作。但是，与工业相比，服务业增长仍然较慢，且增幅差距有扩大趋势。近几年来，成都市服务业占GDP比重都在35%左右，这与发达国家城市70%以上的比重相去甚远。休闲保健行业是服务业中的主要组成部分，虽然休闲保健服务业产值在GDP中所占比例的具体数据缺乏，但并不影响说明本行业在国民经济中的重要地位。 （四）休闲保健服务行业生命周期分析

1.行业生命周期理论基础

所有产业都有其生命周期，每个产业生命周期都是由成长期向衰退期演变的一个过程，产业生命周期是指产业从出现到完全消退所经历的社会活动时间。可分为初始创建期、成长阶段、成熟阶段以及衰退阶段共四个阶段。根据产业在不同时期的特征，忽略产品具体的型号、治质量、规格等因素的差异，将产业的特点采用曲线绘制出来，则成为产业生命周期曲线。任何一个产业在发展初期都有类似S形的曲线，随着产业发展慢慢稳定，其生命周期曲线也趋于稳定[4]。

2.休闲保健服务行业生命周期

按照产业生命周期理论，目前成都地区休闲保健服务业还处在成长阶段，其生命周期曲线的形象是S形，因此其目前是处在快速增长的阶段，处在该阶段的产业无论在财务实力还是在市场营销上都慢慢开始主导市场。休闲保健服务行业已经获得广泛的宣传，不但被消费者所乐意接受，并逐渐以其产品特点获得广大消费者的青睐及偏好。休闲保健行业具有良好的市场发展前景，故产业投资的企业在不断增加，而产品也逐步向多元化、高质量的发展方向发展。二、成都休闲保健服务行业发展环境分析（一）宏观经济环境分析

随着一揽子“调结构、保增长、保民生、保稳定”措施效果的显现，成都经济正处于上升通道中。投资、消费双轮驱动再次强化，增长强劲；宏观调控保持连续性和稳定性，社会保障水平稳步提高，物价指数变动趋缓，第三产业增长迅速，民间投资渠道正得到有力的拓宽。挖掘历史文化为经济服务是成都一以贯之的休闲发展理念。一个城市的历史文化是这个城市的根，这个城市的魂，也是这个城市的个性和品位所在，无论什么形态的经济都注定要打上这座城市历史文化的烙印。而而以传统中医养生作为指导的休闲保健行业的蓬勃发展，将使成都对于“休闲”的打造，不仅印上了“历史”的标签，更让成都休闲多了一份底蕴，多了一份气质[5]。（二）国际贸易环境分析

目前世界各国经济贸易往来密切，很多国家与我国建立了双边贸易往来的关系。尤其是欧美、日本等发达国家与我国的贸易保持着密切的往来。我国大力招商引资，吸入国外及港台的同胞在中国大力投资。目前我国外商的人数已经超过数千万，这一群人具有雄厚的消费能力，且对健康的重视程度较普遍人群高，这类人群具有较高的市场潜力，在某种程度上这群人能推动我国健康休闲事业的发展。（三）宏观政策环境分析

我国于2005年曾推出有关《桑拿休闲按摩等活动管理条例》，在该条例中规定：以治病为目的的桑拿、按摩等方法属于医疗活动，必需在规定的具有营业执照的医疗场所中开展，对于非医疗机构不得开展相关的活动。医疗机构开展桑拿、按摩等活动，必需由专业的技术人员实施，对于非技术人员不得给予聘用。对于非医疗机构开展按摩时不得使用医学相关的名词术语，不得对其效果进行宣传，如经营者违反了规定则不允许其继续经营。这个政策突显了休闲保健服务的非医疗性质，同时也为休闲保健行业的健康发展指明了方向。

随着国务院人力资源与社会保障部对职业资格的规范化管理，学校及社会培训机构为行业培养出相对专业的保健按摩师、反射疗法师、保健刮痧师、营养师、健康管理师、芳香保健师、美容师等，为休闲保健行业提供了人才储备。

（四）成都休闲保健服务行业政策环境

服务行业是一个不需要太高学历的行业，其行业特点是服务水平及服务质量，这是与专业知识技能没有太大联系的行业，因此服务行业的发展带动了一大批学历较低的人群就业。成都政府曾于2009年颁发了《成都市人民政府关于加快服务业发展若干政策的意见》，文件中其明确规定了成都未来将大力发展服务行业，政府将进一步加大对服务性行业的投资及发展力度。在有关保健行业的实施条例中成都政府曾在2002年推出了《成都市保健按摩行业管理暂行规定》，进一步加强了成都保健服务行业的规范化发展，对促进成都保健服务行业发展具有重要的意义。

（五）行业运行环境对成都休闲保健服务行业的影响分析

我国连续20多年经济保持快速增长的态势，使得我国国民生活水平及生产力得到空前的提高。我国居民的生活尤其是城市居民生活已经由原来的生活温饱向健康休闲型的方向发展。健康消费已经成为社会最关注的热点，人们对健康的观念将得到进一步的提高。百姓生活的提高将使的中产阶级的队伍不断壮大，富豪阶层的人群不断增多。生活环境的富裕使得人们对健康的追求，对生命的珍惜更为迫切，同时也形成了强大的市场保健业发展空间。三、成都休闲保健服务行业市场分析

（一）2007-2012年成都休闲保健服务市场规模及增速

养生保健服务业已成为新兴的一个朝阳产业，正处于快速发展的上升态势。据初步统计，目前我国养生保健企业至少在10万家以上，吸纳的就业人员1000多万，而且市场规模扩大的空间依然很大。各地养生保健业的发展对繁荣地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推动作用。

目前成都地区以集休闲、娱乐、餐饮、保健、健身和美容等多功能为一体的养生保健企业在急剧增加，经营规模不断扩大，现代服务经营理念得到了丰富与发展，养生保健连锁企业也开始出现。来源工商部门和卫生部门统计显示，截至2011年底，成都地区休闲保健类企业机构超过3000家；全市健康产业经济总量达300亿元，业务收入超亿元的机构过50家。在养生保健企业10强中，已经采取了连锁经营的方式，其品牌连锁经营企业门店约有80多家。其中来自重庆的某足浴连锁店在成都共有17家；越来越多的企业从规模、效益等各方面已认识到企业文化的重要性，品牌效应正在形成，市场份额逐步扩大，并且已被全行业认知。阿坝师专丨华・健道美道协会今年上半年对成都近五年的休闲保健服务企业的规模及增速进行调查，结果表明，近五年来，休闲保健服务企业呈约15%速度递增，而近两年增速趋缓；其中上门调查了115家休闲保健服务企业，其中涵盖保健按摩企业、足疗养生馆、桑拿沐浴中心和美体芳疗馆等，结果显示，足疗养生方面的企业和从业人员都是最多的，综合产值也是最大的。（二）影响休闲保健服务市场规模的因素

目前成都的一些保健休闲业已经得到了很大的发展，但由于受到大环境的影响下，仍然受到一定的限制；影响因素具体可归纳为以下几点：（1）由于全球经济发展放慢，原来在中国进行投资的外商已经有相当部分撤走资本或由于经济不景气的影响而无法生存导致倒闭。外商的减少，使得我国保健休闲服务业在一定程度上受到影响[5]。（2）政策的影响：尽管政府鼓励发展休闲产业，但又缺乏相应行业标准。（3）企业人才缺乏：从业人员特别是一线服务人员多从外行转入，临时内部培训，层次不一，草率上马，缺乏专业的理论素质和操作技能，服务素质低，管理能力差。（4）挂着休闲保健的幌子而行骗的社会现象严重影响了民众对休闲保健服务认识：部分不法分子利用休闲保健服务作为幌子，做着涉黄涉毒等勾当，使正当服务沦为违法乱纪的买卖，严重扰乱社会市场秩序。

然而可喜的是，在第二届中华养生保健高峰论坛上，全国保健服务标准化技术委员会有关负责人表示，相关卫生部门正在探讨，准备对针灸、贴敷、刮痧等10余个中医保健行业进行规范，包括企业审批、方法技术、部门监管等。委员会正围绕3方面展开标准工作。一是着手进行保健行业企业分类。二是正在制定保健服务企业公共用品的消毒标准。三是正在起草《保健服务行业通用标准》，该标准旨在建立通用的技术标准，如果通过审核，今后将为足疗、SPA等行业的细化标准的制定提供有效的技术参考。

（三）2013-2016年中国休闲保健服务市场规模及增速预测

从2011年开始，我国经济开始出现复苏，CPI水平开始出现下降，加之各地工资上涨，因此人们的购买力度及消费力度开始恢复。我国也在不断加大内需的调整及发展，通过大力发展各项业务水平来提升我国经济的发展，其中休闲保健市场作为一个处在生命周期成长期的产业，我国将会对其作出新的调整，从而充分发展其生命周期的优势。因此预测在未来几年的发展中，中国休闲保健服务业在内需的刺激下及人民生活水平恢复的前提下降进一步得到发展及增速。（四） 休闲保健服务市场发展潜力分析

随着亚健康人群的增加，且已经有不少的研究已经证实社会休闲保健作为医疗卫生的补充体系对于更多的慢性病、职业病具有很好的辅助治疗效果。且对相关亚健康人群的调查中发现，大部分人群为高收入的都是白领或各行各业的高管，这一类人群拥有强大的经济实力，且其分布集中容易区分，只要通过有效的市场分析后就让其成为市场上潜力人群。我国新医改下使得医疗卫生体制得到了全面的改革，随着医改体制的改革，人们就医环境变得更为广阔，在开展预防医学方面不仅仅属于医院范畴或卫生部门的事情，休闲保健服务场所同样是为人们健康作出积极贡献的广阔天地。因此从以上两点来分析可以看出我国休闲保健市场具有较大的发展空间及发展潜力。（五）成都市场需求现状及发展趋势

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关键词：物业管理；物业服务；业主大会；

作者简介：张农科(1964—)，男，江苏泗阳人，北京市住房和城乡建设委员会副主任，经济学博士。

一对我国物业管理三十年实践的再认识

毋容置疑，我国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了在单位制解体以后住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。30年来，物业管理规模不断扩大，物业服务企业及其从业人员数量不断增长，其行业地位也已初步确立。据不完全统计，目前全国实施物业管理的房屋总建筑面积超过150亿平方米，物业管理从业人员人数超过300万人，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，物业管理作为我国社会发展中的重要行业，仍处于初级发展阶段。长期以来，管理模式的简单复制、体制机制的粗放设计，正把30年来的物业管理实践根基推向整体坍塌的边缘。

1.物业管理的主体严重错位

物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。但在我国物业管理的发展中，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业越俎代庖，成为物业管理活动的主导者。《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业服务企业管理的单一物业管理方式，通过国家行政法规的形式维护了物业管理中企业的主导地位。物业服务企业与业主在物业管理中主体角色的错位，客观上导致了社会对物业管理产生了错误的认识，限制了业主对物业管理方式的自由决策权和选择权的行使，也为业主怠于行使共同管理权利、不履行义务留下了制度上的口实。

2.物业服务市场机制完全失灵

任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定其价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。但是，在我国的物业管理市场上，作为物业服务买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业服务处于有卖方无买方、物业服务强卖强买的状态，导致物业服务企业在服务过程中，即使不提升自己的业务水平也能够生存，且能赚取暴利。在这种状况下，我国的物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争压力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍了物业管理行业的健康发展。

3.物业服务与政府应提供的公共服务的边界不清

在现行物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划“红线”，混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失。这种状况导致了物业服务企业以管理者自居，而忽视了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。这不仅给政府的公信力带来了负面影响，也阻碍了物业服务企业的健康发展。

4.现行的物业管理制度基本失效

近些年来，物业管理的深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，群体事件、暴力事件有增无减，已经严重影响到住区的生活秩序与和谐社会的建设，而这些矛盾纠纷都可以从现行物业管理制度、机制和物业管理模式上找到其产生的根源。如果再不变革现行制度，重塑物业管理模式，则必将葬送物业管理行业的前途，也必将危及既有房屋的可持续管理，甚至将对和谐社会的建设起到直接的破坏作用。

二我国传统物业管理模式存在的主要问题

着眼于我国物业管理的和谐永续发展，我们有必要在肯定物业管理行业30年来所做出的贡献和取得的成就的同时，结合近年来物业管理发展中出现的一系列争议、矛盾和纠纷，剖析现行物业管理制度的种种弊端，深刻反思我国物业管理30年来所形成的物业管理模式。

1.《物业管理条例》对物业管理的界定过于狭隘，违反了《物权法》的规定，不符合物业管理实践和未来的发展方向

《物业管理条例》第二条给出的物业管理定义中，直接确认了业主委托物业企业管理为唯一的物业管理方式。虽然相对于单位体制下的房屋管理，以企业为主导的物业管理方式更加专业和有效率，但这一规定明显忽略了物业管理本质上是业主实现其财产权利的一种方式这一基本事实。这不仅与法律相悖，也与实践不符。

从法律层面来看，2007年颁布实施的《物权法》明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份，其第八十一条对物业管理方式做出了明确规定，即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见，《物权法》至少规定了三种物业管理方式：业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律，《物权法》对于物业管理的规范发展具有一种正本清源、定纷止争的终极作用。但《物业管理条例》置《物权法》的相关规定及物业管理的内涵和方式于不顾，依然维护了业主委托物业服务企业管理的“一元化”物业管理方式。这实质上是剥夺了业主的物业管理主导权。《物业管理条例》的如此规定使我国物业管理的现行制度错过了一次借《物业管理条例》颁布而自我修复、矫正方向的重要机遇。

从实践层面来看，《物业管理条例》规定的单一物业管理方式早已被突破。比如，北京市海淀区品阁小区的物业管理即采用了《物权法》规定的业主自我管理的物业管理方式。该小区全体业主通过成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”的方式对小区实施自管，该自管方式的特点在于社区服务中心采取公司制运作，小区业主是公司股东，全体业主组成股东大会，业主委员会相当于董事会，社区服务中心总经理相当于公司总经理，对业主委员会负责，业主委员会对全体业主负责。全国其他地方也出现了很多业主自我管理物业的实践尝试，并且有些项目已经取得了较好的效果。在物业管理相对发达的国家和地区，业主大会普遍成立，而且具有较高的自我管理能力，一般委托职业经理人管理物业日常事务，职业经理人负责组织选聘专业服务公司提供专业化服务。可见，业主自我管理和聘请管理人管理已经成为物业管理的重要方式。

按照《物权法》的规定，业主是建筑物区分所有权人，对自己所有的物业具有直接支配和完全排他的权利。因此，是否管理物业、如何管理物业完全取决于业主，业主才是物业管理的真正主体。随着业主参与意识的提高和自我管理能力的增强，业主大会作为全体业主行使共同权利的组织形式，将在物业管理中发挥越来越重要的作用。据此可以预见，我国物业管理的发展方向，将是业主自我管理方式及委托职业经理人管理在内的其他管理方式。

2.物业管理“一体化”模式混淆了物业服务与公共服务的界限，扭曲了物业管理的核心价值

物业管理“一体化”模式为深圳首创，后来各地争相效仿，以致“一体化”管理模式成为30年来内地物业管理的基本模式。《物业管理条例》更是通过基本定义，对“一体化”管理加以肯定。当然，在特定历史阶段，“一体化”管理模式为物业行业的形成和发展起到了一定的促进作用。但是，现在看来，“一体化”管理模式具有重大缺陷。

(1)“一体化”管理模式混淆了物业服务与公共服务的界限

在“一体化”管理模式下，物业服务企业以物业管理区域为管理边界，管理内容不仅仅是房屋维修养护，而且包括秩序维护、消防安全、二次供水、供配电、环境卫生、园林绿化、车辆管理等，物业企业成了“万金油式的管家”。这种模式使得物业服务企业承担了很多本不应当由其承担的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。

(2)“一体化”管理模式扭曲了物业管理的核心价值

物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。因此，物业管理的核心应是为房屋建筑使用安全服务，物业服务企业的服务重心应当放在物业共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理上。但是，目前物业服务企业却不得不将很大一部分人财物力放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电、车辆管理等本不属物业服务范围的内容上，致使物业管理企业的管理与服务偏离了物业管理的核心价值。如果任由这种状况持续下去，可以预见，一栋栋楼房和一幢幢大厦在正常生命期限到来之前就都变成了“危房”。

(3)“一体化”管理模式损害了业主利益

建筑区划“红线”本来仅仅是规划学中的一个概念，却被“一体化”管理模式演绎成了重大利益的“切割线”。在住房商品化推动之初，政府把小区内的公共服务设施转移给了开发建设单位，开发商又将其转嫁给业主，这个过程看似顺理成章，但当水、电、气、热等公共服务实施后，管理和服务却无法再划清责任主体，且存在着政府垄断的公共服务企业大量重复收费的问题。在这个过程中，“一体化”管理模式客观上成了损害业主利益的“帮凶”。

3.物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵

30年来，业内人士常常将“物业管理市场”、“物业服务市场”挂在嘴边，认为物业管理已经实现市场化。按照经济学对市场的定义“市场是对某一特定产品或一类产品进行交易的买方与卖方的集合”，即只有买卖双方都存在的情况下市场才能存在。但在目前的物业管理实践中，大部分情况下只有卖方而没有买方。按照《物权法》的规定，物业管理活动的权利主体是业主，业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则，业主大会既是物业管理权利的行使者，也是物业管理责任的承担者，因此，业主大会应当是物业服务的买方。但是，目前普遍存在着业主大会成立难的问题，业主大会还远没有实现全覆盖。况且，即使业主大会已经成立，其法律地位也未被承认，其仍处于民事行为能力不完整的状态，无法承担共同管理的责任，无法成为市场的主体。这种情况下的业主大会是不能成为真正意义上的物业服务的买方的。而没有买方这一市场主体，物业管理当然也就没有形成买卖关系，双向选择和等价有偿也就无从谈起，如此，市场竞争机制也就无法正常发挥其作用。于是，我国的物业管理在上述背景下最终演绎成了一出“自编、自导、自演”的剧目。在这个舞台上，物业管理企业既缺乏来自买方主体的有效监督，也缺乏市场竞争的强大压力。

现行的物业服务合同大部分是前期物业服务合同的延续，是在业主大会尚未成立的情况下签订的。在《物业管理条例》的制度框架下，在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受。毫无疑问，在这种制度框架下，建设单位将从自身利益出发，垄断前期物业服务企业的选择权和前期物业服务价格的制定权。经济学家张维迎曾说过，“真正衡量竞争的指标只有一个，那就是准入自由”。在现行物业管理制度框架下，前期物业服务市场是不开放的、不自由的，物业服务是被强迫售卖的，业主是被迫接受物业服务的。因此，前期物业服务的竞争是不充分的或者根本没有竞争。

4.业主大会的法律地位不明确，缺乏顺畅的运行机制和有效的监督机制，导致业主无法实现自我管理

在业主组织制度设计方面，《物业管理条例》规定，业主大会与业主委员会并存，业主大会的决策形式是召开业主大会，业主大会作为权力机构行使决策权，业主委员会作为执行机构执行业主大会的决议。但是，《物业管理条例》的规定存在很多矛盾，业主也根本无法通过业主大会行使共同管理的权利。

(1)业主大会的法律地位不明确

一方面，《物业管理条例》规定了业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主的利益，将业主大会定位为“决策机构”，决定物业管理的重大事项；另一方面，《物业管理条例》对业主大会的行为能力却未作任何规定，业主大会不能以自己的名义对外实施法律行为，不是物业服务合同的协商和签订主体，在司法实践中亦不被承认，没有诉讼主体资格。也就是说，业主大会只有决定物业管理事项的权力，但无行使决定权的有效途径，只是一个有名无实的“权力机关”。而业主大会的民事主体地位直接关系着业主共同利益的保护，如果业主大会的法律地位仍然处于不明确的状态，业主的共同管理权利将无从行使，业主的共同利益将无法维护。

此外，一方面，《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项”，将业主委员会定位为业主大会的“执行机构”；另一方面，又规定业主委员会有权“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，从《合同法》角度看，业主委员会因在合同上盖章而成为合同的一方当事人，但发生纠纷时业主委员会因无独立财产而不能承担民事责任。这就导致出现了这样一种奇怪的现象：业主委员会是特殊民事行为的权利主体，但其却不能成为责任主体。这项规定不仅为业委会可能发生的腐败而不承担责任埋下了隐患，而且，也从根本上伤害了全体业主的利益。

纵观发达国家或地区，业主组织拥有完全民事行为能力的法律地位早已得以确立。美国通过判例模式确立了业主协会的实体地位，使其具有独立的行为能力，享有权利，承担义务，赋予其在诉讼中成为当事人的资格；法国和新加坡采用的是自然构成模式，在业主团体之始就赋予业主团体完全的行为能力，业主团体是独立的民事主体。我国香港地区则是通过登记的方式确立业主立案法团的民事主体地位。可以看出，通过给予业主组织实体化地位，明确业主团体的行为能力，让业主切实成为自己物权的主人，同时承担相应的责任，让每个业主成为合格的公民，是当今发达国家或地区共同的和普遍的做法。

(2)业主大会缺乏顺畅的运行机制导致业主大会“五难”问题突出

业主大会的“五难”问题，是指业主大会的启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难。业主大会成立的启动门槛高，导致业主大会成立启动难；业主大会指导部门指导与监督的方法和力度不专业、不到位，甚至出现横加干涉、不作为、乱作为的现象，造成业主大会指导部门与业主之间出现关系紧张，导致业主大会筹备难；备案条件不明确以及主管部门办理备案的时限缺乏规范，导致业主大会备案难；《物业管理条例》第十二条规定了业主大会召开的两种方式，即集体讨论和书面征求意见，但不论哪种方式都难以形成真实、合法、有效、高效的业主大会决议，导致业主大会决策难，并且成为业主大会运作过程中存在的最严重的问题；由于业主大会决策难，街道、乡镇对业主大会指导监督不专业，业主委员会集体辞职等原因，导致业主大会换届难。

(3)业主大会内部监督无制度，外部监督无载体，业主自我管理不规范

目前，业主委员会的权力滥用问题非常严重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅专项维修资金；要求物业企业免除物业费；要求物业企业发工资；擅自解聘物业企业；擅自选聘与其有利害关系的企业为服务单位，等等。更为严重的是，即使上述问题发生，业主委员会也几乎不用承担任何责任，至多被罢免，或者谋取私利后辞职甩手。对于业主组织的监督，《物业管理条例》只规定了两条：一是业主在物业管理活动中，享有监督业主委员会工作的权利；二是业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。但监督权如何行使，具体监督措施是否到位，都缺乏相关的可操作性规定，无数的事实也印证了这种监督是无力的。从根本上说，目前对于业主大会和业主委员会缺乏一套健全的内外部监督制约机制。

5.管理规约法律定位不清晰，实施缺乏强制力保障，无法有效约束业主履行管理责任

管理规约是物业管理区域内全体业主共同制定的，约定物业管理的共同管理权利、义务和责任事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，堪称业主自我管理的“宪法”和物业管理的根本制度。但是，管理规约制度在内容和实施中还存在以下三个方面的问题：《物业管理条例》虽然将管理规约规定为物业管理七大基本制度之一，但并没有突出管理规约的法律地位，也没有指定可供参考的管理规约示范文本；《物业管理条例》没有对业主应当履行的义务和应承担的责任等有关管理规约的基本事项做出强制性规定，导致业主欠费治理等问题依然没有制度性的解决渠道；业主大会本身不具有完全民事行为能力，无法通过司法渠道强制业主履行管理规约约定的责任，导致物业管理规约实施无法得到有效保障。

而反观国外和我国港台地区，均通过法律规定的强制性措施来保障管理规约的权威性。如我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定，业主欠交公共基金和其他应分摊费用的，经催缴后仍不给付的，可以诉请法院命其交付，特别严重的情形，还可以诉请法院强制违反管理规约的业主迁离。这些规定为我们下一步完善管理规约制度提供了参考。

6.前期物业管理招投标制度剥夺了业主共同管理的权利

前期物业管理招投标，是指建设单位作为招标人自行或委托招标机构组织购买物业服务、物业服务企业参与投标竞争的一种交易活动。在前期物业管理招投标制度设计中，由建设单位作为招标人代业主招标物业服务企业，存在招标主体错位问题，这种做法实质上是剥夺了业主共同管理的权利。从实际效果来看，这一制度已经被建设单位绑架，成为建设单位逃避物业产品质量责任的合法外衣。在这种做法下，招投标制度具有的公开、公平、公正原则被完全抹杀了。

按照《物权法》的规定，业主的建筑物区分所有权包括三项权利，即对专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权或者“成员权”，这三项权利不可分割。业主在取得了建筑物专有部分所有权的同时，也就取得了对建筑物共有部分的所有权，也就当然享有对建筑物及其附属设施设备的共同管理权。同理，业主在转让建筑物专有部分专有权时，共有部分的共有权和共同管理权得一同转让。因此，业主在取得建筑物专有部分所有权后应当有权行使共同管理的权利，包括确定何种物业管理方式，是否通过招投标选聘物业服务企业。

在《物业管理条例》的框架下，建设单位仅向业主交付专有部分，而未交付共有部分，也未交付业主的共同管理权。毋庸置疑，在前期物业管理的招投标中，作为招标人的建设单位是从自身利益而非业主利益出发开展招标活动的，实践也在不断证明着这种风险的客观存在。前期物业管理招标依法可以采取公开招标和邀请招标两种方式，换句话说，公开招标并不是前期物业管理招标的必然选择方式。建设单位往往通过邀请招标方式选聘符合其利益的物业服务企业。在此情况下，建设单位几乎处于绝对优势地位，建设单位想让哪家企业中标哪家企业就能中标。一般来说，有两类企业能够中标：第一类是建设单位自己成立的物业服务企业，其为建设单位利益的代言人；第二类是选择向建设单位妥协、维护建设单位利益的物业服务企业。这类企业为了取得项目的管理权，与建设单位串通招投标，损害全体业主和其他物业服务企业的利益，使得前期物业管理的招投标变成纯粹的流于形式的一种违法行为。虽然全体业主作为建筑物区分所有权人，但在前期的物业管理阶段却无法参与到物业服务企业的选择，以及物业服务内容、服务标准和服务价格的确定。这是一个十分不合理的事情。

7.前期物业承接查验主体缺失，且缺少可操作的技术标准，致后期承接查验无法顺利进行

《物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。由此可以看出，《物业管理条例》规定了两种类型的承接查验：第一种为建设单位与物业服务企业之间的承接查验；第二种为业主委员会与物业服务企业之间的承接查验。承接查验的内容包括两部分：一是物业管理资料的移交；二是物业现场的查验。物业承接查验制度的设立，本为明确建设单位、业主与物业服务企业之间的责、权、利，加强建设与管理的衔接，消除前期开发所遗留的问题，减少物业管理的矛盾纠纷，但实际上此目的并未达到，开发遗留的问题不仅未见丝毫减少，建设单位、业主物业服务企业之间的法定的责、权、利关系亦没有厘清。

(1)前期物业承接查验主体的缺失导致交接主体的混乱

业主购买房屋时，不仅仅包括相对独立的房屋单元，即物业专有部分，还包括不可分割的物业共有部分。每个单个的业主对其购买的专有部分享有专有权，全体业主对物业共有部分享有共有权。建设单位不仅应当与每个单个的业主对专有部分进行承接查验，还应当与全体业主组成的业主大会对物业共有部分进行承接查验。但是，按照《物业管理条例》的规定，建设单位仅仅向业主移交了物业专有部分，而把物业共有部分错误地移交给了前期的物业服务企业。

(2)物业承接查验缺乏具体和可操作性的标准

建筑物共用部位和共有设施设备差异性巨大，查验方法及查验标准自然也各不相同，要实现有序和高质量的交接查验，需要制定承接查验的详细标准。当前，《物业承接查验办法》规定了承接查验的程序，但在承接查验制度设计中，缺乏承接查验标准这一承接查验制度中最核心的一环，使交接查验双方均缺乏技术标准作为承接查验的依据。

(3)业主大会与物业服务企业之间的承接查验无法顺利开展

建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验是最初的承接查验，业主大会与物业服务企业之间的承接查验是后续的承接查验。如果源头出了问题，下游的问题就会更多。在第一次承接查验时，建设单位如果根本没有向前期物业服务企业移交竣工验收资料、物业规划与建设的有关资料，那么，在前期物业管理阶段结束时，前期物业服务企业当然无法向业主大会进行移交，业主大会也就无法向新选聘的物业服务企业进行移交。物业共用部位及共用设施设备的查验亦存在同样的问题。事实上，由于前期物业服务交接过程中在交接对象上发生了错误和缺乏具体和可操作性的标准等原因，遂导致了建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验制度流于形式，掩盖了建设单位设计开发中的问题，诸如房屋质量瑕疵、配套设施不全、共有或共用部分被非法处分等开发遗留问题被长期地“保留”了下来，即使后期业主大会与物业企业在承接查验过程中发现了问题，但因此时建设单位已经撤离，甚至已经不复存在了，亦难以追究建设单位的相关责任。

8.前期物业管理招投标制度和承接查验制度遗留的大量开发问题对后期物业管理的负面影响

在所有物业管理的矛盾纠纷中，开发遗留问题引发的矛盾纠纷大约占到六至七成。而前期物业管理招投标制度恰恰是引发开发遗留问题的主因，因为大多数中标的前期物业服务企业都是在符合建设单位利益的前提下被选聘出来的，所以，建设单位就可以轻而易举地将不合格的物业产品交付出去。

前期物业管理招投标制度的缺陷直接导致了建设单位与物业服务企业之间的承接查验流于形式。在前期物业管理阶段，业主大会缺位，前期物业服务企业代替业主大会与建设单位办理承接查验手续。但是，目前看来，前期物业服务企业大部分都成为了建设单位的利益代言人，其他即便与建设单位之间没有利益关联，也不会因为物业管理资料不齐全或者物业共用部位、共用设施设备达不到设计标准和规划要求而放弃接管一个物业项目，这种状况最终造成了大量的开发遗留问题，使业主的合法权益遭到侵害。可见，前期物业服务企业不能依法承担起承接查验的义务和责任，而只有全体业主(业主大会)才是与建设单位办理承接查验手续的最适格的主体，因为他们是物业管理资料及物业共用部位、共用设施设备的产权人，物业管理资料齐全与否及物业共用部位、共用设施设备合格与否直接关系着他们的切身利益。

建设单位撤出之后，前期物业服务企业背负了大量开发遗留问题的“黑锅”，导致业主与前期物业服务企业矛盾纠纷的产生和信任关系的缺失，业主常常以拒交物业费来行使抗辩权。最终这将导致物业管理陷入无序的状态，进而导致业主权益和物业服务企业权益双双受损的格局。

9.物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，易带来大量寻租现象，既破坏市场规律，又妨碍公平竞争

资质管理制度是计划经济的产物，政府通过特许权对物业服务企业的经济活动进行干预和管制，妨碍了市场竞争的作用，不利于物业服务企业的公平竞争，造成了社会资源的浪费，并非监管企业的有效方式。

市场经济要求的原则是通过市场力量来调控企业能否承揽业务以及承揽业务量的大小。在市场经济条件下，只有通过市场自由竞争才能实现资源的优化配置，而不是通过所谓的为物业服务企业设定不同的资质等级来达到该目的。以资质等级的高低决定可承接业务的多少是经不起推敲的。一级资质的物业服务企业未必有能力管理好更多的物业项目或更大面积的物业项目；三级资质的物业服务企业也未必没有能力管理好30万平方米的住宅项目。假如一个30万平方米的住宅项目的全体业主一致表决选聘一家三级资质的物业服务企业提供服务，任何政策法规也难以有足够的理由禁止业主这样做。而且，《物权法》已明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。从立法目的来看，法律充分尊重了业主的选择权，甚至都不要求必然由专业的物业服务企业来管理物业。如果我们再要求业主选聘物业服务企业时，必须按照企业可承接物业项目面积的多少进行选聘，显然是违背《物权法》的立法精神的，亦违背公平竞争的市场原则。

10.资质管理制度的实施缺乏可行性，其无法解决无资质经营、超资质经营、出租、出借资质证书等问题

现实中，有些物业项目存在着无资质经营和超资质经营的问题，但缺乏相应可操作的制度规定予以纠正。以超资质经营为例，按照《物业服务企业资质管理办法》第十九条的规定，“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。从行政处罚的角度来看，警告并罚款操作起来并不难，难的是如何“责令限期改正”，是责令企业限期取得相应等级资质证书，还是责令物业服务企业撤出物业管理项目，这两种可能的途径均不易操作。尤其是后者，如果责令物业服务企业撤出物业管理项目，就必然存在一定时期的物业服务真空，而业主又须臾离不开物业服务。即使责令改正了，限期之后仍未改正仍然不好处理。出租、出借资质证书的行为，主要表现在个人或者较低资质等级的物业服务企业挂靠其他物业服务企业的行为，这种违法行为很难发现和取证。可见，资质管理制度实施过程中存在诸多难以解决的问题。这是导致资质管理制度形同虚设的原因所在。

11.物业管理从业人员职业资格制度混乱不堪，无法起到促进行业发展的作用

物业管理从业人员职业资格是《物业管理条例》设定的行政许可。《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”实行物业管理人员职业资格证书制度，是提高物业管理从业人员职业素质、规范物业服务企业行为、提高物业管理水平、推进物业管理健康发展的重要手段。但是，物业管理从业人员职业资格制度非常混乱，并不能适应当前形势的要求。

(1)物业管理职业资格模糊不清，定位不准

《物业管理条例》规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”从上述条文可知，凡是从事物业管理的人员，上至物业服务企业的总经理、董事长，下至工程维修人员、绿化工、保洁员、保安员都应当持有相应的职业资格证书。但实际情况是，全国没有哪一家企业能够做到所有从事物业管理的人员都具有相应的职业资格证书。《物业服务企业资质管理办法》对各等级资质物业服务企业在人员数量方面都有相关要求，规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员须达到一定人数，且须按照国家有关规定取得职业资格证书。该《办法》一方面将“物业管理专业人员”与“工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员”进行区分；另一方面却没有界定清楚“从事物业管理的人员”、“物业管理专业人员”的范围。在《物业管理条例》颁布后，陆续出现了建设部培训颁发的物业企业经理证、劳动部颁发的物业管理师、建设部和人社部颁发的注册物业管理师等几类资质证书。其中，前两种职业资格已经停止考试或颁证，第三种资格几经波折，刚刚在全国完成第二批考试。人社部和建设部早在2005年11月16日就制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，但截至目前，还没有一名物业管理师完成注册。后续也没有完善的管理措施。总之，目前的物业管理从业人员职业资格制度没有回答“物业管理从业人员职业资格到底指什么资格”这一问题，也没有清楚地回答“谁应当取得物业管理从业人员职业资格”的问题。

(2)目前的物业管理从业人员执业资格制度非但没有起到人员管理规范的作用，反而带来了很大的混乱，“借证”问题尤为严重

从业人员执业资格制度与物业服务企业资质管理制度密切相关，资质等级的取得及晋升都需要相应数量的职业资格。但是，“借证”现象却是目前从业人员管理过程中的一个顽症，也彻底瓦解了企业资质管理制度。物业服务企业在取得资质证书后擅自降低资质条件的现象大量存在。物业管理企业在申请资质等级时须满足的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员总人数及具有中级职称以上的人数，企业通过不正当途径都很容易做到。比如，申请二级资质物业服务企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。而有些企业可能一时招聘不到这么多具有相应证书的人，或者出于成本、管理面积方面的考虑，也不想招聘那么多具有相应证书的人，尤其是10人以上的中级职称人员，但这些企业仍可以通过“借证”的方式获得资质证书。因为在企业提出申请时，资质审批部门只是进行书面材料的审查，并不一对一地进行人、证核实，所以企业能够轻松取得资质证书。资质证书取得后，资质审批部门也不可能做到经常性地核查企业是否能够满足资质证书取得时的资质条件，因此，企业取得资质证书后擅自降低资质条件的现象就不足为怪了。可见，目前的物业管理从业人员资格管理制度并不能起到对物业管理从业人员进行有效监管的作用。

12.住宅专项维修资金管理制度运行不畅，无法保证物业共有部分保修期满后的维修、更新和改造

建立住宅专项维修资金，是为了保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，是保障全体业主共同利益的基础之一。但是，当前的住宅专项维修资金制度存在很多问题，无法起到应有的作用。

(1)专项维修资金的维修范围模糊不清

《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这里的“住宅共用部位、共用设施设备”，其范围是模糊的，至于对“共用”但所有权不明晰的部位和设施设备，《住宅专项维修资金管理办法》没有明确这些部位和设施设备的维修、更新和改造是否也应当由住宅专项维修资金承担。此外，“维修、更新和改造”中的“维修”是一个笼统的概念。虽然《住宅专项维修资金管理办法》规定，“根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用”等费用不得从住宅专项维修资金中列支，但物业服务企业应当承担的“维修”费用和住宅专项维修资金应当承担的“维修”费用的界限很难划分，物业服务企业因此很容易逃避本应由其承担的维修义务，从而造成建筑物、构筑物及相关部位和设施设备的失修、失养、寿命缩短，并且影响业主的正常生活。这一规定，反而不如《住宅专项维修资金管理办法》实施之前“大修、中修、小修”制度对维修范围和维修年限的规定明确。

(2)“政府代管制度”和“使用申请审核制度”不具合理性

既然专项维修资金属于业主所有，政府也就没有权利对专项维修资金进行代管。《住宅专项维修资金管理办法》中“由建设(房地产)主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”的规定，极易遭到质疑。且不说主管部门所委托的商业银行是否是最恰当的选择，单说维修资金存定期还是存活期就是一个问题。同理，从所有权性质来看，《住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅专项维修资金“使用申请审核制度”亦不合理。

(3)“续交制度”根本无从操作

《住宅专项维修资金管理办法》规定，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交付额30%的，应当及时续交”，但没有规定如何续交。除去《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，能够迫使业主交纳首期住宅专项维修资金外，住宅专项维修资金的数额将有减无增。可见，住宅专项维修资金制度从根本上来说是不可持续的，因此，也就谈不上住宅专项维修资金能够充当物业的“保命钱”或“养老钱”了。

综上所述，当前企业主导的物业一体化管理模式以及支撑其模式的基本制度存在着诸多弊端，已经阻碍了物业管理的健康发展。因此，必须适时彻底改革这种模式，否则，我国的物业管理就有可能陷入被动不堪、甚或无以为继的境地。

三关于再造我国物业管理模式的构想

事实说明，我国的物业管理不仅仅是某项物业管理制度出现了问题，而是既有的一体化物业管理模式已经走到了尽头。在原有模式思路上修修补补，只能是“头痛医头，脚痛医脚”，显然不能从根本上解决已经暴露出来的物业管理的矛盾纠纷。因此，必须根据《物权法》的基本精神，结合社会发展方向，重构物业管理模式，着力构建一种业主大会主导下，物业服务市场主体健全、竞争充分、服务更加专业化、社会化的物业管理新模式。

1.全部物业项目成立业主大会，培养物业服务买方主体

业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。业主大会是物业服务的买方，是物业服务市场的重要组成部分。因此，成立业主大会，对于业主正确行使共同管理权利和履行责任、健全物业服务市场、促进业主物业可持续发展、完善社区治理结构和提升社会管理水平，均具有重大的现实意义。

对于新建物业项目，首先应运用“准强制性”手段组建业主大会，使业主大会随着房屋的交付使用而诞生。当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积一定比例后，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。其次应降低业主大会成立的门槛。应规定“占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主”即可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；研发业主电子投票平台，以此解决时间和空间障碍、提高首次业主大会会议效率、保证投票过程的公开、公平和透明。再次应注重发挥社会专业人士和社会组织的作用。首次业主大会会议筹备组应聘请具有积极参与意识、专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任组长或顾问，以其专业知识和能力保障首次业主大会各项工作的顺利进行。

对于已经入住的物业项目，一是应推动地方政府把业主大会组建纳入政府的职责范围，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工，并且应建立相关考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入各部门、街道的考核内容；二是应制定政策措施，发挥社会组织在业主大会组建中的作用，积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。

2.实行业主大会登记制度，明确业主大会的法律地位

业主组织缺乏民事行为能力，已经成为当前制约业主行使权利、履行责任、维护业主权益和促进物业服务水平提升的重要因素。当前，北京和广州都已经试行业主大会登记制度，事实证明是可行的。业主大会登记以后，有利于破解业主大会行使共有和共同管理权利的难题，其具体表现在以下三个方面。

(1)可以独立设立账户

在物业管理区域内，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。根据此规定及已有的相关经验，业主大会或者其授权机构——业主委员会如果经营物业共用部分，需以业主大会或者其授权机构的名义对外签订契约。业主大会登记后，便可持登记证书和机构代码等资料独立在银行开立业主大会或者其授权机构账户，以解决经营中的资金往来问题。

(2)可以独立充当原告或被告

目前，在物业管理纠纷案件的诉讼中，业主委员会成为原告或被告已不鲜见，有些省市法院还以文件的形式建议确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格。如2004年重庆市颁布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出：依法成立的业主委员会可以充当原告和被告，诉讼风险由全体业主共同承担。其实业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会才是全体业主共同利益的代表者，相应的，以业主大会的名义从事的活动，后果即应由全体业主承担。业主大会依法登记后，具有民事行为能力，自然可以独立充当原告或被告。当然业主委员会、部分业主未依照法律、法规规章、管理规约擅自行事造成民事侵权和合同违约的，业主大会不承担其行为后果，须由其自己承担相应责任。

(3)可以登记共有财产

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。据此，业主大会具备实体地位后，这些财产即可登记在业主大会名下，全体业主即成了名副其实的“股东”，这有利于业主认识到自己是建筑物共有部分的真正所有者，进而有利于物业的维护和保养。同样，小区内的物业共用部分收益，也可据此而名正言顺地归属到业主大会的名下，据此也可使物业公司明白其行为的边界，从而有利于预防矛盾纠纷的发生，有利于业主与物业建立和谐的互动关系。

3.建立权责明确、监管到位、廉洁自律的业主大会运行机制

业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权、履行法定责任、维护社区和谐稳定的根本保证。业主大会要具备良性的运作机制，须注重做好以下几个方面的工作。

(1)健全组织架构

健全的业主大会的组织架构，是业主大会有效发挥作用的基础。健全的业主大会的组织架构包括决策机构、理事(董事)机构、监事机构和专职人员。决策机构指的是业主大会，理事(董事)机构指的是业主委员会，监事机构指的是业主监事会，专职人员包括职业经理人、秘书等。

(2)设立业主共有资金

设立业主共有资金，目的是进一步理顺住宅区物业服务交易活动中各方主体的法律关系，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权。业主共有资金是指物业管理区域内，由业主大会所有的资金，其包括物业管理资金(费)、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。住宅区业主大会依法成立并登记后，经业主大会决定，可以开立业主共有资金账户，用于物业管理区域业主共有资金的存储。设立业主共有资金后，即可由业主大会定期向物业公司支付费用，此举会推动越来越多的物业服务合同采取酬金制的形式。该形式要求业主大会要全程跟踪物业服务企业的服务，并定期评估物业公司的服务质量，以确定后续物业服务合同是否继续履行或重新签订。由于该形式需要业主大会聘用熟悉物业管理的人员，故此举将会推动受聘于业主大会的职业经理人队伍的产生。而一旦职业经理人队伍逐步成熟，其对综合性物业公司的依赖程度将会下降，业主大会对物业服务的选择权即会加大，其可根据物业服务需求和性价比，在聘请综合性物业服务公司和专业公司之间做出选择，进而推动物业服务分工的更加细化和服务内容的更加专业化。

(3)修改管理规约，明确业主和业主大会的法律关系

应通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系：建筑区划内全体业主授权业主大会行使共用部分管理的权利，受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业支付费用；业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用；个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者向人民法院提起诉讼，以保护全体业主的合法权益。

(4)改签物业服务合同，明确业主大会和物业服务企业的法律关系

物业管理作为一种准公共服务产品，是基于建筑区划内共用部分提供的服务，只能是由全体业主集体购买。在法理上，既然业主大会是全体业主授权行使共用部分管理权利的主体，那么，就应当由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，购买物业服务。而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。除前期物业管理阶段外，物业服务合同应全部改由登记后的业主大会与物业服务企业签订。此举可以明确业主大会作为物业服务买方的缔约主体地位，从根本上纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，从而彻底理顺物业管理中各方间的法律关系。

4.改革前期物业管理制度，实现物权完整转移

为有效预防和遏制开发遗留问题的产生，督促建设单位提高建设质量并将合格的物业产品交付给业主，明晰前期物业管理阶段建设单位、物业服务企业、业主之间的责权利关系，必须改革现有的前期物业管理制度。

(1)重新界定前期物业管理期限，明确前期开发与后期管理的责任分界点

前期物业管理期限应当界定为：从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。对于异产毗连房屋来说，现行的房屋交付制度只是建设单位把专有部分交付给了业主，共用部分实际上是由建设单位选聘的前期物业服务企业实施管理，因此在业主大会成立并对共用部分进行查验交接之前，共用部分的权利主体和责任主体仍然是建设单位。物业管理是对物业共用部分的管理，物业共用部分的所有权人是全体业主。只有要求建设单位将符合要求的物业共用部分交付给全体业主，才能从源头上保障物业管理的顺利开展。这一制度设计，实际上是对前期开发过程中存在问题的一次总清算，有利于前期开发过程中的质量、配套等问题在交接查验这个环节被发现和拦截下来。

(2)规定建设单位的前期物业服务责任

既然已经明确建设单位与全体业主完成物业共用部分交接之前的阶段为前期物业管理阶段，那么，这一阶段的前期物业服务责任就应当由建设单位承担。将前期物业服务责任放在建设单位之后，在物业服务方式方面则不必作单一要求，建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业企业，只要受托的物业服务企业和专业企业符合相关的资质要求即可。关于前期物业服务的费用，按照权责一致的原则，其间所涉及的费用也应该由建设单位承担，而不应当让单个业主缴纳。

(3)制定物业项目承接查验技术规范，明确交接查验标准

当业主成立了业主大会，决定了新的物业管理方式后，就面临着业主大会与建设单位做好物业共用部分的查验和交接，就需要一套物业项目承接查验技术标准。目前，北京市已制定了地方标准——《新建物业项目承接查验技术标准》。该标准共分为16个章节，明确规定了建设单位和全体业主双方交接主体对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验内容。同时，对物业交接查验的定义、适用范围、内容、程序、方法等都做了相应的规定。这不仅为承接查验提供了可操作的规范，也有利于夯实建设单位的质量责任，减少前期遗留的问题。

5.建立物业共用部分的管理权制度

一个物业项目内存在着建筑外墙、屋顶、门厅、电梯、消防设施、绿地、道路、管井、会所、人防工程、车库、车位等物业共用部分，但是，其中很大部分的权属是不清晰的，管理权也是有争议的。这导致一方面会产生“物无所主，人必争之”的现象；另一方面也会产生“公地悲剧”的现象。因此，必须将每项物业共用部分所涉及的权利、义务和责任予以明确。如果确权问题在短期内难以实现，那么至少管理权应当彻底清晰，建立一套区分完全、细化清楚的物业共用部分管理权制度。

对于物业共用部分，可以按照使用范围将管理权利和责任区分给相关业主，把相应的物的维护权责划分到使用者，分不出去的由业主大会或业主大会聘请物业服务企业、专业服务企业、其他管理人承担管理责任。在实践操作层面，可以以楼层、楼栋为单位，把相应的物业共用部分维护权责划分给使用者，并采用“使用者付费”的原则，由每个楼栋、单元门或楼层的业主自己修理和更换，将其所产生的费用从小区业主大会的共有资金账户中剥离出去。类似安全通道、房顶维护等物业共用部分也可以按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主出资修理和维护。这样，不仅有利于降低物业管理的成本，还能使物业共用部分得到及时的维护。总之，应当按照最小化的原则建立物业共用部分的管理权制度，确保权利有保障、义务有人担、责任能到人。

6.构建服务细分、公开公正和竞争有序的物业服务市场环境

在业主大会这一主体普遍成立，并不断成长成熟的同时，政府应通过政策调节工具，推动建立服务细分、统一开放、竞争有序的物业服务市场环境，为物业服务买卖双方之间形成良性互动创造条件。

(1)打破物业管理区域内的服务垄断，促使物业服务进一步专业化细分

要促使物业服务企业回归到体现物业管理核心价值的服务上，即对房屋本体和设施设备的管理上，并通过强制标准、社会监督等措施提高物业服务企业的专业化水平，促进产业升级，立足于把物业行业打造成专业性强和技术高度密集的高端行业，以保证房屋建筑的使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命；鼓励专业化服务企业队伍的发展，逐步把清洁卫生服务、绿化养护服务、停车管理服务等各专项服务从物业服务范畴剥离出去。

(2)改革招投标制度，将所有的物业管理招投标纳入有形市场

为避免物业管理招投标中的种种舞弊问题，应当将招投标活动全部纳入有形市场，禁止建设单位、业主大会、业主委员会作为招标人代表参与评标并确定中标人。具体做法是建立统一的物业管理招投标平台，所有的物业管理招投标一律通过该平台进行，严格招投标信息公开程序、内容、范围及时限，确保招投标各环节信息公开透明，以便于社会监督，增加串标难度。

(3)细化服务标准，适应不同物业类型，满足不同服务需求

不同的物业有不同的特点，业主群体的需求也不尽相同，因此，应当制定不同等级的物业服务标准。目前，北京市制定了地方标准——《住宅物业服务标准》。该标准分为五级，构成了物业服务标准体系。该标准突出强调了物业管理的核心价值，强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、消防设施设备等的日常运行和维修养护。建设单位在销售房屋前，或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京市物协按季度的物业服务成本信息测算出服务价格。业主也可以在签订物业服务合同前，根据自身需求选择服务等级。该标准有助于推动建立质价相符的物业服务市场机制，有利于促进业主和物业服务企业建立起和谐互信的关系。

(4)引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用

物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。

在签订物业服务合同前，业主和物业服务企业可以委托第三方评估监理机构，针对业主选择的物业服务事项和服务标准，根据公布的社会平均成本，结合项目具体情况对物业服务价格进行测算。物业服务评估监理机构以独立第三方的地位对物业项目进行承接查验，对物业服务费用进行评估，对物业服务合同的执行情况进行监督和评判。当业主与建设单位、物业服务企业就交接查验、物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估，以减少物业服务企业、建设单位和业主之间的矛盾，促进物业服务行业健康有序地发展。

7.创新行业监管模式，突出行业监管重心，落实政府相关部门职责，推动行业走向技术密集型发展道路

物业管理行业走向健康、良性、可持续发展道路，需要行业主管部门和政府相关部门积极履行职责，正确引导物业管理行业的发展方向。

(1)创新行业监管模式

资质管理制度是一种静态的管理制度，基于资质管理制度的监管模式是一种“重审批，轻监管”的模式。这种监管模式很难达到应有的监管效果，必须加以改革，建立对企业的动态监管、行为监管和信用监管体系。

物业服务企业的信用管理具体措施应当包括以下三方面的内容：积极引导物业服务企业建立优良信用；严厉惩处企业失信行为；及时准确地向社会披露物业服务企业及从业人员的信用信息。

物业服务企业信用对于物业服务市场秩序有着极其重要的影响。物业服务企业的信用主要由两部分组成：一是商务信用，即其与业务伙伴(包括业主大会、业主委员会、业主、建设单位、专业经营单位等)个性化的信用，表现为企业守合同、重信用，遵守商业道德；二是公共信用，即其在社会经济公共秩序方面的信用，表现为物业服务企业遵守物业管理相关法律、法规及其他规定，能够守法经营。因此，应加快建立对物业服务企业及其主要从业人员的信用监管制度，进而达到规制物业服务企业和从业人员行为的目的。

物业服务企业的监管重心应从物业服务企业向物业服务项目上转移，通过对物业项目的监管达到对物业服务企业的规制。物业服务企业的价值主要体现在其所管理的物业服务项目上，物业管理矛盾纠纷也发生在物业服务项目上，因此，将物业项目监管到位才能真正管好企业。这就需要对企业实行动态监管，调整行业监管重心，建立项目备案制度和项目负责人制度。在此基础上，监管部门以项目为单位实施动态监管，通过对项目负责人的行为实施动态监管，最终建立以项目经理为抓手管好项目，以项目为抓手管好企业的监管模式。

(2)明确行业主管部门的监管目标

政府是公共利益的化身，而房屋管理过程中最大的公共利益就是使用安全，所以行业主管部门的工作重心应该通过对行业的监管保证房屋使用过程中的公共安全。行业主管部门的具体监管工作应包括以下几方面的内容：制定相关的法规政策；对业主进行安全使用方面的指导，约束业主不合理的使用行为，减缓房屋建筑的老化速度，延长建筑的使用寿命；完善对房屋安全的评估和安全告知程序；明确与房屋安全相关的业主大会、物业服务企业等各方主体的权利、责任与义务，维护各方主体的合法权利；监督各方主体履行自己的责任与义务。

(3)相应政府部门的管理职责应延伸到物业管理区域

如前文所述，物业服务企业承担了本不应属于其提供的服务，政府相关部门应该进入物业管理区域，将以下内容纳入公共服务和行政管理的范畴：楼宇外环境卫生的管理(日常清扫保洁、垃圾清除外运等)；绿化管理(园林绿地的营造与保养、整体环境的美化等)；治安管理(楼宇内外的安全、保卫、警戒、对各种突发事件的预防与处理以及排除各种隐患)；消防管理(火灾的预防及发生火灾时的救护与处理)；道路管理(道路的维护、交通秩序的维护等)。

(4)正确处理物业管理和物业服务的关系

对“物”的管理是物业服务企业的立身之本，对“人”的服务是物业服务企业的处世之道。物业服务公司进入住宅区提供服务的合法性，是基于与全体业主签订的物业服务合同，所以物业管理和物业服务都是一种契约行为，是契约规定的双方权利与义务的体现，与“权力”不沾边。从根本上讲，业主聘请物业服务企业的目的是保障物业共用部分的维修养护，所以物业服务企业的工作重心是维护房屋建筑的安全使用，并在此基础上保持房屋建筑的良好品质。可以说，对“物”的管理是物业服务企业的立身之本。

契约主体一般为两方或多方，就物业服务合同来讲，契约主体应该是业主大会这一全体业主的集合体与物业服务企业。由于房屋是与人融为一体的，在很大程度上，住宅区的房屋不仅仅是业主的居住场所，更是业主的“家”，所以物业服务企业不仅要管好“物”，还要处理好与业主大会的关系，更要处理好与业主个体之间的关系。可以说，处理好与业主大会、与业主的关系，是物业服务企业的处世之道，是做好物业管理的必要条件。