房地产评估行业前景精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产评估行业前景，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】房地产评估；常规问题；解决措施

1引言

房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。

2房地产评估存在的常规问题

2.1房地产评估法律法规不够健全

目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。

2.2房地产评估方式单一

在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。

2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升

随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。

2.4房地产评估市场环境不规范

随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。

3针对房地产评估常规问题的应对之策

3.1健全和完善房地产评估的法律体系

健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。

3.2优化和改进房地产评估的方式方法

在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。

3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质

要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。

3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境

要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。

4结语

房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。

【参考文献】

【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.

【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.

【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.

【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.

【5】李珏,李炜娟,邓敏慧.产教融合视角下房地产评估课程教学改革研究[J].现代商贸工业,2021,42(02):136-138.

篇2

【关键词】房地产评估；风险；解决对策

1 房地产评估中的风险

1.1 委托方提供虚假信息

对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经被越来越充分的认识到。特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会造假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估失真，导致评估风险。而这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

1.2 评估技术使用不当

房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是，也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。因此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符。于是在具体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

1.3 评估方素质欠缺

房地产评估的结果，在很大程度上取决于评估机构和评估方的专业素质与职业道德水平。对于中国来说，房地产评估还是一项比较新、但专业性要求又很高的工作。在这种情况下，如果房地产评估方的专业素质比较高，在进行评估的过程中就能够凭借较高的专业素质进行相对专业的评估，对于标的物的估价就能够更加符合实际，房地产评估的风险就会小； 反之，如果房地产评估方的素质不高，那么，进行房地产评估的能力就不够强，在评估过程之中，就不能有效控制评估的误差，甚至会出现失误，严重影响评估的客观公正。另一方面，房地产评估中涉及到的房地产经济利益比较多，有的委托方为了达到提高标的物的价值从而获取更多经济利益的目的，就会采用经济诱惑等手段，故意让评估方作出有利于自己的评估报告。如果评估方的职业道德水平不高，就容易受到委托方的经济诱惑，而使房地产评估产生风险。此外，中国目前的评估机构比较多，而且存在行业条块分割现象，在不同的评估机构之间又存在着竞争，导致许多房地产评估机构不注重长远发展，只顾眼前利益，采取不正当竞争等手段开展评估业务，破坏了行业规则，造成了房地产评估的潜在风险。

1.4 政策变动

一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大； 另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。再如，当前政府为了控制房地产过热而先后出台的一系列政策措施，都会在不同程度上影响到房地产的价格。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响其对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

2 防范房地产评估风险的对策

2.1 强化房地产评估的风险意识

房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在的潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的负面影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

2.2 谨慎选择客户，加强与客户的沟通

加强与客户之间的联系沟通，是一个房地产评估机构控制风险十分重要的方面。评估进行的时候，评估人员与客户进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的问题，也可以了解买方的需求，从而为正确的评估创造一个比较好的基础； 评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行； 评估之后进行地沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托方提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

2.3 强化对房地产评估机构的监管

加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，又可以进行不定期抽查，对发现的违规评估行为、或在评估过程中的违法违纪等行为，应及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验、发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

2.4 加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设

不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。此外，房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，又要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业的健康发展。

篇3

关键词：业务佣金 管理理念 拓展业务领域

自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今已有二十年了，在这二十年中，有很多公司的规模从几个人发展到几百人的大型综合评估公司，也有一些公司苦撑几年后自然消失或转手易人。

进入2000年以来，一些原为国有体制的评估公司逐步转变为私有企业，由于成立评估公司门槛不高，大批的民营评估公司纷纷成立，评估业务从原来的客户找上门变成了客户坐等评估业务员上门服务，一时间，业务佣金承诺满天飞，那时的一套普通住宅评估收费达2000元/份，而其中的业务佣金高达70%左右，也就是说，一份评估报告的收费中公司净收入仅为20%左右，公司收入少，限制了公司的发展。2005年，为了杜绝业务佣金，有公司推出普通住宅500元/份的评估报告，不再给业务佣金，一时间，评估报告收费成了业务竞争的焦点，一些靠业务佣金拉客户的小公司，由于其品牌与声誉难与大公司相比，业务难以再继，只能苦苦支撑，能支撑下来的也只是维持正常经营。收入低，没有实力引进人才，无法对公司进行现代化管理，而杜绝业务佣金的公司由于公司收入大幅度提高，有资金用来改善公司内部管理机制，另一方面引进人才，采用评估数据系统化建设，品牌和声誉逐渐提升，在市场竞争愈演愈烈的评估行业，就造成了强者愈强，弱者愈弱的局面。

随着评估公司的发展，一些评估公司从加强公司服务意识入手，争取客户，树立口碑，走品牌路线，扩大业务发展。他们大量引进管理与专业技术人才，加强对公司员工培训，从细节入手，提出 “做足功课”、“细节决定成败”等。记得某公司一估价师接到一个东莞土地的评估业务，要求查勘后第二天出评估报告，估价师在接到任务后，第一时间查阅了土地的相关资料及当地相关土地政策和房地产市场水平，由于准备得充分，现场查勘时便节约了许多时间，本着客户第一的公司规定，查勘回来后加班加点到凌晨二点，第二天提交给公司技术审核，下午便提交了报告，此举不但赢得了客户的好评，在随后的日子，该客户成了公司的长期客户，并为公司介绍的新客户，无形中为公司做了免费宣传。

评估公司的业务中银行业务占比重较大，有些人为了想多贷款或骗贷，与中介公司合作，采用瞒报虚报成交价和实际租金的手段，更有甚者，采用偷梁换柱的手段瞒骗查勘估价师。例如在抵押贷款评估中，估价对象是某花园小区的临街底商（查勘时领勘人故意托辞房地产证复印件未带在身上），查勘时估价师被领到一处商业氛围较浓厚的街道旁的商铺查勘，估价师很认真地调查了周边商铺的租金与售价情况，认为该铺能达到客户的贷款要求。过了几天，客户要求出具报告，估价师让其提供房地产证，待估价师仔细核查房地产证及对当时查勘时记忆中商铺的铺号时发现，委估物业与查勘物业是不同一处物业，委估物业的市场成交价在12000元/平方米，而查勘物业的市场成交价在38000元/平方米，差别非常大。假如估价师查勘时未仔细核对铺号，没注重细节，若按38000元/平方米的估价出具报告的话，给银行造成的损失可以用金钱来衡量，但对公司造成的名誉损失是无可估量的。所以，注重细节，细节决定成败，公司理念若能深入到每个员工的心中，管理到位，公司不愁发展。

管理是手段，但业务仍是公司发展的硬道理。银行评估业务虽然多，但分羹的也多，为了争抢业务，各公司打起了价格战，同时，也有公司另辟奇径，开展房地产咨询顾问业务。有一信托客户意欲在某城市开展房地产开发业务，委托笔者所在公司对该城市的房地产市场情况进行调研并针对某项土地进行价值分析，项目任务重，但时间急，我们一到该城市，土地现场查勘完成后，就开始对这个土地总面积有8，034平方公里的城市开展房地产市场调查，调研前就预备好第二天需要调查的楼盘名单及路线，白天到每个在售楼盘市场调查，晚上回到住处就整理白天市场调查的资料及预备第二天的需调查的楼盘及行走路线，三天时间就跑了大小楼盘近三十处，除完成全市住宅市场的市场调查工作外，还完成了全市商业圈市场调查，在规定的时间里完成了委托任务，客户对我们出具的成果十分满意，并根据报告中该市房地产市场发展前景及建议，成功拿下了那块土地，进驻了该市房地产开发市场，取得非常好的效益。

房地产评估业发展总体来说已经有二十年了，这在二十年中，每个公司或多或少都已经储存了大量的经验与教训，笔者从一个估价师的角度来看，评估公司的发展良好的因素众多，但以下几个方面众多因素中需优先考虑的：

1.杜绝回扣，健康行业形象

“回扣”不利于房地产评估业自身的发展。如果房地产评估业“回扣”盛行，互相攀比，导致回扣比例越来越高，这样就会导致房地产评估行业的收入越来越少，房地产从业人员素质减低，不能吸引到优秀人才，导致某些估价报告质量低劣，不能为客户提供公正、独立的评估服务，也导致对该行业的信誉的怀疑，损害房地产评估业的形象，从而，严重损害该行业的健康发展。

2.向管理要效益，走专业化、品牌化道路

公司内部完善管理制度，引进管理及专业化人才，加强估价师队伍培训，提高素质教育，从细节做起，用专业技术来服务客户。

3.开拓并壮大新的业务领域―房地产咨询顾问

在银行、法院、拆迁等行业的评估业务竞争日趋激烈的市场情形下，另辟捷径，开展房地产咨询顾问业务。

在房地产开发的整个阶段来看，从土地尚未获取到土地取得这个阶段，房地产咨询顾问的角色非常重要，这个阶段，可以帮助企业是否拿地、以什么价位拿地、可以开发什么类型的产品等提供咨询帮助，土地取得之后，咨询顾问可以提供可行性研究、市场调研、策划、开发贷款等类型的研究，帮助企业进行决策，土地建成完工时，还可提供价格定位、按揭分析、项目销售方案、商业项目租金方案及出售方案等方面的咨询顾问工作，因此，房地产咨询顾问可开发产品类型具有连续性、多样性的特点。

其次，政府在土地出让、区域房地产规划、房地产研究等方面，也需要专业的房地产咨询机构，也就是说，房地产咨询顾问工作不仅仅局限于房地产开发企业，其业务来源广泛，品种多。

篇4

[关键词]房地产；批量评估；定制服务；咨询服务

中图分类号：F270　文献标识码：A　文章编号：1006-0278(2011)10-018-01

房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。

一、房地产批量评估技术的功能与发展现状

目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。

总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。

由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。

在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。

二、推广和应用房地产批量评估技术建议

房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。

此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。

目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。

(一)为商业银行提供定制化服务

房地产估价机构在开发房地产批量评税系统的基础上，还应充分挖掘市场潜力，为各商业银行提供贷后风险管理服务。由于房地产批量评税系统将涵盖城市规划范围内几乎所有的房地产项目，覆盖面广，数据来源真实、可靠，在系统开发过程中所积累的经验和资源能够支持房地产估价机构以较低成本开发出适用于商业银行贷后风险管理的批量评估系统。在后续服务中，还可以根据各商业银行的不同需求，制作更加个性化的房地产项目风险预警系统。

篇5

房地产税的实施方向是以市场价值为基础的批量评税，这就对我国房地产评税人才培养和高校房地产评税专业（方向）建设提出了挑战。借鉴发达市场经济国家和地区的经验，有助于形成具有我国特色的房地产评税人才培养模式，满足房地产税改革实施的需要。

从国际经验看，房地产评税工作需要较多高素质的专业评税人才。如加拿大BC省评估局（BC Assessment）负责该省财产税的征收和管理，该组织有650个专职人员，评估房地产数量超过188万宗（BC Assessment 2010年度服务计划报告）；在中国香港特区，专职负责房地产税评估征收工作的是差饷物业估价署，截至2011年4月总职工数达819人，其中各类专业技术人员共466人，占总人数的56.4%，评估各类物业236.92万余宗（香港差饷物业估价署年报2010—2011）；美国马里兰州财产税评估局有全职岗位4481个，其中职业估价师、制图员和IT人员数量占到56.26%，评估不动产类的税基7313.57万宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可见，房地产评税工作对于专业人员的需求量很大。

一、部分国家和地区房地产评税人才的培养经验分析

房地产保有环节的税收是财产税制的核心，是市场经济发达国家和地区的地方政府财政收入重要来源。由于财产税的直接税性质，评税结果必须公平、一致和准确可信，否则将引起税负不公，进而引发纳税人的反对。实施财产税制的国家和地区均极为重视评税人员的专业能力和执业水平，有较为完善的评税专业人才培养模式，包括本科和研究生层次的学位课程、执业资格认证和考试、执业继续教育在内的一整套体系。本文借鉴了加拿大、美国和中国香港特区的评税人才培养经验，总结出有共性的内容可作为建立我国评税人才培养模式的参考。

（一）政府部门的评税法律和制度建设是根本

政府部门既是评税活动的执行者，也是评税法律和制度规则的设计者，而制度建设是评税人才培养目标实现的根本条件。总的来说，美、加以及中国香港特区的政府都倾向于从具体的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政许可来规范评税人才培养的行为，放手发展行业中间组织，鼓励各类评税专业学术团体之间的相互交流和有序竞争，依靠高校、行业中间组织等市场力量实施评税人才的培养。

（二）高校的专业课程设置和实践教学模式是基础

房地产评税是一项专业性很强的技艺，既要遵循评估基本理论和原理，又要在实践中有所创新，解决具体问题。在人才培养中，高校起到了主导作用。

1.高校的多层次教育模式

加拿大英属哥伦比亚大学（UBC）在加拿大的评税人才乃至该国房地产业人才培养中居于重要的地位。该校的Sauder商学院下设房地产系，开设与房地产评税有关的专业核心课程。在教育层次上，不仅有全日制本科和研究生的培养方案，同时开设成人职业教育系列课程计划，提供评税行业认证课程和房地产评估学会注册课程，满足房地产评税从业者从入职到晋升的继续教育需求。针对成人职业教育和继续教育的时间和地域局限性，还推出了远程教育形式，完善的导师制和发达的通讯手段保证了教学质量。

香港理工大学的建筑及房地产学系提供“物业估价”专业知识，在本科生培养方面，除全日制学位课程外，还提供在职学位课程系列，并颁发测量专业本科（荣誉）学位，满足社会实践与高等教育结合的需求。

2.课程系列体现专业性和实用性

UBC房地产系的城市土地经济学学位课程系列提供高水平的房地产专业教育，并在全加拿大得到普遍承认。该学位课程系列包括房地产评估、房地产评税、房地产管理和房地产开发四个专业方向。其中，房地产评税方向的核心课程和专业方向课的设置情况如表1所示。

从表1可以看到，课程设置前后衔接恰当、针对性强。核心课程介绍房地产的基本性质、价格形成机制、影响因素及分析工具，同时介绍房地产法律基础和职业伦理；专业方向课强调对CAMA应用的掌握，要求在课程中熟练操作计算机软件，熟悉批量评税的技术原理和方法，并实际应用。

3.工学结合和实践教学是重要形式

房地产评税工作不仅要求评税人员熟悉批量评税的理论和技术路线，还能够学以致用，对现实中复杂多样的房地产做出准确的价值评估，熟练操作CAMA系统。因此，高校在评税人才培养时，更加注重对分析实际问题和动手操作的能力培养。

工学结合（Work-integrated Education，简称WIE）是指将学习和工作相结合的教育方式，即学生在校期间不仅学习而且工作，并得到相应的劳动报酬，使学生真正融入到社会中得以锻炼专业能力和交流沟通能力。香港理工大学用教学计划和学分制等手段保障学生参与社会实践，自2005年开始设置WIE环节，要求学生在校内导师和雇主导师的联合指导下获取专业知识和技能，实习期不少于4周，并根据学生实习表现、提交作业或论文以及雇主评价等，对学生进行综合评价，计算学分。WIE开拓了学生视野，有助于学生运用所学知识解决实际问题，建立清晰的职业发展规划；有利于高校和行业的密切联系，使得教育机构知识更新能紧跟行业发展；同时，雇主得以物色新员工、补充人力资本，最终实现多方共赢。

实践教学则更多地体现为校园内的教学活动，以实验教学、案例教学为主要形式。如UBC的房地产系有完善的评税实验室和软硬件，能够模拟CAMA系统的真实操作环境，有效提高了评税技能训练水平。在课堂教学中，案例分析被广泛采用，教师不是单纯的知识灌输者，而是引导学员学以致用，提升学生的应用能力。

（三）行业学会等中间组织的专业指导和学术交流是主导

中间组织在房地产评税人才培养中具有重要地位，包括房地产评税行业协会、学会以及部分类政府职能的公共组织，如国际估价官协会（IAAO）、国际财产税学会（IPTI）等均是评税领域内著名的学术组织，其中IAAO在北美地区有极大的影响力。以美国加州为例，该州的州均等化委员会（the State Board of Equalization，简称BOE）由选举产生， 可看作是类政府的中间组织。BOE主要负责监督和规范州下辖各县的房地产评税工作，其中重要的职责之一是评税人员的培训和资格认证。在香港，作为独立学会的皇家测量师学会（CIOB）和香港测量师学会（HKIS）对评税人员的资格准入和后续教育都有一定的影响力。

1.制定评税专业教育标准

评税行业中间组织对房地产评税人才的培养目标、课程设置、 教材选用、执业准则等具有较高的权威，对评税机构的人员选用条件和继续教育安排有很大的影响力。这来源于中间组织的专业威信、学术水平以及与政府部门间的良好关系。如IAAO的评税资格认证课程分为强制性、激励性和自愿性三种类型，其中强制性认证课程是由IAAO根据美国和加拿大的政府部门要求设计的；激励性认证课程提供的各种资质也得到美国、加拿大等国的评税机构认可。

2.进行广泛的学术交流与合作

评税行业中间组织充分利用行业影响力和会员人脉关系，积极投身到国内和国际的学术交流活动中，不断扩大其专业技术标准和执业认证资格的推广范围。一方面，各中间组织在相互交流中得以分享经验、深化理解，有助于提升评税人才的培养质量；另一方面，中间组织与高校、其他学术团体以及从事批量评估的商业机构有更多的合作机会，促进了新理念、新技术在评税人才培养中的应用。中间组织往往和开设评税专业的高校联合制定专业培养计划和执业认证课程计划，如IAAO和UBC房地产系及建设成本数据服务提供商Marshall & Swift公司等机构在认证课程方面的合作。在美国加州，BOE制定评税人员的认证标准，设置专业培训课程，与社区学院合作实施人员培训。

二、对我国房地产评税人才培养模式的建议

总的来看，房地产评税人才培养模式包含3个主要环节，即专业知识传授、执业资格认定和继续教育。目前，我国房地产税改革尚处于税改总体框架尚未明确、评税技术试点逐步推进、CAMA系统试运行不断完善的阶段，虽然税收行政管理部门内部组织了若干次培训，但系统性的评税人才培养问题尚未触及。如何借鉴国际经验，发挥房地产评估行业学会等中间组织的力量，依托高校开展系统性的房地产评税专业建设和人才培养问题，需要未雨绸缪、统筹考虑。鉴于上述国际经验，结合我国目前房地产评估行业发展和专业教育的现状，提出以下建议。

（一）加强制度建设，明确政府部门的职责边界

房地产评税活动是法定行为，对评税人员的职业教育、执业资格认定和后续教育计划也应具有严肃性。在我国目前的政府架构下，评税人才培养涉及教育、人事、财税、建设等多个行政主管部门，需要明确各职能部门的职责边界，如评税专业建设需要定期接受教育主管部门的评估，评税执业资格认证需要人事、建设和财税部门的行政许可，等等。

（二）更新知识结构，发挥高校教育的基础性作用

1.目前高校的专业设置基础

由于教育投入水平、教育资源和历史传统等原因，我国高等教育的主要承担者是占高校数量绝对优势的公立高等院校。根据1998年教育部的我国高校专业设置与房地产评税有关的主要有土地资源管理、 地理信息系统、经济学、房地产经营管理等专业（或方向），这些专业构成了我国普通高等教育中房地产评税人才培养的基础。

2.课程体系和专业设置调整

房地产评税活动应该掌握的核心课程主要有城市和房地产经济学、房地产开发、房地产法律、房地产估价、地理信息系统（GIS）应用、计量经济学等。以房地产经营管理专业（或方向）为例，为适应评税人才培养的需要，要在课程体系和专业设置等方面做出相应的调整。在近期，可以有针对性地增加房地产估价课程的深度，介绍房地产批量评估中使用的多元回归方法和特征价格模型，以及参数求取和统计检验方法等。增加GIS理论和应用方面的课程，使学生掌握利用ArcGIS等工具进行缓冲区分析、叠置分析、空间插值等空间分析技术。增加计量经济学方面的课程，使学生熟悉计量经济模型在房地产经济领域的应用。从长远看，为满足房地产评税工作对高水平应用人才的需求，可设置新的房地产评税专业（或方向），调整本科及研究生专业培养计划，开设独立的专业平台课程，提高专业学习的针对性和适用性。

3.教学方式和方法的创新

教学方法对授课效果的影响很大，在课程设计上应突出评税专业培养的应用性，多运用案例分析、研究小组、工学结合教育等方式，提高学生应用理论解决具体问题的能力。强化实验室建设，使其能够满足模拟房地产批量评税的实验环境，促进高校教师与国内外行业中间组织、学术团体和评税机构的交流，提高教师的实践能力。

（三）转变观念，促进行业学术团体与国际同行的接轨

目前，国内不论是资产评估行业，还是房地产估价行业，单宗评估仍然是主流业务。而房地产批量评估业务需耗费极高的成本，技术复杂，商业应用前景不明确，商业评估机构极少涉及。国内现有的各类评估行业学术团体，对房地产批量评估的认识尚处于引进、介绍和初步探索阶段。国内的评估业中间组织想要达到国际同行在房地产批量评税领域中的地位，发挥评税行业人才培养的主导作用，需要不断更新观念和专业知识，加强国际交流与合作，以引领整个评估行业更新观念，尽快与国际接轨。