房地产评估行业前景精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产评估行业前景，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】房地产评估；常规问题；解决措施

1引言

房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。

2房地产评估存在的常规问题

2.1房地产评估法律法规不够健全

目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。

2.2房地产评估方式单一

在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。

2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升

随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。

2.4房地产评估市场环境不规范

随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。

3针对房地产评估常规问题的应对之策

3.1健全和完善房地产评估的法律体系

健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。

3.2优化和改进房地产评估的方式方法

在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。

3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质

要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。

3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境

要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。

4结语

房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。

【参考文献】

【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.

【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.

【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.

【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.

【5】李珏,李炜娟,邓敏慧.产教融合视角下房地产评估课程教学改革研究[J].现代商贸工业,2021,42(02):136-138.

篇2

【关键词】房地产评估；风险；解决对策

1 房地产评估中的风险

1.1 委托方提供虚假信息

对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经被越来越充分的认识到。特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会造假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估失真，导致评估风险。而这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

1.2 评估技术使用不当

房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是，也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。因此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符。于是在具体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

1.3 评估方素质欠缺

房地产评估的结果，在很大程度上取决于评估机构和评估方的专业素质与职业道德水平。对于中国来说，房地产评估还是一项比较新、但专业性要求又很高的工作。在这种情况下，如果房地产评估方的专业素质比较高，在进行评估的过程中就能够凭借较高的专业素质进行相对专业的评估，对于标的物的估价就能够更加符合实际，房地产评估的风险就会小； 反之，如果房地产评估方的素质不高，那么，进行房地产评估的能力就不够强，在评估过程之中，就不能有效控制评估的误差，甚至会出现失误，严重影响评估的客观公正。另一方面，房地产评估中涉及到的房地产经济利益比较多，有的委托方为了达到提高标的物的价值从而获取更多经济利益的目的，就会采用经济诱惑等手段，故意让评估方作出有利于自己的评估报告。如果评估方的职业道德水平不高，就容易受到委托方的经济诱惑，而使房地产评估产生风险。此外，中国目前的评估机构比较多，而且存在行业条块分割现象，在不同的评估机构之间又存在着竞争，导致许多房地产评估机构不注重长远发展，只顾眼前利益，采取不正当竞争等手段开展评估业务，破坏了行业规则，造成了房地产评估的潜在风险。

1.4 政策变动

一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大； 另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。再如，当前政府为了控制房地产过热而先后出台的一系列政策措施，都会在不同程度上影响到房地产的价格。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响其对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

2 防范房地产评估风险的对策

2.1 强化房地产评估的风险意识

房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在的潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的负面影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

2.2 谨慎选择客户，加强与客户的沟通

加强与客户之间的联系沟通，是一个房地产评估机构控制风险十分重要的方面。评估进行的时候，评估人员与客户进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的问题，也可以了解买方的需求，从而为正确的评估创造一个比较好的基础； 评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行； 评估之后进行地沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托方提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

2.3 强化对房地产评估机构的监管

加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，又可以进行不定期抽查，对发现的违规评估行为、或在评估过程中的违法违纪等行为，应及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验、发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

2.4 加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设

不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。此外，房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，又要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业的健康发展。

篇3

关键词：业务佣金 管理理念 拓展业务领域

自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今已有二十年了，在这二十年中，有很多公司的规模从几个人发展到几百人的大型综合评估公司，也有一些公司苦撑几年后自然消失或转手易人。

进入2000年以来，一些原为国有体制的评估公司逐步转变为私有企业，由于成立评估公司门槛不高，大批的民营评估公司纷纷成立，评估业务从原来的客户找上门变成了客户坐等评估业务员上门服务，一时间，业务佣金承诺满天飞，那时的一套普通住宅评估收费达2000元/份，而其中的业务佣金高达70%左右，也就是说，一份评估报告的收费中公司净收入仅为20%左右，公司收入少，限制了公司的发展。2005年，为了杜绝业务佣金，有公司推出普通住宅500元/份的评估报告，不再给业务佣金，一时间，评估报告收费成了业务竞争的焦点，一些靠业务佣金拉客户的小公司，由于其品牌与声誉难与大公司相比，业务难以再继，只能苦苦支撑，能支撑下来的也只是维持正常经营。收入低，没有实力引进人才，无法对公司进行现代化管理，而杜绝业务佣金的公司由于公司收入大幅度提高，有资金用来改善公司内部管理机制，另一方面引进人才，采用评估数据系统化建设，品牌和声誉逐渐提升，在市场竞争愈演愈烈的评估行业，就造成了强者愈强，弱者愈弱的局面。

随着评估公司的发展，一些评估公司从加强公司服务意识入手，争取客户，树立口碑，走品牌路线，扩大业务发展。他们大量引进管理与专业技术人才，加强对公司员工培训，从细节入手，提出 “做足功课”、“细节决定成败”等。记得某公司一估价师接到一个东莞土地的评估业务，要求查勘后第二天出评估报告，估价师在接到任务后，第一时间查阅了土地的相关资料及当地相关土地政策和房地产市场水平，由于准备得充分，现场查勘时便节约了许多时间，本着客户第一的公司规定，查勘回来后加班加点到凌晨二点，第二天提交给公司技术审核，下午便提交了报告，此举不但赢得了客户的好评，在随后的日子，该客户成了公司的长期客户，并为公司介绍的新客户，无形中为公司做了免费宣传。

评估公司的业务中银行业务占比重较大，有些人为了想多贷款或骗贷，与中介公司合作，采用瞒报虚报成交价和实际租金的手段，更有甚者，采用偷梁换柱的手段瞒骗查勘估价师。例如在抵押贷款评估中，估价对象是某花园小区的临街底商（查勘时领勘人故意托辞房地产证复印件未带在身上），查勘时估价师被领到一处商业氛围较浓厚的街道旁的商铺查勘，估价师很认真地调查了周边商铺的租金与售价情况，认为该铺能达到客户的贷款要求。过了几天，客户要求出具报告，估价师让其提供房地产证，待估价师仔细核查房地产证及对当时查勘时记忆中商铺的铺号时发现，委估物业与查勘物业是不同一处物业，委估物业的市场成交价在12000元/平方米，而查勘物业的市场成交价在38000元/平方米，差别非常大。假如估价师查勘时未仔细核对铺号，没注重细节，若按38000元/平方米的估价出具报告的话，给银行造成的损失可以用金钱来衡量，但对公司造成的名誉损失是无可估量的。所以，注重细节，细节决定成败，公司理念若能深入到每个员工的心中，管理到位，公司不愁发展。

管理是手段，但业务仍是公司发展的硬道理。银行评估业务虽然多，但分羹的也多，为了争抢业务，各公司打起了价格战，同时，也有公司另辟奇径，开展房地产咨询顾问业务。有一信托客户意欲在某城市开展房地产开发业务，委托笔者所在公司对该城市的房地产市场情况进行调研并针对某项土地进行价值分析，项目任务重，但时间急，我们一到该城市，土地现场查勘完成后，就开始对这个土地总面积有8，034平方公里的城市开展房地产市场调查，调研前就预备好第二天需要调查的楼盘名单及路线，白天到每个在售楼盘市场调查，晚上回到住处就整理白天市场调查的资料及预备第二天的需调查的楼盘及行走路线，三天时间就跑了大小楼盘近三十处，除完成全市住宅市场的市场调查工作外，还完成了全市商业圈市场调查，在规定的时间里完成了委托任务，客户对我们出具的成果十分满意，并根据报告中该市房地产市场发展前景及建议，成功拿下了那块土地，进驻了该市房地产开发市场，取得非常好的效益。

房地产评估业发展总体来说已经有二十年了，这在二十年中，每个公司或多或少都已经储存了大量的经验与教训，笔者从一个估价师的角度来看，评估公司的发展良好的因素众多，但以下几个方面众多因素中需优先考虑的：

1.杜绝回扣，健康行业形象

“回扣”不利于房地产评估业自身的发展。如果房地产评估业“回扣”盛行，互相攀比，导致回扣比例越来越高，这样就会导致房地产评估行业的收入越来越少，房地产从业人员素质减低，不能吸引到优秀人才，导致某些估价报告质量低劣，不能为客户提供公正、独立的评估服务，也导致对该行业的信誉的怀疑，损害房地产评估业的形象，从而，严重损害该行业的健康发展。

2.向管理要效益，走专业化、品牌化道路

公司内部完善管理制度，引进管理及专业化人才，加强估价师队伍培训，提高素质教育，从细节做起，用专业技术来服务客户。

3.开拓并壮大新的业务领域―房地产咨询顾问

在银行、法院、拆迁等行业的评估业务竞争日趋激烈的市场情形下，另辟捷径，开展房地产咨询顾问业务。

在房地产开发的整个阶段来看，从土地尚未获取到土地取得这个阶段，房地产咨询顾问的角色非常重要，这个阶段，可以帮助企业是否拿地、以什么价位拿地、可以开发什么类型的产品等提供咨询帮助，土地取得之后，咨询顾问可以提供可行性研究、市场调研、策划、开发贷款等类型的研究，帮助企业进行决策，土地建成完工时，还可提供价格定位、按揭分析、项目销售方案、商业项目租金方案及出售方案等方面的咨询顾问工作，因此，房地产咨询顾问可开发产品类型具有连续性、多样性的特点。

其次，政府在土地出让、区域房地产规划、房地产研究等方面，也需要专业的房地产咨询机构，也就是说，房地产咨询顾问工作不仅仅局限于房地产开发企业，其业务来源广泛，品种多。

篇4

[关键词]房地产；批量评估；定制服务；咨询服务

中图分类号：F270　文献标识码：A　文章编号：1006-0278(2011)10-018-01

房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。

一、房地产批量评估技术的功能与发展现状

目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。

总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。

由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。

在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。

二、推广和应用房地产批量评估技术建议

房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。

此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。

目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。

(一)为商业银行提供定制化服务

房地产估价机构在开发房地产批量评税系统的基础上，还应充分挖掘市场潜力，为各商业银行提供贷后风险管理服务。由于房地产批量评税系统将涵盖城市规划范围内几乎所有的房地产项目，覆盖面广，数据来源真实、可靠，在系统开发过程中所积累的经验和资源能够支持房地产估价机构以较低成本开发出适用于商业银行贷后风险管理的批量评估系统。在后续服务中，还可以根据各商业银行的不同需求，制作更加个性化的房地产项目风险预警系统。

篇5

房地产税的实施方向是以市场价值为基础的批量评税，这就对我国房地产评税人才培养和高校房地产评税专业（方向）建设提出了挑战。借鉴发达市场经济国家和地区的经验，有助于形成具有我国特色的房地产评税人才培养模式，满足房地产税改革实施的需要。

从国际经验看，房地产评税工作需要较多高素质的专业评税人才。如加拿大BC省评估局（BC Assessment）负责该省财产税的征收和管理，该组织有650个专职人员，评估房地产数量超过188万宗（BC Assessment 2010年度服务计划报告）；在中国香港特区，专职负责房地产税评估征收工作的是差饷物业估价署，截至2011年4月总职工数达819人，其中各类专业技术人员共466人，占总人数的56.4%，评估各类物业236.92万余宗（香港差饷物业估价署年报2010—2011）；美国马里兰州财产税评估局有全职岗位4481个，其中职业估价师、制图员和IT人员数量占到56.26%，评估不动产类的税基7313.57万宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可见，房地产评税工作对于专业人员的需求量很大。

一、部分国家和地区房地产评税人才的培养经验分析

房地产保有环节的税收是财产税制的核心，是市场经济发达国家和地区的地方政府财政收入重要来源。由于财产税的直接税性质，评税结果必须公平、一致和准确可信，否则将引起税负不公，进而引发纳税人的反对。实施财产税制的国家和地区均极为重视评税人员的专业能力和执业水平，有较为完善的评税专业人才培养模式，包括本科和研究生层次的学位课程、执业资格认证和考试、执业继续教育在内的一整套体系。本文借鉴了加拿大、美国和中国香港特区的评税人才培养经验，总结出有共性的内容可作为建立我国评税人才培养模式的参考。

（一）政府部门的评税法律和制度建设是根本

政府部门既是评税活动的执行者，也是评税法律和制度规则的设计者，而制度建设是评税人才培养目标实现的根本条件。总的来说，美、加以及中国香港特区的政府都倾向于从具体的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政许可来规范评税人才培养的行为，放手发展行业中间组织，鼓励各类评税专业学术团体之间的相互交流和有序竞争，依靠高校、行业中间组织等市场力量实施评税人才的培养。

（二）高校的专业课程设置和实践教学模式是基础

房地产评税是一项专业性很强的技艺，既要遵循评估基本理论和原理，又要在实践中有所创新，解决具体问题。在人才培养中，高校起到了主导作用。

1.高校的多层次教育模式

加拿大英属哥伦比亚大学（UBC）在加拿大的评税人才乃至该国房地产业人才培养中居于重要的地位。该校的Sauder商学院下设房地产系，开设与房地产评税有关的专业核心课程。在教育层次上，不仅有全日制本科和研究生的培养方案，同时开设成人职业教育系列课程计划，提供评税行业认证课程和房地产评估学会注册课程，满足房地产评税从业者从入职到晋升的继续教育需求。针对成人职业教育和继续教育的时间和地域局限性，还推出了远程教育形式，完善的导师制和发达的通讯手段保证了教学质量。

香港理工大学的建筑及房地产学系提供“物业估价”专业知识，在本科生培养方面，除全日制学位课程外，还提供在职学位课程系列，并颁发测量专业本科（荣誉）学位，满足社会实践与高等教育结合的需求。

2.课程系列体现专业性和实用性

UBC房地产系的城市土地经济学学位课程系列提供高水平的房地产专业教育，并在全加拿大得到普遍承认。该学位课程系列包括房地产评估、房地产评税、房地产管理和房地产开发四个专业方向。其中，房地产评税方向的核心课程和专业方向课的设置情况如表1所示。

从表1可以看到，课程设置前后衔接恰当、针对性强。核心课程介绍房地产的基本性质、价格形成机制、影响因素及分析工具，同时介绍房地产法律基础和职业伦理；专业方向课强调对CAMA应用的掌握，要求在课程中熟练操作计算机软件，熟悉批量评税的技术原理和方法，并实际应用。

3.工学结合和实践教学是重要形式

房地产评税工作不仅要求评税人员熟悉批量评税的理论和技术路线，还能够学以致用，对现实中复杂多样的房地产做出准确的价值评估，熟练操作CAMA系统。因此，高校在评税人才培养时，更加注重对分析实际问题和动手操作的能力培养。

工学结合（Work-integrated Education，简称WIE）是指将学习和工作相结合的教育方式，即学生在校期间不仅学习而且工作，并得到相应的劳动报酬，使学生真正融入到社会中得以锻炼专业能力和交流沟通能力。香港理工大学用教学计划和学分制等手段保障学生参与社会实践，自2005年开始设置WIE环节，要求学生在校内导师和雇主导师的联合指导下获取专业知识和技能，实习期不少于4周，并根据学生实习表现、提交作业或论文以及雇主评价等，对学生进行综合评价，计算学分。WIE开拓了学生视野，有助于学生运用所学知识解决实际问题，建立清晰的职业发展规划；有利于高校和行业的密切联系，使得教育机构知识更新能紧跟行业发展；同时，雇主得以物色新员工、补充人力资本，最终实现多方共赢。

实践教学则更多地体现为校园内的教学活动，以实验教学、案例教学为主要形式。如UBC的房地产系有完善的评税实验室和软硬件，能够模拟CAMA系统的真实操作环境，有效提高了评税技能训练水平。在课堂教学中，案例分析被广泛采用，教师不是单纯的知识灌输者，而是引导学员学以致用，提升学生的应用能力。

（三）行业学会等中间组织的专业指导和学术交流是主导

中间组织在房地产评税人才培养中具有重要地位，包括房地产评税行业协会、学会以及部分类政府职能的公共组织，如国际估价官协会（IAAO）、国际财产税学会（IPTI）等均是评税领域内著名的学术组织，其中IAAO在北美地区有极大的影响力。以美国加州为例，该州的州均等化委员会（the State Board of Equalization，简称BOE）由选举产生， 可看作是类政府的中间组织。BOE主要负责监督和规范州下辖各县的房地产评税工作，其中重要的职责之一是评税人员的培训和资格认证。在香港，作为独立学会的皇家测量师学会（CIOB）和香港测量师学会（HKIS）对评税人员的资格准入和后续教育都有一定的影响力。

1.制定评税专业教育标准

评税行业中间组织对房地产评税人才的培养目标、课程设置、 教材选用、执业准则等具有较高的权威，对评税机构的人员选用条件和继续教育安排有很大的影响力。这来源于中间组织的专业威信、学术水平以及与政府部门间的良好关系。如IAAO的评税资格认证课程分为强制性、激励性和自愿性三种类型，其中强制性认证课程是由IAAO根据美国和加拿大的政府部门要求设计的；激励性认证课程提供的各种资质也得到美国、加拿大等国的评税机构认可。

2.进行广泛的学术交流与合作

评税行业中间组织充分利用行业影响力和会员人脉关系，积极投身到国内和国际的学术交流活动中，不断扩大其专业技术标准和执业认证资格的推广范围。一方面，各中间组织在相互交流中得以分享经验、深化理解，有助于提升评税人才的培养质量；另一方面，中间组织与高校、其他学术团体以及从事批量评估的商业机构有更多的合作机会，促进了新理念、新技术在评税人才培养中的应用。中间组织往往和开设评税专业的高校联合制定专业培养计划和执业认证课程计划，如IAAO和UBC房地产系及建设成本数据服务提供商Marshall & Swift公司等机构在认证课程方面的合作。在美国加州，BOE制定评税人员的认证标准，设置专业培训课程，与社区学院合作实施人员培训。

二、对我国房地产评税人才培养模式的建议

总的来看，房地产评税人才培养模式包含3个主要环节，即专业知识传授、执业资格认定和继续教育。目前，我国房地产税改革尚处于税改总体框架尚未明确、评税技术试点逐步推进、CAMA系统试运行不断完善的阶段，虽然税收行政管理部门内部组织了若干次培训，但系统性的评税人才培养问题尚未触及。如何借鉴国际经验，发挥房地产评估行业学会等中间组织的力量，依托高校开展系统性的房地产评税专业建设和人才培养问题，需要未雨绸缪、统筹考虑。鉴于上述国际经验，结合我国目前房地产评估行业发展和专业教育的现状，提出以下建议。

（一）加强制度建设，明确政府部门的职责边界

房地产评税活动是法定行为，对评税人员的职业教育、执业资格认定和后续教育计划也应具有严肃性。在我国目前的政府架构下，评税人才培养涉及教育、人事、财税、建设等多个行政主管部门，需要明确各职能部门的职责边界，如评税专业建设需要定期接受教育主管部门的评估，评税执业资格认证需要人事、建设和财税部门的行政许可，等等。

（二）更新知识结构，发挥高校教育的基础性作用

1.目前高校的专业设置基础

由于教育投入水平、教育资源和历史传统等原因，我国高等教育的主要承担者是占高校数量绝对优势的公立高等院校。根据1998年教育部的我国高校专业设置与房地产评税有关的主要有土地资源管理、 地理信息系统、经济学、房地产经营管理等专业（或方向），这些专业构成了我国普通高等教育中房地产评税人才培养的基础。

2.课程体系和专业设置调整

房地产评税活动应该掌握的核心课程主要有城市和房地产经济学、房地产开发、房地产法律、房地产估价、地理信息系统（GIS）应用、计量经济学等。以房地产经营管理专业（或方向）为例，为适应评税人才培养的需要，要在课程体系和专业设置等方面做出相应的调整。在近期，可以有针对性地增加房地产估价课程的深度，介绍房地产批量评估中使用的多元回归方法和特征价格模型，以及参数求取和统计检验方法等。增加GIS理论和应用方面的课程，使学生掌握利用ArcGIS等工具进行缓冲区分析、叠置分析、空间插值等空间分析技术。增加计量经济学方面的课程，使学生熟悉计量经济模型在房地产经济领域的应用。从长远看，为满足房地产评税工作对高水平应用人才的需求，可设置新的房地产评税专业（或方向），调整本科及研究生专业培养计划，开设独立的专业平台课程，提高专业学习的针对性和适用性。

3.教学方式和方法的创新

教学方法对授课效果的影响很大，在课程设计上应突出评税专业培养的应用性，多运用案例分析、研究小组、工学结合教育等方式，提高学生应用理论解决具体问题的能力。强化实验室建设，使其能够满足模拟房地产批量评税的实验环境，促进高校教师与国内外行业中间组织、学术团体和评税机构的交流，提高教师的实践能力。

（三）转变观念，促进行业学术团体与国际同行的接轨

目前，国内不论是资产评估行业，还是房地产估价行业，单宗评估仍然是主流业务。而房地产批量评估业务需耗费极高的成本，技术复杂，商业应用前景不明确，商业评估机构极少涉及。国内现有的各类评估行业学术团体，对房地产批量评估的认识尚处于引进、介绍和初步探索阶段。国内的评估业中间组织想要达到国际同行在房地产批量评税领域中的地位，发挥评税行业人才培养的主导作用，需要不断更新观念和专业知识，加强国际交流与合作，以引领整个评估行业更新观念，尽快与国际接轨。

篇6

房地产行业作为我国国民经济发展的支柱性产业，商品房不仅是城市居民生活的必需品，更成为部分人投资的工具。针对我国越来越突出、越来越严重的房地产热现象，必须找出我国房地产税税收制度存在的问题，对现行房地产税制进行改革和完善，以促进我国房地产业健康发展。本文通过对房产税改革存在的问题分析，提出了未来房产税改革方向的几点建议。

【关键词】

房产税；改革

分析近两年房产税在上海、重庆两地的改革试点效果，可以看出房产税的实施对抑制投资投机、增加地方财政收入、调节收入分配等方面起到了一定的积极作用，但同时我们也从中看到了目前我国房产税改革仍存在一些尚未完善的问题。

1.房产税改革存在的问题

1.1缺乏法律规章制度

目前征收房产税的政策意图、标准都不明确，2011年重庆和上海两地试点的直接依据只是当地政府的规章制度。房产纳税人如果不缴税，税务部门也无法对其实行强制措施。一是征税行为从法理上站不住脚，二是《征管法》并未赋予税务部门对自然人纳税人采取强制措施的权利。

1.2计税依据不尽合理

目前重庆、上海应税住房的计税价值均为房产的市场交易价格，实质上，按照房产原值计算缴纳税款的方法已经不能满足经济发展的变化需要，特别是在税负负担水平上，一些成立时间较长的企业的房屋的历史原值已经远低于市场价值，采取目前的计征方法的合理性是值得商讨的。如果房产税的计税依据能逐渐使用“评估价值”代替“交易价格”，效果会更加明显，但是目前房地产评估机构仍大片空白。

1.3没有涉及关于土地出让环节的条款

新房产税没有涉及任何关于土地出让环节的条款，没有改变土地出让的成本结构，也就不能对土地出让的成本产生实质性的影响。既没有能改变政府对土地出供给的决策，又没有实质性改变地产商对土地资源的需求。

1.4缺乏专业的信息管理系统

上海、重庆的房产税除实施标准、细则等尚存争议外，个人住房信息不透明、不联网也是房产税全面推开的一大障碍。支撑房产税改革的重要前提是“公开透明的社会信息”，然而目前全国联网的住房档案信息管理系统、个人收入诚信系统等房产税的征收基础欠缺，缺乏全国或是地方省市一级的住房信息系统。

2.房产税改革趋势

针对目前我国房产税仍然存在的问题，在结合上海、重庆的房产税改革试行效果以及业内外学者提出的观点，就我国房产税改革的发展前景和趋势给出如下几点建议：

2.1 建立房地产评估机构

完善房产税的一个重要环节是把计税依据从交易价改为评估价，而如何对存量房进行统计与评估是一个难题。如今的城市房屋，品类繁多身份负责。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小房权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让七十年或四五十年土地使用权盖的商品房。所以，要加快房地产中介评估机构的建设，以此可以将一个征收区域划分为若干个片区，每年对其中一个或几个片区的房地产价格进行评估调整，为以房地产评估价格为计税依据打下基础。同时建议房地产的评估机构为政府机构或非盈利组织，以保证评估结果的可靠性，为房产税的征收提供技术上的可能。

2.2 建立健全房地产信息管理系统

建立和完善房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。协调各方利益，以城市住房信息为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和数据库，并使之成为一个具有准确、完整、透明的房地产信息管理平台，全面掌握一个家庭和个人在全国范围内拥有的房地产情况，包括不动产坐落、面积、价值、性质等详细信息，通过充分利用社会资源建立信息共享，最终达到通过该系统集合分析相关数据和信息，自动产生房地产的评估、并自动打印税票。同时可以通过该系统公开透明房产税的用途，以确保房产税“取之于民，用之于民”，保证税收所得用于公共品和公共服务的提供。此外，这样的数据库的建立，可以达到约束房地产的投机行为和抑制异地炒房。同时全国统一的数据库系统表面了国家征税房产税的严肃性和权威性，削减了投机者逃避房产税的可能。同时为在全国内推开房产税改革打下基础。

2.3 建立房地产申报制度

拥有房地产的单位和个人必须于取得房地产产权之日起30日内向税务主管机关申报该项房产的价值。税务机关也可以通过房地产登记部门取得相关资料，然后直接向房地产所有人邮寄“房地产申报表”，房地产所有人或其人必须于收到改申报表之日起10日内填写申报表并送还税务主管部门。

2.4 增加保有环节的税收征收范围

房产保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。制定房产保有环节税收政策，明确征税对象，从房屋价格、面积、户型等方面进行细分，制定详细征税方案，增加房屋持有成本，抑制投机投资性购房需求

参考文献：

[1]王双彦.2012年注册会计师（CPA）全国统一考试应试指导：税法[M].北京：中国财政经济出版社，2012：116-129.

篇7

【摘要】随着资产评估业的高速发展，评估师的需求量大增。本文分析资产评估的成长空间及其趋势，探讨资产评估本科人才的培养目标及规格，设计了对其进行学历教育的课程体系。

20世纪80年代以来，资产评估业在世界范围内进入了一个前所未有的高速发展时期。我国资产评估业发展迅猛，评估业务不断拓宽，对资产评估人才的需求也大量增长。资产评估人才具有明显的专业技术特性和独立的职业背景，如何培养高素质的评估人才是评估行业和教育界所面临的严峻挑战，也是难得的发展机遇。

一、我国资产评估的成长空间及趋势

我国资产评估行业和市场经济发展同步，市场经济的发展与客观、公正的资产评估分不开。目前，我国资产评估业务范围主要是整体资产评估、单项资产评估和无形资产评估等三大方面，资产评估业的发展依赖于资产评估业务范围的拓展。随着我国新一轮各项改革全面展开，对资产评估提出了更高的要求，评估行业对产权的定位、交易和资本的流通起着不可低估的作用，是市场经济改革中不可或缺的平台。国际上通常把评估行业按技术门类划分成企业估值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏品评估等专门领域。这些专门领域的区别是显而易见的，任何一个评估师都必须至少是某一个专门领域合格的专业人才，不可能是包罗万象的通才。因此，从评估行业的技术规律来看，应按照企业估值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏品评估等专业门类来细化注册资产评估师资格的专业门类。同时必须引入国际化的行业规则，形成统一的评估市场。所有这些，为资产评估行业的发展提供了更广阔的市场空间。

（一）社会的资产评估意识增强

目前，我国发生资产评估的情况是由法律法规规定的，如企业股份制改制、公司上市、兼并、重组等情况，依照法律企业必须进行资产评估。其实，在市场经济中，需要进行资产评估的远不止于法律规定的这几种情况，只要有产权变动而双方存在信息流动障碍，就应该通过评估机构寻求一个客观的参考价值。随着我国市场经济机制的建立，社会逐步认识到评估机构提供的客观评价可以节约大量的谈判成本和交易成本，企业将确立起评估意识，主动委托评估机构评估的企业将越来越多，进而推动评估市场的发展。资产评估向市场各个领域的渗透将不断地稳固资产评估业的根基。

（二）个人动产评估将快速兴起

目前，我国的资产评估业务主要还是企事业单位等，但随着市场经济的逐步深入和多种经济成份的共同发展，个人动产评估业务将兴起。个人动产评估是资产评估中不可缺少的一部分，虽然目前在我国个人动产的评估还几乎是一片空白，估计今后几年将有快速发展。个人动产评估是针对个人的房产、设备、车辆、银行存款、股权、有价证券、知识产权等的取证调查以及对其他可供执行的财产的资信程度、履约能力、财政状况、人力资源等信息进行评估。

（三）典当与珠宝评估业将蓬勃发展

我国的典当业从1987年12月开始复苏至今，已经成为中小企业及个人融资理财的重要形式。2005年4月1日开始实行的《典当管理办法》，更是为典当行业的规范发展提供了良好的政策、法规环境，使典当行业以前所未有的速度蓬勃发展着。随着世界珠宝市场的重心逐步向中国转移，对珠宝进行鉴定评估的业务将不断增加。珠宝评估专业性强、服务对象众多，小到家庭财产分配、珠宝产品定价，大到司法机构量刑定罪以及企业融资、银行抵押贷款、资产清算、保险、税收、拍卖、典当、收藏、捐赠等等。一个生机勃勃、潜力巨大的新兴产业正在悄然形成。近年来，随着珠宝日益走进人民生活，珠宝经营企业越来越多，评估师的缺口也越来越大。

（四）房地产评估业方兴未艾

我国的房地产评估从无到有，已发展为一个富有生命力的朝阳行业。随着房地产市场的快速发展，交易形式日趋多样化，房地产评估行业面临着新的机遇。房地产估价行业将从现在的主要为房地产交易提供价格参考依据，发展到为房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、投资顾问、项目可行性研究、司法鉴定、房地产保险等诸多领域提供服务。目前，房地产估价执业资格制度在我国已经基本建立。从1993年建设部、人事部共同认定了首批共140名房地产估价师起，共组织了7批全国房地产估价师执业资格统一考试。全国共有2.1万人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业人员1.8万多人。可见，我国的房地产评估很有发展前景。

（五）风险投资项目评估面临新的机遇

一个风险投资项目的完成，要经历选项、培植管理、风险资本退出等环节，在各环节中都需要注册评估师为之提供服务，风险投资为资产评估带来了机遇。如：注册资产评估师可利用自身业务联系广泛、掌握国家政策及时，信息面宽的优势，参与风险资本对项目的择优筛选，参与风险企业的创立，为风险企业开展多阶段、错综复杂的评估业务。注册评估师不仅参与风险企业的设立、成长等过程，而且提供参与风险企业的市场前景规划等服务。

（六）内部资产评估师应运而生

在一个资产评估意识不断增强的社会里，企业内部资产评估师正应运而生。在企业中设立内部资产评估岗位，内部资产评估师除了开展一般意义上的资产评估业务以外，还开展公司岗位价值评估、企业客户信用评估、个人信用评估、抵押物价值评估和抵押率确认等业务。如：公司岗位价值评估的基本目标是确定在一个公司的组织体系中各岗位的相对价值，它将为建立职务薪酬体系提供一个基本的依据；个人信用评估实际是对城乡居民个人信用的综合考核与评价，是对个人资信程度的内部信息披露，也是确定金融机构能否与其发生借贷关系的重要依据；银行为了提高自主审贷能力、合理确定抵押物的价值和抵押率、增强还贷保障，开始实行《内部资产评估师制度》，规定凡是辖内机构拟提供的贷款抵押物，在经社会评估中介机构评估后，正式签订抵押合同、办理他项权利证书前，必须经过内部资产评估师进行价值和抵押率确认，方可按照确认书确认的价值和抵押率办理相关手续。

二、资产评估人才的培养目标及规格

（一）市场需要什么样的资产评估人才

资产评估人才的培养，必须遵循教育教学的基本规律，坚持知识、能力、素质协调发展和综合提高的原则，以市场需求为导向，全力培养具有社会主义市场经济适应能力和竞争能力，具有创新精神和实践能力的高素质、复合型、应用型的专业人才。那么，市场需要什么样的资产评估人才？笔者认为要考虑两个方面：其一，目前资产评估业需要什么样的评估人才；其二，要兼顾今后我国资产评估市场的发展趋势。目前，人才市场上不少单位对资产评估人才的招聘要求为：

1.具有注册资产评估师的执业资格。

2.具有团队合作意识和敬业精神。

3.具有较强的沟通、协调、分析判断能力。

4.能运用计算机及办公软件。

（二）资产评估人才培养的目标定位

学历教育的目标是教会评估人员为什么这样做，在掌握基本原理和复杂技术的基础上，能够运用相关的技能和知识，并通过学习范围较广的专业知识，具备创造和判断能力。资产评估专业是应用型的技能性职业，应定位在培养技能型、应用型的专门人才上，充分体现“宽口径、厚基础、强素质、重应用”的要求。关于资产评估本科人才培养目标定位为：全面培养和造就基础扎实、有良好的业务素养、实践能力和职业道德水准的高素质、复合型、应用型的专业人才。

1.基础扎实：学生具有合理的知识结构和较高的专业学识水平。

2.良好的业务素养：学生具有较强的沟通、组织协调、分析和解决问题能力。

3.实践能力：学生有较强的市场适应能力、竞争能力和执业技能，如基本的计算机操作技能。

4.职业道德水准：学生有敬业精神和团队意识，养成“诚信为本，操守为重”的职业素质。

（三）资产评估人才的培养规格定位

基于上述考虑，资产评估本科人才培养的规格大致在注册资产评估师的水平。目前，我国开设资产评估本科专业的学校对资产评估人才的培养规格基本上都反映在注册资产评估师对其职业道德要求、知识能力要求和专业技能要求

三个方面：

1.职业道德要求：有为国家富强、民族昌盛而奋斗的志向和责任感；具有厚德载物、诚信笃行、敬业爱岗、艰苦奋斗、热爱劳动、遵纪守法、团结合作的品质；具有公正、廉洁、严格、奉献的职业道德和敬业精神。

2.知识能力要求：有扎实的文化基础知识和专业基础知识，有较强的文字表达能力和适应现代化管理的知识，能熟练掌握一门外语和熟练运用计算机技术；有发现问题、分析问题和解决问题的能力。

3.专业技能要求：能熟练运用资产评估基础理论和专业知识，解决资产评估专业领域内重要和关键的疑难问题，保证实现工作目标；能针对资产评估发展的新形势提出与之相适应的工作重点、方式与方法；能解决其工作与其它工作配合、协调中的重大问题。

三、实现人才培养目标的课程设置

课程体系是资产评估学历教育的载体，是从知识结构安排上来保证培养目标的实现。在资产评估人才知识结构的设计方面，必须在借鉴发达国家资产评估学历教育课程体系成功经验的基础上，结合我国注册资产评估师职业能力框架的内容，设计出我国资产评估本科学历教育的课程体系。

（一）资产评估教育课程设置的国际经验

在国际上，开展资产评估学历教育方面比较成功的国家是澳大利亚，澳大利亚通常把课程体系按类别分为资产类必修课、选修课和商业类必修课、选修课，而各课程又多以专题方式开设。澳大利亚资产评估专业课程体系如表1所示。

澳大利亚的院校在开设资产评估专业课程方面是较为广泛的，反映出其扎实的基础知识、全面的专业知识、有一定的实践课程的特点。

（二）我国资产评估教育的课程设置见解

从相关的知识领域来看，资产评估专业涉及通识类知识、观念类知识、方法类知识、规则类知识、技能类知识等。在具体课程体系的设置上，紧紧围绕通用型通才和复合型专才的素质要求，从知识领域和组织形式两个维度上，构建资产评估专业的课程体系。从课程类型来看，资产评估专业的课程体系多数是采用课程模块形式，形成下列六大课程板块：一是政治理论课程；二是公共基础课程；三是专业基础课程；四是专业主干课程；五是专业选修课程；六是实践性课程。各课程模块又包括了若干门课程，但核心专业课程还是注册资产评估师资格考试的这几门课程，包括资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础等课程，从而形成资产评估专业的课程体系。结合我国现有的教育体制和我国注册资产评估师职业能力框架的内容，笔者提出以下建议：

1.公共基础课程应该有所选择，开设课程的目的在于培养学生的智力能力、学习能力、信息收集和处理能力等方面的一般知识和工具性知识。

2.专业基础课程的开设目的在于使学生掌握与学科相关的知识和技能，使之对本学科的基本原理、概念能够融会贯通，掌握支撑本专业的基础知识。

3.专业主干课程是资产评估专业的核心课程，开设目的在于丰富学生的专业知识，培养其专业判断能力、执业能力和职业技能。

4.专业选修课程是考虑到学生的职业生涯设计、适合今后执业的个性化课程，带有一定的导向性。如，以珠宝艺术品评估为例，其配套系列课程主要有：珠宝首饰评估概论、珠宝评估理论与方法、珠宝鉴定与分级、珠宝评估案例分析等，通过对该专业领域课程的学习，可以丰富专业侧重知识，进而培养特定的专业判断能力及职业技能。

基于上述考虑，资产评估专业的课程模块体系如表2所示。

四、我国资产评估专业教育的特点

我国对资产评估专业人才的培养走过了从在职培训到学历教育的发展道路。学历教育是培养资产评估专业人才的基础，是资产评估人才素质形成的主要环节。事实上，我国资产评估学历教育虽然起步不久，但逐渐形成了自己的特色。我国资产评估本科专业教育的特点体现为以下几个方面：

（一）教育的定制培养与拓宽就业渠道的统一

我国资产评估本科学历教育的定位是：培养资产评估专业人才，使其能在评估咨询公司（资产评估事务所）、会计师事务所、国有资产监督管理机关、司法机关、投资银行、海关、房地产交易部门、珠宝与文物鉴定部门、大型公司内部评估机构等从事资产评估业务和相关工作。但在培养模式方面，笔者主张依托会计、审计、财务管理等的发展，开设会计、审计、财务管理、财政等专业的核心课程，使学生具备多种竞争能力，同样能从事会计、审计、财务管理、财政等工作。

（二）教育内容趋向于学历教育与职业教育相结合

虽然资产评估专业在高等院校里是学历教育，但是资产评估是一个非常具有专业性的行业，社会上对资产评估从业资格有严格的认定制度，通常需通过相应的资格考试。因此，各高校在资产评估专业教学内容安排方面，考虑到了学生考注册资产评估师、房地产估价师等考试课程的需要，实际上是把资产评估的学历教育与职业教育结合起来了。同时，高校还要培养学生的创业意识和创业能力，以利于毕业生走上自主创业的发展之路。

（三）教育目标由注重业务操作向培养综合素质转变

资产评估教育不仅要教会学生如何去做，掌握解决现有资产评估项目的能力，而且要教会他们为什么这样做。因此，要培养学生在掌握基本原理和复杂技术的基础上，能够运用相关的技能和知识，通过学习范围较广的专业知识而具备资产评估专业所应具备的复杂的专业能力。

（四）教育模式体现出理论与实践、能动与受动相结合

资产评估是一门在高度分化基础上出现的高度综合的学科，涉及的知识面宽。因此，资产评估专业课程设置较为广泛，并且实践环节占有重要地位。高校在传授理论知识的同时，要建立相应的实践课程，加强实践环节，发挥学生的主观能动性，使学生将所学理论知识运用于实践，注重其学习能力的培养。

（五）人才培养向复合型、国际化方向发展

篇8

关键词:实物期权；房地产估价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

随着经济社会的不断发展，房地产市场体系也逐渐趋于完善。在房地产市场中，房地产估计工作的市场份额逐渐增大，它的地位也越来越重要。通过房地产估计可以确保房地产价格处在正常的水平，从而确保房地产交易的公平性，最终有利于房地产市场体系的完善。我国还处于不断探索房地产估价方法的过程中。由于实物期权是房地长估价对象的明显特征，因此将实物期权理论应用于房地产估价中是一种更为创新和结合实际的方法。

一、房地产估价与实物期权的梗概

我国的房地产评估行业仍处在不断探索的过程中，目前比较传统的评估方法有收益法、市场法和成本法。每种方法都具有其优势和劣势。由于房地产估价具有不确定性，房产拥有者面临着诸如分期投资、扩大规模等权利选择问题，只有在房地产估价中充分考虑到这些实物期权因素，才能确保房地产估价更为准确和完整。市场法强调具有差不多效用的房地产价值应该基本相同。成本法则是用房地产的重置成本和土地价值的总和，再去掉折旧成本从而得到房地产的估价。收益法则是将房地产的前景市场用现金进行量化得到房地产的价值。但是这三种传统的方法没有充分考虑房地产估价对象不确定性的特征，所以应用较为局限。

期权是在将来进行某些动作的权利而非义务。期权价值的核心即权利与义务之间的不一致关系。期权有金融期权和实物期权两种。金融期权是以金融产品为标的物的衍生类产品。实物期权的标的物则是某种投资的价值，其赋予的是选择权利。只要拥有是实物权，投资者可以根据实际情况的考量决定投资政策等问题。而实物资产中的机会权利我们则将其定义为实物期权，具体含义是指通过具体的价值获取或者交换实物资产的权利。在环境具有不确定性的情况下，期权则被赋予价值，即实物期权的价格。

二、实物期权在房地产估价中的应用

(一) 房地产估价对象实物期权的分类

在房地产估价市场中，估价对象包括的实物期权可以分为多种。

延期期权是指房地产投资者在投资问题上具有决定投资是否延迟的权利,投资者可以在确认房地产项目是否可行后再继续实施投资活动。此外，延期期权也可以用于房地产所有者具有延迟出售、租赁估价对象的权利，他们可以对于将产生的利益进行评估以获得利益最大化，再决定出售、租赁等经济活动是否进行。由于我国具有特殊的土地使用政策，因此房地产项目的延期期权具有期限约束。

分期期权是将项目所需要的投资进行阶段划分，每一阶段都具有不同的执行时间段。下一阶段的投资决策需要根据前面执行完成阶段的结果和分析来决定。在项目不断实施的过程中，决策者可以不断的获得新的数据和市场信息，他们可以根据这些信息和数据决定后续的投资方向、金额，或者调整现有的项目开展模式等。但是这样会导致项目的周期变长，从而导致管理成本的增加。

可转换期权是指在项目执行期间，房地产投资者在外部环境变化的影响下可以转换投入的资本等要素。在房地产投资项目的整个过程中都可以看到转换期权的存在，例如增加投入资金，调整容积率等。受我国市场体系的影响，转换期权的使用仍具有局限性。房地产开发商不能完全顺应自己的想法改变产品类型，所以这种期权的执行需要面对一些困难。

复合期权是上述三种期权的统称。房地产投资项目执行的整个过程中可以将多种期权综合使用，这样可以使得房地产估价的价值增大，从而有利于房地产投资者实现利益最大化。

(二) 房地产市场中实物期权的特点

1、房地产投资具有高风险性

由于房地产属于不动资产，一旦项目完成就不可以变更位置等，因此房地产投资具有非常高的风险。此外，房地产很难实现短期内变换为现金且不便于流动。

2、房地产项目的运营不确定性因素较多

规模较大的房地产投资项目具有非常高的不确定性。如果一个项目用传统的估价方法评估出其价值为零时，需要将实物期权思想应用到项目中来以等待市场的变更，而不是直接放弃这个项目。

3、房地产项目的实施具有多个阶段

大型房地产项目的完成不可能在短期内一次性完成，而大多都是按阶段划分完成中、项目的各个阶段之间存在着联系，后一阶段需要借鉴前一阶段运行的结果和数据。

(三) 房地产估价中如何建立实物期权价值模型

对于房地产估价对象的实物期权类型进行确认后，就需要根据实物期权的特点选用合适的实物期权估价模型以计算具体的价值。由于房地产的价格受很多不确定性因素的影响，

因此可以据此建立相应的期权定价模型。

1、实物期权模型的选择

房地产估价中实物期权模型共有两种。一种是实物期权连续模型，当房地产价值的变化呈现连续状态时，并且在其价格符合布朗运动的假设条件下，可以使用该种模型进行分析。由于该种模型输入量的内涵各不相同，因此为了确保体现房地产估价对象的特殊性，我们需要对于输入变量进行适当的修正。另外一种是实物期权离散模型，房地产估价市场的现状是由于价值漏损的影响，导致估价对象的理论模型与现实情况不一致。因此为了保证期权价值的准确性，我们必须要将漏损因素加以考量，对模型进行调整。如果不重视这种调整，则会导致估算出错误的价值。当房地产的价值处于离散变化状态的时候，可以使用离散分析犯法进行估价。

2、实物期权定价模型的参数分析

实物期权定价模型中具有多个参数。标的资产的价值是指房地产在执行实物期权后的市场价值，由于估价是基于估价对象的潜在价值，因此必然会存在误差，我们可以通过其他相似房产的价格作为参考值进行估价。期权的执行价格是指在未执行期权之前房地产所具有的市场价值，它主要是指房地产投资的成本，这个输入量可以通过对市场现有的相似的房地产的现值进行估算后得到。期权的期限是指房地产所有者要做出期权决策的期限，房地产所有者所拥有的执行实物期权的期限受国家土地使用政策或者房地产所有权政策的影响。无风险利率是指在无风险的条件下投资所得到的回报率，房地产属于实物资产，考虑到我国的房地产市场实际情况，可以选择一些具有相同期权期限的国债利率作为无风险利率。标的资产的波动率是指房地产价格的波动率，它主要是由房地产价格波动的程度和规模估计的准确性决定的。年红利收益率是指房地产估价过程中产生的价值漏损，估价对象创造的纯利润在房地产总市场价值占据比例的无风险收益即为红利收益率。

房地产所有者对于房地产具有使用、交换和再开发的权利，即房地产具有延迟期权、分期期权和可转换期权，而这些传统的房地产估价方法中都没有涉及。通过将估价公式“房地产的价值=传统估价方法的估价值+实物期权的价值”运用到房地产估价中，首先通过传统的估价方法对房地产的价值进行估算，然后再计算房地产实物期权的价值，从而得到房地产真正的价值。

三、结论

基于实物期权的房地产估价方法是一种更具有科学有效性的估价方法，并且它更易于实施。传统的房地产估价方法与实物期权方法并不存在对立的关系，在未来我国应加强对于实物期权应用型的研究，通过将实物期权与房地产市场实际情况进行结合，确保房地产估价工作中可以充分灵活的应用实物期权方法。

参考文献

[1] 刘蕾;天津市房地产估价市场问题与对策研究[D];天津师范大学;2012年

[2] 张炳信;基于实物期权的房地产估价方法研究[D];华中师范大学;2007年

篇9

关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式

在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。

一、投资性房地产及其会计问题

（一）投资性房地产的种类

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）投资性房地产的后续计量

1、历史成本模式

投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（三）两种模式下对企业的不同影响

1、成本计量投资性房地产对企业的影响

历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。

历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。

2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响

以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。

以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

我国投资性房地产后续计量模式现状分析

1、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。

2、投资性房地产准则后续计量执行情况

在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。

3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状

与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、我国会计实践中公允价值的应用展望

对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。

采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。

参考文献

[1] 袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准则中的运用分析[J].财务会计2009（6）总第327期.

[2] 葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究2009(5).

[3] 王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[J].咸阳师范学院学报.2009(24).

[4] 肖春芬，荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[J].

[5] 王兆金，秦江萍，冯纯纯. 浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用[J]. 北方经济.2009(1).

篇10

关键词：房地产投资信托；融资；对策

中图分类号：F83 文献标识码：A

原标题：对我国房地产信托问题的分析研究

收录日期：2013年6月20日

一、我国房地产信托发展现状

我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策

我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策

1、房地产企业常用的融资方式。当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是：

（1）房地产企业融资渠道过于狭隘，过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示，来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。

（2）房地产进行融资的道路不太顺利，很多房地产企业资金的融资，一般是投放到市场的股票得来的。因此，这种融资的形式缺陷，就容易诱发金融风险。例如，2003年9月，全国范围内商业银行的住房贷款高达7，500亿元，比2000年增长3倍多，从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺，就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测，展现出解决融资问题的必要性。（表1）

3、我国解决融资问题的对策。美国房地产投资信托融资，采取投资房地产资产为依托，发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式，可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上，还要从我国实际出发，寻求一个具有中国特色的金融体制，即建立多元化投资机构体系，在此基础上还要建立房地产评估组织，最后要组建较完善的监督机构，经过各个环节的工作，进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。

（二）房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面：

1、我国房地产投资信托模式还不完善，相关的管理机制还没能形成，这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。在管理工作中品格有问题的人员，会不惜牺牲投资者的利益，做出损人利己的行为，往往会把投资于本公司的资金，投入到自己建立的企业当中，这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题，应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起，激励管理人员。

2、房地产如果采用股权投资方式，可能会出现被投资公司的道德风险问题。由于我国现代企业制度还不完善，很多企业中所有者都不太明确，因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要，在投资房地产公司前后都要进行严格的监控，从而保证投资公司的利益。

（三）目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。尽管我国房地产信托产业发展势头良好，但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑，而更为严重的是，存在着一些政策上的束缚。例如：

1、对于信托行业的相关政策没有出台，就严重阻碍了此行业的正常发展，使得某些信托公司都处于亏本的运作情况，这就需要政府和有关部门，针对此问题要做出详细的解决方案，依据信托业发展的程度、市场需求等因素，来给予某些支持政策。

2、当前，信托行业成本价高，公司盈利微乎其微，最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导，就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才，努力发展我国房地产信托行业。

三、结论

综上所述，我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段，因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题：融资、道德风险以及政策和法律缺乏等，所以为了保证，我国房地产信托行业的可持续健康发展，必须积极采取措施，为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究，能为今后解决房地产信托出现的问题，提供有效的参考资料。

主要参考文献：

[1]陈樱.我国房地产信托投资基金（REITs）发展问题研究.厦门大学，2009.4.

篇11

【关键词】新会计准则 投资性房地产 公允价值

一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

1.全球经济一体化的要求

我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

2.投资性房地产的特性要求

房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式

首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

（一）公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加

采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。

参考文献：

[1]朱莲美，李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[j].财会通讯，2007，(6).

篇12

关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新

中图分类号:G712 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-124-02

教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。

一、高职工学结合人才培养模式的内涵

所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。

二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求

我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的高速发展,已经成为国民经济的重要支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快以及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景。我国房地产业的迅猛发展,拉动了房地产中介服务行业专业技能人才的需求。根据国家统计局的统计数据显示,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年底,全国房地产开发从业人数达到170多万人;房地产估价和经纪企业近6万家,从业人员超过100万人,加上房地产策划咨询、市场调研从业人员,已经超过300万人。

房地产中介服务企业是人才密集型企业,普遍面临着人才培养的困境。更由于行业增长过快却没有人才储备,致使有限的房地产中介服务人才流动频繁,跳槽不断。如何做好房地产中介服务人才的培养、选拔与储备,如何提高从业人员的职业素养、职业能力与职业境界,塑造新时期的房地产中介服务职业人,已成为房地产中介服务行业必须面对与解决的重要课题。随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。我们针对房地产中介服务行业人才的社会需求情况进行了市场调查,大体情况如下:

1.房地产中介服务行业从业人员总体需求量大且增长趋势明显。这有两方面原因:一方面,我国的国内生产总值近年来一直保持年平均9%以上的增长速度,固定资产投资是拉动经济增长的三大动力之一,房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其发展对全国经济的增长起着至关重要的作用,而每一项投资经济活动都离不开房地产中介服务行业从业人员的参与,因此整个房地产业的发展给房地产经营与估价人员提供了广阔的就业市场,并且随着经济的持续、稳定增长,从业人员的需求量有增长的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务市场逐步开放和规范,一系列相关政策相继出台,各地的不同体制的房地产经纪公司、房地产营销策划公司、房地产估价咨询公司、土地估价公司、资产评估公司等纷纷成立,增加了对房地产经营与估价从业人员的总量需求。

2.房地产中介服务行业对从业人员的素质要求有所提高。无论是知识、技术、服务质量,还是管理、效益的竞争,归根结底都是人才的竞争。现阶段房地产中介服务行业对专业人才的需求特点是:(1)低素质的人员供大于求,真正高素质人才却十分有限。所谓的“高素质”,既包括专业素质如扎实的专业基础知识、娴熟的专业技能,又包括基本综合素质如道德素质、心理素质、交际能力、表达能力、自学能力和生活处世能力。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才就是指既懂经纪又懂估价、策划,既懂专业又懂管理,既懂经营与估价又懂经济和相关法律法规,既能搞房地产估价又能搞土地估价、资产评估等。随着经济和技术的不断发展,对房地产中介服务行业从业人员的综合素质要求越来越高。

3.企业需求的从业人员的从业范围和就业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产评估咨询公司、房地产经纪公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务行业为房地产经营与估价专业毕业生提供的岗位主要是从事房地产市场调研、策划、经纪、销售、估价等工作,一般从市场调研、现场勘查、起草部分文案等基本工作开始做起。但由于房地产中介服务行业工作性质决定了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。

三、房地产经营与估价专业人才培养模式的创新

我们在人才培养的实践中,注重与行业企业的合作,并实行多层次的双向融合,形成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培养模式。通过专业与行业企业的结合,为工学结合人才培养模式搭建了平台。我们将学校和企业两个育人环境相结合,加强了校企合作、产学结合,适时把课堂搬进售楼中心、评估部、部,搬到工作现场,构建学校和企业共同培养学生职业素养的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地产经纪公司、房地产估价公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企共同设计方案,结合岗位和职业资格要求,设计教学内容,让学生在工作中学习,充分利用企业真实环境,校企共同实施教学。同时我们充分利用老区的人文资源优势,将老区精神融入学生的德育工作之中,将老区文化、企业文化与校园文化融合,构成培养学生人文素养“双环境”,为全面提高学生综合素质创造了条件。学院充分利用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培养学生。努力提高专任教师“双师”素质,聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士执教,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。实行毕业证书与职业资格证书相结合的“双证书”制度,实施对证施教、对岗施教,真正做到双证融通。推行“三双”工学结合人才培养模式,提高了房地产经营与估价专业的人才培养质量,学生职业素质和职业技能得到全面提升。

四、房地产经营与估价专业三双工学结合人才培养模式的实施路径选择

1.准确定位房地产经营与估价专业人才培养方向,明确培养目标和规格。构建高职教育的工学结合人才培养模式,应该以高职教育的培养目标为指向,以培养高素质技能型人才为根本任务,以适应社会需要和人的发展需要为目标、以培养高素质和技术应用能力为主线设计学生的知识、能力、素质结构和专业人才培养方案,在人才培养中始终坚持培养目标与培养模式的统一。在专业人才培养方案制定中,有学校专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,开展专题调研。在专题调研的基础上共同进行岗位能力分解,明确房地产经营与估价专业对应的岗位和岗位群,对应的基本岗位能力,岗位核心能力,从而科学界定人才培养目标和培养方向。

针对房地产行业的岗位需求,学生未来的就业岗位是房地产售楼员、产权人、房地产经纪协理、房地产估价员、房地产市调员、房地产策划员等,我们认为该专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识和房地产经营、策划、经纪与估价的基本理论和方法,具有房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本技能,能从事土地估价、房地产估价、房地产策划与咨询、房地产经纪、产权登记等高素质技能型房地产专业人才。

人才培养规格为:(1)知识结构要求:一是掌握实用英语基础知识;二是掌握计算机应用基础知识;三是掌握房地产投资分析、规划设计、估价相关知识,经纪、营销与策划、金融、物业管理等基本知识;四是熟悉房地产开发经营与管理、物业管理等方面的法律、法规、政策等;五是熟悉房地产估价的理论与方法;土地估价的理论与方法;资产评估中的土地、房地产评估的理论与方法。(2)能力结构要求:一是具有较强的市场调查研究、市场分析能力;二是具有较强的表达能力和独立获取知识、信息和处理信息的能力;三是具有良好交流和沟通能力及一定组织协调能力;四是具有房地产项目前期、营销、物业管理策划能力;五是具有房地产销售、签约等能力;六是具有现场查看、业务洽谈等处理事务的能力;七是具有起草房地产估价报告、可研报告的能力;八是能熟练使用计算机办公软件和相关办公设备。(3)素质结构要求:一是具有良好的思想品德、行为规范和职业道德;二是具有良好的人文素养和身体、心理素质;三是具有勇于创新、艰苦创业、爱岗敬业的精神;四是具有一定团队协作精神;五是具有较强的继续学习能力和创业创新能力。

2.构建工学结合,基于房地产中介服务工作过程系统化的课程体系。积极与行业企业合作开发课程,根据房地产中介服务行业技术领域和职业岗位(群)的任职要求,参照职业资格标准,从职业分析入手进行职业描述,对房地产职业岗位(群)的职责和任务加以界定,然后对其典型工作任务进行分析,确认完成该具体工作任务应掌握的技能和应具备的能力,分析、归纳、总结形成不同的行动领域,再经过科学的分析和教学过程开发,实现行动领域到学习领域(课程)的转化,构成专业课程体系,使课程体系更加贴近工作实际和职业成长规律。在工作任务和行动过程背景下,开发以企业工作过程为学习领域(课程)设计基础的教学内容,将学习领域(课程)中的目标和内容,进行教学论和方法论的转换,构成学习领域(课程)内的小型主题学习单元,设计出学习领域(课程)的学习情境,实现学习领域(课程)的系统化和具体化。我们构建了基于房地产中介服务工作过程的学习领域课程体系。

3.实施教学做合一的教学模式。我们以提高教学质量为目的,改革传统的教学模式,大力推行以行动导向为核心理念的教学模式。目前房地产经营与估价专业结合本专业特点,采用了任务驱动、工学交替、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教学模式。坚持行动导向,教学做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教学做合一的基础上,探索具有专业特色的一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等,突出学生在教学活动中的中心地位,通过学习任务与工作任务一致、学习环境与工作环境一致、学习过程与工作过程一致,采用“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法,建立起学习与工作的直接联系,提高学生的职业素质和能力。如《房地产估价》课程的教学我们就是与估价企业合作,把真实的估价项目引入课堂或我们专业教师带领学生走出去完成企业承接的估价业务。

4.打造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。我们与行业企业合作,聘用行业企业的房地产策划师、估价师、经纪人担任专业的兼职教师,同时让校内的专业教师走出去,在企业实践锻炼提高实践能力,而且取得房地产估价师、策划师、经纪人执业资格证,打造出具有双师素质、结构合理的专业教学团队。校内专业教师应积极开展科研、生产工作,促进课程教学改革。教师在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研项目,从事房地产策划、估价等项目,不断积累实践经验,激励教师增强科研和实操能力;兼职教师加强教育学、教育心理学等理论修养,使专业教学团队的教师真正具备“双师型”教师素质,能以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”,以促进教学质量的进一步提高。

5.建立具有生产性的校内实训基地和具有教学功能的校外实训基地。我们在校内建立估价、策划实训室,建设了可以共享查询的教学案例资源库,在校内可以完成企业承接的策划、估价业务。与房地产策划、估价、经纪企业建立产学合作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,培训企业员工;企业的房地产策划师、估价师、经纪人指导学生操作,实现人力资源共享和双赢共进。

6.结合行业企业评价标准,建立完善的学习质量评价体系。我们成立由学校专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业职业岗位能力要求,制订课程标准,将企业评价引入教学评价中,对学生在企业的实习实训环节,实施员工式管理,探索学生实训与顶岗实习的新模式,负责专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培养教师的“双师”素质,同时对企业员工培训制定相应的培训计划。我们引进房地产行业企业对工作质量的评价标准,建立了由企业估价师、策划师、经纪人和校内专业教师组成考核小组,对学生的工作态度、技术能力、作业质量等进行评价,形成比较完善以过程考核为主的质量评价体系。

五、结束语

以工学结合人才培养模式改革带动专业建设并引领课程改革,是国家示范性高职院校建设的重要内容。由于各地经济发展水平和房地产中介服务行业发展现状及各自院校的教学资源的地域性和差异性,探索符合各自院校房地产经营与估价专业人才培养规律的工学结合人才培养模式任重道远,需要我们在不断深化的专业教育教学改革中深入实践,相互交流,共同提高。

注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研究项目“房地产经营与估价专业人才培养模式创新研究与实践”课题的阶段性研究成果(项目编号:2007B168)]

参考文献:

1.关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见.教高[2006]16.[Z],2006.11.16

2.耿洁.构建工学结合培养模式框架设想[J].中国职业技术教育,2006(31)

3.曾令奇,张希胜.我国高等职教人才培养模式理论研究综述[J].职教论坛,2006(5)

4.陈解放.工学结合的理论及其在中国的实践[M].上海:上海交通大学出版社,2006

篇13

近年来，随着我国房地产业的迅速发展和房地产市场的不断完善，房地产估价行业获得了越来越大的发展空间，同时也成为与房地产买卖、租赁、抵押、拍卖、征用地补偿等经济活动离不开的一个行业，在我国经济中的地位日益突显。准确客观的房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化，反过来促进房地产业的发展和完善。本文将灰色关联分析技术与房地产估价的市场法有机的结合起来，介绍了灰色关联分析在市场法的各个环节中的应用。首先，通过横向分析判断各特征因素对价格的影响程度，选取待估房产的主要特征因素并确定因素权重；然后，进行纵向分析判断各交易实例与待估房产的相似程度，选择可比实例进行房地产价格的估算。这种方法完全是建立在已有信息的基础之上的，与传统的市场法相比，改进后的市场法降低了估价人员的主观性，大大的减小了估算误差，保证了估价的客观性和准确性。

二、基于灰色关联分析的市场法原理

灰色关联分析是一种“整体比较”，其实质是通过确定若干比较数列与参考数列的几何形状相似程度来判断其联系程度。其基本思想是将评价指标原始观测数值进行无量纲处理，计算关联系数、关联度并根据关联度的大小对待评指标进行排序。该方法对样本量的多少和样本有无规律都同样适用，而且计算量小，十分方便，更不会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。本文按以下步骤建立房地产估价市场法的灰色关联分析模型：

（一）搜集交易实例、建立房地产状况评价表 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。运用市场法估价需要大量的交易实例，因为掌握大量的房地产交易实例，是把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情，确定对房地产价格起主导作用的因素及其影响程度，选择符合一定数量和质量要求的可比实例，及最终评估出客观合理的价格的前提条件。

各交易实例的交易价格和相互间的价格差异是由诸多房地产特征因素共同作用而成的，这些因素或大或小的决定着价格的高低，客观而准确的量化这些影响因素，是应用市场法的先决条件，也是准确合理估算房地产价格的关键。目前，房地产估价行业中量化特征因素的标准和方法有很多，本文采用专家打分法按杭州市各评估事务所普遍采用的十分制标准对各特征因素予以评分量化。综合分析各交易实例和待估房产的情况，对各因素量化打分后，形成房地产状况评价表，为进一步的计算作准备。

（二）横向分析确定待估房产主要特征因素及因素权重 房地产价格受诸多因素影响，不同用途房地产主要特征因素不同，而各种因素对价格的影响也不尽相同。估价过程中对每个影响因素都予以考虑分析不但不现实而且也没有必要，只需选择对价格起主导作用的因素进行分析即可；但是，即使是选取的主要特征因素对价格的影响程度也是不同的，若都以相同的权重来考虑，也明显不够合理。因此，改进后的市场法通过对房地产状况评价表进行横向分析，计算各特征因素与交易价格的关联度大小，来反映各因素对价格的影响程度，从而找出主要特征因素，赋予相应的权重。具体步骤如下：

（1）以交易价格为参考序列，各因素序列Xi（i=1，2，......m）为比较序列；

（2）由于系统中各序列中的数据可能因量纲不同，不便于比较或比较时难以得到正确的结论。因此，在进行灰色关联度分析时，一般要进行数据的无量纲化处理。常见的处理方法有初值化变换、均值化变换、百分比变换等，本文结合具体情况选择使用百分比变换：

（3）计算灰关联系数。记？驻i（k）=x'0（k）-x'i（k），则x0（k）与xi（k）的灰色关联系数：

？籽为分辨系数，？籽越小，分辨力越大，一般？籽的取值区间为（0，1），具体取值可视情况而定。当？籽≤0.5463时，分辨力最好，通常取？籽=0.5。

（4）计算灰色关联度。关联系数是比较数列与参考数列在各点上的关联程度值，信息过于分散不便于进行整体性比较，故将各点的关联系数集中为一个值，作为比较序列和参考序列间关联程度的数量表示，即关联度：

（5）对各特征因素的关联度排序，关联度大的因素对房地产价格影响程度大，是价格的主导因素，应作为待估房产的主要特征因素来考虑，关联度小的对房地产价格影响就小，可有选择的进行考虑。例如，从个因素中选取与房地产价格关联度较大的？籽个因素作为待估房产的主要特征因素来考虑，并按wi=？酌i /■？酌i求取各因素的权重。

（三）纵向分析选取可比实例 虽然交易实例可能较多，但是针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，有些交易实例并不适用，需要从中加以选择作为可比实例，可比实例的选取恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。房地产估价的灰色关联分析模型从纵向进行分析，选取与待估房产关联度较大，即相似程度较高的交易实例作为可比实例。具体步骤如下：

（1）以待估房产的主要特征因素集Y0为参考序列，各交易实例主要特征因素集Yj（j=1，2，......n）为比较序列。

（2）利用用公式（Ⅰ）、（Ⅱ）对各数据序列进行无量纲处理，求取差序列，计算灰色关联系数ξi（k）。

（3）在房地产估价过程中，各因素对价格的影响是不等同，因此要做不等同处理。引入因素权重wi对利用式（Ⅳ）关联系数ξj（k）进行修正得到修正后的关联系数矩阵ξj（k），这样就解决了各评定因素在可比实例选择中的影响程度不同的问题。

ξj'（k）=wi·ξj（k） （Ⅳ）

各交易实例与待估房产的关联度：

对各交易实例的关联度进行排序，选择与待估房产关联度较大的3～5个交易实例作为待估房产的可比实例。

（四）综合估算房地产价格 考虑到每个可比实例与待估房产的关联度不同，即每个交易价格对于评估待估房产的的作用程度不同，故选择采用加权算术平均法将多个可比实例的比准价格综合为待估房产的的评估价格。

选取3个可比实例评估待估房产的价格为：

三、实例检验

根据上述模型，笔者通过杭州市某房地产评估事务所搜集到5宗与待估房产交易日期接近且无特殊交易情况的写字间交易实例，并经5位房地产估价师对各交易实例的特征因素进行打分，综合分析后得房地产状况评价表（ 见表1）：

表1中建筑外观形象包括建筑高度、造型及外装修等方面；内部状况包括内部格局、办公条件、设施设备及内部装修等方面。有关影响写字间估价的个别因素和区位因素在相关文献中有详细介绍，本文不再赘述。选取表1中各交易实例的交易价格数据列为参考序列，通过横向分析得到各因素与交易价格的关联度，并对其进行排序，结果如表2：

由表2结果可以看出，在众多的影响因素中，商业繁华度（X1）、交通条件（X2）、内部状况（X3）、建筑外观形象（X4）、物业管理（X5）、临街状况（X6）等因素对写字间价格的影响程度比较大，这个结果与房地产估价行业对写字间估价的经验研究是基本一致的。故本文选取上述6个特征因素作为评估待估房产时考虑的主要特征因素，并由权重计算公式求得各因素权重值：

待估房产的主要特征因素值为（8.5，9，8，8.5，8.5，9），建立待估房产与各交易实例的主要特征因素表后，并选取待估房产的主要特征因素数据列作为参考序列。进行纵向分析时，首先对各个交易房产的主要特征因素值用百分比变换实现无量纲处理，然后根据处理后的数值求取差序列和关联系数，并利用权重值wi对各评定因素做不等同处理后，按公式（Ⅴ）求得各交易实例与可比实例的关联度（如表3）。

根据以上计算结果，选取A4、A3、A1三个交易实例作为待估房产的可比实例，并由公式（Ⅵ）综合估算该待估房产价格为：V=■=21347.28元/平方米该写字间的实际交易价格为21750元/平方米，经比较二者误差为1.85%。

四、结论

市场法是房地产估价中应用最普遍的一种方法，而选取主要特征因素并进行因素修正和选取恰当的可比实例是运用该方法的两个关键问题。本文运用灰色关联分析技术对市场法予以改进，加强对影响房地产价格的各特征因素的分析，为房地产估价工作中面临的主要特征因素选择和权重确定的困难提供了一种客观的解决方法，同时也为选择待估房产的可比实例提供了一种更加科学的方法，增加了评估的合理性和准确性，减少了估价人员的主观性。另外，该方法简单实用，利用EXCEL电子表格就可以快速完成，具有较为广泛的应用前景。

参考文献：

[1]刘思峰、党耀国、方志耕：《灰色系统理论及其应用》，科学出版社2004年版。

[2]柴强：《房地产估价》，首都经济贸易大学出版社2005年版。

[3]樊艳云、陈首丽：《北京产业结构调整与能源消费的灰色关联分析》，《山西财经大学学报》2010第1期。

[4]李美娟、陈国宏、陈国龙：《基于灰色关联度的产业技术创新能力评价研究》，《山西财经大学学报》2008年第6期。

[5]丁战、李佳：《基于模糊数学的房地产估价交易实例选择问题研究》，《技术经济与管理研究》2007年第1期。

篇14

一、房地产投资信托基金的含义

房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrust，REITs），是一种房地产证券化的投资工具，一般采取公司、信托或者协会的组织形式，将不特定多数人的资金汇集到一起，公司向投资者发行收益凭证[1]。REITs 由专门投资机构中具有专门知识经验的人进行投资经验管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，有效地降低风险，并将所获得的房地产管理收益按比例分配给股东或投资者。REITs 注重长期投资形式，并且回报相当稳定，是一种风险共担、利益共享的集体投资方式。二、国际 REITs 的发展现状自 20 世纪 60 年代 REITs 在美国诞生以来，REITs 如雨后春笋般在世界各地蓬勃发展，REITs这一先进的房地产金融工具逐渐成为各国房地产业发展有力的助推器。

1.美国 REITs 的发展现状

作为世界上 REITs 的发源地，美国的 REITs研究和应用都已经相当成熟，并且仍然具有广阔的发展前景。1960 年《国内税收法案》正式批准成立房地产投资信托业务，并具体规定了 REITs 所能够享受的税收优惠政策以及申报认定为 REITs 实体所需通过的审核标准。之后，美国 REITs 的发展经历了迅猛发展。从 1968 年以后的近十年，共形成了 209种权益型 REITs 和 113 种抵押型 REITs[2]；美国的房地产投资信托基金协会是全世界 REITs 研究的权威机构，为世界各国的研究提供大量且具有权威性的数据，并且拥有很多具有实际操作经验的会员。同时，美国也发行了大量关于 REITs 的书籍，尤其是 REITs 投资的技术知识，包括 REITs 的顾问问题、规模经济问题、多样化与集中化、分红与债务政策等。美国 REITs 运行有着严格的政策管理规定。美国的 nareit 网站是专门的 REITs 网站，它不断地向人们公布美国 REITs 的发展现状、发展特点、发展进程、投资情况、投资回报率分析等，甚至公布 REITs 每年、每月、每周的发展情况。该网站同时也关注其他一些国家的 REITs 的发展状况，使人们能够较为全面地了解全球 REITs 发展的最新动态。在美国，每个上市的 REITs 都能够在纽约证劵交易所网站上找到，包含这些上市 REITs 的详细信息。美国 REITs 已经形成了一套开放的信息共享系统，有力地推动了美国 REITs 的深入研究。美国目前虽然尚未为 REITs 专项立法，但根据对 REITs 相关的税法改革的多年经验，美国的房地产投资信托法律体系是世界上最成熟，同时也是最完整的法律体系，拥有系统的、层次分明的法律框架，所以得以保障 REITs 健康、有序的发展。美国在 1933-1940 年的《证券法》、《证券交易法》和《投资公司法》完善了美国的证券法律体系。美国 1960年的《房地产投资信托法案》规定必须采用公司型模式，还必须是封闭性基金，同时对 REITs 的组织结构、资产要求、收入要求、股东人数、红利分配和资金来源等做出了规定。2001 年的《美国统一信托法》减少了法律之间的矛盾，使信托法更加完善。在美国，与 REITs 相配套的法律也相当完善，比与如 REITs 相关的税法、会计法规等。并且根据REITs 的发展进程制定了相应的税收优惠政策，以促进 REITs 的健康发展。在会计制度方面，美国有《统一受托人会计法》，在 REITs 的相关法案中，也明确地规定了折旧的方法和年限。

2.亚洲各国 REITs 的发展

近几十年来，在亚洲特别是新型国家的 REITs发展非常迅速[3]。日本的 REITs 发展最早也最为成熟。日本在 2000 年 11 月修改了《投资信托法》，准许投资信托资金进入房地产业，又与 2001 年 3月在东京证劵交易所建立了 REITs 上市系统。截止2006 年 3 月，日本已经有 28 家 REITs 在东京和大阪交易所上市，市值超过 180 亿美元。正是由于REITs 的高收益率，所以吸引追求低风险的投资。也因为 REITs 的高收益率和日本经济增长预测持续乐观，日本 REITs 发展前景相当看好。新加坡是亚洲国家中第二个推动 REITs 发展的国家，新加坡的房地产市场发展也得以日趋成熟。1998 年 7 月，新加坡证券交易所审核委员会提出了设立 REITs 得建议，目的是增加市场投资品种并使得房地产市场健康、快速的发展。于 1999年 5 月颁布了《新加坡房地产基金指引》，并在 2001年的《证券和期货法则》中对上市 REITS 作出相关规定，又与 2002 年颁布的《集合投资准则》中进一步细化了对 REITs 的要求[4]。新加坡于 2002年 7 月由嘉德置地发行了首只嘉茂商产信托基金，募集资金 2 亿新币。2005 年 9 月，新加坡第七个REITs-PrimeREITs 上市，届时新加坡 REITs 总市值达到了 60 亿美元。

3.欧洲各国 REITs 的发展

在全球应用 REITs 中的国家中，欧洲国家所占比例达 20%，其中以比利时、荷兰和法国发展最快。五年来，欧洲股票回报率约为-2.5%，而 REITs 的年平均报酬率达 16%。REITs 在欧洲的发展前景相当被看好，市场规模仍在继续扩大。法国于 2003 年出现了具有其本国特色的不动产投资信托投资公司。为了吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入，REITs 成为法国多数房地产公司进行结构转型的主要方向。税务当局也批准免除转型公司将来的纳税义务，只要该公司支付相当于其四年资本收益税额一半的税款。英国在 2003 年 3 月举行了房地产投资基金咨询会，商讨了房地产投资基金进入市场的可能性。英国财政部和税务局在2005年3月发表了题为《英国房地产投资信托》的咨询报告。报告显示，英国政府原则上支持地产投资税收政策的改革，同时提出了一些税收方面的挑战。为了找到满足政府目标的解决方案，英国政府需要进一步与行业代表沟通。英国政府在 2006 年财政议案中为英国 REITs立法。

三、我国房地产投资信托基金的现状及存在问题

目前我国发行的房地产信托产品主要有以下两种形式：一是贷款信托，其与商业银行的贷款业务基本相同，是我国目前房地产信托投资的主要形式；二是权益信托，信托公司从房地产公司购买房地产的全部或部分产权，依靠经营房地产获得收益。严格来讲，现阶段我国还不存在真正的 REITs产品，只是初步有了“一法二规”这样的法律文件。“一法”即 2001 年出台的《信托法》，这是我国在信托领域的基本法；“二规”指的是《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规章促进了 REITs 的启动和发展。很长一段时间，我国对于房地产投资信托基金的概念不甚清晰，所以造成相关部门颁布的法规中并不能完全适应我国房地产投资信托基金的发展。2007 年 5 月《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》的颁布才真正地启动了我国 REITs 制度的建立。总体上看，我国的房地产投资信托基金与美国还存在较大差距，具体表现在以下几个方面：相关法律制度缺失；委托机制风险较大，影响REITs 配置资金的效率；行业信息的公开性较差；相关专业人才的缺少。我们应当从实际出发，深入研究，积极建设有中国特色的社会主义 REITs 制度。

四、发展房地产投资信托基金的重大意义

1.完善我国房地产金融市场

REITs 拥有金融机构的特征，不仅对市场信用能起到一定的作用，还能补充银行的信用；房地产信托投资基金同时参与房地产一、二级市场金融活动，不仅标志着房地产金融市场的发展，也促进房地产金融二级市场的发展。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。由此得知，房地产投资信托基金的推出大大地提高房地产金融的完备性，使得房地产金融走向成熟。

2.拓展房地产市场资金来源

我国老百姓手里握着巨大的资本，但是没有换取高报酬的投资渠道，房地产投资信托基金的出现使得投资者购买房地产投资信托基金股票，从而得以分享房地产市场发展的收益，分享本国宏观经济增长带来的收益。再者房地产投资信托基金股票每股只需要 10-25 美元，股本金低。同时 REITs 对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者投资 REITs 得到了参与商业性房地产权益投资的机会。3.提高房地产金融安全REITs 所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，该公司的管理人员都是经验相当丰富的房地产专业人员，他们进行股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，有效降低投资风险。REITs 通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险。

4.抑制房地产市场投机行为

REITs 作为先进的房地产金融工具，由于其控制的房地产资产产权的流动是通过 REITs 股票的交易实现的，因此对于具体房地产资产来说，其产权是稳定的，不会频繁的被买卖。同时，房地产资产价值的升值或降低表现为 REITs 股价的涨跌。基于这两个原因，REITs 抑制了房地产的投机性买卖，因此而稳定了房地产价格，对市场起到了调节作用。

五、完善我国房地产投资信托基金的政策建议

1.设计合理的 REITs 税收制度

作为新兴的房地产融资工具，REITs 对推动我国房地产业的持续发展，甚至对整个国民经济的运行都起着十分重要的积极作用。因此，国家有必要对 REITs 实行税收政策上的优惠，鼓励其健康成长。

2.加快 REITs 组织机构的建设

REITs 必须具备严密的组织机构，才能够顺利运转。吸收各国先进经验，结合我国实际，我国应建立多元化的投资机构体系，由金融机构承担具体操作任务，有保险公司负责信用保证，健全房地产评估机构，完善 REITs 监督机构。

3.培养专业化的人才

我国 REITs 研究起步晚，专业化人才普遍紧缺。必须加强对 REITs 的理论研究和实践应用，培养专业化人才，尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场管理的复合型人才队伍[5]。