房地产价格策略分析精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产价格策略分析，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产价格 信贷扩张 博弈论分析 实证检验

一、绪论

近年来，随着房产税的出台以及上海、广东、北京等市限购令的颁布，使得房价调控进入白热化阶段。

房价问题无疑是这几年中国经济的热点问题之一，房地产作为人们生产生活的必需品，对国民经济的发展，人民生活水平的提高有着极其重要的影响。新世纪交替的最近十几年里，全球一直被泡沫经济所困扰，世界各地的房地产价格相继上涨我国也出现了房地产业发展过热现象，房地产价格、房地产投资额、商品房空置率持续上升，我国房地产价格的攀升同我国不断加快的经济增长和雄厚的外汇储备一样引起了国内的普遍关注。

从我国房地产开发资金来源方面看，从1999-2010年，我国房地产业贷款占贷款总量的比重从4％升至20％多。如果把“隐身贷款”部分也加入到统计数据中，那么我国的房地产贷款量就占到了银行贷款总量的30％。因此，银行是房地产开发资金的主要“输血者”，因此我国当前的房地产价格不断上升，房地产投资出现过热的迹象，都与银行的信贷政策支持有着不可分割的联系。

本文以银行信贷支持对房价提升的作用为切入点，对银行信贷政策和房地产泡沫的内在关系与机制进行了系统研究，为房价的调控提供可以参照的政策。本文的写作思路是：

1、探讨银行在推动房价上升中的作用，运用博弈论的视角分析，银行部门对房地产部门的信贷扩张决策成因。

2、运用实证检验方法，分析银行信贷和房地产价格上升之间的关系，分析银行信贷扩张在多大程度上影响房地产价格。

3、就博弈论的分析和实证检验结果提出相应的策略对策。

二、理论分析银行对房地产部门的信贷扩张行为

1、模型假设

博弈的参与者为房地产开发企业和商业银行，假设房地产开发企业有两种类型：好的房地产开发企业与差的房地产开发企业。

商业银行支付空间U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1为银行接受好房地产开发企业贷款申请的净收益，U甲2：银行接受坏房地产开发企业申请所遭受的净损失，U甲3，为不贷给信用好房地产开发企业时银行的效用，由于不贷给信用好的房地产开发企业机会成本为U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地产开发企业支付空间U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2为银行贷与不贷给好房地产开发企业的效用，U乙3，U乙4为银行贷与不贷给坏房地产开发企业的效用。这里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即坏的房地产商得到贷款的净收益大于好房地产商获得贷款的净收益，坏房地产商得不到贷款的净损失大于好企业得不到贷款的净损失。这是因为坏房地产商并不打算还贷款，因此得到贷款的净收益就大；对于好房地产商，他不愁贷不到款，此即使贷款被拒绝，他还可以向别的银行申请贷款，而坏房地产商不如好房地产商那样容易获得贷款。因此，一旦贷款被拒绝，好房地产商损失小于坏房地产商损失。

2、博弈分析过程

对于房地产开发企业的贷款申请，商业银行只能根据自己所掌握的信息来判断其属于哪种类型，以及进一步决定是否同意贷款。如果其属于好的房地产开发企业，则商业银行会接受住房消费者的贷款申请，发放贷款，否则就拒绝发放贷款。但是由于信息的不对称，房地产开发企业处于信息的优势地位，而银行处于信息的劣势地位，因为房地产开发企业当然都了解自己的情况，也了解银行的收益函数。而商业银行对房地产开发企业项目的风险状况、资信、归还贷款的可能性却不能完全了解，只能通过房地产开发企业所递送的各种报表和其他渠道去获取这些信息，因而这场博弈是不完全信息静态博弈。这时房地产开发企业的策略空间为申请贷款和不申请贷款；商业银行的策略空间为接受贷款和不接受贷款。

假定银行在博弈开始时根据自己掌握的信息认为房地产开发企业是好的概率为P1，对于房地产开发企业贷款申请，商业银行接受的概率是P2；则房地产开发企业是差的概率是1一P1。，商业银行拒绝贷款申请的概率为1一P2。

银行选择贷款的期望效用为El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2银行选择不贷的期望效用为E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，银行的最优选择是：当P>P0时，贷款；当P

3、主要结论

银行最终决定是否贷款，关键在于从经验和现实的一般情况看，银行所推断的房地产开发企业经营好坏的概率各有多大。我们知道在房地产业比较繁荣时，银行判断房地产开发企业中经营好的比例较大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此时的均衡结果都是银行选择贷款，这样会加大对于房地产业的信贷支持，进一步促进房地产业的虚假繁荣。

三、实证检验

1、数据处理

本文引用数据来自国家统计局网站

信贷扩张变量用Y表示，国内贷款主要是银行提供，利用外资也是金融支持的一部分，而其他资金实质上是通过非银行金融机构转化而来的银行资金

房地产价格用X表示，用不同时段的商品房销售额除以销售面积，用该方法确定全国房地产价格X

2、我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的协整分析

（1）变量的平稳性检验

对房地产信贷支持量和房地产价格变量时间序列取对数，得到LNX与LNY，它们共同作为计量研究的输入数据 , 这里首先采用ADF检验法检验变量LNX和LNY的平稳性，以判断是否符合协整检验的条件。

两个时间序列自身是非平稳的，但是一阶差分都是平稳的，即它们都是I(1)序列。这样，它们满足协整分析的条件。

从上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY与LNX之间存在协整关系。另外，从方程4．10可以得出，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨的关系是有理论根据的。系数0.333302表明，从长期来看，房地产信贷量每扩张l就会使房地产价格上涨0.333302。

3、 格兰杰因果关系检验

协整检验结果告诉我们，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系，但是，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨之间这种均衡关系是否构成因果关系，即是由于房地产信贷的增加带来房地产价格的上涨，还是由于房地产价格的上涨带来了房地产信贷的扩张，则需要进一步验证。进行Granger因果关系检验

由表可知，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在双向的Granger因果关系。房地产信贷的不断扩张和为房地产市场提供了强大的货币供给。房地产业价格的不断上涨，也为银行的房地产信贷的经济环境奠定了基础，它们之间是相互促进，互为因果的关系。

4、实证结论

对我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的实证分析。主要采用的是协整分析的方法，实证分析的结果表明，我国房地产信贷扩张对房地产价格上涨具有重要作用。由于价值量大的特点，房地产价格快速上涨能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，我们可以说资金支持是房地产价格上涨形成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格快速持续上涨的产生。

四、相关政策建议

1、加强对银行贷款的监管

信贷资金的扩张是房地产价格上涨的直接原因，大量的信贷资金集中于房地产业，不仅会对房地产价格的不断上涨提供资金支持，银行将会承受巨大的不良贷款风险。在房地产价格不断上涨时期，由于存在过度自信和羊群行为，银行争相发放房地产贷款，而在房地产价格大幅下降时期，又急剧收缩贷款，从而加大了房地产价格的波动，要防止这种现象的发生，银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，正确评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例。对于中央银行来说，应着重运用各种金融工具来减少市场上的流动性过剩的问题，防止商业银行向房地产企业过度的贷款。

2、大力拓宽房地产直接融资渠道

单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。

3、完善房地产市场的信息公开制度，规范市场秩序

地产市场信息的公开、透明有利于人们建立合理的预期，有利于规范有序的房地产市场秩序，从而引导房地产理性投资和消费。在信息公开方面，政府应在其中起到主导的作用。

4、防止房地产市场过度投机行为

房地产投机炒作是房地产价格上涨的重要的原因。因此政府主要应制定相关的政策提高投机者的炒作成本，其中重要的是区分投机者和投资的区别。通过设计合理、严格的房地产制度可以有效地打击房地产市场的炒作。

参考文献：

[1] 张维迎. 博弈论与信息经济学[M] . 上海：上海人民出版社，2001.

[2] 易宪容. 房地产与金融市场[M] . 社会科学文献出版社，2007.

[3] 周毕文，程嘉许. 房地产金融流动性风险中的银企博弈研究[ J] . 北京理工大学学报（自然科学版），2008. 4

篇2

关键词：货币政策；房地产信贷风险；脉冲响应分析

一、引言

我国从2007年到2008年，货币政策经历了从紧到从松的转变，货币政策对房地产的调节作用是显而易见的。货币政策的转变，整个市场的金融环境和金融预期都会发生变化。国内商业银行由于受到政策因素的影响，可能再一度跨入信贷快速增长的时期。但是，当今美国经济衰退影响到了中国，中国整个经济增长放缓，加上国内房地产销售快速下降，国内商业银行所面临的信贷风险有可能加大。可见，研究货币政策和商业银行房地产信贷的风险无疑具

有一定的现实的意义。

二、理论回顾与文献综述

目前国内外有关经济货币政策与房地产市场、房地产信贷关系的研究主要包括以下方面：（1）商业银行信贷与资产价格（房地产价格）之间的关系；（2）国家宏观调控、货币政策与房地产价格之间的关系。

在研究商业银行信贷与房地产价格之间的关系时，学者们通常研究的是两者之间的因果关系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都认为房地产价格是银行信贷增长的原因。国内学者皮舜( 2004)运用误差修正模型和Granger因果检验，发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期和短期都存在双向线性因果关系。

在国家宏观调控、货币政策对房地产价格影响方面，国外学者Eunkyung(1998)研究发现，货币政策对房地产价格的影响很大。刘洪玉和张宇（2008）认为，在长期，从紧货币政策无法达到调控房地产价格的作用：在短期，数量型的货币政策最终将导致住房市场交易量和价格的“双升”，价格型的货币政策将导致住房市场交易量和价格的“双降”。王来福、郭峰（2007）认为，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点；货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率，且前者呈加速上升趋势，而后者则逐渐减小。

国内对于商业银行信贷与房地产价格的关系研究以及货币政策对房地产价格的影响的研究已经比较透彻，但是，在研究货币政策与商业银行房地产信贷风险方面文章还比较少。本文正是从这一角度出发，把银行房地产信贷风险用房地产价格的指标定量化，并进一步研究货币政策和银行房地产信贷风险的关系。最后从规避房地产信贷风险的角度给出若干政策和建议。

三、实证检验

（一）数据说明及处理

本文采用了两种类型的数据，年度数据和月度数据，分别检验货币政策对房地产市场的长期效应和短期影响。年度数据选取了1997年到2007年11年的数据，月度数据选取了2002年2月到2008年7月共88组数据（由于数据缺失，有的月份没有统计，但不影响整体研究）。我国货币政策使用较频繁的工具是存款准备金和利率，而银行的房地产信贷风险是由于房价突然大幅下降引起的，房地产信贷风险与房地产价格密切相关，所以本文选取货币供应量、利率和我国房地产价格三个变量。为了消除价格因素的影响，商品房的平均销售价格、货币供应量和利率都进行了平减处理。由于没有现成的定基消费物价指数，本文以1997为基期来构造一序列消费物价指数来表示通货膨胀率，并对货币供应量进行平减处理。用贷款利率减去当期的CPI上涨率从而求得真实利率。最后，为了消除异方差的影响，本文除了贷款利率外，其它数据均取了自然对数。将商品房的平均销售价格、货币供应量和利率的实际值分别用P、M和R表示，而将商品房的平均销售价格和货币供应量相应的对数值用LP和LM表示。其中，货币供应量和利率的数据来源于中国人民银行网站，商品房销售额、商品房销售面积和CPI指数来源于Wind资讯。

（二）对年度数据的实证检验

运用年度数据进行一个简单的线性回归，结果如下表所示：

由以上的检验结果我们得出回归方程：

LP=0.455LM+0.098R+2.133

(15.909) (5.017) (6.127)

R2=0.971F=134.998

括号里面分别是LM、R和常数C的t值，各t值均大于2，可以认为各自变量的应变量的影响显著。R2=0.971，说明方程的拟合优度很高。从回归方程可以看出，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.455%。而利率和房地产的价格呈正向相关的关系，利率的提高也助长了房地产价格的上涨。

（三）对月度数据的实证检验

1.单位根检验

本文运用ADF方法对个变量进行单位根检验。具体检验结果见下表：

在上表中，LP、LM和R分别表示原序列的一阶差分序列，（c,t,n）分别表示单位根检验模型中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。

从以上的单位根检验可以看出，所有原时间序列ADF统计量均高于1%和5%的临界值，不能拒绝原假设H0=0，因此，所有原序列都是不平稳的。所有变量在经历一阶差分后，ADF统计量均低于1%和5%的显著性水平，可以接受原假设H0=0，即所有变量的一阶差分平稳。因此得出结论，LP、LM和R是一阶单整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。

2.协整关系检验

对各序列的ADF检验表明，原始序列都为非平稳序列，但一阶差分之后的变量都在1%和5%的显著性水平下平稳，所以各变量都为I(1)序列，符合协整检验的条件。由于涉及多变量，本文运用Johanson检验。在进行Johanson协整检验之前要估计VAR自回归模型，根据AIC赤池信息原则，将VAR自回归模型中的滞后阶数取为3，另外，由于各个变量具有明显的确定性趋势，因此将协整方程设定为含有截距项。检验结果见下表：

在上表中。r表示协整关系的个数。由以上的检验结果可以看出，在1%和5%的显著性水平下，三个变量只存在一个协整关系。该协整关系可以表示为：

LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R

（0.5394） (28.8425)

以上三个变量的协整关系式表明了商品房平均销售价格、货币供应量和利率之间的均衡关系。括号内的数字为协整方程系数的标准差。从以上关系式可以看出，货币供应量对房地产价格的弹性是0.0099，在短期内，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.0099%，而房地产价格对利率反应敏感，利率每上调一个单位，房地产价格的自然对数就要下跌32.5681个单位。可见在短期内，货币供应量对房地产价格影响不显著，而利率对房地产价格影响显著。

3.脉冲响应分析

在建立VAR自回归模型之后，可以进一步运用脉冲响应分析的方法，给货币供应量和利率一个冲击，检验房地产价格对这个冲击的响应。在下图中，横轴表示冲击作用的滞后期数（单位：月度），纵轴表示房地产价格。

从图3可以看出，当在本期给货币供应量M一个正的冲击后，房地产价格反应灵敏，在第二期达到最高点，第三期后开始趋于平稳。这表明房地产价格受到货币供应量的正冲击后，这一信息传递给房地产市场，房地产价格对这一冲击具有显著的和较长的增长效应。当在本期给利率R一个正的冲击后，房地产价格最初呈现出来的是正效应，在第二期达到正的最高点，大约到第三期开始，利率对房地产的调控作用才逐渐体现出来。从长期来看，房地产价格对这一冲击具有比较显著的和较长的负效应。

四、结论和政策建议

从以上的实证检验可以得出以下结论：（1）货币政策对房地产市场长期均衡的影响效果并不显著。货币政策本身是一种综合调控手段，很难控制对供给和需求两个不同市场力量的调控程度，因此，长期来看，货币政策无法达到调控房地产价格的作用。（2）货币政策对房地产市场短期波动的影响效果显著。从月度数据的短期分析来看，通过脉冲响应分析可知，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，且其影响幅度较大，持续时间较长。与货币供应量相反，利率的上调会在长期内抑制房地产价格的上涨。（3）货币政策与房地产信贷风险关系密切。中央银行的货币政策会影响着商业银行的房地产信贷策略。扩张性的货币政策使商业银行的房地产信贷规模变大了。当这种政策发生转向的时候，房地产价格上行的压力会逐渐增大。一旦房地产价格持续大幅下跌，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因此而恶化，从而引发房地产信贷风险。

实证研究表明，中央银行的宏观货币经济政策对房地产调控的作用已经逐渐显现。从实证结果的分析可知，货币政策制约着商业银行房地产信贷策略，与房地产信贷风险紧密相关。在当今国际形势风云变幻下，我国的货币政策经历了从紧到从松的转变，针对房地产市场，商业银行一方面要适度扩张信贷，以促进投资需求，从而拉动经济发展；一方面又要防范信贷风险，防患未然。既要引导商业银行房地产信贷健康稳健发展，又要切实把握国家宏观政策意图以提前防范风险。

参考文献：

［1］ Glenn D Rudebusch.monetory Policy and Price Bubbles［J］.FRBSF Economic Letter. 2005,( 18):40~44

［2］ Gerlach, Stefan and Wensheng Peng.Bank lending and property prices in Hong Kong［J］. Journal of Banking & Finance.2005 ( 29) : 461~481

［3］ 肖本华.偏低定价、贷款放宽与房地产价格-基于PW模型的中美比较及启示［J］.国际金融研究.2008(5):52~58

［4］ 廖茂林.宏观调空与我国住宅地产市场价格波动［J］.中国金融.2006(11):52~54

篇3

关键词：房地产金融风险；形成机制；房地产开发商；银行；演化博弈

一、 引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。

本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型

1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：

假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；

假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；

假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。

其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。

通过分析可得：

房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。

房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。

复制动态方程为：

房地产开发商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

银行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。

对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、 演化博弈稳定性分析

从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：

1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。

同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。

在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。

当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。

2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。

针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。

虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。

但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。

3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。

则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。

在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。

则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。

在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。

四、 结语

在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。

而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：

（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。

（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。

（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。

参考文献：

1. 王俊.我国房地产金融风险形成机制研究.华中科技大学学位论文,2006.

2. 刘铁军.我国房地产市场非理性繁荣成机制及其金融风险研究.上海交通大学学位论文,2007.

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5. 夏宇晓.我国房地产市场非理性繁荣的形成机制及治理对策.华东师范大学学位论文,2010.

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7. 吴迪.高鹏.董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学,2011,31（3）：253- 264.

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关键词：房价，财富效应，挤出效应

一、房价变动影响消费的作用机制

1.持久收入理论

在房地产市场发展比较成熟的国家，从长远来看，房产收益比股市收益稳定性强。但是房产价格反转的可能性与价格都明显小于股市，价格波动幅度也比股市较小。排除房地产市场泡沫的影响，房价一般是普遍上涨，由于人口不断增加和土地的有限性特点，住房供给的弹性远远小于需求的弹性。所以，当房地产价格上升时，居民通过房地产市场获取的收入，例如：出租住房获取的收入，出售住房获取的收入等。从分析Friedman的持久收入假说来看，持久性的收益增长可能使经济体系中θ值较高，MPC扩大，收入、消费者信心和消费需求也不断增大。同时，由于月供还贷款或者房屋租金的增加，使贷款抵押房或租赁房的消费者的持久收入相对减少，促使MPC减小，导致消费者信心不足和居民消费相对减少。

2.生命周期理论

银行为居民住房提供的信贷为消费市场和住宅市场提供了便利，也促进了我国房地产市场的发展。居民在银行中的储蓄减少，而把更多的资金用于消费，从而直接或间接的促进了我国经济的发展。在居民的家庭中，房地产收入占据很大的比例。不论在发达国家还是在发展中国家，房产财富在家庭财富中都占有很大比重，尤其是在股票市场发展不成熟、不完善、参与程度较低的国家，而且大多数普通家庭比高收入家庭更重视房产程。生命周期理论为我们分析房产财富效应和挤出效应提供了理论基础。

二、房价对消费影响的传导渠道

挤出效应和财富效应对房地产市场的影响具有投资于消费双重的影响。下面分别阐述各种效应来分析我国房地产价格变动对居民消费的影响。

1.房价财富效应的传导渠道

（1）财富效应

房地产一般为家庭的主要财产，在家庭的财产中所占的比重较大。房地产价格的上升会使得居民所拥有的财富增加，从而居民会有更多的资金用于消费或投资于股市，债券等金融市场。也会直接或间接的影响我国金融市场的发展。投资者可以通过出售房地产或在银行抵押房地产来实现收益。同时也会使投资者的购买力增加，从而增加当前的消费，促进经济的发展。

（2）未实现的财富效应

当房地产价格上升时，投资者预期所拥有的财富增加。但由于某些原因（例如，投资者预期房地产价格还会增加等）而没有卖出或者未抵押给银行，则形成尚未实现的财富效应。而此时，投资者认为自己的财富增加了，也会增加当前的消费，促进经济的发展。

（3）消费者信心效应

房地产价格上涨对不同消费者的信心影响差异较大，属于主观性的因素。对于准备购买房子的人或房屋租赁者来说，房价上涨会使准备购房者的首付增加，使房屋租赁者的房租增加。加重了购房者和租赁者的负担，把更多的钱用于购房或租赁房屋中，使其信心降低，消费较少。而对于拥有房地产的人来说，其财富会增加，对未来的收入和经济发展状况更加乐观，消费信心增加。

（4）流动性约束效应

房价上涨导致房产拥有者的资产组合价值增加，从而减少流动性约束。如果房地产价格上涨，房产持有者可以用上涨的房产申请更多的贷款，获得流动性；但是，如果房地产价格下降，银行对于风险控制的角度考虑，对房价进行重新估值，同时要求房产拥有者提供更多的信贷保障，进而增加对消费者流动性的约束。

2.挤出效应的传导渠道

房地产挤出效应，指由于房产价格上涨，使得房屋租赁者需要将收入中的大部分用于交付房租，准备购房者为了将来购房而抑制其它消费以增加存款，很多居民的消费会更加谨慎，以至于消费减少，抑制经济增长。房地产的挤出效应通过以下的方式来影响消费。

（1）预算约束效应

房地产价格上升对房屋租赁者来说会产生消极的影响。也就是说，房价上升，房租会增加，从而增加了房屋租赁者的经济负担，预算约束更加紧张，会使个人消费减少。

（2）预防性储蓄

房地产市场存在着一定的风险，消费者会更多的储蓄，也会减少一些个人消费。当房价上升时，投资者更加看重房地产市场的价值，从而会增加购房。具体来说，投资者会减少个人消费，把更多的钱用来购买房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。从而会使消费减少。

（3）财富重新分配效应

房价上升导致的财富重新分配效应会使房地产商，政府和富人的财富增加。一个国家的消费者主要是中低收入阶层，房价上升显然不利于中低收入阶层。因此财富重新分配效应会使中低消费阶层的积极性不高，导致消费减少，不利于经济的发展。

三、结论

房价的变动与人们的生活息息相关，也是房地产投资决策的重要依据。本文采用的是一元回归分析实证分析方法，它不受经济理论的限制，所以变量选择了城镇居民每人平均消费支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均价格来进行分析。房价上涨对于居民的消费确实存在挤出效应，但这种由房价变动引起的居民消费的波动具有很大的不确定性，从以上分析我们可以得出，房价上涨对居民消费的影响具有波动性。当房地产价格上升一个幅度时，会使居民的消费增加2.801829个幅度。也就是说，当房地产价格上升时，会引起居民消费的增加。从而会导致财富效应，即房地产价格上涨，会使得拥有房地产的居民财富和资产等价值的不断增多，从而使居民的消费逐渐增加，促进经济快速增长。但是，过高的房地产价格也必然会引起财富的重新分配，对于没有住房的家庭来说房地产价格的上升意味着用于未来买房的支出会增加。因此，对于需要购买房产的家庭来说，则需要储备更多的资金用来支出高额的房价，这必然会导致家庭居民消费的减少。因此，我国政府及有关部门应当不断规范和完善房地产市场，并通过政策手段调控房地产市场供给结构，以稳定房价，逐步使房地产业成为促进消费增长的一个重要渠道，真正发挥财富效应的作用，以促进居民消费，拉动经济增长。

参考文献

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[2]胡慧惠.宁波房价对消费者影响调查分析.宁波：宁波大红鹰学院，2012.

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[5]李玉梅.我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究.吉林：吉林大学，2012.

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【关键词】房地产定价；定价方法；定价策略

1.房地产定价概述

对于一个刚刚开发完成的房地产项目，是否能恰当地制定其价格方案，不仅直接关系着楼盘销售及投资回报等，还对以后的销售调整具有重要影响。自改革开放以来，我国进行了一系列经济体制的改革，包括对房屋商品化、推行城市综合开发、住房体制改革和土地的有偿使用等，这些都使房地产行业得到了非常迅速的发展和壮大。在平衡促进房地产经济快速发展和调节房地产经营二者方面，房地产定价策略发挥了无可替代的作用。从宏观角度来看，如果把房价定得过高，由于消费者的购买能力有限，就会产生空置房的后果，从而对安全回收开发商投资产生不利影响；如果价格定得太低，则利润又会太少，其结果必然造成开发动力的丧失。在新形势下，尤其是随着市场竞争的逐渐激烈，如何正确制定出定价方法与策略，增加开发商的竞争力度，并且使我国房地产行业能够健康顺利地发展，这些都是本文所要探讨的内容。

2.房地产定价依据及因素

2.1 我国的现时政策

由于房地产事业是我国十分重要的支柱产业，所以每一个现时阶段，国家都会针对房地产事业出台许多政策及调控措施。这些政策及调控措施大都对房地产市场价格的制定具有决定性的指导作用。所以，这一个因素对于价格的制定不得不引起足够的重视。例如为遏制房价过快增长, 我国曾出台的健全廉租住房制和增加普通商品住房供给等调控措施。可以看出，国家制定的这些政策大都行业特点比较清晰,并且对时机的把握也非常准确。当然，这些政策的制定，也是为了保证利益的公平分配和购房者的利益等。所以在对房地产价格的制定必须在我国现时阶段的房地产政策下进行。

2.2 市场环境

市场环境对房地产的定价影响不容忽视。其中主要包括政治、经济和金融等三方面。首先是政治环境，对于作为不动产的房地产行业，其价格要依据国家政局的稳定性。其次是经济环境的影响，要充分考虑当前经济的发展状况。如果经济发展势头良好，就会刺激房地产行业的发展壮大，房价就会看好。反之，如果经济萧条，也会对其价格的定制带来负面影响。最后是金融环境的因素, 它包括货币储蓄利率、价值状况、汇率变化、资金市场及财政收支等状况。这些都是影响房价波动的金融因素。

3.房地产定价策略的制定

3.1对定价目标的确立

定价目标是定价方法与策略的制定依据，是整个定价策划的核心成分。房地产定价目标一般有利润最大化、树立企业形象、市场占有率等几种表现形式。

3.1.1利润最大化

追求利润最大化是许多企业的定价目标。但是它却不是短期的定价目标，而是需要进行长期奋斗的一个方向。由上面已经分析的经济环境的影响，定价的难度受到很多复杂的标量影响。所以不能为了单纯最求项目利润而忽视与市场相关的因素，甚至公司的经营战略。所以，在追求利润最大化前要综合企业内部条件和外部环境。

3.1.2 树立企业形象目标

要保持企业在同行内部的竞争优势，就要树立良好的企业形象。在房地产行业中，具有稳定的价格无疑是一个很大的优势。和其他行业不同，房地产需求价格弹性不大，但是其需求量却波动很大。价格稳定会给消费者良好的产品信誉感。当然，在某些特定时期内，临时的定价目标也是必要的，但是一旦这个时期有所转变，就要立马把临时目标转变成长远的目标。

3.1.3 市场占有率

市场占有率是一种长期的定价目标。它是指在一定时期内该房地产企业的销售量占当地细分市场销售总量的份额。如果市场占有率高则意味着该企业具有较强劲的竞争势头，同时也说明该企业对房地产的各种环境因素把握准确。当然，企业的利润和市场占有率的高低也具有正相关关系。所以，在制定定价目标时，要充分考虑市场占有率的问题。

3.2 房地产定价方法的选择

通过以上分析，下面主要探讨房地产定价方法的选取。所谓房地产定价方法，就是根据房地产定价目标来确定房地产基本价格范围的一种技术思路。常用的房地产定价方法有三种：成本导向、竞争导向和需求导向。

3.2.1 成本导向定价

成本导向定价是指按开发成本和人为订立的利润比率来确定销售价格。固定成本定价主要是从静态方面出发，销售价格是房地产销售前与销售中的一切成本费用和预期盈利的加和。而变动成本定价法的售价却是单位变动成本与单位产品贡献额之和。这两种定价都是以销售量的预测为参数，但价格的函数又是销售量，所以很难把握这两种互动的变量，顾客也很难适应以此所指定的价格。

3.2.2竞争导向定价

竞争导向定价法是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其有三种具体的做法:（1）若该房地产开发商在某区域市场处于领先地位, 可借助其品牌形象和市场动员能力的优势, 制定出超出该市场同行的价格水平。（2）对于缺乏品牌认知度的企业但却具有挑战高于自己的企业的实力，其适宜制定出更好让利于买方的价格。这样不但能促进销售, 还有利于扩大市场占有率, 树立企业在该市场中的品牌形象。（3）推出物业时适合选择当前市场同类物业的平均价格。一般情况下，平均市价就是供求均衡形成的结果。这样做，不但会带来合理的平均利润, 又不至于破坏行业的秩序, 当然，此法也为众多企业所采用。

3.2.3需求导向定价法

需求导向定价方法是以真正按照有效需求来策划房地产价格的一种策略。它以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据。其目标为房地产企业的市场占有率、品牌形象和最终利润。但是在实际定价中又有以下两种形式：认知价值定价和差异需求定价。前者是在买方市场条件下, 根据购买者对房地产的认知价值定价；但是后者是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象, 分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。

4.总结

房地产价格的制定是企业市场营销决策中的重要组成部分。企业应该审慎地确立自己的定价目标和策略等，以获取稳定的利润，提高企业品牌形象。房地产价格的制定不仅要考虑企业当前的情况，还要遵从国家的现行法律和政策。

【参考文献】

[1] 覃姣玲.房地产定价策略探讨[J].大众科技,2010,(8):92-93

[2] 杨叶秀.房地产企业在房市观望时期的定价策略[J].昆明学院学报，2009, 31(2): 85-88

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关键词：投机；房地产价格；多元回归分析

一、问题的提出

自从20世纪80年代末城镇住房商品化开始，城镇居民住房价格就迅速上升，年均增长幅度高于10%。2009的年房价更是经历了一轮疯涨。截至2010年第一季度全国住房成交价在5193元/平方米，较2009年同期增长11.46%。其中，杭州作为一个区域经济中心，房价一直位于全国的前列，2010年4月住房成交均价达到20553元/平方米，较2009年同期涨幅达到47.85%。房价的过快上涨，不仅对广大普通居民的购房产生严重影响，对社会的稳定以及我国经济的持续发展构成威胁。

美国次贷危机带来的住房价格泡沫破裂，应该给我们敲响了警钟。当前我们的住房价格是否存在严重的泡沫、房地产市场泡沫的主要成因是什么、对待房地产市场价格应该采取怎样的预警机制和调控措施，这些都是迫切需要解决的现实问题。由于我国地域广阔，地区差异巨大，各地区的政治、社会状况及经济发展水平都有着显著的差别，区域房地产市场价格也存在着巨大的区别。因此，判断区域房地产市场是否存在泡沫，探讨区域房地产市场建设的合理性，对我国房地产市场的管理具有更为重要的现实意义。基于以上目的，本文采用近十年来杭州的经济数据，建立多元回归模型，对杭州房地产市场价格泡沫状态及其主要成因进行了分析研究，并通过杭州市与全国的比较，说明区域差异的存在。

二、决定房价的理论模型

根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出城市房价的理论模型。我们将房地产价格分解为两个部分，一部分由经济或市场基本因素驱动，称为基本价格；一部分由房地产市场的投机行为驱动，称为非基本价格。

影响房地产的基本价格因素：

第一，经济发展形势。可用各个城市地区的GDP来反映经济发展形势，经济的高速发展必将推动房地产的快速发展。从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大，两者应呈现出正向关系。

第二，人民生活水平。用城镇居民人均可支配收入的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房的消费能力。

第三，土地价格。地价是房地产成本的重要组成部分，其走势直接影响着房价。

第四，房地产投资。从理论上看，房地产投资增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。

第五，利率的高低。利率的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。中国房地产行业的高负债性决定了利率是影响房地产定价的重要因素。

第六，货币供应量。我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相对大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。

第七，其他因素，如该城市的环境因素、地理位置等。

影响房地产的非基本价格因素：消费者对房价的预期。LevinandWright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为：人们通过观察房地产的历史价格变化，形成对房地产未来价格变化的预期，从而导致房地产市场需求条件的变化。而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格。

三、变量的选择和模型的建立

为了考察导致杭州市房地产价格持续上涨的主要因素是居民自住需求还是投资和投机需求，考虑各相关因素的量化可能性以及数据的可获得性，笔者决定选用人均可支配收入和上一期房地产价格两个变量来解释本期房地产价格变量。因为居民的自住需求主要取决于可支配收人的高低，而投资和投机需求则很大部分取决于上一期的房地产价格，决定投资或者投机行为盈利与否与当期房地产价格的高低无关，只要房地产价格的趋势是上升的，投资和投机行为就会持续发生。

如果是居民自住需求所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为人均可支配收入对本期的房地产价格影响较大；如果是投资和投机因素所导致的房地产价格上涨，则模型的结果为上一期的房地产价格对本期的房地产价格影响较大，市场中存在泡沫的因素。于是在即将建立的多元回归模型中被解释变量为房地产价格PT，解释变量分别为可支配收人Y和前一期房地产价格PT1。建立房地产价格函数的计量模型如下：

PT=b0+b1PT1+b2Y①

该模型的经济含义为：本期房地产价格主要取决于上一期的房地产价格PT1和当期的入均可支配收入Y，b0为随机误差。

四、多元线性回归模型与White异方差检验

本模型的实验数据样本为2001年-2009年的时间序列数据。城镇居民人均可支配收入Y和当年房地产价格P。数据来源于杭州统计局网站。样本数据如表1所示。

可以看出，房地产价格pt和城镇居民可支配收入y、上期房地产价格pt1有着较为明显的相关关系，尤其是在06年以后。

然后笔者使用Eviews3．1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，根据回归的结果，估计的模型为：

PT=612.8885+0.728829PT1+0.079083Y

（661.4456）（0.525100）（0.177144）

t=（0.926589）（1.387980）（0.446434）

R2=0.950074 AR=0.933432 F=57.08857

拟合优度：由检验数据中可得到R2=0．950074，修正的可决系数为AR=0．933432，说明该模型对实体经济运行的解释度为95%，模型的拟合性很好。

F检验：针对H0：b1=b2=0，给定显著性水平a=0.05，在F值分布表中查出自由度为k-1=2和n-k=6的临界值Fa（2，6）=5.14。而检验结果中F=57.08857，远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，杭州市上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。

T检验：分别对H0：b1=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表得自由度为n―k=6的临界值t（a/2）=2.447。而验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为1.387980和0.446434，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PT1和Y的单独变动对PT的影响并不显著。

为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，从结果可以看出，Obs*R-squared=4.724401，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=4.724401

由回归结果我们可以看出，前一期的房地产价格对本期的房地产价格有明显的影响。前一期房地产价格PT1的系数为0.728829，具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨1个百分点，会直接导致本期的房地产价格上涨0.728829个百分点，说明杭州的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向。

为了便于比较观察，我们同样再对2001到2009年期间全国房价影响因素进行分析。2001-2009年全国统计数据，如表2所示。

我们使用Eviews3．1版软件对数据进行加权最小二乘回归估计，估计的模型为：

PT=231.0456+0.819097PT1+0.036427Y

（483.6203）（0.388236）（0.048461）

t=（0.477742）（2.109789）（0.751673）

R2=0.992762 AR=0.990349 F=411.4535

拟合优度：由检验数据中可得到R2=0．992762，修正的可决系数为AR=0．990349，说明该模型对实体经济运行的解释度为99%，模型的拟合性很好。

F检验：针对H0：b1=b2=0，给定显著性水平a=0．05，在F值分布表中查出自由度为k一1=2和n―k=6的临界值Fa（2，6）=5.14。而检验结果中F=411.4535，远大于F的临界值，所以应该拒绝原假设，说明回归方程显著，全国上一期房地产价格、人均可支配收入、本期房地产供给等解释变量对被解释变量一本期房地产价格有显著影响。

T检验：分别对H0：b1=0和H0：b2=0在给定显著性水平a=0.05，查t分布表得自由度为n-k=6的临界值t（a/2）=2.447。而检验结果中与b1、b2相对应的t统计量的绝对值分别为2.109789和0.751673，也就是说，在其他解释变量不变的情况下，PT1和Y的单独变动对PT的影响并不显著。

为了检验所采用的样本数据之间是否具有异方差性，可以使用回归检验的结果来继续进行White检验，选择没有交叉乘积项，从结果可以看出，Obs*R-squared=2.868896，由White检验可知，在给定显著性水平a=0.05下，查卡方分布表，得临界值为5.99147。比较计算的卡方统计量和临界值，因为Obs*R-squared=2.868896

五、回归模型检验结果的现实意义

通过杭州市和全国这两个回归模型的结果数据的对比，我们可以看出：前一期的房地产价格PT1的系数最大，分别为0.728829和0.819097，说明我国的房地产市场普遍存在比较明显的投资、投机倾向，这种情况全国的平均水平表现得更为突出。具体来说就是在本期其他变量不变的情况下，如果上一期的房地产价格上涨一个百分点，会导致本期的房地产价格上涨0.728829，如果是在全国范围内，则会导致本期全国房地产平均价格上涨0.819097个百分点。

收入Y，系数分别为0.079083和0.036427，就是说在本期其他变量不变的情况下，如果本期的收入上涨1个百分点，就会导致本期房地产价格上涨0.079083个百分点，而导致房地产全国平均价格上涨0.036427个百分点。

这两个回归模型对比的现实意义在于：一是说明我国目前的房地产市场普遍存在比较明显的泡沫因素，相对于全国平均水平而言，这种因素在杭州市体现的相对较弱些；二是投资和投机因素对当期房地产的决定因素超过了城镇居民人均可支配收入，也就是说，我国目前房地产市场中的需求主要来自于投资和投机，而不是居民的自住需求，这说明国家历年来出台的各项抑制投资和投机需求的房地产市场调控措施的合理性。

从上述结论1可以看出，作为东部发达城市的杭州，房地产价格泡沫化的程度低于全国平均水平。而通过对其他东部沿海城市数据的收集与分析，在京津沪等东部一些发达城市，相对于全国平均水平而言，泡沫化因素则体现的更加明显。笔者认为以下几方面可以解释这种差异性的存在：

第一，杭州相对于京津沪等东部沿海城市，其城市定位不同。杭州依托于西湖走的是旅游城市、消费服务型城市发展道路。其依托优越的地理环境、优美的风景以及浙江雄厚的经济实力，其房价本身有其合理性的一面、“刚性”的一面。

第二，基于上述，杭州市房价基础比较高，投资投机的成本、风险较大，收益相对较小，抑制了投资者和投机者的动力。

六、防范杭州市房地产市场泡沫的策略性思考

房价上涨的因素基本可以分为主观因素和客观因素两部分。客观因素主要表现为消费者需求的提高、城市化的建设以及人口的增长等实质性因素。主观因素则主要表现为两个方面：一是非理性的市场预期。二是过度的信贷支持。目前我国房地产自有资金比重奇低，我国房地产开发资金的80%以上直接或者间接来自银行贷款。再次，据统计，我国购房者的按揭率为75%，新建商品房60%-70%的购买资金是由信贷支持的。

美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。而资产泡沫的形成会产生非常严重的后果，主要表现在以下几个方面：一是泡沫经济会强化正常的经济波动，使经济系统具有更大的不稳定性；二是泡沫经济具有通胀效应；三是泡沫经济扭曲了正常的价格信号，使市场的资源最优配置效应失效；四是资产泡沫的破灭将导致金融危机，甚至经济危机的发生，美国次贷危机便是一个很好的佐证。而上述实证分析表明，当前杭州市房地产市场价格上涨受主观预期影响的比重巨大，投机成分不断增加，具有一定的泡沫成分。因此对于杭州市房地产市场价格的调控，政府必须通过公布城市住房建设规划信息、建立城市住房保障机制等方法消除消费者的非理性市场预期，确立正确的住房消费观念。其次，必须加强金融信贷的控制，严格执行政府的有关规定，从资本渠道消除市场过度投机的资金来源，从而对住房价格起到控制作用。最后，加强对政府政策的宣传力度，加强对购房者的相关知识的教育，提高其认识，降低购房者的恐慌以及盲目的跟风。

从长远的角度来看，房地产市场价格调控还必须从供给管理入手，不能单靠需求管理。对此，需要杭州市政府主管部门尽快建立包含二手房、经济租用房、廉租房、商品房在内的多层次住房供给市场，以满足市场的多元化需求，实现房地产市场价格的有效控制。

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［关键词］房地产营销；借势营销；影响因素

［中图分类号］C934 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）10-0087-02

1 引 言

房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

2 依托房源特征，借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。

2.1 具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。

2.2 具有区位因素优势的房源

在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：

很明显，“滨海花园”距离该处主题公园很近，具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势，也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。

人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。

参考文献：

［1］邬连东，张方.基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究［J］.西安邮电学院学报，2009，14(4):128-130

［2］尚宇梅，陆宁，王巍.房地产模糊综合评估法［J］.西安财经学院学报，2008，21(6):58-61

［3］李睿.基于AHP的居住房地产价格研究［J］.山西建筑，2009，35(5):214-215

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    关键词:房地产营销;借势营销;影响因素

    1 引 言

    房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况,而影响房地产价格的因素很多,邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中,考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素:地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中,考虑了三大类的影响因素:交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

    房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同,针对具有不同特征的房地产,适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如,对于有着良好的建筑结构、建筑材料,或者大户型乃至复式楼盘,可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传,以使消费者相信并了解该楼盘的品质;对于观景房,售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度,并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期;对于靠近商业中心的楼盘,便要从楼盘的商业便捷度着手宣传,周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择,以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

    2 依托房源特征,借势宣传

    从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素),采取不同的营销手段以借势宣传。

    2.1 具有建筑因素优势的房源

    具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者,主要从其优质的建筑结构、建筑材料,优美的建筑布局,较高的容积率,良好的装修及建筑外观,以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

    房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住进去才知道;具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实,其升值潜力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话,而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候,家里仍然非常安静。在具体的营销中,可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质,使买房者愿意购买,并且始终满意。

    2.2 具有区位因素优势的房源

    在区位因素分析中,对于商业服务业作用分值,影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算,即:

    很明显,“滨海花园”距离该处主题公园很近,具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势,也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。

    人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的,具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋,在房屋的结构、外观设计上,使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施,可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等,如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位,使人心情愉快,又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中,观景房的设计要特别注意景观的可视度,景观对于房价的提升有着非常重要的作用,不仅体现在楼盘之间,同一楼盘中,具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。

    参考文献:

    [1]邬连东,张方。基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究[J]。西安邮电学院学报,2009,14(4):128-130。  

    [2]尚宇梅,陆宁,王巍。房地产模糊综合评估法[J]。西安财经学院学报,2008,21(6):58-61。

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本文主要分析房地产投机行为的具体表现及与价格发展的关系，并分析其在我国的具体表现。

一、房地产市场投机行为的普遍性

房地产市场上投机行为可分别表现在供给方与需求方。从供给方看，如果预期到价格上涨，它们会推迟交易，反之在价格下降中则会加快交易。供给方又可分为开发商和存量房拥有者，在价格上升过程中，当开发商不存在资金流转困难时，会采用放慢建设速度和上市速度，利用虚假销售等形式来推迟销售。对于存量房的持有者来说同样会推迟房屋上市的速度，或在报价上有意高于当前市场的交易价格以获利。供给方的投机行为会带来供给量的相对减小或放大。

从需求方看，可分为单纯为获利在短期买进和卖出的需求者，为自住而购买第一套住房的需求者和为改善居住条件而卖旧买新的需求者三类群体，在预期价格上升的过程中三类需求群体都会表现出投机行为。

单纯为获利而进入市场的投机者，在价格上升的过程中，他们的数量会不断增加，而且往往会充分利用借贷资金进行购房，并购买多套住房。他们虽然会面临较大的还贷压力，但当预期到价格上升幅度大于支付的贷款利率成本时，他们并不急于在短期内卖出，而是尽可能持有较长的时间，并且为了保持房屋较好的状态以便未来更好地出售，不会将房屋出租出去，而是大量地空置。

为自住而购买第一套住房的需求者，在房地产价格上升较快的时期，往往会形成一种市场的恐慌，以为价格会以如此快的速度持续上升，未来将失去购房的能力，这样他们就会更快地进入市场，而不再过多地关注房屋的质量和居住环境。同样在房地产价格下降时，他们会持币观望，等待进一步的下跌。

为改善居住条件的卖旧买新者，同时兼有市场的供给者和需求者两种身份，会表现出供给者与需求者的双重投机特征。第一，他们会改变同时卖出与买进的策略，在房价上升过程中，首先买进却推迟卖出甚至不再卖出。第二，即使存在资金压力的情况下，他们也可能在同时买进与卖出的合约签订中，根据价格的变化趋势尽量提早或推迟签订相应的合约，甚至出现较多的违约事件。

市场价格上升中，供给方与需求方的投机行为会使市场上即期的供给量减少而需求量快速增加，使交易价格快速攀升，实现了交易双方过去对价格的预期，所以市场的投机行为对价格的预期具有自我实现的机制。而当房地产价格下降时这一机制就向相反的方向发展。这一过程并不仅是纯投机的结果，市场的所有参与者在利益的驱动下都会表现出投机，所以在房地产价格波动时期投机是一个普遍的现象。

二、投机行为的市场表征

随着投机行为数量增加，房地产市场会表现出一些特征，如房屋的空置率上升、合约违约率上升、开发商开工量上升、市场交易量上升等。Case and Shiller（1988，2003）对购房者进行问卷调查后认为，在房地产价格泡沫时期的市场会出现一些特征。第一，投资性。在房地产价格上涨过程中，特别是在泡沫发展过程中，越来越多的人会把房地产作为一种投资性资产看待。人们的购买行为是出于对未来价格上涨的预期，更多的投资者开始参与到房地产的购买中，这些房屋开始被空置下来，既不用来出租也不用来居住，只是等待在一个更高的价格时出售。第二，市场亢奋。在房地产价格不断上涨中，房地产成为了社会关注的焦点，几乎所有媒体都在谈论房地产，房地产也成为日常生活中谈论最多的话题之一，并且越来越多的人开始参与到这一行业中。第三，决策非理性。在投资与居住为目的的购房行为中，人们决定购房与否的理由不再是与经济基本相关的理由，而更多的是受亲戚朋友关于房地产看法的影响，这些理由常可能是“城市土地有限，房地产价格不可能下降”，“到这个城市中的人口越来越多，房价会涨得更高”等，而且多数人确信这些理由的正确性。

市场投机行为最重要的表征是价格向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快。投机行为成为一个普遍现象，并有多种的表现形式。投机行为存在的一个最基本的前提或基础就是存在预期房地产价格向同一方向持续发展，并且变动速度高于信贷利率，这一预期形成的基本力量可能来自于市场的交易双方。Levin and Wright(1997)认为，这一力量一般不大会来自于供给方，因为供给短期内是缺乏弹性的，在总的房屋数量基本不变的情况下，价格会因人们持有这些房屋的意愿变化而变化，所以实际价格的变化和对价格预期的变化是来自于需求方的。

从我国部分地区的房地产市场来看，2003年到2005年初，市场表现出明显的投机行为增多的特征，上海房地产价格2000年至2002年底房地产价格稳步上升，并和均衡价格的发展基本一致，但在价格持续的上升中，人们开始预期价格会进一步上升，市场投机行为开始出现，价格迅速攀升，可以认为2003年以后市场价格是由投机行为主导的。真正居住需求者产生了市场恐慌，唯恐价格进一步上升，把购房的时机提前；改善居住者同样把购买行动提前，并在可能的情况下把旧房销售的时间推迟；开发商则出现了虚假销售现象；此时市场纯投机者的数量也迅速增加。这样市场的供需关系开始明显不均衡，而市场价格在预期与投机行为的双重作用下节节上升。

三、我国房地产市场投机行为影响因素

在我国体制转轨时期，房地产市场的投机行为会更加普遍，并会由供需双方引起，有几个主要原因：

第一，需求力量的快速释放。我国解放后长期实行低租金公房制度，没有房地产市场，在上世纪90年代后开始住房制度改革，广大居民开始转变观念购买商品房，房地产市场逐步形成，特别是在上世纪90年代末和本世纪初，许多地区逐步停止实物分房，在住房保障制度没有及时跟进的情况下，几乎所有的人都要通过市场购房来解决住房问题，使市场需求在短期内快速释放，需求力量主导的预期开始显现。

第二，市场由增量房为主导。由于我国解放后相当长一段时间住房建设不足，在房地产市场形成以后，开始了大量商品房建设，市场交易以增量房市场为主。这时一个重要的市场特征是具有专业知识的开发商或销售商与没有经验的普通居民进行交易，开发商对价格具有垄断权，在价格的上升中，会不断提高价格以达到购买者的最大支付能力。这时，对价格预期起主导作用的就不仅是需求力量，供给力量同样起到重要的作用，双方通过投机行为，使价格变化预期的自我实现更加明显。

第三，金融制度与环境。我国金融市场尚不发达，银行信贷是主要融资渠道，1998年以后按揭贷款政策开始实施，银行积极通过增加贷款基数降低不良贷款率，使居民的潜在购房需求转化为现实需求。在银行和居民金融风险意识不强和低利率的背景下，住房信贷不断增加，使需求方的投机行为成为可能。另一方面，由于我国金融市场不发达，股票市场连续几年低迷，居民缺乏投资渠道，从而加剧了房地产市场的投机行为，并使纯投机者数量不断扩大。

第四，居住文化影响。从民族文化讲我国居民重视“安居乐业”，租房观念不强，重视自有住房，而且在所有资产中房地产是最重要的组成部分之一，就使得住房成为需求最强的资产之一。在这种背景下，我国房地产市场的投机行为更加可能，而且房地产市场成长的过程中，没有一个可以参照的房地产均衡价格，由价格预期而产生的投机行为更加突出。

四、政策含义

可以认为，由于房地产市场的特殊性，在价格持续向同一方向变化的过程中，市场的参与者会出现投机行为以获得价格变化产生的利得，这种投机行为可能表现在包括以居住为主的购买需求者、市场的纯投机者和供给者等所有人的行为中。在我国经济体制转轨时期，这种投机行为会更为突出。我国部分地区房地产价格的较大波动特别是交易量的大波动也显示了投机行为的重要影响。

目前由于对房地产市场的调控，一些地区的房地产价格开始出现了停滞甚至下跌，如果这种价格向同一方向发展的趋势持续一段时间后，市场的投机行为就会不断加强，这时市场价格变化的自我实现机制就会发挥作用，价格将会较快地向预期的方向发展，一些地区可能会产生价格的较大下跌。

从世界各国的房地产价格变化经历看，一些大城市特别是被认为有居住吸引力的城市房地产价格会经常有较大的波动，而政府没有完全控制价格波动的方法。政府最好的干预时机是在市场参与者的投机行为过强并主导整个市场价格的发展时。

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关键词：房价；基本面；租金

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01

房价是否被高估或房地产市场是否存在泡沫是房地产价格研究的主要方面。住宅作为房地产市场的重要组成部分，有其特殊性。首先，住宅价格的高低直接影响家庭对住宅的需求和消费。其次，住宅作为一种资产，通过比较住宅与其他投资品的回报率，投资者会作出不同的决策。研究房地产价格波动的相关文献根据研究角度的不同，分为了供给需求与资产定价两方面。

一、 供给需求角度

（一）国外相关研究

国外相关研究学者们从供给需求角度对房价进行的研究中，把房价与一些影响供给和需求的因素联系起来。Poterba（1984，1991）指出均衡价格是收入、供给和利率等因素的函数。Abraham and Hendershott （1993，1996）使用横截面数据发现建筑成本、就业率、收入增长等因素的变化都会影响房地产价格。

Case（1993）以收入作为因素，分析了房价与家庭收入的趋势。McCarthy and Peach（2004）房价的波动实际反映了收入和名义按揭利率的变动，美国房地产市场不存在泡沫。Gallin（2003）通过基本面变化与房价变化的关系来研究房地产泡沫。他引入的基本面因素包括房价、个人收入等。通过对美国房地产市场的估计，他的结论是基本面的变化无法解释美国2000年后的房价增长。

（二）国内相关研究

国内从供给需求角度对房价波动进行的研究，较多是运用房价与反映宏观经济因素的模型进行协整检验，从而分析房价与因素之间的长短期均衡关系，考察经济因素对与房价的关联。

周京奎（2005a）采用误差修正模型分析中国4个直辖市住宅价格与货币政策、银行贷款之间的关系，得出住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密关系。周京奎（2005b）度对中国14城市的房价波动进行研究，通过数据分析，认为可支配收入对房地产价格没有显著影响的结论。

二、资产定价角度

从资产定价的方面，房地产价格进行分析是对比较租、买房的成本和收益来确定房价的高低或比较投资房地产与其它资产的收益。有效的市场，资产的基本价格相当于资产未来预期收益的现值和。在房地产市场中，这一关系体现为租金和房价之间的关系。

（一） 租金与房价的关系

国内外从资产定价角度出发研究房地产价格的文献中，租金都作为一个非常重要的指标。对于租金与房价之间的关系，学者们进行了相关的研究，并得出了不同的结论。

Gallin（2004）用简单的ADF检验说明租金与房价之间具有协整关系，当两者偏离其历史均值时，租金与房价的单独调整或两者的同时变动会使其回复均衡状态。孔煜、任宏等（2006）认为房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，房价与租金之间有密切关系。梁云芳等（2007）提出了租金是住宅的使用者成本。余华义、陈东（2009）基于向量误差修正模型（VECM）利用我国1997年1季度至2007年2季度的房价、地价和房屋租金的定基数据对文章的理论假设进行了实证检验，得出房价与租金之间存在双向的正向影响关系。

（二）租金房价比指标

租金房价比作为房地产投资的收益率，对投资者的决策有重要的影响。人们经常使用租金房价比指标来判断未来房价走势，从而制定购房策略。Mankiw and Weil（1989）利用时间序列数据说明当期的租金房价比指标与未来房价增长之间存在反向关系，但该回归方程的拟合性较差，统计并不显著。Plazzi， Torous and Valkanov （2006） 检验租金房价比是否能预测商业房地产部门的预期收益与预期租金增长。他们得出，租金房价比不能预测住宅，零售物业和工业物业三个部门未来的租金增长。

三、小结与展望

（一）房产价格可能继续下跌，房屋新建步伐放缓

中国的房地产价格正在经历十多年来最大跌幅。在70个主要城市中有69个城市房价下跌，每平方米价格较2013年3月的峰值下降约5%。

（二）住房新建步伐明显放缓

目前房屋新建步伐明显放缓，房屋开工率呈现负增长，住房完工率在短期内很有可能会呈增长状态。目前，住房开建面积比建成面积多58亿平方米，而去年的建成面积为15亿平方米，照这个进度，如果未来几年内停止新建住房，目前的建设将会持续4年左右。

（三）房产投资增长率将继续下降

住宅和商业用房投资已经明显减少，写字楼投资处于五年来的最低水平。总体投资增长率自去年以来已经下降一半，并且自2009年信贷泛滥以来持续下降（除2012年以外）。目前，中国经济方缓，这一趋势很可能在近期持续。

四、房地产市场调整的历史启示

（一）房地产泡沫的负面影响

房地产泡沫对于房产占家庭财产的一大部分的多数家庭具有破坏性。以2007年美国为例，财富底端四分之一的家庭房产在财产净值中占比至少为50%。这严重破坏了家庭资产负债表，导致了长期的消费者债务偿还去杠杆化过程，减少了消费，刺激了储蓄。通过对23个国家（发展中国家为主）的分析发现，当家庭资产负债表的组成发生快速变化时，房地产泡沫的破灭通常伴随着长期显著的经济增长下滑。

（二）中国房价增长低于可支配收入增长

中国的房价指数十分不稳定，运用主要的70个城市指数来计算，自2005年至2010年中国的房地产价格上升了21%。然而，我们设计了另一个能够弥补主要指数缺陷的指数，运用这一指数来计算，得出房地产价格上升近80%。而从2005年至2010年，家庭可支配收入实际增长了99.7%。

（三）房地产市场将会面临长期调整

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【关键词】人民币汇率 房地产价格 预期效应

一、引言

近年来，我国房地产业发展迅速，作为我国国民经济中的支柱产业之一，其投资规模和成交量都不断创出新高，很好地体现出其消费品和投资品的双重属性。在当前全球经济一体化的开放背景下，汇率已然是影响各国经济发展的重要变量。2005年7月21日，我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，由于我国经济持续平稳的发展，国内外资本纷纷看好人民币升值前景，市场预期持续看好。

自人民币实行有管理的浮动汇率制度以来，升值不断，与此同时，房地产市场价格也不断攀升，其上涨的幅度已超越了人们的预期和宏观经济增长的速度，伴随着日趋旺盛的投机性需求，房地产市场泡沫的潜在风险将逐渐显性化。

人民币的不断升值和房价的不断攀升受到社会公众、政府部门、经济工作研究者等的高度关注，引发了学者们对两者之间联动关系的深入研究。许多学者在对人民币汇率与房地产价格之间关系的实证研究中总结出了两者之间复杂的关系，具体来说主要有两种观点：一种观点认为，人民币汇率与房地产价格之间具有反向变动的关系，即汇率的上升会导致房价的下降，这与理论上比较相符；另一种认为，人民币汇率与房价之间同向变动的关系，即汇率的上升会导致房价的上升；本文持的是第二种观点，即人民币汇率与房地产价格之间反向变动的关系。

二、文献综述

房地产行业是我国学者近年来关注的热点领域之一，总结近年来我国部分学者的观点，主要可以得出两类截然相反的结论。

一部分观点认为汇率与房地产价格成正向关系。陈婕，路静，高鹏，董纪（2009）通过建立向量自回归模型（VAR），并使用协整、Granger因果检验，脉冲响应认为，人民币实际有效汇率对房地产价格产生正向影响；王 旭（2012）运用经济学理论，结合计量经济学相关模型，选取 1998 年 7 月到 2010 年12月的汇率和房地产销售价格指数月度数据，得出了汇改后人民币汇率与房地产价格之间呈现正向关系的结论。

另一部分观点认为汇率与房地产价格成反向关系。李琴燕（ 2009）在构建了适合中国国情的房地产价格与汇率关系模型的基础上，利用该模型并结合 2000年第三季度至 2008 年第二季度的最新数据，对中国35个城市房地产价格与汇率的关系进行实证研究，其研究结果显示，在直接标价法下，汇率对房地产价格有负影响：当汇率下降1个百分点时，房价会上升0. 212774个百分点；郭永俊（ 2009）通过 Johansen 协整检验和向量修正模型，对我国人民币汇率对价格的影响进行了实证检验，结果显示： Johansen 协整检验得到，长期来看，国民生产总值的波动不是影响消费者价格指数波动的主要因素；汇率波动对消费者价格指数波动是显著的，并且汇率每波动1%，消费者价格指数就反向变动687570. 467% 。

综上所述，我国大部分研究表明房地产价格与人民币汇率之间是存在相关关系的，而观点的差异性主要体现在相关方向以及相关的程度。因此结论为：人民币汇率与房地产价格成反向相关关系：即汇率下降，人民币升值使房地产价格上升。

三、人民币汇率与房地产市场发展现状

（一）概念的界定。

汇率（ Exchange Rate），又叫做汇价，表示两种货币的相对价格或折算比率。通常，汇率的标价方法有直接标价法、间接标价法和美元标价法。直接标价法是指单位外币的本币价格，称为外币汇率； 间接标价法是指单位本币的外币价格，称为本币汇率； 美元标价法是以美元为标准来表示各国货币的价格。我国采用的是直接标价法，单位是： 人民币/外币。

房地产是指土地、建筑物及附着在其上不可分离的部分和由其衍生的权利和义务关系的总和，房地产价格是房地产的经济价值 （ 交换价值） 的货币表现。

（二）人民币汇率与房地产市场发展现状。

汇率是调节两国经济的一个重要的手段，是各国经济实力的一个重要的对比。自2005年7月汇改以来，人民币兑美元升值幅度接近5%。2007年以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年人民币对美元的平均汇价达到760.4元。

2005年以来人民币汇率，都是在平稳而缓慢的增长。但是进入2006年末，2007年初人民币对美元升值出乎意料地加快。特别是2007年期间，截至12月27日，人民币对美元升值6.83%，相对于2006年总体升值3.35%，相差有一倍之多。国内外权威机构预期不超过5%，但是2007年远远超出了人民的预期。直至2008年，人民币汇率增长速度才有所下降，但2010年至2013年，增长速率又明显增加。我国人民币大幅升值且升值压力越来越大，巨大的人民币升值压力对中国经济发展，特别是中国高速发展的房地产市场意味着什么呢？

房地产市场虽然作为中国新兴的市场，但是因为其基础性、支柱性，对国民经济的重要作用，因而其地位越来越重要。二十多年以来，伴随着我国国民经济快速增长、居民收入水平不断提高及城市化进程加快，我国房地产市场发展迅速，房地产投资迅速加快。

1.从我国房地产开况分析

2001年来，房地产开发投资额也不断增加，自2002年之后，房地产投资快速发展，增长速度大幅提升，一直保持在20%到30%之间，在2005年之后，房地产投资增长越来越快，在国民经济中的地位越来越重要。

另一方面，2001-2013年房地产开发企业本年房屋施工面积由29867.4万平方米上升到665572万平方米；同时， 2001-2013年每年商品房的销售面积由22411.9万平方米上升到130551万平方米，房地产开发规模逐年增大。2005年以前房地产施工面积高于房地产销售面积，2005年以后房地产供求关系发生了大逆转，由供大于求转向了供不应求。

2.从房地产销售情况分析

在我国房地产销售额持续增加的同时，我国房地产销售平均价格也有了飞速的增长，从1990年不到800元/平方米，到1998年2069元/平方米，二十多年一直飞速的上涨，特别是2004年后增长速度逐渐加快，20年达到了3367元/平方米，“珠三角”及“长三角”地区房价增幅尤其显著。北京、上海、深圳等城市销售价格甚至高达几万。

以上从我国房地产开况、房地产销售情况两方面粗略的分析，可以看出：我国房地产市场蓬勃发展，特别最近几年，房地产进入了发展的高速时期，房地产开发与销售都有了突飞猛进的增长，甚至可能存在过热现象。那么人民币汇率的变化与房地产，特别是房地产价格高速增长这种变化有什么联系呢？下文将从理论的角度来分析这个问题。

四、理论分析

人民币汇率对房地产价格的传导机制：主要分为流动性效应、汇率预期效应还有预期效应三个方面来研究。

流动性效应在这里主要指“游资”的流动性效应，流动性效应主要体现在信贷扩张效应，它是指东道国货币的升值或升值预期必定会引起外资大量流入，随着中国经济的快速增长，人们对人民币有升值的预期必然使得外资的大量流入。货币当局为保币值基本稳定，就需要用本国货币来买进外币，大幅增加市场流动性。大量资金快速流向房地产领域，极易造成房价上涨，引发严重的房地产泡沫。

汇率预期效应：汇差及汇率预期将导致国际资本流动，而资本流动又会对房地产价格产生影响，如刘莉亚（2008）通过实证研究发现，国际资本进入我国，在等待人民币升值的同时会大量进入国内房地产市场，特别是豪华住宅商品市场，同时这些资本的非预期的突发性变动会引发商品住宅市场价格的异常变动。预期汇率升值会导致我国经济结构的巨大调整，具有劳动密集型特点的出口企业面对转型将会释放出大量劳动力，致使劳动力相对于其它生产要素价格下降，从而导致以劳动力为主要生产要素的产品价格下降，而房地产由于是土地密集型产品，能较好的抵抗由劳动力贬值造成的价格缩水，在整个价格体系中再一次表现出上涨的特点。

溢出效应：汇率下降，人民币增值会导致外需增加，出口受抑制，并且人民币升值亦会通过收入机制、替代机制、货币工资机制、货币供应机制、生产成本机制及债务效应等传导到物价的下降，势必会导致国内经济的萎缩。这时，可采取的扩张性货币政策以增加货币供应量，或者是积极的财政政策以增加信贷投放，使央行能够灵活应对经济的萎缩，但是这也会促使一部分资金流向房地产领域，导致房地产价格上涨和泡沫的出现。

通过上述人民币汇率对房地产价格的传导机制的具体分析，我们可以进一步得出更令人信服的结论：人民币汇率的下降，即人民币升值会导致房地产价格下降。

五、相关的政策建议

通过上述大量的数据和理论分析，可以得出房地产的价格和人民币汇率呈现反向相关的结论。根据本文得出的结论，国家可以通过宏观政策作用于人民币汇率制度，使得人民币汇率上升，从而使我国长期居高不下的房价下降。结合我国汇率制度改革以及国情的特点，使其能够促进房地产市场稳定，但又不会因为人民币汇率大幅度波动给经济体系带来更多的不稳定性因素，从而促进我国经济稳定发展。本文提出以下几点政策建议：

第一，建立更加灵活的汇率形成机制，充分尊重市场力量的自发作用，使宏观经济向均衡靠拢。当前，我国汇率与房价的现实表现在某种程度上正是源于汇率水平的持续性错位，而长期的汇率错位使得市场信号和资源配置产生错误。可以减少这种错位现象，人民币汇率水平将会逐渐调整到均衡水平，在这个时候就是促进汇率制度改革的最佳时期。在制度上保证汇率水平的合理化，减少或是消除价格扭曲的现象。

第二，国家利用好市场自发调节与政府宏观调控两股力量。在发挥中短期内名义变量杠杆作用的同时，加强中长期均衡实际变量的测算指示作用，在校正调整过程中促进宏观经济不断向内外均衡的理想状态靠近。从中长期来看，我国经济增长将伴随着实际汇率的升值，人们对人民币汇率升值预期的，将加大汇率升值速度，国家加大宏观调控手段，减少的汇率大幅升值不确定性因素。在控制人民币汇率的同时，如采取积极的财政政策，会导致一部分的资金流入到房地产业，国家应做好相应应对措施，防止由于大量资金流入导致房地产泡沫现象。在目前全国房地产出现的普遍供大于求的现象，国家可以通过城市规划等增加房地产业的供给；也可以规范房地产业交易，控制一些想通过房地产业进行套利行为。

第三，结合我国国情特色，适当的调整的汇率。“休克疗法”型的汇率调整策略会给我国整体经济带来过大的冲击，造成物价体系的剧烈波动，同时导致更加强烈的汇率升值预期。劳动密集型的产业释放大量劳动力，劳动力的价格下降导致的房地产业的价格相对上升，就会导致房地产价的大幅度的波动，不利于经济的发展。为减少由于人民币汇率的答复变动所导致对经济不利冲击，我国应实施较为平稳的复位路径，这样才有助于国内产出和价格水平的稳定。

第四，在汇率水平调整完毕之前，应保持资本项目的必要监管，维护我国金融安全。热钱流入是当前房地产价格不断升温的重要原因，资本项目的监管缺陷导致了大量热钱的疯狂渗透。在汇率水平调整完毕之前升值预期将始终存在，此时还不适合推进资本项目的对外开放。当前只有加强资本监管，严格遏制国际游资向房地产行业的渗透，才能维护我国的金融安全，确保经济的持续健康发展。

参考文献：

[1]王爱俭，沈庆.人民币汇率与房地产价格的关联性研究.金融研究，2007，（6）.

[2]倪新雯，张军.人民币汇率对房地产价格影响的机制研究综述.商品与质量，2012，（2）.

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【关键词】房地产经济；波动；影响因素；对策

一、外生因素对房地产经济波动的影响

（一）政策因素

能够造成房地产经济产生波动的政策因素主要是与建筑行业、房地产行业具有紧密联系以及较大敏感程度的经济体制改革、产业政策改革、货币政策改革、财政政策改革、区域经济发展战略改革等，同时这些政策措施也是政府部门对房地产经济做出宏观调控过程中的常见措施，这些措施涉及到了房产经济中的方方面面，所以对房地产经济的影响也是全方位的。

（二）城市发展

城市化的发展是我国社会经济发展中的大势所趋，城市化主要表现为城市的数量增加、规模扩大以及城市人口的增多。城市化水平是影响房地产经济发展的重要要素，首先随着城市化规模以及数量的增加和扩大，城市建设会进一步加快，对房地产的需求会升高；其次城市化进程加快会导致城市人口增长，这不仅使居住建筑的需求增加，同时也使工业建筑需求增加；再次，城市化发展会伴随着对旧区的改造，拆迁户对居住建筑的需求增加。供需关系的改变也势必会引起房地产经济的波动。

（三）社会发展

社会发展会提升人们的收入水平、生活水平以及精神文明素质，这些改变又会使人们在房地产消费方面、道德观念以及行为发生改变，房地产消费观念以及行为的改变会提升人们对居住建筑、休闲建筑、工业建筑的需求，在需求增长对房地产需求空间以及市场产生影响的情况下，房地产经济会产生一定波动。

（四）经济因素

对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素。宏观经济因素主要是通过经济参数和经济变量来影响房地产经济，宏观经济参数以及变量主要包括收入水平与消费水平、产业结构特征、经济增长率、银行利率、物价与通货膨胀率等。

二、内生因素对房地产经纪波动的影响

（一）房地产收益率

房地产收益率是指房地产商通过房地产开发得到的净收益与投资的比率，也被称为投资回报率。当房地产经济具有较高收益率时，房地产开发商会在较高的投资热情下进行房地产开发规模的扩大，反之则房地产商会具有十分谨慎的心态。其中土地的成本以及建筑的成本是影响房地产收益率的重要因素，影响土地获取成本的因素包括宏观经济和经济体制，具体则包括城市人口状况、社会稳定状况、城市化发展程度等社会因素，金融环境、国民经济水平、税负等经济因素，土地政策与制度、住房政策与制度等政策因素以及区位因素。影响建筑物价格的因素包括建筑构造、建筑高度和规模、建筑用途、建筑地区、区域物价水平等。

（二）房地产投资

房地产投资被比喻为房地产经济波动的引擎，可见房地产投资在房地产经济波动中产生的作用和影响是不容忽视的。一般而言，房地产行业的不断扩张会受到房地产投资持续增加的影响，而房地产行业的萧条则是受到了房地产投资下降的影响。房地产经济的波动与房地产投资的波动是基本一致的。

（三）对房地产的价格预期

对房地产的价格预期主要是人们对房地产价格以及房地产前景的预测和估计，消费者对房地产的信心与预期由于会对消费者的消费行为产生影响，所以也会在很大程度上影响房地产的价格。一般而言，不同的消费者对房地产的预期也存在差异，当然从众心理是一定存在的，如果当下消费者认为房地产在未来并没有好的发展前景，则对房地产的需求会减少，如果认为房地产在未来具有良好的发展势头，则房地产需求又会增加。

（四）房地产市场中的供需矛盾

房地产市场中的供需矛盾是导致房地产经济产生波动的最内在因素。房地产的供给量会受到资金、劳动、管理、技术等多方面因素的影响，而房地产的需求量也会受到人们消费观念、价格预期等多方面因素的影响，一般而言房地产供给产生的变化要比房地产需求产生的变化要大，房地产供给的变动往往要滞后于房地产需求的变动。

三、房地产经济波动的应对策略

在面对房地产经济波动时所使用的调控策略需要以探析房地产经济波动产生的原因为基础，并在此基础上强化应对策略的针对性从而提高应对策略的有效性。

（一）对房地产价格引发的房地产经济波动进行调控

政府部门应当对房地产价格引发的房地产经济波动进行科学的分析以及区别的对待，同时政府部门也有责任对房地产的价格进行调控，但是调控的过程并不是指一味管制房地产价格。由于正常的房地产价格波动有利于推动市场竞争并是促进企业对经营管理做出改善，从而提高房地产企业的经济效率，所以如果房地产的价格在正常的变动范围内，政府部门应当减少干预甚至不进行干预。如果房地产的价格与合理的物价水平出现了严重的偏离，无论是房地产价格过低还是过高，政府部门都有必要进行调控。地价是影响房地产价格的重要因素，而地价过低，国家利益会受到损害，并引发土地的闲置与囤积，如果地价过高，则会导致房价的上升，在对消费者消费进行限制的同时也会增加通货膨胀的压力，所以把房地产的价格调控在一个相对合理的范围中能够有效推动房地产经济的稳定发展。

（二）对宏观政策引发的房地产经济波动进行调控

如果宏观政策的变化引发房地产经济的异常波动，则应当对宏观政策开展辩证分析，如果宏观政策具有科学性并且只是暂时性的对房价产生了抑制作用，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经济健康、长远的发展。如果宏观政策缺乏科学性和合理性，应当采取针对性措施对实行的政策进行纠正和制止。另一方面，房地产方面宏观政策的制定需要以区域经济和房地产市场实际情况为依据，避免出现一刀切和切一刀的情况。同时宏观政策应当尽量平稳，避免出现过大的变化，从而推动房地产长期发展战略的实现。

（三）对供求失衡引发的房地产经济波动进行调控

房地产经济波动中的供求失衡因素是房地产市场的内在矛盾。供求失衡作为房地产市场中的经常性状态决定了要确保房地产市场的长期平衡是具有很大难度的。同时房地产经济的发展也是在供求失衡中进行的，由于这一特征的存在，所以房地产经济波动也是不可避免的。而在调控中，主要目的在于减低这种波动而并是说完全消除这种因素。如果房地产市场中出现了十分尖锐的供需矛盾，则仅靠市场的调节是无法完成的，此时就有可能产生地产危机而强制实现供需平衡，这种情况导致的后果则是房地产经济的崩溃。所以当房地产供求一旦处于不合理的失衡范围，需要根据不同的矛盾性质来进行针对性的化解。

（四）对经济波动引发的房地产经济波动

经济波动引发的房地产经济波动应当在调控政策的制定中与宏观的经济调控政策保持一致性，如果房地产经济的发展过于超前则会加大国家经济发展的承受压力，而为了确保宏观经济的有序健康发展，有必要使用宏观调控政策取出房地产经济“水分”。虽然这会暂时性的给房地产经济房展带来阻碍，但是却有利于房地产经济的长期发展以及宏观经济的稳定。

参考文献：

[1]况伟大.预期、投机与中国城市房价研究[J].经济研究，2010（9）.

[2]张亚丽，梁云芳，高铁梅.预期收入、收益率和房价波动——基于35个城市动态面板模型的研究[J].财贸经济，2011（1）.

篇13

对于2009年的经济运行情况。报告指出,在强大的刺激政策与存货调整周期的作用下,2009年中国宏观经济成功走出低谷,实体经济出现超预期反弹,通胀预期开始抬头,资产价格快速提升,但外需下滑严重,预计全年GDP增长达8.56%,CPI增长-0.7%。贸易顺差较去年减少874亿美元。

报告预测2010年GDP全年增速将较2009年持续回升,但季度同比增速却与2009年相反。呈现出轻微的下滑趋势。表现为倒V型,全年增长速度将达到9.42%。但课题组认为,最困难的年份将是2011年乃至2012年,因为2009年的V型转型,使很多该暴露的问题没有暴露,很多暴露的问题没有解决。

报告分析,中国经济开始进入“政策刺激性反弹阶段”向“市场需求反弹阶段”的过渡阶段,市场自我循环、自我驱动的内生增长动力机制还没有形成,当前出现的超预期反弹具有政策主导、结构不平衡、动力不稳定、增长要素缺少互动等特点。

面临“双W轮动”。两难困境,报告建议,明年采取以进为退的政策策略,将房地产调控作为明年调控重点。供给放量应当成为政策调整落脚点,以投资杠杆率投资为主,利率调控为辅。对2010年可能出现的资产价格暴涨进行制约,其中核心工具包括银行资本充足率的适度提高,股票保证金交易的限制,非保障性住房抵押贷款条件的提高,差别化利率的调整。

报告同时指出,虽然2010年的通胀问题应弱化,但对于一些瓶颈产业的供应以及关键产品的价格变化依然要保持高度的关注。

报告认为,在经济复苏和货币投放滞后效应的作用下,2010年全社会流动性依然充裕。物价水平和资产水平价格将出现双提升的局面,但物价水平上涨幅度将明显低于资产价格上涨的幅度,2010年中国不会出现明显的通货膨胀问题,但资产价格的增长将会成为关注的重心。

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关键词：房地产价格；影响因素；实证分析；辽源市

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0169-03

一、研究目的及意义

2009年以来，辽源市房地产市场保持健康稳定发展，房地产开发投资和建设面积增长；房价总体保持增长，但绝对值不大，处于“价格洼地”；房屋销量增加，房屋交易比较活。但与全国其他城市相比，总量不大，增速不快，还处于发展的初级阶段，未来的发展空间还很大，房地产业正在逐渐成为辽源市的重要产业之一。对房价波动影响因素进行实证研究，可以为当地政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考，其不仅具有一定的理论价值，更可以为解决现实问题提供决策参考。

二、模型的建立及统计和计量检验

（一）理论依据与模型

本文在许多专家学者的研究基础上，结合辽源市的具体情况，选取了对辽源市房地产价格影响较大的六个经济指标，分别为：年末总人口、人均可支配收入房地产开发投资额、人均生产总值、土地交易价格和商品房竣工面积。为此设定了如下对数形式的计量经济模型：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

其中，6个自变量为：年末总人口（万人）X1，人均可支配收入（元）X2，房地产开发投资额（万元）X3，人均生产总值（元）X4、土地交易价格（元/平方米）X5和商品房竣工面积（万平方米）X6，因变量Y为商品房平均售价（元/平方米）。

（二）数据来源及整理

本文的数据用了2000—2010年辽源市商品房平均售价、年末总人口、人均可支配收入、房地产开发投资额、人均生产总值、土地交易价格、商品房竣工面积。各指标数据全部是已公布原始数据。因为选取的指标较多，给出各指标的原始数据如下表，以便于验证。

（三）模型建立

1.多重贡献检验

根据逐步回归法的基本思想进行第一步回归，建立一元回归模型：

由表可知，各个系数的t值均未通过检验，说明各变量之间存在多重贡献性。

下面采用逐步回归法检验和解决多重贡献性问题。通过逐步回归后发现，人均生产总值X4表现了良好的正相关性，并且通过了相关的检验，被留了下来，其SIG 值、F 值、VIF 值都符合检验标准。因此建立的回归模型为：

y=1 005.683+0.036414X4

2.自相关检验

如果大部分点落在第Ⅰ、Ⅲ象限，表明随机误差项存在着正自相关。如果大部分点落在第Ⅱ、Ⅳ象限，那么随机误差项存在着负自相关。由该散点图可见，ET与ET（-1）不存在明显的线性关系，故不存在自相关。

3.异方差检验

为了检验模型，选用Eviews 软件进行White检验以检查是否存在异方差，得出White检验结果如下：

由表3可以看出，nR2=14.66216，在α=0.05 下，查分χ2布表，得到临界值χ2 0.05（9）=16.9190，比较计算χ2的统计量与临界值，因为nR2=14.66216

y=1 005.683+0.036414X4

三、模型的实证分析及实证检验

（一）2011年商品房平均售价预测检验

以下我们用2011年的各项数据（见表4），通过以上的方程检验2011年的商品房平均售价是否一致。

商品房平均售价=1 005.683+0.036414*人均生产总值

预测得2011年辽源市商品房平均售价为2 492.91元/平方米，与2011年实际商品房平均售价仅相差120.09元，实证分析证明我们用逐步回归模型计算得出预测辽源市商品房平均售价，相对准确。

（二）2012年商品房平均售价的预测

笔者预计2012年辽源市人均生产总值会增加，预测人均生产总值将达到50 000元以上，商品房平均售价至少为2 826.38元/平方米。

四、结论

据以上分析，人均生产总值是房地产价格的代表性影响因素。人均生产总值对房地产价格的影响是正的，系数为0.036414。其经济意义为，当人均生产总值增加1元时，商品房平均售价将增长0.036414元/平方米。然而，由2000—2010 年辽源市各项相关指标的数据建立起的线性回归模型仍然存在着样本不足等一些局限性问题，房地产开发投资额、人均可支配收入和土地交易价格并不能排除影响辽源市市商品房价格的可能。

参考文献：

[1] 成睿，李明.中国城市房地产价格影响因素分析[J].经营管理者，2010，（8）.

[2] 马辉，陈守东，才元.当前中国房地产泡沫的实证分析[J].经济研究参考，2008，（34）.

[3] 李树香.影响中国房地产价格的因素与稳定房地产价格策略[J].价值工程，2010，（15）.

[4] 田益祥，谭地军，赵兵.影响中国房地产价格的因素及其程度分析[J].商场现代化，2005，（27）.