房地产价格策略分析精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇房地产价格策略分析，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：房地产价格 信贷扩张 博弈论分析 实证检验

一、绪论

近年来，随着房产税的出台以及上海、广东、北京等市限购令的颁布，使得房价调控进入白热化阶段。

房价问题无疑是这几年中国经济的热点问题之一，房地产作为人们生产生活的必需品，对国民经济的发展，人民生活水平的提高有着极其重要的影响。新世纪交替的最近十几年里，全球一直被泡沫经济所困扰，世界各地的房地产价格相继上涨我国也出现了房地产业发展过热现象，房地产价格、房地产投资额、商品房空置率持续上升，我国房地产价格的攀升同我国不断加快的经济增长和雄厚的外汇储备一样引起了国内的普遍关注。

从我国房地产开发资金来源方面看，从1999-2010年，我国房地产业贷款占贷款总量的比重从4％升至20％多。如果把“隐身贷款”部分也加入到统计数据中，那么我国的房地产贷款量就占到了银行贷款总量的30％。因此，银行是房地产开发资金的主要“输血者”，因此我国当前的房地产价格不断上升，房地产投资出现过热的迹象，都与银行的信贷政策支持有着不可分割的联系。

本文以银行信贷支持对房价提升的作用为切入点，对银行信贷政策和房地产泡沫的内在关系与机制进行了系统研究，为房价的调控提供可以参照的政策。本文的写作思路是：

1、探讨银行在推动房价上升中的作用，运用博弈论的视角分析，银行部门对房地产部门的信贷扩张决策成因。

2、运用实证检验方法，分析银行信贷和房地产价格上升之间的关系，分析银行信贷扩张在多大程度上影响房地产价格。

3、就博弈论的分析和实证检验结果提出相应的策略对策。

二、理论分析银行对房地产部门的信贷扩张行为

1、模型假设

博弈的参与者为房地产开发企业和商业银行，假设房地产开发企业有两种类型：好的房地产开发企业与差的房地产开发企业。

商业银行支付空间U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1为银行接受好房地产开发企业贷款申请的净收益，U甲2：银行接受坏房地产开发企业申请所遭受的净损失，U甲3，为不贷给信用好房地产开发企业时银行的效用，由于不贷给信用好的房地产开发企业机会成本为U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地产开发企业支付空间U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2为银行贷与不贷给好房地产开发企业的效用，U乙3，U乙4为银行贷与不贷给坏房地产开发企业的效用。这里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即坏的房地产商得到贷款的净收益大于好房地产商获得贷款的净收益，坏房地产商得不到贷款的净损失大于好企业得不到贷款的净损失。这是因为坏房地产商并不打算还贷款，因此得到贷款的净收益就大；对于好房地产商，他不愁贷不到款，此即使贷款被拒绝，他还可以向别的银行申请贷款，而坏房地产商不如好房地产商那样容易获得贷款。因此，一旦贷款被拒绝，好房地产商损失小于坏房地产商损失。

2、博弈分析过程

对于房地产开发企业的贷款申请，商业银行只能根据自己所掌握的信息来判断其属于哪种类型，以及进一步决定是否同意贷款。如果其属于好的房地产开发企业，则商业银行会接受住房消费者的贷款申请，发放贷款，否则就拒绝发放贷款。但是由于信息的不对称，房地产开发企业处于信息的优势地位，而银行处于信息的劣势地位，因为房地产开发企业当然都了解自己的情况，也了解银行的收益函数。而商业银行对房地产开发企业项目的风险状况、资信、归还贷款的可能性却不能完全了解，只能通过房地产开发企业所递送的各种报表和其他渠道去获取这些信息，因而这场博弈是不完全信息静态博弈。这时房地产开发企业的策略空间为申请贷款和不申请贷款；商业银行的策略空间为接受贷款和不接受贷款。

假定银行在博弈开始时根据自己掌握的信息认为房地产开发企业是好的概率为P1，对于房地产开发企业贷款申请，商业银行接受的概率是P2；则房地产开发企业是差的概率是1一P1。，商业银行拒绝贷款申请的概率为1一P2。

银行选择贷款的期望效用为El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2银行选择不贷的期望效用为E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，银行的最优选择是：当P>P0时，贷款；当P

3、主要结论

银行最终决定是否贷款，关键在于从经验和现实的一般情况看，银行所推断的房地产开发企业经营好坏的概率各有多大。我们知道在房地产业比较繁荣时，银行判断房地产开发企业中经营好的比例较大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此时的均衡结果都是银行选择贷款，这样会加大对于房地产业的信贷支持，进一步促进房地产业的虚假繁荣。

三、实证检验

1、数据处理

本文引用数据来自国家统计局网站

信贷扩张变量用Y表示，国内贷款主要是银行提供，利用外资也是金融支持的一部分，而其他资金实质上是通过非银行金融机构转化而来的银行资金

房地产价格用X表示，用不同时段的商品房销售额除以销售面积，用该方法确定全国房地产价格X

2、我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的协整分析

（1）变量的平稳性检验

对房地产信贷支持量和房地产价格变量时间序列取对数，得到LNX与LNY，它们共同作为计量研究的输入数据 , 这里首先采用ADF检验法检验变量LNX和LNY的平稳性，以判断是否符合协整检验的条件。

两个时间序列自身是非平稳的，但是一阶差分都是平稳的，即它们都是I(1)序列。这样，它们满足协整分析的条件。

从上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY与LNX之间存在协整关系。另外，从方程4．10可以得出，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨的关系是有理论根据的。系数0.333302表明，从长期来看，房地产信贷量每扩张l就会使房地产价格上涨0.333302。

3、 格兰杰因果关系检验

协整检验结果告诉我们，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系，但是，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨之间这种均衡关系是否构成因果关系，即是由于房地产信贷的增加带来房地产价格的上涨，还是由于房地产价格的上涨带来了房地产信贷的扩张，则需要进一步验证。进行Granger因果关系检验

由表可知，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在双向的Granger因果关系。房地产信贷的不断扩张和为房地产市场提供了强大的货币供给。房地产业价格的不断上涨，也为银行的房地产信贷的经济环境奠定了基础，它们之间是相互促进，互为因果的关系。

4、实证结论

对我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的实证分析。主要采用的是协整分析的方法，实证分析的结果表明，我国房地产信贷扩张对房地产价格上涨具有重要作用。由于价值量大的特点，房地产价格快速上涨能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，我们可以说资金支持是房地产价格上涨形成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格快速持续上涨的产生。

四、相关政策建议

1、加强对银行贷款的监管

信贷资金的扩张是房地产价格上涨的直接原因，大量的信贷资金集中于房地产业，不仅会对房地产价格的不断上涨提供资金支持，银行将会承受巨大的不良贷款风险。在房地产价格不断上涨时期，由于存在过度自信和羊群行为，银行争相发放房地产贷款，而在房地产价格大幅下降时期，又急剧收缩贷款，从而加大了房地产价格的波动，要防止这种现象的发生，银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，正确评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例。对于中央银行来说，应着重运用各种金融工具来减少市场上的流动性过剩的问题，防止商业银行向房地产企业过度的贷款。

2、大力拓宽房地产直接融资渠道

单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。

3、完善房地产市场的信息公开制度，规范市场秩序

地产市场信息的公开、透明有利于人们建立合理的预期，有利于规范有序的房地产市场秩序，从而引导房地产理性投资和消费。在信息公开方面，政府应在其中起到主导的作用。

4、防止房地产市场过度投机行为

房地产投机炒作是房地产价格上涨的重要的原因。因此政府主要应制定相关的政策提高投机者的炒作成本，其中重要的是区分投机者和投资的区别。通过设计合理、严格的房地产制度可以有效地打击房地产市场的炒作。

参考文献：

[1] 张维迎. 博弈论与信息经济学[M] . 上海：上海人民出版社，2001.

[2] 易宪容. 房地产与金融市场[M] . 社会科学文献出版社，2007.

[3] 周毕文，程嘉许. 房地产金融流动性风险中的银企博弈研究[ J] . 北京理工大学学报（自然科学版），2008. 4

篇2

关键词：货币政策；房地产信贷风险；脉冲响应分析

一、引言

我国从2007年到2008年，货币政策经历了从紧到从松的转变，货币政策对房地产的调节作用是显而易见的。货币政策的转变，整个市场的金融环境和金融预期都会发生变化。国内商业银行由于受到政策因素的影响，可能再一度跨入信贷快速增长的时期。但是，当今美国经济衰退影响到了中国，中国整个经济增长放缓，加上国内房地产销售快速下降，国内商业银行所面临的信贷风险有可能加大。可见，研究货币政策和商业银行房地产信贷的风险无疑具

有一定的现实的意义。

二、理论回顾与文献综述

目前国内外有关经济货币政策与房地产市场、房地产信贷关系的研究主要包括以下方面：（1）商业银行信贷与资产价格（房地产价格）之间的关系；（2）国家宏观调控、货币政策与房地产价格之间的关系。

在研究商业银行信贷与房地产价格之间的关系时，学者们通常研究的是两者之间的因果关系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都认为房地产价格是银行信贷增长的原因。国内学者皮舜( 2004)运用误差修正模型和Granger因果检验，发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期和短期都存在双向线性因果关系。

在国家宏观调控、货币政策对房地产价格影响方面，国外学者Eunkyung(1998)研究发现，货币政策对房地产价格的影响很大。刘洪玉和张宇（2008）认为，在长期，从紧货币政策无法达到调控房地产价格的作用：在短期，数量型的货币政策最终将导致住房市场交易量和价格的“双升”，价格型的货币政策将导致住房市场交易量和价格的“双降”。王来福、郭峰（2007）认为，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点；货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率，且前者呈加速上升趋势，而后者则逐渐减小。

国内对于商业银行信贷与房地产价格的关系研究以及货币政策对房地产价格的影响的研究已经比较透彻，但是，在研究货币政策与商业银行房地产信贷风险方面文章还比较少。本文正是从这一角度出发，把银行房地产信贷风险用房地产价格的指标定量化，并进一步研究货币政策和银行房地产信贷风险的关系。最后从规避房地产信贷风险的角度给出若干政策和建议。

三、实证检验

（一）数据说明及处理

本文采用了两种类型的数据，年度数据和月度数据，分别检验货币政策对房地产市场的长期效应和短期影响。年度数据选取了1997年到2007年11年的数据，月度数据选取了2002年2月到2008年7月共88组数据（由于数据缺失，有的月份没有统计，但不影响整体研究）。我国货币政策使用较频繁的工具是存款准备金和利率，而银行的房地产信贷风险是由于房价突然大幅下降引起的，房地产信贷风险与房地产价格密切相关，所以本文选取货币供应量、利率和我国房地产价格三个变量。为了消除价格因素的影响，商品房的平均销售价格、货币供应量和利率都进行了平减处理。由于没有现成的定基消费物价指数，本文以1997为基期来构造一序列消费物价指数来表示通货膨胀率，并对货币供应量进行平减处理。用贷款利率减去当期的CPI上涨率从而求得真实利率。最后，为了消除异方差的影响，本文除了贷款利率外，其它数据均取了自然对数。将商品房的平均销售价格、货币供应量和利率的实际值分别用P、M和R表示，而将商品房的平均销售价格和货币供应量相应的对数值用LP和LM表示。其中，货币供应量和利率的数据来源于中国人民银行网站，商品房销售额、商品房销售面积和CPI指数来源于Wind资讯。

（二）对年度数据的实证检验

运用年度数据进行一个简单的线性回归，结果如下表所示：

由以上的检验结果我们得出回归方程：

LP=0.455LM+0.098R+2.133

(15.909) (5.017) (6.127)

R2=0.971F=134.998

括号里面分别是LM、R和常数C的t值，各t值均大于2，可以认为各自变量的应变量的影响显著。R2=0.971，说明方程的拟合优度很高。从回归方程可以看出，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.455%。而利率和房地产的价格呈正向相关的关系，利率的提高也助长了房地产价格的上涨。

（三）对月度数据的实证检验

1.单位根检验

本文运用ADF方法对个变量进行单位根检验。具体检验结果见下表：

在上表中，LP、LM和R分别表示原序列的一阶差分序列，（c,t,n）分别表示单位根检验模型中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。

从以上的单位根检验可以看出，所有原时间序列ADF统计量均高于1%和5%的临界值，不能拒绝原假设H0=0，因此，所有原序列都是不平稳的。所有变量在经历一阶差分后，ADF统计量均低于1%和5%的显著性水平，可以接受原假设H0=0，即所有变量的一阶差分平稳。因此得出结论，LP、LM和R是一阶单整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。

2.协整关系检验

对各序列的ADF检验表明，原始序列都为非平稳序列，但一阶差分之后的变量都在1%和5%的显著性水平下平稳，所以各变量都为I(1)序列，符合协整检验的条件。由于涉及多变量，本文运用Johanson检验。在进行Johanson协整检验之前要估计VAR自回归模型，根据AIC赤池信息原则，将VAR自回归模型中的滞后阶数取为3，另外，由于各个变量具有明显的确定性趋势，因此将协整方程设定为含有截距项。检验结果见下表：

在上表中。r表示协整关系的个数。由以上的检验结果可以看出，在1%和5%的显著性水平下，三个变量只存在一个协整关系。该协整关系可以表示为：

LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R

（0.5394） (28.8425)

以上三个变量的协整关系式表明了商品房平均销售价格、货币供应量和利率之间的均衡关系。括号内的数字为协整方程系数的标准差。从以上关系式可以看出，货币供应量对房地产价格的弹性是0.0099，在短期内，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.0099%，而房地产价格对利率反应敏感，利率每上调一个单位，房地产价格的自然对数就要下跌32.5681个单位。可见在短期内，货币供应量对房地产价格影响不显著，而利率对房地产价格影响显著。

3.脉冲响应分析

在建立VAR自回归模型之后，可以进一步运用脉冲响应分析的方法，给货币供应量和利率一个冲击，检验房地产价格对这个冲击的响应。在下图中，横轴表示冲击作用的滞后期数（单位：月度），纵轴表示房地产价格。

从图3可以看出，当在本期给货币供应量M一个正的冲击后，房地产价格反应灵敏，在第二期达到最高点，第三期后开始趋于平稳。这表明房地产价格受到货币供应量的正冲击后，这一信息传递给房地产市场，房地产价格对这一冲击具有显著的和较长的增长效应。当在本期给利率R一个正的冲击后，房地产价格最初呈现出来的是正效应，在第二期达到正的最高点，大约到第三期开始，利率对房地产的调控作用才逐渐体现出来。从长期来看，房地产价格对这一冲击具有比较显著的和较长的负效应。

四、结论和政策建议

从以上的实证检验可以得出以下结论：（1）货币政策对房地产市场长期均衡的影响效果并不显著。货币政策本身是一种综合调控手段，很难控制对供给和需求两个不同市场力量的调控程度，因此，长期来看，货币政策无法达到调控房地产价格的作用。（2）货币政策对房地产市场短期波动的影响效果显著。从月度数据的短期分析来看，通过脉冲响应分析可知，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，且其影响幅度较大，持续时间较长。与货币供应量相反，利率的上调会在长期内抑制房地产价格的上涨。（3）货币政策与房地产信贷风险关系密切。中央银行的货币政策会影响着商业银行的房地产信贷策略。扩张性的货币政策使商业银行的房地产信贷规模变大了。当这种政策发生转向的时候，房地产价格上行的压力会逐渐增大。一旦房地产价格持续大幅下跌，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因此而恶化，从而引发房地产信贷风险。

实证研究表明，中央银行的宏观货币经济政策对房地产调控的作用已经逐渐显现。从实证结果的分析可知，货币政策制约着商业银行房地产信贷策略，与房地产信贷风险紧密相关。在当今国际形势风云变幻下，我国的货币政策经历了从紧到从松的转变，针对房地产市场，商业银行一方面要适度扩张信贷，以促进投资需求，从而拉动经济发展；一方面又要防范信贷风险，防患未然。既要引导商业银行房地产信贷健康稳健发展，又要切实把握国家宏观政策意图以提前防范风险。

参考文献：

［1］ Glenn D Rudebusch.monetory Policy and Price Bubbles［J］.FRBSF Economic Letter. 2005,( 18):40~44

［2］ Gerlach, Stefan and Wensheng Peng.Bank lending and property prices in Hong Kong［J］. Journal of Banking & Finance.2005 ( 29) : 461~481

［3］ 肖本华.偏低定价、贷款放宽与房地产价格-基于PW模型的中美比较及启示［J］.国际金融研究.2008(5):52~58

［4］ 廖茂林.宏观调空与我国住宅地产市场价格波动［J］.中国金融.2006(11):52~54

篇3

关键词：房地产金融风险；形成机制；房地产开发商；银行；演化博弈

一、 引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。

本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型

1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：

假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；

假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；

假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。

其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。

通过分析可得：

房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。

房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。

复制动态方程为：

房地产开发商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

银行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。

对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、 演化博弈稳定性分析

从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：

1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。

同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。

在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。

当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。

2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。

针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。

虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。

但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。

则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。

此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。

3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。

则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。

在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。

而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。

则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。

在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。

四、 结语

在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。

而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：

（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。

（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。

（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。

参考文献：

1. 王俊.我国房地产金融风险形成机制研究.华中科技大学学位论文,2006.

2. 刘铁军.我国房地产市场非理性繁荣成机制及其金融风险研究.上海交通大学学位论文,2007.

3. 吴艳霞.基于房地产开发商的演化博弈研究.西安理工大学学位论文,2008.

4. 于嘉.房地产泡沫形成机制研究及我国房地产金融风险防范.复旦大学学位论文,2009.

5. 夏宇晓.我国房地产市场非理性繁荣的形成机制及治理对策.华东师范大学学位论文,2010.

6. 达庆利.有限理性条件下进化博弈均衡的稳定性分析.系统工程理论方法应用,2006,（3）:279-284.

7. 吴迪.高鹏.董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学,2011,31（3）：253- 264.

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关键词：房价，财富效应，挤出效应

一、房价变动影响消费的作用机制

1.持久收入理论

在房地产市场发展比较成熟的国家，从长远来看，房产收益比股市收益稳定性强。但是房产价格反转的可能性与价格都明显小于股市，价格波动幅度也比股市较小。排除房地产市场泡沫的影响，房价一般是普遍上涨，由于人口不断增加和土地的有限性特点，住房供给的弹性远远小于需求的弹性。所以，当房地产价格上升时，居民通过房地产市场获取的收入，例如：出租住房获取的收入，出售住房获取的收入等。从分析Friedman的持久收入假说来看，持久性的收益增长可能使经济体系中θ值较高，MPC扩大，收入、消费者信心和消费需求也不断增大。同时，由于月供还贷款或者房屋租金的增加，使贷款抵押房或租赁房的消费者的持久收入相对减少，促使MPC减小，导致消费者信心不足和居民消费相对减少。

2.生命周期理论

银行为居民住房提供的信贷为消费市场和住宅市场提供了便利，也促进了我国房地产市场的发展。居民在银行中的储蓄减少，而把更多的资金用于消费，从而直接或间接的促进了我国经济的发展。在居民的家庭中，房地产收入占据很大的比例。不论在发达国家还是在发展中国家，房产财富在家庭财富中都占有很大比重，尤其是在股票市场发展不成熟、不完善、参与程度较低的国家，而且大多数普通家庭比高收入家庭更重视房产程。生命周期理论为我们分析房产财富效应和挤出效应提供了理论基础。

二、房价对消费影响的传导渠道

挤出效应和财富效应对房地产市场的影响具有投资于消费双重的影响。下面分别阐述各种效应来分析我国房地产价格变动对居民消费的影响。

1.房价财富效应的传导渠道

（1）财富效应

房地产一般为家庭的主要财产，在家庭的财产中所占的比重较大。房地产价格的上升会使得居民所拥有的财富增加，从而居民会有更多的资金用于消费或投资于股市，债券等金融市场。也会直接或间接的影响我国金融市场的发展。投资者可以通过出售房地产或在银行抵押房地产来实现收益。同时也会使投资者的购买力增加，从而增加当前的消费，促进经济的发展。

（2）未实现的财富效应

当房地产价格上升时，投资者预期所拥有的财富增加。但由于某些原因（例如，投资者预期房地产价格还会增加等）而没有卖出或者未抵押给银行，则形成尚未实现的财富效应。而此时，投资者认为自己的财富增加了，也会增加当前的消费，促进经济的发展。

（3）消费者信心效应

房地产价格上涨对不同消费者的信心影响差异较大，属于主观性的因素。对于准备购买房子的人或房屋租赁者来说，房价上涨会使准备购房者的首付增加，使房屋租赁者的房租增加。加重了购房者和租赁者的负担，把更多的钱用于购房或租赁房屋中，使其信心降低，消费较少。而对于拥有房地产的人来说，其财富会增加，对未来的收入和经济发展状况更加乐观，消费信心增加。

（4）流动性约束效应

房价上涨导致房产拥有者的资产组合价值增加，从而减少流动性约束。如果房地产价格上涨，房产持有者可以用上涨的房产申请更多的贷款，获得流动性；但是，如果房地产价格下降，银行对于风险控制的角度考虑，对房价进行重新估值，同时要求房产拥有者提供更多的信贷保障，进而增加对消费者流动性的约束。

2.挤出效应的传导渠道

房地产挤出效应，指由于房产价格上涨，使得房屋租赁者需要将收入中的大部分用于交付房租，准备购房者为了将来购房而抑制其它消费以增加存款，很多居民的消费会更加谨慎，以至于消费减少，抑制经济增长。房地产的挤出效应通过以下的方式来影响消费。

（1）预算约束效应

房地产价格上升对房屋租赁者来说会产生消极的影响。也就是说，房价上升，房租会增加，从而增加了房屋租赁者的经济负担，预算约束更加紧张，会使个人消费减少。

（2）预防性储蓄

房地产市场存在着一定的风险，消费者会更多的储蓄，也会减少一些个人消费。当房价上升时，投资者更加看重房地产市场的价值，从而会增加购房。具体来说，投资者会减少个人消费，把更多的钱用来购买房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。从而会使消费减少。

（3）财富重新分配效应

房价上升导致的财富重新分配效应会使房地产商，政府和富人的财富增加。一个国家的消费者主要是中低收入阶层，房价上升显然不利于中低收入阶层。因此财富重新分配效应会使中低消费阶层的积极性不高，导致消费减少，不利于经济的发展。

三、结论

房价的变动与人们的生活息息相关，也是房地产投资决策的重要依据。本文采用的是一元回归分析实证分析方法，它不受经济理论的限制，所以变量选择了城镇居民每人平均消费支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均价格来进行分析。房价上涨对于居民的消费确实存在挤出效应，但这种由房价变动引起的居民消费的波动具有很大的不确定性，从以上分析我们可以得出，房价上涨对居民消费的影响具有波动性。当房地产价格上升一个幅度时，会使居民的消费增加2.801829个幅度。也就是说，当房地产价格上升时，会引起居民消费的增加。从而会导致财富效应，即房地产价格上涨，会使得拥有房地产的居民财富和资产等价值的不断增多，从而使居民的消费逐渐增加，促进经济快速增长。但是，过高的房地产价格也必然会引起财富的重新分配，对于没有住房的家庭来说房地产价格的上升意味着用于未来买房的支出会增加。因此，对于需要购买房产的家庭来说，则需要储备更多的资金用来支出高额的房价，这必然会导致家庭居民消费的减少。因此，我国政府及有关部门应当不断规范和完善房地产市场，并通过政策手段调控房地产市场供给结构，以稳定房价，逐步使房地产业成为促进消费增长的一个重要渠道，真正发挥财富效应的作用，以促进居民消费，拉动经济增长。

参考文献

[1] 刘辉飞.湖南房价对城镇居民消费的影响.湖南：中南大学，2012.

[2]胡慧惠.宁波房价对消费者影响调查分析.宁波：宁波大红鹰学院，2012.

[3] 匡树岑.房价波动影响居民消费的机理及调控研究.长沙：长沙理工大学，2011.

[4]赵杨.中国房地产市场财富效应研究.吉林：吉林大学，2012.

[5]李玉梅.我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究.吉林：吉林大学，2012.

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【关键词】房地产定价；定价方法；定价策略

1.房地产定价概述

对于一个刚刚开发完成的房地产项目，是否能恰当地制定其价格方案，不仅直接关系着楼盘销售及投资回报等，还对以后的销售调整具有重要影响。自改革开放以来，我国进行了一系列经济体制的改革，包括对房屋商品化、推行城市综合开发、住房体制改革和土地的有偿使用等，这些都使房地产行业得到了非常迅速的发展和壮大。在平衡促进房地产经济快速发展和调节房地产经营二者方面，房地产定价策略发挥了无可替代的作用。从宏观角度来看，如果把房价定得过高，由于消费者的购买能力有限，就会产生空置房的后果，从而对安全回收开发商投资产生不利影响；如果价格定得太低，则利润又会太少，其结果必然造成开发动力的丧失。在新形势下，尤其是随着市场竞争的逐渐激烈，如何正确制定出定价方法与策略，增加开发商的竞争力度，并且使我国房地产行业能够健康顺利地发展，这些都是本文所要探讨的内容。

2.房地产定价依据及因素

2.1 我国的现时政策

由于房地产事业是我国十分重要的支柱产业，所以每一个现时阶段，国家都会针对房地产事业出台许多政策及调控措施。这些政策及调控措施大都对房地产市场价格的制定具有决定性的指导作用。所以，这一个因素对于价格的制定不得不引起足够的重视。例如为遏制房价过快增长, 我国曾出台的健全廉租住房制和增加普通商品住房供给等调控措施。可以看出，国家制定的这些政策大都行业特点比较清晰,并且对时机的把握也非常准确。当然，这些政策的制定，也是为了保证利益的公平分配和购房者的利益等。所以在对房地产价格的制定必须在我国现时阶段的房地产政策下进行。

2.2 市场环境

市场环境对房地产的定价影响不容忽视。其中主要包括政治、经济和金融等三方面。首先是政治环境，对于作为不动产的房地产行业，其价格要依据国家政局的稳定性。其次是经济环境的影响，要充分考虑当前经济的发展状况。如果经济发展势头良好，就会刺激房地产行业的发展壮大，房价就会看好。反之，如果经济萧条，也会对其价格的定制带来负面影响。最后是金融环境的因素, 它包括货币储蓄利率、价值状况、汇率变化、资金市场及财政收支等状况。这些都是影响房价波动的金融因素。

3.房地产定价策略的制定

3.1对定价目标的确立

定价目标是定价方法与策略的制定依据，是整个定价策划的核心成分。房地产定价目标一般有利润最大化、树立企业形象、市场占有率等几种表现形式。

3.1.1利润最大化

追求利润最大化是许多企业的定价目标。但是它却不是短期的定价目标，而是需要进行长期奋斗的一个方向。由上面已经分析的经济环境的影响，定价的难度受到很多复杂的标量影响。所以不能为了单纯最求项目利润而忽视与市场相关的因素，甚至公司的经营战略。所以，在追求利润最大化前要综合企业内部条件和外部环境。

3.1.2 树立企业形象目标

要保持企业在同行内部的竞争优势，就要树立良好的企业形象。在房地产行业中，具有稳定的价格无疑是一个很大的优势。和其他行业不同，房地产需求价格弹性不大，但是其需求量却波动很大。价格稳定会给消费者良好的产品信誉感。当然，在某些特定时期内，临时的定价目标也是必要的，但是一旦这个时期有所转变，就要立马把临时目标转变成长远的目标。

3.1.3 市场占有率

市场占有率是一种长期的定价目标。它是指在一定时期内该房地产企业的销售量占当地细分市场销售总量的份额。如果市场占有率高则意味着该企业具有较强劲的竞争势头，同时也说明该企业对房地产的各种环境因素把握准确。当然，企业的利润和市场占有率的高低也具有正相关关系。所以，在制定定价目标时，要充分考虑市场占有率的问题。

3.2 房地产定价方法的选择

通过以上分析，下面主要探讨房地产定价方法的选取。所谓房地产定价方法，就是根据房地产定价目标来确定房地产基本价格范围的一种技术思路。常用的房地产定价方法有三种：成本导向、竞争导向和需求导向。

3.2.1 成本导向定价

成本导向定价是指按开发成本和人为订立的利润比率来确定销售价格。固定成本定价主要是从静态方面出发，销售价格是房地产销售前与销售中的一切成本费用和预期盈利的加和。而变动成本定价法的售价却是单位变动成本与单位产品贡献额之和。这两种定价都是以销售量的预测为参数，但价格的函数又是销售量，所以很难把握这两种互动的变量，顾客也很难适应以此所指定的价格。

3.2.2竞争导向定价

竞争导向定价法是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其有三种具体的做法:（1）若该房地产开发商在某区域市场处于领先地位, 可借助其品牌形象和市场动员能力的优势, 制定出超出该市场同行的价格水平。（2）对于缺乏品牌认知度的企业但却具有挑战高于自己的企业的实力，其适宜制定出更好让利于买方的价格。这样不但能促进销售, 还有利于扩大市场占有率, 树立企业在该市场中的品牌形象。（3）推出物业时适合选择当前市场同类物业的平均价格。一般情况下，平均市价就是供求均衡形成的结果。这样做，不但会带来合理的平均利润, 又不至于破坏行业的秩序, 当然，此法也为众多企业所采用。

3.2.3需求导向定价法

需求导向定价方法是以真正按照有效需求来策划房地产价格的一种策略。它以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据。其目标为房地产企业的市场占有率、品牌形象和最终利润。但是在实际定价中又有以下两种形式：认知价值定价和差异需求定价。前者是在买方市场条件下, 根据购买者对房地产的认知价值定价；但是后者是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象, 分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。

4.总结

房地产价格的制定是企业市场营销决策中的重要组成部分。企业应该审慎地确立自己的定价目标和策略等，以获取稳定的利润，提高企业品牌形象。房地产价格的制定不仅要考虑企业当前的情况，还要遵从国家的现行法律和政策。

【参考文献】

[1] 覃姣玲.房地产定价策略探讨[J].大众科技,2010,(8):92-93

[2] 杨叶秀.房地产企业在房市观望时期的定价策略[J].昆明学院学报，2009, 31(2): 85-88