地方金融风险防范精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇地方金融风险防范，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词： 地方政府 融资平台 金融风险

一、地方政府融资平台金融风险

（一）微观视角下的地方政府融资平台金融风险

一是偿债风险。国家审计署2011年通过对6576家地方融资平台公司的调查发现。有148家存在逾期债务80.04亿元，债务逾期率平均为16.26；有358家存在借新还旧的状况，借新还旧率平均达到55%；有1033家存在注册资本未到位、虚假出资等问题，涉及金额2441.5亿元。这些都导致地方政府融资平台的实际资产负债比例过高。

二是投资收益风险。当前我国地方政府融资平台所筹集资金的主要投向为基础设施建设和公益性项目。而不论是基础设施建设还是公益性项目建设，都有着工期长、投入大、利润率低、资本周转率低的特点。从地方政府融资平台的资金流向不难看出地方政府融资平台所能获得的固定收益比较低。

三是金融市场风险。金融市场的变动将在地方政府融资平台的资金成本，资本收益等方面来影响融资平台的风险。地方政府融资平台所面临的的市场风险主要包括：利率风险、经济周期波动风险和通货膨胀风险。

（二）银行业视角下的地方政府融资平台金融风险

一是信用风险。首先是银行和政府融资平台之间的信息不对称，使银行无法很详细地了解贷款对象的风险状况。其次是在法律上银行处于不利地位。第三是地方政府很可能出现道德风险。

二是流动性风险。商业银行给地方政府融资平台大量贷款，占用了银行可以向其他工商企业发放的贷款，有可能导致商业银行暂时无法向社会投放资金，可能造成商业银行的暂时性的流动性短缺。

三是利率风险。由于地方政府融资平台有着政府背景，银行在放贷时，其本身的议价的能力比较弱，并且，由于大部分银行认为地方政府融资平台贷款比较安全，银行间存在竞争，导致贷款利率进一步降低。

（三）宏观视角下的地方政府融资平台金融风险

一是经济结构失衡的风险。地方政府融资平台在加强基础设施建设、刺激经济发展的方面虽然起到了一定的积极作用。然而这部分资金的使用不是凭空产生的，而是从其他部门挤出的，由此而形成的挤出效应，会对我国经济发展模式产生一定的影响。

二是产能过剩和产业结构失衡的风险。地方政府融资平台所建设的项目由政府自己选择，而政府意志的存在将削弱市场在资源配置中的作用，造成部分行业的过度投资，重复建设，不利于产业结构的调整和产业升级。造成基础设施建设产能过剩，而私人的投资则相对不足。

三是土地价格上涨形成的资产泡沫风险。地方政府对银行的还款方式无论是直接依靠土地出让收入还是地方财政，最终依赖的都是土地。地方政府有足够的动机，来通过提高土地价格，出卖土地来补偿地方政府融资平台的债务支出。许多地方政府成为当地房地产价格飙升的幕后推手。

四是通货膨胀风险。这里的通货膨胀风险是指地方政府融资平台的盲目扩张有可能会绑架中央政府和央行，造成非预期的通货膨胀。当地方政府融资平台到期无法偿还贷款，中央政府将不得不出面干预。方法一般为组建资产管理公司剥离银行的不良贷款和发行债券。其实质都是增加货币的发行。

二、地方政府融资平台金融风险防范

（一）微观视角的对策

一是要对地方政府融资平台的债务风险进行全面的清理，阻断地方政府对地方政府融资平台所承担的无限连带责任。

二是尽量剥离政府融资平台建设项目中的公益类项目。即把完全不产生利润的，不能进行市场化运作的项目，剥离出来，将这部分项目直接由地方财政承担。

三是稳步构建和发展地方债务市场。四是构建平台风险预警机制。完善平台自身的构建，建立平台自身的风险预警和防范措施。

（二）中观视角银行业视角的对策

一是要严格规范地方政府融资平台与银行的关系。应扩大地方中小银行在经营上的自，减少地方政府对银行的行政干预。

二是银行要加强对地方政府融资平台的贷前审核和贷后管理。

三是推行银团贷款。将融资平台的贷款风险共同分担，以把对单个银行的金融风险降到最小。

四是银行要对地方政府融资平台贷款的发放有长期、合理的规划，防止流动性风险。

（三）宏观视角的对策

首先，通过推动城镇化来降低地方政府融资平台的金融风险。将地方政府融资平台的资金投向这些最需要资金的地方，避免与民争利的现象。并且，把地方政府融资平台的主要职能定位在弥补商业性投融资空隙和市场机制的缺陷。

其次，规范地方政府融资平台的投融资行为，建立外部监督机构。本文建议加强地方人大对地方政府和地方政府融资平台行为的监督，把对地方政府融资平台的监督责任也划归到人大的监督职权内。

再次，改革地方政府现有的考核制度。对地方政府的考核制度进行改革，不再以单纯的GDP增长作为评价标准，应考核地方政府对经济结构的优化和可持续发展方面的各种指标，以此来激励地方政府官员更好地实现科学发展。

最后，推行财税制度改革，增加地方政府的偿债能力。地方政府组建地方政府融资平台的原因从根本上来说是因为其支出相对于有限的收入来讲过于庞大了。迫使地方政府不得不想尽办法从各种渠道筹集资金。对此，可以适当加强地方政府的财权，使其有与其事权相匹配的财政支出能力。

参考文献：

[1]巴曙松.地方政府投融资平台的发展及其风险评估[J].西南金融，2009（9）：9―10

[2]蔡丽平，马庆琰.后危机时代亟需防范政府融资平台风险[J].青海金融，2010（1）：58―59

篇2

［关键词］地方金融;风险;防范;管理

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2015.52.017

随着我国社会经济的发展，地方金融作为社会经济的重要组成部分，对国家的发展和进步也贡献着一定的力量。但是地方金融的发展还不完善，在相关的制度建设、金融指导和监督方面还存在许多问题，为了维护社会的稳定和经济的健康发展，需要加强地方金融的风险防范和管理评价等方面的管理工作。

1地方金融的内涵

地方金融是一个国家金融的重要组成部分，也是金融机构的一种形式，它是指基层性的金融机构。地方金融机构的资本主要是来自地方政府，还有一些是当地的城乡集体组织，所以，相对应的，对于地方金融的人事任免权就属于当地政府的管理范围，这也是由地方金融的性质决定的。地方金融机构在管理结构和治理方面比较简单，地方政府只是在组织形式上对金融机构进行管理，但是不进行具体化的管理，所以，管理结构相对简单。我国地方金融主要包括，各地的商业银行、信用合作社以及一些担保机构等。改革开放以来，我国金融体制改革也在不断地深化和发展，各个地区的地方金融也都处于快速发展阶段，取得了重要的成绩，为国家的金融业发展做出了重要贡献。地方金融的快速发展，自然也会出现一些风险性问题，相比而言，地方金融在发展过程中，缺乏有效的监管和引导，往往会出现很大的金融风险问题，例如:东部沿海地区的民间借贷规模比较大，这种借贷方式在进行过程中缺乏政府的监督，容易导致当地的金融机构在运行过程中的资金断裂，引发地方性的金融风险;还有许多地方民间集资现象非常严重，这种不良的集资行为给地方金融埋下了很大的安全隐患，一旦出现问题，将会造成整个地方的金融风险。

2地方金融风险的特征

地方金融风险也属于一般的金融风险的表现形式，同样具有金融风险的正常特征，如:金融风险的高危害性，一般情况下，金融风险的爆发会对社会经济产生严重的危害，而且会通过经济方面，迅速地影响到社会的各个方面，而地方金融风险一旦爆发，将会对一个地区的经济造成严重的破坏和影响，另一方面，作为地方金融风险，也有着和一般金融风险不一样的地方。

2.1地方金融风险的特殊成因

社会中的一般金融风险就是社会经济生活中存在诸多问题，并且这些问题经过发展和演变，积累到了一定的阶段，就会爆发，造成一定的影响，而且，形成的原因也是多方面的。对于地方性的金融风险，除了和社会中客观的经济状况有关之外，主要还会由于社会经济的转型，造成的一些各种制度缺失以及不规范，和地方政府对金融的干预等方面有关系［1］。

2.2地方金融风险的地域危害性

地方金融就是由一定的地域来划分的，由一定的经济状况而形成的地域性的金融机构。所以，所谓的地方金融风险也就是在一定的地域内的金融机构引起发生的金融风险。地方金融的特性就是严格的地域性，这也是和全国性的金融机构不同的地方［2］。所以，地方性的金融风险在发生的时候，动摇的是某一地区金融机构的信心，而且这种风险会向周边地区进行蔓延和影响，所以，会导致周边的地方造成地方金融风险，逐渐扩大影响范围。

2.3地方金融风险可以实施有效救治

地方性的金融风险相比全国范围的金融风险，影响力要小很多，而且在发生地方金融风险的同时，可以通过一些手段去遏制它的发展和恶化。全国性的金融风险，一旦爆发必然会引起重大的影响，通常没有什么力量可以阻挡金融风险的变化发展。所以，对于地方性的金融风险，可以凭借国家的财政进行有效的救治和帮助，很快地实现地方金融的正常化。

3地方金融的风险情况分析

3.1地方金融的信用风险

地方金融风险的发生情况中，信用风险是一种主要情况，信用风险主要是由于地方金融机构的贷款人在使用信贷后失去了还款付息的能力，所以和地方金融机构之间产生了违约的情况。这种情况造成了金融机构直接的经济损失，对于数额大的信贷，将对本地区的金融情况带来很大的影响。随着社会的发展，地方金融在获得发展的同时，面对的金融风险也有所增加，但是，对于市场经济的不稳定性，要避免地方金融机构的信用风险也是不可能的。

3.2地方金融的市场风险

市场风险是一个不稳定因素，在地方金融的发展过程中也不可预测［3］。在金融机构的各个工作环节当中，都有可能产生市场风险，例如:在进行一些投资的时候，对市场信息的了解和掌握情况不全面，造成对市场信息的错误判断，在股市价格和汇率等一些具有很大变动性因素的影响下，会造成一定程度的经济损失，从而引发地方金融风险的发生。

3.3地方金融的操作风险

随着我国的改革开放，国家的金融行业迅速发展起来，在这个过程中，地方金融也获得了飞速的发展。但是经过一段时间的发展之后也就会暴露出来一个问题，金融机构的从业人员在此过程当中一直没有发生变化，现有的金融理论和知识远远落后于金融发展的速度，所以，地方性金融发展到一定程度之后速度就降下来了，同时也会出现许多失误和问题。由于地方金融的业务人员没有提高相应的业务素质，会严重影响地方金融在发展过程中的实际操作，造成一些严重损失。

4地方金融风险的防范和管理

4.1政府要提高对地方金融的指导和监管

地方金融的发展具有很强的地域性特点，往往在发展过程当中，缺少统一的指导方针，同时，地方政府对地方金融机构的发展缺少相应的监管。在2010年，财政部颁发了《地方金融企业财务监督管理办法》，充分地规定了地方金融的管理工作和监督方面的工作，也从原则上对地方金融机构的固定资产和其他资产的处理事务进行了规范。对于防范地方性的金融风险问题，就需要对地方金融的发展做出建设性的指导方针，并不断完善，在风险的发生过程中就进行有效的防范。

4.2地方金融机构要加强风险管理

目前，许多地方金融机构还没有建立起健全的金融风险管理体系，所以会在很大程度上引起我国地方性的金融风险发生。针对这种情况，地方金融机构应效仿上市公司，及时对机构的业务和管理作出调整和规范，预防地方金融风险的发生。

4.3地方金融机构要完善相关的风险评价

由于地方经济深刻地影响到地方金融的发展，所以，地方金融机构的资产受到地方企业和诚信状况的影响非常大。故此，在国家和社会的发展过程中，应给予诚信问题足够的重视，同时，需要学习先进地区的发展经验，以降低地方金融机构的风险。

4.4地方金融机构要采用相应的预警体系

建立地方金融风险的预警体系，可以有效地对地区金融风险进行预防。地方金融风险预警体系的确立，可以有效地把握地方经济发展的情况和现状，如果地方经济有问题发生，这个体系的确立就可以起到未雨绸缪的作用。此外，在地方金融的发展过程中，要充分借鉴国外的一些先进经验，及时地学习和应用，解决地方金融发展的问题。

5结论

本文解释了地方金融的内涵，介绍了地方金融风险的特征，并对地方金融风险情况进行了分析。针对地方金融风险问题的产生，提出了相应的解决对策，希望能实现地方金融风险的防范与管理。

参考文献:

［1］张雪飞.地方金融的风险分析及防范管理［J］．财经界(学术版)，2014(14).

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【关键词】房地产泡沫；金融风险；防范措施

自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。

一、我国房地产泡沫成因分析

1.土地资源稀缺

房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。

目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。

2.房地产投机

出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。

二、房地产金融风险的防范

1.加强个人住房贷款的管理

房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：

第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。

2.建立健全的法律制度

对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。

除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。

3.建立全方位的监管体系

首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。

其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。

最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。

4.建立健全房地产风险评估机制

一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。

另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。

三、结论

房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。

参考文献：

[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）

[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）

[3]程瑞华.未雨绸缪防范房贷风险.《金融时报》，2010.6.12

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关键词：房地产金融风险

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

1房地产金融风险形成的原因

1.1房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比，呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

1.2房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

1.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

1.4房地产金融运作效率低, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。中国房地产市场近二十年的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

2防范房地产金融风险的建议

2.1拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.2加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

2.3加强风险防范制度的环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

2.4建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，我国一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

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关键词：房地产金融风险；成因分析；防范策略

一、我国房地产金融风险的成因

1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。

2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。

3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。

4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。

5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。

6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。

二、我国房地产金融风险的防范策略

1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。

土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。

2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设

当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。

3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度

对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。

4.完善房地产金融的法律环境

房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。

5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制

现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。

参考资料：

【1】唐宇宏 葛帮亮：当前我国房地产金融风险的表现及防范对策【J】当代经济(下半月)2007，(05)

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关键词：上海市；房地产金融；风险防范；最优政策

一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择

1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。

2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。

策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。

策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。

策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。

策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。

由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。

策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。

只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。

此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。

权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。

综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。

二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施

尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。

2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。

1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。

调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。

2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。

3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。

采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。

问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。

从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。

从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。

在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。

4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。

三、 防范房地产金融风险的长效机制

防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。

1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。

2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。

首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。

3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。

4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。

5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。

6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。

参考文献：

1. 杨刚，王洪卫.公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究.上海财经大学学报.2012，（1）：94-101.

2. 杨刚，王洪卫，谢永康.货币政策工具类型与区域房价：调控效果的比较研究.现代财经.2012，（5）：27-35.

3. 杨刚，王洪卫，曹黎娟. 数量型货币政策工具影响上海住房市场量价波动的探讨.社会科学家.2012，（3）：66-71.

4. 吴燕华，杨刚.我国货币政策对房地产价格调控的动态影响分析.现代财经.2011，（10）：70-75.

基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省杭州市哲学社会科学规划课题（项目号：C12YJ03）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题（项目号：12YS106）阶段性成果，上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2009-305）。

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关键词：房地产金融；房地产金融风险；融资渠道；制度建设

房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。 1、房地产金融风险概述 房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。 2 、我国房地产金融风险现状 2.1风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。 2.2人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。我国商业银行个人住房贷款不良资产率、住房公积金个人住房贷款的不良资产率较低，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。 3、我国房地产金融风险的成因 3.1房地产业融资结构不合理 我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。3.2房地产金融创新缓慢 目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。

3.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善 目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。 4、我国房地产金融风险防范措施

4.1 政府要加强对房地产的宏观调控 政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展，防止大起大落，避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，以刺激土地供给等。 4.2 加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险 随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务成本。 4.3 商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力 首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

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关键词：房地产经济；金融风险；问题；措施

作为我国国民经济中的支柱产业之一，房地产行业是一个基础性强、关联度大的资金密集型产业，因而，其发展和进步，离不开金融机构信贷资金的大力支持。但是，由于房地产价格的波动性较大、银行业自身的缺陷等问题，给房地产经济的健康稳定发展带来不利影响的同时，严重阻碍了我国国民经济的进一步发展，因此，解决房地产金融问题，及时防范和处理房地产金融风险，促使房地产经济的健康发展，成为推动我国国民经济持续稳定增长的强大动力之一[1]。

一、我国房地产金融中存在的问题

1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加[2]。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向，例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担保项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。另外，很多的房地产企业依靠信托公司，按照银行贷款的有关条款执行信托，而在委托贷款方面，一些信托公司的经营能力、管理水平等可能存在着不足，给房地产企业自身和商业银行带来负面影响。

二、防范房地产金融风险的具体措施

1、实现房地产行业抵押贷款的证券化

加快房地产行业抵押贷款证券化的进程，实现其证券化，可以有效的分散商业银行的金融风险，促进房地产行业的健康持续发展。所谓的住房抵押贷款证券化，是指金融机构汇集和重组自身所持有的住房抵押贷款，经由证券机构，以现金方式购入证券，然后根据信用评级或者担保，以证券形式为投资者提供贷款。在此过程中，商业银行可以通过转让部分收益权的方式，及时回收资金，而证券投资者则从抵押贷款利益，获得收益。因此，不断加快住房抵押贷款的证券化进程，实现其证券化，是防范和规避金融风险的有效途径。

2、积极发展房地产行业的信托投资基金

加快房地产信托投资基金，解决房地产投资流动性差、投资门槛高的问题，实现房地产的融资，可以极大的缓解房地产行业过度依赖银行业的局面。通过发展房地产信托投资基金，改善房地产企业融资困的状况，扩大投资者的范围，减少金融风险，可以规范房地产行业的行为，引导房地产行业的健康发展。

3、不断提高金融机构的风险管理水平

银行自身的经营方式是自身生存和发展的前提，因此，银行部门应该制定科学的管理制度，不断提高风险管理水平，以维护自身的稳定发展。银行应该不断完善房地产信贷风险的评估体系，建立信贷决策支持信息系统，加强内部控制，加强与中介机构之间的信息合作，以提高风险管理水平，及时防范和处理金融风险[3]。

三、总结

总而言之，房地产行业的发展对于我国国民经济的发展有着至关重要的影响，因此，认清房地产经济波动与金融风险之间的关系，建立完善的房地产金融体系，及时有效的防范和控制房地产金融风险，引导房地产行业的持续稳定发展，促进国民经济的发展，以不断提高我国的整体经济水平。

作者:刘欢 单位:湖南外贸职业学院

参考文献

[1]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学,2016.

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[关键词] 房地产金融 信贷 金融风险

随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

1.房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。

2.土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。

3.个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%～80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

二、我国房地产金融风险的成因

1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

三、房地产企业对金融主要风险的防范对策

1.广泛拓展融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

3.建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

4.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

参考文献：

[1]谭霞:房地产金融风险浅析[J].时代财会，2007，(11)

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关键词：房地产金融；融资渠道；制度建设

一、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

二、防范我国房地产金融风险的几点建议

（一）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（四）建立个人及企业信用制度

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关键词：房地产 金融风险 原因 问题 对策

随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，以及国家相关政策的推动，我国的房地产业呈现快速发展的态势。房地产市场的大发展，对于提高人们的生活质量，拉动社会经济的发展就有重要的作用。但是在房地产繁荣的背后，存在着房地产投资过大，土地供应紧张，房地产交易市场结构不合理，房地产的价格持续上涨等情况，加大了房地产的金融风险。

一、房地产金融风险的概述

（一）房地产金融风险的概念

房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中，因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况，致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1]。

（二）房地产金融风险的分类

本文指例举了房地产金融风险中的几项风险

1、信用风险

房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中，出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款，或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还。

2、流动风险

在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高，拥有的现金不能支撑提款的需要，暂时也没有资金融入的手段和渠道，导致资金流动困难。开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款，借款人无法偿还时，银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还，但是如果房产一时间卖不掉，而银行缺少现金应付提款需求，也形成流动风险。

3、利率风险

如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值缩小，都会引发经济效益的风险。

二、我国主要房地产金融风险

（一）房地产投资增速较快，空置面积总量较大

尽管我国的房地产金融近年来发展迅速，重要性增强，但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏。近年来我国房地产业出现了投资需求过大，房价急剧上升的现象，并且在国民经济市场中引发了连锁反应，导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张。尽管我国家相关部门采取了措施，以抑制房地产的过热的发展，但是并没有取得预期的效果，建成的住房面积远远的大于销售的住房，造成多数房产空置的现象，并且空置的面积还在不断的增加。

（二）不合理的因素导致了房地产价格的过快上涨

近年来房产的价格逐渐增长，这其中除了价值规律的作用以外，还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”，这些因素主要包含了不规范的使用土地，划拨出让方的土地等行为普遍。在房地产行业不断繁荣的今天，很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益，而纷纷投入房地产领域，导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地，在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价，肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚假信息，制造假象、引导消费者的购买欲望，使商品房价格出现不合理的上涨。

（三）我国宏观调控力度较低，相关的法律法规不健全

现阶段，以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险，尽管在金融风险刚刚抬头时，国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险，但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”，调控力度较小，、连续性较差。近几年甚至是房地产金融风险较大，已经影响到国民经济发展的情况下，国家才采取相应的宏观调控的措施，没有随时进行房地产金融风险的监控。此外，针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏，没有设立专门的房地产金融风险管理法律，从而无法规范房地产行业参与者的行为。

三、房地产金融防范措施

（一）积极引导房地产金融机构的有序竞争

国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定，规范房地产市场参与者的行为，开展积极有序的市场竞争。由中央银行审查具备资格的金融机构才允许经营，并且中央银行对金融机构实施严格的监督，阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为。对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务，防止其扰乱房地产市场。此外就我国现阶段房地产开发而言，对外汇的需求量并不大，所以银行不要为放低才开发多借外债。

（二）完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统

我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2]。

（三）加强国家的宏观调控手段

国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作，完善房地产市场信息系统，建立房地产市场金融等闲预警体系。通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等，保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握，对其加强管理监督，促使房地产行业的理性投资和消费。

四、总结

房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的，所以房地产金融市场要与时俱进，适应社会经济的发展，加强宏观调控对房地产市场的监管和调控，切实的促进我国房地产也持续、健康发展。、

参考文献：

[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京.北京大学出版社，2005

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关键字：次贷危机 风险 防范措施

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1672―7355（2012）03―0―02

2007年4月，美国次贷危机爆发，由于大量次级抵押贷款的违约，银行坏账急剧增加，许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司也遭到重创，金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展。次贷危机的出现主要是美联储为了避免经济衰退和通货紧缩，刺激经济增长，于2003年6月将联邦基金利率大幅下调至1%。这个政策虽然有效促进了经济的升温，但是降息与法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行贷款，另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷款，而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款问题。在这样一个红火的景象中，美联储又开始考虑加息。而新一轮加息的直接结果是房价开始波动并随后持续走低，几年来由房地产价格上涨吹起来的经济泡沫终于出现了裂痕。房价走低制约了次贷者的还款能力，还款出现资金断链，产生次贷危机并扩展到信用市场，结果造成整个金融市场的动荡。从美国次贷危机的例子可以看出，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险就会浮出水面。

总的来说，房地产金融的风险主要划分为以下几种：

1.信用风险

它是由于借款人无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。银行信用评级方法和贷款决策面临的信用风险可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险。

2.流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险多是由我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况造成的。流动性风险有两种。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道而导致的流动性不足。另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险。房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理有关。

5.利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀率上升会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

7.汇率风险

如果外汇升值，本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重；反之以外币计价的资产将减少。当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险。

8.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中带来的操作风险,业务办理过程中的法律风险，国家政策变动带来的风险等等。

在防范房地产金融风险的时候，我们可以借鉴一下英国的做法。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。

英国政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争并能不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。

房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款品种来满足不同居民的需要。

从英国的防范措施当中，我们可以总结出一些经验来防范我国的房地产金融风险。

1.完善法律体系，规避制度风险

市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境

2.加快建设和完善信用等级评估及个人征信系统

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。虽然目前上海等少数城市开始进行个人征信的试点工作，但就全国而言，这项工作的进展依旧缓慢，亟待加强。美国次贷危机的爆发源于原始资产池中次级贷款者的大量违约，通过对贷款构成要素的比较可知，中国的住房贷款申请人多数具有相当的还款能力，能在一定程度上抵制违约风险的发生。但更值得引起注意的是中国个人信用评价制度的缺失，贷款机构和借款人之间存在着严重的信息不对称，加快建设中国的个人征信系统迫在眉睫。

3.加快金融产品创新，健全房地产金融体制

在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。

参考文献：

1.熊莹．房地产金融风险的监测［N］．上海证券报．

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房地产业是我国近几十年发展最快、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的急速发展。以此同时，由于未来经济发展的良好预期具有不确定性，一旦经济形势出现下滑趋势或购房者自身等因素出现，其潜在的金融风险就会显现。因此，讨论和分析房地产个贷金融业务中的风险因素方法，防范可能出现的各种风险，是摆在我们面前亟待解决的一个重要课题。

二、我国房地产个贷金融的风险现状

房地产个贷金融业务即个人住房贷款是指借款人以自己或第三人所购或其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。我国的房地产个贷金融业务起步于是20世纪90年代，经过了多年的发展，个人购房已成为社会发展的主要潮流。

自从1995年中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》，允许四大国有商业银行办理个人住房消费信贷业务以来，近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。房地产市场过热现象加剧了金融机构房地产信 贷的风险。数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。可是发展的同时问题也存在着。近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为"金边债券"的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。近几年的中国，经历了房价涨幅的高峰，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。如果缺乏风险意识，个人房贷风险的到来将给经济发展造成极大的负面影响。

三、房地产个贷金融的风险成因

1.房地产个贷的特点及风险特征

房地产个贷，亦称个人住房贷款指贷款人向借款人发放的购买自用普通住房的贷款，区别于企业经营性贷款，具有贷款对象特殊、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款贷款期限较长、偿还方式特殊等特点，因此个人住房贷款风险也呈现出分散性、隐蔽性、和滞后性等特征，在一定程度这种特征会妨碍该项业务的进一步发展，所以很有必要加强对房地产个贷风险隐患的分析研究。

2.房地产个贷的风险隐患分析

房地产个贷存在的风险包括系统风险和非系统风险。这些潜在的风险都给银行在收回贷款本息时添加了很大的不确定因素，乃至带来严重的损失。

（1）房地产个贷系统风险：是指由于某种全局性的共同因素的影响，使所有个人住房贷款业务遭受损失的可能性。系统风险包括政策风险、利率风险、法律风险、通货膨胀风险等。此类风险相对不可控，无法通过购买保险的方式进行风险规避，需要靠新的金融创新工具来解决。

①政策风险：指国家相关政策调整变化给贷款带来风险的可能性。由于相关政策调整使整个市场发生变化，进一步影响到房地产行业的发展，使关联的房贷业务出现较大的风险。

②利率风险：指由于市场利率变动的不确定性导致商业银行的净利息收入与预期值偏差的可能性。

③法律风险：指交易合同无法受到法律保护而导致损失的可能性。目前而言法律风险是中国住房信贷的突出和普遍风险。如受法律制度等大因素所限，在借款人出现无法偿还抵押贷款情况时， 对抵押房产的处置会因为司法等方面的制约，导致无法执行而遭受损失。

④通货膨胀风险：是由于物价上涨，货币贬值而使投资者遭受损失的可能性。通货膨胀对固定收益的优秀投资影响很大，投资者的实际 购买力下降，还要承受资本价值降低的损失。

（2）房地产个贷非系统性风险：是指只对单笔或部分个人住房贷款业务造成损失的可能性，包括信用风险、开发商经营风险、操作风险、流动性风险 、抵押物风险等。非系统风险是相对可控的，是由某一市场局部因素所引发的，与整个大市场没有关联的，可以通过购买保险等方式来规避。

①信用风险：亦称违约风险，指的是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还个贷本息，从而造成银行信贷资金无法回收的可能性。应该说信用风险是个贷风险中最基本最直接的风险，首先信用风险具有综合性，是其他各种风险最终体现形式。 其次，信用风险具有积累性，其传递性会引起总风险增大。另外，信用风险还具用隐蔽性和突发性。跟美国等发达国家相比，目前我国个人信用制度还很不健全， 对个人的信用评估也无法有效进行。由于银行与客户及银行与银行之间的信息不对称， 导致银行较难把握借款人的还贷能力。房地产个贷最长达几十年，银行对借款人未来的经济状况很难全部掌握清楚，因此产生信用风险的原因是多方面的，既有主观的，也有客观的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。

②开发商经营风险：指的是由于开发商原因导致所开发经营的项目出现状况引发按揭贷款出现风险的情况，一是所选择的房地产开发项目本身存在严重问题， 包括规划报建手续不完整等， 容易造成购房纠纷，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目开发动工前没有作好充分市场调查， 项目定位不明确导致该项目没有销售潜力，市场前途黯淡；三是开发商自有经营资金不足，或者开发商本身没有开发经验，管理人员素质不高，管理运营上出现问题。上述情况都有可能造成楼盘项目能按约定准时将楼房交付使用，个人住房按揭贷款业务就面临成为呆坏帐的可能。

③操作性风险：是指银行在处理个人住房贷款业务时由于决策不当或人为操作失误造成贷款损失的可能性，是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。与个人住房贷款业务突飞猛进不相适应的是银行的内控机制还不完善、风险控制能力不足等情形，这直接导致银行操作风险上升。此外在操作性风险中还包含道德风险，主要包括：银行从业人员发放人情贷款或为关系人贷款甚至内外勾结违规放款、合谋骗取银行贷款等。

④流动性风险：是指金融机构无力为负债的减少或资产的增加提供融资，在流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得 足够的资金，引起自身信用的不稳定，从而形成的风险。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。由于流动性风险的存在，使得银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，商业银行资金短缺的压力驱之不去，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

⑤抵押物风险：抵押物风险是指在借款人违约后，银行无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。在实际操作过程中， 以房屋产权作为贷款抵押会因为某些情形导致风险出现，一是抵押物法律产权不清晰，或者发现存在产权纠纷的问题，无法确定抵押物的归属 ；二是抵押物价值失真，实际价值往往远低于房产权的评估价值，使得银行在实现抵押权时无法完全收回债权；三是抵押物的处置难，抵押物的住房存在难以变现的风险。 由于不可预期的因素存在，抵押住房本身也可能存在风险，如可能因各种灾害或者因周边经济、交通环境、城市规划等因素的变化而贬值，使贷款银行债权利益受损。

⑥档案管理风险。个人住房贷款业务的档案包括借款人的基本材料、催讨记录、收回凭证等等重要信息，其保管工作繁琐但相当重要，由于借款周期相对较长， 银行经办人员及相关领导肯定会产生变动，一定要防范因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，做好相关交接工作，防止个人住房贷款业务档案的失真、失实，避免出现银行的贷款由于档案丢失所带来的极大风险。

四、房地产个贷金融风险的防范

通过以上的分析可以看出，房地产个贷业务存在的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素特别是非系统风险相对可控的，可以通过完善内控制度建设、加强信贷管理工作防范来进一步防范的。加强防范房地产个贷风险可以采取如下措施：

1.建立和完善个人住房信用制度。个人信用制度是指为掌握个人资信，约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。只有建立起公开、 透明的个人信用制度，才能在商业银行、 开发商和购房者之间形成互惠、 互利、 互相制约的机制，才能有效地防范风险。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面，个人信用体系的建立能引起大家重视自身资信状况，能使违约者及时曝光，降低个人住房抵押贷款风险。 采取的具体措施有包括建立个人信用档案制度、建立多层次个人信用调查与评估制度、建立和扩展个人基本账户制度、建立个人信用信息调查和资源共享系统、建立个人信用监控体系等等。

2.加强贷款前期调查。指的是针对开放商的项目风险进行评估，要重视个人住房贷款的前期调查工作，通过调查分析选定看好的项目放款，以有效避免后期出现的项目选择风险、销售价格不实风险、资本价值风险等等。个人住房贷款前期调查评估工作主要有：⑴贷款项目评估；⑵对期房价格进行市场评估，确定合理的贷款成数。

3.要加快建章立制，建立长效内控机制，对现行不相适应容易出现风险点的经营管理体制进行相应的改革。同时要通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律相关法律制度，确保个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上实现完备、简明， 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.加强个贷业务档案的管理。要加强宣传，对加强个贷档案管理一起足够的重视。要专人负责管理个贷业务档案，同时实现纸质材料原件和电子文档的双重管理，完善内部监督和牵制，以确保业务档案真实性和安全性。

5.完善住房贷款担保制度。应制定和完善相关的住房贷款担保制度包括财产保险制度，以确保抵押贷款在遇到风险时能够得到补偿，以分担和转移个贷风险。进行担保方式的创新，包括建立政府支持的国家专业担保公司，以国家信用作为担保的支撑力量，同时降低门槛支持社会力量成立典当担保公司，其中成立专业的住房抵押贷款担保公司尤为必要。

6.加快房地产个贷金融产品证券化速度。住房抵押贷款证券化，可以整合社会上的游资，从而解决了个贷资金的流动性风险，保证了银行的经营资金安全。同时还解决了贷款银行资金不足的问题，使个人住房货款的潜力得以释放，创新投资品种从而增强了房地产金融市场的活力，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

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关键词:房地产金融风险分类防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的

世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上我们探讨了一些防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版