土地规划行业分析精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地规划行业分析，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：土地储备 土地规划 土地整理

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02

1 我国的土地储备机制

城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。

土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。

土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。

1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—— 上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30 日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。

经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。

2 土地储备的收购、整理实践模式

（图1）

2.1 以市场为导向的土地收购、整理

广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。

广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。

广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。

但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。

2.2 以开发商为导向的土地收购、整理

土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。

2.3 以土地规划为导向的土地收购、整理

土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。

3 用地规划管理

3.1 行政管理体制现状

由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。

城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。

3.2 城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状

城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。

城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。

3.3 城市用地规划管理存在的问题

随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。

在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。

随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。

如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。

参考文献

[1]周伟林，严冀，等.城市经济学[M].中国建筑工业出版社，2003.

篇2

【关键词】特土地整理；规划；信息化；软件

【中图分类号】F301.22

【文献标识码】A

【文章编号】1672—5158（2012）10-0035-01

由于各技术设计单位对软件的掌握程度不同，所以在软件选择上也不尽统一，就目前土地整治规划项目而言，各单位运用的软件主要有MAPGIS、CASS及CAD等。由于各软件功能特点不同，优缺点各异。故使用过程中总有不便之处。作者通过对各制图软件的特点进行深刻的比较和分析，并结合自身规划设计和软件的应用经验，分析各软件的优缺点，从而使软件的功能最大化的发挥，使计算机制图在我们实际工作中真正实现省时、高效、便捷的目标。

1　MapGIs软件的应用

随着信息化进程的不断推进，土地规划的一系列应用软件应运而生，MapGIS是由中国地质大学自主研发的图件绘制软件。近年来，在土地规划整理项目过程中，得到了广泛使用。

1.1　MapGIS软件的优点

在土地整治中应用MapGIS进行规划设计，常用的功能使用分为两个方面，一方面为对点、线、面等图元的处理，另一方面为对规划设计的路、沟、渠、管道、桥梁等工程的布置。

在做图的过程中，我们可以直接对路沟渠、桥梁等其他建设内容属性赋值。完整的属性可以全面，准确的完成整个工程建设内容标注、工程量统计等方面的工作，使我们在数据应用及图件修改方面都会更加便捷。另外有属性的图元，便于我们在设计完成之后直接进行项目的预算编制，甚至可以快速的进行项目区标段的划分。这无疑会大大缩短工作时间，节约人力物力。而赋值属性的图件，内容丰富，可以使项目设计达到更加理想的效果。MapGIS的输出系统也同样完善，最终成图文件也可以以多种格式输出。

1.2　MapGIS软件的缺点

虽然MapGIS在土地整理规划中应用较为广泛，有着众多的优越性，但在实际使用中还存在不少局限。譬如：曲线绘制中，系统无法自动圆滑曲线，必须人为的不断放大进行加点调整，效率较低；文本编辑时，只能按字符串逐一进行编辑、非常机械；与其他软件的衔接较差，尤其是有赋值属性的图件，在转入其他软件进行二次编辑的时候，属性库无法全部转入。给实际工作带来很多不便。

2　CASS软件的应用

南方CASS是南方测绘仪器公司基于AutoCAD技术平台开发研制的新一代数字制图软件，目前在国内得到广泛使用。其特点是功能强大，操作简易，且能与GIS软件进行数据无缝对接，近年来被广泛应用于土地开发项目的规划设计中。作者结合自身参与的相关项目，探讨了南方CASS软件在土地开发项目规划设计中的应用。

2.1　CASS软件的优点

南方CASS成图系统是数字化测绘数据采集系统，广泛应用于地形、地籍成图、工程测量、空间数据建库等领域。同时该软件打通了数字化成图系统与GIS的接口，是信息产业部门认可并普遍使用的通用软件，可实现地形、地物数据自动输入、处理、分析、显示、输出。

在土地开发规划设计的过程中，需绘制大量的地形图、土地利用现状图、工程设计图等图件及进行相应地类面积、土方量等计算。CASS提供了强大的数据采集与图形处理功能，其数字化成图的技术途径主要包括数据的采集、编辑和输出三个环节。其主要优点：1、可同时进行数幅图形的编辑、图形间可相互复制实体，可以统一删除在复制过程中产生的重复图元；2、图形有属性赋值，不同比例尺均可在图上任意缩放；3、所有图形均以文本格式存放，可转入任何GIS软件中使用。4、图形包含骨架线，可轻松编辑、修改复杂地物。CASS软件无疑在成图效率及与GIS的对接方面取得了突破性的进展。

2.2　CASS软件的缺点

CASS软件在规划工程设计中为技术人员提供了极大的便利，大大缩短了工作时间。但在使用过程中仍有一定不足之处，主要有：1、散点编码难查，若工作人员遗漏某个点编码，在查询时，就得将全部点编码展入，如果点位距离较近的话极易混淆。2、方向注记不能一次成功，都要先注再旋转。3、使用重生成功能的时候，围墙等有辅助线的极易出错。4、符号库不完整，线形不够美观。

3　AIJTOCAD软件的应用

AutoCAD是美国Autodesk公司首次于1982年生产的自动计算机辅助设计软件，用于二维绘图、详细绘制、设计文档和基本三维设计。现已经成为国际上广为流行的绘图工具。在土地规划项目实施中，CAD主要作为一种辅助作图软件存在，主要的使用在与MAPGIS及CASS的互补方面。

3.1　AUTOCAD软件的优点

AutoCAD具有良好的用户界面，通过交互菜单或命令行方式便可以进行各种操作。它的多文档设计环境，让操作更加简单方便，并且可以在不断实践的过程中更好地掌握它的各种应用和开发技巧，从而不断提高工作效率。AutoCAD具有广泛的适应性，它可以在各种操作系统支持的微型计算机和工作站上运行。其优点主要表现在：1、劳动强度降低，图面清洁；2、设计工作的高效及设计成果的重复利用；3、精度提高；4、资料保管方便；5、CAD的高度智能化大大减少技术员的工作量。6、可以实现与MapGIS或者CASS软件的自由转换。

3.2　AUTOCAD软件的缺点

CAD软件做为设计制图软件，其功能齐全，面向众多行业服务。故缺乏专业针对性，在土地工程规划中，如果只使用CAD，无疑会因为缺少常用的点元或者线元，而造成工作时间的增加。

4　总结

综述以上软件，在土地整理规划工作中各有利弊，各制图软件在给技术人员带来了极大便利的同时也带来了许多负面效应。可以说，有这些软件的使用，使得我们技术人员的工作效率大大提高，且工作成果更为显著。在工作中，我们必须熟练掌握各软件的操作方法，且熟知软件功能，选择最恰当的方法开展工作，如此，才能最大限度的发挥软件的作用，真正实现图件信息化。

参考文献

[1]　王聃同，袁春，周伟，等.基于MapgGis的基本农田信息提取方法研究[J].安徽农业科学，2010，38（3）：1596.-1597

[2]　张里程，王成海.利用全站仪、CASS测绘数字地形图[J].煤炭科技，2005（1）：34-36

[3]　田茂强，杨宝佳，方广贺，等.土地开发整理前期地形测绘调研分析[J].安徽农业科学，2011，39（27）：16946-16947

[4]　望勇，朱海勇，陈宜金，等.基于MapGIS和AutoCAD的土地整理现状图设计[J].测绘通报，2011（9）：59-61

篇3

一、土地自然供给

土地的自然供给是指土地以其自然存在的状况，供给人类利用，以满足人们生产、生活所需要的各种土地总量，即土地总供给。一个地区土地总供给的多少，取决于这个地区的国土自有面积，在土地市场交易的过程中，不论价格的涨落，土地总供给量是不变的，因而土地的自然供给缺乏弹性。广州市土地总面积7287平方公里，2006年，按照国土资源部新土地利用分类标准，全市已利用土地6746.18平方公里，其中建设用地134562.8公顷，占全市土地总面积的18.47％；农用地540055公顷，占全市土地总面积的74.12％；未利用地共54037公顷，占全市土地总面积的7.42％。

二、技术进步

科学技术对土地资源领域的作用是不言而喻的，对土地资源的管理也有其特殊的作用。在推进土地资源节约利用和循环经济发展过程中，要大力加强科学技术支撑体系建设。例如，对危房的改造以及旧房的翻新等，没有科学技术上的突破，就不可能变废为宝，就不可能发展循环经济。广州市作为全国经济、科技较发达的大都市，更应该以科技进步带动土地集约利用，本文认为，广州市要想实现土地的节约利用就必须要加强土地资源循环经济有关通用技术、基础科学理论方面的研究；必须要加强土地资源循环经济关键技术的研究，同时对于企业层面开展的相关技术研究要给予技术支持、财政支持和政策支持；必须要使土地市场“在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作和竞争，拓展经济发展空间，全面提高对外开放水平”；通过市场力量，提高广州市土地资源配置的效率，通过营造一个“稳定、公平、安全”的城市土地市场环境，吸引国际经济资源，实现“地尽其利，地利共享”的目标。

广州市以电子计算机业高速发展而文明全国，网络覆盖率远高于全国平均水平，广州市应利用好这个优势，及时向开发商提供土地市场的信息和动态，加强土地市场的分析和预测，国土部门应认真做好土地招标、拍卖信息工作，定时、定期在确定的新闻媒体上土地供应信息，提供拍卖地块的面积、地点、规划技术条件等基本情况以及有关土地招标拍卖政策。条件具备时，实施土地市场“网上工程”，通过国际互联网来土地供应信息，推出介绍土地产品，开展网上交易。此外，还要学习借鉴发达国家的经验，有效促进土地市场持续健康发展。

三、社会需求

近几年是什么原因导致广州市土地价格的上涨呢？一般来说，影响土地价格的因素主要有:1.供需因素，供给与需求是影响房地产价格的直接因素，也是形成土地价格的两个最终因素，如果供给一定，需求增加则价格上涨需求减少价格下跌；需求一定，供给增加则价格下跌供给减少则价格上涨;2.物理因素，主要指反映土地自身的自然物理性状的因素，如位置、地质、地形、通风、采光等（尤其是经济土地更加受地理位置的影响）;3.人口因素，主要指人口数量、人口素质和家庭规模，人口密度高的地区对土地的需求相应增加，家庭规模的大小，直接影响居住的单位数与面积数;4.政策因素，主要指制度、法规及行政措施等;5.经济因素，主要指经济发展状况、物价水平、财政收入、居民收入与支出、银行利率等;6.消费者偏好，主要指人们的喜好、趣味、时尚风气及讲究等;7.社会因素，主要指社会安定状况、社会治安状况等;8.环境因素，主要指噪声、空气污染及绿化等。然而，影响土地价格最重要的因素还是土地市场供需因素，经济学基本原理告诉我们，当供不应求时，市场价格会上升，从而导致供给量增加，需求量减少；当供过于求时，市场价格下降，从而导致供给量减少而需求增加，市场价格最终是由需求和供给两种相反的力量共同作用的结果，经济学原理同样适用于土地价格的分析。

土地价格既有一般商品特点，其价格随着供求关系的变化由市场竞争形成，又有特殊性，城市土地供给是有限的，特别是土地利用周期相对较长，这就导致了在短期内土地供给弹性较小，供给曲线近于与横轴垂直，土地价格主要是由社会需求决定的。

四、土地规划

规划理论对城市土地经营及政府的宏观调控具有指导和规范作用，城市规划具有法律效力，政府在经营城市土地过程中可以利用城市规划这个工具，实施城市经营。城市总体规划和分区规划确定了城市土地利用的功能、性质、强度、结构、布局和发展方向，对土地价格会产生重要影响，是经营城市土地的重要依据和手段。合理的土地规划可以提高土地的利用效率，促进土地集约利用，对于广州这样土地资源供需紧张的城市来说，严格按照土地规划行事实质就是增加土地供给。

控制性详细规划和法定图则主要是确定每一宗地利用的性质、利用方向、建筑高度和密度、容积率、绿化率和配套设施等环境协调指标，是土地利用和土地管理的重要依据。

五、土地政策

目前，我国使用土地政策的主要手段是城市政府垄断土地以及土地市场的供应。其具体措施主要集中在三个方面：一是土地结构的调整和优化，对于不符合国家产业政策和行业最低准入标准的建设项目停止供地，对于限制性项目提高供地标准和条件，并根据经济发展需要，动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录，合理发展城市；二是对建设用地实施总量控制，在不影响经济发展的前提下控制土地的供应；三是对不同区域土地供应的调控，引导产业合理布局和协调发展。实施这三方面措施的目的是通过停止或限制性的土地供给抑制固定资产投资的增长速度。

实际由经济学原理可知，市场上某一种商品的价格是由供给和需求共同决定的，只有在供给和需求达到均衡时，市场价格才能稳定在均衡价格，这时候市场就出清了。当前的土地政策和土地储备制度虽然把紧了土地供应的源头，但却只是片面的强调了对土地供应的紧缩，没有对土地需求和供给的关系进行深入的分析和研究，缺乏针对土地需求和供给关系而制定的土地政策和措施，土地需求没有得到满足，对房地产市场的调控无法达到预期目标，房价上涨是可以理解的。怎样才能促进土地市场进而促进房地产市场更健康的发展、将房价控制在一个比较合适的增长幅度，本文认为应该着重分析一下对土地的需求和供给的关系，只有掌握了土地需求和供给的规律，据此而制定合理的土地政策，才能达到国家的宏观调控目的。

六、集约利用土地

篇4

关键词：城市规划；问题；措施

中图分类号： TU98 文献标识码： A

1、城市规划的意义

城市规划（Urban Planning）研究城市的合理布局和综合安排及城市的未来发展、城市各项工程建设的综合部署，是城市管理的重要组成部分，也是城市建设和管理的依据，其由国家最高权力机关，通过法律的形式，把城市规划的制定、目的、任务、方针、原则和各项工作要求加以规范化、使之成为具有高度权威的国家法律，城市规划法是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律，是涉及城市建设和发展全局的一部基本法，它对于我们建设具有中国特色的社会主义现代化城市，不断改善城市的投资环境和劳动、生活环境，具有重大的指导意义，城市规划是为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标而制定的，它是城市建设的“龙头”，规划、建设、管理好城市，是城市政府的主要职责，为此，必须牢固地树立城市规划法律意识，严格依照《城乡规划法》进行规划建设管理城市。

2、城市规划所遇到的问题

2.1、城市规划缺乏公众参与

目前，在我国的城市规划中缺乏公众参与，笔者经过分析研究，将其概括为以下两个方面：一方面，在城市规划中没有真正意义上的公众参与。相关行业的专家的参与并不是真正意义上的公众参与，因为他们不是社会各方利益的代表。因此，在城市规划中并没有真正意义上的公众参与。另一方面，公众的参与权在法律制度中没有得到体现。当前，我国的城市规划法规实质上是一种偏重于行政管理的法律模式，只是对规划的制定和实施作出了原则的规定，而公众的参与权在法律制度中没有得到体现。

2.2、在进行城市规划时缺乏对于城市土地合理开发利用的观念

土地利用尚不够科学。当前，我国城市规划的土地利用存在着不科学、不合理的现象。笔者经过分析研究，将其概括为以下两个方面：其一，土地利用浪费情况严重，大量农田耕地被占用。其二，城市土地规划不规范，为谋求经济效益投机房地产开发，导致土地资源稀缺，不利于城市经济的协调发展。

2.3、环境污染问题较为严重

由于在城市规划之时，没有注重城市的环境规划，导致了一系列环境问题的出现，造成了城市环境的污染和破坏。这些环境问题严重影响了居民的正常生活和生产。我国城市发展中所面临的诸多环境问题概括为以下几个方面：其一，从城市空气质量方面来看，城市空气污染严重，大气质量严重恶化。近年来，我国城市工业和交通运输业发展迅速，工业生产需耗费大量的资源，这些工业生产将粉尘、臭氧等物质排入大气层，使大气质量严重恶化。其二，从城市的水体质量方面来看，我国城市的水体污染严重。随着我国城市工业的快速发展，以及人口的高速增长，使城市每天都会产生大量的污水，导致水体质量受到很大程度的破坏，污染极其严重；其三，从城市的固体废物来看，我国城市的固体废物泛滥成灾。这些年，我国城市经济发展迅速，人们的生活和生产产生了大量的固体废物，造成了环境污染。

3、对于城市规划所遇到的问题的解决措施

3.1、进一步完善法律制度，使公众真正参与到城市规划中来

要解决好我国城市规划中面临的问题，就需要进一步完善法律制度，使公众真正参与到城市规划中来。为此，需要做好以下两个方面的工作：一方面，在城市规划过程中要确立公民听证制度。正确掌握公众参与的方法与尺度，防止把公众参与扩大为公众直接决策。城市规划过程中多创造公众参与机会并形成制度。强调公众参与、强化社会公众的规划参与意识，对制定和实施城市规划至关重要。为此，要合理制定城市规划编制，依法审批城市规划，加快城市规划的编制，完善城市规划体系，依法履行审查、审批程序，使规划管理做到有法可依，减少领导决策的随意性。另一方面，在城市规划过程中的要设立政府信息公开制度。设立城市规划的政府信息公开制度，就是要从制度上保障公民的对政府城市规划行为全过程的知情权，打破政府公民信息不对称的现状。在城市规划批准之后要向社会公布规划成果，采用公开展示、公众媒体、社区公告、手册与资料备查等多种形式使广大群众了解城市规划，认同城市规划。

3.2、城市规划要根据自身的特点进行科学合理的规划

城市建设是个系统工程，是要把系统性的理念和方法贯穿到每个阶段中去，打破传统专业狭窄分工带来的问题，把一个城市的规划、投融资设计、工程设计等过去看起来很专业的问题，再一次提升到解决问题的高度来看待专业性，站在系统优化和可实施的角度看待专业性，抛弃传统专家学者狭义的专业性观念，让城市这个系统工程问题从规划设计阶段开始，符合新型城镇化的要求进行规划设计。其次，城市规划要合理利用土地资源，在城市地面空间严重匮乏的情况下可依据每个城市特有的地理环境、历史文化和建设条件，向上发展，实现城市规划的集约化发展，且要尊重、研究、发扬城市自身的特点，因地制宜、扬长避短，从一个或几个侧面，利用优势，展现特色，从而制定实际的、具有特色的生态城市建设方案。

3.3、用绿化建设大力改善城市人居环境

加强城市绿化建设，是城市生态环境建设的基础性工作。要采取有效措施，增加城市中心区的绿地面积，提高城市绿化水平。要制定城市绿地系统规划，严格划定绿化用地面积，科学安排绿化布局，加强城市绿化隔离带建设，形成乔、灌、花、草相结合，点、线、面、环相衔接的绿地系统。推进城市绿化建设，必须尊重客观规律，从当地实际情况出发，宜树则。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。城市规划的顺利实施，有赖于科学、合法、合理的规划管理。城市规划管理是一项系统工程，需要动态跟踪，发现问题，及时分析总结，找出解决策略，唯有如此才能妥善解决好我国城市建设中出现的若干问题。

3.4、加强规划队伍的自身建设，努力提高从业人员整体素质

要解决好我国城市规划中面临的问题，就需要加强规划队伍的自身建设，努力提高从业人员的职业道德和整体素质。为此，需要做好以下两个方面的工作：一方面要提高城市规划队伍的业务和行政水平，随着注册规划师制度的推行，对于大中城市规划行政主管部门主要领导和特大城市的城市规划行政主管部门中层以上领导，应将取得注册规划师资格作为其任职资格的重要组成部分。另一方面，应加强规划从业人员的继续教育工作，需要逐步建立制度化的机制，通过短期培训、专题交流等多种方式，更新城市规划知识，提高相关技能，全面系统地学习城乡规划理论和知识，增强城市规划意识，提高领导工作水平。

4、结束语

城市规划是城市的发展计划，也是城市建设发展的蓝图和管理城市的依据。城市规划是一项科学性、应用性和综合性很强的工作，城市规划工作意义重大，而且刻不容缓。因而在当前形势之下，我们要充分认识到城市规划工作的重要性，树立和构筑面向当代的城市规划哲学和理念，根据当地的实际情况进行城市规划设计，进行科学的城市规划，完美呈现城市规划态势，以实现我国城市的健康持续发展。

参考文献：

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关键词： 城市； 规划； 管理； 问题； 方法

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2013）04-0051-01

四平市城市规划就是通过最有效地利用各种资源条件，来满足这座英雄名城可持续发展的需要。良好的规划必须辅助以有效的管理，才能真正发挥一系列整体作用。因规划意识、管理权限、规划经费、操作程序等诸方面因素所限，我市规划设计和管理承受巨大压力，从职能和作用方面，就四平市城市规划来看，对存在的问题和以后的发展方向浅谈如下。

一、现阶段四平市城市规划面临的问题

四平市城市规划起步较晚，意识淡薄。规划因为我市非农业人口迅速增加而不断调整。为扩大四平市城市人口规模、规划规模、建筑规模，增强我市能力，我市政府采取了一系列措施，并提出“一核三带”为主题的发展城市建设新目标，刺激我市人口快速增长，从而使我市人口增加，城区规模迅速扩大，一边规划一边建设、一边建设一边规划。在规划实施过程中，对我市规划的作用认识不足，现已出现恶性循环，城市化意识较差。

1.远性。一是我市基础设施规划落后于经济增长的需求。二是生态环境规划不能满足社会发展的需求。三是科学管理体制不顺，建筑队伍素质不高。四平市城市规划管理部门的权力有限，以有限的职能不可能去调整、理顺我市的不合理建设。规划人才匮乏，管理人才的质量、数量和知识结构不尽合理，已出现各种资源不合理布局。素质偏低的现象一直存在，在很大程度上阻碍了我市规划及管理水平的提高。

2.做好土地利用规划修编工作。我国目前正在进行全国范围的第二次土地调查工作已全面结束，只有局部进行小范围的调整。其数据成果能为土地利用规划的修编提供及时、准确的基础数据，把这两项工作紧密的结合起来可以修正规定规划时存在的错误。

3.规划必须加强引导和调控。应做好老市区建筑高度控制规划，分区分类，区别对待。在老市区历史文化风貌区和保护建筑周围，禁止建造高层建筑；在历史街区周围和中心城区以建造多层住宅和小高层（12层以下）住宅为主，原则上不再建高层住宅；对某些有条件建高层建筑的地块，必须先做好日照环境可行性分析，并由政府收取一定费用来平衡其他旧区地块的开发成本。

4.在我市城市建设中，应依据城市规划建设方案总要求，加强对城市空间布局和建筑物外部色彩的研究，注重高品位的总体建筑形态设计，在保持建筑单体美的基础上，形成区域的总体美与和谐美，形成城市特有的风貌。

5.合理制定我市规划编制，依法审批城市规划。继续加快城市规划的编制，进一步深化、细化各专业规划的同时，研究制定分区规划和控制性详细规划，完善城市规划体系，依法履行审查、审批程序，使规划管理做到有法可依，减少领导决策的随意性。

6.规划科学性不强，缺乏长期有效的分区规划，使我市功能布局、资源配置、用地平衡等都处在模糊的状态。目前四平市城市公建项目的报建审批，不是在分区规划所确立的区域内建设，而是以建设单位自行协商的地点进行平面规划，形成了本末倒置的规划行为，其后果致使我市公共设施服务半径小、布局不均匀、服务功能少发展不平衡。另一方面，四平市又缺乏设计长远、特色鲜明、论证严密、理论性强的各项专业规划，对从长远出发没有考虑到位，只看眼前，不看长远。

7.地方特色设计不鲜明，综合功能配套不完善。部分设计建设不是综合本地区的人文、地理、历史、景物等实际来搞规划，而是贪图大、求洋气、舍近求远、搞大而空的规划。不是结合自己的经济能力、生态环境等实力和功能来搞规划。

8.对于规划设计、管理资金落实不到位，在取消规划管理费的收取后，四平政府配套资金及地方财政没有作必要及时的补充，使我市规划的很多工作落实不了。

二、对于四平城市规划存在的问题，必须引起足够重视并加以解决

我市规划的现状是随着政治经济体制的改革而呈现不同的历史阶段，也起着不同历史时期的作用，在计划经济体制向市场经济体制转轨的过程中，中央政府向地方政府下放财权和物权及管理权，让地方政府有后劲产生巨大的发展动力。随着我国经济突飞猛进的发展，我市规划中存在的问题大量的显现出来。

1.首先要解决“政企分离”的问题，这样才能使四平市规划设计走向市场，深化人事制度的改革。方法就是走企业改革的成功经验，全员解聘，重新竞争上岗，完善社会保障体系，这样才能使四平城市规划走出困境。

2.现我市制定规划所采用基础数据是地籍部门根据1990年全国第一次土地调查的现状图逐年变更的所形成的土地利用现状图。但全国第二次土地调查部门受技术、资金、人员的限制不能将已发生的使用性质发生变化的土地进行地类变更，导致土地利用现状图现实不能准确反映本地区的土地利用现状，降低以此为基础数据制定的土地利用规划的可行性。

3.要解决好四平市规划定位问题。我市规划要充分体现地理、人文和生态环境。充分考虑人文历史资源和我市自然景观的优势，依据山、水、园、林的实际，做到现代化气息和文化特色相结合，人文景观和自然景观相呼应，弹性型、多方案规划，具有科学性、指导性、超前性，准确把握好地域内的建设脉搏，根据自己的历史文化、地理风貌、人文景观，从优势、特色等方面来搞好我市城市定位的大方向。

4.用经营理念搞好土地规划。国有土地是城市规划和建设之源，四平市城市必须建立由市政府垄断国有市场的机制，土地利用规划与我市总规划相衔接，从源头上治理规划管理失控问题。一是要建立城乡统一的规划体系。二要形成部门齐抓共管的局面。三要找准规划实施的突破口。

5.完善规划决策机制。通过成立规划委员会、规划专家咨询委员会、规划协会等组织，构建科学化规划管理体系，不断提升我市整体的生活品质和竞争力，进一步提高政府综合科学决策水平，创新规划理念，加强对规划建设的领导，发挥强有力的组织协调作用，统筹空间资源，完善功能布局，有效决策各项建设，推进经济与社会资源配置的匹配化。从而保证我市总体规划的有序实施，充分体现全面发展，协调发展和可持续发展要求，科学指导我市经济、社会和建设的可持续发展，加强规划指导，依法行政、严格实施、规范审批、健全和完善规划管理体制。实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

6.发展中介服务市场，发挥规划行业协会的服务、代表、自律和协调职能。明确协会没有政府职能，其工作重心是提高服务意识，提升服务功能，全方位地向周边区域及国内推介规划信息，成为协会与会员交流、沟通的载体，成为反映规划动态的窗口和咨询服务平台，为规划决策和开发建设服务；其次，加强人员培训，制定行业内部技术的标准、资质分类、行业资格准入标准及专业培训；开展行业间的合作与交流，沟通信息，组织专题研讨，开展规划设计、成果创优活动。