农村土地流转规划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇农村土地流转规划，期待它们能激发您的灵感。

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[关键词] 农村 土地流转 措施

[中图分类号] F301.2 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2013）10-0026-01

当前，我国农村正在发生深刻的变革，已进入了加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻。集约经营和规模经营是现代农业的重要特征，统筹规划，合理布局加快农村经济发展。

一、 推进土地流转和规划建设

1.加强领导，统一认识

我们把推进农村土地承包经营权流转和规模经营作为贯彻落实科学发展观，统筹城乡发展，优化资源要素配置，转变农业发展方式，促进现代农业发展和社会主义新农村建设的一项重要工作来抓，列入农业农村工作的重要议事日程。通过开展专题调研、召开专题会议、出台工作意见，加大相关法律法规和先进典型的宣传力度，组织引导农民在自愿、民主的基础上发展农村专业全作社，并且做好住房与农业发展的规划，为这项工作提供强有力的指导保证。

2.明确政策，大力扶持

近年来，为顺应现代农业建设的需要，全县各级党委、政府都出台了一系列推进土地承包经营权流转和规模经营的政策措施，并不断加以完善。

3.培育主体，创新形式

我们采取了多种措施，大力引导和支持农村种养大户、大中专院校毕业生、农业龙头企业、农民专业合作社等组织或个人受让农户流转的土地，建立农产品基地，开展规模经营。

4.健全机制，强化服务

一是健全土地流转农户的社会保障机制。我县已基本建立以养老保险、医疗保险为重点、覆盖城乡居民的多层次的社会保障体系和就业促进体系，实现了制度全覆盖，并对全部承包土地剩余期限内的经营权委托镇、村土地流转服务组织流转的农户，有县政府给予一定的养老保险补助。二是建立土地承包经营权流转价格指导机制。根据不同产业不同片区提出土地承包经营权流转的指导价格，通过招投标、公开协商等方式确定某一地块的土地流转价格，确保同一区块流转价格基本稳定，避免土地流转秩序的混乱。三是健全土地承包经营权流转服务机制。

二、推进土地流转和土地规划

1.促进了农业产业结构调整，为现代农业区域化布局打下基础。随着我县农村土地承包经营权流转速度的加快，土地规划更加科学，更加合理，并呈现出粮食与经济作物并重的农业产业体系。

2.实现了生产要素的合理配置，为现代农业集约化经营提供了保证。提高了农业的规模化、专业化、市场化程度。

3.提升了农业产业化经营水平，为现代农业组织化建设搭建平台。通过土地经营权流转，我县形成了一大批具有规模特色农产品基地，为农业龙头企业提供了充裕的加工原料。

4.推动了科技兴农战略实施，为现代农业建设提供技术支撑。实践证明，作为规模经营主体的经营农户、农场主、农民专业合作社、农业企业与一般农户相比，更愿意，更有能力接受，也更迫切需要农业新技术、新品种、新设施和新农机，成为实施科技兴农战略、加快现代农业建设的生力军，规模基地也有利于设施化水平提高。

三、进一步推进土地流转和土地规划的对策

我县推进农村土地流转和土地规划工作虽取得了较好的成效，但总体上与我县现代农业发展的要求仍有不少差距，还存在着流转期限偏短、流转手续不够规范、流转信息不够畅通、经营主体经营规模偏小、层次偏低、流转难度不断增大等问题。

1.进一步加强城乡统筹就业促进体系建设。要进一步落实党委、政府已明确的各项促进土地流转农户就业和农村富余劳动力就业的优惠政策，进一步加强城乡统筹培训体系建设，加快农村劳动力转岗就业步伐，为进一步推进土地流转和规模经营创造条件。

2.大力实施新型农民培育工程。鼓励大中专毕业生投身现代农业，有条件的县给予创业经费补助，加大优秀农民进高校培训力度，进一步强化农村实用人才和新型农民的培养，造就更多有文化、懂技术、会经营的新型农民，并把新型农民培育工程列入“转移就业绩效考核”的重要内容之一。

3.进一步优化信贷环境。按照因地制宜、灵活多样的原则，大力拓展规模经营主体融资渠道，全面推广农户信用贷款、联保贷款，探索发展土地承包经营权抵（质）押贷款，扩大农户和农村企业申请贷款担保的财产范围，促进小额贷款公司、村镇银行等小额贷款组织在规范的基础上稳健发展，保障经营主体对金融服务的需求。加快建立政府主导、社会参与、市场运作的农业贷款担保组织。

参考文献

[1]王忠林. 我国农村集体土地流转制度研究[D].中国海洋大学，2011.

[2]杜海燕. 农村土地流转问题与对策研究[D].安徽大学，2010.

[3]郭振宗. 我国农村土地流转缓慢的原因及对策[J]. 时代人[4]杨涛，朱博文. 农村土地流转的效益分析与对策思考[J]. 农业现代化研究，2002，02：106-109.

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关键词:农地规模经营;整村流转;土地流转

一、目前中国农地要求规模化经营的紧迫性

(一)应对农产品激烈竞争,提高农产品国际竞争力的需要

加入WTO后,我国农产品不但要面对国内市场的竞争,而且要应对激烈的国际市场的竞争。然而,我国农产品因规模化程度低,导致生产成本过高,国际竞争力低下,尤其是传统的粮食作物,在国际竞争中处于极其不利的地位。对于我国具有比较优势的水果、蔬菜、花卉等,却由于生产过程中生产技术的低水平、低档次,使其不能转化为强大的竞争优势。因此我们亟待提高农产品的竞争力。但小规模的分散经营形式却阻碍着这一进程,因为它阻碍了农业机械的应用,使得劳动投入不能减少,提高了生产成本,失去了价格竞争优势。只有实现规模化经营规,才能提高机械化的利用率,降低生产成本,从而提高我国农产品的国际竞争力。

(二)规模化经营是实现农业现代化的必经之路

农业发展的根本方向和目标是实现农业现代化,目前我国农村小规模分散的经营方式已不能适应农业现代化发展的要求。在目前体制下,地块过于细碎,不利于机械耕作;再加上农户文化素质低、资金少,新技术、新品种的推广应用都遇到了很大的困难,规模化经营更成了一句空话。可以说,在这种条件下实现农业现代化是几乎不可能的。而从欧美等农业发达国家的经验可以看到,土地规模经营有利于机械化耕作,有利于新技术、新品种的推广,有利于推进农业现代化进程,所以我们必须扩大土地经营规模。

(三)加快农村剩余劳动力的转移、增加农民收入的必然要求

我国人口大部分分布在农村,据资料统计,1997年我国乡村从业人员为49393万人,农村剩余劳动力达1.2亿之多。在下,农村中一方面存在着劳动力闲置的状况,另一方面又由于土地及户籍制度的限制,使得农村中的剩余劳动力得不到合理转移。这样,不但导致大量的劳动力资源浪费,而且与我国构建和谐社会的愿望相悖。而实现土地的规模化经营,既可以合理地引导农村剩余劳动力向城镇以及农村中的工业部门转移,又可以增加农民收入,促进农村经济的增长。

综上所述,无论是国际竞争的需要,还是转移农村剩余劳动力、进一步发展农业的需要,都必须扩大我国土地经营规模。

二、现行我国农地制度中不利于土地规模化经营的因素

(一)农地所有权界定不清

我国农村土地为集体所有,在实践中表现为乡、村和村民小组三级所有的格局,但各自权利和边界不清晰,导致农地所有权权界定不清。这种农地具有多个所有权主体的现象,容易出现多头管理、多方干预的问题。由于没有界定所有权的权限范围,他们可能会对土地随意处置,诸如会为了某些利益而随意挪用农地,会因为人口的变动而对土地进行调整,特别是在土地作为主要生活保障的地方,这种调整更为频繁。农户在对土地做出转让决策时感到不确定,土地转入者也感到不放心。

(二)土地流转中制度不完善和操作不规范

规范和完善的土地流转制度是促进土地流转有效的措施。但是,我国相关部门还没有出台有关农村土地流转的法规和明确具体的政策,也没有制定完善的土地流转制度。这些导致土地流转中主体不明确,地方政府强行干预的现象时有发生。再者,土地流转中缺乏诸如流转期限、土地转入方和转出方的权利和义务等具体内容的规定,致使土地流转随意无序。多数农户在土地流转时只是口头协定,没有签署书面合同,也未到相关部门公证。这种不规范的操作,导致在土地承包利益关系出现矛盾时,难以合理解决,农户的权利难以得到有效的保障,影响了土地正常流转,进而影响规模经营。

(三)农村社会服务和保障体系不健全

土地流转是土地适度规模经营的必经之路,合理、规范的流转过程需要法律、法规的指导服务,然而这方面的服务体系还没有建立。我国农村的社会保障制度仍很不健全,农民基本生活保障的功能实际上是由承包土地来承担的,土地社会保障功能逐渐显化并扩大。因此,只要不是通过征用、“农转非”政策规定和由集体收回承包地等情况,农民在没有一个稳定、长期的非农就业岗位前不会自愿放弃其所承包的土地。而有较稳定的非农工作的农民,因自己的农民身份担心未来政策的多变和从事非农业收入不稳定等原因,为给自己留条后路也不轻易放弃土地承包权。土地的这种社会保障功能必然影响农业规模经营和劳动生产效率的提高。此外,土地保障功能也降低了农业劳动力外出就业的动力,对土地使用权的流转形成制约。

综合以上分析可知,完善和有效地土地流转制度是实现农地规模经营的基础。

三、河南省西万村土地“整村流转”案例

(一)河南省西万村土地流转的现状

西万村是沁阳市最大的行政村,2097户村民,共1.1万人,其中农业人口8600多人,耕地只有2400余亩,属于典型的人多地少的村庄,人地矛盾比较突出。该村土地流转之前,四口之家的户均耕地不到一亩,且地块分散,不利于机械化耕作和规模化种植,投入大、效益低,浪费严重,并且占用了大量劳动力资源,不利于劳动力向第二、三产业转移发展,使得农民收入增长缓慢。

2007年9月该村酝酿将土地承包经营权统一收归集体,分4步进行:第一步,广泛征求广大党员、干部和群众代表的意见。第二步,谨慎拟定方案,并将其印制成册发放到户,进行宣传。第三步,全体村民进行表决,并书面签字。第四步,制定实施方案。根据村民表决通过的《实施意见》,将同意土地承包经营权流转的农户和不同意流转的农户分别进行登记。同意流转的农户,村里按0周岁-7周岁每人每年150斤小麦,8周岁-15周岁每人每年250斤小麦,16周岁-65周岁每人每年300斤小麦和66周岁以上每人每年250斤小麦4个标准,向村民无偿供应粮食。新增人口当年起供应口粮,死亡人口自第二年起取消口粮。对于不同意流转的农户,把村内最好的耕地,按现有人口和原有分地标准,足额分给,但不再享受原来免费“五统一”服务(统一机收小麦、统一秸秆还田、统一犁地、统一耙地、统一灌溉)。同时,为了进一步保障村民生活,村集体给村民每人每年发放80元补贴款,给65岁以上老年人每月再发放30元补贴款。

(二)西万村“整村流转”后土地生产效益大大提高

西万村通过整村土地流转,将全村土地规划为生态林区(3500亩)、林果区(200亩)、观光农业区(300亩)和传统农业区(900亩)4个耕作区,由村集体统一经营,实行企业化承包管理。全村土地集中连片,土地经营权向大户、农业企业集聚,实现了机械化耕作和种植,大大提高了生产效益;流转之后,解放出来的大量人口向第二、三产业转移,使农民收入也增加了。西万村党总支书记董小柱表示,在土地流转整整一年后,西万村发生了很大变化:通过平整荒坡、荒沟,新增土地1150亩;土地流转后,西万村劳动力安心进入第二、三产业,一年新增运输车辆34辆,个体工商户83家,一年来农民人均工资性收入净增2300元;粮食产量大增。小麦总产量比去年增加31万斤,亩产新增100斤。

(三)土地流转中存在问题

我国的土地流转还处在初始阶段,国家在这方面也缺乏明确的法律法规。西万村在土地流转中出现以下问题:在土地流转全过程中,土地的转入、转出、使用,合同签订和履行,档案管理等程序和监管的合法性问题;村委会不是一级法人,不能经营收购土地,必须由国家法定认可的经济组织与农民签订合同问题;流转后释放出的大量剩余劳动力安置和土地利用问题,如何保证流转出基本农田不改作其他用途;集体收入支撑和群众利益长期保障问题,目前,西万村集体收入丰厚,每年集体拿出50万元购买粮食,如果将来村集体收下滑后农民利益如何得到保障?

四、规范土地流转,促进土地规模化经营的对策

(一)完善土地承包经营的流转制度,规范土地使用权的流转行为

各级政府要充分认识土地使用权流转的重要性,制定有效措施,做到规范农地流转程序,健全管理机制,加强登记管理;加强土地流转事后监管,保证土地流转合同中权利及义务的顺利履行。在土地流转中,突出4个规范,即规范流转主体、规范流转合同、规范流转市场、规范流转监管。要求转出方主体必须是农民,转入方主体必须是农民专业合作社、农业公司、种养大户等符合法律规定的经济主体。流转合同必须使用《沁阳市农村土地承包经营权流转合同示范文本》,由农业、国土等部门加强对土地流转的管理,防止改变土地农业用途。在乡镇中心法庭设立农村土地流转纠纷合议庭,负责解决土地流转中的矛盾纠纷。把土地流转纳入乡镇“三资”管理体制,对大宗土地流转实行“四议两公开一备案”。沁阳市委书记史全新接受记者采访时说:“我们采取典型引路、多种形式探索的方法,鼓励条件成熟的村进行土地流转。力促土地承包经营权由自发流转向自觉流转、由分散流转向规模流转、由无序流转向规范流转、由粗放流转向高效流转发展。”

(二)搭建土地流转服务平台,培育市场

土地交易与普通商品交易有很大的区别,其运作程序相对复杂,涉及到多个产权主体的经济利益。这就要求有完善的中介服务机构为之服务。要实现土地高效率、低成本、有秩序流转,需要培育和完善土地流转的市场化服务体系,开展土地评定和评估工作,客观、公正地评估出土地等级和市场价格,为农用地市场流转双方的公平交易和政府加强土地管理提供科学依据,减少价格确定的随意性和不合理性,避免市场交易主体利益受到侵犯。中介组织应建立农村土地流转交易信息网络,通过各种渠道调查、搜集土地流转的供需和市场价格等信息资料,及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料,并加以统计、分析和预测,定期公开,对外公布,接受供求双方咨询,沟通土地资源市场供需双方的相互联系,以提高土地流转的成功率。市场运作和政府的政策保障一方面保证了承包方稳定的土地承包经营权,一方面因为有长期而稳定的土地流转收益,农民进行土地流转的积极性和主动性得以调动。

(三)建立和完善农村社会保障体系

我国农村社会保障体系极不完善,农民对土地的依赖心里非常强。只有逐步建立和完善农村社会保障体系,如养老保险、失业保险等制度,才能逐步淡化和消除农民将土地作为失业和养老保险的心理。除此外,政府还应对土地流转的农民进行免费技能培训,提供就业岗位,增加农民工资性收入;设立土地流转风险资金,规范转入方投资能力、农业生产技术经验,努力使转入方实现效益最大化;对进城入镇的农民,符合条件的全部纳入低保范围,并在就医、子女就学、签订劳动合同和税费征收等方面提供优惠政策,解除农民的后顾之忧。

(四)创新土地流转模式,积极稳妥地推进农业规模经营

创新土地流转模式,因地制宜,发展适合本地区农地流转的模式,促进土地合理流转。大力鼓励管理、资本、技术、土地等要素的拥有者以股份制企业形式投入农业经营,实现资源的优化组合,不断推进农业规模化、企业化经营,提高农业生产效率,增强农业竞争力。使我国农业规模经营走上企业化、公司制的经营道路。

参考文献:

1、林毅夫.制度、技术与中国农业的发展[M].三联书店上海分店,1992.

2、陈俊梁.谈我国农业适度规模经营的实施条件[J].经济问题,2005(4).

3、陈其霆.土地规模化经营与土地流转[J].天水行政学院,2003(2).

4、张秉福.土地适度规模经营:问题与对策[J].现代农业装备,2005.

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关键词土地经营权流转;农村土地;规模化经营;安徽省繁昌;平铺镇

中图分类号 F321.1 文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)11-0302-01

土地向种田大户或农业产业化龙头企业流转,是不断提高农业组织化、科技化、规模化程度,促进农业产业结构调整,增加农民收入的有效途径,是克服农户种田分散、农业规模偏小经营,创新农村土地承包经营制度新机制,从根本上解决“三农”问题的有效手段。繁昌县平铺镇近年来在落实中央、省市有关文件精神,加快农村土地流转,推进土地规模化经营方面开展了大量工作,探索出新的工作方法和思路,也取得了一系列成效。

1基本情况

平铺镇位于繁昌县东南部,距县城约21km,总面积91.6 km2(其中林地3 066.67hm2、耕地2 266.67hm2、水面1 066.67 hm2),辖13个村(居)委会、337个村民组,人口3.16万人(其中农村人口3.03万人)。境内工业企业少,农村外出务工人员多,2008年全镇常年外出农村劳动力7 900多人,农业生产主要依赖妇女和中老年人,多为粗放经营,土地产出效益低,发展现代农业更是无从谈起。

针对这些情况和问题,近年来,平铺镇认真调研、努力探索,积极推进农村土地承包经营权流转工作。目前,全镇通过转包、租赁、互换、代耕等方式,共流转土地面积2 266.67hm2,占土地总面积的35.4%。其中,经营6.67hm2以上的林地规模户有31个,经营面积533.67hm2,占林地总面积的17.4%;经营3.33hm2以上的耕地规模户有27个,经营面积819.94hm2,占耕地总面积的37.3%。受让经营主体遍及全镇13个行政村。

2主要做法

2.1搭建农村土地经营权流转平台

为规范农村土地经营权流转工作,镇政府专门成立了领导组,并设立农村土地经营权流转服务中心,与镇农经站合署办公,在各村委会的配合下,积极为土地流转双方提供政策咨询、信息、洽谈组织,以及合同登记备案、立卷归档等服务。与此同时,加大奖励扶持力度。除上级政策资金扶持外,镇政府在财力困难的情况下,每年仍拿出十几万元,用于奖励和补助在开展农村土地流转工作中,表现突出的村委会、农村专业合作经济组织和土地规模经营户。

2.2鼓励各类经营主体参与农村土地流转

一是鼓励种田能手、养殖能人在农村承包土地。如种田能手吴先云在新塘村集中租赁耕地12.33hm2种植优质稻,全镇类似的种田能人已有8人,共经营土地119.93hm2。二是支持农业技术人员依法承包农村土地。镇农技干部郭昌玉集中承包林地8.53hm2从事林木种植;村农技员吴传华集中租赁耕地14.67hm2种植优质稻,均在当地起到了良好的示范和引导作用。三是吸引平铺镇外出成功人士返乡从事土地规模经营。如马仁村鲍祥根长期在上海做蔬菜配送生意,2008年回乡集中承包32.33hm2耕地,种植时令蔬菜和瓜果,直接供应上海市场。四是鼓励农业产业化龙头企业承包农村土地。平铺镇宏庆米业有限责任公司2008年5月在镇国家土地整理项目区集中流转耕地149.60hm2,作为企业原料基地。五是打破地域界限,允许外地人到平铺镇农村承包土地。先后有南陵人杨继久在新塘村承包耕地9.00hm2,芜湖人何良雨在新牌村和寒塘村集中流转林地57.80hm2。六是支持农民专业合作经济组织参与农村土地流转。平铺镇龙岗西瓜合作社通过集中租赁耕地35.47hm2,种植大棚蔬菜和无籽西瓜,目前无籽西瓜已成为龙岗村的主导产业。

2.3探索农村土地经营权流转新模式

平铺镇国家级土地整理项目总投资2 587万元,根据项目设计,平整后的土地要成为田成块、路相连、渠相通、林成网、旱能灌、涝能排、具备适度规模经营条件的现代农田。项目一期工程于2008年6月完工,整理耕地面积189.70hm2。为发挥项目区土地效益,平铺镇在县政府和县农委的指导下,引导项目区内农户按照自愿联合、民主管理的形式,成立新泰水稻种植专业合作社,统一对项目区内土地进行集中流转或经营,探索形成了以“三权分离、虚拟地块、两次流转、合理收益”为特点的农村土地流转新模式。具体为:对整理后的土地所有权,只确权到村民组,同时以原土地承包合同为依据,将农户在项目区内的实际承包面积,确定为土地承包经营权收益面积,但不确定地块具置,这样就使农户在项目区内的承包地块“虚拟化”。项目区内拥有土地承包经营权的农户,通过“一上一下”的方式进行2次流转。“一上”,即农户统一书面委托授权合作社集中流转土地经营权;“一下”,即需要耕种土地的农户可向合作社提出申请,其耕种面积可多于或少于原承包面积,农户要求耕种以外的剩余土地,由合作社集中对外流转。2008年,新泰水稻专业合作社共对项目区内181.94hm2土地进行了集中流转。

其中,宏庆米业公司租赁149.60hm2,租期8年,租金每年3 000kg/hm2中籼稻或折现金支付;芜湖金篮子蔬菜公司租赁32.33hm2,租期20年,租金每年6 000元/hm2。此外,对需要耕种的农户也视为土地经营权的流入者,以其原承包面积为基数,对多种土地按同等价格收取租金(稻谷、或折合成价款),少种土地给予补偿;国家给予农民的综合直补、粮食直补等仍属原承包户所有;项目区以村民组为单位,集体享有村民组土地所有权,如项目区耕地被征收,改变了土地用途等所获得的补偿收益,政策规定应分配到承包农户的部分,按农户拥有的土地承包权面积占村民组在该区域的所有权面积比例进行分配,土地面积变化后,项目区农户按比例重新核定各农户的土地承包权田面积。上述做法既保证了农户的土地承包收益,又保障了农户对土地的远期收益,受到了广大群众的赞同,被当地农民称为“想种田的有田种,不种田的有饭吃”。

3几点体会

3.1尊重农民意愿,是促进农村土地流转的前提

农村土地流转工作必须坚持“依法、自愿、有偿”的原则,在稳固农村土地承包关系的基础上进行,不能伤害农民群众的切身利益。

3.2培育、扶持各类经营主体,是促进农村土地流转的基础

农村土地流转只有通过各类经营主体的积极参与,采用规模化、集约化经营方式,才能最大限度地提高土地利用率和产出率。

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1.农村土地产权界定不清

当前我国农村土地流转已全面放开，但在实际工作中，部分农民即使将土地流转出来，也对自己的土地承包权存在着许多担心。国家推进土地承包经营权确权登记发证工作，这是利用法律形式来对土地承包关系进行确定，以此来使农民流转土地过程中不存在顾虑。但当前农村土地产权界定不清问题仍然较为普遍，这对农村土地流转及规模经营带来了较大的制约。

2.土地流转不规范

当前农村土地流转多处于自发状态和无序的状态，流转行为不规范，而且多在亲戚朋友之间进行，土地经营权真正能够流转到种植大户、专业合作社及企业手中还需要一个过程。而且在土地流转过程中，很多都不签订书面合同，即使签订书面合同的，其格式、内容也存在不规范的地方，一旦发生纠纷，则无法有效的实现对农户利益的保护。

3.农村社会保障体系缺位

相较于城市社会保障体系，当前农村社会保障体系建设还存在一定的滞后性，在这种大背景下进行土地流转，使一直以来以土地作为主要收入来源的农户在土地流转后要面对各种风险，这不仅增加了农村社会的不稳定性和不安全因素，而一农民的生活也得不到有效的保障。国此大部分农民不愿意对土地进行流转。

4.土地流转农民所得收益少，缺乏积极性

土地流转是在平等和自然基础上进行，国家和各级政府虽然积极鼓励农户进行土地流转，但所取得的成效并不大，农民对土地流转缺乏积极性，这对流转土的总量和比例都处于较低的水平。究其原因，农民在土地流转过程中收益低是农民不愿意流转的主要原因。这主要是当前农村土地集约经营整合能力不高，土地流转的供应和需求之间存在信息上的不对称，这对土地流转的收益带来了较大的影响。另外，当前土地流转经营的相关法律和制度不完善，无论是农民专业合作组织、龙头企业还是种植大户都需要承包较大风险，而且融资难度较大。这些问题的存在都对农民土地流转的积极性带来了较大的影响。

二、完善土地流转及规模经营的措施

1.完善农村土地流转的相关法律，明晰农村土地产权制度

土地是农民的基本生活保障，立法部门应尽快对《农村土地承包法》《物权法》进行修订和完善，着力解决当前土地流转过程中的产权主体不清的问题，保障农户的土地承包经营权的权利处分权能，确保农户将土地流转后无后顾之忧。此外，还应进一步建立健全土地流转程序，要进一步明确农村土地承包管理部门的职责；在乡镇地区建立农村土地流转服务中心，免费提供咨询有关土地流转方面信息的服务；增强农民关于依法流转承包土地经营权的法律意识，严格查处违法流转行为。

2.完善土地流转管理机制

要按照“形式多样、市场运作、程序合法、合同规范”的要求，建立和完善土地流转机制。首先，加强管理服务理念。乡镇专门成立土地流转管理机构，强化仲裁?C构职能，妥善解决相关人员相关待遇，为农民提供规范的土地流转示范合同文本，完善流转信息档案记载，建立完善的土地流转长效机制和措施。县、乡镇政府要建立土地流转服务中心，进行土地流转供求信息登记、评估土地等级、流转法规和政策咨询等服务工作。其次，规范土地流转程序。土地流转必须签订规范的流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。全面建立农村土地流转登记制度，由村组织备案，乡镇土地承包管理部门登记，使流转管理工作正常化。

3.建立城乡统筹的社会保障体系

当前农村人口基数较大，由于农村社会保障资金十分有限，这也造成农村社会保障覆盖面较小，使当前农村土地流转过程中农民存在较多的后顾之忧。当前很大一部分农民工都属于兼业型农民，其与土地还存在一定的联系，这也制约了土地规模化经营的实现。因此在加快建立全民基本保障制度，建立城乡统筹的社会保障体系，后农民没后顾之忧。另外，要加快促进农村金融的发展，农业规模化经营提供重要的资金上的保障。

4.大幅度提高土地补偿标准

当前国家出台了相关的政策和法规，以此来促进征地制度改革，提高农民在土地增值收益中的分配比例，实现城乡公共资源的均衡配置。这其中政府供应土地模式上提高了土地补偿标准，而农民出售土地所得溢价收益，地方政府以税收方式获取，这样能够增强地方政府的积极性。即通过全面调动起农民和地方政府两方面的积极性，从而有效的推进土地流转的范围和规模，使土地流转工作能够更加深入，更加顺利的展开。

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关键词：农村土地承包经营权流转；采取措施；存在问题；对策

中图分类号：F321.1 文献标识码：A

1 农村土地承包经营权流转采取的措施

1.1 完善农村土地承包经营权流转服务体系建设

1.1.1 信息化建设

建立和完善市、乡村三级流转服务体系的基础上，加快信息化建设，搭建流转信息化平台，实现微机联网，及时掌握流转情况和流转动态，指导流转工作。

1.1.2 转档案建设

积极与档案局联系，取得他们对档案建设的业务指导，建立规范标准的档案。

1.1.3 基础设施投入

改善办公条件和办公环境，充实人员队伍，为开展好这项工作提供了必要保障。

1.2 建立农村土地承包经营权流转规范化管理和服务长效机制

在经营主体进入农村土地流转市场上，针对不同情况区分对待，采取不同的措施和办法加以规范和引导。对种粮大户，农民专业合作社流转土地采取推动和鼓励的办法加以推进，提供流转信息、指导合同签订，协助贷款和提供农技推广服务；对家庭农场采取扶持和示范的办法促进其发展。家庭农场是一个新兴的经营主体，具有旺盛的生命力，符合现阶段我国农村经济发展的实际，对此，要高度重视；对工商企业进入流转领域，要严格把关，坚决防止出现非农化和非粮化倾向。做到防患于未然，将风险降低到最低限度，切实保护企业和农民的合法权益。

1.3 加强培训，提高业务人员素质

土地流转工作政策性强，涉及面广，对工作人员有很高的政治和业务要求，只有不断提高政策水平和业务素质才能适应工作，更好地提供指导和服务。针对这种情况，要有针对性的组织培训学习，请专家、学者授课，并将理论知识和实践相结合，业务人员素质有明显提高，取得较好效果。

1.4 完善风险防范预警机制

确保稳定，切实保护农民合法权益，是推进土地流转工作的前提和基础，是始终坚持和把握的一条准则。在现有风险防范机制基础上不断优化和完善。对土地流转工作实现全程监控，完善土地流转纠纷解决的办法和渠道。同时，完善责任追究制，使问题解决快速反应，责任到位。

2 农村土地承包经营权流转存在的问题

2.1 认识不够，顾虑较多

许多农户认识不清，将承包地与承包权混为一体，以为流转了承包地就丧失了承包经营权，因而宁可荒芜土地，也不愿将土地流转出去。当前农民之间土地承包经营权流转还处于自发状态，双方口头协议稳定性差，利益无法受法律保护。有些虽有合同但违反了土地承包的政策，发包方和承包方权利、义务不清，承包方缺乏长期经营打算，对产业结构调整积极性不高。

2.2 缺乏扶持政策，制约土地流转

目前，对土地流转缺乏相应扶持政策，一些部门出台的扶持政策多而不实，在一定程度上制约了土地健康流转和土地经营效益的提高。

2.3 服务不到位，体系有待健全

流转平台未建立，土地流转信息不畅，出现农户有意转出土地却找不到合适的流入方，而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户，造成转入转出两头难。没有专业的经营权价值评估机构，农村土地承包经营权流转缺乏金融服务支持。

3 搞好农村土地承包经营权流转工作的对策和建议

3.1 完善管理机制

要建立和完善土地流转机制和具体管理措施，让土地流转合法、规范。建立流转中介机构，确保土地“自愿、有偿、合法、有序”流转。相关部门要设立土地流转服务中心，负责土地流转日常工作。开展土地流转的供求登记和信息工作，将流转土地集中起来，统一对外招商，吸引高效农业投资；搞好土地流转中的中介协调和服务，指导办理流转手续；及时调解土地流转纠纷，保障流转双方的合法权益；建立土地流转档案，加强对土地流转行为管理监督，确保土地农业用途不变和适度规模经营；确定合理的流转价格，实现流转双方共赢。

3.2 出台相关政策

土地规模经营的发展，改变了原有的经营组织形式，相对于目前以适应农户家庭经营为主的法律政策和管理规范，都存在一些“空白点”，需要进一步配套完善。如财政支农的实施方式和扶持对象、农业资源的使用管理方式以及农业保险等，都需要改革。针对公主岭土地承包经营权流转现状，各级、各部门要积极出台具体的支持政策，从财政、信贷、税收等方面予以扶持，鼓励合法有效的土地流转。

3.3 规范土地流转

要进一步明确农村土地承包管理部门的职能责任，赋予工作权力，给予必要的财力支持，做到“有人管事”、“有钱理事”。要规范合同主体，探索流转主体资质审查制度；要完善土地承包经营权流转中的备案、登记；要规范合同条款，探索流转风险保证金制度。对流转期限长、改变田坎地界的流转，应注重物价变化、情势变更等，在履行、期满复耕等方面进行相关约定或设立流转风险保证金，解决拖延租金、复耕等问题。

3.4 改革创新机制

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随着我国农村经济的快速发展，二、三产业的蓬勃兴起，农村剩余劳动力不断向城镇转移，农业不再是一些农民的主要经济来源，农民对土地的依存关系逐渐发生变化。推动农村承包土地经营权流转，避免农村土地的闲置抛荒。通过市场经济的方式，引导农村土地承包经营权流转，发展适度规模经营，促进土地资源合理配置。提升了土地的利用价值，因而有利于农业生产结构调整和农民增收。

一、农村土地承包经营权流转存在的问题

（一）农村土地承包经营权流转缺乏原动力。由于个别地方政府对土地流转的认识不高，没有深刻认识到农村土地承包经营权流转的重要作用，导致对这项工作重视程度不高，投入力度不大，管理不到位，对农村土地流转工作缺乏正确指导；由于我国部分地区农民文化素质较低，思想观念保守，恋土情节较重，农民把土地看成是自己的“保命田”。土地承包经营权流转后担心丧失其土地承包权和经营权， 所以农民外出务工或弃农经商，宁愿将土地抛荒或种应付田也不愿将土地流转；由于农业生产受自然风险影响较大，投资风险高，效益低。因此，许多企业、经营业主和种粮大户不敢大量接包土地从事农业生产，这在一定程度上造成了土地经营权流转需求动力不足，制约了农村土地承包经营权流转的进程。

（二）农村土地承包经营权流转缺失监管。农村土地承包合同管理大多依托乡镇农经管理站，由于受机构人员编制和办公经费的限制，对农村承包土地经营权流转指导无力，导致了农村土地经营权流转程序不规范，部分土地流转没有经发包方（村民委员会）批准，也没有报乡（镇）农业承包合同管理机构备案，农村土地经营权流转存在自发性、随意性和分散性，土地流转合同也是五花八门，以口头协议为主，书面合同较少，双方的权责利没有明确的约定。有的即使签订了协议，但内容也简单粗糙，合同标的、双方责、权、利关系也不明确，约束力不强，容易引起不必要的合同纠纷。有的土地流转合同签订后，没有在乡镇农经部门鉴证、存档和备案。在村组也没有备案，致使县级农经部门对全县农村土地经营权流转的真实情况难以真实掌握。

（三）农村土地承包经营权流转缺少制度保障。随着城乡一体化建设的不断推进和地方政府招商引资需要，对农村土地的征用也不断扩大，使农民对土地制度的长期稳定性产生怀疑。农民们担心不知道在承包过程中的什么时候，土地会被国家征用。在土地承包制度的稳定性没有保障的情况下， 土地承包经营权的流转会出现短期行为，农民不会有长期投入，甚至出现土地抛荒现象，结果使土地经营行为短期化，导致土地质量不断下降，影响土地产出率。有的地方在签订租赁合同时，未严格限制耕地用途，承租方擅自改变土地的农业用途，对少量临时租用的耕地也未能落实相应的复耕保障措施，造成土地破坏。

二、对农村土地承包经营权流转的几点建议

（一）科学规划，激活农村土地承包经营权流转动力。政府要科学制定村镇建设规划、农业产业发展规划，统筹协调及时化解人、地之间的矛盾，科学规划土地流转的范围和用途。要积极引导务工经商农户把土地承包经营权流转出来；鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的专业大户、农场公司、农民专业合作社和涉农企业，通过互换、转包、租赁、股份合作等多种形式流转土地承包经营权，适度规模发展设施农业和效益农业，建立农产品生产基地，发展多种形式的适度规模经营；积极引导规模经营主体吸纳农村剩余劳动力继续从事农业生产，逐步形成“土地流转吸引大户规模经营，大户规模经营带动土地流转”的良性循环，实现土地、 资金、技术、劳动力等生产要素的高效配置。

（二）强化管理，规范农村土地承包经营权流转流程。加强农村土地管理职能部门建设，确保有人干事、有钱办事，加强农村土地经营权流转指导服务。统一制定规范的土地流转合同文本， 及时指导合同签订和鉴证；建立土地承包和流转信息系统，构建土地流转信息网络，及时土地流转信息；开展政策法律咨询服务，审查评估土地价格和外来业主资格，协调各方流转关系和利益关系；培育土地流转中介服务组织，完善农村土地流转市场体系，正确引导农户流转土地承包经营权。在指导合同签订或合同鉴证中，发现流转双方有违反法律、法规约定的，要及时予以纠正，进一步规范农村土地承包经营权流转。

（三）明晰权益，稳定农村土地承包经营权流转制度。农村土地承包经营权流转的基本前提是落实和明晰土地承包经营权，乡、村、组要严格规范土地承包合同的鉴订和鉴证，确保农村土地承包经营权证发放到户。建立土地流转情况登记册，做到随时收集，及时归档，规范管理，永久保存，促进土地承包与流转档案管理制度化、信息化，实现“一组一卷、一村一档、一乡一柜”的目标。在引导农村土地承包经营权流转的过程中，必须尊重农民意愿，坚持依法、自愿、有偿和因地制宜、分类指导的原则，准确把握法律、政策界限，准确区分农户承包土地的类别和方式，落实农户土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。不得非法进行行政手段。应坚决杜绝以规模经营的名义，使农民失去土地。流转应当循序渐进地进行。坚持这些原则，能防止他人滥用征地权，限制基层政府和乡村干部滥用土地处置权，有效地保护农村土地承包人的合法权利，有利于农村土地承包经营权的自主流转。

参考文献：

[1]李文娟,何瑞华,朱乃娟.关于促进农村土地合理流转的思考[J].农村经营管理，2005年第11期

[2]张毓环.关于农村土地承包经营权流转的现状与思考[J].理论与现代化，2002年第6期

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关键词：土地流转

1 明确产权主体积极稳妥推进农村土地流转

我国现行集体土地所有权“一权三体”形式及上下级隶属关系，导致各腐朽思想都有所有权和支配权，产权主体不明确。集体土地使用权个体分散性不能充分调动个体的积极性。要确立乡镇在宏观层面上的集体土地所有权调控地位，村社集体土地所有权的主体地位，形成乡镇村社权属明晰，主体明确的集体土地所有权结构体系。在试点基础上，逐步扩大农民土地使用权的范围，赋予农户对土地使用、收益和处分权等部分权利，保证农村土地使用权的长期化市场化，体现出市场对土地资源的优化配置作用。

2 建立完善农村土地流转相关机制，保障农村土地流转有序进行

2.1 建立健全农村土地流转法律体系，为农村土地流转提供法律保障。按照规范政策，积极引导，因地制宜，切实可行的原则，自上而下逐步建立健全有关农村土地流转的政策法规，形成由现行的《宪法》、《土地管理法》、《农业法》等法律为支撑，农村土地流转办法等专项法规为配套的农村土地法律体系。重点对农村土地流转的实施主体，流转程序，流转监管等方面加以规范，从法律上逐步实现集体土地国家土地在所有权地位上的平等性。在相关立法中清晰界定农户所具有的承包经营权、使用权、抵押权、股权和转让权等多种权利；同时，立法保障农户的土地使用权不受侵犯，集体经济组织对农民使用的土地不得随意收回，为农户对土地的使用权具有长期性提供保障。

2.2 完善相关土地管理制度，为农村土地流转提供良好的保障。

一是改革土地征收征用制度，规范土地征收征用行为，保障农民的合法权益。对现行的土地征收征用制度，要明确界定公共利益的内涵和外延，科学界定土地征收征用后的土地使用性质，在土地征收征用中坚决杜绝少征多用，征而不用等行为的发生，保证土地征收征用地规模适度，从根本上杜绝侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。

二是贯彻落实好土地用途管制制度，重点保护耕地和基本农田。逐步建立健全耕地特别是基本农田保护机制，在保证耕地特别是基本农田保护总量不减少质量不降低的前提下，对市场条件成熟的区域，贯彻耕地，特别是基本农田保护措施，保证土地用途管制制度的贯彻落实。

三是确保农村建设用地依法审批，完善农村建设用地的审批制度。当前，我国农村集体土地的审批主要在乡镇企业用地，农村居民住宅用地等方面。在农村土地流转过程中，不可避免的存在生产管理用房占地审批问题。无论是转包、转让、租赁、入股和互换等方式实行农村土地流转，农村土地规模经营所必须的生产管理用房的审批，可以通过利用现有农村宅基地、废弃地复垦转换来解决，也可以通过申请临时建设用地的方式来解决。但必须建立在不改变集体土地所有权，符合土地利用总体规划，按规定缴纳土地复垦保证金的前提下，按农村土地流转管理办法规范确定的权限逐级审核报批，既要实现耕地占补平衡，又要依法审批。

3 逐步培育完善农村土地流转市场体系，使得农村土地资源资产双重性得以实现

搞好农村土地流转，要大力培养土地流转市场，建立符合社会主义市场经济体制要求的土地流转市场机制。首先，要充分发挥市场对资源的基础性配置作用，充分实现农村土地的资源性。在不改变土地耕作条件和用途的情况下，发展多种经营，探寻多种模式，加在农业结构调整力度，谋划好农村土地流转的整体局面，实现农村土地的资源性。其次，实施农村土地使用权有偿有期限使用机制，确保土地保值增值。在建立完善农村土地使用权有偿有期限使用相关法律法规的前提下，在市场条件成熟的情况下，对需流转的合法农村土地实行招、拍、挂，促使农村土地使用的规模化、集约化，体现农村集体土地的资产性。其三，要根据市场运行机制合理的农村土地流转市场体系，培育发展完善与农村土地流转密切相关的土地流转中介服务组织，扩大土地流转市场范畴。

4 建立和完善农村土地流转运行机制，保证农村土地流转的规范性和有序性

4.1 农村土地流转包括农用地，集体建设用地流转两个层面，要区别对待，分类实施，有机结合，共同发展。首先，对农用地流转要在符合土地利用总体规划，不改变土地用途的前提下，走适度规模经营的路子。在市场操作层面上要体现公平、公正合理的一面，还要体现市场对资源的配置作用。其次，对农村集体建设用地流转要在保护耕地，基本农田的前提下，通过土地开发整理，农村宅基地，废弃地复垦等方式新增耕地来补充新占用的土地（主要是耕地）；同时对农村土地流转范围内的闲置、空闲地加以利用。在具体实施过程中做到“四统一”（统一规划，统一布局，统一实施，统一建设），保障农村土地流转基础设施用地的要求，节约利用。

4.2 对农用地、集体建设用地综合流转，既要保障农用地的农业用途不改变来解决吃饭问题，又要保障乡镇企业和农村发展的建设问题，关键还要保障“三农”问题的解决，保障土地可持续发展，实现二者的有机统一。实现规模化经营模式，建立健全产业带动机制，无论哪种模式的土地流转，根本都要实现农村信纸规模化经营，产生规模效益，带动周边区域农村经济发展，既要保持农用地的用途，可探求“城市观光农业”发展模式，也要根据实际需要适度进行城市化发展。

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早在上世纪80年代初，土地承包经营权转让已经波澜初起。随着农民进城务工和城镇化迅速发展，大量农民离开土地，土地经营权流转渐成大势。

来自市农经局的数据显示，截至20__年底，全市共流转农村土地134.78万亩，占全市农用地总面积2603.5万亩的5.2%，其中水田30.47万亩，旱土18.63万亩，林地84.24万亩；涉及25.81万农户，占全市总农户的27%。

透过这组数字我们可以发现，当前土地流转的主体部分是在林地经营权的流转上。土地流转直接促成了的农业特色产业基地建设，由此催生了以宜章脐橙、永兴冰糖橙、苏仙油茶等为代表的特色产业发展。

而对于农村土地流转的管理，中央、省有关部门相继出台有关政策，保护和鼓励农村土地流转。我市农经管理部门也及时进行了调研和政策调整，全面开展了农村土地承包经营权证换发工作。截至20__年底，全市已登记造册94.61万份,签订承包合同93.35万份，已发放农村土地承包经营权证81.91 万份,分别占全市农户数的97.6%、96%、84.5%。

土地流转价格不均

由于土地地理条件、交通区位等自然因素影响，土地流转价格呈现严重的两极分化现象。

记者了解到，北湖区华塘镇农田流转价格约为30000元/亩、山林流转价格约为25000万元/亩。离城区稍远一点的月峰乡，农田流转价约为15000-20__0元/亩、山林流转价格为8000-10000元/亩。而更远的大塘、芙蓉等地价格更低。

靠近城区、靠近交通干线等具有天然优势的土地身价日长、寸土寸金。近郊土地价格暴涨，导致部分集体和个人打政策球，占用农田开发房地产。而远离城区、交通不便的土地，即使土地再肥沃，也无人问津，甚至直接抛荒。20__年，我市曾对全市土地抛荒情况进行过调查，当年全市抛荒耕地总面积12万亩，占耕地总面积的3.56%。市农经局负责人介绍说，在农民大量离开土地的大背景下，去年和今年这种现状还在持续，并有加剧的趋势。连续多年被抛荒的土地，很难复垦，将直接缩减全市耕地实际耕种面积。

土地流转价格“贫富不均”导致土地使用用途改变或抛荒，非常不利于保护耕地。要改变这个局面，需要对在农业产业化大规划中对农村土地进行合理规划分区，消减土地价格悬殊带来的负面效应。

土地流转需加引导

大江奔流，往往泥沙俱下。当前，农村土地流转还只是处于初始阶段，由于没有现成的经验可以借鉴，也没有比较成熟的政策可以执行，我市农村土地流转监管任重道远。

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【关键词】农村土地；管理现状；对策

1.农村土地管理现状分析

在我国的农村土地管理工作中，如何协调土地资源保护与农业发展之间的关系是当前存在的主要矛盾[2]。很多农村存在建筑批准审核程序不严格以及未批先建的情况，一些地方的耕地荒芜或者毁坏情况严重。同时我国还没有建立完善的土地管理体制，土地管理部门对于大量土地违法行为缺乏必要的控制，更谈不上保障农民的合法权益，这些因素都在一定程度上限制了土地的流转。此外，我国缺乏相应的土地流转评估、咨询和仲裁等机构，土地管理过程中缺乏必要的监督和管理，一些职能部门的权责界定不清晰。在土地管理过程中如果牵涉到多部门的利益，很容易出现各部门相互制约、推诿的情况。当前土地管理中存在的主要问题有以下几个方面。

1.1农村土地的管理和使用混乱

我国很多农村在土地管理和使用方面缺乏统一的规划，例如农村随意建房的现象较普遍，并且在没有经过批准的情况下向外延伸。一些农户在建房过程中只关注了生活便利这一方面，对于是否符合相关规定、是否影响农业生产等缺乏考虑，因此在建房过程中随意侵占农田。一些农户在生活水平提高后纷纷盖起来新房，原有的房屋被闲置一旁，这也让农村"空心房"的数量越来越多。此外，部分农村土地在转让后出现无人管理的现象，或者出现使用耕地作为墓地等现象，这样导致农村的耕地面积越来越少，严重影响到正常的农业生产。

1.2缺乏健全的农村土地管理体制

在农村土地管理工作中目前还缺乏土地违法案件处理相关的法律法规，这就导致在出现土地违法案件后无法及时有效处理，同时缺乏完善的土地产权制度，如果管理不当很容易损害农民的合法权益。部分法律中虽然规定农村土地归农村集体所有，但农民对土地没有处置权，因此在土地征收等工作中损害农民利益的现象时有发生。农民作为农村土地的主人，在缺乏土地处置权的同时也丧失了所有权，容易出现土地管理松散等问题。同时由于缺乏必要的法律法规约束土地违法等行为，这就在一定程度上增加了土地管理人员的管理难度，而且部分土地管理人员的整体素质偏低以及缺乏合理的土地流转体制等，这些因素均在一定程度上制约了农业的发展。

1.3农村土地的利用和管理缺乏规划

我国很多农村在土地利用和管理上缺乏必要的规划，如建筑规划不合理，道路缺乏维护以及生活环境恶劣等。由于农村土地管理中没有可供参考的规划编制，增大了管理人员在工作过程中的随意性。一些农民和土地管理人员缺乏对土地所有权的认识，大多数认为谁使用土地就归谁，在划分建筑用地过程中没有统一的规划，导致建筑用地的使用权十分模糊，很容易引发各种土地纠纷，这也是导致农村建设混乱的原因之一。一些农民由于受到封建和迷信思想的影响，在划分宅基地过程中过分看重风水，严重阻碍了科学划分土地工作的顺利开展。此外部分村庄的地形较为特殊，在建房等方面很难统一规划。

1.4农民逐渐减弱了对土地的依赖感

近年来我国的社会经济得到了快速发展，农民的生活方式也发生了巨大的变化。加上城乡一体化的不断深入推进，农业生产获取的收入已经无法满足部分农民的需求，因此很多农民已经不再局限于通过农业生产获得收益，寻找非农业途径就业的农民越来越多，这样农民逐渐减弱了对土地的依赖感，农民与农村土地之间也不再是相依为命的关系。

2.加强农村土地管理的对策

农村土地是农民生产过程中必不可少的资源，也是农民获取收益的重要载体。在社会主义新农村建设中，我们必须做好土地管理工作。从根本上改变当前农村土地管理的现状，加快推进新农村集体土地规划的编定，提高农村土地规划和管理的力度。

2.1强化农村土地的规划意识

在新农村建设中要想改善我国农村土地的整体状况，首先应该调整农村土地管理的整体格局，制止和杜绝农村土地管理中存在的违法拆建等问题，将一些规划不合理的建筑拆除，对农村房屋建设进行统一规划，以此让农村的整体面貌得到改善，达到美化农村居住环境的目的。在农村土地管理工作中应该注重协调规划，处理好土地资源保护与农业发展之间的关系，在管理过程中综合考虑多方面的因素，做到统筹兼顾，保障城市和农村的发展相协调，做到城镇建设中有法可依，农民的合法权益能够得到保障，城镇和县域的发展能够得到促进。通过改变传统的土地管理方式，将粗放型的土地经营管理变为集约型的管理，提高土地管理中的集约程度，以此有效提高土地的利用率。

2.2加大土地管理过程中的监管力度

土地管理相关部门应该加大监督管理力度，在土地管理工作中定期开展巡查活动，对于土地违法等行为给予严厉的打击，指导农民在建设房屋过程中按照规划执行，组织集中建设房屋以便于统一管理，对于空闲房屋、闲置土地等应该合理利用。在土地管理工作中也要做好宣传教育，改变一些农民的错误观念，让他们了解到土地属于公共财产，在使用过程中不可过于随意。在农民宅基地的划分工作中应该制定严格的标准，杜绝随意扩展建筑范围以及侵占耕地等情况，对于土地违法行为应该给予合理的处罚，以此减少和杜绝类似的情况，为农村土地管理和农业生产构建良好的环境。

2.3健全土地流转管理制度

农民由于各种原因转让土地承包和经营权的行为称为土地流转，在土地转让过程中应该按照相应的规范执行，做到"依法、有偿、双方自愿"。地方各级政府应该加强对土地流转的监督和管理，将农村土地流转管理工作作为重点工作来抓，制定科学合理的土地流转管理措施，对农村土地流转管理工作进行规范。同时对土地流转过程中的产权管理进行严格控制，对于集体建设用地出现的流转，首先做好土地流转过程中的价格管理工作，对土地流转过程中涉及到的税收制度等进行必要的完善与规范。此外，在土地流转工作中应该尽快完善相关法律法规，以此为土地流转管理提供法制保障，不断完善土地流传法制体系。

2.4加强农民法律法规政策教育，增强保护土地意识

对于土地保护意识较为薄弱的农民应加强相关法律知识、环境保护的宣传教育，促进国家的土地政策与制度的贯彻与落实，从而提高农民对土地的保护与利用的正确认识，可以从长远性、全局性、生态发展等角度进行考虑，摒弃狭隘的、自私的、个人的经济利益观念，减少基层土地管理执法的难度。

3.结语

在农村土地管理工作中应该做到因地制宜、综合考虑实际情况。相关部门应该努力强化农村土地的规划意识，加大土地管理过程中的监管力度，不断完善农村土地管理法律体制，以此保障新农村的可持续发展。 [科]

【参考文献】

[1]王卫东.浅析当前土地整理工作的问题及建议[J].内蒙古科技与经济，2009（23）.

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【关键词】农村土地；土地产权；土地流转

农村土地包括耕地、宅基地、草地、林地、荒地和道路、水面、场院等十地资源。其中，耕地最为重要。在我国，土地流转一般就是指耕地流转，但也包括诸如山地、草地、荒地、水面等土地使用权的变更或转移。

1 农村土地流转相关概念

农村土地产权：法律上是指农村土地权利人之间的权利义务关系，包含农村土地的所有权、使用权、收益权和处分权等。

农村土地流转：农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。广义的定义认为农村土地流转包括土地产权变更及土地利用方式转变，包括农业用地流转和非农建设用地流转；狭义的定义只包括农业用地流转，非农建设用地则不属于土地流转。

2 我国农村土地流转现存问题

2.1 土地流转机制不健全

目前，农村土地流转虽然很普遍，但是并没有形成规模化的市场，是具有自发性的零星式的流转交易，供应方和需求方之间没有形成有效的信息交流，并且各相关部门无法有效沟通，信息闭塞，严重阻碍土地流转向规模化和市场化发展。另外，价格评估、公证交易、信息咨询等机构的职能不完善，也没有相关政府机构的监督保障，农业主管部门对农村集体土地的管理职责不明确，因此未形成健全的土地流转机制。各部门重复出台法律、法规、政策甚至法律、法规、政策存在不一致、甚至相悖的现象。有关土地流转审批、合同手续、流转资料匮乏等成了刻不容缓、亟待解决的问题。

2.2 部分干部群众思想过于保守

部分干部群众对土地流转缺乏认识是目前制约农村土地流转规模化的首要问题。一方面，部分农村基层干部没有经过深入系统地学习国家的法律法规政策，对近几年的的土地政策理解不透彻，对土地流转思想的认识不够，不清楚土地的归属、承包、经营权属等，甚至错误地把土地经营权流转理解成变卖土地承包权或者所有权，害怕因此违背我国“坚决不允许变卖土地”的土地政策，而触犯法律。

另一方面，由于我国几千年来形成封建传统思维，农民对长期以来的赖以生存的土地形成了强烈的依附心理，因此他们担心如果到城里生活，除了无力购买昂贵的商品房以外，更不可能享受城镇职工所享有的医疗保障、教育、养老保险等权利，而且原来自己在农村承包的土地因为长期居住在城里而被别人占有，甚至还有些人对今后国家土地私有化心存幻想，种种问题心理势必阻碍土地在更大范围内进行大规模的合理流转。

2.3 农民的合法权益缺乏保障

规定，农民通过承包土地获得其经营权，并且在承包期内享有对所承包土地自主经营、转让、出租等权利。但是即使农民转让了土地，其个人利益也无法从根本得到保障，因为农业产业受自然灾害和市场带来的风险很大。而且有些农民与企业主签订的合同期限都比较长，一般来说合同中的补偿价格是固定的，短期看来貌似农民获得了一定收益或经济补偿；但从长远发展的眼光来看，随着经济发展及物价的上涨，企业的经营收益是会有大幅度增长的，而这时农民靠出租土地获得的收益却还维持在几年前甚至几十年前合同上固定金额的水平，这势必损害农民的长远利益。此外，部分企业在包租大片农村土地以后，由于各种主观或客观的原因而从事其他非农行业的经营，例如耕地建楼、办厂，从根本上改变了土地的农业用途，合同到期后农民也无法继续耕作。

农村土地流转由于缺乏完善的法律和制度的保护，在很多情况下存在不合规定的土地流转现象，如缺乏透明度、没有实行公开招标、没有按照规范的合同文本签订流转协议等。其中，农民之间的土地流转十分不规范，一是不按规范签订合同，权责不明，甚至与现行法规相矛盾相冲突；二是个别土地流转合同未经公证机关公证或有关管理机构审查、鉴证；三是口头约定土地流转，没有书面合同或书面合同内容不完整，甚至还有些农民未经村集体审查就私下约定，这是法律所不允许的。

目前，大多数乡镇都没有建立起完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案相对比较缺乏。

3 我国农村土地流转现存问题成因分析

3.1 农村土地市场不成熟或未建立

最合理公平地将土地资源划分到各村每一个人手中是不可能做到的，因此要保证土地产权的完整准确性，便就可以通过发展、改革、流通逐步完善土地资源达到最佳配比。

目前看来，市场条件下的土地流转还是盲目的、具有自发性的，不规范的土地使用权交易，严重影响国有土地市场的有效经营运作，并且制约了农村土地流转的正确发展，导致政府及相关部门机构无法掌握准确的数据，因而国家无法在宏观上控制调节土地。因此，必须为土地供应总量的计划调节提供合理准确的依据，保证土地市场供需平衡。否则，不但国家投入的巨额资金得不到回报，还会给国家土地利用规划、区域战略规划、城市总体规划、土地用途管制等带来隐患，从而严重影响农村土地权属管理。

3.2 城乡二元制度导致农民土地流转意识淡薄

我国由于长期存在严重的城乡分隔二元结构，致使农民普遍存在小农思想，严重阻碍了土地流转的进行。农民依靠种地生存繁衍生息，即使他们意识到守着“一亩三分地”根本无法达到小康水平，多年积累下来的思想局限性也使他们不愿离开自己祖祖辈辈赖以生存的土地。虽然很多人外出争工，但仍把家里的土地作为最后的保障，而不愿出让。这样就造成了土地资源的极大浪费，无法产生收益。

其根源在于目前我国城乡分隔的二元结构。由于农村人口不能享受同城市市民的社会保障体系，并且医疗卫生、教育文化、养老保险等方面的风险都由农民个人承担，加之公共品供给缺失，进城的农民工工资水平低，甚至被克扣、拖欠，其权益无法保障，付出与所得的反差，致使农民不愿放弃家中赖以生存的土地，对于土地流转顾虑颇多，观念意识跟不上市场经济发展的要求。

3.3 缺乏规范的操作程序和健全的法律规定

农村土地立法不足、缺乏规范土地流转的法律、法规及政策。在进行农村土地流转时出现的很多问题都还没有明确的解决方法，例如土地流转的前提条件、合同双方的权利义务及主体地位、收益分配等问题均缺乏必要的法律规范。现行的法律没有一部针对土地流转作出了明确的规定，导致农村土地流转私下签订的合同不是前后矛盾就是权利义务不均，这将带来不必要的司法纠纷，并且为解决纠纷造成了难度和增加了成本。立法不足为一些乡镇制定“土政策”提供了“方便”，使集体土地流转损害农民的权益。

目前，政府及有关部门机构一方面积极鼓励进行农村土地流转，而另一方面又没有制定规范的操作程序及建立完备的农村土地流转法律法规政策，这就会严重影响到土地规范、合理、有效的流动，也为少数不法分子“暗箱操作”提供了可能。

4 我国农村土地流转优化策略

4.1 建立健全机制，完善法规政策

目前全国处于农业产业结构调整的重要时期，实现农村土地流转、优化农业资源配置成为发展现代化农业的首要前提。针对不健全的流转体制，以国家土地法规政策为基础，结合实际问题制定保证土地使用权流

转顺利实施的法律法规和政策措施，建立具有完善法规制度政策的健全的土地流转机制，避免土地流转中的“土政策”--“一哄而起”；其次增强“尊重农民意愿”的土地流转意识原则，保证农民长期的、有保障的土地使用权，以规范引导正确处理集体与农民的利益关系，建立良性的并且有序的土地流转程序。坚决不改变土地所有权和土地使用性质。

不仅要把农村土地流转及其相关内容纳入我国已经颁布实施的《土地管理法》、《农业承包合同管理条例》等法律中，还应该出台专门的法律法规以规范农村土地流转，如2005年颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》，进一步完善了土地流转的详细做法、基本原则、流转程序、合同规范、监督管理、受让双方的权责等，使得土地流转有法可依、有据可循，确保农村土地使用权平稳地流转和有效地推广。

地方政府须在不违背我国现行法律法规的基础上，根据中央相关法律法规出台或完善符合实际、可操作性强的土地承包政策法规，以保证农村土地流转的进程。

4.2 政府积极参与引导，解放农民思想纠正错误观念

面对农村土地流转的新形势，政府应当广泛宣传，积极引导，纠正农民在土地流转时的旧的错误观念，保证土地流转健康有序进行。具体可通过座谈会、接待日等方式，向农民宣传有关土地承包、土地流转的政策法规，统一并深入理解土地流转的含义。各乡镇村政府应及时明确第一责任人及直接责任人，由农业综合服务中心具体实施，辅之相关部门的密切配合，加强经管站的业务训练，使其承担起土地承包流转的业务指导等相关工作。与此同时，政府应积极创建示范典型，使农民消除疑虑，认识到土地流转的益好，熟悉规范操作程序并主动进行参与。

另外，政府及相关部门在推广土地流转制度时，应制订土地流转法律法规，建立土地交易市场，并通过给予一定的经济支持确保农民的利益错误！未定义书签。。农村经管部门要充分发挥其职能优势，做好农村土地流转的指导及管理工作。应制定切实可行的土地经营长远规划，作好土地整理存档工作，优化土地利用结构，改善农业生产条件和生态环境，依法规范管理土地的承包流转。同时，签订土地流转合同的时候要规范合同管理，以确保其真实有效、有据可查，不但使土地流转运行规范，还要保证好农民的利益。

4.3 构筑覆盖整个农村地区的社会保障制度

实现土地承包经营权流转的首要条件是要打破传统的城乡二元结构，完善农村社会保障体系，使得农村人口享有社会保障。这样才能使从事非农产业的农民安心离开“土地”，把依托的重心转移到非农产业上去。而进城争工的农民工应该纳入城市人口的劳动保障待遇。

要从根本上解决农民工问题，政府及相关部门要以改革创新为动力，坚持当前和长远相结合，从打破城乡二元结构着手，研究解决涉及农民工利益的深层次问题。并且大力推行工资集体协商制度，通过多种方式帮助进城务工的农民，例如帮忙解决农民工子女上学难问题。

逐步建立城乡统一的劳动力市场和公平竞争的就业制度，建立保障农民工合法权益的法律法规和执法监督体制，建立惠及全体农民工的城乡公共服务体系。

参考文献

[1]田野. 中国农村十地流转：现状，问题及对策建议[J]．经济师，2004，8.

[2]赵莉. 诸城市农村土地流转问题研究[D]，中国农业科学院硕士学位论文，2009.

[3]百度百科，baike.省略/ view/6054077.htm

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一、指导思想

以稳定和完善农村土地承包关系为前提，加快引导农村土地承包经营权集中连片、有序流转，提高土地资源的有效配置，促进产业发展和农业增效、农民增收。坚持科学发展观，建立“政府推动、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平，促进经济、社会、生态效益全面提高，加快我区都市型农业发展，推进社会主义新农村建设，构建城乡统筹发展的和谐社会。

二、基本原则

（一）坚持稳制、分权、搞活的原则。农村土地承包经营权流转和发展规模经营，要在稳定家庭土地承包关系的前提下，坚持不改变土地所有权、不改变农业用途、不损害农民利益。实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，搞活土地使用权。

（二）坚持依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营，要严格按照法律法规规定程序和手续进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

（三）坚持集中、规模、高效的原则。农村土地流转和产业发展要立足土地资源的高效利用，实行相对集中连片流转，发展适度规模经营，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进农业增效和农民增收。

（四）坚持管理、规范、有序的原则。在推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营过程中，要加强管理、指导和引导，健全和完善土地流转的各项制度，强化土地流转信息服务，充分利用土地流转信息平台，及时土地流转信息。规范土地流转合同管理，正确使用各类规范合同文本，尽快适应网上办理相关手续。严格做到程序合法，文本规范，网上信息及时准确。及时调解或仲裁土地承包经营纠纷，维护当事人的合法利益。

三、工作目标

紧紧抓住现代新市镇和城乡一体新社区建设、现代农业园区和粮食生产功能区建设的契机，充分调动各镇、街道的工作积极性和土地流转服务组织的工作主动性，正确引导农村土地承包经营权相对连片集中流转，推动整组、整村流转工作；加大力度引进各类资本投入农业，优化农业资源的有效配置，推进农业的规模化、产业化、现代化进程。2011年新增土地承包经营权流转面积1万亩以上，土地流转总面积达12万亩。到2015年，全区土地流转总面积达到17万亩，占家庭承包经营土地面积的60%以上，农业产业化经营整体水平位居市前列。

四、工作方法与措施

农村土地承包经营权流转，要以完善家庭土地承包关系为前提，依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式，引导农户土地承包经营权有序流转。

（一）继续完善农村土地承包关系，加强农村土地承包管理。

稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是党农村工作的基石。通过近几年二轮土地承包工作的不断完善，很多二轮尾欠问题得到解决。但土地承包工作面广量大，工作难度较高，还存在很多亟待解决的问题，如组界不清，权属不明，承包关系不落实；土地流转程序不规范，收益偏低等问题，必须采取措施加以解决，以保护农民的合法权益，促进土地承包经营权有序流转。

（二）进一步健全土地流转管理服务组织。各镇、街道要配强镇（街道）、村二级土地流转管理服务组织，明确专门的工作人员，通过培训提升业务能力，熟练掌握业务技能，积极开展土地流转的摸底调查、登记，信息、政策咨询，运用土地流转信息网络平台信息，开展土地流转合同的签订。做好土地流转信息储备、土地承包管理等服务，不断拓展服务功能。积极开展土地承包经营权委托流转。各镇（街道）、村要积极引导农户连片集中委托村经济合作社代为流转。鼓励整组、整村推进土地连片流转，实行集中开发、连片种植，兴建农业产业基地。个别不愿流转的农户允许通过土地互换等方式，在集中连片统一规划的地块内，种植部分承包田。

（三）推进村级土地股份合作社建设，鼓励农民以土地入股。“土地入股”就是农民将土地承包经营权转化为股份，按“股份分红”、“土地保底租金+股份分红”等模式，委托流转给具有资金、技术优势明显的合作社或公司经营。合作社或公司将集中的资金和土地统一进行管理和农业开发，并以合同形式加以确认，实现土地规模开发、集约经营。农民在自己的土地上既可做农业工人领取工资，又可作为股东按股分红，实现农民和业主风险共担、利益共享。村土地股份合作社既可参股分红，又可通过入股流转土地的运作，取得一定收益。各镇镇级国有投资开发公司、有条件的村土地股份合作社作为受让主体开展流转土地储备，既可通过流转土地的收储，为招商引资准备土地资源；也可通过收储流转土地的规范高效运作，获得较高的收益。

（四）规范完善土地承包经营权流转。一是规范完善土地流转合同，须使用全区统一的规范文本，并尽快运用土地流转服务平台网上签订流转合同。二是规范完善土地流转行为和程序。按照《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关规定，承包户委托村经济合作社代为流转的，村经济合作社必须在同承包户（流出方）签订委托流转协议后，方可代为签订委托流转合同，并报镇、街道经营管理部门备案或鉴证；户与户之间流转双方达成一致意见，经村经济合作社审核后，签订农村土地承包经营权出租（转包）合同，并报村经济合作社备案；以入股方式流转的土地应签订农村土地承包经营权入股合同；互换、转让方式流转承包土地的，应及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

（五）实施产业布局规划，引进各类经营主体。一是按照“依托资源、突出特色、连片开发”的要求，鼓励各类农业经营主体、服务组织和专业大户通过土地流转，着重发展一批优势产业园区、农业生态园等特色园区，提高土地集约化利用水平和社会化服务水平。二是鼓励工商资本和民间资本等投资高效农业，单独兴办或与农民联办农业企业。工商资本和民间资本等参与农村土地流转领办或与农民合办的经济组织同等享受支持农村发展和农业企业的各项优惠政策。科学合理地规划、引进、发展一批符合国家产业导向、科技含量高、经济关联度大的农业开发项目，及时进行申报，争取上级财政的扶持。

（六）加大土地流转政策扶持。根据《关于印发进一步完善市区支持农业和农村经济发展的若干政策意见的通知》精神，结合我区实际，区财政年初预算安排一定的资金，用于土地承包经营权流转的补助和奖励。一是凡新增连片流转土地100亩以上，流转期限5年以上的，区财政一次性给予每亩100元的配套补助，整组、整村流转的，区财政再一次性分别增加每亩50元和200元补助。二是三大综合园区内新增连片流转土地100亩以上，期限5年以上的，区财政一次性增加每亩50元补助。上述二大项补助资金25%作为镇、街道土地流转工作经费，75%作为村级土地流转工作经费。三是对规模经营主体流入土地300亩以上流转年限在10年以上的，区财政一次性给予每亩50元的配套补助；对规模经营主体流入土地100亩以上，并有50%以上的土地用于发展粮食生产的，按照粮食作物的面积给予每年每亩50元的配套补助（上述土地流转需经过土地流转服务组织办理手续）。四是对新建且入股面积300亩以上的土地股份合作社、年度新增土地流转面积500亩以上的镇土地流转服务组织,在市奖励的基础上，区财政配套给予一定补助。五是各镇镇级国有投资开发公司作为受让主体开展流转土地储备，并建立土地流转风险基金，储备量大且时间长的给予一定补助。六是对各镇、村土地流转管理服务组织工作进行考核，考核前三名的镇和前10名的村分别给予一定奖励，同时评选土地流转管理服务工作先进个人若干名，给予一定奖励。

五、切实加强领导，确保农村土地承包管理和土地流转有序进行

（一）加强领导。农村土地承包管理工作，情况复杂、政策性强，做好此项工作事关农民的切身利益，事关党的政策能否在农村得到贯彻执行，事关农村社会的稳定和谐。区政府调整并加强农村土地承包经营权流转工作领导小组，由分管副区长担任组长，区委农办、区财政局、区人事劳动社会保障局、区规划与建设局、区农经局、区国土分局等为成员单位，领导小组下设办公室，办公室设在区农经局。各镇、街道也要建立相应的机构，同时将推进农村土地承包经营权流转工作列入对各镇、街道目标责任制考核。各镇、街道要把抓好农村土地承包管理和土地流转工作放上议事日程，有目标、有措施、有落实，务求取得实效。

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一、农村集体土地流转是生产力发展的客观要求

30年前,滁州市凤阳县小岗村18位村民率先实行“大包干”,这种农户自发行为,迈出了中国农村改革的第一步。在农业机械化水平相对较低的时代,这种模式既符合当时的生产力水平,也符合我国基本国情,因此极大地激发了中国农民的劳动积极性,使我国粮食生产量显著提高,农民收入水平也大幅上升。

随着中国工业化、城市化进程不断加快,城市二、三产业提供了大量就业机会,这导致我国农业人口开始向城市转移,农业就业人口的相对减少以及机械化水平的大幅提高,为中国土地集约化、现代化经营提供了必要条件。为适应现代大农业对土地连片的客观要求,实现农村土地资源收益最大化,加快农村集体土地流转已经成为必然选择。

二、农村集体土地流转与中国农业现代化的实现

通过土地有偿流转把部分农民从土地上解放出来,是扩大农业生产经营规模、催生现代农业的重要举措。解决中国农业问题根本途径就是转移人口,发展现代大农业。只有依法加快农村土地流转,通过城市化、工业化吸纳农民,才能扩大农业生产经营规模,即在耕地总量“分子”不变的情况下,大量减少种地农民这个“分母”,农业生产效益这个“商”就会大幅度提高。总之,只有依法有序推进土地流转,鼓励土地向农业企业和专业大户集中,通过集中化经营发挥农业机械化优势,降低经营成本,提高农业效益,才能有效促进中国农业现代化发展。

三、农村集体土地流转是破解中国城乡二元结构有益尝试

农民土地流转后,农民可支配收入必将快速增加,这也是有效突破城乡二元结构途径之一。农民承包土地流转后,在得到土地流转补偿和收益的同时,自身也从土地的依附关系中解脱出来,其生存能力、抗风险能力将大大加强。同时,土地流转将使农村土地经营利用规模扩大,这将带来规模效益,农民参与农业生产得到的收入就会有一定提高,城、乡间生活差距会因此缩小。从另一方面看,土地流转过程的实现必然以大量的农村剩余劳动力转移到城市,作为制度上的保障。农民到城务工时,其收益一般高于农村水平,而且可以享受城市教育、医疗等资源,农民的生存状况也会因此而得到改善。总之,随着农民收入的提高城乡差距将进一步缩小,这为中国最终突破城乡二元结构打下良好基础。

此外,在农民集体建设用地流转市场激活后,城市用地问题可望通过流转得到突破。如果能够实现体制创新,中国工业化、城市化进程必将随之加快,中、小城市的规模也将进一步扩大,更多农民会拥有非农身份,并从工业

化、城市化进程中获益,城乡二元体制也会因此得到改写。

四、依法推进农村土地流转能够有效保护农民利益

如何在土地流转过程中切实保护农民利益,已经引起中央有关部门的高度重视,国土资源部2008年开始着手制定农村集体用地流转相关办法措施,一些相应的文件正在出台。

虽然土地流转政策符合中国国情,但也应看到由于我国相关法律制度还不完善,加上规范的农村土地市场尚未形成,农村土地承包经营权流转过程中出现了一些新问题。目前,地方政府主要工作应是尽快完善农村土地承包经营权的流转体制,加强服务体系建设,通过土地经营权健康有序流转,加快农村经济社会发展。此外,土地流转除了尊重农民自身意愿以外还要尊重市场规律,特别是农村的集体建设用地流转,应该逐步做到跟城市建设用地“同地、同权、同价”。总之,土地流转是有底线的,土地流转绝对不是完全“自由”流转,农村土地不是可以随意买卖的,土地流转不能成为损害群众利益的借口,土地流转过程必须按照文件规定,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。

五、关于加快推进中国农村集体土地流转的几点建议

(一)通过典型示范作用,加快农村土地流转进程

一是抓好主体培育,拓展土地流转渠道。应当积极引导各类组织和个人参与土地流转,促进流转主体多元化,使土地流转从以前单一农户之间的流转向农业龙头企业、合作经营组织、科技人员、专业大户等多方参与流转转变,鼓励和支持农业走规模化、集约化发展道路,为农民流转土地提供更广阔的平台。二是通过农业产业化,带动土地流转。农业产业发展是土地流转的关键。要根据各地区农业的现状和发展潜力以及规模化发展的要求,抓好农业发展规划,着力优化产业区域布局,加快培育和发展一批具有核心竞争力,能带动农村千家万户的农业产业,带动更多农民参与土地流转。

(二)加强土地用途管制与利用规划,实现可持续发展

土地用途管制是为了保护土地资源和耕地,国家以管理者身份对土地采取保护性措施而行使的一项管理职能。农村集体建设用地由于点多面广,土地管理部门往往无力顾及,由此造成的多占、乱占、占而不用的现象普遍存在。一些试点地区的经验表明,严格控制新增建设用地的总量增长过快是需要解决的重要问题。土地管理部门必须加强土地利用规划,发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下,配合用途管制制度的实施,严格控制农地专用的数量和速度,确保耕地保护工作的落实。

(三)完善农村土地市场价格形成机制,保护农民合法权益

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一、当前实际情况

而当前全县土地流转发展适度规模经营情况中存在着多重问题，主要表现在：一是土地确权方面。户在人不在农户承包地块指界困难；农户间串地导致地块界限不清；个别村存在土地承包台账丢失、不全、标注不清的问题。二是土地流转方面。农民恋土情结太重，不愿流转；土地流转后存在支付租金时有拖欠，阻碍了土地流转，打击了农民的积极性；土地流转不规范，随意性较大，容易引起民间纠纷。三是规模经营方面。目前专业大户、农民合作社、家庭农场和农业企业等流转主体大多还处于起步阶段，普遍存在缺资金、缺技术、缺管理、缺信息等问题，制约了农村土地经营规模的扩大；经营管理水平不高，影响了规模经营的发展；产业化经营水平不高，大多数经营主体都不同程度地存在产品单一、档次低、产业化程度不高等问题，虽然有一定规模的经营主体的产品在本市、本县占有一席之地，但由于经济实力较弱、深加工滞后，导致了产业化经营水平低，市场经营风险大，经营主体自身效益不够明显，导致规模经营进展缓慢。

二、工作措施及建议

（一）强化组织领导，加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作。各乡镇要提高认识，统一思想，迅速行动，务必抢在雪前完成外业测量工作。乡镇主要领导要亲自安排部署，定期召开工作会议，研究解决确权工作当中出现的问题，选派情况熟悉，业务能力强的乡（镇）干部进驻确权村，宣传发动、摸清底数、绘制底图、做好外出农户委托手续、矛盾纠纷化解、政策咨询解释等工作，确保高质量完成确权工作。

（二）加强对农村土地承包经营权流转工作的领导、协调和指导。随着农村土地承包经营权流转工作的进一步开展，许多新矛盾和新问题会逐步显现，如流转难度不断增大、经营纠纷日趋增多、后续服务要求越来越高等，需要引起各级领导特别是基层领导干部的重视。除切实加强对农村土地承包经营权流转工作的领导外，还要根据实际需要，制订农村土地承包经营权流转规划，以规划促流转，充分发挥规划的指导作用。上级政府和相关职能部门要在深入调查研究的基础上，加强对土地制度、尤其是搞活土地使用权方面的研究，力争在这方面要有一个大的突破。要有针对性地做好不同群体的思想和宣传教育工作，消除各种消极思想，更新观念，促进农村土地承包经营权流转的共识和合力。要在组织相关人员认真学习《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》基础上，全面建立农村土地承包经营纠纷仲裁机构，积极做好农村土地承包经营和流转案件的调解处理和复查、复核工作 ，完善协商、调解、仲裁、诉讼等多途径有机结合的农村土地承包经营纠纷解决机制。

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关键词：土地管理；问题；解决方式

土地是农民赖以生存和发展的生活保障，是农民最基本地生产资料。近年来，我国农村政策的不断变革，使土地效益得到了大幅的提升，这使农村中的土地问题日益增多并凸现出来。土地和农民的利益紧密相连，解决好农村的土地管理问题关系到新农村建设的步伐。因此我们要认真的审视土地管理中存在的问题，努力的找出解决的办法，以促进农村的可持续发展。

一、农村土地管理现状存在的问题

随着我国国民经济的快速发展，保障发展与保护土地资源的矛盾日益突出，乱批乱建、未批先建、毁坏耕地现象依然存在，主要表现在：“空心村”现象严重，农村新建住房杂乱无章，土地浪费严重；矿洞开采破坏土地、污染环境；基层土管队伍力量薄弱等等，同时，我国农村土地管理体制不健全，制约着土地的流转。缺乏土地使用权流转相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构，监督管理机构不健全，体制不顺。这些问题的存在引起了社会各界的普遍关注，也引起政府的高度重视。

二、如何有效加强农村土地管理

1、严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序。

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。

对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。

2、政府有关部门加强对农村土地流转管理工作的监督

农村土地权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展要求的局部调整，是对农村家庭承包制的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展。这些必然要求县、乡（镇）相关的政府部门把农村土地流转管理纳入工作范围内，并制定切实可行的政策、措施对土地流转管理，规范我县农村土地管理工作。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法；第二是规范流转合同，参照农业部第47号令，根据实际情况制定统一的农村土地流转合同文本，加强土地流转合同的指导、签订；第三是农经部门要恢复、覆行农业承包合同的签证、仲裁职能。

3、积极探索，不断提升土地流转的开发档次

一是以“三个有利于”原则，探索土地流转形式的多元化。即只要有利于土地资源的合理利用，有利于农户的增收，有利于农村经济的发展，不管怎么样的土地流转形式，都可以运用并推广。二是面向市场，努力提升土地流转的开发档次。坚持以土地流转为载体，加快结构调整的步伐，积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”，办成应用推广新科技的“试验区”，办成财政增长的新型社区。同时，加强管理，促进和推动土地的有序流转。积极引导、实施、管理和监督农村土地承包经营权流转，及时调处农村土地承包合同纠纷。

4、严格加强农村宅基地规划管理

按照统筹安排城乡建设用地的要求和控制增量、盘活存量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，从严控制，用好用活农村建设用地置换政策，加强农村宅基地用地管理。在已确定的村镇建设用地范围内，结合新农村建设，做好村镇建设规划。凡是符合建房条件（或放弃原住房迁建）的，村民原则上不得原地改、扩、新建住房（危房改造除外），要引导村民向城镇集中或到规划的居民点建房。

5、规范农村规模化畜禽养殖用地

农村规模化畜禽养殖用地应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地应当符合乡镇土地利用总体规划，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地，尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田。规模化畜禽养殖用地确定后，不得擅自将原土地用途改变为非农业建设用途。

随着我国工业化、城镇化建设的步伐加快，社会经济得到快速的发展。国家对农业政策进行了大幅调整，随着集体土地效益的提升，农村土地问题也不断的增多，严重影响了社会主义新农村的建设步伐，阻碍了农村经济的平稳、快速的发展。本文主要探讨了在农村土地管理中存在的问题，并提出一些解决措施以供参考。

依据《中华人民共和国土地管理法》76，77条规定，对违法建筑的处理是限期拆除建筑物和其他设施、恢复土地原状或没收新建的建筑物和其他设施，而法律赋予土地管理部门的执法权力就是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，它必定牵扯着农民的经济利益。没收或拆除很不现实，这是当前土地管理中非常棘手的问题，违法占地处理难的问题。因此，对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。的理念武装自己的头脑，转变思想，切实的落实国家的相关上地政策，维护农民的合法权益，促进社会主义新农村的建设，实现社会的可持续发展