建设用地规划条件精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇建设用地规划条件，期待它们能激发您的灵感。

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2.锦州市国土资源局，辽宁锦州121000

摘要 本文简述了应用信息化手段规范建设用地预审和规划局部调整工作的重要性，以及系统建设的主要目的和功能。

关键词 建设用地预审；规划局部调整；信息系统

中图分类号U412 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2012）61-0067-02

1系统建设背景

为进一步加强土地管理和调控，把最严格的土地管理制度落到实处，包括扩大预审覆盖面、强化预审前置、加强实质性审查等，加强对项目选址、占地规模、补充耕地、占用基本农田等前期工作的审查，应用信息技术，形成覆盖省、市两级的建设用地预审和规划局部调整系统，成了摆在国土资源管理部门面前的迫切任务。

2系统建设的主要目的和任务

根据我省建设用地预审、规划局部调整的业务特点和实际操作规程，遵照国土资源部已有的数据库和系统建设标准以及我省正在编制的规划修编数据库规范，以提高行政办效率、优化审查模式、实现数据统一管理为目标，在我省国土资源电子政务平台和网络平台的基础上，结合GIS数据库管理和空间分析等技术，构建集网络审查审批、数据备案、图形辅助审查、决策分析为一体的用地预审和规划局部调整系统，具体任务如下：

1）用地预审、规划局部调整网络审批（审查）和备案系统。分别建立符合用地预审和规划修改业务，具备材料录入、处室收件、部门会审、领导审核等功能的审批流程，实现部、省级审批的建设用地预审项目在省、市、县三级国土资源部门间网络化审查审批；建立具备数据录入、数据验证等功能的数据备案功能，实现市、县级（市级）审批建设用地预审项目和规划修改方案数据向省厅实时的备案；2）建立图形辅助审查系统，实现基于扫描图件和矢量图库两种方式的图形辅助审查，提供对预审项目的规划审查以及对规划修改方案审查等功能；3）查询统计分析，实现对申请、审查、审批的建设用地预审项目、规划修改方案的查询汇总分析，同时能结合规划指标和年度计划指标，对规划的实施情况进行实时查询和在线分析，为各级国土资源部门提供数据服务。

3系统建设的主要功能

3.1市、县审批的用地预审审批备案

属市县审批的项目，通过系统提供的项目用地预审备案管理功能，由市县国土资源局将批后结果及时录入到系统中，并将数据实时同步备案到省厅，实现全省建设用地预审数据的共享利用及无缝管理。

3.2省部级审批的用地预审审批

属部、省级审批的项目，通过系统提供的项目用地预审流程管理功能，由市县国土资源局组织材料，逐级上报到省国土资源厅，由省厅在网络上会审、签批或转报国土资源部审批，实现我厅内部建设项目用地预审流转的无纸化办公，提高省厅建设项目用地预审的工作效率。

3.3省部级审批的用地预审审批（线性工程）

等同省部级审批的用地预审审批，主要是适用于线型工程。

3.4市级批准的规划局部修改审查备案

规划局部调整方案备案管理指由市级人民政府负责审批的规划调整方案，在市级审查审批通过后，由市县级国土资源部门将规划局部调整方案上报省级数据中心的备案管理。系统提供规划调整结果数据的录入、编辑、上报备案、维护等功能，实现规划调整结果数据的在线备案功能，系统支持的规划调整备案数据可参阅规划局部调整管理。按属地化管理的原则，数据由市县国土资源部门负责录入，系统权限管理方式参照项目用地预审备案管理系统进行组织。

3.5省级批准的规划局部修改审查

省级批准的规划局部修改审查流程管理主要实现建设项目的规划调整审查流程化管理和网络审查功能。系统提供规划调整材料的录入检查、材料报送、环节流转、部门会签等功能。

3.6图形辅助审查系统

图形辅助审查系统是建设用地预审及规划局部调整系统的重要特点之一，主要是针对建设项目用地预审地块的规划审查、基本农田划补占用审查以及对规划调整方案的审查，实现图形化审查的功能。图形辅助审查系统主要通过图形辅助审查引擎来实现。在系统平台上，扩展图形操作功能，形成图形辅助审查引擎。通过图形辅助审查引擎提供的定制工具完成建设用地所使用的图形数据的入库、图层配置、显示配置、数据字典、功能设置、界面配置等业务规则，将这些信息保存在数据库中，供核心引擎调用，来完成建设用地图形辅助审查系统的所有功能。

3.7综合查询统计系统

通过项目基本属性、业务审批流程的办理过程等对建设用地预审项目、规划局部调整等相关内容实现多角度、分类别的快速、便捷查询分析功能。根据建设用地预审、规划局部调整业务统计的需要，提供多条件、多属性选择性自动生成统计报表的功能，并提供导出打印功能。

3.8数据交换功能

建设用地预审和规划局部修改系统采用省、市两级分布式管理方式，主要包括省级建设用地预审和规划局部修改系统（省本级包括横向流程）、市级建设用地预审和规划局部修改系统（不包括市本级横向流程）（县级局采用远程终端方式与隶属市级局进行并网作业）。部、省、市三级要实现数据交换功能。

3.9报盘功能

建设用地预审和规划局部修改系统能通过数据交换系统与国土资源部进行数据交换，实现报盘功能。辽宁省建设用地预审和规划局部调整系统真正意义上实现了把好建设用地审批的第一道闸口，并且可以科学的对规划内容进行局部调整，通过信息技术的广泛应用，使各级国土资源管理部门能够直接、全面、准确的掌握建设用地预审信息及其动态变化情况，形成上下联动、科学规范的网络化国土资源管理流程，克服现行资源管理体制下常规作业方式难以逾越的障碍，切实解决国土资源管理工作中存在的关键性、迫切性问题，提升国土资源管理与服务水平。

参考文献

[1]国土资源信息化标准化指南.

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关键词：林业生产建设；林业调查规划设计；作用及地位

中图分类号：S757.4 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20170333173

林业调查规划设计对于促进林业生产建设发挥着重要的促进作用，林业调查规划设计是保证林业生产建设的基础性依据，林业调查规划设计包括林业调查、林业规划以及林业设计，做好林业调查规划设计工作能够为林业生产建设提供准确有效的数据支持，制定科学合理的林业调查规划设计措施，促进林业生产建设的可持续发展。

1 林业生产建设中林业调查规划设计作用及地位分析

有利于森林保护。环境保护是历年来社会较为关注的重点，生态环境与人们的生活息息相关，开展林业调查规划设计工作能够最大限度地保护森林资源，森林能够释放大量的氧气，实现净化空气的效果。森林能为生态环境提供充足的水分，实现水循环的有效利用，在林业生产建设中开展林业调查规划设计能够实现森林资源的优化配置，有效保护森林，森林还可以避免水土流失等现象，林业调查规划设计能够使林业规划工作有效开展，为其提供准确的参考性依据，实现保护森林的目标。

有利于实现个人权益。林业调查规划设计可以保护个人的权益，现今阶段林地的承包现象较为常见，林业得到了多样化的发展，在承包林业的过程中极易出现经济纠纷，例如承包通常会涉及到林地所有权以及开发权等，双方之间需要协调好，才能够实现双方的利益，运用林业调查规划设计可以对使用权和所属权进行合理的分配，可以有效地处理经济纠纷问题，减少了对方的损失，保护了自身的权益。林业调查规划设计可以按照规范的标准对林地的所有权及使用权进行合理的分配，能够协调好双方之间的利益，既维护了对方权益，也实现了个人的权益。

有利于调查与规划设计。林业调查规划设计工作需要根据实际情况来进行开展，林业生产建设的所需条件各不相同，所以开展调查规划设计的方案也不相同，林业调查规划设计能够避免林业生产建设中的盲目性，促进生态结构平衡。在林业调查规划设计工作中需要根据不同区域情况开展林业生产建设，主要是按照地区的经济发展来进行布局，有利于调查与规划设计的有效执行。

实现经济效益与环境效益有效结合。 林业生产建设遵循了时展的要求，将经济效益与环境效益进行权衡，使两者之间能够协调一致，在具体的林业生产建设过程中，普遍存在一味的追求经济效益而忽视环境效益的情况，限制了林业的发展。而林业调查规划设计能够实现林业部门与调查部门配合，调查部门可为林业部门提供参考性依据，对林业部门起着指导作用，林业部门可以使调查部门工作得到有效的开展。因此林业调查规划设计工作有利于与共同经济效益与环境效益的实现，加快了林业建设。

2 林业生产建设中林业调查规划设计的有效策略

推进信息化建设。 互联网技术的不断发展被广泛应用在各个领域，林业调查规划设计需要依靠数据的支撑，推进信息化建设能够得出准确有效的数据，能够提高林业规划设计工作的效率，减少工作人员的压力。推进信息化建设是必要的，各个林业部门都应加强信息化建设，创建互联网信息管理系统，达到信息资源共享，将信息传输到信息管理系统的数据库里面，有利于工作人员实时查询有关工作的数据信息。

加大资金的投资力度。为了使林业规划设计工作有效实施，需要加大资金的投入力度，比如对于技术人员来说，加大技术人员的培养力度，培养技术人员的理论知识与实践能力，保证每个人员都能够接受到培训，提高技术人员的职业素养，提高技术人员的实践操作技能，使林业规划设计工作得到有效的开展。

加强林业规划设计工作的监督力度。 林业调查规划设计工作缺乏法律意识，监督力度不够，必须对调查部门进行制度上的约束，提高部门的职责意识，加强法律监督，避免经济纠纷的产生，完善法律法规，树立人员的法律意识，为林业规划设计工作提供法律依据，使工作中的每个环节都能够得到有效监督，保障林业规划设计工作稳定运行。

3 结语

林业调查规划设计工作只有适应时代的发展，才能够促进林业生产建设，应明确认识到林业调查规划设计的作用及地位，保护森林，保障个人权益，实现经济效益与生态效益。只有加强林业调查规划设计工作，认识到林业调查规划设计工作的重要性，保持林I调查规划设计在林业建设中的作用及地位，才能促进林业建设的可持续发展。

参考文献

[1]师丙海.林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用分析[J].绿色科技，2014（5）：131-132.

[2]彭正武.林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用[J].现代园艺，2015（10）：215.

[3]郝静.林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用[J].农业与技术，2015（18）：116，121.

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关键词：城乡建设用地增减挂钩选址

中图分类号： TU984 文献标识码： A

1、当前城乡建设用地增减挂钩试点选址研究侧重点

当前，对城乡建设用地增减挂钩试点（以下简称挂钩试点）选址的分析大多从拆旧地块的整理潜力层面[1-3]、整理适宜性[4]层面着眼，重点分析农村建设用地整治可腾挪城乡建设用地的潜力和农村建设用地整理的适宜性。

有学者通过预测规划目标年农村人口的规模，与《村镇规划标准（GB50188-2007）》规定的人均建设用地标准相乘，得到预测目标年农村建设用地的规模，以现状农村建设用地与预测目标年农村建设用地的规模之差来考察农村建设用地整理的潜力。

还有学者采用建设用地需求的供给率来定量分析城乡建设用地增减挂钩的潜力，即建设用地需求的供给率=规划目标年农村居民点的整理潜力／规划目标年城镇建设用地需求量×l00％，得出农村居民点整理对规划期末新增建设用地需求的满足程度。

对于拆旧地块整理的适宜性，有学者从自然因素、区位条件、拆旧难度和资源经济状况四个角度共选取了海拔高度、距离城镇中心最短距离、居民点总面积、居民点户均宅基地、人均纯收入等14 个评价因子作为适宜性评价的指标，采用特尔菲法和层次分析法，对指标进行标准化，建立评价模型，将农村建设用地分为四类区域，即最适宜拆旧区、适宜拆旧区、不适宜拆旧区和最不适宜拆旧区。

这些研究都是针对区域农村建设用地的中观层面研究，较少针对具体项目选址的微观层面研究。在当前建设用地需求不断增长、城市化进程不断加快的形势下，有必要从微观层面考虑挂钩试点地块选址的合理性。

2、挂钩试点项目区选址的考虑因素

挂钩试点一般以乡镇为单位，试点包括建新地块和拆旧地块。挂钩试点的选址，不仅仅要考虑拆旧地块是否适宜整理为耕地，可整理为耕地的潜力，更要从自然条件、规划条件、经济条件、区位因素等等方面分析挂钩试点选址的合理性，确保挂钩试点的实施具备可行性。

2.1自然条件

建新地块的选址要在地质构造相对稳定的区域，避让生态红线，尽量避免占用耕地，特别是优质耕地。

拆旧地块选址应考虑土壤质地未遭破坏、污染，采用工程措施和土壤改良措施，可以实现整理还耕。为保证拆旧地块实施后与周围景观协调统一，规范推进以田、水、路、林、村综合整治，还可将拆旧地块周边的坑塘、未利用地、沟渠等农用地共同进行整治。

2.2规划条件

根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发〔2008〕138号），挂钩试点县(区、市)应依据专项调查和挂钩试点专项规划，编制项目区实施规划。因而，项目区的选址必须符合试点专项规划、土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划，这是具体项目选址合法性的前提。

2.3区位条件和经济条件

区位，或者是经济区位，是地理范畴上的经济增长带或经济增长点及其辐射范围，是资本、技术和其他经济要素高度积聚的地区，也是经济快速发展的地区。挂钩试点项目的实施既包括对建新地块的建设，对拆旧地块涉及农民的安置，又包括对拆旧地块的整理复垦，需要大量的资金支持。因而挂钩试点的选址必然要区位条件优越，经济发展较快，具备较强的经济实力，这样才能确保建新安置和拆旧整理所需资金。

2.4尊重农民意愿

挂钩试点工作以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标。在试点的选址过程中要充分吸收当地农民和公众意见，尊重农民意愿，真正使挂钩试点的实施做到城市反哺农村、工业反哺农业的要求，做到支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。

3、结论

挂钩试点的实施是通过综合整治拆旧地块，将分散居住的农户旧宅整理复垦，实现农民在建新地块内集中居住，促进土地的节约集约利用，优化土地利用结构和布局。挂钩试点的根本目的是改善农民居住条件，增加农民收入，推进城市化进程，使广大农民真正实现“安居、乐业、有保障”，最终实现城乡统筹发展。因而，必须做好挂钩试点的选址，确保好事办好。

参考文献

[1] 宇德良，汪景宽，李双异，孙静. 城乡建设用地增减挂钩中拆旧地块选址适宜性评价研究――以辽宁省桓仁县华莱镇为例[J]，中国人口资源与环境，2011，（21）3：168-171.

[2] 许芳，龙飞. 城乡建设用地增减挂钩政策背景下农村居民点整理潜力分析――以广西桂林市全州县为例[J]，国土资源科技管理，2012，（29）6：31-36.

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第二条本方法所称建设用地置换。将废弃闲置的铁路、公路、厂矿等国有建设用地和集体建设用地与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整，或者将依法取得的零星分散不宜利用的建设用地调整合并为适宜利用的建设用地的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则。

并经土地使用权人同意。建设用地置换涉及农民集体所有土地的应当经村民会议三分之二以上成员同意.

第四条建设用地置换必需符合土地利用总体规划、城乡规划和国家产业政策。被置换土地应在土地利用总体规划确定的乡村（含建制镇。被置换土地也可以在土地利用总体规划确定的乡村、村庄、集镇建设用地范围外。

确需改变用途的应随建设用地置换方案一同报批。置换后的建设用地用途应当与原用途相同。

第五条建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

第六条市国土资源部门会同市政府有关部门。各地和各部门提出的建设用地置换计划建议的基础上，综合平衡，编制建设用地置换计划，报经市政府批准。

必需严格执行。没有建设用地置换指标的不得批准涉及农用地置换。土地置换计划一经批准下达。

第七条建设用地与农用地置换的置换后的建设用地面积不得逾越置换前的建设用地面积。与耕地置换的复垦后的耕地数量和质量不得低于被置换的耕地数量和质量。

由国土资源部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。申请置换方没有条件复垦的应当依照有关规定缴纳土地复垦费。

第八条设立建设用地置换专项资金。市、县（市、区）财政部门应设立专项资金帐户。

第九条市、县（市、区）人民政府对建设用地置换工作负总责。市、县（市、区）人民政府有关部门依据有关规定。

第十条建设用地置换时。签订建设用地置换协议；协商不成的不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的弥补价；

（五）拆迁安排途径与方式；

（六）同意权属变卦的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第十一条建设用地与建设用地置换的由申请置换方向县级以上人民政府国土资源部门申请。

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界技术演讲书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或土地权利证书。

还应提供以下资料：建设用地与农用地置换的申请置换方除按前款规定提交有关资料外。

（一）原建设用地复垦方案。委托复垦的应当提供委托复垦合同；

（二）置换土地涉及林地的应当提供林业部门出具的批准文件。

第十二条农用地转用经批准后。现状仍为农用地的如确需与其它农用地置换，由市、县土地贮藏机构按本方法向县级以上人民政府国土资源部门申请料理置换手续。

置换后的土地按政策规定通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的由土地贮藏机构收购。

第十三条建设用地置换按下列顺序操持：

（一）土地置换方和被置换方达成置换协议；

（二）由申请置换方向市、县（市、区）国土资源部门提出申请；

（三）市、县（市、区）国土资源部门负责组织对申请置换单位（个人）置换土地审查；

（四）经审查符合置换条件的报有批准权的政府审批；

（五）置换完毕后。领取土地证书；

（六）涉及农用地置换的对需要复垦的土地。

第十四条市、县（市、区）人民政府国土资源部门应当自收到置换申请资料之日起20日内。并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的编制土地置换方案，依照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换。

（二）建设用地与农用地之间的置换。

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换。

县（市、区）人民政府审批的报市人民政府备案；市人民政府审批的报省人民政府备案。市、县（市、区）人民政府审批的定期汇总报省国土资源厅存查。

第十五条根据总体规划以及建设用地实际情况，切实维护土地权利人的合法权益。非法批准置换建设用地，对当事人造成损失的应当依法承担赔偿责任。

第十六条建设用地与农用地置换。不再另行料理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、防洪保安基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积逾越置换后建设用地面积的超出局部的耕地面积折抵为建设用地计划指标。

第十七条建设用地与农用地置换。由市国土资源部门会同相关部门依法验收，报省国土资源厅备案后，由市、县（市、区）人民政府国土资源部门料理地类变更登记。

第十八条市、县（市、区）人民政府国土资源部门应当建立建设用地置换管理台账。对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变卦，纳入当年变卦流量。

第十九条市、县（市、区）人民政府国土资源部门应加强对建设用地置换工作督查。对工作不力、进度缓慢地区和单位给予通报批评并督促整改到位。

第二十条市人民政府组织有关部门对各县（市、区）建设用地置换指标完成情况进行综合考评。

第二十一条建设用地与农用地置换。并扣减该县（市、区）下一年度农用地转用计划指标；情节严重的冻结其农用地转用审批。

第二十二条建设用地置换批准后。满1年未置换完毕的由市、县（市、区）人民政府国土资源部门责令申请置换单位（个人）限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的批准文件自动失效。

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关键词：非城市建设用地适应性强制性管理

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

本文所指“非城市建设用地”,是指城市总体规划所确定的,城市规划区范围内,在规划期内不被用于城市建设的用地。

由于社会经济变化与城市发展过程的复杂性,有许多因素是很难准确预测, 因此,城市规划的实施过程是一个不断调整、不断完善的动态过程。“非城市建设用地”管理实施就是一个不断调整完善的适应性过程，我们可以通过加强“非城市建设用地”的强制性管理来增强“非城市建设用地”管理实施的适应性。

意义：确保城乡建设发展能够做到节约资源，保护环境，和谐发展，促进城乡经济社会可持续发展。有利于上下位规划的衔接,避免下位规划在深化、细化过程中影响强制性内容的落实。规划涉及政治、社会、经济、文化等各个方面，内容比较综合复杂，增强强制性有利于突出重点，强化规划的实施和监督检查。

1 “非城市建设用地”管理的适应性问题

1.1 “非城市建设用地”的评价与选择不明确

城市规划中有关土地调查、分析、评价和规划等各项工作，无论是自然条件评价、建设条件评价还是用地的经济性评价，都是围绕选择和决定规划建设用地的这一目标进行的。而城市建设用地选择的理论与方法告诉我们：哪类土地是可以使用的，哪类土地的使用成本更低。但是没有明确规定，在规划的城市建设用地控制范围之外，哪此土地是不可以使用的？哪类土地是应该严格控制使用的？

1.2 “规划失控”与“规划滞后”对“非城市建设用地”的侵占

按照城市规划的要求，在城市规划规定的城市建设用地的位置与规模范围之外，任何城市建设活动都是违法的。

而在实际的建设活动中，城市建设用地的规模与范围往往突破城市规划的控制要求，一是城市发展与建设的速度超过了城市规划编制时所预测的速度；二是城市建设与开发的主体，根据自身的发展和利益，在城市建设用地控制范围外进行大规模的建设活动。前者是城市规划缺乏超前性，滞后于城市建设的结果；而后者则是规划失控的具体表现。“规划滞后”与“规划失控”的共同点都表现为实际城市建设用地规模或范围超出了规划的城市建设用地规模或范围。

1.3 城市建设用地的理想平衡状态往往难以实现，而造成的对“非城市建设用地”的侵占

在城市规划实施过程中,完全执行“规划用地平衡表”也几乎是不可能的。

规划部门如何明确“控制”和“引导”城市建设用地规模或拓展方向是关键。一种做法是在对原有规划作“重大变更”时，组织进行“规划调整”，或“重新修编”。这种做法的优点是当规划的初始因子发生变化时，规划部门可以根据新的规划前提条件和城市发展新动态，综合考虑多方面因素，重新构筑空间结构，缺点在于要经历一个相对较长的过程，使规划缺乏时效性。另一种做法就是规划部门根据上级领导或建设主体的要求在短时间内做出布局结构调整的决策,有时往往不通过城市规划部门,由地方政府直接做出决策,这种“临时决策”往往会带来两方面的问题：一是对整体布局带来较大的影响；二是在城市生态保护区、地形地貌不适宜建设的地区、文物保护区、基本农田保护区、城市发展的战略性控制区域等不该进行建设的地段大规模地进行建设活动,严重影响城市发展的可持续性。

2 “非城市建设用地”的强制性管理

2.1城市土地使用的“引导”与“控制”

在城市规划中将城市土地使用的“引导”的内容与“控制”的内容分开,是“非城市建设用地”强制性控制理论提出的基本目标与出发点。

城市规划部门认为“非城市建设用地”,是不能使用的,或者至少是应该严格控制使用的；而“厂商”或经济管理部门则可能认为它是可以根据发展与建设的需要相对“随意”地使用的。所以,一定程度上,目前的城市总体规划在城市土地使用规划方面,只做了一半工作,就是提出了在规划期内需要“引导建设”的内容。因此,城市规划作为一项以合理配置资源为目标的公共政策,强制性控制管理的条文就显得比引导性条文更为重要。

2.2明确“非城市建设用地”控制管理的基本内容

从规划用地控制的角度看,城市规划区范围内的土地无非是两种类型：一种是可以用于城市建设的用地；另一种是至少在一定的期限内不可用于城市建设的

用地,也就是在一定时期内如果使用这些土地将对城市的可持续发展产生较大的影响。将这类土地单独划出,作为“非城市建设用地”加以严格控制,将有利于规划对城市生态环境和城市战略性发展用地的有效控制。结合城市规划的相关评价方法，“非城市建设用地”一般可以分为五种基本类型：技术型、景观型、生态型、政策型和经济型非城市建设用地。

2.3“非城市建设用地”的控制策略

(1)“非城市建设用地”的控制是城市规划强制性内容的重要组成部份,对“非城市建设用地”的控制必须认真贯彻执行《城市规划强制性内容暂行规定》,按其中规定在省域城镇体系规划、城市总体规划、城市详细规划等各个阶段,明确划分“非城市建设用地”的范围和界线,并提出相应的控制与管理措施。

(2)“非城市建设用地”的划定既有科学技术方面的要求,更有政策法规方面的要求。要根据区域与城市规划各项内容、结合城市指标分析、考虑不同城市的特点来确定城市建设用地与非城市建设用地的比例关系、规模和界线。并在此过程中,更要广泛征求各政府、利益主体和市民的意见。最终予以强制性控制与管理。

(3) 对不同类型的“非城市建设用地”的控制与管理力度要根据其对区域或城市的影响程度,区别对待。

3总结

以“引导”为主的规划理论与方法已经不能适应城市发展与建设实际的需要，是导致“规划失控”与“规划滞后”的主要原因，因此，城市用地规划的重点应由以“引导”为主向以“控制”为主转变。

规划中对于必须予以控制的“非城市建设用地”的控制管理在城市用地控制中显得比“城市建设用地”控制更具有实际意义，在城市规划区内，需要将“非城市建设用地” 同样列入城市用地控制的重点。

非城市建设用地的控制，可以在一定的规划研究的基础上，通过制定非城市建设用地控制管理规定类型法规文件的形式来补充完善和深化原有城市总体规划内容，达到有效控制的目的。

参考文献：

（1）《城市规划强制性内容暂行规定》

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    为保证城乡规划区内的土地利用符合城市规划,依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定,由城乡规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》,作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。

    第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。

    建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。

    第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。

    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

    城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

    二、建设用地规划许可证成功办理需具备的许可条件

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为深化农村土地制度改革，扎实做好集体经营性建设用地使用权入市试点工作，加快建立城乡统一的建设用地市场，支持“三乡工程”建设，促进乡村振兴战略实施，实现土地资源优化配置和高效集约利用，特制定本工作方案。

一、总体要求

在确保土地所有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，积极推进农村集体经营性建设用地入市有关工作。

（一）坚持规划先行。围绕城市规划未完全覆盖集体经营性建设用地等问题，发挥土地利用总体规划和城乡规划的先导作用，强化与“十四五”等规划的“多规合一＂，实现土地资源合理配置，提高集体经营性建设用地价值，促进全县空间布局优化、产业结构升级和人口调整，推进城乡协调发展。

（二）坚持农民主体。围绕赋予农民更多财产权利的总要求，充分尊重农民的知情权、参与权、表达权和监督权，集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或成员代表会议三分之二以上成员同意。

（三）坚持市场运作。围绕“同等入市、同权同价＂的要求，充分依托江苏省土地交易或农村集体产权交易平台，建立城乡统一的建设用地市场。鼓励地块交易引入竞争性环节，采用“招标、拍卖、挂牌”等方式进行，发挥市场在资源配置中的决定性作用。

（四）坚持审慎稳妥。依据新土地管理法相关规定，在借鉴外地集体经营性建设用地试点地区成功经验的基础上，选择有条件的地块先行试点，取得成功经验后逐步在全县推广施行。

二、目标任务

（一）盘活集体建设用地。对依法登记、符合国土空间规划（土地利用总体规划和城乡规划）、具备开发建设所需要的基础设施等条件的农村集体经营性建设用地，采取有偿方式直接入市，拓展集体增收渠道，缓解建设用地供需矛盾，为实施集体经营性收入“18万＋”和“50万＋”增添新动能。

（二）强化集体产权管理。入市后的农村集体建设用地纳入与国有建设用地统一的监管平台进行监管，由县不动产登记交易中心统一登记发证。履行与国有建设用地同等义务，按规定承担相应的基础设施建设费用、缴纳相关税费并办理不动产登记手续。在使用年限内，参照国有建设用地使用权享有转让、出租、抵押权能。

（三）建立健全交易规则。入市的集体建设用地纳入年度供地计划管理，全部进入江苏省土地交易平台或农村集体产权交易平台交易。除所有权主体不同外，集体建设用地交易过程与规则严格参照国有建设用地执行。

（四）不断完善分配机制。按照保护农民利益、支持集体经济、促进农村发展的原则，逐步探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，不断提升增值收益分配的合理化水平。鼓励镇（街道）通过合理使用分成调节金，有效增加集体经济组织收入，让相关村集体通过股份分红等实现可持续的二次分配收入。

三、试点条件

当前我县已具备开展农村集体经营性建设用地入市试点条 件，具体为：

（一） 基础配套工作扎实

当前，我县农村集体土地确权登记发证工作稳步开展，工作 进展成效显著，集体建设用地基准地价制定工作已完成。

（二） 集体经营性建设用地存量大，入市需求明显

农村集体经营性建设用地面广量大，入市需求明显。经济社 会发展对土地需求日益增长，市场主体、政府对利用集体建设用 地在推动项目落地过程中优化布局、提高效益具有极高共识。

（三） 乡村振兴稳步推进

围绕绿色发展、特色发展，建设美丽乡村，强化资金投入， 加快传统农业向现代农业转变，推进乡村振兴战略的实施，我县集中优势力量强化规划编制，坚持“多规合一”优化乡村布局， 乡村振兴的推进给农村集体经营性建设用地入市提供了契机。

四、交易程序

农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）入市交易，原则上应采用招标、拍卖和挂牌形式。具体按以下流程进行：

（一）前期准备。农村集体经营性建设用地入市前，入市实施主体完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度配套设施等要求。

（二）编制方案。入市主体依据规划条件提出具体地块的入市方案。土地入市方案应包括拟入市宗地的位置、空间范围、用途、面积、使用年限、入市方式、土地移交时间、规划条件、开竣工时间、起始价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）、收益分配办法、土地价款缴纳比例、入市主体和委托入市主体和期限等内容。

农村集体经营性建设用地入市起始地价须经有资质的评估机构评估，方案应经集体经济组织民主讨论通过。

（三）方案审批。入市方案由入市实施主体报镇政府（街道办事处）审核后，送县农业农村、自然资源和规划部门进行审查，报县政府批准同意后，县自然资源和规划部门发放《涟水县集体经营性建设用地入市核准书》。

（四）入市交易。县自然资源和规划部门按照入市方案，编制供地方案及招拍挂上市文件，组织在江苏省土地交易平台公开进行交易。竟得人（中标人）按照合同约定，将土地价款缴纳至县集体经营性建设用地入市专项账户。

（五）签订合同。农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁等交易完成后，由县自然资源和规划部门与竞得人（中标人）签订《农村集体经营性建设用地成交确认书》。签订成交确认书后，农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价、出资入股）合同》。农村集体经营性建设用地土地使用权人在规定期限内缴纳土地价款及相关税费。

（六）申请规划许可。在建设用地使用权受让合同签订后，县县自然资源和规划局申请领取建设用地规划许可证， 办理开发建设需要的其他事项。

（六）登记发证。集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记；有地上建筑物的，同时申请登记。

五、实施步骤

（一）开展基础调查(2020年10月）。以第三次国土调查结果为依据，对县域内农村集体经营性建设用地进行分类汇总，并实行动态管理，对所涉及宗地产权进行明晰，巩固确权颁证成果。同时，深入了解各镇（街道）农村集体经营性建设用地入市意愿，为科学决策、推进试点打下基础。

（二）编制村庄规划(2021年2月底）。基于农村集体经营性建设用地现状和土地利用总体规划，坚持“多规合一＂，综合考虑试点地区农村集体经营性建设用地总体布局，对于入市意愿较强、条件成熟的镇村，启动农村集体经营性建设用地控制性详细规划编制工作，为城乡融合发展指明方向。

（三）制定配套政策(2021年2月-2021年3月）。在调查研究的基础上，结合涟水县实际，研究制定集体经营性建设用地入市管理办法、操作细则、规范性文本，建立入市交易制度；按照国家有关规定研究制定集体经营性建设用地入市土地收益调节金征收办法和收益分配指导意见等规范性文件。

（四）开展交易试点(2021年2月－4月中旬）。组织涟城街道、保滩街道、高沟镇、红窑镇筛选出可以入市交易的地块，县自然资源和规划部门根据相关规定，指导其制定具体地块供地方案，经依法批准后按法定程序公开交易。

（五）总结完善推广(2021年4月30日前）。在总结试点经验的基础上，修订完善我县集体经营性建设用地入市办法和配套政策，在全县范围内推广集体经营性建设用地入市工作。

六、职责分工

县自然资源和规划局负责全县农村集体经营性建设用地入市试点管理、监督和指导工作。在试点的基础上会同县其他相关部门制定全县农村集体经营性建设用地入市实施办法、操作细则；指导试点镇（街道）招标拍卖挂牌入市交易的具体实施、交易结果确认；制定全县农村集体经营性建设用地使用权网上交易规则，建立城乡统一的建设用地交易平台。

县财政局负责集体经营性建设用地成交价款专账核算，会同相关部门制定全县集体经营性建设用地增值收益调节金征收及使用办法，指导试点镇（街道）用好土地增值收益及调节金。

县农业农村局负责农村集体经营性建设用地入市集体决策、收益使用监督检查。指导农村集体经济组织规范决策程序、搞好土地增值收益分配使用、加强集体资产管理。

其他相关部门根据各自职能，共同参与做好集体建设用地入市的监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

 

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第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：

（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；

（三）农村新村建设的。

严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。

第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。

严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。

第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；

（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。

第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。

对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。

农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：

（一）已取得新的住宅建设用地的；

（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。

第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。

申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：

（一）住宅小区建设用地申请；

（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；

（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确

认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。

第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地

区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。

第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。

第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。

第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分

摊缴纳。

第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村

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（一）强化土地利用总体规划的控制性。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。

（二）维护土地利用总体规划的严肃性。对城乡土地利用总体规划的调整每年不得超过一次，调整幅度不得超过所属镇面积的30%；农业用地转为建设用地的，必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业规划；所有进入各类园区的工业项目，确定用地选址和项目准入前，须征求县国土部门意见，在符合土地利用总体规划后方可办理相关手续。严格执行年度用地计划，不得突破用地计划，未列入城市近期建设规划年度实施计划和年度土地供应计划的，原则上不予安排用地；属政府重大项目的，须经县政府同意调整计划后，方可办理有关规划用地手续。

（三）提高土地利用总体规划的前瞻性。在土地利用总体规划和城乡规划修编中，以促进节约集约用地、科学利用土地为主要目标，按照“地尽其力，优地优先”的原则，统筹城乡空间布局，优化土地资源配置，对重大基础设施和基础产业用地要预留空间，提高规划的前瞻性和科学性。

二、加强用地监管，严格审批审查

（一）规范国有建设用地审批行为。以划拨方式供地的，除发放用地批复外，须签发《国有土地使用权划拨决定书》；以出让方式供地的，须强化出让合同管理，依法规范填写土地出让合同中土地使用要素、建设项目投资额、价款、违约责任等条款，并载明项目开工、竣工及申请验收时间。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可收回土地使用权，重新依法公开出让。未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放批准用地文件，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。

（二）科学使用新增建设用地指标。对省下达的用地指标的使用，严格把好三关：一是规划关，所有用地项目必须符合土地利用总体规划，不得随意调整和改变规划；二是用途关，对限制性产业项目控制用地，对禁止性产业项目停止供地，优先保证能源、交通、水利等重点基础设施建设和民生工程、环保工程用地；三是投资强度关，省级开发园区平均每亩投资强度不低于120万元，投资额小于3000万元的工业项目统一进入标准厂房，不得批准新占用土地。

（三）开展城乡闲置土地清理。自年3月起，对年5月1日以来取得土地使用权的建设用地进行清理，特别是—年新上建设用地项目，重点清查各类工业园区。清理范围主要为超过规定期限未动工开发建设的闲置建设用地；开工建设但开发面积少于应开发建设总面积1/3，或者投资金额不足总投资额的25%的建设用地；中止开发建设满一年的闲置建设用地等。对清查出的各类闲置土地，分类进行处理。一是对土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。二是对闲置未超过2年，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；近期有一定开发条件的土地，责令限期开发（最长不得超过一年）。三是对分期开发建设的项目，暂时不开发的，安排农民继续耕种。四是对达不到投资强度，占多用少的项目，予以核减用地面积，重新安排使用。五是采取“腾笼换鸟”的方式把一些效益不好的停产、破产企业土地转让给新的项目。

三、坚持全程监管，健全长效机制

（一）实行建设项目用地验收制度。项目建设单位必须在施工现场将《建设用地批准书》等用地批准文件进行公示，并在建设项目竣工后30日内，向所在地国土资源部门提交建设项目用地竣工验收申请。凡未经国土资源部门的检查验收，或者建设项目用地竣工验收不合格的，不得通过竣工验收。检查验收合格的，国土资源部门出具《县建设项目工程竣工用地验收合格意见书》。房地产开发项目用地，符合规定条件方可办理分割登记。不按合同约定条件建设的，不予换发土地使用证。

（二）建立建设用地跟踪管理制度。为确保用地单位按照批准条件使用土地，防止土地资源闲置和土地资产流失，国土资源管理部门须在每宗土地审批后填写《建设用地批后跟踪卡》，按批后跟踪卡的要求，对国有建设用地使用情况进行跟踪检查并做好记录，在每年6月底、12月底分别组织一次全面检查，并将检查结果上报县政府。县政府每年组织一次由国土、建设、发改、监察、财政、规划、环保、农业等部门参加的联合检查组，对在建设过程中违反规划设计要求和使用功能进行集中检查，对擅自改变土地用途，用地项目、投资强度不符合原批准文件的，依法予以查处。

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第二条本办法所称建设用地置换，是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则，切实维护土地权利人的合法权益。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意。

第四条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

第五条建设用地与农用地置换的，置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积，原建设用地由申请置换方负责复垦；其中，与耕地置换的，复垦后的耕地的数量和质量不得低于被置换的耕地的数量和质量。

申请置换方没有条件复垦的，在办理建设用地置换审批手续时，应当按照有关规定缴纳土地复垦费，由国土资源行政主管部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。委托复垦的，应当签订委托复垦合同。

第六条农村村民宅基地与农用地置换的，置换后的新宅基地面积不得超过法定宅基地面积，旧宅基地由申请置换方负责复垦。

第七条建设用地置换时，双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；协商不成的，申请置换方可以申请县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的，不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的补偿价；

（五）拆迁安置途径与方式；

（六）同意权属变更的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第八条建设用地与建设用地置换的，由申请置换方向县以上人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或者土地权利证书。

建设用地与农用地置换的，申请置换方除按前款规定提交有关材料外，还应当提供国有或者农民集体所有农用地的土地权利证书和原建设用地的土地复垦方案；委托复垦的，还应当提供委托复垦合同。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方应当提供村民会议或者村民代表以及土地使用权人同意的证明材料。

第九条县以上人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内，对拟置换的土地进行实地踏勘，并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的，编制土地置换方案，按照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换，由市、县人民政府审批；

（二）建设用地与农用地之间的置换，由有农用地转用批准权的人民政府审批；

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换，由省人民政府审批。

第十条农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案，报省人民政府批准后实施。

按照前款规定实施建设用地置换的，原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。

第十一条行政机关收到报批材料后，负责审核的机关应当在20日内审核完毕并转报负责审批的机关；负责审批的机关，应当在收到材料后20日内作出批准或者不予批准的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日。

第十二条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准文件送达之日起1年内，按照建设用地置换协议置换完毕，并在置换完毕之日起30日内，持土地权利证书及相关材料到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地登记手续，经市、县人民政府批准后，分别领取置换后的土地权利证书。

第十三条建设用地与农用地置换，经批准后，不再另行办理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积超过置换后建设用地面积的，超出部分的耕地面积全部折抵为建设用地计划指标。

第十四条建设用地与农用地置换，原建设用地应当在置换批准之日起2年内复垦为耕地，并经省人民政府国土资源行政主管部门依法验收确认后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门办理地类变更登记。

第十五条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当建立建设用地置换管理台账，记载建设用地置换前和置换后的位置、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变更，纳入当年变更流量。

第十六条建设用地与农用地置换，原建设用地未在规定的时间内复垦或者按规定应当复垦为耕地而未达到耕地标准的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处理，并扣减该市、县下一年度农用地转用计划指标；情节严重的，冻结其农用地转用审批。

第十七条建设用地置换批准后，满1年未置换完毕的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的，批准文件自动失效。

第十八条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准实施建设用地置换的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处理。

第十九条无权批准建设用地置换、超越权限批准建设用地置换或者对不符合置换条件的建设用地批准置换的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

非法批准置换建设用地，对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

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第二条本办法所称建设用地置换，是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则，切实维护土地权利人的合法权益。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意。

第四条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

第五条建设用地与农用地置换的，置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积，原建设用地由申请置换方负责复垦；其中，与耕地置换的，复垦后的耕地的数量和质量不得低于被置换的耕地的数量和质量。

申请置换方没有条件复垦的，在办理建设用地置换审批手续时，应当按照有关规定缴纳土地复垦费，由国土资源行政主管部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。委托复垦的，应当签订委托复垦合同。

第六条农村村民宅基地与农用地置换的，置换后的新宅基地面积不得超过法定宅基地面积，旧宅基地由申请置换方负责复垦。

第七条建设用地置换时，双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；协商不成的，申请置换方可以申请县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的，不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的补偿价；

（五）拆迁安置途径与方式；

（六）同意权属变更的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第八条建设用地与建设用地置换的，由申请置换方向县以上人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或者土地权利证书。

建设用地与农用地置换的，申请置换方除按前款规定提交有关材料外，还应当提供国有或者农民集体所有农用地的土地权利证书和原建设用地的土地复垦方案；委托复垦的，还应当提供委托复垦合同。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方应当提供村民会议或者村民代表以及土地使用权人同意的证明材料。

第九条县以上人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内，对拟置换的土地进行实地踏勘，并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的，编制土地置换方案，按照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换，由市、县人民政府审批；

（二）建设用地与农用地之间的置换，由有农用地转用批准权的人民政府审批；

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换，由省人民政府审批。

第十条农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案，报省人民政府批准后实施。

按照前款规定实施建设用地置换的，原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。

第十一条行政机关收到报批材料后，负责审核的机关应当在20日内审核完毕并转报负责审批的机关；负责审批的机关，应当在收到材料后20日内作出批准或者不予批准的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日。

第十二条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准文件送达之日起1年内，按照建设用地置换协议置换完毕，并在置换完毕之日起30日内，持土地权利证书及相关材料到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地登记手续，经市、县人民政府批准后，分别领取置换后的土地权利证书。

第十三条建设用地与农用地置换，经批准后，不再另行办理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积超过置换后建设用地面积的，超出部分的耕地面积全部折抵为建设用地计划指标。

第十四条建设用地与农用地置换，原建设用地应当在置换批准之日起2年内复垦为耕地，并经省人民政府国土资源行政主管部门依法验收确认后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门办理地类变更登记。

第十五条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当建立建设用地置换管理台账，记载建设用地置换前和置换后的位置、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变更，纳入当年变更流量。

第十六条建设用地与农用地置换，原建设用地未在规定的时间内复垦或者按规定应当复垦为耕地而未达到耕地标准的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处理，并扣减该市、县下一年度农用地转用计划指标；情节严重的，冻结其农用地转用审批。

第十七条建设用地置换批准后，满1年未置换完毕的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的，批准文件自动失效。

第十八条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准实施建设用地置换的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处理。

第十九条无权批准建设用地置换、超越权限批准建设用地置换或者对不符合置换条件的建设用地批准置换的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇12

一是土地利用发展战略政策。当前影响其土地利用总体规划制定和实施的相关政策中主要是与江西省有关的国家级发展战略6个，省级发展战略5个。二是土地规划实施监督政策。当前，江西省土地利用总体规划实施监督政策主要有：动态监管机制、规划目标的管理责任制、建设用地管理三项基本制度、土地利用总体规划修改或调整审批政策。三是新增建设用地管理政策。江西省按照保障重点、兼顾全面、差别化管理的原则实行“三个三分之一”计划下达、省重大产业项目“点供”制等计划差别化管理制度，促进各地在使用新增建设用地计划方面更加节约、更加高效。同时江西省也出台了城乡增减挂、工矿废弃地复垦利用试点等耕地补充政策。

2实施管理成效分析

2.1土地规划实施监督政策管理目标成效分析

江西省于2012年4月编制《江西省土地利用总体规划修编与第二次土地调查成果衔接后的调整方案》（以下称《规划衔接方案》）对《江西省土地利用总体规划（2006－2020年）》进行补充完善。《规划衔接方案》对部分县、乡级规划主要控制指标或布局进行了局部调整。一是优先安排结构性调整。规划新增建设用地总量不增加的前提下，对部分地区的新增建设用地指标进行结构性调整，将部分节余且暂不使用的交通水利用地及其他建设用地指标调整到城乡建设用地。二是市域范围内县与县之间局部调整。在本设区市范围内，允许矛盾突出的个别县（市、区）耕地保有量或基本农田保护面积作微调，县级新增建设用地指标在县与县之间作适当调整。显然，江西省现行土地利用总体规划调整修改次数为一次，修改原因是与第二次土地调查成果衔接。说明江西省现行土地利用总体规划并非擅自修改扩大建设用地规模和改变建设用地布局，降低耕地保有量和基本农田保护面积。而规划调整修改符合法定条件，调整修改程序符合要求，严格按江西省土地利用总体规划修改或调整审批政策执行。

2.2土地利用发展战略政策管理目标成效分析

江西省现行土地利用总体规划实施以来，取得的经济效益明显。向莆铁路、沪昆客运专线（江西段）、德兴至南昌高速、济南至广州高速瑞金至寻乌段等重大基础设施用地得到切实保障。城市建设有序进行，经济水平快速增加。（1）GDP、固定资产与建设用地增长弹性系数：2006～2012年江西省GDP与建设用地增长弹性系数为4．05，固定资产投资与建设用地增长弹性系数为6．39。（2）GDP、固定资产与城乡建设用地增长弹性系数：2006～2012年江西省GDP与城乡建设用地增长弹性系数为3，固定资产投资与城乡建设用地增长弹性系数为4．73。

2.3新增建设用地管理政策目标成效分析

（1）计划管理。规划实施以来，江西省坚持节约集约用地，为全省新型工业化、城镇化和农业现代化建设的推进提供了良好的土地资源保障，促进了经济社会快速发展。近5年统计数据显示，江西省新增国有建设用地的供地率达70．48％，利用率达58．41％，新增建设用地的供地率和利用率水平总体较好。计划管理目标实现程度较好。（2）规划管理。江西省有效控制了11个设区市、100个县级、1493个乡级的土地利用总体规划的各项指标，指导了《江西省土地整治规划》等多个专项规划的编制，引导城市、交通、村镇、能源、水利、旅游和生态建设等相关规划的编制，规划管理目标得以实现。

2.4耕地补充政策目标成效分析

造地增粮富民工程实施期间（2007～2011年），全省实施“造地增粮富民工程”建设规模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，总投资43．1亿元；城乡建设用地增减挂钩试点实施4年来，全省共批复11个设区市80个县（市、区）250个增减挂钩试点项目区，批复拆旧区总规模9300ha、预计补充耕地8100ha；建新区总规模8873ha、拟占用耕地5893ha，可净增有效耕地面积2206ha；2012年工矿废弃地复垦利用12个项目区复垦区，总面积704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点，年均控制规模为2000ha。显然，江西省现行土地利用总体规划实施过程的耕地补充政策中各试点政策效果好，示范效果明显。

3存在的问题及对策

3.1存在问题

（1）新的试点政策在土地利用总体规划中未体现，造成试点政策实施较难，如：低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点、工矿废弃地复垦利用试点、城市低效用地再开发试点的项目区，未在土地利用总体规划图中布局，在报批时往往会因为不符合规划而被搁置，导致新的试点政策在规划实施中较难开展。（2）土地利用总体规划编制过程对中央重大发展战略预计不足，无法满足中央重大发展战略政策对土地利用的需求。（3）差异化土地管理政策不明显，建设用地指标使用空间分布不均衡。（4）建设用地管理政策中缺乏建设用地管理与相关用地管理人员的切身考核体制，致使实际用地超出规划目标规定。

3.2对策

（1）增加土地利用总体规划修改条件，使试点政策和土地利用战略政策变化成为土地利用总体规划修改条件。（2）建立土地利用总体规划实施的定期评估机制，定期评估土地利用总体规划实施情况，及时了解土地利用总体规划实施情况。（3）建立并规范土地利用总体规划修改／调整动态机制，依据土地利用总体规划实施评价结果及时对土地利用总体规划进行修改／调整。（4）参考耕地保护责任体制，建立建设用地管理与相关用地管理人员的切身考核体制，严格控制建设用地增量。

4结语

篇13

第二条依法应当报国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准的建设用地的申请、审查、报批和实施，适用本办法。

第三条县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的申请受理、审查、报批工作。

第四条建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。

受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。

第五条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

（一）建设单位有关资质证明；

（二）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（四）初步设计或者其他有关批准文件；

（五）建设项目总平面布置图；

（六）占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

（七）建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

第七条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄和集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

第八条建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订征用土地方案和供地方案。

建设只占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案；其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。

第九条建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：

（一）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；

（二）由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；

（三）地籍资料或者其他土地权属证明材料；

（四）以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；

（五）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

第十条农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。

征用土地方案，应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

第十一条有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。

对依应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。

省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征用土地的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应当将批准文件和下级土地行政主管部门上报的材料一并上报。

第十二条有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

第十三条农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；

（三）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；

（四）单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

第十四条征用土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

（一）被征用土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的；

（二）被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的；

（三）被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

建设项目施工和地质勘查需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征用。

第十五条供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

（一）符合国家的土地供应政策；

（二）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；

（三）划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；

（四）以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；

（五）只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

第十六条农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

第十七条经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

第十八条建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。

第十九条征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地所在地的乡、镇范围内，公告《土地管理法实施条例》第二十五条第一款规定的内容。

公告期满，市、县人民政府土地行政主管部门根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案并在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告。征地补偿、安置方案的内容，应当符合《土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定。

征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。

第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

第二十一条以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。

篇14

一、集体建设用地和国有土地同地同权同价的内涵

所谓集体土地和国有土地同权同价，在制度上，实现了《物权法》中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想，在实践上，承认了土地使用价值的客观性。因为，对于土地使用者而言，其支付同样的土地使用权出让金，希望能够取得相应的土地利用效用。在市场经济条件下，土地利用效用相同的土地，其土地价格应该相近。实际上，如果不存在对于集体土地的政策限制，在土地出让进入市场后，土地所有权无论是国有土地还是集体土地，对于土地使用者而去没有区别。因为，除非公共利益需要，国家和集体都不可能不到期就收回出让土地使用权，土地使用者主要在乎的是土地成本和土地利用收益，而不在乎把土地成本支付给谁。

集体建设用地和国有土地同地同价是指两者在区位、土地用途、土地开发程度和土地利用条件完全一致情况下的熟地出让价格（税前市场交易价格）相同或者相近。

二、集体建设用地和国有土地同地同权同价的前提条件

1.集体土地与国有土地享有平等权益

实行集体土地和国有土地同权同价，必须破除目前按所有制批准建设用地进入市场的制度障碍。土地利用管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”，强化“用途管制”和“规划管理”。

土地利用规划是土地用途管制的依据，土地使用者是土地规划的执行者，政府负责监督土地利用规划的实施。一块土地如果规划为耕地，就不能随意转为建设用地；一块土地如规划为城市住宅用地，就不能擅自改为他用。至于该土地所有权，到底是国有土地还是集体土地，并不重要，也无需区别对待。农村集体同样可以成为土地一级市场的供应者。

集体土地和国有土地同权同价，集体土地进入市场，必须要落实集体土地的所有权，集体建设用地的收益必须归农民集体中的农民所有，而不应该被乡镇政府或地方政府所拦截。

2.克服规划管制导致利益分配不平衡

集体建设用地取得入市条件后，受规划的影响，不是所有集体建设用地价值都会大幅度攀升，只有城市规划控制区域内部的集体建设用地才可能向同规划区域内同样用途邻近的城市国有土地的价格靠近，以同价的方式表现同权。这样，就必然会使被规划为城市建设用地的集体建设用地大幅升值，而规划为集体建设用地复垦的集体建设用地大幅贬值；规划为城市商业用地的集体土地获利巨大，而被规划为城市其他用地（如绿地）的集体土地获利较小，甚至无利可图。基于这一理由，设计调节利益的分配机制就成为能否顺利实现同地同权同价的前提条件。土地利用规划必须进行经济分析，建立规划管制造成的土地经济价值下降区域的合理补偿机制。

3.形成城乡统一的土地市场管理体系

实行集体土地和国有土地同权同价，集体土地不再需要通过征地转成国有土地才能作为城市建设用地，城市建设用地来源扩大，必然使得土地征收的范围缩小，它促使政府只能够真正实现按公益性目的征地。随着国有土地征地规模减少，征地补偿标准提高，在目前各地国有土地出让收益占地方财政收入相当比例的情况下，如果没有建立新的财政收入来源渠道，它将直接威胁到地方政府的收支平衡。实行集体土地和国有土地同权同价，必须配套进行土地税费制度改革，实现土地财政由卖地财政向管地财政转型。

实行集体土地和国有土地同权同价，是政府为解决农村、农业、农民问题开辟的新途径。它使得农民能同城市一样“以地生财”，直接分享工业化和城市化过程中土地资产增值的收益。集体土地与国有土地同权同价，进入市场流转，不仅要向农民还权赋能，还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革、农村社会保障制度改革、农村金融改革等相应配套改革的同步推进。在集体土地直接入市的过程中，由于土地一级市场的主体从单一的主体扩展为多元主体，就必须考虑对建设用地指标、农地转用指标、年度计划指标、耕地占补平衡指标的合理分配。

三、集体建设用地和国有土地的土地使用权价格关系

实行集体土地和国有土地同权同价，是指区位相近、土地用途相同和土地利用条件相同的集体建设用地和国有土地在市场交易中的出让价格相同或相近。由于土地位置的唯一性，世界上没有完全相同的两块土地，相邻地块土地价格出现细微差别是可能的，也是合理的。在城市化过程中，只有城市建成区中，集体土地和国有土地同权同价的情况可能出现。

在城市规划区范围内的集体建设用地，它的原始状态往往是由农地或未利用地转变而来的生地，而国有土地一般要求熟地出让。集体土地由生地转变为熟地――进行基础设施配套，形成建设用地条件（土地一级开发），其土地开发可能是集体经济组织的农民自主开发，一般说来基础设施配套条件并不完善。在我国城市化过程中，城市建设往往需要对于城市建设新区进行基础设施建设，目前我国多是政府城市土地收购储备中心或者土地整理中心统一开发。这样，实行集体土地和国有土地同权同价，就应该注意区分国有土地和集体建设用地的开发程度的差别。按照等价交换原则，同一块土地的成熟度高时的价格必然比成熟度低时的价格要高。

由于国有土地出让收入和土地税收收入都是政府的财政收入，所以，国有土地出让地价可能以税前土地价格的形式出现。而现实土地市场交易过程中，集体建设用地往往需要进行城市土地再开发。土地成熟度提高是一个土地开发过程，它必须支付土地成本、利润和法定的相关税费。计算集体建设用地收益时，集体建设用地交易价格常常以税后价格计算才具有现实意义。同一块土地，如果所有权主体不同，集体建设用地使用权出让的税后价格必然低于国有土地出让使用权的税前土地价格。

至于在城市规划区以外，国有土地多为公共基础设施用地，而集体建设用地主要是宅基地（居住用地），国有土地和集体土地的土地用途不同，土地价格肯定不能一致。

集体建设用地和国有土地同地同权同价，是在不考虑集体建设用地使用权的区域局限性和农转用的建设指标来源条件下存在的。实际上，国有土地和建设用地所有权的最大不同是集体建设用地具有草根性和区域性，而国有土地为全民所有。集体用地的开发利用从理论上讲，如果不对其他区域的土地利用产生负向（或正向）外部效应，应该只能自给自足。而国有土地，则可以跨区域进行土地统筹利用，它相对于集体土地利用而言，已经实现了外部效益内部化。也就是说，集体建设用地扩大，其指标来源是由于其他集体土地农地保护任务增加的结果。过去，在国家征收集体土地转变为城市建设用地之时，由于征地补偿标准与土地今后的用途无关，集体土地所有者之间不存在未来土地用途不同所带来的巨大利益差距。同时，国家作为城市建设用地唯一供应主体，不同土地用途之间的利益差距内部自我平衡。如果集体土地直接入市作为私人或群体利益方的交易获利行为，在得到规划所确定的特定土地用途所带来的交易收入时，应当支付必要的全部相关成本，否则就会形成对公共利益的侵占。集体建设用地的所有者权益不是土地使用权的市场交易价格，而应该扣除集体经济组织多占建设用地规划指标的土地开发权价格。这部分多占建设用地规划指标的土地开发权价格应该成为进行建设用地复垦的其他耕地保护区域（集体经济组织）的经济补偿。

综上所述，集体建设用地和国有土地的土地使用权价格的关系，可以表示为以下关系式。

不考虑集体建设用地所有权的区域性、土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLG0

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格。

不考虑集体建设用地所有权的区域性，考虑土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLC1+PLC2+（PLG2-PLC2）+PLC3

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLC1为集体建设用地生地价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费。

考虑集体建设用地所有权的区域性，不考虑土地开发程度和税收影响：

PLC1= PLCs+PLCe

其中：PLCe=PLCs0+PLCed

式中：PLC1为集体建设用地（生地）市场交易价格，PLCs为集体建设用地自有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格（本集体所有），PLCe为集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格。PLCs0集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的农用地价格， PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

从上述公式分析可知，集体建设用地实际市场交易价格应该不包括非本集体经济组织所有或者需要支付出去的部分。即：集体建设用地开发应缴税费PLC3，集体土地和国有土地因为土地开发程度差异产生的价差PLG2-PLC2，集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）PLCed。

在实行集体土地和国有土地同权同价情况下，集体建设用地实际市场交易价格可以表示为：

PLCr=PLG0-[（PLG2-PLC2）+PLC3+PLCed]

式中：PLCr为集体建设用地实际市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费；PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

应该指出，城市化过程中国有土地开发增值和集体建设用地开发增值的差值，主要是由于土地开发程度的差异而引起的。同时，也必须看到城市土地开发过程中城市政府和农村集体经济组织在招商引资、市场开拓能力和管理能力的差别，也能够扩大（或者缩小）两者之间的差距。

四、集体建设用地流转价格评估方法

集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。

1.法定补偿扩充法

近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在收益和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异；另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。

集体建设用地征收按照市场价格补偿，它不仅包括农用地的市场价值，而且还包括农转用的土地增值中应该为土地所有者所得的级差收益。

2.准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。准建设用地基准地价剩余法公式为：

集体土地征收价格=类似区位和质量国有建设用地市场交易地价-政府区域综合开发的基础设施投资回收-土地出让过程中的政府应收税费-土地增值税。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和国家之间进行合理分配。按照集体建设用地的征收补偿标准和集体建设用地流转实际市场成交价格的差值征收土地增值税。

3. 收益还原法

通常在租赁市场中，集体建设用地和国有建设用地的租赁价格差别不是很大，主要差距是合法性风险使承租人压低了集体土地的租赁价格，随着改革开放的深入，集体建设用地可以公平入市，在合法合规情况下，集体建设用地的租赁收入越来越接近于市场价格。主要测算方法有：

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地建设商品房租金剥离出地租收益/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地租赁价格/土地收益还原率