土地储备规划精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇土地储备规划，期待它们能激发您的灵感。

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编制土地储备规划的必要性

编制土地储备规划是土地储备制度完善和创新的需要

土地储备工作对完善土地一级市场，建立公开、公正、公平的市场环境，促进房地产市场发展，提升国有土地资产价值，提供城市建设资金等诸多方面作出了重要贡献。然而在本轮房地产市场过热的情况下，土地储备与出让的主观性、随意性、无计划性等问题逐步显现。土地储备制度的完善需要进一步引入创新机制，实行规划控制，即编制土地储备规划。

土地储备制度主要通过四个环节实现“一个池子蓄水”和“一个龙头放水”的目的，即：收购、储备、开发整理、出让。显然，在具体操作过程中，任何一个环节都需要有规划的合理控制：收购储备关系到储备资金的筹集运作、被拆迁人的安置、征地与用地指标的平衡；开发整理关系到城市设施建设及相关部门协调等；出让则直接影响到整个房地产市场和宏观经济的运行。而土地储备与土地出让在数量上、时间上、空间上存在的不一致，更加彰显了编制土地储备规划的必要性。

编制土地储备规划是实现土地政策参与宏观调控的重要途径之一

长久以来，盲目以需求确定土地供给的导向已经成为一些区域经济发展过热、产业结构不合理、房地产空置率高的主要原因。土地政策在2004年首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控手段，是土地管理工作的重大突破。土地储备与出让是调控房地产市场的直接环节，科学合理编制土地储备规划，有计划实施土地供应，理应是土地政策参与宏观调控的重要途径之一。通过土地储备规划的编制和实施，可以有效避免当前土地储备与出让的主观随意性大，受领导意志控制强，土地市场不健康，开发建设过热等问题出现。

编制土地储备规划是实施土地利用总体规划和城市规划的有效手段

土地储备机构应突出行政性、非营利性和专门性，其作用应体现在参与宏观调控、加强土地资源管理、盘活土地资源和落实城市规划等方面。土地储备规划的主要作用就是以市场供求和经济发展为依据，将土地利用总体规划控制指标和城市规划的方案通过土地出让落实到地块。它可前瞻性地平衡征地指标和用地指标，解决城市规划与市场脱节的问题，解决由于规划和房地部门信息不对称、更新不及时造成的土地信息不完备等问题。

编制土地储备规划有利于落实国家土地出让收支管理政策

编制土地储备规划有利于进行土地出让总价预算；有利于预先安排和落实土地征收和动拆迁费用的支付及被拆迁人的安置，保障公民权益。同时，有利于保障经济型住宅用地的供给，完善住房供应体系；有利于确保出让地块的配套设施完善，保证土地正常使用。

总的看来，通过土地储备规划可以达到以下目的：(1)实施和协调土地利用总体规划、城市总体规划及其他相关规划。有效引导城市建设开发，促进城市发展；(2)摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，促进土地经济、环境和社会效益最大化，实现土地可持续利用；(3)促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用；(4)促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。

土地储备规划与相关规划计划的关系

当前，我国各类规划体系相对健全，探讨编制土地储备规划，需要分析土地储备规划与相关规划的关系，明晰其在规划体系中的地位。

与土地利用总体规划的关系

土地利用总体规划已经在全国实施多年，是否还有编制土地储备规划的必要?分析两类规划可以看出，它们之间的差异是显而易见的。

目标不同。土地储备规划目标简单地说是为了落实城市规划和土地利用总体规划，通过土地供应实现宏观调控，保障土地市场健康发展。土地利用总体规划目标则是协调国民经济各部门以及农业各业之间的用地矛盾，平衡农业用地与非农用地之间的配置，提高土地利用率和土地产出率，取得土地的最佳生态效益、经济效益和社会效益。

特征不同。土地储备规划侧重的是土地资产的市场运营，直接关系到土地市场和房地产市场的供求平衡控制，更具经济特性。而土地利用总体规划则侧重于土地资源的配置，直接关系到农业用地、非农用地与未利用土地的平衡，更具资源特性。

出发点不同。土地储备规划是基于具体建设项目的落实，特别是经营性用地的落实。而土地利用总体规划出发点则是土地资源的开发、利用和保护，特别是耕地的保护。

规划对象不同。土地利用总体规划的对象是区域内所有土地。土地储备规划的对象则是规划区域内需要更新改造的存量城市建设用地，以及即将转变为城市建设用地的增量土地。

规划内容不同。土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施和公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其年度和近期规划成果具体到地块。土地利用总体规划则是在充分分析土地适宜性、不同用途需求和土地供给潜力的基础上，主要分别就农业用地、非农用地和未利用土地，确定规划期各类用地的数量、位置和时序。

实施途径不同。土地储备规划实施通过出让制度，经由土地收购、土地储备、土地一级开发、土地招拍挂出让和监管等一系列过程。整个过程伴随着资金的流动、运作，是市场化运营过程与行政管理的结合。而土地利用总体规划实施通过用途管制制度，经由用地申报、审批、监督等过程。整个过程伴随各项用地指标控制，是行政管理过程。

层级不同。土地储备规划以土地利用总体规划为依据，增量土地的推出必须符合土地利用总体规划的指标控制。可以说，土地储备规划是土地利用总体规划的一项具体实施规划。

与城市规划的关系

城市规划是指导城市建设用地利用的纲领性文件，它规定了城市发展性质、建设用地的规模、结构、布局和强度。城市规划是土地储备规划的最直接依据。但在当前具体实践中，城市规划过于重视形态规划，对市场及经济的考察偏弱，常会造成规划对市场的偏离和滞后。因此，主要以市场研究和地块具体开发为基础的土地储备规划，可以反馈和修正城市规划并确保城市规划方案的实施。另一方面，由于各部门的信息交换不通畅，在开发具体地块时，相关部门的专项规划之间常常存在矛盾，阻碍城市建设的顺利进行。土地储备规划可以更有针对性地协调城市土地开发过程中的矛盾，并及时加以解决。

与土地利用计划的关系

土地利用计划是土地利用总体规划的年度实施计划，属于资源性控制规划，主要进行农用地转用指标总量控制和城乡建设、能源、交通、水利等独立选址建设项目占用农用地指标的分类控制。土地利用计划实行的是指令性管理，不得突破，凡不符合规划、没有农用地转用计划指标的，一律不得批准农用地转用。土地储备规划中的增量土地储备与出让指标必须符合年度土地利用计划，否则，无法办理农用地转用手续，无法进行土地储备与出让。然而，对许可的土地利用指标如何在把握市场规律和土地开发经营规律的基础上，落实到具体地块并推向市场，则需要土地储备规划来完成。

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土地储备需与城市规划紧密配合

城市土地储备工作是一项综合性的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地储备的运作成本。例如，政府将城市土地纳入储备库后，如果规划条件不能及时明确，城市土地就无法及时推向市场，而城市土地的储备时间越长，资金的压力就越大，势必影响城市土地的再投放和资金回笼。

目前，我国大部分城市的土地储备机构往往与城市规划管理部门分属不同系统，只进行一些简单的业务往来。比如在上海市浦东新区，土地储备中心与城市规划管理部门的业务关系主要有两个方面：一是土地储备中心拟定土地储备计划后，交由规划部门核查会签，主要是确定规划用地范围和用地性质；二是在办理储备土地的前期许可和后期出让时，由规划部门根据批准的详细规划核定规划条件。可以看出，这种业务关系更多地流于程式，比较机械。事实上，土地储备应当与城市规划建立非常密切的互动关系。

从法律法规看，我国《土地管理法》规定，用地单位和个人应严格按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途使用土地。《城市规划法》也明确规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因此，土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则，其中土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地做出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。

从经济效益看，土地储备一个重要的效益来源是土地增值带来的回报，从而形成土地经营的健康资金链。储备土地的增值大体可分为三种情况：一是通过储备期内城市建设的完善、城市品位的提高而带来的普遍增值；二是用地性质的转变，如工业用地转为商业用地带来的性质增值；三是建筑容量的提高带来的数量增值。城市规划则是实现以上三种增值的必要途径和手段。

从操作层面看，我国过去的土地政策造成了现在一些土地的权属关系比较分散和复杂，如果全部回购，将给处于启动阶段的土地储备机构造成巨大的资金压力。通过城市规划指导下的“规划储备”方式，可以将一些已列入改造计划但近期收购难度较大的土地，先纳入规划储备库，再根据市场条件变化，择机进行储备。这样可以大大减轻土地储备机构的资金流转压力。

土地储备实施过程中城市规划的全程参与

通常来说，土地储备工作分为收购、储备和出让三个阶段，为了更有效地发挥土地储备的作用、实现土地储备的价值，就必须使城市规划工作贯穿于这三个阶段之中。

1．收购阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

(1)确定储备土地的选址和范围。不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围。从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围；从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，例如规划大型公园周边土地、规划轨道交通站点周边土地等。因此，规划部门应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，帮助土地储备机构有重点地确定储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象。

(2)为土地的储备方式、时限等提供参考意见。如果土地储备机构对所有可储备的土地都通过征购、置换等直接储备方式进行储备，将可能面临巨大的资金压力和投资风险。规划部门可以配合土地储备机构，从城市规划的角度，将一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备。此外，对于已明确进行储备的土地，规划部门也应结合城市发展规划对储备时限提出建议，与土地储备机构共同确定短期、中期土地出让计划，使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设。

2．储备阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

(1)土地的临时使用。土地储备时间的长短，取决于城市发展对土地的需求、规划条件成熟度、政府财力承受能力等多种因素。一般国外城市土地的储备期为2年～3年，较长的达7年～10年，储备期内往往赋予土地临时用途。目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态。规划部门可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，对部分储备地块实行年租和短租政策，研究提出储备土地临时使用的有关意见和规划条件。这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配。

(2)地块详细规划的编制。对于尚未编制规划的土地，在储备期应由土地储备机构组织编制详细规划，报规划部门审批。其中，依据各部门综合讨论确定的出让土地计划，对近期出让土地的详细规划应当要求具有一定的深度，从开发强度、城市景观、市政配套、公建配套等各个方面细致地做出要求。对于中远期出让土地，特别是规划储备土地，应更多地从容量限定、路网结构等进行总体控制，便于将来与周边地块开发相衔接。在用地性质、容积率等具体规划参数方面则应留有一定的空间，便于政府根据市场的变化进行合理调节。

3．出让阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

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【关键词】城市规划；土地储备；土地资源

1.城市规划与土地储备的关系

城市规划与城市土地储备既存在同一性，又存在差异性。城市规划为了节约和合理利用土地和空间资源，保证城市土地合理利用和开发。土地储备能够在土地供应过量或缺乏时调节土地市场，为城市建设筹集资金，保证城市规划和土地利用总体规划的实施。因此，两者内涵虽然不同，但在节约利用土地资源等方面是相辅相成的。同时，城市规划与城市土地储备在侧重点方面又存在差异。城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，长远期兼顾发展，使经济效益、社会效益和环境效益达到统一，也没有明确的人格化代表。城市土地储备侧重于微观的考虑，注重短期的效果和所创造的经济效益，服务对象有明确的人格化代表。城市规划与城市土地储备之间联系密切。城市规划对土地储备具有指导和控制的作用，而土地储备对城市规划的发展、整合城市用地布局、聚集城市建设资金又有一定的促进作用。

2.城市规划与土地储备存在的问题

2.1城市规划弹性不足

控制性详细规划往往只重视城市形态，缺乏整体性分析和对该地区经济价值的策划，使得控制性详细规划中确定的各项指标要求与实际具备近期储备或拍卖条件的地块存在矛盾，影响整个地区的土地拍卖和改造。同时，控制性详细规划的用地分类划分到小类，小类对用地性质的规定太细，而土地拍卖的市场化要求土地性质有很强的兼容性，能够根据市场的需求进行适时地调整。由于控规不能被频繁地调整，因此用地规划管理往往发生滞后，无法及时有效地引导和控制土地储备和拍卖。

2.2土地储备数量与城市规划不一致

城市规划作为“终极蓝图”无法满足近期土地储备和拍卖的要求。城市规划试图通过对远期规划目标的确定来指导近期建设，造成近期储备拍卖土地的数量和方向与城市规划的要求不一致。储备土地时，往往出现具备上市条件的土地与城市规划确定的规划指标要求和房地产开发市场情况的差距太大，城市规划与土地拍卖面对两难的选择。

2.3城市规划受制于土地拍卖

城市经营性用地进行公开上市拍卖后，土地的价值得以充分显现，土地拍卖的收入在政府财政收入中的比重大大增加。因此，政府乐于用土地拍卖的方式来经营城市，影响城市规划，规划管理服从土地拍卖，用地规划管理无法发挥作用。由于土地拍卖的需要，城市规划不断进行调整和修编，造成城市的无序蔓延，小区发展缺乏公共设施配套。在市场经济条件下，人们对拍卖土地使用权属的概念逐渐增强，因此对小区的公共配套设施的使用权属会更加重视，公共设施无法按要求配套。

2.4城市规划和土地管理的用地分类不一致

在土地管理上通常采用的分类标准是《全国土地分类》，城市规划管理部门用地管理采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》。由于历史原因和管理体制，建设项目规划用地许可证上的用地性质与国有土地使用权证上的土地使用性质所采用的分类标准不一致。由于两者的用地性质确定上的不统一，城市规划用地性质的意图无法在土地拍卖中得到准确的体现，中标人常利用这一点来谋取不正当利益。

3.以城市规划为导向完善土地储备工作

3.1正确处理好两个“规划”的关系。

城市规划和土地利用总体规划各自的任务不同。城市规划是城市建设方面的综合性规划，土地利用总体规划是整个区域的规划，城市只是区域中的一个部分，因此，城市规划与土地利用总体规划是局部与整体、点与面的关系。土地利用总体规划的任务是在保证耕地稳定的前提下，综合协调各业用地的发展平衡，统筹安排各类用地的布局和规模，合理安排土地开发和整理，促进土地资源的高效利用，保证社会经济可持续发展。从土地利用的角度出发，城市规划应服从于土地利用总体规划对城市建设用地规模布局的安排。新的土地管理法中规定，城市总体规划不得突破土地利用总体规划确定的建设用地规模。这表明土地利用总体规划批准后，其刚性大于城市总体规划，城市规划在用地规模上须服从土地利用总体规划。

3.2发挥城市规划的“龙头”作用

城市规划是城市发展建设的“龙头”，政府通过城市规划来指导城市开发。在各级政府争相追逐土地储备收益最大化的情况下，城市规划不仅需要对用地进行科学合理的布局，还要对商业开发和公共开发的时序进行引导和控制。规划管理部门应该对与土地储备相关密切的公共开发项目加以明确，在土地储备前期指导公共开发项目建设。城市用地分类不断完善。为了使土地储备和拍卖政策与土地使用性质的管理相适应，应结合城市的规划管理实践，把土地的使用功能作为土地分类的主导因素，同时考虑用地的使用目的、所有权属、出让方式等相关因素，并与相关标准和分类相衔接。在这方面，深圳市走在了其他城市的前列，取得了一定的成果。深圳市根据规划编制、地政管理、规划管理和规划研究的各个环节，充分考虑城市用地分类不同深度的要求，制定了《城市用地分类与标准》。该分类标准确定了大类、中类和小类的三级用地分类体系，基本满足了城市规划管理工作中对不同深度用地类型的要求。规划编制方式的转变。中国城市规划设计研究院将“四区”划定的模式应用到试点城市的城市总体规划中，从而指导和控制城市的用地规划管理。“四区”模式就是在城市中综合考虑自然地理限制条件和人文地理限制条件，科学地确定“建成区”、“适建区”、“限建区”和“禁建区”，综合评价土地资源开发建设的条件。 “四区”模式可以确定城市的极限容量和增长边界，在城市规划和土地利用规划中协调对各类用地的控制，并对土地储备提供限定条件，进而规划城镇空间的布局，提高城市规划编制的科学性。

3.3城市规划参与土地竞标

城市规划参与土地投标，可以保证规划基础性作用的发挥。国有土地使用权招拍挂出让时，出让地块的规划设计条件应严格准确。签订《国有土地使用权出让合同》时，规划设计条件与附图是合同的重要组成部分。要本着“价高者”与“信优者”并重的原则来确定中标人，要充分考察投标者的从业经验、资质、房地产开发的业绩、市场声誉、信用度及其对规划土地利用的能力，将规划设计条件切实应用到土地开发活动中，并得以充分实现。城市规划指导土地储备。在土地储备出让过程中，规划设计条件必须明确地块的面积、规划用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停车泊位、绿地率、必配的公共设施和市政基础设施等要求。宗地图中要明确标明地块的区位，道路红线的坐标、标高，地块的坐标、标高，建筑界线，出入口位置以及地块周边的环境和基础设施。若出让地块为经营性土地，招拍挂出让的规划设计条件不可以变更，严格保证土地使用权的公平、公开、公正。

4.结论

城市规划指导下的土地储备，可以促进城市规划的实施，保证城市功能的完整性，可以合理确定各类用地的空间区位，充分发挥基础设施的效益，可以更有效地完善基础设施与公共配套设施，有利于地方政府实现“地尽其用”和“地尽其利”的目标，保证城市健康、和谐发展。城市规划的任务是对城市的建设和发展进行综合部署和具体安排，保障社会经济的全面发展。 [科]

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关键词：土地储备；城市规划；良性互动

自改革开放以来，我国经济逐步出现了平稳性的长期发展历程，土地经营模式已成为土地发展过程中的主要方向。随着社会主义市场经济体制的不断完善与成熟，国有土地有偿经营已经逐步的进入应用阶段。对于运营过程中的土地能否实现我们预想中的目标，通过当前城市化建设中的各种实践已经得到了证实。在未来城市规划的过程中如何合理利用土地储备资源是当前政府面临的主要问题，在未来的发展过程中，土地储备资源的合理利用关键在于政府建立出一个公开、公正的土地市场规划氛围。

1　土地储备和城市规划互动存在两个主要问题

1.1 土地储备缺乏城市规划的有效引导

第一，土地储备和当前城市经济发展战略建设不目标的协调性差，与市场发展方向有悖。近些年来，伴随我国经济的迅猛发展，其相应规划单位受到了诸多开发商与占地单位等的多方面的要求，随着时间的不断推移，这种压力也就日益明显、加大，导致了我国城市规划为了能够实现提高更多的经济效益，重现出更多的有利局面，也就是去奔着这种目标前进，逐渐障碍重重，本身地位而占据被动，往往政府土地储备和城市规划的方向，两相并不能达到协调统一、方向一致。第二，当前我国的土地储备机构存在很多的营利为目的的商业化用地。

1.2 城市规划缺乏用地市场需求分析问题

主要体现为在当前的市场用地建设开发时，存在人员参与紧张的情况，即土地市场、物业市场以及城市开发相关的咨询人员的参与程度往往上不去，存在制约与局限性进一步加大。首先，对于城市规划的制定内容，往往指考虑到了城市规划体制下的刚性原则，但是对于市场节奏的把握以及相关需求还是不能够牢牢把握得住，因此在当前看来，这种规划的实质分析受理情况已经逐渐超出了相关人员的工作范畴。第二，当前的投资主体不单只是政府个体本身，还要依赖于社会资本的推动，但是这样也势必会导致项目规划的弹性加大。

2　土地储备运作与城市规划脱节的问题

2.1 城市近期重点发展

区域用地未能超前、及时储备城市总体规划和近期建设规划决定了城市未来的发展方向和近期建设重点，明确了基础设施和公共服务设施集中投入的方向，而这些信息往往是政府部门内部能预先得知的，但在很多城市，往往对重点发展区域周边的经营性土地未能超前或及时储备，土地储备机构反应能力慢于规划概念扩散影响和市场反应速度，造成土地储备难度和成本加大，无法实现政府土地资源效益最大化[1]。反过来，由于缺少可储备土地信息的支持，又使城市规划管理部门选择城市重点建设项目的载体时缺少依据。

2.2 土地储备未能以城市规划作为选址和经济测算的依据

目前土地储备工作中，许多城市土地储备部门往往以主观判断为依据，缺少城市规划作为指导，缺乏规划技术经济指标的支持，往往是先进行实物储备，生米煮成熟饭，再进行补办规划选址审批手续和申请规划设计条件。在储备工作当中不了解储备地块当中的可建设用地面积、规划用地性质和可开发强度，没有进行科学的成本和收益的核算，盲目地以用地面积“亩”为单位进行经济测算和征收回购，常常出现储备地块没有道路出入，地块被规划道路穿越，地块大部分为规划的公园绿地或者其他公用设施用地，地块可建设用地很少甚至为不可建设用地等情况，给土地储备资金造成浪费，增加土地经营的风险，或者政府为了短期的经济利益，将以牺牲城市规划作为代价。

3　土地储备与城市规划的良性互动

3.1 有效弥补现有土地出让计划的不足

在过去的时间里，土地的出让管理仅仅是以城市建设需求为基础，对用地总量进行控制，保证土地用量适宜，然而却忽视了土地空间的科学定位。在这种情况下，土地出让计划就显得有些笼统，不够细化，很难落实到具体地块，会大幅度降低土地出让的执行力度，没有应用的控制作用和约束力度。随着城市化发展进程的不断加快，这种土地出让计划已然无法满足城市建设需求，这就需要城建部门建立一套全新的土地出让计划体系，强调对土地资源的科学管理，以城市建设需求为依据，实现对土地资源的精细化管理，以此来弥补土地出让计划的不足之处。

3.2 促进城市建设资金实现良性循环

土地储备制度建立后，城市建设逐步集中体现在两个方面：一方面是公益性基础设施建设，另一方面就是经营性用地前期整理开发并出让的土地储备过程。前者是政府巨量资金的投入，后者是土地资产变现后政府收益的回笼。政府公益性基础设施建设投入，必将改善设施延伸区域的环境，带来土地升值，将这些即将升值的土地预先纳入政府储备，由土地储备机构制定储备计划，进行整理、养地，再适时出让，是实现城市建设资金良性循环的关键。

3.3 实现土地与规划部门的互动反馈

首先，土地储备部门在对土地储备计划进行设置前期时，需要与城市规划部门进行交流、沟通，将各自的意见进行交换、整理，并安排专门的人员完成对土地规划审批工作的各个程序，有效形成对接工作。其次，为了能够将土地储备与城市规划工作有效结合起来，发挥其应用作用，土地储备部门还应该结合项目的前期投资能力，以及市场的趋势要求，抓取有利信息和规划部门进行协调、沟通，促进意见统一，最后达成一致，从而便于未来再继续做出合理化结构安排调整，利于项目有序实施。

4　结语

土地储备技术已成为日后城市规划和发展中不可缺少的一环，是促进实现土地空间良性发展的基础。通过构建土地储备与城市规划互动的相关体制，加以政府的积极有效引导，推动城市化规划相关措施的有利实施，合理的利用和实施有关土地使用政策，建立健全土地储备衡量标准是满足未来国家发展和城市化建设的主要需求。

参考文献

[1] 谢理 ， 邓毛颖 . 土地储备出让中的城市规划参与 [J]. 城市住宅 ，2015(02):74-76.

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【关键词】土地储备城市规划良性互动

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

一.前言

一直以来，城市土地就由规划和土地管理部门直接根据各单位及个人的申请，完成行政审批的任务。但是由于各部门管理僵硬，按部就班，部门之间缺乏有效地沟通协调，从而导致城市土地利用的结构布局以及利用强度的不合理，土地利用的浪费，区域间城市结构趋同或重复建设，这些现象都浪费巨大的土地资源。市场经济的不断发展促进了土地制度的不断改革,而随着当前土地使用制度的逐步改革,我国土地逐渐进入了有偿使用阶段。从目前来看，政府只有通过城市规划和土地储备这两个重要手段来促进国有土地资产保值、增值及变现，城市规划侧重为土地资产变现提供基础与创造条件，土地储备为土地资产变现提供了平台，为了能够实现城市的可持续发展，城市规划和土地储备必须协调配合，并进行良性互动。

二. 土地储备与城市规划两者间的互动关系

1.研究城市规划对土地储备的引导机制

（一）城市规划对土地资产价格有着较为明显的影响

城市规划所确定的城市性质与规模，城市土地配置的合理度、功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制的标准都能对城市土地价格的高低产生较大的影响。

（二）城市规划大大提高了土地储备效率，促进了土地资源的合理配置

由于城市不同区域以及不同地段的土地具有着不同的投资收益，与其对应的土地价格也不相同，为了能够高效地配置土地资源，城市规划考虑多方面的需求因素，科学地配置土地资源，形成合理的城市空间结构，为土地储备创造出良好环境。

2.分析土地储备对城市规划的反馈机制

土地储备从出现到现在已经有十来年了，土地储备制度促进了社会经济的发展，并对城市规划形成了积极的反馈机制。

促进城市布局结构更趋合理

土地储备对城市空间结构的影响主要表现在两方面：一方面是建成区内的空间重构，另一方面是新城市扩张。随着国有土地使用制度改革，土地储备的实施，极大地促进了城市用地结构、布局形态及功能分区趋于合理，使城市各类功能用地在空间上分布更加合理，推动城市规划水平的提高。

促进城市的更新与拓展

旧城更新与新区开发，是城市规划面临的两大任务。这两个任务都是通过土地储备与城市规划部门沟通，共同研究适合市场需求的合理规划要求，推进布局结构和功能分区，并进行更新和完善，推动规划实施，从而进一步提升城市整体形象。

土地储备和城市规划互动存在的问题

1.分析城市规划缺乏用地市场需求

由于目前土地储蓄与城市互动制度还不完善，不可避免地出现问题：

（一）当前规划更多的侧重关注于规划方案本身的科学合理性，而未考虑到实施的的难度，有些甚至超出了城市规划的工作范围。可以想象，当前规划项目用地一旦与市场脱节，项目就很难实施，因此必须要以市场需求为导向，在规划在注重规划刚性原则的基础上，对规划提出了更高的要求。

（二）在当前规划体制下，对于城市规划编制时安排的土地开发内容，可能是符合城市规划刚性原则，但对于市场对规划用地的需求，却超出了规划师的工作范围。

2.土地储备需要城市规划的引导

多数城市在确定土地储备标的时，存在着盲目性。主要由以下几种情况。

土地储备未能适应城市发展战略和发展方向。近年来，随着我国经济的飞速发展，规划部门受到来自开发商和用地单位等多方面的压力日益增大，致使城市规划在与经济利益博弈中常常处于被动局面，往往造成政府的土地储备与城市规划所确定的用地主导方向不相同。

（二）土地储备未能紧密结合基础设施建设。城市以“摊大饼”的外延扩张的方式无序蔓延，不仅仅造成城市土地资源、基础设施难以高效利用，而且直接导致政府很难在基础设施配套完善的地区实现战略储备，政府难以充分享受由自身投资产生的土地升值及由此带来的丰厚回报，影响了城市建设资金的良性循环。

3.土地储备整体运行效率低

（一）严重不对称的规划信息，直接导致土地储备过程中往往时机把握不当。这主要体现在前期拆迁时机把握不当与后期出让时机把握不当，这些往往导致土地资产低效变现。

（二）在储备地块中有较多的的代征和配套用地，而实际可有效出让面积比例却不高。作为政府储备理应为社会多代征和配套些土地，有利于改善城市环境和提高居民生活质量。但政府的储备用地和其他社会用地，在规划上没能得到相同的待遇，大大降低了储备土地的收益。

四.构建两者良性互动机制

城市规划对土地利用起到更大的引导作用，促进了土地储备制度更加顺畅的运行，推进城市的可持续发展，有必要构建两者良性互动的机制。最主要是建立土地储备规划和计划编制和运行为核心的工作框架。

1.土地储备计划

土地储备计划是一种适应城市规划的土地利用计划体系，指导土地储备年度工作的实施计划。其作用如下：

土地和规划部门互动反馈的直接源头。土地储备计划为两部门反馈机制的形成，提供了渠道。

（二）促进城市建设资金实现良性循环。土地储备制度建立后，城市建设逐步集中体现在两个方面，一方面是公益性基础设施建设，另一方面就是经营性用地前期整理开发并出让的土地储备过程。前者是政府巨量资金的投入，后者是土地资产变现后政府收益的回笼。政府公益性基础设施建设投入，必将改善设施延伸区域的环境，带来土地升值，将这些即将升值的土地预先纳入政府储备，由土地储备机构制定储备计划，进行整理、养地，再适时出让，是实现城市建设资金良性循环的关键。

（三）有效整合了各方面实施计划。土地储备计划是一个系统计划，它不仅结合了城市近期建设规划，各区县和各行业的城建计划、土地供应计划、土地市场和城建资金需求等方面的内容，使得计划促进城市建设和发展，而且为所涉及的每一块土地制定了详细征地、拆迁、配套、供应以及资金计划，为储备土地由“生地”转为“熟地”，“毛地”转为“净地”，制定详细步骤，实现储备土地精细化管理。

（四）有效弥补现有土地出让计划的不足。在城市土地管理日益由资源向资产管理转变的背景下，土地储备计划能有效弥补当前土地利用计划的不足，符合当前城市土地利用管理的特点，并与城市规划相衔接，为土地精细化管理奠定基础。

2.土地储备规划

土地储备规划是对城市经营性土地资产进行有效控制和统筹安排的专项规划。其现实作用如下：

（一）有利于建立政府土地储备库，增强政府的调控土地市场能力。土地储备规划从政府专项规划层面出发，明确了在储备规划范围内的储备土地全部由土地储备机构来组织实施土地的前期工作，促进了土地储备库的建立，有利于形成统一储备的局面，增强了政府调控土地市场的能力。

（二）明确规划实施主体，促进规划实施。土地储备规划为土地储备机构明确了储备土地的范围、量及其空间分布，创造了城市规划的反馈渠道条件，是为实施土地储备而专门制定的总纲，控制了城市的非理性扩张。

五.结束语

随着当前经济和科学技术的飞速发展，在快速发展的同时，人类也付出了高昂的代价,如何促进大都市空间的理性成长成为关注城市化问题专家热议的焦点。政府通过积极有效引导构建土地储备与城市规划互动的相关体制，有利于城市化规划相关措施的有利实施，以及合理的利用和实施有关土地使用政策，有助于实现城市建设资金实现良性的循环，促进城市的健康更加有序的发展。

参考文献：

[1]金良富, 市场经济下城市规划与土地利用的良性互动[J],城市规划,2002年