工业用地土地规划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇工业用地土地规划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】功能冲突 房地产业 土地财政 规划

房地产业作为服务业的重要组成部分，在整个国民经济中地位突出。近些年来，我国房地产持续升温，国务院及各级地方政府虽然屡次对房地产市场进行紧缩性调控，但房价依然持续上涨，房价过高已成为影响普通民众生活质量及社会安定团结的重要因素。

一、房价上涨的原因分析

（一）房地产业供需的结构性矛盾是房价上涨的主要影响因素

价格是价值的货币表现形式。在市场经济的大背景下，供求关系始终是价格的决定性因素。从需求方面看，一方面普通居民的住房需求增加，伴随着工业化和城镇化进程的加快，我国人口不断增加，居民收入逐渐增加，老百姓“买房置地”的观念根深蒂固，民众的住房刚性需求不断增强。2013年6月19日，总理主持召开的国务院常务会议上决定将“支持居民家庭首套自住购房”作为房地产调控中的政策要点，这也体现政府对刚需购房群体的关注；另一方面，房地产作为投资品需求强劲，2008年国际金融危机以来，为了保持经济平稳较快发展，中国实行了宽松的财政政策和货币政策，提出了4万亿经济刺激计划，中央银行多次下调存款准备金率，使得市场流动性增强，鉴于房地产行业的技术和市场准入门槛较低，在资本的趋利性作用下，大量的货币资本涌入房地产市场，房地产投资需求旺盛。从供给方面，主要体现在房地产业产品供给结构的失衡。目前，在房地产开发的产品中，商品房的供给占绝大部分比例，而经济适用房和廉租房、公租房等保障性住房的比重非常低，使得其供给不能满足需求，据建设部门统计，2007年10月，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为25.77%。

（二）地方财政对土地出让金的过度依赖是房价过高的根源

改革开放以来，我国经济建设取得了举世瞩目的成就，经济总量长期以超过10%的速度进行增长，中国经济增长主要依靠出口、投资、消费“三驾马车”驱动。然而，2008年美国次贷危机进而引发的金融危机迅速向全球蔓延，使得出口放缓，经济增长动力不足。为保持宏观经济平稳较快增长，扩大投资力度，我国实施宽松的财政政策，政府购买和财政转移支付的力度逐年加大，财政支出的增长规模大大超过财政收入的增长规模，政府财政赤字现象严重，政府债务负担在不断加大。2012年中央政府与地方政府加总债务27.7万亿元，占当年GDP的53%，其中地方政府债务19.94万亿元。政府债务负担沉重，债务违约风险增加，倒逼政府必须通过各种途径增加财政收入。事实上，一方面土地出让已经成为地方财政收入的重要源泉之一，2012年，全国土地出让金为2.6898万亿元，占全国财政收入的比重为22.94%。另一方面土地出让也是政府增加财政收入的便捷途径，我国土地国有或集体所有制决定了政府享有绝对的土地审批和控制权，地方政府往往更倾向于通过出让更多的土地或提高土地价格来增加财政收入，以此减轻政府债务负担。2012年四季度末，全国105个主要城市综合地价为每平方米3129元，同比增长2.6%。土地价格上涨导致房地产用地成本增加，房地产建设用地成本在房地产总成本中占很大一部分比例，这样就顺势推高了房地产价格。

二、房地产扩张导致的土地功能冲突

（一）土地功能冲突

土地功能是指土地在人类生产和生活中所承载的功效和职能。土地功能具有多样性，其大致可分类为：一、作为“建设用地”为工业化和城镇化提供空间载体；二、作为“农业用地”为人类生产生活提供粮食资源；三、作为“生态用地”承担区域生态屏障功能。一般而言，自然条件较好的土地，其开发利用成本往往比较低，所以，环境适宜性和经济适宜性使得土地的利用方式趋于空间选择的一致性。土地功能及其利用方式的多样性使得土地利用主体具有多样性，不同的土地利用行为主体在具体区域空间范围内，以自身利益为导向，对土地利用的相对最优空间选择进行博弈，他们之间的竞争使得强势的利益相关者挤占区域内其他利益相关者的空间，弱势的利益相关者的空间将逐渐压缩，当压缩程度超过一定的范围致使其功能受损时，就产生了土地利用的功能冲突[1]。

由于我国房地产行业的利润率高于各行业的平均利润率，也高于国际房地产行业的平均利润率，国际房地产平均利润率为5%～8%，而我国房地产行业利润率却高达35%左右。在土地利用主体博弈方面，房地产业属于强势的利益相关者，不断挤占其他产业用地空间。2012年国有建设用地结构中，住宅用地占16.1%，商服用地占7.2%，工矿仓储用地占29.5%，基础设施等其他用地占47.3%①。商服用地比重偏小，住宅用地比重偏大，造成了“建设用地”功能内部的土地利用结构冲突。

（二）房地产扩张致使土地功能冲突的危害

房地产扩张导致的土地功能冲突主要表现在房地产业用地面积的不断扩张，住宅用地表现尤为明显，压缩了商服用地、工矿仓储用地等空间规模。其危害表现在以下几方面：一是造成土地资源的浪费，不利于土地资源的集约利用。房地产业的高利润诱发开发商大肆圈地，盲目扩张，利用土地缺乏科学性、系统性和前瞻性，一定程度上造成了土地资源的浪费；二是阻碍其他产业发展，不利于产业结构优化升级。房地产业用地扩张，土地价格上涨，使工业、商业服务业等产业用地成本增加，不利于其充分发展，客观上容易导致区域产业结构畸形，威胁到区域产业结构体系的完整性；三是政府陷入“土地财政”困境，不利于财政收支良性互动。政府收入来源中，工业、商业服务业等产业所纳税额与房地产业相比，更具有丰度和可持续性，土地功能冲突阻碍了工业、商业服务业等产业的发展，不利于政府税收的可持续发展。

三、合理规划房地产用地结构，减少土地财政依赖是保持房地产市场有序健康发展的有效途径

减少政府对土地财政的依赖是保持房地产市场有序健康的关键。由于地方政府的资产负债率偏高，债务杠杆化程度高，使得地方政府更倾向于利用土地储备金制度，扩大住宅用地的供给，商服用地空间相对压缩，造成土地利用功能冲突。为了走出“土地财政”陷阱，政府应该扩大其他产业方面的财政收入来源，而不仅仅依靠土地出让金。从土地利用规划方面来讲，就是要压缩住宅用地的供给，扩大商服用地的规模。这样能充分发挥“建设用地”商服功能的发挥，商业服务业具有产值附加值较高、土地利用集约、技术扩散能力强等特点，其功能的良好发挥在促进产业结构高度化的同时增加地方政府财政的收入，这样就能减少政府对土地财政的依赖，减轻债务负担，摆脱“土地财政”陷阱后，政府才能从长期利益考虑，对房地产业实施宏观调控，并对其用地进行合理规划，最终使房地产业走向有序健康稳定发展的轨道。

四、房地产用地规划具体思路

合理进行房地产用地规划，避免土地功能冲突，对区域产业结构优化升级，摆脱“土地财政困境”其具体规划思路如下：诊断土地利用现状预测房地产用地供需量确定规划原则和目标调整房地产用地结构与空间布局制定并实施规划的具体措施建立规划实施的反馈监管机制。

五、结语

当前房地产过热，房价高涨的根源在于地方政府陷入了“土地财政”的困境，房地产过度开发，住宅用地规模增加，挤占了土地利用的其他功能，尤其是商服用地规模较小，造成了土地功能冲突。走出该困境的有效途径就是政府在用地规划中减少房地产用地规模，增加商服用地规模，让工商服务业成为政府财政收入来源，这样既能使财政收入结构合理，房地产业发展有序健康，同时也能促使产业结构优化升级，保障土地利用的可持续性。

注释

①数据来源：《中国国土资源公报》（2013年）。

参考文献

[1]王文刚，庞笑笑，宋玉祥，陈小红.土地利用的区域问题与区域间功能置换J.中国人口.资源.环境，2012.9（22）：68-73.

[2]严金明，刘杰.关于土地利用规划本质、功能和战略导向的思考[J].中国土地科学，2012.2（26）：4-9.

篇2

本文以乌海市作为研究对象，以其土地利用总体规划（2006―2020）方案为基础，进行了环境影响评价研究。本文首先从总体上梳理了研究区的各方面情况，然后，结合规划内容，识别规划期内的主要环境影响要素，形成“环境影响识别列表”，并运用层次分析法、多指标综合评价模型来构建评价指标体系以及计算各评价指标的具体数值，以此预测各种土地利用、开发行为对乌海市实施规划过程中所可能带来的各种环境影响。最后，基于数理分析结果，提出预防或减缓乌海市实施土地利用总体规划方案可能带来或产生的不良影响的有关建议。

关键词：工业城市 土地利用总体规划 环境影响评价 乌海市

1． 乌海市自然和社会经济概况

乌海市是西部的新兴工业城市，地处黄河上游，东临鄂尔多斯高原，南与宁夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃的河套平原，平均海拔1，150米，南北长约69公里，东西宽42公里，总面积1，672.36平方公里（2005年土地利用现状变更调查数据）。行政辖区内辖海勃湾、乌达、海南3个区、5个镇和15个街道办事处，现有人口50多万，有汉、蒙、回、满等25个民族，是西部大开发以来，率先在国内实施城乡一体化改革、实行城乡单一户籍制度的城市之一。

乌海市具有典型暖温带大陆性气候：冬季漫长、严寒、少雪，风沙大；春季干旱，多风沙，冷热变化大；夏季炎热，降水集中；秋季温度剧降，天气晴朗。年平均气温10.9℃，是气温最高的地区之一。年均日照时数3，047.3―3，227.4小时，平均气温日较差13.9℃，无霜期156―165天，全市年均降水量165毫米左右，7、8月降水最多，占全年降水量的60%以上，降水不稳定，年际变化较大。

全市水资源主要有地表径流与地下水资源组成。黄河是工业用水的主要供水源，年平均径流量321亿立方米，最大径流量556亿立方米，最小径流量166亿立方米。

根据乌海市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，预计到规划期末，乌海市地区生产总值年均增长21%，总量达到1，000亿元；地方财政总收入年均增长22%，达到180亿元；全社会固定资产投资五年累计完成1，500亿元。三次产业结构调整为1：67：32，继续提高非煤产业、非资源产业、非当地资源产业在经济总量中的比重，接续替代工业占工业增加值比重超过30%，高新技术产业增加值占工业增加值比重超过5%，生产业增加值占第三产业增加值比重超过50%。全市常住人口达到60万，服务区域人口80万，辐射周边人口100万。基本实现城乡一体化，居民人均可支配收入达到4万元以上，年均增长16%左右，恩格尔系数达到25%，人口平均寿命达到75岁，人均住房使用面积达到35平方米以上；新增城市就业人口4.5万以上。

2.乌海市土地利用总体规划（2006―2020年）主要指标

《乌海市土地利用总体规划(2006～2020年)》于2005年正式启动编制，该规划期限为2006―2020年，其中2005年为基期年，2010年为阶段性目标年，2020年为目标年。

《土地利用总体规划（2006―2020年）》下达乌海市土地利用的主要调控指标见表2―1。

3． 乌海市土地利用总体规划环境影响评价的过程

3.1环境影响识别表的构建

为实施科学的规划环境影响评价，首先必须构建一套合理、适用的评价指标体系，而构建评价指标体系又首先必须明确规划方案将给环境带来哪些可能的影响。环境影响识别的关键在于构建一份清晰、明确的环境影响识别表，具体指出特定规划行为与环境影响之间的对应关系。

由规划经济行为对环境影响分析可知，乌海市土地利用总体规划环境影响类别包括：生态环境影响，即对于土地利用相关的植被、微生物生态环境的影响；土地资源影响，即与规划实施相关的土地污染、土壤侵蚀和土地沙化等影响；水资源影响，主要是能源开发利用与工业发展过程中产生的水体污染和水资源紧张等影响。

由此，乌海市土地利用总体规划环境影响识别结果如表3―1所示。

3.2 评价指标体系的构建

根据乌海市土地利用总体规划的环境影响识别结果，以及原国家环保总局的《规划环境影响技术导则（试行）》（HJ/T 130―2003）中的“土地利用规划环境目标与评价指标表述示范”，选取15个环境影响因子作为乌海市2006―2020土地利用总体规划环境影响评价的具体指标。同时，基于层次分析法等综合评价模型的相关原理、方法，将这些指标按照“目标层”、“准则层”、“指标层”，进行分级分类，形成乌海市2006―2020土地利用总体规划环境影响评价指标体系。如表3―2所示。

3.3评价指标数值的计算

为获得量化的评价结果，必须对上述评价指标体系中的各个具体指标设计相应的数学公式加以计算。各指标值的计算公式及数值如表3―3所示。

3.4评价指标权重的计算

在确定评价指标体系中各指标的权重过程中，层次分析法是一种应用非常普遍的确定权重方法，它能够实现定量分析与定性分析的有效结合。为计算上述指标体系中各指标的权重，通过邀请对乌海市经济社会情况及环境现状、发展趋势比较了解的专家对各项指标的重要性进行标度，获得如下判断矩阵及相关权重：各准则层对于评价目标A的权重为0.1030，0.0617，0.2952，0.5401；C1―C4对于B1的权重为0.0931，0.1567，0.2452，0.5050；C5―C8对于B2的权重0.0555，0.1143，0.2457，0.5844；C9―C12对于B3的权重0.0736，0.1089，0.2208，0.5967；C13―C15对于B4的判权重0.1634，0.2970，0.5396。

最终，C1―C15对于评价目标A的组合权重为0.0096,0.0161,0.0253,0.0520,0.0034,0.0071,0.0152,0.0360,0.0217,0.0322,0.0652，0.1762,0.0883,0.1604,0.2914。

3.5 指标的无量纲化及加权处理

为消除各个评价指标因单位、量纲和数量级不同而带来的计算误差，一般要进行无量纲化处理。采用极值法来进行无量纲处理。根据不同指标的性质，有些指标是越大越好（亦称为效益指标），而有些指标则是越小越好（亦称为成本指标）。因此，对不同的指标必须采用不同的处理方法。

效益指标的无量纲处理公式为：具体指标的数值/同类指标中的最大值

成本指标的无量纲处理公式为：同类指标中的最小值/具体指标的数值

通过无量纲数值与各组合权重相乘，即获得乌海市2005、2010、2020年指标C1―C15无量纲处理后的加权数值及土地利用总体规划环境影响评价的综合得分如表3―4、3―5所示。

从综合评价结果看，作为本轮土地利用总体规划的规划期最后一个年度的2020年，比规划编制基期（2005年）及现状（2010年）的环境影响评价数值均高较多，因此，从预期性的角度，本轮规划是可行的。

3.6 基于评价结果的建议

基于上述分析可知，乌海市土地利用总体规划（2006―2020年）的实施对区域的综合环境具有明显的改善作用，规划方案可行。但为了在最大程度上预防或减缓本轮土地总体利用规划实施后可能带来或产生的不良影响，提出如下建议：

（1）合理安排建设用地规模与布局

（2）严格保护水源地

（3）开展综合治理，促进农村节约用地

（4）加大基本农田水利设施建设投资力度

（5）重点保护耕地与基本农田

（6）预防矿产资源开发对生态环境的不良影响

参考文献：

[1] 蔡玉梅、谢俊奇.改革开放以来我国土地利用规划的评价[J].资源调查与评价.2005,22(3):58―59.

[2] 赖力、黄贤金、张晓玲.土地利用规划的战略环境影响评价[J].中国土地科学.2003,17(6):56―60.

[3] 蔡玉梅、谢俊奇、杜官印等.规划导向的土地利用规划环境影响评价方法[J].中国土地科学.2005,19(2): 3―8.

[4] 程吉宏、王晶日.区域环境影响评价中的土地利用生态适宜性分析.环境保护科学[J].2002,28(4): 52―54.

[5] 潘嫦英、刘卫东.浅谈土地利用规划的环境影响评价[J].中国人口、资源与环境.2004,14(2):134―137.

[6] 赖力、黄贤金等.土地利用规划的战略环境影响评价[J].中国土地科学.2003,17(6):21―24.

篇3

当前上海建设用地特别是工业用地的粗放利用，不仅无助于实现产业结构调整这一战略目标，而且将对上海建设“四个中心”和中国特色社会主义现代化国际大都市产生阻碍作用。具体表现在以下三方面：

一是建设用地规模趋于极限，资源约束特征显著。从建设用地规模总量看，当前上海建设用地已达3070平方公里，占本市陆域面积比重为45.7%。根据土地利用总体规划，至2020年上海建设用地总规模为3226平方公里，占本市陆域面积的比重将达到48%，建设用地总量趋于极限规模。与此相比，国外大都市建设用地占城市陆域面积的比重一般都保持在20%～30%的水平。从人均建设用地水平看，上海目前为122平方米，远高于发达国家城市人均82.4平方米和发展中国家城市人均83.3平方米的水平，也高于国际大都市的水平，反映出资源约束的明显特征。

二是建设用地结构中工业用地比例较高。上海建设用地中，工业用地占比达29%，与国外综合性城市工业用地平均占比15%～17%相比，明显较高。上海中心城区还存在大量工业用地性质的老厂房、老仓库；而伦敦、纽约、东京等国际大都市的工业用地占建设用地比重一般在5%以下，上海与之相比差距更大，这与上海“四个中心”的发展定位明显不符。近十年来工业用地占年供地总量比重始终在50%左右，给整个城市的生态环境建设带来严峻挑战。

三是工业用地产出效率相对较低。2000～2009年的10年间，上海建设用地产出效率年均增长率为8.3%，而同期工业用地年均增长率仅为6.5%。2000年时，商服用地的产出效率是工业用地的1.37倍，到2009年则增加到1.74倍，表明商服用地的产出效率不仅高于工业用地，而且其增长率也高于工业用地。与此同时，工业用地产出效率的提升主要是靠资本投入而非创新水平的提升。自2000年以来的10年间，上海工业用地的投资强度年均增长4.6%，表明目前工业土地产出效率增长中的70%以上仍主要由投资拉动。

目前上海土地粗放开发的弊端已开始逐渐显现：一方面，土地开发强度已接近极限；另一方面，工业土地闲置或粗放利用的现象较为多见。面对土地资源硬约束与大量工业用地闲置之间的矛盾，必须通过优化建设用地结构、加快土地二次开发和创新土地使用制度等方式来提升土地的集约节约利用水平，逐步缓解上海建设用地紧张局面，实现上海未来的可持续发展。为此我们建议：

一、加快产业结构调整，优化建设用地结构

从长远来看，产业结构优化是经济增长的核心，土地二次开发的目的就是让优质项目尽快落地，保证经济、社会的可持续发展。因此，优化建设用地结构：

一要加快产业结构调整，使产业用地政策与本市产业发展导向高度匹配。中心城区应优先发展现代服务业，而郊区工业用地需优先保证先进制造业及高新技术产业发展。

二要坚持“产业集中、用地集中”原则，优化产业布局。加大市域范围内零星、低效工业点向本市统一认定的“104个产业区块”集聚力度。

三要研究产业结构调整、产业转移动向，建立覆盖本市各行业的集约节约用地标准体系。大力支持企业技术改造，提高土地产出率。

二、加快土地二次开发，提高地均产出效益

本市可以借鉴发达国家分别采用“土地重整制度”和“精明增长战略”应对土地紧缺的经验，加快工业土地二次开发，盘活存量，提高质量。

一是通过合理分配土地用途转型所带来的“红利”，鼓励现有的二产用地向三产用地转型。

二是利用税收调节手段，促进企业部分存量与闲置土地入市，从而增加建设用地的供应途径。

篇4

大连市土地批而未供问题的原因和解决措施

造成大连市土地批而未供的主要原因有：一是因征地拆迁难导致无法供地的2344公顷，占比29%；二是因城市规划未确定或调整的1265公顷，占比16%；三是正在实施供地土地面积1693公顷，占批而未供土地总面积的21%；四是项目未落实导致土地批而未供面积515公顷，占批而未供土地总面积的6%；五是基础设施未供先用涉及土地面积994公顷，占批而未供土地总面积的12%；六是因林地等原因无法供地涉及土地面积1181公顷，占批而未供土地总面积的16%。为切实解决大连市批而未供土地问题，提高土地利用效率，在实际工作中采取了如下措施。1.加强用地计划调控，扩大专项性计划支持一是以存量挖潜定新增计划。把供地率、批而未供和闲置土地盘活利用作为下达新增建设用地计划的重要依据，倒逼存量建设用地盘活利用，新增用地主要用于支持城市转型发展和用地结构优化。二是计划指标差别化分解。对发达地区实行逐步调减新增用地指标与适当增加增减挂钩和低效用地再开发指标相结合。对一般发展地区，合理安排新增和存量用地指标，促进产业转移承接。对欠发展地区适当增加新增建设用地指标，引导产业项目向欠发展地区分布，从而促进地区经济发展。2.适当调整工业用地供地政策按照土地节约集约利用要求，大连市工业用地大多集中在各类园区中，涉及新增建设用地比较多，从征地拆迁到挂牌出让周期较长，影响土地供应效率。为解决这一问题，通过积极调研，学习借鉴吉林省长春市工业用地使用权预公告制度工作中的经验，结合大连实际，研究了工业用地使用权预招标拍卖挂牌出让制度，并得到国家土地督察沈阳局的认可，2015年印发了《关于实行工业用地使用权预招标拍卖挂牌出让制度的指导意见》。该制度是按国家有关规定在办理用地征转用手续的同时，进行土地预招标拍卖挂牌出让，待征转用地批准后，正式签订《国有建设用地使用权出让合同》的新的土地供应模式。实行工业用地使用权预招标拍卖挂牌出让制度，有利于缩短工业项目用地的土地审批时限；有利于加快集体土地征后的供应速度；有利于保障和推进产业项目尽快落地。3.缩短办件时限，简化供地程序大连市批而未供土地中，有近1700公顷是正在实施供地的面积，已进入供地环节，但没有最后完成供地手续，针对这一问题，为贯彻落实国家深化行政审批制度改革，提高行政审批服务效率的要求，大连市国土资源和房屋局进行了“大审批”制度改革。组建审批处，将规划、耕保、地籍、利用、征转、房屋登记、房屋征收、物业，矿管等业务涉及的76项行政职权全部集中到审批处，在市政府行政服务大厅办公，构建一站式受理、审批、服务等一条龙的大审批平台，缩短了行政审批时限，简化办事流程的工作，这样缩短了办件时限，进一步提高办件的效率，从而减少批而未供土地数量。

解决批而未供问题的几点建议

1.实行征地制度改革按项目征地。实行按项目征地，从源头上解决批而未供问题。受经济发展形势和资金等因素影响，征地前有用地意向企业退出，造成了土地征后难以供应。建议在申请项目用地时要附带供地方案和规划部门意见，收取一定额度保证金等，用地获得批准后，在规定时间内到土地交易中心实行交易，用地意向者未摘牌的，没收保证金，同时扣减该县区相应用地指标。控制征地规模、缩小征地范围。除国家层面应编制《国家征地目录》外，地方层面可考虑在市级人大常委会或政府中设立专门认定机构，由其采用听证方式组织对建设项目是否属于“为公共利益需要”进行认定，认定结果可以提请行政复议或司法审查裁定。对属于《国家征地目录》范围内或经法定程序认定属于“为公共利益需要”范围的项目用地，经批准可以行使土地征收权。准确界定“未实施具体征地或用地行为”标准。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“对农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效，建设用地规模指标退还地方”这在实际工作中因为“未实施具体征地或用地行为”难以界定，所以无法实现征地批复的废止，造成土地批而未供现象的发生，建议国家层面准确界定标准，地方上即可照此废止征地批复。同时，建议对未满两年，因规划、林业等原因无法实施供应的，也废止农用地转用批准文件，建设用地规模指标退还地方，重新进行项目选址，重办土地征转用手续。2.加快多规合一大连市批而未供土地中，因林地、城市规划等问题造成批而未供土地约2300公顷，约占批而未供总量30%。是影响土地批后供应的主要问题。究其原因，主要是因为林业部门的林地保护利用规划，规划部门的城乡规划和土地部门的土地利用总体规划不一致，在征地时是按照土地利用总体规划进行征地，虽然土地利用总体规划报批前均征求上述部门意见，但是因各种原因，各部门规划仍存在不一致的问题。因此迫切需要加快多规合一工作，将主体功能区划、城乡规划以及土地利用总体规划、生态保护规划和林地保护利用规划合并编制。一要解决城市规划用地分类和土地规划用地分类不统一的问题，明确“统一规划”的用地分类；二要做好“三线”划定工作。将城市开发边界线、基本农田保护红线、生态保护红线统一划定，明确土地开发利用和保护范围；三要统一管制区域。将主体功能区的优化开发区、重点开发区、限制开发区、禁止开发区，土地利用总体规划的允许建设区、有条件建设区、限制建设区、禁止建设区，城乡规划的已建区、适建区、限建区、禁建区，进行名称和管制内容方面的统一，避免矛盾。通过多规合一可以促进各类资源得到合理利用，同时有效解决土地批而未供的问题。3.调整工业用地供地方式工业用地指向性强，招拍挂流于形式，虽然我市实行了工业用地预招拍挂出让，但并没有从根本上解决工业用地供应的问题，建议调整当前工业用地招拍挂制度，对难以引人市场竞争机制的工业项目允许协议出让，这样保证项目土地按期实现供应，减少批而未供土地现象的发生。

作者：周连义 于振 单位：大连市国土资源和房屋局

篇5

关键词：城市规划；土地利用；问题；对策

中图分类号： TU984 文献标识码： A

城市土地资源的开发和利用从整体保护层面进行总体规划指的是对土地资源进行合理的规划和使用，在进行规划的时候要具有目的性，对于城市的土地来说是不是具有较好的使用价值重点就是对土地的合理规划，经过对城市的土地进行合理的规划，方能较好的制定出适合本年度发展的计划方案，一定要注意进行建设用地的合法审批与规划。

1 城市土地使用规划管理出现的情况

较好的整合、划分、管理城市的土地，比较有利的手段就是对城市土地的使用和规划，现在我国的城市土地使用和规划性能比较脆弱，对于用地的有效控制不规范，具体表现为下面几点：

1.1 城市土地使用信息掌握的不够完整。城市土地的实际使用情况就是目前城市土地的使用现状，开展城市土地使用规划的根本就是对城市土地使用高效的管理，提升土地使用的集中效益。现在国内的大多数城市土地和规划单位对于城市所有土地的使用信息掌握的比较少，一部分建设项目的有关信息记载的不完整；随着时间的改变有些信息做不到立即的储存和更新；记载的信息比较繁杂，没有系统的进行规范管理，目前先进的管理技术应用不到信息管理上。

1.2 土地规划和城市规划不统一。在土地使用总规划与城市规划里，对于国内土地使用的规划情况都有相关的约定，然而土地使用总规划与城市规划的拟定以及执行性能分别属于土地管理单位和土地建设单位，这两个规划拟定所依据的信息、制度以及技术水平存在差异；城市土地的类别不一样，城市土地的信息就会不一样；每一次规划制定的时间不一样，规划制定的目的就会不一样；土地使用的总规划中比较重视保护耕地，然而城市规划比较关注城市的大小。上述的情况就会造成在实际的城市土地规划的时候受到多个部门的管理，就会出现开发、使用和监管的重重困难，与此同时，两个规划里面的城市土地使用规划信息都有和城市经济发展相背离的情况，做不到和城市的总体进程相协调，做不到城市用地的合理规划和拓展。

1.3 对城市用地管理比较薄弱。我国的土地使用规划比较贫乏，改变不了当前的土地使用情况，要处理好城市土地使用规划出现的情况，就要重新的去看待土地使用规划出现的情况，做到土地使用和经济发展相协调，推进城市健康的发展，使土地使用规划性能更加的完备，高效的管理城市土地情况。

2 城市土地使用中出现的情况

最近几年以来，伴随着城市化进程速度的提升，城市土地使用中出现的情况也越来越多，具体有以下几点：

2.1 城市用地规模不断的加大。城市用地供需矛盾日益的突显。现在国内共有六百多个城市，有两万多个乡镇，2005年我国的城镇化速度就已经达到三分之一左右。总体上看，每一年的增长速度为一个百分点，然而2000年统计城市土地总面积二万多平方公里，到了2003年城市土地总面积三万平方公里左右，2004年城市土地总面积已经超过三万多平方公里，每一年的增长比率为0.08，这就会出现超过城市化进程的情况。有些地方在城市建设的时候，大多数的方式都是创建产业、物流、软件园区，这就造成大量的耕地变成了工业用地，土地资源出现了透支的状况，土地的数量满足不了城市增长的需要。

2.2 城市占地使用效率下降，用地规模不断的增加。国内城市的土地使用效率比较低，有一些城市建设完成以后多多少少都会有一些闲置或者是遗弃的土地存在。依据有关单位的汇总发现，现在全国城市闲置、空余和批而没有使用的土地大约就有四百多万亩，占城市建设用地的百分之八左右，这就不难发现城市人均用地面积远远的超出了亚洲临近的国家。北京地区在进行清理以后，占而没有使用的土地面积就有一百多平方公里，依据建设使用的数量十年之内也使用不完。城市土地建设出现住宅建设用地和商业建设用地等等的土地使用容积率不高的情况，工业建设用地投入力度和产出水平普遍不高达不到集约用地的需要。

2.3 城市用地构成的比例不均衡。国内城市土地使用不均衡，主要表现在城市建设工业用地所占的比例比较大，商业用地和市政建设用地所占的比率比较小。现在城市工业用地的比例占城市总用地的三分之一，这就超出了建设部有关的规定，建设部规定的城市工业用地比例要占城市总用地的五分之一左右，发达地区的工业用地比例不能超出百分之十五，国内城市的人均广场和公共设施用地和国外相比较要低百分之十左右。如果城市的工业用地比例较大就会制约土地的价值效益和城市商业中心的性能展现，还会影响城市经济的可持续发展。

3 城市规划土地使用的合理化策略

3.1 要注重区域理念。本着城市发展的目标，结合国内城市土地发展的有关策略，明确土地使用开发的规模与发展策略以及城市区域进步的有关策略；探究城市各区域发展建设拥有的相对发展特点和所有的制约因素进，组合城市各部门的优越条件，提升城市发展的总体实力；依据城市进步的现实状况和威力，制定出有关土地使用空间构成的重新整合办法。

3.2 要与社会、政治、经济相结合。（1）生态优先发展策略。对于城市生态环境质量日益下降的情况，一定要探究城市的有效容量以及城市化建设的生态可持续性，在建设与围护的区域间，创建土地有效流转的市场化配置体制，进而满足管理环境容积较小的城市和发展环境容积较大城市的战略意义；把城市土地使用规划范围内的土地进行划分，从而推进城市化的发展，城市化进步的管理区域和非城市化进步区域，经过对限制因素的了解，敲定不可创建区域和管理发展区域的范围；在拟定土地使用规划里，一定要探究所有的土地使用构成对于环境的制约，还要出台有关的治理方法，把土地使用对于环境的损坏降到最小。（2）要注重实施策略的探究。土地使用规划的拟定要对它的实施办法进行讨论，城市的进步和区域内大型基础设备的整合要依据目前推行的城市土地使用空间的推进办法、有关的组织单位政策和资金筹集等等来执行，把过去单一的规划调整转变为互相联系的战略团队，从空间构成、产业进步和交通发展等层面实施有关的土地使用方法，提升城市土地使用规划的可行性，通过从各个方面着手进行探究城市化的实施策略，使城市化在规划的时候得到较好的设计。

4 结论

总而言之，城市规划及土地的利用，要充分借鉴国外的相关经验，充分了解我国的整体发展情况，在规划和利用的过程中，制定出符合我国国情的方案，达到科学指导的目的。于此同时，要保持长远的发展眼光，提高城市土地资源的发展力和持续利用力，确保城市规划的优越性、系统性和全面性。

参考文献

[1] 孙田，陈龙乾.浅谈城市规划与土地规划的衔接[J].农村经济与科技，2011（01）：72-73.

[2] 董铭，杨爽.浅析城市规划中的土地利用与发展[J].黑龙江科技信息，2010（08）：91-92.

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关键词：土地利用； 存在问题； 合理利用；措施

中图分类号：U412.1+4；文献标识码：A ；文章编号： 近几年来，随着我国社会经济的不断发展，我国城市化进程逐步加快，对自然资源和生态环境等都产生了较大的影响和冲击，从而引发了一系列的矛盾和问题，其中尤为突出的就是土地问题，所以做好土地资源的合理利用，是我们目前最重要的工作，而在做这项工作之前我们首先要进行一下土地利用及利用率的分析，在了解一下土地利用中存在的问题，最后采取一定的措施付诸实践。

一、土地利用分析与土地利用率分析

在具体进行土地利用分析时，可以从以下几个方面并结合相应指标进行分析：土地利用结构和布局分析主要内容包括：分析耕地、园地、林地、牧草地、居民点及独立工矿用地、交通用地、水域、未利用地等占总土地面积的比例，上述各类用地内部的现状比例；分析人均耕地、园地、林地、牧草地面积，森林覆盖率，人均城镇用地面积，人均及户均农村居民点用地面积；分析各类用地的缺余状况；分析各类用地开发利用状况和地域分布状况，区位差异以及产生这些差异的原因等。

所谓的土地利用率就是指土地利用的开发程度，它反映土地利用是否充分、科学、合理。土地利用率分析就是通过一系列指标来分析土地利用结构和布局的合理程度。这些指标包括一般包括：土地利用率、各业用地占用率、用于直接生产的农用地占全部农用地的比率、农用地利用率、非农建设用地利用率、垦殖系数、复种指数、水面利用率、渔业资源利用率、草场载畜量指数等。

二、土地利用中存在的问题

1、城市用地规模扩张过快，用地供需矛盾尖锐。目前我国共设有660个城市，两万多个建制镇，2005年我国的城市化率达到43％，大体上每年增长一个百分点；而全国城市土地面积在2000年为2.24万平方公里，在2003年达到2.83万平方公里，到2004年全国城市建成区总用地面积约3万多平方公里，年均增长达8％左右，远远超过城市化的速度。

2、城市已占用土地利用效率低下。在城市用地大规模外延扩张的同时，我国城市已占用土地的利用效率却非常低下，绝大多数城市建成区内或多或少都会有一定数量的闲置或废弃地，同时，城市中住宅建设项目用地、商服建设用地等各类建设用地的容积率普遍偏低、工业建设项目用地的投资强度与产出水平低下等，致使城市土地利用远远达不到集约用地的要求。

3、城市用地结构比例失调。主要体现在城市中工业用地比例过大，商业服务业及市政环境用地比例过小，目前我国城市工业用地占城市用地比重一般在20％―30％之间，远远超出了建设部关于工业用地占建设用地的比例控制在15％―25％之间的规定，而在发达国家其城市工业用地比例一般不超过15％，正因为城市的工业用地比重过大，进而影响了土地的价值收益率及城市商务中心功能的发挥，将有碍城市经济的协调发展。

4、土地利用环境影响。我国在经济飞速发展的同时也面临着水土流失,土地荒漠化、盐碱化、贫瘠化加剧的生态环境问题，我国生的态环境总体上呈恶化趋势。

三、土地利用合理化应对措施

1、编制合理的土地利用规划。土地利用规划是一种综合性的用地规划,其涵盖各业用地,是合理配置和利用土地资源的重要手段,并与生态环境保护与建设息息相关，不合理地开发利用土地资源就可能会引发消极的环境影响,如陡坡地开垦可引发或加剧水土流失,从而引发泥石流、滑坡等地质灾害;围湖造田缩小湖面面积会增加洪涝灾害发生机率和程度;对某些水面、荒草地的开垦会破坏湿地或野生动物栖息地,对保护生物多样性造成负面影响;在水资源紧缺的地区,由于城镇用地、耕地和园地面积的增加,导致生活用水、工业用水和农业用水的激增,从而加速了水资源的耗竭;对于非农建设会导致高质量农地的损失;大面积的城市化可能会降低景观的异质化程度,降低景观的抗干扰能力，而合理的土地利用规划会对环境产生积极的影响,如土地整理复垦可以增加农地数量,提高植被覆盖率,从而改善生态环境;增加生态建设用地的供应,可以促进生态系统的保护与建设等。

2、加强城市土地的法制管理。城市土地的法制管理是指政府使用法律手段来管理城市土地，一方面是要制定健全的法律法规，使土地使用者有法可依、有法必依；一方面是要对于违法占用土地者必须用法律的手段给予严厉的制裁，使其违法必究，才能从根本上制止违法占地，从而将土地利用充分纳入城市土地利用固化的范畴之内。

3、加强土地利用规划,从源头上控制用地量。依据减量化原则,要实现土地资源的可持续利用,必须首先从源头人手减少土地供应,要实行不饱和供应制度,即供应量小于需求量,以保证土地资产的保值增值,同时促进土地的优化配置。在这个源头政府起着十分重要的作用,我们要强化政府对土地资源宏观调控的力度，强化政府调控力度主要可以通过土地规划、土地用途管制等措施来加以实施，还要改善和加强城市土地利用规划和管理工作,以统筹各行业发展,应确立土地利用总体规划的法律地位,增加规划权威性,充分发挥其在土地管理中的核心作用,提高规划的科学性、预见性和可操作性,维护规划的严肃性。

4、存量土地内涵挖潜,防止建设用地增加。在我们城市发展中土地供应不足已成为现实,随着大量人口向城市的集聚,城市急需拓展空间,限额供应的新增土地远远不能满足城市发展的需求，所以在城市土地供需矛盾日益加剧的情况下,提高土地利用率,挖掘存量土地对缓解供需矛盾有着十分重要的现实意义，在城市中存量的土地大都零碎、分布不均匀、利用率低但区位条件好,我们要完善存量土地的利用应把其提高到远期发展用地的角度,将其纳入城市总体规划中来考虑,在总体规划中明确其用地性质，对于城市土地挖潜的主要方向是加强闲置土地的利用和通过土地置换或土地规划等方法提高土地利用率。

5、建立长远的城市规划。短期的城市规划固然重要，但是城市的长期规划更加必不可少，由于土地利用的成本高，拆除难等特点，每一宗用地都必须严格控制在土地利用的长期规划范围内，才可以避免政府、个人等各方面的损失。

6、优化土地利用结构,促进土地循环利用。在规划土地用途时需将土地质量作为首要考虑因素,严格遵循优地优用的原则,并按用途对土地质量的要求配置土地,例如农用地在质量降低后转为建设用地，在城市土地资源进行配置时也应按照城市地价分布规律,由内向外依次安排商业、居住和工业用地,以优化土地利用结构,完善城市土地布局,土地利用结构的优化是城市土地实现循环使用的前提。

7、鼓励优先使用存量土地，建立城市土地集约利用评价体系。加强批后土地集约利用程度评价，发展、国土、建设、规划等部门也要建立相应的批后土地定期评价制度，对达不到规定集约利用指标，并在整改宽限期内仍无法达到要求的，国土资源管理部门有权收回其多余的土地，对于建设、规划部门不认定工程竣工的土地，发展部门取消有关投资优惠政策等。

结语综上所述，在土地利用是一个综合性很强的问题，本文只要就其中的小部分做了简单分析，如果要切实做好合理利用土地资源，仅仅靠本文所提到的这些方法是远远不够的，这就要求我们在以后的工作中要不断总结新方法，学习新理论，不过还是希望借此文能对各同行的工作提供一些参考。

参考文献

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【关键词】丝绸之路经济带 产业用地 土地规划

一、丝绸之路经济带

2013年9月，主席在哈萨克斯坦发表演讲时正式提出了“丝绸之路经济带”这一概念。该经济带从中国出发，以亚欧大陆桥及现代公路、铁路、航线、油气管道为纽带，由东至西，一直延伸到西欧及北非，将沿途经济发达的几个大城市作为核心，发挥其经济的集聚和辐射作用，以带动周边不同等级规模的城市的经济发展，形成面状辐射、线状延伸的带状经济区。

二、“丝绸之路经济带”对成都产业结构的影响

（一）成都产业结构的现状及问题

2013年成都一、二、三产占GDP比重为3.9：45.9：50.2；就业人数比重约为18：35：47，与发达国家第三产占比70%以上，就业比重70%以上相比，仍有一定差距，需进一步推进第三产业的发展，调整二、三产业的比例。同时，成都第三产业中商贸服务业占比略高，社会和公共服务业占比过低，传统的服务行业如批发零售等所占比例较高，新兴技术服务、文化创意等占比例较低，第三产业内部结构落后。

（二）成都产业结构的升级

丝绸之路要从原来的“商贸之路”变成产业和人口集聚的“经济区域带”，要有综合交通运输体系作基础，还需要现代物流。同时，随着互联互通网络的建立，与沿线国家经贸活动会逐步密切，与其在科技研发、教育文化等领域的交流合作也会愈加频繁，将会推动成都如金融业，旅游业等第三产业的发展。另一方面，借助“丝绸之路经济带”，通过基础设施的建设，向西输出过剩产能，继而，将释放出来的生产要素转移到技术水平更高、附加值更高的新兴、高端产业领域，为成都产业结构从低级形态向高级形态转变提供契机。

三、“丝绸之路经济带”对成都产业用地规划的影响

（一）成都产业用地现状及问题

（1）产业用地数量和结构现状。2002―2013年成都的居住、公共设施和工业用地都有所增加，其中2006年以后居住用地增长迅速，2013年比重达45%，和国际标准（30%―50%）相比较，较为合理；工业用地比重过高，约占25%，国外综合性城市一般为15%―17%，发达国家一般为5%―10%；仓储用地一直保持平稳，比重偏低，国外综合性城市为5%―15%，成都为2%。

（2）产业用地空间布局的现状。成都市中心城区产业布局呈现出明显的圈层差异，但城区的黄金地段被行政办公、高等教育、居民住宅等用地占据，现代服务业发展缺少空间；城区内尚有大量工业用地，排挤了第三产业用地，用地布局有待优化。

（二）成都产业用地规划的调整

（1）产业用地地类的划分。根据现有土地利用分类体系与相关产业分类体系，按土地利用的产业功能对土地进行划分。该分类体系共分为三个层次，一级地类2类（第二产业用地，第三产业用地），二级地类4类（非高技术工业用地；高技术工业用地，传统服务业用地；现代服务业用地），三级地类23类（采矿业、制造业等用地；医药制造业、航空航天器制造业、电子及通信设备制造业等用地，批发和零售业、交通运输业、住宿和餐饮业等用地；信息传输、软件和信息技术服务业、金融业、房地产业、教育科学研究和技术服务业等用地）。

（2）产业发展战略目标的确定。产业结构的升级，即，提升第三产业的GDP占比；发展现代服务业；构建以高新技术产业为先导的现代工业产业体系。

（3）产业用地规模的预测。依据产业发展战略目标和相关用地指标反推产业用地规模。将规划期末，成都二、三产业各自预期达到的产值占比和预期达到的GDP相乘，得出二、三产业的产值GDP2和GDP3；细分二、三产业内部，将第二产业的产值GDP2，分别乘以高新技术工业和非高新技术工业之间所预期的产值占比，得出两者各自的产值，同理，将第三产业的产值GDP3，分别乘以传统服务业和现代服务业之间所预期的产值占比，得出两者各自的产值；继续按照产业用地分类体系进行细分，继续按照产业之间所预期的产值占比计算下去，最后，得到各产业的产值，在测算各产业平均单位产值占地率的基础上，得出各产业的用地规模。产业平均单位产值占地率的确定方法：单位产值占地面积系数法和回归系数法；规划期末的预期产值比和预期GDP可以按趋势外推法来进行。

（4）产业布局。在综合考虑区位地租、行业特性和资源环境承载力后，将成都市行政辖区划分为三个类型：

中心城区为重点发展区。一环路内布局现代服务业；一环路到三环路之间主要安排传统服务业和少量绿色环保的都市型工业，将省市行政办公、居住、高等教育、区域性医疗服务等向三环边缘区疏散，工业区企业逐步搬迁到中心城区外的工业集中发展区，原有的工业用地调整为公共服务设施和基础设施用地；三环路边缘区安排高新技术产业园区，同时，增加市政基础、公共服务用地，适度安排新增居住用地。

近郊区域为重点发展区，承接中心城区的产业和人口转移，布局现代制造业及其配套建设。青白江、新都区地处城区上风向，严禁发展有严重大气污染和危险性的项目，温江区处于饮用水源和城区河流上游，严禁发展水污染项目。

远郊区域分为引导发展区，金堂、新津县可布局旅游观光、生态农业、环保产业；限制发展区――邛崃、祟州市、大邑县，位于水源涵养生物多样性保护区和水文调蓄农业生态区，大部分地区限制开发；保护发展区――都江堰、彭州市，位于生态保护区，不适宜进行大规模开发建设。

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关键词：土地集约利用；经济发展；措施

区域经济发展需要土地资源提供一定的保障，经济的发展也是在土地资源上进行的，只有合理利用好土地资源才能真正使经济合理、可持续发展。二者是相辅相成、不可分割的。土地资源利用的目标是实现土地资源的集约生态利用，并且通过这样的生态利用实现社会、经济、环境的协调统一发展，从而在根本上实现区域经济的可持续发展。

一、区域经济创新发展过程中存在的土地利用问题

1.土地粗放，利用率不高

区域经济建设发展过程中，大面积占用土地在所难免。但就目前看来，在土地的实际利用过程中，土地实际使用面积较小，比如在工业用地中，真正的建筑用地占使用面积比例很小，而厂区内庭院面积，绿化面积过高，也就使土地无法真正和经济发展相联系。同时，还有很多城市存在着大量旧城区，这些城区的建筑物较旧，基础设施落后，无法满足生产生活需要，但却没有进行及时拆除，也就会造成土地利用效率的降低。另外，很多城市为了支持本区高科技发展，会划定一定的高科技工业园，这些工业园占地面积相当大，但是却因为种种不健全的政策导致无法进行正常的招商引资，使得开发区的土地资源得不到充分有效利用。这些原因都造成区域内的土地资源浪费。

2.用地结构失衡

用地结构失衡是很多城市在经济发展时所犯的错误。在区域经济建设初期，很多城市为了更快实现经济发展目标，引进了过多工业，使得工业用地面积过大，农业、服务业占地面积不断缩小，形成了土地使用结构失衡。另外，由于我国现行的城市用地指标中存在缺陷，导致很多土地没有进行具体划分，也就影响了城市规划划分。还有一项重要因素是，很多城市用地结构混乱，没有形成必要的土地使用体系，例如农工用地混合，住宅用地和工业用地混合等，这些结构上的失衡不仅影响了城市土地集约利用，还不利于城市经济的整体规划。

3.相关执法监督体系不健全

造成土地资源浪费的一项重要原因就是缺乏相应的监管体系。由于很多区域在进行经济发展时更关注的是经济发展结果，对于取得结果的过程并不重视，也就导致很多企业管理人员的法律意识差，在企业发展过程中随意占用土地，进行违法施工建设，而相关部门缺少对土地的资源的监管也就使这种现象更加普遍，不利于土地集约生态利用。

二、如何实现土地集约生态利用与区域经济创新发展相协调

1.建立相关责任机制，落实用地规划

土地资源是否能得到集约生态利用关键还是要看政策的落实和管理人员的执行。要想真正实现土地资源的有效集约利用就要强化相关责任机制，将责任落实到人，使整个部门人员都形成相关的责任意识，从而严格进行执法检查和监督规划。同时还要完善相关土地法规，加强人员教育，使相关工作人员都能清楚政府的治理决心，从而对违法、违规、触红线的行为进行严格查处和惩罚。另外，也可以建立相应的考核机制，建立相应考核目标，确保领导责任制落实到实处，使管理更加高效、有序、合理。

2.加强法制监管，合理规划利用

必要的法律建设也极其重要，对于规范人员行为有一定作用。加强法制监管首先要建立明确的监管机构，制定严格地土地使用政策、标准等，从源头上防止浪费土地行为的发生。另外，监督机构也要发挥其重要作用，加强对于企业用地行为的监督，对于土地浪费行为、破坏行为要进行及时的制止和劝导，必要时可采用相关的行政手段、法律手段和经济手段，真正做到防范在先、有效制止、严格查处，确保经济发展的同时，土地资源得到有效合理利用。另外，城市规划部门也要加强土地规划工作，严格调研、审批，对土地利用情况进行协调和控制，严格土地审批流程，切实做到城市发展、经济建设、土地使用的协调统一，对于区域内占面积大的土地建设也要进行合理审批和规划，确保土地资源得到充分利用。

3.利用市场机制，实现土地资源有效配置

利用土地价格的市场机制实现土地资源的有效配置也是一种有效的方式，可以有效抑制土地侵占、浪费、滥用等行为。比如可以全面推行有偿使用制度，对于经营性用地进行合理收费，从而防止企业过度占用土地。另外，也可以完善土地出让、拍卖等制度，对于经营性和房地产开发的用地要进行严格审批，公平拍卖，不得大面积将土地规划给任何一方，保证土地分配结构的合理，同时，在进行土地使用权拍卖过程中要对竞拍企业进行严格审核，确保其使用能力，并在土地资源的后续使用过程中进行监督。同时，也要多鼓励相关企业进行旧城改造，建设多层建筑，鼓励企业进行旧厂房的翻新工作，并且可以对于土地使用情况好的企业进行相应的政策奖励，以此形成良好的带动机制。对于区域内农村地区也要进行相应改革，鼓励农民进行闲置土地的利用，既可以发展新型农业，又能进行新型产业的引进等，在土地资源得到充分利用的同时，使农民得到一定的经济利益。

结语：

经济发展和资源利用向来是两个相辅相成的概念，只有协调好经济发展和资源利用之间的关系，才能真正实现经济的可持续发展。我国还处在社会主义初级阶段，在城市发展、社会建设方面还存在很多问题，需要我们不断吸收先进思想经验，结合自身情况进行经济建设。只有真正实现人与自然和谐相处、人与社会协调发展，才能真正建设和谐社会，才能实现可持续发展的目标。

参考文献：

[1]吴英杰.土地集约生态利用与区域经济创新发展[J].科技管理研究，2009（7）

[2]蔡俊，郑华伟，刘友兆，欧名豪.中国经济发展与城市土地集约利用的协调发展评价研究[J].农业系统科学与综合研究，2011（3）

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关键词：城市规划土地利用可持续发展

21世纪已经走过10年，目前我国正处在社会发展的高速时期，城市化进程也已经挤入了发展的快车道，与此同时，给自然资源和生态环境等也带来了较大的影响和冲击，进而引发了一系列的矛盾和问题，其中最重要最突出的就是土地问题。近几十年来，我国城市用地规模的扩张远远超过城市化的进程，城市用地的供需矛盾日益尖锐；加上我国对已占有的城市建设用地控制较弱，导致城市土地利用效率低下，土地利用的集约程度远远低于国外发达城市水平。土地利用问题一直是城市规划领域理论和实践的核心问题，对土地使用的调配是城市规划实施的保障，反之，城市规划又是确保城市土地利用科学合理的唯一法律依据。这就要求我国要从建立可持续发展城市的理念出发，正确合理的处理好城市规划与土地利用的关系，从系统的角度加强、完善城市规划，从根本上转变土地资源的利用方式，使之与城市的发展方向、发展速度相协调。

一、城市土地利用中存在的问题

近年来，随着我国城市化步伐的逐步加快，我国在城市土地利用方面存在的问题日益暴露出来，主要表现在以下几方面。

1、旧城区大量存在，新旧城区相互交错，土地利用率低下。由于各种原因，未实施统一的城市规划，旧城区未进行改造，房屋破旧、道路交错，有的建筑年久未用，长期闲置，导致城市土地利用率低下，有关资料显示，目前我国城市土地约40%左右被低效利用，城市规划整体容积率一般为0.4－0.45，而实际上我们的容积率不及规划容积率的70%。而在而在空闲的区域，只要有需求，就会建筑起一些不适应的高楼大厦、厂矿企业，导致了新旧城区交错杂乱。

2、土地纠纷时有发生。由于历史的原因，土地的权属问题出现冲突。另一方面，土地利益分配失衡，引发了失地农民和城市拆迁居民与政府间尖锐的土地利益冲突也时有发生。

3、土地利用结构失衡。一些地方在城市建设过程中，以产业园、软件园、物流园、大学城等多种形式，大量圈占土地，占用了不少耕地，导致土地资源透支，难以在数量上满足日益增长的城市用地需求。目前我国城市工业用地占城市用地比重一般在20％―30％之间，远远高于建设部关于工业用地占建设用地的比例控制在15％―25％之间的规定，而发达国家城市工业用地比例一般不超过15％。此外，全国城市人均道路广场用地、绿地、市政公用设施与国外综合性城市相比低5―10个百分点。城市的工业用地比重过大，影响了土地的价值收益率及城市商务中心功能的发挥，有碍城市经济的协调发展。

4、住宅用地供应不合理，房地产空置率高。房地产行业极度膨胀，极大地刺激了政府。由于政府追求片面的土地收益，对房地产企业开发方向也不加以任何控制，导致关系普通群众切身利益的安居房供应不足，大面积的高档商品房因购买力不够出现闲置。

二、城市土地规划中存在的问题

城市土地规划是合理调节、分配、控制城市土地利用的有利工具，但目前我国的城市土地利用规划功能较弱，对用地的管理尚不到位，主要表现在以下几个方面。

1、城市土地利用信息管理不完善。城市土地利用数据反映了当前城市土地的利用情况，是对各类城市用地进行有效控制、提高土地利用集约度，开展城市土地利用规划的基础。目前我国大部分城市的土地与规划部门对城市中各类土地的利用情况掌握不足，一些建设项目用地相关数据记录上存在着数据缺失、不详等现象；随着时间的推移，相关统计数据不能做到及时更新与存储；规划部门对城市用地信息的掌握不足必然会导致对土地利用效率低下、布局不合理等问题管理不到位。

2、缺乏健全的城市土地产权制度。在城市快速发展的过程中，毋庸置疑，城市的土地产权制度是基础。然而，随着市场经济的日益发展，简单的土地两权分离制度已经很难适应现实的需要，主要表现为：中央与地方之间、政府部门之间的土地产权界线不明晰，土地所有权与使用权边界模糊等。

3、土地规划与城市规划不相协调，与经济发展不衔接。目前我国城市土地利用规划的内容在土地利用总体规划和城市规划中均有相应的规定，但土地利用总体规划和城市规划的编制和实施职能分属土地管理部门和建设部门，两个规划的编制上所依据的文件、规程、技术标准不同；城市土地分类体系不同，城市土地的统计口径不同，每一轮规划编制的时间不同，规划编制的出发点也不相同：土地利用总体规划强调耕地保护，而城市规划则强调城市规模。

从以上可以看出，我国的城市用地规划还相当不完善，难以改变目前的土地利用状况。要彻底解决城市土地利用中存在的问题，就需要从一个全新的、系统的角度去审视城市土地利用的规划问题，从促进土地系统与社会经济系统的契合，促进城市系统有序、健康发展的角度加强、完善规划功能，对城市用地进行合理的控制。

二、充分做好城市规划与土地利用的结合

如何处理好目前土地利用中存在的这些问题，笔者认为通过良好的城市规划以城市规划为前提可以对解决这些问题有一定的帮助。城市规划就是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。要正确处理城市规划与土地利用的关系，就是要充分发挥规划对土地利用的先导和统筹作用，加强土地出让的计划管理、加强用地指标管理。

1、坚持可持续发展战略。从我国经济的快速发展可以推断出，我国的城市化进程也处在一个快速发展期，城市用地需求量很大。在对城市土地的开发利用中，必须坚定不移地贯彻可持续发展战略，并把它贯彻到城市规划的编制、审批和实施 的每一个过程中。

2、城市总体规划修编和土地利用总体规划修编工作要做到高度协调、统一组织和同步编制。在全国提高城市化率的大背景下，城市总体规划所覆盖的空间范围要和土地利用总体规划所覆盖的空间范围完全重合，“两大规划”的高度衔接已成为一种必然。在未来城市的土地管理、城市发展过程中，高度衔接统一的“两大规划”应作为土地管理的纲领性文件，共同发挥着对土地利用、城市建设的先导、主导和统筹作用。

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关键词：城市化；城镇；土地资料；规划

在经济发展的推动下，我国城镇建设已进入快速发展的阶段。在这样的背景下，城镇土地利用也面临更加严峻的考验，用地结构比例失衡、基础设施不完善、土地利用不合理、管理机制不健全等问题的存在均对城镇进一步发展产生严重阻碍作用[1]。因此，必须加强对城市化进程背景下城镇土地规划中存在的相关问题进行深入研究，并针对问题制定有效措施进行积极应对，促进城镇土地利用结构得到不断优化，进而促进城镇实现可持续发展。

一、城市化进程背景下我国城镇土地规划面临的主要问题及原因分析

（一）存在的问题

第一，用地结构不合理。目前，在我国的土地利用结构中，所占比例最大的为工业用地，工业用地主要集中于城市高地价区域和市中心，同时大量的土地资源被部分机关事业单位所占有。这种缺乏合理性的用地结构严重阻碍城市相关功能的发挥，降低城市用地的经济和社会效益。第二，基础设施滞后。现阶段，我国多数城市在发展过程中道路设施还处于较为缺乏的状态。在城市用地中，市政环境用地、商业服务业用地所占比例均较少，再加上相应的基础设施不完善，城市土地的有效价值和作用未能得到充分发挥。因此，在城市化进程中，我国多数城市普遍存在交通不畅，服务设施滞后等问题，进而对土地效益的形成产生严重影响。这种问题在老城区最为突出。基础设施短缺导致城市布局混乱，限制城市土地利用价值的发挥。第三，土地利用结构未能符合产业发展结构。土地利用结构与产业发展结构相互脱节问题的存在导致城市空间结构优化受到严重影响。在城市发展过程中，对产业进行调整会直接影响到土地利用结构。因此，土地利用结构的合理化才能促进空间结构优化作用得到充分发挥。用地结构、产业结构缺乏合理性均会对城市空间结构作用的发挥产生一定限制作用，进而导致城市现代功能无法有效形成。

（二）主要原因

导致上述几个问题出现的原因主要表现在以下几个方面：首先，计划经济体制遗留下来的土地使用制度的影响。处于计划经济体制阶段时，我国推行的土地使用制度为无偿使用国有土地。在这样的制度下，土地资源的使用存在较大的随意性，因此其开发和利用普遍存在缺乏合理性的问题。同时，在这样的制度下，国家不能通过调整地租的方式来实现对土地需求进行及时、合理地调节，也不能通过收取土地使用费的方式来进行城市基础设施建设。因此，在城市的长期发展过程中便会出现基础设施建设滞后的问题，进而导致行政用地、商业用地、居住用地混乱的局面。其次，“双轨制”城市化路线的影响。双轨制导致多数城市出现重复建设，城市土地资源受到极大浪费。该种形式实施的规模主要基于主题城市化和乡村城镇化。因此，我国城市从两个方面和层次同时发展。但是在实际发展这个两个方面及层次未能有效链接，进而影响到城市的整体协调和规划。再次，土地利用管理机制影响。在我国，中央土地管理职责与地方土地管理职责未能得到明确，土地利用管理表现出较为混乱的现象。在这样的管理机制中，但土地规划或利用过程中出现问题便会出现无人管理，或多人共同进行管理的现象。此外，政府未能建立起科学、合理的绩效评估指标和完善的监督机制，进而导致城市土地资源的管理和规划工作未能规范进行。

二、新型城镇土地规划措施

从国家可持续发展角度看，我国现阶段的土地利用、 城镇规划在整体上均还需要进一步完善和提高。在充分认识目前土地利用、规划工作中存在的主要问题有充分认识的基础之上，充分结合我国城市化过程中具体产业及空间结构对城镇土地规划进行合理调整和完善，只有这样才能促进我国城镇土地规划的科学性得到不断提高，进而探索出新型城镇土地规划发展道路。

（一）积极推广土地储备制度

从宏观意义上讲，对城镇土地的利用空间进行调节需充分结合土地储备制度、市场管理机制、政府管理机制三者[2]。只有这样才能真正促进城市中心区域的土地规划和利用得到有效优化。部分土地储备机构可利用征购权，通过收回、收购、置换等多种方式对城镇中存在的闲置土地、划拨土地进行收购，然后以土地利用规划作为根据对收购过来的这些土地进行合理开发，提高土地用途、供应的科学性，使得城镇中的每块土地均能得到合理开发和有效利用，进而促进土地的利用价值得到充分体现。同时，城镇土地储备机构还应该严格按照规划实施土地供给，并加强对土地的开发和利用进行监督，避免在土地利用过程中出现公共设施用地受到经营性用地侵蚀的现象。

（二）提高土地规划的合理性

在城市化进程中，在不断优化产业结构的同时还应提高土地利用的科学性。在城市发展过程中，产业结构优化、土地合理利用为两个方面的工作。在优化产业结构的过程中土地利用结构也应进行适当调整。在城市整体用地过程中，各种类型土地均应占有较大的比例。土地利用结构的调整可从以下几个方面入手：第一，第一产业应坚持走科技兴农的道路，应用有效措施促进农业集约经营能力以及综合生产能力得到不断提高。第二，第二产业应坚持以经济效益作为中心，采取有效措施加强对落后产业进行合理改造，不断优化产业结构，扩大产业规模，加快产业发展速度，促进现代化工业体系得到不断优化。第三，第三产业的发展重点应放在对城市交通运输进行积极改善，同时采取有效措施促进商业服务能力得到不断提升。第四，各产业的发展结构均需与世界经济的总体发展趋势相符合，同时能够充分结合地方基础发展产业。

（三）积极进行城市立体开发

城市立体开发指的采取有效措施促进城市所拥有的利用结构得到全面优化，进而促进城市实现立体空间开发。在城市化进程中，充分利用城市所拥有的地面、地下、上空等空间，并对这些空间进行合理、统一地规划和开发[3]。对城市所拥有的地下空间、上部空间进行合理、充分地开发，促进城市有效空间得多有效扩大，进而实现城市环境容量的扩大。只有在环境容量扩大的基础上才能真正促进城市环境质量得到有效改善，进而推动城市实现协调、有序、健康发展，实现真正意义上的可持续发展。在新型城镇土地规划中，城市立体开发的实施发挥着重要作用，其不仅可对城市所具有的相关功能进行有效改造和置换，同时还可促进城市结构得到不断完善，进而促进土地利用中存在的相关问题得到及时、有效的调整，推动城市在发展过程中的土地规划和配置不断取向科学化，使土地规划能够保持在合理状态。当土地规划处于合理状态下时，城市交通条件才会得到不断完善，城市整体结构才会得到不断优化。

三、结束语

在城市化进程不断推进的过程中，城市实现健康、快速发展离不开土地资源作为有力支撑。因此，在推进城市化进程过程中，必须高度重视城镇土地规划中存在的相关问题，并积极制定有效措施积极应用，积极探索新型城镇土地规划，促进土地规划科学性得到不断提升。只有这样才能促进城市实现可持续发展。

【参考文献】

[1]邵宇，王鹏，陈刚.重塑中国：新型城镇化、深度城市化和新四化[J].金融发展评论，2013，12（01）： 251-252.

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1.当前城乡建设发展展望

（1）城乡发展潜力巨大。现在城市的发展空间越来越小，人口膨胀，建设用地的紧张和交通的拥堵等等原因已经制约了城市经济的发展。而且在一个区域仅靠大城市带动区域非常有限了。在一个区域，一个省，经济情况如何更重要的还是要看城乡的指标。有更多的城乡能发展起来，壮大起来，这个城市整体就发展起来了。沿海一带包括浙江、江苏省不仅有大城市支撑，更重要的是每一个城乡经济指标含量都占很大的比例。现在能够有建设的资源，土地建设资源能发展的主要还是在城乡，它的发展空间非常巨大。现在大城市在这一方面很紧张，城乡土地都没有得到充分的利用。现在我们的城乡还处于非常初级的阶段，城市功能、城市基础设施配套，包括城市建设应该说处于刚刚起步。

（2）有很好的发展环境。因为它就是承上启下的经济发展的区域。因为我们要发展农村，农村所依赖的不管城镇化，农村的资源，农村的市场都要依靠城乡，我们又为大城市提业链下转移，转移发展空间。所以说第二点是发展潜力，刚才我讲第一个就是城乡需要发展，这里讲的是城乡能够发展。

2.城乡建设用地的自身特征

城乡土地利用是一个关系到各方利益的复杂问题，而且由于城乡一般历史悠久，经济、文化等方面发展长期缓慢。具体说来，一般有以下几种情况：1）土地利用类型复杂。城乡里包括了一大部分的农业用地，城乡结合部包括了很大一部分工业用地，例如乡镇企业以及各种形式的私营企业办公用地以及厂房用地等。其中有很大一部分由于土地权属关系复杂，即使土地资源闲置也很难有效利用，这是限制其发展的一大顽疾；2）很大一部分农业用地可以有效转化为建筑用地。当前由于农村地区产业结构发展，国家对农政策的调整，农田集体承包情况很普遍，大部分农民采取将口粮田集中起来交由部分承包者经营，而自己更多的从事三产经营或者去大城市打工等，因此大量农用地资源可以更有效分配，如果条件合适，完全可以转化成建筑用地。

3.城乡建设用地的存在问题

（1）目前少数开发商大量开发商囤积土地，出于自身经营步调考虑，致使土地长期闲置，从而形成征而不建、征而不管、征而不拆。这对土地规划管理部门的统计造成了很大的影响。

（2）城乡在道路建设、相关停车场建设以及其它配套建筑方面跟不上。由于有些新建住宅位于偏远地区，距离市区或商业区较远，故建筑开发商在建筑前期规划上做好统筹，在道路建设方面考虑充分，另外，应在每个小区设置充足的停车位以及其它相关公共配套建筑，保证其建筑的有效性。

（3）要充分考虑到当地历史特色和民族特色。有些城乡小镇具备悠久的历史，地方特色很浓厚。故在进行建筑开发的时候应充分考虑到保留和沿袭地方特色，禁止盲目追求所谓城市现代化，杜绝所谓豪华、新潮建筑形式，减少所谓华而不实的“街心花园”，合理利用有限土地资源。

（4）城乡土地征用规划混乱，农用地、工业用地、建筑用地等分配不合理现象长期存在。由于城市化进程不断加快，而地方政府以及相关园林、城市规划部门等协调不够，对新建住宅存在仓促上马的问题。另外，由于部分农村宅基地分布散乱，山区或半山区单家独户现象普遍存在，而平原地区则是建筑密度过高，交通问题一直是老大难。除此以外，城乡工业企业由于规模有限，数量有限，其规模效益以及产业集聚效果达不到，反而盲目扩建厂房，与地方政府协商占用大量土地资源，却长期不出效益，造成大量资源闲置浪费。

4.城乡建设用地规划管理对策措施

（1）加强耕地保护和基本农田建设。完善耕地与基本农田保护责任机制，严格执行《耕地占补平衡考核办法》，督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地的法定义务。严格执行土地用途管制制度，控制建设占用耕地规模。制订建设用地节约集约用地标准，建立城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩制度。建立耕地征用高税制度，提高耕地征用补偿标准，大力推行“先补后占”制度。

（2）促进城乡建设用地结构优化。城镇化的推进必然带来城市用地需求的增长，必须正确把握城镇化发展形势，适度引导城镇建设用地的增长。在强调区域协调发展的同时，必须坚持“有保有压”和“非均衡发展”原则，优先保证重大工程及重点区域的用地需求。引导形成合理的城镇体系和村镇体系。落实城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩的政策。区内整合，在空间上实现城镇建设用地增加与农村居民点减少相挂钩。

（3）协调土地利用与生态环境建设。按照环境友好型社会的要求，坚持预防为主、综合治理、突出重点和标本兼治的原则，协调土地利用和生态建设，逐步提高土地生态环境质量。针对全省土地生态环境局部好转，总体恶化的局面，根据不同的承载力提出不同的土地利用调控措施。

（4）强化区域土地利用调控。以优化产业空间布局和全省经济社会整体结构为目标，以发挥地区优势、推进产业梯次为重点，制定产业和区域发展政策。加强经济较发达地区与欠发达地区的合作，将欠发达地区的资源、劳动力和市场优势与较发达地区和发达地区的技术、资金和管理优势结合起来，吸引发达地区的传统产业向区内的转移，实现共同发展，合作双赢。

（5）完善规划实施体制机制。加强规划和管理立法工作，制定土地利用规划实施条例，建设土地利用规划法规体系，严格执行规划管理法规法律，健全土地执法体制。建立衔接统一、逐级控制的规划体系，加强横向协调和纵向协调。

参考文献

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[2] 陈晓炜，赵世强. 土地利用规划的风险管理[J]. 国土资源科技管理，2004（02）.

[3] 杜莺. 完善我国土地规划体系的探讨[J]. 国土资源科技管理，2005（06）.

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土地开发管理，就是指在特定的区域里，以土地利用的各项城市规划、专项规划与总体规划为依据，对土地的使用目标和用途进行确认，综合通过经济、行政、法律工程技术等多种途径，对土地的使用情况进行调查、改造和治理，从而提升土地的使用效率的过程。土地开发管理是一项艰巨、复杂的长期工程，开发管理的内容会随着社会经济的不断发展而有所变化，需要根据当地社会经济现实的发展情况，对土地的使用情况进行全方位的分析研究，并综合比较各种土地开发手段的社会以及经济效益。通过土地的开发管理，可以维持可用耕地总量的一个动态平衡，实现土地的最优化利用，并科学的控制土地用途，实现土地资源的可持续利用，增加土地的利用率，达到社会经济的平稳进步。从目前我国国土资源的利用情况来看，维持可用耕地的总面积不降低是我国今后土地开发管理工作的重中之重。一方面，需要在控制建筑和工业用地规模的基础上，不断优化土地利用结构，将每一宗土地的综合效益最大化。另一方面，合理调整土地用地结构，在保证耕地规模的基础上，科学的开发建筑和工业用地，严禁非农业用地侵占农业用地的现象。随着各种现代技术在土地测绘中的应用，土地卡发管理的水平也得到了大幅度的提高，给土地资源的合理开发利用提供了技术保障。在土地测绘技术的现代化发展给土地开发管理工作提供了一个定量的工作基础，大幅度提升了土地开发管理的层次，从而使得土地开发管理的决策过程更加科学，更加有针对性。

2土地开发管理对于土地测绘的具体要求

2．1测图比例尺的选择

在进行土地测绘工作时，第一步就是确定合适的绘图比例尺。如果测绘目标是地形起伏大、地势比较崎岖而导致通视度差的地区，需要布置高程网点，以测量其高程点。而如果是在地形起伏相对来说比较平缓的平原地带进行测绘工作，一般应该将网格间距定为一米以内，以满足多个用途的使用要求。

2．2对关键点测量的精准度

土地测量中的关键点，应当包括高程趋势变化点、标高，窑等比高及量注面积和坎脚、坎顶线的位置等一系列关键数据。在实地测绘时，需要综合利用多种手段测量出上述关键点的具体数据信息。此外，在测绘图上除了要体现沟渠、居民点、园地、农田等信息外，还需要体现旧村复垦地区和旧城改造地区的林木面积和种类，以及建筑面积和人口密度等信息。为了给随后的工程施工活动提供便利，测绘工作结束后应当用标石标注关键点的高程和坐标。

3土地开发管理中土地测绘的应用

3．1土地开发管理前期的土地测绘应用

在土地开发管理的前期准备工作时，需要仔细调查该项工程所在地的地形地貌特征，为接下来测绘工作的全面落实提供保障。在土地开发管理的前期调查阶段，土地测绘给土地开发奠定良好基础，因而占据着举足轻重的地位。

3．2土地开发管理中的土地测绘应用

在土地开发管理的实施过程中，通过土地测绘工作的实施，能够不断实时更新以往的测绘数据，帮助分析土地最初规划的合理性，不断改善土地规划，以保障土地管理能够适应形式的变化，维持其科学性。此外，在土地开发管理的过程中，土地测绘工作还可以提供在各个时期的测绘数据，帮助人们了解土地开发利用的动态过程，进而了解城镇的变迁历程。最后，在土地的开发管理过程中，现代土地测绘技术应用也有效的提高了土地开发管理的效率。进行农村集体土地开发时，由于农村土地的测绘范围大，导致其测绘难度比较高，这是运用土地测绘中的正射影像技术，可以精准快速的对土地位置与权属界线进行勘测，从而提高了土地开发管理的效率。

3．3土地监管中的土地测绘应用

在对土地的开发利用进行监管时，运用土地测绘中的卫星影像技术，能帮助政府监管部门及时掌握关于违法用地的信息，如违章建筑的方位、面积及建筑形式等，极大程度的提高了政府土地监管部门的依法处理违法用地行为的工作效率。此外，土地测绘还是衡量最初的土地规划落实情况的主要技术手段，而且在工程的竣工验收环节也需要测绘数据的支持。

3．4土地资源检查及审批中的土地测绘应用

在我国国土资源检查过程中，通过使用RS技术，可有效的对土地的使用情况进行实时的监测，实现了土地使用情况的实时更新，为国土资源检查工作提供了便利。此外，在土地审批过程中，通过土地测绘技术可以掌握所审批土地全面、真实的数据信息，帮助人们分析衡量土地开发利用方案的合理性，以提高土地开发利用的效率。最后，通过分析比较各个时期的城镇土地的测绘资料，还能够了解城镇建设土地使用情况的变迁过程，从而更加科学的分析人口与土地资源之间的关系，有助于制定出更加符合实际情况的土地规划方案，以保证城镇土地利用效率的最大化。

4结语

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关键词：城镇；土地规划；利用研究

1 概述

河南省是我国的人口大省，一直以来人口基数大，土地面积少，人口与资源的矛盾非常突出。随着国家对“中原经济区”战略的正式批复实施，河南的经济、工业、农业、城镇化发展对土地的需求与日俱增。

中原地处中国的心脏腹地、黄河中下游，是中华民族和华夏文明的重要发源地。中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域。中原经济区地理位置重要，经济总量大，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。战略定位为：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区等等。

本文主要就河南在社会化大发展中，关于城镇土地的合理规划与利用研究进行相关探讨。

2 土地利用城乡统筹理论基础

2.1 土地报酬递减规律

在一定的技术水平和社会制度条件下，连续追加一定的生产要素，会导致土地收益出现先增后减的规律即土地报酬递减规律。但在递减后，若出现科学技术或社会制度的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理，则又会转向递增回。

土地报酬递减规律启示我们：土地投入的增加，并不必然带来土地收益的提高。在城乡一体化进程中应遵循该规律，在“集约”利用土地的同时要和“合理”利用土地相结合，既不能不顾城市的承载能力而过度开发城市土地和扩大城市规模，也不能过于粗放的利用城市土地，应着重控制土地利用强度，做到合理开发。

2.2 区位理论

区位理论是关于自然物质及人类活动的空间分布及其在空间中相互关系的学说。它产生于19世纪二三十年代，先后发展有杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论。它是指导土地集约合理利用的基本理论，按照土地功能分区的规律对土地进行有序、合理的利用。正是由于在城市土地利用中存在着明显的功能分区（如商业、工业、居住等），城乡一体化进程中的农村和城市建设才更离不开区位理论的指导。

2.3 地租理论

地租理论是理解城乡一体化进程中土地集约利用活动的关键所在。在市场经济条件下，地租起着调节土地资源配置的作用。成熟的地租理论主要有西方地租理论和的地租理论。这些理论研究均表明：地租的调节作用使不同的产出率的产业自动分布在其合理的区域，从而促进城市土地的优化配置和合理使用，进而有利于改善城市的生态环境和提高城市居民的生活质量。

3 土地利用存在问题及分析

3.1 某城镇土地利用现状分析

某城镇位于河南省西北部，沿黄河而生。建设用地696.46hm2，占该镇土地总面积的9.5%，人均建设用地223.8m2/人。在现状总用地中，居住用地在建设用地中所占比例最高，占镇域建设总用地的64.2%；生产设施用地（32业用地）占镇域建设总用地的22.2%。

从城乡用地情况来看，城镇用地242.3hm2，占镇域建设总用地的35.3%，人均建设用地186.85d/人；乡村用地为444.16hm2，占镇域建设总用地的64.7010，人均建设用地为255.6m2/人。重点从居住、工业等方面对该城镇现状城乡用地情况进行了分析。

3.2 城镇土地利用存在的问题

3.2.1 土地闲置较多，浪费现象严重

该城镇近年来实施了生态移民工程，处于采空区的村庄，向镇区逐步进行了搬迁，但原村庄的用地并未进行复垦，造成用地闲置和浪费。

3.2.2 土地资源紧缺，建设用地后备资源少

该城镇人均2214m2（3.32亩）土地，低于全县5014m2（7.53亩）的平均水平。从建设用地来看，坡度小于7%的土地不足土地总面积的1/7，主要在沿黄河流域沿岸。除去为河流及河道预留用地外，未来可利用的建设用地非常有限。

3.2.3 工业用地布局分散

该城镇属于资源型工业经济体系，加上地形地貌和资源分布影响，工业用地布局分散。从总体来看，主要分布在镇域北部，而南部主要集中在镇区附近。

3.2.4 人均建设用地偏高，居住用地指标偏大

该城镇建设用地达到223.8m2/人，远远高于人均140m2的控制指标。这在很大程度上是因为居住用地规模偏大。

3.3 土地利用城乡统筹规划

规划与现状用地总量对比发现：乡村用地减少了，城镇用地随着人口的快速集聚有了较大的扩张，增幅为148.13hm2、在城乡用地统筹安排下。新增用地指标主要来自村庄建设用地的整合及原有工业用地的归并，这是实现该城镇建设用地动态平衡的关键。

4 研究区域土地利用模式优化

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关键词：城市建设土地资源利用解决对策

中图分类号：G273文献标识码： A

土地资源是一个城市建设所需的重要载体，也是不可或缺的重要资源。土地资源的重要性众所周知，如果城市在建设过程中不能科学合理的规划、使用土地资源，不仅不能为城市带来新形象，同时还会影响城市后期的建设和发展。

一、城市建设中土地资源利用存在的问题

1.城市建设与土地管理不相适应

加快城市建设是促进城市经济发展的重要方法，加强土地管理是城市建设的重要保证，也是我国的国策之一。目前，我国已经基本上建立了比较系统的城市规划和土地管理法律、法规、政策，但是，不同时期不同区域的形势不断发展变化，城市建设的实际情况又千差万别，这样，土地管理与城市建设之间就免不了出现一些矛盾。

首先，城市开发、发展规划与土地资源利用规划不完全一致。也就说，目前的城市建设和土地规划存在着矛盾，主要原因是相关部门之间缺乏沟通与协调，城市建设以城市整体规划为核心，由城市规划发展部门制定，而土地规划则由土地管理部门负责，但是，这些部门在制定相关规划时，不能及时的沟通，容易在一些问题上产生异议，对城市建设造负面影响。如果同一块土地在土地管理部门的规划中作为农田保护区来建设，但是城市规划部门却不知道这一情况，将其规划在城市建设用地范围内，这就给实际施工增加了困难，降低了城市建设的效益，减缓了城市建设的速度，特别是在事关经济发展大局的土地规划问题上。

其次，是土地管理规划与城市发展步率不同。在我国目前的法律体系中，涉及城市建设规划和土地管理的法律法规，明确规定了土地管理以及城市建设的程序。但是，在实际的执行过程中，两个部门常常不能沟通到位，不能好好配合，导致执行过程的步伐不一致，两方面管理脱节，造成办事效率不高的局面，对城市建设的顺利实施产生不好的影响。假如两个部门都能按规定程序办事，城市建设单位或个人首先取得建设规划部门的《建设规划许可证》，然后向土地管理部门申请《土地使用许可证》，就可有效避免各种矛盾的发生，尤其是在小城镇建设中要特别注意。然而现实操作中并不一定按此顺序走，一旦相关部门之间发生摩擦矛盾，就会使城市建设工作被耽搁。

2.城市建设中土地的不合理使用

城市土地资源是城市建设的重要资源，土地的合理利用是城市建设顺利进行的重要保障，但是，一些城市在建设过程中存在对土地资源的不合理利用现象。从城市土地利用现状来看,工业用地比例偏高,道路广场用地、公共绿地比例偏低,依然是城市土地利用方面存在的主要问题之一。据统计分析, 2007 年全国设市城市工业用地占城市建设用地总量的36.9%, 2008 年为44.86%, 2009 年为50.63%, 2010 年为55.23%。这些数据说明, 自2007 年以来的5 年时间内，工业用地比例偏高的状况基本没有改观。2007 年,全国省内城市绿地占城市建设用地总量的9.8%,2008 年为8.6%，2009 年我国主要旅游城市的桂林,公共绿地的比例为17.6%,杭州仅为10.7%。国标5 城市用地分类与规划建设用地标准规定的绿地比例为8%-15%,而1997 年全国平均的城市绿地比例刚刚达到国标规定的下限。

土地不是可再生资源，城市土地在用途变化后很难形成新的经济功能，这就出现了对于土地资源的浪费行为。国家政策中明确规定，土地资源的收益要用于城市基础建设，培植新的经济载体。然而，事实上，城市建设过程中的土地资源的收益并没有真正用于城市基础建设，如此一来，浪费了土地资源的很多价值，这样就不能从中获取最大利益。如果城市规划建设部门能扩大绿化建设，加强交通建设、生态环境建设等等，更大程度的发挥土地资源的价值，就能使土地资源得到最大利用，最大限度地促进城市经济建设。

不合理利用现象的另一个表现是城市土地市场化运作不够规范。有些城市为了发展城市经济，从各种渠道筹措资金，甚至去拍卖城市中心黄金地段的土地，这种市场化行为无可厚非，然而，在实际操作中却朝着相反的方向进行，不能全面考虑城市的整体规划布局。把本来发展为绿地规划的土地用作建房，将建筑用地做为商业区，这在很大程度上破坏了土地资源，同时也使城市建设规划乱了篇章。城市土地利用的方向失控,集中表现在房地产开发中,高档宾馆、酒店、大型商场、人造景点、高尔夫球场等设施的开发过热,而城市居民迫切需要的经济适用房的开发建设投资却不足,与之相配套的绿地、体育场地、停车场等公共设施的建设更显得不够,造成城市土地利用结构新的发展不平衡。

城市土地开发和利用过程中对土地的区位规划和地区之间的优势互补价值没有做出明确的划分，也没有一套科学合理规划的标准去执行。行政办公类型的土地开发与工业占地开发的均衡性很差，例如在我国较早的城市发展规划中，新工业城市的行政办公区与工业建设区几乎连成一体。但是现阶段对规划不合理的行政办公区与居民区又要进行另外的安置，对人力物力财力等社会资源造成了很大的浪费。受到区域经济发展不同程度的影响，城市中心区域大多数的商贸开发，金融开发，地产开发占用了大量的土地资源，中心地带土地资源和空间资源未能做到最大空间的安排组织，由此也产生了一定的资源浪费，某些政府官员还故意将商业区的规划复杂化来为自身获取利益。

二、解决城市土地利用问题的措施

1.挖掘城市土地的剩余潜力

城市的发展建设要从我国的基本国情和社会经济发展水平出发。随着我国市场经济的不断完善，在这种情况下进行城市建设，要充分挖掘城市土地的剩余潜力，加强资源的优化利用与配置，增加基础设施建设，提高土地容积率、产出率，扩大城区容量，搞好城市可持续发展工作。由于市场经济运营特点的核心因素就是“利益”，所以就会出现各种追名逐利的投机倒把行为，由此会导致土地资源价值的无计划上涨，在利用市场机制不断调整区域城市结构、城市用地结构和用地布局的同时，还要全面考虑城市、集镇相互协作。

从我国经济社会发展走向看,城市化正进入较快发展期,对城市用地的需求必将持续上涨。而我国的土地资源是有限的,可供城市发展建设的用地更为短缺,僧多粥少的供需矛盾十分突出。为此,在城市土地开发利用中要坚定不移地坚持可持续发展战略,贯彻在各类规划的编制、审批和实施管理的全过程。

2.科学制定土地、城市两规划

土地利用总体规划是国家调控土地的基本手段，通过分析土地利用的现状和土地潜力，科学地预测未来土地需求，调整各类用地结构和数量，从而综合平衡土地供需形势，达到宏观调控土地的目的。针对于我国城市建设的基本情况，所谓城市规划就是指以我国国家以及各级政府对城市规划颁发的各种规定为工作基础，以“公共干预”手段为工作方法，使用先进合理的、经济的具有法治、行政性质的管理手段对市场土地进行的管理工作。在具体的管理过程中，一定要从城市实际情况出发，用公共干涉的手段统一控制，安排城市化建设的各个工作环节，取消重复机制，减少城市化过程中土地资源不必要的浪费，把粗放型土地利用方式转变为集约化经营土地模式。城市规划是根据城市经济、社会发展的需求，在研究城市密度的前提下，对城市空间布局和城市形态进行的总体设计，并通过城市土地利用规划来落实。

结束语

在成熟化的城市建设过程中，土地的利用情况是否合理，规划起着不可或缺的重要作用。而在当前土地资源紧缺的社会条件下，土地资源的合理利用更是当前城市化建设面临着的主要问题。政府部门在制定城市规划时，要主动听取土地管理部门的建议和要求，结合当地历史文化、发展前景、土地资源利用情况等进行详细规划，制定出符合当时当地的建设理念。将整个城市建设尽可能地做到全面、合理、科学，在建设过程中要高瞻远瞩，提高城市的经济水平，完善城市的基础功能建设，使土地资源得到最大程度的利用。

参考文献

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