房地产的开发与经营精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产的开发与经营，期待它们能激发您的灵感。

篇1

【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调

前言

随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。

一、规划设计管理

规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。

建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。其次是施工图的设计，房屋产品质量得到保证的第一步是从精确的设计开始的，万丈高楼平地起，因此，规划设计管理的核心环节就是要选出最优的设计方案，对客户需要的户型、内部体系、结构功能、空间利用等都要有创新优化的设计。

二、开发管理

房地产的开发管理是指房地产开发商为了顺利完成工程项目的开发而对企业内部的人事、财务及建筑工程、销售、后勤部门进行的组织控制和管理，也是企业为成功实现规划设计管理、项目施工管理及物业管理所采取的经营手段。

工程开发管理的主要内容是房地产开发用地规划管理、房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理，这三项管理的内容在房地产开发管理中处于重要地位。房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。然而这一规划管理体制的不完善导致了我国房地产开发用地规划管理中的一系列问题，如土地开发商盲目圈地囤地严重、旧城改造的进展缓慢、保障性住房严重供应不足等。为了避免上述问题的出现，就要求房地产开发商应重新界定管理规划体制并充分运用管理中的规划职能，同时明确规划管理的内容，使土地结构利用更加合理。

房地产开发工程管理也是房地产开发管理的重要工作之一，它是现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个基础开展工程管理工作，以保障项目开发的经济效益。

房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。由于受房地产开发竞争对手的竞争使得市场竞争越发激烈、银行利率升高、房地产投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。因此房地产开发商要注意分析风险产生的原因，加大对房地产开发项目风险管理过程和方法的关注力度，再运用合适的方法来应对项目风险，这样才能提高企业的效益。

三、项目施工管理

所谓项目施工管理就是对建筑工程项目施工建设过程的管理。其中质量、投资及进度管理是项目施工阶段的三大控制。技术质量管理，是提高房产质量的核心环节和重点，包括施工技术管理和现场施工管理两个方面。施工的技术质量管理，包括对施工队伍及监理队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。现场施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一是必须强化施工队伍的质量意识；二是应不断强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习，先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实的普及基本知识，强化技能提高；三是强化施工现场的技术质量管理。

对房地产开发商而言，项目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目的，开发商需要通过施工资质验证、招标投标、现场施工检查、监理单位的监督、工程款的有序发放等措施，充分发挥施工质量控制、进度控制以及成本控制的重要作用，以达到高质量、低成本的最终目标。

四、物业管理

为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现建筑设施稳定持续的增值，同时为住户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是必不可少的。一般说来，房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。高质量的物业管理服务会成为房地产企业竞争市场的又一张王牌，而这就需要房地产企业以顾客的满意度作为服务管理中的基本准则。为了保证高质量的物业管理，房地产企业应该以高素质的人才来建构企业的核心力量，并建立规范化的物业管理流程和制度，制定合理的物业管理费用、并实行财务透明制，创造人性化的生活空间。物业管理是房地产企业开发经营过程中的一项重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的作用。

五、规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合

房地产的开发经营与管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面进行整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。

房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。

许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：

1、房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。

2、可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。

3、在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。

六、结语

现代城市规划的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就需要以高素质的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为基础、运用专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实行以顾客满意度优先为宗旨的服务管理理念，不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献

【l】李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

【2】仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究． 中国物业管理．2002年3月．

篇2

（宿迁学院，江苏 宿迁 223800）

【摘要】房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本文就房地产开发与经营的特点谈一些看法。

关键词 房地产；开发与经营；特点

作者简介：马静（1979.05—），女，工程硕士，宿迁学院，副教授。

0前言

随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。

房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

1房地产开发与经营的含义

1.1房地产开发

房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。

1.2房地产经营

房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。

1.3房地产开发与经营

房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。

2房地产开发与房地产经营的关系

2.1相互独立、侧重点不同

房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资的盈利。

2.2房地产开发是房地产经营的基础

一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这个过程，就没有房地产经的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售或出租，或者出售出租达不到预期水平，应付影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品，是保证房地产经营成功的基本前提。

2.3房地产经营是房地产开发的核心

房地产开发的目的在于获取投资利益，开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上说，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义，而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制，每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。

3房地产开发与经营的特点

3.1房地产开发与经营难度较大

这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

同样，由于房地产商品本身的空间不可移动性，加之影响房地产价格的因素复杂多样，因此同类商品的可比性较差，个案性强，这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

3.2房地产开发与经营风险大

这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时，房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。

3.3房地产开发与经营政策性强

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

4结语

房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大，以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点，对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。

此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。

参考文献

［1］浅谈房地产开发经营中存在的风险[J].商情,2013（6）.

［2］浅谈当今房地产开发与经营思路[J].中国房地产业:理论版,2012（10）.

篇3

[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。

1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因

1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键

空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。

1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用

我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。

2 房地产开发与经营中的土地利用问题

首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。

3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

3.1 有效结合土地资源管理和资产管理

新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。

从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。

3.2 提升房地产企业市场竞争力

在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。

4 结 语

近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。

主要参考文献

[1]刘卫东，袁华宝.城市土地集约利用――房地产开发与经营策略的转变[J]. 同济大学学报：社会科学版，1999（2）.

[2]李丽钦.调控形势下房地产开发企业的经营策略分析[J].中国科技信息，2011（12）.

[3]施芸卿.增长与道义：城市开发的双重逻辑――以B市C城区“开发带危改”阶段为例[J].社会学研究，2014（6）.

[4]余娟，丁建龙.金融危机下中国房地产企业战略调整能力――基于万科的案例研究[J].管理案例研究与评论，2010（6）.

篇4

关键词：《房地产开发与经营》；课程目标；课程体系

中图分类号：G642.0 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）13-0250-02

随着中国城市化进程的加速，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位日益突显，并呈现快速发展的趋势，房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加。为此，国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业，培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才，服务于当地经济发展，以满足房地产业发展对人才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向，《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习，有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作，对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.课程地位不明确，教学重点不突出。《房地产开发与经营》作为一门专业课程，在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确，目标不清晰，涉及内容庞杂，包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市场营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等。课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉。《房地产开发与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理，与《工程项目管理》课程内容冲突；《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管理》课程交叉；《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉。因此，在该课程的教学中容易出现重复讲授、教学过程中重点不突出问题。

2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主导。通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰，掌握大量的知识和信息，少走弯路。但学生只是被动地接受知识，对习题、作业等能够得心应手，但碰到实际应用问题却无法解决，难以激发学生学习的积极性，阻碍其创新思维和创新能力的发展。因此，展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出。

3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性较强的课程，需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践。但在《房地产开发与经营》教学过程中，普遍存在以课堂理论教学为主，实践教学环节不完善，与企业的合作不够紧密。导致学生理论知识够用，感性认识不足。因此，探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性。

二、解决思路

1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点，着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求，在该课程体系中要以素质为基础，以能力为中心，以实用为目的，立足培养应用型人才，满足学生就业和社会需要。基础理论知识以“必需、够用”为度，突出能力和素质培养，使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识，而且还具备一个房地产人才应有的综合素质。该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。

2.建立基于“工作过程系统化”的课程体系开发模式。本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容，将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境，让学生以最接近工作实际的方式开展学习，真正掌握实际工作所需的能力，真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法，融知识、方法、素质培养于一体，提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力，从而提高学生的综合职业能力。（下转252页）

（上接250页）

3.强化课程设计、实习实训环节教学，体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中，使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教学过程中，密切与房地产企业、房地产中介公司的合作，建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重点实习实训基地。如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习，熟悉房地产开发的运作过程，协助企业进行市场调研、编制房地产开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等，增强学生的感性认识，以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场开发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。

4.教学方法灵活多样，注重学生应用性能力培养。在教学过程中，制定一套能引导学生积极思维、自主学习，充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法。在理论教学中，可以运用项目式教学、情景教学等方法，让学生在完成某项任务的同时提高相关技能；同时配合案例教学，提高学生分析问题、解决问题的能力。如我校准备建设一个水利培训楼，具体的项目方案还在探讨中。针对这一项目，在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告，将理论知识用于实践，避免单一的理论讲授为主，增强学生学习的兴趣，提高教学效果。

着眼于培养高技能应用型人才的目标，《房地产开发与经营》这门课程的改革任重道远。在教学过程中，教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进，同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策，与理论相结合，适当地补充教材以外的知识，才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践，适应市场的需要。

参考文献：

[1] 陈平.房地产开发与经营教学改革探讨[J].科技信息，2008，(4):167-168.

[2] 赵阳.“房地产开发与经营”课程教学方法改革[J].中国冶金教育，2010，(4):47-48.

[3] 周群英，等.房地产经营与估价专业高职人才培养模式研究[J].陕西教育学院学报，2008，(11):13-18.

篇5

关键词:公允价值;投资性房地产;会计处理;纳税调整

中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)09-0008-02

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物等。房地产开发企业将其开发的完工产品以经营租赁方式出租,以赚取租赁收入为目的的行为应视为将存货转换为投资性房地产。在采用公允价值模式下计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。在公允价值模式下,不计提折旧,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。当出租的建筑物被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第31号)中规定,开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售,售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发(企业所得税税前扣除办法)的通知》(国税发[2000]第84号)中规定,纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则,纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]第80号)中规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或者结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。

通过上述相关规定的比较可以看出,房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产,在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异:(1)转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定,房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系,不存在销售行为,也不满足销售实现的条件,因此不确认为销售。而所得税法规定,开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。(2)持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。(3)出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认,允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。

对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量,其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额,则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额,所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用,按照会计准则规定处置时最终得到扣除,只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间,所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异,而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。

例,A公司为一家房地产开发企业,2007年3月,A公司与B公司签订了一份租赁协议,将A公司开发的一栋办公楼租与B公司,租赁期为2年,当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段,所在城区有活跃的房地产交易市场,A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息,所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量,转换日该办公楼造价6 000万元,公允价值为7 200万元,预计使用年限为20年。2007年12月31日,该办公楼的公允价值为8 000万元,2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期,A公司收回该办公楼,并于2009年6月10日以8200万元的价格出售,出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007―2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元,并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%,从2008年1月1日起所得税率改为25%(折旧按直线法,不考虑残值)。

A公司的会计处理与纳税调整如下:(单位:万元)

1. 2007年5月31日,A公司开发完成办公楼并出租

借:投资性房地产――成本 7 200

贷:已开发产品 6 000

资本公积――其他资本公积 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借:投资性房地产――公允价值变动 800

贷:公允价值变动损益 800

3.2007年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:

(1)税法规定将开发的产品用于出租应视同销售,销售收入7 200万元,销售成本6 000万元,实现销售利润1 200万元(在不考虑营业税等的情况下),则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积,待处置时计入当期损益,因此少计应纳税所得额1 200万元,应调增。(2)税法规定允许计提折旧210万元,而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元,应调减。(3)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此多计应纳税所得额800万元,应当调减。(4)A公司办公楼的账面价值8 000万元,计税基础6 990万元,因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税,属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。(5)2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190(万元),2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7(万元),应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5(万元)。

借:所得税费用 1 965.2

贷:应交税金――应交所得税 1 712.7

递延所得税负债 252.5

4.2008年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借:公允价值变动损益 200

贷:投资性房地产――公允价值变动 200

5. 2008年度终了,计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:

(1)税法允许计提折旧360万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额360万元,应调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此少计应纳税所得额200万元,应当调增。(3)A公司办公楼的账面价值7 800万元,计税基础6 630万元,二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异,所以,应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5(万元),但递延所得税负债的期初余额252.5万元,因此当期应确认的递延所得税负债40万元。(4)2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840(万元),2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210(万元)。

借:所得税费用 1 250

贷: 递延所得税负债 40

贷:应交税金――应交所得税 1 210

6. 2009年6月10日,收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售,按售价的5%交纳营业税。

借:银行存款 8 200

贷:其他业务收入 8 200

借:其他业务成本 7 800

贷:投资性房地产――成本 7 200

投资性房地产――公允价值变动 600

借:公允价值变动损益 600

贷:其他业务收入 600

借:资本公积――其他资本公积 1200

贷:其他业务收入 1200

借:营业税金及附加 410

贷:应交税金――应交营业税 410

7. 2009年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:

(1)税法允许计提的折旧150万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额150万元,应当调减。

(2)处置投资性房地产,会计确认处置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(万元),税收确认的处置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(万元),会计比税收少计处置收益120万元,应当调增。

(3)因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异,随着办公楼销售的实现而消失,所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。

(4)2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970(万元),2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5(万元)

借:所得税费用 950

递延所得税负债 292.5

贷:应交税金――应交所得税 1 242.5

从上例可以看出,会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元,累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元,累计调整数为0,应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元,累计数为15 000万元。由此可见,在不考虑其他因素的情况下,房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间,由于会计与税法的处理方法不同,导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。

参考文献:

[1]财政部会计司.新企业会计准则(三)[J].财务与会计:综合版, 2007,(5):41-42.

[2]刘刚,董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊,2008,(5):95-96.

篇6

房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。

2 房地产开发经营中财务预算管理的内容

2.1 编制资金预算

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。

2.2 执行与控制资金预算

编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。

2.3 分析调整预算

房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。

2.4 预算考评

要想提高资金预算的执行率，发挥预算的控制作用，企业就必须将绩效考核与资金预算执行的情况进行挂钩。确定相关部门关键绩效考核指标时，应该将预算执行指标作为关键绩效考核指标之一，通常可作为部门关键绩效考核指标的预算考核的指标有“预算执行率”、“超资金预算率”等。

在企业预算准确度很低的阶段，也可将“超资金预算率”这项指标作为考核指标。财务部门要对各个部门发生的预算外支出进行统计，对考核期内的“超资金预算率”进行计算，并提交人力资源部门作为考核依据。对非部门原因导致的各项超预算性支出，如宏观政策变化、公司因开发计划调整等导致的超预算性支出，可不纳入部门的考核。对于因部门自身原因而导致的超预算支出，例如工作计划性不够、不准确的预算编制等发生的支出，都应作为该部门的超预算支出，列入部门考核范围。

3 目前房地产开发经营中财务预算管理存在的问题

3.1 缺乏行之有效的考核激励机制

在财务预算执行中，企业通常没有签定预算指标责任合同，且未建立预算奖惩制度。所以当没完成预算任务时，在对被考核负责人和单位进行奖惩时，被考核的单位和其负责人通常强调各种客观因素和外部环境因素对考核结果产生的影响，而往往选择回避主观原因及个人自身原因。因此，很多房地产开发企业都存在考核与激励机制落实不到位、不明确的问题，这成为财务影响预算管理目标不能如期实现的最主要问题。同时，考核方也往往在一定程度上附带个人情感来对被考核方进行评价，从而使整个考核的过程不能按照先前制定的原则进行，或者考核结果缺乏激励作用，没有建立起配套的考核激励制度，使整个考核工作过程流于形式。

3.2 缺乏财务预算的有效执行和有力监控

有些房地产开发企业虽然很重视财务预算的编制，并成立了财务预算职能部门来进行预算编制，可是财务预算职能部门却很少参与预算的执行和监督。并且他们都不够重视预算的执行和监督，企业的管理制度没能跟上经营活动，且没有建立起行之有效、有力的预算反馈机制，企业的预算会计和管理核算系统没有紧密配合。

3.3 缺乏健全的财务预算管理机制

有些房地产开发企业虽然对财务预算进行了编制，但是却没有建立起一套相应的组织管理机构，没有具体的部门对财务预算进行决策和协调、监督和执行，没有把财务预算管理权限下放给财务部门，从而没有健全企业财务预算的管理机制。没有一套完善的法人治理机构，对财务预算管理的认识度不高，从而导致这些企业没有健全的预算管理机制。

3.4 缺乏财务预算的全员意识与战略意识

企业相关负责人在进行财务管理时，通常忽视了对其他相关部门的管理，混淆了预算和计划，将预算当成财务报表。并且其他部门很少能够直接参到与预算编制工作中来，而通常只是对财务提交的具体预算结果进行简单确认。同时，在年度经营计划指导下，财务预算重年度、轻项目开发，这样导致使预算缺乏可操作性，导致财务预算与企业的战略目标缺乏联系。

3.5 缺乏完整的预算标准与合理的预算数据

由于房地产企业产品类型的多样性以及同类产品品质随潮流变化的多变性，加之多数房地产企业长期对财务预算缺乏足够的重视，使房地产企业真的要实施财务预算时缺乏相应完整的预算标准，而在开发经营过程中，赶工抢进度导致设计修改频繁，使财务预算缺乏合理的数据。

4 房地产开发经营中财务预算管理存在问题的解决与应用

4.1 对各项指标细致分解，确定财务预算管理责任

通过对预算进行管理，对房地产开发企业内部管理进行强化，把企业整个的经济活动全部纳入到预算管理的各个环节中，把指标进行自上而下的细致分解，层层落实，做到全员配合与参与，确定各管理人员的管理权限、职责范围以及采取的相应的奖励惩罚制度，使各个部门管理责权清晰、方向明确。同时，通过建立缜密的预算管理机构，对各部门预算执行过程中的监督、控制、管理和考评进行强化，避免因控制薄弱、内部管理不善而造成不必要的损失。

4.2 强化资金的集中管理

通过资金预算来加强企业的财务管理，更加有效地防范财务风险，确保企业资金链的安全。资金是企业财务管理的核心，是企业的血液。在进行企业财务预算时，应妥善处理资产结构中的流动性与盈利性的关系、风险与成本的关系，更加合理地控制规划企业现金的流量，回避因丧失偿债能力而导致的资金链断裂等经营风险。

4.3 建立财务预算的预警机制，健全预算管理体系，为财务预算管理提供支持

搞好房地产企业财务预算管理，就必须充分利用计算机这一科学技术，做好相关的分析、核算、反馈与预警，建立起健全的预算管理体系，健全组织网络，严格执行预算，强化预算外资金支出的例外管理，对预算出现偏差后的后续预算定期调整，以便能为财务预算管理提供完整准确的信息。

篇7

为加强房地产价格管理，规范对房地产开发经营企业的收费行为，维护房地产开发经营企业的合法权益，促进房地产业的健康发展，我们制定了《房地产开发经营企业交费登记卡试行办法》，现印发给你们，请遵照执行。各地执行中遇到的问题和建议，请及时报告我们。

附件：房地产开发经营企业交费登记卡试行办法

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国土资源部

二三年五月三十日

附件：

房地产开发经营企业交费登记卡试行办法

第一条、为加强房地产价格管理，规范对房地产开发经营企业的收费行为，维护房地产开发经营企业的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本办法。

第二条、凡是国家行政机关及其事业单位向房地产开发经营企业收费的，适用本办法。

第三条、建立房地产开发经营企业交费登记卡制度。房地产开发经营企业交费登记卡（以下简称交费登记卡）由房地产开发经营企业持有，收费单位实施收费时填写。

第四条、县级以上人民政府价格主管部门是房地产开发经营企业交费登记卡制度的主管部门，会同监察、建设（房地产）、国土资源、企业治乱减负等部门依法对本地区房地产开发经营企业交费登记卡制度实施情况进行管理和监督。

第五条、交费登记卡由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门统一制定，由市、县人民政府价格主管部门印制并免费发放给房地产开发经营企业。

第六条、交费登记卡须列明收费单位名称、收费依据、收费项目、收费标准、收费时间、收费金额、收费员姓名等有关内容。

第七条、房地产开发经营企业凭《营业执照》、《资质证书》和项目立项等相关文件，到房地产开发经营项目所在地人民政府价格主管部门申领交费登记卡。

第八条、收费单位在向房地产开发经营企业收费时，须出示政府价格主管部门颁发的《收费许可证》，并按《收费许可证》所列项目及标准收费，如实填写交费登记卡，并开具规定的票据。

收费单位拒不填写或者不如实填写交费登记卡的，房地产开发经营企业有权拒缴。

第九条、房地产开发经营企业应建立健全内部成本管理制度，建立与财务账目、票据相对应的收费台账。

第十条、房地产开发经营企业在向政府价格主管部门申报经济适用住房销售价格时，应提供与经济适用住房建设项目一致的交费登记卡，作为政府价格主管部门审核成本和销售价格的依据。

第十一条、政府价格主管部门应当建立交费登记卡发放、查验制度，定期和不定期检查房地产开发经营企业交费登记卡制度执行情况。

篇8

关键词：南京；郊区化；郊区房地产开发

南京位于我国三大经济圈之一的长江三角洲地区，是江苏省省会和南京都市圈的中心城市。改革开放以来，在市政府旧城改造、产业结构调整和住房商品化改革等政策推动下，以城区人口、工业企业和部分城市功能向郊区扩散为主要内容的郊区化现象开始出现。在此背景下郊区房地产开发获得较快发展，而郊区化的发展又离不开郊区房地产开发所创造的物质空间，郊区化与郊区房地产开发的关系成为南京现在和未来城市经济的重要内容，两者关系的协调与否对城市经济会产生不同的影响。

一、南京郊区化与郊区房地产开发协调发展对城市经济的积极影响

（一）促使城市人口分布趋于合理

虽然郊区化过程中南京城区的人口密度在大多数年份都有增无减，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但随着城区原有部分人口向郊区迁移，对城区过密的人口起到了梳理作用，使整个城市人口分布趋于合理。这主要表现在人口郊区化与郊区住宅开发协调发展为人口在城区和郊区间重新分布创造了可能性和现实条件，人们居住的区位选择变得灵活多样。在南京旧城房屋拆迁过程中，得到货币补贴的原住户可以自行购房，而享受房屋补贴的原住户，往往一律迁往城郊的新住宅区，促进了居住郊区化。工业郊区化的发展使郊区工业提供的就业机会增加，一些郊区工业企业的职员为了方便上班而在郊区买房居住，这也促进了人口郊区化的发展。郊区普通商品住宅开发相对于城区同类住宅往往价格较低，这对于城区人口尤其是工薪阶层有较大的吸引力，一些在城区上班的人也选择在郊区购房。郊区自然环境相对较好，又有四通八达的公路与城区相连，一些高收入者倾向于购买郊区别墅，乘坐私家车往返于城区和郊区。

（二）优化了城市土地利用结构

城市土地有偿使用制度和住房商品化改革使得地价和房价成为配置城市土地资源的重要经济杠杆，从而影响城市工业企业和房地产开发企业的区位选择。城区土地总量相对于需求更为稀缺，土地价格往往比郊区同类土地高出许多，商业、金融和贸易企业有着更高的收益率从而有着更强的租金负担能力。相比之下，工业和仓储企业收益率相对较低，往往又需要占用较多的土地，于是，在市场机制作用下，城市中心区的工业企业迁往土地较充裕而地价较低的郊区。郊区各类开发区和工业园区有着比较完善的配套设施，这对工业企业产生巨大的吸引力。而城市中心区的退出工业和仓储用地被商业、金融、贸易企业以及城市基础设施建设占用，从2000年年初到2003年年底，主城区退出工业企业累积114家，退出工业用地面积达97.34万平方米，可以改变以往旧城区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后和环境质量恶劣的状况，并调整城市用地，提高土地利用效益，增强了新街口地区作为南京CBD的功能。工业郊区化和商贸企业在城市中心区的集中只有通过房地产开发才能顺利实现，可见，房地产开发是城市土地利用结构优化的重要手段，有利于优化城市土地利用结构，提高整个城市土地利用效益。

（三）郊区化与郊区房地产开发协调发展促进城市经济发展

一方面郊区化使郊区房地产开发市场需求增加，另一方面城区工业外迁和房屋拆迁也为城区房地产开发提供了大量土地，带动了整个城市房地产开发的发展，而房地产开发有力地促进了南京经济发展。《南京房地产年鉴》的相关资料显示，2001年南京房地产业增加值达到47.8亿元，占GDP的比重为4.2%，推动经济增长一个百分点以上，房地产开发和销售还为政府提供了大量税费。房地产业属劳动密集型产业，对劳动力吸纳量大，房地产开发促进了城乡居民就业，2001年南京房地产开发、评估、经纪咨询服务和物业管理等各类企业直接带动城市就业约30万人，房地产业发展还带动建筑业和装饰装修业就业的增加。住宅开发带动城市基础设施建设和配套，改善了居住条件，优化了人居环境，南京城镇人均住宅建筑面积由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。

二、南京郊区化与郊区房地产开发非协调发展对城市经济的负面影响

（一）郊区化与郊区房地产开发的过度扩张导致郊区土地利用矛盾突出

1．郊区土地非农开发和郊区耕地保护的矛盾。南京的工业郊区化发展较快，而工业企业通常要占用较多土地用于产品生产和原材料、产成品的储备以及道路的铺设，这也会造成郊区耕地的减少。2000年到2003年，南京耕地面积从302.84千公顷减少到250.51千公顷，共减少52.33千公顷，耕地面积的大幅减少导致同期南京粮棉油总产量的波动。相对于城市人口持续增加对农副产品、鲜活副产品的庞大需求，南京耕地更为稀缺，耕地保护压力十很大，而耕地过少反过来就会制约郊区化和郊区房地产开发的进一步发展。

2．郊区土地非农开发内部的矛盾。这一方面表现为国家建设征用土地和乡镇企业用地之间的矛盾。在郊区土地主要为集体所有的条件下，乡镇企业用地比较容易得到满足，而乡镇企业的发展往往使郊区土地非农开发十分分散，不利于土地资源的合理利用和土地产出效益的提高，也不利于基础设施的配套建设和环境污染的综合治理。另一方面表现为南京郊区高级大户型住宅的供需矛盾。对南京房地产市场的相关研究指出，户型大型化是目前南京房地产市场中的重大误区，这类住宅开发没有重视郊区土地资源的稀缺和人们的实际购买能力，往往空置率很高。

（二）郊区化中居住和就业不一致造成郊区交通设施供给相对不足

距离是衡量区位条件的常用指标，由于路况、交通拥挤和时间对人们日益宝贵等原因，交通时间距离越来越重要，区位条件的好坏日益取决于交通的便捷性。南京的工区郊区化发展较快，郊区商业发展相对滞后，人口郊区化主要集中在近郊区；中心区作为城市商业中心的功能不断增强，人口流动以向城区的加速集中为主，城区发达的生活服务设施对人口吸引力较强。这种居住和就业不一致的非同步郊区化过程使南京产生了职工白天和晚上在城区与郊区之间往返的通勤方式，通常在上下班的高峰期城区与郊区道路拥挤严重，交通时间成本较高，城市交通负担加重。

目前一些公路建设实行封闭运输，区位条件改善的只是那些拥有公路出入口的地方，其他地方并不能享受现代交通的便捷，这限制了郊区交通设施效益的发挥。南京郊区公共交通之间的换乘等联系不够密切，偏重于城区的轨道建设对郊区交通便捷性的提高十分有限，城区和郊区之间的通勤压力未得到缓解。

（三）郊区化的简单做法与郊区房地产不合理开发使郊区生态环境遭到破坏

在郊区化过程中，城区人口和工业企业在郊区不断重新集中，对郊区生态环境的影响也日益增强。尤其是一些污染扰民的工业企业直接从城区外迁到郊区，没有进行减少污染的技术改造，这些工业企业有相当一部分规模小、技术水平较低、经济效益不高，污染严重，其对环境的破坏作用也转移到郊区。郊区住宅开发在满足住房需求的同时，也使日常生活垃圾不断增长。与此同时，郊区由于缺少污水处理设施，使得生活污水和工业废水未经处理或不达标直接排入郊区河道水网，导致水体的污染。此外，一些房地产开发商为了使物业增强吸引力，选择在依山傍水的地带进行开发，不但影响了周围的自然景观，对植被也造成一定破坏，导致山体滑坡和泥石流等地质灾害的加剧。2005年南京环保污染治理投资只占全市GDP的0.12%，远远低于周边城市，有限的环保污染治理投资难以满足南京保护和整治环境的实际资金需要。

三、南京郊区化与郊区房地产开发非协调发展负面影响的解决对策

（一）加强对郊区土地利用的规划引导，严格保护耕地

把郊区土地利用规划纳入南京城市总体规划和各项具体规划中加以考虑，并强化郊区土地利用规划的指导作用，郊区非农开发用地要严格限制在规划用地的范围之内。这既要考虑满足现期郊区非农开发的需要，又要具有一定的超前性，以增强对郊区土地供求关系的调控能力。郊区乡镇企业适当向工业园区集中，发挥规模经济效益，统一安排道路、通信、水电等基础设施和公共设施的配套建设，这有利于乡镇企业污染治理和提高郊区土地利用的集约化程度。同时应着力保护郊区有限的耕地资源，尤其是加强基本农田保护，严格征用基本农田的审批制度，不得随意调整基本农田，严肃处理乱批、乱占、滥用耕地的行为。其中，对开发区占而不用的耕地，要限期恢复农业用途。加强住宅市场土地供应调控，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅的土地供应。

（二）加大郊区交通设施投资力度

为了充分发挥道路交通的联动辐射作用，建设“内连外接”的城市道路网络，并进行交通节点和区域道路的改造，优化当地区位条件，这有利于使土地价格和沿路开发的房地产价值都得到提升。推进“一小时都市圈”建设的进行，建设宁杭高速公路南京段、宁淮高速公路南京段以及沿江高速公路，增强城区与江北郊区的联系。加强城区与重点发展地区的道路联系，继续加快仙林、东山和江北等新市区的道路设施建设，尤其是在城区与上述新市区间建设一两条轨道交通线，并且使轨道交通线路与公交站点合理衔接，以有效提高交通网络的整体效率。努力增加郊区就业岗位，强调郊区居住和就业的平衡，形成配套设施完善的综合社区，减少对城区的依赖，增强郊区的相对独立性，密切郊区内部以及邻近郊区之间的交通联系，以缓解郊区与城区之间交通瓶颈压力。

（三）保护郊区生态环境

良好的生态环境是郊区化和郊区房地产开发长期发展的重要前提，应切实重视保护郊区生态环境，促进郊区经济与生态环境的协调发展。

1．促使工业向开发区集中，统一治理郊区环境污染。南京江北化工园区的建设正是为了促进石油化工产业的集中，对江南的一些化工企业进行搬迁，并实施油、化、纤、塑一体化建设，优先采用低消耗、低污染的清洁生产工艺。这既有利于化工企业实现规模经济，进行配套设施的统一规划建设，也可以从源头上控制郊区环境污染。

2．加大环保治污投资力度，强化企业污染排放标准。政府应增加郊区环保和治污投资，建立污水处理厂等。同时加强环保治污科研投资，提高工业废品和生活垃圾的回收处理能力，尽可能变废为宝，提高废旧物的再次利用。提倡工业企业采用节能环保的生产工艺，并引进环保设施，做到废水、废气的达标排放，对不符合环保要求的工业企业在媒体上进行定期公示，并进行相应处罚。

3．进行城市绿化建设。南京政府重视适当增加城市建设中绿化用地的面积，并把绿地建设分为结构性绿地和便民型绿地，雨花台已成为结构性绿地的主体之一。增加包括郊区在内南京全城的便民型绿地面积，保证80%以上的居民在10分钟内能够便捷地到达一块公共绿地。此外，市政府还投资在江宁开发区秦淮河畔建设总面积为754公顷的秦淮河湿地公园。这些绿地建设项目对于调节郊区生态和美化人居环境都有着重要作用。

[参考文献]

[1]宋杨．城市郊区化的理论分析与作用机制探讨[D]．南京：南京航空航天大学经济系，2005．

[2]刘卫东．大城市郊区土地非农开发及其合理利用模式[J]．城市规划，1999,4．

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关键词：房地产开发建设项目；环境影响评价；技术要点

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

近年来， 房地产业作为国民经济的基础性产业已成为了新的经济增长点。同时，房地产开发作为我国城市发展的重要产业，其环境影响问题也越来越引起人们的重视。因此，重视房地产开发建设项目的环境管理，做好环境影响评价工作， 对促进房地产业健康发展，实现环境、经济和人居健康协调发展，具有积极的现实意义。

一、房地产开发建设项目环境影响评价的特点

房地产开发建设项目的环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估， 并提出减少这些影响的对策措施。在房地产开发建设项目的环境影响评价工作中，除按常规建设项目的评价内容、方法展开工作外，该类型项目还有其自身的特点是需要在评价中予以关注的。

1、建设内容的多样化

房地产类开发项目的建设内容可以是以居民住宅楼为主的住宅小区，也可以是集生活、商贸、休闲、文教、医疗于一体的大型综合性区域。对于建设内容较为丰富多样的综合性房地产项目，需对其所涵盖的不同性质、不同使用功能的所有建设内容分别评价，不可只重视住宅楼而忽视了其他配套性建筑物。

2、项目的双重性

就环境影响而言房地产开发建设项目具有双重性：一方面在建设过程（施工期）和建成使用后（营运期），房地产项目会产生废水、固体废物等各种污染物，对外界环境产生负面影响，属于环境污染源；另一方面，房地产项目是要建设居住、休闲、工作的场所，而这样的场所需要一个安静、舒适的环境，属于敏感保护目标。所以，在实际工作中应从上述两个不同的角度对项目的建设分别进行环境影响评价。

3、施工期与运营期的环境影响评价并重

一般建设项目的环境影响评价以项目运营期（服务期）为主，对施工期（建设期）的环境影响仅作简要分析。而房地产类开发建设项目的施工周期通常较长， 项目建设过程中产生的环境影响也较大，特别是施工噪声与扬尘的污染影响，且其选址多位于城市中心区域内，周边环境较为敏感，因而，房地产项目施工期的环境影响评价也应作为工作重点，对建设过程各个施工阶段的环境影响需进行详细分析。

二、房地产开发建设项目环境影响评价的技术要点

1、产业政策及相关参照文件

1）《建设项目环境影响评价分类管理名录》。按照《建设项目环境影响分类管理名录》的相关规定：建筑面积为10 000 m2～20 000 m2 需编制报告表，建筑面积在20 000 m2 以下需编制登记表，建筑面积在100 000 m2 以上的房地产开发项目需编制环境影响报告书。

2）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。根据《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的相关规定：自2006 年6 月1 日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90 m2 以下住房（含经济适用住房） 面积所占比重，必须达到总面积的70％以上。因此，在环境影响评价工作中应充分考虑到90 m2、70％两个指标。

3）相关参照文件。房地产类项目的设计、建设和运营过程中的环保要求以及相关排污量的核算可参照城市建设的相关技术规范、城市环境保护要求，特别是一些地方性的环保要求，如《建设项目环境保护管理条例》《建设工程施工现场管理规定》《防治城市扬尘污染技术规范》等。

2、项目选址需考虑的问题

1）项目选址和各种规划的相符性分析。根据《中华人民共和国城市规划法》，一切建设项目选址必须符合城市规划，房地产项目也不例外。在房地产开发项目的环境影响评价过程中，要详细了解当地城市的总体规划，确保开发地块的用地性质和开发使用保持一致，建设项目规划与周围环境规划相协调，并考虑建设项目选址的适宜性，着重分析与城市交通、能源、通信、市政、防灾、环境保护规划等相关内容的相符性。特别是涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划，并提供规划审批部门的意见。

2）考虑周边企业卫生防护距离的范围。由于城市的快速发展、人口的迅速增加以及土地资源的不断减少，房地产项目正逐渐向城市扩展，极有可能向城市边缘的工业企业周边不断靠近。故在进行房地产建设项目的环评时需了解项目选址周边工业企业的基本情况，特别是要详细核实企业的卫生防护距离范围，因为房地产项目不允许在该距离范围内开发。即使位于卫生防护距离范围外的建设项目，也要特别注意其他工业企业可能给项目带来影响的各种污染源情况，评价、分析对建设项目的影响程度并提出治理措施。

3、项目对环境的影响分析

房地产项目施工期的环境影响以施工噪声、扬尘为主，其次还包括施工废水、建筑垃圾、施工人员生活废水、生态景观破坏等影响。拆迁、基础土石方的挖填及平整土地、建筑材料装卸堆放、运输车辆等均会对环境空气质量产生一定的影响。在项目建设的土石方、结构、装修等阶段，不同类型的机械设备所产生的噪声影响不容忽视，需通过合理安排施工时间及选用低噪、性能好的设备来防范。项目运营期的环境影响主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油烟、车库排气、各公辅设备的噪声等。生活污水与生活垃圾通常由市政统一收集管理；油烟为各户的净化系统自行处理；车库设排气筒；水泵及换热站设备等设独立的设备室，并采取隔声减震等措施。

1）房地产项目的清洁生产分析

房地产项目目前未有明确的清洁生产行业标准可供参考，作为非生产性项目，环评中可从建筑节能、能源使用、废水回收利用等角度进行清洁生产分析。比如，可从设备选型的节能性、建筑结构的保温性、水电暖燃气的分别分户计量、中水回用、燃用清洁能源、区域绿化等方面进行评价。

2）居住环境适宜性评价

生活水平的不断提高使得人们对居住环境质量的要求也不断提高，所以，在房地产类项目的环境影响评价中引入居住环境质量及人居环境适宜性的评价理念以指导房地产开发项目的建设。居住环境适宜性评价是通过对项目居室之外的环境质量、生态适宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生态环境现状、生态恢复及环境管理措施的有效性、社会环境等要素的分析评价，对项目的居住环境适宜性优劣程度进行预测分析，在肯定成功部分的同时对缺乏或不足的部分提出补充、完善的措施与方案，以改善居住环境，营造良好的人居环境。

3）房地产项目的社会环境效益分析

高速发展的城市房地产开发对城市环境系统的影响包括正负两个方面。正面影响在于一定程度地改造了旧城区，提升了人居环境质量， 并可统筹合理地安排功能区， 加快了城市化的进程。负面影响在于改变原有地表地貌形态， 减少绿色植被覆盖率，形成“ 城市热岛”；居住人群的增加，相对增加了小区域的环境污染负荷，改变了城市生态比例。

结束语

总之，为体现实施环境评价的作用，在房地产开发项目环境影响评价的组织实施中必须严格遵守国家的有关法律、法规和政策，做到科学、公正和实用，使得房地产开发项目真正符合可持续发展战略和循环经济理念。

参考文献

［1］孙维兵，任伟，郭伟，等．房地产开发项目环境影响评价的探讨［J］ ．环境保护科学，2004（2）

［2］姜文胜，吴少林，游汉兴，等．关于房地产项目环境影响评价工作的思路和要点［J］．南昌航空工业学院学报：自然科学版，2006，20（4）．

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关键字:商业房地产;投资风险;防范策略

一、商业房地产概述

(一)商业房地产概念

房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。

(二)商业房地产在我国的发展

我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。

但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。

二、商业房地产投资风险类别

(一)政治风险

1.政策风险

政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。

2.城市规划风险

由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。

(二)经济风险

1.市场供求风险

商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

2.融资风险

商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。

(三)开发商自身经营能力风险

商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。

三、商业房地产投资风险防范策略

(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险

房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。

如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。

(二)加强市场供求风险及融资风险的控制

1.根据市场需求量,规避市场供求风险

针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。

2.开拓融资渠道,防范融资风险

要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展

(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险

商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。

1.树立房地产商业管理运营的观念

商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。

2.增加人才储备,完善管理运营

商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。

3.统一经营主题,建立商业品牌

一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。

参考文献:

[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(07).

[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2008

[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008

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关键词：商业房地产；投资风险；风险防范；策略

一、商业房地产的概念与投资风险

（一）商业房地产概念

根据房地产的用途划分，房地产分为工业、住宅、商业房地产。商业房地产主要是用于一些商业经营使用，其中有货物的销售、休闲、娱乐、餐饮等多种。商业房地产存在的形式也很多，例如购物市场、零售中心、娱乐场所、酒店等商铺形式，但一般不会将工业园区的房地产归为商业房地产。（二）商业房地产投资风险的概念与其他房地产投资一样，商业房地产的投资也是以取得投资收益为目的，将一定的资金投入房地产的开发与建设。商业房地产的开发与经营必须要以投资为基础，其投资的结果是可以建立新的房地产或者将已有的房地产进行改装，使其商业性质更高，更能满足商业经营的要求。相对于其他流动性的投资来说，商业房地产的投资较为稳定，但是其在通货膨胀及市场经济的影响下，投资风险也是会升高。商业房地产风险从投资者的角度来说，就是其投资的预期收益率的高低变化。

二、商业房地产投资存在的风险类别

（一）国家政治变化的风险

国家政治变化的风险分为政策风险与对城市房地产开发的规划风险。其中，政策风险是由于国家政府部门采取一些政策性的手段使得商业房地产的投资者的预期经济收益率下降。房地产行业的发展与投资是国家基础的固定资产投资，且与国家宏观经济的运行情况有着密切的关系，为了防止房地产经济的过度增长或者维护一些对住房有需求的群众的利益，国家采取一定的宏观经济调控手段。例如我国调控房地产经济变化的有税收、产业和土地政策。例如，我国推行的保障房建设政策，将会影响房地产开发商对于房地产开发的方向，并吸引较多的投资资金向国家支持的房屋建设方向转移，给商业房地产投资带来一定的影响。国家对于城市的规划政策也会造成商业房地产投资风险，这是因为国内较多的城市的规划并不完善，而有些地方政府为了拔高自己的政绩，在城市的规划上没有较为实际可行的办法，存在较多的形象工程。例如近年来部分城市出现了商业房地产建设与分布不合理的情况，使得某些局部的商业房地产经济过热。

（二）经济变化风险

经济变化风险主要表现在市场的供求量关系风险以及融资风险两方面。而市场供求量关系的风险是由于供求关系不平衡所存在的风险。一点为商业房地产的建设过多，供给过剩，从而出现较多的控制建筑。造成这种现象的原因是我国近几年房地产经济的发展迅速，大量的资金投向了房地产的开发，商业房地产的建设量也加大，居民的消费水平以及市场经济的发展水平均难以跟上商业房地产经济的发展水平。另一点是商业房地产的供给量较少，不能达到市场对其的需求，使得商业房地产市场出现了结构性的矛盾。导致这种风险的原因是房地产开发商没有正确地认识一个城市对于商业房地产的需求量，没有科学地分布商业房地产的建设量。商业房地产投资存在的融资风险是指投资的利率风险，是由于银行贷款利率的变化而给房地产经济带来的影响。在我国资本市场不完善与传统投资思想的影响下，房地产采取债券、股票等融资方式进行直接融资的行为受到了限制，所以更多的只能向银行贷款开发，所以商业房地产投资极易受到银行贷款利率变化的影响。

（三）商业房地产开发商的经营能力风险

商业房地产的开发需要同时结合商业行业与房地产业的经营情况，不仅是在建设完成后要采取有效的招商方式以及管理，还需要在开发前期以及开发阶段进行系统的分析，规划好商业房地产的建设区域。国内的多数商业房地产的开发与经营管理模式均是套用住宅房地产的经营方式，没有独立且丰富的商业房地产经营管理经验，且商业房地产的开发以及招商没有进行科学的规划，只是等到房地产建设完成后再采取产权的出售或者招租的形式。出售产权能够较快的回笼资金，但是其资金链的流动性会出现中断的情况，与商业房地产的开发本意相违背。

三、商业房地产投资风险的防范策略探讨

对于房地产经济未来走向的判断是商业房地产投资回报率估算的基础，但是这种判断存在较大的风险性，只有预判正确的情况下，商业房地产的投资收益率才有所保障。只是，这种预判会受到较多不确定因素的干扰，导致出现实际的回报率与预期出现较大的差距，因此降低预判失误是防范商业房地产出现较大风险的根本策略。而降低预判失误的最佳方式就是通过大量的市场调查，再结合城市的实际经济发展情况以及其他产业经济的流动方向，进行系统且详细的统筹分析，找到最合理的投资依据。而想要做到较好的数据统筹分析，必须要对市场经济具有较深入的了解，且能够正确认识市场经济的走向趋势，然后是对所投资的商业房地产未来的发展方向以及经济发展趋势具有十分客观的认识。防范商业房地产的投资风险可分为三种措施：（1）规避风险。是指根据实际的统筹分析结果，选择风险性较小的商业房地产进行投资，而规避一些较大的投资风险，从而降低商业房地产的投资风险。（2）转移风险。意思是将存在的风险全部或部分转移到其他项目投资上，例如购买保险等来转移风险。（3）控制损失。是指采取一些有效的管理与经营方式，将商业房地产的投资风险控制在一定范围内，从而降低风险带来的经济损失。

参考文献：

[1]程益栋.房地产开发投资风险分析及防范策略[J].科技视界,2016,12:273+278.

[2]丘贵辉.房地产项目投资风险简析[J].价值工程,2016,27:3-5.

[3]姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究[D].华东理工大学,2015.

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关键词：房地产；经营与估价人才；专科教育；现状；发展对策

文章编号：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189

从广义的角度而言，房地产行业是一个庞大的产业链结构，所涉及的资产、技术、人员不计其数。它主要囊括了房地产投资开发业和房地产服务业等，其中房地产服务业，又可以细化为房地产中介服务行业和物业管理行业等，此外，房地产中介服务业，也可以具体的划分为房地产咨询业、房地产经纪业和房地产价格评估业等多项行业。我国房地产业的开发年限和发展年限，总体较短，要建立成熟稳重的市场，必须要依靠强有力的房地产经营估价人才，才能建立稳固的市场地位，但专业人才的培养与教育，又是另一道摆在眼前的难题。

一、房地产经营与估价人才专科教育的现状背景

随着房地产市场的日益发展，房地产经营与估价专业的人才需求量，也持续增多。例如，房地产营销、房地产策划、土地买卖、土地租赁、风险抵押，以及房产保险、课税、拍卖、土地征用和征收补偿等多种形式的经济纠纷，都需要大胆、严谨、高端的房地产经营与估价专业人才，才能实施完成。回顾房地产的发展历史，在21世纪末，我国房地产行业，还处于发展中的初级阶段、萌芽阶段，所以该行业的就职人员，大多数都来源于不同专业，不同背景的“混合式”员工，如果将这些职业人员按来源分类，可大致分为以下三种:第一，由房管系统直接晋升、转化而来，这个系统的职工，缺乏深厚的房地产经营管理常识和估价理论知识；第二，由经营管理专业毕业，但缺乏相应的房地产经营手段和尖端的估价能力，所以未能与房地产行业结缘；第三，是建筑专业的技术人员，他们的专业特长是：房地产项目的工程建设和工程管理，但无法真正掌握房地产投资分析、营销策划、估价等地产环节，所以也无法胜任职业岗位。纵观整体局势，房地产经营与估价专业的尖端人才、综合型人才，少之又少。房地产行业要建立相应的人才战略，只有通过科学、正规、对口的教育专业，才能寻找到适合本行业发展的专业化人才。因此，我国高等院校逐步设立，房地产经营与估价专业的基础课程，一方面是为了完善房地产行业的人才缺失；另一方面是为了跟上社会市场的实际需求。

二、房地产经营与估价人才专科教育的不足

1.房地产经营与估价人才专科教育培养定位不足

房地产的开发与建设是一个深层次的产业链接，它主要涉及地产投资、地产营销、经营管理、工程建设、工程策划等多个混合项目，同时跨越了生产、流通、消费等三个领域的不同发展。此外，房地产的专业类知识，还涉及经济、管理、金融、建筑技术、开发、营销、经纪、估价、法律等多个专业，多门学科。高等院校在教学过程中，如果将房地产经营与估价专业，定位到某一项专业，或某一门学科身上，则无法凸显房地产行业的复合性特点，所以在专业人才的培养教育方面，不能笼统地、简单地给任何一个行业，下一个肯定的论断。现代的高职院校，在教学方面，往往都表现的过于武断，对房地产经营与估价专业人才培养的定位，也相当粗略，将学生所要从事的地方岗位，直接描述成房地产开发企业、房地产中介等肤浅词汇。

2.专业教师学术水平与行业实践能力不足

在教育方面，房地产经营与估价专业的招生年限，过于短暂。由于人才资源的匮乏，使得房估专业，无法形成浓郁的学术氛围，也无法开展地产形式的“上层建筑”。尽管中国建筑学会，在建筑经济领域，成立了全国性房地产经营与估价专业委员会，但一年一度的学术交流活动，和房地产业务技能大赛，仅限于几个学校所开展小范围的教学活动。现代的房地产经营与估价专业，还存在着诸多问题，甚至缺乏专业的房估教师，能在房地产行业产生巨大影响力的教师，还为数不多。

三、房地产经营与估价人才专业的发展对策

1.研究并出台房地产经营与估价人才专科教育所依托的职业标准

为了选拔优秀的地产人才，促进房地产行业的正规化发展，房地产行业建立相关的职业资格证书制度。但在实施过程中，缺乏系统的行业职责和岗位标准。随着时间的推移，房地产行业的发展格局也在不断更新之中。面对眼前的形势，中国建筑学会的相关专家，陆续提出了“房地产经营与估价专业人员职业种类与职业标准”的研究政策，从房地产的根源与环节入手，对我国房地产的就职人员和就职类别，以及专业特长与岗位职责等地产内容，进行重新分析、重新梳理。实践表明，房地产职业标准化，不仅能推动房地产的经营发展，还能完善估价专业的人才培养，建立完善的房地产职业资格证书制度，从而引导房地产职业教育、职业培训、鉴定考核、技能竞赛等活动。

2.人才培养定位应更加精准化

土地开发、经营管理、估价业务都是房地产的相关链条，任何一项流程的发展与延伸，都是复杂而艰辛的。不仅如此，房地产行业还是一种跨越式的行业存在，在发展过程中，它还涉及建筑工程、施工项目、经济管理、土地买卖等其他产业链条，系统庞杂。所以，任何一所专业高校都不可能，在有限的教学生涯中，将房地产的各个环节、各个重点、相关知识结构，完整的传授给学生，只能在教学过程中，根据房地产的职业种类和岗位需求、服务对象等实际内容，对专业学生进行一对一的岗位培训，一对一的专业指导，使学生逐步掌握地产知识，成为地产人才。此外，除了一对一的专业模式，高等院校还可以采用，精一、会二、障三的教学方法。何为“会二”，顾名思义就是在一个岗位中，学会开发与营销这两个岗位的地产技能；障三指的是，在同一个岗位中，能同时掌握开发、管理、估价等三项技能；使地产类专业学生，能在未来的房估变化趋势中掌握专业技能。随着城市化的变革，房地产行业从最初的增量市场，逐渐向存量市场进行转变。传统的房估教育，往往把重点放在项目开发策划、营销策划等关键环节，而在存量市场中，房地产经纪、物业招商、估价等业务，就成为房产中的主角。在未来的市场走向中，房估专业要联系于实际，将房地产项目、地产开发、市场多元化元素，地产营销战略等相关内容，纳入培养专业人才的范畴。同时，高校还要综合考虑，估价人才的职业迁移能力。市场永远都在马不停蹄的变化之中，房地产的专业人才，也要顺应时代的潮流，展现出复合化的发展姿态，这就意味着，房地产行业对人才的项目能力，提出更高的要求。房地产经营与估价专业是一个具备市场潜能的发展行业，高校只有将地产人才的培养目标，与现代房地产开发经营、房地产中介服务等项目流程相接壤，设置相关专业课程，才能培养出房地产行业真正需要尖端型、多面型人才。

3.政府、企业、学校应深度融合发展房地产经营与估价人才专科教育

高等院校的房估专业为地产行业的发展，培养了诸多的精英人才，并在房地产市场、房地产营销、房地产估价等地产环节中，发挥着重要的作用。在人才培养的过程中，高校的突出贡献，逐渐引起了住建部门和政府机构的高度重视，同时也获得了房地产行业学会、协会的一致好评。各大院校为了顺应时代的号召，逐步开启了校企合作的专业模式，并实现了“政、校、行、企”的合作办学目标，但合作模式能否正常运行，仍需要政府、学校、行业、企业等多方机构，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式变得合理化、正规化。在合作过程中，政校行企合作机构，要举办相应的房地产业务技能比赛大会，让政校行企等多方机构，积极参与，并完成房地产业务技能的赛项方案，或是让高职学生与地产工作人员，进行同台竞赛，借助比赛的名义，从中推进房地产的技能发展。此外，“政、校、行、企”合作机构，还可拓展验房师、估价师等职业资格证书的培训与技能鉴定，增加房估专业的发展途径。

4.加强校内外实训基地建设，提升学校对该专业的重视程度

为了进一步加强房地产行业与企业之间的密切关系，可通过建立校内外实训基地等方针策略，从中凸显综合实训和顶岗实习的实践性与实用性。一份付出一分收获，只有拼尽全力的付出与努力，才能获得学校的赞赏与肯定。此外，要积极融入，全国房地产经营与估价专业的论坛之中，要充分拓展自己的地产视野，参加全国性房地产业务技能大赛等相关行业活动，通过各种房产活动与房产形势，增强高等职院的影响力，提高学校对房估专业的重视程度，使之成为高等院校最受欢迎的行业导师。综上所述，房地产经营与估价专业是我国的一个热门专业，也是现代一个极具市场潜能的发展行业。房地产经营与估价的人才培养，维系着房地产行业的长久发展，能对房地产的庞大链条产生巨大的促进作用。随着房地产行业的不断壮大，对估价专业的人才标准也越来越高，随着房地产的行业不断深入、不断拓展，对房估专业的人才需求量，也越来越多。面对这样的局势，高等教育院校，应该树立全面的育人标准，拓展人才的培养模式，使之成为房地产行业的御用人才、尖端人才、顶端人才。

参考文献：

[1]丁想荣.职业技能导向下软件辅助教学在高职核心课程教学中的应用研究——以房地产经营与估价专业为例[J].新校园(上旬)，2015

[2]张合振，陈宜华，骆昌平.高职房地产经营与估价专业实践教学体系的构建刍议[J].中国市场，2013

[3]石静，于淑娟.“房地产经营与估价”专业理论及实践教学的课程体系建设[J].中国科教创新导刊，2012

[4]万建国，覃芳.中国经济升级版背景下的高端技能型人才培养研究——以房地产经营与估价专业为例[J].教育教学论坛，2014

篇13

关键词：商业地产；项目运营；创新

一、商业房地产的主要特征

1.运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2.运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3.客户存在的作用性不同

在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4.员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜

人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。

2.建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。

3.与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。

4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1.统一管理的运营管理模式

市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2.需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献：

[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.

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【关键词】房地产公司 经营 管理 发展战略

房地产行业已经成为了国内重要的经济支柱之一，国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1.新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

1.1.1市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

1.2.2公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

2.关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

2.3加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。

2.4做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

3.总结：

本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献：

[1]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究， 011（6）.

[2]张琳.论新形势下房地产公司的人才需求和培养[J].时代金融，2011（1）.