养老机构的市场前景精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇养老机构的市场前景，期待它们能激发您的灵感。

篇1

《保险中介》：您如何看待我国养老社区的这种养老模式？

刘冬姣：家庭养老、机构养老和社区居家养老是目前我国三种基本的养老模式。随着生活节奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭养老负担加剧，让赡养者疲惫不堪；随着老龄人口的膨胀，机构养老也不能满足众多老龄人口的需求；社区居家养老配套设施滞后，不能高效、全面满足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。

而养老社区不仅能在一定程度上弥补上述三种基本养老模式的不足，缓解供给不足的养老市场，更有助于弥补传统养老模式的缺陷，提高老年人的养老水平，缓解人口老龄化带来的家庭压力和社会压力。

《保险中介》：对当前险企投资养老社区建设这一市场现象，您如何评价？

刘冬姣：2008年颁发的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》鼓励保险企业投资医疗、养老实体。2010年9月保监会发文允许保险资金进入不动产投资。随着国家政策对保险资金运用的放开，保险资金开始瞄准养老地产、看好养老社区建设。

从保险公司产业链来看，养老社区向上可衔接医疗保险、养老保险、护理保险等产品，寿险公司在参与养老社区建设的过程中可根据实际情况修改、完善现有产品。同时，养老社区可带动下游的老年医学、护理服务、老年大学等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，使关联产业整合互动，相互推进。

寿险公司上游的稳步经营为养老社区提供资金和客户来源；下游养老社区的稳健运营有利于上游养老金计划的实施，为寿险产品设计提供更符合市场需求的精算数据，如此循环，保证了养老社区持续健康发展。同时，保险公司投资养老社区，可以将寿险产业链延长20-30年。

《保险中介》：投资养老社区对险企还有哪些影响？

刘冬姣：不仅如此，寿险公司在养老社区的运营过程中，对于具备一定经济实力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以帮助退休老人盘活存量资产，另一方面可以提高支付能力，增加客户来源，支持以房养老，进而提升养老社区持续经营能力。

与此同时，在养老社区的运营过程中，通过日常与老人的交流，保险公司能有针对性地收集大量有潜在购买能力的老年人的健康信息和服务需求，这些宝贵的信息能为保险产品的设计提供第一手资料。

总之，寿险公司参与养老社区建设，能够掌握和控制从源头到下游的每一步经营活动的过程，不断修改与完善保险产品，不断挖掘新的客户群，推进老年医学、护理服务的发展，最终使得养老社区健康有序的运营。

《保险中介》：您觉得险企投资建设养老社区市场前景如何？

刘冬姣：我们先看一组数据：民政部2011年6月16日的《2010年社会服务发展统计报告》显示，全国60岁及以上老年人口达17765万人，占总人口的13.26％，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9％。预计到2015年，老年人口预计将达到2.13亿，约占总人口的15％；2020年达到2.43亿，约占总人口的18％。

然而截至2010年底，全国各类收养性社会服务机构仅10.1万个，床位349.6万张，每千人口平均拥有社会服务机构床位只有2.61张，仅供收养274.7万人。很明显，养老需求与供给的矛盾为投资养老社区提供了良好的市场条件和广阔的市场前景。

《保险中介》：当前险企投资养老社区存在哪些问题呢？

刘冬姣：对于我国的养老产业支持政策，目前仍然停留在研究阶段，政策缺乏使得养老地产从拿地到开发都处于摸索期。由于养老地产回收期长，一方面，加大了投资开发的风险，市场前景也不容易预测；另一方面，由于养老地产开发周期长加之所需要的资本大，在当前信贷紧缩的情况下很难去的银行的融资。这两方面因素的存在阻挡了一些有意愿参与养老社区建设的保险公司。

此外，养老社区在我国刚刚起步，对于养老社区的投资门槛及过程监管都还不健全，一些有实力的寿险公司还处于观望状态。与此同时，在监管不健全的情况下，不排除一些公司打着兴建养老社区的幌子实质上进行圈地从事纯商业地产，因为这些少数投机商的存在，扰乱了养老产业的秩序，使得真正想进军养老地产行业企业拿地和审批更加困难。

《保险中介》：鉴于此，监管层在出台险企投资养老社区相关政策时应注意些什么？

刘冬姣：目前，国内养老产业的发展尚属起步阶段，国家对养老社区的规划、设计、配套和物业服务等尚无统一标准。与此同时，保险资金进入养老社区建设，涉及金融创新、投资、保险与养老等多个产业链的整合。因此，政府应出台相应扶持政策，积极引导，寿险公司也应充分利用目前投资养老社区的有利政策环境，找准时机投资。

一方面，政府尽快出台“养老社区建设管理试行办法”，规范养老社区建设。政府应该高度重视政府对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。

另一方面，养老地产与普通的商业用地产相比比较特殊，虽然其也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，大大提高了养老社区的成本，加之养老社区回收期长，大多在10年以上，对于开发商来讲，前景充满了不确定性。因此，政府应出台相应的针对养老地产的土地支持政策，如拿地优惠，加以清晰的政策引导。

《保险中介》：对有意投资养老社区的险企，您有何建议？

刘冬姣：个人认为险企有三个方面要努力：第一是加大养老社区的宣传力度。在建设养老社区的前期，通过媒体广告、平面广告等多种渠道加以宣传和讲解；并可通过沙盘等模型向老人们介绍养老社区与普通住宅在建筑构件以及小区设施上的差别；在养老社区建成后，可以采取与普通楼盘一样的营销措施，可带领老人实地考察。

第二是充分利用交叉销售，“险社”联动。养老社区是寿险公司产业链的产物，位于产业链下游，对于寿险公司来说，有不同的保险产品，员工在进行寿险产品营销时，可以交叉销售养老社区，一方面收集潜在客户，另一方面也可以了解大众对养老社区的要求和需求；同时，对于有意向入住养老社区的老人来说，也可以像其讲解其他寿险产品，将老人的家人朋友视为潜在的购买客户。

第三是注重养老社区优质服务的持续性。养老社区在构建过程以及经营过程中，必须兑现并持续保证提供配套的优质的软硬件设施，切实满足老人的生理和心理需求。只有提供持续的优质服务，才能促使养老社区长远发展，展现养老社区的独特价值，更能提高大众对养老社区以及寿险公司的认知度，完善养老社区建设。

篇2

一、个人账户资金管理模式

现阶段，我国养老保险个人账户基金管理实行政府直接管理模式，省级社会保险经办机构承担了个人账户管理的全部职责。在管理模式方面：

李珍（2007）主张建立以省、直辖市为单位建立养老保险基金管理委员会，集中管理全省市个人账户基金。通过立法确定养老保险基金管理委员会个人账户基金的受托人地位，代表个人账户所有者的利益行使基金管理过程中的各项产权。基金管理委员会制定资金投资战略，并选择资产管理机构或投资机构，以保证管理委员会作为基金所有者与基金投资人的角色分离，以保证基金投资环节的市场化和专业化。

韦樟清（2006）主张借鉴智利的市场化运作模式，由政府根据法律规范的资格条件确定多家私营机构运营个人账户资金，承担养老保险个人账户管理，资金投资经营等保值增值业务，实行自主经营、自负盈亏、自我发展。同时，个人账户所有者根据政府的相关规定可从中选择一家或几家基金投资管理机构作为基金的委托机构，以实现基金的保值增值。郭席四、陈伟诚（2005）为代表的专家认为分账制下，个人账户资金应交由独立的民营养老基金管理，并实行市场化运作。

苏卫东、邓航、李竟然（2010）从国外个人账户养老金管理现状入手进行分析，得出当前国外个人账户养老金管理和投资呈现的特征，在一定程度上也是我国城镇职工个人账户管理和投资筛选和吸收、借鉴的经验。其主张个人在投资管理中需扮演更重要角色。

谢和均（2011）认为适度集中模式较适宜我国的具体国情。应该按照“宽投资、严监管”的原则建立适度集中基金管理模式，以省级社保基金管理机构作为本省社会保险基金的受托人，接受本省各统筹地区的委托，在省级层次上，使受托机构、委托机构、监管机构和投资运营机构之间进行有效分权、合理制衡，形成基金运营管理过程中的有效委托—框架；其次，由账户所有人选举代表成立独立基金委员会，代表账户所有人行使各项产权，监督个人账户基金的运营状况，以防止道德风险。

二、个人账户资金投资方式

在个人账户基金投资方式方面，我国目前限制过死的投资方式使养老基金的保值增值极其困难，如果不改革，势必出现严重的支付危机，直接动摇我国养老保险制度的基础。

学术界存在两种观点：一是、资本市场的不完善不利于个人账户基金进入。

在我国资本市场尚不完善的情况下将养老保险基金用于证券投资，风险过大，不利于实现养老保险基金的保值增值，所以不进为好。根据2008年全国社保基金年报显示，由于国内股票大幅下跌，导致股票资产从浮盈转为浮亏，交易类资产公允价值变动额-627.　34亿元，基金权益投资收益额-393.　72亿元，投资收益率-6.　79%。证券市场投资率的不稳定性可能影响到个人账户所有者权益，甚至降低养老替代率，所以证券投资不能保证个人账户基金的保值增值。

二是、个人账户基金必须进入资本市场。为了实现个人账户保值增值需要，必须对个人账户进行投资，以提高基金的投资回报率（张著名，2004）。尽管我国资本市场还不完善，货币市场亦不健全，但与其坐视养老保险基金全部存入银行和购买国债逐渐贬值，不如改进管理，运用其他投资手段进入资本市场。柳清瑞（2005）认为在确保基金安全第一的前提下，将探索一些增值办法，包括对国家重点项目的投资，适当部分用于资本市场投资等。社保基金进入资本市场将有利于促进资本市场结构的完善和推进资本市场机制的有效运行，同时增加资本市场的金融工具，促进金融深化。个人账户基金进入资本市场不仅有利于促进资本市场的发展和制度的完善，而且丰富了实现个人账户基金保值增值的途径。李长东（2010）认为应探索个人账户资产形态多元化分布。应该积极开展投资运营试点，深入研究拓展适合个人账户基金特点的投资渠道，如投资参股市场前景良好，收益持续稳定的交通、能源、金融等行业企业，开发金融市场长期稳健型投资产品，实现与金融市场的良性互动，优化个人账户资产形态分布，形成一批个人账户优质资产，以规避通胀风险，使广大参保职工都能够从中获得良好收益，分享经济发展结果。

三、关于个人账户资金管理投资的个人思考

城镇职工基本养老保险个人账户从其基本性质来看，其具有私有性，属于个人私有的财产，其投资和管理，在一定程度上应遵循个人的意愿，可以考虑选举由个人代表组成的省级个人账户基金管理委员会，通过立法确定养老保险基金管理委员会个人账户基金的受托人地位，代表个人账户所有者的利益行使基金管理过程中的各项产权。基金管理委员会制定资金投资战略，并选择资产管理机构或投资机构，以保证管理委员会作为基金所有者与基金投资人的角色分离，以保证基金投资环节的市场化和专业化。但是，在当前个人账户资金统筹度不高的情况下，一方面应尽快提高资金统筹层次，另外一方面可借鉴辽宁模式，先将做实的资金交由全国社保基金理事会代为管理和投资。

在个人账户资金投资方式方面，由于当前个人账户资金大部分交由省级部门自行管理，在投资方面，国家限制其只能存银行和买国债，面对当前低存款利率、高通货膨胀率的情况，个人账户资金在做实的过程中也在面临者较严重的缩水，因此，当前应以探索有效的保值增值方式为主，首先保障做实资金的含金量。在这一方面个人账户资金可向全国社会保障基金理事会借鉴经验，深入研究拓展适合个人账户基金特点的投资渠道，如投资参股市场前景良好，收益持续稳定的银行、交通、能源、金融等行业企业，开发金融市场长期稳健型投资产品，实现与金融市场的良性互动，优化个人账户资产形态分布，形成一批个人账户优质资产，以规避通胀风险。

参考文献：

篇3

一、就项目的市场定位而言

市场营销的概念应当开始于产品规划设计之前和把产品交付给顾客之后。然而，许多养老地产项目的投资商和开发商并不明白这个道理，更不清楚自己手中项目这个特定的营销细分市场中的顾客究竟是怎样一些人？他们的现实需求和预期需求又是些什么？因而由于市场定位的误区直接导致了产品定位的误区。

根据笔者的实战经验：其一，首先在人均GDP低于8000美元的地区开发机构养老项目，其市场前景不会被看好；其次是地区人均收入；再次是文化水准，文化水准较高的老人更具创新生活理念。另外，除全国和跨国连锁机构养老项目之外，就项目的地理位置而言，客源应当大致界定在一小时交通圈内。其二，笔者认为，当今中国养老地产最优质的客源不是今天70岁以上的老人，而是今天40到60岁的这批人，且不是单纯养老而要加上投资理财体系和休闲养生体系。所谓投资理财体系，主要是指顾客今天选择你开发的项目，顾客不仅可以消费，而且可以随时变现。所谓休闲养生体系，主要是指休闲和养生产业是养老产业的源头和出发点，因为今天的养老不再是建养老院的那个概念，即养老从休闲养生开始，当今40―60岁的这批人，年富力强、经济条件较好，工作之余他们追求健康和养生，所以开发商的市场定位要兼具休闲养生、投资理财和养老的多重功能。其三，养老项目要进行营销细分，包括地理位置特点、年龄特点、职业特点、收入特点、文化层次特点、消费动机特点、消费行为特征等。

二、就项目的产品定位而言

其一，是违背老年人生理特点的建筑设计细节。有的开发企业总把普通商品房的设计思路拷贝到养老项目中，作为精装修房，无论卧室、卫生间还是厨房，其建筑设计细节较多呈现菱角突出，且没有扶手和防滑设施，没有紧急呼救报警设施。这种违背老年人生理特点的设计难怪没有市场。其二，低购买力和高档次物业之间的落差。很多养老产品在设计上没有很好地考虑到老年人的经济承受能力和心理、生理需求，致力在特色餐饮、医疗、健康、休闲养生等人性化服务体系上下足功夫，而是把其中的楼宇建得富丽堂皇，宛如五星级宾馆，又沿用住宅的思路想很快套现，这样的产品在后期销售上成为“死盘”将不足为奇。其三，产品定位中应嵌入公共办公平台与商业平台。目前年龄段在40―60岁的人，他们大多进入中年，经济基础较好，对生活热爱且会享受生活，这批人是真正养生养老的主力军，只是这批人并非单纯的养生养老，他们年富力强，知识经验丰富，生命不息、工作不止是他们的真实写照。如果能在养老项目中嵌入一种SOHO （家庭办公）式生活方式，提供公共办公平台和商业平台，将是中国最好的养生养老地产的出路，其对后期产品的去化将有百利而无一弊。

三、就项目的销售模式而言

篇4

>> 我国新型农村社会养老保险可持续发展问题研究 谈我国服务贸易可持续发展 我国林业可持续发展问题浅析 我国养老保险制度的现状与可持续发展 我国养老体系可持续发展的资源困境 谈我国房地产经济可持续发展战略 论我国的房地产经济的可持续发展战略 我国房地产业可持续发展的问题及对策 从可持续发展角度探析我国环境教育立法的定位 从可持续发展角度探讨我国的商品房经济 谈我国当下经济的可持续发展 谈我国农业经济的可持续发展 可持续发展战略下我国环境会计发展问题研究 我国林业可持续发展探究 我国村镇银行可持续发展分析 论我国能源的可持续发展 我国石油企业可持续发展研究 我国绿色物流可持续发展研究 我国可持续发展能力分析 我国村镇银行可持续发展研究 常见问题解答 当前所在位置：.

[2]张宏伟.2014―2016年或成中国养老地产爆发期[EB/OL].（2014-01-07）[2014-09-26].和讯网，http：///s？__biz=MjM5MTczNzkzMQ==&mid=200024360&id-

x=2&sn=ffaf1bb71791a64044c8835ee8fabd3f&scene=3.

[3]王烨捷.养老地产为何屡遭质疑[N].中国青年报，2014-

05-15.

[4]张家振.中国最好养老山庄陷“空城”亏损困境[N].中国经营报，2014-07-05.

[5]王振坡，程浩岩.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究，2013（10）.

[6]宁创.养老产业曙光耀眼[J].宁波经济，2013（8）.

[7]谈义良.养老地产可持续发展探索[N].中商情报，2013-

10-29.

[8]朱中一.房地产市场的走势与养老地产的前景[N].中商情报，2013-10-29.

篇5

几个月前，万科的随园嘉树在开盘后迅速销售完毕，这多少有点出人意料。要知道，尽管该楼盘的价格每平方米只有14000元左右（杭州11月平均房价接近两万元每平方米），但它只有30年的使用权。看起来，没人愿意买这样一类房子。

不过，随园嘉树也有其独特优势―定位为老年公寓，这也让它迅速被抢购一空。它的内部设计和周围环境都非常适合老年人居住，比如房屋配有地暖、起夜地灯等，小区绿化面积多、容积率低，还配有专业的医疗、休闲、餐饮、活动等配套专业设施。

“（销售成绩）有一点出乎意料。而且买的都不是老年人，（业主）都是为自己10年后养老准备的。”万科总裁郁亮表示，随园嘉树的案例意味着，对于房地产商来说，老年公寓在中国有着值得期待的市场前景。

数据显示，中国现在60岁以上的老年人口总数接近2亿，到2030年将达到3亿，2050年将超过4.85亿―这几乎是欧盟28个成员国的人口总量。对于这样的一块大蛋糕，中国的房企没有道理不眼红。

更关键的是，从2009年起，中国政府前后进行了5次调控，尽管房价依然持续上涨，但令房企不安的是，这种调控一旦转向的话，它们的好日子也就到头了。这种情况下，进军老年公寓，或许正是它们为自己提供的一个避风港。

与此同时，政府也正在对养老产业进行大力扶持，在拿地、审批、价格方面均会予以照顾。比如，9月份国务院颁发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励民间资本参与养老服务，降低税收并提供人员培训补贴，同时对养老机构提供的医疗、护理等施行免营业税等。

当然，想吃这块蛋糕的不仅仅是万科。5月，绿城在杭州推出了70年产权的“绿城蓝庭”老年公寓，共规划4000多户；7月，远洋地产在北京建造的椿萱茂・凯健老年公寓开始投入使用，它共拥有110张床位；10月1日，花样年集团在深圳月亮湾试营业两个养老服务站，提供医疗、生活、餐饮、护理服务等，年底，花样年在成都还将有两至三个养老项目开始运营；保利地产在浙江嘉兴西塘的养老地产项目也已进入建设阶段，总投资达4亿元，占地150亩。

无一例外的是，这些房地产公司都已经看到了人口老龄化带来的新商机，尽管是不是找到了正确的经营模式还是个未知数。

事实上，在欧美等发达国家，老年公寓已经是一个非常成熟的市场。1996年，美国老年公寓的市场价值达860亿美元，而到2030年，将会达到4900亿美元。很多成熟的企业早已深耕老年公寓市场，比如君悦酒店集团已经在美国的16个地区建立了3300所老年公寓，仅在芝加哥就有100多所老年公寓。

在同为发展中国家的印度，看准了市场前景的房地产商也纷纷出手抢占市场，瞄准中、高收入老年人群，推出环境优美、配套设施齐全的老年公寓。今年5月，印度塔塔房地产开发公司第一次进入老年公寓市场，它首先在班加罗尔启动，随后陆续建造至少4个类似项目，目标人群是55岁以上、高收入而又需要高质量服务的老年人。一位房地产人士说，现如今印度135座城市对老年公寓的需求量是31.2万套，远超现有的每年1万至1.5万套供应量。

不过，对于进军老年公寓市场的房企来说，尽管利润可期，但挑战也同样存在。老年公寓对医疗、设备、管理的要求都非常高，需要配备专业化的服务设施。而且，老年公寓不同于普通住宅，它更像是房企持有物业，需要长久提供完善的服务才能最终盈利。这是个风险大、投入大但回报时间却很长的项目，一般需要6至10年的周期。