资产评估的方式精选(五篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的5篇资产评估的方式，期待它们能激发您的灵感。

篇1

随着经济的发展，改革的不断深入，森林的生态建设与保护受到社会的广泛关注。新形式下传统森林资产评估工作无法满足社会的发展需要，这就要求相关工作者不断创新森林资产的评估工作，切实应用好核查方法来实现森林资产评估工作的效率提升。

【关键词】

森林资产；评估；资产核查；内容；方法

随着我国林业体制的改革深入，如何更好的实现森林资产的评估核查也成为工作人员面对的重要课题之一。森林资源不同于其他矿产资源、可再生资源，其具有自身的特殊性，在新时期市场化进程中积极开展森林资源评估工作会有助于深化经济体制的改革，进而反作用推动我国林业的优化可持续发展。笔者结合工作实践，简要探讨森林资产核查内容，并探讨资产核查方法，希望能够促进森林资产评估核查工作进步。

1、森林资产核查的内容

第一，传统森林资源核查的内容。在传统森林资源核查的内容中通常是具有一定价值的林业，如林地、湿地等。若采用全面核查的方法，资产评估一般采用小班的方式制成表格全面反映评估的内容，其中包括：资产明细统计表、实物产量预测表、以及森林资源样地因子调查表等。实物产量是传统资产评估工作成败的主要因素，其包括的内容主要是木材、林产品以及林果等。主伐树木可以通过森林资源样地因子调查表进行调查，而林果与其他农产品是林木产量的一部分，其产量的预测可以使用林木资源预测的模式。

第二，新形势下森林资源核查的主要内容。随着经济的发展，物质文明的提高，人们越来越关注生态问题。森林具有吸碳、放氧、调蓄等功能，尤其是近年来，旅游业的兴起，将会使有关森林资产评估的项目越来越多。森林资产核查的内容，除了商品效能之外，还应当增加生态效能和社会效能。若采用全面核查的方法，新增资产可以采用小班方式制定表达综合反映其内容，同时按照对象的属性科学增加样地调查因子、资产明细统计等部分考虑；景区森林风景的等级评价则主要考虑森林生态景观综合调查因子、森林生态景观综合得分与等级等内容。

首先，要依据工作开展对象设定好森林资产评估的效益指标。由于进行森林资产评估，会有很多内容包括其中，如年度吸碳量、年度土壤流失量、以及森林调蓄率等。笔者结合工作经验，总结出效益指标有以下：（1)涵养水源。森林能够有效蓄水，这也是涵养水源能力的重要体现。对于森林涵养水分能力的影响因素包括：森林内植物的覆盖面积、森林植被的覆盖度、年度总降水量以及研究地区的产流降雨量等。相关具体的数据可以参照近几年的研究结果，得出森林涵养水源的的总量后，应科学采用分析方法来讨论价值估算，常用的方法是机会成本法。机会成本指的是不考了市场价格调节，采用牺牲替代收入方式对其进行估算。结合实践，我们为了保护土地往往会放弃土地带来的巨大经济效益。因此我们可以通过森林涵养水源其所消耗的经济成本来估算其经济效益。（2）水土保持。土壤效益评估的方法有两种：机会成本法、影子价格法。主要是从土壤的废弃、有机碳、肥力等三个方面进行评估其经济效益。关于土壤废弃的价值估算通常简单用土壤保持量同单位土壤的年均收益做乘法；而土壤有机碳的核查工作是需要参考土壤保持总量、土壤中平均有机碳的含量、以及碳税率；土壤肥力的保持效益应当结合土壤保持量、土壤中个元素如N、P、K的含量等，并与化肥的效力进行对比，通过估算和参考近几年的研究结果，可以得出土壤肥力的价值。

其次，生态景观综合因子调查。影响生态景观综合因子的因素大致是当地环境质量、开发条件和景观质量等。开发条件其内容具有多样化，如天文、水文、天象、生物及人文资源的评价及其等级，相关组合和旅游特色的评价，同时还要考虑到基础设施是否完善、交通是否完善、是否处于适游期等多方面因素。对森林固碳效益的测度根据部分的不同可以从年积累量和先存储量考虑，将这两个评估值相加，得出结果就是森林固碳的总经济效益。其次，生态景观综合评分及分级。评估森林对当地气候的影响，需要从蒸发量、森林固碳量、以及水土保持等方面进行测定。当然，也可以采用机会成本法，指的是利用为保持地区森林环境所消耗的成本来进行森林对应产生的经济效益。对各项指标进行数据化和数量化，根据数据评估生态资源质量的等级，从而调节气候，维持生物的多样性。

2、森林资产的核查方法

第一，传统资产核查方法。根据我国颁布施行的《森林资源资产评估技术规范》的要求，在核查中要做到依据规划进行调查，查阅林业部门的历年档案资料及编制好森林资产清单。同时，在森林资产核查中的方法应用可以选择抽样控制法、小班抽查法及全面核查法等。随着林权制度改革完成以后，资产评估的主体将以农林为主体，并在生产实践中全面使用这种核查方法。

第二，新形势下森林资产的核查方法。新的森林资产核查方法以传统核查方法为基础，主要针对生态和社会效能的核查。例如：土壤侵蚀情况、森林调蓄情况和森林旅游等相关情况，还包括风景等级评定的相关内容。针对上述特点，资产核查的方法也做出了相应的变动，除了传统的核查方法之外，还根据核查的特点相应增加了调查的样点和踏查路线。样点设置要按照森林的地势形态，同时样点核查的内容要做到全面准确，主要内容是：大气、地面水、负离子、空气细菌、土壤厚度、落叶厚度等数据。线路踏查的核查内容主要包括：景观资源质量、土壤侵蚀类型及环境质量等。无论是传统核查方法，还是新形势下的核查方法，归根到底还要告诉我们森林的重要性，我们不能为了经济的发展，而放弃森林，因此从现在开始必须重视森林的保护，支持国家的可持续发展的政策，并努力实践落实到实处。

随着经济的发展，人们在物质水平提高的基础上，开始重视生态的保护，尤其是森林资源的保护，森林资源除了可以为我们带来经济效益外，还可以涵养水源、保持水土、防风固沙等作用，同时森林还可以吸收二氧化碳，放出氧气，给我们带来健康的生活，因此森林的保护非常必要。

参考文献

[1]刘国才.新形势下资产评估核查内容与方法[J].广东科技，2015，(07):192-193.

[2]余松柏，梁思明.新形势下的森林资产评估核查内容与方法[J].中南林业调查规划，2012，(08):49-52.

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摘 要 伴随我国经济形式多样化的发展，以及企业经营手段的日益市场化，资产评估已成为我国经济建设中不可忽视的重要环节之一。资产评估不但可以为国企改制、兼并、上市和重组以及合作、合资等提供必要的中介服务，同时还能有效防止，或是减少各类经济活动中资产不合理流失现象的发生，成为促进社会和谐，现实社会经济活动更加公平的有力保障。

关键词 资产评估 现实意义 基本方法 加强措施

资产评估是指资产评估专业人员以资产某一时刻的状况为基础，以自身特定制定的目的为前提，在一定的原则或者假设下，按照客观的标准，对评估程序进行系统的设计，采用科学的评估方法对资产的价值进行评定和估算。由于资产评估必须对企业的资本保全状态予以真实的反映，才能实现资产评估的目的。所以，必须在明确资产评估主要方法的基础上，采取有效措施提升资产评估工作的质量。

一、当前我国资产评估的基本方法探析

评估方法对资产评估具有重要的影响。目前，我国资产评估市场中最为常用的方法有以下几种：

（一）市场法

市场法是利用我国现行市场上同样或类似与被估值的资产的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比分析对参考的资产进行相应的分析，而做出的价格调整。通过市场法进行资产评估时首先要确定他是不是具有一个充分发育活跃的资产公开市场，看这个市场的交易环境是不是公平，它的监督机制是不是合理等一些条件。其次还要该市场上是否有可比的参照物及与其相同的改资产评估对象的交易活动，观察这些交易活动的有关数据等。在进行资产评估时，要明确资产评估对象，寻找相同的参照物，然后以资产种类为依据查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同进行分析调整它的价值。最后还应运用统计分析或其他方法对评估结果的合理性进行分析。

（二）收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益并折成现值，借此来确定价值的一种评估方法。收益法确定的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入的资本化。一般来说收益法就是通过把资产购买者期望的收益转化为价值，反映购买者所接受的最高价格。

必须要注意的是，应用收益法必须要具备以下前提条件：第一，被评估资产的未来价值可以预测并且要保持稳定，同时还要对于它的未来预期可用金钱衡量；第二，评估资产的所有者所承担的风险同样可以用货币衡量，并且反映于折现率的数值中；第三，被评估资产预期获利的年限是可以预测的。一般来说收益法的操作程序就是首先要搜集验证有关经营、财务状况的资料，并分析对比这些指标以及发展趋势。其次就是预测这些资产的未来收益、折现率、收益期。最后就是计算这些资产的收益现值，确定它的价值。

（三）成本法

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在进行资产评估时如果该资产的成本较高则证明它的价值就会变大，在采取成本法进行资产评估时首先就是要确定评估资产的重置成本。可以说在日常的生产中资产的价值是个变量，它会随着时间的变化、技术的发展等变化，这些都会造成资产的成本变化。这里需要注意的是要对该资产的使用年限，以及以往使用中所出现的资产贬值进行合理、准确的计算，才能确定被评估资产的价值。

二、推动资产评估质量提升的措施分析

（一）确定合理的评估标准和评估范围

进行资产评估时必须确定相对统一的评价标准，使各项资产的评估建立在一致的基础上，从而使评估结果具有可比性。对被兼并企业进行整体资产评估和部分资产评估时，当采用重置成本标准时，同时辅以收益现值标准，以验证重置成本标准的结果。当然在某些特殊情况下，亦可以灵活地采用相应的方式方法进行。此外，在资产评估中，既要包括有形资产的评估，又要包括无形资产的评估，特别是在现实情况下，企业无形资产的评估显得尤为重要，所以评估中确定范围也是一个较为关键的问题。

（二）要规范土地的作价和确定固定资产合理成新率

在企业并购重组、改制整合活动中，对土地作价的原则是强调有偿而不等价，切忌平调和简单调入。要有专业的土地评估机构按程序评估。对固定资产成新率的确定，要按标准界定，避免评估操作中的随意性。由于资产评估的基本原则是客观、公正，因而评估要从实际出发确保评估的客观与公正。在具体确定固定资产成新率时，可以综合考虑固定资产使用年限和等级技术评价指标等因素确定。

（三）加强行业管理，减少行政干预，强化中介机构独立性

应坚决落实评估机构与行政管理部门彻底脱钩，从制度上和体制上解决资产评估业中存在的严重缺陷，确保评估机构及人员的独立性，使之真正成为客观、公正、独立的社会服务中介机构，发挥资产评估机构在我国市场经济建设中的作用。这样才能强化服务意识，准确把握评估行业发展的趋势，依托社会市场需求，高效开展服务与管理。

结语：资产评估行业对维护产权主体所有者的权益，促进产权交易顺利、正常地进行发挥着重要的作用。因此，为了促进我国经济结构的调整，以及社会资源优化配置，应切实提升资产评估的质量，使之为社会主义市场经济健康发展作出应有贡献。

参考文献：

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关键词 技术型知识产权 实物期权法

中图分类号：F233 文献标识码：A

技术型知识产权是以技术为依托的知识产权，一般认为，专利权、专有技术等带有技术性质的知识产权都可以称之为技术型知识产权，其主要特征为客体信息的无形性和评估结果的不确定性。

1技术型知识产权资产评估方法应用分析

我国 《资产评估准则―无形资产》规定了无形资产包括收益法、市场法与成本法三种。不管是成本法、收益法，还是市场法都是针对传统有形资产创造产生的评估方法，但是知识产权的无形性使得知识产权与有形的物权之间存在本质的差别。

1.1市场法、成本法与收益法比较

（1）市场法主要利用市场上同样或类似无形资产的交易资料和交易价格。理论上而言，的确能得出最接近市场价格的知识产权评估价值，但是我国知识产权制度刚起步，知识产权交易市场尚未健全，交易并不活跃，这就限制了寻找效用相同或相似的知识产权。

（2）技术性知识产权一般可分为技术自创型与外购型。后者成本相对容易得到，而前者成本经常难以计算。对于前者，企业也许技术成本资料不完整，即使完整，真假也不易分辨，同时新技术的产生需要反复试验证明，成功背后的成本因人而异，而新技术的市场价值总是客观确定的。成本法可能更适合后者评估，但对于技术性知识产权出资评估而言并非最优。

（3）收益法是知识产权评估中经常使用的方法，主要通过估测被评估无形资产的未来预期收益并将其折算成现值。通过收益法得出的评估结论，往往便于企业与其他股东在决定技术性知识产权出资作价多少股份时进行考虑。

1.2三种方法应用中存在的问题

成本法这一方法可以较准确地确定企业的有形资产的价值，但是成本法通常并不能准确反映企业作为一个整体而存在的价值。评估对象不存在活跃公开交易市场和无法获取可比交易案例是目前技术型知识产权市场法评估实务中面临的最大问题。在收益法下面临的最大问题是分成率预测难度大、折现率预测难度大，收益法评估思路不符合知识产权特点。

我国上市公司知识产权资产评估的目的性非常强，主要有资产置换、股权转让、股权收购、资产转让，其中，因为股权转让而进行知识产权评估的公司最多。但是在这种目的下进行评估时，方法选择上具有很大的随意性，即哪种方法产生的评估结果更符合评估目的便采用哪种评估方法。综合来看，对于技术类知识产权评估采用何种方法，都面临一定的问题，应根据企业自身知识产权的特点选择适合的方法，下面引入实物期权法在技术类知识产权资产评估中的适用。

2实物期权法在评估中的适用

实物期权法主要由金融期权理论衍生而来，Myers指出一些实物资产具有期权的性质，并赋予企业一定的权利（实物期权），技术类知识产权同样具有这种性质，类似金融领域的看涨期权，弥补了传统静态现金流量折现法中诸如未考虑企业未来决策弹性和预测误差大等缺陷。鉴于技术型知识产权，尤其是专利权具有投资期长、风险大、不确定性高等特点，实物期权法在技术类知识产权资产评估应用中有其突出的优势。

实物期权法的重要优势是结合企业的未来管理和决策柔性，在投资项目的价值评估中充分考虑项目投资的时机选择，主要适用于技术类知识产权的价值评估，即专利权和专有技术。但并非所有技术型知识产权都具有实物期权的特点。用于新产品开发的技术型知识产权往往需要配套实物资产的投资和明确投资时机的选择，较适合用实物期权法进行评估；有投资目的的技术类知识产权最适合实物期权法；投资价值是站在投资者的角度，使其某项投资利益实现最大化，较适合实物期权法。

3技术型知识产权出资评估机制之完善

3.1优化知识产权评估方法

首先，我国应在专利、商标、版权等方面加大研究投入，加强理论研究，建立起符合各种不同知识产权资产类型的评估方法，根据不同阶段采用不同的评估方法加以精确化；其次，我国知识产权评估中使用的方法与其他资产评估使用的方法几乎大同小异。企业在选择方法时应结合自身特点来运用，收益法是技术型知识产权评估中的主要评估方法，实物期权法在适合情况下也不为一种很好的选择。

3.2制定单独的知识产权资产评估规范

目前，只有中国资产评估协会2008年的《专利资产评估指导意见》是专门针对知识产权资产评估的。鉴于知识产权的特殊性，须单独制定知识产权资产评估规范，可以考虑从法律、法规与自律规范三者相结合的模式。因此应尽快出台《资产评估法》，可根据需要分别制定专利资产、商标资产等评估规范，接着由评估协会出台相应的指导意见。

3.3强化评估主体之监督与责任制度

无形性特征造成了知识产权评估上的困难。首先在以出资为目的的评估中，评估主体必须充分了解知识产权的权利状态，避免失误评估对企业、股东与债权人造成损害。其次要保障评估活动独立进行，这是客观公正评估的前提。评估主体作为自主经营、自负盈亏的中介组织，业务活动均应独立进行，不受任何主体、任何机构与社会团体的干涉。

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【关键词】房地产投资项目；实物期权；价值评估；B-S期权定价模型

一、房地产投资项目的实物期权概述

（一）实物期权的涵义

期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。

（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类

1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。

2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。

3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。

（三）房地产投资项目的实物期权特点分析

1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。

2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。

3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。

二、房地产投资项目的实物期权定价模型

（一）B-S实物期权定价模型

B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。

（二）房地产投资项目实物期权参数的修正

1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。

2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。

3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。

4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。

5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。

三、“盛世华庭”投资项目分析

（一）案例背景介绍

M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。

（二）NPV法评估该项目价值

根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。

用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。

（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值

选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：

未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。

选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。

用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。

四、结论

通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。

对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。

参 考 文 献

[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）

[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012

[3]刘云萍.关于企业价值评估中收益法的探讨[J].企业导报.2010（3）

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房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司） 的实际需求，我们开发了基于B /S 模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。

1 房地产评估办公自动化管理系统的业务分析

通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（ 简称预评） 、正评管理（简称正评） 、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。

报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。

现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。

评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。

提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。

归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。

2 房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计

系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。

系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。

业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种Word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过Excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。

其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。

3 系统实现与功能界面展示