房地产业法律法规精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇房地产业法律法规，期待它们能激发您的灵感。

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摘要：在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，探究房地产业的长期发展规律具有重要的理论、现实意义。文章根据样本国家房地产发展的共性特征得出：长期视角下，房地产的发展规律主要取决于GDP增长和置业人群数量的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数亦随之同步运动；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈。

关键词：脱实向虚；房地产业；长期发展规律；国际经验

一、引言

城市化进程催生了房地产市场，而房地产业则因其显著的关联效应而成为国民经济的主导与支柱产业，因此研究房地产的长期发展规律及其对于宏观经济的影响具有十分重要的意义。由于房地产业在工业化进程中的重要作用，以及对于一国产业结构的良序互动和经济增长的重要支撑和带动作用，对于房地产发展的规律及其对其他经济部门和总量经济影响的研究一直是国内、外学界关注的重点。择其相关研究文献简要综述如下。国内研究方面。葛扬和眭小燕（2009）综述了房地产泡沫的形成—破灭机制，及其与宏观经济之间的关系。张若雪（2010）在国际比较视角下研究了日本和美国的房地产泡沫，并对中国房地产的供求关系进行了分析。柳德荣（2010）则将住房购买视为长期投资，“通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标考察地区住房市场，指出北京、上海、深圳三地的住房价格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黄素心（2011）则就北京房价的变动趋势及影响因素进行了分析，认为汇改推动了北京房价泡沫的形成。程瑶（2012）在国际比较的视角下研究了地方政府对房地产税收的依赖问题。王学龙和杨文（2012）在国际比较视角下实证分析了中国的土地财政与房地产价格波动的关系，并构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。程侃和杨斌（2013）在国际比较视角下，通过设计一个新型房价收入比指标，对持久所得、隐性收入与中国房价合理性进行了分析，却认为中国房价仍是合理的，中国人民的房价负担能力被低估。国外研究方面。CatteP等（2004）就房地产价格与经济周期的关系进行了研究，认为房地产上涨期间，通过金融系统带来的财富效应能够刺激消费，引致经济景气。Hott和Monnin（2008）构建租金模型和供求模型，估计了美国、英国和荷兰等国的住房基础价格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在经济向好时，房价上涨的财富效应增加了负债人的借贷能力和净资产，也使得抵押品价值上升，这加速经济周期走强。而房地产和经济景气相互增强最终受制于通胀上行和货币紧缩，使得负债人的资产缩水和债务状况恶化，经济也开始回落。”

E.Leamer（2008）则研究了房地产与多个经济周期的关系，认为：“二战以来美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫，地产衰退直接影响住房投资和居民消费。即便房价并无显著下行，但房地产销售的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的收缩和财富效应的消退，经济下行乃至衰退也往往难以避免”（转引钟伟和魏伟，2014）。综上所述，目前国内、外相关研究已于国际比较视角下从诸多方面分析了房地产发展与各类经济因素变化之间的关系，分析方法包括定性分析与定量实证，较为全面地涉及了决定房地产发展变化的影响因素，并于一定程度探讨了房地产波动与经济增长之间的关系，这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。然而，深入观察不难发现，当前研究对于房地产的长期发展规律缺乏同时超越地域与短期时限的一般性深入探究与总结，同样对于经济增长的影响分析亦局限于局部地域或相对短期的时间序列。这就为本文的研究提供了问题导向和切入点，即在经济脱实向虚的现实背景下，主要针对房地产业发展的一般特征和长期规律，通过回顾与比较各代表性国家的房地产长期发展实况与共性特征，以期得出关于房地产长期发展机理的规律性总结，从而为我国未来一段时期房地产市场的调整、可能出现的问题以及风险防范提供有益参考。发达国家的房地产进程开始较早，发展较为充分，经历过明显的房地产周期现象，例如美国和日本的房地产市场；而新兴市场国家的房地产进程则开启较晚，发展阶段较低，发展过程未及充分展开，周期现象不太明显，例如韩国、中国的房地产市场。本文从发达国家选取美国和日本，从新兴市场国家选取韩国，作为研究房地产长期发展规律的样本国家，通过查阅样本国家的相关统计数据，进行绘图处理。以下主要围绕样本国家的房地产发展指数与GDP增长、置业人群数量之间的关系展开具体分析与归纳。

二、房地产发展与GDP增长的关系

房地产业是国民经济的重要产业，其发展和关联效应必然带动GDP增长；GDP增长则不仅表征国民收入水平和消费水平的提高，而且表征一国城市化水平和经济发展水平的提高，因此又必然扩大房地产需求，反向带动房地产业发展。因此，两者关联运动的常态几乎呈同步运动，即同时增长或同时下降，且增速或减速大体相当。图1是日本房价指数与GDP增长的运动关联图。如图1所示，1985年“广场协议”之前，日本的房价指数运动与GDP增长运动总体上步调一致，同为缓速增长；然而1985年~1991年，房价增速骤然提高，两者由同步运动转为异步运动，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生和扩大；1991年~1995年，两者依然为异步运动，房价指数转而迅速下降，前一阶段积聚的房地产泡沫破灭；1995年之后，两者基本恢复同步运动，不过作为泡沫经济的严重结果，此时的宏观经济陷入长期萧条，GDP增长乏力。美国的房地产周期现象最为明显，房地产泡沫频发，如图2所示，仅1970年~2010年，就已出现过三次房地产周期和泡沫现象，它们分别是：1975年~1978年，第一次房地产泡沫；1983年~1886年，第二次房地产泡沫；2003年~2007年，第三次房地产泡沫。纵观这三次房地产周期和泡沫现象，尽管泡沫的破灭诱因不尽相同，但其产生的诱发因素却都直接源于房价指数增速明显快于GDP增速的异步运动。由于房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭，进而诱发房地产周期性波动。

而在房价指数增速与GDP增速几乎同步运动的阶段，或者GDP增速明显快于房价指数增速的时期，例如1990年~2000年期间，则没有出现明显的房地产泡沫和周期性波动现象。图3是韩国房价指数与GDP增长的关联图。从其房地产发展的历史看，如图3所示，由于汉城奥运会效应，自1986年起，韩国的房价指数运动与GDP增长运动开始呈现异步运动特征，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫；1990年，此轮房地产泡沫开始破灭，并于1993年结束；1993年~1996年，韩国的房价指数运动与GDP增长运动依然表现为异步运动，但是与房地产泡沫期不同的是，此时的异步运动表现为GDP增速明显快于房价指数增速。1997年，亚洲金融危机爆发，韩国的房价指数和GDP增长同时受到剧烈影响，迅速下降，但自此至目前为止，除了2008年全球金融危机的外部冲击之外，两者基本恢复同步运动的常态。综上，纵观样本国家的房地产发展与GDP增长之关系，根据其房价指数或土地价格指数与GDP增长联动的共同特征，可以得出以下结论：房价指数或土地价格指数与GDP的同步运动是两者关联运动的常态，这是对于房地产发展和GDP增长互相促进的产业结构效应的一般反映，尽管在发达国家有时也会出现GDP增速明显快于房价指数或土地价格指数增速的异步运动情况；若是发生房价指数或土地价格指数增速明显快于GDP增速的异步运动现象，便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波动现象。

三、房地产发展与置业人群数量的关系

美国、日本、中国等国家的统计数据表明，20岁~50岁的人群是住房消费主力人群和购房适龄人群，尽管三个国家的发展阶段、模式和文化等都存在明显差异，但这基本符合消费的生命周期理论。因此，我们用20岁~50岁的人群数量代表置业人群的数量。下面重点检验样本国家20岁~50岁置业人群数量跟房价指数的关系，以视两者之间是否存在显著的正相关性。如图4所示，日本的置业人群数量曲线呈现显著的阶段性，其拐点出现在1973年左右，1973年之前为快速增长期，之后为平缓增长期和绝对下降期。1973年之前，日本置业人群数量以基本稳定的速度快速增长，而房价指数也以基本稳定的速度快速增长，且没有发生房产泡沫现象，两者之间表现出显著的正相关性。1973年之后，日本置业人群数量首先转入平缓增长（1973年~1995年），继而平缓下降（1995年以后）；房价指数也随之转入平缓增长期（1973年~1985年），且没有发生房产泡沫现象，此间两者同样表现出显著的正相关性；1985年~1995年，日本置业人群数量平缓增长，而房价指数却大起大落，两者不存在正相关性，房地产市场经历了泡沫过程；1995年之后，日本置业人群数量平缓下降，房价指数亦平缓波动，两者又恢复正相关性。

观察图5，美国的置业人群数量曲线也呈现出阶段性，其拐点出现在1998年左右。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数也随之快速增长，且没有出现显著的房地产泡沫现象，两者呈现明显的正相关性；1998年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长期，而房价指数运动先是经历了大起大落的房地产泡沫期（2003年~2009年），继而恢复拐点之前的常态化快速增长，总之，两者之间不具有明显的正相关性。关于拐点之后两者正相关性的打破，房地产泡沫期归因于市场投机因素，2009年之后（房价指数的常态化快速增长）则归因于美国的“再工业化战略”实施所带来的经济复苏。韩国置业人群曲线的拐点出现在1995年左右，如图6所示。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数随之快速增长，除了1986年~1993年的房地产泡沫过程之外，两者基本呈现明显的正相关性；1995年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长和回落期，而房价指数运动却呈现出拐点之前的常态化快速增长态势，两者不具有显著的正相关性，这种背离运动主要源于这一时期韩国电子、汽车等新兴产业的崛起而带来的经济快速发展。综上，纵观样本国家房地产发展与置业人群数量的关系，根据其房价指数与20岁~50岁人群数量关联运动的共同特征，得出以下结论：房价指数曲线与置业人群数量曲线的明显正相关是两者关联运动的常态；若发生房价指数运动背离两者正相关性的大起大落现象，便会触发房地产泡沫和周期现象；但是同时存在着在置业人群数量平缓增长或下降阶段上，GDP的快速增长破坏两者联动正相关性的可能，即GDP的快速增长引致房价的快速增长。

四、结论

纵观样本国家的房地产发展历史，通过以上分析可以发现，房地产的发展在根本层面上受到GDP和置业人群数量的综合作用，这些经济因素相互联系，共同决定着房价指数的变化。根据样本国家房地产发展的共同特征，概而言之：当城市化率越过拐点而转入平缓增长阶段后，房价指数运动主要取决于GDP和置业人群数量的变化，两者任一的快速增长都会引致房价指数的快速增长；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈，破坏经济的正常发展进程。从长期看，房地产发展在根本上亦主要取决于GDP和置业人群数量两因素的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数则随之同步运动。此为基于国际经验总结的房地产长期发展规律，在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，对于调控房地产健康发展具有重要的理论向导意义。

参考文献：

[1]葛扬，眭小燕．房地产泡沫化机理及其影响研究评述[J]．经济学动态，2009，（11）：125-130．

[2]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学，2010，（273）：91-99．

[3]柳德荣．京沪深住房市场泡沫比较研究：基于长期投资的视角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．

[4]王春雷，黄素心．北京房价泡沫变动趋向及影响因素[J]．商业研究，2011，（10）：191-195．

[5]程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究，2012，（11）：72-76．

[6]王学龙，杨文.中国的土地财政与房地产价格波动———基于国际比较的实证分析[J].经济评论，2012，（4）：88-96．

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旅游房地产；发展现状；解决措施

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0088-02

随着我国社会经济不断进步，居民消费观念和消费模式改变，旅游业迅速发展壮大，与房地产业结合形成新型的旅游房地产业，受到专家学者广泛关注。因此，有必要深入分析研究旅游房地产业在我国的发展现状与相应对策，为国家规范其发展、企业与公众对其理性投资提供科学依据。

一、旅游房地产涵义与类型

1.旅游房地产的涵义

旅游房地产是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式，是以其所在区域的旅游功能开发为依托，并期望获得物业的增值，最终用于销售的房地产项目[1]。一般研究对象为与旅游业紧密相关的房地产业。

2.旅游房地产的类型

旅游房地产主要具有商业和居住两种性质。目前比较主流的分法是将旅游房地产按照所有权与使用权分为以下几种类型：一是分时度假，即客户支付一定费用即可享受一定时段的使用权，但不具有所有权；二是产权酒店，即将酒店按单位分别出售给投资人，投资人具有所有权，可委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定投资回报，同时投资人享有一定时间的免费入住权利；三是主题社区和景观住宅，主要是将旅游休闲设施与住宅两大块拼凑在一起，区别在于前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际是商品住宅，可以购买完全产权。

二、我国旅游房地产的发展现状

近年来随着我国经济快速发展，人们的生活水平逐渐提高，且国家出台一系列政策扶持旅游业发展，同时民众对生活质量的追求也推动了旅游业发展。因此，与旅游紧密相关的房地产也在我国迅速发展壮大，成为社会热点。我国的旅游房地产业具有以下几个鲜明特点：

1.发展迅速，但经验不足

旅游业的快速发展，使市场对旅游房地产的需求逐渐扩大，需求决定供给，因此众多房地产开发商纷纷投资其中，使旅游房地产业发展迅速，成为新兴的热门产业。

但是，作为新兴产业，没有丰富的经验作为指导，在发展过程中不可避免的的出现许多问题。例如旅游房地产对于住房结构的设计与传统住房设计相比具有明显差异性，旅游房地产的设计应该更适应旅游顾客的需求；旅游地产的市场营销也应打破常规，将旅游应用于营销中，从而吸引以旅游、投资为目的的消费者；由于旅游房地产的顾客流动性大等特点，该种房地产的后期物业管理也不同于传统物业管理。这些都会对旅游房地产业发展造成不良影响。

2.国家机构、企业相关部门管理不完善

目前国家对于旅游房地产业这一新兴的行业未予以足够重视，因此未设计相关机构来维持该产业的正常运行。当某一项目出现问题时，各部门例如旅游部门与房地产部门之间会以“踢皮球”的方式互相推卸责任，使问题得不到有效解决。

开发旅游房地产的企业同样由于经验不足，管理不够完善，出现众多问题。不仅资源的不到有效利用，人才得不到有效发展，甚至会影响到社会的和谐稳定，造成不容忽视的后果，从而影响旅游房地产业及其相关产业链的发展。

3.相关法律法规不健全

我国关于旅游业与房地产业的法律法规目前比较完善，而将二者结合在一起形成的房地产业的法律法规并不完善。例如，对于产权酒店型的旅游房地产，与国家明确规定的房地产企业不得采取范本销售或变相范本销售方式销售商品房[2]的法律相违背，这就否定了旅游房地产业中产权酒店类型的存在。由于法律法规不健全，不仅无法确保旅游房地产的消费者权益，出现问题后，国家无法根据明确的法律法规做出合理解释与处理，结果必然是同时损害了多方的利益。

三、针对我国旅游房地产业发展现状的解决措施

我国旅游房地产业的发展速度快、范围广、力度大，但也存在诸多问题，只有及时发现问题并针对问题采取切实可行的策略，才能不断提高产业发展，使其走上规范之路。针对我国房地产业发展现状及存在的以上几点问题，提出如下对策：

1.审视问题，总结经验教训

企业在发展旅游房地产的同时，应该将出现的问题分析总结，从而完善旅游房地产业。从社会的可持续发展上，应该在发展过程中注意资源的节约集约利用；从质量上，应加大对旅游房地产的建筑质量、物业管理质量等方面的改善，从人力资源方面，应该注重培养开发、设计、影响旅游房地产方面的专业人才。同时，在开发旅游房地产的同时，还应该注意对旅游业的保护，例如在自然风景区中，应该注意不破坏自然生态环境；在历史文化保护区中，应该注意开发与使用过程中对文物古迹的保护等。

2.规范机构设置、加强行业管理

针对国家，应设置与旅游房地产业相关的机构和部门来管理相关事务，并对人员配置进行严格要求，选择具有行业素养的专业人才进行管理。针对企业，应加大旅游房地产的开发、营销等部门的管理力度使整个行业能够健康有序的发展，使我国的旅游房地产业走上规范化进程。

3.健全法律，加大执法力度

针对目前我国对于旅游房地产业的相关法律法规不健全、出现许多问题难以解决、企业和个人的权益都无法得到合法保障的现状，国家应该出台关于相关法律来切实解决这些问题。根据我国发展的实际情况，结合其他法律法规，尽快健全有关旅游房地产的法律法规，不仅要对行政管理部门做出规定，还要对企业行为与个人行为做出保障与约束。随着问题的不断出现，应该不断更新法律法规，以适应旅游房地产业在我国的发展需要，规范行业秩序，保护企业和个人的权利。

综上所述，面对我国旅游房地产业的现状，正面看待出现的问题，并找到对策来积极应对，一定会使我国的旅游房地产业健康发展。

[1]黄亮,李刚.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究,2011(1).

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房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题，房地产业涉及面广、关联性强、带动性大，是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业，对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后，也存在一些突出的问题，而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景，房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题，同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展，是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产不断加大宏观经济管理力度，制定出许多政策，受关注程度比以往任何一个时期都高。然而，从我国房地产市场运行的情况来看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题，仍未得到解决和纠正，房价仍然持续上涨得不到有效的抑制，甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见，虽然我国房地产业发展前景是好的，但是如果不正视我国房地产经济管理问题，仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍，

一、房地产经济管理过程中主要存在的问题：

（一）机制不完善， 管理流于形式

在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布，我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价，拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易，权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象，房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。

（二）相关法律法规体系的不健全

在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多，其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性，稳定性和普遍适用性特点，即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例，实施细则不完备造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通，有法不依，执法不严，陷入恶性循环中。

二、解决措施

（一）制定长期发展规划， 指导短期实践

我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和

提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

（二）建立健全管理机制

保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上， 根据市场的变化进行适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理，有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展，创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入，对于房地产业的依赖。

（三）完善相关法律法规体系

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【关键词】房地产；经济管理；发展

随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

1. 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析

1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性。

（1）近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。

（2）近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。

（3）政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。

1.2 机制不完善，管理流于形式。

（1）我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

（2）要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。

（3）房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。

1.3 相关法律法规体系的不健全。 从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2. 相关对策分析

2.1 制定长期发展规划，指导短期实践。

（1）我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。

（2）在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

（3）同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相关法律法规体系。 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2.3 建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位。

（1）当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础，根据市场的变化进行适当、适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制，为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。

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[关键词]房地产融资存在问题原因分析

一、我国房地产企业融资存在的问题

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：

1.融资结构单一、间接融资比重过大，银行面临信贷风险

目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。

2.对房地产融资的限制因素太多

融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。

3.银行贷款方式及金融创新太少

房地产业作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。

4.相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展

目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

二、房地产融资问题存在的原因分析

我国房地产融资出现上述问题，是由多方面原因造成的，但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善，真正实现融资渠道多元化。这些问题的成因主要体现在以下几个方面：

1.房地产金融缺乏创新工具

与发达国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

2.房地产金融体系效率不高

金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足；另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。

3.房地产金融体系还不健全

当前我国证券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷，如监管机制不到位、股权分立、缺乏信用保证等，这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的发展还不成熟，致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展，从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大了房地产企业的财务风险，而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展。

4.与房地产金融相关的法律法规还不完善

由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率。

参考文献:

[1]朱平安王元月:房地产企业融资问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2006（2）

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关键词：房地产；经济；现状；

我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中．房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

一、房地产经济管理的现状

国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。最后，企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。

二、房地产经济管理存在的问题

近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动．不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置．忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。

1相关法律法规体系的不健全

从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系．但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立．但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严．陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2机制不完善．管理流于形式

我国房地产经济管理已跨过了多个年头中。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

三、房地产经济管理建议

1完善相关法律法规体系

法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系．实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

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关键词：房地产；融资；金融创新

一、引言

我国的房地产市场经过多年的发展，现在进入关键时期，整个行业都面临着一系列问题，包括资金，建设，销售等多个方面，但尤其以融资方面的问题更为突出。众所周知，房地产业是一个资金密集型行业，其生产过程流通过程消费过程都需要强大的资金支持。一定意义上讲，没有资金就没有房地产业。但国八条实施以来，企业债务快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元，中央行上调存款准备金率至历史新高，也使地产企业的资金链日益吃紧，因而地产企业的融资也日趋重要。房地产企业融资包括内部融资和外部融资两种其中，内部融资主要包括债券票据等企业自身就有的资金，另外还包括一些应收帐款，如以后要向消费者御手的购房定金等。外部融资包括直接融资和间接融资两种。债券融资股票和房地产投资都属于直接融资，而间接融资是为了解决在房地产开发过程中的资金需求，而从金融机构获取资金的一种融资方式。我国一般采取间接融资方式较多。

二、房地产业融资问题分析

（一）传统融资模式单一

目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款个人主房贷款和住房公积金贷款等。开发商资金来源中30%左右是银行的直接贷款，开发资金的另一部分（自筹资金）有很大一部分是来源于个人的按接贷款，两项加起来，银行贷款超过40%。再加上目前有些建筑企业垫资施工的现象，实际上，在房地产开发的资金来源中，所有的直接和间接银行信贷资金至少超过70%，银行贷款这一渠道具备成熟度多，风险性小，操作简便，成本较底的特点，从而引得众多房地产企业趋之若骛。但是它的债务刚性强，还款严厉大，又特别容易受到国家政策的左右，开发商过度依赖，会使财务风险投资风险加大，甚至出现资金供应链断裂，以至加大金融风险。

（二）融资结构不合理

企业直接融资比重较低，间接融资比重过大。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短时期内仍然难以改变间接融资为主的融资格局，房地产业在很大程度上需要银行的信贷支持。同时，房地产金融工具创新不足，虽然房地产信托在121号文件后迅速发展，但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制，上市也比较困难。目前，中国数万家房地产公司中，只有52家公司在债券市场上融资。而且房地产公司因受《公司法》限制和二级市场冷清的原因，自行发行债券更是渺茫。总之，中国目前的房地产金融市场正处于快速发展时期，但因融资体系结构不合理市场主体不健全行为不规范等，一定程度上制约了房地产业的发展。

（三）融资的法律法规不完善

相关政策法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学的有效的体系，缺乏相互一致与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常发展。比如当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有指定相关法律来规定房地产基金的发起设立等。

三、完善房地产融资市场的对策

（一）实施多元化的融资模式

房地产业是一个资金高密度的行业，开发一个地产项目需要大量的资金，如果不借助各种融资手段，开发企业将寸步难行。因而房地产企业必须加强融资渠道创新，实施多元化的融资模式，改变传统的以银行为主的主要渠道的单一融资格局，形成以银行信贷产业投资基金及房地产信托为主的多曾系的融资体系，以分散房地产企业融资带来的压力，降低企业风险。房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变，是国际融资市场发展的必然趋势。在新的融资渠道中，上市可以作为最好的手段。房地产公司通过资本市场融资或再融资，缓解项目资金方面的压力。我国房地产企业建立自有资金+信托资金+银行金融的组合工具为核心的多元化融资模式具有可行性，不但可以为房地产企业带来稳定的资金来源，而且也可以降低银行的金融风险。具体来讲，房地产信托投资基金因为具有金融机构特征，是对银行信用的补充。比如在美国，房地产信托投资基金既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是促进房地产金融二级市场的重要手段。

（二）积极吸引外资，借鉴国外融资经验

国际上的许多房地产融资与铜子金融机构，有着一套相当成熟的融资与投资的管理方法和操作经验。他们的引入不仅可以缓解房地产行业资金压力，而且为国内的相关金融机构提供借鉴，推动房地产金融创新，实现投融资的高效率。如以社会福利基金融资为主的新加坡，它的房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后资金不足的国家提供了一条十分成功的可借鉴的经验。

（三）健全房地产融资法律法规

房地产开发需要有法可依，然而到目前为止，中国房地产投资开发方面的法律法规还很不健全。这必然会造成无法可依有法难依甚至有法不依的混乱局面。历年以来出台的法律法规都是原则性的文件，缺乏具体细则，因此在执法过程中难以把握合理的尺度，产生了严重的不确定行，并增大了交易成本，最终导致投资的市场配置失灵。具体来讲，一是制定低压贷款法以规范抵押市场，重点解决司法行政处罚与住宅抵押处分权之间的矛盾以及抵押登记与评估的法律保证等问题。二是出台住房金融机构组织法住房金融法抵押贷款证券化业务会计制度等。三是做好住房储蓄管理公积金管理低收入这的住房补贴等住房金融相关经济活动的制度建设，做到有法可依，有法必依，从而为房地产融资创造一个良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。

四、结束语

房地产融资市场是一个多元化的市场，它不仅在于产品的丰富性，如证券市场，银行，基金等融资方式，而且在于市场的多层次性。要建立一个健康的市场，主要要求政府减少对金融市场的垄断，逐步推进金融市场对内外开放，提高国内房地产金融的市场化程度，并加大相关法律制度建设。只有这样，新的房地产融资市场新的融资产品新的融资工具才能出现，房地产多元化体系才能最终形成，从而促进人民生活水平的提高和国民经济的良性循环。

参考文献:

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关键词：美国；房地产金融；房地产融资模式

中图分类号：F68 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）32-0130-02

引言

作为全球经济发展的风向标，美国经济发展的很多方面都深深影响着世界济，房地产市场也不例外。美国房地产业具有健全的法律法规、积极介入的政府支持、严格的行业监管、发达的金融市场、完善的金融制度等特点，其中金融创新工具在美国的房地产金融市场上更是屡见不鲜，使得其房地产市场始终保持强劲，促进着美国经济的发展。

作为资金密集型产业，房地产业对资本有着很强的依赖性，单靠一个项目的开发、运营、周转，资金的回笼速度明显跟不上新开发的速度或企业发展壮大的需求，充足的资本是房地产开发、消费及流通过程顺利进行的可靠保障，是房地产企业良性运营的必备前提。中国房地产业的融资明显存在高度依赖银行、融资渠道单一脆弱的弊端，通过借鉴美国房地产多样化的融资模式，寻求符合中国国情的融资渠道，对于促进中国房地产业的良性发展、满足一般居民的住房消费需求、保障金融体系的安全等方面，不仅具有重要的理论意义，也具有重大的现实意义。

一、美国房地产融资模式

一切经济活动都是在宏观经济大环境下进行的，房地产企业的融资活动也不可避免地受到大的融资环境的影响。由于美国房地产行业起步较早，其市场和金融环境在不断繁荣发展中已非常成熟，支持房地产行业发展的相关法律和税收政策也层出不穷。此外，由于美国各类金融机构或个人均可通过不同方式参与房地产金融业务，不存在垄断或被高度依赖的金融机构，在长期的充分竞争中逐步形成了多元化的融资模式，其中有的融资方式正在成为主流，有的被逐渐舍弃。美国房地产融资模式主要有以下几种。

（一）房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）

房地产投资信托基金（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集个人和机构投资者的资金，由专业基金管理机构经营，并将基金收益按一定比例分配给投资者的信托基金制度。近几年，REITs在全球范围内逐渐发展壮大。这种融资方式通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资能产生固定现金流收益的房地产项目或为各类房地产项目有价证券融资。作为一种现代房地产融资手段，REITs是房地产证券化的产品，一般利用股票或受益凭证的方式，使房地产实现证券化。其本身具有很强的灵活性，体现在以下几个方面：REITs包括个人和机构投资者、市场经纪人以及基金管理机构组成；REITs可以使用普通股、优先股融资，也可用无抵押或有抵押的贷款及债券进行融资；REITs可以优化资源配置，将一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产整合上市，发挥证券工具的作用；REITs也可以将纳税集团公司整合运作。REITs大多数都由有经验的资金管理机构实际操作，并且在股票市场中实现交易自由。REITs作为一种多元化的组合投资方式，市场回报率高，持股较为灵活，股东收益率高。

（二）商业地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-

Backed Securities，CMBS）

20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，CMBS在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池，通过资产证券化技术，以资产支持证券形式向投资者发行，并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。其基础资产是商业物业抵押贷款，而不是一般资产，物业形态包括写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是能产生稳定的现金流的有形不动产。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。近些年，美国CMBS市场发展很快，这种方式将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和机构投资者出售，大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。

（三）信用公司（Credit Companies）

一些大型公司，如英特尔投资（Intel Capital）、通用电气金融（GE Capital）等，或者一些非银行类的私营金融机构，如独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人，通过利用在资本市场已建立的信用资本，成立信用公司，为公司新项目的建设或项目的再开发提供贷款。由于这些特殊的金融机构运营的独立性，其本身受到政府支持却又不易被政策管制，灵活度较高；一些从商业银行难以获得贷款的高风险项目或复杂项目，却可以从中获得资金支持，以赢取较高的投资回报率。

（四）夹层债券（Mezzanine Debt）

20世纪80年代，在美国出现了夹层债券，用以减少开发商前期投入的自有资金，平摊投资风险，减少权益资金比例。夹层融资本质是一种资本的混合形式，一般项目的抵押贷款占70%左右，夹层债券占10%左右，其余为自有资金。夹层债券利率通常比银行基准利率高，期限也都比较短，但可以为开发商减少自有资金和权益资金额度的募集比例。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层债券通常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，作为一种创新型融资手段，夹层债券的形式更加具有灵活性，通过融合不同的债权，从而可以形成无数新的组合，满足投资人不同的需求。

二、美国房地产融资模式对我国的启示

（一）健全法律法规体系

由于我国当前房地产业存在法律法规不健全、信用体系不完善等问题，迫切需要政策大环境的积极支持。健康、理性的房地产融资市场必须要有公平、公正、公开、完整的一整套法律法规体系作为保证。在相关法律的制定过程中，必须要将工作细致化，严格规范融资工具，这样才能使复杂的房地产融资步骤都有法可依。只有健全和完善宏观金融法律法规，大力推进金融体制改革，房地产业健康的外部环境才能得以维持，从而提升房地产金融的改革和创新程度。

（二）房地产融资必须加快同国际接轨，l展多元化融资渠道

虽然我国的银行业已一再调整涉房资金结构，并一步步收紧涉房融资风控，但从现在来看，房地产行业的相关资金占银行资金比例仍高达50%左右，银行一旦出现风险或连锁反应，必将关系到社会稳定。

房地产企业融资渠道的选择直接影响着融资成本的大小。为了满足地产商大量的资金需求，打破单一的融资结构是其未来发展方向，优化融资工具和拓展融资渠道便显得迫在眉睫。参考美国房地产业成熟的融资模式，我国大型房地产业可以选择上市、发行债券、房地产基金等多种方式融资，而众多中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等方式。另一方面，房地产业也通过银行贷款与其他融资模式相互结合的方式来解决融资，如“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”是目前看来较为理性、相对通用的。但是以上方式都不可避免存在局限性，需要企业结合自身发展需求去不断尝试。

（三）推出适合我国国情的REITs

同美国相比，我国的信托业相关法规仍是空白，行业还很不成熟，信托的规模瓶颈使其很难成为市场融资的主体，REITs上市还存在许多障碍。国际上的房地产金融巨头纷纷设立基于中国内地地产业务的REITs，这种竞争压力也敦促我国的信托投资公司和监管层共同努力推出适合我国国情的REITs。

我国目前房地产投资的现状是低收入者买不起房，高收入者将房产投资看作是资产增值工具，REITs一旦上市，作为一种基金形式，购买它比直接投资房产更加方便，中低收入者也可以通过购买REITs来获得收益。如果政府能够为REITs的进入实施创造有利环境并着力于培养大量投资者，在一定程度上对REITs在中国的普及有促进作用。

三、结论

（一）美国房地产融资多元化、主体环境健全

美国房地产融资有种类繁多、中小投资者比例大且活跃度高、融资机构体系完善、运作规范等特点，其中最具美国特色的是房地产投资信托基金（REITs），它通过投资多样化、管理专业化等形式将大量的个人投资者的资金融入到房地产行业，在为其带来效益的同时也降低了投资风险，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。对比之下，我国房地产融资模式明显存在不够多元化、主体环境不够健全的劣势。

（二）房地产行业的发展需要政府的积极介入与房地产金融的支持

我国房地产金融业的滞后发展己成为房地产业健康发展的瓶颈。建设房地产融资体系是一项复杂的制度建设工程，只有健全现有法律法规，规范政府宏观调控环境并完善房地产金融体系，才能更好地优化融资渠道。

（三）构建多元化融资渠道，降低融资风险

为了实现我国房地产融资多样化，一方面可以在既有的融资渠道上构建更多的融资渠道，将其他行业资本注入房地产融资业务中；另一方面可以通过出售资产组合以及其他金融衍生工具来降低融资风险，通过调节财富在不同收入阶层间的分配，缩小贫富差距，有效促进社会和谐。加上必要的法律保障和政府支持，我国房地产融资多样化的实现值得期待。

参考文献：

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[2] 刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2009，（4）.

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[8] Wofford L E，Troilo M L，Dorchester A D.Managing Cognitive Risk in Real Estate[J].Journal of Property Research，2010，（3）.

篇9

一、前言

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

（1）融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。

（2）融资结构不合理

在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。

（3）融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：

（1）内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。

（2）直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。

（3）间接融资

间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

（4）新融资方式

①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。

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关键词：房地产；融资

一、房地产企业融资现状概述

随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。

房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。

房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。

房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。

二、当前存在的主要融资问题

（一）融资渠道较为单一

银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。

（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善

在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。

（三）缺乏融资专业人才

房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。

三、房地产企业融资改善建议

（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。

（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。

（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。

（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。

（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

[1] 刘铁城.有关房地产开发企业融资管理问题探讨[J]经济生活文摘，2012，（9）

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【关键词】：新型城镇化 、可持续发展、和谐发展

中图分类号：F292文献标识码： A

我国新型城镇化进程中房地产业面临的问题

随着我国新型城镇化进程步伐的加快,中国将有上亿的人口涌入城市,必然给房地产业带来巨大的发展空间。在这场城镇化社会运动中，房地产业成为运动的主角。房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。

（一）房地产业金融风险。房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

（二）高房价影响居民购买力。一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年以来城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数；另一方面空置房面积增加。1993年底 之后商品房空置面积指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。

（三）资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和资产的大量流失。一方面是土地资源的稀缺；另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据相关统计数据，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2003-2007年一直维持在50%-60%的水平。

（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达17000万平方米。截止到2013年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5.6％，其中，空置一年以上商品房面积为6225万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。

（五）生态环境造成破坏。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

新型城镇化进程与房地产业应和谐发展

新型城镇化进程与房地产业和谐发展的核心是可持续发展，是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。从而,推进中国房地产业可和谐发展。

（一）合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的新型城镇化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。

（三）重视国民经济和谐发展。房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。

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1.投资房地产波动大我国房地产经济发展一直处于消费需求缺乏时期，是因为福利分房的住房制度取消了，不管是处于房地产经济周期的高峰的年份，还是低谷的年份，房地产消费供求差几乎是保持一致的。虽对房地产行业的投资收益前景很光明，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此，也就缺乏消费需求的长期稳定性，结果导致当房地产经济周期处于波谷阶段时，由于缺乏消费需求，加速了房地产经济衰退恶化的速度，导致房地产经济大幅度的波动。当在房地产经济周期的高峰阶段，加剧的投资需求影响了开发规模的进一步扩张。另外，投资结构的不合理，进而造成产品结构不合理，房地产需求受到了严重影响。房地产种类包括:中低档商品房、经济适用房、高档商品房和别墅等，相比之下中低档商品房的波动幅度和频率都底于高档商品房，高档商品房倾斜性波动表现明显。我国房地产经济还有效益过低的弱点，投资效益低则乘数效应就小，从而导致房地产经济效益低，再而影响了下一年的资本形成，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现了中断，不可预期的导致了行业增长地下降。

2.市场结构不合理中国房地产市场的结构是不合理的，尤其是经济房供应不足。从目前的住房保障政策干预的结果，经适房供应不仅没有增加，反倒是出现供给逐年下降，经适房开发投资明显低于房地产开发投资总量增加。对经适房供应不足的主要原因是政府价格的严格控制，经济适用住房限制开发商的利润空间，使他们选择的住宅建设投资利润率跑偏。同时，缺乏有效的监督，地方政府就增加经适房，增加土地出让收入价格。有一个缺陷，住房保障制度本身使实施过程中所造成的住房保障政策的缺失，它是难以区分的对象的外观，经适房不经济和不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难。

3.规划脱离市场在市场经济条件下土地使用权转让，选择哪块的位置，规模、范围和时机，是市场需求决定的，而不是政府的决定的供给。但是现在我国的很多地方政府工厂用的房间、住宅小区、交通、商业住宅区、环境卫生等预先计划实施，优惠条件投资者，居民家庭来投宿，美其名为“引凤窝”，这种做法也获得了成功，但不成功者多。这说明了市场的实际需求的盲目的“筑巢风”与市场经济的法则相反。政府对这个问题的正确做法是需求供给的原则，使房地产市场供求的运行保持一种良性状态。

4.调整脱离了市场化在市场经济中，市场导向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其不合理性，平均利润规律作用的结果是产业结构的变动。政府利用批租权实现在地产市场中其一定经济发展阶段上的产业结构优化，发挥城市聚集经济的功能。现在的问题是，要不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁;还是不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高科技和高消费的高层次产业。

5.有两个很突出的问题:①高的盲目行动，表面上看来，国家财政收入，高房价，是这样吗?事实上，根据市场经济的规律，是地价太高会使房地产投资成本，商品房的价格限制了生产和消费，从而导致经济萎缩和房地产市场低迷。因此，高的土地价格的盲目性，不利于经济增长，是一种非理性的行为。②行政和政策，具有较低的土地价格，从而导致土地投资的盲目性，这种无谓损失租金行为暴露了现行政治体制不适应市场经济发展的弊端。

二、房地产经济管理中存在的问题

1.房地产市场管理短期性近几年来，我国多次的房地产市场管理都是关于房地产市场供需的平衡，限制房价的过快增长，使居者有其房，这是对我国所处的社会经济进展初级阶段的认识不深刻，我国房地产经济管理在房地产市场问题的认识上和长期的规划上还是很明晰的，单方面性的和不正确性的认识，导致政策缺乏远见性且具有短期性。政策的模棱两可，短期的政策手段和中长期规划思路的不相辅，出现相抵触的现象，政策的不连续性和不科学性，都是造成房地产整个行业政策出现上下浮动的原因。扰乱房地产市场的正常运行，政策的纰漏也给投机者带来了可趁之机。近几年来，为调节房价出台了一系列的政策，如2005年的“国八条”和2006年的“国六条”等一系列的税收和金融政策，但房价稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但的价格反弹恢复速度之快，让人看不到调控的效果。2008年的金融危机使得国内货币政策出现了戏剧性的变化，上半年货币政策由适度以紧改为适度以紧，下半年金融危机的影响持续扩大，货币政策开始由适度以紧改为适度宽松。2008年，由于前期调控政策和金融危机的影响，房地产的投资迅速减少，国际投资也纷纷撤出，房地产市场成交量减少，房价下降。

2009年，房地产在政策刺激下逐渐复苏过来，并且引来爆发式增加。为了房价过快上涨，2009年12月以来，中央连续发出房地产调控信号，取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，同年年底，中央出台了国四条结束地产刺激政策，出台了《关于进加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。从2009年末开始，调控政策开始逐渐加强。2010年4月，国务院出台了国十条，被称为史上最严厉的调控政策，但各部门落实问题和地产市场的复杂性，国十条的威力显现不足，加上前几次调控政府摇摆不定，购房者对政策调控失去了信心，导致市场经过4个多月的僵持观望又出现大幅上涨。2009年末开始，地产调控不断加大。限购，加大保障性住房建设，提高二手房贷首付比例和贷款利率，营业税由差额征收变成全额征收，公布房价年度制约，动用政策工具数量之多，属历史罕见。但政策调控的手段过于单一、忽左忽右、忽上忽下，不能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，不利于稳定民生。先是出台降税费居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对的一系列调控感到麻木了。

2.体制不完善我国房地产经济管理已经历了多年，房地产是我国政府经济管理的热点。近几年，政府对房地产的管理可谓重重出手，政策短时间里紧集推行。但是效果不佳，政策与规定只流于表面，走走形式，执行不彻底，很多失败、变形的例子出现。政策可操控性不强，细则的颁布远远跟不上原则的颁布。与此同时，我国现行城市房地产管理体制管理部门间职能划分不清晰、职能不相互适应，缺乏相应的制约机制，特别是土地管理部门上下级之间、土地管理部门与地方政府之间及土地管理部门与房管部门之间管理职能交错的矛盾，使得城市政府人员在利益的诱使下，借管理体制上的“空洞”，错位、越位和缺位管理。利用手中的权力与房地产开发商秘密合作，从而导致了内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作失控现象。房地产市场中官商的链条无数，我国房地产经济管理的难度也不断加大，宏观政策也注定流于表面形式，难发挥重要作用。在房地产市场中金融业、企业、地方政府等日常工作中各自为政，各抒己见，各自决策，决策间脱轨，也导致我国房地产经济管理流于表面形式。我国房地产市场正进展到过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其地方经济的支柱产业和地方财政来源，地方政府过度依附与土地收入。

纵体制不完善我国房地产经济管理已经历了多年，房地产是我国政府经济管理的热点。近几年，政府对房地产的管理可谓紧房贷，抑制投资投机性住房，加大保障性住房建设，进展公租性住房。把调控放在了不需求上，之所以不触动高地价因素，是我国地方政府有地方债务，一旦失去土地收入，那必将引发地方债务危机。要解决高房价的问题，就要以现在体制入手，转变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等创造财政收入，保证了政府有相对稳定的财政收入。房地产业国民经济系统的构成，具有产业链较长的特点，革新开放以来，在推动我国经济进展中发挥了作用。在国际金融危机时，出台了一系列刺激房地产业进展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增加更起到了积极作用。正因为如此，我国地方政府都把房地产业当成经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增加本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增加的拉动作用。过分依赖房地产拉动经济增加的作用很难具有长期性和持久性。

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一、旅游房地产营销策划的意义与价值 

（一）旅游房地产营销策划的意义 

1、旅游房地产营销策划有助于开发商锁定市场目标 

旅游房地产在营销策划过程中，需要对当地市场的状况、旅游者的消费倾向以及市场走势等有充分的了解，并根据具体的情况确定其经营的方向与发展战略。 

2、旅游房地产有助于对市场风险与收益的评估 

面对日益竞争激烈的社会经济市场，只有对市场的风险与收益做到正确的评估，才能够有效的规避风险，从而为旅游房地产的健康发展提供一份保障。 

3、旅游房地产有助于改善企业经营管理，提高企业的竞争实力 

通过旅游房地产的营销策划，有助于经营者去了解当地的市场，并对市场的变化规律做预测，从而所制定出的营销策划方案能够满足于市场的需求，最终提高市场的竞争力。 

（二）旅游房地产营销策划的价值 

针对我国面临去库存的难题，房地产业通过与第三产业旅游业的结合，有效的带动了房地产业的经济回升，特别是最近几年来休闲度假式的旅游方式得到了消费者的青睐。随着人们对旅游观念的改变，为我国的旅游房地产业的发展提供了有利的条件，由此可见，旅游房地产的营销策划具有很高的投资价值与收益价值。 

二、影響我国旅游房地产营销策划的因素 

（一）经验不足 

由于我国的旅游房地产起步比较晚，无论是开发还是经营都缺乏深入的了解，同时又缺乏系统的研究，很容易在旅游房地产营销策划过程中造成资源的浪费与资金的损失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地产营销策划的相关法律法规没有完善，很容易导致权益纠纷的发生，目前我国的旅游房地产开发经营过程中并没有与之相匹配的法律法规，从而影响到了旅游房地产营销策划。 

（三）较低的管理水平 

由于旅游房地产投资价值与利润的可观性，使得众多的开发商对旅游房地产进行大力的开发，从而在旅游房地产的经营过程中呈现出管理不善、项目分散经营等现象，除此之外，还有的开发商只注重短期的利益，对旅游房地产的项目进行随意的破坏，在一定程度上制约着我国旅游房地产的营销策划。 

三、如何促进我国旅游房地产的发展 

（一）把旅游作为开发主导，实现旅游、地产的相结合 

旅游房地产在营销策划过程中，需要找准定位，并把旅游作为营销策划的主导，并把旅游项目整合到所有的开发项目中，进行科学合理的布局，同时进行统筹的规划，从而形成旅游房地产一体化的经营模式，通过第三产业的旅游业带动当地的房地产业的投资与发展，同时房地产业又反作用于第三产业，有效的带动当地的经济发展，通过相互之间的促进，实现一种共赢的经济发展形式。 

（二）进行品牌化的经营，与国际旅游对接 

在进行旅游房地产的营销策划过程中，要逐渐的与国际旅游相对接，积极的汲取国外旅游房地产的优秀营销策划案例与开发管理经验，并结合当地旅游房地产项目发展的特点，塑造出具有当地特色的旅游房地产品牌，并在营销策划过程中提升项目文化，实现品牌化的经营，在现如今的经济体制下，通过与国际旅游相对接，实现品牌化的经营，最终获得经济效益最大化。 

（三）根据当地自然环境，实现环境友好发展 

对于旅游房地产的营销策划，要有效的利用好当地的自然环境，结合当地自然环境的资源与市场条件，努力的挖掘出适合于当地旅游房地产营销发展的优势，同时把时展的要求相融合，利用当地的自然资源与地理文化，有效的拉动旅游房地产项目的营销发展，从而引领当地环境与旅游房地产项目的和谐发展，实现环境友好和谐的良好发展。 

（四）提高管理水平，健全法律法规 

由于在旅游房地产营销策划过程中往往会涉及到违法建设的现象，以及一些无计划、超计划的建设都将会影响到旅游房地产营销的正常发展。因此，能过健全有关旅游房地产的法律法规的建设，做到严格的执法，与此同时，提高旅游房地产业的管理水平，有助于促进当地旅游房地产业的健康持续的发展。 

旅游房地产业中有效的融合了旅游业与房地产业，通过两者之间的相互渗透形成了有机产物，在满足于人们对物质需求的同时，改善了生存与居住的环境质量。因此，在旅游房地产的营销策划过程中，要有效的借鉴国外先进的理念，同时又要结合我国旅游房地产的实际发展情况，通过对当地资源的有效利用，对旅游房地产进行统筹的规划，并进行科学、合理的开发，从而实现经济效益、社会效益以及环境效益的统一性，最终实现我国旅游房地产的可持续发展。 

参考文献： 

[1]邹晓峰.我国旅游地产消费和投资的特征、问题及对策[J].建筑经济. 2013（01） 

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关键词：房地产；经济管理；问题；对策；

中图分类号：F293文献标识码： A

近年来，我国根据房地产市场中出现的种种问题，先后颁布实施了诸多的有关政策法规，但是纵观国内现代房地产市场运转状况，政策法规的实施并未获取到预期的效果。这主要是因为房地产市场运行中仍旧有部分本质问题没有真正的处理，房价居高不下。从以上分析不难看出，房地产业在我国虽具有较大发展空间，但若对房地产经济管理中出现的问题视而不见，那么，将直接制约产业的持续健康发展。

一、我国房地产经济管理过程中存在的问题

1、经济管理活动的实施缺乏有效地监管机制

实施经济管理是为了督促房地产行业的快速发展，但是我国现行的一些管理制度真正落实到企业管理的很少，并且我国经济管理中的政策主要是采取中央和地方共同监督管理，在管理细则和原则方面存在差异，缺乏有效的监管力度。

2.缺乏连续性政策，目标模糊不清

在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。

3.相关法律、法规体系的不健全

房地产市场要想稳定有序的快速发展，一套完善的法律法规体系必不可少。然而现阶段，我国房地产市场的法律法规建设步伐远远跟不上房地产业的发展速度，进而出现了无法可依、有法不依的局面。在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。

二、我国房地产经济管理建议和对策

1.明确房地产经济管理目标

制定明确的房地产经济管理目标是指导房地产行业开展各种经营活动的关键，房地产行业的相关负责人可以根据经济管理目标的引导合理的开展各项活动。房地产行业的快速健康发展需要长期目标的指引，特别是在了解我国房地产行业的长期发展历程以及房地产市场发展行情，根据这些制定的目标才会更有执行力，才能够更加凸显房地产今后的发展规划。

2.完善相关法律、法规体系

目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

3.完善我国房地产经济管理途径

我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。

结束语

房地产经济管理的顺利进行是维持国民经济稳固发展的主要原因，在市场经济背景下政府和房地产应该共同为规范房地产市场提出解决措施，从完善相应的法律法规、明确房地产行业经济管理目标以及强化房地产经济监督管理机制等方面探讨。只有这样才能不断提高房地产行业经济管理的能力，从而促使房地产行业的健康、快速发展。

参考文献：

[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.