风景区土地利用规划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇风景区土地利用规划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：风景区；地貌单元；功能叠加；空间序列

引言

近些年，红色旅游的兴起，给作为中国革命走向胜利标志点的杨家沟提供了开发契机，当地深远醇厚的传统文化成为其发展的动力，又有得天独厚的黄土地貌资源于此，三重景源相聚叠加，使杨家沟集具成为风景区的可能性，要使杨家沟以风景区模式完整、系统的构建完成，各景源挖掘缺一不可，但由于地貌资源作为实体具有极高的原生性，所以，其转化利用途径成为规划的焦点。

1 总体地貌解析

1.1 现状地貌环境

杨家沟风景区地处陕西省米脂县域东南的黄土群峦中，总面积约为0.9hm2。内由大量黄土沟谷、沟间、坡谷地貌与局部黄土潜蚀地貌组成。纵观整个杨家沟，黄土塬、墚、峁形态完整，体量庞大，数量集聚。在雨水的侵蚀下，纹沟、细沟、切沟、冲沟遍布，宽度从1米至数10米不等，它们将的黄土坡面，切割的支离破碎。

规划区域被一条南北纵向的坳沟贯穿，经过多年外力作用，沟底黄土沉积区平均宽度约40米。坳沟从南至北又串联起6条辐散状沟道，东部依次为：寺沟，属坳沟，两条沟道交汇处的沟床呈喇叭状，最宽处约80米，开阔平坦；阳 山沟，沟床狭细坎坷，沟道纵伸远，长约395米，沟壁较为陡峭；水道沟：沟底崎岖，局部开阔，南侧沟壁较北侧陡峭。西部依次为：西一沟，沟槽开阔，沟底平坦，沟壁陡峭；崖 沟、水燕沟：沟底平坦顺直，沟壁、沟头坡度平缓，两条沟道所夹形成一个宽度约为297米的大体量平顶峁。

1.2 地貌特征与开发现状

1.2.1 峦间隙地限制开发建设。规划区域内沟谷一纵多横、峁墚逶迤，高低起伏，变化多态。沟壁坡度大，沟底间隙窄，其中适宜于常规建设的平地、缓坡占总用地仅为1.22%，其余为不宜用于建设的陡坡、陡坎。沟壑间隙地开发建设余地比重甚少。

1.2.2 沟壑墚峁割裂空间结构。规划范围内，依托旧址有机会形成景点的区域，由于沟峁阻隔，分布在三处，呈现一主两次、一大两小的空间结构关系，但因割裂景点与地貌资源的联系，区域自身特色打造薄弱，各区域间协同配合力差，致使杨家沟景区缺乏秩序，结构松散。

1.2.3 道狭壁陡阻碍交通通行。米杨路依附纵向链墚峁、接沟道的主沟，夹在两侧沟壁中，虽为贯穿杨家沟，车辆过境的唯一道路，但宽度仅4.5米，仿佛一条深巷，因此，交通系统负荷重。除局部外，其余所有通往旧址的道路都盘沿于陡峭的沟壁上，道路无级别特征，且缺乏系统性组织串联，路面大都没有经过专门铺设，崎岖泥泞，这也成为致使空间联系断裂的因素之一。

2 地貌资源利用理念与策略

2.1 地貌资源利用理念

高畔上的扶风古寨与黄土地貌完美契合，窑洞成组以院落形式栖于坡面不同海拔间的片状塬地上，不同海拔间的院落空间由迂回的坡道完整串联。位于顶部开阔塬面的新院，规模与建造技术一流，塬面南侧，冲沟下切形成的九条形似腾龙蕴含深刻寓意的黄土脊被完整充分展现。推敲扶风寨建寨模式，不难发现其通过区分不同的地貌部位来承载不同功能，不可控的自然形态被分区对待，缓坡地“上山建城”增加用地面积，塬地按尺度设置开敞空间，陡坡地保持坡面原状，竖向利用地貌特征，赋予空间性质更多的可能性。

2.2 地貌资源利用策略

将黄土地貌作为景源开发实体，以扶风寨现状为依托，对杨家沟红色景区提出相应规划策略与步骤：（1）依形布序。综合考虑杨家沟地貌形态特征，从整体到局部进行分析，将风景区的自然地貌环境划分为不同的地貌单元，使各单元形态明确。（2）适地置能。因势利导，合理利用地貌特征；根据地貌单元划分配合人的游赏心理植入相应的功能。构成与自然条件相和谐、与古寨理念相一致的风景区；（3）逐势附行。依附崎岖的沟壁，以多变的道路形式化解地形地貌的阻隔，合理过渡，自然串联各地貌单元，强化风景区整体、局部间的可达性。

3 地貌资源利用途径

3.1 整合划分地貌单元

杨家沟整体范围内，墚峁阻隔形成相对独立的局部空间，各空间尺度、肌理差异明显，首先，在水平与垂直两个空间上划分沟间坪地与沟间坡地两个地貌单元，再将其细分为多个单元子集，在适地置能的策略指导下，将不可控的整体复杂地貌形态划分为便于控制的局部单一地貌形态，从而确定杨家沟风景区的结构体系。

3.1.1 沟间坪地单元。沟床底部平缓的地面或平台、坡面下陷在沟壁上形成的局部平地，坡度在0～10度之内的区域划分为沟间坪地单元。该地貌单元又细分为：（1）沟底坪地单元，包括有杨家沟主沟，三条坳沟的沟底部位和沟道的交汇处，规划建设时其高差能被忽略。（2）沟坡坪地单元，沟壁上不同海拔间背靠沟沿线的局部平地。沟道经过自然侵蚀，沟床曲折，坪地边界线的自然性很强，所以呈现出的平面形态多异化、无规则。

3.1.2 沟间坡地单元。沟间坡地整体作为一个地貌单元，考虑到坡地各局部明显的差异性，结合平面上坡缘线持续性走向，该单元被划分为（1）低位凹坡，主要包括杨家沟主沟大部和阳 山沟、水燕沟局部。（2）低位凸坡，包括杨家沟主沟大部及阳 山沟、水燕沟南坡局部。（3）高位坡，除低位凹坡、凸坡其余的均质坡面。

3.2 依附利用地貌单元

3.2.1 沟间坪地单元的利用。坪地多平整缓和，方便聚集人流，打造景点。（1）沟底面状坪地引场空间，确定风景区多个主要空间节点，置入功能，形成门户形象广场、联通休闲广场、景观承载广场、文化主题广场等，可配合建造大体量建筑。（2）沟底带状坪地引街空间，丰富景区的空间形式，增加空间的流动感，使用与窑洞体量相似，形制相仿的建筑，置入商业与安置功能，形成前商后住模式的商业街。（3）沟坡片状坪地引院空间，延续杨家沟原有院落空间形式，整合利用坡间零碎的坪地，形成竖向延伸的次要空间节点。

3.2.2 沟间坡地单元的利用。坡地的利用主要考虑不同坡面形态的利用。（1）低位凹坡多围合沟底坪地构成节点空间，因此规划放置较大体量公建，且建筑易靠山顺坡缘线布局，配合结合节点空间营造，凹坡局部坡脚设置休闲、停留设施或浮雕、雕塑等依峰造景，同时人流上行路线多依附凹坡等高线“之”字布局。（2）低位凸坡与与凹坡形态相反，利用方式不同。凸坡前空间局促，所以不倚坡面设置建筑，以充分展露的方式体现自然地貌形态，巧于因借，外向组景。（3）高位坡依托坡间坪地形成竖向空间节点，围合休憩、观景平台，随坡就势，借势作景，道路依附坡面以坡道与台阶交替的形式串联各空间。大部分坡面仍保持其原生性。

4 结束语

综上所述，带有显著地形地貌特征的风景区规划不同于一般的风景区，其受外部环境因素制约较大，设计注意要点较多。首先，尊重场地地形地貌，尽量保持原有衍生自然环境；其次，在道路交通体系与空间形态布局时，在保护地形地貌的前提下，强化空间联系，梳理空间秩序，整合空间体系；最后，被地形地貌阻隔的各局部空间，在功能建立与依附时要充分考虑区域空间表现出的相对独立、独特性，增强空间个性。

参考文献

[1]张占国.靖边黄土地貌与地貌地名[J].中国地名，2014.

[2]杨景春，李有利.地貌学原理[M].北京：北京大学出版社，2001.

[3]邢佑浩.山地公园景观空间设计探讨[D].西南农业大学，2003.

[4]吴成基，陶盈科，林明太，等.陕北黄土高原地貌景观资源化探讨[J].山地学报，2005.

篇2

1．建立新的土地利用规划体系

土地利用规划作为国家一项行政政策，是国家土地管理的重要手段，新一轮规划修编中，除建立从中央―省―市―县的各级土地利用总体规划体系外，还应该在各级总体规划指导下，编制市区、县城区和乡镇土地利用详细规划，来完善土地规划体系，进一步落实土地利用总体规划确定的目标。

总体规划期限为15年，详细规划期限为5年～10年。总体规划属于指导性规划，一般情况下不得修改，只有到期或遇到特殊情况，才能进行修改。详细规划可以规定每5年修编一次，遇到不符合规划的情况，可以依据总体规划的要求，进行适应性调整。

2．科学设置规划指标，满足宏观调控的职能要求

强调规划指标设置问题，并不是否定上轮规划指标的设置，而是要依据宏观调控职能的要求，用一种新的思路来设置规划指标。新一轮规划修编在设置指标时应改变方式，由市县根据国家或省控制指标要求，在充分论证的基础上提出本地的规划指标，国家或省级政府只负责组织确认地方规划指标的科学性、合理性。地方享有一定程度的指标设置自，能使规划更突出地方特色、更符合地方实际。而控制性指标，如耕地和基本农田保护规模、建设用地规模等，仍由国家或省级政府下达。

3．积极开展农业地质调查，确定统一的耕地和基本农田土壤理化质量标准

要通过农业地质调查，分析耕地和基本农田的理化指标，提出本地耕地和基本农田土壤理化质量标准，作为划分耕地和基本农田的依据。对符合耕地和基本农田土壤理化质量标准的土地，规划为耕地和基本农田保护区，把保护责任落实到农户；对不适宜种植无公害农产品的土地，调整为林地或建设用地；对已被工矿企业污染的土地，积极采取修复技术进行修复，不能修复的，调整为建设用地。

4．依据社会经济发展规划，优化功能分区

要依据国家“十一五”发展纲要，按照“体现地方特点，因地制宜、协调统筹”的原则，形成科学合理的土地开发结构。要根据不同的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，在不同的区域采取不同的土地政策。

对资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域，要在保证基本农田“数量不减少、质量不下降”的前提下，可以适度扩大用地供给；对开发密度较高、资源环境承载能力逐渐趋弱的区域，要控制建设用地增量；对资源环境承载能力本身较弱的区域，则要严格实行用途管制。

5.注意与其他专业规划相衔接

一是与城市规划衔接。可以利用城市规划与土地利用规划的空间布局来划分圈层，留足城市发展的空间。对城市规划近期范围，土地利用规划应设定为建设预留区；对大于土地规划的部分，即城市规划远期范围，应将其设定为城市建设用地过渡区。

二是与交通、能源、水利等规划衔接。交通、能源、水利等工程通常属于单独选址的项目，详细规划中要设置一定的弹性指标，为这类项目留出调整的空间。

三是与农业、林业规划衔接。设立刚性的基本农田保护区，保护责任落实到乡镇，落实到农户，一般情况下不得改变。对各类自然保护区，不得规划为建设用地，也不得用作其他用途。

篇3

各位领导、各位专家：

九月的**，秋高气爽，硕果飘香。在这美丽的金秋，（来自）我们非常高兴地迎来了国土资源部1：1万土地利用现状更新调查工作验收组的各位领导和专家，以及省厅、市局的各位领导。值此，我谨代表**区区委、区政府和全区人民向你们表示最热烈的欢迎！向你们长期以来对**区土地管理工作给予的关心和支持表示衷心的感谢！你们对我区1：1万土地利用现状更新调查工作的验收和指导，是对我们的极大鼓舞和鞭策，必将有力地促进我区土地调查工作迈向一个新的台阶。

**区地处**市区东部，濒临黄海，以山地、丘陵地形为主，辖**、**、**、****个街道，人口**万人，陆地总面积**平方公里，海岸线**公里。这里冬无严寒，夏无酷暑，依山傍海，风光秀美，是久负盛名的旅游度假胜地。1994年4月，**市进行行政区划调整，新**区成立，并与1992年建立的**高科技工业园实行区园合一。**区、高科园辖区内拥有高新技术产业开发区和**国家旅游度假区、**风景区三个政策性经济区域，资源优势、区位优势突出，是**市向东部发展的腹地、高新技术产业基地和重要的经济增长点，功能定位和发展方向为“高科技、大旅游、外向型、新城区”。

近年来，我区国民经济和社会各项事业实现了超常规、跨越式发展，全区土地利用状况也发生了很大的变化，原有的图件、资料已失去了现实性，影响了政府对土地的科学、有效管理，制约了耕地及基本农田保护、土地利用规划和计划的实施。开展新一轮土地利用现状更新调查工作，准确掌握我区城乡各类土地利用情况，是实施新一轮土地利用总体规划编修，加强土地资源管理，保护和利用土地的重要基础，是政府进行城乡经济社会发展宏观调控的重要依据，也是适应经济和社会发展的必然要求。为此，区委、区政府高度重视，并召开区政府办公会进行了专题研究部署。国土资源部、省国土资源厅、市国土资源和房屋管理局也给予了我们很大的支持和帮助，在此我再次表示感谢，并欢迎各位领导和各位专家一如既往地对我区的工作给予更大的支持。

篇4

引言

土地资源是生产活动中最为重要的自然资源。旅游业的发展离不开它，如果离开了土地资源，旅游业将无法发展。但旅游业的发展本身就是一种土地利用的过程，它也是造成土地利用方式发生巨大变化的根本原因。旅游景区的发展与土地利用之间是相互影响、相互制约的。因此，研究旅游景区发展与土地利用之间的关系有着很现实的意义，加强旅游景区发展与土地利用方面的研究也很有必要。

一、荔波小七孔景区发展中的土地利用变化

（一）研究区位置

荔波县位于贵州省黔南布依族苗族自治州南端，其地理坐标介于东经107?37′―180?18′，北纬25?7′―25?38′之间。东北与丛江县、榕江县、三都县接壤，西南与广西壮族自治区南丹县相邻，西北与独山县交界。全县总面积为2441平方公里，占全省面积的1.38%。

荔波小七孔景区位于云贵高原，属于丘陵岩溶和孤峰岩溶平原的过度渡带，地形较为割裂，经常产生奇峰山谷;属于中亚热带季风湿润气候区，四季分明，气候类型多样;在水系上，该景区拥有打狗河水系、三岔河水系和甲料河水系等多条河流;在物种资源上，该景区的物种丰富;在森林资源上，这里植被覆盖率高，种类较多，生态系统良好。

（二）荔波小七孔景区及起周边土地利用的变化情况

荔波县以l展旅游业为主，小七孔景区是荔波旅游业发展的核心区域。该景区的发展势必会引起周围土地利用类型的变化。随着景区知名度的提升，该景区已成为游客的首选。因此，为了满足景区周边常住人口及旅游人数增长的需求，荔波县加强了对旅游基础设施及服务设施建设的力度。到2015年底，荔波县的面积已从296.48公顷扩大到732.29公顷，是2005年面积的2.5倍，增长幅度为147%。表1显示的是2005年与2015年荔波县城区的土地利用变化情况。

由上表可知：①居住用地的面积由05年的87.84公顷增加到了15年的158.45公顷，变化幅度为80.38%，引起居住用地面积增加的原因有：一是荔波县常住人口的增加使得居住用地的面积扩大;二是旅游业的发展使景区周边及县城内的旅社、酒店等的规模不断扩大，从而使居住用地的面积增加。②商业金融用地的面积相对于05年来说增加了159.66公顷。该类用地面积增长的原因主要有：一是荔波县经济的发展，人们的生活水平不断提高，从而增大了当地居民对商品的需求，促使商业金融用地的面积逐步扩大;二是游客人数的逐年递增对商品的需求随之增加使得该地类的面积扩大。该地类中专为旅游服务的面积占该地类总面积的69.3%。③工业用地减少了5.74公顷，该地类减少的原因有：一是荔波县是以旅游业的为主要发展对象。二是工业排除的废气废水，对城区及景区的环境造成了恶劣的影响，因此大部分工厂都关闭了。④道路广场用地的面积相对于05年来说扩大了4倍。原因是近几年自驾游盛行，在旅游旺季景区的车位总是供不应求。因此荔波县在十年间修建了一些面积较大的广场，广场不仅可以为游客提供车位还可作为荔波旅游节事活动开展的场地。⑥城建总面积由05年的296.48公顷增加到15年的659.43公顷，变化幅度为147%。这在很大程度上反映了在05年到15年的十年中荔波县在不断地扩大。

据分析可知，在2005年到2015年的10年间，荔波县的居住用地、商业金融用地、道路广场用地受旅游业发展的影响最大。旅游景区的发展使荔波县的用地规模不断扩大，荔波县城区及景区周边的建设用地面积不断增加，从而使得土地利用类型和结构发生了很大的变化。

（三）荔波小七孔景区及其周边土地利用变化的旅游驱动力分析

1.小七孔景区的发展得到了政府的大力支持，政府的支持给景区及周边土地的利用方式及结构转变提供了政策依据。近几年，荔波县的经济收益主要源于旅游业，因此政府对其发展给予了大力支持。主要表现在两个方面：第一，政府在旅游开发上提供了优惠政策。如对景区附近从事住宿、餐饮的商家给予帮扶;在建设旅游基础设施和完善旅游配套功能上进行了专项规划;把旅游发展及开发过程中产生的旅游经费纳入财政预算，实行专款专用;政府还聘请专家进行旅游规划和土地利用规划，以确保旅游能够快速和友好的发展。第二，政府在景区宣传上加大了力度，政府借助现代媒体的力量，扩大景区的知名度;如在社交网站上建立景区的公众号，通过网络的力量来宣传景区。

2.荔波小孔景区独特的自然、人文景观使其名扬天下，为旅游业的发展提供了巨大的客源市场，为土地利用方式和结构的变化提供了条件。荔波小七孔景区是“中国南方喀斯特”世界遗产的一部分，被誉为是世界上的最后一颗“绿宝石”。风景区面积仅10平方公里，却是集奇峰、幽洞、清泉、飞岩溶与一体的绝妙景观。小七孔景区内丰富的旅游资源景区及其周边土地的利用方式和结构变化提供了动力。

二、荔波小七孔景区发展对土地利用的影响

（一）荔波县土地利用类型和结构变化

图2中a、b分别为2005年荔波县土地利用类型图、2015年荔波县土地利用类型图，利用Arcgis的统计功能，对荔波小七孔景区的土地利用类型信息进行统计分析，从而得到小七孔景区05年、15年的土地利用变化信息，如表2所示：这10年间，建设用地、林地、水体面积呈增长趋势，农用地面积呈递减趋势。其中面积增长最快的是建设用地，由2005年的9339.21公顷，增加到2015年的52044.57公顷，面积变化率为106.02%。

在2005年到2015年的十年间，由于旅游业的快速发展，使得城镇化规模不断扩大，吃、住、行、游、购、娱等旅游需求必然引起建设用地的增加。但事实上，在这十年里，林业用地的面积减少了。主要原因有两个，一是在风景区内修建公路、宾馆、旅游设施的过程中对一部分森林造成了破坏;另一方面是由于小七孔景区内旅游管理的力度不够，居住在景区内及其周边的居民随意砍伐森林，从而对森林造成了破坏。最后，农用地比重的降低，一是由于退耕还林，部分耕地变为林地，农用地的面积减少;二是在旅游业的开发过程中，会使城镇化规模不断扩大，部分农用地会在旅游景区建设过程中被占用。

（二）荔波小七孔景区发展对土地利用的影响

1.荔波小七孔景区发展对土地利用的积极影响

荔波小七孔景区的发展，有力地带动了第三产业的发展，使得景区周边的住宿业、餐饮业、文化娱乐业等服务行业的数量不断增加、规模不断扩大，档次不断提高、游客消费不断上涨，景区及周边从事服务行业的经营者赚取的利润也越来越大，这就说明了小七孔景区的发展提高了单位土地面积上的经济效益。此外，随着景区内各种自然、人文景观的开发，小七孔景区的门票已经从85元上涨到了110元。旅游资源开发是景区发展的一部分，随着旅游资源的不断开发，使一些本不具备商品属性的物质资源，产生了旅游经济价值，从而使土地产生了巨大的经济效益。

2.荔波小七孔景区发展对土地利用的负面影响

旅游是一种高消费活动，游客在旅游时消费行为最为活跃，虽然带动了旅游经济的发展，但也产生了大量的垃圾，使景区的环境受到严重的破坏;近几年来景区内的酒店、饭店越来越多，导致污水排放量不断增加。因此，荔波小七孔景区内的水质受到严重的影响。

三、结论

本文通过对贵州荔波小七孔景区发展对土地利用影响的研究，得出以下结论。

1.旅游景区的发展，使土地利用向旅游用地转变成为可能，旅游景区具有特色的自然景观、人文景观和政府对旅游发展的大力支持也有力地促M了土地利用类型的转变。

2.旅游景区的发展，加快了城镇化规模的扩大，使得土地利用类型向多样化转变。

3.旅游景区的发展，加快了土地类型变化的速度。在景区的发展过程，建设用地增加得最快。

4.旅游景区的发展大大提高了土地的经济效益，但也带来了一些负面的影响，如景区内的生态环境在景区发展过程中遭到了严重的破坏。

篇5

美国土地利用管理的历史变迁

城镇发展模式经历了从无序蔓延向精明增长的转变。二次大战后，伴随着人口暴增、经济繁荣和小汽车普及，美国大城市出现了“郊区化”现象，即中心城市人口停止增长甚至负增长，而近郊小城镇人口却迅速增加。进入20世纪80年代，在人口郊区化的基础上又完成了产业郊区化。新区像野草般蔓延，伸向原来的农田、牧场和森林。城市用地的无序扩张，消耗了巨量土地资源。据统计，佛罗里达州2000年的农田面积与1960年相比，损失了近40%，其他州的情况大致相同。这样的损失速度，引起了美国社会广泛关注。一些地方开始对这种不可持续的增长方式进行反思，并提出了交通导向型开发模式、划定城市增长边界、宗地再开发等土地利用策略和措施。这些都被纳入到“精明增长”的政策框架之内。“精明增长”在土地利用方面提出了一系列原则，如鼓励利用建成区内低效用地；保护开放空间、农田、风景区和生态敏感地；提供多样化住房选择；鼓励紧凑型建筑设计。俄勒冈、佛罗里达、马里兰等州均实施了“精明增长”计划，在控制城市扩展方面取得了显著成效。

土地利用目标经历了由全面开发向严格保护的转变。由于自然条件优越，美国政府和民众曾一度忽视保护土地资源的重要性，土地利用粗放。特别是在西部大开发过程中，掠夺式的经营使土地资源遭到严重破坏。1934年美国发生了震惊世界的“黑风暴”，西部大平原600多万亩农田上的3亿多吨表土被刮走，波及27个州。此次事件后，美国对土地开发政策进行了深刻反思，土地利用思路开始从全面开发、粗放利用向严格保护转变。美国国会相继通过一系列法令，范围涵盖土壤保持、农田保护、小流域管理、洪水防治、控制采伐和自由放牧等。此外，还采取了实施农业区划、对农地给予税收优惠、土地发展权转让、土壤保护储备计划、休耕等一系列经济和行政手段，加强农用地特别是耕地保护。

土地利用规划经历了从实体规划向综合规划的转变。20世纪前，美国的城市和土地利用规划主要着重于物质建设和空间形态布局等实体要素，对经济、社会、文化等非物质性要素缺乏考量，从本质上讲是一种实体规划。如19世纪由朗方完成的华盛顿规划、由威廉・潘恩完成的费城规划，均只是按照美学设计的城市建设蓝图。20世纪后，土地利用规划逐步融入社会、政治、经济等内容，开始从实体规划向综合规划转型。综合规划的内容涵盖经济发展战略、各类用地配置与布局、增长管理、公共服务设施、社区安全、历史文化保护、基础设施、社区再发展、城市设计等多项内容。在效力上，综合规划是涉及土地利用各项活动的基本依据，编制各类专项规划、专区规划、区划条例、土地细分以及建设各类项目都必须符合综合规划。

土地再次开发经历了由城市更新向社区开发的转变。为解决中心城区衰败问题，美国于1949年至1972年期间开展了大规模的城市更新运动。约1100座城市开展了2800项更新工程，拆除60万左右单元的房屋，搬迁200多万居住人口，涉及城市用地120多万亩。客观地讲，这一运动取得了一定效益，对美国城市地理分布及城市化进程产生了深远影响。但在大多数地方，更新仅仅被视为单纯的物质环境建设，没有将社会、文化等因素考虑进去，带来了新的社会矛盾，改造过的地方很快又变成新的贫民窟。城市地价过高、开发过度、人地关系不协调等问题更加突出。一些简单化的操作也使不少历史文化建筑遭到破坏。鉴此，1974年联邦政府的《住房和社区开发法》终止了城市更新计划，代之以富有人文色彩的社区开发计划。改造城市的方式从以开发商为主进行大拆大建，转向以社区自己组织进行小规模、分阶段渐进式改善，着力于社区的培养、延续和可持续性发展，注重社区事务公众参与；在城市用地再开发方面，不再提倡全面拆除重建，主要着重于旧建筑的改善和再利用，以及对低效建设用地做“填空式”开发。

美国土地利用管理的主要特点

宏观调控与微观管理并重。美国是分权、分税制国家，联邦、州和地方在土地的所有、使用和受益上各自独立。联邦政府除直接管理联邦公有土地外，主要是运用法律、经济和行政手段对土地利用行为进行宏观调控和引导。联邦政府先后出台了一系列涉及土地利用的资源环境法案。各州在制定本州法律、各地在编制土地利用规划时，都必须遵守联邦法律。同时，联邦政府还通过公共投资、设立专项基金、调整住房政策等手段引导地方政府和土地使用者合理利用土地。在微观管理方面，则是由地方政府通过以区划条例、土地细分、场址规划审查等手段，直接规范土地利用行为。区划条例是地方政府控制土地利用的主要措施，其严格规定了土地使用的具体指标，如地块面积、用途、开发强度、建筑体量等，对土地利用的调整可谓“面面俱到”。

维护公益与保护私益并重。美国的私有土地约占全国总面积的58%。作为私有财产，土地可以买卖和租赁，但土地的所有和使用者并不享有绝对处置权。美国政府对私有土地利用制定了严格的管理制度。其基本原则就是不能在私有土地上进行“有害公益”的行为。主要手段则是实施土地用途管制制度。对此，各州政府规定各异，如有的禁止在房屋后院养殖或屠宰牲口，有的禁止在屋前的土地上堆放杂物阻碍道路和水路。尽管为了维护公共利益，政府在私有土地利用上附加了诸多控制条件，但并不意味着可以随意侵害个人土地权益。在美国，对土地私益的保护与维护公益同等重要。其重要体现就是在土地征收上实行严格的法律制度。国家可以动用“征收权”把私人土地转变为公有，但征收目的必须是公共使用，且必须给予公正补偿并经过正当程序。

编制规划与实施规划并重。美国联邦政府对规划不实行集中统一管理，也没有制定涉及全国范围的土地利用规划，但各类涉及土地利用的规划相互衔接、相互补充，在引导和规范土地利用行为方面发挥着重要作用。其土地利用规划在类别上大致分综合规划、专项规划和增长管理规划，在层级上大致分区域级、州级、亚区域级、县级、镇级。编制完成的规划一经议会批准，便具有法律效力。在实施规划上，很多地方的规划历经多年，都坚持了既定规划方针，没有因为政府更替进行方向性调整。如圣地亚哥在1926年制定第一个综合规划，由于城市的大规模发展目前也只有两次大的调整。

行政引导与公众参与并重。美国的地方政府均建立了健全的规划管理机构，加强对土地利用的引导、管理和监督。据称，全美所有5万人以上的城市都设有规划委员会，5千人至5万人口的城镇中，约有90%设有规划委员会。规划委员会的主要职责是在规划内容和决定方面协调政府与民众关系，并对规划机构进行监督。而规划局、社区发展局等规划机构的主要职责则是编制和实施规划。为确保土地规划科学合理并得到广泛认可，在规划编制和实施过程中，政府高度重视公众参与。可以说，公众参与规划在美国已经成为一种社会民主制度，反映在土地利用管理的各项制度中。实际上，因为规划问题事关每个人切身利益，美国的民众也乐于参与其中，积极建言献策。

对我国土地利用管理的几点启示

要坚决贯彻落实节约优先战略，切实转变土地利用方式。改革开放以来，我国用地表现为建设用地总量快速增加和粗放利用。随着资源环境约束日益强化，我们必须转变增长方式、实现内涵式集约型发展，要大幅提高土地利用效率和承载的产出效益，努力以较少的土地资源占用支撑经济平稳持续发展。

要统筹开发与保护的关系，实现土地利用的经济、社会和生态效益有机统一。构建和谐的人地关系，必须把质量管理、生态管护作为土地利用管理的重要任务。要始终坚持最严格的耕地保护制度；在土地修复和开发活动中，要尊重生态规律，避免造成对生态的破坏。

要始终坚持以人为本，维护群众土地权益。在我国，各类主体围绕土地的利益调整和纠纷已经成为引发社会矛盾的重要因素。必须加快推进征地制度改革，建立公平、共享的土地增值收益分配机制，改革重点应放在保护农民合法土地权益上。

篇6

关键词:土地资源;可持续利用;景观生态学;应用

一、土地资源可持续利用的理论基础

(一)土地资源可持续利用思想的提出

土地可持续利用的思想,是1990年在新德里由印度农业研究会、美国农业部和美国Rodale研究所共同组织的首次国际土地持续利用系统研讨会上正式提出的。

(二)土地资源可持续利用的内涵

对于土地资源可持续利用的定义,不同学者因对“可持续性”的理解和对土地资源利用的分析角度不同,存在多种表述方式。从经济学看,根据《我们共同的未来》报告中对可持续发展的定义:“尽可能减少对人类生存所依赖的土地资源破坏与退化,维持一个不变或增加的资本贮量,旨在人类生活质量的长期改善,即在追求经济发展效益最大化的同时,维持和改善土地资源的生产条件和环境基础”;从人地关系角度出发,土地资源可持续利用是人地关系的协调和共荣,即土地资源的生产能力和景观环境,要满足人类不断发展的生存活动、生产活动和社会活动的需要;从土地资源供求关系看,土地资源可持续利用是达到土地供求的持续平衡,即是通过把土地资源无弹性的自然供给量,转化为有弹性的经济供给量,来持续满足人们日益增长的土地资源需求。

从1993年内罗必拟定的《持续土地管理评价大纲》中对土地资源可持续利用的定义为“把保持和提高土地生产力(生产性)、降低土地生产风险(安全性)、保护土地资源潜力和防止土壤与水质退化(保持性)、经济上可行(可行性)和社会可以接受(接受性)相结合”,这5个条件必须同时满足,否则认为是土地资源的非持续利用;从土地资源利用目的看,土地资源可持续利用就是实现土地生产力持续增长和保持其稳定性,保护土地资源生产潜力和防止土地退化,并具有良好的经济效益和社会效益,即达到生态合理性、经济有效性和社会可接受性。

不论从哪个角度来阐述土地资源的可持续利用,其核心都是保证土地资源持续满足人类社会发展的需求。因此,不妨把土地资源可持续利用定义为 “能够持续满足社会不断发展的土地生产力和景观环境需要的土地利用”。

二、景观生态学概念与理论

(一)景观生态学内涵

景观生态学的概念是德国地植物学家Troll于1939年在利用航片研究东非的土地利用时首次提出。1982年10月,在捷克正式成立了“国际景观生态协会”(International Association for Landscape Ecology,IALE),标志着景观生态学进入了一个新的历史发展时期。另外,20世纪80年代以来的遥感与GIS技术的出现极大地推动了景观生态学的研究与应用。景观生态学是研究在一个相当大的区域内,由许多不同生态系统所组成的整体(即景观)的空间结构、相互作用、协调功能、及动态变化的一门生态学新分支。景观生态学以整个景观为研究对象,强调空间异质性的维持与发展,生态系统之间的相互作用,大区域生物种群的保护与管理,环境资源的经营管理,以及人类对景观及其组分的影响。

我国学者肖笃宁(1999)将景观生态学的核心概念总结为:景观系统整体性和景观要素异质性;景观研究的尺度性;景观结构的镶嵌性;生态流的空间聚集与扩散;景观的自然性与文化性;景观演化的不可逆性与人类主导性及景观价值的多重性。

(二)景观生态学基本理论

1、景观和区域。生态学中,景观是由相互作用的斑块或生态系统组成的,以相似的形式重复出现的,具高度空间异质性的区域。

2、景观结构与功能理论。景观结构与其生态过程的相互关系是景观生态学理论研究的核心部分。景观层次上的过程,包括自然和人文两个方面,它们对景观空间结构的形成起重要作用,而景观结构对过程也有基本的控制作用。因此,“格局反衍过程,过程反衍机理,机理揭示规律”,一定的景观结构才能实现一定的景观功能。景观生态学认为,在景观尺度上,每一个独立的生态系统(或景观单元)均可看作是一个宽广的斑块(patch)、狭窄的廊道(corridor)或背景基质(matrix),能量、物种及营养成分等在景观元素间的流动形成景观功能,景观功能的发挥主要涉及廊道、基质和斑块的功能特征。

三、我国景观生态学的应用研究领域

我国景观生态学应用研究领域主要体现在以下方面:

景观生态规划与设计:景观生态规划与设计是在风景园林学、地理学和生态学等学科基础上孕育和发展起来的,并深深扎根于景观生态学。景观生态规划与设计主要应用在城市景观生态规划、农村景观生态规划、旅游风景区的景观生态规划和自然保护区的景观生态规划。

景观生态学与生物多样性保护:景观生态学强调无机环境为基础,以生物为中心,以人类为主导,正确处理天、地、人、文的相互关系,合理调控现有景观生态系统和规划设计与建造的景观生态系统。傅伯杰、陈利顶、马克明、周华荣等(1995,1996,1998,1999,2000)对运用景观生态学原理对生物多样性保护作了深入研究,并进行了自然保护区的规划和设计。

景观生态学与土地利用规划:邱扬等利用景观生态学的理论为土地持续利用评价提供了一条新的途径,对土地持续利用评价概念、原则、理论基础、指标选择、评价方法给予了一定的研究。

四、土地利用中的景观生态学应用

(一)土地利用的可持续目标

资源永续利用的思想在20世纪70年代被提出,当时更多关注土地资源的保护,而对其实现的可行性考虑不多。随着可持续发展概念的明确,土地可持续利用的目标也得以明晰。生产性、安全性、保护性、可行性和可接受性是土地可持续利用的基本目标,而这些目标也构成了评价土地利用持续性的基本标准。在我国,土地资源可持续利用首要的任务是实现耕地资源的保有数量,提高耕地生产性能和生态功能。

(二)景观生态学与土地利用规划

应用景观生态学的原理与方法研究土地可持续利用,在我国尚不多见,仅有部分学者作了初步研究。景观生态学的理论为土地持续利用评价提供了一条新的途径,对土地持续利用评价概念、原则、理论基础、指标选择、评价方法与过程都有重要影响。根据景观生态学理论,土地持续利用规划主要表现在以下方面:

1、综合整体性,不仅包括环境、经济与社会等多因素评价,还指土地利用方式、土地利用系统与景观或区域等多等级评价。

2、尺度性,包括土地利用的时间尺度、空间尺度和重点尺度。

3、空间格局与土地生态过程,二者的关系分析是土地持续利用的基础。

4、干扰与人类影响,干扰是景观或区域的必然因子,有助于发展土地利用系统与景观的适应性机制,人类土地利用的历史经验和教训,对土地的持续利用有借鉴作用。

5、多重价值与多目标,景观生态学强调土地持续利用的目标是多重的,因而追求多目标之间的优化,而不是单目标的最大化。

(三)土地利用的景观生态探讨

景观生态学的发展从一开始就与土地规划、管理和恢复等实际问题联系密切,它注重土地利用如何影响物质流和能量流,注重结构和过程的相互关系分析,使其在空间土地利用规划中得到广泛应用。景观生态学属于宏观尺度生态空间研究范畴,其理论核心集中表现为空间异质性和生态整体性。土地作为地表自然综合体,是一种特色鲜明的系统整体,具有突出的空间异质性,而生态整体性正是实现土地持续开发利用的有效途径之一。因此,土地可持续利用的研究内容涉及到景观生态学的理论核心。

景观生态学同时研究生态景观与视觉景观两个方面,注重协调形态与内容、结构与功能的统一,以人类对于景观的感知作为评价的出发点,追求景观多重价值(经济、生态、社会与美学)的实现。因此,土地利用以持续性作为其功能目标,应该追求生态、经济、社会以及美学等多重价值的优化,充分发挥了土地自身的生态系统生产功能、空间场所功能和景观功能等三大功能,综合技术、政策和行动来实现土地利用的生产性、安全性、保护性、可行性与接受性。

土地生产力的维持与景观的结构、功能是密切相关的,对土地可持续利用的研究不仅要包括对土地功能的优化,还包括对景观格局(土地利用结构)的评价,同时分析景观结构与生态过程的相互关系。这种格局与过程的关联分析,正是近年来我国土地利用研究工作中忽视的地方。

五、结束语

综上所述,景观生态学与持续发展概念具有高度的一致性,景观生态学的景观结构与功能理论、生态整体性与空间异质性理论、等级尺度理论、景观变化与稳定性理论等基本理论,有助于进一步加深对土地可持续利用内涵的理解。景观生态学与土地、土地利用研究联系密切,是实施土地可持续利用的重要理论基础之一。同时,土地利用的持续性具有明显的时空尺度特征,不同的时间和空间尺度下土地利用的持续性特征大不相同。离开了特定的时间与空间范畴,将无从谈论土地利用的持续性。

传统的土地可持续利用的社会、经济和生态研究,在一定程度上都可以认为是在时间尺度上的土地可持续利用分析,缺少土地利用空间格局分析的内容。在现代地理学与生态学结合下产生的景观生态学,属于宏观尺度研究范畴,既强调空间格局分析,又考虑生态关联,有助于实现区域土地可持续利用时空尺度上的综合分析、评价与管理,为土地可持续利用研究提供了一条新的途径。因此,土地可持续利用研究应进一步整合景观生态学的思想与理论,深入对土地可持续利用内涵的探讨,重点加强土地可持续利用结构、功能与动态变化等的基础理论研究,尤其需要关注土地利用格局及其变化过程的相关分析。土地可持续利用中景观生态学的引入,也将是实现科学发展观可持续发展战略不可忽视的很好途径和重要手段之一。

参考文献:

1、白金丹.景观生态学与土地可持续利用[J].煤炭加工与综合利用,2007(2).

2、周亚鹏等.土地资源可持续利用与我国土地资源利用对策[J].河北农业科学,2005(2).

3、李哈滨,J.Franklin.景观生态学――生态学领域里的新概念构架[M].生态学进展,1988.

4、宇振荣.景观生态学[M].化学工业出版社,2008.

5、梁积汉.论土地资源可持续利用的实现途径[J].广西社会科学,2003(9).

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关键词：旅游用地；地价；影响因素

中图分类号：F592.99文献标识码：A文章编号：1672-3309（2009）05-0017-04

旅游业被誉为“无烟产业”和“朝阳产业”，旅游业的健康发展不但可以拉动内需、增加创汇、调整产业结构、促进社会就业与文化建设，而且更能有力地促进地区经济的繁荣与社会发展，快速提高当地人民的物质生活水平。鉴于此，我国许多地区都把旅游业定位于主导或支柱产业，纷纷实施旅游发展战略，各种旅游开发与建设项目如火如荼地展开。

土地是旅游业赖以生存与发展的基础，任何旅游资源都必须以土地为物质载体。伴随着旅游业的高速发展，以旅游风景区为主的建设开发、企业改制、建设项目招商引资等过程中的土地交易也日渐繁荣，旅游用地交易市场开始活跃。但是，旅游用地是一种特殊的土地利用类型，有关此类用地的评估还处于探索阶段，其土地价格或难以估算，或不能正确反映市场价格，与其真实价格偏离太远。因此，明确旅游用地地价影响因素，并进行地价评估方法的探讨成为旅游景区地价确定的关键。

一、旅游用地的概念及特性

(一)旅游用地概念的界定

随着旅游业的蓬勃发展，关于旅游用地的研究早就成为众多学者关注的热点，但旅游用地作为一种新的土地利用方式，就其定义，还没有形成统一的规定与提法，在2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合《土地利用现状分类》中，只提及风景名胜设施用地，对旅游用地也未作具体归类。但是，关于旅游用地的定义却十分丰富。举在《土地评价》中认为，旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德在《土地经济学》中认为，旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，其实质是旅游景区内的土地利用与功能布局。这是一种狭义的理解。而广义的理解则认为，旅游用地就是旅游业用地。黄养山在《旅游规划》中将旅游用地分为旅游服务用地、基础设施用地和生产管理用地三大类，分别包括游憩、接待、商业、疗养、交通设施、基础设施、管理、居住、旅游加工和旅游农副业用地，其范围涵盖了所有的旅游业用地。

就我国目前而言，广义的旅游用地虽然在分类中更加详细，更能比较科学地反映土地资源的实质，但是其内涵广泛，具体用地类型多样，从实践的角度考虑，不利于对于每一种用地类型进行统计、评估等实际操作，因此，本文中所涉及到的旅游用地是狭义的一般性旅游用地，即为以景区景点为依托，以旅游服务为盈利手段，以度假、休闲、观光、娱乐为主要活动方式的旅游风景区，包括为实现景区旅游功能而配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。

(二)旅游用地的特性

旅游用地是一种特殊的土地资源，其形成原理、利用机制不同于其它土地，具有鲜明的个性特征，主要表现在：

1.旅游用地效益的综合性

旅游用地的开发利用可以获得经济、社会、生态等综合效益。人们通过休憩、游览、科学考察等一系列活动获得知识和信息，提高了人们的审美能力和创造能力，满足精神文化需求，体现旅游用地的社会效益。而旅游景区吸引游客前来参观游览，游客在当地的消费促进了经济发展，获得经济效益。发展旅游业还有利于保护生态环境，维持土地生态系统平衡，产生良好的生态效益。但这种特性同时具有反面性，旅游用地开发利用不当，不但会大幅降低旅游用地效益，甚至还会破坏旅游资源与生态环境，严重影响旅游业的健康发展。

2.旅游用地空间的复合性

一方面，旅游业是一个综合性的行业，旅游业的六大要素必然要求有相应的土地利用作支撑，这表现为在某用地区域内旅游功能的叠加；另一方面，旅游用地是具有空间性、物质性、层次性和多功能性的旅游带、区、线、点系统组成的地域综合体，包括自然因素以及人类为开发旅游资源所付出的各种劳动，这表现为旅游地域空间的综合。旅游用地的复合性决定了旅游用地空间是一个巨大的复合系统。

3.旅游用地利用方式的差异性

旅游用地是由不同的土地利用类型组成，包括农用地、建设用地以及未利用地，由于旅游资源的景观异质性不同，旅游资源的开发利用方式存在一定差异。农用地往往维持日常的种植活动，或在其中修建基本服务设施；文物古迹等建设用地则保持原貌；未利用地或进行建设项目开发或保持原貌。

4.旅游用地利用的持续性

旅游用地是开发建设性用地，具有可持续性利用的特点，一经开发，便可永久使用，只要开发合理，保护适当，就不会对旅游资源构成破坏，旅游用地的持续性利用可以通过旅游用地的变动性实现。随着社会进步，旅游用地的内涵也发生变化，要求旅游用地的开发利用必须具有适应人们不同时期需求的变动性和灵活性。持续性在旅游用地利用方式的差异性上同样得到体现。

二、旅游用地地价的影响因素

在市场经济条件下，旅游用地地价受到诸多因素的影响，这些因素相互作用、相互影响，从不同方面、不同程度上决定着地价水平的高低。在《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）中，将城镇土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三类。一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等；区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的商业服务业繁华程度及其在城镇中的位置、交通条件、公共设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等；个别因素则主要包括宗地自身自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。旅游景区用地与一般的住宅、商业以及工业用地等相比不同，其是景观功能和服务功能的自然经济综合体，具有更为鲜明的个性特征，因此，旅游用地地价的影响因素除与一般用地相同之外，还具有其独特的影响因素。在借鉴城镇土地地价影响因素的基础上，根据旅游景区用地的本质特性，其根本的地价影响因素可以总结为：

(一)旅游用地的景观质量

旅游用地地价的高低与其旅游景观质量等级息息相关。旅游景观是旅游目的地上具有审美意义的自然和人文多种要素有规律组合的地域综合体，是各种景观要素的组合。旅游景观质量的高低主要取决于各种景观要素及其价值，通常按照其价值高低进行景观质量评价，从而确定旅游景观质量等级。其中，自然旅游景观是由自然地理要素为主体的构景要素，在特定区域内表现出来的美感组合体，由地质、地貌、水文、气候、生物等要素组成，而人文旅游景观的形成受历史、经济、文化、科技、民族、地域环境等人文地理要素的综合影响，其构景要素除了景观的体量、形态、材料、色彩、结构和工艺等物象景观之外，还包括丰富的文化信息、审美意味、历史舞台效果和时间立体性等。综合考虑自然旅游景观和人文旅游景观的组成要素之后，在其观赏价值、文化价值、科学考察价值、旅游项目和旅游内容丰度、地理环境、季节差异以及其他特殊价值等方面对其进行具体评价，得出旅游用地的综合性景观质量结果。如果旅游用地景观质量较高，则会对旅游者产生巨大吸引力，从而保障和增加了客源数量，对开发商来说将产生高额的经济效益，旅游用地的地价自然就会较高；相反，如果旅游景观质量低，无法满足旅游者对旅游资源新、奇、特的心理需求，旅游者数量则会减少，或根本达不到开发建设对游客数量的最低要求，那么旅游景观用地的经济效益将会受到严重影响，其地价往往会较低。

（二）旅游用地的经济位置

旅游用地的经济位置即经济地理位置对地价的影响，主要表现在两个方面：一是旅游目的地的可及性；二是旅游目的地的客源市场的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通运输条件为主要指标，如果旅游目的地地理位置较为偏僻或通达交通条件差，旅游目的地的可进入性不高，一方面会影响旅游者到达旅游目的地的便捷程度，另一方面会影响旅游者旅行的舒适程度，旅游者则通常会放弃此类景区而选择去其它具有同等景观质量的旅游目的地，如果改善交通条件，提高景区的可进入性，则又会增加开发成本，提高投资额度。所以，旅游目的地的可进入性是旅游资源开发的重要制约因素，一定程度上影响着旅游景区用地的价格。旅游客源市场是旅游者的集中来源地，客源市场的地理位置与旅游目的地之间的距离对于旅游者来说至关重要，如果二者之间距离较近，则方便旅游者的抵达，旅游者花费成本较低；如果二者之间距离较远，旅游者到达旅游目的地的时间成本和经济成本会大幅增加，旅游者不愿支付这些成本或支付能力有限，则会慎重考虑选择旅游目的地，从而会影响此类旅游目的地的客源数量，造成旅游景区效益的低下，较高的旅游景区地价已成为不可能。

（三）旅游用地的基础设施状况

土地利用开发现状是决定旅游用地价格的又一重要因素，尤其是基础设施和服务设施的开发利用状况对投资成本来说至关重要，是节约成本的关键一项。一般而言，完善的旅游景区要进行“三通一平”或“五通一平”的基础设施建设，主要包括通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地（如停车场、缆车站等），以及餐饮、旅馆、导游商店、环卫和医疗设施等建设内容。对旅游目的地地价进行评估要考虑到基础设施的现实状况。基础设施完善，则可减少开发成本，从而降低地价，但是，处于评估时点的旅游目的地如果基础设施不完善，则要进行必要的基础设施建设，从而增加了景区开发成本，旅游景区地价会相应提高。

（四）旅游用地的经营周期

根据旅游地生命周期理论，任何一个旅游景区都要经过探索、参与、发展、巩固、停滞、衰落(或复苏)6个阶段，旅游景区在不同的发展阶段则表现出不同的特点和规律。探索阶段，即旅游景区开发初期，只有零散游客，无特别设施；参与阶段，旅游者数量渐多，基本膳宿设施、交通条件有所改善；发展阶段，旅游广告加大，游客数量持续增多，外来投资增长，大规模、现代化的设施出现；巩固阶段，游客增长率下降，旅游地功能分区明显，地方经济活动与旅游业紧密相连，常住居民中开始对旅游产生反感和不满；停滞阶段，旅游地自然和文化的吸引力被“人造设施”代替，旅游地良好形象已不再时兴，市场维持艰难，旅游环境容量超载；衰落或复苏阶段，旅游市场衰落，进而房地产的转卖率很高，旅游设施也大量消失，最终旅游地将变成“旅游贫民窟”，另一方面，旅游地也可能采取增加人造景观、开发新的旅游资源等措施，增强旅游地的吸引力，从而进入复苏阶段。根据不同的发展阶段，旅游景区在每一时期都有各自的发展重点、建设内容和工作要务。在探索和参与阶段，旅游景区处于开发初期，此时的开发建设成本相对较高，其地价相对较低；在发展和巩固阶段，旅游景区处于发展的黄金期，各项设施已经完善，旅游者数量达到最多，此时景区的经济效益最大，景区地价也相应最高；在衰退和复苏阶段，旅游景区失去对旅游者的吸引力，基础设施也大量消失，旅游景区处于生命的终结期，要想恢复旅游景区的繁荣，则必须开发新的旅游资源，加大各项基础设施建设力度和景区宣传力度，但这样势必会消耗大量资金，而且恢复前景堪忧，在这种情况下，景区地价与景区在发展和巩固时期的地价相比要低很多。因此，在不同的发展时期，景区地价的评估结果会有所不同。

（五）旅游用地的环境容量

旅游环境容量，又称为旅游容量或旅游承载力，是指旅游地在旅游环境保持稳定、不被破坏的情况下，旅游地环境与生态、旅游地社会与经济能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活动量或游客数量。如果超过合理的旅游环境容量，则称为旅游超饱和或旅游超载，旅游活动质量和旅游环境就会受到一定的损坏和破坏。合理的旅游环境容量的确定，一方面可以保护旅游环境免遭退化和破坏，另一方面也保证了旅游者在游览时的旅游质量。旅游环境的基本容量包括旅游空间容量、旅游心理容量、旅游生态容量、旅游社会容量以及旅游经济发展容量。旅游空间环境和旅游生态容量过小，则景区容纳的游客数量或旅游活动量有限；旅游心理容量过小，则会影响游客的旅游活动质量；旅游社会容量过小，则容易引起当地居民对旅游者的抵制情绪和行为；旅游经济发展容量过小，则会影响景区或当地的旅游接待容纳能力。总之，各种旅游环境基本容量的综合是一个度的概念，超过这个度，对景区的生态保护、游客数量、接待能力以及游客的旅游质量都会产生重要影响，而这些方面正是衡量一个景区经营好坏的重要因素，对景区的地价具有重要的影响作用。所以，旅游景区环境容量的大小同样对其地价起着关键的影响和作用。

三、结论

旅游用地作为一种新型的土地利用类型，对其地价的确定不但能够合理配置旅游生产要素，完善旅游要素市场，而且还能够规范、培育旅游用地市场，保护土地资源，防止国有或集体土地资产的流失。因此，科学、系统地对旅游用地地价的影响因素进行分析，将对旅游用地的可持续利用与社会、经济和生态效益的综合发挥起到重要影响。本文基于对旅游用地概念的界定，初步分析了旅游用地的特性，并在此基础上着重总结出了影响旅游用地地价的关键因素，即为旅游用地景观质量、旅游用地经济位置、旅游用地基础设施状况、旅游用地经营周期、旅游用地环境容量等，以此探索旅游用地地价评估实践，进一步促进地价评估理论体系的建设。

参考文献：

［1］ 举.土地评价[M].北京:中国大地出版社,1996.

［2］ 毕宝德.土地经济学(第三版)[M].北京:中国人民大学出版社,2000.

［3］ 保继刚、楚义芳.旅游地理学[M].北京:高等教育出版社,1999.

篇8

关键词：丘陵地区； 社区总体规划； 雁湖社区；

中图分类号：G812.42 文献标识码：A 文章编号：

1、规划背景

近年来，乐清市农村经济社会发展取得了长足进步，农民收入不断增加，农村面貌显著改善。但是应当看到，城乡二元结构造成的深层次矛盾仍然十分突出，农村地区公共财政覆盖范围偏小，农村社会事业和公共服务水平较低，农村社会管理还不能适应新形势新任务要求，需要采取有效措施认真加以解决。农村社区是由一定的地域人群、按照相近的生产和生活方式、实行共同的社会管理与服务所构成的农村基层社会生活共同体。通过集聚社区力量，整合社区资源，强化社区功能，完善社区服务，推进社区建设，有利于公共资源向农村基层延伸和集约利用，实现城乡基本公共服务均等化，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这对于全面推进社会主义新农村建设、构建社会主义和谐社会具有重要意义。

(图1区位图)

本文以雁湖社区为例，探讨农村新社区规划编制过程出现的问题，并提出对应策略，以期对新农村社区建设起到一定指导作用。雁湖社区作为典型的山区农村新社区，位于芙蓉镇西北部（图1），北临雁荡山风景区，南接芙蓉镇区，东接小芙社区，西接雁楠社区，为北雁荡山风景区的西大门，交通便利。

雁湖社区辖丹灶里、尚谷山、长山头、山坑、长徼等14个村，现状总人口13099人，现状总用地26.3平方公里，其中建设用地面积90.1公顷，山体林地约2232公顷，农田约230公顷，水域约80公顷。现状人均建设用地68.81平米。区内有黄金溪，往北流向雁荡山景区，往西流向楠溪江，往东流经芙蓉镇区流向芙蓉池。区内主要的交通线路为山老区联线白芙线。其建设条件有着典型的山地社区特性为了落实“统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村社区建设，促进区域良性互动、协调发展”的方针，满足社区建设的更高要求，雁湖社区在充分考虑以上建设现状和山地特征的基础上，进行了社区建设规划编制(规划年限为2012年～2030年)，明确了发展方向，力求实现经济发展、城镇化水平提高．生态景观健康的目标。

2、存在问题及规划设计思路

规划设计小组重视公众参与，走访了雁湖社区内14个村庄农家，发放调查问卷1000份。问卷的主要内容包括村民的家庭结构、就业状况、居住状况、道路交通状况、基础设施状况、绿化环境状况等及规划期望和改善设想。其中，90%以上的被访者最关心和迫切希望改善的问题主要集中在交通上。如村域道路狭窄，公交站点缺乏，对外交通不畅。另外，村落内基础设施匮乏、宅基地环境不佳等问题也是农民关注的问题。因此，规划从雁湖社区发展现状出发，充分考虑农民的需求，合理归并分散的村庄，确定居民集中居住点；构建与住宅规模相匹配、符合社区需要的道路体系、基础设施；同时，保护和改善自然生态环境，维护乡村风貌，利用农村地域特色，开发旅游业，建设具有雁湖人文特色的新农村社区。

3、社区总体布局

3.1社区总体发展战略——“依托大雁荡、借力芙蓉镇，促产业转型；建山水体验暨乡村旅游区”。

“依托大雁荡、借力芙蓉镇，促产业转型”：依托雁荡山这一国际品牌，推进雁湖境内旅游景点、线路、产品的开发。雁湖景区作为雁荡山风景区西大门，以及在芙蓉总体规划中的功能和地位，将雁湖开发成为雁荡山风景区西大门旅游接待中心及旅游服务基地。抓住这一机遇，在黄金溪周边发展旅游服务基地，由以单一农业为特色的基础产业转型为集生态、休闲、旅游为一体的山水体验暨乡村旅游区。

“打造山水体验暨乡村旅游区”：加快乡村旅游休闲化升级步伐，改变乡村旅游从传统单一的观光，提升至休闲旅游，从“农家乐”的简单模式到“休闲度假”的体验模式，规划应改变从传统旅游到现代乡村旅游的转变。

3.2社区的职能定位—— “以生态农业为基础、以发展乡村旅游为特色的生态型宜居型农村新社区”。

“农业基础”：雁湖地处山区，域内工业较弱，农业还是村民收入的主要来源。社区中有种植药材、茶叶，南部有水稻、蔬菜、枇杷种植。

“发展乡村旅游为特色”：规划将雁湖打造成乡村旅游休闲度假区，成为雁荡山分景区之一。

3.3社区产业发展规划

规划利用社区现状资源特征形成“三大功能区、十个产业基地”。

“三大功能区” 即北部旅游产业区、中部综合生活区、南部生态农业产业区。

“十个产业基地”即三个旅游景点、二个旅游服务基地、餐饮服务基地、爱国教育服务基地、中药材种植基地、枇杷种植基地、畜牧养殖基地。

(图2产业规划图)

3.4社区空间结构—— “两带连四片”。

“两带”即东西向黄金溪滨水旅游景观带和南北向山老区联线的白芙线形成的山地旅游观光带。

“四片”即北部乡村旅游区、中部文物古迹保护区、中南部居住生活区和南部生态农业种植区。

（图3社区空间结构图）

3.5社区土地利用规划

3.5.1社区建设用地规模

雁湖社区总体规划用地面积为26.3平方公里，社区建设用地面积106.1公顷，建设用地由住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、公共绿地构成。

3.5.2社区用地发展方向

社区内居民点向核心区即尚古山、丹灶里、长山头、山坑、路上和西滕6个行政村所在地集聚。核心区建设用地向东南向靠雁楠公路发展为主，远景随着核心区规模扩大可向芙蓉镇区靠近建设。同时利用现状开发基础和用地自然条件，各组团在现有开发基础上适当拓展，形成“北旅南居”的空间发展格局。

3.5.3核心区规划用地结构

核心区用地规划结构概括为“一心、两轴、三组团” 。

“一心”即规划以教育、文体、医疗、商业金融、集贸功能为一体的公建中心。

“两轴”即沿黄金溪水系发展轴和沿雁芙路交通发展轴。

“三组团”即由道路分割形成的三个规模相当的居住组团。每个组团涉及两个村庄，规划人口约4000人，同时配套与居住人口规模相对应公建用地，为居民生活和生产提供服务。

（图4核心区规划结构）

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关键词：土地利用总体规划；城乡规划；衔接

城乡规划和土地利用总体规划（以下简称“两规”） 都是对城乡社会经济发展具有重要调控和指导意义的综合性规划。从“两规”基本作用看，城乡规划指导城乡建设，土地利用总体规划指导土地利用（曹荣林，2001）。但城乡建设离不开土地，土地利用也不能脱离城乡建设。

上一轮土地利用总体规划在实施时，设置“待置换用地区”以增强规划弹性，但是破坏了规划刚性。新一轮土地利用总体规划修编时划定“有条件建设区”，允许建设用地指标在有条件建设区内布局，既维护了规划刚性，又能实现与城市规划区进行无缝衔接。浙江省遂昌县在新一轮土地利用总体规划修编中探索全方位的衔接模式，从基础数据、空间布局、规划实施措施等三个方面与城乡规划进行了充分对接。

一、基础数据衔接

遂昌县土地利用总体规划大纲（2006—2020年）和遂昌县域总体规划（2006—2020年）都使用2005年作为规划基础年，将2005年遂昌县的常住人口（包括户籍人口和外来人口）作为现状人口基数。“两规”的户籍人口都采用了统计部门正式公布的数据，外来人口略有差别。

1.人口总量。遂昌县土地利用总体规划大纲和遂昌县域总体规划采用的人口数据基本一致，为2005年遂昌县总人口为23.04万，其中户籍人口总量为22.74万，暂住人口为0.30万。经衔接，2005年遂昌县常住总人口为23.14万，户籍人口为22.74万，暂住人口为0.30万。

2.人口分布。“两规”在城镇人口、农村人口、城市化水平方面基本一致。经衔接，以县域总体规划统计的城镇人口数据为主，同时采纳土地利用规划中提出的“城乡两栖人口”的概念。这是考虑到遂昌县存在一定数量的农村人口居住在城镇中，但其农村户籍、宅基地等保留的现象。由于这部分人在统计常住人口时已经被计入城镇人口，而没有计入农村人口，使得在计算人均农村居民用地面积时数值虚高。经衔接，2005年遂昌县城镇人口为8.49万，农村人口共有16.55万（含两栖人口2万，由于这部分人口已经计入城镇人口，故不再重复计入总人口）。

二、空间布局衔接

1．土地利用总体规划明确的用地空间布局。结合遂昌县地形地貌情况，根据用地、功能与结构，与遂昌县城乡一体化规划相协调，确定遂昌县形成“一心、两翼，两轴、四点”的城镇体系空间布局。

一心——妙高镇、云峰镇组合城镇区，包括马埠工业区。

两翼——石练—大柘组合镇区，北界—新路湾组合镇区。

两轴——两条发展轴线。

四点——四个兼顾点。湖山—金竹组合城镇、王村口、垵口、黄沙腰。

在“一心、两翼，两轴、四点”的城镇体系方案下，规划期内进一步形成三个经济发展区域：即东北部经济区、中部经济区和西南部经济区。

以妙高镇和云峰镇为龙头，石练—大柘镇、北界镇两个中心镇为衬托，构建相互呼应、支点拓展的产业格局，建设由各种功能区块组成的产业群体与产业积聚区，以完善的设施配套、合理的资源配置、特殊的政策扶持，使产业得到发展壮大。

2．县域总体规划明确的用地空间布局。遂昌县城镇体系空间结构规划可概括为“一心、两翼、两轴、四点”。（1）一个核心城镇区。妙高—云峰组合镇区，包括马埠工业区。（2）两个次中心城镇区。石练—大柘组合镇区，北界—新路湾组合镇区。（3）两条发展轴线。结合龙丽高速公路，以妙高镇为中心，向东西两翼拓展，发展大柘镇、石练镇和云峰镇，形成“一点两翼”的布局结构，使其成为县域主要发展轴。规划期内，以公路交通干线及产业布局为导向，遂昌县域城镇体系空间布局将形成两级发展轴带。一级发展轴为云峰—妙高—石练一线。沿线城镇现状基础较好，县城妙高镇除有50省道通过外，还有遂龙省道等四个方向的放射状公路通往县域内外，其中心地位是明确的，能够充分起到遂昌县域经济增长极的作用，也是丽水城市群的重要组成部分。石练和大柘作为重点发展城镇，为县域第二大镇区。县城至石练的公路已经改造升级为二级公路，对沿线城镇的发展有重要促进作用。龙丽高速公路北界—新路湾—云峰为二级城镇发展轴，北界、新路湾为一般城镇中的促进发展城镇，这条轴带沿线的中心村条件较好，农业发展有一定基础，作为中心城镇遂昌的外围地区，随着龙丽省道改造升级为高速公路，将加快城镇及中心村的发展。（4）四个兼顾点。湖山—金竹组合城镇、王村口、垵口、黄沙腰。这四个点分别有丰富的旅游资源，也是当地农村集贸、生活服务基地。在湖山—金竹，还有非金属采矿业。

3．“两规”各类主要用地空间布局的衔接。（1）城镇空间布局的衔接。由于“两规”在城镇建设用地规模上基本一致，所以把衔接的重点放在划定城镇建设用地边界上。城镇建设用地增长边界主要由以下三大部分内容组成：1）现状城镇建设用地：主要是指城镇建成区部分，由城建部门根据城市建成区的内涵，在国土部门的现状变更图上划定范围，范围内的建设用地均作为城镇建设用地。2）规划期的城镇建设用地控制范围：根据“两规”衔接后的城镇建设用地规模，按照“保证重点、统筹布局”的要求，通过“两规”协调确定的规划期内近期和远期各城镇建设用地范围和相应的增长控制边界。3）弹性增长空间范围：弹性增长空间主要是为规划期内各类用地的选址保留的弹性空间。在空间上，将县域规划中的发展备用地划定为弹性增长空间范围。（2）农村空间布局的衔接。规划共设村庄159个，其中中心村56个（含集镇、个别集镇为乡政府所在地），基层村103个。确定“两规”农村建设用地布局衔接的原则如下：1）山区地区完善与发展中心村建设。2）平原地区坚持走城市化道路。3）迁移部分村庄。包括位于高山远山地区等不利于基础设施建设的地区；位于地质灾害易发区、景区、水源保护地等特殊控制地区；受区域性基础设施建设（库区、电厂等）影响的地区。（3）工业园区空间布局的衔接。规划期内独立工矿用地应对现有的进行布局、结构调整，尽可能集中布局，以取得集约用地和集聚效益。调整优化产业产品结构，促进生产力合理布局，积极开展生态工业园区建设。拓展发展空间，建设工业新区，按照“强园兴镇、镇园互动”要求，实施工业化和城市化互动发展，加快遂昌东城工业园区扩园工作，努力形成一园五区框架。①规划期新增的独立工矿用地，主要用于浙江遂昌工业园区建设，规划期内共需用地600公顷，其中妙高、云峰、石练三个区块在城镇用地中综合考虑50%，其余50%在城镇用地范围外选址，作为弹性工业用地不进行定位。（4）耕地空间布局的衔接。规划严格保护耕地特别是基本农田，在空间布局上，除中心城市和中心镇因必要的城镇发展和交通水利等基础设施建设占用耕地外，基本保护并保有原有的耕地空间布局，占用的耕地必须通过农村建设用地整理、农用地整理或未利用地开发按照占补平衡的原则补充，同时“农转非”耕地表土再利用制度。（5）园地空间布局的衔接。规划除必要的城镇和交通、水利设施等基础设施的建设利用园地外，严格保护园地特别是优质园地，因此“两规”衔接基本保持原有的园地空间布局。（6）林地空间布局的衔接。“两规”衔接规划布局在充分利用部分低丘缓坡地作为城镇建设用地和新农村建设用地外，基本保持现状的林地空间布局，其中的优质林地特别是森林公园如桃花岕省级森林公园要严格保护。（7）旅游用地布局的衔接。根据土地利用现状更新调查资料，2005年遂昌县特殊用地面积为25.74公顷，许多特殊用地用作风景区旅游用地基础设施配套建设。

三、规划实施措施的衔接

1.严格控制弹性增长空间范围内城镇建设用地的使用。弹性增长空间范围内的用地，只有在总体规模不突破的情况下，根据县域规划布局和城镇发展实际需要，才可在弹性增长空间范围内使用一定的建设用地。

2.控制增量，盘活存量。严格控制土地供应总量，与土地利用总体规划和近期规划相衔接，制定土地供应计划，严格控制年度土地供应。土地利用指标和城镇用地增长范围相互结合管理，各类建设用地的年度计划必须在之内安排。严禁超年度计划批地，严禁在城镇增长边界之外安排城镇用地项目。

3.严格用地定额指标管理。新建项目在建设用地预审、审批和供应各个环节，国家有明确规定的，严格执行建设用地定额指标、土地投资强度指标、建筑系数指标、容积率指标和办公及福利设施用地指标。

参考文献：

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在我国，旅游业经过多年发展，其在社会经济生活中的地位越来越重要，从1986年被列入国家社会经济发展总体规划、1988年在中央经济工作会议上被作为新的国民经济增长点之后，旅游业发展至今已经成为我国一项战略性支柱产业。作为旅游项目开发建设指导的旅游规划，“旅游发展、规划先行”已经成为普遍共识，旅游规划的重要性得到普遍认可。在我国旅游规划发展过程中，从最初地理、历史、建筑、经济各相关专业广泛涉足、邀请国际专家编制旅游规划到以城市规划编制要求为蓝本出台我国第一部具有普遍指导意义的旅游规划编制标准――《旅游规划通则》，我国旅游规划不断向专业化、正规化方向发展。经过30多年发展，大范围的旅游规划已基本完成，之后更多的是修编规划以及更加精准的专项规划，中小尺度的旅游规划工作将更加频繁，在这样的发展形势下，旅游规划理念与具体方法都需要进行相应的调整，进一步探索细分的旅游规划编制显得十分必要。

一、中小型景区旅游规划的基本概念

“中小型景区”相对于“大型景区”而言，一直以来，学者们对“中小型景区”的概念界定莫衷一是，对其范围界定存在模糊性，研究中小型景区旅游规划编制，对其明确的概念界定必不可少。

（一）中小型景区概念定义

建设部1999年的《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）中对风景区按照用地规模大小进行了划分：小型风景区面积在20km2以下，中型风景区范围在21-100km2，大型风景区范围包括101-500km2，特大型风景区一般面积在500 km2以上。王星在《中小型景区的旅游体验营销探析――以四川安县寻龙山为例》一文中参考风景区面积标准界定“中小型景区”，大型风景区一般指国家级和省级风景区，通常覆盖面积在几百平方公里以上，中小型风景区一般指县市级风景区，其面积小、资源单一、产品单一。这一划分标准将旅游景区完全等同于风景名胜区，从概念定义上大大缩小了旅游景区的内涵。

胡红梅在《试论中小型景区的创新发展》中结合国家A级景区划分标准进行区别：国家4A、5A级旅游景区为大型景区、1A、2A、3A级和一些新开发、未定级的景区为中小型景区。这一划分标准同样存在问题，国家A级景区评定是综合交通、游览、旅游安全、购物、卫生、经营管理、邮电、资源环境保护、市场吸引力及旅游资源吸引力等方面因素而评定，其划分标准与资源吸引力及景区各项设施的完善程度息息相关，仅以资源吸引力低、各项设施不完善定义“中小型景区”不够全面。

曹伟在《小规模旅游景区的发展战略研究》一文中将“小规模景区”定义为：那些投资规模在一千万以下，年接待游客三十万人次以下，特别包括那些个人投资新开发的景区。对于这一划分标准，景区投资和游客量对于尚未开发的景区无从统计，且各地对于中小型景区的信息收集未必完善。同样，这一评定标准也存在缺陷。

赵小远等在《洛阳市小型景区发展问题及对策研究》中定义：大型景区指国家级和省级的景区，通常覆盖面积几百平方公里，设施完善，游客接待量较多；小型景区规模小、服务设施落后、游客接待量低；中型景区介于二者之间。这一划分标准同样泛泛而谈，对于中小型景区定义存在模糊性。

综上所述，“中小型景区”概念定义仍然不能明确。本文在吸收借鉴前期研究成果的基础上对其进行概念界定。首先，参照国家风景名胜区及前人对大小型风景区的面积划分，“中小型旅游景区”主要指那些面积在20km2以下的县市级旅游景区。需要注意的是，这一范围标准并不是绝对的，其具有相对性，在具体操作过程中还需要根据各旅游区实际情况做具体分析，不能一概而论。同时，为了更加形象的定义中小型旅游景区，摆脱单一的面积评定法的局限性，具体从其资源、开发属性、内部环境等多方面综合界定其内涵。从资源方面看，“中小型旅游景区”内部资源相对单一，类型有限，且其中并不涉及国家规定要求保护的重点资源类型，如湿地、重要地质景观、重点森林片区等；从开发属性看，这类景区一般以个人投资为主，开发资金相对有限，对项目规划期限、可操作性要求较高；从景区内部环境来看，景区内一般基础服务设施相对落后，知名度低、发展历史短或是新开发景区。

（二）中小型景区旅游规划

“规划”即对未来事务发展的预测、谋划，卢云亭（1991）认为“旅游规划是（对）旅游未来状况的设想，或是发展旅游事业的长远的、全面的计划”；吴必虎认为：“旅游规划是对未来某个地区旅游业的发展方向、产品开发、宣传促销及环境保护等一系列重要事项的总体安排，它对该地区旅游业的发展具有宏观指导和动态调控的作用”。马勇、李玺（2006）提出：“旅游规划是在旅游地及其旅游资源调查评价的基础上，针对旅游地及其旅游资源的属性、特色和旅游市场的发展规律，根据社会、经济和文化发展趋势特别是旅游市场的需求，对旅游资源进行科学的保护和开发利用，并寻求旅游业对社会发展的经济效益和环境效益的最优贡献的统筹部署和具体安排”。

综合学者前期研究可以看出，旅游规划即对旅游系统进行的规划，是根据市场环境的变化与区域特色，对规划区土地、资源、景观、人力、资金等进行的优化配置。中小型景区旅游规划即以中小型景区内旅游系统各组成部分为规划对象，对区域内土地、资源、景观进行详细规划，合理安排资金、人力、物力等各有效因素，通过详细具体的规划设计吸引游客，推动景区发展。

二、中小型景区旅游规划市场实践

在当前规划市场上，面对中小型景区的规划要求，分别编制三层次规划显得费时费力，规划成果的实用价值也会大大降低。在实际规划过程中，一些旅游规划编制单位就中小型景区规划进行了一些新的尝试，通过编制一个“1+1的复合型”规划，即“总体规划+重点建设地段修建性详细规划”或“控规+近期建设地段修建性详细规划”的编制形式，满足甲方一步到位的规划要求，完成中小型景区旅游规划。这一规划编制体系在保证规划内容尽可能完整的前提下大大提高了规划的可操作性，是对当前规划编制的一种创新，但这一编制形式明显不符合《通则》要求。

当前我国旅游规划编制主要依照于《旅游规划通则》，其中规定“旅游区在开发、建设之初，原则上应当编制总体规划。小型旅游区可直接编制控制性详细规划”。言外之意，一般而言，旅游区规划需要分三步：编制总规、控规、修规三项规划，而且相互之间是上下统属、前后递进的关系。小型景区可以不编总规，直接编制下一阶段规划，但没有总规的方向指导，控规和修规的可靠性便会受到质疑，若规划方向不恰当，控规和修规的编制将毫无意义。反观现实规划案例，复合型规划明显不符合通则要求，三项规划中选取其中两项进行编制，另一项编制内容的缺失一定程度上必然会造成规划内容的不完善，从而影响规划效果，在这样的发展形势下，整合当前市场上出现的各类编制形式，探索一种更加全面的中小型景区旅游规划编制体系，推动《通则》要求完善，是符合当前规划市场实践与理论需求的一项重要内容。

三、中小型景区旅游规划编制要求

从中小型景区特征来看，其规划面临着一个既简单又复杂的局面。简单在于规划区范围较小，区域内资源本底相对简单，决定了这类型景区规划是一个“小”规划，这就要求规划编制要“小”而“精”，以较少的组织配备完成规划编制，尽可能减少各项人力、财力、物力的浪费；另一方面，其复杂性就在于这类型景区对规划成果要求较高，规划内容建设周期较短，规划成果要具有较高的实用性，从这一层面来讲，规划内容就要更多的侧重于修建性详细规划。

同时，按照原有通则要求，在规划过程中，还需要遵循以下原则：

（一）依据国家和地区社会经济发展战略，以旅游业发展方针、政策及法规为基础，与城市总体规划、土地利用规划及其他相关规划相协调。

（二）以旅游市场为导向，以旅游资源为基础，以旅游产品为主体，经济、社会和环境效益可持续发展。

（三）突出地方特色，注重区域协同，强调空间一体化发展，避免近距离不合理重复建设，加强对旅游资源的保护，减少对旅游资源的浪费。

（四）采用先进方法和技术，编制过程中应当进行多方案的比较，并征求各有关行政管理部门的意见，尤其是当地居民的意见。

（五）旅游规划技术指标，应当适应旅游业发展的长远需要，具有适度超前性。

（六）旅游规划编制人员应有比较广泛的专业构成，如旅游、经济、资源、环境、城市规划、建筑等方面。

从上述研究可以看出，中小型景区规划不仅要符合一般旅游景区规划的编制要求，对规划编制思想、基本原则、编制手段、技术人员等严格控制，同时要结合中小型景区特色进行规划编制，从规划内容、规划形式等方面探索更加符合其要求的规划编制体系。

四、中小型景区旅游规划编制创新研究

结合《通则》规划要求与当前市场上出现的编制创新形式，本文提出“三规合一”的综合性规划编制体系应对中小型景区旅游规划。

“三规合一”旅游规划编制体系，并不是单纯的将原有三项规划内容拿过来合在一个规划中，也不是完全背离原有规划编制体系，否定原有规划另起炉灶，而是在综合原有规划体系的基础上，根据实践情况，立足更加实际的指导景区开发建设这一中心，对原有三项规划进行横、纵两方面整合。横向整合“总体规划”、“控制性详细规划”及“修建性详细规划”三项规划编制体系于一体，纵向对原有三项规划体系中的各自内容有所取舍，适度整合，创新规划编制体系，形成一项综合性规划，将三项规划内容集合于一项规划中。“三规合一”旅游规划的提出主要针对中小型景区旅游规划，融合规划要求的刚性约束与规划内容的弹性需求，达到规划与设计、发展与建设的双向需求。

“三规合一”旅游规划作为一种全新的规划形式，具有以下特点：

（一）规划主体的一致性

在“三规合一”旅游规划体系中，整个项目从前期的规划定位、方向构思、规划布局到确定各地块技术控制指标以及具体项目景观设计，均由一家规划编制单位完成，这就避免了原有三项规划中由不同单位编制完成时造成的规划理念不一致、思路衔接问题等矛盾，能够很好的保证上下位规划之间的对接，同时又能大量节省规划时间，保证规划的实效性。

（二）规划形式的整合性

“三规合一”旅游规划编制在形式上整合了原有三项规划的编制过程，将原有规划过程中需要重复进行的资源调查、方向讨论在一个规划过程中完成；将各规划结果评审以中期专家论证的形式予以承接；将原有三项规划中各自的文本、图件、附件及说明书的规划成果统一整合于一项规划成果，在规划形式上实现三项规划的整合。

（三）规划内容的全面性

“三规合一”旅游规划从内容上涵盖了原有三项规划的精髓，汲取总规、控规、修规中主要内容，将一些重复、不具有可操作性、空洞化的规划要求省去，在包含总规的空间布局、控规建设控制的基础上，以各项建筑和工程设施的修建性详细规划为重点进行编制，规划内容全面，实践操作性更强。

（四）规划成果的实用性

“三规合一”规划编制整合后，规划成果更加全面且准确，委托方能够迅速理清规划方向、规划主体与重点项目，短时间内完成规划编制，将有限的资金投入到景区开发建设中，大大提高了规划的可操作性，规划成果实用价值更高。

“三规合一”旅游规划编制体系的提出，对于整合当前市场上各类规划编制形式，形成一项对中小型景区具有普遍适用性的编制体系具有重大意义：将三项规划编制集中于一体，大大避免了一个规划项目分属于不同编制单位时产生的项目理解、规划构思与项目认知方面的差异；“三规合一”综合性规划能够在规划编制过程中根据现实需求统一协调规划内容，保持规划思路的完整性，有效组织规划编制。同时，“三规合一”旅游规划融合总规、控规、修规于一体，以修建性详细规划为重点，在一项规划中实现了方向引导、建设控制与重点项目设计的统一，规划形式更加简洁，规划成本更低，规划可操作性更高。这一新型编制体系的研究对于进一步完善《旅游规划通则》相关标准有重要意义。

五、结语

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为切实抓好我区年农民新村、某新居建设以及农村危旧房改造工作，根据某市人民政府办公厅《关于做好年农房建设改造工作的通知》渝办发〔〕124号）某区人民政府《关于加强农民新村建设工作的意见》某府发〔〕114号）文件精神。现将有关事宜通知如下：

一、目标任务

年我区建成农民新村46个、某新居4500户、改造农村危旧房4800户（其中D级危房1300户）

二、工作措施

一）规划选址

必须符合土地利用总体规划和村规划。按照“先确定入住对象，农民新村和某新居建设由区规划局统一规划。后实施房屋建设”程序，根据自愿入住农户数量和未来发展需要，确定新村的选址和建设规模。

二）用地审批

农民新村和某新居建设用地由区国土房管局严格用地审批。

后实施房屋建设”程序，1．按照“先确定入住对象。农民新村占地由集体经济组织提供，利用集体机动地或通过调整承包地的方式解决。农民新村和某新居的入住对象为放弃宅基地复垦的农户（生态移民户、D级危房户）地灾搬迁户，户改退地的夹心房、连体房户，其他农村无房户等符合农村宅基地批准条件的农村居民。

建筑占地人均不得超过30平方米。农民新村建设公共设施、基础设施、道路、绿化等用地可不改变集体土地性质。2．用地采用农民联建房的方式进行审批。

编制复垦项目时予以扣减，3．宅基地复垦户所占的耕地分摊部分。其他农户在所在集体经济组织的集体建设用地复垦项目中予以扣减。

三）组织实施

各镇街组织实施。农民新村和某新居建设、农村危旧房改造工作由区城乡建委牵头。

经镇（街）审查同意后，1．农民新村和某新居建设：由建设业主（村居）提供农民新村点建筑设计方案。报区城乡建委组织村镇建设领导小组办公室成员单位对设计方案进行评审，评审合格后下达评审意见，各镇（街）按照评审意见组织实施。

2．C级农村危旧房改造区域：连镇公路及出境公路、长江沿线、成渝铁路、4A级风景区沿线500米可视范围内的农村房屋以及集中居民点。D级农村危房改造的建设区域：一是撤销的原乡政府驻地农房；二是农村零星农房。

经审核符合土地利用规划和村规划后，3．建设程序。凡规划的农民新村项目。及时办理规划许可证、用地许可和施工许可证。工程完工后由区城乡建委牵头组织村镇建设领导小组成员单位进行综合验收。农村危旧房改造由镇街牵头，村居按照统一的技术导则组织实施，验收合格后实施定额补助。

三、资金补助

每个农民新村补助60万元基础设施建设经费（其中某市补助30万）某新居每户补助6000元（其中某市补助3000元）C级农村危旧房改造每户补助1万元（其中某市补助3000元）D级农村危房改造每户补助3.5万元（其中某市补助1.4万元）

四、工作要求

一）加强领导

由一名党政主要领导任组长，各镇（街）要成立农民新村、某新居建设和农村危旧房改造工作领导小组。明确一名班子成员专门负责，并迅速将目标任务分解到村居和责任人，形成层层抓落实的工作机制。

二）质量安全

区级相关行政主管部门要加强业务指导，各镇（街）要加强质量安全监管。保障农民新村、某新居建设和农村危旧房改造工作的建筑质量安全。

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关键词：土地利用总体规划；生态系统服务价值；LNOPT软件；景观优化；怀来县

中图分类号：F301；F205；N31 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2016）14-3587-07

DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2016.14.013

Abstract： The LNOPT platform and GIS software were used to analyze five ecological functions and build the ecological landscape optimization model in the study area. The equivalent factor method of value of ecosystem services was used to calculate and analyze the value of ecosystem services before the overall plan for land-use，land-use planning and after land-use. The results showed that， the total value of ecosystem service was 9.533 3×108 yuan in Huailai. After land-use planning， the total value of ecosystem services became 9.438 3×108 yuan， a decreasing of 1.00%. After optimizing land use landscape ecology， the total value of ecosystem services was 9.928 2×108 yuan， increasing 4.14%. After the land use planning，the individual service values of land all had been reduced except the food production. After optimization of the landscape， the individual values of ecosystem service all had been increased. Landscape ecological optimization model of the study area could achieve certain ecological effects. It could be used as a reference for the next round of land use planning and regional development.

Key words：land use general planning； value of ecosystem services； LNOPT software； landscape optimization， Huailai county

生态系统服务价值是指人类从生态系统中获得生活必需品并且保证生活质量这两部分的所有惠益。人类直接或间接地运用其过程、结构和功能来获取生存发展所需要的支持和服务。生态系统服务功能是指生态系统与生态过程所形成及所维持的人类赖以生存的自然环境条件与效用[1]。生态系统服务价值维持着人类的生存和发展，是人类所必需的自然资本。科技的不断发展影响生态系统服务功能，但是不可以替代自然生态系统服务功能。随着可持续发展的不断深入和研究，保护和维持生态系统服务功能已经成为可持续发展的重要基础。对于生态系统服务价值的研究是国内外研究可持续发展的热点之一。近些年来，国外学者对生态系统服务价值做了诸多的理论和实例研究[2-5]，国内研究者也分别从不同区域尺度进行了积极探讨[6-11]。研究表明，开展土地利用背景下的生态系统服务价值的定量分析和区域比较，对促进区域生态建设和可持续发展具有重要意义。

土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础[12]。土地利用总体规划是以经济效益为目标的，在这种目标下，土地的利用类型会发生变化，从而导致系统生态服务价值的变化。诸多学者将优化生态系统服务功能与土地利用总体规划相结合，对土地利用总体规划进行定量分析，协调经济效益和生态效益的关系，从而使土地利用总体规划更具科学性和直观性[13-17]。这对维持生态平衡、建立科学合理的土地规划利用方法具有重要指导意义。

1 基础数据来源与研究方法

1.1 基础数据来源

根据《怀来县土地利用总体规划（2010―2020）》、《怀来县土地利用现状（2010）》图件和文本等获取研究区土地利用类型数据。并将这些数据进行分类，即耕地、园地、林地、草地、水域、建设用地和其他土地。依据《河北省统计年鉴》和《河北省国民经济和社会发展统计》得到研究区社会经济发展状况的基础资料。

1.2 研究方法

从土地利用总体规划引起的土地类型变化入手，运用LNOPT软件进行研究区现状的景观生态优化，对水源涵养功能、物质生产功能、土壤保护功能、生物多样和娱乐文化功能5项功能选取不同的指标并结合专家打分法建立景观生态优化模型，将地区的景观建设引入土地利用总体规划中，并与现有的土地利用总体规划的生态系统服务价值进行对比分析。

LNOPT是2002年由Gruehn与Kenneweg提出，用于模拟中欧地区景观特色的生物评价模型。该模型是通过“函子”按照排列顺序进行数据处理，并进行动态反馈、数据层和多区域方法的运算。通过LNOPT的生物评估模型、社会经济评估模型和非生物评估模型这3个模型的平台分别对水源涵养功能、物质生产功能、土壤保护功能、生物多样和娱乐文化功能进行数据转化、矩阵加权和数据计算。通过三步封装，提供一系列的计算，利用ArcGIS 9.3成图。

采用Costanza等[18]的生态系统服务价值估算方法对气候调节、生物多样性、气体调节、土壤保护、物质生产、废物处理、水源涵养、娱乐文化和原材料9种生态系统服务功能价值进行估算，得出研究区优化前后的生态系统服务价值总量。

2 景观生态模型的构建

2.1 水源涵养功能模型

水源涵养服务功能的意义在于研究区中的水资源调节程度。根据该区域中的河流、水库的地理位置，以及整个河流水资源的利用和径流的调节作用进行综合考虑。一般地区涵养水源功能是由于地表覆盖、土壤渗透和地形这3方面构成，它们主要受地表覆盖率，土壤渗透力，地形等因素影响。根据该区域生态系统涵养水源服务功能的影响因素和生态环境的特征，考虑数据可获得性，选择地形坡度、土壤渗透、植被覆盖度和含水量作为重要评价指标，根据怀里地区的地形地貌特征，降水分布情况、土壤以及植被覆盖，进行不同等级划分，各指标的分级、赋值和权重通过专家打分法确定。

2.2 物质生产功能模型

从怀来县的生态系统服务功能出发，选择能够直接生产产品的功能进行评价。根据生态系统提供的农产品的能力作为重要的分级依据。评价研究区生态系统的物质涵养功能，结合该区域的地形地貌特征和产品生长条件，考虑该区域的数据可行性，选取土壤类型、剖面构型、有机质含量和坡度作为重要的评价指标，再根据该区域的地形地貌和生长条件进行等级划分，各指标的分级、赋值和权重通过专家打分法确定。

2.3 土壤保护功能模型

土壤保护功能的评价是在土壤侵蚀性的基础上，依据土壤侵蚀情况和土壤侵蚀对河流或者水资源的影响来进行评价。怀来县地形比较复杂，以山地为主，其中大多数都是坡度大于25°的坡地，该区域容易发生土壤侵蚀，是怀来县山区最为主要的土地生态环境问题。

土壤侵蚀敏感性是方便分辨出土壤侵蚀的区域，分析它对人类活动的影响。美国通用土壤侵蚀方程（USLE）包括坡面土壤流失影响程度的主要因素，该公式在国内外得到了广泛的应用。通用土壤侵蚀方程（USLE）的表达式为：

A=R・K・LS・C・P（1）

式（1）中，A为土壤侵蚀量，R为降水侵蚀力，K为土壤质地因子，LS为坡度坡向因子，C为地表覆盖因子，P为农业耕作措施因子。其中，农业耕作措施是人为因素。

从土壤侵蚀方程中，可以看出影响一个区域土壤侵蚀的主要有地理条件、水资源、植被、土壤和人类活动五大因素，这些因素同时可以被用来表示某个区域对土壤侵蚀的敏感性。根据怀来相关文献和获得数据情况，本研究选取了土地利用类型、坡度、土壤质地、水资源分布和距林场、林地距离作为评价因子，并对各指标因子进行不同等级划分，各指标的分级、赋值和权重通过专家打分法确定。

2.4 生物多样模型

怀来县拥有丰富的植物类型和复杂的生物群落，而植物是鸟类分布和多度的第一影响因子。鸟类常常作为植物群落的指示物种，进而反映栖息地及周边生态环境。本研究选取大白鹭作为怀来县的生态多功能优化的焦点物种，通过观察怀来县鸟类的生物习性、栖息地类型、生态特征等进行分析。大白鹭是大中型涉禽，栖息于平原和山地附近的河流、水田、湖泊及沼泽地带，以甲壳类、软体动物、水生昆虫以及小鱼、蛙、蝌蚪和蜥蜴等动物性食物为食，摄食区域主要是河流、沼泽等浅水区域。从大白鹭摄食地区的距离来看，大多数是在距离巢穴大约5～10 km范围内，少数在15～25 km的范围内，极少数在巢穴周围约2 km范围内摄食。本研究针对大白鹭栖息地和筑巢特征，确定影响大白鹭选择栖息地的因子，各指标的分级、赋值和权重通过专家打分法确定。

2.5 娱乐文化功能模型

怀来县具有良好的生态环境，拥有官厅水库、休闲度假太师庄、葡萄庄园、自然风景区等户外游憩空间，游憩资源具有类型多、数量大、分布广的特征。本研究根据研究区的各地区景点以及地形地类的分布情况，考虑研究区的数据可行性，选取坡度、土地类型、距农村道路和公路的距离、距水体的距离和距景区（特殊用地）的距离这5个因子作为评价指标，各指标的分级、赋值和权重通过专家打分法确定。

综上所述，运用LNOPT软件平台的非生物评估程序对水源涵养、物质生产、土壤保护功能进行优化，运用生物评价程序对生物多样进行优化，运用社会经济评价程序对娱乐文化功能进行优化。首先是运用GIS软件对怀来县遥感影像图解译，并进行矢量化和编辑处理每个图形的属性，再运用插值计算，将其表面数据转化成栅格图层；第二步，根据LNOPT软件的应用程序，确实功能因子，通过专家打分法确定每个因子的分值；第三步，对水源涵养的因子进行相关性检查，并且运用专家打分法确定权重，确定每个因子的权重分值；第四步，运用LNOPT软件平台，结合栅格数据，通过权重加权的方法进行计算；第五步，经过LNOPT平台数据验证模型以研究区现状为样本进行校正，确定该区域功能的景观优化图，结果见图1～图5。

2.6 综合生态系统服务功能景观优化模型

综合以上水源涵养功能、物质生产功能、土壤保护功能、生物多样和娱乐文化功能的景观生态优化模型，建立综合的景观生态优化模型。这5项生态系统服务功能的景观生态优化模型是具有同等重要性的，将其赋予相同的权重。将这5项生态系统服务功能的景观生态优化模型运用LNOPT软件中的矩阵加权方法进行叠加，根据最终分值确定怀来县生态系统服务价值景观优化模型（图6）。它们形成了连续而完整的生态系统服务功能格局，为区域生态系统服务的健康和安全提供保障。

高水平区域是生态系统服务功能在城市发展中最重要的保障范围，是不可打破的生态红线，是需要严格控制和特殊保护的地带，应该纳入城市的禁止区域和限制建设区；中水平区域是生态系统服务功能比较限制的区域，该区域可以发展农业、建设用地，适合开展一些旅游景点供给人们进行旅游和观赏；低水平区域是应该加强生态环境建设的区域，如在城市周围增加绿化，减少建设用地。这种景观生态优化模型维护了城市的基本生态环境，是怀来县可持续发展的基础保障，为城市建设提供一定的界线。

3 研究区生态系统服务功能变化分析

3.1 研究区生态系统服务价值系数计算

生态系统服务价值当量因子指生态系统产生生态服务相对贡献大小的潜在能力[19]，将全国农田1 hm2粮食自然产量的经济价值定义为1，其他生态系统服务价值当量因子表示该生态服务相对于农田生态系统生产服务的贡献大小，本研究依据谢高地等[6]制定的不同省份农田生态系统生物量因子表，对怀来县所在地区的生态系统服务价值当量系数进行修正（河北省的修正系数为1.02）。

没有人力投入的自然生态系统提供的经济价值等于当年平均粮食单产价值的1/7[20，21]，中国2005年单个生态系统价值当量的经济价值为449.1元/hm2，结合2006年《河北省统计年鉴》的相关数据，可以计算得出2005年环京津地区平均粮食产量为4 683.35 kg/hm2。全国地均粮食产量为5 896.50 kg/hm2，据此为标准对全国的生态系统服务价值当量价值进行系数修正，确定该地区单个生态当量的价值为356.70元/hm2，据此可得到该研究区单位面积土地生态系统服务价值系数（表1）。

本研究中生态服务价值当量因子按以下方法进行归类：耕地――农田，林地――森林，草地――牧草地，水域――水体，建设用地――居民点及工矿用地和交通用地；园地以本研究区的牧草地和林地的平均值为其生态系统服务单位价值[22]。

3.2 研究区生态系统服务价值计算

根据单位面积土地生态服务价值系数和各利用类型土地面积可以得出怀来县生态系统服务功能的总经济价值，其计算公式：

ESV=∑（VCk×Ak） （2）

式（2）中，ESV为土地生态服务价值，单位为元；VCk为第k类土地利用类型的生态服务价值系数，单位为元/hm2；Ak为第k类土地利用类型的总面积，单位为hm2。

依上可以得出怀来县2010年各类土地生态服务价值量（表2）。

从表2中可以得出研究区现状各类土地生态系统服务价值量。研究区域的林地面积居多，而且单位面积生态系统服务价值比较大，因此林地的生态系统服务价值总量最高，为3.541 3×108元。由表1可知，湿地的单位面积生态系统服务价值量比较高，但是生态系统服务价值总量受到土地类型面积的影响，湿地的生态系统服务价值量仅4.149×107元。同理，水域的生态系统服务价值为2.297 6×108元。研究地区中建设用地面积相对较大，且单位面积生态系统服务价值量变现为负效应，其价值量为-5.557×107元。研究区现状的各类土地生态系统服务价值总量为9.533 3×108元。

3.3 各类土地利用类型生态系统服务价值变化

由表3可知，依据土地利用总体规划方案，怀来县在土地利用总体规划前的总生态系统服务价值是9.533 3×108元，土地总体规划后总生态系统服务价值有所减少，为9.438 3×108元，总体减少9.50×106元。土地利用规划后，只有耕地增加了5.09×106元，其他土地利用类型的生态服务价值量均有下降，最为明显的是园地，为6.27×106元，水域的变化量最小，为4×104元。

基于LNOPT软件的景观生态优化方案，对研究区的进行景观优化后，生态系统服务价值总量有所增加，为9.928 2×108，增加率为4.14%。就土地利用总体景观规划后各类用地生态系统服务价值而言，只有林地减少了1.317 3×108元，其他利用类型的土地生态服务价值均有所增加，园地生态系统服务价值增加了1.378 1×108元，明显高于其他土地利用类型，建设用地次之，为2.162×107元。未利用地因其单位面积价值量低，面积变化小，因此生态服务价值量变化最小，仅增加了4.2×105元。

篇13

关键词：旅游区；规划设计；综合价值；和谐构建；

Abstract: In the context of the protection of natural ecological resources, the development of new industries into new towns at the paper to the rock fortress Forest Park and Dongshan tourist attractions tourism planning, for example, discusses how to not only protect the natural landscape in the tourist area, mining local characteristics and culture, but also with business, tourism, vacation, health and other industries to develop clever fusion, so space and urban history and symbiosis of nature, culture and people of interest.

Keywords: tourism area; planning and design; integrated value; harmonious build;

[F292]

当前国家正在大力提倡发展旅游产业，随着我国经济的强劲发展,小城镇建设正方兴未艾。旅游景区的开发建设，实际上是以旅游业为主导产业的小城镇的建设，是城市经营与旅游区域开发的全面结合。目前众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。观光旅游已被体验式旅游所取代。一、设计理念篇

01、项目背景

磐石市处于以长春为中心，松辽平原向长白山过度地带，属于丘陵半山区。沈阳、哈尔滨三小时经济圈中心地带，交通十分便利。沈吉高速和沈吉铁路是磐石最主要的对外联系通道，哈大高铁的开通，使交通更加的便利。02、设计定位与目标

汲取当代“文化旅游新城”开发建设的先进理念与实践经验，以可持续城市主义为核心理念与指导，建设具有地域传统文化特征与山水环境资源的文化旅游景区。

具备精品文化项目、精品旅游景点、旅游集散等功能的知名的旅游目的地，打造集文化体验、旅游观光、休闲养生、商务会展、娱乐、居住等功能融为一体的文化旅游宜居名城。

以创意文化为依托，以都市旅游为主线，打造独具生活魅力的山水宜居新市镇。

集合当地的多民族性、文化各异、宗教多元性特征；使具有浓郁地域特色，打造具有城市门户区域形象标志和便利完善配套设施的度假休闲山水城。

建设磐石市度假休闲、娱乐观光、郊野康乐和文化教育综合性风景区。是人们日常、度假首选之地，营造便利宜居的城市高尚生活。

03、项目解读

周边用地分析从磐石用地分析图上了解到，基地的东侧和南侧为居住用地，项目开发将与周边用地形成互补，满足城市自东向西发展策略。另外从沈吉高速下道，经过永盛大路进入磐石市中心，景区作为城市门户，必经之地，可以说是磐石市一张重要的生态名片，一个重要的示范区。

04、基地概况项目主景区西山景区位于磐石市西北部山地区域，东山景区位于城市东南区域，与西山风景区隔着磐石市区遥遥相望，两基地历史悠久、风景秀丽。西山景区毗邻沈吉高速和202国道，占地约450万平方米，与209省道相连，永盛大路作为进入市区的主干道路横穿基地。风景区以其特有的地理位置、生态环境、交通道路、功能定位等不可代替的优势和巨大发展潜力,成为磐石市向西发展的重要支撑，同时也是进入城市中心地段的首要名片，其特有的景色展示着磐石市独有的文化和地域风貌，让人流连忘返。东山景区位于磐石市东南部，七个顶子山坐落于此，刘菜籽水库东西贯通，明镜一般倒映着如画美景。

05、规划要解决的主要问题

协调本旅游区与老城、开发区、以及现有村落之间的发展关系，有效整合旅游景区与磐石市的旅游资源，从而利用独特的项目建设来带动地区发展。

平衡保护自然资源与本旅游区发展之间的关系，应对基地相对贫瘠的土壤和受到破坏的自然资源的现状，严格保护和恢复基本山林资源，通过旅游开发尽可能为当地农民提供就业途径。

经济发展的问题,当地政府仅依靠自身的经济力量来发展旅游产业难度较大，作为与外部交流密切的产业，需要有超越小城镇范围的投资眼光，外部资金和外来投资者会对本区域的发展发挥深刻的影响。

这些，将作为规划设计改造的重点问题，在总体构思中着重思考和解决。

06、设计主题

本次设计从山、水、城、人这四个主要的小城要素出发， 提出“山水田园，碧水串珠”的总体构思， 引入“山水园林城”景观主题——突出磐石山环水绕的城市整体发展格局，让山体成为城市优美背景，通过绿地系统与景观系统的组织，达到“远山、近水、郊野农田、城镇公园”之间的有机融合。完善特色生态与文化气息并重的旅游休闲度假新城。

07、旅游发展策略

交通——组织区内循环交通，打造绿色出行模式区网络化内电瓶车、自行车、徒步系统，区外城市公交、绿道系统。

四季皆可游——分区域、分季节开发旅游模式、定期举办各种文化节。

吸引外资——创造条件和提供优惠政策，通过景区的不断建设丰富城市经济来源。

旅游富民——利用本地居民在日常生活和宗教活动的悠久历史和深厚积淀开发旅游产品，带动区域发展。

二、规划篇

01、功能分布

根据现状空间、规划及景观特点，把景区分成四个功能片区，其各自的景观特点和功能，满足市民及游客出游、纪念教育、登山观光、休闲娱乐、信仰文化交流等等需求。

02、总图构架

土地利用规划

针对西山和东山风景区进行了局部的土地利用规划，在原有居住用地和生态上体用地的基础上，增设娱乐用地、度假用地、旅游用地、公共文化用地、滨水用地等，丰富基地用地种类，促进区域综合发展。

绿化景观规划

在尊重和保持原有绿化的基础上，对重点区域进行精心设计，打造疏林草坡、密林景观和公共景观想结合的公园绿化形式。

道路交通分析

东西两侧整个风景景区在交通的组织上，设置有主要游线、休闲漫步道以及滨水步道。每种步道都各具特色，做到人车分流。主要游线可以引导人们快速的到达各个活动点；而休闲漫步道则可以让人们避开大量的人群，独自逍遥；滨水步道则满足人们亲水的乐趣，欣赏碧水蓝天山体一线美丽景色。

岸线景观分析

驳岸景观设计注重软质与硬质的搭配与穿插，丰富了驳岸形式。利用微地形及水生植物的分隔，形成自然地形的浅水池。滨水硬质铺装与地形结合而自然形成的剧场或者滨水广场。

木质平台探入水体成为观赏水景和水生植物的场所。

滨水的大草地形成了软质的休闲空间，稀疏种植的小乔木提供了局部荫凉，可以在此遛狗、休憩、野餐。

季节性旅游

春夏季节整个景区的各个区块将为人们提供多种多样的活动场地如有氧活动、水上运动、场地活动、滑草运动、采摘等。

秋冬季节以组织冰上运动为主要特色，结合滑雪、场地运动、室内活动等，丰富人们冬季活动的需求。

03、服务设施分布

为了更好的完善景区综合发展，我们在划分功能区域种类的同时，在不同的功能区也合理的设置了相应的配套设施，例如：停车场、游览车乘坐站、公交乘坐站、餐饮设施、购物设施、银行等，为不同的游客提供便捷服务。

04、功能布局

规划强调功能的多元与复合，通过体验式的休闲娱乐、情景购物，特色化祈福、养生、多元化的文化体验以及全方位的健康运动主题，是本项目具备全季节性的持续活里，多元功能穿插互动，构建四大功能板块，即养生祈福休闲游 主题度假体验游 现代生活户外游 文化教育纪念游四大主题景区。

05、景观功能分区

西山景区(石城森林公园）

度假旅游是综合性旅游，可分三个层次进行开发：

建设富有吸引的休闲地，开展新颖的时尚活动，开发周边村落。

建设充满想象力的度假地，建设会馆、市民广场、体验基地和度假中心，作为西山度假旅游的发展重点。

建设独具魅力的居住地，抓住度假旅游和房地产业的互动，开发养老产业，建设高品质的养老院和养生度假公寓。改造独具特色的民俗村落，推广地域特色文化。

东山景区

作为常规的户外活动目的地，可分以下几个层次适度开发：

打造核心入口区域空间为前景，强化与周边区域的景观和空间联系，使其成为人流聚集的主要活动场所之一。

加强交通组织的梳理，形成便捷交通网络，以不同的步道形式和铺装材料相结合，为市民提供一个完善、连续的充满趣味的生活化活动空间和文化交流场所。

建设生态绿化共生系统，以台地花园、生态林地、水生植物走廊等营造一片都市生态展示场所。在展现不同植物群落景观的同时，还具有生态科普教育的功能。

06、交通组织

在整体城市交通路网的依托下，景区内交通系统规划充分考虑地形的制约因素，因地制宜，随行就势，注意土方平衡。强调各功能区之间交通联系的特性，内部交通的相对独立性。合理组织车行、步行系统，并与绿化、水系、地形相结合，创造景观多变的游览线路。

西山景区

景区车行路网，在原有现状路的基础上形成的，景区内部形成“十字加两环”结构体系。

“十字”——东西向是入市区的主要道路-永盛路。南北向是连接仙人洞山和石城森林公园中心路。十字路网主要起到景区与城市相互联系的作用。

“两环”——指仙人洞山和石城森林公园各有一条环路，通过车行环路将景区内部各个功能区紧密连接，规划车道宽7米，提供游客可以临时停靠欣赏景色的同时，也保障景区内部游赏路线安全与舒适性。

景区人行路—以网状分布，分为主要登山路和次要漫步路。主要登山路通过研究景区内部功能区之间的距离和位置，选择最方便最省时的路网，使游客能够畅游每个景点。次要漫步路精心选取相对私密、观景最佳的路网进行规划，达到一步一景，流连忘返。

东山景区

因靠近城市中心，户外活动以市民登山为主，景区从功能上为步行交通。

在市民登山习惯以及不破坏周边地貌的前提下，将路网系统做主次之分。主要登山路，材料上规整大方。

08、绿化布局

绿化设计整体上强调人工与自然状态的对比和融合，力求形成多层次的绿化体系，主要可分为几种不同的类型：

1）广场绿化

广场绿化即强调核心广场的礼仪，又兼顾了市民游客驻留休憩的需要。

2）街道绿化

欧陆风情街、民俗文化街的绿化以硬质场地为主，通过种植高大乔木的方式，形成硬质景观林荫空间，为大量人流的活动提供适宜的空间。

3）滨湖林荫区

环湖保留原有的树木格局，补植乡土树种，强化原有的林荫硬质场地空间。

4）疏林草坡区

结合地形地貌，与建筑有机穿插结合，形成疏林草坡式的建筑场地绿化。

5）五彩花卉带

广场区域可临时摆设不同颜色的盆花，配合活动需要。

6）梯田花海区

以观赏性的花卉乔灌木为主，创造层层叠叠的台地绿化景观。

7）生态林区

林地和草坡的有机结合，纯粹的景观元素营造出大尺度的自然场景。

8）湿地绿化

绿化与水体相互渗透穿插，创造出具有磐石自然风情的景观氛围。

09、分期开发建设

根据基地现状考察，考虑城市发展及景区建设，我们将景区由周边向中心分期建设。景区周边地势完整，施工方便快捷，同时周边景点与城市道路相连，建设后还能提升城市形象，可谓一举两得。而景区的中心由于城市以往建设留下的痕迹比较严重，以及现有的村庄覆盖面积大等，都需要长期的建设的维护，将景区分为三个期限来完成。

景观篇

石城森林公园

滨水风情区，水库占地面积46万平方米，是城市风貌的重要组成部分。良好的滨水特色空间色营造是吸引游客和塑造城市活力的关键要素。滨水风情区担负着城市广场、道路景观、滨水体验、游览展示等多重功能，因此在设计上尊重自然，建立生态平衡的滨水生境。

梦幻欢乐谷，该区现为采石场，北部山体因开采所致，出现断崖现象。规划设计中面临的主要挑战是如何将这块自然地貌遭到破坏的场地改造成为内容多样化的娱乐中心，并与周围的森林，茂密的山地环境形成和谐的对比。人工构造物的设计包括东西两个新的停车场、售票处、入口前广场和情景商业街。

梦幻欢乐谷内的设计划分为三大部分：主题中心广场、成人游乐区及儿童游乐区。

主题中心广场主要突出迎宾和展示功能，通过树阵的围合提升欢乐谷入口气势，同时该区域也通过建筑小品等展示梦幻欢乐主题效果。

欧陆风情街位于欢乐谷南侧，是进出游园的前广场。规划街区长500米，宽30米，主要以临街2-3层欧式建筑围合构成，建筑风格上由半圆拱形的门窗、暖色调的墙面、红色的瓦砖构成偏地中海式的风格，同时局部设有塔楼、角窗丰富街面效果。

藕遇芙蓉，位于大坝西侧比邻大榆树水库。因有得天独厚的天然水池，园区以水池为中心，改造成以市民休闲娱乐为主的和荷花公园，其取名为“藕遇芙蓉”。区块内环境富有特色，功能齐备，满足多层次消费对象。

生态体验区，整个区域与滨水风情区相连接，邻近水系。由于人类的破坏，山体局部破坏，现将其规划为“生态山地体验区”， 通过对该区域修复与利用，稳固山体，境地水土流失，同时开展各类创意文化活动，矿坑温室区、创意中心区和自然林保护区等。同时根据地形的特点与优势还规划了滑草区和划船区。两区的建设使游客及市民来到此处感受动静结合的游览模式，流连忘返。

仙人洞山，地形以低山丘陵为主,山丘起伏缓和,山体众多,降水充沛,空气湿润,山林较多，海拔480米，具有一定的地标性。临近山腰处有慈恩寺和卧龙禅寺，两个具有一定规模的道家寺庙，市民主要以步行登山为主，且局部路坡较大。

形象与特色营造：旅游规划以道家文化和古盘文化作为设计的切入点，着力打造区域道教名山。山不在高,有仙则名。

1、扩建道教建筑群，利用道观宗教活动进行宗教旅游资源的深层次开发。

2、把道观中和古盘石的神话传说有机地引进旅游点，能有效增加旅游的宗教文化内涵。

3、引入道家与古盘文化的特色符号、文物古迹、和奇观来吸引众多的游客。

4、利用山地条件，突出仙境，以道家五行、八卦思想和追求吉祥、如意、长生成仙的思想来规划养生居住、度假疗养区域。

近年来，由于党的宗教政策的落实，为道教文化旅游资源开发创造了极好的条件。这不仅解决了宫观的自养问题，还带动和促进了旅游经济的发展，使道教和旅游业相互促进，实现“双赢”。

东山风景区

基地位于磐石的东南部山林地带，周边绿树环绕，景色宜人，空气清新，由于临近市区是当地居民户外健身的首选之地。景区由烈士陵园和七个顶子山共同组成。

七个顶子山，磐石最早景之一，海拔550米左右，自然环境和地理位置为生态观光和户外运动提供了良好条件，充分利用山地资源，开展风景观光、爬山、慢跑、徒步、湖畔垂钓、滑板等活动。设计着力改善和优化市民户外活动的环境质量，除规划出两处登山特色入口广场以外，结合不同材料、形式和趣味的登山路径、观景平台、休憩游园，使整个山林路路相通，处处有景。

四、建筑篇

设计上，对建筑风格做分区考虑，统一于现代技术和地方材料的应用，满足新城镇形象的要求。无论在空间布局上，还是建筑物的细节处理上，力求简洁明快，形式上与功能相吻合。组团设计欧陆风情街，色调以暖色调为主，尺度亲切，简约大气，突出滨水建筑，强调都市简约时尚风格。东蚂蚁屯农家乐、阿里郎民俗村，传统的形式与现代的材料完美的结合。东北及朝鲜建筑风格完美的体现，围合式院落的建筑布局营造出安宁的氛围，山间小镇的理想生活使游客，感受回归大自然的快乐。“民俗文化”这一概念完美诠释。单体设计

体现了综合、统一、灵活、合理的原则。建筑元素协调：和谐的立面元素（如门、窗、檐板、里面的处理），在形体变化的同时，保证形象风格的统一。单体设计中除考虑日照、通风等基本因素，还突出考虑与场所环境的结合，充分考虑地形和广场、水系、绿化、停车及建筑，从而实现景观、功能的完美结合。

五、结语

石城森林公园及东山风景区涵盖了城市郊野公园和城市边缘的旅游区，其规划设计从内容和方法上均不同于通常意义上的城市规划或旅游规划，二是兼有两者不同的特点，本次设计对此进行了一定探索：一方面注重贯彻生态理念，从经济、社会、资源、环境、民生等方面落实与推行旅游区域综合开发模式；另一方面，通过文化继承、文化发扬与文化创新，以文化内涵促进旅游区域综合价值的实现。

参考文献：

篇14

关键词：金融危机；房地产；土地结构；时空优化理论

中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地产概况

（一）南充市

南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻，现管辖三区五县一市，总面积12 494平方公里，2007年底城市建成区近60平方公里。南充已被纳入全国城乡统筹综合配套改革试验区；列入四川省优先发展的四个特大城市之一，是具一定代表性的发展中城市。

据国家统计局资料显示，2009年南充GDP总量达686.3亿元，同比增长14.9%。各县（市）区人均GDP最高为顺庆17 482元。人均可支配收入为12 558元，同比增长10.8%，人均消费性支出为9 637元，同比增长12.4%。截至2008年底，南充户籍总人口7 494 938。其中，市辖三区总人口1 924 945，市辖三区城市人口86.36万。

（二）南充市房地产

1.区域经济。南充城市房地产市场主要为三区房地产区域市场。

（1）顺庆区：顺庆是川东北商贸中心，对川东北3 300多万人口的地区具有很强辐射和聚集作用。全区现有各类专业、综合市场近100个，人均市场面积0.57m2，超过全国平均水平。（2）嘉陵区：1993年9月南充市撤地建市时成立的县级行政区。嘉陵始终将经济建设作为重心，将工业和三产作为两翼，居民住房条件继续改善，城镇竣工住宅面积32.72万m2，农村竣工住宅面积16.29万m2。（3）高坪区：高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。盐卤资源、水能资源丰富，还有石油、金沙、膨润土等，是全省商品粮、瘦肉型商品猪、桑蚕茧及水禽蛋生产基地。

2.金融危机时期市场概况。2008年南充市房地产开发完成投资34.5亿元，同比增长25.8%。2008年出台了相关购房利好政策，举办秋季房交会，11月房地产市场出现回暖迹象。其中商品住宅的高层住宅以及90m2及以下住宅，环比均出现了0.1%的增长。同时，二手房的销售价格也出现了小幅增长。

二、态势分析

数据截至2009年上半年，与2008年金融危机之前之后对比分析。

（一）土地市场

经统计历年来经营性土地供应情况，形成（如表1所示）：

从上表可以看出，2005年来，土地市场形势逐渐走高，到2007年达到高峰。2008年受汶川地震、国家宏观调控政策、全球金融危机影响，出现回落。2009年上半年形势有所好转。土地市场恢复性增长，总体上看出让面积和额度均不断上升。

（二）房地产市场（数据摘自南充房管局备案平台）

1.房地产成交情况。（1）商品房供应。南充2009年6月新增商品房供应面积12.77万m2，比2008年12月的 10.35万m2 增加了23.38%。其中三区分别为：嘉陵5.2万m2＞顺庆4.7万m2＞高坪2.8万m2。多层面积8.1万m2；电梯供应面积4.6万m2。（2）三区销售情况。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月减少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三区成交情况：顺庆区3.01万m2＞嘉陵区1.36万m2＞高坪区0.91万m2。

2.二手房交易情况。

三、土地结构时空优化理论

（一）土地结构理论研究

土地，是人类生产、生活的场所。土地结构，一方面包括传统的地理结构即地表结构；另一方面包含经济过程与土地空间的联系，即土地经济结构。空间结构反映了经济实体在空间中相互作用及其形成的空间关系，包括空间相互位置、集聚程度等分布规律（陆玉麟，1998；陆大道，1999；潘学标，2003；魏心镇，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多数土地空间结构是人力作用于土地的结果，即土地利用结构。

土地利用结构和国民经济结构（生产结构或产业结构）有着密切的关系：国民经济结构是土地利用结构在经济上的直接或间接的反映，而土地利用结构是国民经济结构在土地上的直接或间接的具体落实（严金明，2002）。

研究表明，工业化和城市化是导致土地利用结构变化的最主要作用力机制之一。它们不仅通过人口、产业集中、地域扩散占用土地使土地利用非农化，而且通过生活方式和价值观念的扩散，改变原来的土地利用结构。土地利用总体规划的核心内容就是土地利用结构在空间上的优化配置，在时间上的合理安排，获得最大的土地价值。

土地价值取决于其综合效益，包括经济效益、社会效益、生态效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表农用地、建设用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系数，c为系统随机偏移值。

xi=Fi经+Fi社+Fi生xi即第i种土地类型效益，为其经济效益、社会效益、生态效益之和。

Fi可通过负指数函数模型、特征回归分析等求得。

1.负指数函数模型。假定土地价值与距离之间的关系为:V （u）= B・e－cu。

其中，V （u）为离市中心距离为u的土地的价值；u为到市中心距离；B，c为通过已知数据估算的参数。

负指数函数模型是一种简单的理想化模型，只考虑了一个表示区位的到市中心距离的变量。因此这一模型比较适合于空地或新建住房的价值估计。

2.特征价格模型。特征价格理论认为异质性产品由众多不同的特征组成，产品的价值体现在其具有的承载效用的属性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i个特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i个特征量的价格

特征价格模型一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式，因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法。

（二）土地结构时空优化

土地结构的时空优化主要有地理结构优化和土地经济结构优化两方面。地理结构优化表现为地理信息系统的研究和多维可视化建模等。土地经济结构优化主要通过分析经济影响因素，确定显著指标，根据约束条件或者目标函数模型拟定可行方案和优化选择。

进入信息社会，已开始时空数据模型和时态地理信息系统的研究。如土地资源动态监测、全球变化、环境等方面监测、水土流失和土地变化，数字地球等。时空数据模型大体有时空立方体、时空快照 、基本状态修正、时空三域等。

在土地利用规划中，结构优化一般采用综合平衡法、线性规划法、系统动力学模型、动态规划法、灰色线性规划法、模糊线性规划法等。并且开始从以单一目标向可持续发展条件下多目标土地利用结构优化转化。通过软性和弹性的综合效益结合硬性的经济效益，为决策者提供多个供选方案，实现“一要吃饭，二要建设，三要环境”的总目标。

四、南充市房地产优化

（一）土地结构时空优化于房地产之应用

房地产的价值，从市场经济角度看取决于供求，而从长期看来源于消费者的心理预期，主要表现为区位和环境价值。城市内部的区位优劣是随城市发展在时间与空间轴上进行演替、变换的。从时间轴看，科技进步、经济发展、产业更新、功能变更，使空间区位转化。从空间轴看，随着城市规模、形态与内部结构变化，交通运输条件改进，空间区位优劣也在变化。总之，区位优劣具有动态性和不稳定性。

土地结构时空优化理论表明，在城市土地、房地产价值众多影响因素中，中观层面的区位因素是最重要原因，其中经济集聚度和交通条件又是其中尤为重要的因子。

城市增长决定城市内区位优劣空间结构的演变机制。城市空间在经济、社会、政治、技术及其自然历史条件等因素的作用下发生着增长，其增长反映在实体上，即为就业、居住、交通流及服务消费和服务设施空间的增长。

根据国内外学者研究，结合中国实情，在中国城市房地产结构优化中要注意土地、房地产的时空阶段变化：市场建立初期，市场机制开始发挥，价值空间分布初步呈现类同心圆的形态，此时市场欠完善，梯度差异大波动明显；市场逐渐完善成熟后，随着城市的快速增长，空间梯度结构将呈现与大多数发达国家相似的、越来越平坦的趋势，多中心、交通走廊等对空间分布形态影响较大。

（二）南充市优化策略

1.背景分析。作为南充区域性的房地产市场，从宏观角度来说，一方面受国家宏观经济形势影响，另一方面随房地产整体市场形势变化。从2006年底至2009年初，由于受国家抑制性调控的影响，全国房地产发展趋势放缓。金融危机爆发之际国家放下抑制之剑而挽扶房地产业使市场回暖。刚性需求和土地供应量的减少从根本上决定了房价的走势，而对房价上涨的预期又决定着投资性购房需求的增长。

从微观角度来看，可以从两个方面来分析南充房地产市场。首先，从需求市场看，随着城市化的推行，南充城市人口增长加快，是导致南充区域性房地产市场向前发展的重要基础。此外，经济形势的好转、劳动就业率的提高等等，也会增加人们对未来收入的预期，从而刺激购房需求。其次，从供给角度看，近几年，供给量增长相对过猛。外地开发商大量涌入南充。成都、重庆、沿海等有实力的开发商进入南充后，开发规模进一步扩大，使房地产品供给的数量越来越多。短期性空置也成为必然。

2.空间板块间竞争重点类比元素分析。顺庆区：顺庆区平均住宅均价为2 595元/m2。顺庆区多层均价为2 381元/m2，电梯均价为3 217元/m2。其中，高档楼盘均价为3 127元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 367元/m2。嘉陵区：嘉陵区住宅均价为2 320元/m2。多层均价为2 315元/m2。电梯均价2 552为元/m2。其中，高档楼盘均价为2 525元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 170元/m2。高坪区：高坪区住宅均价为2 088元/m2。多层均价为2078元/m2，电梯均价为2 267元/m2。其中，高档楼盘均价为2 148元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 060元/m2。

3.价格结构及时空优化分析。根据时空优化理论，南充城市增长形成了一定的多中心及交通走廊区位。南充市房地产以住宅为主，交易活跃的六成以上市场集中在顺庆区，其价格主要分布在以下五个空间。

（1）五星花园区域。五星花园区属于老城区的中心，旧城改造的发展方向，交通便利，配套设施齐全，学校较多。但环境较杂乱，不太适宜居住。拆迁费用较高，工程进度缓慢。

开发项目多以小高、高层、超高层为主。该区域项目规模较小，社区配套设施较少、基本无景观，社区品质一般。该地段经济发展较快，地价较贵，造价成本偏高，所以住宅价格较高，目前主要楼盘有北湖盛景、锦绣北湖，均价都在4 000元/m2以上，最高达到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在较长时期内适宜高集约度及商业化开发。

（2）市政新区区域。市体育中心、长途客运站、人民广场、南充大剧院、博物馆展览馆、图书馆、清泉寺旅游景区等规划建立，政府也确定了往北边发展，工作便利，公交也较便利。较适宜居住，该区域价格适中，土地放量很大，楼盘品质较高。如金色愿景、春风・玫瑰园等楼盘。

开发主要以多层为主，小高层、高层逐渐兴起；价格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，总体而言相对较低，具一定上涨空间。由于开发的时间效应，短期内适宜中产及老年阶层，多以环境及品质取胜；逐步向生活工作过渡。

（3）滨江大道区域。南充市滨江大道是政府规划发展方向，地价相对较适宜，环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套设施比较完善，较适宜居住。

开发项目以小高层、高层为主、多层花园洋较少；价格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于购房意识的舒适及环境生态需求转化，销售情况较好，具良好升值潜力。

（4）蚂蟥堰区域。蚂蟥堰区域属嘉陵区，有政府广场、南充高中、中心医院、友和农贸市场、光彩大市场、博美装饰城、滨江美食城、香江水上乐园等，规划为嘉陵工业区，商业氛围渐渐凸现。由于离嘉陵江较近，自然风景优美，也很受购买者青睐。

周边市政配套设施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。价格在2 200元/m2～2 800元/m2，价格较实惠。暂时来看，不太适合居住，不过也是开发的热点，将来随城市增长会成为人们工作居家的主要区域。

（5）华凤新区域。华凤新区属顺庆区，毗邻“打乐坪生态风景区”和“舞凤山公园”两大城市绿肺，有西华师范大学和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

开发楼盘较多，但是品质较低，体量较小。延西华路上去，有十个楼盘左右，但总建筑面积却没有达20万平方米。该区域主要以多层为主，小高层较少。周边市政配套设施有待完善，生活出行不便。价格在2 200元/m2～3 100元/m2。未来专业化发展还需要经历一定时日。

总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有上涨空间。

五、结论

根据时空优化理论，随着振兴川东北，南充市人民生活水平不断提高，对于居住环境的要求也越来越高，开发楼盘项目的主要趋势是趋向于中高档电梯公寓，别墅和洋房小区，而高层电梯公寓将会是南充房地产市场的主流市场。

在今后的土地结构优化及房地产发展研究中，需要将时间维度和空间状态结合，并把握发展阶段和利用强度，进行多目标综合效益优化，将成为未来的必然趋势。

参考文献：

[1]严金明.简论土地利用结构优化与模型设计[J].中国土地科学，2002，(4): 20-25.

[2]王兰英，田艳霞.中国城市土地利用结构优化研究述评[J].现代城市研究，2004，(1):53-56.