农村用地规划精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇农村用地规划，期待它们能激发您的灵感。

篇1

关键词：山地农村 村镇建设 交通规划

村庄交通用地主要由对外交通道路、车行道路、步行道路、停车场和村落出入口组成，本文着重研究村庄内部交通用地的规划。

一、丘陵地区农村交通的特点

1. 简单的道路系统

丘陵地区由于村庄规模较小，因此道路结构往往较为简单。如龙泉市规划到2020年有自然村288个,占地1459.75公顷 ，平均每个自然村面积为5.07公顷。多数村庄的道路系统由1-3条主干道和一些支路组成，结构层次简单。根据内部道路的功能可将其划分为干道-支路-步行小路三级结构。

2. 多用途的道路职能

由于农村居民点公共设施用地比例低，因此道路用地往往成为多种功能用地的复合体，在农村的生产生活中，常常兼有晾晒，小型集会，休憩的功能。

3. 适应地形的道路走向

影响丘陵地区村庄规划的的因素很多，其中地形的影响最大。由于地形少有平地，因此丘陵地区村庄规划不可能像平原地区一样以网格形式布局，而较多的与地形相结合，以自由式道路系统为主。

4. 立体化的交通设计

与平原地区交通设计不同，要实现丘陵区域之间的交通联系，除了考虑水平位移之外，还要考虑竖直方向的位移，使得交通呈现立体化的特点。立体化的交通使得在设计布局上会有许多的限制和技术难题，如走向的选择，坡度问题，生态问题。但是同时立体化设计也有其优点，比如营造分流的立体交通，形成独特的山地景观风貌，这是平原地区所无法比拟的。

二 丘陵地区农村交通规划设计的要点

1.结合产业规划的物流场地

传统农村建设用地布局中，很少考虑到物流场地的布局，一般只安排车站码头用地，这也使得存在很多农村农产品无法运出，与低价值生产的问题。但是随着生态农业的兴起，在未来的日子里，山地农业由于其生态完整性强与生物的多样性，使得该产业的发展会步入一个上升阶段。

考虑到农业物流的季节性和不稳定性，农村物流场所的布置可考虑与晾晒，停车等场所共用。

2. 充分考虑建筑物布局和管线铺设

由于山地丘陵地区地形复杂，因此在建筑设计上也应充分利用地形。常见的山地建筑形态有簇群式，吊脚式、挑台式、退台式、窑洞式。

山地丘陵地区经济落后，现状很多村庄都存在排水不畅、无暗沟等情况，有的甚至连明沟也没有，一遇大雨,雨水、脏水满地流， 既影响美观又传播疾病。尽管新房建成了，但生活仍处于“脏、乱、差”的环境。因此在道路布设的时候，应考虑路旁排水沟的布设，要有合理的坡度以便于排水。

3.合理确定路网的形式与密度

丘陵地区农村路网设计必须得充分考虑地形和生产生活的需要，对于主要干道和过境公路，应尽量做到宽敞平直，设置合适的道路平曲线半径，有利于机动车的行驶。一般应保证每户均能通达小型汽车。

因为村庄规模较小，村庄道路用地比例有限，村庄各建筑之间应保留合适的支路与步行小路的密度。密度过高则用地破碎，土地资源浪费，过低则需远路绕徙，给日常生活造成不必要麻烦。

4.以步行为主的内部交通组织形式

丘陵区域农村一般规模较小，内部交通多以步行与自行车的形式解决。在山地道路交通系统中要为步行交通创造方便，安全，舒适的条件。水平步行道与垂直梯道应相互结合，可以起到快捷方便而又达到良好空间联系的效果。

5.注重山地景观与村庄风貌的营造。

如村庄位于河流沿线，则尽量避免在沿河流的一侧布置村庄的主干道。

虽然现在各个村庄多数已经使用了自来水，但是村边的溪流仍然是很多村民洗涤与休憩的主要场所，如在居住地与河流之间布置交通干道会形成空间上的阻隔，且有安全隐患。

道路系统除供人行和车行之外，也是展现乡村风貌的重要场所。村庄边上的小路，溪流，悠闲的农人如果能和周围环境进行统一的考虑设计，组成和谐的滨水风格景观。

6.道路设计的人性化处理。

丘陵地区农村常有台阶，护坡，溪涧，陡坎等复杂的自然与人工地形，如无防护措施，则常会有摔跤跌伤事故。因此在规划设计中要注意人性化处理，既要考虑机动车的行驶，更要考虑行人的安全，特别是考虑少年儿童与行动不便者。

如果村庄常有外来游客进出，则应在明显的地方设置提醒标志，在夜晚应有足够的灯光照明，以保证步行者的安全。

三 丘陵地区村庄路网布局形式

1.穿插式

道路穿插于农田之间，呈现网格分布，建筑沿着道路修建，容易形成阡陌交通，鸡犬相闻的农村形态。

2. 树式

以一条主干道接入，主干道一般沿着地形线布置，而两侧分别延伸，适用于形态狭长的村庄 ，主干道沿着地形线布置，一般坡度较平缓，而两侧或者一侧布置住宅的入口，充分利用挑脚式和退台式的建筑结构建造。

3. 环绕式

环形路网多用于已建成且有一定规模的村庄。并列的干支道路相连即可形成环形路网，环形路网方便通达和交通均衡。但是由于村庄交通流量不大，一般不需要交通分流，如外环道路较宽反会隔断村庄与自然的有机联系。

环绕式道路适用于规模较大，特别是保存较为完整古村落。由于内部交通需要保留，需要一个外环线来分担村庄的交通流量。

如村庄以绿心模式布局，环状的道路则是一种较好的选择方案。

4. 串联式

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Abstract: China is the most populous country in the world, with the rapid development of national economy and social undertakings, the contradiction between people and land have become increasingly prominent. In the design of the construction plan of the new countryside, should carry out rational land use, land conservation principles. Planners must strengthen the consciousness of saving land, carry out to each link of the various stages of planning. The new rural construction planning this paper talk about the way to save land

关键词：新农村建设；规划设计；节约用地

Key words: new rural construction; planning and design; saving land

G812.42

我国农村人口多，耕地少，在新农村建设规划中，必须十分重视节约用地。对于节约用地，不等于仅仅是建设用地的减少，更不能以牺牲环境质量、牺牲人民的生活水准和舒适度为代价，片面地追求“节约”建设用地。而要用可持续发展的眼光，从提高环境质量、提高综合效益的角度，从土地总量动态平衡和用地性质的相互转化，来综合地理解节约用地的内涵与价值。规划工作者要根据国家和地方的有关政策、技术标准和规范等规定，在合理用地的前提下，将节约用地的各项措施结合实际情况，因地制宜地灵活运用到各个规划阶段内容的细部。

1、做好小城镇规划建设体系

要拟定符合我国国情和各地实际的城镇化的进程和目标，逐步发展形成合理的城镇体系，引导各项产业的协调发展和人口的合理分布。小城镇虽属于城市范畴，但绝不是大中城市的简单缩小。小城镇的发展不应是以我为中心“小而全的个体”，而应是“承上启下、突出特色、优势互补、协调发展”的群体网络。

在县(市)域城镇体系规划中：要提出城镇化的战略目标，确定城乡居民点有序发展的总体格局；依据城镇各自的区位条件、服务范围和各项设施的分布，选定中心镇； 合理确定产业布局和发展规模，避免各自为政、规模不当；布置基础设施和社会服务设施，防止重复建设，提倡共建共享；保护基本农田和生态环境，防治污染。合理确定各个小城镇的性质、规模、各项职能和发展方向，以促进小城镇的有序发展，实现城乡协调可持续发展的目标。避免了规模不当和重复建设，这将是建设用地和资金的最大节约。

2、切实做好镇域村镇体系规划

科学协调土地规划与村镇规划的关系，合理安排农业用地和建设用地，做到地尽其用。做好用地管理，严格控制建设用地总量，切实保护好基本农田，维护环境生态平衡，以有利于经济、社会、环境的可持续发展。严格依据法规和各自的标准进行规划，相互协调，统筹兼顾综合平衡。并通过实施的检验，及时进行调整，阶段滚动修订，不断更新完善。

在镇域村镇体系规划中，要细致调查现状的人口分布、产业结构、资源状况、各项设施，并应做好规划预测。农业剩余劳力的转移、镇域人口的增减与流向。合理确定村镇体系的层次、镇区的发展规模与村庄的合理迁并，要做好建设用地的还耕，保护生态环境，做好退耕还林、退耕还草、平垸行洪、退田还湖等。统一安排交通、供水、排水、供电、电讯、环保、防灾等基础设施和教育、文体科技、医疗卫生、商业贸易等社会服务设施，避免求大求全和重复设置。

3、搞好旧村改造，科学编制镇区总体规划

要抓紧进行旧村旧镇的改造。规划是建设的龙头，必须审慎研究旧村镇改造的规划理论及方法，要因地制宜地提高原有用地的容积率，并尽可能地延续传统建筑文脉，保持地方特色风貌，提高居住质量，改善居住环境。同时还务必使旧村镇改造规划具有很强的操作性，要研究制定一套完整可行的旧村镇改造的政策、措施和管理体系，做到奖惩分明，从政策和措施上引导和调动人们改造旧村镇的积极性，以达到节约建设用地之目的。

因地制宜合理布局，避免过多、过早占地，依据小城镇体系规划所确定的近、远期发展规模。细致调查分析村镇建设用地的现状和存在的问题，比较镇区发展方向的多种可能性，予以优选，合理用地。依据小城镇体系规划所定的村镇或村性质与规模，合理选择确定近远期的人口规模，严格控制建设用地指标，建设用地布局应与基本农田保护区规划相协调，尽量利用荒地、劣地，少占耕地、菜地、园地和林地。规划建设分期和发展过程的阶段明确，每个阶段的布局紧凑，相对完整，避免拉大架子，过早占地。

4、居住建筑的规划设计

根据人口构成分别计算居住用地，合理选址，注意现状用地的挖潜，结合翻建进行调整改造。应根据不同住宅的需求，严格控制宅基地，节约建设用地。

现有宅基地过大，主要是各家的宅院地占地面积较大，因此对这样的宅基地的利用和改进，应在缩小建筑基底占地面积上下功夫，建筑向空中、地下、半地下发展。住宅建筑设计中，宜加大进深，减小每户面宽，适当增多每幢住宅建筑的单元数和户数，以利于提高建筑密度。住宅群体的院落组合的改进，宜采用一条巷路服务两侧住宅的组合型式。搞好旧区的改建与利用，提高居住用地的利用率。改造“空心村”，做好迁村后的村基及时复耕或还林、还草，改变双重占地的状况。提倡住宅与商业服务等公建、无污染不扰民的小型厂房相结合，设计为底商住宅、下宅上厂或下厂上宅等综合性的建筑。住宅底层或半地下室设计为停车、附属设施等。工厂的集体宿舍不宜与工厂分散建设，避免工厂用地的扩大，应结合住宅区成片进行建设，以适应环境优化及人口转化的需求。

5、公共建筑的规划设计

公共建筑的用地面积指标应严格符合国家标准和地方标准。提倡公共建筑的多功能组合设计，性质相近的项目建成综合楼，提高建筑层数，统筹安排所属设施场地的综合利用，避免各自建小楼、圈小院、附属设施各搞一套的做法。节约用地，减少投资，增大建筑体量。集贸市场选点布局合理，避免盲目求大，布点过密，造成“有场无市”的浪费现象。用地的面积应按平集规模确定，非集时应考虑设施和用地的综合利用，并应妥善安排好大集时临时占用的场地和部分次要道路的措施。部分商业服务设施，可以采用灵活设点、流动经营等方式，不必占地。

6、生产建筑的规划设计

挖掘现有生产建筑用地的潜力，适应发展应留有余地，相对集中进行布置。统一解决交通、基础设施以及环境保护等问题。在生产工艺允许的条件下，宜设计为多层厂房。无污染不扰民的生产项目，可与住宅建筑、公共建筑结合进行设计。同类生产项目和协作密切的牛产项目应邻近布置，利于减少附属设施的建设，利于辅助设施和服务设施的共同安排。污染严重的生产项目规划应远离生活居住用地，并逐次布置其他项目，以减少防护绿带的宽度。分散加工的生产项目，村镇可只设发料、验收、销售的业务门市。专业户生产用地应根据生产内容、经营特点集中进行安排，不宜分散布置在每产宅基地内，以适应发展变化，且避免经营内容干扰居住。

7、道路与绿化的规划设计

理顺道路系统，减少过境交通穿越村镇内部。疏导河流，恢复水系运输功能，减轻道路运输压力，降低运输成本。道路断面符合功能需要、宽度适宜。根据使用需要设置必要的广场、停车场，减少路面停车，以充分利用路面宽度，避免单一地加宽道路路面。充分利用不宜建筑的地段作为绿化用地。

新农村建设规划中要强化节约与集约用地的紧迫感和责任感，明确只有通过节约与集约用地的实施，才能为未来发展确保留有充足的空间、为促进本地社会主义新农村建设赢得主动权。

参考文献

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[关键词] 农村住宅建设用地 规范化 管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

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关键词：新农村规划、土地整合、精准测量

中图分类号：TU98 文献标识码： A

前言

随着现代化的发展，为积极推进小城镇建设以及新农村规划，全面实现现代化新农村的农业化、机械化的跨越式发展，政府如何有效整合土地资源，实现土地合理规范流转和集约利用，应作为促进经济社会可持续发展的有力抓手，进行积极探索。以稳步实施农村土地整合，不仅最大限度实现了土地的集约利用，发挥了土地的经济效益和社会效益，同时也带动二、三产业的发展，加快了农村富余劳动力转移步伐，促进了公共服务设施和基础设施的资源共享，推进了城镇化进程，为实现可持续发展夯实了基础。

土地整合的优越性

第一、节地增效，扩大集体经济。实行土地整合后，节水滴灌技术得以应用，田间大埂、灌溉毛渠不复存在，耕地利用率显著提高。以老沙湾镇老沙湾村为例：全村5100亩耕地面积，土地整合后，耕地面积变为5900亩，农户拥有的土地数量不变，机动地却多出800亩，增加了集体收入。不但还清了村里了20万元外债，而且为村队拉了电线6.7公里。走乡入户等措施，鼓励农民土地“小块并大块、多块变一块”连片规模经营，使分散、零星的耕地集中，并对土地集中连片。

第二、节水增效，节约水资源。当前，水资源相对匮乏。据调查，由于近年来水资源的大量开采和浪费，地下水位已明显下降。例如老沙湾镇以前打井100米深即可见水，而现在需要300米深度。如何解决节约用水与保障作物合理灌溉的问题显得迫切而重要。节水滴灌技术无疑是农业灌溉制度的一次革命，它将传统的“浇地”改变为“浇作物”，节水效果十分明显，可实现节水30%左右。如：四道河子镇下八户村土地整合前，大水漫灌的棉花全生育期浇水4次，需水量480m3/亩左右。土地整合后，实施了膜下滴灌节水技术，棉花全生长期滴水7－8次，需水量320 m3/亩左右，相对节水160m3/亩。若该县有40万亩棉花实施节水灌溉技术，则为该县节约农业用水6400万 /m3。

第三、节肥、节药增效。与大水漫灌或沟灌相比，可实现节省化肥20－30%，节省农药用量8%－10%。

第四、节力增效。由于土地整合后滴灌节水技术的应用，在田管作业中，可减少中耕次数2－3次，按7元/亩？次计算，平均可节省开支14－21元/亩。

第五、增产增效。节水滴灌技术的应用，使灌水、施肥、施药更加科学、合理，能够满足农作物营养生长和生殖生长阶段的养分需求，增产效果十分明显。如可实现棉花亩增产50公斤以上，小麦亩增产80-100公斤。

第六、社会效益十分显著：首先有利于解放农村劳动力，增加农民收入。以老沙湾镇西坑湾村为例：全村8000余亩地，760人，人均占有土地面积11亩。土地整合前，地块分散在十几处，不集中，耕整地、播种、田管、收获的重复作业次数较多，劳动强度大，生产效率低下，人均管理土地面积较少。土地整合后，大型农业机械和高新节水技术的应用使作业速度明显加快，生产效率明显提高，不仅缩短了作业周期，而且提高了人均管理土地的面积，有效的解放了劳动力，解放出的劳动力又可从事第二三产业或为周边村队打工，不仅解决了劳动力短缺的问题，而且增加了农民收入。其次有利于村队的合理规划，改善村队生活环境。例如老沙湾镇蒋家庄村在对田、水、路、 林合理规划的基础上实施了整合，布局十分规则，形成了内部是农田、中间是机耕道、是防护林的环形格局，营造出农田、机耕道、防护林有效结合、相辅相成的田园化良好发展环境。8米宽的机耕道为大型机械的引进和使用铺平了道路，同时减少了粉尘污染，改善了生产环境；在原有的土地中划分出的防护林区域，不仅改变了以前老沙湾片区盐碱地“种树难活”的局面，而且起到了防风、减风的良好效果，缓解了过去“风吹地膜漫天漂”的不良局面。

土地整合各村委所做工作

各村队严格规范程序，制定具体详细可行的分配实施方案。同时，主动接受广大农民群众意见、建议，充分尊重农民意愿，不断调整完善具体措施。为做到公正、公平、合理，对劣质地、低产田地，采取相应补助措施，将各项优惠政策宣讲到位，达到群众满意、家家欢喜，提高了广大农牧民参与土地整合的积极性。要达到预期效果首先各村委应加大典型引导力度，不断提高农民流转土地的积极性。专门成立调查组，深入到各村，通过召开村干部座谈会、走访农户、问卷调查等方式，对全镇农村土地流转情况进行了全面调查和认真分析。利用广播、入户宣传等行之有效的办法，广泛宣传土地流转的意义，切实转变农民的思想观念。其次要着力提升土地流转质量。在土地规模化流转过程中，及时加强对土地转出方的管理和土地转入方的管理，教育引导农户签订流转协议，不断规范农村土地流转行为。并积极探索组织以股份制为基础的农业公司，发展土地股份合作制等形式进一步加快土地流转速度和质量。最后是要科学编制土地利用规划，充分挖潜土地内涵。委托规划编制部门进行控制性详规和修建性详规的编制，实现土地利用规划与总体规划的配套衔接。

土地整合的原理和程序

土地整合是通过工程测量学使用高精度仪器RTK卫星时时定位系统的准确性，利用国家水利建设滴灌技术工程和土地整合相统一来进行的。主要采用独立坐标系统（也可与国家网联测）。工作程序：先各村队组织安排土地整合工作—再进行独立控制点布设—测出各村土地的实际面积以及独立地物—核查当地实际用户总面积—村委研究土地整合细则—村民抓阄确认地块—按照各户村民顺序和土地整合细则电脑分地—检查确认无误进行实地分地—各户村民确认分地边界。

土地整合技术方法

一、野外数据采集

GPS测量技术是建立在载波相位观测值基础上的实时动态定位系统。由于施测地块地势较平坦且面积大，基本无障碍物，采用GPS进行外业测量。设备使用南方灵锐S82 RTK。首先仪器设备精度的准确性高、操作性简单。其次技术、设备的优良性和效率性能高。野外操作步骤：先架设基准站,连接流动站，建立独立坐标系统和控制点。当达到固定解的状态下，采集控制点。控制点采集完后，进行GPS坐标与控制点坐标的校正，再进行外业测量的采点工作，主要对独立地物的测量（道路、渠道、高压线、林带等）。外业数据采集时，外业数据全部贮存在GPS的电子手簿里，外业人员用草图来描绘测点的连接关系和实体的地理属性，然后将电子手簿中的数据传输到计算机，建立相应的数据文件，根据这些数据文件可直接在相应的成图软件中展点，绘制地形图。

制图软件主要采用南方Cass6.1软件进行内业成图。首先确定成图比例尺，然后数据展点成图，选择相应的地形图图式符号将所有的地物绘制出来，系统中所有地形图图式符号都是按照图层来划分的。最后按照各户村民顺序和土地整合细则电脑分地，必须按照顺序和实物数据进行分测，若少分地，漏农户则重新分测。按照土地整合细则分完后，经个村委对电子版图件检测和抽查。确认准确无误以后进行实地分测。最后将最终图件上交与各村委或乡政府进行资料备案。

分地主要利用南方Cass6.1成图软件中的面积自动求和功能以及国家水利工程中的滴灌技术。通过滴灌施工图将其管线准确放到实地位置，这样既满足滴灌技术要求，也发挥滴灌最优使用化，也满足了土地整合的要求；即每家每户地界与滴灌管线相平行。若管线位置布设在某农户家，均去除管线相占有的用地面积。例如：户主张三家4口人，村内平均5.5亩/人，家内有条管线，管线长度400米，管沟宽度1米。则张三家共4×5.5×666.67+390=15066.74平方米，精度要求不大于5个平方米。读出张三家地界拐点坐标，利用高精度仪器RTK点放样放测于实地，平面点位误差精确到8mm以内。如下为博乐市小营盘镇巴尔托哈村1-4号地的土地整合效果图。

巴尔托哈村1-4号分地图.dwg

通过图件可以任意的检查各村户人员的分地亩数。例如：为博乐市小营盘镇巴尔托哈村1-4号地的土地整合图中的王兰英26.88亩，共计17920.01平方米，点击王兰英边界就可看到面积为17921.4655平方米。

结语：

通过科学的土地整合，完成土地整合的任务，最终达到土地整合的目的和目标。为积极推进新农村现代化、机械化做奠基石。愿我们的生活更美好！

参考文献：

1、博乐市小营盘镇土地整合为可持续发展夯实基础

2、新疆沙湾县土地整合加快推进农业标准化、规模化、集约化

3、如何整合农村土地资源-杨继瑞

4、GB/T 18314 2001《全球定位系统（GPS）测量规范》。

5、GPS RTK测量技术规程-乌市国土资源勘测规划院

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关键词：巢湖市；农村居民点；措施

中图分类号：F321.1文献标识码：A

在我国社会主义新农村建设的大背景下，全国新一轮的土地利用总体规划提出了城镇建设用地增加和农村居民点用地减少相挂钩的理念，农村居民点用地是否合理，在土地利用总体规划修编中扮演着重要角色。

一、巢湖市农村居民点现状

1、农村居民点数量与用地规模。2005年末，巢湖市土地总面积939，367.47公顷，全市有1，518个农村居民点，平均密度16个/百km2。全市乡村户数101.24万户，乡村人口312.60万人，农村居民点平均人口规模为667户/个和2，059人/个。

2、农村居民点用地区域差异。全市农村居民点用地72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%，占建设用地比重的66.34%。户均用地714.7m2，人均用地231.5m2。全市四县一区农村居民点用地从大到小的排序为：庐江县＞无为县＞居巢区＞和县＞含山县。

对全市5个地域单元的人均农村居民点用地状况进行分析，从含山县的196.7m2/人到庐江县的253.8m2/人不等，大部分县区人均农村居民点用地在200～250m2/人之间。总体上巢湖市工业化和城镇化程度相对较低，农村居民点用地比重较大，人均用地较多。

3、农村居民点动态变化情况。1996～2005年巢湖市农村居民点用地总体上呈“先增长后下降”的趋势：1998～1999年由于两次行政区划调整，农村居民点面积有所减少，1999～2003年逐年增加，2003年达到最高值为72，673.30公顷，2003以后逐年减少；2003～2005年农村居民点用地从72，673.30公顷减少到了72，363.16公顷。

二、巢湖市农村居民点用地中的问题

1、城乡居民点用地规模同步扩张。随着城镇化进程的推进，大量农村人口进入城镇，从理论上分析，由于城镇居民点人均用地低于农村居民点用地。因此，转化一个农民就会相应地减少居民点用地，节约出部分建设用地。也就是说，城镇化进程在用地上表现为城镇用地扩张和农村居民点用地减少，城乡居民点建设用地总规模应该下降。但是，实际情况与理论上的分析有较大的距离。

1997～2005年全市农村居民点用地从72，626.47公顷减少至72，363.16公顷，共减少263.31公顷。实际上从1999年到2003年，农村居民点用地一直不降反增，2003～2005年才转为下降趋势。此外，人均农村居民点用地不降反增，从2000年的202.97m2/人上升到2005年的231.48m2/人，农村居民点用地规模与人口规模的变动不协调，两者比例失调，加剧了人地矛盾。

2、农村居民点分布较为分散。依据巢湖市2005年土地变更调查数据，全市农村居民点用地为72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%。从对巢湖市城乡建设用地现状的分析可以看出，无论是巢湖市还是大多县（区），农村居民点用地占城乡建设用地的比重都是最高的。这主要是由于长期以来，农村居民点建设基本上处在自发性的发展之中，为了农田耕作的便利，农村居民点多数服务于一定的耕作半径，从而形成了“满天星”式的农村居民点格局，客观上造成了土地资源的浪费。

3、农村居民点集约利用度相对较低。巢湖市农村居民点的建筑类型多以单层为主，各家各户独立成型且人均宅基地面积严重超标。2005年末，全市农村人口312.61万人，农村居民点用地72，363.16公顷，人均农村居民点面积高达231.48m2。

同时，农村居民点大多历史久远，不同年代、不同结构的建筑物相互交叉，互相之间缺乏统一的规划布局，见缝插针式的建筑物非常普遍，当前大多数村庄的房屋、农舍等建筑物存在以下问题：一是朝向各异，前后错落不齐，小巷弯曲，村庄道路质量差；二是村庄内旧外新，建筑层次差别大、式样种类多、用材与装潢档次不一；三是功能混杂，缺乏公共活动场所。据有关调查，巢湖市农村建设容积率普遍小于1，利用率低下，给农村居民点内部基础设施的配置增加了很多困难，阻碍了居民点内部结构的优化。

就单个农村居民点自身的发展而言，其用地方式大多以外延式扩展为主，而忽视了对原有居民点内涵的挖潜，使农村居民点用地规模不断扩张，而老的农村居民点用地不断荒废，往往新房林立，中心旧房破烂不堪，成为“空心村”。总体来看，全市农村居民点用地的集约度相对较低。

三、巢湖市农村居民点用地问题原因剖析

1、村庄建设规划滞后，规划意识欠缺。长期以来，农村的发展一般属于自发性的任意外延，缺乏统一的规划，导致农村建筑物分布混乱，生活配套设施难以满足农民需求，生活条件差。新农村建设开展后，对农村居民点的整理引起了地方政府的重视，纷纷开展村镇规划，但是规划体系严重缺乏，由于历史原因，村庄建设规划并非土地管理部门职能，因此与土地利用总体规划的相互衔接不够，土地利用的统一规划与合理安排难以实现。目前，巢湖大部分农村都未进行规划编制，有的村镇即使进行了规划，也仅局限于交通、水利工程等建设项目。这些举措虽然在一定程度上有利于农民生活的改善，但是规划中没有涉及空间管理的具体内容，只是整理出超标、闲置和不合理用地，并没有从整体上改变农村脏、乱、差的落后现象。规划的指导性和可操作性差，规划编制滞后，严重落后于经济发展。

2、缺乏稳定的资金来源。宅基地整理工作的启动和开展，需要大量的资金，包括旧宅的评估费用、拆迁费用、新住宅的建设及各种设备安装费用，以及煤气、水电等一系列市政基础设施的建设，而整理后的成本回收又很慢。目前，农村居民点整理主要靠地方政府投入，资金来源比较单一，地方财政难以支撑大规模的农村居民点整理工作。加之居民点整理后土地大部分用于农业耕作，资金回笼期长，所以许多地方政府没有能力开展大规模农村居民点整理。

四、巢湖市农村居民点整理措施和建议

1、制定开展农村居民点整理的优惠政策。按照“谁投资、谁受益”的原则，制定开展农村居民点整理的优惠政策，鼓励单位、个人投资农村居民点整理，可以将通过整理增加的有效耕地划归投资者有限期使用，使用期限一般不少于30年。在土地使用期限内允许土地使用权在不改变用途的前提下有偿流转。对农村居民点整理后按比例获得的建设用地指标，投资单位或个人确实需要的经审批后可优先安排使用。

2、建立农村居民点整理多元投资结构。农村居民点整理较成功的国家或地区的经验表明，资金渠道的稳定，是农村居民点整理顺利进行的基本保障。虽然农村居民点整理是调整土地利用结构和土地关系的国家措施，国家应占主体，国外经验也表明国家投资占70%～80%，但就我国目前的财力而言，国家承担70%～80%的投资是不现实的。为此，建议建立农村居民点整理多元投资结构，可以从国有土地使用权出让金、耕地开垦费、耕地占用税、农业综合开发基金、农村集体经济组织获得的低息无息贷款等渠道筹集，同时鼓励农民个人投工投劳。建立国家、集体、个人三方投入的农村居民点整理专项基金。

3、明晰土地产权调整及土地收益分配关系。建立农村居民点整理激励机制涉及到的产权调整，虽然不及私有制国家（地区）那样突出，但也存在着集体土地之间、集体土地与国有土地之间、土地使用者之间的产权调整及利益补偿分配问题，如农村居民点整理涉及到田块重整、村镇合并等权属置换重划。因此，应明晰土地产权调整及土地收益分配关系，制定“土地分配与补偿条例”，把农村居民点整理后的利益分配与土地整理工作相互联系起来，建立农村居民点整理的激励机制。

4、建立严格的土地用途管制制度。按照土地利用总体规划和村镇建设规划的要求，在明确划定村镇建设用地范围的基础上，制定严格的土地用途管制规则，对于划入撤并范围的村庄用地，一律不得再审批新的宅基地。同时，严格实行土地用途转用许可制度，转变农村居民点的土地利用方式，引导并逐步推进农村居民点整理的进程。

5、加强村镇规划。江苏、浙江、上海、山东、河北等我国东部沿海经济较发达省市的实践表明，农村居民点内部用地的整理潜力较大，综合效益也比较高。要通过合理的村镇规划引导工业向园区集中，与小城镇建设结合起来，尽可能在已占用土地中调整盘活；小城镇发展与旧城、旧村改造相结合，鼓励缩并零散村庄，建设中心村；在经济较发达乡镇推广建多层住宅和公寓，限制发展庭院式、别墅式住宅。要勾画好村镇边界，凡是村内有空闲地的不得批准外延占地；在山丘地区采取搬迁村庄，把占压良田的旧村址复垦为耕地。

6、严格农村建设用地管理。农民向集镇或在中心村购房后，应限期拆除旧房，使旧宅基地还耕；在实施住宅园区及中心村规划中，折价收购农村的住房。同时，实施增加挂钩和农村居民点置换等相关政策，减少农村居民点建设用地规模。

（作者单位：南京国图信息工程有限责任公司）

参考文献：

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【关键词】土地利用；规划；控制建设

一、我国农村土地利用规划和管理中存在的问题

1农村土地利用规划体系不完善

第一，重总体规划，轻专项规划和详细规划。专项规划和详细规划在规划的编制和执行上不具备强制性，是总体规划的补充，有利于总体规划的具体实施和落实，编制该类规划的驱动力来自于行政命令和用地调整的需要。第二，各级规划的核心职责分工不够明确。现行总体规划分为国家、省、市、县、乡（镇）五级，应该说我国土地规划体系在层次上是完整的，但每一级的控制指标和口径基本上是一样，上下级规划之间，大都是有战略到战略的简单重复。

2管理机构设置不尽完善，管理人员专业化水平有待提高

农村土地利用规划和计划管理主要涉及县乡两级国土管理部门，在规划的编制实施等具体管理上又集中到县级规划管理相关科室，使得乡镇农村土地利用规划和计划的编制、实施、管理存在缺陷。

3农村土地规划管理存在问题

首先，土地规划不科学。我国土地总体规划特别强调土地利用，对总体规划的重视程度较高，然而对于专项规划却只作为一种补充，没有引起足够重视。这样就会出现，在实际过程中各级规划的核心职责缺乏明确分工，导致土地规划太过于片面，缺乏战略性和协调性。在实际操作中，很容易出现“偏轨”情况，提升了农村土地规划难度。其次，机构设置不全面。农村土地利用规划主要由县、乡（镇）国土管理部门负责，而在落实上主要有县级规划管理部门进行管理，这样造成了实施过程中的诸多矛盾。在城乡土地规划利用收益上存在明显差异，特别是在欠发达地区，这种差异将更加明显。再次，规划管理信息化水平不高。目前，信息技术在我国各个领域得到广泛应用，在规划管理上应用也非常广泛。但在大多农村的信息化建设水平相对滞后，信息化管理现状令人堪忧。最后，土地利用率较低。农民对拥有土地只能承包使用，不允许出让或用于非农业建设。这一模式导致土地市场配置作用无法发挥，土地资产价值得不到体现。

4土地规划部门的工作人员能力有待提高

对于农村土地规划管理来说，土地资源规划管理部门的工作人员的工作能力对其有着直接的影响。如果工作人员的工作能力不强的话，那么农村土地规划管理工作自然也难做到位。目前国土管理部门的工作人员的工作能力并不高，专业知识也有待加强，这是当前我国土地规划管理工作不到位的原因之一。

二、完善农村土地利用规划与管理的对策建议

1发达地区的农村土地规划管理

发达地区是土地规划管理的重点区域，这些区域的土地整治资金相对充足，应制定长远的规划目标，把农村建设用地的整治工作作为重点。其整治方向应放在农村宅基地和基础设施建设上，引导村民向中心村靠拢，形成产业园区，对建设用地布局进行合理规划，尽早实现新农村建设。

（1）迁村并点。农村宅基地占有大量土地，在整治工作中，尽量将分散居住的村庄迁移到具有一定规模和经济基础的中心村。在迁移之后还要进行复垦工作，从而保证村民的正常生活。统一的住宅布局、完善的配套设施，复垦带来了更多的耕地，为农民解决了后顾之忧。

（2）整村搬迁。对地处偏远、居住环境差的村子整体搬迁到适宜生产生活的地区。地理条件较差、不适宜生产生活的地区，不利于提高居民的生活水平，配套设施较差，改造起来成本较高。然而，如果进行整村搬迁后，原地点的土地还可以整体规划，提高了耕地使用率。

（3）旧村改造。在原村地址上进行旧村改造，提高闲置空房的利用率。

（4）建立城镇化社区。将农村土地规划与城乡建设有机结合起来，部分居民生产生活方式进行城镇化转变，使居民享受与城镇居民相同的福利待遇。

2 次发达地区的农村土地规划管理

次发达地区主要以粮食生产为主，而稳定的粮食生产是国家稳定生产的基础。在农村土地规划过程中，要采取以下方式：

（1）农田改造。对较好的农田进行改造，同时健全相庆的配套设施，提高产量、质量，形成标准化农田。

（2）农田产品发展。通过农村土地的整治，给当地农业产业结构的调整以及土地的承包经营权的流转提供平台，从而可以为地方发展现代农业产业创造便利的条件，并且提供优质的服务。在土地整治方面，一定要与现代化农业产业形势发展相适应，符合现代化土地规划及产业化发展的具体要求，建设有地方特色的现代化农业基地。

3 落后地区的农村土地规划管理

3.1 特色农业。为特色农业提供配套设施，基础平台。比如有的地区有丰富的光热资源和灌溉条件，这是发展特色农业的基本保障。通过土地整治，完善水利基础设施，使农作物能够得到充分的光热资源和养分，为优质农业奠定良好资源基础。

3.2 生态保护。在土地整治过程中一定要注重生态环境的保护。所以，要针对不同地区的实际情况，因地制宜的开展土地整治，在地质环境脆弱区以及城市生态隔离带等不同地区制定相应的整治规划方案，进行分类整治，从而达到保护生态的目的。

4加强规划可操作性及个性，深入规划体制改革

土地规划要高效有序与编制实施空间规划密切相关，无论从规划的定位还是规划的内容、编制程序等都有比较清晰的界定，规划数量少而精，规划之间不存在交叉重叠和矛盾，因而实施起来比较顺利，操作性提高。有效解决土地规划中存在的问题，必须改革规划体制，加强规划的衔接协调力和综合管理力，减少规划数量，严格界定各类规划的范围，建立起在市场经济发展下，以主体功能规划为基础，土地规划等专项规划为补充，各类规划定位清晰、功能互补的规划体制。

5健全农村土地利用规划计划实施监管制度，落实监管责任

俗话说，“三分规划，七分实施”。编的再好的规划，如果没有严格的监管制度，强有力的实施措施，很难保证规划的有效实施。建立农村土地利用规划计划的实施监管制度，不但能对违法用地起到震慑作用，更能体现农村土地利用规划计划的严肃性。加大行政监管和社会监督力度，改进农村土地利用规划计划的试试效果，改变行政监管为主的方式，实现从行政监管为主向社会管理为主的转变。

综上所述，如何在农村快速发展的过程中做好土地规划与管理，以实现农村经济、环境的协调发展，是目前应当探讨的重要课题 ，“珍惜方寸土，留与子孙耕”，身为国土资源执法人员，保护好土地是我们的责任，要“忠于职守、通晓业务；秉公执法，热情服务”为搞好国土资源管理，构建和谐社会，贡献力量。

参考文献：

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关键词 农村；规模化非农产业；土地流转；轮胎翻新；河北曲周；席庄村

中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2016）18-0294-01

随着我国逐渐步入工业化社会，从20世纪80年代开始我国一些农户便进入非农产业谋生[1-2]，导致农用土地经营方式相应转变，土地流转现象趋于常见，农民自主进入非农产业谋生的行为直接影响着土地流转[3]。河北省曲周县白寨乡的席庄村是轮胎翻新专业村。20世纪80年代该村就有小部分农户从事轮胎修补副业，20世纪90年代从事轮胎翻新产业的农户进一步增多，2003年后几乎家家户户都进入这一产业，2008年席庄村轮胎购销发展到全国范围，村里农户将自己种植的土地承包出去专营轮胎翻新产业。2010年以来，轮胎翻新产业的收益呈负增长，部分农户又放弃轮胎翻新产业而重新要回土地自己种植。

关于非农产业发展对土地利用产生的影响，研究者通常重视其对粮食安全的影响而忽略了其对土地流转的影响，尤其是非农产业收益变化与经营年限对土地流转动态的影响[4]。因此，对席庄村规模经营轮胎翻新产业条件下，该产业收益变化与经营年限对土地流转动态的影响开展调研，以期为更好地利用农村土地提供参考依据。

1 材料与方法

1.1 调研方案

1.1.1 样本选取。以规模化经营轮胎翻新产业的席庄村为对象，先查清全村农户类型，再根据农户类型随机取样，分别选取轮胎翻新经营户（包括现经营户和原经营户转农业户）60户和坚守农业户30户作样本户。农户名单由席庄村村委会提供，样本户随机抽取获得。

1.1.2 调研问卷内容。内容包括家庭成员基本信息、土地流转情况[5]、土地流转形式[6]、轮胎翻新产业收益情况。

1.1.3 调研过程。一是根据预调研的情况，对被调研农户回答问题的误区、调研时提问及追问方法等进行分析并最终确定调研方案；二是实施中为保证问卷质量，调研当天数据会被核实并对异常数据进行回访。

1.2 数据统计分析

土地流转率的计算如下：

土地转出率：SFE转出（%）=SFO单体/SA单体×100（1）

土地转入率：SFE转入（%）=SFI单体/SA单体×100（2）

式（1）、（2）中，SFO单体代表单个农户土地转出面积（666.7 m2）；SFI单体代表单个农户土地转入面积；SA单体代表单个农户土地总面积。

2 结果与分析

2.1 农户转入非农产业对土地流转的影响

调研数据中，非农产业户（即轮胎翻新经营户）和坚守农业户土地流转率如表1所示。由表1可知，非农产业户平均土地转出率在33.4%～50.3%之间，并且非农产业户的土地转出率远高于坚守农业户的土地转出率。

非农产业的兴衰对土地流转率的影响以席庄村轮胎翻新经营户收益变化与其土地流转率为例说明，可看出席庄村轮胎翻新经营户收益从2010年开始下滑，净收益从2010年的平均收益16.8万元，到2012年变为亏损4.6万元，再到2014年回升。随着2011年轮胎翻新经营户收益的减少，2012年部分农户要回土地自己种植，表现为土地转出率减小；2012―2013年轮胎翻新经营户收益为负值（亏损），土地转出率则持续减小，2014年土地转出率减到近5年最小而土地转入率开始增加。

2.2 非农产业经营年限对产业兴衰和土地流转率的影响

将轮胎翻新经营户按照经营年限划分，其中经营15年及以上的为20户、经营13～15年的20户、经营12年以内的20户，在统计其在轮胎翻新收益减少情况下继续经营及放弃经营的比率时，可以得到不同经营时段农户放弃非农产业的比例为：经营15年及以上农户>经营13～15年农户>经营12年以内农户。

分析非农产业经营年限对土地流转率的影响时，2010年经营非农产业15年以上的农户土地转出率最少，12年以内农户土地转出率最多，为57.9%；2011―2014年的土地转出率同样是经营非农产业15年及以上的农户

3 结论与讨论

非农产业兴衰会影响农户的土地流转率。从事非农产业经营的农户土地转出率远远高于坚守农业户的土地转出率，而从事非农产业经营的农户土地转入率则低于坚守农业户的土地转入率。在2010―2014年间，土地流转率随着非农产业收益的变化而变化。2010年收益最多，2011年土地流转率随之而增加。而收益下滑时，土地流转率在次年随之又减少。可见，非农产业收益越多，土地流转率越高。

农户从事非农产业经营年限越长，土地流转率越低；非农产业收益下滑时更容易放弃对该产业的经营。经营非农产业15年及以上的农户在该产业衰落的状况下更容易放弃对该产业的经营，而12年内刚刚经营非农产业的农户在面对该产业衰落的状况下放弃的比率比经营年份长的农户少。经营非农产业15年及以上的农户在近5年的土地流转率最低，经营非农产业12年内的农户土地流转率最高。

4 参考文献

[1] 杜海燕.农村土地流转问题与对策研究[D].合肥：安徽大学，2010.

[2] 陈冬生.当前我国农村土地流转现状、问题与对策[J].山东省农业管理干部学院学报，2013（4）：18-20.

[3] 朱玉平.农业副业化与粮食产能安全问题研究[D].上海：华东理工大学，2013.

[4] 王刚.中国农村土地承包经营权流转问题研究[D].西安：西安理工大学，2010.

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关键词：村庄规划 城乡规划 产业规划 村发展规划

中图分类号：F26文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0045-02

一、村发展规划概述

1.村发展规划的概念。村发展规划是将村庄建设规划与农村产业发展相结合的村域规划。传统产业规划缺少具体的空间形态分析，而传统村庄规划缺乏对农村产业发展的指导意义，村发展规划将两者有机结合颠覆传统村庄规划编制方法理念，是城乡统筹下村庄规划编制的技术革新。

2.村发展规划的特点。（1）因地制宜。村发展规划结合自然生态资源、文化资源、生产资源为农村发展方向进行策划与指导，能够结合村庄特点因地制宜，具有较强的针对性与实用性。（2）拓展用地空间。村发展规划通过技术创新，打破传统规划方法，结合土地利用规划，在规划技术上拓展建设用地、农业用地、未利用地等用地分析方法。

3.村发展规划与传统村庄规划的比较分析。一是村庄规划按照深度不同分为村庄布局规划、村庄总体规划、村庄建设规划、村庄整治规划，作为规划许可依据的村庄规划主要指村庄建设规划，村庄规模较小的村庄一般一次性做建设规划编制，而不编制村庄总体规划，村发展规划包括了村庄总体规划和村庄建设规划的内容；二是传统村庄规划主要研究对象是村庄建设用地，而村发展规划的研究对象包括了村庄建设用地和农用地等非建设用地；三是技术标准不同，传统乡村规划技术标准中居住用地较大，公共服务设施用地和产业用地严重不足，不能适应村庄发展要求；村发展规划的公共服务设施用地和产业发展用地适应村庄发展要求。

4.编制村发展规划的意义。编制村发展规划首先能够解决用地发展空间的难题，为农民增收指明方向，从一产、二产、三产上分类进行用地分析与空间布局，调整农村产业结构，村发展规划通过对居住用地、公共设施用地、产业用地进行分析，如何挖掘用地潜力，既保护耕地不被占用，又丰富农村产业内容，促进农村发展和农民增收；其次能够在不占用耕地的条件下促进城乡统筹，村庄规划如何适应城乡规划法的要求，在技术上进一步创新编制方法；而且还能够解决农村产业无序布局引起的社会矛盾，规范农村产业布局规划管理，规范了农村产业发展的用地开发与利用，制止违法建设现象，化解农村矛盾并维护农村社会稳定。

二、村发展规划编制的法律地位分析

1.与《城乡规划法》的立法原则一致。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年6月颁布，并于2009年1月开始实施。新的城乡规划法无论从立法原则以及具体法律规定都体现了城乡统筹的精神。现行村庄规划的编制方法与技术标准是在计划经济背景下的产物，无法适应社会主义市场经济的要求，而且与城市规划的技术标准有很大的区别，如居住用地标准过大，公共服务设施与基础设施用地标准过低等等，导致城乡二元结构无法打破。由此可见，现行村庄规划无法适应新的城乡规划法的要求，需要进一步进行技术创新。村发展规划正是城乡规划法背景下重大的技术突破与尝试，充分体现了城乡统筹的精神，是对《城乡规划法》的最大尊重。

2.符合各地地方法规、政府规章的要求。新《城乡规划法》颁布后，各地方政府多通过地方法规或地方政府规章等形式出台相关实施细则，对城乡统筹、一体化发展问题进行了规定，如，浙江省委、省政府联合印发的《浙江省统筹城乡发展推进城乡一体化纲要》提出编制县市域总体规划，要求按照城乡全覆盖原则进行规划编制，并通过县市域总体规划，解决城市规划与土地利用规划衔接的问题。村发展规划是村域全覆盖的规划，用地分析打破了传统村庄规划的技术方法，不仅对建设用地进行规划研究，同时结合土地利用规划研究农业用地与未开发用地，真正从技术上落实城市规划与土地利用规划两规衔接。

3.为农村发展空间提供规划许可与规划服务的法律依据。村发展规划通过规划技术分析手段，突破农村发展障碍，为农村发展空间提供规划许可与规划服务的法律依据。农村发展有两大障碍，一是产业发展方向过于单一，制约农民增收，二是用地空间尤其是建设用地空间限制农村发展。在当前宏观调控的背景下，各地的土地资源非常有限，土地资源配置的重心多在中心城区和园区开发，而农村所获的建设用地指标即便是住宅用地指标都难以满足，更难以支撑产业发展空间。传统村庄规划没有结合农村产业发展进行规划，更对于建设用地之外的建设项目无法进行规划指导，如农家乐项目大多位于生态环境优美的非建设用地，由于没有规划引导，导致多数农家乐都是违法建筑。村发展规划拓展了农村产业发展空间，解决了农村发展空间的用地不足难题，为农村发展空间提供了规划许可与规划服务的法律依据。

三、村发展规划的用地分析

1.产业用地空间分析。一产用地主要包括农村合作社、养殖业用地等。将农村合作社用地纳入一产用地进行发展规划，便于结合农业用地流转，扩大规模化生产，提高生产效率。农村养殖业往往是自发式布局，没有规划引导，对村庄生活影响较大，对环境破坏较大，容易引起矛盾纠纷，影响社会稳定，将养殖业用地规划纳入一产用地规划，能够对养殖业的合理布局进行规划，减少养殖对农村生活环境的影响，同时在空间形态上引导循环生态产业发展。二产用地包括来料加工、农产品深加工、小商品生产用地等。二产用地按照传统理论属于工业用地，但是村庄往往没有大规模的工业生产建设用地指标，受到发展的制约，导致三合一用房的火灾安全事故频发。因此有必要对此类用地纳入村庄发展规划，提出村庄工业生产用地布局应在整个乡镇统一规划，用地指标在整个乡镇统一平衡。三产用地包括农产品贩销、生态旅游、文化旅游、休闲旅游、农家乐等服务业用地等。课题组提出将三产用地规划纳入村发展规划，充分重视了自然资源和文化资源作为生产力的重要作用，并且依据不同服务类型对于用地的不同要求，对三产用地提出了不同的规划要求，其中：农产品贩销不需要专门的市场用地，可以直接结合农产品生产现场进行贩销，只需要在农产品生产地配置少量的基础设施如沙石路径和农产品展销临时工棚等；生态旅游和休闲旅游用地需要结合原有自然条件，把村庄作为风景区或旅游区进行规划，即在规划的过程中需要结合景区规划或旅游区规划进行；农家乐服务用地规划可作为农业产业配套项目，进行农业观光园等规划。

2.居住用地、绿化用地和古民居用地分析。按照土地用途，可以将农村用地分为居住用地、绿化用地和古民居用地等，相应的，村发展规划可以配套进行居住用地、绿化用地和古民居用地分析与规划。居住用地规划中应着重考虑居住用地规模、房屋间距布局等因素，应本着因地制宜的原则，间距标准不能僵化套用技术规范标准，可根据房屋实际居住使用情况进行压缩，以满足消防和视觉安全距离为基本要求。绿化用地规划在传统的土地利用规划中属于建设用地范畴，与生产性生态用地剥离，不利于环境管理与生态建设。村发展规划概念下的绿化用地规划结合村庄原有生产性生态用地进行绿化用地配置，主要内容包括：一是村庄里的空地用菜园布局；二是结合果树、花卉苗木、茶园进行公园化建设，在果园、苗木园、茶园、菜园、竹林里配上沙石路径，局部配置健身器材、甚至石灯与竹凳。同时课题组提出生产性生态用地公园实质上就是弱化版的城市公园绿地，两者之间的区别在于城市公园绿地的服务对象更多，配套设施更丰富，多了地下排水设施、公厕、路灯、小卖部等设施，而村庄绿地只要有少量的沙石路径和休息凳子就能基本满足农村生活要求。农村传统古民居较多，古民居保护是文物保护部门和规划管理部门的最大难题之一。实践中，村民处于资金、房屋使用以及维修工序等因素，不愿意维护原有古民居，镇乡村干部由于建设用地指标等因素，对维护古民居也没有积极性，直接导致农村中古民居保护工作矛盾突出。鉴于文物保护法提出属于文保点的古民居项目不占用建设用地指标，课题组提出村发展规划中应包含古民居用地规划内容，通过合理利用古民居，促进农村文化旅游的发展，同时对古民居的保护起到良好的作用。

四、村发展规划编制原则、范围、依据

1.编制原则。村发展规划应在村庄建设规划的基础上，结合村经济社会发展规划及其他各类专项规划，根据村所处的空间环境、村庄规模、资源条件、历史传统、地形地貌和产业特色等采取不同的引导发展策略，制定村发展规划，以此拓展农村社会经济发展空间，指导新农村建设各项工作。村发展规划编制应当以科学发展观为指导，以创业富民、创新强省为准绳，坚持以人为本、生态优先、集约发展、因地制宜的原则进行规划编制，促进经济社会全面协调发展，建设资源节约型和生态友好型新农村。

2.编制范围与年限。村发展规划包括村经济社会发展规划与村庄建设规划，村发展规划总体范围以村域行政区划为规划用地规模，村经济社会发展规划包括村域内的建设用地与农用地、未利用土地的用地范围，村庄建设规划为村庄建设用地范围。村发展规划的年限原则按照立足五年、规划十年的要求编制与实施。结合村庄整治的要求，做好近期目标和远期目标的制定。

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第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：

（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；

（三）农村新村建设的。

严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。

第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。

严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。

第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；

（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。

第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。

对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。

农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：

（一）已取得新的住宅建设用地的；

（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。

第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。

申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：

（一）住宅小区建设用地申请；

（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；

（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确

认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。

第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地

区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。

第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。

第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。

第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分

摊缴纳。

第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村

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2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），提出节约集约用地、保护耕地要求，同时加强村镇建设用地的管理，鼓励城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。2006年国家发展和改革委员会和国土资源部决定在全国发展改革试点小城镇开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作，并出台了《关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知》（发改办规划[2006]60号）文件，通过在全国范围内市、县、镇选择试验区，探索盘活农村存量集体建设用地措施与途径，既保障城镇建设用地需求，又能实现建设用地总量不增加，耕地与基本农田总量不减少、质量不降低的目标。

1 农村居民点整理潜力分析

农村居民点整理是一项“转千年意识、改百年旧习、享现代文明”的庞大系统工程。一方面，农村居民点用地整理对改善农村生态环境，提高农民生活质量，缓解用地矛盾、实现耕地占补平衡，发展农村经济、促进城镇化，缩小城乡差距，解决“三农”问题都具有重大的现实意义；另一方面，农村居民点整理将在我国加快城镇化进程、缩短城乡贫富差距中发挥积极作用，同时可以一定程度上增加对城镇工矿用地的供给，保障经济的快速健康发展。

1.1 白云区农村居民点用地存在的主要问题

（1）农村居民点用地分布散乱

根据专项调查，白云区农民居民住宅分布较为散乱，一些进城务工的农民，经济条件有了好转后就搬迁到公路边建房居住，而且相互不愿房连房、院连院，故单家独院有增加的趋势。这种分散的独立小院不仅土地利用率低，而且占用的多是平坦、肥沃、水源有保障的优质土地。

（2）农村居民点人均用地偏大

由于白云区东部特殊的多山的地理条件，2012年白云区农村居民点用地8318.03公顷，人均用地311.46平方米，高于国家《村镇规则标准》（GB50188-93）中规定的人均最高限150平方米。

（3）农村居民点的“空心”现象严重

在对农村居民点的实地调查中发现，传统村落内一改过去的热闹场面，所剩人口大多是老幼年者。这些外迁户或外出户中的大多数还保留着原有的宅基地，出现宅基地的空置。

1.2 农村居民点用地城乡挂钩潜力的测算

（1）农村居民点用地城乡挂钩潜力内涵

农村居民点城乡挂钩潜力是指依据城乡挂钩政策，在土地利用总体规划确定的规划用途分区基础上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，通过对农村居民点和农村工矿废弃地的整理（复垦），在减少农村建设用地的同时，相应增加一定数量城镇工矿用地的面积。其潜力大小取决于生产力发展水平、生活水平、城镇化速度及经济社会发展水平。

（2）白云区农村居民点整理的理论潜力测算

由于土地变更调查与人口统计方法有所不同，街道中还存在少量农村居民点却无农村人口，但实际上，街道内的农村居民点用地面积过少，不具备挂钩整理条件，则不计算人均面积。因此本规划只对四镇农村居民点的潜力进行计算并规划整理。另外，四镇中有一些实际是农村居民点的用地被归入建制镇用地，

根据2012年白云区土地利用更新调查资料，四镇农村居民点面积为8316.05公顷。根据白云区经济社会发展战略推算，2020年四镇总人口将达到85万人，城市化水平将达到70% ，城镇人口将达到59.5万人，农村人口将减少至20.5万人。根据《村镇人均建设用地指标》（GB50188-93），选用120.1～150类Ⅴ级，规划人均建设用地指标为120.1～150平方米/人（可减0～20平方米），结合新一轮规划的核心思想――节约和集约用地、严格控制建设用地总规模和白云区的实际情况，确定本规划期间四镇人均农村居民点面积按照150平方米控制。同时，参考《广州市白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》关于规划至2020年农村居民地用地的规模，综合测算，到2020年，白云区农村居民点用地规模控制为3988公顷，则2012-2020年间农村居民点城乡挂钩理论潜力规模为：

农村居民点城乡挂钩的理论潜力规模 = 2012年农村居民点面积-2020年农村居民用地规模 = 8318.03公顷-3988公顷=4330.03公顷。

（3）白云区农村居民点城乡挂钩的现实潜力测算

受经济条件以及农民传统观念的制约，同时考虑到两栖人口的现象，要把理论空置的农村居民点用地全部置换为城镇建设用地是不太现实的。同时，基于正在编制的《广州市白云区土地整治规划（2011-2015年）》并参考多方面的考虑，可保守地把四镇农村居民点用地的理论潜力按26.38%计算为本规划期间可实现的整理潜力：

农村居民点城乡挂钩的现实潜力=理论潜力× 农村居民点用地实际可整理率=1141.92公顷。

2 建制镇用地整理潜力分析

白云区建制镇集中分布在十四个街道，由于街道都已为建成且人口分布密集，十四个街道中建制镇用地整理可能性不大，潜力为零。四个镇范围内，如机场噪音控制区、流溪河沿岸保护控制区等的敏感区域需要整村搬迁，搬迁后可整理为农用地的，还加上存在部分实际上是农村居民点用地但被划分为建制镇用地的情形。根据专项调查，四镇合计共有342.43公顷城镇用地可以整理为农用地。其中以人和镇为主，面积为189.56公顷，占全区的55.36%，其他三镇平均分布。

3 采矿用地整理潜力分析

根据2012年白云区土地利用现状，白云区四镇共有24.97公顷的采矿用地。从历史的角度上，多山的白云区内曾经分布有较多的采石厂，随着时间的推移，这些采石厂部分严格执行复绿复耕工作，部分则自行废弃致使自然复绿，致使在2012年变更调查中，采矿用地仅有24.97公顷。根据全区的专项调查，白云区可以整理的废弃的采石场面积为5.7公顷。

以上三项合计，2013-2020年间，白云区农村各类建设用地的现实整理潜力为1490.05公顷。

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关键词：城乡建设用地增减挂钩；目的；意义；佛冈县

1、城乡建设用地增减挂钩概念及政策

1.1 城乡建设用地增减挂钩概念

“城乡建设用地增减挂钩”是依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

1.2 城乡建设用地增减挂钩政策

根据《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）、《关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》（国土资发[2008]138号）、《广东省城镇建用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法》（粤国土资发[2006]247号）、《广东省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制指南》等文件精神，探讨城乡建设用地增减挂钩项目工作。

2、佛冈县概况

佛冈县位于广东省中部，珠江三角洲边缘，清远市西南角，地域范围是东经113°18′―113°47，北纬23°40′―24°07′，地处北江支流一级支流江的中上游，东北面与新丰县为界，东南与从化市接壤，西南毗邻清城区，北面与英德市相连，全县地域面积1293平方公里。

3、佛冈县农村建设用地整理潜力分析

3.1佛冈县农村居民点整理的理论潜力测算

2009年佛冈县农村居民点面积为55673.7亩，而根据佛冈县土地利用总体规划（2010-2020年），近期农村人口将减少至22.80万人。根据《村镇人均建设用地指标》（GB50188－93），选用120.1～150类Ⅴ级，规划人均建设用地指标为00.1～120平方米/人（可减0～15平方米），结合新一轮规划的核心思想――节约和集约用地、严格控制建设用地总规模和佛冈县的实际情况，确定本规划期间人均农村居民点面积按照110平方米控制，规划期间，佛冈县农村居民点用地规模控制为41040亩(22.8万×120平方米)，则规划期间农村居民点城乡挂钩理论潜力规模为：

农村居民点城乡挂钩的理论潜力规模 = 2009年农村居民点面积－规划期间农村居民用地控制规模 = 55670.25亩－41040亩=975.58亩。

3.2佛冈县农村居民点城乡挂钩的现实潜力测算

农村居民点城乡挂钩的理论潜力是指仅就居民点本身的条件，不考虑其它因素制约情况下的潜力。但实际上，农村居民点减少是一个复杂的系统工程，它的实施要取决于许多外部条件，如农村居民点减少一般受经济能力、生产条件、农民的传统观念及自然地理环境等诸多因素的制约，因此，农村居民点城乡挂钩的理论潜力在短期内不可能实现。

4、效益评价

4.1经济效益分析

按照佛冈县第一批呈现建设用地增减挂钩的实施情况来看，需要资金投入的主要有四个方面：规划设计、测量调查费用、拆旧区房屋拆迁补偿费用、拆旧区工程施工费用、安置区建设费用，这些大概是6万元/亩，而按佛冈县基准地价及现行市值估算，可出让的土地市值约为18万元/亩。

4.2社会效益

（1）通过规划的实施，农业集中连片，农村居民点集聚布局，有利于协调好农、林、水利、建设、环保等部门用地关系，保护好基本农田，并为土地用途管制打下了坚实的基础，促进土地资源的可持续利用。

（2）通过规划的实施，便于节约和集约用地，优化城乡用地结构和布局，有利于促进城乡统筹发展，逐步缩小城乡之间的差距。

（3）通过规划的实施，便于加强农户之间的联系，提高村民组织化程度，为发展乡村文化创造了条件，有利于提高农村的精神文明建设水平，构建“乡风文明”的社会主义新农村。

4.3生态效益

（1）通过规划的实施，将布局零散的居民点整理成农地，与周边大片农地连成一片，便于统筹安排农业生产，改善农作物生长环境，促进生态系统的稳定和土地生产力的提高，为建立现代农业奠定良好的生态基础。

（2）通过规划的实施，农田防护林将更成体系，村内道路两旁也将新建护路林，农田防护林、护路林的建设具有美化环境、保持水土、涵养水源的功能。

（3）通过规划的实施，安置区统一规划、集聚布局，便于集中治理环境污染，切实解决好农村住宅于畜禽圈舍混杂、水源污水、垃圾散放等问题，有利于改善农村环境卫生，创建“村容整洁”社会主义新农村。

5、结论和建议

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩是加强农村建设用地整理，拓展城镇建设用地空间，推进社会主义新农村建设的有力措施。项目的实施有利于提高土地集约利用程度，促进土地资源可持续利用，能够有效缓解用地供需矛盾，有利于改善农村居民居住条件和生态环境质量，推进社会主义新农村建设步伐，具有明显的社会、经济和生态效益。

参考文献：

[1]国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见[R]国土资发[2005]207号文，2005-10-01

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关键词:土地利用规划;城乡一体化;创新

中图分类号:F301.2文献标识码:A

推进城乡一体化,统筹城乡发展是全面建设小康社会的内在要求。党的十七大和十七届三中全会在新的历史起点上明确提出统筹城乡发展,推进社会主义新农村建设,要求建立以工促农、以城带乡长效机制,形成城乡经济社会发展一体化新格局,以促进国民经济更好更快地发展。城乡一体化建设包括布局一体化、产业一体化和社会保障一体化等,其顺利实施需要各相关职能部门的积极参与。作为与之联系较为紧密的国土管理部门,需发挥其重要的促进作用,在新一轮土地利用总体规划修编当中统筹考虑城乡一体化建设问题,通过城乡用地结构及布局的有效优化来引导城乡一体化建设发展。

本文主要从土地利用规划与城乡一体化建设的关系分析入手,提出新一轮规划修编创新的思路和主要目标,并就如何在新一轮规划修编当中推进城乡一体化建设提出针对性政策建议。

一、土地利用规划与城乡一体化建设的关系

(一)土地利用规划保障城乡一体化建设用地,引导城乡合理布局。作为统筹区域范围内土地资源利用的综合性规划,土地规划是城乡一体化建设的重要指导,也是城乡一体化建设的重要保障,其中土地利用总体规划更是城乡建设、土地管理的纲领性文件。城乡各项建设占地都需要符合规划,通过各项用地审批程序。土地规划对各类用地均有布局和指标安排,一方面通过用途管制使得各类用地用得其所;另一方面在年度计划中给予用地指标安排。把城乡建设中涉及到的拆旧建新、各项基础设施用地一一进行合理布局,节约利用,尽量安排不占用耕地和基本农田,保证了经济社会发展和资源保护双赢。土地利用规划是城乡建设发展的前提,对区域土地利用起到了不同的指导效果,也对城乡一体化建设起到了重要的推动作用。

(二)城乡一体化建设体现了优化布局、集约用地的规划指导思想。城乡一体化是城市发展的一个新阶段,就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体,统筹谋划、综合研究,通过体制改革和政策调整,促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化,使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。城乡一体化是缩短城乡差距,实现城乡协调发展的重要战略之一。

目前,城乡一体化建设的重点之一为新农村建设。在国土资源部出台的支持社会主义新农村建设的六项措施当中,也把“加强农村用地规划和管理,大力推进节约集约用地”放在了第一位。用地布局优化和集约用地是新一轮规划的重要指导思想,建设用地布局讲求集中集聚,建设用地需求注重内部潜力挖掘。新农村建设内容之一就是将农村居民点向中心村集中,完善农村基础设施,通过集中生产生活建设为农民增收,同时也改善农民生活的环境。因此,城乡一体化建设也充分体现了新一轮规划布局优化、集约利用的指导思想。

综上,土地利用规划与城乡一体化建设之间是一个相互促进的互动关系。土地利用规划的编制与实施可以推进城乡一体化建设,城乡建设又好又快发展则将规划落实到实处。

二、创新新一轮土地利用规划,服务于城乡一体化建设

(一)合理安排城乡建设各项用地指标。在现行土地利用规划中,地方建设用地指标高度集中在城市,以城市为重点层层预留指标,真正落实给农村的指标就寥寥无几、甚至没有。这样,一方面阻碍乃至限制了农村各项非农建设的发展;另一方面也使得部分农户建新住宅用地不足,导致违法乱建现象相对严重。

在新一轮规划修编中可改变原来指标过于向城镇倾斜的局面,考虑在建设用地指标中单列一块指标专项用于新农村建设,切实保障新农村建设的用地需求,特别是农村基础设施用地,即农村的饮水安全、农田水利、乡村道路、能源等基础设施建设以及教育和卫生等公共事业用地,在规划中应予以重点保障。此外,在预留新农村建设用地指标时,应从农村经济社会协调发展、保护耕地、村容整洁、方便生活等方面出发,通过全面了解、仔细盘算,对新农村建设将来用地数量与类型进行科学合理的预测,避免重走铺摊子的老路,以体现节约、集约用地的要求。

(二)引导新农村建设合理有序布局。现行土地利用总体规划或城镇总体规划通常着重考虑城镇规划区范围的用地,而对农村土地的具体利用布局无详细的规划,只有一个概略的规模控制。由于村庄土地规划的缺位,农民往往在老宅附近或自家承包地中选址建房,这也是造成村庄用地盲目无序发展的一个重要原因。

新一轮规划修编可合理安排居民点的数量、布局和规模,改善村庄内部环境,引导村民合理建房,避免村庄的不合理扩张。对于不同类型的村庄改造与建设采用不同的控制手段:(1)对于现有村庄的改造,要在指标上给予适度倾斜,安排一定数量的用地指标保证其顺利实施,布局上要符合镇村布局规划,尽量向中心村庄集中;(2)对于新建设的居民点,要严格控制其规模,布局以集约节约、交通便捷等为原则;(3)对于规模较小的村庄,要考虑划入村镇建设控制区逐步拆并,远期规划复垦为农用地,区内建筑物在拆除前只能维持现状,不得改建和扩建,需要更新时,应集中到村镇建设用地区建设。通过以上因地制宜的村庄规划模式,引导新村镇建设合理布局。

(三)进一步完善土地利用总体规划指导下的各专项规划。土地利用专项规划是建立社会主义新农村建设长效机制的重要组成部分,包括开发整理、复垦整治、保护等许多方面,加强土地开发整理、城乡建设用地增减挂钩等规划,将会更有力地促进社会主义新农村的建设。

在土地开发整理规划方面,要进一步深化土地整理的规模与布局等内容,具体明确农村居民点用地保留与拆旧的范围,确保耕地总量动态平衡目标能够落到实处。

在城乡建设用地增减挂钩规划方面,可以针对各地区位、经济发展水平和农村居民点现状特点的不同相应采用不同的农村建设用地整理模式:(1)靠近镇区的地方,可以采用城镇化模式,即结合农村城镇化进程的推进,选择靠近镇区且有条件的地区对分散的自然村实行整体搬迁,有步骤、有计划地向城镇聚集;(2)远离镇区的僻远区域,可以采用中心村模式,即结合农民新建住宅、拆除旧住宅等需要,使农民逐步搬迁到中心村。通过不同类型的整理模式,使城乡建设用地增减挂钩更具针对性和有效性。

(四)加强与相关规划的衔接,服务于城乡一体化。土地规划在城乡一体化建设推进过程中起着重要的作用,该规划本身也需要与其他一些规划进行“无缝对接”,才能灵活运用,真正发挥其引导作用,妥善处理好城乡发展与用地的问题。一是与主体功能区划相衔接。在用地布局上符合国家发改委提出的优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能分区;二是与城镇体系规划相衔接。规划当中建新区应该安排在城镇和村镇规划区范围内,土地利用规划指标分配可有所倾向,确保“两规”中村镇建设规模协调一致,从而有效促地进城乡发展建设;三是镇村布局规划相衔接。对于农村建设用地区的安排要充分考虑镇村布局规划,在空间布局上遵循镇村布局规划的布局要求。同时,在规模上本着实事求是的原则,依据拆迁户数、人口数、土地利用条件、建设强度等,科学合理地确定保留和新建的农村居民点的面积,提高农村居民点用地的集约利用水平。

三、结论

综上所述,新一轮规划修编当中可以积极从城乡一体化建设用地的指标和布局、不同类型规划的引导作用以及不同类型规划之间的衔接进行考虑,尝试新的思路与做法,为真正实现“交通便捷、居住集中、用地集约”的城乡一体化风貌打下良好基础。

(作者单位:1.南京地铁房地产开发分公司;2.无锡市房冠房地产评估交易有限公司)

主要参考文献:

[1]浙江省发改委课题组.优化城乡布局,促进新农村建设[J].浙江经济,2007.12.

[2]纪昌品,陈荣清.关于新一轮土地利用总体规划修编相关问题的思考[J].国土资源科技管理,2004.5.

[3]郭熙,赵小敏,孙华生.土地利用总体规划修编思路探讨[J].国土资源,2004.

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[5]王碧峰.城乡一体化问题讨论综述[J].经济理论与经济管理,2004.

[6]于淑娥.和谐社会建设视角下的城乡一体化理论与实践―以山东省青岛市城乡一体化实践为例[J].环域在线,2005.

[7]陈玮.试论城乡用地一体化规划[J].规划管理,2002.12.

篇13

关键词：城镇化;农村居民点;规模调控;对策

中图分类号：F301.21 文献标识码：C 文章编号：0439-8114（2014）12-2974-03

Analysis on Problems and Countermeasure on the Village Scale Regulation

under the Background of Rapid Urbanization

CHANG Chun-qina，b

（a. School of Surveying and Land Information Engineering;b.Land economy and Regional Sustainable Development Research Center，Henan Polytechnic University，Jiaozuo 454003，Henan，China）

Abstract： The main problems of scale regulation of village development under the background of rapid urbanization were analyzed. It is indicated that the village scale regulation was restricted by many factors including regional urbanization， land use planning and the present and future demand of village construction land and so on. Based on the analysis of the interrelation of the factors， aiming at multi-target balance docking and improving the implementation of the scheme， the countermeasures and suggestions were proposed for the village scale regulation.

Key words： rural urbanization;residents in rural areas;scale regulation ;countermeasures

当前中国正处于城镇化快速发展阶段，城镇化速度是世界同期城镇化平均速度的两倍左右，预计这一快速发展态势将持续到2050年甚至更长的时间。按照健康城镇化的发展目标，随着每年大量的农村人口向城镇转移，城镇建设用地规模不断增加，农村建设用地应相应减少[1]。由于我国农村人均建设用地指标大大高于城市，因此从理论上讲，随着城市化水平的不断提高，农村与城市的建设用地总量应该呈下降态势[2]。然而，权威的统计数据显示，2002～2006年，中国的农村总人口从78 241万人减少到73 742万人（依据户籍统计资料，包含居住在城镇的农村人口），村庄建设用地总量没有相应减少，反而从2002年的1 636 万hm2增加到2006年1 653万hm2。现阶段村庄规模调控受到区域城镇化发展目标、土地利用规划对建设用地总量控制、村庄建设现状和未来发展需求等多种因素的制约[3，4]，依据不同目标所确定的村庄规模在实施层面尚存在难以协调的矛盾。本研究拟分析村庄规模调控的影响因素及其相互间的制约关系，并提出多目标约束下村庄规模调控对策建议。

1 村庄规模调控面临的主要问题

1.1 村庄用地规模持续增长与城镇化进程的矛盾

按照城镇化发展的一般规律，伴随着农村人口向城市的转移和城市建设用地规模的增加，农村建设用地应出现减少的趋势。而实际上，由于农村人口市民化速度远远滞后于城镇化速度，村镇规划所预测的农村建设对土地需求大于健康城镇化的期望值，导致了村庄用地规模和城镇用地规模同步持续增长，村庄建设规模缩减的调控目标难以实现[5]。

1.2 村镇规划与土地利用规划难以衔接

现行的村镇规划确定建设用地规模的方法是在国家或地方规定的人均用地指标范围内，以现状人均用地指标为基准，结合人口增长和社会经济发展需求来确定的，是以需求为出发点确定村庄规模控制目标。而土地利用规划是从耕地保护的目标出发，根据耕地总量动态平衡的总体保护要求，自上而下逐级分配建设用地增长指标，而且指标分配优先用于满足大中型城市建设用地增长的需要。由于现阶段农村转移人口市民化速度严重滞后，还存在大量城市-农村两栖人口群体，因此村庄用地规模增长的需求不可避免地与土地利用总体规划确定的耕地保护目标产生矛盾。

1.3 村庄建设用地指标调整难以实施

现阶段农村居民点人均用地指标过大，村庄和集镇土地浪费和闲置的现象非常普遍。村镇规划虽然对人均建设用地标准依照国家和地方标准进行了控制和调整，但村镇建设是一个逐步推进的过程，现阶段村庄和集镇住宅更新以农户自行建设为主，再加上受建设现状的限制，实际上通过对原有村庄的更新改造实现指标的调整需要经历长期的过程[6]。而村镇规划方案缺少对这一过程设计可操作的实施步骤和控制方法，导致规划难以实施，实际建设偏离规划目标。

2 村庄规模调控的主要影响因素

2.1 区域城镇化发展目标

随着城镇化过程的推进，区域生产力布局不断进行调整，与之相伴的是区域城镇体系和村镇体系的调整和优化过程。村庄发展规模调控目标应该与区域空间布局调整规划保持一致，根据县域城镇体系规划和镇域村镇体系规划所确定的重点建设、逐步缩并、维持原状等不同类型的村庄，以及等级规模体系、职能体系和空间布局优化方案，确定规划期内村庄规模调控的总体目标。

2.2 土地利用规划所确定的建设用地减量指标

土地利用规划的基本目标是实现耕地总量的动态平衡。在快速城镇化背景下，政府实施了城乡建设用地规模平衡政策，即城市建设用地增加必须与农村建设用地减少挂钩。因此，土地利用规划根据此项原则所确定的建设用地减量指标将根据土地利用规划的指标分配办法在乡（镇）域进行分配，并作为村庄规模调控的基本约束条件。

2.3 村庄建设现状与未来发展需求

村镇规划对未来农村居民点建设用地需求量预测一般按人均用地定额指标法，计算公式为：Z=C×J/10 000，式中，Z表示规划目标年村镇建设用地面积（hm2）;C表示规划目标年村镇人口数量（人）;J表示城镇人均用地定额指标（m2/人）。由于现阶段农村转移人口市民化速度严重滞后于城镇化发展速度，村庄人口数量难以实现理想的健康城镇化状态下大规模的转移和缩减，农村居民点建设用地的减少只能依赖对人均用地指标的缩减。按照现行的《城乡用地分类与规划建设用地标准》，人均用地指标的缩减幅度有一定的限制，因此从村庄建设现状和未来发展需求来看，尚存在着对建设用地缩减的阻力，而这一阻力也成为村庄规模调控的主要影响因素之一。

3 各影响因素的相互制约关系解析

3.1 城镇化发展目标对村庄人口发展规模的制约

城镇化发展目标对村庄人口规模调控主要通过制定省域、县域和乡（镇）域城镇体系规划，逐级控制并落实区域城乡居民点布局调整目标，在区域层面统筹调整城乡居民点等级规模体系。乡（镇）域城镇体系规划向上承接省域和县域城镇体系规划，向下对乡（镇）域居民点空间布局调整进行统筹规划和安排，并作为村庄人口规模控制的基本依据。村庄建设用地需求量预测采用人均用地定额指标法，因此区域城镇化发展目标通过人口指标制约村庄建设用地需求预测量。区域城镇化发展目标对村庄人口规模的制约关系如图1所示。

3.2 土地利用规划控制目标对村庄建设用地规模的制约

土地利用规划通过在一定区域范围内实施城乡建设用地增减挂钩政策，从而实现耕地总量动态平衡的保护目标。农村居民点依靠空心村整治、迁村并点等挖潜形式实现用地的集约化利用和规模缩减，并与城镇建设用地增量挂钩，从而保障城市建设、区域各项基础设施建设用地的增量指标。因此土地利用规划通过制定耕地增量、建设用地减量等指标对村庄建设用地规模调控起到制约作用。

3.3 村庄发展需求对村庄规模调控的制约

城镇化发展过程中，村庄户籍人口难以实现理想状态下的快速缩减，因此用人均用地定额指标法预测的村庄建设用地需求量与土地利用规划确定的村庄建设用地控制指标之间一般会有一定的差距，两者的平衡需要通过对人均用地指标的调整来实现。在村庄建设现状的基础上对人均用地指标进行调整，需要通过迁村并点、空心村治理、新村建设等手段，以提高土地利用的集约度来实现村庄建设用地需求与供给的平衡。

4 村庄用地规模调控对策建议

4.1 实现多目标的对接和平衡

在区域城镇化统筹发展目标、土地利用规划所确定的建设用地减量指标、村庄建设现状与未来发展需求等多目标约束之下，村庄人口规模和建设用地规模相互对接并取得平衡发展是城镇化健康发展的必要保障。基于以上各影响因素的相互制约关系分析，构建如下多目标平衡模型（图2）。

4.2 以完善的实施方案作支撑

一般来说，根据土地利用规划所确定的村庄用地控制规模与村庄人口发展对用地的需求之间存在矛盾，如果没有完善的方案作支撑，村庄规模调控显然在实施层面上缺乏可操作性。因此，借鉴新一轮土地利用总体规划关于城乡建设用地空间管制分区的思想方法，通过划定村镇现状建设边界、规模控制边界和扩展边界，实现村镇规划人均用地指标调整与土地利用规划用地控制目标的弹性对接。如图3所示，规模控制边界范围内为允许建设区，现状边界与规模控制边界范围之间为规模缩减调控区域，扩展边界范围内为限制建设区（设定条件、弹性过渡），扩展边界之外为禁止建设区。

乡村居民点格局存在布局散乱、占地超标、大量闲置等一系列问题，对耕地保护造成了极大压力。科学地调控村庄发展规模对缓解城镇建设用地需求与土地资源短缺的矛盾、推动城镇化的健康发展具有十分重要的意义。因此，应该以土地利用规划所确定的用地规模作为调控目标，制定村庄人均建设用地调整指标，结合村庄人口发展对用地的需求，通过迁村并点、空心村整治等技术手段提高村庄建设的集约度，并制定完善的村庄用地规模调整弹性分步实施方案。

参考文献：

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[3] 赵思敏，刘科伟.欠发达地区农村居民点体系重构模式研究――以咸阳市为例[J].经济地理，2013，33（8）：121-127.

[4] 张晓平，邹自力，刘红芳.基于城乡建设用地增减挂钩的农村居民点整理现实潜力研究[J].中国农学通报，2012，28（2）：125-128.

篇14

第二条本市市辖区范围内的农村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅的，适用本规定。

第三条市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。

区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。

建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。

第四条农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。

第五条农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。

占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。

第六条市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市年度农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地年度农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。

没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。

第七条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。

市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。

第八条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。

农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。

前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

第九条具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：

（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。

（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。

（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。

（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。

（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。

（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十条申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

（一）申请表。

（二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

（三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。

（四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。

（五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

第十一条申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

（一）申请表。

（二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

（三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。

（四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

第十二条建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：

（一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。

（二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。

（三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。

（四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。

（五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。

（六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

第十三条农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：

（一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。

（二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。

（三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。

（四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。

第十四条申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。

第十五条《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。

逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。

第十六条禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

第十七条农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。

第十八条农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起30日内，申请办理房地产权登记。

第十九条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。

第二十条未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。

第二十一条非法买卖或以合建形式变相买卖农村村民住宅建设用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处理。