土地项目开发计划书精选(十四篇)

序言：作为思想的载体和知识的探索者，写作是一种独特的艺术，我们为您准备了不同风格的14篇土地项目开发计划书，期待它们能激发您的灵感。

篇1

1.1 项目公司

1.2 项目简介

1.3 客户基础

1.4 市场机遇

1.5 项目投资价值

1.6 项目资金及合作

1.7 项目成功关键

1.8 公司使命

1.9 经济目标

2.0 公司介绍

2.1 项目公司与关联公司

2.2 公司组织结构

2.3 [历史]财务经营状况

2.4 [历史]管理与营销基础

2.5 公司地理位置

2.6 公司发展战略

2.7 公司内部控制管理

3.0 项目介绍（参考兆联公司的商业计划书范文：特色工业园项目商业计划书模板格式）

3.1 特色工业园目标

3.2 特色工业园思路

3.3 工业园开资源状况

3.4 项目建设基本方案

3.4.1 规划建设年限与阶段

3.4.2 项目规划建设依据

3.4.3 特色工业园基础设施建设内容

3.5 项目功能分区及主要内容

4.0 所在城市工业园市场分析（参考兆联公司的商业计划书范文：特色工业园商业计划书模板格式）

4.1 国家宏观经济政策

4.1.1 国家宏观经济形势对工业园的影响

4.1.2 工业园宏观政策

4.2 城市周边区域经济环境

4.3 城市市城市规划

4.3.1 城市总体规划的布局与定位

4.3.2 城市中心城区的五大问题

4.4 城市土地和工业园市场供需

4.4.1 城市市土地出让情况

4.4.2 工业园市场供需

4.5 城市工业园供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商业业态分析

4.5.3 城市商业现状分析

4.5.4 居民消费特征分析

4.5.5 城市商铺价格分析

4.5.6 商业工业园供需分析

4.6 消费者调查

4.6.1 居民消费特点

4.6.2 工业园潜在消费者问卷调查

4.7 竞争分析

4.7.1 竞争分析的方法

4.7.2 竞争项目分析

5.0 开发模式及qb区选择（参考兆联公司的商业计划书范文：特色工业园商业计划书模板格式）

5.1 [rrr城]及qb区项目

5.1.1 [rrr城]的开发背景

5.1.2 [rrr城]项目

5.1.3 [rrr城]开况

5.2 项目竞争战略选择

5.2.1 山水绿城swot分析

5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式

5.2.3 qb区项目

6.0 qb区方案概念设计

6.1 规划设计主题原则

6.2 产品组合和功能定位

6.3 建筑风格和色彩计划

6.4 建筑及景观概念规划

6.5 智能化配套

6.6 qb区各地块设计要求

6.6.1 工业园功能配置要求

6.6.2 a13地块设计要求

6.6.3 a21地块设计要求

6.6.4 a08地块(局部)设计要求

6.6.5 a22地块设计要求

篇2

投资策划书格式

它详尽地介绍了一个公司的产品服务、生产工艺、市场和客户、营销策略、人力资源、组织架构、对基础设施和供给的需求、融资需求，以及资源和资金的利用。

《项目融资商业计划书(专业版)》是由君略产业研究院联合众多权威机构专家学者联合精心打造。

本融资商业计划书具有以下特点：本商业计划书是经过专家团队前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，通过专业视角更加深刻全面的呈现项目信息，其主要内容包括：经营者的理念、市场、客户、比较优势、管理团队、财务预测、风险因素等等。

商业计划书对市场的分析由大入小，从宏观到微观，以数据为基础，深刻的描述公司(项目)在市场中将争取的定位。

在比较优势方面，对企业本身强弱情况及竞争对手的战略而做出详尽的分析;在管理团队方面，从各人的背景及经验分析其对公司(项目)中不同岗位的作用;在最关键的财务预测上，报告将对绝大部分的财务假设及其所引致的财务影响彻底的描述及分析。

第一章 概况投资者公司现有情况提供公司营业执照(开业证明)或个人资料(身份证复印件)

第二章 项目基本情况

1.项目设立组织形式(指内、外资企业，内资企业包括有限责任公司、个人独资企业等形式)

2.项目的投资规模、经营范围、经营期限

3、工艺过程包括工艺流程、产品目录及生产工艺等。

4、土地、厂房说明土地面积、厂房建筑总面积等。

5、公司员工人数6、产品销售情况介绍主要产品名称及产品市场销售情况，内外销比例。

7、项目选址要求或现有选址情况第三章 生产原料供应1.主要原料说明主要原料需求量以及供应渠道。

2.水、电、燃料等主要能源消耗情况(可折算为标准煤)说明每年消耗量和解决途径。

3.主要设备生产能力及购置计划第四章 安全环保应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。

1、污染物的处理说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施、参照标准。

2.劳动安全保护措施生产中可能产生的职业危害及造成危害的因素;遵循的安全卫生规程和标准;设计中考虑的劳动安全和工业卫生措施。

第五章 技术上的合理性和可实现性投资者的生产历史、技术力量和在同行业中的信誉，项目设立后产量与质量可能达到的水平。

第六章 资金投入计划说明每一期投资的金额、时间和方式。

第七章 实施计划具体列出完成可行性研究报告(内资企业除外)、办理营业执照、土建筹备工作开始、生产厂房交付使用、设备安装试产、投产等一系列主要工程的时间。

第八章 经济效益分析(单位：人民币万元)1.经济效益分析产品销售收入：

减 销售成本(材料)：

直接人工：

生产费用：

毛利：

减 行政费用：

折旧：

土地使用权摊销：

税前利润：

所得税：

净利润：

2.项目投产后，预计税收缴纳情况包括增值税、消费税、营业税、所得税、堤围费等税费情况。

项目投资者：

年 月 日联系人： 电话(手机)： 邮箱：

投资计划书范文

一、项目的宗旨与战略目标深度开发教育及文化产业，抢占教育与文化市场;建立起从农村城镇到中小城市的教育培训与教育文化产品销售的市场网络。

二、项目内容成立教育培训机构;开发一套儿童英语、数学等培训的教育与学习新模式;开展对中小学、幼儿园的学生与儿童进行英语培训及数学等辅导，拓展教育培训市场;编辑、出版、销售图书及音像资料;销售学生文具用品;开发学习软件。

三、项目名称项目名称可以有两种选择方案：

1、××教育培训中心。

此名称需处理与××实业公司的法律关系。

2、新哈佛教育培训中心(暂定)，最后以注册为准。

四、近半年的主要工作及工作目标

1、20xx年12月至20xx年元月开展以××、××为重点的中小学、幼儿园英语辅导，争取参加人数为××人。

2、20xx年12月至20xx年3月开展××地区(市)的中小学、幼儿园培训，争取参加人数为××人。

3、20xx年5月至20xx年8月开展广东××与江西××的中小学、幼儿园培训，争取参加人数为××人。

4、20xx年2月前成立以广州为基地的培训机构，并利用中山大学的品牌打开市场。

5、组织以中大、华中师大、华南师大、广州外语外贸大学等高校及重点中学教师为专家组的教学模式研究与开展工作。

五、资源优势

1、市场优势：中小城市、城镇的儿童英语学习刚刚起步，尚未成熟，正有白热化的趋势，抓住机会，大有前途。

2、教学质量与模式优势：组织优秀专家研究新的模式。

3、品牌优势：依靠中大的品牌，依靠优秀专家的品牌，增强家长、学生的信任度。

4、公关与业务资源优势：

(1)利用××检查的行政优势开展业务(已开展)。

(2)利用××行政主管优势开展业务(已开展)。

(3)当前已有培训网络的宣传作用。

(4)依靠各地中小学的优势。

六、效益模式〔以××市(地区)×个市县为模式〕一年的培训人数为每县××人(次)，每人收培训费为××元，每人销售图书××元。

收益如下：

1、每人收入培训费的纯收入为××元，每人图书纯收益×元。

2、一个县的收益为××元××人=××元。

3、一个地区的收益为××元××人=××元。

七、支出模式〔以郴州市(地区)11个市县为模式〕每个学员交培训费×元，其承担的费用为：×%的学校提成，×%的教师酬金，×%的公关费，×%的管理费，共×%，约×元。

八、投资总额与投资方向计划总投资计划额为×万元，先投入×万元，新需×万元的投资方向与计划如下：

1、市场开拓：×万元(开支如下：先以×个县为例，之后可以以新增收入滚动开展工作)，一个县的开支如下：

(1)广告费×元。

(2)宣传资料×元。

(3)教师及办公酬金×元。

(4)请人酬金：×元××个月=×元。

(5)办公设备×元。

(6)公关费×元。

(7)差旅及办公开支×元。

(8)资料采购×元。

(9)税收(未定)。

一个县的开拓支出为××万元。

2、教学模式的研究、培训、开发费×万元，其中英语×元，数学为×元。

3、挂牌及品牌利用费为×万元。

4、图书出版、编辑、印刷费×万元。

5、不可预见×万元。

九、出资比例、利润分配、亏损(略)

十、公司管理与控制(略)

十一、风险风险来源以下因素：

1、法律风险。

法律严禁私人办辅导班或允许公办学校自办辅导班。

2、教学质量失败。

篇3

【关键词】房地产；项目管理风险；项目管理风险控制

一、引言

房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然资源等方面的预测和预期，基于现有技术、管理和组织情况下进行的一种经济活动。其投资大，收益高，参与者多，涉及面广，因此风险也非常大。由于土地的权益价值是地理环境、政治、经济等社会各方面资源的综合函数，所以房地产项目中置地的风险变化也很大。从总的趋势而言，土地的增值一般是随着社会经济的发展而稳步增长的。但是在有些情况下，受政治、经济等因素影响，土地增值也可能为负，这必将给开发者造成巨额损失。

房地产项目开发可以分为决策、前期、建设、销售四个阶段，涉及竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类主要相关利益者。开发商在项目经营的每一个环节都需要和不同利益者进行博弈。

二、房地产项目风险以及风险管理内涵

一个房地产项目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的诸多风险，且其间有复杂的内在联系，但主要表现在市场和价格两方面。市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为，其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。

价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学又不能及时适应价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。风险存在于项目整个开发中，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长、成本增加、计划修改甚至引起索赔，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。

工程项目风险管理（Project Risk Management）是人们对潜在的损失进行辨识、评估，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，在实施过程中加强相应的管理和监督，以最大可能降低风险造成的损失。工程项目风险管理是房地产项目管理不可缺少的重要组成部分。而目前，我国的房地产项目风险管理还存在着许多问题，如风险管理意识淡薄，缺乏相应的法律、法规等制度依据；风险管理模式落后，风险管理过程不完整，风险管理以事后控制为主等。

三、房地产项目风险产生的原因

房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。

四、房地产项目主要风险

在房地产开发的不同阶段存在不同风险

1、投资决策阶段的风险

投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。

2、土地获取阶段的风险

土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。

3、项目建设阶段的风险

项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。

4、售管理阶段的风险

这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险

五、房地产项目风险控制策略

（一）编制科学、完备的风险管理计划书

房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。

（二）强化项目的风险研究

房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都容易发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析判断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目如果无法及时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发现规律，并采取相应的预防措施。

（三）建立企业风险管理组织

在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与控制需要相应风险管理机构来完成。企业必须建立相应的风险管理部门（如风险管理委员会等），它专门对项目风险可能发生的环节和发展情况进行监督与控制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、控制、处置，研究制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险控制在萌芽状态，这样才能切实减少企业损失。

（四）建立风险管理绩效评价体系

风险管理过程中需要采取各种方案进行风险控制，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括绩效评价指标、标准和方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。

（五）加强风险管理培训

强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必须对企业员工进行风险和风险管理教育，内容应包括有关安全、城市规划许可、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程等，使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，使他们深深认识到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。

四、结束语

深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略，对房地产企业来说非常重要，可以使企业保持长期的市场竞争优势。

参考文献：

[1]宣文，吕清伢. 浅谈房地产工程管理[J]. 科技资讯. 2012（02）

篇4

企业融资计划书范文(1)一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓着的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

企业融资计划书范文(2)(一)经营状况

1.企业经营状况介绍

2.市场预测

3.基础设施介绍

4.市场竞争态势与对策

5.项目盈利能力预测

6.贷款运用与预期效果

7.总结与说明

(二)财务数据分析

1.资金来源与运用

2.设备清单

3.资产负债表

4.收支平衡分析

5.收入计划

(1) 三年期汇总损益表

(2) 第一年按月现金流量表

(3) 损益表说明

(三)辅助文件

正文部分按“目录一览表”组织编写，但要注意几个问题：

1.要把企业由小到大的发展经历概述放在前段，即要突出经营业绩，展示各种荣誉，在同行业所处的优势地位，项目的特点及企业今后发展前景。

2.市场预测编写

这部分编写先对整个市场状况介绍给对方，然后论述本项目在市场中的地位和发展趋势，作到三符合，一要符合国家产业政策，二要符合技术的领先性和发展趋势，三要符合可行性和可操作性。

3.市场竞争态势与对策编写

如果您是面向全国市场，要把同行业中主要竞争厂家作以对比分析，包括生产规模、产品类别、主要市场分布及市场份额等。

4.贷款使用与预期效果编写

这部分主要说明资金投向与资金回笼，即借款是用于购买设备、技术、铺面，还是进行基础设施建设，还是增加流动资金，扩大经营规模;投资预期效果如何，如何还贷等问题。

5.资金来源

项目资金不可能全部由银行解决，您必须有一定自有资金投入，借款可申请1/3-1/2，为保证资金安全，您必须有财产低压或担保。

6.财务分析

必须由专业人员编写，不可简单应付，而却应有相关的附表。

7.辅助文件

应包括：

(1) 项目建议书或可行性研究报告

(2) 政府有关部门批复文件

(3) 技术或专利应有相关证书等文件

(4) 企业资信证明

篇5

关键词 土地开发整理项目；预算；编制；对策

中图分类号 TB486 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-（2012）122-0201-01

伴随近几年我国经济的高速发展，土地资源紧缺问题日益凸显出来。生态安全和粮食供应都与土地资源息息相关，这就要求我们不断提高土地资源利用率，而土地整理开发不失为一个良好手段。藉此，能够提高耕地水平、拓展耕地规模，进而促进农村经济的发展和农业产业结构的优化升级。另外，土地整理也有利于维系农村生态环境，实现可持续发展。为了使土地整理项目步入良性循环，合理、高质量的预算编制是前提条件。因此，分析预算编制的不合理之处，同时积极探寻突破口，便具有重大

意义。

1 土地开发预算编制亟待解决的问题

1.1 职责划分凌乱，部分资金未得到充分利用

土地开发整理不同于普通的工程项目，其综合性、技术性、系统性很强，同时与国家政策联系紧密。正是由于土地开发项目的这些特性，它牵扯到众多方面，农林、土建、环保、交通运输、财政预算等部门都有参与，唯有通力合作才能取得良好效果。但现实中，各部门职责划分不明确、各唱一曲，资金重复投入现象层出不穷，浪费严重。一些农村已开通“村村通”公路，但不少项目预算还列举出公路施工费用这一栏，这反映出某些单位意图套取国家资金的不良心态。目前，界定各单位在土地开发整理的所扮演的角色，使它们实现一加一大于二的作用，是每一个决策者需要重点考虑的问题。

1.2 定额标准不符合实际需求，预算计算不准确

2005年，国家土地局为了加强土地项目资金的有效管理、使项目支出预算更加透明化，印发了《土地开发整理项目预算定额标准》。不过这套标准的通用性尚值得商榷，经过几年的实践摸索，它与实际情况无法较好的吻合，主要问题包括：人工薪水标准偏低，标准中阐述甲类工和乙类工的单价分别为26元/日和16元/日，实际中，这两个数字都高出了约40个百分点；其次，定额子项目不足，有近百分之三十的工程用品单价（如下水道盖板、道路基层等）无子目可寻，只能根据经验制定，或参考其他工程项目，这无疑埋下一颗定时炸弹，很有可能影响到后续的工程施工。应该说，如何尽快补充完善定额标准，并准确套用也是预算编制的一个关键点。

1.3 专用人才匮乏，培养环节较为薄弱

前述篇幅已经论述，土地整理开发是一项系统工程，横跨多个学科，包括环境工程、水利水电、桥梁道路、农业园艺等，急需复合型人才。实际中，一些设计员只熟悉绘图的基本知识，但对诸如水利水电、桥梁道路、农业园艺等方面的内容知之甚少，这导致预算编制不全面、不精确。更有甚者，对最基本的规划设计图纸都搞不清楚，更会极大的干扰到工程量计算的精度。因而引进高水平人才、尽快完善人才培养机制已是迫在眉睫。

1.4 专用工程软件更新慢，适应性较差

目前各建设单位基本采用计算机技术进行土地预算编制工作，工程预算软件应用较为普及。清单编制、结算报告书、审计总结都有相应的辅助软件。但是，土地预算定额标准是处在动态变化中的，会根据实际情况不断作出调整，而相关软件的更新或多或少具有滞后性，这一定程度上降低了预算编制的工作效率，也不利于资金的有效管理。随着土地开发项目的逐渐增多，软件需求量会越来越大，技术部门应努力探寻一种通用性良好、利于操作、更新维护方便的绿色专用预算编制软件。

2 土地开发预算编制的注意事项、相关问题对策

2.1 强化管理、明确权限、各得其所

水利、交通运输、环保、财政、农业、林业等多部门都会参与到土地开发整理项目，这要求项目所在市县的土地资源部要及时向上级政府汇报项目计划书，政府根据计划书的情况提出修改意见，领导组织管理工作，本着提高土地资源利用率的宗旨，真正重视起这一系统工程。再有，由于相关部门都有自己的办事套路和规章制度，互相之间难免出现分歧，政府在这一过程中要协调好各方面关系，将各部门职责划分清楚，尽可能提高办事效率，杜绝资金浪费现象。

2.2 从实际出发，补充定额标准，严格制定预算规范

定额标准是服务于土地开发整理工作的，对于其本身存在的问题，应重视搜集第一手数据，汇总后上报国土局审核修改。在试用阶段，要从理论和实践两方面加强标准研究工作。一方面，加强预算基础理论研究，这是制定标准的基石；再者，要积极参考现有的成熟标准，做好市场调研，加快对定额标准的修编工作，使其能够更好地服务、直到土地开发项目的资金管理分配。另外要注意的是，大型桥涵工程、房屋建设项目应参考上级主管部门颁发的定额要求，并联系实际工况，编制系统的换算单价，作为预算书的附表。

2.3 加强人才储备，尽快提高工作人员的业务能力

预算书的编写质量，数据准确率很大程度上取决于工作人员的整体职业素养。相关部门应注重预算人员的专业素质和职业操守，避免预算编制书中出现技术性的硬伤，尤其杜绝重套、高套、误套定额这样的致命缺陷。预算人员既要熟悉国家和地方政策，熟悉定额标准的内容和项目划分，谨防预算超支，同时也要明白基本的图纸和施工工艺常识，这对于一个高水平预算书是必不可少的。不同地区的原材料成本、人力成本都有差异，预算编制具有较大的操作空间。当前，某些编制人员人为增加预算资金，一味追求高投资，造成了资源浪费、资金重复投入的不良现象。这已经上升到职业操守问题，工作者要实事求是，不可弄虚作假，相关部门也要制定一系列有效的监管制度。

2.4 尝试开发预算编制新途径，积极创新

在以往相当长的时间内，EXCEL表格在预算编制中发挥着举足轻重的作用，编制人员根据相关步骤和方法，建立一组函数

关系，进而求得最终的预算结果。这种方法对于单一、简单的项目较为适用，但对于综合性土地开发项目，其工作量较大，过程复杂，出错率高。不少单位已开始积极探寻二次开发，建立适用本地区实际情况的专用软件，节省时间、提升效率。不过，需要指出的是，无论软件具有多么强大的功能，它也只是起到辅助作用，一些具体、特殊的问题还要依赖人去操作。另外，国土局最好能在软件使用上制定统一标准，不同的软件其接口性能参差不齐，在工作交接时往往较为繁琐。

3 结束语

土地开发整理项目的质量水平和施工进展与预算编制休戚相关，唯有对整个编制工作实行全程跟踪，才能取得良好效果。我们应在法律条文的框架内制定科学合理的预算编制书，确保国家资金的使用效益，在平时的工程实践中不断总结问题、探讨解决方案，并积极借鉴国内外同行的先进经验，不断提升自己的预算编制水准，为实现土地资源的科学利用添砖加瓦！

参考文献

篇6

一时间，全世界的媒体都在报道着这位超级梦想家的新计划。能创办出SpaceX公司并打造龙飞船，志在进行太空旅行，又制造出了比其体量大几十倍上百倍的汽车厂商也造不出的续航能力超强的电动车，再打造一个比飞机还快的Hyperloop火车似乎也不是天方夜谭。从Hyperloop的说明书中可以看出，马斯克还想将他所投资的其他业务也囊括其中，比如太阳能。

在马斯克光环的笼罩下，人们期待着Hyperloop能横空出世，“秒杀”高铁甚至飞机。但马斯克已公开表示，特斯拉以及SpaceX两间公司已让他分身乏术，无暇顾及新的Hyperloop项目。只不过，真的仅仅是精力问题吗？

相比起公众的美好期待，学者们的观点显得更为现实。“这个事情（类似Hyperloop的项目）每年都会炒作的，每年主题都不同而已。”刘本林毫不犹豫地告诉《21CBR》记者。刘本林本科毕业于中国科技大学物理系，现在江苏常州经营着一家电动车辆科技公司。

其实，Hyperloop并不是横空出世的概念，只不过由于马斯克的名气而受到了更广泛的关注。Hyperloop实际上是真空管道火车（Vacuum Tube Train）的一种，属于无空气阻力、无摩擦的运输形式。技术原理则是在地面或地下建一个密闭的管道，用真空泵抽成真空或部分真空。在这样的环境中行车阻力就会大大减小，可有效降低能耗，同时气动噪声也可大大降低，符合环保要求。

2009年，刘本林与西南交通大学的赵勇教授合作出版了《速车系统概论》，从工程技术角度分析了真空管道交通商业应用的可行性与实施方法。刘本林一直活跃于民间研究和真空管道运输项目的开发，在2012年7月接受媒体采访时，他讲述了自己的宏大规划：“我希望在三年完成商业企划书，然后寻找投资方，譬如找中东财团。”但一年后却并未有任何进展。尽管如此，他对马斯克的计划感到不以为然，刘本林告诉《21CBR》记者：“马斯克的说明书也就50多页，而我们写的初版商业计划书就有258页。”

对于一个60亿-100亿美元项目的计划来说，50多页的说明书确实远远不够，这点也在互联网上的讨论以及质疑该项目的文章中遭到诟病。刘本林也从技术和性价比方面提出了质疑：“整个Hyperloop系统不可能比高铁便宜，相似的桥墩，用密封的管道代替轨道，价格只会上升不会下降，而且真空系统还需要设备来维持，现实中也不存在如此大面积的真空。此外，马斯克提到的管道结构并非圆型，是异型管道，但没有提及异形管道的稳定性、安全性，这是很难建成的。”

虽然技术上仍有许多有待详细论证的问题，但更多的人则从可行性角度提出质疑，现实中有太多问题需要解决。《大西洋月刊》的高级编辑Alexis Madrigal指出，加州的高铁工程之所以要680亿美元，是因为“项目需要征收约1100块土地”。虽然沿着州际公路修建桥塔的计划确能节省不少的土地成本，但修建铁路还需获得土地的法律许可，需获得居民的支持。据了解，这个被马斯克看来“又贵又慢”的加州高铁项目就碰上了沿途的“钉子户”，所以只能绕道而行，不得不增加成本。来自加州大学伯克利分校农业与资源经济系的副教授Michael L. Anderson表示，这一计划的实际成本将接近1000亿美元。

而质疑Hyperloop是一次炒作，刘本林还有更多的理由，在他看来，“马斯克这个人是做得多，说得少，他把这么一个不是很成熟的方案抛出来，不像他的一贯的作风。”刘本林在接受《21CBR》记者的采访时反复提到这点。在他看来，马斯克的这份方案“有新的亮点，但总的来说，说明书写得太简单了，这很像一直在推真空管道运输项目，但风格不是很严谨的戴睿.奥斯特的想法”。

戴睿.奥斯特是真空管道运输（ETT）系统发明专利的持有者，从1999年获得专利至今，一直在进行该领域的研究。近两年，他公布的研究成果是ET3“高空管道运输”系统——通过磁浮技术把胶囊状舱体“漂浮”于真空管道中，利用弹射装置将车厢“发射”至目的地，最高速度可达每小时6500公里。

事实上，马斯克的Hyperloop与奥斯特提出的ET3“真空管道运输系统”具有极高的相似度。一位不愿具名的西南交通大学超导与新能源研究开发中心（以下简称“超导中心”）的相关人士表示：“我浏览了一下（马斯克的计划），相比前十年前（奥斯特）的技术没有任何新的进展和实质变化。” 在8月14日的报道中指出，奥斯特在马斯克计划的两个星期前曾受邀前往马斯克的SpaceX公司与其进行会谈。

不过，若要追根溯源，真空管道运输的概念可追至1812年，英国机械工程师和发明家George Medhurst首次提出利用密封管道和空气推进技术来运送乘客和货物。随后，Robert Goddard（液体火箭的发明者，现代火箭理论的奠基人之一）于1910年提出了Vac-trains的概念（Vacuum Train，真空火车的缩写），并表示使用磁悬浮代替轮轨能消除阻力，理想时速为1600公里/小时。

但真空管道运输的概念从最初设想至今已将近200年，各种商业计划层出不穷，却无一走到了实践的终点。瑞士洛桑联邦理工学院的鲁道夫.里斯（R. Nieth）博士于1974年提出地下真空隧道磁悬浮列车的概念——“瑞士地铁”，并提出了具体的技术方案。但瑞士国会在2005年决定不再推进这个项目，瑞士地铁公司也随之在2009年倒闭。

在中国，关于真空管道运输的研究圈子并不大，主要集中在西南交通大学，相关实验室主要包括真空管道研究所（已名存实亡）、牵引力国家重点实验室、超导中心。上述实验室相关人士告诉《21CBR》记者，如今国外的研究大多集中于概念、理论研究，“实验研究还没有见到。”而西南交大已经在近两年开始了基础的实验研究，比如已建成的“真空管道磁悬浮列车实验系统”。

作为真空管道运输的坚定“布道者”，奥斯特还曾与中国相关学界有过亲密接触。大约十年前，奥斯特通过曾在西南交大读过博士后的张耀平将真空管道磁悬浮概念引进中国，与张耀平一同在该校组建了专门的研究机构“真空管道运输研究所”，并获得过沈志云院士的支持。超导中心的相关人士向《21CBR》记者证实：“奥斯特先生2003年至2007年都到我们这访问过，还进行过一些研究，他们主要做的是对政府的游说工作，希望得到政府的支持，不涉及具体的科学技术。”

篇7

做任何工作都应该有个计划，以明确目的，避免盲目性，使工作循序渐进，有条不紊。要有一个合理的工作计划、合理的时间计划。下面小编为大家带来周销售计划书范文，但愿对你有借鉴作用!

周销售计划书范文1一、对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。

二、在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体获得客户信息。

三、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。

四、今周对自己有以下要求：

1：每周要增加×个以上的新客户，还要有×到×个潜在客户。

2：一日一小结，每周一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。

3：见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。

4：对客户不能有隐瞒和欺骗，这样不会有忠诚的客户。在有些问题上你和客户是一直的。

5：要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。

6：对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下气。给客户一好印象，为公司树立更好的形象。

7：客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。

8：自信是非常重要的。要经常对自己说你是的，你是独一无二的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。

9：和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。

10：为了今周的销售任务每月我要努力完成?到?万元的任务额，为公司创造利润。

周销售计划书范文21.每周至少打30个电话，促使潜在客户从量变到质变

上午重点打电话，下午时间长找一些客户信息做好每天的工作记录，以备遗忘重要事项，并标注重要未办理事项如：

(1)要给部分客户寄样品，报价等。

(2)重点客户情况(用红色字标注)

(3)新客户情况(想好怎么打第一通电话等)

(4)信誉不佳客户(没事想办法整他)

2.在这一个周内，主要做以下几点：

一、制定工作计划

1、寻找客户来源。

这是所有计划的源头，只要分清客户群在哪里才能更好的寻找客户。主要有：各大网站经常求购信息的养殖场、酒厂及加一些QQ群等。

2、分析每种客户来源渠道所占的客户比重，有重点的突破。

比如：各大网站里的客户信息和QQ群里的客户信息作比较

二、计划的初步实施

1、按照工作计划明确每天要做的事情，将实施过程中遇到的困难、问题、实施的效果做详细说明和记录，及时与经理及同事沟通。

2、所做的计划有两个，一个是整个的全盘计划(由于是第一次做计划，这个是必须的，以后几周的计划也有可能按照这个来)

三、要达到的目标

工作时间充实，工作有效率，工作有成果，尽的努力去做好每一件事。

注:以上内容除每天基本工作外(如：、刷新求购信息等)

周销售计划书范文31、了解企业的发展困境和瓶颈，为实际开展工作制定短期见效的工作方案

2、了解老板的领导风格，为自己做好定位，如果老板是放权型就做好独当一面的准备;如果老板是一把抓的，就做好幕僚角色;

3、根据老板的意见和建议，结合公司现状，以实际改善为主制定工作计划书;

4、协调各部门工作，最重要是紧盯目标抓落实，实行目标管理，以周计划为主;

5、关注销售、品质、财务现金流、骨干人员工作情况等老板最关心的事项，时时监督和汇报

6、力主抓几项短期效益的工作以树立_，尤其是在大集团公司

7、以部门经理为主，避免越权

附家具商场总经理助理岗位职责

1、参与制定公司发展战略与年度经营计划;

2、主持制定、调整年度销售工作计划及总预算并组织实施营销战略规划;

3、按工作程序做好与销售、企划、售后服务、财务部门的横向联系;

4、组织召开销售研讨会，按公司制定的年度计划与季度计划确定各部门业务任务并监督调控;

5、领导建立和完善家具防损质量管理制度，组织实施并监督、检查仓库入库全检、出库抽检、运输装运及安装等工作的运行;

6、监督公司相关人事制度、商场管理制度的执行情况;

7、监督公司市场策划与促销推广活动的执行与落实;

8、定期开展各部门联动的售后服务管理会议，保证整体运作效率的改善;

9、监督商场货品管理、现场装饰管理、导购员培训的工作执行情况;

10、协助总经理开展相关工作，并完成交办的相关事宜。

总经理助理绩效考核重点：

1.公司计划完成情况

2.公司制度的执行情况

3.日常销售额

4.市场推广与促销管理

5.各部门日常绩效考核

日常工作事项：

1.周工作计划执行稽查

2.公司制度执行稽查

3.仓库管理执行稽查

4.现场销售管理稽查

5.货品防损与修补情况稽查

6.公司交办其他部门需完成事项的落实情况督查

7.总经理交办事项落实

(1)销售量

(2)回款情况

(3)对客户拜访情况

(4)销售费用(含个人差旅费用报表)

(5)广告和促销活动效果

(6)重点客户情况

(7)新客户情况

(8)异常客户或信誉不佳客户

(9)待开发客户及其情况

(10)竞争对手动态

(11)当地与本公司销售工作相关的政策变动(如城市环保、道路限行)

(12)问题与合理化建议

(13)本月客户开发计划

周销售计划书范文4在这过去的一周中我学到了很多，也充分的锻炼了自己，可以说这一周下来我是颇有收获的，但同时也在工作中发现了困难，反省出自己在工作中的一些不足之处，这也是我需要思考和改进的方面，下面我就说说这一周来我对销售工作的认识，也好分享给各位跟我一样奋斗在销售岗位上的同事们。

1.作为一个销售，一定要很了解公司和公司所销售的产品，这样你在跟客户介绍的时候才能有充分的自信去说服他去接受你，接受你的产品。

2.工作一定要勤奋，这个勤奋不是做给领导看，是让自己更快的成长以获得更多的自信，一流的销售是混业绩，二流的销售是混日子，三流的销售时混饭吃，我现在如果把自己定位成一个一流的销售就必须把工作当成是自己的事，认真，努力，主动的去做，其实做销售做久了压力是比较大的，除了要对工作总结外还要不断的学习接触到与之相关的知识和专业技术，当然最重要的还是如何做出业绩，怎样使利润化，这都是要通过勤奋来完成，有句话是没有销售不出去的东西，只有销售不出去的人，其实做销售也就是在做人。

3.良好的工作态度，有些人可能觉得一些销售人员每天要面对一些难搞定的客户或者是因为压力大的关系，难免会脾气不好，但我觉得这个也是工作态度问题，因为很多客户往往是不容易搞定的，这就看怎么放平心态，正确的面对，毕竟我们是做服务行业的，良好的态度也是客户考察我们的一个很关键的一点，所以不论在何时，请注意自己的说话和言行，拿起电话的时候，要让充满激情，面带微笑，相信电话那头的客户也能充分感受到你的真诚，从而被你打动。

4.请为公司创造尽可能多的利润，如果不行就辞职吧，这是一种心态问题，一来你为公司创造的多，你自己得到的也多，二来不要总是认为自己被公司利用了或者为老板创造了多少自己才拿那么点，因为被人利用说明你还是有价值的，最可悲的是利用价值都没有，也就是说没有利润意味着失业。

5.当你在和客户沟通时一定要记住你不是去求他们去买你的产品，而是去帮助他们解决问题的，这是一个各有所有的双赢，主管说这个非常重要，直接影响了心态，而正确的心态是成功的关键。

6.做销售的一定要有自信，一个销售如果没有自信就连说话和打电话的勇气都没有，那就跟不用说出门拜访和做出业绩了，自信主导着销售的内心，有的自信你可以随机应变的应对客户的刁难和困难，我觉得作为一个销售在受到打击的情况下，还要唱着歌开开心心的来上班。

7.一定要有耐心和恒心，相信自己只要付出一定会有回报，只是时间问题，我曾经一度很郁闷自己因为自己没有业绩，但是当主管告诉我他是进公司第3个月才卖出了第一套房.我又对自己充满了信心，当然耐心不等同于混日子和等单，是要我们时刻保持上进心，不断的去努力。

8.作为一个销售人员总结是很重要的，不仅是对自己的工作内容、工作效率、工作方式、沟通方式、错误的发生、工作计划、出差计划、项目运作等，还要对自己说话技巧、肢体动作，甚至是个人的为人处世等进行总结，总结了才能发现不足，才知道自己还有哪些可以上升的空间。

最后，我想说不管在哪里工作，做什么工作，态度和心态很重要，遇事把心放宽，才能更好的处理和解决面对的问题，从容的面对挑战，不断的去丰富充实自己，客观的面对自己的不足，更好的去改进，每个人都会有美好的明天!

周销售计划书范文5这个礼拜联系到了几个意向客户，其中A类客户：一个是威普讯通信科技有限公司，前前后后将近两个礼拜里我给这家公司通了六次电话，也把公司的相关需求全部挖到了。这是一家从事通信电缆、网络光缆的企业，其年营业额为1000万元-2000万元。

财务部之前在谱成购买了一个金蝶迷你版，但由于现在业务量的扩大想购买商贸标准版。该公司在我们联系之前已经有别家竞争企业已经以最低的折扣想促成订单，可能是那边的价格低，想到服务可能不理想，所以现在直接询问我们的价格和服务，可能最快在这个月月底可能会定下来。本来我这边一直想找机会邀约上门的，但由于对方一直一直称说没时间，所以一直没能邀约上门。此外，该公司比较看重发票这个概念!!但我对于发票包含的内涵实在不知道行情，包括什么税点的意思。

另外一个A类客户就是：长沙西卡进出口贸易有限公司，这是一家从事进口葡萄酒和香槟的贸易公司，仅通了一次电话，表示很有意向。但财务主管这两天都不在公司，需要找主管联系，接电话的会计无法做主。对方想上软件的意识非常非常强。如果能够一鼓作气的跟进下来，成交的可能性是非常大的。

这个礼拜其实挺不安的，因为来公司三个星期了，还没有业绩出来，心里有些着急。电话数量达到了，但却没什么效果，我觉得自己对于目标客户的定位不怎么准确，每天地毯式的搜刮，运气好的话一天可以扫到几个，运气不好的话很难搜到一两个意向客户。这样漫无目的方式让人很迷茫。但越急，越可能没有成绩出来。需要平常心，平常心。

以上是我对于一周工作所进行的总结及心得，如有不足之处，恳望领导同事们的指导帮助。

周销售计划书范文6在这一周的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把以后的工作做的更好。下面我对这一周的工作进行简要的总结。

回顾这周的工作，对照德能勤绩四项标准，能尽心尽力做好各项工作，较好地履行了自己的职责。现将周工作总结如下：

一、主要工作情况

1、重视理论学习，坚定政治信念，明确服务宗旨。

2、加强业务学习，提高工作能力，努力开展实施工作计划，做好本职工作。

重视学习业务知识，积极利用参加培训班等机会聆听专家的指导，向专家请教学习，提高自己的业务能力。紧紧围绕本职工作的重点，积极学习有关经济、政治、科技、法律等知识，努力做到融汇贯通，联系实际。在实际工作中，把政治理论知识、业务知识和其它新鲜知识结合起来，开阔视野，拓宽思路，丰富自己，努力适应新形势、新任务对本职工作的要求。

3、勤奋干事，积极进取。

认真做好本职工作和日常事务性工作，做到腿勤、口勤，使票据及时报销，账目清楚，协助领导建立健全各项制度，保持良好的工作秩序和工作环境，使各项管理日趋正规化、规范化。完成办公日常用品购置、来人接待、上下沟通、内外联系、资料报刊订阅等大量的日常事务，各类事项安排合理有序，为办公室工作的正常开展提供了有效保证。

4、成绩斐然，争取长足进步。

坚持工作踏实，任劳任怨，务实高效，不断自我激励，自我鞭策，时时处处严格要求自己，自觉维护办公室形象，高效、圆满、妥善地做好本职工作，没有出现任何纰漏，取得了一定成绩。

二、存在不足

一是政治理论学习虽有一定的进步，但还没有深度和广度。

二是事务性工作纷繁复杂，减少了调研机会，从而无法进一步提高自己的工作能力。

三是工作中不够大胆，总是在不断学习的过程中改变工作方法，而不能在创新中去实践，去推广。

三、今后努力方向

不断加强个人修养，自觉加强学习，努力提高工作水平，适应新形势下本职工作的需要，扬长避短，发奋工作。

在下周工作计划中下面的几项工作作为主要的工作重点：

1、在店长的带领下，团结店友，和大家建立一个相对稳定的销售团队：销售人才是最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是我们店的根本。

在以后的工作中建立一个___，具有杀伤力的团队是我和我们所有的导购员的主要目标。

2、严格遵守销售制度：完善的销售管理制度是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

这是我们在下个月完成十七万营业额的前提。我坚决服从店内的各项规章制度。

3、养成发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯：养成发现问题，总结问题目的在于提高我自身的综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，把我的销售能力提高到一个新的档次。

4、销售目标：我的销售目标最基本的是做到天天有售货的单子。

根据店内下达的销售任务，坚决完成店内下达的十七万的营业额任务，打好年底的硬仗，和大家把任务根据具体情况分解到每周，每日;以每周，每日的销售目标分解到我们每个导购员身上，完成各个时间段的销售任务。并争取在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

我认为我们劲霸男装专卖店的发展是与全体员工综合素质，店长的指导方针，团队的建设是分不开的。建立一支良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。

周销售计划书范文7一、迅速开展服务巡检活动，安抚老客户、大客户的依赖心理

由于公司相当大的一部分销售是由老客户介绍来的，我们在市场还没有完全进入旺季来，由公司相关领导带领服务、销售相关人员对大客户、能够为公司介绍销售机器的客户进行服务巡检活动，解决客户存在的服务问题，让他们充分体验到柳工老客户、大客户的优越性，他们这样才能够更好地为公司整机销售做出帮助。

二、开发细分市场，充分依托原有资源

老用户、老关系，必须在每个区域一定建立_-_个铁杆用户。

高度重视市场支持体系的建设(当地的修理厂、配件店、平板运输老板、业内人士)：以诚实、大度的态度，合理布局、准确判其热情度和影响力、反复激发他们的积极性。

积累原始用户信息：跑重点工程、工地、开发区、住宅建设小区、矿山、沙石场、市政和水利施工单位、城镇拆迁户和拆迁村、查电话黄页、查当地报纸。关键是系统开发，切忌大而划之。吃得苦中苦、方为人上人。

原始用户信息要及时整理分类，从中筛选出自己有用的信息。在每个地区锁定主要竞争对手，知己知彼，利用对手的弱点寻找商机和突破点。

紧密围绕本地当前市场购机热点地区、用户群、热点工程、行业，开展销售工作。

注重成功率，开发一个成功一个，开发一个点映照一片天。卖挖机一定要学会批发和之术。

三、针对每一个重点市场

坚定不移的贯彻两个“三足鼎立”的核心市场开发手段每个大区、办事处、销售员均应十分明确的选定所辖销售区域内，县、区、镇或特定人群(10个以上关系较好的老板组成的群体)的前三位的重点市场，并制定相应的销售目标以及开拓方案。

公司希望在年底前在各地区均形成分级的“三足鼎立”的市场格局，以确保销售的持续增长。

针对每一个重点市场，应构建以当地的主要竞争对手的大用户或代言人，当地的老用户，修理厂、配件店为主的“三足鼎立”的市场支持体系(即渠道)，为此也应选定相应的开发对象及制定开发方案、确定销售目标。

四、关注用户群体的开发

用户因地域、亲属关系、生意联系、挖机品牌而自然形成的用户群体是工程机械营销中最诱人的蛋糕，在日常拜访中高度重视和了解各类用户群体，对群体内的用户一定要在最短的时间内全面见面拜访，力争深入了解和熟悉。面对群体老大或很有影响力的人物应长期相处，切忌直接推销，应先获得其好感和初步认可，其主要目的要放在其帮忙介绍购机信息上。

对群体中有一定影响力的用户购机信息要高度重视，及时上报，利用一切资源全力拿下。一但有所突破应当及时扩大战果。

五、在适当的时候开展促销、展示会

充分利用好产品展示会，产品展示会是公司对当地市场最有效的支持和投资，是公司对当地用户集中、全面的展示和介绍品牌及产品，突破和巩固当地市场的最有效的手段。一场成功的展会往往是打开和巩固一个市场的关键!

六、要让一线的销售人员树立良好的职业心态

a.业务人员要注意形象、言表、态度、礼节，注意当地风俗习惯。

b.市场开发要扑进去，到忘我境界。

c.强调市场开拓方案制定，避免盲目、混乱的追逐信息式的销售。

d.产品宣传要统一口径，系统介绍。

e.平常心对个单，提高对客户的驾驭能力。

f.强化团队意识，扩大信息交流，要学会启动和利用各种资源。

g.要机灵，对用户需求及各种突发事件要准确把握。

h.厉行节约，提高实效。

机会可遇不可求，在整个行业开始大洗牌的同时我们一定要抓住这次机会，打破市场格局，迅速占领市场。以完成下半年的销售目标，同时也为明年的市场打下坚实的基础。

周销售计划书范文8一、个人目标

在这个月的工作中，我决定将自己的目标定的比平常高一点。我明白，这段时期既是机会也是风险。但是长久以来的压抑让我决定要好好的发泄一番，而目标，就是保险销售的市场!

我明白自己的决定是有些突然，但是未来正是因为把握机会才会改变，如今，机会在眼前，我不能放弃，更不能逃避!我必须在这里一转自己的局势，将之前拾取的都统统弥补上!更要超越过去!

二、工作方面

这次的机会以及的给自己定下的高目标给了我很大的信心和动力。为此，在工作中，我更要严谨的去做好。

首先，我要整理好过去客户的资料，在确定好优先顺序后前去登门拜访，加强联系，并借此机会为新的保险产品做好推销工作。

其次，对于新客户的寻找也不能落后，主要的一部分可以通过老客户的推荐，但也不能少了自己去寻找新的客户。这些的问题过后，相信需要保险的潜在客户会增加不少，为此我也要加紧自己的脚步，避免被同行捷足先登。

三、准备方面

在工作前我要先对客户的想法做好准备，针对客户想要什么，为什么需要这份保险……这些根本却又基础的问题，我都必须根据现在的情况做好调查，并及时的分析，做好准备，这样才能大大的提升成交几率。

四、提升交流

面对现在的新形势，信息的交流是必不可少的，为此，和几位要好的同事互相交换信心，互相讨论是必须的。我不仅要注意自己的信心收集，更要看的广泛，和同事之间一同商讨，将这珍贵的一个月牢牢的把握!

周销售计划书范文9一、数据分析：

1、季度任务进度;

2、未按计划的客户网点列表;

3、特殊项目进度;

二、本月份销售业绩分解：

1、本月销量分解客户列表，并标注匹配的主要政策;

2、实地拜访客户类表，并标注主要工作;

3、促销活动安排及促销人员调用列表;

4、特殊项目销售分解;

三、问题分析：

1、问题的销售网点列表，并标注问题点及产生的;

2、对产生的问题有解决的办法;

3、销售环节的问题，及解决建议;

四、增长点：

1、销量增长网点列表及措施;

2、新客户、新项目拓展地区网点类表及日程

五、改进：

1、对公司流程、制度的改进建议;

2、政策措施、资源调配的改进建议：

(1)制度：严格执行所制定的关于考勤制度，车辆安全制度，车辆和装潢提成分配制度，招聘制度，值班制度等维护榆次网点保证正常运作和高效运转的制度。

(2)卫生：展厅和车辆卫生一直长抓不懈。

(3)人员：和成总，人力资源部，网管部商量合计，把人员空缺填补满。

(4)库存：和成总，网管部郭经理以及各品牌经理合计库存结构，以及制度相关应急办法。

(5)客户：主要攻关__大客户(目前进展情况，将另表向公司相关负责人汇报)。

(6)销量：至少完成__台零售。

(7)配合：配合总部组织的节油大赛活动。

(8)学习：学习凯威的配置和价格，以尽快实现凯威车型的销售。

(9)外拓：重点对制药，副食行业等大中型企业进行开发。争取开发__C+客户，并上报网管部备案。

(10)关怀：给老客户以及重点客户发问候短信，寄送凯威资料

周销售计划书范文10第一阶段：项目开发前期阶段

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

一、对项目位置了解

规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉;

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察。

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略，主要工作：

一、制定详尽可行的营销策略并组织实施;

二、制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整;

篇8

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

房地产融资计划书

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

篇9

第一部分 摘要

一、公司概况

郑州市伊尔萨建材有限公司，始建于**年 7 月，是一家中型 民营企业，项目用地为废弃荒地，司主要负责 人曾荣获明星企业家称号，重点项目建设功臣奖，具有多年管理企业 的经验。

二、公司的宗旨和目标

公司的办厂的宗旨是建设成为科技先进、管理科学规范、体系健 全、组织机构精简高效、一专多能、竞争力突出的现代化企业。

三、公司的目前股权结构

四、已经投入的资金及用途

五、公司目前主要产品

六、市场概况和营销策略

七、核心经营团队

公司现有董事长 1 名，副总经理 3 名，部门经理 5 名，干部职工 52 名。下设三部一室：招商外联部、施工建设部、财务管理部、办 公室。工程专业技术人员 21 名，其中：高级工程师 2 名，经济师、会计师 3 名，政工师 1 名，助理经济师、工程师 8 名。

八、公司的优势说明

1 享受国家的优惠政策：

（1） 固定资产调节税免

（2） 可入国家开发银行的基本建设政策性贷款

（3） 免征五年的所得税

（4） 免征土地使用税

（5） 争取技术改造资金

（6） 减免城市建设设施配套费

2、享受地方的优惠政策

（1） 优惠低廉的土地购置费

（2） 荒废地改造优惠政策

（3） 无偿使用厂区地域的矿产资源（页岩土）

（4） 利用废弃的煤矸石的奖励政策

九、目前公司为实现目标的增资需求：

1、该项目总投资为 16000 万元（人民币） 。自筹资金为 2027 万 元，其余依靠合作伙伴融资解决一部分，其他融资解决一部分。工程 分三步进行，首期投资需求 10000 万，目前需要融资 5000 万元，使 用期限 5 年。

2、用途和偿还：该资金主要用于厂房建设和设备投资；偿还期为 五年。

十、财务分析

财务预计：财务评价的结果表明，项目在生产经营期间盈利 能力较强，资金投入后回收较快，有较强的实现盈亏平衡的能力， 适应各种因素变化的能力较强，本项目在财务上可行的。

第二部分

第一章 公司介绍

一、公司宗旨

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

三、产品生产

1、资源及原材料供应：

2、现有生产条件和生产能力

3、主要设备及需添置设备

4、产品标准、质检和生产成本控制 严格执行国家标准用科 、理念调控生产流水作业，严格控制生产成本。

5、包装与储运包装

第三章 市场分析

一、市场规模、市场结构与划分 学的管理

二、目标市场的设定

三、目前公司产品市场状况，

四、市场趋势预测和市场机会

第四章 竞争分析

一、区位优势

二、技术优势：

三、政策优势：

四、企业管理及人员优势：

第五章 市场营销

一、概述营销计划

二、销售政策的制定

三、销售渠道、方式、营销环节和售后服务

四、销售队伍情况及销售福利分配政策

五、产品价格方案

第六章 投资说明

一、资金需求说明（用量、期限）

二、项目进度情况

三、融资形式 贷款、投融资、出让股权等形式

四、回报与偿还计划

第七章 风险分析

一、投资前期风险

二、开发建设期间的风险

三、经营风险

四、生产风险

五、人才风险

六、金融风险

第八章 管理

一、公司组织结构

篇10

关键词：房产开发 成本控制 质量管理

前言

我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。

一、房地产开发工程的成本控制

1.成本预测

根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,选择成本低,效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决,一是成本不变而价值增大,例如,在一栋房屋的开发上,假设原计划全为住宅,然而通过市场分析,该处具有商业潜力,那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店,这就增大了它的价值,又如在土地的使用上,原计划该地建成多层,容积率为1.5,而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点,那么适当修建高层将容积率提高到2.0,那么相对该土地而言,它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低,价值不变,例如,一栋多层房屋,原计划为长螺杆桩基,通过地质分析与荷载计算以后,改为天然浅基能够满足要求,及时调整为天然条基,该栋房屋价值不变,然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段,它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查,周密地分析而做出正确定位,一旦确定,要针对本地区同类型房屋进行调查,以便论证,找出其中一些影响成本以及利润的因素,制定应对方案,克服盲目性。

这里就高层出现的一些问题谈一下,第一个是住宅的面积以及布置,直接影响到房屋的销售,从而造成建房成房东的局面,致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况,只按经验或者贯例办事造成的浪费,比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm,或者设计成1500mm的钻孔桩;第三,建设方在材料的使用上,盲目追求高档而不根据房屋本身要求,例如本身可使用经阁铝材,而强行采用罗普丝金,可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等,总认为价格越贵的东西就越好,不符合适用性的要求,造成人为浪费;第四,建设方在单体建设上一味求快,在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下,单体工程一哄而上,造成后期进度减慢,管理混乱,多次重复施工而增加成本;第五,对新材料的使用,因市场无足够的考核依据,不熟悉行情,导致价格偏高。针对这些情况,要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析,预测它的影响程度,采取措施,从而预测出工程成本。

2.成本计划

要求我们根据成本预测的情况,以货币的形式在施工图预算的基础上,编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案,在这一方面,要求我们熟悉设计图纸,掌握科学的施工方法与工艺流程,从而使该计划成为降低成本的指导文件。

3.成本控制

严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理,采取有效措施,将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内,并及时反馈,分析实际成本与计划成本之间的差异,及时采取纠偏措施,在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制,增加责任心。

4.成本核算

按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来,从而计算出该项目总成本和各单位成本,为成本分级及考核提供依据,也为今后类似工程提供成本预测的依据。

5.成本分析

就是在成本的形成过程中,对项目成本进行的对比评价与总结工作,在成本管理的过程中,了解成本变动原因,并系统地加以研究,找出其规律,这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律,比如,建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高,我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设,从而避免这一因素的影响。

6.成本考核

指对已完成项目,将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较,评定成本计划的完成情况,以及各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励或处罚,这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性,从而达到降低成本增加企业积累的目的。

从以上可以看出,成本控制应主要在预测以及计划阶段,它要求我们准确地把握好市场观念,在准备阶段的各项费用,地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划,市场各种建材价格要提出依据,从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:

6.1组织措施

根据项目特点,建立矩阵似的管理机构,成立项目成本管理的组织机构,明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任,编制成本控制工作计划和详细的工作流程图,并随时对照检查、分析,从而使成本得以正常运行,项目组织机构应从项目实施起,至该项目正式完成,它是项目成本考核的主要对象之一。

6.2技术措施

采用技术手段达到成本优化的效果,要求从多个不同的技术方案中,进行经济分析,选出最优方法,比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案,就要根据该项目地质水文条件,确定护壁的方案,是先开挖后打桩,还是先打桩后开挖等,主体砼是采用商品砼泵送,还是采用现场搅拌砼塔吊等,都要在成本计划时进行分析论证,对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料,从技术的角度进行分析,尽量采用能够满足设计功能,能就地取材,有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。

6.3经济措施

编制项目资金使用计划,对成本目标进行风险分析,制定防范性对策,比如材料的涨价给成本带来风险,那么我们要根据市场规律采取相应措施,从而降低该风险的发生。

6.4合同措施

因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。

二、房地产开发工程的质量管理

首先,质量控制是质量管理的一部分, 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动,包括有作业技术与管理活动,它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和,用其特性指标来评价,就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。

项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模,系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的,比如工业建筑与民用建筑要求不同,一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制,包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。

其次,对质量形成的影响因素有:

①人的质量意识和质量能力,它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质,市场准入制度,执业资格注册制度,持证上岗制度等方面对各相关单位把好关,严禁无证设计与施工,严禁越级、挂靠、转包等现象,现在各地挂靠现象尤为突出,部分项目经理以及其施工人员质量意识太差,值得注意。②项目的决策:对市场需求预测,资源论证,杜绝质量合格而缺少用途的产品,如某地有一栋十层的建筑,建成后一直无人问津,便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计,在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性,要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查,从而达到目的。⑤对材料的质量规格,性能特性,应反复调查论证,进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排,仔细审查,提出修改意见。⑦了解项目的自然环境,包括地质、水文、气候等,制定合理的施工方法。

再次,质量控制的基本原理:

①制定质量计划书,确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底,并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划,运用各种专门手段而进行各种检查,包括施工自检、互检和专职质检员的质检,以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等,其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面,作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行,并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题,及时进行原因分析,采取必要的措施,予以纠正,保证质量形成的受控状态,确保以后不形成类似问题。

最后,施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审,检查施工工序的合理性与科学性,检查工序施工条件是否符合要求,进行分批、分项工程检查实测,对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收,经验收合格后方可进入下道工序施工。

基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查,抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序,做好原始记录,判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料,作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。

篇11

摘要：现代房地产开发工程的成本控制及管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。本文笔者对如何做好房产开发项目的成本控制和管理进行了阐述。

关键词：房产开发 成本控制 质量管理

前言

我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。

一、房地产开发工程的成本控制

1.成本预测

根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决，一是成本不变而价值增大，例如，在一栋房屋的开发上，假设原计划全为住宅，然而通过市场分析，该处具有商业潜力，那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店，这就增大了它的价值，又如在土地的使用上，原计划该地建成多层，容积率为1.5，而通过市场调查，该区域高层或小高层写字楼是个卖点，那么适当修建高层将容积率提高到2.0，那么相对该土地而言，它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低，价值不变，例如，一栋多层房屋，原计划为长螺杆桩基，通过地质分析与荷载计算以后，改为天然浅基能够满足要求，及时调整为天然条基，该栋房屋价值不变，然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段，它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查，周密地分析而做出正确定位，一旦确定，要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。

这里就高层出现的一些问题谈一下，第一个是住宅的面积以及布置，直接影响到房屋的销售，从而造成建房成房东的局面，致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况，只按经验或者贯例办事造成的浪费，比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm，或者设计成1500mm的钻孔桩;第三，建设方在材料的使用上，盲目追求高档而不根据房屋本身要求，例如本身可使用经阁铝材，而强行采用罗普丝金，可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等，总认为价格越贵的东西就越好，不符合适用性的要求，造成人为浪费;第四，建设方在单体建设上一味求快，在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下，单体工程一哄而上，造成后期进度减慢，管理混乱，多次重复施工而增加成本;第五，对新材料的使用，因市场无足够的考核依据，不熟悉行情，导致价格偏高。针对这些情况，要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析，预测它的影响程度，采取措施，从而预测出工程成本。

2.成本计划

要求我们根据成本预测的情况，以货币的形式在施工图预算的基础上，编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，在这一方面，要求我们熟悉设计图纸，掌握科学的施工方法与工艺流程，从而使该计划成为降低成本的指导文件。

3.成本控制

严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理，采取有效措施，将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内，并及时反馈，分析实际成本与计划成本之间的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增加责任心。

4.成本核算

按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来，从而计算出该项目总成本和各单位成本，为成本分级及考核提供依据，也为今后类似工程提供成本预测的依据。

5.成本分析

就是在成本的形成过程中，对项目成本进行的对比评价与总结工作，在成本管理的过程中，了解成本变动原因，并系统地加以研究，找出其规律，这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律，比如，建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高，我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设，从而避免这一因素的影响。

6.成本考核

指对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。

从以上可以看出，成本控制应主要在预测以及计划阶段，它要求我们准确地把握好市场观念，在准备阶段的各项费用，地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划，市场各种建材价格要提出依据，从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:

6.1组织措施

根据项目特点，建立矩阵似的管理机构，成立项目成本管理的组织机构，明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任，编制成本控制工作计划和详细的工作流程图，并随时对照检查、分析，从而使成本得以正常运行，项目组织机构应从项目实施起，至该项目正式完成，它是项目成本考核的主要对象之一。

6.2技术措施

采用技术手段达到成本优化的效果，要求从多个不同的技术方案中，进行经济分析，选出最优方法，比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案，就要根据该项目地质水文条件，确定护壁的方案，是先开挖后打桩，还是先打桩后开挖等，主体砼是采用商品砼泵送，还是采用现场搅拌砼塔吊等，都要在成本计划时进行分析论证，对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料，从技术的角度进行分析，尽量采用能够满足设计功能，能就地取材，有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。 转贴于

6.3经济措施

编制项目资金使用计划，对成本目标进行风险分析，制定防范性对策，比如材料的涨价给成本带来风险，那么我们要根据市场规律采取相应措施，从而降低该风险的发生。

6.4合同措施

因为合同是成本管理的依据，故此就显得十分重要，它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如，采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式，条款准确、清晰，就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法，对工程中存在的变更问题，合同应提出明确的计算方法，关于变更，应在图纸的审查过程中，采用企业自审和专家会审等办法，消除重大变更的存在性。

二、房地产开发工程的质量管理

首先，质量控制是质量管理的一部分， 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动，包括有作业技术与管理活动，它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和，用其特性指标来评价，就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。

项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模，系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的，比如工业建筑与民用建筑要求不同，一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制，包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。

其次，对质量形成的影响因素有:

①人的质量意识和质量能力，它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质，市场准入制度，执业资格注册制度，持证上岗制度等方面对各相关单位把好关，严禁无证设计与施工，严禁越级、挂靠、转包等现象，现在各地挂靠现象尤为突出，部分项目经理以及其施工人员质量意识太差，值得注意。②项目的决策:对市场需求预测，资源论证，杜绝质量合格而缺少用途的产品，如某地有一栋十层的建筑，建成后一直无人问津，便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计，在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性，要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查，从而达到目的。⑤对材料的质量规格，性能特性，应反复调查论证，进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排，仔细审查，提出修改意见。⑦了解项目的自然环境，包括地质、水文、气候等，制定合理的施工方法。

再次，质量控制的基本原理:

①制定质量计划书，确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底，并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划，运用各种专门手段而进行各种检查，包括施工自检、互检和专职质检员的质检，以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等，其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面，作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行，并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题，及时进行原因分析，采取必要的措施，予以纠正，保证质量形成的受控状态，确保以后不形成类似问题。

最后，施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审，检查施工工序的合理性与科学性，检查工序施工条件是否符合要求，进行分批、分项工程检查实测，对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收，经验收合格后方可进入下道工序施工。

基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查，抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序，做好原始记录，判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料，作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。

篇12

一、房地产开发工程的成本控制

1.成本预测

根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,选择成本低,效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决,一是成本不变而价值增大,例如,在一栋房屋的开发上,假设原计划全为住宅,然而通过市场分析,该处具有商业潜力,那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店,这就增大了它的价值,又如在土地的使用上,原计划该地建成多层,容积率为1.5,而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点,那么适当修建高层将容积率提高到2.0,那么相对该土地而言,它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低,价值不变,例如,一栋多层房屋,原计划为长螺杆桩基,通过地质分析与荷载计算以后,改为天然浅基能够满足要求,及时调整为天然条基,该栋房屋价值不变,然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段,它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查,周密地分析而做出正确定位,一旦确定,要针对本地区同类型房屋进行调查,以便论证,找出其中一些影响成本以及利润的因素,制定应对方案,克服盲目性。

这里就高层出现的一些问题谈一下,第一个是住宅的面积以及布置,直接影响到房屋的销售,从而造成建房成房东的局面,致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况,只按经验或者贯例办事造成的浪费,比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm,或者设计成1500mm的钻孔桩;第三,建设方在材料的使用上,盲目追求高档而不根据房屋本身要求,例如本身可使用经阁铝材,而强行采用罗普丝金,可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等,总认为价格越贵的东西就越好,不符合适用性的要求,造成人为浪费;第四,建设方在单体建设上一味求快,在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下,单体工程一哄而上,造成后期进度减慢,管理混乱,多次重复施工而增加成本;第五,对新材料的使用,因市场无足够的考核依据,不熟悉行情,导致价格偏高。针对这些情况,要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析,预测它的影响程度,采取措施,从而预测出工程成本。

2.成本计划

要求我们根据成本预测的情况,以货币的形式在施工图预算的基础上,编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案,在这一方面,要求我们熟悉设计图纸,掌握科学的施工方法与工艺流程,从而使该计划成为降低成本的指导文件。

3.成本控制

严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理,采取有效措施,将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内,并及时反馈,分析实际成本与计划成本之间的差异,及时采取纠偏措施,在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制,增加责任心。

4.成本核算

按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来,从而计算出该项目总成本和各单位成本,为成本分级及考核提供依据,也为今后类似工程提供成本预测的依据。

5.成本分析

就是在成本的形成过程中,对项目成本进行的对比评价与总结工作,在成本管理的过程中,了解成本变动原因,并系统地加以研究,找出其规律,这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律,比如,建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高,我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设,从而避免这一因素的影响。

6.成本考核

指对已完成项目,将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较,评定成本计划的完成情况,以及各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励或处罚,这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性,从而达到降低成本增加企业积累的目的。

从以上可以看出,成本控制应主要在预测以及计划阶段,它要求我们准确地把握好市场观念,在准备阶段的各项费用,地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划,市场各种建材价格要提出依据,从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:

6.1组织措施

根据项目特点,建立矩阵似的管理机构,成立项目成本管理的组织机构,明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任,编制成本控制工作计划和详细的工作流程图,并随时对照检查、分析,从而使成本得以正常运行,项目组织机构应从项目实施起,至该项目正式完成,它是项目成本考核的主要对象之一。

6.2技术措施

采用技术手段达到成本优化的效果,要求从多个不同的技术方案中,进行经济分析,选出最优方法,比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案,就要根据该项目地质水文条件,确定护壁的方案,是先开挖后打桩,还是先打桩后开挖等,主体砼是采用商品砼泵送,还是采用现场搅拌砼塔吊等,都要在成本计划时进行分析论证,对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料,从技术的角度进行分析,尽量采用能够满足设计功能,能就地取材,有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。

6.3经济措施

编制项目资金使用计划,对成本目标进行风险分析,制定防范性对策,比如材料的涨价给成本带来风险,那么我们要根据市场规律采取相应措施,从而降低该风险的发生。

6.4合同措施

因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。

二、房地产开发工程的质量管理

首先,质量控制是质量管理的一部分,是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动,包括有作业技术与管理活动,它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和,用其特性指标来评价,就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。

项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模,系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的,比如工业建筑与民用建筑要求不同,一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制,包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。

其次,对质量形成的影响因素有:

①人的质量意识和质量能力,它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质,市场准入制度,执业资格注册制度,持证上岗制度等方面对各相关单位把好关,严禁无证设计与施工,严禁越级、挂靠、转包等现象,现在各地挂靠现象尤为突出,部分项目经理以及其施工人员质量意识太差,值得注意。②项目的决策:对市场需求预测,资源论证,杜绝质量合格而缺少用途的产品,如某地有一栋十层的建筑,建成后一直无人问津,便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计,在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性,要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查,从而达到目的。⑤对材料的质量规格,性能特性,应反复调查论证,进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排,仔细审查,提出修改意见。⑦了解项目的自然环境,包括地质、水文、气候等,制定合理的施工方法。

再次,质量控制的基本原理:

①制定质量计划书,确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底,并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划,运用各种专门手段而进行各种检查,包括施工自检、互检和专职质检员的质检,以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等,其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面,作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行,并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题,及时进行原因分析,采取必要的措施,予以纠正,保证质量形成的受控状态,确保以后不形成类似问题。

最后,施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审,检查施工工序的合理性与科学性,检查工序施工条件是否符合要求,进行分批、分项工程检查实测,对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收,经验收合格后方可进入下道工序施工。

基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查,抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序,做好原始记录,判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料,作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。

篇13

摘要本文通过对研发费用加计扣除所得税减免政策的研究，提出解决方法和建议，从而为企业有效通过研发费用加计扣除减免备案提供可操作性的意见，为企业减轻税负。

关键词研发费加计扣除所得税核算

为鼓励企业加大研发投入,加快产业转型,国家相继出台了一系列的政策来扶持企业发展,包括科技补助、税收优惠、土地政策等。其中税收优惠政策方面以高新技术企业所得税优惠政策和研发费用加计扣除企业所得税优惠政策较为突出。从2008年开始，国家要求对全国所有企业重新进行评审，经科技部门、财政部门、税务部门联合评审，通过后颁发高新技术企业证书，便可以按照《中华人民共和国企业所得税法》规定享受15%的企业所得税优惠税率，此项政策仅限于高新技术企业；相对于企业所得税优惠税率，研发费用加计扣除企业所得税优惠政策则范围更广，只要企业从事的是《国家重点扶持的高新技术领域》和《当前优先发展的高技术产业重点领域指导》（国家发改委等部门公布）规定项目的研究开发活动实际发生的相关费用都能加计扣除，而对企业本身是不是高新技术企业并未做要求，只要是居民企业全都适用。可以说相对于高新技术企业所得税优惠，研发费用加计扣除所得税优惠更应得到企业的重视，特别是对于重视科技创新的企业，如果研发投入较大，既可提高自身产品的科技含量，又可以充分享受国家的税收优惠政策，有效减轻企业税负。

一、企业申请研发费用加计扣除的要求及存在的问题

根据科技部门及税务部门的调查，高新技术企业所得税优惠政策的执行比较理想，落实也比较到位，一方面是此项政策比较明确，另一方面对于企业来说操作简单易行。

（一）企业申请研发费用加计扣除的要求

但企业研发费用加计扣除企业所得税的优惠政策在执行的过程中并不理想，按照企业研发费加计扣除管理办法，企业申请研发费用加计扣除，采取备案制，共需要提供七项资料：

（1）自主、委托、合作研究开发项目计划书和研究开发费用预算；

（2）自主、委托、合作研究开发专门机构或项目组的编制情况和专业人员名单；

（3）自主、委托、合作研究开发项目当年研究开发费用发生情况归集表；

（4）企业总经理办公会或董事会关于自主、委托、合作研究开发项目立项的决议文件；

（5）委托、合作研究开发项目的合同或协议；

（6）研究开发项目的效用情况说明、研究成果报告等文件；

（7）企业从事《国家重点支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会等部公布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》规定项目的研究开发活动的情况说明。

（二）企业申请研发费用加计扣除的存在的问题

结合上述申报要求，分析原因如下：

（1）内在因素：

①帐务处理因素:

企业自身对研发费用的财务核算不够完善，导致最终研发费用加计扣除的归集比较困难，往往在税务鉴证的过程难度较大，最终放弃申报。如研发费用没有按照要求单独设项目进行核算，只在管理费用下面设二级科目研发费用；财务部门的费用核算期间与研发项目的开发期间存在差异，研发项目没有开始但费用已经发生或研发项目已结束还有费用产生；列支的研发费用没有按研发费用核算管理规范进行；对于研发人员工资的归集不合理。

②制度因素:

企业研究开发的管理制度不够完善，企业的研发过于随意，没有经过完整的研究开发程序。如研究开发项目立项往往只是会议决定，或者领导口头通过，没有形成决议；研究开发费用的立项公司立项了，但没有到科技部门备案；或者立项之后，没有及时与财务部门进行对接，导致开发活动的发生时间与财务核算期间存在冲突；或者研发项目往往不了了之，没有做过技术成果鉴定或成果转化。

③企业自身考虑风险的原因：

企业对于研发加计扣除的认识还是不够，或者政策学习不够充分，导致政策把握不足，考虑到谨慎性原则，企业往往宁可放弃加计而不去冒险。

（2）外在因素：

①税务风险：

在全国的很多地区，税务部门依然扮演着比较强势的角色，导致很多纳税人在申请税收优惠时会比较审慎。考虑的比较全面，如少缴税款是不是会导致税务部门的稽查，或者会不会得到税务部门的额外照顾等等，在这种心理暗示下，企业往往抱着多一事不如少一事，破财消灾的想法而放弃应有的权利。

②政策环境：

税务部门对政策的宣传不够到位，导致很多本可以享受此项政策的企业根本不知道此项内容，或者觉得此项政策本企业不可能享受的错误判断。

二、企业做好申请研发费用加计扣除工作的措施

针对上述内、外主要因素，笔者认为要想顺利通过研发费用加计扣除，必须努力做到以下几点：

（一）完善企业项目研发的管理制度

企业应建立《研发投入核算制度》、《研发人员绩效考核奖励制度》等高新技术企业认定所必备的管理制度，通过高新技术企业认定的企业对于研发费用加计扣除的通过有利好。首先要规范项目立项流程：

（1）企业自主、委托、合作研究开发项目必须召开总经理办公会或董事会，并形成决议文件，由办公室备案。

（2）组织财务、研发、人事和科技申报部门会同有关领导进行项目立项的合同评审，确保各部门间的信息对接及立项合同或计划书中各项目资料和数据准确无误。

（3）项目立项后，科技申报部门根据项目性质报科技部门备案，并取得已加盖项目备案章的项目计划书。

（4）始终保持研发部门、人事部门与财务部门的沟通协作，保证研发项目立项、技术鉴定和成果转化过程全部参与，特别是在研发人员的配置、项目的起止日期等问题上要重点把握。

（5）对于所有立项研发项目应该有技术成果鉴定或成果转化证明。

（二）规范研发费用的报销行为

（1）所有研发费用报销经办人必须为该项目成员，且在费用报销时填写研发部门并注明什么研发项目。

（2）研发项目的直接材料投入必须有入库单据，并由研发费部门领用。

（3）人事部门在编制工资表时就根据研发项目人员名单，按项目名称进行造册，保证研发费用人员人工的合理归集。

（4）保证各种原始单据与研发项目真实相关，开具的发票项目名称与研发相关。

（三）规范公司研发支出财务核算：

（1）会计部门根据项目立项合同建立研发支出――××项目辅助核算帐，按“费用化支出”、“资本化支出”分别设置明细科目，企业应利用财务管理软件，设置研发支出四级科目使研发支出的项目归集更加简单明了。研发支出科目设计模板如下：

总账科目：研发支出

二级科目：费用化支出（或资本化支出）

三级科目及四级子目：

直接人工――工资薪金及奖金、津贴补贴、社保费等

直接投入――材料费、检测费、设备维护费、租赁费等

折旧费用与长期待摊费用――折旧、长期待摊费用

设计费用――新产品设计费、工程规程制定费等

装备调试费

无形资产摊销

委托外部研究开发费用

其他费用――技术图书资料、差旅费、办公费、研究成果费等

（2）在会计明细账的基础上设立各研发项目研发经费支出统计台账。

（3）月末将“研发支出――费用化支出”转入“管理费用――研发费用”。

（三）有效利用中介机构

企业在每年的研发费用加计扣除前，最好请专业的审计机构对公司的研发费用做专业审计，通过外部审计对公司研发费用情况做专业指导的同时既可以有效地降低税务风险，又可以利用中介机构出具的《研发费用加计扣除鉴证报告》而更有利于通过税务机关的审核备案。

研发费用加计扣除，体现了国家鼓励企业加大对研发工作的投入，努力提高研发水平和产品的科技含量的政策导向，如企业项目立项真实存在，并按研发投入核算制度严格规范财务核算，所有的居民企业将都可享受研发费用加计扣除的政策优惠，在提高自身研发水平和产品的科技含量的同时切实降低纳税成本，为提高自身经济效益，实现企业健康、持续发展奠定坚实基础。

参考文献：

[1]中华人民共和国企业所得税法.

篇14

13级工商企业管理1班

刘治浩 学号：1303140116

目名称项：甘蔗种植项目

项目宗旨：通过项目实施，充分利用退耕还林政策和我乡的区位优势，合理种植，加快农业产业结构调整，达到农村种植产业、保护生态，增加农民收入，改善群众生产生活条件，加快脱贫致富步伐，促进我村经济、生态、社会协调发展的目的。

项目建设地点：玉林市樟木镇

项目负责人：刘治浩（南宁职业技术学院13工商企业管理1班

项目实施人：刘治浩

项目规模：2015年种植15亩，2016年种植50亩，2017年种植200——300亩。

投资概算：2015年建设投资每亩6000元，2013年投资每亩6500元，2017年投资每亩7000元，

实施年限：2015年开始，2017年完成。

项目效益：栽培优质甘蔗，第一年见效益15亩可达6万收益，第二年后50亩每年可达20万收益，项目建成后可年创产值20万元以上。

项目可行性：本项目建设符合国家的农业产业结构调整政策，符合同心县的实际，有利于促进地方农业、经济发展，加快区域脱贫致富步伐。项目建设具有较好的经济效益，生态效益和社会效益，项目可行。

一、项目实施背景

樟木镇，距玉林市20公里，交通便利、市场集中、山林土地资源丰富，粮食生产以甘蔗为主，农业人口占总人口的98%以上，年人均纯收入3250元，社会发育程度低，经济落后。突出表现为：一是地理环境优良，土壤肥沃，自然灾害少；二是农业基础设施较强，农业经济效益高；三是农业产业结构单一，主导产业已形成。项目的实施将推进农业和农村经济结构战略性调整，提高农业标准化水平，

我市樟木镇、三滩镇已发展甘蔗种植多年，已产生经济效益，产品供不应求。因此，只要我们注意选择良种，培育优良甘蔗加强科学管理，开发前景十分广阔，可以把它建成为我村支柱产业，对优化我村经济结构，转化资源优势，保护生态，增加农民收入，都将起到积极作用，对全村经济的持续健康发展将起着十分重要的意义。

二、项目实施的有利条件

（一）自然条件适宜。土壤肥沃，夏长冬短。雨、热资源丰富

（二）有种植种苗的潜力优势。我镇农民有种植甘蔗优良技术，已经初步具备种植甘蔗的习惯和经验，只要采取科学育林集约经营，加强科学管理，甘蔗种植就能成功，经济效益将可能实现。

（三）市场前景广阔。

（四）交通条件好。樟木镇距离市里20公里，距高速路15余公里

三、项目的组织管理实施及预期效益

（一）、项目管理实施

1、选择优质甘蔗苗品种。在年平均温度摄氏20度，绝对最低温度摄氏4度条件下，无冻害。选择湿润、排水良好的壤土。

2、统一规划合理布局。选择集中连片的公路沿线的土地地，统一规划，集中连片，合理布局。

（二）项目预期效益

甘蔗种植效益分析

按1亩算 第1年 第2年 第3年后

种苗 400元

肥料、水 、药 1500元

人工管理费用 2000 元

土地承包杂费 1700元1亩每年

栽种种苗及人工 500元1亩 每年

累计总投入 6100元

产量（每亩8吨）